Komplex Nr. 8 2015 by Halter AG

www.halter.ch

1 Architektur

Nr. 8 — 2015

K O M P L E X

Nr. 8 — 201 5 Das Magazin der halter Ag

Haus der Religionen — Zentrum Europaplatz — Hybride Häuser Mall of Switzerland — Ein Hochhaus für das Zwicky-Areal — Wohnen mit Services

K O M P L E X

Balz Halter, Verwaltungsratspräsident der Halter AG

1 e dito rial

Leidenschaftlich und konsequent In allen unseren Unternehmensbereichen nimmt die Entwicklung einen hohen Stellenwert ein. Verstanden als das Suchen, Erkennen und Ausnützen von Chancen und Potenzialen. Aufbauend auf den spezifischen Gegebenheiten und unter Verwendung des zugänglichen Wissens sowie vorhandener Erfahrungen. Im vorliegenden «Komplex» belegen mit dem Europaplatz, der Mall of Switzerland und dem Zentrum Ebikon gleich drei Immobilienentwicklungen, wie sehr der Erfolg von ortsspezifischen Lösungen, der richtigen Idee und grossem Beharrungsvermögen abhängt. Bedingungen, die in ähnlicher Form auch für unsere Unternehmens- und Technologieentwicklungen matchentscheidend sind. Doch die Bereitschaft, Verantwortung und Risiko zu übernehmen, ist nur gegeben, wenn die Rahmenbedingungen stimmen und die Entwickler die Früchte ihrer Anstrengungen ernten dürfen. Deshalb freut es uns, dass sich der Branchenverband Entwicklung Schweiz genau diesen Zielen verschrieben hat.

Hybride Häuser

«Planung ist ein Marathon»

Gefasstes Zentrum

Talk im Tal

Zum Leben erweckt

Das neue Zürich

Expansion nach innen

Mischnutzung als Motor

Aufbruch am See

2 i n halt

Rhythmus, Lärm und Melodie

Editorial: Leidenschaftlich und konsequent Inhalt Journal

Architektur

Kolumne: Forschen, Messen, Lernen Rhythmus, Lärm und Melodie Gefasstes Zentrum Mischnutzung als Motor Glaubensbekenntnis Hybride Häuser

Stadtentwicklung Rob Lewis www.rob-lewis.ch

Joël Tettamanti Er bezeichnet sich selbst als Weltenbummler. Auf seinen Reisen nimmt sich der Fotograf (38) Zeit zum Sehen, Erforschen und Dokumentieren. Seine Arbeiten werden regelmässig aus gestellt und sind Teil öffentlicher wie privater Sammlungen. Für «Komplex» war er in Zürich unterwegs.

«Planung ist ein Marathon» Expansion nach innen Aufbruch am See Talk im Tal Zum Leben erweckt

Kapital

Fremd, aber willkommen Fokussiert investiert

Immobilien und Markt Vom Markt verschmäht Kolumne: Eingriffe vermeiden Die Rechnung geht auf Das neue Zürich Vom Planer zum Partner

Joël Tettamanti www.tettamanti.ch

Denis Jeitziner Der Autor (48) des Beitrags zum Haus der Religionen ist als Texter und Journalist seit 17 Jahren selbstständig und Inhaber der Kommunikationsagentur ZB Werbung AG. Daneben schreibt er Bücher, u. a. «Heimat Marzili», «Suure Mocke» oder «Direktabnahme».

Denis Jeitziner www.zbwerbung.ch

Planen und Bauen

Wärme auf Bestellung Fast wie in den Ferien Auf eigenem Grund Bauen mit Verstand

Halter AG

1 3 7

19 20 26 30 44 48

54 64 68 72 74

79 82

86 90 92 96 106

108 110 114 116

Halter AG Halter Entwicklungen Halter Gesamtleistungen Halter Immobilien Halter Bauservice Beteiligungen

125 128 134 138 144 146

Impressum

148

3 i n halt

Rob Lewis Der Berner Fotograf (34) findet über Umwege und in Überraschungsmomenten sein Motiv: den Kern einer Sache oder eines Menschen. Was dabei herauskommt, zeigt «Komplex» auf seinem Titelbild und in der Fotostrecke zum Zentrum Europaplatz und Haus der Religionen.

Das Geheimnis professioneller Köche. Jetzt in Ihrer Küche. Mit dem Electrolux Profi Steam – jetzt erstmals auch mit SousVide Funktion – profitieren Sie vom Wissen der Sterneköche. Das Garen mit niedriger Temperatur erhält Intensität, Textur und Geschmack Ihrer Zutaten perfekt. Genau wie in Ihrem Lieblingsrestaurant. Entdecken Sie mehr auf www.electrolux.ch

Der Electrolux Profi Steam. Entdecken Sie die Möglichkeiten.

Swisspearl

速

Von Natur aus nachhaltig

Eternit ( Schweiz ) AG www.swisspearl.ch

Die Liquidität Ihres KMU auf einen Klick. UBS e-banking.

: tieren u-online fi o r p m Jetzt bs.com/k u www.

Dank den erweiterten Instrumenten von UBS e-banking erhalten Sie einen umfassenden Überblick über Ihre Liquidität. Sie haben stets den aktuellen Stand wie auch die zukünftige Entwicklung vor Augen. So können Sie nicht nur bei Bedarf sofort reagieren, sondern auch langfristig planen. Wo immer Sie auch sind: Mit UBS e-banking ist die volle Transparenz über die Liquidität Ihres Unternehmens nur einen Klick entfernt.

Brava Franca

Keine andere als die Chefredakteurin der italiensichen «Vogue», Franca Sozzani, legte im Hard Turm Park Hochhaus Hand an. Unter ihrer kreativen Führung entstand der Ausbau einer Penthouse-Wohnung im 23. und 24. Stock des 80 Meter hohen Gebäudes. Dunkle Metallwände und ein schwarzer Parkettboden kontrastieren zu den beeindruckenden Ausblicken über die Stadt Zürich. Erlesene Vintage-Möbel und bequeme Sofas machen den Aufenthalt zum DesignErlebnis. In einer der Loggien gibt es sogar eine begrünte Decke, die automatisch bewässert wird.

7 jou r nal

Bild Wohnung Sozzani

www.hardturmpark.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

Internet der Dinge

Was passiert, wenn nicht mehr nur Computer, sondern auch Alltagsgeräte zu intelligenten Gegenständen werden? Das zeigte die Hausmesse im Building Technology Park Zurich am 16. und 17. April 2015 in Schlieren. Das Innovationszentrum an der Brandstrasse 33 ist die schweizweit führende Plattform für Vernetzung, Digitalisierung, Streaming und emissionsfreie Gebäude. Neue Produkte und Systemlösungen präsentierten die sechs Hightechunternehmen digitalSTROM, mivune, casacom, streamNow, BS2 und 2SOL. www.btpz.ch Halter Beteiligungen > Seite 146

Jede Stimme zählt Das Zentrum Bären in Ostermundigen mit Platz, Hochhaus und Geschäftsgebäude soll zum Mittelpunkt der Berner Agglomerationsgemeinde werden. Voraussichtlich im Herbst 2015 werden die Bürger über die neue Überbauungsordnung abstimmen. www.zentrumbären.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

TU ITE C. H C AR B OX

ERE U NS I N E I S N X CH E E BO B ESU ITECTU R . H CH AR C h ZÜR I Züric 05

, 80 e 101 trass gc.ch s m r .h tu Hard www

UNSERE WAND- UND

Wir verwandeln Ihr Wohnzimmer in einen Hingucker. Als Spezialistin für Beläge

BODENBELÄGE SIND

Besuchen Sie unsere grosse Ausstellung an der Hardturmstrasse 101 in

ECHTE HINGUCKER.

aus Keramik, Naturstein und Parkett bieten wir alles für die Heimverschönerung. Zürich und lassen Sie sich rund um das Thema Wand- und Bodenbeläge beraten. Werfen Sie doch mal ein Auge auf www.hgc.ch.

Am 17. Dezember 1903 gelang den Brüdern Orville und Wilbur Wright der erste Flug mit einem motorbetriebenen Flugzeug. In zwölf Sekunden legten sie 35 Meter zurück. Die Pioniertat macht die zwei Amerikaner jetzt zu perfekten Namenspaten für ein Bauprojekt im Glattpark Opfikon – in nächster Nähe zum Flughafen ZürichKloten. Das Gebäude Wright Place ist nicht das einzige seiner Art in dieser Gegend: In der Nachbarschaft stehen das Wohn- und Geschäftshaus Lilienthal, die Wohnüberbauung Hamilton View, der Komplex Lindbergh-Allee und das Haus Jardin Dufaux. Im Wright Place von matti ragaz hitz Architekten werden Arbeiten, Retail und Wohnen zu einem urbanen Ganzen. Als Ankermieter bietet ein Migros Fitness Park seit der Eröffnung Ende 2014 den neuen Bewohnern sportliche Abwechslung. Mit dem Projekt konnte Halter Gesamtleistungen bereits die vierte Liegenschaft im Glattpark realisieren. Das Ambassador House, ein Umbau, wird 2017 abgeschlossen sein.

www.wright-place.ch Halter Gesamtleistungen > Seite 134

Im Grünen Obfelden ist mit 5000 Einwohnern die jüngste Gemeinde im Bezirk Affoltern. Mit der stetig wachsenden Bevölkerung steigt auch die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. Um dieser nachzukommen, wurde ein Architekturwettbewerb für eine Wohnüberbauung nahe dem Dorfkern ausgeschrieben. Im Sommer 2014 ging der erste Platz an Egli Rohrer und Partner aus Baden. Ihr Entwurf mit drei Baukörpern nimmt den Charakter des ländlichen Ortes auf. Bis 2016 werden in drei Etappen 119 Wohnungen entstehen. www.erp-architekten.ch Halter Immobilien > Seite 138

9 jou r nal

Hoch hinaus

Das neue Raumgleiter-Magazin: Bestellen Sie Ihr Gratis-Exemplar: licht@raumgleiter.com

2015

LICHT&SCHATTEN DAS RAUMGLEITER-MAGAZIN

Architekturvisualisierung Z端rich www.raumgleiter.com +41 44 202 7080

Klartext

11 jou r nal

Am 12. 12. 2014 sprach Jasmina Ritz, Geschäftsführerin der Limmatstadt, aus dem Erkerfenster im Zentrum Karl der Grosse zu den Passanten in der Zürcher Altstadt. Sie war eine von 30 eingeladenen Vortragenden aus Politik, Kultur und Wirtschaft, die im Rahmen der Veranstaltungsreihe Winterreden ihre Anliegen dem Publikum näherbrachten. Die Botschaft dieses Abends: Das Limmattal braucht ein neues Bewusstsein. Die Region zwischen Baden und Zürich soll sich als zusammenhängende Limmatstadt verstehen und mit der Limmattalbahn städtischen Charakter bekommen.

www.limmatstadt.ch www.karldergrosse.ch

Meilenstein

Spätestens 2016 wird das Transitlager in Basel, dessen Transformation vor über zehn Jahren von einer Vision der Architekten Herzog & de Meuron angestossen wurde, fertiggestellt sein. Der Baubeginn wurde am 1. Oktober 2014 gefeiert. Da es sich bei dem vom dänischen Architekurbüro BIG entworfenen Projekt nicht um einen Neubau, sondern um den Um- und Erweiterungsbau eines Lagerhauses zum hybriden Wohn- und Geschäftshaus handelt, musste kein Grundstein gelegt werden. Stattdessen enthüllten die Beteiligten ein Werk des kubanischen Künstlers Carlos Varela. Die farbig bedruckte Stahlplatte trägt den sinnigen Namen «Transition» und soll auch nach der Fertigstellung an die Zeit des Umbruchs erinnern. www.transitlager.ch Halter Gesamtleistungen > Seite 134

Bodenhaftung Am 23. 10. 2014 war es so weit: Die 5,2 Meter hohe Edelstahlskulptur «Anne-Sophie» wurde im Hard Turm Park vor dem Haus Pfingstweid strasse 102 eingeweiht. Das Werk von Alex Hanimann ist eine Schenkung der Hardturm AG an die Stadt Zürich. www.hardturmpark.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

Las Vegas ist nicht nur der richtige Ort für ein Männerwochenende, sondern auch die Stadt, in der jedes Jahr die neusten Trends in Sachen Unterhaltungselektronik vorgestellt werden. Die Consumer Electronics Show (CES) ist eine der weltweit wichtigsten Fachmessen in ihrem Bereich. Die grössten Player der Branche präsentieren ihre Produktneuheiten nicht selten genau an diesen vier Tagen Anfang Januar. 2015 war digitalSTROM zum ersten Mal dabei und konnte einem internationalen Publikum einen Ausblick auf das Smart Home der Zukunft bieten. Eine der Attraktionen am Stand war die vollständige Integration der lernfähigen Google-Nest-Thermostate. Durch das Vernetzungskonzept wurde der bekannte Funktionsumfang der Thermostate erheblich erweitert. Daneben zeigte das digitalSTROMTeam ein neues Bedienprogramm zur Steuerung des Smart Homes mit Multisensor-Technologie. So können Geräte im Haus über beliebige Oberflächen gesteuert werden.

www.digitalstrom.com Halter Beteiligungen > Seite 146

Wohl bekomms! «Das Projekt Montrouge nimmt mit seiner Massstäblichkeit Bezug zur unmittelbaren Umgebung und verfügt über eine optimale Durchlässigkeit», begründete die Jury ihre Wahl für den Entwurf des Zürcher Büros giuliani. hönger im Studienwettbewerb für das Zwicky-Areal NeuGuet in Wallisellen. Dort, wo einmal eine Seidenspinnerei stand, entsteht nun neuer Raum für Gewerbebetriebe und Wohnungen. Den Anfang macht die Mikrobrauerei Hardwald, die ihre Gäste zukünftig mit einem eigenen Biergarten im neuen Stadtteil empfangen wird. www.zwicky-neuguet.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

13 jou r nal

Hangover

Purismus. Sinnlichkeit. Intelligenz. Mehr 端ber die Faszination der bulthaup K端che erfahren Sie bei Ihrem bulthaup Partner, www.bulthaup.ch

Adlerhorst

www.lafalera.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

1 5 jou r nal

Abschalten vom Alltag. Die Natur geniessen. Sport treiben. Eine Atmosphäre von ursprünglicher Schönheit und kulturhistorischer Bedeutung prägt das Bild von Falera. Noch dazu ist das vom Durchgangsverkehr verschonte Bündner Bergdorf mit seiner Talstation direkt an das Ski- und Snowboardgebiet Flims-Laax angeschlossen. Durch seine Lage auf einer Sonnenterrasse in 1220 Metern Höhe verfügt es über einen einzigartigen Panoramablick in die Bergwelt. Hier wurde im letzen Jahr das erste von drei Häusern der Überbauung La Falera fertiggestellt. Es verfügt über zwei Wohnungen mit exklusivem Ausbaustandard und eigenem Spa. Zum Einsatz kamen Valser Quarzit für das Cheminée, die Bäder und die Sauna sowie honigfarbene Lärchendielen. Beide Einheiten sind bereits verkauft. Im Sommer 2015 entstehen in einer nächsten Etappe zwei weitere Häuser mit vier je 169 Quadratmeter grossen Wohnungen – bereit, die Träume vom eigenen Heim in den Bergen zu erfüllen.

Kunst am Bau Das Werk «Iris» von Kerim Seiler wurde mit Spannung erwartet: Regenbogenfarbene Lamellenstoren hüllen das Bürogebäude im Schlieremer Stadtteil amRietpark ein und setzen einen markanten Farbakzent. www.amrietpark.ch Halter Entwicklungen > Seite 128 Halter Immobilien > Seite 138

Immobilien an bester Lage. Die SBB ist nicht nur das grösste Schweizer Transportunternehmen, sondern bewirtschaftet und entwickelt als eine der bedeutendsten Schweizer Immobilienfirmen landesweit rund 3500 Gebäude und 4000 Grundstücke. Mit dem Ziel der nachhaltigen Wertschöpfung bauen wir damit an einer Zukunft die sich am Bedürfnis der Öffentlichkeit orientiert. Weil SBB viel mehr bedeutet als nur Züge. sbb.ch/immobilien

Paartanz

ho Ty po us log an ing d de y in are redev velop cont ex Ga focal elopm ment t: lli po Ru int ents s in ur do s of detaiThe lf Ar in th publiba n pe arc ch e with led hit itektework c bu riphe ild do ec Re insighcumets’ fir n. of the ing ries to Sw s Ca Pfenn tfu l nt ati st mo iss sp ess fir Ru ar Sc inger, ayson of nograp m do pr ph lf anhä rer Yehuby Sa ojectsh pr oto ese , bin Ha grapd Andran int da E. e vo alo nt s ng nn an es Hehs by eas Gaerv iewSa fra n Fis d oth nz Hé lli wi n, ch ers , Do lène by th Yvand er, . mi Bin Inge on niq et, Be ne ue Ra ck Ma lph el, rc We Fe and hrli,iner,

GA LLI RUDOLF A RCHITEK TEN

Prin ISB ted in N 978 Ger -3- many 906 027

-50

Hrs g.

/ Ed

. Sa

bine

von

Fisc

17 jou r nal

Wo Ty po hn log un sie ie d dlu im sin Umba ng Ko en nt d Ga Schw uten in stäex t: lli Ru er pu von öff dti sch do nk detaiIh re lf Ar te imentli en Ra ch ers ch ein llierte te MoitekteWerk en Ge ndge sic Re ht sre n Pr nogr n. des bäudbieten to Zü oje rch en Ca Pfenniche ktd afie er Bü sp um mi ar Sc inger,Essaysok um fas ros t Yv hä en st Fotog on rer Yehu von tat nebe Sa ion ne , Ha raf Ru ein Geda E. bin en n e nn ien do un es He vo lf un spräcSa fra von Fis d an nz n Hé d h n deren , Do lèn Andr von und cher, In . miniqe Bin eas Ga ge Be ue et, Ra lli so ckel Ma lph wi rc We Fe e hrli iner,

Die erste Monografie zum Schaffen von Galli Rudolf Architekten, herausgegeben von Sabine von Fischer, präsentiert ein Spektrum architektonischer Arbeiten an der Schnittstelle von Städtebau und Landschaftsraum. Charakteristisch für die Entwürfe von Andreas Galli (Jahrgang 1958) und Yvonne Rudolf (Jahrgang 1962) sind ihr umsichtiger und raffinierter Umgang mit typologischen, denkmalpflegerischen und raumplanerischen Fragen. Die Siedlungsentwicklung an den städtischen Rändern und in ausserstädtischen Gebieten stellt eine der dringendsten Planungsaufgaben der letzten Jahre dar. Anhand von rund zehn Bauten wird das Werk des Zürcher Büros detailliert vorgestellt. Dazu gehört auch die Gebietsentwicklung amRietpark in Schlieren. Gerade konnte hier die Schlussetappe eingeweiht werden. Das Buch erscheint mit deutschen und englischen Texten im Verlag Scheidegger & Spiess. Es ist mit Plänen, Grundrissen und zahlreichen Fotografien illustriert.

her

RA U S P M FA AT S S UN 19 98 I A L A D GEN — 20 AP 14 TA T IO

-0

www.galli-rudolf.ch www.amrietpark.ch Halter Entwicklungen > Seite 128 Halter Immobilien > Seite 138

Filmreif Die 64 Doppel- und Einfamilien häuser der Überbauung Am Brunnen in Hüttikon wurden von ihren neuen Bewohnern – meist jungen Familien – bezogen. Wie es sich hier lebt, zeigt eine Doku-Serie von «Schweiz aktuell» auf SRF ab Juli 2015. www.am-brunnen.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

Metris® Für Ansprüche in jeder Höhe.

Vom Hände- bis zum Haarewaschen: Die Höhe einer Waschtisch-Armatur bestimmt vielseitige Möglichkeiten im täglichen Umgang mit Wasser und definiert so Ihre ganz persönliche ComfortZone. Metris ist in verschiedenen Höhen erhältlich und lässt sich mit nahezu jeder Keramik optimal kombinieren. Die Armaturenlinie überzeugt zudem durch ausgereifte Technologie und beste Qualität, wie zum Beispiel der CoolStart-Option. Mit der Cool-Start-Technik läuft in der Griff-Mittelstellung ausschliesslich kaltes Wasser, wodurch sich der Energiebedarf und die Kosten verringern. Erleben Sie Metris® auf www.hansgrohe.ch/metris Übrigens sparen Sie mit vielen Hansgrohe Produkten bis zu 40 % Wasser ein, senken den Energieverbrauch und verringern den CO2 - Ausstoss. Dank ef fizienter EcoSmar t-Technologie. Erfahren Sie jetzt, wie viel Wasser Sie mit unseren Produkten sparen können, unter www.hansgrohe.ch/sparrechner

Architekturwettbewerbe haben in der Schweiz eine lange Tradition. «Macht ihr da auch mit?», fragen mich viele Aussenstehende. Auf die Bejahung folgt anerkennender Respekt. Der Wettbewerb wird verstanden als Königsdisziplin des architektonischen Entwurfs. Er ist tatsächlich ein fantastisches, wenn auch ökonomisch fragwürdiges Instrument der Projektentwicklung. Behörden nutzen ihn zur städtebaulichen Qualitätssicherung und zur Verankerung wichtiger architektonischer Themen. Bauherren erhalten vielfältige Ideen und können zuweilen noch diffuse Zielsetzungen klären. Für uns Architekten ist er Forschungs- und Übungsstück zugleich und – mit hinreichendem Geschick – wichtiges Mittel zur Akquisition. Genauso unterschiedlich und ambivalent wie die Erwartungen sind für alle Projektbeteiligten die Resultate: Die Behörden bekommen ein gehaltvolles Projekt vom richtigen Architekten, sehen sich aber unter Umständen mit dem Zorn der Öffentlichkeit konfrontiert, die das Vorgeschlagene als deplatzierte Vision wahrnimmt. Bauherrschaften erkennen das Potenzial des Programms, oder aber sie sind entsetzt und fühlen sich von der Fachjury missverstanden. Wir Architekten rühmen uns, einen spannenden Auftrag erhalten zu haben. Wenn nicht, sind wir zu Tode betrübt – egal, ob ein besseres oder schlechtes, anpässlerisches Projekt den Sieg davongetragen hat. Architekten lieben Wettbewerbe. Sie sind ein Instrument des freien Entwickelns, Forschens, Messens und Lernens. Doch uns besorgt das Mass ungenügend vorbereiteter, salopp jurierter und insbesondere nicht realisierter Wettbewerbe. Die erfolgreiche Tradition, die so viele gute Bauten und eine hohe Qualität der Schweizer Architektur hervorgebracht hat, erfordert die Kompetenz aller Beteiligten. Anders lässt sich der finanzielle und emotionale Aufwand auf Dauer nicht rechtfertigen. Das bedeutet auch, dass gute, durch konzeptionelle Klarheit bestechende Wettbewerbsergebnisse bei der Realisierung in ihrem Geist und Gehalt nicht beliebig strapaziert, angepasst und abgeändert werden können.

Text: Christof Glaus, Stücheli Architekten Illustration: C2F

19 ko lu m n e

Forschen, messen, lernen

Rhythmus, Lärm und Melodie 20 Arch ite ktu r

Text: Sabine von Fischer Visualisierungen: Raumgleiter

Mit einem städtebaulichen Rhythmus, der aus der Nähe und Ferne jeweils ganz anders wirkt, setzt das Hochhausprojekt auf dem Areal der ehemaligen Seidenspinnerei Zwicky in Wallisellen ein Zeichen. Einen Gebäudekomplex in die heterogene Umgebung einzupassen und darüber hinaus einen identitätsstiftenden Ort zu schaffen, stellte hohe Anforderungen. Durch eine städtebauliche Rhythmisierung des Volumens konnten die Architekten diese schwierige Aufgabenstellung in eine elegante Figur übersetzen. Daneben prägen auch Lärm und Melodie das Projekt: Dank ihrer erfinderischen Strategie, in der geltenden Lärmschutzpraxis Wohnqualität herzustellen, und mit einer Aussenraumgestaltung aus konkaven und konvexen Formen ist das Hochhaus mit dem Namen Waldhaus NeuGuet Landmarke für das Areal und eine Wohnwelt in vier Türmen. Fernwirkung: Vier Türme

Entlang der Neugutstrasse wickelt sich ein Schweizer Panorama städtebaulicher Leitprojekte des 20. und 21. Jahrhunderts ab: An das seit 2010 mit Blockrand und Kolonnaden bebaute Richti-Areal reihen sich nicht nur das 1975 auf der grünen Wiese

eröffnete Einkaufszentrum Glatt, sondern südlich der A1 auch verschiedene Neubauten auf dem seit 1993 umgenutzten und seit 2006 mit Wohnnutzungen besetzten Zwicky-Areal. Das geplante Hochhaus Waldhaus NeuGuet ist eines unter vielen im Glatttal – und längst nicht das höchste, begrenzt doch die Anfluglinie des teilweise noch genutzten Militärflughafens Dübendorf die maximale Höhe auf unter 50 Meter. Damit das Haus trotzdem elegant in die Höhe ragt und nicht zur Scheibe oder zum Klumpen verkommt, gliedern die Architekten das Volumen in vier Türme, die über Terrassen zusammengebunden sind. Auf dem steinernen Sockel aus einem ebenerdigen Restaurant- und Gewerbegeschoss sowie drei Hoteletagen türmen sich hundert Eigentumswohnungen in einer filigran anmutenden Struktur. Aus der Ferne schimmert die Sonne zwischen den verglasten Balkonen hindurch und lässt das Hochhaus, das mit allen Mitteln der Technik von den Lärmimmissionen aus der Umgebung abgeschirmt wird, wie durchlässig erscheinen. Aus der Nähe wirkt das grosse Haus ganz anders: Terrassen und Baukörper verbinden sich zu einem einzigen Volumen, dessen sanft rhythmisierte Fassade den zukünftigen Seidenplatz fasst.

21 Arch ite ktu r Aus der Ferne erscheint das Hochhaus Waldhaus NeuGuet mit seinen verglasten Balkonen, als w채re es durchl채ssig.

22 Arch ite ktu r Wie verwobene Seidenstr채nge: die Wellenstruktur der Metallverkleidungen auf den Wohngeschossen

Konkav und konvex im Aussenraum

Wo der Baukörper aber auf den Boden einwirkt, sind auch die massiven Teile der Fassade geschwungen: Im Sockelbau mit Gewerbe- und Hotelnutzung erweitert sich der für das ganze neue Quartier zentrale Seidenplatz in drei konkave Nischen. So ist

der Platz grosszügig und doch gegliedert. Unter dem Eisenbahnviadukt bildet die konvexe Hülle eines Pavillons mit Café und Imbiss ein Gegenüber, an der Neugutstrasse die Tramhaltestelle und auf der anderen Strassenseite die weiterhin bewohnte Fabrikantenvilla. Das Areal der ehemaligen Nähfadenfabrik wurde seit 1993 sukzessive umgenutzt und seit 2012 mit rechtskräftigem Gestaltungsplan intensiv weiterentwickelt. Hochhaus und Seidenplatz setzen einen Anker in diese Wogen der Urbanisierung an der einstigen Peripherie, die unterdessen geradezu zum Brennpunkt in der Agglomeration des Glatttals geworden ist. Dabei gibt es kein hartes Anstossen zwischen den früheren und heutigen städtebaulichen Ansätzen. Vielmehr vermag das Projekt mit dem rhythmisch gegliederten Baukörper, dem geschlossenen Sockel und dem filigranen Aufbau sowie den konkaven und konvexen Formen nachhaltige Akzente zu setzen. In energetischer Hinsicht nach Minergie-Standard und als Smart Home geplant, wird das Haus nicht bewirken können, dass hier in dieser bewegungs- und verkehrsreichen Umgebung alles still wird. Im Gegenteil. Wie Jacques Attali in seinem viel zitierten Buch «Bruits» die Geräusche in verschiedenen historischen Organisationsformen beschrieben hat, ist Lärm immer Ausdruck gesellschaftlicher Zustände – und sogar die Grundlage von Attalis Prognosen für die Zukunft. So erklingen aus dem Rhythmus der städtebaulichen Setzung und aus der Melodie des Projekts Waldhaus NeuGuet von Ramser Schmid Architekten die Vorstellungen heutiger und zukünftiger Stadtentwicklungen, die uns noch eine Weile lang beschäftigen werden. www.waldhaus-neuguet.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

23 Arch ite ktu r

Nahwirkung: Ein grosser Baukörper

Das Wechselspiel zwischen der aufgelösten Fernwirkung und der geschlossenen Nahwirkung ergab sich in der Wettbewerbsphase aus der Suche nach einer maximalen Wohnqualität innerhalb der vielgestaltigen Lage zwischen Bahnviadukt, Neugutstrasse und Waldabstandslinie, welche parallel zur A1 verläuft. Die geltende Lärmschutzpraxis erlaubt eine Wohnungslüftung seitens des Bahnviadukts, nicht aber in Richtung der Autobahn, weil die Geräusche durch die Mittelung der Messergebnisse hier als lauter bewertet werden. Damit alle bewohnbaren Zimmer belüftet werden können, sind ihnen nach Süden gerichtete Loggien innerhalb der gesetzlichen Lärmgrenzwerte vorgelagert. «Das Projekt weiss mit den schwierigen Rahmenbedingungen umzugehen und findet auf die mannigfaltigen Anforderungen jeweils eine Antwort», befand das Preisgericht des Architekturwettbewerbs. Man lobte die Grundrisslösung mit den Terrassen und erkor das Projekt, das in der Wettbewerbsphase noch Papillon hiess, zum Sieger. Mit den privaten Aussenräumen auf den durchlaufenden Loggien gelang es den Architekten, die Wohnungen gleichzeitig optimal zur Sonne auszurichten. Wie bei Le Corbusiers «jardin à l’étage» – hier in eingeschossiger Variante – gehört zu jeder der Wohnungen eine Terrasse von bis zu 40 Quadratmetern. Auch aus bauökonomischer Sicht sind die Terrassen ein geschickter Zug, geben sie dem Baukörper seine geschwungene Form, ohne dass die Wohnungsfassaden oder -fenster in aufwendigen runden Elementen gebaut werden müssten. Wie verwobene Seidenstränge wirkt die vertikale Wellenstruktur der Metallverkleidungen auf den Wohngeschossen. Zwischen der kontrastreichen Leichtigkeit dieser textil wirkenden Fassade zeichnen Faserbetonelemente die Geschossplatten nach und betonen die Höhe der vier Wohntürme. Der Sockel aus eingefärbten Betonelementen dagegen ist zugunsten einer geschlossenen Nahwirkung homogen gestaltet und fasst den städtischen Platz als Zentrum für das gesamte Areal.

24 Arch ite ktu r

Schnitt: Schichtung von öffentlichen Nutzungen, Hotel und Wohnen

4. bis 14. Obergeschoss: Etagen- und Maisonettewohnungen mit Loggien

1. bis 3. Obergeschoss: Hotel mit Modulsystem

Erdgeschoss: Restaurant und Gewerbe, Pavillon mit Café

ramser schmid architekten Christoph Ramser (Jahrgang 1974) und Raphael Schmid (Jahrgang 1972) führen seit 2002 ein eigenes Architekturbüro in Zürich. Ihr Diplom als Architekten erhielten beide Büroinhaber an der ETH Zürich. Seit 2011 sind sie Mitglieder des Bunds Schweizer Architekten. Neben der beruflichen Praxis interessieren sich die Partner für die Vermittlung von Architektur in der Lehre. Verschiedenen Engagements als Assistenten an der ETH bei Adrian Meyer und Annette Spiro (Christoph Ramser) sowie bei Christian Kerez (Raphael Schmid) folgten Berufungen als Dozenten der Abteilung Architektur der Hochschule Luzern, wo Raphael Schmid noch heute als Professor für Entwurf und Konstruktion tätig ist. Eine thematische Grundkonstante in der Arbeit von Ramser Schmid Architekten besteht im Interesse für den gebauten und topografischen Kontext. Diese Auseinandersetzung beschränkt sich nicht nur auf eine Fortentwicklung bestehender Verhältnisse. Vielmehr geht es um das Weiterspinnen vorgefundener Erzählstränge zu neuen Geschichten. Dafür werden schon in der volumetrischen Erscheinung eines Projekts plastischerzählerische Elemente entworfen. Gleichzeitig gilt ihre Suche stets dem grundrisstypologischen Potenzial, das im spezifischen Charakter eines Baukörpers steckt. www.ramserschmid.ch

Seidenturm 3. Platz Wettbewerb Architektur: e2a eckert eckert architekten, Zürich Die radikale Haltung der Hochhausscheibe Seidenturm beeindruckte und irritierte die Jury zugleich: «Die Qualität dieses Projekts liegt in seiner strukturellen Klarheit und seiner subtil durchbrochenen Monotonie, die zusammen den Gedanken von elementarer Gleichheit und deren gestalteter Störung aufblitzen lassen.» Zwar zeichnet der monolithische Baukörper eine klare Linie in die schwierige Geometrie der Parzelle, teilt dabei aber den Seidenplatz in einen öffentlichen und einen privaten Teil. Vielmehr wünscht man sich ein ruhiges und beruhigendes Zentrum.

Durch die Fächerform des Baus entstanden aufwendige Grundrisse.

Im Modell gut erkennbar: die verschiedenen Verkehrsbewegungen

Die Fassade ist durch Rück- bzw. Vorsprünge gegliedert.

Der Baukörper hat nahezu monumentalen Charakter.

25 Arch ite ktu r

Stravinsky 2. Platz Wettbewerb Architektur: Christ & Gantenbein, Basel Auch das Projekt Stravinsky organisiert die geforderten Programme in vier vertikalen Volumen, die in einem Fächer aufgefaltet sind. Die Jury lobte den Städtebau und den Ausdruck des Baukörpers als klare Geste mit eleganter, schnörkelloser und massstäblich gut integrierter Präsenz. Das Verschränken der vier Türme zu einem einzigen Volumen führt allerdings zu überlagerten Grundrissen und einem komplizierten Innenleben. Die Anlage der Grundrisse in Wohnungen und Hotel liess befürchten, dass die Anforderungen bezüglich Lärmschutz nicht erfüllt werden könnten.

26 Arch ite ktu r Beide GebĂ¤ude tragen irisierende Zementfaserplatten. Die PflanztrĂśge auf dem Dorfplatz dienen auch als Sitzgelegenheiten.

Text: Manuel Joss Fotos: Lucas Peters

Mitten in Ebikon und direkt an der Hauptverkehrsader entstand die Zentrumsbebauung Riedmatt: zwei Minergiebauten mit Wohnungen und Gewerbeflächen, die den Übergang von der Strasse zum neuen Dorfplatz bilden. Die Agglomerationsstadt vor den Toren Luzerns erhält damit einen sichtbaren, verkehrsfreien Siedlungskern und beseitigt eine langjährige Brache an prominenter Lage. Ebikon ist neben Emmen, Horw und Kriens eine der grössten Agglomerationsgemeinden in der Region Luzern und ein wichtiger Entwicklungsschwerpunkt des Kantons. Das war nicht immer so. Erst in der Nachkriegszeit wuchs das Strassendorf zu einem bedeutenden Wohn- und Gewerbestandort direkt neben der Stadt Luzern und erreichte selbst in den 1980er-Jahren Stadtgrösse. Besonders befördert wurde das Wachstum im Jahr 1957, als die Aufzugfabrik Alfred Schindler ihren gesamten Sitz von der Luzerner Allmend hierher verlegte. Das weiss-rote Schindler-Gebäude an der Zentralstrasse ist ein wichtiger Zeitzeuge damaliger

Industrie-Architektur, der dazugehörige Liftprüfturm ein von weither sichtbares Wahrzeichen im flachen, lang gestreckten Rontal. Im Zentrum von Ebikon entstanden derweil Ladenpassagen und Überbauungen mit Mischnutzung, aber die Gestaltung der öffentlichen Aussenräume hielt nicht Schritt mit der rasanten Entwicklung. Zwar sah ein Architekturwettbewerb schon Anfang der 1970erJahre eine Zentrumsüberbauung vor – mit einer breiten Fussgängerüberdeckung der Zentralstrasse als Herzstück –, das Wachstum fand aber später vorwiegend in der Peripherie statt. In der Mitte blieb eine Baulücke, wohl auch wegen der anspruchsvollen Lage und den Besitzverhältnissen. Architektur mit klaren Volumen

Im Jahr 2010 löste sich die festgefahrene Situation: Halter Gesamtleistungen nahm die Entwicklung in die Hand und gewann mit dem optimierten Projekt die Denner Pensionskasse als Investorin für die Neubauten. Damit war auch der Weg frei für den Bau eines Dorfplatzes, der nun eine klare Begrenzung erhalten würde. Ein lang gehegter Wunsch der Gemeinde, beim bestehenden Gemeindehaus einen neuen Kern zu schaffen, erfüllte sich. Die Gestaltung der Neubauten ist ruhig, zurückhaltend und sorgfältig detailliert. Hornberger Architekten, die über lange Erfahrung mit Zentrumsüberbauungen und Platzgestaltungen verfügen, bringen mit zwei klaren Volumen die vielfältigen Anforderungen und Vorgaben dieses Ortes unter einen Hut. Die rote Fassade aus Zementfaserplatten stellt an der schnurgeraden Zentralstrasse einen Blickfang dar und markiert den Eingang zum Dorfplatz. Das Rot erinnert an die Schindler-Bauten, ist aber auch die Komplementärfarbe zum Grün der neuen Strassenbäume. Je nach Sonneneinstrahlung verändert sich das Erscheinungsbild der Zementfaserplatten, denn die Platten besitzen eine gerichtete, irisierende Beschichtung, zudem sind sie in zwei Richtungen verlegt. Durchgängig gleich hohe, liegende Fenster und Loggien prägen das Fassadenbild der Wohngeschosse. Die Brüstungshöhe erlaubt auch bei sitzender Position vom Sofa aus eine gute Aussicht in die umliegenden Hügel und oft bis zum Pilatus. Der Wohnungsspiegel der beiden Häuser setzt sich aus 52 Kleinwohnungen zusammen: Studios sowie 2,5- und 3,5-Zimmer-Wohnungen für Einund Zweipersonenhaushalte. Der Grund dafür liegt

27 Arch ite ktu r

Gefasstes Zentrum

in der exponierten Lage, die sich weniger für Grossund Familienwohnungen eignet, dafür aber ideal ist für mobile Berufstätige, denn Bahnhof und Bus sind gleich nebenan und der neue Autobahnzubringer Rontal ist nur wenige Fahrminuten entfernt. Die Volumetrie der Gebäude war im Richtplan vorgegeben und ist für ein Anlageobjekt eher klein. Doch kann sie hier gut genutzt werden: Der hohe Fassadenanteil bietet gerade bei Kleinwohnungen einen entscheidenden Vorteil, lassen sich diese so meist auf mehrere Seiten ausrichten. Grosse Bauvolumen bieten viele Vorzüge beim Bau und bei der Bewirtschaftung. Sie haben aber auch den Nachteil, dass kleine Wohnungen oft nur zu einer Himmelsrichtung angeordnet werden können.

28 Arch ite ktu r

Transparenz schafft verbindungen

Der Blick aus einer der Loggien auf die Zentralstrasse und den Pilatus.

Tausende von Fahrzeugen rollen täglich mitten durch Ebikon und setzen auch die Zentrumsbebauung auf drei Seiten dem Lärm aus. Für den Schutz davor sorgen verglaste Loggien, eine kontrollierte Wohnungslüftung und hochwertige Fenster. Die grossen Putzflügel dieser Holz-Metall-Fenster sind so dimensioniert, dass sie sich von Hand gerade noch öffnen lassen. Eine Fabrik in Ebikon hat sie gefertigt. Auch der hohe Anteil an Beton in den Aussenwänden schützt vor Lärm. Für die Erd bebensicherheit braucht es in den oberen Geschossen aussteifende Aussenwände. Dafür kommt das Erdgeschoss mit wenigen Stützen aus und erreicht die gewünschte Transparenz.

1. bis 4. Obergeschoss: Studios, 2,5- und 3,5-Zimmer-Wohnungen

Erdgeschoss: verglaste Geschäftsflächen am Dorfplatz

Das Treppenhaus wurde in einem hellen Gelb gestrichen.

Schnitt: Die Einfahrt zur Tiefgarage liegt im Gemeindehaus nebenan.

Der Gemeindeplatz als zentraler Ort

Der hintere Bereich des Platzes liegt direkt vor dem Gemeindehaus, einem repräsentativen, aber nach aussen eher verschlossen wirkenden Bau aus dem Jahr 2003 von Lustenberger & Condrau Architekten. Hier haben ASP Landschaftsarchitekten im Auftrag der Gemeinde einen Erlenhain in drei Pflanztrögen aus Eichenstämmen errichtet. Die Tröge wurden von einem Holzkünstler gestaltet und dienen auch als Sitzelement. Der Erlenhain erinnert bewusst an die Uferbewachsung des nahen Rotsees – dort, wo auch das malerische Freibad der Gemeinde steht – und bildet einen willkommenen Fotohintergrund für die Trauungen im Gemeindehaus. Zwischen den beiden Neubauten befinden sich Parkplätze. Ohne Autos und mobile Pflanzgefässe reicht der Dorfplatz bis zur Zentralstrasse und kann auch für grössere Veranstaltungen genutzt werden. Die vierspurige Zentralstrasse wird wohl auch künftig ein dominierendes Element im Ort bleiben, da sie zugleich Kantonsstrasse ist. Die Zen trumsüberbauung Riedmatt setzt aber zusammen mit dem Dorfplatz ein wichtiges Zeichen, nämlich dass der Ortskern und seine Aussenräume Gewicht haben und weitergestaltet werden sollen. Ebikon – ab 2017 mit der sich im Bau befindlichen Mall of Switzerland weit über das Rontal hinaus exponiert (s. Seite 74) – macht damit einen grossen Schritt nach vorne und hin zur Bildung ihrer Identität als eigenständiger Agglomerationsgemeinde. www.ebikon-riedmatt.ch Halter Gesamtleistungen > Seite 134

Hornberger Architekten Klaus Hornberger dissertierte 1980 an der ETH Zürich zum Thema «Wechselseitige Abhängigkeiten von Stadtgestaltung und Baugesetz» und gründete zwei Jahre später die Hornberger Architekten mit heute über 20 Mitarbeitenden. Neben dem Gründer Klaus Hornberger wurde die Leitung 2010 mit den Büropartnern Oliver Majer und Roland Meier erweitert und für die Zukunft aufgestellt. Die Arbeitsschwerpunkte liegen in den Bereichen öffentliche Bauten und Schulbauten, Wohnbauten und Gewerbebauten, Zentrumsüberbauungen und Plätze in der gesamten Schweiz sowie Bauberatung und Jurytätigkeit. Zahlreiche Werke des Zürcher Büros entstanden aus Wettbewerbserfolgen, etwa der viel beachtete Neubau des Bahnhofs Zug, der 2003 eingeweiht werden konnte und gleich zweifach mit dem interna tionalen Brunel Award in der Kategorie Architektur und Licht ausgezeichnet wurde. www.hornberger.ch

29 Arch ite ktu r

Mit ebenerdigen, hohen und offenen Gewerbe- und Geschäftsflächen setzen sich die Neubauten von den umliegenden Geschäftshäusern ab. Die vollflächige Verglasung reicht nämlich bis an die Gebäudeaussenkante. Damit lässt sich die Grundfläche besser nutzen, vor allem aber erhalten die Häuser eine offene, einladende Ausstrahlung. Die Erdgeschosse sind von der Strasse und vom Gehsteig aus gut sichtbar, direkt zugänglich und gehen stufenlos in den Dorfplatz über. Besonders auch in der dunkleren Jahreszeit beleuchten die grossen Glasflächen den Platz. In einem der Erdgeschosse hat sich bereits die Bibliothek Ebikon eingemietet, was eine sinnvolle Ergänzung und Belebung für den Ortskern bedeutet.

Misch nutzung als Motor Verdichtung heisst auch, Restflächen zu nutzen. Die als Parkplatz zwischengenutzte Restfläche zwischen den Vororten Bümpliz und Bethlehem westlich der Stadt Bern wartete auf ihre Aufwertung, seitdem das Stadtplanungsamt Bern vor gut 20 Jahren im Rahmen eines städtebaulichen Entwicklungsschwerpunkts Handlungsbedarf definiert hatte. Bald ergänzte das Tram Bern-West die bestehenden Verkehrsverbindungen des SBB-Bahnhofs, der Kantonsstrasse und der Autobahn. Die Frage allerdings, wer sich hier aufhalten würde, blieb. Die Dinge fügten sich. Am 14. Dezember 2014 konnte das Zentrum Europaplatz mit dem Haus der Religionen an eben dieser Stelle mit einer grossen Feier eröffnet werden. Die Zeit für die Realisierung einer ersten von drei Etappen eines Bebauungsplans mag lang erscheinen. Angesichts der Tatsache, dass am gleichzeitig benannten Afrikaplatz und am Asienplatz kaum etwas passierte, der Europaplatz nun aber in aller Munde ist, sind hier in städtebaulicher Hinsicht sprichwörtlich Kontinente verschoben worden. Und dies nur dank dem Glauben an die Idee eines Europaplatzes als Treffpunkt der Kulturen und Religionen und als Brennpunkt der städtebaulichen Entwicklung.

Architektur und Kultur im Dialog

Der Europaplatz, wie der Ort bereits im Rahmen der Aufwertung getauft worden war, wurde 1999 Teil des fünften Europan-Wettbewerbs. Die von 19 europäischen Staaten getragene und im Zweijahresrhythmus durchgeführte Initiative versteht sich als Sprungbrett für Architekten und Städteplaner unter 40 Jahren und als Ideenpool für schwierige Stadtplanungen. Mit dem ersten Preis ausgezeichnet wurde Urbanoffice aus Amsterdam. Das junge Architekturbüro unter der Leitung von Madir Shah sah auf der Restfläche entlang der Bahnlinie ein etappierbares, zehngeschossiges Bebauungsband von mindestens zwanzig Metern Tiefe mit einem Kopfbau am Europaplatz vor. Im Fluss der vorhandenen Bewegung sollten Räume mit Aufenthaltsqualität entstehen. Unabhängig vom Europan-Wettbewerb führte das Stadtplanungsamt Bern unter der Leitung von Christian Jaquet die Image-Studie «Ohne Grund geht niemand nach Bümpliz» durch, in der als eines der Ziele für das multikulturelle Stadtgebiet ein «Runder Tisch der Religionen» formuliert wurde. Pfarrer Hartmut Haas kam nach Bern, um vor dem Hintergrund seiner vielfältigen

31 Arch ite ktu r

Text: Sabine von Fischer Fotos: Rob Lewis

32 Arch ite ktu r

1. Obergeschoss: Foyer Haus der Religionen, Verkauf

Schnitt durch die vertikal geschichteten Nutzungen

2. Obergeschoss: obere Ebene Haus der Religionen, Büroflächen

Situation am Verkehrsknotenpunkt von Bern-West

3. Obergeschoss: Büroflächen

7. Obergeschoss: Maisonette- und Etagenwohnungen

Apartments Studios Büros Haus der Religionen Verkaufsflächen

Zentrum Europaplatz – haus der religionen

Der gestapelte Mikrokosmos des Zentrums Europaplatz umfasst über 20 000 Quadratmeter Nutzflächen in einem über 80 Meter langen und im Sockelbau fast 40 Meter tiefen Haus. Darüber legt sich ein Band mit vornehmlich Wohnnutzungen von 20 Metern Tiefe. Es gibt zwei Eingangsbereiche: einen im unteren Erdgeschoss am Europaplatz, wo die Filiale eines Grossverteilers und eine Bäckerei die Aktivitäten bringen, die für eine städtebauliche Initialzündung notwendig sind; und einen im höher gelegenen Haus der Religionen, hinter dem das Foyer liegt. Madir Shah nennt diese Nutzungen «transfer programs», weil sie den Austausch zwischen öffentlichen und privaten Sphären antreiben und die Passanten dazu bewegen, das Gebäude zu betreten. Stefan Graf von Bauart betont die Wichtigkeit der Mischnutzung für die weitere Entwicklung des Gebiets, dessen räumliche Fortsetzung heute keine Frage mehr ist. Verglichen mit anderen Berner Entwicklungsschwerpunkten wie Wankdorf, wo eine fast monofunktionale Arbeitswelt entstanden ist, sind am Europaplatz die Weichen für die Vernetzung von Wohnen, Gewerbe und Kultur gestellt. Herzschlag und Gemütslage des grossen Baus bestimmt das Haus der Religionen, das fast 20 Prozent der Nutzflächen belegt. Das Foyer mit

Restaurant und der unterteilbare Bewegungs- und Theaterraum mit Bibliothek und Büroräumen im oberen Geschoss sind Teil der gemeinsamen Infrastruktur des interkulturellen Hauses, das von einer Stiftung getragen und an einen Verein vermietet wird. Die verschiedenen Religionen sind entsprechend ihrem Raumbedarf beherbergt: Den grössten Raum belegen mit 350 Quadratmetern die Hindus, den zweiten grossen Raum auf der gegenüberliegenden Seite des Foyers die Muslime. Weiter hinten treffen sich die Buddhisten, im oberen Geschoss die Christen und die Aleviten. Drei weitere Weltreli gionen sind im Verein vertreten. Sie zeigen sich nicht mit einem Raum, sondern je mit einer Vitrine: Entlang der bühnenpodestartigen Stufung im SplitLevel des Dialograums präsentieren die jüdische Gemeinde, die Bahá’í und die Sikh Objekte aus ihrer religiösen Kultur. Wie die christliche Kirche sich hier ökumenisch zusammengeschlossen hat, verstehen sich alle vertretenen Gemeinschaften als offene und überregionale Gruppen – der Dialog findet also nicht nur zwischen, sondern auch innerhalb der Religionen statt. Nach aussen kommuniziert das von den Künstlerinnen Nika Spalinger und Daria Tchapanova entworfene Ornament, wie hier die verschiedenen Religionsgemeinschaften unter einem gemeinsamen Dach die Menschenrechte und den kulturellen Dialog thematisieren: Aufbauend auf einer Fünfeckstruktur, überlagern und verweben sich die im Ornament verborgenen Verbindungen und Muster durch verschiedene Betonungen, Spiegelungen, Diskontinuitäten und Brüche zu einer magischen Hülle, welche sich wie ein Schleier um das mutige Projekt legt. Offenheit als Programm

In städtebaulicher Hinsicht war das Haus von Anfang an für Mischnutzungen gedacht, musste es doch Ausserordentliches leisten, nämlich den brachliegenden städtischen Raum beleben. Im Kopfbau, wo heute Apartments vermietet werden, war bei der ersten Baueingabe ein Hotel vorgesehen. Eine solche Nutzung scheint sich angesichts der guten verkehrstechnischen Anbindung aufzudrängen, doch konnte dafür nur ein Träger, aber kein Investor gefunden werden. So wurde eine zweite, auch eine dritte Baueingabe gemacht, bis das Programm feststand. Die Offenheit zum Dialog zwischen verschiedenen Kulturen war nicht nur das

33 Arch ite ktu r

interreligiösen Erfahrungen ein Haus der Reli gionen aufzubauen. 2001 erhielt die Bauart Architekten und Planer AG den Auftrag für eine Machbarkeitsstudie. 2002 wurde der Verein «Haus der Religionen – Dialog der Kulturen» gegründet. Eine Standortstudie führte schliesslich zum Projekteintritt des Berner Architekturbüros Bauart, das sich ab 2004 gemeinsam mit Urbanoffice für die Entwicklung der Restfläche engagierte. 2008 suchten alle Beteiligten einen professionellen Entwickler, der ihre Ideen bis zur Realisierung weitertragen könnte, und entschieden sich für die Halter AG. Das enorme Engagement verschiedenster Personen und Firmen sowie die Synergien zwischen dem planerischen Wettbewerb, der Idee für eine kulturelle Nutzung und den wirtschaftlichen Interessen an der komplexen städtebaulichen Schnittstelle schufen die Voraussetzungen dafür, dass das Projekt von der Studie in die Entwicklung und schliesslich zur Ausführung kam. Seine Einweihung kann als Erfolg sowohl auf städtebaulicher wie interkultureller Ebene gewertet werden.

34 Arch ite ktu r

Motiv für die Mieterschaft aus mehreren Weltreli gionen, sondern auch für die Planer und Entwickler, die für diese besondere Idee, einen Unort in einen Ort zu verwandeln, eine mächtige Portion Geduld brauchten. Im Innern entfaltet sich eine räumliche Offenheit über die vielen Oberlichter im zweigeschossigen Sockelbau, über die raumhohen Verglasungen und über die räumlichen Verbindungen. Büro- und Apartmentmieter teilen sich ein Treppenhaus und schlagen so alle Vorurteile über ineffiziente Wegführungen bei Mischnutzungen in den Wind. Ebenfalls äusserst effizient ist die «rue intérieure» auf dem siebten Geschoss, welche in die Maisonette wohnungen mit 2,5 und 3,5 Zimmern zwischen der sechsten und der achten Etage führt. Im vierten und fünften Geschoss liegt der dritte Wohnungstyp der kleineren Business-Apartments, wie sie in Folge der zunehmenden Nachfrage nach temporären Klein- und Zweitwohnungen vielerorts Teil zeitgenössischer Wohnbauprojekte sind. Die Geste des Hauses am Europaplatz gibt dem vielfältigen Innenleben einen Ausdruck: Das Volumen ist abgestuft, und seine Fenster sind unterschiedlich geschnitten. Erklären lässt sich diese Geste aber nicht durch einen Willen zur Gestaltung, sondern nur durch die besondere Entstehungsgeschichte. Während die einzelnen Programme austauschbar sind, ist deren Vielfalt für eine nachhaltige städtebauliche Aufwertung des Europaplatzes ein Imperativ. Rücksprünge und Abstufungen brechen die Grösse des zehngeschossigen Baus und fügen ihn fast selbstverständlich in die heterogene Umgebung mit ihren sehr unterschiedlichen Massstäben ein. Die öffentlichen wie die privaten Räume wenden sich explizit nach aussen: Der Platz schiebt sich unter die Autobahnbrücke, die Versammlungsräume haben Ausblicke in die Umgebung, die Wohnungen in den oberen Stockwerken blicken weit über der Autobahn zum Bundeshaus und nach Bümpliz. Diese räumliche Offenheit verbindet sich zusammen mit der Weltoffenheit, welche das Projekt seit seinen Anfängen begleitet hat, zu einem Geist, mit dem die verschiedenen Nutzer das Haus und mit ihm den Europaplatz zum Leben erweckt haben. www.europaplatz-bern.ch www.haus-der-religionen.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

Urbanoffice Architects Das Architekturbüro wurde 2000 von Madir Shah in Amsterdam gegründet. 2001 wurde es mit dem ZuiderkerkPreis für das beste Wohnbauprojekt in Amsterdam ausgezeichnet, 2003 für ein Veranstaltungsgebäude in Waterford, Irland. In der Schweiz arbeitet Urbanoffice seit 2004 am Europaplatz in Bern und seit 2012 am Wohngebäude Förrlibuck Terrassen in Zürich. Projekte auf dem Gebiet der Stadt planung sind der Masterplan Amstelstation, Amsterdam, oder der Stadtrevitalisierungsplan Diezepoort, Zwolle. www.urbanoffice.eu

Bauart Architekten und Planer AG Die Partner von Bauart wirken seit 1987 unter gemeinsamem Namen und aktuell in Bern, Neuchâtel und Zürich. Ihre Arbeit will einen Beitrag zur zeitgenössischen Baukultur leisten. Angestrebt wird eine differenzierte, städtebauliche Haltung. Schwerpunkte sind die Projektierung und Ausführung von Neu- und Umbauten (Bundesamt für Statistik, Neuchâtel), städtebauliche Studien (SBB-Areal, Olten), Nachhaltigkeit, Forschungsarbeiten, Expertisen sowie die Teilnahme an Wettbewerben. www.bauart.ch

44 Arch ite ktu r

Zentrum Europaplatz 1 Der Eingang zum Haus der Religionen liegt am oberen Platz in einer von Ornamenten geschmückten Glasfront. 2 Die S-Bahn-Haltestelle wurde von Ausserholligen in Europaplatz umbenannt. 3 Fassadendetail auf der Terrasse einer der Wohnungen. Die Fenster werden von goldenen Rahmen akzentuiert. 4 Direkt am neu geschaffenen Platz liegt die Einkaufspassage. Gleich daneben befindet sich der gemeinsame Eingang zu den Büros und Wohnungen. 5 Die Loggien der Wohnungen sind mit lärmabsorbierenden Platten verkleidet. Haus der Religionen 6 Aus Angst vor einem erneuten Diebstahl deckten die Hindus ihre Heiligenfiguren auf der Baustelle ab. 7 Ein Deckenornament aus Kreissegmenten überspannt den Bereich der Christen. 8 Männer aus Istanbul installieren den Kronleuchter in der Moschee der Muslime. 9 Der Tempelbauer aus Südindien versteht sein Handwerk. Er formt die Figuren im Hindu-Tempel ohne Vorlage. 10 Die Maurer leisten Knochenarbeit. Weit über 3000 Quadratmeter Nutzflächen wurden im Haus der Religionen realisiert.

Text: Denis Jeitziner Fotos: Rob Lewis

Im Haus der Religionen ist der Himmel gleich mehrfach vertreten. Berns einzigartige Kulturstätte bringt acht Weltreligionen unter ein Dach. Eingebettet in das Zentrum Europaplatz, wurden die meisten Arbeiten für den Innenausbau direkt an die einzelnen Glaubensgemeinschaften übertragen. Der interkulturelle Austausch begann also schon lange vor der eigentlichen Eröffnung am 14. Dezember 2014.

Die Idee ist simpel, doch bestechend. Ein Haus der Religionen. Mit einem Dialog der Kulturen. Warum ist eigentlich nicht schon früher jemand darauf gekommen? Der Gedankenaustausch als Basis für das Zusammenleben. Und wieso wurde diese Idee ausgerechnet im an und für sich beschaulichen Bern geboren? Der Grundgedanke zum Haus der Religionen stammt nicht etwa aus dem religiösen Umfeld, sondern aus der Politik und Zivilgesellschaft. Tatsache war: Es fehlte in und rund um Bern schon immer an würdigen Kultusräumen. Etwas, was Christian Jaquet – dem Verfasser einer Image-Studie zum Thema – sauer aufstiess. Das war 1998. Hier entstand erstmals die Idee zum Haus der Religionen. Vier Jahre später wurde der Verein unter der Leitung von Hartmut Haas gegründet. Faszinierend, was daraus alles entstanden ist. Mit dem Geburtsort Bern – das ist einerseits politisch bedingt, andererseits Zufall, weil die innovativen Exponenten sich einfach dort aufhielten. Das Haus der Religionen ist in erster Linie ein Gemeinschaftswerk. Dass sich in der heutigen Zeit verschiedene Religionsgemeinschaften zusammenraffen, um ein solch gesellschaftsübergreifendes Projekt zu realisieren, ist an und für sich schon bewundernswert genug. Dass es auf dem Papier funktionieren würde, war den Machern eigentlich im Voraus bewusst. Das gute Einvernehmen kannte und die positiven Erfahrungen machte man ja bereits seit Jahren am alten Standort im Berner Obstbergquartier. Doch das Neben- und Miteinander wurde am neuen Standort von neuem auf die Probe gestellt. Wie würde es funktionieren, wenn plötzlich Dutzende von Arbeitenden unter Zeitdruck auf einer Baustelle gemeinsam kooperieren müssten? Samstag, 1. November 2014

Europaplatz Bern: Unvorstellbar, dass hier in sechs Wochen ein Haus der Religionen stehen soll. Balakumar kauert vor seinem Werk – einer Tempelfassade, die hier im Haus der Religionen in der hinduistischen Tempelanlage zurzeit entsteht. Der 29-Jährige wurde bereits als Tempelmaurer geboren. Sein Beruf wurde ihm von seinem Vater übertragen. Und er wird, falls er mal selbst Nachwuchs zeugt, diesen Beruf an seinen Sohn beziehungsweise seine Söhne weitergeben. Balakumar wurde speziell für diesen Auftrag aus Indien in die Schweiz geholt. Er absolvierte in der Heimat eine

45 Arch ite ktu r

Glaubensbekenntnis

46 Arch ite ktu r

Maschinenmechaniker-Ausbildung und gilt als Koryphäe in seinem Metier. Vier Monate verbringt er mit seinen zahlreichen Tempelbauerkollegen in Bern. Danach wird er zurück in der Heimat erwartet. Von der Schweiz wird er nicht viel gesehen haben – zu arbeitsintensiv ist die Zeit, zu eng gedrängt der Fertigstellungsplan. «Immerhin waren wir in den Bergen und haben zum ersten Mal im Leben Schnee gesehen», erzählt er begeistert. Die Hindus arbeiteten monatelang an ihrem Tempelbau – von allen vertretenen Religionen am längsten. Das hat mit der aufwendigen Konstruk tionsweise und den Detailarbeiten an ihren Figuren zu tun. Im August wurden die Arbeiten allerdings jäh unterbrochen, und die hinduistische Gemeinde war geschockt: Im ersten Obergeschoss ihres Tempelbereichs am Europaplatz wurden einige bereitstehende Figuren entwendet. Bis heute ist nicht klar, wer hinter der Tat steckt und warum sie gestohlen wurden. Für David Leutwyler vom Haus der Religionen ist der Diebstahl ein Rätsel. Und eine kleine Tragödie. «Die Figuren haben für die Tempelbauer einen grossen symbolischen Wert. Wenn etwas derart Heiliges gestohlen wird, ist das für alle Beteiligten etwas sehr Unangenehmes», sagt er. «Die Tempelbauer fertigten schliesslich alle Figuren noch einmal neu an. Das hatte zur Folge, dass wir von manchen die Aufenthaltsbewilligungen verlängern lassen mussten.» Gleichentags in der Moschee – nur wenige Schritte von der hinduistischen Tempelanlage entfernt: Fleissige Arbeiter ziehen elektrische Kabel, machen Löcher, erledigen Gipserarbeiten. So auch Agim Andov (43), ein emigrierter Mazedonier, der schon seit Jahren das Schweizer Bürgerrecht besitzt. Er beschäftigt sich derzeit mit Deckenarbeiten. Eigentlich arbeitet er als Rangierer bei der Bahn, doch als er hörte, dass der Muslimische Verein Bern freiwillige Arbeiter für das Haus der Religionen sucht, hat er, ohne zu zögern, zugesagt. In akzentfreiem Berndeutsch sagt er: «Das bin ich meiner Gemeinde und meiner Religion schuldig. Es ist eine Ehre, dass ich hier mit anpacken kann.» Mit seinen Voten für einen progressiven Islam hat der Berner Imam Mustafa Memeti grosses Medieninteresse geweckt. Als Respektsperson wird er wegen seiner Zugänglichkeit und Gesprächsbereitschaft weit über seine Muslimgemeinschaft geschätzt und akzeptiert. «Der Dialog mit Andersdenkenden und -gläubigen ist mir sehr wichtig. Aus

diesem Grund gehe ich offen auf alle Menschen zu und versuche, dort, wo ich kann und es notwendig ist, zu vermitteln», unterstreicht Memeti. Er ist denn auch stolz auf seine zahlreichen Helfer, die am Haus der Religionen freiwillig mitgebaut haben. Viele stammen – wie er selbst – ursprünglich aus Mazedonien. «Meine Landsleute sind sehr engagierte und treue Vereinsmitglieder, die sich mit Leib und Seele dem Haus der Religionen verschrieben haben.» Entscheidend zum Bau trugen auch Abaz Imeri und Bujar Luma bei, die als Architekten und Bauleiter im Einsatz standen und sich über viele Jahre im Vorstand des Hauses der Religionen für die Bedürfnisse der Muslime eingesetzt haben. Eine zentrale Bedeutung hat der inmitten des Gebetsraums hängende Kronleuchter. Er wurde in der Türkei hergestellt, jedoch in Madezonien bestellt, wie Mustafa Memeti erzählt: «Ich weiss nicht genau, wer den Leuchter angefertigt hat. Ich weiss nur, dass er durch viele Hände ging, bis er hier aufgehängt wurde.» Der Aufwand hat sich gelohnt. Mächtig und prächtig strahlt er von der Decke des Gebetsraums und inspiriert die Gläubigen. Donnerstag, 13. November 2014

Auf der Baustelle. Elvira Camici und Hardy Blank haben sich gerade einen Überblick über die Arbeiten im christlichen Gebetsraum verschafft. Hier geben sich Katholiken, Protestanten, orthodoxe Christen, Mitglieder der Herrnhuter Sozietät und vieler anderer Kirchen die Klinke in die Hand. Ein frischfröhliches Miteinander innerhalb des christlichen Glaubens. Dass Elvira Camici hier tätig wurde, ist so gewöhnlich wie aussergewöhnlich. «Zu diesem Engagement kam ich wie die Jungfrau zum Kind. An einer Abdankungsfeier hatte ich ein Gespräch mit dem reformierten Pfarrer der Kirche Bümpliz», erzählt sie. Bereits kurze Zeit später stand die unerfahrene Bernerin im Einsatz. «Ich habe mir zuerst das Handwerk zeigen lassen, und schon war ich mittendrin. Abschleifen, malen, ablaugen . . .» Auch Hardy Blank kam höchstens per Zufall zum Engagement im Haus der Religionen. Seine Geschichte: «Ich hatte mein jüngstes Grosskind durch einen Unfall verloren. Da spürte ich am eigenen Leib, wie es ist, wenn ein ganzes Quartier hinter dir steht. Ich wurde von der gesamten Gemeinschaft aufgenommen und getröstet. Mir wurde Mut gemacht, ich konnte neue Kräfte tanken.» Blank, katholisch aufgewachsen, hatte sich vom Glauben

Donnerstag, 20. November 2014

Für Thomas Roth ist Religionsangehörigkeit zweitrangig, nicht aber der Glaube an und für sich. Er engagiert sich im Haus der Religionen mit einer Wandbeschriftungstechnik für die alevitische Gemeinschaft, obwohl er selbst römisch-katholischen Glaubens ist. «Ich kenne einige alevitische Kurden, die mich aufgrund meines Berufs fragten, ob ich mir eine Mitarbeit vorstellen könne», erzählt er. Roth fackelte nicht lange, war Feuer und Flamme und liess sich mit Malerarbeiten eindecken. Die Glaubensrichtung spielte in diesem Moment keine Rolle. Er war einfach dankbar, dass er sich einbringen konnte. Etwas zurückgeben, nachdem er als Kind eine schwere Beinverletzung erlitten hatte, zwei Monate ans Spitalbett gefesselt war und nicht wusste, ob gar sein Bein amputiert werden musste. «In dieser Zeit half mir mein Glaube, das Geschehene zu verarbeiten. Ich merkte, wie stark ich mit meiner Religion verwurzelt war.» Roths Arbeit war zwar teilweise bezahlt, sein Lohn sei aber bescheiden und bloss ein kleines Zeichen der Wertschätzung gewesen. «Schön, dass ich mit meinem Wissen und meinem Handwerk einen kleinen Beitrag zu diesem einzigartigen Projekt leisten konnte», merkt Roth an. Apropos einzigartig: Die von Spezialisten installierte Orgel an der Rückseite des Gebetsraums der Christen ist ein Unikat. Sie ist mit in die Wand eingelassenen Schaltern statt mit einer Klaviatur ausgerüstet und kann somit von jeder und jedem bedient werden. Die Klänge werden dabei von einem speziellen Schalter ausgelöst. Für Orgelbauer Lukas Stettler ein Novum: «Wir haben zum ersten Mal so etwas gebaut. Es war eine besondere Erfahrung.» Die Orgel ist extra für den Einbau im Haus

der Religionen entwickelt und angefertigt worden. Die Grundidee dafür wurde praktisch aus dem Nichts geboren, wie der Architekt Patrick Thurston erklärt: «Ein Musikliebhaber wollte Musik stiften. Sein Wunsch war, den Klang des Himmels hierherzubringen. Darum ist das Instrument ein Chor aus Himmelsflöten, der von allen Menschen gespielt werden kann.» Im Himmel ist, wer sich im Kirchenraum der Christen im Haus der Religionen befindet. Hier wurde die Decke in Form eines Himmels, der aus in sich greifenden Kreissegmenten besteht, konzipiert. Für Patrick Thurston stellte sich die Frage, wie eine christliche Kirche gebaut sein müsse, um in dieser Situation zwischen Autobahn und Eisenbahnlinie Sinn zu machen? «Der Ort braucht Kraft und etwas Weiterführendes, was die üblichen Grenzen durchbricht. Mit der Decke als quasi unantastbarem Element wollten wir bewirken, dass die Architektur eine Dimension hat, die über Funktionalität, Sicherheit und Haftungsfragen hinausreicht», beschreibt er seinen Beitrag. Unsere Reise endet im Gemeinschaftsraum, wo der Boden, die Wände, das Geländer und die Treppen mit Klebeparkett aus massiver Eiche eingekleidet wurden. Was nach einfacher Arbeit aussieht, ist in Tat und Wahrheit höchste Einrichtungskunst. Markus Hirsbrunner von der Zimmerei Hirsbrunner in Eggiwil erinnert sich an den Einbau: «Normalerweise schleifen wir die Böden mit schweren Maschinen – aber die bringt man einfach nicht die Wände hoch. Deshalb haben wir ein eigenes System entwickelt und das Parkett vorgängig ausgearbeitet.» Hirsbrunner musste also jedes Parkettteil vor der Montage stationär schleifen und danach nochmals behandeln. Am Ende ist alles gut gegangen. «Einzig ein paar Kinderkrankheiten wegen der trockenen Luft, die zurzeit herrscht, müssen wir noch beheben», resümiert er. Hirsbrunners Arbeit bereitete quasi den Boden für den Gemeinschaftsraum, wo alle Parteien zusammenkommen. Hier müssen und werden sie sich finden und gemeinsam den Dialog und die Idee vom Haus der Religionen aufrechterhalten und weitertragen. Nach innen. Wie auch nach aussen. www.haus-der-religionen.ch www.europaplatz-bern.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

47 Arch ite ktu r

abgewendet. Jetzt, in Augenblicken der Trauer, fand er den Weg zurück. «Religion ist für mich zu einem Ort des Rückzugs geworden». Mit seiner Arbeit als Elektroinstallateur konnte er der Gemeinschaft etwas zurückgeben. Auch für den Buddhisten Peter Klatt stehen Mitgefühl und Selbstlosigkeit im Vordergrund. Der gelernte Maler ist gerade mit Natursteinarbeiten beschäftigt. «Ich sehe mein Engagement als spirituellen Akt. Meine Frau ist Japanerin, ich habe ursprünglich eine Ausbildung als hinduistischer Priester gemacht. Für mich sind alle Menschen gleich», lautet seine Botschaft.

hybride Häuser

48 arch ite ktu r

Text: Sabine von Fischer Fotos: Michael Egloff, diverse

Mischnutzungen bereichern die Stadt. Das Neben- und Übereinander verschiedener Aktivitäten macht ein reges und vielfältiges Leben möglich. Allerdings zu einem hohen Preis: Die Gebäude müssen unterschiedlichste bauliche Anforderungen gleichzeitig erfüllen, und die verschiedenen Nutzer brauchen meist mehrere Erschliessungen. So erscheinen Häuser mit hybriden Programmen nicht selten als anspruchsvolle Zwitter.

Hybrid bedeutet gemäss Duden «aus Verschiedenartigem zusammengesetzt, von zweierlei Herkunft». «Zwitterhaft» seien die Hybride – Zwittern ähnlich, aber nicht gleich. Zwitter, weder das eine noch das andere, sind Aussenseiter. Hybride bilden aus Unterschiedlichem Einheitliches und sind tief in unserer Kultur verankert: Beginnend bei der Sprache, die das griechische «auto» und das lateinische «mobil» zum Automobil oder das französische «bureau» und die griechische «kratie» zur Bürokratie zusammensetzt. Wir haben uns an die hybriden Wörter längst gewöhnt. Auch Hybridfahrzeuge sind schon fast so alltäglich wie hybride Häuser. Mischung und Verdichtung

Nie war die Mischung der Funktionen in der Baukunst so grosser Kritik ausgesetzt wie im frühen 20. Jahrhundert. Die in der Folge propagierte Trennung der Funktionen stiess allerdings auf noch heftigere Gegenwehr. Meist nahmen diese Debatten Bezug auf die 1933 verabschiedete und 1943 von Le Corbusier veröffentlichte Charta von Athen. Die Charta ist vor allem dafür bekannt, dass sie eine räumliche Trennung der Funktionen Wohnen, Arbeiten und Freizeit postulierte. Als Reaktion auf monotone und seelenlose Neubauquartiere der 1960er-Jahre und später mit dem Ruf nach einer Verdichtung der Städte sind die Heilsversprechen der Charta (die vor allem auf die katastrophalen hygienischen Zustände in den industrialisierten Städten reagierte) in Ungnade gefallen. Es waren praktische, organisatorische Gründe, weshalb auf den römischen Foren die Büros der Verwaltung neben und über den Marktständen und Lagerräumen angeordnet waren. Und wenn Händler heute die Touristenströme beim Überqueren der Brücken von Venedig abpassen, ist das ebenfalls keine neue Idee. Vielmehr ist es naheliegend, dass sich räumliche Knotenpunkte anbieten, dort Austausch und Handel stattfinden zu lassen. In Rem Koolhaas’ Buch «Delirious New York» (1977), mit dem er die Architektur- und Städtebautheorie aufwühlte, spielt das schmale Hochhaus des Downtown Athletic Club, hinter dessen gleichförmiger Fassade das wahre Leben die Ordnung der klassischen Typologien der Architektur aufmischt, die Hauptrolle. «Urbane Dichte und die Entwicklung der Bautechnik haben die Mischung und das Aufeinanderstapeln der Funktionen bewirkt und jenen Kritikern Unrecht gegeben, die behaupten,

dass ein Gebäude so aussehen müsse, wie es ist», schrieb Steven Holl dann 1985 zusammen mit Joseph Fenton im Buch «Hybrid Buildings» und erneut im Vorwort zur aktuellsten Ausgabe der spanischen Beispielsammlung «This is Hybrid» (2014). In den 30 Jahren, die zwischen diesen beiden Büchern liegen, hat sich das Interesse der Architekten am Potenzial unterschiedlicher – sogar gegensätzlicher – Nutzungen vervielfacht. Der Wert hybrider Häuser ist, dass sie als grosses Ganzes gelesen werden können. Das Neben- und Übereinander der Nutzungen ist dabei allerdings kein 1+1= 2, sondern eher ein 1+1= 3. Die Synergien zwischen Büros und Restaurants, Wohnungen und Kindergärten, Sportanlagen und Einkaufszentrum könnten sogar so paraphrasiert werden, dass sich aus den Kombinationen keine Additionen, sondern exponentielle Entwicklungen ergeben. Nutzungen stapeln, reihen und überlagern sich zu Hybriden, die Aktivität und Energie in die Stadt abstrahlen – wovon die Häuser selber profitieren, weil sie zur gefragten Adresse werden. Bei der Betrachtung der in der Folge beschriebenen neun Bauten tritt die Kritik der sogenannten anspruchsvollen Zwitter in den Hintergrund. In naher Zukunft wird es zum allgemeinen Erfahrungsschatz der Bauplaner gehören, die vielfachen baupolizeilichen Anforderungen wie Brand- und Lärmschutz, Erdbebensicherheit sowie Personenlasten miteinander zu vereinbaren. Und wo es mehrere Erschliessungen und separate Treppenhäuser braucht, haben Architekten dies an vielen Beispielen in eine räumliche Ästhetik der verschiedenartigen Wege und Raumerfahrungen umgesetzt. Zauber und Zwitter, Chance und Notwendigkeit zugleich: Hybride Häuser werden die Architekten auch im 21. Jahrhundert beschäftigen. Unter den Vorzeichen der Verdichtung der Städte und der Verkürzung der Arbeitswege deutet sich an, dass verschiedene Nutzungen immer mehr und manchmal in unerwarteter Weise nach der Regel von 1+1= 3 gemischt werden.

Ponte di rialto Venedig, 1591 Architektur: Antonio da Ponte Die älteste der vier Brücken über den Canal Grande wurde nach mehreren Einstürzen und Bränden als steinerne Brücke in ähnlicher Form wie die Vorgängerbrücke in Holz wieder aufgebaut. Seit dem 12. Jahrhundert verband eine schwimmende Brücke die beiden Ufer. Später ermöglichten die zum zentralen Portikus ansteigenden Rampen den Schiffen, unter der Brücke zu passieren. Für Fussgänger ist die Brücke seit über 400 Jahren eine Verbindung zwischen den Ufern der Quartiere San Marco und San Polo. Die bereits in der hölzernen Brücke eingebauten Läden erzeugten Einnahmen für die Staatskasse und halfen, den Unterhalt der Brücke zu finanzieren. Die gewagte Konstruktion und die grossen Menschenmassen, die täglich die Brücke benutzen, verleiteten kritische Stimmen immer wieder zur Vorhersage, dass die Brücke bald einstürzen werde.

49 arch ite ktu r

Die Logik des Hybriden

50 arch ite ktu r

shophouses Singapur, um 1900 Architektur: diverse Als Erbstücke aus der Kolonialzeit waren die in ganz Südostasien verbreiteten Shophouses lange Zeit nur für die Denkmalpflege interessant. Viele wurden im Zug von Quartiererneuerungen abgerissen. Doch der Investorenblog PropertyGuru prognostiziert, dass die traditionellen chinesischen Häuser mit Ladengeschäften im Erdgeschoss wiederentdeckt werden. Shophouses können ein-, zwei- oder dreigeschossig sein, mit Wohnräumen hinter dem Laden oder im Stockwerk darüber. Typischerweise sind die Besitzer des Kleingewerbes auch die Bewohner des Hauses, aber es ist ebenso gut möglich, dass Angestellte oder fremde Familien die privaten Teile mieten. Diese Kombination von öffentlicher, halb öffentlicher und privater Nutzung gibt dem Strassenraum südostasiatischer Städte seinen typischen lebhaften Charakter.

Downtown Athletic Club New York City, 1930 Architektur: Starrett & van Vleck Mit 38 Stockwerken wirkt der Downtown Athletic Club ausgesprochen schmal. Seine Fassadengliederung betont die Vertikalität. Der hohe Kaufpreis des Grundstücks am Hudson River verlangte eine hohe Ausnützung. So wurden die verschiedensten Funktionen und Einrichtungen für den 1926 gegründeten Downtown Athletic Club in der Vertikalen gestapelt: Klub, Kasino, Schwimmbecken, Turnhalle, Minigolf, Squash, Tennis, Ess- und Schlafräume und sogar ein Gewächshaus. Die verschiedenen Rücksprünge der Gebäudehülle resultierten aus den Anforderungen des 1916 erlassenen New Yorker Baugesetzes. Gleichzeitig strukturieren sie das Hochhaus in einzelne versetzte Volumen. Die Faszination des heute zum Wohnhochhaus umgebauten Turms lag spätestens seit Rem Koolhaas’ Buch von 1977 im einstmals hybriden Innenleben.

Torre Velasca Mailand, 1958 Architektur: BBPR Nach den Bombardierungen im Zweiten Weltkrieg hätte das Baugesetz eigentlich einen Flachbau verlangt, der die gesamte Parzelle mitsamt dem früheren Platz besetzt hätte. Die Architektengruppe BBPR – Gianluigi Banfi, Lodovico Barbiano di Belgiojoso, Enrico Peressutti und Ernesto Nathan Rogers – machte den Vorschlag für einen Turm mit Mischnutzungen, der das Gegenüber zu einem öffentlichen Platz bildet. Auf den 26 Geschossen werden über einem zweigeschossigen Gewerbesockel im schlankeren Teil des Turms Büros und Atelierwohnungen kombiniert. Im auskragenden Teil, der seinen Ausdruck den mittelalterlichen lombardischen Wehrtürmen entlehnt und unter den Anhängern der rationalistischen Architektur heftige Kontroversen auslöste, sind ausschliesslich Wohnungen, viele davon Maisonetten, untergebracht.

51 arch ite ktu r

Unité d’Habitation Marseille, 1952 Architektur: Le Corbusier Gerade weil die monofunktionale Stadt so oft mit Le Corbusier assoziiert wird, lohnt sich ein genauerer Blick auf die Wohnmaschine von Marseille. Als Abhilfe zum Wohnungsmangel nach dem Zweiten Weltkrieg entwarf Le Corbusier einen Wohnhaustyp nach dem Prinzip einer vertikalen Stadt, in dem die verschiedenen Funktionen des Alltags gemeinsam untergebracht sind. Die erste und bekannteste der Unités d’Habitation wurde am 14. Oktober 1952 in Marseille eröffnet. Der achtzehngeschossige Bau mit 337 Wohnungen ist eine Stadt im Haus: Geschäfte, Coiffeur, Bäckerei auf der Einkaufsstrasse im Innern, Kindergarten, Schwimmbecken und Bühne auf der Dachterrasse. Gleichzeitig findet das Wohnen in der Ruhe des städtischen Grüngürtels statt, der die Marseiller Unité d’Habitation 1952 noch umgab.

52 arch ite ktu r

John Hancock Center Chicago, 1970 Architektur: SOM Partnership Der Architekt Bruce Graham und der Ingenieur Fazlur Khan planten ursprünglich zwei Türme: einen für Büros und einen mit Wohnnutzung. Nach der Zusammenlegung entstand ein 100 Stockwerke hoher Turm mit 2 Einkaufsebenen, 8 oberirdischen Parkgeschossen, 32 Bürogeschossen, 49 Wohngeschossen und einer Aussichtsplattform. Dass die Form des Hochhauses sich nach oben verjüngt und abgeschnitten ist, löste das Problem der grossen Windlasten. Die kleineren Geschossflächen im oberen Teil fügten sich gut in das Nutzungs konzept, da für Wohnungen typischerweise weniger tiefe Grundrisse als für Büronutzungen gefragt sind. Bei seiner Eröffnung war das John Hancock Center mit 344 Metern das höchste Haus Chicagos und nach dem Empire State Building (381 Meter) das zweithöchste Haus der Welt.

Kiryat Ono Tel Aviv, 1971 Architektur: Justus Dahinden Wie schon beim Vorgängerprojekt, der Radio City, verfolgte der Zürcher Architekt Justus Dahinden bei der Freizeitstadt Kiryat Ono die Absicht, private und öffentliche Nutzungen in einen Austausch zu setzen und zugleich mit ausreichenden Abständen zu planen. Ideal dafür erschienen ihm terrassierte Kuppeltürme, welche er wie Hügel in die Landschaft setzte. Die privaten Nutzungen sind nach aussen, die Gemeinschaftsbereiche nach innen gerichtet. In Anlehnung an die japanischen Metabolisten fasst Dahinden die Stadt als Organismus auf, der wachsen und schrumpfen kann und sich in ständiger Bewegung befindet. Aus diesem Fluss entwickelt sich das Leben unter der semitransparenten Kuppel, die gleichzeitig Projektionsfläche für Lichtspiele ist. Die Vision war für 3000 Menschen konzipiert.

ÜBERBAUUNG Kalkbreite Zürich, 2014 Architektur: Müller Sigrist Architekten Für eine Überbauung wie die der Genossenschaft Kalkbreite gab es in der Stadt Zürich eigentlich keinen Platz – ausser auf dem Dach des Tramdepots, das weiterhin im Stadtzentrum in Betrieb bleiben sollte. Umringt von Restaurants, Bars, kleinen Ladengeschäften und fünf Kinosälen, bewegt sich in diesem jüngsten Hochhaus der Stadt Zürich zu jeder Tages- und Nachtzeit vieles: Um den öffentlichen Innenhof über der Tramhalle gruppieren sich eine Kinderkrippe, Büros, Sitzungszimmer und vor allem Wohnungen aller Grössenordnungen. Die Überbauung Kalkbreite macht exemplarisch vor, wie gerade in der städtischen Verdichtung unerwartete Nutzungskombinationen – hier die Tramhalle der städtischen Verkehrsbetriebe und die Wohnvision einer Genossenschaft – Synergien entfalten können.

53 arch ite ktu r

LinKed HYBrid housing complex Beijing, 2009 Architektur: Steven Holl Architects Wolkenbügelartige Horizontalverbindungen spannen sich zwischen sieben Wohntürmen und einem Hotelbau in der Nähe des alten Stadtzentrums von Beijing. Zwischen dem 12. und dem 18. Geschoss schweben unter anderem ein Hotel, eine Sporthalle und ein Kulturzentrum in der Höhe. Im Widerspruch zur zunehmenden Privatisierung einstmals öffentlicher Räume sind diese in der Waagerechten angelegten Nutzungen in den Horizontalverbindungen wie auch in den Erdgeschossen für alle frei zugänglich. Das Hybride, das mit dem Namen des Projekts unterstrichen wird, entsteht nicht in den Hochhäusern selbst, sondern in ihrer Verschränkung, welche die Qualitäten der einstmals horizontal organisierten Stadt in die moderne chinesische Hochhausstadt einflechten soll.

planung ist ein Marathon 54 stadte ntwicklu n g

Text: Hubertus Adam Fotos: Giuseppe Micciché

Mehr als zwei Jahrzehnte war Fritz Schumacher als Kantonsbaumeister verantwortlich für die Stadt entwicklung von Basel. Im Gespräch zieht er eine Bilanz aus diesen Jahren – und plädiert für das Verständnis der Stadt als lebendigen Organismus. Die Zeit einer starren Planung ist vorbei. Notwendig sind Prozesse, die auf zukünftige Veränderungen reagieren können, und Instrumente, die sich als revisionsfähig erweisen.

56 stadte ntwicklu n g

Komplex: Sie sind 1994 von St. Gallen nach Basel gekommen. Die Jahre vorher waren im Hochbauamt von Carl Fingerhuth geprägt, der dort von 1979 bis 1993 als Leiter fungierte. In seine Zeit fällt die Etablierung einer deutsch schweizerischen Architektur, die auch interna tional Aufsehen erregte. Nach dem Abgang Fingerhuths fusionierte Basel-Stadt die Leitung von Hochbauamt und Planungsamt. Was waren Ihre Eindrücke? Fritz Schumacher: «Basel unter Carl Fingerhuth war durch sein Wettbewerbswesen seinerzeit ein Begriff für alle, auch über die Landesgrenzen hi naus, und man hat interessiert auf die jungen Ar chitekturbüros geschaut. Wenn ich heute zurück blicke, war das, was Carl Fingerhuth gemacht hat, geschicktes Marketing: gut für ihn und gut für die Architekten. Aber wirklich viel ist den Jahren von Fingerhuth in Basel eigentlich gar nicht gesche hen. Ohne Zweifel aber hat er der Architekturszene sehr geholfen. Und vor allem ist es ihm gelungen, den Begriff der Baukultur jenseits der Zuständig keiten der öffentlichen Hand ins Bewusstsein der Privaten und der Privatwirtschaft zu bringen. Das hat in Basel durchaus Tradition – Roche beispiels weise hat Firmenkultur immer als Baukultur ge pflegt. Aber wenn ich an Ciba-Geigy oder Sandoz zurückdenke, so war dort in dieser Zeit wenig Sen sibilität vorhanden. Meine eigentliche Verbindung zu Basel kam über Lucius Burckhardt. Ich habe in Kassel bei ihm studiert und bin in ein anderes Basel eingeführt worden, nämlich das historische Basel und das Ba sel der Gesellschaft. Ich unterhielt zu Lucius Burck hardt auch nach meinem Studium ein enges und freundschaftliches Verhältnis. In Basel hatte ich ur sprünglich wenige persönliche Kontakte. Aufgrund der Entscheidung, Hochbauamt und Planungsamt des Stadtkantons zusammenzulegen, war mir aber klar, dass es in meinem Berufsfeld keinen spannen deren Job in der Schweiz geben würde als dort. Der umtriebige CVP-Regierungsrat Christoph Stutz hat sich als Departementsvorsteher dazu entschieden, es mit mir zu wagen. Für mich war das fachlich wie privat ein sehr positiver Schritt – eine Herausfor derung, wie man sie sich mit 44, mitten im Leben, wünscht.» 21 Jahre im Amt sind eine lange Zeit, und die Situation entwickelte sich viel dynamischer, als Sie anfangs dachten. Sie haben eine Menge an

Projekten angestossen, bearbeitet und begleitet – vor allem auch grossmassstäbliche, welche Basel noch in den kommenden Jahrzehnten prägen werden. Welches waren und sind die wichtigsten? «Lassen Sie mich chronologisch antworten. Eines der wichtigen Themen, denen Franz Eberhard als Stadtbaumeister und ich als Stadtplaner uns in St. Gallen gewidmet haben, waren die Verkehrspla nung und deren Potenziale für städtebauliche Re paraturmassnahmen. In Basel begann man gerade, sich dieses Themas anzunehmen: Nach dreissig jähriger Diskussion wurde 1995 der Bau der Nord tangente als Verbindung zwischen Deutschland und der Schweiz auf Basler Boden beschlossen. Für mich ergab sich eine gute Gelegenheit, das, was ich in St. Gallen versucht hatte, auch der hiesigen, in baukulturellen Dingen kompetenteren Bevölkerung nahezubringen. Die städtebauliche Begleitplanung beim Bau der Nordtangente ist für mich deswegen so wichtig, weil es dabei gelungen ist, verkehrspla nerische, städteplanerische und architektonische Aspekte zusammenzubringen – etwas, was es vor her aufgrund institutioneller Zersplitterung so nicht in Basel gegeben hat. Auf der Kleinbasler Seite ka men wir etwas zu spät, aber in Grossbasel ist von der Dreirosenbrücke über das Volta-Quartier bis hin zum Bahnhof St. Johann tatsächlich Neues ent standen. Wir haben gezeigt, dass Basel in der Lage ist, in der Kombination von Städtebau, Verkehrspla nung und Architektur einen Input zu geben, den an dere Städte so nicht geleistet haben. Das zweite Projekt, das mir besonders am Her zen liegt, ist die Erlenmatt, also das Areal des auf Basler Boden gelegenen früheren deutschen Güter bahnhofs. Basel litt in den Neunzigerjahren beim Thema Wohnungsbau unter der gleichen Problema tik wie andere Städte auch: zu wenig Baulandres sourcen, geringer Wohnungsleerstand. Die Frage, wie man mehr Wohnungen auf den Markt brin gen könnte, hat mich während meiner gesamten Basler Zeit beschäftigt. Die Planung für die Erlen matt war lange Zeit blockiert, weil der Streit zwi schen der Deutschen Bahn und dem Kanton, dem das Grundstück eigentlich gehört, zum Thema der juristischen Auseinandersetzung geworden war. Wir haben versucht, anders zu denken, näm lich zu fragen, was dort entstehen könnte. 20 Hek tar sind für Basel eine riesige Fläche. Wir veranstal teten einen grossen europäischen Wettbewerb mit

58 stadte ntwicklu n g

270 Teilnehmern und haben das Verfahren dann auf drei Stufen heruntergebrochen. Am Schluss stand ein Referendum, das vom Volk positiv beschieden wurde. Schaue ich heute allerdings auf das gebaute Resultat, so muss ich feststellen, dass es unter dem Potenzial der Erlenmatt geblieben ist.» Hätte die Stadt das Heft länger in der Hand behalten und das Areal selbst entwickeln sollen? «Wir haben in einer sehr liberalen und marktaffinen Art die Baureife erzielt, aber die Qualitätssicherung hat ein Stück weit gefehlt. Wenn die Stadtbildkom mission fertige Projekte bewerten muss und vorher mangelhafte oder keine Verfahren für die einzel nen Baufelder durchgeführt wurden, ist die Sache schwer zu retten. Man hätte zweierlei machen kön nen: Entweder hätte die Stadt bei der Entwicklung dieses Stadtteils länger die Rolle des Grundstück verfügers beibehalten, oder man hätte auf politi scher Ebene durchsetzen müssen, dass sich private Investoren an Qualitätsmassstäbe halten. Der erste Baustein von Morger + Dettli ist unbestritten gut, bedauerlich indes bleibt, dass in der Nachbarschaft nicht Bausubstanz von gleicher Qualität entstanden ist. Vielleicht kann aber demnächst mit der Stiftung Habitat auf der Ostseite des Areals ein besseres Er gebnis erzielt werden. Wichtig bei der Erlenmatt war auch das Thema Partizipation. Mit der ‹Werkstatt Basel› hat man die Bevölkerung dazu eingeladen, über die räumlichstrukturellen Veränderungen nachzudenken. Auch in der Erlenmatt kam es zu einem sehr intensiven Diskussionsprozess. Die Möglichkeit, unter diesen Bedingungen ein Produkt zu qualifizieren, ist eine grosse Herausforderung. Es ist nicht immer leicht, die Sicht eines Bewohners auf die Stadt und die fachliche planerische Arbeit zusammenzubringen.» Und das dritte Projekt? «Ist der Dreispitz, ein als Lager- und Logistikzen trum seit mehr als 100 Jahren genutztes Areal, dessen 50 Hektar halb auf dem Gebiet von BaselStadt und halb auf dem von Basel-Land liegen und Eigentum der Christoph-Merian-Stiftung (CMS) sind. Im Sinne des Strukturwandels wurden hier in den zurückliegenden Jahren diverse Zwischen nutzungen umgesetzt, was zu einem lebendigen Nebeneinander von heterogenen Akteuren ge führt hat. Man kann diese Entwicklung als Bot tom-up-Stadtveränderung begrüssen und als at traktiv werten, aber grundsätzlich bergen solche Prozesse natürlich das Risiko, dass die planerische

Verantwortung gar nicht mehr zurückgeholt werden kann. Deswegen haben wir 2001 zusammen mit der CMS eine Auslegeordnung gemacht und mit Herzog & de Meuron eine fast zweijährige Planung durchgeführt. Am Ende stand mit der Vision Drei spitz eine Perspektive, wie sich dieses Areal entwi ckeln könnte. Und heute, fast 15 Jahre später, ist mit dem Kunstfreilager der erste Baustein realisiert. Mit der Hochschule für Gestaltung und Kunst, den kulturellen Bauten der CMS und den ersten Wohn gebäuden zeichnet sich ab, dass die Vision kein theoretisches Konstrukt geblieben ist.» Beim Dreispitz handelt es sich um ein Projekt, das extrem langfristig angelegt ist – und für das Regeln existieren, aber kein fixiertes Zielszena rio. Der Dreispitz wird sich so, den zukünftigen Bedürfnissen entsprechend, verändern oder anpassen können. «Die zeitliche Dimension ist bei derartig grossen Planungen tatsächlich von entscheidender Bedeu tung. 15 bis 20 Jahre sind nichts Ungewöhnliches. Planung ist eine Marathondisziplin, bei der man gut konditioniert an den Start gehen und seine Kräfte einteilen muss. Darüber hinaus muss man sehr fle xibel sein – was nicht heisst, dass man sich anpas sen soll. Man muss fähig sein, im Sinne der Qualifi zierung der Grundidee die Veränderungen im Laufe der Zeit zu berücksichtigen. Manchmal entstehen ganz neue Optionen. So haben wir aufgrund der Entscheidung von Novartis, den eigenen Firmen campus zu errichten, erreicht, dass eine Anschubenergie für die Hafenumplanungen auf der ande ren Rheinseite entstanden ist. Mich hat es immer gereizt, angesichts gegebener Situationen Fenster zu öffnen; also in einem Planungsprozess Möglich keiten zu nutzen, mit denen man eine andere Ge schichte anstossen kann. So ergab sich durch die etwas imperialistische Geste des damaligen No vartis-CEOs Daniel Vasella, sich die dem Firmen gelände vorgelagerten Hafengebiete gleichsam einzuverleiben, die Chance, den linksrheinischen Uferweg zu komplettieren und damit eine wich tige grenzüberschreitende Fussgängerverbindung in der trinationalen Agglomeration zu etablieren.» Sie haben – im Anschluss an eine Maurer- und Hochbauzeichnerlehre – sowohl Architektur als auch Stadtplanung studiert. Worin besteht für Sie der Reiz der Tätigkeit eines Stadtplaners? «Ich habe mich bei meiner beruflichen Orientierung nicht in die Richtung eines klassischen Architekten

60 stadte ntwicklu n g

entwickelt. Seit meinem Studium galt der Thematik der Stadtplanung meine eigentliche Leidenschaft. Bei der Organisation von Hochbauprojekten habe ich mit Wettbewerbsverfahren geholfen, eine gute Ausgangssituation für ein Projekt zu schaffen. Inte ressiert hat mich die Stadt als Schnittstelle von ge sellschaftlicher, politischer, historischer und kultu reller Bedeutung – sowie die Überlegung, wo man an der Stadt weiterarbeiten kann. Der Versuch, Themen in Bewegung zu halten, war das Motivie rendste an meiner Tätigkeit. Das gab mir die Mög lichkeit, nicht unter dem Diktat der Politik Stadtpla nung zu betreiben, sondern eigenverantwortlich an der Stadt zu arbeiten. Was auch bedeutet, der Poli tik immer wieder Anstösse zu geben, ein Thema zu behandeln. Andererseits kommen viele Inputs di rekt von der Politik: Dass während meiner Amtszeit so viele Schulhäuser errichtet wurden, war das Re sultat der politischen Initiative, die Bildungsland schaft umzubauen. Das schuf die Möglichkeit, an für die Stadt wichtigen Orten mit talentierten Ar chitekten zusammenzuarbeiten.» Bis heute gibt es in der Schweiz keine Ausbil dung für Stadtplaner. Andererseits kann sich das Land einer weltweit bewunderten Archi tekturkultur rühmen. Wie sehen Sie die Situation? «Ich bin nach wie vor der Meinung, dass die Schweiz ein hohes Risiko eingeht, weil sie vielen ihrer raum planerischen Fragen, die auch stadtplanerische Fragen sind, nicht mit der nötigen Wissenschaft lichkeit und Praxisbezogenheit begegnet. Obwohl die Architekten in den letzten Jahren ihre Kompe tenz in vielen Themen abgeben mussten und heute praktisch ohne Spezialisten kaum noch funktionie ren, treten sie bei diesem Thema immer noch mit der unbegründeten Einschätzung auf, der Bereich der Stadtplanung sei eigentlich das Kernthema der Architektur. Das ist sicher nicht der Fall.» Gleichwohl wurde die Vision Dreispitz nicht von Stadtplanern erarbeitet, sondern von einem Architekturbüro. «Für mich als ausgebildeten Stadtplaner war klar, dass ich ein anderes Verständnis vom Metier ent wickelt habe, als es Ende der Siebzigerjahre, zum Abschluss meiner Studienzeit, gängig war. Planung war damals – insbesondere in Deutschland – eine extrem statistiklastige Disziplin mit wenig Instru menten zur Umsetzung in die Räumlichkeit und Dreidimensionalität. In den Achtzigerjahren haben

Franz Eberhard und ich in St. Gallen daher versucht, räumliche Planung wieder in die physische Dimen sionen des Greif- und Sichtbaren zu übertragen. Stadt ist kein Resultat von Diagrammen und Tabel len, sondern ein lebendiger Organismus, den man auch gestalterisch behandeln und weiterentwickeln muss. Sozioökonomisches Wissen und gestalteri sche Überlegungen müssen zusammenkommen. Dass alle Disziplinen zusammengehören, wie man es noch im 19. Jahrhundert gelehrt hat, ist uns im 20. Jahrhundert – nicht zuletzt durch die Moderne – verloren gegangen. Wir haben uns spezialisiert und sind durch die Funktionalisierung unseres Berufs stands in eine Falle geraten, sodass am Ende keine zusammenhängende Kompetenz mehr vorhanden war. Planung überhaupt vermittelbar zu machen, daran hat es lange gemangelt. Denn am Schluss be nötigt man die Fähigkeit, die verschiedenen Ele mente zusammenzuführen.» Ab und an gab es auch Rückschläge: Das Stadt casino von Zaha Hadid wurde ebenso durch eine Volksabstimmung zu Fall gebracht wie un längst die Stadtrandplanung Ost. Zumindest umstritten ist in der Bevölkerung die Hoch hausplanung der Roche. In bestimmten Berei chen wächst das Unbehagen. Wie viel Verände rung verträgt Basel? «Basel wird sich nach der Fertigstellung des ers ten Roche-Turms noch einmal ganz explizit mit der Frage der Massstäblichkeit auseinandersetzen müssen. Alles, was vor diesem Turm baulich ge schehen ist, beispielsweise das Messehochhaus, be wegte sich in einem gewohnten Massstab. Mit dem (noch) singulären Roche-Turm wird die Frage völlig neu gestellt. Er resultiert aus unternehmerischem Kalkül und wird nun zum Ensemble erweitert. So ergeben sich Potenziale in der Verdichtung. Doch meine Bedenken gegenüber dieser Lösung sind be kannt. Allerdings dürfen wir nicht alles über einen Leisten schlagen. Wenn die Stadtrand-Ost-Ent wicklung im Referendum abgelehnt wurde, so ist es nicht das Thema Hochhaus. Es ist eher das grund legende Thema der Veränderung, das Sie erwäh nen: die Befürchtung, dass sich das Gewohnte in zu starkem Masse verändert, und daraus resultierend eine gewisse Verweigerungshaltung. Die Frage der Sinnhaftigkeit des Wachstums ist heute ein wich tiges Thema – das ist sicherlich zu begrüssen, weil wir über lange Zeit das Wachstum als etwas Natur gegebenes gesehen haben und die Studie des Club

62 stadte ntwicklu n g

of Rome über die Grenzen des Wachstums zu ih rer Erscheinung 1972 als ein Manifest von Spinnern abgetan haben. Wir müssen sparsam mit unseren Ressourcen umgehen. Und wenn wir über Nachhal tigkeit sprechen, so liegen Optimierungspotenziale sicher in der Stadt und weniger in der Agglomera tion oder in den ländlichen Gebieten. Verantwor tung für unsere Umwelt und unseren Planeten zu übernehmen, heisst auch, Stadt und Urbanität in einem anderen Licht zu sehen. Wie kann man die Komplexität der Sachverhalte so aufarbeiten und kommunizieren, dass sie verstanden werden? Das ist etwas, was mich sehr umtreibt. Es ist ein sehr schwieriges Unterfangen, das bei der Bildung unse rer Kinder anfängt und dort aufhört, wo die Politik mit ihren Partikularinteressen das Thema verzerrt. Mit unseren 37 Quadratkilometern Basel-Stadt sind wir in einer extremen Knappheitsposition. Die Mil liardeninvestitionen in die Schieneninfrastruk tur in der Region Basel beispielsweise werden zu einer gravierenden strukturellen Veränderung füh ren, von der wir noch keine Vorstellung haben, und das hat anders als in Zürich nicht nur auf einen Kan ton oder die benachbarten Kantone Einfluss, son dern auf eine trinationale Region. Auch die Inter nationale Bauausstellung (IBA) ist hier gefordert.» Ist die IBA 2020 mit ihrem geringen Personal bestand und ihren minimalen finanziellen Res sourcen denn dazu in der Lage? «Ich bin immer noch zuversichtlich, das mit der IBA Fortschritte in der Prozessqualifizierung gemacht werden können, die in unserem planerischen All tag sonst nicht zu erreichen wären. Es werden aber nicht die spektakulären Projekte sein, wie wir sie von den deutschen IBAs her kennen. Das ist vielleicht auch ein Risiko der Veranstaltung. Wenn wir unser Memorandum lesen, mit dem wir in den Nullerjah ren die IBA auf den Weg gebracht haben, und sehen, wo sie jetzt steht, so bin ich gar nicht so enttäuscht. Es wird eine IBA im Bereich des Landschaftsraums Oberrhein werden, und meine Hoffnung besteht darin, dass wir etwas geweckt haben, was bislang geschlafen hat. Wir haben kein anderes Instrument, in dem wir uns üben könnten, Prozesse im Hinblick auf eine trinationale Agglomeration hin zu gestal ten. Also müssen wir es nutzen.» Sie erwähnten Ihre Skepsis dem Roche-Hoch haus gegenüber. Wo bestehen in der Stadtplanung noch Spielräume, wenn sie primär dem ökonomischen Kalkül gehorchen muss?

«Der klassische Spielraum, der allein durch das Bau gesetz definiert wurde, den gibt es nicht mehr. Ich habe die Idee eines singulären Turms für die Roche nie wirklich unterstützt. Ich habe in Gesprächen mit Herzog & de Meuron und der Roche vorgeschlagen, auch das Bauprogramm, das jetzt realisiert werden soll, in einer diversifizierten Art mit Türmen von geringerer Höhe umzusetzen. Letztlich waren es innerbetriebliche Vorgaben, welche die Firma den Architekten gemacht hat: in einer möglichst öko nomischen Art das Bauprogramm umzusetzen und möglichst wenig von der knappen Ressource Bo den zu verbrauchen. In diesem Fall kommt hinzu, dass die Politik um die existenzielle Bedeutung des Global Players Roche für Basel weiss und den Spiel raum für die architektonische Ausformulierung die ses Auftrags in einer frühen Phase stark beschränkt hat. Dann besitzt der Stadtbaumeister lediglich die Kraft der Argumente, und wenn diese an den Vor gaben der betriebswirtschaftlichen Rahmenbedin gungen scheitern, so bleibt ein wirklich geringer Einflussbereich. Wenn die Bank für Internationa len Zahlungsausgleich (BIZ), die ja ebenfalls eine wichtige Institution für Basel ist, am Bahnhof SBB 150 Meter hoch bauen wollte, würde die Politik ver mutlich ebenfalls ihr Einverständnis geben.» Verkauft sich Basel unter Wert? «Ich denke, Basel ist zwiespältig. Einerseits gibt es einen breit verankerten Stolz auf das noch vorhan dene baukulturelle Erbe, und man ist auch stolz auf seine berühmten und international agierenden Ar chitekten. Aber gerade hier ist das Verständnis der Politik nicht so weit entwickelt, wie man es sich für die Stadt wünschte. Ich behaupte, es gab Zeiten, da war das anders. Vielleicht gehört es zur Aufgabe des Kantonsbaumeisters, hier zu vermitteln – damit die Politik sieht, dass es nicht nur darum geht, wirt schaftspolitische Entscheidungen zu fällen, son dern dass es auch bauund stadtkulturelle Aspekte gibt, die in ihrer Dauerhaftigkeit vielleicht viel wichtiger sind als ein kurzfristiger wirtschaftlicher Effekt. Es geht um die Balance. Ich habe diese Form von Beratung von Politikern hinter den Kulissen im mer auch als einen Teil meiner Tätigkeit gesehen.» Wenn Sie auf Ihre Basler Jahre als Stadtplaner zurückblicken: Was ist die Quintessenz? «Anders als das 19. Jahrhundert, das eine abge schlossene Vorstellung von Stadt besass, leben wir nach der Moderne im 21. Jahrhundert, mit ei ner viel kürzer gefassten Dimensionierung der

www.entwicklung.bs.ch

Bilder 1 Der 65-Jährige vor seiner ehemaligen Wirkungsstätte: Kleinbasel und der Novartis-Campus von der Münsterterrasse aus gesehen. 2 Die Baustelle des Zugangs zum neuen Rheinuferweg am nordwestlichen Brückenkopf der Dreisrosenbrücke mit dem Novartis-Areal. 3 Das Transitlager des Architekturbüros BIG (rechts) und der Turm der Hochschule für Gestaltung und Kunst von Morger + Dettli (links). 4 Fritz Schumacher prägte 21 Jahre lang die Stadtentwicklung von Basel. Zu den Projekten, die in dieser Zeit auf den Weg gebracht wurden, zählt auch das Novartis-Hochhaus von Herzog & de Meuron (rechts).

Fritz Schumacher Der Thurgauer (Jahrgang 1950) absolvierte nach seiner Schulzeit eine Lehre als Maurer und eine Ausbildung zum Hochbauzeichner. Im Jahr 1974 begann er ein Architekturstudium an der Kunstakademie Düsseldorf, das er 1975 an der Kunsthochschule Kassel fortsetzte. Hier wechselte er zur Fachrichtung Stadtplanung. Nach einem Auslandaufenthalt am Polytech nic of North London erwarb Fritz Schumacher 1980 die Abschlüsse Dipl. Architekt an der Kunsthochschule Kassel und Dipl. Ing. Stadtplaner an der Gesamthochschule Kassel, heute Universität Kassel. Von 1983 bis 1993 arbeitete der Stadtplaner als Abtei lungsleiter im Hochbauamt St. Gallen. Ab 1994 bis zu seiner Pensionierung Anfang 2015 war er Kantonsbaumeister und Leiter des Hochbau- und Planungs amts der Stadt Basel. Während dieser Zeit erhielt er mehrere Lehraufträge unter anderem an der Hochschule Rapperswil, der ETH Zürich und der Berner Fachhochschule. Der Stadtpla ner ist Mitglied im Bund Schweizer Architekten und sitzt verschiedenen Kommissionen bei, etwa dem Vorstand der Kunsthalle Basel-Stadt. Fritz Schumacher ist verheiratet, hat fünf Kinder und wohnt in Riehen bei Basel.

63 stadte ntwicklu n g

perspektivisch überschaubaren Zeitabschnitte. Wenn wir das nicht berücksichtigen, werden wir nur planerische Leichen produzieren. In diesem Sinne hat mir Lucius Burckhardt die entscheidenden Grundlagen zum Funktionieren von Planung beige bracht, nämlich dass die Stadt ein lebendiger Orga nismus ist, den es nicht durch starre raumfassende Planungen zu domestizieren gilt. Sondern dass die Stadtplanung Instrumente vorhält, die revisionsfä hig sind, die sich selber in der Frage der Dauerhaf tigkeit Grenzen setzen. In diesem Sinne ist Planung bescheidener, vielleicht auch klüger geworden. Und trotzdem wissen wir aus der Geschichte, dass Stadt sich auch durch Dauerhaftigkeit manifestiert und kein virtuelles Ereignis ist. Ich glaube schliesslich, dass wir mit ideologi schen Ansätzen nicht weiterkommen – beispiels weise mit der Idee der vielbeschworenen ‹europäi schen Stadt›. Entstehen mag ein nettes Partikel von Urbanität, aber ohne gesellschaftlich relevanten Lösungsansatz. Nicht ideologisch sein in der Stadt planung, das scheint mir sehr wichtig.» Freiwillig untätig kann man sich Fritz Schuma cher nicht vorstellen. Was folgt jetzt nach dem Abschied vom öffentlichen Amt? «Ich habe mir vorgenommen, mein zukünftiges be rufliches Wirkungsfeld nicht mehr in Basel zu ha ben. Ich organisiere und moderiere den Entwick lungsprozess auf dem früheren Expo-Areal in Biel. Etwas Ähnliches mache ich für das 13 Hektar mes sende Areal der Papieri in Cham, wo ich als Neutra ler zwischen Eigentümer und Gemeinde vermittle. Und das dritte Projekt, das im Sommer anläuft, ist ein Masterplan für die Life-Science-Entwick lung der Uni Bern. Es macht mir Freude, wenn ich meine Erfahrung und mein erworbenes Wissen noch etwas weiter pflegen kann – und wenn es Per sonen oder Institutionen gibt, die davon profitieren können.»

64 stadte ntwicklu n g Der Rheinfall ist mit 23 Metern Hรถhe und 250 Metern Breite der grรถsste Wasserfall Europas.

Text: Raimund Rodewald Foto: Interfoto / Marco Schneiders

Der Rheinfall ist eines der faszinierendsten Naturschauspiele der Schweiz. An seinem rechten Ufer liegt die Gemeinde Neuhausen, deren Bild seit über hundert Jahren durch verschiedene Industrien geprägt ist. Mit der Entwicklung des RhyTechQuartiers soll nun ein stillgelegtes Areal wiederbelebt werden. Das erzeugt Siedlungsverdichtung am richtigen Ort und schützt die unverbaute Landschaft.

«Folge dir ins Innere», ist eine Quintessenz der neoplatonischen Philosophie Plotins aus dem 3. Jahrhundert nach Christus. Dieses Postulat könnte man auch auf die aktuelle raumplanerische Erkenntnisgewinnung beziehen. Der tiefere Sinn der Siedlungsentwicklung ergibt sich nämlich nicht (mehr) aus einer zwingenden Ausdehnung der Siedlung, sondern in einer Rückbesinnung auf das, was eine Siedlung seit Jahrhunderten ausmacht. Nämlich die Ausdifferenzierung nach innen – was ökonomisch, sozial und neuerdings auch ökologisch anerkanntermassen nachhaltiger und sinnstiftender ist. Die bauliche Expansion in die dritte Dimension gehörte ebenfalls seit Jahrhunderten zum Städtewandel. Neu ist das alles also nicht. Doch seit den 1950erJahren sind diese Prinzipien vergessen gegangen. der Mythos Dorf

Seit Mai 2014 ist das neue Raumplanungsrecht in Kraft. Es verpflichtet die Behörden auf allen Stufen zu einer Siedlungsentwicklung nach innen, statt diese wie bisher nach aussen zu richten. Diese Trendwende in der Raumplanungsgeschichte des Landes stützt sich auf einen komfortablen Volksentscheid von 2013 ab. Doch nun stellt sich bei der Umsetzung die Herausforderung, wie mit einer Siedlungsverdichtung auch eine hohe Siedlungsund Wohnqualität geschaffen werden kann. Dies ist eines der zentralen gesellschaftlichen Anliegen, da gemäss neuster Statistik bereits 73 Prozent der Schweizer Bevölkerung (5,9 Millionen) in Agglomerationen leben. Zählt man auch die städtischen Räume ausserhalb der Agglomerationen dazu, so leben gar 84 Prozent der Bevölkerung in Gemeinden mit städtischem Charakter. Verfolgt man aber die Diskussionen um Siedlungsbauprojekte, so herrscht der Dorfmythos als eine Form heutigen Arkadiens vor. In vielen Konflikten steht also der Umgang mit unserer Wahrnehmung im Vordergrund. viel Überzeugungsarbeit

Die Stiftung Landschaftsschutz Schweiz (SL) als ini tiale Kraft der Landschaftsinitiative und des neuen Raumplanungsgesetzes – zu dessen Gunsten die Initiative 2012 zurückgezogen wurde – setzt sich seit ihrer Gründung im Jahr 1970 für die Freihaltung unserer noch unverbauten Landschaften ein. An einigen Orten konnte sie dieses Ziel mit Bauverbotsverträgen (Oberengadiner Seenplatte), mit Einsprachen und viel Überzeugungsarbeit erreichen. Dem

65 stadte ntwicklu n g

EXpansion nach innen

66 stadte ntwicklu n g

Mix aus dem uneingeschränkten Traum von einem Einfamilienhaus im Grünen und der wenig beeinflussbaren Gemeindeautonomie in der Raumplanung war aber weder rechtlich noch politisch lange Zeit beizukommen. Immerhin war in den letzten Jahren der Bau von Mehrfamilienhäusern gegenüber Einfamilienhäusern attraktiver geworden. Eine Siedlungsverdichtung ist aber nicht immer mit einer Zunahme von Einwohnern pro Wohnfläche verbunden. In Lugano-Paradiso spielt sich in jüngster Zeit eine Transformation riesigen Ausmasses ab. Es entstehen luxuriöse Wohntürme anstelle alter Palazzi, dies an landschaftlich sensiblen Orten wie am Hang des markanten San Salvatore. Die Einwohnerdichte sinkt dabei, da die Wohnungsgrösse und damit die Preise ansteigen. Die Gentrifizierung ist verbunden mit einer Verdrängung der Wohnbevölkerung aus gut erschlossenen und raumplanerisch optimalen Lagen. Diese muss sich dann günstigere Wohnungen ausserhalb der Zentren, im Falle von Lugano im Malcantone, suchen. Solchen Trade-offs muss sich jedes Wohnbauprojekt stellen. Die SL vertritt die Meinung, dass bei der aktuellen dynamischen Siedlungsentwicklung, gerade an attraktiven Lagen wie an den Seen, zwingend die Wohnungsbelegung im Auge behalten werden muss. Eine Siedlungsverdichtung, die mit einer massiven Zunahme der Wohnfläche pro Kopf verbunden ist, müsste abgelehnt werden. Klar ist auch, dass in historisch bedeutsamen Ortsbildern die Silhouette nicht beliebig durch Hochhäuser durchbrochen und kontrastiert werden darf. Auf markante Sichtachsen und Landmarks (Ko-Visibilität) ist Rücksicht zu nehmen. Der urbane Raum als Landschaft

Eine qualitätsvolle Siedlungsentwicklung geht von der Erkenntnis aus, dass urbane Räume auch Landschaften sind. Die Wohnqualität hat sich daher nicht nur auf das innerräumliche, sondern vor allem auf das ausserräumliche Wohlbefinden der Bevölkerung zu beziehen. Letzteres lässt sich aufgrund einer Studie der SL zusammen mit der Gesundheitsförderung Schweiz belegen. Vereinfacht können bei Siedlungsentwicklungsprojekten drei gesundheitsfördernde Wirkungen von Siedlungsaussenräumen unterschieden werden: Zugänglichkeiten ermöglichen, Aufenthaltsqualitäten schaffen, Handlungsoptionen für die Bevölkerung bieten. So sollen urbane Landschaften erlebnisgerechter werden. Ein

Quartierplan wird dadurch Teil einer sinnlichpoetischen Siedlungsplanung, die den Menschen mit dem gewandelten Aussehen unserer Siedlungen wieder harmonisieren kann. Das RhyTech-Quartier in Neuhausen

Das Bauprojekt RhyTech-Quartier der Halter AG in Neuhausen am Rheinfall – meiner Heimatgemeinde – zeigt in modellhafter Weise, dass eine Orientierung an den ausserräumlichen Qualitäten auch akzeptanzfördernd ist. Das RhyTech-Areal, zwischen Kreuzstrasse und Badischem Bahnhof gelegen, war für mich als Kind primär ein Unort, ja ein Verkehrshindernis auf meinem Weg zur Badeanstalt Otternstall. Mein Vater, Wirtschaftsflüchtling aus Berlin, arbeitete dort in den 1960er-Jahren in der Aluminium AG, der Vorgängerin der späteren Alcan-Gruppe. Die heutige Industriebrache an zentraler Lage war stets abgesperrt für die Bevölkerung. Der Weg zum Bahnhof führte über die hässliche und verkehrsreiche Kreuzstrasse. Es ist zu begrüssen, dass dieses Areal wiederbelebt werden soll, und damit plötzlich Dynamik über das sich konzeptlos zwischen Galgenbuck und Rheinfall entwickelte Neuhausen einbricht. Nach State-of-the-art-Manier wurde ein Stu dienauftrag an zehn Architekturbüros vergeben. Eine Jury kürte daraus 2012 das Siegerprojekt Matisse von Peter Märkli Architekt (Zürich). Die Gemeinde Neuhausen fragte im Rahmen der öffentlichen Konsultation die SL an, eine Stellungnahme abzugeben. Als Leiter der Stiftung bewertete ich das Studienprojekt als überzeugend und begründete dies wie folgt: Die Überbauung setzt autonome und distanzierte Baukörper um die zentrale alte Werkhalle, was ein stimmiges Ganzes ergibt. Die beiden Hochhäuser nehmen mit ihren Dimensionen und in ihrer zur Geländetopografie abgestuften Höhe die klare Sprache und Situierung der umliegenden Bauten auf, ohne diese zu erdrücken. Die Zwillingstürme wirken zudem als Einheit, ohne eine spätere Ergänzung zu fordern, und nehmen das Elementare des Rheinfalls mit den beiden Hauptfelsen auf. Sie setzen einen markanten Akzent in die bereits von grossen Bauten des SIG-Areals geprägte Silhouette an der Hangkante. Zu betonen ist, dass dem Anliegen der Zugänglichkeit, der Erlebnisqualität und der Handlungsoptionen für die Bevölkerung auf mehrfache Weise entsprochen wird. Der lang gezogene Sockelbau des Belvedere

Eine chance für die Stadt

Diese Haltung setzte sich letztlich in der Volksabstimmung vom Juni 2013, in der Begutachtung der Wirkung auf den geschützten Rheinfall durch die ENHK (Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission) und auch in den Rekursurteilen vom Obergericht durch. In der öffentlichen Debatte standen natürlich die beiden Hochhäuser im Vordergrund. Dabei war für mich als Neuhauser, der über die Beliebigkeit und Banalität des Ortes bei jedem Besuch wieder staunte, klar, dass die Ortschaft – nominell eine Stadt, die seit den 1960er-Jahren mehrere Hochhäuser erhielt – in der Willkürlichkeit der Silhouette einen vertikalen Durchbruch erhalten müsste. Dass dieser an einem der unwirtlichsten, gleichwohl aber zentralsten Orte Neuhausens in unmittelbarer Bahnhofnähe erfolgt, ist sehr zu begrüssen. Das Projekt RhyTech-Quartier zeigt, dass in dem Meer gestaltloser Agglomerationssiedlungen Quartierplanungen den richtigen, ja vielleicht einzigen Weg darstellen. Nicht nur um eine blosse Siedlungsverdichtung zu erzeugen, sondern auch für das Erleben sinnlich-poetischer Qualitäten. Ein Wink mit dem Zaunpfahl zur Nachbargemeinde Beringen, die ihre Hanglagen in trivialster Weise komplett mit Ein- und Mehrfamilienhäusern überbaute, brachliegende Flächen in der gut erschlossenen Klettgauer Ebene aber vernachlässigt. www.rhytech-quartier.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

Raimund Rodewald Der Sohn deutscher Einwanderer wurde am 5. Juni 1959 in Schaffhausen am Rheinfall geboren und wuchs in der Nachbargemeinde Neuhausen auf. Nach seiner Schulzeit absolvierte er ein Studium in Biologie an der Universität Zürich und promovierte 1990 in Pflanzenbiologie. 1989 erlangte er das Diplom für das höhere Lehramt. Im Januar 1990 erhielt er eine Anstellung als wissenschaftlicher Mitarbeiter bei der Stiftung Landschaftsschutz Schweiz (SL) in Bern, deren Leitung er seit 1992 innehat. Neben seiner Expertentätigkeit in zahlreichen Kommissionen und Arbeitsgruppen und seinen Lehraufträgen ist er auch publizistisch aktiv. Raimund Rodewald hat mehrere Bücher veröffentlicht. Im November 2008 erhielt er den Ehrendoktor der Juristischen Fakultät der Universität Basel. Seit 2010 leitet er den Verein Bieler Philosophietage. Er ist verheiratet und wohnt in Biel. www.sl-fp.ch

67 stadte ntwicklu n g

wird einen Plattformcharakter schaffen und dürfte zu einem Publikumsmagneten für ganz Neuhausen werden. Die Stellungnahme regte aber auch an, die Aussenraumgestaltung in einem zweiten planerischen Schritt als Verbindung zu den übrigen Ortsteilen von Neuhausen, vor allem zur Attrakti vierung des Langsamverkehrs, zu erweitern. Damit würde das RhyTech-Quartier in ein ablesbares Ganzes integrierbar.

Aufbruch am See

68 stadte ntwicklu n g

Text: David Naef, Christian Verasani Foto: Stadt Wädenswil

Vielerorts ist Gemeindeentwicklung mehr Zufall als aktive Planung. Und nur allzu oft ist sie Spielball partikulärer Interessen. Der Weg zu einem strategiegeleiteten Prozess ist zwar anspruchsvoll, aber gangbar. Die Verantwort lichen der Stadt Wädenswil im Kanton Zürich reali sieren unter dem Titel Werkstadt Zürisee nun ein Projekt mit Beispiel charakter.

Wer, mit dem Schiff kommend, in Wädenswil am linken Zürichseeufer anlegt, blickt auf eine charmante Kleinstadt mit historischem Zentrum und bevorzugten Wohnlagen mit Aussicht. Eingebettet in eine idyllische Voralpenlandschaft, stellt die Stadt Wädenswil nicht zuletzt wegen der romantischen Halbinsel Au ein beliebtes Ausflugsziel dar. Auch wenn die industrielle Vergangenheit trotz des Strukturwandels noch erkennbar ist, präsentiert sich der Ort heute primär als Wohn- und Bildungsstadt mit der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW). Wädenswil zählt 20 000 Einwohnerinnen und Einwohner und ist ein bedeutendes regionales Zentrum. Damit die Stadt auch künftig als attraktiver Wohn- und Arbeitsort wahrgenommen wird, verfolgt der Stadtrat eine aktive Entwicklung. 2012 hat er mit einer Räumlichen Entwicklungsstrategie (RES) das Fundament für diverse Planungen gelegt, die die Voraussetzungen dafür schaffen, dass die vorhandenen Entwicklungsgebiete optimal genutzt und bebaut werden können. So entstand das Projekt Werkstadt Zürisee: Die Stadt sicherte sich das Kaufrecht für ein rund 40 000 Quadratmeter grosses Areal im Gebiet Rütihof mit der Absicht, Platz für neue Arbeitsplätze zu schaffen. Das Land soll zu Selbstkosten parzellenweise an lokale und regionale Betriebe abgegeben werden und so zu einem zukunftsweisenden Gewerbeareal als Auftakt für ein regionales Arbeitsplatzgebiet in nächster Nähe zum Autobahnanschluss wachsen. Wädenswil bietet damit ein anschauliches Beispiel für vorausschauende Politik, deren Aktivitäten in einer übergeordneten Gesamtstrategie wurzeln. Anderenorts präsentiert sich die Realität leider weniger erfreulich: Die Entwicklung vieler Dörfer und Städte in der Schweiz unterliegt heute weitgehend dem Zufall. Auch wenn dies in den meisten Fällen von Gemeindevertretern mit Verweis auf Leitbilder und Standortförderungsmassnahmen vehement verneint wird. Allzu häufig konkurrieren öffentliche und private Interessen. Oftmals werden durch die Planung eines Areals oder eines Infrastrukturprojekts Einzelinterventionen ausgelöst, welche die Aktivitäten dominieren. Eine so gestaltete Gemeindeentwicklung hat reaktiven Charakter – wünschenswert wäre jedoch eine antizipierende strategische Haltung. Die entscheidende Rolle kommt dabei den Exponenten der Exekutive zu: Sie können Projekte ohne vertiefte Reflexion durchwinken;

sie können Projekte und Initiativen behindern oder verzögern, nur um den Status quo zu bewahren. Sie haben es aber auch in der Hand, proaktiv und gezielt Entwicklungen zu initiieren, zu fördern und zu steuern. Dazu braucht es natürlich Weitsicht und politischen Mut. Erst recht, wenn Entwicklungsmassnahmen in ein regionales Konzept eingebettet werden sollen und übergeordnete Interessen zu berücksichtigen sind. In den Gemeinden sind vielleicht Visionen und Leitbilder formuliert, in den wenigsten Fällen gibt es jedoch konkrete Entwicklungs- und Immobilienstrategien. Selbst wenn solche vorliegen, befassen sie sich grösstenteils nur mit planerischen Aspekten. Es fehlen übergeordnete strategische Ziele, die sich mit der Beantwortung nachfolgender Fragen auseinander setzen: Wie positioniert sich die Gemeinde in ihrer Region? Welche Bevölkerungs-, Investorenund Nutzergruppen sollen angesprochen werden? Was für ein Immobilienbestand ist nötig, um den Bedürfnissen der identifizierten Zielgruppen gerecht zu werden? Wie lässt sich dieser Immobilien bestand herbeiführen? Welche infrastrukturellen Rahmenbedingungen sind dafür zu schaffen? Wie müssen die dazu notwendigen planungsrechtlichen

Grundlagen gestaltet sein? Wie können private und institutionelle Grundeigentümer für gemeinsame oder aufeinander abgestimmte Entwicklungsprojekte im Sinne einer übergeordneten Strategie gewonnen werden? Dynamische Kräfte und Hemmnisse

Von entscheidender Bedeutung ist es, ein Verständnis für die dynamischen Kräfte zu schaffen, die einen Einfluss auf die Entwicklung einer Gemeinde haben. Vorhandenes Bauland sowie Areale und Quartiere in Erneuerungszyklen eröffnen Möglichkeiten für öffentliche oder privatwirtschaft liche Initiativen, um Arbeitsplätze, Waren-, Dienstleistungs- und Kulturangebote sowie Wohnraum zu schaffen. Daneben gibt es Infrastrukturprojekte, welche die Geografie verändern, zukünftige Verkehrs- und Menschenströme beeinflussen, Erwartungen wecken und Abschöpfungspotenziale kreieren. Solchen Entwicklungstreibern stehen verschiedenste Hemmnisse gegenüber: Bauzonen und Bauordnungen, die den Marktbedürfnissen nicht entsprechen, Verwaltungsabteilungen mit Spartendenken ohne übergeordnete Sicht und Vorgehensweise, Angst in der Bevölkerung vor neuem

69 stadte ntwicklu n g

Die Stadt Wädenswil erstreckt sich über eine Gemeindefläche von 17,36 Quadratkilometern.

70 stadte ntwicklu n g

sowie Grundeigentümer, die am Gewohnten festhalten und keine Anreize zur Veränderung haben. Wie angesichts all dieser Herausforderungen eine gewünschte Ortsentwicklung professionell angegangen werden kann, zeigt das innovative Projekt Werkstadt Zürisee in Wädenswil. Im Gegensatz zur vielerorts praktizierten Testplanung zu Städtebau und Erschliessung, bei welcher der Fokus auf der technischen Machbarkeit einer Planung liegt, schrieb der Stadtrat im Bewusstsein der Komplexität des geplanten Vorhabens Ende 2012 ein Entwicklungsmandat aus. Als externer Berater erarbeitete Halter Immobilien im ersten Schritt eine Vision für das Areal. Diese leitete sich aus der übergeordneten strategischen Stossrichtung der Gemeinde ab und berücksichtigte die gegebenen Rahmenbedingungen des Standorts sowie die Bedürfnisse des Marktes. Dazu wurden bereits in einer frühen Phase konkrete Interessensbekundungen potenzieller Nutzer eingeholt. Mit Überlegungen zur Immobilien- und Finanzierungsstrategie bildeten diese die Grundlage für die Übersetzung der Zieldefinition in ein Arealkonzept mit konkreten Aussagen bezüglich Nutzung, Bebauung, Erschliessung und Finanzierung. Parallel dazu musste eine stringente Kommunikation sichergestellt werden. Auf der Basis der entwickelten Arealstrategie konnte auch das Stimmvolk überzeugt werden, was sich in der Annahme der Abstimmungsvorlage für die Ausübung des Kaufrechts im November 2014 zeigte. Gleichzeitig wird die Erarbeitung eines öffentlichen Gestaltungsplans für die planungsrechtliche Sicherung der Werkstadt Zürisee vorangetrieben. Gemeindeentwicklung als Aufgabe

Während es für die Stadtentwicklung in Grossstädten eigene Amtsstellen gibt, findet sich diese Kompetenz in Klein- und Mittelstädten meist nur noch stark unterdotiert innerhalb der Stadtplanung oder der Standort- und Wirtschaftsförderung. Bei den Kommunen fehlt sie meist gänzlich. Know-how wird eingekauft, und lokale Ortsplaner beziehungsweise Gemeindeingenieure befassen sich mit Planung, Projektierung und Bau. Das Mandat für einen Gemeindeentwickler fehlt gänzlich. Dabei wäre er dringend nötig, um die wichtige Scharnierfunktion zwischen Wirtschaft, Politik, Bevölkerung und öffentlicher Hand wahrzunehmen. Seine Hauptaufgabe wäre, die Grundlagen für die gewünschte

Entwicklung der Gemeinde sowie wichtiger Areale zu erarbeiten und eine aktive Rolle bei der Initiierung und Umsetzung von förderlichen Massnahmen einzunehmen. Dies erfordert interdisziplinäres Wissen in wirtschaftlichen, planerischen sowie rechtlichen Belangen, hohe Marktkompetenz, Kommunikationsvermögen sowie Sensibilität für politische Prozesse. Planungsrecht und Anreize

Die Gemeindeentwicklung ist in hohem Masse von der Dynamik der privaten Wirtschaft geprägt. Idealerweise schafft das Gemeinwesen die Voraussetzungen dafür, dass gewünschte, notwendige oder unausweichliche Veränderungen möglich sind und nachhaltiges Wachstum gewährleistet ist. Dazu gehören Anreize und geeignete Planungswerkzeuge. Letztere sollten in Abstimmung mit der übergeordneten, kommunalen Entwicklungsstrategie erarbeitet werden. Diese hat sich an den identifizierten, langfristig bestehenden Standort- und Marktpotenzialen zu orientieren. Gestützt darauf, lassen sich dann spezifische Strategien für einzelne Areale und Grundstücke innerhalb der Gemeinde ableiten sowie die entsprechenden Anforderungen an die konkrete Entwicklung des Immobilienbestands oder der Baulandreserven festlegen. Die Entwicklungsstrategie sollte sich letztlich in den planungsrechtlichen Grundlagen wiederfinden. Dies sind sowohl die behördenverbindlichen Rahmenbedingungen wie strategische Entwicklungsleitbilder, Masterplanungen und regionale Richtpläne als auch die für den Grundeigentümer verbindliche Bau- und Zonenordnung. Ergänzend dazu wird ein Instrumentarium benötigt, welches kooperative, informelle Verfahren mit Gestaltungsplänen und privatrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Verträgen ermöglicht. Um positive Entwicklungen anzustossen, sind die oben erwähnten Anreize von entscheidender Bedeutung. Dazu zählen auch Ausnützungsboni bei Ersatzneubauten. Progressivere Ansätze könnten zum Beispiel Zonen mit der Pflicht zum Abbruch und Neubau beinhalten. Von zentraler Bedeutung dabei ist, dass die ermöglichten Erneuerungen und Verdichtungen von den Eigentümern als Chance gesehen werden und die gewährten Anreize nicht durch unattraktive Gegenforderungen – wie zum Beispiel eine über mässige Mehrwertabschöpfung – wieder zunichte gemacht werden.

www.waedenswil.ch Halter Immobilien > Seite 138

Werkstadt Zürisee Um die Gemeinde Wädenswil als Wirtschaftsstandort zu stärken, soll Platz für Gewerbe und Technologie geschaffen werden. Unter dem Namen Werkstadt Zürisee wurde für das Gebiet Rütihof ein dichtes und innovatives städtebauliches Konzept erarbeitet, das die Entwicklung zu einem Arbeitsplatzgebiet mit überregionaler Ausstrahlung ermöglicht. Das Konzept sieht vor, zur Förderung des lokalen Gewerbes bezahlbares Bauland zu Selbstkosten anzubieten. Die Stadt Wädenswil wird das Bauland parzellenweise an interessierte Gewerbebetriebe und Firmen veräussern. Eine stadtinterne Arbeitsgruppe führte Abklärungen zur Arealentwicklung betreffend Bedarf und Nutzungsweisen potenzieller Interessenten durch. Das lokale und regionale Gewerbe reagierte äusserst positiv. Unter den Interessenten befinden sich Handwerksbetriebe, Technologiefirmen, Bildungsinstitutionen und auch der Kanton Zürich, der einen Standort für ein Busdepot sucht. Die vorläufige Nachfrage übersteigt gar das Angebot, sodass die Stadt Gewerbebetriebe und Unternehmungen aus der Region unter Berücksichtigung der Anzahl der Mitarbeitenden bevorzugt. Grossflächige Anlagen wie Einkaufs- oder Logistikzentren werden nicht berücksichtigt, da dies nicht im Sinne eines haushälterischen Umgangs mit dem Boden erscheint. www.werkstadt-zuerisee.ch

71 stadte ntwicklu n g

Faktoren für den Erfolg

Das Aufzeigen und die Sicherstellung der gewünschten Gemeindeentwicklung ist eine Aufgabe des Gemeinwesens. Die Umsetzung fällt aber grösstenteils privaten und institutionellen Investoren zu. Damit dies gelingt, ist der Thematik der strategischen Gemeindeentwicklung mit einem langfristigen, legislaturübergreifenden sowie integralen und interkommunalen Verständnis zu begegnen. Für die Funktion des Gemeindeentwicklers werden Personen mit strategischem Denkvermögen, politischer Unabhängigkeit, Kompetenzen in der Stadt- und Quartierentwicklung sowie der notwendigen Nähe zum Markt benötigt. Von der Exekutive ist Mut und Ausdauer gefordert. Sie sollte die langfristige Entwicklungsstrategie offen kommunizieren und die Bevölkerung in die Prozesse einbeziehen. Für die Investoren unabdingbar sind berechenbare Behörden und Verfahren, verlässliche Rechtsgrundlagen sowie adäquate Planungswerkzeuge. Und schliesslich braucht es für sie die Möglichkeit, eingegangene Risiken und eingesetzte Mittel mit Gewinnen zu rentabilisieren. Strategische Gemeindeentwicklung soll Winwin-Situationen für Bevölkerung, Gemeinwesen und Privatwirtschaft schaffen. Dazu gehören die zielgerichtete Umsetzung der festgelegten Entwicklungsstrategie, die angemessene Abschöpfung der realisierten Mehrwerte und die marktgerechte Verzinsung des eingebrachten Risikokapitals. Das Beispiel der Seegemeinde Wädenswil zeigt, wie die Voraussetzungen dazu geschaffen werden können. Bei der Gebietsentwicklung im Rütihof gibt es schon jetzt erste Erfolge. Es bleibt also zu hoffen, dass die Idee der Implementierung eines Gemeindeentwicklers Schule machen wird.

Talk im Tal

72 Stadte ntwicklu n g

Text und Foto: Roman Beer

Das Siedlungsgebiet von Zürich bis Baden entwickelt sich seit einem Jahrzehnt äusserst dynamisch. Die Gemeinden im Limmattal blühen auf. Sie wollen sich lossagen vom Vorurteil des öden Agglomerationsbreis und streben ein Image an, das die Lebensqualität der Region zum Ausdruck bringt. Die Idee der Limmatstadt soll zum Erreichen dieses Ziels bei tragen und eine starke Gemeinschaft in der Region fördern. Gemäss Oliver Bormann und Michael Koch vom Architekturbüro yellowz in Zürich stellt das Lim mattal als Agglomerationsraum Zürichs bislang eine typische Zwischenstadt nach den Thesen des deutschen Architekten Thomas Sieverts dar. Sie verts spricht dabei von einer schnell gewachsenen Stadt zwischen den historischen Stadtkernen und der offenen Landschaft. Hier erfolgte die Planung leider oftmals ungeachtet des funktionalen Raums, abgestützt auf kommunale Einzelentscheidungen. Der Wirtschaftsgeograf Joris Van Wezemael erläu tert weiter, dass Zwischenstädte wie das Limmat tal nur deshalb einen so schlechten Ruf haben, weil

man ihnen mit übersteigerten Vorstellungen be gegnet: «Wenn wir mit der Kernstadt im Hinter kopf Dietikon und Schlieren betrachten, sehen wir nur, was nicht da ist. Aber vergessen Sie einmal die Kernstadt, und gehen Sie in die Agglomeration raus. Da hat man eine unglaublich hohe Erlebnisdichte. Das sind Orte der Überraschung, Orte der Gegen sätze.» Da sich unsere Lebensformen verändert ha ben, sind Sieverts wie auch Van Wezemael der Mei nung, dass die Leitbilder zur Weiterentwicklung der Zwischenstadt nicht auf romantischen Bildern der historischen Stadtkerne basieren dürfen. Van We zemael sagt: «Wir müssen lernen, Räume in Metro zonen als unsere kulturelle Heimat zu akzeptieren, weil es die Landschaften sind, die wir durch un sere täglichen Handlungen konsumieren und auch gestalten.» Ein neues Bild von Stadt

Für die Neuinterpretation des Limmattals braucht es also eine unvoreingenommene Perspektive. Mit dem Begriff Limmatstadt will der Politgeograf Michael Hermann das Potenzial des funktionalen Raumes von Zürich bis Baden zum Ausdruck brin gen. Der positive Begriff könnte so unser starres Bild von Stadt revidieren. Wir dürfen uns auch da in einer Stadt fühlen, wo wir weder Hochhaus an Hochhaus noch eine Altstadt und keine über Jahr hunderte gewachsenen Siedlungsstrukturen vorfin den. Die Dietikerin oder der Spreitenbacher würde so nicht mehr in einem öden Agglomerationsraum leben, sondern in einer neu wahrgenommenen Stadt, die für urbanes Flair und naturräumliche Qualitäten steht. Nur, mit einer zusätzlichen Benennung des Raumes hat sich de facto noch nichts geändert. Viel wichtiger als der Begriff ist das Ziel: die Grenzen in unseren Köpfen sprengen und ein Umdenken in der Politik initiieren. Die Region muss als ein zusam mengehöriger Raum betrachtet und geplant wer den. Dies unterstreicht auch die Aussage von Jürg Bösch, Leiter Stadtplanungsamt Dietikon: «Wenn wir als Gemeinde zum Bund gehen, sind wir ein No body. Wenn wir als Region von der Stadt Zürich bis zum Wasserschloss kommen und unsere Anliegen vortragen, dann haben wir ein anderes Gewicht.» Dieser Ansatz ist genau der richtige, doch muss er über temporäre Schulterschlüsse hinausgehen. Die grosse Hürde für eine gemeinsam agierende Region spricht Otto Müller, Stadtpräsident von Dietikon,

muss sich nicht Limmatstädterin nennen, aber sie soll sich mit ihren täglichen Handlungen zur Lim matstadt zugehörig fühlen. Dadurch geht weder die Weinkultur in Weiningen zugrunde, noch verliert die Industriegeschichte Schlierens ihre Bedeutung. Die Vielfalt an unterschiedlichen Räumen mit ih ren Eigenheiten und Geschichten ist die Stärke des Limmattals.

Der Blick vom Spital Limmattal in Richtung Dietikon.

an. Solange in der Finanzpolitik eine Gemeinde autonomie bestehe, werde immer ein Wettbewerb zwischen den Gemeinden herrschen. Jean-Claude Perrin, Alt-Stadtrat von Schlieren, beschreibt diese Problematik so: «Es funktioniert wie im Gewerbe verein. Alle Maler, Gipser und Hölzler tun sich zu sammen, um gemeinsam weiterzukommen. Aber jeder ist darauf bedacht, dass er die Kunden be kommt, nicht der andere.» Otto Müller glaubt des halb nicht an das Potenzial einer Limmatstadt und sieht die Zukunft Dietikons eher in einer Gemein schaft mit Urdorf und Spreitenbach: «Ich glaube, dass sich Schlieren nach Zürich orientiert. Dietikon, Urdorf und Spreitenbach bilden dann einen eige nen Kern. Für eine Limmatstadt fehlen Geschichte und Vergangenheit. Es wird ohne Zweifel urbaner und dichter werden, aber das Limmattal wird man nie als eine einheitliche Stadt erleben.» Ein homogenes städtisches Gebilde ist auch gar nicht angestrebt. Das Ziel der Limmatstadt soll viel mehr eine starke Gemeinschaft aus den verschiede nen Gemeinden sein. Zu schnell wird von Gemein devertretern die Befürchtung geäussert, dass mit dem Begriff Limmatstadt ein Identitätsverlust der eigenen Gemeinde einhergeht. Eine Schlieremerin

www.limmatstadt.ch

73 Stadte ntwicklu n g

Die Region positiv wahrnehmen

Betreiben die Gemeinden weiterhin Kirchturmpoli tik, wird sich dies früher oder später rächen. Denn wie Heinz Schröder, Regionalplaner der SWR Infra AG, warnt, kann beispielsweise die Limmattalbahn zukünftig die Leute genauso gut nach Zürich oder Baden bringen, als dass sie die Angebote in den Ge meinden besser vernetzt. Wenn folglich Schlieren noch näher an Zürich rückt und die Aargauer Ge meinden sich weiter nach Baden orientieren, würde Dietikon wohl zwischen Stuhl und Bank fallen. An statt Teil der Limmatstadt zu sein, verkäme es mehr und mehr zu einer Wohnstadt, deren einziger pul sierender Ort der Bahnhof mit seinem morgendund abendlichen Gewusel der Pendler wäre. Ge lingt es aber, durch die Kräfte aller Gemeinden die Wahrnehmung der Region positiv zu verändern, so wird die Stadtbahn zu einem wichtigen Treiber im gesamten Entwicklungsprozess. Durch die opti male Erschliessung innerhalb des Limmattals wird sich das städtische Flair auf der linken Limmatseite erhöhen und zu belebten Zentrumsgebieten bei tragen. Die Einwohner erkennen, dass sie nicht für jeden Einkauf, Kaffee oder Feierabenddrink nach Zürich oder Baden fahren müssen. Die gesteigerte Nachfrage führt zur weiteren Ansiedlung von Fir men, Cafés, Läden, kulturellen Angeboten und nicht zuletzt zu Neuzuzügern, die die gesellschaft liche Durchmischung verbessern. Das Etikett der öden Agglomeration könnte durch das der Limmat stadt – urbaner Lebensraum, eingebettet zwischen Reben, Wäldern und Fluss – ersetzt werden und als Vorbild für die Umdeutung und Weiterentwicklung anderer Agglomerationsstädte dienen.

zum Leben erweckt

74 Stadte ntwicklu n g

Text: Nik Grubenmann Visualisierungen: Raumgleiter

Vor mittlerweile mehr als zehn Jahren lancierte der Schindler-Konzern die Idee eines Erlebniszentrums an seinem Hauptsitz in Ebikon bei Luzern. Das Bauvorhaben sollte die Landreserven des international tätigen Liftbauers sinnvoll nutzen. Mit viel Elan gestartet, drohte das Projekt dennoch zu scheitern. Durch den Eintritt von Halter Entwicklungen kam die Wende. Die Mall of Switzerland ist zwischenzeitlich im Bau und kann 2017 eröffnet werden.

11. Juni 2014. Das Thermometer auf der Baustelle in Ebikon klettert in den Nachmittagsstunden bis auf 30 Grad Celsius. Der Himmel über dem Pilatus strahlt in frühsommerlichem Blau. Mit lautem Getöse überrascht ein feuerspuckender Drache die anwesenden Gäste und überbringt den Grundstein für die Mall of Switzerland. Die beeindruckende Showeinlage zur Grundsteinlegung ist eine Anspielung auf die Sage um den Pilatusdrachen: Im Jahre 1421 – so die Erzählung – flog ein Drache zum Luzerner Hausberg und stürzte so nah bei einem Bauern in die Tiefe, dass dieser in Ohnmacht fiel. Als er wieder zu sich kam, fand er einen Klumpen geronnenes Blut und darin den Drachenstein. Dessen Heilwirkung wurde 1509 sogar amtlich bestätigt. An die Heilwirkung der Mall of Switzerland für den Standort Ebikon glaubten auch ihre Initianten während der Planungsphase – selbst vor 2011, als das Immobilienprojekt noch den Namen EbiSquare trug. Zwar waren die Wirtschaftsaussichten zu jener Zeit durch das Platzen der ersten Dotcom-Blase getrübt. Das Rontal litt unter einem schleichenden Arbeitsplatzverlust, was auch am international tätigen Schindler-Konzern nicht spurlos vorüberging. Der Lifthersteller erkannte, dass seine Landreserven am Hauptsitz in Ebikon unter diesen Vorzeichen nicht mehr zu halten waren. «Seit Ende der 90er-Jahre hat sich der Wettbewerb derart verschärft, dass wir jeden Quadratzentimeter Segel einsetzen müssen, um nicht an Tempo zu verlieren», bemerkte damals Alfred N. Schindler in einem Interview mit der «Neuen Luzerner Zeitung». 2001 entwickelte Schindler darum zusammen mit dem Immobilienentwickler Nüesch Development die Idee einer Erlebniswelt auf den Landreserven in Ebikon. Sportlicher Zeitplan

Am 22. Januar 2003 traten die Projektinitianten zum ersten Mal und «unterstützt von flotten Computersimulationen», wie die «Neue Zürcher Zeitung» gleichentags berichtete, mit dem Projekt EbiSquare an die Öffentlichkeit. Die Macher hatten jedoch nicht ein Shoppingcenter herkömmlicher Art im Sinn, sondern ein für die Schweiz neuartiges Erlebniszentrum, das Freizeit- und Einkaufsbedürfnisse gleichermassen abdecken sollte. Der Baubeginn war für das Jahr 2004 vorgesehen, die Eröffnung des Erlebniszentrums mit Erlebnisbad und Wellnessbereich für 2006. Ein sportlicher

75 Stadte ntwicklu n g Die Mall of Switzerland bietet ein Einkaufs- und Freizeiterlebnis auf mehreren Etagen und 46â&#x20AC;&#x2030;000 Quadratmetern FlĂ¤che.

76 Stadte ntwicklu n g Neben dem Shoppingbereich entsteht auf den ehemaligen Landreserven der Schindler AG attraktiver und hervorragend erschlossener Wohnraum.

Ein Investor kommt – und geht wieder

Mit viel Elan wurde im Nachgang des Plebiszits an der Realisierung des Erlebniszentrums gearbeitet. Bereits im Januar 2007 konnte die EbiSquare AG die Baueingabe für das Zentrum, ein Hotel, eine Altersresidenz, einen Eventsaal und ein Parkhaus einreichen. Im selben Jahr erteilte der Regierungsrat des Kantons Luzern die Baubewilligung für das Projekt EbiSquare. Inzwischen hatte es auch in der Ebiker Bevölkerung an Rückhalt gewonnen. Während sich im Rontal die Überzeugung festigte, dass das Erlebniszentrum eine Chance für die Region biete, zweifelten Exponenten der Retail-Branche immer wieder dessen Markttauglichkeit an. In die erste Reihe der Pessimisten stellte sich Thomas Hochreutener vom Marktforschungsinstitut GfK. So warnte er etwa 2009 gegenüber der «Basler Zeitung» vor einem Überangebot an Verkaufsflächen: «Man kann nur hoffen, dass es sich einige Investoren wegen der Wirtschaftskrise anders überlegen.» Tatsächlich gestaltete sich die Suche nach einem geeigneten Investor in dieser Phase des Projekts schwierig. 2007, genau zum Zeitpunkt,

als alles bereit war für eine Roadshow bei den Investoren, traf die globale Finanzkrise auch den hiesigen Markt. Doch am 18. Juli 2008 brachte die Schindler Management AG eine knappe Medienmitteilung in Umlauf, in der verkündet wurde: «La Société Générale Immobilière (Suisse) (LSGI) steigt als Investorin bei EbiSquare ein.» Das Aufatmen der Projektverantwortlichen war weit über das Rontal hinaus zu vernehmen. Mit der LSGI konnte eine Investorin gewonnen werden, die unter anderem in Belgien, Frankreich, Spanien und Italien mehr als 70 grosse Einkaufszentren betrieb. Doch die Freude dauerte nur kurz. Im März 2009 teilte die Investorin mit, dass sie den mit Schindler unterzeichneten Kaufvertrag nicht vollziehen werde. In der nach wie vor wirtschaftlich schwierigen Zeit wurde ihr die zu hohe Fremdfinanzierung zum Verhängnis. Entflechtung der Nutzungen

Im Mai 2011 schloss die Schindler AG mit Halter Entwicklungen eine Exklusivitätsvereinbarung für die weitere Projektentwicklung ab. Von nun an hiess das Projekt Mall of Switzerland. «EbiSquare hatte stets eine gute Nachfrage, aber es war ein sehr grosses und komplexes Projekt. Wir haben es vereinfacht», erklärt Andreas Campi, der die Mall of Switzerland als Projektleiter vorangetrieben hat. Der wohl wichtigste strategische Entscheid war, das Projekt nach Nutzungen zu entflechten und in Etappen zu gliedern – Shoppingbereich, Freizeitnutzungen, Wohnsiedlung und ein Hotel. «Der bis zum Eintritt von Halter verfolgte Ansatz einer integralen Betrachtung aller Nutzungen ist von aussen gesehen zwar reizvoll, aber es war praktisch unmöglich, die Komplexität in Bezug auf Planung, Nutzerkoordination, Erträge und Kosten zu bändigen», so Campi. Die Etappierung der einzelnen Bereiche habe jedoch den ersehnten Befreiungsschlag gebracht und das Projekt für potenzielle Investoren und Mieter fassbar gemacht. Sukzessiver Markterfolg

Die Kostensicherheit dank des TU-Werkvertrags mit Halter Gesamtleistungen brachte die nötige Rückendeckung, um im Investoren- und Mietermarkt Schritt für Schritt voranzukommen. Potenzielle Partner wurden angesprochen. «Uns war klar, dass ein Erfolg auf der einen Seite die jeweils andere beflügeln würde», erzählt der Projektleiter. Und tatsächlich: In einem sehr frühen Stadium

77 Stadte ntwicklu n g

Plan – bei einem schlanken Bewilligungsverfahren aber durchaus realistisch. Doch es sollte anders kommen. Einer der schicksalhaften Tage in der Projektgeschichte des EbiSquare war der 28. Oktober 2004. Auf dem Traktandum der Gemeindeversammlung Ebikon standen die Teiländerung des Zonenplans, die Teiländerung des Bau- und Zonenreglements und der Bebauungsplan EbiSquare. Gegen 1100 Stimmberechtigte strömten an jenem Herbstabend in die Dreifachturnhalle Wydenhof. Was folgte, war ein Schelmenstück direktdemokratischer Entscheidungsfindung. Der lokale «Rontaler» berichtete am Tag darauf: «Es wurden Anträge gestellt, wieder zurückgenommen oder neu formuliert. Ein ganzer Kratten voller Ordnungsanträge. Zwischendurch auch der Antrag auf Urnenabstimmung. Der komplizierte Abstimmungsmodus sorgte nun für Verwirrung pur.» Das Projekt EbiSquare wäre an dieser Stelle beinahe beerdigt worden. Am Ende entschied man sich jedoch, die Stimmberechtigten an der Urne über das Schicksal des Bauprojekts befinden zu lassen. Fast auf den Tag genau vier Monate später, am 27. Februar 2005, gaben die Ebiker Stimmberechtigten schliesslich ihre Zustimmung zum Bebauungsplan.

konnte mit der Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), vertreten durch die FREO Group, ein neuer Investor gefunden werden. So kam auch neue Dynamik in die Gespräche mit möglichen Mietern – und damit der Markterfolg. In Bezug auf die Investorenverhandlungen bedeutete dies wiederum, dass mit jedem weiteren unterschriebenen Mietvertrag der Abschluss der Verträge ein Stück näher rückte. Denn eine der Bedingungen für den Investitionsentscheid war eine Vorvermietungsquote von über 50 Prozent. Die zweite wichtige Voraussetzung war die noch ausstehende rechtskräftige Baubewilligung.

78 Stadte ntwicklu n g

Letzte Hürden

Im Sommer 2013 war es dann so weit. Für über 50 Prozent der Verkaufsflächen der Mall of Switzerland lagen unterzeichnete Mietverträge vor. Doch dem Projekt blieb nichts erspart. Die Beschwerde der Eigentümerin einer benachbarten Retail-Liegenschaft wurde bis ans Bundesgericht weitergezogen, nachdem diese vom Luzerner Verwaltungsgericht bereits vollumfänglich abgewiesen worden war. Die Rechtskraft der Baubewilligung konnte jedoch nur durch einen entsprechenden Bundesgerichtsentscheid oder den Rückzug der Beschwerde erlangt werden. «In dieser Phase mussten wir ein grosses unternehmerisches Risiko eingehen, um den Rückzug der Beschwerde zu erwirken und den gordischen Knoten zu durchschlagen», erinnert sich Andreas Campi. Im Dezember 2013 war der Weg für den Abschluss der Investorenverträge und den Bau der Mall of Switzerland nach rund dreizehn Jahren endlich geebnet. Gemäss Campi wahrscheinlich auf lange Zeit das letzte grosse Einkaufs- und Erlebniszentrum, das in der Schweiz realisiert werden wird. Ab Herbst 2017 soll die Mall of Switzerland mit rund 46 000 Quadratmetern Verkaufs- und Gastronomieflächen für das Publikum geöffnet werden. www.mallofswitzerland.ch Halter Entwicklungen > Seite 128 Halter Gesamtleistungen > Seite 134

Chronik 2001

Schindler lanciert die Idee für ein Erlebniszentrum auf den Landreserven in Ebikon.

2003

Projektpräsentation Erlebniszentrum EbiSquare

28. Oktober 2004

Gemeindeversammlung zum Bebauungsplan EbiSquare. Beschluss zur Urnenabstimmung

Dezember 2004

Eröffnung S-Bahn-Station Buchrain

27. Februar 2005

Urnenabstimmung: Die Bürger von Ebikon sagen Ja zum Bebauungsplan EbiSquare.

25. September 2005

Die Luzerner Bevölkerung stimmt dem Zubringer Rontal zu.

Juli 2008

Präsentation des Investors La Société Générale Immobilière (Suisse) (LSGI)

November 2008

Der Regierungsrat des Kantons Luzern erteilt die Baubewilligung für das Projekt EbiSquare.

30. November 2008

Das Ebiker Stimmvolk sagt Ja zur Anpassung des Bebauungsplans EbiSquare.

März 2009

Rückzug des Investors LSGI

Mai 2011

Entwicklungsvereinbarung mit der Halter AG. Umbenennung des Projekts zu Mall of Switzerland

22. Juni 2011

Eröffnung des Autobahnzubringers A14 Rontal

Dezember 2013

Rückzug der Beschwerde vor dem Bundesgericht. Damit wird die Baubewilligung rechtskräftig.

28. Mai 2014

Unterzeichnung der Investorenverträge (Closing)

11. Juni 2014

Grundsteinlegung der Mall of Switzerland

Text: Stefan Pfister Grafiken: KPMG

Staatliche Vermögensfonds spielen eine wachsende Rolle auf den Kapitalmärk ten. In der Schweiz ist ein erhöhtes Engagement dieser Marktteilnehmer zu beobachten, da der hiesige Markt und der Schweizer Franken zusätzliche Di versifikation für Anlage portfolios bieten. Jüngster Ausdruck des Investitions appetits ist die Akquisition der Mall of Switzerland durch die Abu Dhabi Invest ment Authority (ADIA).

Per Dezember 2014 verfügten die Staatsfonds – auch Sovereign Wealth Funds (SWFs) genannt – weltweit über kumulierte Vermögensanlagen in Höhe von 7,1 Billionen US-Dollar, was mehr als dem Siebenfachen der Kapitalisierung aller SMITitel entspricht. Die Staatsfonds dienen in erster Li nie dazu, die Exportüberschüsse eines rohstoffrei chen Landes zu reinvestieren. Dadurch sind sie sehr agil und viel weniger stark von den Kapitalmärkten abhängig, was dazu geführt hat, dass sie im Gegen satz zu anderen Anlagegefässen auch während der Finanzkrise stark zulegen konnten. Die jüngst massiv rückläufigen Preise für fossile Brennstoffe hemmen zwar die kurz- bis mittelfris tigen Wachstumsaussichten dieser Anlagegefässe, untermauern jedoch deren Existenzberechtigung. SWFs sollen nämlich mit Hilfe eines breit diversi fizierten Portfolios einen Ausgleich zu den Preis schwankungen von Rohstoffen schaffen. Wachsender Druck auf anleger

Die in den USA und in Europa grassierende fi nanzielle Repression, welche sich vor allem in den negativen realen Renditen von Staatsobliga tionen manifestiert, hat dazu geführt, dass SWFs einen Handlungsbedarf bezüglich ihrer Anlagestra tegien festgestellt haben. SWFs und grosse globale Anleger versuchen sich vermehrt, durch Investitio nen in qualitativ hochwertige Sachwerte wie Roh waren, Infrastruktur oder Immobilien der schlei chenden Enteignung durch negative Realrenditen zu entziehen. Besonders hoch im Kurs stehen da bei Immobilienanlagen. Im Jahr 2013 investierten SWFs rund 21,5 Milliarden US-Dollar in Anlage-Im mobilien, was 58 Prozent der gesamten Direktin vestitionen entspricht. Studien zeigen, dass sich der durchschnittliche Immobilienanteil bei SWFs von aktuell 7,5 Prozent auf rund 10 Prozent erhöhen dürfte. 2013 verfügten bereits 54 Prozent der SWFs über Immobilienanlagen. Erhöhte Attraktivität von Immobilien

Für die erhöhte Attraktivität dieser Anlageklasse gibt es primär vier Erklärungsansätze: Immobilien investitionen – insbesondere im Topsegment – wei sen üblicherweise eine tiefere Volatilität gegen über Aktieninvestitionen aus und können so die Risiko-Rendite-Eigenschaften eines Anlageport folios verbessern. Gleichzeitig bieten Immobilien anlagen einen partiellen Inflationsschutz. Zudem

79 Kapital

fremd, aber willkommen

80 Kapital

besteht für Investitionen in Immobilien alleine aus Diversifikationsaspekten international ein gewis ser Aufholbedarf. Diese Anlagen waren lange Zeit untergewichtet, da sie weniger Potenzial für Knowhow-Transfer-Effekte bieten als beispielsweise der Aufkauf eines hochspezialisierten Technologieun ternehmens. Als letzter, nachvollziehbarer Erklä rungsansatz ist zu erwähnen, dass sich Immobilien investitionen durch einen langfristigen Charakter auszeichnen, was mit dem Anlagehorizont von SWFs korrespondiert. SWFs sind in erster Linie an Topobjekten – Core Investments (hochwertige bestehende Immobilien mit einem stabilen Cashflow) und Core Plus Invest ments (Immobilien an Standorten mit zukünftigem Entwicklungspotenzial) – interessiert, welche auch einen gewissen Trophäencharakter aufweisen kön nen. Zuoberst auf der Einkaufsliste von SWFs ste hen Geschäftsliegenschaften und Hotelimmobilien in den europäischen Metropolen wie Paris und Lon don. In jüngster Vergangenheit ist von Seiten der SWFs aber auch ein partielles Interesse für Sekun därmärkte wie der Schweiz festzustellen.

Kumuliertes Anlagevermögen von Sovereign Wealth Funds Mrd. USD 6000 4000 2000 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Real-Estate-Investitionen von SWFs in Europa über 12 MOnate 0 Mrd. EUR

6 Barcelona Lyon Mailand Frankfurt Moskau Ebikon Madrid München Leicester Paris London

Mall of Switzerland

Der jüngste Ausdruck dieses gesteigerten Investi Anlage-aufteilung ADIA tionsappetits nach hiesigen Anlage-Immobilien ist Untere und obere Investitionsbandbreite die Akquisition des Bauprojekts Mall of Switzer land in Ebikon im Kanton Luzern durch ADIA (Abu Dhabi Investment Authority) im Frühling des ver gangenen Jahres. Das Investitionsvolumen dieser Transaktion beträgt insgesamt etwa 450 Millionen Schweizer Franken. Das von Halter Entwicklungen auf den Weg gebrachte Projekt wird nun durch Hal 10 % 20 % 30 % 40 % ter Gesamtleistungen im Auftrag der Eigentums 0 % vertreterin FREO Group erstellt (s. Seite 74). Das Einkaufszentrum wird nach seiner Voll endung etwa 46 000 Quadratmeter Verkaufsflä chen mit über 100 Geschäften, mehreren Restau rants und Bars umfassen. Die Mall of Switzerland wird damit dereinst das grösste Einkaufszentrum in der Zentralschweiz sein. Gebaut wird seit Juni 2014, die Eröffnung soll bereits Ende 2017 stattfin den. Das vom Architekturbüro Burckhardt + Partner geplante Projekt zeichnet sich durch eine Mischung aus vielfältigen Shopping-, Gastronomie- und Frei zeitangeboten aus. Es liegt direkt an der A 14, die den Grossraum Zürich mit der Innerschweiz ver bindet und so eine optimale Anbindung an den pri vaten sowie öffentlichen Verkehr garantiert.

Liquidität Infrastruktur Private Equity Real Estate Alternative Investments Kredite Staatsobligationen Small-Cap-Aktien Emerging-Market-Aktien Industrieländer-Aktien 50 %

In der Schweiz verfügen nur wenige Investoren über die notwendige kritische Grösse, um ein Pro jekt in der Grössenordnung der Mall of Switzerland zu stemmen. Es lag daher auf der Hand, auch aus ländische Investoren in die Marktansprache einzu beziehen. Nebst dem hohen Investitionsvolumen ist der lange Planungshorizont ein weiterer Faktor, welcher für das Engagement eines langfristigen In vestors wie ein Staatsfonds spricht. Staatsfonds haben keinerlei Verpflichtungen (Liabilities), was dazu führt, dass diese einen zeit lich unlimitierten Anlagehorizont haben. Zudem verfügt ADIA über weltweite Erfahrung im Nut zungssegment Shoppingcenter, was bei einem komplexen Bauvorhaben wie der Mall of Switzer land einen nicht zu unterschätzenden Mehrwert durch Wissenstransfer generiert. ADIA hat sich an diversen Einkaufszentren in Australien, Asien und Europa beteiligt und kann daher als idealer Inves tor für die Mall of Switzerland bezeichnet werden. Die Schweiz – Nur ein kleiner Fleck auf der Investorenlandkarte

Dem Kaufreigen von SWFs sind durch die begrenzte Grösse des Schweizer Immobilienmarktes auch in Zukunft natürliche Grenzen gesetzt, da nur wenige Objekte die rigorosen Investitionskriterien der aus ländischen Staatsfonds erfüllen und die notwen dige Mindestinvestitionsgrösse aufweisen. Zudem führt die momentane Frankenstärke dazu, dass Schweizer Vermögensanlagen für ausländische In vestoren teurer geworden sind. Nichtsdestotrotz ist – vor dem Hintergrund der weiterhin rekordtiefen Obligationsrenditen, des hohen Sicherheitsaspekts von Schweizer Anlagen sowie der immer noch be stehenden Diversifikationsbedürfnisse – auch in Zukunft mit einem verstärkten Engagement von Staatsfonds in hiesige Vorzeigeunternehmen und Topimmobilien zu rechnen. www.mallofswitzerland.ch Halter Entwicklungen > Seite 128 Halter Gesamtleistungen > Seite 134

ADIA Die Abkürzung ADIA steht für Abu Dhabi Investment Authority. Der Staatsfonds der Vereinigten Arabischen Emirate wurde 1976 von Scheich Zayid bin Sultan Al Nahyan gegründet und ist heute mit einem Anlagevermögen von insgesamt fast 800 Milliarden US-Dollar nach dem Norwegischen Staatsfonds der weltweit zweitgrösste Staatsfonds. Seine jährliche Gesamtrendite beträgt, über die letzten 20 Jahre betrachtet, 7,2 Prozent. Das Anlagevehikel aus dem Nahem Osten strebt eine strategische Anlageaufteilung (Asset Allocation) in Immobilien zwischen 5 und 10 Prozent des Gesamt anlagevolumens an. Das entspricht einem Immobilienvermögen zwischen 40 und 80 Milliarden US-Dollar. Zum Vergleich: Alle kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften verfügen kumuliert über ein Immobilienvermö gen von 40 Milliarden US-Dollar. Der Staatsfonds ADIA alimentiert sich aus den Überschüssen aus dem Erdölexport. www.adia.ae

81 Kapital

AdiA als kompetenter investor

Fokussiert Investiert

82 Kapital

Text: David Strohm Grafik: Halter Entwicklungen Visualisierung: Raumgleiter

Für Spezialimmobilien wie Hotels eignet sich die besondere Form des Single Asset Investments. Mit ihr lässt sich mit einer überschaubaren Zahl von Anlegern bei attraktiven Renditeaussichten und hoher Transparenz das Risiko teilen. Für ein Hotelvorhaben im Sockel des Hochhauses Waldhaus NeuGuet auf dem ZwickyAreal in Wallisellen bei Zürich prüfen die Entwickler jetzt dieses Modell.

Immobilien als Anlage sind attraktiv – nicht erst seit Anleihen kaum noch eine Alternative darstellen. Bekannt und beliebt sind vor allem zwei Formen: die Direktanlage und der Erwerb von Anteilen an kotierten Immobiliengesellschaften oder -fonds. Aus Kosten- und Risikosicht, aber auch wegen des Aufwands für die Bewirtschaftung einer Immobilie weist jede dieser Anlageformen Vor- und Nachteile auf. Eine von den Investoren bisher nur selten geprüfte Alternative sind die sogenannten Single Asset Investments. Dabei ist das Konzept vergleichsweise einfach und in hohem Mass transparent. Eine eigens für den Zweck gebildete Beteiligungsgesellschaft, meist in Form einer Aktiengesellschaft (AG), erwirbt eine schlüsselfertige Immobilie auf den Zeitpunkt des Mietbeginns und hält diese als einzigen Wert im Anlagevermögen. Der Erwerb weiterer Liegenschaften ist in der Regel nicht vorgesehen. Einer begrenzten Zahl von qualifizierten Investoren – abhängig von der Investi tionshöhe etwa fünf bis zehn – steht die Beteiligung am Aktienkapital offen. Ähnlich funktionieren Privatplatzierungen von Unternehmensbeteiligungen, weswegen dieses Anlagekonzept auch als Private Equity Real Estate bezeichnet wird. Es bietet Sicherheit in Form von besonders hoher Transparenz. Investoren erhalten umfassende Informationen über den geplanten Geschäftsgang und Beteiligungsverlauf sowie Einblick in Verträge und Prognosen. Diese Visibilität für das Investment bleibt während der ganzen Laufzeit erhalten. Die Immobilie wird professionell bewirtschaftet. Dies führt in der Tendenz zu tiefen Betriebskosten und höheren Erträgen, die wiederum regelmässige Ausschüttungen an die Investoren erlauben. Auch lassen sich dabei bestimmte steuerliche Aspekte berücksichtigen. Mit der Fokussierung auf ein einzelnes Asset ist diese Form der Beteiligung mit einer Direktanlage vergleichbar und hat das Risikoprofil eines Core Investments. Die Form der AG bietet zudem die Vorteile einer flexiblen Investitionshöhe und im Vergleich zur Direktanlage einer weit höheren Liquidität. Anteile können im Kreise der Mitinvestoren, die über Aktionärsverträge miteinander verbunden sind, weitergegeben werden. Der Initiant organisiert den Sekundärhandel. Möglich ist zudem, falls eine grössere Zahl von Mitinvestoren erwünscht ist, eine Kotierung der Anteile an einem spezialisierten Handelsplatz wie zum Beispiel der Berner Börse BX Berne eXchange.

83 Kapital

Im vierstöckigen Sockel des Hochhauses Waldhaus NeuGuet wird Harry’s Home ein Hotel eröffnen.

Damit wird eine Publikumsöffnung auch für nicht die Anlageform nur selten beurteilen und oft keine qualifizierte Anleger möglich. konkrete Kaufempfehlung abgeben. Bei der meist überschaubaren Zahl von Anlegern kann es zudem Überschaubares Risiko in Einzelfällen dauern, bis die Anteile gehandelt Auf das Konzept der Ein-Objekt-Gesellschaft re- werden oder – im Fall einer börsenkotierten Geagierten Investoren früher mit Skepsis. Zu den gesellschaft – die Kursstellung für die Aktie gewähräusserten Bedenken gehörte, solch geschlossene leistet ist. Wer sich entscheidet, einen bestimmten Immobilien-AGs könnten ein Klumpenrisiko dar- Prozentsatz des Aktienkapitals an der Ein-Objektstellen. Anbieter dieser Investitionsform argumen- Gesellschaft zu erwerben, dem steht exakt dietieren dagegen, das Risiko sei bewusst einzugehen. ser Anteil an einer genau identifizierbaren ImSchliesslich stünden diesem auch grosse Chancen mobilie samt dessen Erträge zur Verfügung. Die gegenüber. Anleger, die sich für eine gute Immobi- Risikostreuung übernimmt der Investor dann inlie als Investment entscheiden, müssten nicht be- nerhalb seiner Anlagestrategie selber. fürchten, dass der Ertrag aus der Liegenschaft dazu verwendet wird, andere ertragsschwächere Immo- Referenzobjekt Waldhaus Neuguet bilien zu stützen. Da der Investor einen detaillierten Genau nach diesem Modell eines geschlossenen Einblick in Kalkulationen, Wertgutachten und Ver- Immobilieninvestments, das in der Schweiz unträge aller Art erhält, ist er in der Lage, das Risiko ter anderem von der Acron-Gruppe in ähnlicher selbst zu beurteilen. Ein besonderer Blick gilt da- Form schon seit langem und mit Erfolg umgesetzt bei der Mieterstruktur, der Solvenz der Mieter, der wird, plant die Halter AG, ein Hotel im unteren Teil Mietdauer sowie der Nutzungsmöglichkeiten der eines 14-stöckigen Hochhauses für Investoren zu öffnen. Das Objekt Waldhaus NeuGuet (s. Seite 20) vermietbaren Flächen und deren Wandelbarkeit. Die im Vergleich zu diversifizierten Fonds ge- entsteht am Seidenplatz auf dem weitläufigen Zwiringe Grösse der Gesellschaften führt dazu, dass cky-Areal, einem bestens erschlossenen EntwickAnlageberater sowie Banken und ihre Analysten lungs-Hotspot in der Agglomeration des Glattals,

Modell Single Asset Investment

Aktionär

Aktionärsbindungsvertrag (ABV) Verkauf Aktien SPV

Verkauf Liegenschaft

Special Purpose Vehicle (SPV)

Halter Entwicklungen

Halter Immobilien

Verkäufer

Mietvertrag

Mieter 84 Kapital

Mandat

Mietvertrag

Mieter

nahe dem Grenzdreieck der Gemeinden Wallisellen, Dübendorf und Zürich. Die neue Glattalbahn hält vor der Tür. Die Beteiligungsgesellschaft, eine durch Halter neu gegründete Aktiengesellschaft, wird die vier unteren Geschosse der Liegenschaft mit einer vermietbaren Fläche von rund 3800 Quadratmetern übernehmen. Hier sind ein Hotel, Gewerbe- und Verkaufsflächen, Nebenflächen, rund 20 Garagenplätze sowie ein Pavillon mit Gastronomie geplant. Die Wertquote im Stockwerkeigentum des AG-Teils beträgt rund 27 Prozent. Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft wird die speziellen Anforderungen der Investoren berücksichtigen. Ein in Betrieb befindliches, ähnliches Objekt dient hierfür als Referenz. Lage und Marktpotenzial entscheiden

Referenzobjekte und Erfahrung mit Hotelprojekten kann der Jurist Kai Bender, CEO der Acron AG in Zürich, vorweisen. Eines davon ist das BusinessHotel Radisson Blu mit Kasino in St. Gallen, das der Ein-Objekt-Gesellschaft Acron Helvetia X Immo bilien AG gehört und auch von ihr geführt wird. Als Investor müsse man die Bereitschaft aufbringen,

Mietvertrag

Erstvermietungs-, Gesellschaftsführungs- und Bewirtschaftungsmandat

Mieter

sich mit der Komplexität solcher Spezialimmobilien auseinanderzusetzen: «Eine Hotelimmobilie ist nicht einfach ein Haus mit Mieteinnahmen, sondern ein Unternehmen. Es ist in der Regel entweder zu hundert Prozent vermietet, oder es steht leer», sagt Bender. Für den Erfolg entscheidend sei nicht nur die richtige Lage, sondern auch das Marktpotenzial und der richtige Pächter. Das künftige Angebot im Waldhaus NeuGuet ist komplementär zu den auf dem Zwicky-Areal und den angrenzenden Gewerbegebieten vorhandenen und geplanten Einrichtungen. Eingehende Marktabklärungen für den Hotelmarkt in dieser Region haben den Bedarf nach Budget- bis Dreisternehotels sowie Boarding Houses belegt. Mit Harry’s Home wurde bereits ein Ankermieter aus der Hotelbranche gefunden, der gut 80 Prozent der Flächen übernimmt. Das Unternehmen betreibt in Österreich eine kleine Kette mit attraktiven Design hotels und arbeitet gegenwärtig daran, das Konzept nach Deutschland und in die Schweiz zu exportieren. Am Seidenplatz wird Harry’s Home einen Hotelbetrieb mit modern eingerichteten Studios und Apartments betreiben sowie ein Service-Angebot für die darüberliegenden Wohnungen anbieten.

Das Modell soll schule machen

In dem im Detail ausgearbeiteten Modell kommen folgende Akteure zusammen. Die Halter AG entwickelt das Areal im Auftrag der Eigentümerin und übernimmt die Projektgeschäftsführung, später auch die Bewirtschaftung der Liegenschaft. Die Eigentümerin erstellt das Hochhaus und verkauft die Wohnungen und den Gewerbeteil mit Gewährleistung. Die Seidenpark Immobilien AG, so ihr künftiger Name, übernimmt als neue Eigentümerin die vermieteten Hotel-, Laden- und Gewerbeflächen und sorgt für die Ausschüttung an die Miteigentümer. Der Businessplan sieht eine Investitionssumme von 25 bis 30 Millionen Franken vor, wovon gut die Hälfte Eigenkapital sein wird. Dieses Investment eignet sich für vier bis fünf qualifizierte Anleger, wie sie im Kollektivanlagegesetz (KAG) definiert sind. Als Zielgruppe sieht Markus Mettler, CEO der Halter AG, in erster Linie vermögende Privatanleger, Family Offices und institutionelle Investoren. Er ist überzeugt, dass das Konzept aufgeht: «Wir haben im letzten halben Jahr ein detailliertes Investorendossier ausgearbeitet und sind entschlossen, das neue Modell zum Erfolg zu bringen.» Die Projektion geht bei einem planmässigen Verlauf von einer Bruttorendite auf Liegenschaftsbasis in Höhe von etwa sechs Prozent aus. Die jährliche Ausschüttung an die Aktionäre bietet abhängig von der Finanzierungsform interessante Eigenkapitalrenditen. Das Waldhaus NeuGuet hat damit das Potenzial, als Vorbild zu dienen. Man plant, nach dem gleichen Modell Investoren für weitere Bauvorhaben zusammenzuführen. www.waldhaus-neuguet.ch www.zwicky-neuguet.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

Harry's Home Es ist der Blickfang im Zimmer und das Markenzeichen von Harry’s Home: ein Aquarium mit Goldfischen. Das Konzept der kleinen, innovativen Kette von Designhotels im mittleren Preissegment, vom österreichischen Hotelier Harry Ultsch im Jahr 2006 erstmals in Graz umgesetzt, stellt Originalität und die Wünsche der Gäste in den Mittelpunkt. Sie sollen nach ihren Bedürfnissen wählen können: kleines oder grosses Frühstück, tägliche oder wöchentliche Reinigung, Zimmer mit oder ohne voll ausgestatteter Küche. Die 22 bis 65 Quadratmeter grossen Einheiten bieten unter anderem begehbare Kleiderschränke, TV-Flatscreen, WLAN und Klimaanlage. Je länger der Gast bleibt, desto günstiger wird es. Bis zu einem Drittel der Kunden nutzt die Möglichkeit für einen Langzeitaufenthalt. Für die Gäste gibt es ein gemeinsames Wohnzimmer mit Bibliothek als Treffpunkt, zudem stehen Getränke und Snacks sowie Waschmaschinen und Trockner zur Verfügung. Als Extra lässt sich ein Anti-Schnarch-Package buchen. Auch das Aquarium ist optional, nicht jeder mag an der Seite eines Fisches schlafen. Die Idee kommt an. Heute ist Harry’s Home auch in Linz, in Dornbirn und seit 2012 im Millennium Tower in Wien vertreten. In diesem Jahr folgt München und bald auch Zürich. www.harrys-home.com

85 Kapital

Beim Start – der Bezug ist gemäss aktueller Planung für Mitte 2018 vorgesehen – will die Eigentümergemeinschaft ein voll vermietetes Anlageobjekt besitzen, für das langfristige Mietverträge bestehen. Damit ist für Konstanz auf der Einnahmenseite gesorgt. Neben dem Gastronomieangebot sollen in der Überbauung ein Café mit Bäckerei, ein Kiosk, eine Apotheke, ein Blumenladen und eine Reinigung für Leben und Infrastruktur sorgen. Für diese Gewerbeflächen sind noch Mieter zu finden.

vom markt verschmäht

86 i m m o b i li e n u n d mar kt

Text: Stefan Fahrländer Grafiken: Fahrländer Partner

Der fortschreitende Umbau der Bürolandschaft führt zu Dauerleerständen nicht mehr geeigneter Bürobauten. Die gängige Bewertungspraxis betrachtet typischerweise die Aussichten für Marktmieten und Absorptionszeiten vergleichbarer Objekte. So bleiben die Marktwerte hoch, noch unterstützt durch die sinkenden Diskontierungssätze, die werttreibend sind. Die Gefahr ist gross, dass Eigentümer am falschen Ort investieren.

Die Nachfrage nach Büroflächen ist von drei wesentlichen Faktoren getrieben: dem generellen Beschäftigungswachstum, dem nach wie vor grösser werdenden Anteil wertschöpfungsstarker Branchen des Dienstleistungssektors sowie der Zunahme büroaffiner Abteilungen und Betriebe aus dem Produktionssektor. So geht Fahrländer Partner bis ins Jahr 2025 von einer Zusatznachfrage nach Büroflächen in der Grössenordnung von 5,3 Millionen Quadratmetern Geschossfläche aus, was rund zehn Prozent des aktuellen Bestandes entspricht. Dieser Trendwert von rund 400 000 Quadratmetern pro Jahr wurde in den «goldenen» Jahren deutlich übertroffen. In zyklisch schwierigeren Zeiten kann die Absorption aber auch deutlich darunterliegen. Aufgrund der periodisch bedingt sehr starken Zusatznachfrage sowie des Anlagedrucks wurde in den vergangenen Jahren sehr viel Bürofläche neu erstellt, sodass seit einiger Zeit gemeinhin von einem Überangebot gesprochen wird. So stehen gemäss CSL Immobilien landesweit gegenwärtig rund 2,2 Millionen Quadratmeter leer, das sind 5,6 Prozent des Bestandes. Es ist davon auszugehen, dass ein Teil der Flächen der künftigen Zusatznachfrage bereits erstellt wurde. Während dies für die Eigentümer aufgrund von Vermietungsschwierigkeiten nicht optimal ist, haben Nachfrager die Qual der Wahl und können optimale Kombinationen von Standort und Fläche wählen. So trennt sich die Spreu vom Weizen. Auf der Strecke bleiben teilweise neu erstellte Bauten an schlechten Lagen sowie nicht mehr benötigte Altbauten an Büro-Unorten. Die Vermietungsaussichten sind nicht für alle Bürobestände gleich gut, denn es handelt sich nicht um eine reine Mengenbetrachtung. Die Qualitäten von Lage und Objekt sind für die nachhaltige Vermietbarkeit zentral. Anhaltender Umbau der Bürolandschaft

Ausgehend von alten, historisch gewachsenen Strukturen, hat sich in den Schweizer Grossstädten lange recht wenig bewegt: Die Büros konzen trieren sich auf den Central Business District (CBD) und allenfalls auf den erweiterten CBD. Während in grossen Zentren schon seit längerer Zeit eigentliche Dienstleistungs-Cluster an der Peripherie bestehen, weisen kleinere Zentren eher monolithische, teilweise auch grosse Einzelbürobauten in den äusseren Quartieren und am Stadtrand auf. Seit einigen Jahren befinden sich die grosszentralen

Nachfragesegmente 8

Dienstleistungs-Cluster

Wertschöpfung

gering hoch

tief

Bürolandschaft morgen

hoch

Bürolandschaft heute

Kundenintensität

1 Dienstleistungszentralen 2 Lokale Dienstleister 3 Kreative Denker 4 Backoffices 5 Öffentlichkeitsnahe Betriebe

6 Diskrete Berater 7 Spezialisierte Performer 8 Hauptsitze 9 Exklusive Frontoffices

DL-Cluster

Central Business District (CBD) Erweiterter CBD

Verkehrsachsen

sich ändernde bedeutung der nachfragesegmente

gering 1

Central Business District (CBD)

Erweiterter CBD

Ballungsgebiete, wo Büroflächen in hohem Umfang vorhanden sind, aber in einer Phase der Transformation. Was passiert, kann wie folgt skizziert werden: Der CBD mit wenig Platz, aber hohem Prestige und entsprechend teuren Mieten erlebt eine Bereinigung von weniger wertschöpfungsstarken Betrieben mit geringer Kundenintensität wie Backoffices und öffentlichkeitsnahe Betriebe. Diese werden – insbesondere auch im Zuge von Effizienz- und Konsolidierungsstrategien – in Dienstleistungs-Cluster mit hervorragender Verkehrsanbindung (öffentlicher und motorisierter Individualverkehr) sowie weiteren vorteilhaften Standorteigenschaften verlagert. In den CBD rücken schliesslich andere, wertschöpfungsstarke Betriebe mit höherer Kundenintensität wie diskrete Berater und exklusive Frontoffices aus dem erweiterten CBD nach (siehe Grafiken oben). Der erweiterte CBD gehört bezüglich Büronutzung zu den Verlierern der Entwicklung, denn die frei werdenden Flächen stehen zur Disposition oder werden von wertschöpfungsschwächeren Betrieben übernommen, die aus den anderen Quartieren nachfolgen. Dabei weisen aber einige Bürobauten aufgrund der bisherigen Nutzung Grössen und

Dienstleistungs-Cluster (DL-Cluster)

Qualitäten auf, die von den nachrückenden Nachfragern kaum mehr benötigt werden. So erstaunt es wenig, dass das Statistische Amt der Stadt Zürich vermeldet, die neuen Flächen in den Dienstleistungs-Clustern seien gut absorbiert, während in der Stadt vermehrt Leerstände zu vermelden sind, aber gleichzeitig steigende Mieten beobachtet werden. Während Letzteres damit zusammenhängt, dass die Mikrolagen und Qualitäten nur ungenügend berücksichtigt werden, zeigt Ersteres, dass durch die Verlagerungen offensichtlich auch Flächen auf den Markt kommen, die kaum nachgefragt werden (siehe Grafiken oben). Dies betrifft auch die Quartiere ausserhalb des erweiterten CBD. Hier werden langfristig viele heutige Bürobauten nicht mehr benötigt. Durch Transformation oder Abbruch bzw. Neubau werden sie einer neuen Nutzung zugeführt – typischerweise resultiert Wohnen. Während es bereits einige Beispiele erfolgreicher Umnutzungen von ehemaligen Büro- und Gewerbebauten gibt, sind viele Eigentümer zurückhaltend, denn die Kosten schrecken ab. So überwiegt das Prinzip Hoffnung, und die Entscheide werden hinausgeschoben oder durch einen Verkauf nach Möglichkeit an einen neuen

87 i m m o b i li e n u n d mar kt

hoch

Eigentümer übertragen. Dies hängt auch mit der entwicklung marktmieten Bewertungspraxis zusammen. Schweiz Genf Bern Basel

88 i m m o b i li e n u n d mar kt

Die Bewertungspraxis wirkt verzögernd

In der Bewertung ist die Vergangenheit Geschichte, und es wird im Grundsatz nach vorne geschaut. Dabei dient aber das aktuelle Niveau als Referenz. Zudem basieren die meisten Ertrags- und Leerstands-Benchmarks auf der Vergangenheit bzw. der aktuellen Situation. Steht eine Baute bereits seit fünf Jahren leer, wird dieser Umstand nicht einfach in die Zukunft übertragen. Es wird vielmehr angenommen, bis wann zu welcher Miete künftig vermietet werden kann. Obschon dabei Eigenschaften der Lage sowie der Räumlichkeiten ertrags- und risikoseitig berücksichtigt werden, orientieren sich Bewertungen an Benchmarks wie mittleren Leerständen und Absorptionserwartungen. Tritt die erwartete (Teil-)Absorption nicht ein, wird die Erwartung in der Bewertung des Folgejahres erneuert – der Wert bleibt hoch. Ein weiterer Aspekt, der die Werte hoch hält, sind die Mietzinserwartungen: Einerseits werden die Potenziale anhand gegenwärtiger Niveaus bestimmt, was in Zeiten eines Überangebots sowie sichtbar sinkender Abschlussmieten doch sehr optimistisch ist; andererseits geben vertragliche Mieten nicht immer die ganze Wahrheit wieder. Es ist heute bei Abschluss eines Mietvertrags über fünf Jahre ohne Weiteres möglich, einen Discount von 20 Prozent auszuhandeln. Dabei kann es sich um mietfreie Zeit oder Staffelmieten handeln, was in der Bewertung wiedergegeben werden kann, aber nur ungenügend in die Benchmarks zur Mietzinsbestimmung anderer Bauten einfliesst. Oftmals sind die Leistungen zudem eher versteckt, beispielsweise wenn der Eigentümer einen Beitrag an den Ausbau der Räumlichkeiten leistet. Solche Kosten erscheinen dann nicht in der Bewertung der Liegenschaft, denn sie fallen buchhalterisch oftmals unter einer generellen Budgetposition des Eigentümers an. Ebenfalls stützend, oder gar wertsteigernd, wirkt die Diskontierungsseite. In Zeiten enormen Anlagedrucks sinken die Diskontierungssätze praktisch kontinuierlich und werden letztlich auf alle zu bewertenden Liegenschaften übertragen. Die Marktwerte steigen. Unterstützend sind dabei die jeweils positiven Wachstumsprognosen der Forschungsinstitute für die Folgejahre, sodass trotz

Index

Luzern Zürich St. Gallen 1. Quartal 2008 = 100 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Ein Blick zurück dürfte sich lohnen

Letztlich ist den Bewertern in Bezug auf die anhaltend hohen Marktwerte kein Vorwurf zu machen, denn sie müssen sich an den verfügbaren Benchmarks und Prognosen orientieren. Stabil hohe oder gar weiter steigende Marktwerte mögen zwar für den Augenblick beruhigen, doch lohnt sich für den Eigentümer sicherlich die Analyse der Vergangenheit – einfach zu bewerkstelligen durch die Betrachtung der effektiven Nettomietzinseinnahmen wie auch der weiteren für die jeweilige Immobilie relevanten Ausgabenpositionen bzw. Marketingkosten – sowie die vertiefte Evaluation sämtlicher Büroliegenschaften hinsichtlich ihrer nachhaltigen Ertragskraft. Durch frühzeitiges Erkennen von Problemliegenschaften ist die Lösung zwar noch nicht definiert, doch kann vermieden werden, dass schlechtem Geld noch gutes Geld nachgeworfen wird.

Stefan Fahrländer Nach Studien der Volkswirtschaftslehre in Bern (1992–1998) arbeitete Stefan Fahrländer (Jahrgang 1970) am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin, wo er unter anderem Forschungsprojekte zur indirekten und direkten Besteuerung natürlicher Personen bearbeitete. Von 1998 bis 2001 sowie von 2003 bis 2005 arbeitete er als Analytiker und Projektleiter bei Wüest & Partner in Zürich. Hier analysierte er vorwiegend Immobilienmärkte und entwickelte und implementierte statistische Modelle zur Bewertung von Immobilien. 2001 bis 2002 diente er der Schweizerischen Eidgenossenschaft als Militärbeobachter zugunsten der Uno im Nahen Osten. In den Jahren 2003 bis 2005 studierte Stefan Fahrländer an der ETH Zürich, wo er ein Nachdiplom in Angewandter Statistik erwarb. Seine volkswirtschaftlich-ökonometrische Dissertation zur Analyse der Schweizer Märkte für Wohneigentum schloss er im Sommer 2006 an der Universität Bern ab. Im Januar 2006 gründete er Fahrländer Partner Raumentwicklung, eine quantitativ orientierte Beratungsfirma für Raum- und Immobilienfragen. Daneben doziert er an mehreren Hochschulen. Stefan Fahrländer ist verheiratet und Vater von zwei Kindern. Er wohnt in der Stadt Zürich. www.fpre.ch

89 i m m o b i li e n u n d mar kt

der häufig ungünstigen Nachrichten und Prognosekorrekturen nach unten im kurzfristigen Bereich der mittelfristige Ausblick immer wieder optimistisch ausfällt. So herrschte beispielsweise im Frühling 2014 nach der Annahme der Masseneinwanderungsinitiative Verunsicherung, und Entscheide zur Anmietung neuer Büros wurden herausgeschoben. Nachdem sich die Aufregung etwas gelegt hatte und Firmen wie Google positive Nachrichten für den Bürostandort verbreiteten, war der Ausblick wieder optimistischer, was in den Bewertungen positive Absorptionsannahmen rechtfertigte. Der nächste «Chlapf» erfolgte Mitte Januar 2015 mit der Aufhebung der Franken-Euro-Kurs-Untergrenze durch die Schweizerische Nationalbank (SNB). Massive Korrekturen der Wachstumserwartung der Volkswirtschaft für 2015 und teilweise 2016 sind die Folge. Die Aussichten für 2017 sind hingegen schon wieder äusserst optimistisch. Noch ist es zu früh, die langfristigen Effekte abzuschätzen, die Eckwerte müssen sich neu einpendeln – dies sowohl ertragsseitig, wo der Ausblick bereits negativ war, als auch betreffend Diskontierung, wo die werttreibenden Momente durch den SNB-Entscheid verstärkt wurden.

90 ko lu m n e

Eingriffe vermeiden Die hohe Nachfrage nach günstigem Wohnraum wird – vorab in städtischen Gebieten, insbesondere im Grossraum Zürich – mit den Schlagworten «Wohnungsnot» und «Dichtestress» belegt. Doch nach wie vor muss niemand auf der Strasse leben, und für Bedürftige gibt es soziale Auffangnetze und vielfältige Unterstützungsangebote. Oftmals wird aber in urbanen Zentren nach preisgünstigem Wohnraum gerufen, nicht weil ein tatsächlicher Bedarf etwa aufgrund einer finanziellen Notlage besteht, sondern vielmehr aus persönlichen Gründen und Präferenzen. Man möchte eine günstige Wohnung im Zürcher Seefeld oder im trendigen Kreis 4 bewohnen. Am liebsten noch bei Teilzeitbeschäftigung und dadurch beschränktem Budget. Ob der Markt der richtige Mechanismus für eine gerechte Verteilung von Wohnraum ist, sei dahingestellt. Zumindest ist die Orientierung am Markt die am wenigsten ungerechte Variante: Wer mehr zu zahlen bereit ist, soll auch den Wohnraum erhalten, der häufig nachgefragt wird, ergo teurer ist. Wem die grosse Wohnung mit Seesicht wichtig ist, der soll sie auch bezahlen. Wer nie aus dem Fenster schaut, nimmt mit einer günstigen Wohnung ohne Ausblick vorlieb. Dass dieser Mechanismus nicht so schlecht sein kann, zeigt die Entwicklung der letzten Jahrzehnte beim Anteil eines Durchschnittslohns, der jeweils für die Miete ausgegeben wurde. Laut des Bundesamts für Statistik beträgt dieser seit den 1950er-Jahren im Schnitt ungefähr 20 Prozent. Im gleichen Zeitraum sank der Anteil für Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke an den Haushaltsausgaben markant von über 30 Prozent auf unter 10 Prozent. Gestiegen sind hingegen die Kosten für Verkehr. Durchschnittlich bleibt das Wohnen also bezahlbar, wird nur viel komfortabler. Während bei der Marktmiete Angebot und Nachfrage die Höhe der Miete für Wohnraum bestimmen, wird bei der Kostenmiete zur Festlegung der Mieten weitgehend auf eine Rendite auf das investierte Kapital verzichtet. Wenn nun eine Gemeinschaft beschliesst, Wohnraum zu erstellen, diesen kostengünstig weiterzugeben und sogar auf die Rendite zu verzichten – wie in der Vergangenheit und Gegenwart in der Form von liberalen oder freien Wohnbaugenossenschaften oft geschehen –, dann ist das deren freier Wille. Diese Freiheit entspricht einem liberalen und selbstverantwortlichen Handeln und ist überaus lobenswert. Ebenfalls richtig und korrekt ist, wenn ein privater Investor, der Wohnraum erstellt und vermietet, mit einer entsprechenden, vernünftigen Rendite auf seinem investierten Kapital belohnt wird. Immerhin geht er Bau- und Marktrisiken ein, was im Extremfall zum Verlust des Eigenkapitals führen kann. Interessant ist, dass nicht die Finanzierung oder Renditeerwartung die mietpreistreibenden Elemente sind, sondern raumplanerische, architektonische und technische Aspekte, wie eine Studie des

Text: Albert Leiser, Gemeinderat FDP und Direktor Hauseigentümerverband Zürich Illustration: C2F

91 ko lu m n e

Bundesamtes für Wohnungswesen aus dem Jahr 2012 belegt. Dennoch wird immer wieder propagiert und aufgrund der Abstimmung vom 28. September 2014 zum Planungs- und Baugesetz im Kanton Zürich bei Auf- und Umzonungen auch bald vorgegeben, dass für private Eigentümer und Vermieter – zumindest teilweise – ebenfalls die Kostenmiete gelten soll. Der Investor soll also zugunsten scheinbar günstigeren Wohnraums auf eine angemessene Rendite verzichten. Aber das Gegenteil wird der Fall sein: Denn wird einem potenziellen Bauherrn vorgeschrieben, welche Mietpreise er höchstens verlangen darf, wird er sich einerseits nicht mehr engagieren, was zu einer Verschärfung der Wohnungsknappheit führen wird. Andererseits werden langfristig die Mieten der Wohnungen aus dem freien Markt steigen. In beiden Fällen werden die Mieterinnen und Mieter die Betrogenen sein. Dagegen wird mit weiteren Steuergeldern angekämpft, und der Bau von günstigen Wohnungen wird immer mehr staatlich gefördert. Der private Investor wird sich weiter zurückziehen – ein wahrer Teufelskreis. Ein klares Indiz dafür, dass der Markt sich selbst reguliert, ist die Tatsache, dass sich heute Wohnungen im oberen oder obersten Segment nur noch schwer vermieten lassen. In der Folge wurden bereits Projekte für den Bau von entsprechenden Wohnungen sistiert oder abgeändert. Diese Marktanpassung erfolgt viel schneller, als es eine Behörde auf gesetzgeberischem Wege bewerkstelligen könnte. Zum Schluss noch ein Wort zur Rendite. Private Hauseigentümer werden für ihr Risiko belohnt und können damit Rückstellungen machen. Der Bewohner von staatlich geförderten Wohnbaugenossenschaften muss sich in der Regel mit einem bestimmten Betrag einkaufen, investiert also ebenfalls privates Geld. Von dieser Investition profitiert der Genossenschafter gleich doppelt: Das einbezahlte Kapital wird im Normalfall verzinst. Zudem zahlt der Genossenschafter weniger für seine Wohnung als im freien Markt, er spart also Geld. Zwar investiert ein Genossenschafter nominell viel weniger als ein Bauherr. Die Rendite seines investierten Kapitals ist aber viel höher als beim privaten Eigentümer und Vermieter. Aus dieser Perspektive scheint die Aussage, private Immobilienbesitzer seien «Rendite maximierer», sehr fragwürdig, denn die wirklich hohen Renditen erzielen andere, eben die Genossenschafter.

die Rechnung geht auf

92 i m m o b i li e n u n d mar kt

Text: Martin Hofer Grafiken: Wüest & Partner

Mit dem Limmatfeld entsteht innerhalb von nur 15 Jahren ein neues Stück Stadt im Zentrum von Dietikon. Eine solch bedeutende Immobilienentwicklung schafft nicht nur städtebauliche Qualität, sie zieht auch erhebliche Zahlungsströme nach sich. Mit einer Inzidenzanalyse lassen sich Kosten und Nutzen während der Bauphase und später im Betrieb beziffern.

Als die Firma Rapid Ende des letzten Jahrhunderts beschloss, ihre Produktion an einen anderen Standort zu verlagern, hätte das Rapid-Areal in Dietikon gut und gerne eine Industriebrache werden können, wie sie seit den 1970er-Jahren, als das produzierende Gewerbe seinen Niedergang erlebte, zu Tausenden in der Schweiz entstanden sind. Ob sogenanntes «brown land» neu genutzt wird oder nicht, entscheidet sich primär aufgrund seiner Makrolage. Industriebrachen in Metropolen oder in den Agglomerationsgürteln der Städte finden – aufgrund der grossen Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsraum – meist rasch eine neue Verwendung. Beispiele dafür sind die Gebiete Zürich-West, Neu-Oerlikon, Baden-Nord und das DB-Güterbahnhof-Areal in Kleinbasel. Peripher gelegene Brachen bleiben dagegen oft über Jahrzehnte hinweg ungenutzt, wie sich an den Standorten Gerlafingen, Roggwil oder Zwingen beobachten lässt. Dem Rapid-Areal erging es besser. Der Immobilienentwickler Halter erkannte sein Potenzial und unterzeichnete im Jahr 2004 eine Entwicklungsvereinbarung für das gesamte rund 90 000 Quadratmeter grosse Gebiet. Unter dem Namen Limmatfeld sollte das eben erst frei gewordene Industrie-Areal gesamtheitlich neu positioniert und überbaut werden. ein neuer Stadtteil entsteht

Im Jahr 2005 setzte die Planung ein. Ein interna tionaler städtebaulicher Wettbewerb, der von Professor Hans Kollhoff gewonnen wurde, legte mit einem Gestaltungsplan die neue Aufteilung, die Nutzungskonzeption und das Dichtemass fest. Entstehen sollte ein veritabler neuer Stadtteil von Dietikon. Zum ersten Mal würde nördlich der Gleise gewohnt werden, aber auch Büroflächen waren vorgesehen und in den Erdgeschossen publikums orientierte Nutzungen wie Läden und Gastronomie – genau so, wie es sich für ein Stück Stadt gehört. Das riesige Areal wurde in elf Baufelder aufgeteilt, man definierte Strassen und Aussenräume. Der neue, zentrale Quartiermittelpunkt bekam – nicht ganz zufällig – den Namen Rapidplatz. 2008, nur drei Jahre nach Planungsstart, wurde mit dem Erlenhof die erste Etappe realisiert. Seither konnte ein Baufeld nach dem anderen in Angriff genommen und bebaut werden – jedes im Wettbewerbsverfahren von anderen Architekten konzipiert und für andere Investoren erstellt. 2019, nur

Zahlungsströme während der Bauphase (2005–2019) insgesamt Total in Mio. CHF

Zahlungsströme brutto davon Anschlussgebühren Steuern

Pro Einwohner in CHF

Dietikon

Kanton Zürich

restliche Schweiz

Total

Dietikon

Kanton Zürich

restliche Schweiz

292

444

834

3945

211

16.3

656

3.9

48.9

157

Kanton Zürich

restliche Schweiz

Zahlungsströme in der Betriebsphase ab 2020 pro Jahr

Dietikon

Pro Einwohner in CHF Kanton Zürich

restliche Schweiz

Total

Dietikon

Zahlungsströme Löhne

724

Zahlungsströme Aufwände und Gewinn

100

564

Steuern

7.4

8.4

4.6

20.4

299

15 Jahre nach dem Startschuss, soll das Limmatfeld fertig sein. Dann werden über 150 000 Quadratmeter Hauptnutzfläche zur Verfügung stehen. Rund 1300 Wohnungen machen einen Anteil von 82 Prozent aus, die restlichen 18 Prozent entfallen auf Geschäftsflächen – mehrheitlich für den Verkauf, ein kleinerer Teil für Büros –, eine Seniorenresidenz und Gastronomiebetriebe. Nach Bauende werden im neuen Stadtteil Limmatfeld rund 3000 Menschen wohnen und 600 Personen arbeiten. Zahlungsströme erfassen

Über den gesamten Entwicklungs- und Realisierungszeitraum werden Investitionen von rund 834 Millionen Schweizer Franken ins Limmatfeld getätigt werden – eine erhebliche Summe. Da möchte man natürlich wissen, wer investiert und wer bezahlt, aber auch wer verdient und wer profitiert. Und nicht zuletzt interessiert, welche Auswirkungen diese enormen Investitionen auf die Stadt Dietikon und die Region Limmattal haben – während der Bauphase, aber auch in der Betriebsphase ab 2020. So wurde das Immobilienbewertungs- und -beratungsunternehmen Wüest & Partner mit einer Inzidenzanalyse beauftragt. Sie ist ein Kontrollinstrument, das am ehesten mit einer Kosten-Nutzen-Analyse verglichen werden kann, erweitert um die Dimension Raum. Als Bezugsräume werden die Stadt Dietikon ohne das Limmatfeld, der Kanton Zürich ohne die Gemeinde Dietikon, und die Schweiz ohne den Kanton Zürich sowie das nahe Ausland, soweit relevant, definiert. Die sogenannte Zahlungsinzidenz untersucht alle Geld- oder Zahlungsströme, die im

Zusammenhang mit dem Bau und dem Betrieb der Gebäude und Anlagen im Limmatfeld entstehen. Die Güterinzidenz versucht, die steuerlichen Auswirkungen des neu entstehenden Limmatfelds abzubilden. Die Nutzeninzidenz schliesslich will die weichen Faktoren negativer und positiver Art ermitteln. Negativ zu Buche schlagen zunehmende Immissionen wie Lärm, Staub oder Stau. Positive Auswirkungen sind beispielsweise Quartieraufwertungen oder ein Image-Gewinn. Die Bauphase: Dietikon profitiert

Die Investitionen im Limmatfeld stammen primär von institutionellen Anlegern – Pensionskassen, Versicherungen oder Banken aus der ganzen Schweiz –, die Gelder langfristig und nicht spekulativ anlegen wollen. Das meiste Geld, rund 444 Millionen Franken, geht in die Schweiz, die zweithöchste Summe, 292 Millionen Franken, in den Kanton Zürich und nur rund 98 Millionen Franken nach Dietikon. Der Grund dafür ist einfach zu erklären: Dietikon kann gar nicht derart grosse Baukapazitäten allein bereitstellen, deshalb müssen Baufirmen aus der ganzen Schweiz engagiert werden. Pro Kopf erhält die Gemeinde aber mit fast 4000 Franken mit Abstand am meisten Geld. In der Bauphase werden fast 50 Millionen Franken Steuereinnahmen generiert, die Hälfte davon geht an den Kanton Zürich, 40 Prozent an die übrige Schweiz. Fast 4 Millionen Franken fliessen in die Dietiker Stadtkasse, was – relativ gesehen – wiederum den höchsten Wert darstellt. Dazu werden über 16 Millionen Franken an Anschlussgebühren zugunsten der Stadt fällig. Positiv ist auch

93 i m m o b i li e n u n d mar kt

Total in Mio. CHF

der Beschäftigungseffekt zu werten, der durch das indexierte angebotspreisentwicklung Limmatfeld während der Bauzeit entsteht: Netto Mietwohnung Trendlinie Mietwoh- Eigentumswohnung nung bis 2008 wächst die Beschäftigung in Dietikon um etwa Büro Trendlinie Mietwoh- 10 Prozent. Verkauf nung ab 2008 180

94 i m m o b i li e n u n d mar kt

Im Betrieb: Der Kanton Gewinnt

170

Ist das Limmatfeld erst einmal fertiggestellt, pro160 fitiert Dietikon deutlich weniger von den Zah150 lungsflüssen als der Kanton Zürich und die übrige 140 Schweiz. Die meisten Wohnungen und Büroflächen 130 in den neu entstandenen Liegenschaften gehören 120 Gesellschaften mit Sitz ausserhalb von Dietikon. 110 Das Gleiche gilt auch für die neu entstandenen Ge100 schäfte. Hier kaufen zwar vorwiegend Dietiker ein, 90 die Erträge werden aber ausserhalb der Gemeinde 80 verbucht. Auch von den 600 neuen Arbeitsplätzen 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 im Limmatfeld profitiert Dietikon nur teilweise, kommt doch mehr als die Hälfte der Beschäftigten indexierte bevölkerungsentwicklung von ausserhalb. Dietikon hat aber durch das Lim Schweiz Trendlinie bis 2008 matfeld 300 Einwohner mehr (12 Prozent) und so Kanton Zürich (Dietikon) Reg. Limmattal Trendlinie ab 2008 per Saldo 160 zusätzliche Beschäftigte. Die Steuer Gem. Dietikon (Dietikon) mehreinnahmen der Gemeinde belaufen sich auf 116 netto 6,6 Millionen Franken pro Jahr. 114 112

Der Grösste Nutzen ist immateriell

Sowohl bei der Zahlungsinzidenz (den Zu- und Abflüssen von Geldern) als auch bei der Güterinzidenz (den Steuererträgen, die generiert werden) profitiert das Umland, ja die ganze Schweiz, deutlich mehr als die Gemeinde. Das ist bei Anlagen dieser Grössenordnung normal, stammt doch der grosse Teil der Investoren nicht aus Dietikon, sodass die Löhne und Erträge bzw. Gewinne ausserhalb der Gemeinde verbucht werden. Die Nutzeninzidenz versucht, weitere, nicht präzise messbare Veränderungen zu identifizieren. Mit der Eröffnung neuer Geschäfte und dem Bau von über 1300 Wohnungen und einer Seniorenresidenz nimmt das Verkehrsaufkommen unausweichlich zu. Das führt zu mehr Lärm, Staub und Stau. Allerdings kann dieser negative Effekt als unterdurchschnittlich betrachtet werden, da das Limmatfeld durch seine Nähe zum Bahnhof eine ausgezeichnete Anbindung an den öffentlichen Verkehr hat. Andererseits schafft der neu entstandene Stadtteil mit seinem zentralen Platz eine deutliche Aufwertung gegenüber dem ehemaligen Industriequartier. Diese städtebauliche Veränderung ist eindeutig ein Image-Gewinn für Dietikon. Heute weist das Limmatfeld beim Mikro-Rating

110 108 106 104 102 100 98 96 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

www.limmatfeld.ch Halter Entwicklungen > Seite 128

Martin Hofer Martin Hofer (Jahrgang 1955) studierte Architektur an der ETH Zürich und arbeitete im Anschluss sieben Jahre lang als selbstständiger Architekt. Ende 1989 trat er dem Raumplanungsbüro Wüest & Gabathuler bei, wo er 1992 die heutige Firma Wüest & Partner mit gründete. Seit 25 Jahren ist er dort in führender Position als Partner tätig. Seit längerem amtet er auch als Verwaltungsratspräsident der Firma. Sein Arbeitsschwerpunkt liegt in der Entwicklungsberatung, im strategischen und konzeptionellen Bereich. Sein Zweitstudium in angewandter Ethik hilft ihm, die vollständig im Besitz der heute 17 Partner befindliche Firma auf unabhängigem Kurs und auf hohem Reputationsniveau zu halten. Wüest & Partner beschäftigt derzeit gegen 150 Mitarbeitende. Der Hauptsitz befindet sich in Zürich, weitere Niederlassungen sind in Genf, Frankfurt und Berlin. www.wuestundpartner.com

95 i m m o b i li e n u n d mar kt

von Wüest & Partner eine ähnliche Qualität auf wie das Dietiker Zentrum und deutlich höhere Werte als das angrenzende Industrie- und Gewerbegebiet Silbern-Lerzen-Stierenmatt (SLS). Dietikon litt in den vergangenen Jahrzehnten stark unter dem Strukturwandel, insbesondere dem Rückgang der Industrie. Die Bevölkerung stagnierte bis 2007, ebenso die Beschäftigungsentwicklung, die 2005 immer noch auf dem gleichen Niveau verharrte wie im Jahr 1995. Ab 2008 stieg die Bevölkerung überdurchschnittlich an, was unzweifelhaft mit der Realisierung des Limmatfelds zu tun hatte. Die 1300 Wohnungen, die im Limmatfeld entstehen, haben aber nicht nur quantitative Auswirkungen – die Bevölkerung steigt um über 10 Prozent –, sondern auch qualitative. Denn die neuen Wohnungen, darunter auch ein rechter Anteil an Eigentumswohnungen, sind modern, grosszügig und komfortabel, was eine neue Klientel nach Dietikon bringt. Das zeigt sich unter anderem auch daran, dass der Wanderungssaldo von Schweizern nicht mehr negativ ist. Mit dem Blick auf die Beschäftigungszahlen ist zu beobachten, dass Dietikon ab 2008 erstmals seit vielen Jahren eine positive Tendenz bei den Dienstleistungsarbeitsplätzen zu verzeichnen hat. Daneben wächst die Stadt aber auch sehr stark im Industriebereich. Positiv sind auch die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt – zumindest aus Anbietersicht. Ab 2008 ist ein starker Anstieg der Angebotspreise zu beobachten, in allen Nutzungssegmenten. Gleichzeitig kann dem Limmatfeld aber auch eine dämpfende Wirkung attestiert werden, hilft das grosszügige Neuangebot doch, die Marktliquidität im Limmattal zu erhöhen. Die anstehenden grossen Dietiker Entwicklungen im Wohn- und Arbeitsquartier Niderfeld und auf dem Gewerbegebiet SLS werden ebenfalls zu einer Aufwertung von Dietikon führen. Aber keine wird so stark und so prägend sein wie die des Limmatfelds.

Der in Lausanne lebende Fotograf begann vor 10 Jahren, die bauliche Entwicklung der grössten Schweizer Kantonshauptstadt zu dokumentieren. Für «Komplex» entstand nun eine Serie mit neuen Motiven.

105 i m m o b i li e n u n d mar kt

«Das neue Zürich» von Joël Tettamanti 1 Weitblick über die Stadt im Limmattal bis zu den Höhenzügen im Osten. 2 Die grossen Kaufhausbauten an der Uraniastrasse auf Höhe der Kreuzungen Bahnhofstrasse und Seidengasse. 3 Grünfläche und Wohnüberbauung Sur an der Rautisstrasse, Zürich-Altstetten. 4 Eisenbahnviadukte und Duttweilerbrücke mit dem Migros-Hochhaus und dem Hard Turm Park in Zürich-West. 5 Sihl und Kasernenstrasse vom Dach des Hotels Helvetia fotografiert. 6 Blick von der Bahnhofstrasse in die St. Peterstrasse mit dem historischen Grünenhof und dem Neubau Delphin. 7 Die Langstrasse im Kreis 4. 8 Das Niederdorf mit der Predigerkirche und ihrem Chor aus dem 14. Jahrhundert. 9 Im Winter geschlossen: das Flussbad Unterer Letten am Ufer der Limmat. 10 Begrüntes Dach des Universitätsspitals mit der Semper-Sternwarte und dem Turm der Universität Zürich. 11 Bevorzugte Wohnlage am Zürichberg. 12 Studenten auf der Polyterrasse über dem Sport Center der ETH Zürich.

Vom Planer zum Partner

106 i m m o b i li e n u n d mar kt

Text: Martin Schmid

Im Januar 2015 hat sich der Branchenverband der Entwickler und Totalunternehmer 45 Jahre nach seiner Gründung neu formiert. Sein Name Entwicklung Schweiz soll Botschaft und Versprechen zugleich sein. Die Mitglieder haben sich verpflichtet, mit ihren Projekten neben unternehmerischer auch gesellschaftliche Verantwortung zu übernehmen und das Siedlungsbild der Schweiz massgeblich mitzugestalten. Entwicklung Schweiz repräsentiert als Branchenverband die grossen Entwickler und Totalunternehmer, die Gesamtdienstleistungen im Bauund Immobilienmarkt anbieten. Entwicklung Schweiz zählt zurzeit 20 Mitgliedsfirmen mit rund 80 Niederlassungen im In- und Ausland, die rund 50 Prozent des schweizerischen Gesamtleistungsvolumens erbringen. Die angeschlossenen Unternehmen beschäftigen über 4000 Mitarbeitende und erzielen einen Umsatz von etwa 7 Milliarden Franken. Die Mitglieder erbringen Gesamtleistungen in der Entwicklung, Planung und Realisierung von Immobilienprojekten, die in vielen Fällen in Bezug

auf die Stadt- und Raumentwicklung Leuchtturmcharakter haben. Sie zeichnen sich dabei immer wieder durch innovative und ökologische Lösungen aus und nehmen durch ihre unternehmerische Tätigkeit und Risikobereitschaft eine grosse gesellschaftliche Verantwortung wahr. Zahlreiche der von Gesamtdienstleistern realisierten Grossprojekte haben das Siedlungsbild der Schweiz massgeblich mitgeprägt – aufgrund der aktuellen Entwicklungstrends und der damit verbundenen Vorhaben wird dieser Einfluss in Zukunft noch grösser werden. Verantwortung übernehmen

Die breite Öffentlichkeit hat die Verbandsmitglieder von Entwicklung Schweiz bisher vor allem als Realisatoren grosser Immobilienprojekte wahrgenommen. Sie haben als Gesamtdienstleister jedoch auch in der ersten Projektphase – als Ideengeber und vielfach auch als Finanzierer der Entwicklungsvorleistungen – eine bedeutende Rolle eingenommen. Sie sind damit wichtige Partner von politischen Behörden in Gemeinden, Städten und Kantonen, von Investoren wie Pensionskassen, von Versicherungen und Immobiliengesellschaften sowie von Architekten und Planern. Die Unternehmen sind sich bewusst, dass sie damit eine grosse Verantwortung für die Lebens- und Wohnqualität in unserem Land übernehmen. Entwicklung Schweiz will zukünftig im Sinne der Mitgliedsfirmen das Denken und Handeln in den Dienst einer gesunden Entwicklung unseres Landes stellen. Themen setzen und mitgestalten

Die Tätigkeiten von Entwicklung Schweiz tragen diesen Zielsetzungen Rechnung. Wichtige Schwerpunkte liegen in den Bereichen Servicequalität, Management, Prozess-Know-how, Aus- und Weiterbildung sowie Nachwuchsförderung. Der Verband betreibt aber auch Öffentlichkeitsarbeit und nimmt eine aktive Rolle bei Regulierungsfragen ein. Zusätzlich wird er sich in den zukunftsgestaltenden und zukunftswirksamen Handlungsfeldern seiner Mitglieder noch verstärkt als themenführende Organisation engagieren und positionieren. Die Botschaft gegenüber Politikern, Bauherrschaften und der Öffentlichkeit lautet: Entwicklung Schweiz plant weitsichtig, gesamtheitlich und nachhaltig und leistet so einen Beitrag an die gesellschaftlich verträgliche sowie ökonomisch und ökologisch sinnvolle Entwicklung der Schweiz.

Nachwuchsförderung

Schliesslich legt Entwicklung Schweiz grosses Gewicht auf die aktive Nachwuchsförderung sowie eine qualitativ hochwertige Aus- und Weiterbildung der Mitarbeitenden. Die teilweise exklusiven Bildungsangebote für die Mitgliedsfirmen werden daher weiter ausgebaut. Im Markt gut bekannte Profile sind etwa der Lehrgang «Projektleiter/in Bauindustrie» oder der Zertifikatskurs «CAS Projektmanagement Bau» – für mehr Kompetenz in anspruchsvollen Bauvorhaben. www.entwicklung-schweiz.ch

Martin Schmid Der gebürtige Bündner (Jahrgang 1969) studierte Rechtswissenschaften an der Universität St. Gallen, wo er 1995 das Lizenziat, 1997 – nach Praktika beim Kantons- und Verwaltungsgericht Graubünden – das kantonale Anwaltspatent und 2004 das Doktorat zum Thema «Vermögensübertragungen im schweizerischen Konzern und ihre gewinnsteuerrechtlichen Folgen» erwarb. Seit 2012 ist er als Rechtsanwalt bei der Kanzlei Kunz Schmid Rechtsanwälte und Notare in Chur tätig. Darüber hinaus ist er VR-Präsident einer Kies- und Beton-Gruppe sowie in verschiedenen Verwaltungsräten der Energiewirtschaft und anderen Institutionen aktiv. Seine politische Karriere startete Martin Schmid im Jahr 2002, als er in die Regierung des Kantons Graubünden gewählt wurde. Seit 2011 vertritt er den Kanton Graubünden nun auch im Ständerat. In dieser Funktion ist er heute Vizepräsident der Kommission für Wirtschaft und Abgaben, Mitglied der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie und Mitglied der Geschäftsprüfungskommission. Im Juni 2014 wurde er zum Präsidenten von Entwicklung Schweiz, dem Branchenverband grosser Immobilienentwickler und Totalunternehmer, gewählt. Martin Schmid lebt in einer Partnerschaft und hat zwei Kinder. Er wohnt in Chur.

107 i m m o b i li e n u n d mar kt

Rahmenbedingungen schaffen

Damit die Mitgliedsfirmen Immobilienprojekte im Sinne dieser Zielsetzungen realisieren können, braucht es im Markt entsprechende Rahmenbedingungen. Sie zu schaffen, daran wird sich Entwicklung Schweiz künftig noch aktiver beteiligen, sowohl auf politischer und wirtschaftlicher als auch auf sozialer Ebene – durch aktive Präsenz auf allen drei Staatsebenen. Im Bereich Siedlungsentwicklung, Mobilität, Gebäudeentwicklung und Energie stehen dabei Themen im Zusammenhang mit der Nutzungsoptimierung, dem nachhaltigen Umgang mit Ressourcen sowie der Förderung der Standortund Lebensqualität im Vordergrund. Nicht zuletzt geht es auch darum, die Umsetzung der kontinuierlich höheren Ansprüche im Kontext der entsprechenden Kostenfolgen zugunsten der finanziellen Tragbarkeit der privaten und öffentlichen Haushalte zu optimieren. Im Bereich Wirtschaft und Markt sollen darum im zunehmend politischeren Umfeld sinnvolle Bedingungen für die Schweizer Gesamtdienstleister geschaffen werden. Es gilt, marktkonforme Lösungsansätze und nicht staatliche Subventions- und Interventionsprogramme zu unterstützen. Sowohl in Bezug auf günstigen Wohnraum als auch bei der künftigen Energie- und Gebäudepolitik, die einen grossen Einfluss auf Immobilienprojekte haben wird, spricht sich der Verband gegen eine rigidere und theoretische Raumplanung aus, weil strengere Einschränkungen die Innovationskraft der Immobilienwirtschaft bremsen.

Wärme auf Bestellung

108 plan e n u n d bau e n

Text: Christian Erb Visualisierung: Raumgleiter

Kein Betriebsrisiko, Energie sparen, die Umwelt schonen und Kosten senken – das Energie-Contracting verspricht einen ganzen Strauss an Vorteilen. Doch vor der Umsetzung bedarf es einer eingehenden Analyse und gegebenenfalls externer Beratung. So führt das Dienstleistungsmodell, bei dem der Kunde einen Festpreis für Energieleistungen bezahlt, ohne Investitionen in Anlagen zu tätigen, zum Erfolg. Das Energie-Contracting ist heute eine gängige Methode, Immobilien aller Art mit Wärme oder Kälte zu beliefern. Mit einem solchen Versorgungsmodell wird der Bau und Betrieb, zum Beispiel einer Heizungsanlage, an einen Contractor abgegeben. Die Anlage wird durch ihn erstellt und während einer Vertragsdauer von 20 bis 30 Jahren bewirtschaftet. Dafür wird ein Energieliefervertrag mit dem Kunden abgeschlossen, in dem Konditionen, Energiepreise und Teuerungsmodalitäten geregelt sind. Jährlich wird ein fixer Grundpreis mit den variablen Energiekosten verrechnet. Dieser Grundpreis ist abhängig von der Anlagengrösse bzw. Heizleistung

und deckt die Kapitalkosten für Erstellung und Erneuerung sowie die Wartungskosten. Die bezogene Energie, etwa die Heizwärme, wird nach dem Verbrauch berechnet und resultiert hauptsächlich aus der benötigten Energie für die Wärmeproduktion. Doch nicht für jeden Verbraucher macht ein Contracting-Modell Sinn. Verfügt ein Bauherr über genügend Kapital und Know-how zum Betrieb einer Heizanlage, beispielsweise einer Erdsondenwärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus, ist er durchaus in der Lage, sie selbst zu betreiben und zu unterhalten. Es gibt aber Konstellationen, bei denen der Einsatz des Energie-Contractings für Immobiliendienstleister nicht nur sinnvoll ist, sondern auch erhebliche Vorteile bringt. Nutzung von Abwärme und Umweltwärme

Ein typischer Anwendungsfall ist die Nutzung von Abwärme und Umweltwärme. Eine gezielte Energieplanung erfasst die verschiedenen Anbieter von Überschussenergie und die Gebiete, für welche diese zur Anwendung kommen soll. Wird beispielsweise die Abwärmenutzung aus Abwasser vorgesehen, so macht dies meist nur in einem Verbund über verschiedene Parzellen oder gar verschiedene Entwicklungsgebiete hinweg Sinn. Es gilt, ein Konzept zu erstellen, das die Bedürfnisse der Grundeigentümer und des Energie-Contractors langfristig nutzbringend zusammenführt. Dabei kann ein externer Berater oft am besten einschätzen, welche Ansprüche sich aus einem Projekt ergeben und welche Synergien genutzt werden sollten. Für das Limmatfeld in Dietikon erstellte Halter Entwicklungen zusammen mit dem Energie-Contractor EKZ ein integrales Konzept, bei dem das Heizungsnetz im Sommer auch als Kühlnetz arbeitet und so eine grosse örtliche Flexibilität bietet. Auch die Abwärme der Kälte wird konsequent genutzt. Reicht diese für die Wärmeversorgung nicht aus, wird zusätzlich die Abwärme der Abwasserreinigungs anlage (ARA) Limmattal bezogen. Auslagerung von Investitionen

Häufig sind grössere Energieverbunde mit Nutzung von Abwärme in der Lage, die Ökologie der versorgten Gebäude zu verbessern, ohne deren Wirtschaftlichkeit zu belasten. Allerdings erfordern diese Projekte grosse Investitionen und Entwicklungszeiträume, die das Vermögen einzelner Bauträger oder Immobilienakteure übersteigen. Im Fall

der Sportarena Luzern wurden Vorschläge für eine Verbesserung von Komfort und Ökologie von der Bauherrschaft positiv aufgenommen. Allerdings sprengten sie den Kostenrahmen des bisherigen Projekts. In der Folge konnten die Mehrinvestitionen und das Risiko für den Betrieb an einen Energie-Contractor ausgelagert werden.

Schnittstellen und Verträge

Während das Energie-Contracting bislang häufig lediglich die Erzeugung von Heizung, Warmwasser und Kälte umfasst, wird dem Contractor die Verantwortung zunehmend komplett übergeben. Es macht wenig Sinn, wenn der Mieter einer Wohnung mit zu tiefer Raumtemperatur den Hauswart anruft und dieser prüfen muss, ob der Fehler bei der Heizverteilung oder bei der Wärmelieferung liegt. Besser ist es, die Systemverantwortung integral an einen Lieferanten abzugeben, der über die nötigen Fachleute für eine Intervention verfügt. Schliesslich bedarf es auch einer sauberen Formulierung des Vertragswerks. Dabei sind einerseits

Der Limmat Tower auf dem Entwicklungsgebiet Limmatfeld.

die Indexierung des Grundpreises und die variablen Kosten zu beachten – sie sollen die Entstehungskosten korrekt abbilden und das Risiko des Kunden minimieren. Andererseits muss geprüft werden, ob es sinnvoll ist, die jährlichen Grundkosten durch einen Anschlussbeitrag zu senken. Um Missverständnissen vorzubeugen, gilt es, die Anforderungen an die Energieeffizienz in geeigneter und messbarer Form zu regeln. Schnittstellen müssen sauber definiert werden, und es soll klar festgelegt sein, welche Anlagen- und Gebäudeteile durch den Contractor und welche durch den Bauherrn gebaut und betrieben werden. Auch das Vertragsende muss geregelt sein: Es besteht die Möglichkeit, dass die Anlagen gegen eine vereinbarte Entschädigung an den Immobilienbesitzer übergehen. Sollte das Contracting nicht verlängert werden, so muss ein fliessender Weiterbetrieb möglich sein. www.limmatfeld.ch www.ambassadorhouse.ch Halter Entwicklungen > Seite 128 Halter Gesamtleistungen > Seite 134

109 plan e n u n d bau e n

Energieeffizienz ohne Betriebsrisiko

Beim Energie-Contracting wird eine Energiedienstleistung mit einer definierten Qualität zu einem definierten Preis gemeinsam vertraglich vereinbart. Dieses Regelwerk enthält Anforderungen an die Versorgungssicherheit, aber auch an die zu erreichende Energieeffizienz. Der Kunde kann so das Risiko eines nicht ordnungsgemässen Betriebs inklusive Betriebsorganisation und Bereitschaftsdienst sowie die Anforderungen an die zu erreichende Energieeffizienz an einen Profi auslagern. Auch die Gefahren von Havarien und überbordenden Wartungskosten liegen beim Contractor. Sollte dieser die Werte, die für geplante Bauten benötigt werden – zum Beispiel Minergie oder LEED – nicht erreichen, muss die Anlage nachgebessert werden. Beim Bürogebäude Ambassador House ergab die Analyse grosses Verbesserungspotenzial. Halter Gesamtleistungen konnte den Bauherrn von seinem Angebot überzeugen und übernimmt nun die Verantwortung für den Bau der Anlage mit vertraglich festgelegten Effizienz-und Wirtschaftlichkeitsgarantien. Aufgrund dessen kann der Contractor ein verbindliches Angebot für einen Contracting-Vertrag unterbreiten, und der Kunde erhält eine attraktive Lösung mit langfristiger Preis- und Betriebssicherheit.

Fast wie in den ferien

110 Plan e n u n d bau e n

Text: Bettina Methner Illustration: C2F

Was bisher durch den klassischen Concierge nur Hotelgästen und Bewohnern von Luxusapartments vorbehalten war, wird heute dank digitaler Infrastruktur und virtuellen Plattformen für ein breites Publikum erschwinglich. Das LivingServices-Konzept bringt umfangreiche Dienstleistungen in die eigenen vier Wände und bietet Menschen in jeder Lebensphase Entlastung, Komfort und Sicherheit.

Familie Müller ist viel beschäftigt. Das Elternpaar ist berufstätig, die Kinder sind schulpflichtig. Am Morgen verlässt die Familie das Haus. Ein Tastendruck schaltet alle Lichter und elektrischen Verbraucher aus, und weil es heute ein warmer Sommertag wird, schliessen sich die Jalousien auf der Südseite. Der Postbote kommt am Vormittag mit einem Paket. Da niemand zuhause ist, legt er es in die digitale Postbox im Eingang. Das System übermittelt Herrn Müller einen Code, mit dem er am Abend die Postbox öffnen kann. Bei Frau Müller wirds heute später, sie steckt auf dem Heimweg im Stau. Über eine App sieht sie, dass die Kinder schon zuhause sind. Der hilfsbereite Concierge kann zum Glück kurzfristig eine Kinderbetreuung organisieren. Am Abend gibt es noch einen Film aus der grossen Entertainment-Auswahl in der Mediathek mit passender Lichtstimmung und Sushi vom Japaner – direkt über die Service-Plattform bestellt. Vor dem Einschlafen ein letzter Tastendruck und alle Lichter bis auf die Nachtbeleuchtung gehen aus, die Rollläden schliessen sich. Nächste Woche beginnen die Ferien, und Familie Müller wird den Abwesenheitsservice aktivieren. Die Anwesenheitssimulation, das Leeren des Briefkastens, das Blumengiessen und der gefüllte Kühlschrank am Tag der Heimreise sind damit organisiert. Herr Koothrappali ist beruflich für sechs Monate in der Schweiz. Als er in der für ihn vorbereiteten Wohnung ankommt, ist das Internet bereits aktiviert, und er wird über die Plattform begrüsst. Über sie ruft er Wissenswertes über seine Umgebung, Einkaufsmöglichkeiten, Ausgehtipps und Ausflugziele ab. Während seines Aufenthalts ist er rundum versorgt: Der Concierge organisiert die regelmässige Reinigung seiner Wohnung, lässt die Wäsche abholen und sorgt für den täglichen Einkauf. Über den Videodienst bleibt der Expat mit seiner Familie in Kontakt. Das Entertainment-Programm bietet ihm die Fernsehsender seines Heimatlandes. Als er wieder abreist, braucht er sich nicht um die Endreinigung und Wohnungsübergabe kümmern – das übernimmt der Concierge. Frau Schmid ist pensioniert und lebt allein. Wenn sie am Morgen aufsteht, geht im Korridor und im Bad automatisch das Licht an. Heute fühlt sie sich krank, und sie legt sich wieder ins Bett. Als es an der Tür klingelt, sieht sie über die Webcam auf ihrem Tablet, dass es der Concierge ist. Er bringt ihr die gewünschten Lebensmittel, die

111 Plan e n u n d bau e n Die Organisation und Koordination der Dienstleistungen liegt in den H채nden des 체ber Tablet erreichbaren Concierge.

11 2 Plan e n u n d bau e n

sie bei ihm bestellt hat. Als es ihr im Laufe des Tages schlechter geht, gedenkt sie zum Arzt zu gehen. Der Concierge begleitet sie auf dem Hin- und Rückweg. Sollte sich der Zustand von Frau Schmid nicht bald verbessern, möchte ihr Sohn veranlassen, dass sie an die Notrufzentrale angeschlossen wird. Per Tablet, Taster oder am Körper getragenem Button kann Frau Schmid dann den hinterlegten Notfalldienst verständigen. Ein einmalig generierter Code gewährt Helfern den zeitlich beschränkten Zutritt zur Wohnung. Zusätzliche Sicherheit bietet ein Sensor, der bei einer Inaktivität von mehr als zehn Stunden Alarm auslöst. Aber zum Glück geht es Frau Schmid bald besser, und sie wünscht sich Unterhaltung. Über das Portal erhält sie die lokalen Nachrichten und Informationen zu Seniorenangeboten in ihrem Quartier. Der Concierge, der für Frau Schmid längst zur Vertrauensperson geworden ist, hat am Wochenende einen Jassabend mit anderen Senioren aus der Liegenschaft organisiert, darauf freut sich Frau Schmid.

das Einbinden elektronischer Geräte mittels Breitbandfasernetz von casacom werden Gebäudetechnik, Unterhaltungselektronik und Haushaltsgeräte zu einem einzigen System. Ein Lichtschalter an der Wand erhält neben seiner Funktion als Ein-Aus- und Dimmtaster bei mehrmaligem Betätigen den Charakter eines Notruf-Buttons, der auch individuell definierte Rettungsszenarien auslöst. Dank Vernetzung und Software gesteuerter Orchestrierung werden die einzelnen Geräte nun für eine Vielzahl von zusätzlichen Anwendungen und Diensten genutzt. So kann der Fernseher auch ein Bestandteil der Lichtstimmung werden und die Leuchte oder das Soundsystem der Alarmierung dienen. Virtuelle Services wie zum Beispiel die aktuellen Wetterdaten können eingebunden werden, sodass Jalousien und Fenster bei Sturm entsprechend reagieren. Die Verhaltensweise dieser Geräte ist eine Frage der dahinterliegenden Software. Das Smart Building oder Smart Home ist damit bereit für beliebige Anwendungen beziehungsweise Dienste und offen für eine Vielzahl von Benutzerschnittstellen. Ähnlich der inLiving Services für Jedermann dividuellen Auswahl von Apps auf dem Handy kann Beispiele des Wohnens mit Services wie hier be- sich das vernetzte Haus jederzeit den Bedürfnissen schrieben sind keine Zukunftsbilder, sondern heute seiner Bewohner anpassen. schon Realität – zu einem zahlbaren Preis. Dank moderner Technologien kann eine breite Palette Die Service-Organisation von digitalen, aber auch physischen Services ein- Über diverse Benutzerschnittstellen – dies könfach und ohne grossen Aufwand erbracht werden. nen Wand- oder Gerätetaster, Uhren, Tablets oder Sie ermöglichen, dass eine Service-Organisation Smartphones sein – greift der Bewohner per Knopffür eine Vielzahl von Nutzern Dienstleistungsange- druck oder sprachgesteuert auf die Service-Delibote anzeigen und quasi auf Knopfdruck jederzeit very-Plattform von streamNow zu, wo die Dienste verfügbar machen kann. Zu bezahlen sind sie nur über eine Cloud-Struktur abgerufen werden. Der dann, wenn sie auch tatsächlich gebraucht werden. Nutzer bedient sich hier ganz unterschiedlicher AnAm Ende des Monats werden sie in einer übersicht- gebote: Building Services, die von der Gebäudeinfrastruktur zur Verfügung gestellt werden, Local Serlichen Monatsrechnung aufgelistet. Auf einer einzigen Management-Plattform wer- vices von örtlichen oder regionalen Dienstleistern den die Bereiche Dienstleistungen, Sicherheit und sowie einer Vielzahl im World Wide Web generierter Haustechnik zu einem integrierten Wohnerleb- Cloud Services wie Entertainment-, Informationsnis verknüpft. Damit können die Living Services in und Vermittlungsdienste. Die Service-Deliveryallen Lebensphasen Entlastung bieten. So unter- Plattform ist ausserdem die Schnittstelle zum Conschiedlich die Bedürfnisse von Singles, jungen Fa- cierge, dem Kopf der Service-Organisation. Auch milien, älteren oder kranken Menschen auch sind, wenn der Erstkontakt via SMS, E-Mail, Telefon oder Video-Call erfolgt, kann der Concierge auf Wunsch so individuell gestaltet sich deren Unterstützung. jederzeit in persönlichen Kontakt mit seinen KunDas Haus reagiert auf Bedürfnisse den treten und baut so ein vertrauensvolles VerhältDie Voraussetzungen für ein Wohnen mit Servi- nis zu ihnen auf. Beim Service-Anbieter bonacasa ces schaffen moderne Technologien. Durch die werden die lokalen Dienstleistungen zusammenVernetzung von Sensoren und elektrischen Gerä- getragen. Das Unternehmen aus Solothurn koorditen über die Stromleitung mit digitalSTROM und niert und organisiert schweizweit verschiedenste

Building Services

z. B. Anwesenheits simulation

Local Services

z. B. Wohnungsreinigung

Cloud Services

z. B. zeitversetztes Fernsehen

www.bonacasa.ch www.digitalstrom.com www.streamnow.ch Halter Beteiligungen > Seite 146

113 Plan e n u n d bau e n

Einsätze, damit eine einwandfreie Erbringung Ein Angebot, das sich rechnet Mit der Aufgabe, den Bewohnern das Leben einsichergestellt ist. facher und angenehmer zu machen, kommt der Dienstleistungen sind Vertrauenssache Concierge-Organisation eine zentrale Rolle zu. Im Das Living-Services-Angebot wurde als sogenann- Vergleich zum klassischen Doorman im Eingangstes White-Label-Produkt entwickelt. Die Platt- bereich eines Gebäudes betreut der «fliegende» formbetreiber, wie zum Beispiel Immobilienan- Concierge mit seinem Team eine grössere Anzahl bieter, Energieversorger, Kabelnetzbetreiber oder von Liegenschaften. Durch die Kostenverteilung Tourismusregionen, können ihr Kernprodukt um auf viele Haushalte kann dieser Service erheblich die Technologien und Dienste erweitern und als günstiger angeboten werden. Zudem kann er im Namensgeber auftreten. Mit dieser breit aufge- Gebäudeunterhalt erhebliche Synergien zur Hausstellten Infrastruktur können sie sich im Markt dif- wartung generieren. Die Dienstleistungserbringer ferenzieren und ihren Kunden ein umfassendes, können viele Zuständigkeiten in der Instandhalstabiles und leicht zu bedienendes Leistungsbün- tung übernehmen, sodass sich die Bewirtschafdel zur Verfügung stellen. Dem heutigen Bedürf- tung auf ein Minimum reduzieren lässt. Als Teil einis von Bewohnern nach einer einfachen Alles-aus- nes Basispakets mit TV und Internet werden der einer-Hand-Lösung wird damit Rechnung getra- Concierge wie auch die anderen Dienste nach Nutgen. Wenn ein etabliertes Unternehmen, das der zung bezahlt. Eine Übersicht über pendente bzw. Nutzer bereits kennt und bei dem er auf positive getätigte Einkäufe oder bezogene DienstleistunErfahrungswerte zurückgreift, hinter dem Angebot gen und anstehende Ereignisse erhält der Kunde steht, lässt sich das erforderliche Vertrauen für die jederzeit in seinem persönlichen Benutzerportal. Nutzung der zum Teil sehr persönlichen Dienste Dieser Bereich ist Teil der intuitiv bedienbaren Beleicht aufbauen. Services in den eigenen vier Wän- nutzeroberfläche, auf der das gesamte Service-Anden oder im direkten Kontakt mit Menschen kön- gebot zusammengeführt und organisiert wird. Kunnen sorglos in Anspruch genommen werden, denn den registrieren sich ein einziges Mal und erhalten der Anbieter ist der Qualitätsgarant für die Dienst- damit den Zugang zu allen Diensten. Auch auf der leistungserbringung, die er verantwortungsvoll Rechnung, in die hier Einsicht genommen werden prüft und auswählt. Er übernimmt die Organisa- kann, sind alle genutzten Services und getätigten tion und steht bei Problemen als Ansprechpartner Einkäufe zusammengefasst. So verfügt der Bewohzur Verfügung. ner jederzeit über Kostentransparenz. Je nach gewünschtem Zahlungssystem wird entweder mittels Eine Plattform für beliebige services Monatsrechnung oder Abbuchung von einem Prepaid-Konto bezahlt. Infrastruktur Living Services sorgen nicht nur in den eigeVernetzung aller Geräte über Stromleitung (digitalSTROM) nen vier Wänden für Entlastung, sondern können und Fiber in the Home (casacom) auch in institutionellen Einrichtungen wie Pflegeheimen und Spitälern, im befristeten Wohnen und in der (Para-)Hotellerie zum Einsatz kommen. ObService-Delivery-Plattform wohl das Bedürfnis nach Unterstützung in Bezug Benutzerportal für den Abruf aller Services auf Knopfdruck (streamNow) auf Komfort, Sicherheit und bei der Alltagsbewältigung sehr unterschiedlich ist, haben doch alle Wohnmodelle eine Gemeinsamkeit: Living ServiService-Organisation ces geben den Bewohnern, Gästen oder PflegebeConcierge-Team zur Organisation und Erbringung dürftigen ein Stück mehr Lebensqualität und ein lokaler Services (z. B. bonacasa) Gefühl, als wären sie in den Ferien.

auf eigenem grund

114 Plan e n u n d bau e n

Text: Hans Rudolf Hauri Fotos: Ruag

Seit ihrer Ablösung von der Eidgenossenschaft hat sich die Ruag vom reinen Rüstungsbetrieb zum international tätigen Technologiekonzern entwickelt. Mit den Produktions- stätten gingen auch viele Industrie-Areale in den Besitz der Aktiengesellschaft über. Deren Bewirtschaftung und Weiter entwicklung sind zentrale Themen der RuagImmobilienstrategie, wie das Beispiel Thun zeigt. Auf den 1. Januar 1999 gliederte die Eidgenossenschaft ihre verschiedenen Rüstungsbetriebe in eine privatrechtliche Aktiengesellschaft mit dem Bund als alleinigem Aktionär aus. Seitdem hat die Ruag AG einen klaren Auftrag: Sie soll als Technologiepartnerin der Schweizer Armee gewährleisten, dass einerseits bestehende Systeme über ihren Lebenszyklus unterhalten, andererseits neue Systeme eingeführt werden. Dabei muss die Ruag nicht nur kostengünstig und international wettbewerbsfähig agieren, die Eidgenossenschaft als Besitzerin erwartet auch, dass Gewinne abgeworfen und jährliche Dividenden ausschüttet werden.

Um Technologie-Know-how in der Schweiz zu halten, verfolgt die Ruag konsequent die Weiterentwicklung der bestehenden Geschäftsbereiche und gewinnt neue, mit der Zielsetzung eng verknüpfte Aktivitätsfelder dazu. Zentral hierbei sind die Expansion ins Ausland sowie die Verbindung von militärischen und zivilen Technologien. Die Ruag erwirtschaftet zwei Drittel des Umsatzes mit zivilen Anwendungen als international tätiger Technologiekonzern in der Luft- und Raumfahrt sowie Sicherheits- und Wehrtechnik. Bei der Gründung übertrug die Eidgenossenschaft der Ruag weder Kasernen noch Bunker, sondern Industrie-Areale und -Immobilien, in denen ihre Produktionsstätten angesiedelt waren – hauptsächlich in Agglomerationen. Diese Liegenschaften wurden in die Bücher der einzelnen Divisionen aufgenommen. So verantworteten die Technologiebereiche nicht nur ihr Kerngeschäft, sondern auch die umfassenden Immobilien. Mit der Absicht, die Immobilienkosten zu reduzieren und aus den Liegenschaften vermehrt Gewinne zu realisieren, gründete die Ruag am 1. Januar 2009 die Tochtergesellschaft Ruag Real Estate AG. Ihr fielen rund 2,5 Millionen Quadratmeter Fläche an 40 Stand orten mit gut 400 Gebäuden zu. Die RUAG-Immobilienstrategie

«Es kann nicht darum gehen, mit den Immobilien einfach grösstmögliche Gewinne zu erzielen. Wir müssen auf den Arealen Platz für Industrie auf einen langen Zeithorizont sichern – dies natürlich mit entsprechender Wertschöpfung», sagt Urs Breitmeier, CEO der Ruag AG. Die Immobilienstrategie des Konzerns ist darauf ausgerichtet, mit den Ruag-Immobilien einen substanziellen Beitrag für die Attraktivität des Werkplatzes Schweiz zu leisten. Zukünftige Immobilienentwicklungen sollen die Ansiedelung von Arbeitsplätzen ermöglichen. Ein Vorgehen, das verschiedene Exkurse und aktuelle Studien über die Entwicklung der Indus trie in der Schweiz, die laut Global Innovation Index als die innovativste Nation der Welt gilt, bestärken. Der Flächenbedarf für Industrie und Gewerbe wächst gleich stark wie der Flächenbedarf für Wohnbauten. Zudem sind Anlagegefässe für Wohnoder Büroimmobilien zusehends ausgepumpt. «Wir schaffen mit integralen, themenorientierten Industrieparks optimale Produktionsbedingungen für Industriebetriebe», folgert die Ruag.

Aufwendige Planungsprozesse

Das Siegerprojekt Weitsicht führt Ökonomie und Ästhetik zusammen.

Weitsicht – Das tor zum Industriepark Thun

Bereits die Siegfriedkarte von 1886 zeigte die Industrialisierung von Thun im militärischen Kontext geografisch auf. Dem unmittelbaren Bedarf folgend, wurden Flächen schrittweise verbaut. Ein Gesamtentwicklungskonzept im Sinne eines Masterplans fehlte. Die Bedürfnisse der Industrie im Allgemeinen und der Ruag-Betriebe im Besonderen führen nun zu einem Umdenken. Das Ziel: Wettbewerbsfähigkeit und optimale Produktionsbedingungen. Auf dem historisch gewachsenen Gelände und mit der teilweise veralteten Infrastruktur ist das kaum mehr möglich. Schrittweise soll das Ruag-Areal nun zu einem modernen Industriestandort entwickelt werden. Mit einem zweistufigen TU-Wettbewerb wurde die Branche eingeladen, das künftige Tor zum Indus triepark Thun zu entwerfen. Dieses soll neben dem Headquarter auch die integralen Funktionen beherbergen. Es geht also nicht darum, einen Büroturm zu schaffen, sondern einen Komplex, in dem neben Büroarbeitsplätzen auch ein Personalrestaurant, Retail-Flächen, gemischte Nutzungen, vielleicht sogar Fitness und Arztpraxen untergebracht werden können.

Auf dem Ruag-Areal in Thun soll ein neuer Industriepark entstehen.

Die Jury unter der Leitung von Prof. Johannes Käferstein kürte das von der Halter AG zusammen mit Bauart Architekten entwickelte Projekt Weitsicht zum Sieger. Der Stadtpräsident von Thun wirkte persönlich an der Schlusssitzung mit. Wesentlich für den Sieg war die Ökonomie. Die Industrie verlangt eine Kalkulation auf den letzten Rappen mit mehreren Kommastellen. Aber auch die Ästhetik überzeugte: Das Bauwerk ergänzt als Landmark das Stadtbild und stellt ein Ausrufezeichen für den Standort dar. Die Flexibilität und die Funktionalität der Räume und der Architektur erlauben moderne Arbeitsplatzkonzepte. Doch der Technologiekonzern Ruag investiert nur in Immobilien, die direkt mit den Fertigungsprozessen zu tun haben. Ein Multifunktionsgebäude wie Weitsicht erfüllt dieses Kriterium nicht. Deshalb wird die Realisierung des Baus davon abhängen, ob ein Investor gefunden wird, mit dem die Ruag gemeinsam vorwärtsgehen kann. www.ruag.com/real_estate Halter Entwicklungen > Seite 128

11 5 Plan e n u n d bau e n

Ein Industriepark lässt sich nicht von heute auf morgen entwickeln. Ruag-Unternehmen sind auf Arealen angesiedelt, die sich historisch über die letzten 150 Jahre entwickelt haben – mit all ihren Vor- und Nachteilen. Getrieben von aktuellen Bedürfnissen, wurde ein Gebäude an das andere gereiht. Damit wurden Logistikwege unterbrochen und schwierige Verkehrssituationen auf den Arealen geschaffen. Von aussen wurden die Industrieparks vermehrt von Wohnsiedlungen umbaut, was zu Konflikten zwischen Wohnen und Industrieprozessen führte. Aber auch die Erschliessung der Industrieparks wurde immer schwieriger. Die Ruag Real Estate AG geht bei Industrieparks von einem Planungs- und Realisierungsprozess von bis zu 100 Jahren aus. Dies ist angemessen, da Industriebetriebe ihre Produktion nicht für ein paar Jahre einstellen könnten, bis das Areal wieder neu organisiert ist. Die Schweiz hat auch keine grossen Freiflächen – wie das beispielsweise in China der Fall ist –, um neue Industrieparks zu bauen. Also bleibt nichts anderes übrig, als die Standorte bei laufendem Betrieb zu entwickeln.

Bauen mit Verstand

116 Plan e n u n d Bau e n

Text: Reto Westermann Visualisierung: Stücheli Architekten

Die klassischen Abläufe in der Bau- und Immobilienbranche mit Ausschreibungen an Total- und Generalunternehmer führen zu Leerläufen und mangelhaften Ergebnissen. Dabei könnten durch einen frühzeitigen Einbezug aller Beteiligten nicht nur Kosten gespart, sondern auch bessere Ergebnisse erzielt werden. Mit dem Modell der Gesamtleistung ziehen Auftraggeber, Planende und Ausführende am gleichen Strang.

Das Bau- und Verkehrsdepartement des Kantons Basel-Stadt braucht neue Räume. Ab Mai 2016 ziehen deshalb 320 der 1200 Mitarbeitenden in Etappen in zwei nebeneinanderliegende Geschäftshäuser an der Dufourstrasse im Stadtzentrum von Basel. Die dortigen Büroflächen hat der Kanton langfristig angemietet. Bis zum Umzug werden die beiden Altbauten aus den Jahren 1927 und 1955 umfassend saniert und den Bedürfnissen des neuen Mieters angepasst. Dafür investiert die private Liegenschaftenbesitzerin COBAB AG, Zürich, rund 24 Millionen Schweizer Franken. Auf den ersten Blick ist dieses Projekt eine typische Erneuerung einer in die Jahre gekommenen Liegenschaft wie in der Schweiz dutzendweise ausgeführt. Ein Blick hinter die Kulissen zeigt aber, dass die Verantwortlichen einiges anders machen als heute branchenüblich: Von der ersten Idee bis zur schlüsselfertigen Umsetzung wird das Projekt von einem einzigen, interdisziplinär zusammengesetzten Team integral geplant – unter Berücksichtigung eines zu Beginn definierten Maximalpreises. Ungenutzte Potenziale auf beiden Seiten

Das klassische Vorgehen sähe ganz anders aus: In der Regel überlegt sich die Bauherrschaft jeweils zusammen mit einem Architekten und unter Einbezug der Wünsche potenzieller Nutzer ein Konzept für ihr Gebäude. Danach entwirft ein Architekturbüro das passende Projekt und plant dieses bis zur Baureife weiter. Schliesslich wird die bauliche Umsetzung unter interessierten General- oder Totalunternehmern ausgeschrieben. «Bei diesem Vorgehen entscheidet sehr oft nur der Preis über die Vergabe», sagt Felix Hegetschweiler, Geschäftsführer von Halter Gesamtleistungen. Auf den ersten Blick für den Auftraggeber ein lohnendes Geschäft, erhält er doch einen guten Preis. Genauer betrachtet, birgt diese Form von Konkurrenzverfahren unter Totalunternehmern aber einige Nachteile. Um das Gebäude zum offerierten günstigen Preis überhaupt realisieren zu können, muss der Totalunternehmer häufig im Rahmen der Ausführung Abstriche machen – zum Unmut der Architekten und manchmal auch zulasten der ursprünglich geplanten baulichen und architektonischen Qualitäten. Ausserdem ist beim üblichen Verfahren das Sparpotenzial begrenzt: Das fast fertige und manchmal bereits baubewilligte Projekt bringt oft Sachzwänge mit sich, die keine Einsparungen in der

Beispiel Ambassador House

Dass ein ganzheitlicher Ansatz Sinn macht, zeigt auch das Projekt Ambassador House Glattpark (Opfikon). Der Gebäudekomplex mit rund 57 000 Quadratmetern Nutzfläche wurde 1989 eingeweiht und beherbergte bis vor kurzem unter anderem ein Hotel. Nach rund 25 Jahren Nutzungszeit ist eine umfassende Erneuerung nötig, und die Liegenschaftenbesitzer – der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, ein Immobilienfonds der Credit Suisse AG, und zwei Fonds der UBS – nutzen den Moment für eine Neupositionierung des Gebäudes als reines Bürohaus. Die Liegenschaft wird komplett bis auf die Tragkonstruktion zurückgebaut und mit einer neuen Hülle versehen, dazu werden die Grundrisse überarbeitet. Ab 2017 sollen die künftigen Büromieter ins nach dem LEED-Platinum-Energiestandard zertifizierte Gebäude einziehen.

117 Plan e n u n d Bau e n

Mit dem Ambassador House in Opfikon entstehen neue Büroflächen.

Realisierungsphase mehr zulassen. Bei einem früheren Einbezug der ausführenden Firmen wäre das jedoch möglich. Kommt dazu, dass die Nachbearbeitung durch den Totalunternehmer Zeit braucht. Dadurch verzögern sich die Realisierung sowie der Mietbeginn, und es können Einnahmen für die Bauherrschaft verloren gehen. Auch für den beauftragten Totalunternehmer sind solche Projekte, die fast nur über den Preis vergeben werden, meist kein gutes Geschäft: «Trotz Überarbeitung und Straffung lassen sich kaum nennenswerte Margen erzielen», bestätigt Felix Hegetschweiler. Sein Fazit ist: «Mit dem heute üblichen Vorgehen können die Potenziale, die eigentlich in vielen Projekten schlummern, gar nie realisiert werden.» Deshalb haben sich er und sein Team in den letzten Jahren auf einen ganzheitlichen Ansatz und einen frühzeitigen Einbezug des ausführenden Unternehmens fokussiert. Das Modell der Gesamtleistung eignet sich für Baumassnahmen ab einem Volumen von fünf Millionen Franken sowohl im Neubau- als auch im Umbau- und Sanierungsbereich. Die Idee der Gesamtleistung geht dann auf, wenn alle Projektbeteiligten von Beginn an zusammenarbeiten. So können brachliegende Potenziale

genutzt und Zeit sowie Geld gespart werden – seitens der Planenden, der Ausführenden und der Bauherrschaft. Eine Vorgehensweise, die sich vor allem für institutionelle Bauherren wie etwa Immobilienfonds oder Pensionskassen anbietet. Sie haben aufgrund ihres Geschäftsmodells klare Vorstellungen von der gewünschten Rendite einer Liegenschaft. Daraus sowie aus der für den jeweiligen Standort passenden Nutzung und den damit zu erzielenden Erträgen lässt sich das maximale Investitionsvolumen rasch ableiten. Gehen alle Beteiligten – also auch bereits das für die Ausführung zuständige Unternehmen – mit dieser finanziellen Vorgabe gemeinsam an die Entwicklung und Planung, können sie für den Investor ein massgeschneidertes Projekt mit hoher Kostensicherheit entwickeln und aufgrund des gebündelten Wissens die Variante mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis eruieren. Und so wäre der Ablauf: Sobald die Bauherrschaft erste Ideen formuliert hat, wird der Gesamtleister beigezogen, der zusammen mit dem durch ihn geführten Planungsteam die möglichen Szenarien entwickelt – interaktiv und im kontinuierlichen Abgleich mit den wirtschaftlichen Parametern, die definiert wurden. Ein Modell, das auch aus Sicht der Architekten viel Potenzial bietet: «Die sonst üblichen Leerläufe durch Ausschreibungen sowie die späteren Überarbeitungsrunden nach Auswahl des Totalunternehmers fallen weg», sagt Andreas Hell, zuständiger Projektleiter vom Architekturbüro Burckhardt + Partner an der Basler Dufourstrasse.

118 Plan e n u n d Bau e n

Die Planung des Projekts verlief zuerst klassisch: Nachdem die Bauherrschaft die Neuausrichtung definiert hatte, erarbeiteten Stücheli Architekten (Zürich) die architektonische und bauliche Umsetzung. Danach erfolgte eine Ausschreibung. Obwohl die Planung schon weit gediehen war, entschloss sich Halter, die Totalunternehmer-Offerte nach den Prinzipien des Gesamtleisters zu erstellen und die Potenziale des Projekts zu identifizieren. Entsprechend konnten der Bauherrschaft verschiedene Optimierungen und Vereinfachungen vorgeschlagen werden, etwa an der Fassadenkonstruktion, den haustechnischen Anlagen oder im Bereich des Erdbebenschutzes. So wurden bei einer Bausumme von ca. 140 Millionen Franken Einsparungen in Millionenhöhe erreicht. «Wären wir bereits bei den ersten Planungsschritten dabei gewesen, hätten wir noch mehr realisieren können», sagt Felix Hegetschweiler. Bedarf ist vorhanden

Der Markt für das Gesamtleistungskonzept wäre hierzulande insbesondere auch im Bereich Altbauten mehr als vorhanden: Rund 77 Prozent aller Gebäude in der Schweiz wurden vor 1990 erbaut, und fast die Hälfte des Bestandes ist schon 40 und mehr Jahre alt. Bei vielen dieser zum Teil sehr grossen Liegenschaften stehen wichtige Entscheidungen an: Sollen sie umfassend erneuert oder durch einen Neubau ersetzt werden? Wer sind die künftigen Nutzer? Fällt der Entscheid für einen Erhalt der Liegenschaft, ist es mit einer Pinselsanierung meist nicht getan. Denn seit der Erstellung des Gebäudes haben sich nicht nur das wirtschaftliche Umfeld, sondern auch die Baugesetze, Vorschriften und Nutzergruppen geändert. Nicht zuletzt verlangt eine nachhaltige Denkweise die Umsetzung von Energiesparmassnahmen – beispielsweise in Form einer neuen Gebäudehülle und zeitgemässen haustechnischen Anlagen. Mit dem Modell der Gesamtleistung können Liegenschaften eingehend geprüft und ein Konzept für die Neuausrichtung sowie deren bauliche Umsetzung erarbeitet werden. Doch ist der Markt für das Gesamtleitungsmodell bereit? Bei Projekten der öffentlichen Hand ist die Anwendung aufgrund der Vorgaben des Beschaffungswesens schwierig, da Direktmandate kaum möglich sind. Eine Chance bieten jedoch die auch bei Bund, Kantonen und Gemeinden immer beliebter werdenden Gesamtleistungswettbewerbe,

die explizit Vorschläge interdisziplinärer Teams nachfragen. Bei institutionellen Bauherren wiederum können interne Regeln ein Hindernis darstellen. Zudem wollen sich viele Investoren in der Projektarbeit nicht zu früh auf einen fixen Ausführungspartner festlegen. Sie haben Angst, ohne Konkurrenzofferte ein zu teures Projekt einzukaufen. «Wenn wir mit Benchmarks aufzeigen, dass das klassische Verfahren teurer ist als unser favorisiertes Modell der Gesamtleistung, lassen sich institu tionelle Bauherren aber immer öfter davon überzeugen», betont Maik Neuhaus, Leiter Entwicklung und Akquisition bei Halter Gesamtleistungen. Der Markt verändert sich

Ein Blick auf den Markt zeigt, dass durchaus ein Umdenken im Gang ist, welches dem neuen Modell den Weg ebnen könnte – zumindest bei komplexen Projekten: «Je schwieriger die Bauaufgabe, desto eher macht es Sinn, einen Gesamtleister einzubinden. So lassen sich Projektrisiken frühzeitig auf den ausführenden Unternehmer übertragen. Deshalb führen wir vermehrt Gesamtleistungswettbewerbe durch», sagt Adrian Baumann, Projektmanager Ambassador House beim Real Estate Asset Management der Credit Suisse. Gleicher Meinung ist Felix Hegetschweiler: «Das klassische Angebot des General- oder Totalunternehmers ist ein Auslaufmodell. Die Zeit und der Markt sind reif für neue Ideen.» Und sogar der Architekt Andreas Hell von Burckhard + Partner meint: «Für heutige Bauherrschaften ist der integrative Ansatz eine interessante Sache, da er sehr viele Sicherheiten ohne Leerläufe schafft.» Wichtig für ihn ist aber, dass die im Gesamtleistungsteam involvierten Architekten nach wie vor eine gewisse Freiheit haben und nicht alleine der Preis zählt: «Wenn man uns in unserer kreativen Arbeit unterstützt, können wir einen besseren Beitrag zum Gesamtprojekt leisten.» Als potenzieller Auftraggeber sieht Adrian Baumann noch eine weitere Möglichkeit. Um die Spielregeln frühzeitig zu definieren, liesse sich der passende Partner im Rahmen eines Präqualifikationsverfahrens evaluieren. www.ambassadorhouse.ch Halter Gesamtleistungen > Seite 134

NEUE AUSSTELLUNG IN ZÜRICH

Wo Wertvolles im Zentrum steht

Ausstellungen

Mit Orea verschmelzen Küche und Wohnraum in ein ganzheitliches Raumkonzept, das höchsten Ansprüchen an Design und Funktionalität gerecht wird. Durchgängige Kollektionen für Küchen- und Wohnmöbel, hochwertige Materialien und durchdachte, innovative Lösungen ermöglichen eine grenzenlose Gestaltung individueller Lebensräume.

stilhaus Rothrist stilhaus.ch

Zürich West Pfingstweidstrasse 102 b

Hergestellt in Muotathal.

orea-kuechen.ch Twitter.com/OreaAG

Neun Standorte. 100 Mitarbeiter. Elektro-/Geb채udetechnik-Engineering.

Ein Partner.

Vertrauen verbindet. www.rbeag.com | info@rbeag.com

Neun Standorte. 100 Mitarbeiter. Elektro-/Geb채udetechnik-Engineering.

Ein Partner.

Vertrauen verbindet. www.rbeag.com | info@rbeag.com

Der Entwickler

Präsident Balz Halter

Mitglied Roger Dettwiler

Gruppenleitung

Kommunikation

CEO

Rechtsdienst

Sandra Wetzel

Markus Mettler

Bernhard Mauerhofer

Business Development

Entwicklungen

Gesamtleistungen

Immobilien

Corporate Services

Alex Valsecchi

Ede I. Andràskay

Felix Hegetschweiler

David Naef

Thomas Bachmann

PROJEKTINITIATOREN

TRADER DEVEloPER

CONSTRUCTION DEVEloPER

SERVICE DEVEloPER

INTERNE DIENSTe

Aufgaben

Geschäftsmodell

Aufgaben

Geschäftsfelder

1 23 halte r AG

Mitglied der Gruppenleitung

Vorsitzender der Gruppenleitung

Mitglied der Gruppenleitung

Herbert Zaugg

Mitglied der Gruppenleitung

— Identifikation von Kundenbedürfnissen und Potenzialen — Markt- und Trend-Monitoring — Grundstücks- und Projektbewertungen — Aufbau von PPP-Kooperationen — Entwicklung und Strukturierung von Beteiligungsmodellen und -gesellschaften — Geschäftsgebiet deutschsprachige Schweiz

— Investitionen in Grundstücke, Liegenschaf ten und Projektentwicklungen mit Übernahme der Vermarktungschancen und -risiken — Projektmanagement von Entwicklung, Planung und Bau — Realisierung mit externen Totalunternehmern — Arealentwicklungen — Zentrumsentwicklungen — Investorenwettbewerbe — Entwicklung und Verkauf von Wohneigentum

— Investitionen in Projektentwicklungen bis zur Baubewilligung mit Übernahme der Vermark tungschancen und -risiken durch Endinvestor — Projektmanagement von Entwicklung, Planung und Bau — Realisierung als Totalunternehmer — Projektentwicklungen mit Investoren — Gesamtleistungswettbewerbe — Umbauten / Sanierungen — TU-Aufträge

— Real Estate Asset Management und Development für Einzelobjekte und Portfolios auf Mandatsbasis —P rojektmanagement von Entwicklung, Planung und Betriebsvorbereitung im Honorarauftrag — Vermarktung und Management des Betriebs — Entwicklung — Strategisches Facility Management — Vermarktung — Bewirtschaftung

— Finanz- und Rechnungswesen — Liegenschaftenbuchhaltung — Group Controlling — Project Controlling — Human Resources — Internal Services — Business Process Management — Berufsbildung KV und ICT — ICT

Die Halter AG mit Hauptsitz in Zürich und Geschäfts stellen in Bern, Basel und Luzern gehört zu den führenden Unternehmen für Bau- und Immobiliendienstleistungen in der Deutschschweiz. Die drei Geschäftseinheiten Halter Entwicklungen, Halter Gesamtleistungen und Halter Immobilien agieren eigenständig im Markt. Ihre Kernkompetenzen decken den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie ab. Zur Firmengruppe gehören auch der Halter Bauservice sowie verschiedene Technologie beteiligungen im Building Technology Park Zurich.

1 25 halte r AG

Verwaltungsrat

Der Entwickler

Präsident Balz Halter

Mitglied Roger Dettwiler

Gruppenleitung

Kommunikation

CEO

Rechtsdienst

Sandra Wetzel

Markus Mettler

Bernhard Mauerhofer

Business Development

Entwicklungen

Gesamtleistungen

Immobilien

Corporate Services

Alex Valsecchi

Ede I. Andràskay

Felix Hegetschweiler

David Naef

Thomas Bachmann

PROJEKTINITIATOREN

TRADER DEVEloPER

CONSTRUCTION DEVEloPER

SERVICE DEVEloPER

INTERNE DIENSTe

Aufgaben

Geschäftsmodell

Aufgaben

Geschäftsfelder

1 23 halte r AG

Mitglied der Gruppenleitung

Vorsitzender der Gruppenleitung

Mitglied der Gruppenleitung

Herbert Zaugg

Mitglied der Gruppenleitung

1 25 halte r AG

Verwaltungsrat

Neun Standorte. 100 Mitarbeiter. Elektro-/Geb채udetechnik-Engineering.

Ein Partner.

Vertrauen verbindet. www.rbeag.com | info@rbeag.com

1 25 halte r AG

Der Entwickler

Wir agieren in Partnerschaften und Allianzen

1 26 halte r AG

Markus Mettler, CEO

Komplex: Sie betonen immer wieder, wie wich tig Ihnen unternehmerisches Handeln ist. Was meinen Sie damit? Markus Mettler: «In erster Linie heisst es, dass man Entscheidungen trifft. Auch unpopuläre. Und dass man die Verantwortung dafür trägt. Es geht nicht darum, die eierlegende Wollmilchsau zu su chen, sondern zu befinden, was machbar ist und was nicht. Man muss von einer Idee beseelt sein und diese auch umsetzen wollen. Dazu gehört eine langfristige Denkweise ebenso, wie in Partner schaften und Allianzen zu agieren, um gemeinsam mit dem Stakeholder eine Lösung zu finden.» Die einzelnen Mitarbeitenden tragen viel Verantwortung in den Projekten. Was bedeutet das für die Führungskultur von Halter? «Die erste Voraussetzung, um Verantwortung zu übertragen, ist, dass man gute Leute hat. Der Ver trauensvorschuss muss gerechtfertigt sein. Ein zweiter wichtiger Punkt ist die Transparenz in den Projekten. Es muss möglich sein, die Mitarbeiten den in ihren Projekten jederzeit auf die Probe zu stellen und kritisch zu hinterfragen. Damit meine ich keine formellen, regelmässigen Reportings mit aufwendigen Präsentationen und unzähligen Fo lien. Ein kurzes Review aus dem Stegreif genügt, damit ich auf dem neuesten Stand bin. Ein grosser Verantwortungsspielraum darf jedoch nicht dazu führen, dass Projektleiter in ein Gärtchendenken verfallen. Der dritte Punkt betrifft die Führungs kräfte selbst: Diese müssen über Coaching-Quali täten verfügen und sehr genau spüren, wann sie in ein Projekt detaillierten Einblick nehmen müssen, um unterstützend oder regulierend einzuwirken.»

Die vergangenen Jahre waren aus Sicht der Immobilienbranche sehr erfolgreich. Wer erfolgreich ist, läuft Gefahr, träge zu werden. Wie bleibt man trotzdem innovativ? «Zunächst einmal ist nicht überall ein Maximum an Innovation gefragt. Sie sollte immer im Gleichge wicht mit dem Managementsystem sein. Natürlich gibt es auch im operativen Bereich Innovationen. Welche Prozesse kann ich effizienter und effekti ver gestalten? Innovation spielt aber hauptsächlich eine Rolle, wenn es um neue Geschäfts- und Pro jektideen geht. Hierbei denken wir stark in Projekt generationen. Die Gefahr besteht natürlich – ins besondere wenn man erfolgreich ist –, zu sehr in der aktuellen Projektgeneration verhaftet zu sein und sich darauf zu beschränken, Projekte, die vor einigen Jahren entwickelt wurden, operativ umzu setzen. Innovation bedeutet aber auch, dass man in hohem Mass fähig ist, sich neu zu erfinden und für die Produkte der Zukunft Visionen zu entwi ckeln. Meine Aufgabe dabei ist es, Anreizsysteme und Aufgabenstellungen zu schaffen, welche es den Mitarbeitenden ermöglichen, auch über ihren Ho rizont hinauszudenken. Manchmal braucht es auch einen kleinen ‹Schupf›, damit sich die Geschäfts einheiten und die Projektleiter Gedanken machen und neue Herausforderungen suchen. Die Verant wortung liegt hierbei stark auf dem Business Deve lopment als eigentlichem Innovationsträger.» Was zeichnet die zukünftigen Projekte der Halter AG aus? «Sowohl bei Halter Entwicklungen und Halter Gesamtleistungen als auch bei Halter Immobi lien stecken wir bereits mitten in der kommen den Projektgeneration. Halter Entwicklungen tritt in immer komplexere Projekte ein, die hinsicht lich Kommunikation, Bewilligungen, Markt und Finanzierung anspruchsvoller werden. Halter Ge samtleistungen richtet sich zunehmend auf inves torentaugliche Entwicklungsprojekte, hauptsäch lich im Wohnungsbau, und auf planungsintensive und bautechnisch ambitionierte Gesamtlösungen in gewerblichen und gemischt genutzten Objekten im Neu- und Umbau aus. Bei Halter Immobilien betreuen wir im Kundenauftrag sowohl langfristige Grossprojekte als auch viele kleinere Beratungspro jekte. Die unterschiedlichen Projekttypologien der drei Geschäftseinheiten in Bezug auf Grösse, Re gion und Risikostruktur bieten für uns einen guten Diversifikationseffekt.»

Unternehmensdaten Personalbestand 200 Mitarbeitende

Budgetierter Umsatz 2015 500 – 600 Mio. CHF

Verwaltungsrat Balz Halter

Verwaltungsratspräsident balz.halter @ halter.ch

Roger Dettwiler

Verwaltungsrat roger.dettwiler @ halter.ch

Gruppenleitung Markus Mettler

CEO markus.mettler @ halter.ch

Thomas Bachmann

CFO thomas.bachmann @ halter.ch

Bernhard Mauerhofer

Rechtsdienst bernhard.mauerhofer @ halter.ch

Sandra Wetzel

Leiterin Kommunikation sandra.wetzel @ halter.ch

Alex Valsecchi

Leiter Business Development Zürich alex.valsecchi @ halter.ch

Herbert Zaugg

Leiter Business Development Bern herbert.zaugg @ halter.ch

Ede I. Andràskay

Geschäftsführer Entwicklungen ede.andraskay @ halter.ch

Felix Hegetschweiler

Geschäftsführer Gesamtleistungen felix.hegetschweiler @ halter.ch

David Naef

Geschäftsführer Immobilien david.naef @ halter.ch

Adressen Hauptsitz Zürich

Halter AG, Hardturmstrasse 134, CH – 8005 Zürich, T +41 44 434 24 00

Geschäftsstelle Basel

Halter AG, Genuastrasse 15, CH – 4142 Münchenstein , T +41 61 404 46 40

Geschäftsstelle Bern

Halter AG, Europaplatz 1a, CH – 3008 Bern, T +41 31 925 91 88

Geschäftsstelle Luzern

Halter AG, Zihlmattweg 46, CH – 6005 Luzern, T +41 41 414 35 40

www.halter.ch

1 27 halte r AG

Welches sind aktuell die grossen Herausforderungen für die Halter AG? «Es gibt zahlreiche Unsicherheiten. Als Binnenbran che sind wir langfristig von der Wirtschaftsentwick lung abhängig. In Bezug auf den Wohnungsbau ist die Situation stabil. Allerdings spürt man auch hier gewisse Hemmungen. Sollte die Entwicklung der Schweizer Wirtschaft von Kontinuität geprägt sein und die Grundnachfrage nicht signifikant nachlas sen, steigt auf der anderen Seite automatisch die gesellschaftliche und politische Abwehrhaltung ge genüber dem Bauen und Entwickeln. Die Folge sind immer weiter gehende Regulierungsansprüche. Wir werden in Zukunft also noch strategischer jene Märkte bearbeiten, bei denen von politischer Seite noch ein gewisser Entwicklungselan vorhanden ist. Sollte sich jedoch die Wirtschaft merklich abküh len und die Nachfrage deutlich nachlassen, wird der Zauber bald verflogen sein. Dann wird rasch wieder der Ruf nach Investitionen und Arbeitsplatzsicherheit laut werden. Im regulatorischen Umfeld wird es immer wichtiger, dass sich die ganze Bau branche besser positioniert.» Wo besteht diesbezüglich Handlungsbedarf? «Die Branche hat es in den vergangenen Jahren ver passt, die drängendsten Fragen anzugehen. Diese Aufgabe wäre dem Branchenverband – ehemals VSGU – zugekommen. Seine Aktivitäten haben sich allerdings in einer introvertierten Nabelschau er schöpft – ohne jegliche Aussenwirkung auf Politik und Gesellschaft. Deshalb haben wir als Halter AG die Konsequenzen gezogen und sind im letzten Jahr aus dem Verband ausgetreten.» Der Verband hat sich unter dem Namen Entwicklung Schweiz neu formiert. Ist Besserung in Sicht? «Wir sind vom erstarkten Selbstverständnis über zeugt. Deshalb ist unsere Unternehmung auch wie der beigetreten. Der formulierte Anspruch an den neuen Verband ist, die Themen anzugehen, die uns als Branche beschäftigen. Dazu gehört der zuneh mende Regulierungsdruck, aber auch die generel len Vorbehalte der Gesellschaft gegenüber der bau lichen Entwicklung unseres Landes. Mit Martin Schmid als neuem Präsidenten von Entwicklung Schweiz haben wir einen Exponenten mit hervorra gendem Netzwerk auf Bundesebene gefunden. Ins gesamt bin ich zuversichtlich, dass wir unsere An liegen mit einer neuen Dynamik in die politische Diskussion einbringen können.»

Unser Fokus liegt a uf regionen mit wachstumshunger

1 28 Halte r E ntwicklu n ge n

Ede I. Andràskay, Geschäftsführer

Komplex: Halter Entwicklungen ist die unternehmerische Speerspitze der Immobiliengruppe. Wohin zeigt sie? Ede I. Andràskay: «Es stimmt, wir sind mit unseren langfristig ausgerichteten Entwicklungsprojekten stark darauf angewiesen, den Markt und die Nutzerbedürfnisse möglichst früh zu antizipieren und uns entsprechend präzise auszurichten. In Bezug auf den Markt gehen wir davon aus, dass der Höhepunkt erreicht ist. Daraus lassen sich verschiedene mittelfristige Szenarien für die weitere Entwicklung ableiten. Wir sehen eine Seitwärtsbewegung voraus. Insbesondere auch im Wohnungsmarkt mit den aktuellen regulatorischen Themen. Gleichzeitig wird die Bedeutung der Stadt und der Region Zürich für uns als Entwickler zugunsten von anderen Standorten in der Deutschschweiz abnehmen. Wir werden uns vermehrt auf Gemeinden und Regionen fokussieren, die noch über einen echten Wachstumshunger verfügen.» Was sind die Konsequenzen für die Strategie von Halter Entwicklungen? «Aus der eingehenden Betrachtung ergibt sich für uns eine Schärfung der Strategie als Trader Developer. Die Konzentration auf die besten Lagen und Top-Produkte ist dabei massgebend als Abgrenzung zur Konkurrenz. Auch im Portfolio streben wir eine leichte Verschiebung hin zu Nicht-Wohnnutzungen an. Heute ist das Verhältnis zwischen Wohnen und den übrigen Nutzungen bei etwa 70 zu 30 Prozent. Es wird künftig wohl eher bei 60 zu 40 Prozent liegen. Das Verhältnis von Stockwerkeigentum zu Anlageobjekten wird sich im gleichen Mass verändern. Gerade im Segment Stockwerkeigentum gilt

es, jene Projekte anzugehen, die eine rasche Realisierungswahrscheinlichkeit aufweisen.» Die Antizipation des Marktes ist ein zentrales Thema für das Geschäftsmodell von Halter Entwicklungen? «Wir sind die Trendschnüffler. Mit den gängigen Planungs- und Bewilligungsverfahren, mit Umz onungen und Baubewilligungen müssen wir unsere Produkte drei bis fünf Jahre vor Markt eintritt konzipieren. Unser unternehmerischer Anspruch mit der entsprechenden Agilität bestärkt mich darin, dass wir die derzeitigen Veränderungen im Markt richtig einschätzen und mittelfristig gut gerüstet sind.» Sie engagieren sich verstärkt auch in Regionen ausserhalb Ihres heimischen Terrains Zürich, zum Beispiel in Bern und Basel. Wo sehen Sie Unterschiede in den Märkten? «Die Diversifikation in unterschiedliche Regionen der Deutschschweiz ist ein strategisches Ziel von Halter Entwicklungen. Wir beobachten durchaus Unterschiede, etwa zwischen Bern und Zürich. Zürich hat bereits viele städtebauliche Entwicklungen hinter sich. In Bern wie auch in Basel stehen sie noch an. Beide Städte verfügen über sehr viele Industrie-Areale. Im Segment Stockwerkeigentum gibt es für uns besonders in Bern noch Entwicklungsopportunitäten.» Als Trader Developer bieten Sie verschiedene Beteiligungs- und Devestitionsmodelle an. Haben sich die Bedürfnisse der Investoren hier verändert? «Einerseits steigt der Finanzbedarf für Entwicklungen, andererseits sucht das Kapital vermehrt die Anlage in Immobilien. Wir streben deshalb auch im Bereich der Beteiligungs- und Devestitionsmodelle eine Diversifikation an, die den Investoren entgegenkommt. Dazu arbeiten wir eng mit unserem Business Development zusammen, z. B. bei sogenannten SPVs (Special Purpose Vehicles), die für qualifizierte Anleger massgeschneidert sind.» Mit dem Zentrum Europaplatz konnten Sie Ende vergangenen Jahres in Bern ein Projekt mit grosser Strahlkraft eröffnen. «Auf das Zentrum Europaplatz bin ich besonders stolz. Es ist das klassische Beispiel für ein totgesagtes Projekt. Keiner glaubte mehr daran. Doch nun ist das Zentrum Europaplatz mit dem Haus der Religionen ein Erfolg mit überregionaler, ja interna tionaler Ausstrahlung.»

Unternehmensdaten Personalbestand 29 Mitarbeitende

zwicky-Areal, Neuguet, Wallisellen

zwicky-Areal, Waldhaus Neuguet, Wallisellen

Investition

Architektur

Budgetierter Umsatz 2015

ca. 85 Mio. CHF

Tätigkeit

giuliani.hönger ag, Zürich

300 Mio. CHF

Entwicklung und Verdichtung von Stadtzentren und Quartieren sowie Umnutzung von Industriebrachen und innerstädtischen Liegenschaften, Investorenwettbewerbe

Marktsegmente

Büro, Dienstleistung und Verwaltung, Gewerbe und Industrie, Wohnen, Hotel, Einkaufszentren, Fachmärkte

Marktregion

Städte und Ballungszentren in der Deutschschweiz

Nutzung

1980 m2 Detailhandel, 220 m2 Gastronomie, 780 m2 Gewerbe, Ateliers und Brauerei, 147 Mietwohnungen und 39 Wohnateliers auf 12 780 m2, 180 Einstellhallenplätze

Realisierung 2016 bis 2018

Projektinformationen www.zwicky-neuguet.ch

ca. 100. Mio CHF Ramser Schmid Architekten ETH BSA GmbH, Zürich

Nutzung

100 Stockwerkeigentumswohnungen auf rund 13 000 m2, Hotel mit 117 Zimmern auf rund 5400 m2, ca. 620 m2 Verkauf und Gewerbe, ca. 200 m2 Gastronomie, 138 ober- und unterirdische Parkplätze

Realisierung 2016 bis 2018

Projektinformationen

www.waldhaus-neuguet.ch

Geschäftsleitung Ede I. Andràskay

Geschäftsführer ede.andraskay @ halter.ch

1 29 Halte r E ntwicklu n ge n

Andreas Campi

Leiter Entwicklung andreas.campi @ halter.ch

Mario Ercolani

Leiter Baumanagement mario.ercolani @ halter.ch

Giancarlo Perotto

Leiter Entwicklung giancarlo.perotto @ halter.ch

www.halter.ch/entwicklungen

Auf dem traditionsreichen Areal der ehemaligen Seidenzwirnerei entsteht in mehreren Etappen ein lebendiges und urbanes Quartier mit vielfältigem Wohn- und Arbeitsraum. giuliani. hönger Architekten ist es im Rahmen des Architekturwettbewerbs gelungen, die Jury durch ihren städtebaulich differenzierten und harmonischen Ansatz zu überzeugen. Im Herzen des Zwicky-Areals wird bis Herbst 2018 ein innovatives Projekt mit ganz besonderem urbanem Charme realisiert. Durch die Verbindung von Tradition und Moderne entsteht ein attraktiver Begegnungsort mit Plätzen, Gassen, Restaurant, Brauerei, Biergarten, 147 Kleinwohnungen und 39 Wohnateliers für Jung und Alt, einem Quartierversorger, Ladengeschäften, Boutiquen, Kleingewerbe und Ateliers.

Auf dem Baufeld B Nord plant Halter Entwicklungen eine Überbauung mit Eigentumswohnungen, die überwiegend über 3,5 Zimmer verfügen, einem Hotel sowie vielfältigen Laden-, gewerbe- und Gastroflächen. Das Siegerprojekt von Ramser Schmid Architekten zeichnet sich durch grosse Wohnungsterrassen in luftiger Höhe von bis zu 50 Metern aus, die eine unvergleichliche Aussicht bieten. Die Glattalbahn wird direkt vor dem Haus halten. Mit ihr erreichen die zukünftigen Bewohner das Stadtzentrum von Zürich und den Flughafen Kloten in kürzester Zeit.

Wohnen am ebisquare, ebikon

Limmatfeld, Limmat Tower und Limmathof, Dietikon

Rhytech-quartier, Neuhausen

Investition

Architektur

ca. 100 Mio. CHF tgs architekten ag, Luzern

Nutzung

191 Mietwohnungen, 138 Einstellhallenplätze

Realisierung 2015 bis 2018

Projektinformationen www.ebisquare.ch

ca. 150 Mio. CHF huggenbergerfries Architekten AG, Zürich; Max Dudler Architekten AG, Zürich /Berlin / Frankfurt; Harry Guger Studio Ltd., Basel

Nutzung

Eigentums- und Mietwohnungen, Pflegeheim und betreutes Wohnen, Verkaufs- und Dienstleistungflächen

Realisierung

2013 bis Winter 2015

Projektinformationen

130 Halte r E ntwicklu n ge n

www.limmatfeld.ch www.limmat-tower.ch www.limmatfeld-limmathof.ch

Die Überbauung Wohnen am EbiSquare liegt an prominenter Lage unmittelbar an einem belebten Platz und in direkter Nachbarschaft zur Mall of Switzerland. Mit der Typologie einer aufgelösten Blockrandbebauung, die sich in drei Hauptkörper gliedert, wird das Muster der Gesamtüberbauung weitergeführt und gleichzeitig der Brückenschlag zur Kleinteiligkeit von Wohnnutzungen vollzogen. Mehrheitlich werden 2,5- und 3,5Zimmer-Wohnungen angeboten. Grössere Einheiten befinden sich im Erdgeschoss und in den Dachgeschossen. Sämtliche Wohnungen verfügen über einen oder mehrere private Aussenräume, die das Erleben der umliegenden Landschaft verstärken und einen Rückzug in den ruhigen Innenhof ermöglichen.

Mit dem markanten Limmat Tower bildet der Limmathof den südlichen Abschluss des Entwicklungsgebiets Limmatfeld. Der vom Zürcher Büro huggenbergerfries Architekten entworfene Limmat Tower ist bereits im Rohbau zum Wahrzeichen der Region geworden. Der Fernblick der oberen Wohnungen ist atemberaubend. Die weiteren Neubauten sind städtebaulich optimal positioniert. Deren Architekten Max Dudler und Harry Guger haben ihre eigene Formensprache bei der Gestaltung eingebracht. So entstehen derzeit im urbanen Einklang insgesamt 98 Eigentumswohnungen, 90 Mietwohnungen, Büro- und Gewerbeflächen sowie ein Alterszentrum mit einem Angebot für betreutes Wohnen und Pflegeplätzen.

ca. 185 Mio. CHF Peter Märkli Architekt, Zürich

Nutzung

6000 m2 Detailhandel und Gastronomie, 500 m2 Büro- und Dienstleistungsflächen, 92 Eigentumswohnungen, 155 Mietwohnungen, 450 Einstellhallenplätze

Realisierung 2017 bis 2019

Projektinformationen www.rhytech-quartier.ch

Mit der seit Oktober 2014 rechtskräftigen Revision von Zonenplan und Bauordnung sind die planerischen Grundlagen für die Realisierung des RhyTech-Quartiers geschaffen. Die Wandlung des bisher abgeschotteten Industrie-Areals in ein offenes und lebendiges Quartier kann nun vollzogen werden. Das Projekt von Peter Märkli setzt auf den Erhalt der historischen Produktionshalle 22 und deren Umnutzungen zu Verkaufs-, Gastronomie- und Freizeitflächen mit vielfältigen Kulturangeboten. Die bestehenden Bauten werden durch zwei Hochhäuser und ein winkelförmiges Gebäude mit Miet- und Eigentumswohnungen ergänzt und ergeben zusammen mit den aufgewerteten Aussenräumen ein attraktives Quartier. Die Ausarbeitung des Quartierplans ist der nächste Schritt zur Umsetzung, die 2017 bis 2019 stattfinden soll.

Bahnhof Nord, suhr

vanbaerle, Münchenstein

hammerwerke, worblaufen

Investition

Architektur

Nutzung

ca. 35 Mio. CHF fsp architekten ag, Spreitenbach ca. 80 Mietwohnungen, 900 m2 Gewerbeflächen, 60 Einstellhallenplätze

Realisierung 2016 bis 2018

130 – 170 Mio. CHF noch nicht bestimmt Primärnutzung Wohnen mit einem breiten Spektrum an Klein- und Grosswohnungen sowie besonderen Wohnformen für Senioren und Studenten. Büro und Verkauf als Sekundärnutzungen

Realisierung

ca. 60 Mio. CHF Büro B Architekten AG, Bern ca. 70 Wohnungen, ca. 2500 m2 Gewerbe, Dienstleistung, Gastronomie, Kultur in Bestandsbauten

Realisierung 2018 bis 2020

Auf dem Bahnhofareal Nord in Suhr entsteht ein neues, lebendiges Quartier mit Wohnungen, Büros und Gewerbeflächen. An hervorragend erschlossener Lage konzipiert Halter Entwicklungen ein Wohn- und Geschäftshaus mit durchgehend hindernisfreien, innovativen Kleinwohnungen. Vom Bahnhof, der in Gehdistanz liegt, kann die Kantonshauptstadt Aarau mit Bahn und Bus bequem in wenigen Minuten erreicht werden. Im Erdgeschoss werden Dienstleistungs- und Gewerbeflächen angeboten, die aufgrund ihrer prominenten Lage am Bahnhofplatz und durch Parkplätze entlang der neuen Bahnhofstrasse von einer hohen Visibilität und einer erstklassigen Erreichbarkeit profitieren. Die Arkadenerschliessung wirkt identitätsstiftend und verleiht dem Neubau ein urbanes Flair.

Das rund 22 000 Quadratmeter grosse Areal vanBaerle liegt an gut erschlossener Lage im Ortsteil Gstad unterhalb des alten Dorfkerns von Münchenstein. Der Bahnhof befindet sich in Gehdistanz. Das bisher industriell genutzte Areal soll in den kommenden Jahren in ein attraktives, urbanes Wohnquartier mit einem breiten Nutzungsspektrum und Zentrumsfunktionen transformiert werden. Ergänzend zu den verschiedenen Wohnungstypen, sollen Dienstleistungs- und Verkaufsflächen für die Quartierversorgung entstehen.

Auf dem Areal der Hammerwerke in Worblaufen wurden während mehr als 150 Jahren Schmiedeteile produziert. Nun wird das Gebiet einer neuen Nutzung zugeführt. Die privilegierte Lage direkt am Ufer der Aare und die industrielle Stimmung der denkmalgeschützten Industriebauten bilden den Rahmen für ein qualitativ hochstehendes Angebot. 70 Wohnungen sind auf den Naturraum des Aarelaufs ausgerichtet. Sie sollen vor allem Familien Ruhe in den eigenen vier Wänden bieten als auch einen lebendigen Austausch in den grosszügigen Aussenräumen möglich machen. Das Herz der Anlage bilden die weiterhin genutzten Industriehallen mit der ältesten, funktionsfähigen wasser betriebenen Hammeranlage der Schweiz. In dieser besonderen Atmosphäre soll sich ein kreatives und vielfältiges Raumangebot für Gewerbe, Dienstleistung, Kultur und Gastronomie etablieren.

131 Halte r E ntwicklu n ge n

2019 bis 2022

Glaubtenstrasse, Zürich Investition

ca. 16 Mio. CHF

Förrlibuck terrassen, Zürich

Hard Turm Park, Pfingstweidstrasse 106, Zürich

Investition

Architektur

ca. 62 Mio. CHF

Nutzung

ARGE Bauart Architekten und Planer AG, Bern, und Urbanoffice Architects, Amsterdam /Zürich

BDE Architekten GmbH, Winterthur 8 Stockwerkeigentumswohnungen und 20 Mietwohnungen mit insgesamt rund 4600 m2 Geschossflächen

Realisierung 2015 bis 2016

Projektinformationen www.glaubtenstrasse.ch

Nutzung

49 Stockwerkeigentumswohnungen mit Einstellhalle

Realisierung 2014 bis 2015

Projektinformationen

132 Halte r E ntwicklu n ge n

www.foerrlibuck-terrassen.ch

Der Neubau ersetzt drei Mehrfamilienhäuser aus dem Jahr 1953. Die Parzellen bilden den Übergang zum Landschaftsraum des Käferbergs mit Familiengärten, Wiesen und Wald. Ein durchgehender Gebäudesockel grenzt an die Hangkante des Käferbergs und verbindet die Häuser optisch mit der Glaubtenstrasse. Die neue Wohnüberbauung besteht aus drei unabhängigen Liegenschaften. Acht Eigentumswohnungen befinden sich im Haus A an der Glaubtenstrasse 7, weitere je 20 Mietwohnungen sind in den Häusern B und C geplant. Die zum Verkauf stehenden 2,5- bis 5,5-ZimmerWohnungen bieten mit individuellen Grundrissen Lösungen für fast jedes Bedürfnis.

Mitten in Zürich-West und direkt an den Hard Turm Park grenzend, entstehen 49 Eigentumswohnungen mit grosszügigen Aussenräumen. Die Architektur ermöglicht dank geschickter Planung ein Wohngefühl, das gleichermassen die Umgebung einbezieht und die Privatsphäre schützt. Die Grundrisse bieten eine breite Palette von Wohnungstypen mit offener Küche. Der Ausbaustandard bewegt sich im mittleren bis gehobenen Segment. Die einzelnen Wohnungen sind mit kontrollierter Wohnungslüftung, digitalSTROM-Technologie und Multimedia-Verkabelung ausgestattet. Auf dem Dach erzeugt eine Photovoltaikanlage eigenen Strom.

ca. 95 Mio. CHF Theo Hotz Partner AG, Zürich

Nutzung

96 Mietwohnungen, 3900 m2 Büroflächen, 1100 m2 Verkauf

Realisierung 2013 bis 2015

Projektinformationen www.hardturmpark.ch

Das Wohn- und Geschäftshaus an der Pfingstweidstrasse 106 ist eines der letzten Bauwerke des Entwicklungsgebiets Hard Turm Park in ZürichWest. Die klare Blockrandstruktur mit ihrem grosszügigen Innenhof sowie die weitläufige Parkanlage bieten den Bewohnern der attraktiven 2,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen ein hohe Lebensqualität. Der zwölf Meter lange Pool auf dem Dach des Hauses wird im Sommer ein Ort der Begegnung sein. Die optimale Erschliessung durch die öffentlichen Verkehrsmittel und die unmittelbare Nähe zu den grossen Verkehrsknotenpunkten macht den Hard Turm Park auch für Unternehmen zu einer hervorragenden Adresse. Eine Coop-Filiale im Erdgeschoss ergänzt die bestehenden Gastronomieund Verkaufsangebote des Quartiers.

Cosmos, Bern-bümpliz

Meyland, Murten

Zentrum Europaplatz, Bern

Investition

Architektur

ca. 38 Mio. CHF Planungsgemeinschaft Bümpliz-Nord: Rolf Mühlethaler und Schär Buri Architekten AG, Bern

Nutzung

7000 m2 Wohnen, 1200 m2 Gewerbe und Verkaufsflächen

Realisierung

ca. 70 Mio. CHF Winkelmann Architekten AG, Murten

Nutzung

90 Eigentumswohnungen, 102 Einstellhallenplätze

Realisierung 2016 bis 2018

2015 bis 2017

75 Mio. CHF

Bauart Architekten und Planer AG, Bern, und Urbanoffice Architects, Amsterdam /Zürich (Projektierung); Architekten Schwaar & Partner AG (Ausführungsplanung)

Nutzung

88 Mietwohnungen auf 6066 m2, 2362 m2 Büround Dienstleistungflächen, 3845 m2 Detailhandelsflächen, 3400 m2 Haus der Religionen

Realisierung

Projektinformationen

Juni 2012 bis Dezember 2014

www.cosmos-bümpliz.ch

Projektinformationen

In den nächsten zwei Jahren entsteht beim S-Bahnhof Bümpliz-Nord das Wohn- und Geschäftshaus Cosmos. Es bildet den Auftakt der Entwicklung des Bahnhofareals. Dank seiner hervorragenden Lage ist das Stadtzentrum von Bern innerhalb von sechs Bahnminuten erreichbar – ideale Voraussetzungen für Studierende, Singles, Pendler und alle, die eine praktische und zentral gelegene Wohnung suchen. Das Projekt präsentiert sich mit zwei markanten, grossformatigen Kuben. Ihre klare Architektur wird im Rahmen der Überbauungsordnung entlang dem ganzen Bahnhofareal fortgesetzt und so für ein neues, modernes Bild von Bern-Bümpliz sorgen.

Am seeabgewandten Südhang der Altstadt von Murten liegt in kurzer Gehdistanz zum Zentrum, Bahnhof und Wasser das Areal Prehl-Meyland. Dank seiner prominenten Lage eignet es sich für qualitativ hochwertiges Wohnen, welches städtische Elemente sowie die hohe Freizeitqualität von Murten berücksichtigt. Unterstützt wird dies durch grosszügige Freiräume in der Bebauung, die besonderes Augenmerk auf die Gestaltung der Aussenflächen legt. Die 90 attraktiven Eigentumswohnungen mit 2,5 bis 6,5 Zimmern richten sich in erster Linie an Familien und Paare. Im Zentrum steht die Idee des generationenübergreifenden Wohnens, welches der demografischen und gesellschaftlichen Entwicklung Rechnung trägt.

Anfang Dezember 2014 konnte das Zentrum Europaplatz mit dem Motto «Begegnen und Bewegen» im westlichen Berner Stadtteil Ausserholligen eröffnet werden. Es liegt unmittelbar an der S-Bahn- und Tramstation Europaplatz und beim Autobahnanschluss Bern-Bümpliz. Der urbane Gebäudekomplex umfasst auf einer Fläche von rund 30 000 Quadratmetern neun beziehungsweise elf Geschosse mit frei unterteilbaren Büroflächen, Gastronomieangeboten, Verkaufsflächen, Mietwohnungen und attraktiven Maisonetten sowie drei Untergeschosse mit Einstellhallenplätzen. Einer breiten Öffentlichkeit wurde das ambitionierte Projekt durch den Verein «Haus der Religionen – Dialog der Kulturen» bekannt, der sich hier mit Räumen für fünf Weltreligionen und einer Veranstaltungsplattform niedergelassen hat.

133 Halte r E ntwicklu n ge n

www.europaplatz-bern.ch

Wir haben den Weg zum TU - Entwickler eingeschlagen

134 Halte r gesamtle i stu n ge n

Felix Hegetschweiler, Geschäftsführer

Komplex: Seit der Umbenennung von Halter Generalunternehmung in Halter Gesamtleistungen ist ein Jahr vergangen. Wie steht die Geschäftseinheit heute da? Felix Hegetschweiler: «Die Umbenennung in Halter Gesamtleistungen hat ein doppeltes Zeichen gesetzt. Einerseits hat es geholfen, bei den Mitarbeitenden noch besser zu verankern, dass wir den Weg zum Entwickler eingeschlagen haben. Andererseits konnten wir damit im Markt die neue Strategie unterstreichen und die Abgrenzung zu Generalunternehmern im herkömmlichen Sinn verdeutlichen. Man nimmt langsam wahr, dass Halter Gesamtleistungen auf Benchmark-Aufträge spezialisiert ist und tendenziell komplexere Projekte sowohl im Neubau als auch im Umbau realisiert. Aber es ist auch klar: Die Neupositionierung am Markt geschieht nicht über Nacht. Das ist ein Prozess, der noch etwas Zeit in Anspruch nehmen wird.» Was können die Bauherren und Investoren von Halter Gesamtleistungen erwarten? «Wir liefern Planungskompetenz und die Übernahme sämtlicher Baurisiken von der ersten Studie bis zur Ausführungsplanung bei sämtlichen Gewerken. Was wir nicht bieten – und zwar ganz bewusst in Abgrenzung zu Halter Entwicklungen –, ist die Übernahme von Markt- und Immobilienrisiken.» Wie definieren Sie als Geschäftsführer Ihre Rolle als TU-Entwickler? «Wir möchten den herkömmlichen Ansatz mit Projektentwicklung und anschliessender Vergabe an einen TU durchbrechen. Da wir bereits bei der Entwicklung ansetzen, ist der Übergang in die Ausführungsphase von Kontinuität geprägt. Weil wir

das Ausführungs-Know-how bereits in die Projektstudie einfliessen lassen können. Insgesamt beobachte ich, dass damit der gesamte Projektfluss ruhiger wird. Es gibt weniger Friktionen. Der Bruch zwischen Planung und Ausführung fällt weg. Dies wiederum führt zu einem konkreten Mehrwert, und zwar nicht nur für die Investoren und Bauherren, sondern auch für die Unternehmer. Gleichzeitig steigt aber auch die Verantwortung gegenüber den Bauherren. Wir sind noch stärker in der Pflicht, den hohen Ansprüchen gerecht zu werden. Das Schwarzer-Peter-Spiel zwischen Planung und Ausführung ist nicht mehr möglich.» Die Planung der Planung ist ein wichtiges Thema. Was sind dabei die Erfolgsfaktoren? «Ich beobachte zunehmend, dass der Prozesskette der Planung – also der Koordination, wann welche Pläne mit welchem Detailgrad auf der Baustelle sein müssen – immer weniger Beachtung geschenkt wird. Die Aufmerksamkeit liegt eher bei der Ausführung. Dem wollen wir mit unseren Spezialisten gegensteuern; und wir tragen dafür Sorge, dass die richtigen Pläne zum richtigen Zeitpunkt am richtigen Ort sind. Das klingt einfach, bedingt aber komplexe Planungsarbeit im Hintergrund.» Halter Gesamtleistungen führt vermehrt Projekte in den Bereichen Umbau und Sanierung aus. «Gerade in diesem Bereich können wir mit dem TU-Entwickler-Ansatz unsere Vorteile ausspielen. Alles aus einer Hand, von der Planung bis zur Ausführung und ohne unnötige Schnittstellen. Die Resonanz im Markt zeigt auch hier, dass wir auf dem richtigen Weg sind. Direktaufträge im Bereich Umbau und Sanierung sind nicht mehr die Ausnahme, sondern eher die Regel, und das Volumen in unserem Auftragsportfolio ist beträchtlich.» Mit der Mall of Switzerland realisieren Sie derzeit die grösste Shopping-Mall der Zentralschweiz. Was braucht es, um ein solches Projekt im Griff zu haben? «Anspruchsvoll ist hauptsächlich das Projektmanagement – alle Nutzerinteressen und -ansprüche unter einen Hut zu bringen. Da braucht es gute kommunikative Fähigkeiten des Gesamtprojektleiters. Wenn ich aber sehe, mit welcher Leidenschaft das Team am Projekt arbeitet, bin ich sehr optimistisch. Einen Bau wie die Mall of Switzerland mitten in der Schweiz realisieren zu dürfen, das übt schon eine ganz besondere Faszination aus.»

Unternehmensdaten

Ambassador house, Opfikon

Personalbestand

Auftraggeber

65 Mitarbeitende

Budgetierter Umsatz 2015 300 Mio. CHF

Tätigkeit

Projektentwicklungen mit Investoren, Gesamtleistungswettbewerbe, Umbauten / Sanierungen, TU-Aufträge

Marktsegmente

Dienstleistungs-, Gewerbe-, Industrie- und Infrastrukturbauten, Wohnbauten, Schulen, Spitäler, Einkaufszentren

Marktregion

Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, ein Immobilienfonds der Credit Suisse AG, und UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima» / UBS (CH) Property Fund – Swiss Residential «Anfos», Immobilienfonds der UBS Fund Management

Auftraggeber

Architektur

18 Mio. CHF

Stücheli Architekten, Zürich

Auftragsvolumen 130 Mio. CHF

Nutzung

Geschäftsliegenschaft, Hauptnutzung Büro

Städte und Agglomerationen in der Deutschschweiz

Realisierung

Geschäftsleitung

Projektinformationen

Felix Hegetschweiler

Belimo Automation AG, Hinwil Belimo Automation AG, Hinwil

Architektur

Burckhardt + Partner AG, Zürich

Auftragsvolumen Nutzung

Logistikausbau

Realisierung

Mai 2014 bis Juli 2015

Oktober 2014 bis Frühling 2017 www.ambassadorhouse.ch

Andreas Dittli

Leiter Ausführung Zürich andreas.dittli@ halter.ch

Maik Neuhaus

Leiter Entwicklung und Akquisition maik.neuhaus @ halter.ch

Michael Müller

Leiter Ausführung Bern michael.mueller@ halter.ch

Christian Ulrich

Leiter Umbau und Sanierung christian.ulrich @ halter.ch

www.halter.ch/gesamtleistungen

Bis zum Frühjahr 2017 entsteht im Glattpark Opfikon mit der Gesamterneuerung des Ambassador House eine Geschäftsliegenschaft mit der grössten zusammenhängenden Geschossfläche der Schweiz. Das Gebäude wird dereinst auf sieben Obergeschossen über eine Nutzfläche von insgesamt 57 000 Quadratmetern verfügen, wovon 38 000 Quadratmeter als flexibel unterteilbare Büroflächen geplant sind. Die Erneuerung umfasst neben dem Erscheinungsbild auch technische und energetische Aspekte. Herausforderung der Rückbauarbeiten ist der Abbruch der 22 Meter hohen Haustechnikgeschosse über dem siebten Obergeschoss.

Die Belimo Automation AG beabsichtigt, ihren Hauptsitz am Standort Hinwil zu erweitern. Hierfür wurde im Jahr 2012 ein Architekturwettbewerb durchgeführt. Der Hauptsitz der Belimo an der Brunnenbachstrasse 1 in Hinwil besteht bisher aus dem ursprünglichen, in den späten 1980erJahren erstellten Altbau und dem Baukörper Longus. Die Hauptsitzerweiterung beinhaltet im Wesentlichen die Erstellung eines Neubaus für ein vollautomatisiertes Hochregalund Kleinteillager inklusive baulicher Anpassungen sowie Umnutzungen in den bestehenden Gebäudeteilen. Dies wird mit einer Reorganisation sowie Erweiterung des Erd- und Untergeschosses erreicht.

135 Halte r gesamtle i stu n ge n

Geschäftsführer felix.hegetschweiler @ halter.ch

Transitlager, Münchenstein Auftraggeber

Immobilienfonds UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima»

Architektur

BIG – Bjarke Ingels Group, Dänemark

Auftragsvolumen 54 Mio. CHF

Nutzung

Wohnen und Gewerbe

Realisierung 2014 bis 2016

Projektinformationen

136 Halte r gesamtle i stu n ge n

www.transitlager.ch

Die Verschmelzung alter Industriebauten und neuer Architektur ist Programm auf dem Areal des Kunstfreilagers am Dreispitz in Münchenstein. Im Oktober 2014 konnte der Baubeginn für den Umbau des Transitlagers gefeiert werden. 45 Prozent der zur Verfügung stehenden Flächen werden künftig kommerziell genutzt – Büros, Gastronomie, Retail, Ateliers –, und 55 Prozent sind dem Wohnen gewidmet. Geplant sind 103 Mietwohnungen im Bereich von 2,5 bis 5,5 Zimmern sowie Grün- und Freiflächen. Die Pläne für den Umbau und die Erweiterung des markanten Transitlagers wurden vom weltweit tätigen dänischen Architekturbüro Bjarke Ingels Group (BIG) entworfen. BIG war siegreich aus einem öffentlich ausgeschriebenen Architekturwettbewerb hervorgegangen. Prominente BIG-Bauten stehen auf der ganzen Welt, beispielsweise in Shanghai, Miami oder Malmö. Anlässlich des Baubeginns wurde das farbenfrohe Kunstwerk des Kolumbianers Carlos Varela enthüllt. Dabei handelt es sich um eine im Spezialverfahren bedruckte Stahlplatte. Nach der Einweihung des Gebäudes im Jahr 2016 wird sie im Haus an einem Durchgangsort montiert werden. So soll sie auch weiterhin die Botschaft ihres Titels «Transition» verkünden. Er nimmt Bezug auf den Übergang vom einst gewerblich-industriell genutzten Transitlager zum multifunktionalen Bau mit innovativem Raumkonzept.

Dufourstrasse 40/50, Basel Auftraggeber

COBAB AG, Zürich

Architektur

Burckhardt + Partner AG, Basel

Auftragsvolumen 24 Mio. CHF

Nutzung Büro

Realisierung

1. Etappe, Haus 40: Mai 2015 bis Mai 2016 2. Etappe, Haus 50: Dezember 2016 bis Juni 2017

Die beiden Bürohäuser liegen mitten im Stadtzentrum von Basel, rund fünf Gehminuten vom Bahnhof SBB entfernt. Die Gebäude aus verschiedenen Baujahren unterscheiden sich in Bezug auf ihren Zustand und ihr äusseres Erscheinungsbild. Halter Gesamtleistungen wurde von der Bauherrschaft beauftragt, die Liegenschaften zu sanieren und umzubauen. In zwei Etappen entsteht bis zum Sommer 2017 eine Grossmietfläche, die beide Gebäude umfasst. Sie bietet künftigen Büromietern einen attraktiven Standort im zentralen BusinessQuartier rund um den Aeschenplatz in Basel.

Ramelgässli, Boll (Vechigen) Auftraggeber

Swisscanto AG, Zürich

Architektur

d-Company Architekten AG, Bern

Auftragsvolumen 21 Mio. CHF

Nutzung Wohnen

Realisierung

November 2015 bis Juni 2017

Mall of Switzerland, Ebikon

Bernstrasse, Zollikofen

Auftraggeber

Architektur

Auftragsvolumen

Nutzung

FREO Switzerland AG, Luzern Burckhardt + Partner AG, Bern 223 Mio. CHF

Retail, Parking

Realisierung

Juni 2014 bis Herbst 2017

Projektinformationen

ASGA Pensionskasse Genossenschaft, St. Gallen Spreng + Partner Architekten AG, Bern 14 Mio. CHF

Wohn- und Geschäftshaus mit Tankstelle und Shop

Realisierung

Mai 2014 bis Juli 2015

Die Wohnüberbauung Ramelgässli liegt am südöstlichen Rand des Ortes Boll in der Gemeinde Vechigen. Südwestlich des Grundstücks verlaufen die Bahntrasse der RBS-Linie Bern–Worb sowie die Hauptstrasse Bern–Worb. Das Gebäude-Ensemble mit insgesamt 65 Wohnungen bildet eine städtebaulich-architektonische Einheit. Hier sollen die künftigen Bewohner von der schönen Aussicht profitieren und gleichzeitig vor dem Verkehrslärm geschützt sein. Die Lage am Ortsrand verlangt zudem eine sorgfältige, differenzierte Gestaltung der Siedlungsränder. Ein schmales zwei- bis viergeschossiges Wohngebäude begrenzt die Bebauung nach Südwesten und schirmt sie gegen den Verkehrslärm ab. Im Innern der Anlage entsteht eine reizvolle Abfolge kleinerer Höfe, die Orte mit Identität schaffen.

In Ebikon bei Luzern wird das grösste Shoppingcenter der Zentralschweiz, die Mall of Switzerland, gebaut. In über 100 Geschäften auf rund 46 000 Quadratmetern Fläche präsentiert sich den Kunden ein breites Sortiment an Gütern des täglichen Bedarfs, Bekleidung, Schuhe, Accessoires, Sportartikel und eine vielfältige Gastronomie. Der Baustart ist im Juni 2014 erfolgt. Bereits im Herbst 2017 soll das attraktive Einkaufs- und Freizeitzentrum im Herzen der Schweiz eröffnet werden.

Direkt gegenüber vom Bahnhof in Zollikofen entsteht ein neues Wohnund Geschäftshaus mit einem CoopShop sowie einer Tankstelle. Auf vier Obergeschossen verteilt, bietet der Bau Mietwohnungen mit 2,5 bis 4,5 Zimmern. Durch die zentrale Lage und die hervorragende Anbindung an den privaten und öffentlichen Nahverkehr – die Fahrt mit der S-Bahn ins Stadtzentrum von Bern dauert nur neun Minuten – richtet sich das Wohnungsangebot insbesondere an Pendler. Der Gebäudekomplex hat zwei Hauseingänge, die sich in verschiedenen Gemeinden befinden: Zollikofen und Münchenbuchsee.

137 Halte r gesamtle i stu n ge n

www.mallofswitzerland.ch

Mit Kompetenz Lösungen suchen und umsetzen

138 Halte r i m m o b i li e n

David Naef, Geschäftsführer

Komplex: Welche Themen standen im vergangenen Geschäftsjahr auf Ihrer Agenda? David Naef: «Der Anspruch, das Synergiepotenzial unserer Kompetenzfelder – Entwicklung, Strategisches FM, Vermarktung und Bewirtschaftung – in den Projekten optimal auszuschöpfen. Dahinter steht die Vision unserer Positionierung als umfassender Real Estate Asset Manager und Developer. Gestützt wird diese durch die in letzter Zeit gemachten Erfahrungen: Die Kunden kommen zu uns mit einer vermeintlich einfachen Aufgabe. Schnell zeigt sich jedoch, dass ein komplexeres Problem mit weitergehendem Bedarf an Leistungen dahintersteckt. Diese Komplexität konnten wir jeweils mit unserem vernetzten Ansatz auffangen und einen echten Mehrwert für unsere Kunden erbringen.» Mit Roman Egger, Kompetenzfeld Strategisches FM, und Christian Verasani, Kompetenzfeld Entwicklung, wurde die Geschäftsleitung von Halter Immobilien verstärkt. Warum? «Das hat drei Gründe: Zum einen ist da unser Anspruch, kompetenten Mitarbeitern eine Plattform zu bieten, damit sie sich weiter im Markt profilieren können. Zweitens verschafft uns diese Massnahme eine Möglichkeit, bei stetigem Mitarbeiterwachstum die Führungscrew auszubauen und eine flache Hierarchie zu bewahren. So bleiben wir effizient in unseren Entscheidungen. Und drittens haben wir so die Möglichkeit, uns hinsichtlich der Kompetenzen noch breiter aufzustellen. Wir decken zwar im Grossen und Ganzen noch immer die vier von mir zuvor genannten Bereiche ab, aber mit zwei neuen Führungspersönlichkeiten profitieren wir von Schattierungen.»

Als umfassender Immobiliendienstleister ist die Marktdurchdringung von entscheidender Bedeutung. Wie gehen Sie mit Ihren Mitarbeitenden diese Herausforderung an? «Wir sind überzeugt, dass sich der Fokus unserer Mandate vermehrt in die Richtung eines ganzheitlichen Real Estate Asset Managements und Developments entwickeln wird. Dies bedeutet jedoch nicht, dass unsere Kunden in einem Projekt alle Leistungen beziehen werden. Stattdessen werden sie in verschiedenen Projekten unterschiedliche Leistungen bekommen. Das wird dazu beitragen, dass Halter Immobilien als One-Stop-Shop bekannt wird. Bereits heute ist der Anteil an wiederkehrenden Kunden sehr hoch. Damit erreichen wir die nötige Marktdurchdringung. Unsere Mandanten schätzen es auch, für unterschiedliche Aufgaben denselben Ansprechpartner in unserem Unternehmen zu haben, der sie im Sinne eines Key Account Managers betreut und intern die entsprechenden Leistungen koordiniert.» Sie bieten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien an. Das be deutet, dass Ihre Beratungsarbeit themenüber greifend und in enger Zusammenarbeit mit dem Auftraggeber stattfindet. «Wir sind mit unseren Kunden auf Augenhöhe. Wir bieten Reibungsfläche, immer mit dem Ziel, eine umsetzbare, unternehmerische Lösung zu finden. Und wir verfügen über ein sehr hohes Kompetenzniveau, verteilt auf eine flache Hierarchie. Das bedeutet, jedem unserer Kunden sitzt die richtige Person mit entsprechendem Know-how sowie Entscheidungskompetenz gegenüber.» Gibt es Kompetenzfelder, die Sie in Zukunft noch weiter ausbauen oder neu etablieren möchten? «Das kann ich mir gut vorstellen. Sowohl geografisch als auch inhaltlich. In den vergangenen vier Jahren haben wir die gesamte Deutschschweiz bearbeitet. Insbesondere im Raum Basel und Bern ist ein beträchtliches Auftragsvolumen mit eigenen Geschäftsstellen und Mitarbeitenden herangewachsen. Auch inhaltlich stellt uns der strategische Wille zum Wachstum bei den Consulting-Dienstleistungen immer wieder vor neue Aufgaben. Dies ist seit einiger Zeit z. B. im Bereich von Transak tionen und im Portfolio-Management der Fall. Hier wollen wir unseren Kompetenzfächer mittelfristig erweitern.»

Unternehmensdaten Personalbestand

ca. 50 Mitarbeitende

Bodenackerstrasse, Obfelden

BLS-Areale, Stadt Bern und Köniz

Tätigkeit

Auftraggeber

Nutzung

Halter Immobilien wurde mit der Projektleitung für Entwicklung, Planung und Realisierung der Wohnüberbauung Bodenackerstrasse in Obfelden beauftragt. Das Mandat umfasst Marktanalyse und Ermittlung der Marktpotenziale, Definition der Zielgruppen sowie Nutzungs- und Produktdefinition. Im August 2014 konnte der Studienwettbewerb erfolgreich abgeschlossen werden. Das siegreiche Projekt des Architekturbüros Egli Rohr Partner gelangt 2015 in die Realisierungsphase. Der Bezug für die insgesamt 119 Wohnungen ist in drei Etappen ab 2016 geplant. Der Entwurf lehnt sich massstäblich an die bestehenden Mehrfamilienhäuser an und umfasst drei Baukörper, die, von Grünflächen umspielt, den ländlichen Charakter Obfeldens adaptieren und Weitblicke ermöglichen.

Die BLS Netz AG ist im Besitz verschiedener Areale im Raum Bern. Um ein koordiniertes Vorgehen für die weitere Entwicklung von vier ausgewählten Bahnhofarealen sicherzustellen, wurde Halter Immobilien beauftragt, die Potenziale zu identifizieren und ein Vorgehenskonzept für die nächsten Schritte zu entwerfen. Als Grundlage wurden verschiedene Analysen erarbeitet: Neben Markt- und Standortanalysen wurde auch eine Potenzialanalyse erstellt. Gleichzeitig erarbeitete man für jedes der vier Areale einen Vorschlag zur Nutzungsdisposition, der mit je einer Vision untermauert wurde.

Budgetierter Umsatz 2015

Projektentwicklung

Tätigkeit

privat

10 Mio. CHF

Real Estate Asset Management und Development zur Wertsicherung und Wertentwicklung für Einzelobjekte und Portfolios — Entwicklung und Facility Management: strategische Beratung, Konzeption und Projektmanagement — Vermarktung: Verkauf von Anlageobjekten, Wohneigentum und Grundstücken sowie Erst- und Wiedervermietung — Bewirtschaftung: operative und strategische Mandatsführung

Wohnen

Potenzialanalyse BLS Netz AG, Burgdorf diverse

Marktsegmente

Wohnen, Büro, Detailhandel, Gewerbe und Industrie, Hotellerie, Spezialnutzungen

Marktregion

Städte und Agglomerationen in der Deutschschweiz

David Naef

Geschäftsführer david.naef@ halter.ch

Roman Egger

Kompetenzfeld Strategisches FM roman.egger@halter.ch

Daniel Grando

Kompetenzfeld Entwicklung daniel.grando @ halter.ch

Jacques Hamers

Kompetenzfeld Vermarktung jacques.hamers @ halter.ch

Patrick Mandlehr

Kompetenzfeld Bewirtschaftung patrick.mandlehr @ halter.ch

Andres Stierli

Kompetenzfeld Strategisches FM andres.stierli @ halter.ch

Christian Verasani

Kompetenzfeld Entwicklung christian.verasani@halter.ch

www.halter.ch/immobilien

139 Halte r i m m o b i li e n

Geschäftsleitung

Altstetterstrasse 149, Zürich-Altstetten Tätigkeit

Objektstrategie

Auftraggeber LiB-AG, Zürich

Nutzung

Wohnen, Retail

F. Hoffmann-La Roche, Basel Tätigkeit

Planungs- und baubegleitendes FM bei diversen Neubauprojekten wie auch der Sanierung des Konzernleitungssitzes in Basel und Betriebsvorbereitung mehrerer Aussenstellen

Auftraggeber

F. Hoffmann-La Roche, Basel

Nutzung

Bachmattstrasse 59, Zürich-Altstetten Tätigkeit

Objektstrategie

Auftraggeber

Migros-Pensionskasse, Schlieren

Nutzung Wohnen

140 Halte r i m m o b i li e n

Büro, Produktion, Labor, Areal Services (Feuerwehr, med. Dienst, Werkstätten, Logistik)

Das gemischt genutzte, zentral in Zürich-Altstetten gelegene Gebäude ist in die Jahre gekommen. Zur Vermeidung von künftigen Leerständen wurde eine Strategie mit Gegenüberstellung verschiedener Szenarien (Weiterbetrieb, Sanierung, Ersatzneubau, Verkauf ) ausgearbeitet. Die Eckpunkte dieser Beurteilung waren Standort- und Markteinschätzung, Gebäudezustandsbeurteilung, Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (Kosten und Erträge), Empfehlung der strategischen Stossrichtung und das Aufzeigen des weiteren Vorgehens. Ausgewählte Szenarien wurden im Sinne der Machbarkeit vertieft und in einer Objektstrategie festgehalten.

Am Hauptsitz des Pharmakonzerns F. Hoffmann-La Roche in Basel sowie auf dem nahe gelegenen Areal in Kaiseraugst sind aufgrund des stetigen Wachstums und diverser Anpassungsbedürfnisse in den nächsten Jahren sehr umfangreiche Um- und Neubautätigkeiten geplant. In einem mehrstufigen Verfahren konnte Halter Immobilien den Kunden von seiner Leistungsfähigkeit und Kompetenz überzeugen. Aufgrund dessen wurde eine Zusammenarbeitsvereinbarung unterzeichnet: Nebst der Rahmenvereinbarung als FM-Berater werden diverse Tätigkeiten im planungs- und baubegleitenden FM übernommen, zum Beispiel die Erstellung diverser Reviews, Betriebskonzepte oder die Betriebsvorbereitung.

Die Migros-Pensionskasse (MPK) hat im Sommer 2014 ihre neuen Büroräume im Quartier amRietpark in Schlieren bezogen. Als Eigentümerin und ehemalige Nutzerin der Liegenschaft an der Bachmattstrasse 59 in Zürich-Altstetten hat die MPK Halter Immobilien beauftragt, eine Objektstrategie für dieses Gebäude zu erarbeiten. Zunächst wurden verschiedene Nutzungsszenarien auf ihre wirtschaftliche Machbarkeit geprüft. Auf dieser Basis entschied sich die Eigentümerin für eine künftige Wohnnutzung der Liegenschaft. In einem zweiten Schritt wurde die Objektstrategie verfeinert und in einem Businessplan dargestellt. Dieser dient als Zielvorgabe für die darauf in Angriff genommene Projektierung.

Tätigkeit

Planungs- und baubegleitendes FM, Stellungnahmen, FM-Reviews, Betriebskonzepte, Betriebskostenkalkulation, Betriebsvorbereitung sowie Mieterkoordination

Auftraggeber

SBB Immobilien, Bern

Nutzung

Wohnen, Büro, Retail, Gastro

The circle, Flughafen Zürich

AmRietpark, Schlieren

Tätigkeit

Erstellung Betriebskonzepte und Betriebskostenkalkulation, Überprüfung und Optimierung des Bauprojekts in Bezug auf FM-Themen, Energie und Gebäudetechnik

Auftraggeber

Flughafen Zürich AG, Zurich Airport

PKE Vorsorgestiftung Energie, Zürich, und Tersa AG Rheinfelden

Nutzung

Detailhandel, Gastronomie, Medizin, Büro, Hotel, Parking

Projektinformationen www.thecircle.ch

Das Meret Oppenheim Hochhaus (MOH) liegt direkt am Bahnhof Basel SBB im multikulturellen Quartier Gundeldingen. Es bildet zusammen mit dem SüdPark die architektonisch markante Klammer des Bahnhof-SüdPortals. Das von Herzog & de Meuron konzipierte Hochhaus umfasst in seinem sechsgeschossigen Sockel urbane Verkaufs- und Gastronomieflächen sowie Büroräumlichkeiten. Der 23-stöckige Turm wiederum ist für attraktive Wohnungen und Lofts reserviert. Der Baubeginn erfolgt im Januar 2016. Das Strategische FM von Halter Immobilien unterstützt insbesondere in der technischen Mieterkoordination zwischen der Vermieterin und der Ankermieterin.

Planungs- und baubegleitendes FM, Betriebsvorbereitung, Vermarktung Wohnungen und Geschäftsflächen, Bewirtschaftung

Mit The Circle entsteht direkt am Flughafen Zürich eine Dienstleistungsdestination mit 180 000 Quadratmetern Nutzfläche. Ab 2018 bietet der Komplex vielseitige Angebote in den Bereichen Business, Lifestyle, Medizin, Bildung, Kultur und Unterhaltung sowie Hotellerie und Kongresse. Eine der grossen Herausforderungen ist es, das gesamte Areal in Bezug auf Energieeffizienz, Unterhalts-, Betriebsund Wartungskosten, Nutzung und Ertrag optimal zu betreiben. Halter Immobilien wurde damit beauftragt, mittels detaillierter Betriebskonzepte und einer strukturierten Betriebsvorbereitung die entsprechenden Prozesse für die Gebäude mit markanter und betrieblich anspruchsvoller Architektur zu sichern und zu optimieren. Gleichzeitig soll das Center-Management initialisiert werden. Dabei schafft die frühzeitige Bottom-up-Kalkulation der zukünftigen Betriebskosten die gewünschte Kostensicherheit.

Retail, Gastro, Büro, Wohnen, Einstellhalle

Projektinformationen www.amrietpark.ch

Im Zentrum des neuen Stadtteils amRietpark entstehen 215 Geschossund Maisonette-Mietwohnungen sowie Ladenflächen für die Versorgung des Quartiers, darunter eine Coop-Filiale mit 1200 Quadartmetern Verkaufsfläche. Im Untergeschoss wird eine öffentliche Kundentiefgarage mit 100 Parkplätzen realisiert. Seit Planungsbeginn unterstützt das Strategische FM die Projektleitung als kompetenter Sparringpartner. In enger Zusammenarbeit werden offene Fragen geklärt, Optimierungsmöglichkeiten dargestellt und in Betriebs- und Subkonzepten dokumentiert. Durch die Betriebsvorbereitung kann zudem der reibungslose Übergang zwischen Bau- und Betriebsphase sichergestellt werden. Neben dem Strategischen FM sind auch die Vermarktung und Bewirtschaftung Teil des umfassenden Mandats.

141 Halte r i m m o b i li e n

Hochhaus Meret Oppenheim, BAhnhof Basel SBB

Im Halt 6, Gebenstorf

Magnolia, Schlieren

Tätigkeit

Vermarktung, Verkauf

Auftraggeber

Kindler’s GK MÖBEL AG, Gebenstorf

Nutzung Gewerbe

Vermarktung, Bewirtschaftung, planungs- und baubegleitendes FM, Betriebsvorbereitung, Käuferbetreuung

Auftraggeber

Geistlich Immobilia AG

Nutzung

Wohnen, Dienstleistung

Hermetschloostrasse 77, Zürich Tätigkeit

Vermarktung, Verkauf

Auftraggeber

EVUS Immobilien AG

Nutzung

Büro, Dienstleistung

Projektinformationen

142 Halte r i m m o b i li e n

www.magnolia-schlieren.ch

Das Retail-Objekt im aargauischen Gebenstorf befindet sich genau zwischen den regionalen Zentren Brugg und Baden. An der Kantonsstrasse gelegen, bietet der Standort ideale Voraussetzungen für Detailhändler und Fachmärkte, die auf gute Sichtbarkeit angewiesen sind. Insgesamt stehen rund 1700 Quadratmeter Nutzflächen zur Verfügung. Von der Auftraggeberin wurde Halter Immobilien für den Verkauf der Liegenschaft mandatiert. Über die direkte Ansprache von Interessenten aus dem Netzwerk von Halter Immobilien – und ohne klassische Inserate – konnte die Liegenschaft nach nur vier Monaten erfolgreich verkauft werden.

Der Stadtteil amRietpark erhält mit dem ersten Neubau auf dem GeistlichAreal einen weiteren Baustein. Die Geistlich Immobilia AG entwickelt als Eigentümerin und Investorin das ehemalige Industriegebiet. In einer ersten Etappe wird ein Neubau mit 137 Eigentumswohnungen realisiert. Das Gebäude bietet von klassischen Grundrissen über grosszügige Attikawohnungen mit Dachterrassen bis hin zu innovativen Raumlösungen eine grosse Auswahl an Wohnungstypen. Nachdem Halter Immobilien zu Beginn bereits eine aktive Rolle bei der Produktoptimierung innehatte, ist sie nun für den Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten verantwortlich. Der Verkaufsstand ist äusserst erfreulich: Über 100 Wohnungen sind reserviert oder verkauft. Neben dem Vermarktungsmandat werden auch Dienstleistungen aus den Bereichen Bewirtschaftung, planungs- und baubegleitendes FM sowie Käuferbetreuung übernommen.

Die Genossenschaft EVUS (Einkaufsvereinigung unabhängiger Schuhhändler) wurde bereits in den 1920er-Jahren gegründet. Um grosse Mengen an Produkten zu lagern, auszustellen und zu verteilen, wurde 1962 die Liegenschaft an der Hermetschloostrasse 77 in Zürich gebaut. Ende 2009 wurde die Geschäftstätigkeit an eine deutsche Schuhhandelsgesellschaft abgetreten. Die Gesellschaft musste daraufhin im Jahr 2011 in eine reine ImmobilienAktiengesellschaft umgewandelt werden. Die Aktionäre beauftragten Halter Immobilien mit dem Verkauf des Geschäftshauses.

Verkauf von Einzelwohnungen

Förrlibuck Terrassen, Zürich

Mehrfamilienhaus Albisriederstrasse 90, Zürich

Tätigkeit

Auftraggeber

Nutzung

Beratung, Vermarktung, Verkauf

Auftraggeber privat

Nutzung Wohnen

Betriebsvorbereitung, Verkauf, Stockwerkeigentümerverwaltung Halter Entwicklungen und Stockwerkeigentümer Wohnen

Bauherrenberatung, Erstvermietung, Bewirtschaftung privat

Wohnen

Projektinformationen

Das Vermarktungsteam von Halter Immobilien übernimmt nicht nur die Erstvermietung bzw. den Verkauf von grösseren Wohnliegenschaften, sondern bietet auch professionelles Vermarktungs-Know-how für Einzelliegenschaften an. Das Leistungsangebot umfasst die Definition der generellen Vermarktungsstrategie und die Unterstützung bei der Festlegung eines optimalen Marktpreises. Die Organisation professioneller Fotoshootings für die Ausschreibung in einschlägigen Immobilienportalen gehört ebenso dazu wie weitere operative Dienstleistungen der Vermarktung. Das Bild zeigt eine mit digitalSTROM ausgestattete 4,5Zimmer-Gartenwohnung in Baar.

Die 49 Eigentumswohnungen der Förrlibuck Terrassen liegen direkt am ruhigen Hard Turm Park in ZürichWest inmitten einer städtischen Nachbarschaft. Sie verfügen über grosszügige, private Aussenbereiche mit Terrassen und Loggien. SmartHome-Technologie, MinergieBauweise, eine Solarstromanlage sowie eine kontrollierte Wohnungslüftung für die sanfte Kühlung im Sommer heben die Anlage mit grosszügigen Wohnungen weit über den gängigen Standard. Mit dem Bezug der Förrlibuck Terrassen im Herbst 2015 wird die Bebauung Hard Turm Park mit Hotel, Wohnungen, Büros und Gastronomiebetrieben ihren nördlichen Abschluss finden. Halter Immobilien konnte für das Projekt ein Gesamtpaket aus verschiedenen Kompetenzfeldern schnüren: Vermarktung, Betriebsvorbereitung und Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Aus einer Anfrage zur Bewirtschaftung für ein Mehrfamilienhaus in der Stadt Zürich hat sich ein Mandat über mehrere Kompetenzbereiche von Halter Immobilien entwickelt. Das Gebäude aus den 1930er-Jahren wurde einer Erneuerung mit Dachausbau unterzogen. Verantwortet wird die Sanierung von einem externen Achitekten. Halter Immobilien erbringt die Bauherrenberatung und -vertretung, die Vermietung der sanierten Wohnungen sowie die anschliessende Bewirtschaftung der Liegenschaft. Die Erstvermietung für die bezugsbereiten Einheiten konnte bereits Anfang 2015 erfolgreich abgeschlossen werden.

143 Halte r i m m o b i li e n

www.foerrlibuck-terrassen.ch

unsere Stärke: Handwerkliches Know- How

144 Halte r bau s e rvice

André Meier, Geschäftsführer

Komplex: Wie muss man sich einen Projektablauf mit dem Halter Bauservice vorstellen? André Meier: «Die Kunden, die zu uns kommen, haben oft eine sehr klare Vorstellung davon, was sie wollen. In den meisten Fällen sind es private Bauherren, die für die Renovation oder den Umbau eines speziellen Hauses oder eines denkmalgeschützten Objekts einen kompetenten Partner suchen. Zunächst klären wir ab, ob Pläne bestehen. Wenn nicht, machen wir eine Bestandsaufnahme und lassen diese digitalisieren. Gemeinsam mit den Bauherren arbeiten wir die Bedürfnisse und Vorstellung heraus. In dieser Phase berate ich die Kunden und gebe meine Fachmeinung zu Umsetzbarkeit und handwerklichen Aspekten. Wenn das Projekt so weit gediehen ist, veranlassen wir die Baueingabe. Nun beginnt die eigentliche Arbeit; einerseits die Ausführung, andererseits aber auch ein intensives Pingpong mit den Bauherren. Wir erleben oft, dass unsere Kunden mit grosser Leidenschaft mitwirken. Die Vorstellungen und Bedürfnisse in dieser Phase aufzunehmen und die besten Lösungen zu finden, ist Hauptaufgabe der Bauleitung. Was zählt, ist letztlich einzig und allein das Ergebnis und die Zufriedenheit der Bauherren. Darum ist für uns die Mund-zu-Mund-Propaganda das beste Akquisitionsinstrument.» In welchem Markt bewegen Sie sich? Was hebt Sie von der Konkurrenz ab? «Es gibt auf dem Markt in und um Zürich verschiedene kleinere Umbaubetriebe. Wir zeichnen uns dadurch aus, dass wir Gesamtlösungen in Sachen Preis, Termin und Qualität anbieten. Unsere Dienstleistung geht von der Beratung über die

Planung bis hin zur Ausführung. Betriebe, welche wie wir auch die Bauleitung übernehmen, lassen sich an einer Hand abzählen. Mit unserer Spezialisierung auf anspruchsvolle Bausubstanz können wir eine Nische besetzen. Und natürlich verfügen wir über das entsprechende handwerkliche Knowhow. Etwas, was heutzutage immer rarer wird.» Sie bewegen sich auf die Pensionierung zu. Wie sieht die Zukunft des Halter Bauservices aus? «Neben meiner Arbeit in den Projekten liegt mein Hauptaugenmerk derzeit darauf, dass ich den Halter Bauservice in bestmöglicher Form an meinen Nachfolger übergeben kann. Es sind ja noch drei Jahre bis zu meinem Ruhestand. Genügend Zeit, um eine geeignete Führungs- und Fachperson zu finden und das Unternehmen in die strategisch richtige Position zu bringen.» Wohin möchten Sie den Halter Bauservice noch führen? «Wir suchen keine Neupositionierung, allenfalls eine Akzentuierung. Der Halter Bauservice wird sich künftig noch stärker als Gesamtleister für kleinere Umbau- und Renovationsprojekte mit einem Bauvolumen von bis zu fünf Millionen Franken profilieren.» 2014 war Ihr Jubiläumsjahr: Sie sind bereits seit 25 Jahren für den Halter Bauservice tätig. An was denken Sie, wenn Sie auf diese Zeit zurückblicken? «Ich bin sehr stolz darauf, dass wir uns in all den Jahren stetig weiterentwickelt haben. Wir haben uns dem Markt ohne grossen Aufhebens und auf ganz pragmatische Weise angepasst. Wenn der Markt etwas an uns herangetragen hat, dann haben wir uns überlegt, wie wir diesem Bedürfnis gerecht werden können. So sind wir qualitativ gewachsen und haben uns eine ausserordentliche Kompetenz angeeignet. In Bezug auf die Zusammenarbeit mit unseren Kunden scheint mir aber rückblickend das Vertrauen das Wichtigste zu sein. Erstaunlicherweise läuft bei uns auch heute noch vieles per Handschlag und ohne kompliziertes Vertragswesen. Ich glaube, das schätzen die Kunden. Kürzlich meinte ein Bauherr zu mir, im Geschäftsleben funktioniere aus seiner Sicht 20 Prozent über Vertrauen und 80 Prozent über Kontrolle. In der Zusammenarbeit mit dem Halter Bauservice sei das gerade umgekehrt. Das war ein grosses Kompliment. Ich hoffe, dass diese Geschäftsphilosophie auch über meine aktive Tätigkeit hinaus erhalten bleibt.»

Unternehmensdaten

Augustinergasse, Zürich

Allmendstrasse, Uitikon

Personalbestand

Tätigkeit

Budgetierter Umsatz 2015

Bauherr

Tätigkeit

Nutzung

16 Mitarbeitende 7 Mio. CHF

Maurer-, Gipser- und Plattenarbeiten, Wohnungs- und Haussanierungen, Küchen- und Badumbauten, Beratung und Planung, Muldenservice

Baumeister- und Gipserarbeiten privat

Wohnen und Gewerbe

Realisierung

Baumeister-, Gipser- und Plattenarbeiten, Projektleitung

Bauherr privat

Nutzung

Wohnhaus

Januar bis Juni 2014

Realisierung

Ein Brand hatte das Dachgeschoss und die oberste Wohnung auf zwei Etagen eines Wohnhauses zerstört. Zunächst mussten ein Notdach und ein Gerüst montiert werden. Nach diversen Abklärungen mit der Denkmalpflege erfolgte die Baueingabe, und die Instandsetzungsarbeiten konnten begonnen werden. Es war gewünscht, die ursprüngliche Form und Struktur wiederherzustellen. Gleichzeitig wurde eine Verbesserung der Isolation erreicht. Die Maurer- und insbesondere die Gipserarbeiten gestalteten sich als sehr anspruchsvoll, da die Räume viele Schrägen und Unebenheiten aufwiesen. Daneben mussten auch Brandschäden zu den Nachbarhäusern repariert werden.

Die umfassende Aufgabe bestand darin, einen Teil eines genutzten Wohnhauses zu renovieren. Mit der Unterstützung einer Innenarchitektin und dank der Mitgestaltung der Bauherrschaft konnten die Vorgaben erfüllt werden. Viele Details wurden in der Ausführungsphase optimiert und angepasst: Die Böden wurden auf ein Niveau gebracht und mit Parkett ausgelegt. Die Wände bekamen einen glatten Weissputz. Mit einer neuen farblichen Gestaltung konnte ein in sich stimmiges, harmonisches Raumerlebnis für die Liegenschaft erreicht werden. Zudem wurde das Objekt mit digitalSTROM-Technik ausgerüstet.

Marktsegmente

Januar bis April 2014

Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Büro- und Verwaltungsgebäude

Marktregion

Städte und Agglomerationen im Grossraum Zürich

Geschäftsleitung André Meier

Geschäftsführer a.meier @ halter-bauservice.ch

Halter Bauservice AG, Hardturmstrasse 134, CH – 8005 Zürich, T +41 44 434 24 14

www.halter-bauservice.ch

145 Halte r bau s e rvice

Adresse

Wir wollen das SMart Home nach hause bringen

146 Halte r b ete i ligu n ge n

Oscar Rechou, CEO casacom und streamNow

Komplex: Vergangenes Jahr ist das Smart Home Center gestartet. Was muss man sich darunter vorstellen? Oscar Rechou: «Das Smart Home Center ist primär ein Dienstleister der Firmen, die im Building Technology Park Zurich (BTPZ) in Schlieren angesiedelt sind. Damit bieten wir einerseits technischen Support für unsere Kunden und leisten andererseits Verkaufsunterstützung vom Offertwesen bis zur Projektbegleitung bei der Realisierung. Momentan ist die Organisation für folgende Technologien zur Heimvernetzung im Einsatz: digitalSTROM, casacom und den Provider-Dienst streamNow. Mit dem Smart Home Center konnten wir die Service-Qualität für den Kunden entscheidend steigern.» Wie greifen die drei Heimvernetzungstechnologien digitalSTROM, casacom und streamNow ineinander? «Wir verstehen den Begriff Smart Home integral. digitalSTROM für die wohnungsinterne Vernetzung über die bestehende Stromleitung ist ein Teil davon. Mit dazu gehört aber auch eine Breitbandvernetzung, die in der Lage ist, grosse Datenmengen intelligent zu verteilen. Hier kommt casacom zum Zug und schafft eine zusätzliche Infrastruktur mit Lichtwellenleitern. Auf dieser wiederum bieten wir mit streamNow das sogenannte Triple Play, also eine schnelle Internetverbindung, Unterhaltung mit Musik und Video on Demand sowie Telefonie. Mit dieser Infrastruktur lässt sich die SmartHome-Welt durch verschiedene Services erweitern. Wir sind zurzeit daran, sogenannte Living Services – zum Beispiel einen Concierge-Dienst – mit Partnerunternehmen zu entwickeln. Denkbar sind

dabei auch Dienste für den Bereich betreutes Wohnen im Alter.» Ich möchte mein Einfamilienhaus oder meine Eigentumswohnung mit casacom vernetzen. Was muss bei einer Nachrüstung beachtet werden? «Die erste Abklärung ist immer: Gibt es einen zentralen Eintrittspunkt der Datenleitungen im Haus? Wenn ja, dann lässt sich an diesem Eintrittspunkt mit dem Hauptverteiler ein Port installieren, von wo aus anschliessend die einzelnen Faserkabel in alle gewünschten Räume geleitet werden. Wir rechnen pro Link, also für die Verkabelung eines Raumes und einer im entsprechenden Zimmer installierten intelligenten Dose, mit Kosten von rund 450 Franken. Wenn kein zentraler Eintrittspunkt der Datenleitung besteht, ist eine intelligente Vernetzung meist immer noch problemlos möglich. Im Einzelfall muss allerdings die Verlegung von Faserkabeln geprüft werden.» Mit welchen Themen sollten sich Bauherren von Wohnbauten in Bezug auf die Vernetzung beschäftigen? «Hier lautet die wichtigste Frage: Wie binde ich mein Gebäude an das Datennetz an? In welcher Form später die Erschliessung im Gebäude geschieht, ist erst einmal nicht so entscheidend. In den grösseren Schweizer Städten ist der Anschluss an das Glasfasernetz durch die Swisscom abgedeckt. Ausserhalb der Städte aber, in ländlichen Regionen, liegt es oft an der Bauherrschaft, mit den Infrastrukturanbietern vor Ort das Gespräch zu suchen, insbesondere bei Neubauten, die weniger als fünfzig Wohnungen umfassen. Aber auch hier gibt es verschiedene erprobte Lösungsansätze.» Wie sieht für Sie eine intelligente Bürovernetzung aus? «Der intelligente Arbeitsplatz ist weit gediehen. Im Bereich der Bürovernetzung können wir jetzt Fiber to the Desk anbieten. Hier wird eine einzelne Glasfaser bis zum Schreibtisch der Mitarbeitenden geführt. Eine von casacom entwickelte Steckerleiste – der sogenannte Fiber Desk – bietet Anschlüsse für das Büronetzwerk und das Internet sowie mehrere USB-Adapter, um beispielsweise ein Smartphone zu laden. Gleichzeitig ist der intelligente Arbeitsplatz digitalSTROM-fähig, und es besteht die Möglichkeit, verschiedene Gebäudefunktionen wie das Licht oder die Rollläden direkt vom Arbeitsplatz aus zu steuern.»

mivune

digitalSTROM

Informationen

Der BTPZ ist das Zentrum für nachhaltige und intelligente Gebäude- und Energietechnik im Wirtschaftsraum Zürich. Er dient als Plattform für die gemeinsame Entwicklung und Vermarktung von Lösungen, Produkten und Dienstleistungen in der Vernetzung, Digitalisierung, im Streaming sowie in der Gewinnung, Speicherung und effizienten Nutzung von Energie. Er fördert strategische Kooperationen zwischen jungen und etablierten Unternehmen, Organisationen und Hochschulen. Start-ups profitieren vom Technologietransfer, Coaching, Netzwerk und von der Infrastruktur am Standort Zürich-Schlieren. Als Verein organisiert, hat der BTPZ seinen Sitz an der Brandstrasse 33 im neuen Stadtteil amRietpark.

mivune entwickelt innovative Softwarelösungen für die Gebäudetechnik. Als OEM-Partner stellt die mivune AG Unternehmen der Beleuchtungs-, Beschattungs-, HLKS-, erneuerbare Energie- bzw. Sicherheitstechnik- und Automationsbranche ein einzigartiges Betriebssystem zur Verfügung. Dieses ermöglicht dank seinem modularen Aufbau individuelle Lösungen, die sich dem Lebenszyklus der Gebäude jederzeit anpassen. Über offene Schnittstellen (APIs) kommunizieren die Managementsysteme sowohl mit den unterschiedlichen Ebenen der Gebäudetechnik als auch systemübergreifend. Neben dem Betriebssystem bietet mivune Applikationen an, mit denen die Infrastrukturen in Nutzbauten vernetzt und intuitiv bedienbar werden.

Die digitalSTROM AG bietet mit digitalSTROM eine Lösung für intelligentes Wohnen und bringt den digitalen Lifestyle in jedes Zuhause. Das Smart-Home-System vernetzt sämtliche elektrischen Geräte im Haushalt über die bestehende Stromleitung, sorgt für deren reibungsloses Zusammenspiel und integriert dabei auch Breitbandgeräte. Die Basis ist eine patentierte, intelligente Lüsterklemme mit integriertem Chip. So entsteht eine Infrastruktur, welche die Möglichkeit bietet, beliebige Anwendungen, Produkte und Dienstleistungen anzubinden. Gleichzeitig stellt digitalSTROM eine offene Plattform bereit, die der Kreativität für Lösungen rund um Smart Living keine Grenzen setzt. Es stehen bereits zahlreiche Anwendungen zur Verfügung.

streamNow

casacom

BS2

Informationen

Immer mehr und neuartige Applikationen und Dienste werden über das Internet angeboten. So wird das analoge Fernsehen zunehmend vom digitalen verdrängt. Die Analogtelefonie wird bereits 2016 in der Schweiz eingestellt. Der Wunsch der Nutzer nach Time-Shift- oder Catch-up-TV, Video, Music und Radio on Demand nimmt zu. Auch das Bedürfnis nach Videotelefonie steigt. streamNow ermöglicht, diese Dienste jederzeit auf jedem Gerät – Smartphone, Tablet oder Fernseher – und frei von traditionellen Telekommunikationsanbietern zu nutzen. Dank des modularen Aufbaus lassen sich beliebige weitere Living Services in einem Portal vereinen, welche unter eigenem Brand auch von anderen Service-Anbietern für ihre Kunden bereitgestellt werden können.

Die einfache, effiziente Verteilung von Datenmengen innerhalb von Gebäuden verlangt nach intelligenten Netzwerklösungen, insbesondere auch für die Nachrüstung. Die casacom solutions AG, der Pionier für optische Vernetzungstechnologie, bietet durchgängige, kostengünstige Lösungen im GigabitBereich. Sie ermöglichen hohe Bandbreiten mittels Lichtimpulsen anstelle von elektrischen Signalen in Kupferkabeln. Im Wohnumfeld kommt vorzugsweise die Kunststofffaser zum Einsatz, als Do-it-yourself-Set oder als Wanddose. Für Unternehmen basiert die Fiber-to-the-Desk-Lösung auf Glasfasern, die ohne Spleissen eingezogen und gesteckt werden können. Das Tischmodul Fiber Desk ermöglicht die integrale Vernetzung und Organisation des Arbeitsplatzes.

BS2 entwickelt und lanciert seit nunmehr über 10 Jahren NiedrigExergie-Gebäudetechnik, die den emissionsfreien Gebäudebetrieb mit hohem Komfort ohne Kompromisse in der Architektur und ohne Aufpreis ermöglicht. Das erste Produkt, die Airbox, wird durch die Wesco AG im Schweizer Markt vertrieben. Weitere Entwicklungen sind eine hocheffiziente Turbo-Wärmepumpe, ein HybridModul als vorfabriziertes Dachelement mit thermisch-elektrischem Kollektor, eine Koaxial-Erdwärmesonde sowie ein Aktiv-Heizkraftverteiler. BS2 ist zusammen mit weiteren namhaften Industriepartnern Mitbegründerin der Allianz 2SOL, welche die Realisierung des gleichnamigen Systems für emissionsfreies Wohnen in Neubauund Sanierungsprojekten vorantreibt.

Informationen www.btpz.ch

www.streamnow.ch

www.mivune.com

www.casacom.ch

www.digitalstrom.com

www.bs2.ch

147 Halte r b ete i ligu n ge n

Building Technology Park Zurich

IMPRESSUM KOMPLEX

Das Magazin der Halter AG NR. 8 / 2015

Herausgeber und Redaktionsanschrift Halter AG Hardturmstrasse 134 CH-8005 Zürich T +41 44 434 24 00 www.halter.ch

Heftkonzept und Redaktionsleitung Christine Marie Halter-Oppelt

Gestaltungskonzept und Art Direction C2F Communication Design, Luzern Cybu Richli, Fabienne Burri, Dani Klauser

Korrektorat

Bettina Methner

148 i mpr essu m

Mitarbeiter dieser Ausgabe

Hubertus Adam, Roman Beer, Michael Egloff, Christian Erb, Stefan Fahrländer, Sabine von Fischer, Christof Glaus, Nik Grubenmann, Balz Halter, Hans Rudolf Hauri, Martin Hofer, Denis Jeitziner, Manuel Joss, Albert Leiser, Rob Lewis, Tobias Madörin, Bettina Methner, Guiseppe Micciché, David Naef, Lucas Peters, Stefan Pfister, Martin Schmid, Marco Schneiders, David Strohm, Joël Tettamanti, Raimund Rodewald, Christian Verasani, Reto Westermann, Sandra Wetzel

Titelbild

Haus der Religionen und Zentrum Europaplatz, Bern, Rob Lewis

Trennbilder Seite 121 / 122

Bürogebäude Wiesenstrasse, amRietpark, Schlieren, Tobias Madörin

Auflage

13 000 Exemplare

Lithografie

Team media GmbH, Gurtnellen

Druck

Somedia Production, Chur

Buchbinderei

Scherrer AG, Urdorf

Hinweis

Ein Nachdruck ist nur mit Genehmigung der Redaktion möglich. Die Nennung von Fotografen erfolgt nach bestem Wissen. www.halter.ch/publikationen

Das Magazin «Komplex» wurde im Projekt mit ClimatePartner CO2-kompensiert, also klimaneutral gedruckt. www.climatepartner.com Druck ID: 53466-1504-1002 Printed in Switzerland

www.halter.ch

1 Architektur

Nr. 8 — 2015

K O M P L E X

Nr. 8 — 201 5 Das Magazin der halter Ag

Haus der Religionen — Zentrum Europaplatz — Hybride Häuser Mall of Switzerland — Ein Hochhaus für das Zwicky-Areal — Wohnen mit Services

K O M P L E X