Välbesökt ost- och korvprovning

UTFÄRD TILL Mercado del Queso i Torre del Mar, öster om Málaga, där ost och korv från hela provinsen fanns att smaka och köpa.

Denna typ av marknad ordnas på många håll under året, den kanske mest kända i Teba, som ligger i inlandet norr om Málaga, i oktober.

AV MADELEINE ÖBERG

BOPLATS SPANIEN bostadsexperten

Varför står det olika

m² på min bostad i fastighetsregistret och skatteregistret?

När en mäklare ska lägga ut en bostad till försäljning måste denne givetvis få in all relevant information om bostaden.

Hur ska man annars kunna göra ett korrekt prospekt och visa potentiella köpare en riktig beskrivning av bostaden?

TEXT CHRISTOFER FOGELBERG

Tyvärr slarvas det helt enormt med detta. Detta trots dryga böter för mäklare som inte sköter sitt jobb ordentligt. Grundregeln är att köparen ska ha tillgång till all information för att kunna ta sitt beslut. Vilken information mäklaren måste tillhandahålla styrs i Spanien som helhet av lagen RD 515/1989 och vissa autonoma regioner har komplementerande lagstiftning, t.ex. i Andalusien som har Decreto 218/2005. Dessa lagar är till för att skydda konsumenterna.

Många gånger ser jag annonser där mäklarna skrivit fel m² då de tagit ”genvägen” via skatteregistret (Catastro) istället för att ta ut informationen från fastighetsregistret (Registro de la propiedad). Kanske för att det är snabbt och gratis att få ut infon från skatteregistret medan det är lite krångligare och kostar pengar att få ut informationen från fastighetsregistret.

Men – kan det då stå olika m² för samma bostad i de olika registren? SVAR JA. Och nästan alltid.

Ingen offentlighetsprincip

För en skandinav låter det ju helt oförståeligt. Två register som har olika information? Men tänk på att Spanien inte har traditionen av en offentlighetsprincip som i Sverige, och att all information är skyddad och ”hemlig”. Så den traditionen visar sig här i all sin glans.

För en mäklare är det obligatoriskt att kolla upp hur bostaden är beskriven i fastighetsregistret och det är det som ska vara grundlag för annonsering. (Ofta hittar vi fel även i fastighetsregistret och kan då hjälpa säljaren att fixa eventuella problem och göra dem kända innan bostaden annonseras).

Skatteregistret har normalt helt annan information eftersom de byggt upp sitt register på flygbilder och uppskattningar. Det låter helt tokigt och det är det också, men dock sant.

Ett vanligt exempel äldre villor som byggt en pool någon gång på 80- eller 90-talet. Ofta gjordes det utan bygglov och blev inte registrerat i fastighetsregistret. Men det syns i skatteregistret eftersom poolen synts på flygbilder och då blivit inregisterat, så att myndigheterna kan ta ut skatt på det. När en mäklare upptäcker problem kan denne rådge säljaren om hur man registrerar korrekt inför försäljningen så att köparen inte får problem.

Ingen samkörning

Men varför kan de inte bara samköra systemen? 2015 infördes en lagändring som gör det möjligt och i teorin ska de kunna kontakta varandra. Men ansvaret att se till att det händer lades på ägaren av bostaden, så det är i princip inget som händer automatiskt. Det finns olika processer att göra det hela på beroende på i vilket register felet är, om skillnaden rör sig om mer än 10% av ytan etc. I princip kan vi säga att ju större fel desto mer kommer det att kosta att fixa det.

Men för att sammanfatta så är det fastighetsregistret som är den information som lagligen måste användas i marknadsföringen, inte informationen i skatteregistret. När det finns skillnader så kan mäklaren göra säljaren uppmärksam på det och om det är fel i fastighetsregistret är det en god ide att börja processen för omregistrering direkt. Tyvärr får många nu ”sota för” de slarv som gjorts för länge sedan. Men även om hela denna omställning tar tid så är det i det långa loppet positivt.

Skatteregistret har på senare år gjort framsteg så att registrerade mäklare t.ex. kan se alla försäljningar; vilket pris de sålts för och när, vilket hjälper oss i våra värdering ar av bostäderna.

Kanske vi får se en automatisk samkörning av registren så småningom – men det blir helt säkert ägarens ansvar att bekräfta ändringar na och, givetvis, betala för proceduren.

OM FÖRFATTAREN!

Christofer Fogelberg, spansk mäklare sedan 2001 och medlem i mäklarsamfunden API, GIPE och AIPP. Han driver sedan 2003 StartGroup Real Estate med tre kontor på Solkusten. I november 2018 invald som advisory director för Association of International Property Professionals, AIPP. För mer info startgroup.com