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¿Por qué la aplicación de técnicas de mantenimiento predictivo en Facility Management?

Hacer malabarismos con las responsabilidades diarias asociadas con la administración de propiedades comerciales, industriales y residenciales no es una tarea fácil. Además de manejar las quejas de los usuarios e inquilinos de manera regular, desde fallas de infraestructuras, calefacción y aire acondicionado hasta problemas de humedad y calidad del aire, las averías parecen ocurrir en los peores momentos posibles. Las consideraciones clave para los administradores de propiedades incluyen la reducción de los costos operativos mediante la optimización de la eficiencia energética, mantenimiento correctivo, preventivo y la seguridad de una instalación y sus ocupantes, la minimización del tiempo de inactividad y el cuidado de equipos e infraestructura costosa.

La prevención de daños a la propiedad causados por un mal funcionamiento de HVAC debe ser una prioridad. Las averías de los sistemas HVAC son una de las principales causas de estrés para los administradores de propiedades. La falla de HVAC en edificios comerciales, industriales y residenciales puede tener consecuencias financieras significativas debido al tiempo de inactividad prolongado para reparaciones y la interrupción que puede causar a las empresas.

El mantenimiento regular de HVAC es esencial para evitar el alto costo del tiempo de inactividad y las reparaciones asociadas con el mal funcionamiento del sistema. Aunque existen ligeras variaciones en la infraestructura de HVAC de un edificio e infraestructura industrial, uno de los problemas más comunes que resultan del mal funcionamiento es la degradación de la calidad del aire. Otros problemas comunes relacionados con el mal funcionamiento del HVAC incluyen olores, flujos de aire inconsistentes, fugas de refrigerante, conductos sucios, problemas de lubricación y desperdicio de energía. Si no se controlan, las fallas en los sistemas de calefacción y refrigeración pueden provocar fugas de agua, lo que a su vez puede resultar en paredes, techos y pisos dañados. Además, una máquina de bajo rendimiento consume más energía que un equipo en condiciones óptimas de trabajo, lo que genera costos más altos y dolores de cabeza adicionales. Tener redundancias integradas en los sistemas HVAC puede prevenir escenarios en los que la avería de una máquina conduce a una falla total del sistema.

Hoy en día, muchos administradores de propiedades e instalaciones tienen acceso a sistemas de automatización de edificios (SAE). Si bien la automatización de edificios es una herramienta sólida para monitorear los controles centralizados de un edificio, esta proporciona los datos detallados necesarios para que los administradores de propiedades tomen decisiones sobre el mantenimiento de equipos. Tratar de recopilar información a través de este método superficial a menudo conduce a resultados no concluyentes y sesgados, ya que las métricas pueden verse bien en el papel, pero, en realidad, no tienen sentido.

Por lo tanto, es esencial emplear métodos de mantenimiento predictivo (PdM) junto con SAE para obtener una dirección procesable. Figura 1.

Figura 1. Aplicación monitoreo de vibraciones en edificios

Figura 2. Utilidad operativa mantenimiento predictivo, Amendola. L, 2003

PdM es un plan de mantenimiento basado en información en tiempo real derivada del monitoreo basado en condiciones, lo que resulta en una mayor confiabilidad del equipo y una mejor planificación. Este enfoque permite que una máquina o infraestructura se controle y se diagnostique a sí misma a través de un dispositivo conectado que recopila, los datos de sensores a través de técnicas como ultrasónicos, vibración, termografía e infrarrojo. Usando algoritmos de machine learning, los datos se analizan y luego se pueden realizar las reparaciones y reemplazos apropiados.

Donde el mantenimiento preventivo ha sido tradicionalmente la columna vertebral del monitoreo de HVAC en empresas e industrias, el mantenimiento predictivo es cada vez más frecuente. El mantenimiento preventivo es un plan basado en un cronograma en el que el mantenimiento se lleva a cabo a intervalos establecidos de tiempo para las revisiones de rutina, no tiene en cuenta el desgaste de los activos, que puede provocar un mantenimiento excesivo o fallas en la máquina e infraestructura. Si bien este método hoy en día no es rentable como se muestra en la Figura 2. El PdM aumenta la vida útil de los activos y reduce el tiempo de inactividad no planificado. La tecnología predictiva permite la detección temprana de fallas a través de pruebas, diagnósticos y machine learning para identificar y prevenir fallas del sistema HVAC y, en consecuencia, disminuir el tiempo de inactividad del centro de datos.

Buenas Practicas

Los administradores de propiedades pueden aprovechar las tecnologías que cada día están en evolución, las mismas que brindan métodos más rentables para reducir las fallas del sistema. Los edificios equipados con SAE permiten a los administradores de las instalaciones supervisar varios edificios y niveles de piso desde una posición estratégica, pero PdM es la clave fundamental cuando se trata de mantener un sistema de HVAC óptimo para proporcionar un entorno seguro y saludable para los ocupantes de un edificio, reduciendo el tiempo de inactividad y disminuyendo el funcionamiento y los costes.

Dr. Luis (Luigi) Amendola, Ph.D

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