De Financier

Paul Visscher: lener van het eerste uur

Folkert Eggink

Algemeen directeur Mogelijk Vastgoedfinancieringen

Van alternatief naar mainstream

Alstublieft! Wat u nu in handen hebt, is onze jongste special over vastgoed en financieren. We vinden het een eer om u – ook in dit tumultueuze jaar – weer te mogen verrassen met een speciale bijlage, over een thema dat voor mkb-ondernemers en vastgoedbeleggers hotter is dan ooit.

Extra bijzonder: deze special markeert een speciaal moment. Het is namelijk zeven jaar geleden dat wij ons bedrijf begonnen. Daarmee gaven we onbewust het startschot voor een sterke groei van het fenomeen alternatieve financieringen. Sinds 2018, het jaar dat Stichting MKB Financiering cijfers over de markt heeft bijgehouden, is de markt voor non-bancaire mkbkredietverstrekkingen fors gegroeid: gemeten naar aantal transacties is nu al 27 procent van de mkb-leningen onder een miljoen nonbancair. Een trend die de komende jaren door lijkt te zetten.

De oorzaak? Alternatieve financiers kunnen een ondernemer snel en overzichtelijk financieren, waar banken zich juist terugtrekken. Grootbanken zitten niet meer te wachten op het beoordelen, afhandelen en beheren van tienduizenden “kruimelleningen” voor mkb’ers. De banken laten die rol steeds meer varen. Ze laten het aan de markt – aan ondernemers zoals u en wij.

Gelukkig, dat lukt! Ik durf de stelling wel aan dat het in de afgelopen zeven jaar te danken is aan de opkomst van nonbancair financieren dat het Nederlandse mkb, de motor van onze economie, kon blijven draaien. Waar financiering door de banken steeds langer duurde en steeds lastiger werd, begon kapitaal – de brandstof voor de economie – uit andere bronnen alsmaar soepeler te stromen. En dat is maar goed ook.

Het aanbod van snel non-bancair kapitaal is de laatste jaren fors gegroeid. In allerlei vormen: van family,friends& fans , crowdfunding, leasing, factoring en microkredieten tot business angels, private equity, direct lending, kredietunies en participatiemaatschappijen. En natuurlijk

COLOFON

Dit is een commerciële bijlage van FD Mediagroep.

Lenen zonder bank: de opmars van het alternatief

De non-bancaire financieringsmarkt is na zeven jaar nagenoeg volwassen. Hoe is dat zo gekomen? Een reconstructie mét toekomstvisie.

‘Zonder non-bancaire financiering verliest Nederland een enorme groeipotentie’

peer-to-peerleningen en fondsen voor ondernemers onder elkaar, waarmee wij de afgelopen jaren zoveel geldleners en -verstrekkers verder hebben kunnen helpen. Met inmiddels 1,2 miljard euro aan verstrekte financieringen zijn we in non-bancaire vastgoedfinanciering de grootste, terwijl ons aantal transacties nog altijd fors groeit: in het eerste kwartaal van 2023 met 25 procent ten opzichte Q1 2022.

In de economische heksenketel van dit moment – met oorlog, hoge inflatie, stijgende lonen, dure energie, oplopende rentes en aflopende coronasteun – is het interessant om te zien hoe we, als ondernemers onder elkaar, optimaal kunnen samenwerken. Hoe gaan we nieuwe kansen spotten en benutten? Dat maakt deze tijd vooral een periode van heroriëntatie. Veel mkbondernemers moeten opnieuw hun koers bepalen en hun marges zeker stellen. Projectontwikkelaars moeten met de nieuwe regels voor middenhuur en de rente- en financieringslasten hun plannen aanpassen of heroverwegen. Vastgoedbeleggers zullen hun portefeuille tegen het licht houden van de nieuwe regels rond middenhuur en box 3, en moeten bepalen wat ze doen bij afloop van huurcontracten of financieringstermijnen – doorgaan of uitponden? Feitelijk zullen alle spelers in de markt hun positie opnieuw bepalen. We zien dagelijks gelukkig dat veel ondernemers deze heroriëntatie goed oppakken en bij ons komen voor het financieren van het pand waarin zij kansen zien en hun bedrijf gaan laten groeien.

Mijn inschatting voor dit jaar en daarna? De toekomst kan ik niet voorspellen. Maar hoe mooi zou het voor de BV Nederland zijn als het in 2025 voor ondernemers normaal is om hun financiering ook buiten de bank te overwegen? En dat wellicht al de helft van alle mkb-financieringen op die manier wordt georganiseerd? Dan kunnen we met trots constateren dat ‘alternatieve financiering’ binnen tien jaar na onze entree op de markt, zeker voor het mkb, mainstream is geworden.

De redactie van het Financieele Dagblad is niet verantwoordelijk voor de inhoud.

MANAGING EDITOR Matthijs Rijlaarsdam

PRODUCTIE Evelyn Blazer

REDACTIE Leonard van den Berg, Nikki Guichelaar en Anne-Marie Streng

BEELD Maarten Noordijk, Vijselaar en Sixma en Rogier Veldman

ART-DIRECTION & INFOGRAPHICS Hans Spoelman

DRUK Rodi Media, Diemen

Deze bijlage is tot stand gekomen met behulp van de Branded content- en Sponsoringafdeling van FD Mediagroep.

Coverillustratie: Vijselaar en Sixma

Stichting MKB Financiering volgt de ontwikkelingen binnen de alternatieve financieringsmarkt op de voet. Voorzitter Ronald Kleverlaan duidt de groei van deze markt aan de hand van zes stellingen.

‘Dit pand is ook mijn pensioen’

Leidekker Paul Visscher liep onverwacht tegen zijn droompand aan. Maar de financiering bleek meer voeten in de aarde te hebben. 'De bank wilde pas praten als ik drie jaar bedrijfsresultaten kon overleggen.'

Hoe kijkt de AFM naar alternatieve financiers?

Nu doorpakken: 7 waardevolle inzichten voor vastgoedbeleggers

Ondanks alle hectiek op de markt zien vastgoed- en beleggingsexperts ook in deze tijd nog veel kansen.

Column Jelmer Baukema

Advocaat-partner bij Van Doorne

‘Ik wil het gevoel hebben aan het roer te zitten’

Na een zoektocht langs verschillende beleggingsopties

helpt investeerder

Klaas Collet nu ondernemers aan vastgoedfinanciering.

'Dit past bij mijn profiel.'

Nawoord Annemieke

Schoonderwoerd

Medeoprichter en partner bij Mogelijk

‘Veel mkbondernemers moeten opnieuw hun koers bepalen en hun marges zeker stellen’

Zeven jaar non-bancair financieren

Lenen zonder bank: de opmars

Sinds 2016 is het aantal mkb-financiers explosief gestegen. Naarmate de grootbanken zich – door de veranderende markt en eisen van de ECB – terugtrokken, schoten alternatieve financiers als paddenstoelen uit de grond. Nu, zeven jaar later, is die markt nagenoeg volwassen. Een reconstructie mét toekomstvisie.

Tekst: Leonard van den Berg en Rob Stallinga

De bankencrisis van 2008 herinnert elke ervaren bankier zich nog als de dag van gisteren. Maar ook nu, vijftien jaar later, zijn de gevolgen voor de financiële wereld nog altijd nadrukkelijk aanwezig.

Zo zouden non-bancaire vastgoedfinancieringen niet zo’n grote rol spelen in de huidige financieringsmarkt als die crisis nooit had plaatsgevonden.

De sterke groei van die non-bancaire vastgoedfinancieringen begon zo’n zeven jaar geleden, toen de rook van de bankencrisis was opgetrokken en de Basel IV-voorstellen werden geïntroduceerd om de kapitaalposities van banken te versterken. De vastgoedmarkt was ondertussen booming en dus werd er flink geïnvesteerd. Gevolg: er was steeds meer krediet nodig. De banken stonden echter nog te trillen op hun benen, en inmiddels onder zware controle van toezichthouders.

PHILIP ZWART

‘Veel vermogende particuliere beleggers zagen wel brood in het verstrekken van vastgoedleningen met een rente die flink boven dat van de banken lag. Wat de banken doen, kunnen wij ook, zo was de gedachte. Geld werd dan meestal in een fonds gestopt dat vervolgens werd uitgeleend. Dan heb je het over vele miljoenen.’ Aan het woord is Philip Zwart, een van de specialisten die de opkomst van alternatieve financiering in Nederland van dichtbij meemaakte. Sinds 2017 werkt hij als Executive Director Debt & Structured Finance voor CBRE, waar hij met negen specialisten fulltime werkt aan het financieren van commercieel vastgoed. ‘Dat wil zeggen: vastgoed waar inkomsten uit komen door verhuur. Dat kunnen woningen, winkels of andere objecten zijn.’

Divers palet aan financiers

Zwart werkt samen met een rijk palet aan financiers, dat de laatste jaren snel diverser werd; banken, family offices, pensioenfondsen, maar ook high-net-worth individuals die hun geld aan het werk willen zetten. Naarmate de bedragen hoger worden, komen er volgens Zwart ook meer internationale partijen om de hoek kijken. ‘Ik ben nu bijvoorbeeld bezig met het adviseren van een grote investeerder uit het MiddenOosten.’

Naast zijn werk voor CBRE is Zwart alweer tien jaar als zogenaamde fellow verbonden aan het Real Estate Center van de Nyenrode Business Universiteit. Daar verzorgt hij colleges en workshops aan studenten, vastgoedtaxateurs, vastgoedfiscalisten, vastgoedbeleggers, accountants en projectontwikkelaars.

Overbruggingskrediet

Die nieuwe markt van alternatief krediet moest nog wel volwassen worden, waardoor het niet heel eenvoudig zijn weg vond in de vastgoedmarkt. De gevraagde rente, die in het begin driehonderd basispunten boven dat van

de grootbanken kon liggen, was weinig aantrekkelijk.

‘Het ging in eerste instantie vooral om het financieren van overbruggingskrediet, veelal kortlopend. Omdat een projectontwikkelaar bijvoorbeeld even heel snel geld nodig had’, vertelt Zwart.

Terwijl alternatieve financiers volgens Zwart vooral in kansen denken, hebben banken meer oog voor de risico’s. Het verklaart waarom een bankkrediet minder snel is geregeld.

‘Een klant, zeker een nieuwe klant, moet eerst door heel veel hoepels springen. Bij alternatieve financiers kan een krediet in een paar weken worden geregeld. Dat is een groot voordeel.’

Daarbij houden deze alternatieve geldschieters volgens Zwart de risico’s goed onder controle. ‘Zij kennen de markt en weten heel goed wat ze doen.’

Die kennis van de vastgoedmarkt was in de jaren 2018 en 2019 een stuk minder belangrijk. Met rentes die naar nul gingen kon de vastgoedmarkt maar één richting op: omhoog. Dat was precies wat er gebeurde. Zwart: ‘Voor die groei was veel krediet nodig. Dat alternatieve financiers meer rente vroegen dan de banken was tijdens de hausse een minder groot probleem.’ Onderwijl zorgden de banken volgens Zwart prima voor zichzelf. ‘Terwijl zij het beste vastgoed financierden, mochten alternatieve financiers het doen met een kantoorpand op een C-locatie. Voor dat grotere risico kregen alternatieve geldschieters een hogere rente. Een prima deal.’

Veel transacties, weinig volume Exacte cijfers over de omvang van de non-bancaire vastgoedfinancieringsmarkt zijn moeilijk te krijgen, zelfs voor Zwart. ‘Het zijn vaak toch de kleinere leningen onder de tien miljoen euro. Daardoor is het aantal transacties weliswaar heel groot, maar het totale volume in euro’s lager.’

De Nederlandse banken vinden het geen probleem om voor de kleine leningen de markt aan anderen te laten, meent hij. ‘Door de strenge wet- en regelgeving kost een bancaire lening tot een miljoen euro voor een bank net zoveel werk als een grotere lening. Dan richten zij zich liever op de grotere bedragen. Dat levert in verhouding meer op.’

Met dat strenge toezicht hebben private lenders, zoals die bijvoorbeeld door partijen als Mogelijk, NLInvesteert of Annexum worden samengebracht, minder te maken. Daardoor kunnen alternatieve financiers ook sneller schakelen. Kredietnemers betalen voor alternatieve financiering vaak wel een hogere rente. Daarnaast gaat het veelal om leningen met korte looptijden. Veel van de populaire brugfinancieringen hebben volgens Zwart looptijden van twee tot drie jaar. Ook andere alternatieve financieringsvormen zoals acquisitiefinanciering en

PHILIP ZWART

Executive Director Debt & Structured Finance, CBRE

EDWIN TEN CATE

Directeur Franchise NL, Credion Associatie

MAARTEN DONKERS

Hoofd Research & Strategie, Rabobank Real Estate Finance

Illustratie: Vijselaar & Sixma

opmars van het alternatief

overbruggingsfinanciering – hierbij kan de rente worden meegefinancierd en wordt de totale renterekening na afloop betaald – zijn veelal kortlopend. Voor langlopende financieringen is de hogere rente die non-bancaire financiers rekenen voor de meeste leners te hoog. De korte looptijd betekent voor de kredietnemer bovendien dat er weer relatief snel moet worden afgelost of geherfinancierd. Als de markt er dan minder goed bijligt en de rente is ook nog eens flink gestegen, dan is er een probleem. 'Aan de andere kant zijn de aflossingsvereisten veel gunstiger bij non-bancair, waardoor de ondernemer in zijn cashflow goed uitkomt.'

Stilgevallen vastgoedmarkt

Voor non-bancaire kredietverstrekkers zijn de risico’s volgens Zwart minder groot. ‘Als je niet boven de zestig tot zeventig procent financiert, dan heb je dertig tot veertig procent marge in de waarde van het onderpand. Dat zit comfortabel op een asset, die momenteel tussen de zes en acht procent rente oplevert. Een Nederlandse bank vraagt voor een vijfjaarslening circa vijf procent. Ook de mezzaninelening, die alternatieve financiers tegenwoordig inzetten, is niet al te risicovol.

Daarbij financiert een bank bijvoorbeeld zestig procent van de gekochte waarde, waarbij een alternatieve financier nog eens tien tot twintig procent in een achtergestelde lening voor zijn rekening neemt. De tien tot twaalf procent (zonder fees) die alternatieve financiers daarbij vangen, weegt op tegen het negatieve scenario dat de kredietnemer in gebreke blijft terwijl het onderpand fors in waarde is gedaald.’

Inmiddels raken de oplopende rente en dalende vastgoedprijzen ook de markt van non-bancaire vastgoedfinancieringen. ‘De commerciële vastgoedmarkt is bijkans stilgevallen’, zegt Zwart. ‘Verkopers vragen honderd, maar kopers willen niet meer dan tachtig betalen.’ Wel signaleert hij nog activiteit in een specifiek deel van de markt die banken links laten liggen, namelijk de markt van de kleinere bedragen. Zwart hoopt dat de rente na de zomer stabiliseert, zodat iedereen weet waar die aan toe is.

EDWIN TEN CATE

Edwin ten Cate (52) is sinds 2019 werkzaam bij Credion Associatie, tegenwoordig als directeur Franchise NL. Hij stuurt de ruim vijftig vestigingen aan met ongeveer honderd adviseurs en onderhoudt nauw contact met ruim honderd financieringspartners. Credion is met 22 jaar de oudste en grootste onafhankelijke intermediair voor bedrijfs- en vastgoedfinancieringen. Het bemiddelt jaarlijks tussen de anderhalf en twee miljard euro aan financieringen voor enkele duizenden klanten.

Vastgoedfinanciering was voor Credion tot voor kort een duidelijke groeimarkt, maar is recent flink teruggevallen door allerlei externe en marktfactoren. ‘Tijdens de hoogtijdagen was vastgoed goed voor zeventig procent van onze handel, dat is inmiddels teruggelopen tot vijftig procent van alle financieringen. Geen probleem, we concentreren ons dan op andere financieringsvraagstukken. Wij zijn altijd gebaat bij enige reuring in de markt. Als geld niet eenvoudig te verkrijgen is, versterkt dat onze rol. We willen maatwerk leveren’, vertelt Ten Cate, die zelf in het verleden voor ABN AMRO veel in vastgoed heeft geadviseerd.

Bancair vs. non-bancair

Niet dat Credion een lange geschiedenis heeft in vastgoedfinancieringen: die propositie begon pas te groeien nadat het zo’n zeven jaar geleden als een van de eerste partijen ging schakelen met Mogelijk. Ten Cate: ‘Daarvoor deden we hoofdzakelijk reguliere bedrijfsfinancieringen inclusief vastgoed voor eigen gebruik, maar door de hausse van de laatste jaren waren er collega’s die nagenoeg fulltime met vastgoed bezig waren.’ Volgens Ten Cate kwam er een

hoop lucht in de markt, die er nu langzaam weer uitloopt. Dat heeft natuurlijk te maken met de sterk gestegen rente, maar ook de onzekerheid in de vastgoedmarkt ten gevolge van onduidelijke overheidsregels speelt volgens Ten Cate mee. De komst van Credion in de markt van vastgoedfinanciering valt moeilijk los te zien van de ingrijpende veranderingen die deze markt heeft beroerd. Tien jaar terug verzorgden de grootbanken praktisch honderd procent van de vastgoedfinancieringen. Inmiddels is dat heel wat minder, Ten Cate schat momenteel nog zo’n zeventig procent. De rest is alternatief of, beter geformuleerd, non-bancair. ‘Maar als je kijkt naar het aantal transacties ligt de verhouding tussen bancair en non-bancair op fifty fifty. Dat gaat de komende jaren alleen nog meer verschuiven. Het zijn nu nog vooral de “kleinere” leningen die uit non-bancaire bronnen komen.’ Dat Ten Cate verwacht dat non-bancaire vastgoedfinanciering aan belang wint, komt mede door de stormachtige opkomst van fintech-partijen die zich op niches concentreren, al dan niet met behulp van AI. De diversiteit aan financieringspartijen is verder vergroot door de komst van buitenlandse aanbieders. ‘Het aantal is maal drie gegaan’, schat Ten Cate. Het hielp natuurlijk dat spaarders tot medio vorig jaar amper tot geen rente ontvingen. Zij zochten volgens Ten Cate naar nieuwe wegen om hun geld aan het werk te zetten. ‘Er is nog altijd een overschot aan geld dat een goede bestemming zoekt.’

Bont gezelschap

Het is te simpel gesteld dat de Nederlandse grootbanken de rode loper hebben uitgerold voor nieuwe alternatieve financiers, maar door de extra regels waar zij aan moeten voldoen, zijn de grootbanken volgens Ten Cate selectiever geworden. ‘De grootbanken kunnen en willen niet alles meer doen. Door minder kantoren en minder mensen is hun afstand tot de markt groter geworden. Voor veel financiers zijn er daardoor meer kansen ontstaan. Daarbij maken de grootbanken duidelijke keuzes in de bewerking van de markt; het digitaliseren van de markt met de kleinere bedragen en focus op de betere deals bij de middelgrote en grote projecten.’

Logisch dat met name mkb-ondernemers bij Credion langskomen, waar altijd wel een vestiging van in de buurt is. Wat deze ondernemers volgens Ten Cate tegenwoordig vooral zoeken, is duidelijkheid en communicatie. ‘De datum van het passeren van de hypotheekakte is bekend. Daar moet naartoe worden gewerkt. Voor snelheid, duidelijkheid en heldere communicatie wil de klant best wat extra rente betalen, mits er maar tijdig gerekend kan worden.’ Juist die snelheid is volgens Ten Cate de grote kracht van non-bancaire financiers. ‘Zij werken doorgaans met korte en overzichtelijke procedures en tijdlijnen. Dat werkt gewoon goed. Daarbij, zeker jonge ondernemers hebben helemaal geen zin om zelf nog naar een financieringspartij te gaan en vragen assistentie aan een Credion-adviseur. Ja, het is zeker ook een generatieding.’

Eerbare proposities

Het is tegenwoordig ook geen sinecure om door de vele bomen nog het bos te zien. Veel financieringspartijen bestaan niet veel langer dan een paar jaar. ‘De mogelijkheden om financiering aan te trekken zijn veel groter geworden. Tien jaar geleden waren het de drie grootbanken en een verdwaalde crowdfunder. Toen was het nog overzichtelijk’, lacht Ten Cate. Die verdwaalde crowdfunder weet zich tegenwoordig in goed en groot gezelschap, met name waar het gaat om vastgoedfinanciering. Mogelijk is volgens Ten Cate een van de eerste partijen die deze markt is ingestapt. ‘Mede door hen is het balletje gaan rollen. Zij zijn geen crowdfunder, maar brengen belegger en lenende partij bij elkaar. Peer-to-peer, maar ook collectiever, door meerdere investeerders samen meerdere financieringen te laten verzorgen, binnen een fondsstructuur.’

Inmiddels staat Mogelijk niet meer alleen. Ook spin-offs van grootbanken zijn volgens Ten Cate tegenwoordig actief om bijvoorbeeld vastgoed voor eigen gebruik te financieren. Credion staat daar onafhankelijk in. ‘Welke financier wij adviseren, is afhankelijk van de wensen van de klant. Maar wij hebben wel een sterke voorkeur voor landelijk werkende partijen. En uiteraard moet de propositie eerbaar zijn.’

Duurzaamheid

Ook al lijkt de grootste vastgoedhausse voorbij, toch valt er nog genoeg te financieren. Met name de herfinancieringsmarkt staat momenteel vol in de spotlights.

Ten Cate: ‘Bestaande financieringen worden tegen het licht gehouden. Portefeuilles worden geoptimaliseerd. Tegelijkertijd verkopen steeds meer “pensioen-particulieren”

hun vastgoed om bijvoorbeeld obligaties te kopen.’ Het advies van Ten Cate aan vastgoedfinanciers en -beleggers blijft: spreiden, spreiden, spreiden. ‘In locatie, type vastgoed, looptijden van de schuld en rente et cetera.’

Daarnaast zal veel aandacht de komende jaren gaan naar financiering van verduurzaming en renovatie van vastgoed. Vooral de grootbanken zetten volgens Ten Cate sterk in op duurzaamheid. ‘Ook voor het optimaliseren van de eigen portefeuilles. Ik snap dat wel. Ze moeten hun portefeuilles op orde hebben.’

Wachten op de shake-out

Een andere trend is de toenemende rol van techniek in de markt van vastgoedfinanciering. Ten Cate: ‘In de herfinancieringsmarkt biedt slimme techniek de mogelijkheid om vastgoed te taxeren op basis van modellen zonder dat er nog taxateurs nodig zijn. Dat scheelt tijd en geld. Ook zijn op basis van meer data betere analyses mogelijk.’ Een glanzend algoritme staat daarbij overigens niet garant voor succes, benadrukt hij. ‘Ik heb de laatste jaren schitterende modellen voorbij zien komen die in de praktijk niet goed werkten, vaak omdat ze toch te complex waren.’ Hij verwacht de komende jaren wel een shake-out in de markt van vastgoedfinancieringen. ‘In tijden van wind mee kan elke ondernemer verdienen. Dat geldt ook voor financiers in een booming markt. Maar de komende jaren komt het aan op vakmanschap, een heldere propositie, scherp aan de wind koersen en “schoenmaker blijf bij je leest”. En ja, soms moet je dan even stilzitten als je geschoren wordt.’

MAARTEN DONKERS

Een van de grote spelers in de Nederlandse markt van commerciële vastgoedfinanciering is Rabobank met 22 miljard euro aan uitstaand krediet. Welk marktaandeel daarbij hoort, kan Maarten Donkers (53), Hoofd Research & Strategie van Rabobank Real Estate Finance, niet becijferen. ‘De markt is niet volledig transparant. Er zijn verschillende soorten kredietaanbieders, en van lang niet al deze aanbieders is bekend wat ze hebben uitstaan.’

Geen concurrent, maar toevoeging Volgens Donkers stuurt Rabobank niet aan op een zo groot mogelijk marktaandeel. ‘Wij willen een gezonde portefeuille met langetermijnrelaties met onze klanten. Na de integratie

van FGH Bank in 2016 hebben we onze portefeuille bewust afgebouwd en geoptimaliseerd. Na de realisatie van deze strategie in 2020 is de portefeuille weer licht toegenomen. We maken daarbij selectieve keuzes die in lijn zijn met onze strategie en risicoperceptie.’

Bij Rabobank vinden ze de opkomst van non-bancaire financiering geen probleem. Integendeel. ‘Nederland was traditioneel sterk afhankelijk van financiering via grootbanken. Dat er alternatieven zijn gekomen, zorgt voor meer keuzes bij klanten en voor risicospreiding. Door de opkomst van alternatieve financiers heeft de vastgoedmarkt extra kunnen groeien. De komende jaren is er behoefte aan veel nieuwbouw, dus het is positief dat de financieringstaart groter is geworden’, aldus Donkers.

Meer nog dan als concurrenten beschouwt Rabobank non-bancaire kredietverstrekkers als een waardevolle toevoeging. Donkers: ‘We opereren allemaal in dezelfde markt, maar Rabobank heeft bewust een keuze gemaakt om de portefeuille te optimaliseren en verbeteren. Dan is het waardevol dat andere partijen delen van de markt bedienen waar Rabobank zich minder op richt. Blijkbaar zien andere kapitaalverschaffers voldoende potentieel in de Nederlandse vastgoedmarkt.’ Daarbij helpt volgens Donkers ook het besef dat de Nederlandse vastgoedmarkt in vergelijking met veel andere landen vrij overzichtelijk is.

Geen alarmfase één

Donkers erkent dat de strenge kapitaaleisen ten gevolge van Basel IV Rabobank en andere banken veel selectiever hebben gemaakt in het uitlenen van geld. ‘Banken moeten simpelweg meer kapitaal aanhouden, waardoor hun concurrentiepositie minder is geworden.’ Maar veranderende regelgeving is volgens Donkers niet iets waar enkel de banken mee hebben te dealen. De fiscalisering van de huurwoningmarkt of de energielabelverplichting voor kantoren (minimaal label C) treffen ook andere partijen die geld uitlenen. ‘Het is een scala aan ontwikkelingen en daar moet elke partij de strategie op aanpassen.’

Dat de markt nu de andere kant op draait, leidt bij Rabobank niet tot alarmfase één. ‘Dat is simpelweg de conjunctuur. Een correctie is soms nodig; alleen maar groei is een utopie. Dat maakt de risico’s alleen maar groter. Rabobank trekt zich zeker niet terug uit de markt omdat de markt zich nu aanpast. We verwachten alleen wel dat er nu minder vraag naar financiering zal zijn, doordat proposities minder goed rond te rekenen zijn.’ Waar zit nog wél de kracht van Rabobank voor vastgoedfinanciering? ‘In langetermijnklantrelaties, duidelijke strategische keuzes, brede spreiding in klanten en regio’s, plus een lange historie en veel kennis van de sector.’

BAS RUTTEN

Net als Rabobank heeft die andere grootbank ABN AMRO weinig problemen met de komst van nieuwe partijen in de financieringsmarkt voor commercieel vastgoed. Dat zegt Bas Rutten (52), hoofd van het sectorcluster commercieel vastgoed, hotels en leisure bij ABN AMRO. Hij schat dat de drie grote Nederlandse banken driekwart van de financieringsmarkt van commercieel vastgoed in handen hebben. Bancaire leningen zijn volgens hem in de regel langlopender en minder risicovol dan die van alternatieve financiers.

Positief over nieuwe toetreders

Non-bancaire aanbieders vervullen in zijn ogen een nuttige functie. ‘Nieuwe toetreders verhogen de liquiditeit en dat is altijd positief voor een markt. In veel gevallen verzorgen deze alternatieve financiers een brug naar bancaire financiering.’ Minder positief is Rutten over het in zijn ogen ongelijke speelveld voor bancaire en non-bancaire financiers.

‘Concurrenten zijn van harte welkom, maar dan wel in een gelijk speelveld. Nieuwe partijen zijn veel minder gereguleerd dan de banken. Minder regulering maakt de markt minder transparant en vergroot de risico’s voor alternatieve financiers. Regulering is er immers niet voor niets. Een markt kan ook draaien, zoals we nu zien gebeuren.’ De in zijn ogen gebrekkige regulering van non-bancair krediet is volgens Rutten voor ABN AMRO de belangrijkste reden om zich voor zijn eigen klanten niet in deze markt te begeven. Toch beschouwt ook ABN AMRO non-bancaire kredietverstrekkers vooral als een toevoeging. ‘Zaken die wij om redenen niet financieren, kunnen zij overnemen’, zegt Rutten. ‘Proposities moeten wel bij ons passen. Wij willen logisch en voorspelbaar zijn. Dat is ons credo, dat geeft klanten vertrouwen. Belangrijk voor ons is het uitvoeren van de klimaatstrategie. Samen met onze klanten willen wij een duurzaamheidsslag maken. De energiecrisis heeft laten zien hoe belangrijk dat is.’

‘De komende jaren is er behoefte aan veel nieuwbouw, dus het is positief dat de financieringstaart groter is gewordenʼ

Vormen van nonbancaire financiering

Crowdfunding

Een financieringswijze waarbij gebruik wordt gemaakt van publieke financiering. Een grote groep investeerders of beleggers investeert gezamenlijk in één project of onderneming.

MKB Beurs

Brengt ondernemers en (institutionele) beleggers samen voor financiering en rendement. Het is een platform waarbij beleggers rechtstreeks kunnen investeren in mkb-bedrijven.

Direct lending

Een vorm van ondernemingsfinanciering, waarbij non-bancaire geldverstrekkers zonder tussenkomst van een bank rechtstreeks leningen verstrekken aan bedrijven. Vaak investeren meerdere geldverstrekkers samen in een fonds dat als financier optreedt.

Vastgoedfinanciering

Een vorm van zakelijke financiering waarbij vastgoed wordt gefinancierd middels een vastgoedlening waarover rente betaald dient te worden.

Factoring

Een vorm van debiteurenfinanciering. De onderneming draagt zijn debiteuren over aan een factormaatschappij. De factormaatschappij betaalt goedgekeurde vorderingen onmiddellijk uit onder inhouding van een vooraf afgesproken percentage.

Leasing

Financiering die wordt verstrekt op specifieke activa. De meest bekende vorm is autolease, maar ook andere activa zijn te lease, zoals productieapparatuur of kantoorinventaris.

Microfinanciering

Oorspronkelijk worden hiermee kleine leningen bedoeld (die voornamelijk worden toegekend aan kleine ondernemers in ontwikkelingslanden). Binnen zakelijke financiering worden financieringen tot € 250.000,- als microkrediet aangeduid.

Kredietunie

Een coöperatieve kredietvereniging zonder winstoogmerk waarin ondernemers zich per regio of per branche organiseren om elkaar geld te lenen.

Private equity

De term private equity is een verzamelnaam voor verschillende soorten investeerders die rechtstreeks of door middel van een investeringsvehikel investeren in ondernemingen. Hieronder vallen bijvoorbeeld accelerators, business angels en informal investors.

Family, friends & fans

De inner circle van een ondernemer kan, met name bij kleine, startende en jonge ondernemingen, een van de belangrijkste bronnen van financiering vormen.

Ketenfinanciering

Een verzamelnaam van allerlei financieringsafspraken tussen bedrijven onderling in de keten (leverancierskrediet).

Werknemersparticipatie

Een instrument waardoor medewerkers van een bedrijf kunnen deelnemen in (certificaten van) de aandelen van hun werkgever. De medewerkers participeren (investeren) in het kapitaal en worden op deze manier medeeigenaar.

gebruikgemaakt van de onderzoeken ‘Non-bancaire financiering’ van 2019 tot en met 2022 van Stichting MKB Financiering. Hierin is onderzoek gedaan naar crowdfunding, kredietunies, direct lending, microfinanciering, vastgoedfinanciering, lease en factoring. De overige categorieën zijn vanwege het ontbreken van passende data over 2022 of vanwege de aard van de financiering niet tot nauwelijks te onderzoeken. De cijfers in deze infographic kunnen afwijken van eerder gepubliceerde cijfers van Stichting MKB Financiering.

Ronald Kleverlaan reageert op zes stellingen

'Non-bancaire financiering

Alternatieve financieringen zijn sterk in opkomst. Zo’n vijftien procent van alle euro’s die mkbondernemers lenen (tot één miljoen) komen uit andere bronnen dan de bank. Stichting MKB Financiering volgt die ontwikkelingen op de voet, in het belang van ondernemers.

Voorzitter Ronald Kleverlaan duidt de groei aan de hand van zes stellingen.

Tekst: Leonard van den Berg

Stelling 1: De opkomst van alternatieve (vastgoed)financieringen is een zegen voor het mkb

EENS ʼOndernemers binnen het mkb zijn op zoek naar flexibiliteit en maatwerk in hun financieringen. Ze willen zich niet jarenlang committeren aan één financier, maar makkelijk kunnen overstappen of de looptijd van hun financiering aanpassen. Voor een seizoensbedrijf is het prettig als het variabel kan aflossen, gekoppeld aan de hoogte van zijn omzet. Traditionele banken kunnen geen maatwerk bieden omdat ze gecentraliseerd en gestandaardiseerd zijn. Ze zitten vast aan hun eigen systemen en Europese boekhoudregels. En dat gaat niet meer verminderen. Banken worden alleen maar groter, bewijst ook de recente overname van Credit Suisse door UBS. Nieuwe aanbieders hebben bovendien geen last van de wet van de remmende voorsprong. Ze kunnen fintech-oplossingen gebruiken die nu state of the art zijn, terwijl traditionele banken de overstap naar nieuwe technologie moeilijker maken.’

Stelling 2: Met alternatieve (vastgoed-) financieringen loop je als ondernemer meer risico dan bij een bank

ONEENS ‘We houden als Stichting MKB Financiering goed zicht op de kwaliteit van de non-bancaire financieringssector. Zo werken we met het keurmerk Erkend MKB Financier. Dat keurmerk wordt door een onafhankelijke auditor getoetst op een groot aantal eisen, onder meer rondom de gezondheid van de financiers. We toetsen non-bancaire financiers op kwaliteit van hun dienstverlening. We accrediteren ze. We kijken bijvoorbeeld of de aangevraagde financieringen ook passen bij het doel. De gedragscode die wij hanteren is strenger dan de gedragscode van de banken. Van aangesloten partijen die niet werken volgens de voorschriften kunnen we het keurmerk intrekken. En ondernemers met klachten kunnen terecht bij het

onafhankelijke KIFID; het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening.’

Stelling 3: Alternatieve financieringsvormen zijn voor het mkb onmisbaar, en dus helemaal niet meer ‘alternatief’

EENS ‘Non-bancaire financiering is echt onmisbaar. Banken zijn nog altijd de grootste financier voor het mkb, maar het neemt structureel af. Vooral algemene mkb-financieringen onder één miljoen en vastgoedfinancieringen tot vijf miljoen euro zijn voor banken minder interessant. Nieuwe aanbieders duiken in het gat dat de banken openlaten. Dat leidt tot

‘Vanuit de BV Nederland gezien verlies je zonder non-bancaire financiering een enorme groeipotentie. Je mist zelfs welvaart als ondernemers die nieuwe vormen van financiering niet weten te vinden’

concurrentie en innovatie, waardoor er meer producten komen die toegespitst zijn op wat ondernemers écht nodig hebben. Er is vooral veel vraag naar flexibiliteit in financieringen. Tot vier jaar geleden kwam je als ondernemer standaard bij de bank uit als je financiering nodig had. Inmiddels is dat anders. De sector is erg gegroeid. Wij noemen de financieringen daarom niet meer alternatief, maar non-bancair.’

Stelling 4: Over vijf jaar is non-bancair financieren de belangrijkste vorm van financieren voor ondernemers in Nederland

DEELS ‘Voor grote bedrijven geldt dat niet, maar wel voor mkb-ondernemers die tot één miljoen aan financiering nodig hebben. Ik denk dat de bank voor grote financieringen nog altijd interessant blijft, omdat banken relatief goedkoop aan geld kunnen komen. Je merkt wel dat het segment waar ze het alleenrecht op hebben steeds kleiner wordt. Je ziet al financiers opkomen die zich op specifieke doelgroepen richten. In het Verenigd Koninkrijk heb je al de halal-hypotheek. Er bestaan ook investeerders die zich alleen richten op ondernemingsteams met vrouwen aan het roer. Ook in de investeringswereld draait het om diversiteit en inclusiviteit. Het is een interessante transitie, al duurt het nog zeker tien jaar voordat het hele ecosysteem – waarin witte vijftigplusmannen bepalen wie wél of geen krediet krijgen – is aangepast.’

is onmisbaar'

‘Een kwestie van slim stapelen’

In mijn financieringspraktijk kom ik de mooiste puzzels tegen. De een nog uitdagender dan de ander, zeker sinds de grootbanken de teugels flink hebben strakgetrokken. Maar gelukkig kan er altijd meer dan je denkt.

Toen mijn klant Bram bijvoorbeeld mijn kantoor binnenstapte, kon hij zijn frustratie nauwelijks onderdrukken. Rust om te gaan zitten had hij amper; het driftige tikken van het lepeltje tegen zijn koffiekopje sprak boekdelen. Hij kwam net bij zijn vaste financier vandaan, waar hij al sinds de start van zijn bedrijf al zijn geldzaken mee regelde. ‘Het spijt ons,’ hadden ze gezegd, ‘dit gaan we niet doen. Als je dit wilt, zul je toch iets anders moeten verzinnen.’

Stoom kwam uit zijn oren. Hij vond zijn verhaal zo helder als wat én had een ijzersterke rekensom. Een no-brainer feitelijk. Wat was nu de situatie? Bram heeft al ruim 25 jaar samen met zijn broer een groothandel in groenten en fruit. Dagelijks leveren zij de heerlijkste verse ingrediënten aan restaurants en retailers in de wijde omtrek, zelfs aan sterrenrestaurants. Met vele pallets per week komen de mooiste producten hun loods in, slim gestapeld in geklimatiseerde koelcellen. En nou had de eigenaar van hun pand – dat ze al sinds de start van hem huren – aangeboden dat ze het konden kopen. Tegen een schappelijke prijs, vanwege de jarenlange relatie. Voor Bram was het ideaal: dicht aan de hoofdweg, vrijwel precies zoals hij het wilde.

Stelling 5: Zonder nonbancaire financiering loopt het mkb veel groei mis

EENS ‘De kopgroep van ondernemers weet deze vorm van financiering al te vinden. Ongeveer vijftien procent van het volume van nieuwe financieringen tot één miljoen euro wordt al non-bancair verleend. De vraag is hoe je de massa meekrijgt. Veel ondernemers hebben wel gehoord van non-bancair financieren, maar ze stappen nog niet over. De accountant heeft er vaak te weinig kennis van. Het gevolg is dat bedrijven óf teruggaan naar hun bank óf geen financiering aanvragen omdat de bank nee zegt. Zonder non-bancaire financiering verliest Nederland een enorme groeipotentie. Je mist zelfs welvaart als ondernemers die nieuwe vormen van financiering niet weten te vinden. Interessant is ook de opkomst van embedded finance. Betaalproviders als Paypal en Adyen bieden webwinkels op basis van hun betaal- en omzetgegevens een lening aan. De verwachting is dat het een miljardenmarkt gaat worden. Je kunt gelijk de vraag stellen of je als internetondernemer nog een bank nodig hebt.’

Stelling 6: Het keurmerk Erkend MKB Financier is bekend genoeg

ONEENS ‘Veel ondernemers kennen het nog niet. Bij adviseurs, accountmanagers en accountants bij banken is de bekendheid wel al hoog en dat is ook ons voornaamste

Ronald Kleverlaan is ook directeur van het European Centre for Alternative Finance aan de Universiteit Utrecht en adviseur van de Europese Commissie.

Foto's: Rogier Veldman

doel. Sinds onze oprichting in 2019 hebben we al aan zestien non-bancaire financiers het keurmerk uitgedeeld, vooral de grotere partijen in de markt. In totaal telt Nederland inmiddels ruim tweehonderd non-bancaire aanbieders. Ze zullen niet allemaal voldoen aan onze eisen, maar een groei naar veertig keurmerkhouders in twee jaar is haalbaar. Dan hebben we ongeveer tachtig procent van het marktvolume te pakken, want we richten ons vooral op de grotere spelers. De omvangvereiste voor non-bancaire aanbieders is immers minimaal tien miljoen euro per jaar aan verstrekkingen. Organisaties moeten stabiel en volwassen zijn voordat ze in aanmerking komen voor het keurmerk.’

Over Stichting MKB Financiering

Stichting MKB Financiering is opgericht door het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat en een groot aantal non-bancaire financieringsaanbieders. Het belangrijkste doel: de toegang tot financiering voor ondernemers beschikbaar houden. De stichting houdt als toezichthouder de kwaliteit van financiers in de markt in de gaten, onder meer door zelfregulering. Verder communiceert zij actief over welke vormen van non-bancaire financieringen er zijn en hoe je die als ondernemer inzet. Stichting MKB Financiering fungeert ook als initiator. Zo zet zij zich in voor meer diversiteit en inclusiviteit binnen de financiële sector.

Ronald Kleverlaan is naast voorzitter bij Stichting MKB Financiering ook directeur van het European Centre for Alternative Finance aan de Universiteit Utrecht en adviseur van de Europese Commissie.

‘Zijn ogen gleden naar het bedrag onder aan de streep. Hij glimlachte breed: ’Echt?’’

De rekensom zag eruit zoals hun fruit: kerngezond. Het ging om een aanbod van € 900.000,-, bij een taxatiewaarde van € 1.025.000,-. En een besparing aan huur van €74.100,- per jaar. Wat hield de bank dan tegen, vroeg ik nog. ‘Nou, er kwamen nog twee dingen bij’, zei hij, waarbij zijn stem daalde. ‘We willen ook een nieuwe koelinstallatie en zonnepanelen, zodat we energieneutraal kunnen werken.’ Daarmee stond er onder aan de streep opeens een bedrag van € 1.200.000,-. En dat was de huisfinancier toch te gortig, verzuchtte hij.

Snel rekende ik met hem mee. Want € 1,2 miljoen is veel geld, maar elk jaar € 75.000,- huur ook. Ik liep samen met hem de verschillende posten langs als hij met zonnepanelen bijna nulop-de-meter zou hebben. Wat zou hij dan aan energiekosten besparen? Dat deden we even snel over de duim. ‘Wat als we het benodigde kapitaal nou uit twee of drie verschillende potjes kunnen halen en dan slim stapelen’, opperde ik. ‘Je pand kunnen we non-bancair financieren met het vastgoed als onderpand. Voor je koelinstallaties kan ik een werkkapitaalfinanciering proberen te vinden. Kun je die zonnepanelen uit eigen reserves doen, zakelijk of privé, of eventueel leasen?’ Hij knikte. Snel rekende ik uit wat dat jaarlijks aan rente zou betekenen, schreef de kosten en besparingen op een A4’tje en schoof dat naar hem toe. Zijn ogen gleden via de verschillende posten naar het bedrag onder aan de streep. Hij glimlachte breed: ’Echt?’’

Binnen vier weken hadden we het rond en kon Bram het pand overnemen. Inmiddels zijn ook de koelcellen en zonnepanelen geïnstalleerd en draait zijn business weer op volle toeren. Maar nu energieneutraal en met een fors hoger rendement. Laatst kwamen we elkaar op een zaterdag hier in de stad tegen. Hij stak glunderend zijn duim op. ‘Het gaat super Daniël. Kwestie van slim stapelen.’

Daniël van Egmond

Adviseur mkb-financieringen bij Credion

Lener van het eerste uur

‘

Het pand is ook mijn pensioen’

Totaal onverwacht liep

ambachtelijk leidekker Paul Visscher tegen zijn droompand aan. Maar omdat hij maar van één jaar cijfers kon laten zien, gaf de bank niet thuis. Toch lukte het hem om een superdeal te maken. ‘Diezelfde middag nog.’

Tekst: Leonard van den Berg

Beeld: Maarten Noordijk

Wat zegt de AFM?

OP WEG NAAR

VOLWASSENHEID

Alternatieve financiers vallen buiten het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Toch publiceerde de AFM vorig jaar de “Verkenning naar non-bancaire mkb-financiering”. Woordvoerder Yolanda Bieckmann deelt de belangrijkste conclusies aan de hand van vijf vragen.

VRAAG 1. Kennen mkb’ers de details van een nonbancaire financiering goed genoeg?

'Nee, mkb-ondernemers hebben niet altijd voldoende kennis op dat gebied. Door beperkte ervaring met financieringsvraagstukken zijn kleinere ondernemers vaak afhankelijk van het intermediaire kanaal. Denk hierbij aan bijvoorbeeld financieel adviseurs. Als ze al op onderzoek uitgaan naar de werking van een financieel product, is die informatie soms lastig te vinden, lastig te begrijpen en niet altijd compleet. Dat maakt het onderling vergelijken van alternatieve financieringsproducten soms ingewikkeld.

Zeker ook omdat het een markt is met een breed aanbod.’

VRAAG 2. Bij wie ligt de verantwoordelijkheid bij het afsluiten?

‘Het belang voor de klant lijkt nog niet bij alle aanbieders centraal te staan. De AFM zag bij de verkenning in 2021 dat non-bancaire financiers de verantwoordelijkheid voor de alternatieve financiering regelmatig verleggen naar de ondernemer. Zij laten de ondernemer zelf bepalen of de financiering nodig is, hoe hoog die is en of het aflossingsschema past bij de beoogde investering. Het risico dat een ondernemer niet tijdig kan terugbetalen, komt met name naar voren in het bepalen van de prijs van de

financiering. Positief gezien: daaruit blijkt vertrouwen in het inschattingsvermogen van de ondernemer. Alleen kleine ondernemers zijn niet altijd in de positie om zelf een verantwoorde keuze te maken. Voor een ondernemer die in

‘De Stichting MKB

financieel zwaar weer zit, kan het bovendien moeilijk zijn om een objectieve afweging te maken tussen het potentieel van zijn onderneming en de risico’s die hij aangaat.’

VRAAG 3. Hoe ziet het kostenplaatje rond non-bancaire financiering eruit?

‘De kosten bij non-bancaire financiers kunnen hoger uitvallen dan bij een bankfinanciering. Dat is begrijpelijk, omdat de toegang tot kapitaal meestal duurder is. Tegenover de mogelijk hogere kosten staat dat mkb-ondernemers een flexibele financieringsvorm kunnen vinden die een bank niet kan bieden. Wel signaleerden we op basis van

Financiering houdt de kwaliteit van aangesloten

financiers in de gaten, onder meer door zelfregulering’

Paul Visscher is een vakman met een zeldzaam beroep. Als leidekker restaureert hij daken van kerken, kastelen en oude herenhuizen. In stad en provincie Groningen en zelfs tot ver in Friesland en Drenthe. Vrijwel alles wat hij doet, is bijzonder. ‘We doen veel voor de Rijksuniversiteit Groningen. En we werken regelmatig aan grote herenhuizen en restauratiepanden elders in de provincie.’

Een van zijn meest memorabele klussen: herstelwerk in de top van de Groningse Martinitoren, op ruim negentig meter hoogte! Visscher is trots dat hij aan zulke gezichtsbepalende projecten mag werken. ‘Als je een klus mooi oplevert, en iedereen kan je werk zien, geeft dat heel veel voldoening.’

Vakmensen zoals hij zijn er weinig meer, in elke provincie hooguit een paar. Daardoor komt Visscher om in het werk; zijn bedrijf groeide de laatste jaren van vijf naar acht mensen.

Oom Theo en tante Anneke

De nu 63-jarige Visscher startte al jong als leidekker, op zijn 21ste, maar startte zijn eigen bedrijf pas zeven jaar geleden. Tussendoor werkte hij als monteur en taxichauffeur in het bedrijf van zijn oom Theo en tante Anneke. Op zijn veertigste pakte hij zijn oude ambacht weer op. Eerst jarenlang voor een Groningse aannemer. Toen die in 2016 failliet ging, zag Visscher zijn kans schoon: hij nam de klanten en een deel van de inboedel over en begon vanuit huis voor het eerst zijn eigen leidekkersbedrijf, onder de naam ‘De Andere Leidekker’. 800 m2 met kantoor Werk en spullen had hij genoeg; het enige wat ontbrak, was een geschikt pand. Dat kwam een jaar later voorbij: dik 800 m2 met kantoor, opslag, werkplaats en een ruime loods. Het was een pand uit de jaren zeventig, aan de rand van de stad en direct aan de belangrijkste uitvalswegen. De eigenaren: zijn oom en tante! Die liepen inmiddels tegen hun pensioen, hadden wat vastgoed in bezit en wilden dit pand verkopen omdat de hypotheek erop afliep.

‘Tante Anneke kwam onverwacht op de koffie en zei dat ik het pand maar moest overnemen’, lacht Visscher, die totaal overrompeld was door de prachtige kans. ‘Ik wilde graag, maar vreesde dat het te duur zou zijn.’ Een taxatie pakte inderdaad stevig uit, en het lood zonk Visscher in de schoenen. Gelukkig gunden zijn oom en tante hem een voordeeltje: hij mocht het pand overnemen voor een vriendenprijs. ‘In de tien jaar dat ik voor ze werkte, hebben we veel lief en leed gedeeld. “Paul,” zei oom Theo, “neem het nou maar. Dat heb jij verdiend.”ʼ

Twee voor twaalf

Zo soepel als oom Theo en tante Anneke waren, zo stroef was de bank waar Visscher probeerde een hypotheek te regelen. ‘Ik had mijn bedrijf pas net een jaar, en kon dus maar weinig cijfers laten zien. De bank wilde pas praten als ik drie jaar bedrijfsresultaten kon overleggen.’ Visscher moest iets anders regelen. Met bloedspoed, want op 10 oktober 2017 moest de akte passeren: dan liep de hypotheek van zijn oom en tante af. Het waren stressvolle weken. ‘Overal gooide ik visjes uit’, blikt Visscher terug. Via zijn accountant kreeg hij beet. ‘Die zei: “Ga eens praten met Marcel Doornbos van Credion.”’ Op diens advies zat Visscher nauwelijks een paar dagen later in de auto van Groningen naar Breukelen, naar Mogelijk, voor een kennismakingsgesprek. ‘Want Marcel had me gezegd dat ze daar ondernemers die kapitaal nodig hebben koppelen aan ondernemende mensen met geld die wél investeren – ook waar de bank afhaakt.’

Razendsnel akkoord

Het gesprek in Breukelen ging boven verwachting. ‘Mogelijk-directeur Maarten Rövekamp en zijn collega’s hadden veel aandacht en interesse in mijn verhaal. We hadden een uurtje gepland, dat werd een hele middag! Ze vonden dat ik een prachtig beroep had en zeiden dat ze zeker een financier voor me konden vinden.’ Dat bleek geen loze belofte. Al binnen enkele dagen had ik Mogelijk aan de lijn. “Paul, we hebben een investeerder voor je gevonden, het is geregeld!” Ik wist niet hoe ik moest reageren. Dat was voor mijn vrouw en mij echt een emotioneel moment. Toen hebben we wel even een traantje gelaten.’

Renteverlaging en herfinanciering

Met een lening van € 250.000,- was Visscher goed geholpen. Op 10 oktober kon de akte passeren en was het bedrijfspand van hem. Rond 2022, toen de rente flink was gedaald en de marktwaarde van zijn onderpand fors gestegen, vroeg Visscher Mogelijk om de lening over te sluiten. ‘Omdat de loan-to-value inmiddels tot onder de vijftig procent was gedaald, was de investeerder bereid om de rente met een procent te verlagen.’ De drempel om een herziening van de financiering te vragen was laag:

‘We hadden ook prima persoonlijk contact; hij kwam weleens langs voor een kop koffie.’ Op een bepaald moment had de investeerder zelf de gelden weer nodig.

‘Mogelijk bood de akte ter overname aan op het platform en ik kreeg een opvolgende investeerder.’

Opvolging

Hoewel het wel kan, lost Visscher zijn lening niet af. ‘Als ik een goede winst draai, wil ik dat wel gaan doen. Het pand is ook mijn pensioen.’ Intussen kijkt Visscher al voorzichtig vooruit, naar overname van zijn bedrijf waar ook drie van zijn vier kinderen in werken. ‘Mijn dochter lijkt een goede gegadigde, mijn oudste zoon ook. Binnenkort gaan we om de tafel, want ik word er ook niet jonger op.’

ʼDe andere leidekkerʼ

Paul Robert Visscher (1960) wordt geboren in Groningen. Na een studie aan de land- en tuinbouwschool in Eelde gaat hij werken als vrachtwagenmonteur, totdat de dienstplicht roept. Op zijn 21ste start hij als leidekker, net als zijn broer, maar korte tijd later stapt hij over naar het taxibedrijf van zijn oom en tante, waar hij werkt als chauffeur en monteur. Op zijn veertigste pakt hij toch weer het ambacht van leidekker op. Eerst voor aannemers, sinds 2016 zelfstandig en inmiddels aan het hoofd van een onderneming met acht man personeel. Naast leidekken is het Groningse bedrijf ook gespecialiseerd in lood-, koper- en zinkwerk.

onderzoek in opdracht van het ministerie van Financiën een aantal excessen rondom kortlopende kredieten. We zagen in sommige gevallen torenhoge kostenpercentages voorbijkomen. Ander aandachtspunt: de kosten die een ondernemer moet betalen voor een non-bancaire financiering zijn op voorhand niet altijd duidelijk. Let dus altijd ook op de kosten bij het verlengen van een krediet, of op extra kosten voor een factoringproduct bij een tegenvallend inningspercentage.’

VRAAG 4. Hoe volwassen is het financieel toezicht op non-bancaire financiers?

‘Omdat non-bancaire finan-

ciers zonder bankvergunning opereren kan De Nederlandsche Bank niet optreden als toezichthouder. Ook de AFM heeft op non-bancaire financiering geen toezichtrol. Een uitzondering hierop geldt bij bepaalde vormen van crowdfunding: daarbij houdt de AFM toezicht op de naleving van de regels die hiervoor gelden om investeerders te beschermen. Enige bescherming ten aanzien van de overige alternatieve financieringsvormen is er echter wel: de Stichting MKB Financiering houdt de kwaliteit van aangesloten financiers in de gaten, onder meer door zelfregulering. In de verkenning van de AFM eind 2020 bleek deze zelfregulering

alleen nog niet altijd effectief. Wel is er het keurmerk Erkend MKB Financier van diezelfde stichting, gebaseerd op een gedragscode. Die is op onderdelen zelfs strenger dan de zelfreguleringsregels van banken.’

VRAAG 5. Gaat de komst van de ECSP daarbij helpen?

‘We hebben helaas geen glazen bol. Maar in algemene zin wordt met de European Crowdfunding Service Providers Regulation (ECSP) – die geldt sinds 10 november 2021 en waarvoor we in september 2022 de eerste Nederlandse vergunning hebben verleend –de volgende stap in volwassenheidsniveau verwacht. In

heel Europa. De ECSP beoogt een hoog beschermingsniveau van beleggers en zoveel mogelijk uniformiteit in de regels voor crowdfundingdienstverleners en non-bancaire financiers. Zo moeten potentiële beleggers beter weten wat het betreffende project inhoudt, meer inzicht krijgen in de vooruitzichten en beter kunnen inschatten welke risico’s zijn verbonden aan het specifieke project. Crowdfundingdienstverleners én non-bancaire partijen moeten daarvoor zorgen. Helemaal nieuw is het niet; in Nederland golden er ook vóór de invoering van de ECSP al de nodige vereisten voor crowdfundingdienstverleners.’

‘Ik had de onderneming net een jaar; dan hoef je bij de bank niet aan te kloppen’

Yolanda Bieckmann, woordvoerder AFM

7 trends om in het oog te

Ondanks alle hectiek zien vastgoed- en beleggingsexperts ook in deze tijd nog veel kansen. Deze zeven inzichten helpen bij het maken van de juiste keuzes.

Tekst: Rob Stallinga

Groot vs. klein: commercieel vastgoed op kantelpunt?

De waarde van commercieel vastgoed – kantoren, logistieke hubs en overige zakelijke objecten – is het afgelopen jaar flink gedaald, met soms tot wel 30%, zo blijkt uit onderzoek van vastgoedspecialist CBRE. Deze waardedaling is voor het eerst sinds 2013, maar varieerde wel sterk per sector.

De sterkste prijsdaling vond plaats bij (grote) kantoren: door de opkomst van thuiswerken, maar ook door de sterk gestegen rente die financieren veel duurder maakt. ‘Vooral op toplocaties als de Zuidas of de Kop van Zuid hebben vastgoedeigenaren de waarde met tientallen procenten moeten afwaarderen.’ Verkopen tegen lagere prijzen doen de eigenaren niet graag, constateert CBRE. ‘Als ze het zich kunnen veroorloven, kiezen ze liever voor een hold-strategie in de hoop op betere tijden.’

Gemiddeld daalde het investeringsvolume in commercieel vastgoed volgens CBRE in 2022 met bijna 5%. Maar hoe zit dat op kleinere schaal, bij het mkb? BOG-makelaar Eric Flaton uit Pijnacker herkent de CBRE-cijfers niet: ‘De markt voor mkb-panden is hier in de regio heel stabiel. Aannemers, schilders, creatieve bedrijven – ze hebben allemaal een halletje, loods of kantoortje nodig. En ze hoeven niet per se de duurzaamste nieuwbouw. Bestaand vastgoed is voor de meesten goed genoeg. Als ze hun spullen maar kwijt kunnen en kunnen ondernemen! Ook particulieren kopen graag een halletje voor stalling of hobby. Er is volop vraag, weinig aanbod en nieuwbouw is heel duur. Daardoor blijven de prijzen ook nu goed op niveau. Niet omhoog, niet omlaag.’

NVM Business is voorzichtig met het voorspellen van de verdere waardeontwikkeling van commercieel vastgoed. ‘De gestegen rente drukt haar stempel, in elke deelmarkt. De nieuwe realiteit van prijs- en waarderingsaanpassingen is onvermijdelijk en moet nog indalen.’ Wel signaleert NVM Business dat er nog altijd een tekort is aan kwalitatief goede kantoren; moderne en duurzame kantoren (vanaf energielabel C) brachten ook eind 2022 betere bedragen op.

2

Regulering brengt shake-out én buitenlandse aanbieders

De komst van strengere regels voor non-bancaire financiers – zoals de Europese Crowdfunding

Service Provider-regulering en de wet tegen witwassen en financiering van terrorisme (WWft) – leidt tegen eind 2023 tot een shake-out van non-bancaire financiers. Regulering gaat het kaf van het koren scheiden, verwachten insiders, waarbij met name de kleintjes van de circa 200 aanbieders in Nederland zullen verdwijnen. Algemeen wordt verwacht dat de regulering leidt tot verdere professionalisering. Advocaat en financieringsjurist

Jelmer Baukema van Van Doorne (zie ook zijn column op pagina 13): ‘Door regulering gaan de cowboys eruit. Maar let op: een vergunning zegt nog niks over de leenvoorwaarden. Aanbieders kunnen nog steeds agressieve voorwaarden hanteren. Het blijft zaak om je goed te verdiepen in de voorwaarden – ook onder de nieuwe regulering.’ De overblijvende non-bancaire aanbieders moeten wel rekening houden met meer concurrentie vanuit het buitenland. Uniforme Europese regels maken het doorgaans makkelijker om ook in andere landen de markt op te gaan. Dat geldt hier eveneens.

1 3

Verduurzaming: meer waarde, hogere huuropbrengst

Als het aan de Nederlandse en Europese wetgevers ligt, wordt verduurzaming van vastgoed de nieuwe standaard. Verhuurders van slecht geïsoleerde kantoren hebben nu al een probleem. Volgens de Europese Richtlijn Energieprestatie Gebouwen (EPBD) moet elk kantoorpand groter dan honderd m2 sinds 1 januari 2023 minstens energielabel C hebben. Voldoet het niet, dan mag het niet meer als kantoor worden gebruikt – simple as that. Voor 2030 is de ambitie uitgesproken dat label A verplicht is. Logisch dat veel eigenaren bij verduurzaming tegenwoordig meteen

maar kiezen voor maximaal verduurzamen – zelfs inclusief aardgasvrij, alvast met het oog op 2050. Daarvoor zijn echter forse investeringen nodig, in alle marktsegmenten. Daarbij snijdt het mes volgens de bedrijvenmakelaars van NVM Business aan twee kanten: je voldoet aan de voorschriften, verlaagt de energiekosten en verhoogt de waarde. ‘Bij de huidige energieprijzen verdien je die investeringen snel terug. Net als bij de particuliere woningmarkt draait het tegenwoordig bij kantoren, winkels en ander bedrijfsmatig vastgoed naast “locatie-locatie” steeds vaker ook om “energielabel-energielabel”. Die investering verdien je makkelijk terug via de verhuurprijzen en de hogere waarde bij verkoop.’

4

Portefeuilles tegen het licht

De beleggingsmarkt is de laatste maanden ingrijpend veranderd. De beurzen zijn volatieler, de rentes enorm gestegen, net als de heffingen in box

3. En ondertussen beperkt de middenhuurregeling van de overheid de verdienkansen van met name woonvastgoed. Dat dwingt veel vastgoedbeleggers om hun portefeuille tegen het licht te houden, merkt Folkert Eggink van Mogelijk: ‘Hun rekensom ziet er heel anders uit dan voorheen. Tot voor kort betaalde je bij financiering 2% over 60% van de waarde, dekte de huuropbrengst ruimschoots alle kosten en kon je rekenen op waardegroei. Dat geldt met name voor de vele honderdduizenden mkbondernemers die – veelal voor hun oudedag – “iets” doen in verhuurpanden. Nu de overheid de middenhuurprijzen maximeert, krijgen veel verhuurders nog maar zo’n 3,3% aan inkomsten. Als je voor je financiering opeens geen 2% maar 6% moet betalen over die 60%, blijft er niks over. Tot voor kort had je dan tenminste nog de waardegroei, maar ook die is er voorlopig even niet. Gevolg: nagenoeg geen nieuwe intreders meer. Iedereen is aan het heroriënteren.’

De groei van non-bancair zet door

5

Waar gaat de markt van non-bancaire vastgoedfinanciering naartoe? Zijn er nog groeikansen na de vastgoedhausse? Insiders zijn optimistisch. Philip Zwart van CBRE ziet met name kansen in kleinere deals die voor de grootbanken minder interessant zijn. Hij hoopt vooral dat de rente stabiliseert, zodat iedereen weet waar hij/ zij aan toe is. Edwin ten Cate van Credion wijst tevens op de groei van het aantal transacties in de herzieningsmarkt. ‘Beleggers moeten hun portefeuilles optimaliseren, zeker nu de wind aan het draaien is. Non-bancaire vastgoedfinanciering kan daarbij aan belang winnen door gebruik te maken van goedkope, op AI-gebaseerde fintechoplossingen. Waarom nog een taxateur inschakelen als beschikbare data sneller, beter en voordeliger resultaten geven? De snelheid van non-bancaire financieringen is en blijft een belangrijke aanjager van deals.’

De algemene verwachting is dat de banken bij economische tegenwind de kredietkraan nog verder dicht zullen draaien, zeker sinds het omvallen van Silicon Valley Bank en Credit Suisse. Minder bancair krediet biedt extra mogelijkheden voor non-bancaire financiers, al zullen ook zij de risico’s goed moeten beheersen. Zwart heeft daar alle vertrouwen in: ‘Zij weten heel goed wat ze doen.’ Ook Maarten Donkers van Rabobank is voorzichtig positief. ‘Voor de korte termijn zijn proposities nu minder goed rond te rekenen. Maar de komende jaren is er behoefte aan veel nieuwbouw. Die zal toch ook moeten worden gefinancierd.’

houden

Herfinanciering blijft

Lees de kleine lettertjes

Ondernemers die financiering nodig hebben, komen de laatste jaren op steeds meer manieren aan hun trekken. Non-bancaire kredietverstrekking heeft een grote vlucht genomen. En: door die vlucht is de markt inmiddels zo goed als volwassen te noemen.

Nieuwe investeringen mogen dan op een lager pitje staan, behoefte aan herfinanciering blijft bestaan. Logisch, want elke dag lopen er leen- of rentevaste periodes af. Dat stelt ondernemers voor een belangrijke keuze: herfinancieren, tegen een vaak fors hogere rente, of liever verkopen? Hoewel herfinancieren door de gestegen rente fors duurder kan uitpakken, verwacht Folkert Eggink van Mogelijk niet dat vastgoedverhuurders massaal gaan uitponden. ‘Simpelweg omdat de meesten nog huurcontracten hebben lopen. Bovendien: de meeste beleggers die wij kennen, verkopen niet onder druk en zijn zeker geen graaiers. Vastgoedbeleggers in het algemeen zijn geen graaiers, want zo spectaculair zijn de langjarige gemiddelde rendementen niet. Ja, de laatste jaren ging het even hard. Maar historisch is het meestal de inflatie plus een procentje erbij. Het zijn gewoon mensen die hard werken en iets voor hun pensioen willen opbouwen.’

6 7

Alle sectoren positief, behalve nieuwbouwwoningen

Waar gaat de vastgoedmarkt heen? Dat vroeg de redactie van Vastgoedjournaal eerder dit voorjaar aan een aantal grote vastgoedadviesbureaus. Rode draad in alle reacties: ‘Er komt herstel in alle segmenten, behalve bij nieuwbouwwoningen.’

Erik Langens, directeur Capital Markets bij CBRE: ‘In de loop van het jaar gaat het beleggingsvolume weer stijgen. Nieuwe transacties voor kantoren zijn vooralsnog schaars, maar de nieuwe transacties zullen de markt wel triggeren om weer deals te doen.’ Opvallend is de populariteit van retail. ‘We krijgen veel opdrachten binnen voor de verkoop van winkels en zien dat beleggers dit type vastgoed beter waarderen dan andere sectoren.’

Pieter Hendrikse, ceo van JLL: ‘Mensen moeten eraan wennen dat geld nu geld kost. Nu nieuwbouw moeilijk is, wordt transformatie interessanter. Daarnaast kun je bij kantoren waarde toevoegen met bijvoorbeeld verduurzaming. Ook in de logistiek zitten nog ontwikkelingen en in retail gaan wel weer transacties plaatsvinden. Winkels zijn bestendig, mits ze erin slagen de klant weer terug te halen naar de fysieke winkel.’

Mathijs Flierman, head of Capital Markets bij Cushman & Wakefield: ‘In logistiek en light industrial, retail en hospitality is de dynamiek groter dan bij kantoren of woningen. In de woningmarkt lopen bied- en vraagprijs sterk uiteen, mede door de hoge rente en regulering. Zodra de renteontwikkeling voorspelbaar is, zullen er weer meer transacties plaatsvinden. Ik verwacht dat die in de tweede helft van dit jaar begint en volgend jaar doorzet.’

Jordy Diepeveen, Director Investment bij Savills: ‘Wij verwachten dat het investeringsvolume voor het einde van het jaar wat oploopt, met name in het segment onder twintig miljoen. Beleggers richten zich over het algemeen nog steeds op de core-producten, waarbij locatie en voorzieningen een grote rol spelen. Ze kijken naar het vertrouwen van de gebruikersmarkt en kiezen het liefst voor producten waarbij hun kasstroom zo weinig mogelijk risico loopt.’

Dré van Leeuwen, executive director Capital Markets & Agency bij

Colliers: ‘We verwachten dat het volume richting het einde van het jaar weer aantrekt als het stof is neergedaald wat betreft de hogere rente en economische onzekerheid. Retail zal wat sneller herstellen dan de andere categorieën. Vooral doordat de markt daar sinds corona al meer is genormaliseerd, zowel qua huurprijs als qua rendement.’

De tijd was al langer rijp voor een grotere rol van serieuze kredietverstrekkers naast de grootbanken. Dergelijke partijen bieden bovendien vaak meer maatwerk en vooral véél meer snelheid, zodat je als ondernemer sneller financiële armslag hebt. Ondernemers zien dat, en durven deze vormen van kredietverstrekking inmiddels serieus te nemen. De term ‘alternatieve’ financiering – die suggereert dat een andere vorm de standaard is – doet onrecht aan deze markt. De nieuwe realiteit is dat we een financieringsmarkt hebben die meer keuze biedt dan ooit. Met allerlei verschillende proposities, elk met hun eigen kenmerken.

Een van de grote voordelen van de non-bancaire financiers is hun snelheid. Deze partijen kunnen met moderne technieken en big data risk assessment snel een aanvraag wegen. Ondernemers doen daar hun voordeel mee, en ook banken leren ervan. Waar die in de beginfase soms met argusogen naar de markt keken, zie je dat ze nu zelf fintech-kredietaanbieders in het leven roepen of inlijven om een rol te spelen in de markt.

Hierdoor heb je als ondernemer naast de klassieke bankfinanciering nu meer kredietopties dan ooit. Zo is leasing van bedrijfsmiddelen nog altijd heel populair – na auto’s en kostbare productiemachines of hightech copiers worden ook activa met lagere waarde steeds vaker geleased – zoals de toonbank van de slager of de ijskast van de bakker. Andere populaire vormen zijn factoring en bijvoorbeeld crowdfunding, dat dankzij nieuwe Europese regelgeving inmiddels ook een volwassen status heeft bereikt. En dan zijn er nog al die andere vormen – van financiering bij familie en vrienden tot kredietunies, direct lending, private debt funds en mkbbeurzen.

Met zoveel keuze kun je als ondernemer krediet op maat krijgen. Daar zit meteen ook de grootste uitdaging. Al die verschillende vormen hebben hun eigen mogelijkheden en achterliggende verdienmodellen, en daardoor hun eigen tariefstelling en spelregels. Waar je vroeger van alle banken globaal dezelfde werkwijze mocht verwachten, begin je bij nieuwe vormen van kredietverstrekking aan een spel waarvan je de regels nog niet automatisch kent of logisch vindt. Die kunnen per aanbieder verschillen en zijn vaak nét even anders dan je bij de bank gewend was.

Precies dáár zit de crux. De kunst bij het aangaan van zulke "nieuwe" kredieten is om te zorgen dat je goed weet wat voor deal je aangaat, en tegen welke voorwaarden. Want niet alleen de rentebedragen zijn anders dan bij de bank, maar dat geldt mogelijk ook voor de spelregels rond looptijd, voorwaarden en opeisbaarheid, die weer invloed kunnen hebben op je mogelijkheden om ook bij andere financiers te lenen. Kun je bijvoorbeeld tussentijds aflossen? Hoelang zit je vast aan een product? Wat is de looptijd? Is tussentijdse aanpassing mogelijk? Wat gebeurt er als je onverhoopt tijdelijk even niet kunt betalen? Mag je ook met andere financiers werken? Mag je activa verkopen zonder vooroverleg, of andere bestuurders benoemen?

De bottomline: verdiep je goed. Lees voorwaarden aandachtig. Stel kritische vragen. Bespreek denkbare scenario’s. En vooral: laat je adviseur zo nodig goed meekijken. Niks nieuws eigenlijk. Gewoon scherp ondernemerschap.

Jelmer Baukema (38) is advocaat-partner bij Van Doorne in Amsterdam, een kantoor met 220 advocaten, notarissen en fiscalisten. In zijn dagelijkse praktijk adviseert hij financiers en ondernemers in financiering en herstructurering, met een bijzonder focus op non-bancaire financieringsvormen.

‘Verdiep je goed. Lees voorwaarden aandachtig. Stel kritische vragen. Bespreek denkbare scenario’s. Niks nieuws eigenlijk’

Jelmer Baukema

Advocaat-partner bij Van Doorne

Klaas Collet, investeerder van het eerste uur

Ik wil het gevoel hebben aan het roer te zitten’

Klaas Collet (65) verkocht in 2015 zijn bedrijf in telematica-oplossingen. Heel even belegde hij zijn vermogen in aandelen, maar dat gaf weinig voldoening. Liever helpt hij ondernemers met een vastgoedfinanciering, dat is veel actiever. ‘En als de ondernemer ervoor openstaat, geef ik graag ook advies.’

Tekst: Leonard van den Berg

Beeld: Maarten Noordijk

Nietsdoen is weggooien.’ Met dat idee weet ondernemer Klaas Collet in 2015 dat hij iets moet met het vermogen dat hij vergaarde met de verkoop van zijn bedrijf. Wat precies weet hij niet. Twee jaar lang kijkt hij de kat uit de boom en dan valt de beslissing: hij gaat de beurs op. Zijn aandelen renderen, maar Collet is niet overtuigd. ‘Ik heb belangstelling voor bedrijven, maar niet voor de ingewikkelde financiële structuren die erachter zitten. Ik wil bovendien meer het gevoel hebben aan het roer te zitten.’

Op zoek naar zekerheid

Vastgoed lijkt hem wel wat. Maar als je zelf panden koopt en uitbaat, heb je te maken met een beheercomponent en komt er allerlei gedoe op je af. Zoekend naar een minder bewerkelijke manier van beleggen in vastgoed komt hij bij Mogelijk terecht, dat dan net is gestart. ‘Pablo de Loor, een van de oprichters, kende ik al. Hij heeft ons geholpen bij de verkoop van ons bedrijfspand. Ik werd opnieuw aan hem voorgesteld door mijn financieel adviseur Nico Sterk van Sterk Zakelijk Advies. Hij heeft een achtergrond in de bankenwereld en is een echte zekerheidszoeker.’

Na het eerste gesprek met Pablo weet Collet dat dit wél de manier is om iets met zijn vermogen te doen. ‘Het concept van Mogelijk zit slim in elkaar. Ze hebben de zekerheid van onroerend goed, namelijk het recht van eerste hypotheek, als onderpand voor de investeerder. Ondernemers helpen met een vastgoedfinanciering is slim, simpel en degelijk. Het past bij mijn profiel.’

Keiharde data

Terug naar januari 2000. Het nieuwe millennium is nog nauwelijks ingeluid of Klaas Collet begint voor zichzelf. Met tien jaar ervaring op zak bij een bedrijf in industriële controlesystemen start hij ITMobile B.V. Het bedrijf specialiseert zich in een niche: geavanceerde softwaresystemen die bedrijven inzicht geven waar hun mobiele medewerkers zich bevinden. Reuze handig, want de techniek van Collet legt bijvoorbeeld automatisch

de reis- en werktijd vast van werknemers in de bouw.

‘Keiharde data waar niet mee gemanipuleerd kan worden’, aldus Collet. In 2014 verkoopt hij een afgeleide van zijn techniek aan Defensie. Die hebben op dat moment een vloot van vijfduizend personenauto’s op de weg waarvan ze de inzet maar moeilijk inzichtelijk krijgen. Met een slim reserverings- en pasjessysteem, in combinatie met trackand-trace, maakt de techniek van Collet dat controleerbaar.

‘Ze konden voortaan van elke auto de locatie bepalen, wie toegang heeft en zien wie de auto reserveert.’ In 2015 verkoopt hij zijn bedrijf aan Fleet Complete, branchegenoot in telematicaoplossingen voor wagenparkbeheer.

Zeilen, motoren en Spanje

Na de verkoop van zijn bedrijf is ‘het heilige vuur in het ondernemen wel weg’, aldus Collet. Hij zeilt en is gek op oude motorfietsen. Toch blijft de ondernemingsdrang, al is dat op een lager pitje. Met Laverda Workshop BV knapt hij oude motorfietsen op. ‘De oude driecilinder motoren reviseren en moderniseren wij. We maken ze soepeler en krachtiger. Met behoud van het authentieke rijkarakter welteverstaan. Het is fantastisch om met echte ambachtslieden te werken.’

Zijn nieuwste project is een bed & breakfast in Spanje, in een oude boerderij die momenteel wordt verbouwd, en die hij samen met zijn vrouw wil gaan runnen.

Hart op de tong

Via Mogelijk financiert Collet het vastgoed van in totaal acht ondernemers. ‘Het is een beetje van alles wat. De rode draad is dat het allemaal ondernemers zijn zoals ik. Eentje was op zoek naar een bedrijfshal en een andere zit in de horeca op Texel. Ik zoek ze niet per se in onze regio, maar luister of ze een goed verhaal hebben.’ Los van Mogelijk investeert hij nog in drie vastgoedprojecten. Ook ondersteunt hij start-ups. Die vinden in Collet een betrokken financier, met zijn hart op de tong. ‘Als ik het gevoel heb dat ik wat kan bijdragen met mijn advies, dan geef ik dat ook. Ik houd er echter altijd rekening mee dat ik de ondernemer niet in de weg zit.’ Soms schuurt het, geeft Collet toe. ‘Als oud-ondernemer blijf je natuurlijk verdomd eigenwijs.’

Horeca

Als er dan toch een rode draad te ontdekken is in het portfolio aan financieringen, is het horeca. Drie van Collets projecten vallen in die categorie. Zoals hotel en restaurant Stoute Karel in Gorinchem, waarvan zijn vrouw sinds 2019 eigenaar is. ‘Een prachtzaak die loopt als een malle’, omschrijft Collet het gloednieuwe etablissement aan het water. Klaas en zijn vrouw gingen ook niet over één nacht ijs. Ze investeerden in uitstekend personeel – een schaars goed tegenwoordig – en bedachten een bescheiden menukaart waarin ‘elk gerecht iets fantastisch’ is. ‘Onze wijnkaart springt er ook uit. Als je een restaurant begint, dan moet je zorgen dat er gedronken wordt’, spreekt de ondernemer in Collet. Ook typisch Klaas Collet: als voormalig telematicaondernemer monitort hij nauwkeurig de financiën van Stoute Karel. ‘Ik zie veel horecaondernemers die pas aan het einde van het jaar weten of er wat verdiend is. Dat snap ik niet. Je moet in mijn ogen áltijd met rapportagemodellen werken, dan weet je precies wat er maandelijks of zelfs wekelijks binnenkomt en uitgaat. Dan kun je op tijd bijsturen.’

De financiering verzorgde hij zelf, zonder tussenkomst van een intermediair. Zijn vrouw is zelfstandig exploitant van Stoute Karel en leent bij haar man. ‘Handig: we kennen elkaar door en door, en het pand waar ze zit, is nieuwbouw uit 2019 waar voorlopig geen onderhoud aan nodig is. Het risico is klein, dan kun je de financiering gewoon zelf doen.’ Opvallend genoeg zegt Collet dat hij horeca nu liever mijdt. ‘We hebben corona gehad, bouwperikelen en een overheid en omwonenden die zich met van alles bemoeiden. Bij de start van het restaurant van mijn vrouw besefte ik voor het eerst dat onroerend goed ook nadelen heeft.’

Rust en zekerheid

Hij ziet bovendien van dichtbij hoe intensief het horecawerk is. ‘Mijn vrouw is een enorme perfectionist en een keiharde werker. Ze verliest zichzelf erin’, zegt hij bezorgd. Het liefst stort hij zich met zijn vrouw op het nieuwe avontuur in Spanje, waar de bed & breakfast vorm krijgt. In zijn vastgoedfinancieringen zoekt hij – een ervaring rijker – ook vooral rust en zekerheid. ‘Daarvoor zit ik bij Mogelijk. Hun concept gaat uit van het spreiden van risico’s. De afgelopen jaren is er één keer een lener geweest die zijn rente niet kon betalen, maar dat heeft Mogelijk opgelost. Daar heb ik geen seconde last van gehad. De lijnen zijn kort en afspraak is afspraak.’

Annemieke Schoonderwoerd

Partner en medeoprichter Mogelijk

‘Ondernemers moeten áltijd kunnen ondernemen’

Non-bancair vastgoed financieren staat

stevig op de kaart. Hoe gaat het nu verder?

Medeoprichter Annemieke Schoonderwoerd van Mogelijk blikt terug én kijkt vooruit.

‘Ondernemers moeten

áltijd kunnen ondernemen.’

Met die simpele gedachte startten we zeven jaar geleden iets nieuws: het aanbieden van alternatieve vastgoedfinancieringen.

Met zijn drieën, met drie bureaus tegen elkaar aan – samen pionieren. Hoe groot die markt van non-bancair financieren kon worden, daarvan hadden we nog geen flauw benul. Maar sinds de telefoon in de zomer van 2016 begon te rinkelen, is die feitelijk niet meer opgehouden. En kijk nu: anno 2023 zijn niet alleen wijzelf enorm gegroeid, maar is er een complete non-bancaire financieringsmarkt ontstaan. Dat doet mijn ondernemershart sneller kloppen.

Kijkend naar de toekomst verwacht ik meer buitenlandse partijen op de markt; de komst van heldere regels maakt de Nederlandse markt immers ook voor buitenlandse aanbieders aantrekkelijker. Zelf blijven wij ons richten op vastgoed, én op Nederland. Dat kennen we, inclusief alle wetten, regels en gebruiken. Daar zijn we vertrouwd mee. Wij kennen de ondernemers hier en we spreken hun taal, letterlijk en figuurlijk. Dat is belangrijk, want bij een non-bancaire financiering draait het om persoonlijk contact.

Daar is nog flinke groei mogelijk. In vastgoedfinanciering en – als recente uitbreiding van ons aanbod – in de vorm van vastgoedfinancieringsfondsen.

Dat laatste gaan we de komende tijd nog verder uitbreiden, onder meer met fondsen gericht op verduurzaming. Zodat we ondernemers straks niet alleen kunnen helpen aan snelle en slimme financie-

ring van de aankoop van vastgoed, maar ook met de broodnodige verduurzaming. Dat is ook voor onze investeerders een interessante ontwikkeling.

Op ons platform brengen wij vraag en aanbod samen. Soms is die match al gemaakt. Dan hebben we het over ondernemers die al een investeerder hebben gevonden, of andersom. Want mensen die iets voor elkaar kunnen betekenen, zoeken elkaar gewoon op. Dan is dat deel van ons werk, het samenbrengen van ondernemer en investeerder, al gedaan. Maar dan begint het pas. Dat realiseren steeds meer mensen zich gelukkig. Mogelijk zorgt ervoor dat de juiste checks worden gedaan, een correcte akte gaat passeren, de leningadministratie wordt gedaan, een secundaire opstalverzekering op het pand rust en in geval van wanbetaling de nodige maatregelen worden getroffen om de leensom zeker te stellen. Met deze oplossing verzekeren de ondernemer en investeerder zich van het behoud van een goede relatie, het zakelijke stuk ligt bij ons.

En zo blijven we dus met innovatieve producten komen, want er is nog veel te doen in onze markt van alternatieve financiering, of beter gezegd non-bancaire financiering. We zetten dagelijks met vol enthousiasme telkens weer een stap vooruit.

Ik kijk dan ook met trots terug op wat we hebben bereikt, en met plezier vooruit. In de dagelijkse hectiek zie je al gauw over het hoofd wat we de afgelopen jaren allemaal al hebben neergezet, en hoe we al pionierend ‘alternatieve financiering’ volwassen hebben gemaakt.

Dat is de verdienste van iedereen die ondernemend is en denkt in kansen: onze klanten, onze investeerders, onze intermediairs en wij samen. Ondernemers onder elkaar. En het wordt nog veel mooier.

‘Ondernemers helpen met een vastgoedfinanciering is slim, simpel en degelijk. Het past bij mijn profiel’

Vastgoedfinanciering voor ondernemend Nederland

Ondernemers, vastgoedbeleggers en investeerders zijn bij Mogelijk van harte welkom.

Ondernemers en vastgoedbeleggers kunnen hun zakelijke hypotheek bij Mogelijk afsluiten.

En investeerders kunnen met opgebouwd kapitaal de zakelijke hypotheek financieren met een stabiel rendement en het vastgoed als veilig onderpand.