Nr Nr 11 2013 2012 | Årgång 22
KONTAKTPUNKTEN FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN
Årgång 24
Mandaworks och Hosper Sweden är vinnare i arkitekttävlingen om centrala Floda. Av 59 inlämnade förslag valde en jury “Nere vid Ån” till vinnare. Priset delades ut vid en ceremoni i Lerum torsdagen den 21 februari. Tävlingen arrangeras av Lerums kommun och Sveriges Arkitekter i samarbete med Floda Torg Fastighets AB och Kusebacka stiftelsen /Garveriet. Läs mer på sidan 8.
Charlotte Andersson, tillträdande vd för Fastighetsägarna GFR. Foto: Sofia Sabel
Jag ser ljust på framtiden. Viljan att underlätta nybyggnation finns hos både regeringen och andra inblandade parter. Även arbetet med allt från stadsutveckling till etiska frågor går i rätt riktning. MÄSSOR Svensk stadsbyggnad – en global förebild är ett intressant seminarium under FastighetsFörvaltning 2012. Peter Örn, ordförande för Delegationen för hållbara städer, börjar med att berätta om de stora utmaningarna. Läs mer på sidan 16
En paneldebatt på IT-mässan i Göteborg handlar om cyberkrig och den nya hotmiljön. I USA finns det folk som hackar på kontorstid medan man i Kina låter dem hållas så länge de inte stör statsapparaten. Hackarna tar sig in i systemen och utnyttjar dem. Värst är de individuella, kriminella hackarna.
ARKITEKTUR
TEMA IT
Arkitekttävling om centrala Floda
Läs mer på sidan 29
Din affärsjurist
Sunda system för hållbart byggande.
Fastighetsjuridik Göteborg | Stockholm
w w w.lawsolution.se
Fastighetsförvaltaren – STÖRST inom bygg- och fastighetsbranschen
Välj den tv som låter dig slippa arga lappar Ett riktigt bra tv-utbud är bara en av alla saker som gör att vi har Sveriges nöjdaste kunder. Vi har allt som fastigheten behöver. Snabbt bredband. Bättre tv. Plus massor av andra bra tjänster.
Du får:
ķ Upp till 1 Gbit/s ķ Bredband, IP-tv & telefoni ķ Analog-tv ķ Halva månadskostnaden med gruppanslutning
Läs mer om hur alla i huset kan bli nöjda på bredbandsbolaget.se/fastighetsagare eller ring 0770 -111 333
LEDAREN
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
NCC Property Developments handel- och kontorsfastighet Torsplan blir konsultgruppen Structors nya arbetsplats i Stockholm. Avtal med fler hyresgäster är på gång och det stora intresset leder till att den högt miljöcertifierade fastigheten snart är fullt uthyrd.
10
17
En grundläggande vidareutbildning, förändringar i branschens yrkesutbildningar och erfarenhetsåterföring inom byggprojekt är några av de förslag på åtgärder som Energimyndigheten och byggbranschen har tagit fram i en nationell handlingsplan för att öka kompetensen inom energieffektivt byggande och förnybar energi. Ett svenskt solenergisystem som bygger på flerårig forskning vid KTH i Stockholm väcker mitt intresse på Nacka Strandsmässan. Vi tittar närmare på tekniken, men ifrågasätter hållbarheten och får direkt testa med att kliva på en av de tvåkupiga glaspannorna.
18 De nyinflyttade i brf Ängön kan nu sträcka på sig lite extra. Tack vare låg energiförbrukning, bra inomhusmiljö och miljövänliga material blev just deras hus nu HSBs första bostadsrättsförening att klassas silver i Miljöbyggnad.
22
Idrottsarenor och flytande norska golv Välkommen in i årets första nummer av Fastighetsförvaltaren, som har ett nytt tema. Under Idrottsarenor berättar vi om turerna kring nya Rambergsvallen, där politikerna satt ner foten och anslår 130 miljoner kronor, men inte ett öre mer. Det första förslaget som kommunala Higab tog fram gick lös på 230 miljoner, så hur det ska lösas återstår att se. Det blir i alla fall inte Sture Allén som får döpa den nya arenan.
En annan svår nöt att knäcka blir var kommunen ska hämta 20 miljoner kronor per år som den nya arenan beräknas kosta i drift, särskilt som man inte planerar att ha någon restaurang med rättigheter. Det kan tyckas märkligt eftersom man ändå måste ha en lokal för representation enligt de nya arenareglerna från Svenska Fotbollsförbundet, FIFA och UEFA. En annan artikel under samma vinjett handlar om en nybyggd spännande inomhushall i Helsingborg för Parkour. Nya krönikörer
Våra duktiga krönikörer fortsätter att sprida nyttig, intressant och läsvärd information i tidningen och det är med stor glädje vi hälsar Sofia Boström och Peter Hladisch välkomna som nya krönikörer. Vi berättar om arkitekttävlingen i Floda som nu är avgjord. Det vinnande förslaget är onekligen spännande. Stefan Attefall, bostadsminister, har varit i farten och invigt nya Kombohus i Iggesund. I Lund får man äntligen lite nytta av gamla dammiga arkiv. Där bygger man nya studentbostäder i Landsarkivet. Snart är det dags att släcka lamporna för miljön. Earth Hour innebär som vanligt att så många som möjligt släcker belysningen en timma. Under vinjetten Miljö berättar vi också om NCC:s nya hållbarhetschef.
Fastighetsförvaltaren ges ut av: Hexanova Media Group AB Fiskhamnsgatan 2, 414 58 Göteborg Tel: 031-719 05 00 Fax: 031-719 05 29 Fastighetsförvaltaren är fastighetsbranschens B2B-tidning. Tidningen informerar om läget på fastighetsmarknaden, nya produkter, aktuella byggprojekt med mera. Fastighetsförvaltaren utkommer fem gånger om året och har en TSkontrollerad upplaga. Tidningen ansvarar ej för insänt, ej beställt material. Eftertryck av text och bilder förbjudet, om inte särskild överenskommelse träffats med redaktionen. Besök oss gärna på nätet: www.fastighetsforvaltaren.se Ladda ner tidigare nummer som pdf: www.fastighetsforvaltaren.se/pdf ISSN 1102-9137
3
VD, ansvarig utgivare Urban Nilsson urban@hexanova.se Stockholmskontoret Drakenbergsgatan 2 117 41 Stockholm Göteborgsredaktionen Tel: 031-719 05 00 Fax: 031-719 05 29 Redaktionsledning Fredrik Moback fredrik.moback@hexanova.se
Ett spännande system för solenergi berättar vi också om. Det är bra både för miljö och ekonomi. Dessutom har de fått tillstånd att använda glaspannorna med tillhörande ackumulatorer på kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, utan att den förvanskas, så det verkar onekligen lovande. Flytande golv
I både Sverige och Norge finns problem med hästmyror som mumsar i sig isolering. Om golvet är lagt direkt på isoleringen kan man då få vad norrmännen skämtsamt kalllar för flytande golv, att golven sviktar. Men nu finns en ny isolering som det Norska Folkhälsoinstitutet testat som myrorna inte äter på. Bygger man med den nya isoleringen slipper man skadlig giftanvändning, någonting som är värt mycket vid till exempel skolor och daghem. Norrmännen ligger före oss här och försöker att få till en tvingande lagstiftning vid just skolor och daghem, eftersom barn är extra känsliga och utsatta. Det här handlar en spännande artikel om. En fin artikel berättar det mesta om kakel, även om dess relativt korta historia här i Sverige. Under vinjetten mässor har vi massor av artiklar från vårt mycket lyckade event FastighetsFörvaltning 2012. Vi kan redan här nämna artikeln om miljonprogrammet och dess omvandling och att vår stadsbyggnad kan bli en förebild, men här finns mycket mer att läsa om, för alla er som inte kunde vara med och för alla som var där. Väl mött igen i år!
Gästskribenter: Anders Olsson Mats Moberg Pontus Öhman Frans Davidsson Ulrika Blomqvist Sofia Boström Peter Hladisch Mattias Johansson Michael Gustafsson Per Edsmar
Urban Nilsson Ansvarig utgivare
Materialhantering ffannonser@hexanova.se Adress- och namnändringar adressandring.ff@hexanova.se Traffic/Layout Nadja Törnblad Tryck V-TAB AB, www.v-tab.se
Försäljningschef Pia Bohlin pia.bohlin@hexanova.se Annonsförsäljning Anna-Lena Good annalena.good@hexanova.se Prenumerera prenumeration@hexanova.se Ekonomi Lina Akyuz lina.akyuz@hexanova.se
Tidningsstatistik AB Tel. 08-507 924 00
Annonser, bilder och annat redaktionellt material sänds till ffannonser@hexanova.se
4
SENASTE NYTT
Regeringen planerar parlamentarisk kommitté för ökat byggande För att kunna tillgodose bostadsförsörjningsbehovet i tillväxtregioner planerar regeringen att tillsätta en parlamentarisk kommitté för att utvärdera det nuvarande systemet med regionplanering i plan- och bygglagens sjunde kapitel och se om regelverket behöver förändras. Kommittén kommer att tillsättas under våren och avsluta sitt arbete i början på nästa mandatperiod.
– Vi måste se till att lösa bostadsbristen i våra storstäder, och vi behöver hitta sätt att bättre stödja kommunerna i deras bostadsplanering. Idag har kommunerna oerhört många aspekter att ta hänsyn till när de ska bygga, inte minst regionala hänsyn, och här kan en ökad regional samverkan bli ett viktigt steg. Om vi ska komma åt problemen handlar det om ett målmedvetet arbete som sträcker sig under många år framöver och berör många olika politikområden. Därför är en parlamentarisk kommitté en bra lösning, för frågorna kräver en bred parlamentarisk förankring, säger bostadsminister Stefan Attefall. Källa: Sabo AB
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Bostadsministern hyllar SABO:s kombohus Över 200 personer samlades nyligen i Iggesund för att se när bostadsminister Stefan Attefall invigde Hudiksvallsbostäders två nya hyreshus. – Det här sättet att bygga betyder mycket, inte bara för Iggesund utan kanske mer än vad vi tror, för hela branschen och landet, sade Stefan Attefall.
Den 1 februari flyttade de första hyresgästerna in i Hudiksvallsbostäders två nya fastigheter i Iggesund. Husen har byggts med tanke på en äldre målgrupp och redan är 13 av de 16 lägenheterna uthyrda. Låg hyra
Hyran för en tvårummare på 60 kvadratmeter är 6500 kronor/månad och för en trerummare på 72 kvadratmeter 7500 kronor/månad. Byggkostnaderna för de två fastigheterna har hållits nere tack vare en prispressande ramupphandling av bransch- och intresseorganisationen SABO där Hudiksvallsbostäder är medlem. – Idag är det möjligt för alla våra medlemsföretag att följa Hudiksvallsbostäders exempel och beställa ett nyckelfärdigt bostadshus till en kostnad på 20 00022 000 kronor per kvadratmeter. Det är ett mycket konkurrenskraftigt pris, säger Kurt Eliasson, VD för SABO.
gästerna ska kunna använda servicehusets gemensamhetsutrymmen, hobbyrum och matsal. – Det här visar på framtidstro för vår bygd och ger en nyttig förnyelse av vårt bostadsbestånd. Nu kan vi erbjuda ett mycket bra boende med god tillgänglighet, låg energiförbrukning och låga driftkostnader, säger Nils-Erik Blomdahl, VD på Hudiksvallsbostäder. Antalet lägenheter är fördelade på åtta tvårummare och åtta trerummare och varje lägenhet har tillgång till en uteplats eller balkong. I bostäderna finns fina material som ek, klinker och granitkeramik. Egen tvättmaskin och torktumlare ingår. Husen är uppförda av byggentreprenören JSB.
Nära till service
Hudiksvallsbostäders nya hus ligger intill ett servicehus och bostadsföretaget har en överenskommelse om att hyres-
Källa: Sabo AB
FAKTA SABO Cirka 300 allmännyttiga kommunala bostadsföretag i Sverige är medlemmar i SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag). Tillsammans äger och förvaltar medlemmarna cirka 725 000 bostäder. De är viktiga aktörer på den svenska bostads- och arbetsmarknaden, både lokalt och nationellt. Källa: Sabo AB
Stefan Attefall inviger SABO:s kombohus.
Finalisterna i SM för unga plåtslagare 2013 FAKTA ”SM för unga plåtslagare” är en årlig återkommande tävling som organiseras och genomförs av PVF Yrke & Utbildning, plåtslageribranschens organisation för rekrytering och utbildningsfrågor, på uppdrag av Plåtslageriernas Riksförbund och Svenska Byggnadsarbetareförbundet. PVF Yrke & Utbildning är plåtslageribranschens egen organisation för utbildning och utveckling av yrkesutbildning inom branschen. De ägs gemensamt av Plåtslageriernas Riksförbund och Svenska Byggnadsarbetareförbundet. Källa: PVF Yrke & Utbildning
Efter landsomfattande uttagningstävlingar där över 170 plåtslagerielever deltog, har nu sex finalister utsetts. Dessa skickliga ungdomar gör upp i en rafflande SM-final på PVF Teknikcentrum i Katrineholm den 26 april.
SM för unga plåtslagare arrangeras för 27:e året och som vanligt var intresset stort. 30 skolor med sammanlagt över 170 gymnasieelever och företagslärlingar deltog. Uttagningstävlingarna ägde rum på gymnasieskolorna runt om i landet och var tidsbegränsad till sex timmar effektiv tid. Tävlingsuppgiften utfördes i svartlackerad stålplåt. Den gick ut på att efter ritning och med krav på flera olika falsningsmetoder, skapa en kona med krage som tillsammans påminner om en stor blomkruka. Lokal och central jury
En lokal jury utsåg en vinnare från varje gymnasieskola. Vinnarnas bidrag skickades därefter till branschens utbildningsorganisation PVF Yrke & Utbildning, där en central jury granskade tävlingsbidragen utifrån mått, noggrannhet och helhetsintryck. Följande 6 plåtslagarelever lyckades bäst och tävlar där med i finalen i Katrineholm den 26 april.
Finalisterna i ”SM för unga plåtslagare”
Jonas Westin, Hassela Bromangymnasiet, Hudiksvall Marcus Estenberg, Falun Lugnetgymnasiet, Falun Dennis Karlsson, Karlskrona Törnströmska gymnasiet, Karlskrona Jakob Jansson, Växjö Kungsmadskolan, Växjö Sebastian Wahlberg, Knivsta Bolandsgymnasiet, Uppsala Henrik Ödqvist, Bålsta Kista gymnasium, Stockholm
Final på branschens yrkesskola
SM-finalen i plåtslageri har tidigare år varit förlagd till ett köpcentrum eller i samband med Yrkes-SM. Under våren gör branschen en lite större övergripande satsning på några av landets skolor för att uppmärksamma plåtslageriutbildningarna och därför passar man nu på att arrangera SM-finalen på PVF Teknikcentrum i Katrineholm. Finalen äger rum den 26 april, men angående själva arrangemanget av finalen kan det inte avslöjas så mycket ännu. Tack vare ett bra sponsorengagemang kan dock utlovas att såväl deltagare som besökare får chansen att uppleva en spännande tävling, plåtslageriyrkets finesser och prova på-aktiviteter.
Nibras Shabra visade upp både rätt känsla och stor skicklighet när han tog hem guldmedaljen som segrare i förra årets SM för unga plåtslagare. Vem blir Sveriges skickligaste plåtslagare 2013? SM-tävlingen är en möjlighet för elever att visa upp sina kunskaper och framtida arbetsgivare är inte sena med att kontakta talangerna. Efter avlagd yrkesexamen är plåtslagareleverna i princip garanterade jobb. Med hjälp av ”SM för unga plåtslagare” hoppas branschen kunna väcka intresse för yrket hos fler ungdomar eftersom det råder stor brist på utbildade plåtslagare över hela landet. Källa: PVF Yrke & Utbildning
KLIRR STOCKHOLM
Fastighetsförvaltaren som slutade skarva. Det finns en diskmaskin som gör hyresgästen, miljön och budgetkalkylen glad och nöjd. Den heter Sverigedisken. Den är tyst, snygg, lättanvänd. Den sparar tid och höjer komforten för dina hyresgäster. Och eftersom den är energieffektiv är den både skonsam mot miljön och håller ner siffrorna på din varmvattenfaktura. Sverigedisken sätter standarden när det kommer till diskmaskiner. Anledningen till att den har blivit en storsäljare är just att den är anpassad för svenska förhållanden. Den är robust, stabil och den bara går och går. Våra maskiner levereras alltid komplett med alla slangar, sladdar och kopplingar som behövs för att installera den. Installationen går snabbare än hyresgästen hinner säga ”dubbla inloppsventiler”. Det är så vi valt att jobba. För att slippa skarva, ring 0771-51 10 00.
6
PRODUKTNYTT
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Låt badrummet spegla din personlighet med nya serien Joyce I år lanserar Villeroy & Boch badrumsserien Joyce som består av multifunktionella möbler och badrumsaccessoarer med oändliga variationsmöjligheter. Med Joyce blir det möjligt att skapa sitt unika, personliga och individuellt anpassade badrum. Den nya badrumsserien Joyce möter efterfrågan på produkter som kan ge hemmet en mer individuell och personlig touch. Joyce består av funktionella badrumsmöbler, tvättställ i olika storlekar, WC:s, bidéer och badrumsaccessoarer där ett modernt formspråk, trendig färgskala och smarta funktioner gör det möjligt att skräddarsy sitt badrum efter behov, tycke och smak. I nya serien Joyce ingår badrumsmöbler i olika designstilar, bland annat innovativa Joyce Touch som med en särpräglad karaktär sticker ut från traditionellt formspråk i badrum. I Joyce Touch-serien ingår bland annat ett sidoskåp med smarta funktioner som underlättar förvaringen i badrummet; två eluttag för exempelvis hårfönen, rakapparaten eller eltandborsten, en pappersdukshållare och en papperskorg.
För mer information besök www.gustavsberg.se
Personlig design som sticker ut Nu lanserar Vedum den nya badrumsserien Art designad av Jesper Ståhl. Det som sticker ut tydligast i den högprofilerade serien är tvättställets virvelform. – Jag inspirerades av modern arkitektur och ville hitta en form som är både distinkt och organisk, säger Jesper Ståhl, i ett pressmeddelande. Med Art tar Vedum trenden att skapa möbelkänsla i badrummet vidare. Designern Jesper Ståhl har skapat en helhetsform för tvättställ och förvaring som är strikt och lekfull på samma gång: – Jag har designat för Vedum tidigare och med Art fortsätter vi vår spännande resa. Nu har vi gått ett steg längre än förut. Den nya serien är Vedum med lika mycket trygghet som alltid och ännu mer personlighet. Vedums marknadschef Marianne Färlin säger att Art är en del av ett långsiktigt arbete: – Vi har under flera år arbetat med att stärka vår designprofil och vårt sortiment har i dag ett högt designvärde, med Art som det senaste och spetsigaste exemplet.
För mer information besö www.vedum.se
eze System lanserar givare för optisk läsning av energimätare Vid undermätning av el finns ofta en önskan om att även mäta till exempel fjärrvärme. Detta har ofta varit svårt och dyrt varför många projekt helt enkelt hoppar över detta. eze System har nu tagit fram en optisk läsare för till exempel fjärrvärmemätare eller flödesgivare. – Med en enkel och flexibel lösning för avläsning av flera medier hoppas vi kunna hjälpa fler kunder att ta greppet om sin totala energianvändning, säger Niklas Zandelin, VD för eze System Europe. eze System har skapat en flexibel, säker och enkel lösning för att samla in och analysera mätvärden från till exempel elmätare. Den smarta insamlingsenheten ezeio kopplas enkelt till mätare via S0 puls eller ModBus. Med fyra standardingångar, två utgångar och generösa expansionsmöjligheter kan ezeio stödja många olika applikationer. ezeio kommunicerar via Internet utan krav på speciell brandvägg eller andra justeringar i nätverket. All kommunikation från och till ezeio är krypterad: endast auktoriserade personer har access.
Läs mer på www.ezesys.se
PRODUKTNYTT
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
7
IVT visar pimpade pumpar Nu ska värmepumpen inte bara vara funktionell – utan ocksĂĽ dekorativ. IVT Värmepumpar visar nu fĂśr fĂśrsta gĂĽngen upp värmepumpar med motiv. – Vi tror att det finns mĂĽnga som vill ha en pump med ett mer personligt uttryck, säger Astrid Holmer, marknadsansvarig pĂĽ IVT Värmepumpar, i ett pressmeddelande. När Hem & Villamässan Ăśppnar i MalmĂś visar IVT fĂśr fĂśrsta gĂĽngen upp designade värmepumpar. – Intresset fĂśr design och inredning är väldigt stort i Sverige och det har vi tagit fasta pĂĽ. Vi vill visa hur man kan tänka design även när det gäller värmepumpar, säger Astrid Holmer. Motiven pĂĽ pumparna är skapade av Ausra Cederteg, design- och utvecklingstekniker pĂĽ IVT, med inspiration hämtad frĂĽn naturen. Men det var inte en helt enkelt uppgift som hon ställdes infĂśr. – Pumpen ska synas, men inte sticka ut fĂśr mycket. Den ska fungera ihop med huset och smälta in naturen. Det är ocksĂĽ viktigt att materialet är av hĂśgsta kvalitet sĂĽ att det är hĂĽllbart och vackert under alla fyra ĂĽrstider. När det gäller inomhuspumpen gällde samma fĂśrutsättningar, att den ska vara estetiskt tilltalande, men ändĂĽ inte fĂśr kraftig i sitt formsprĂĽk.Â
FĂśr mer information besĂśk www.ivt.se
Taket ska ha sin egen färg Nu lanseras JÜnüker Polar – betongpanna med matt yta och naturliga färger, som hüller längre. Hüllbarhet är ledstjärnan i Polar, Moniers nya betongpanna som hüller länge – med en matt yta som stür emot väder och vind, och en nyans, framtagen av färgexperter. �Fasaden pü huset är lätt att müla om, taket ska bestü i münga decennier framüt�; färgexperterna Åke Svedmyr och Lena Anderson ger tips pü hur man ska tänka vid val av färg pü takpannorna! JÜnüker Polar är den nya betongpannan frün Monier, inspirerad av nordiska naturen och tül vürt tuffa nordiska klimat. Den gür i en naturligt matt yta, som är noggrant utvald och framtagen av färgexperterna Lena Anderson och Åke Svedmyr. Färgerna ska associera till naturen och är dü lite varmare och mjukare, med inslag av gult fÜr att kompensera dagsljuset som gynnar blütt.
FĂśr mer information besĂś www.monier.se
Makitas minsta 18 V slagskruvdragare Slagskruvdragaren BTD147 har ett nyutvecklat skydd fĂśr damm- och vattenmotstĂĽnd, XPT (Extreme Protection Technology). Maskinen som drivs med en borstfri motor är mycket kompakt och har hĂśg prestanda, max vridmoment pĂĽ 170 Nm och en vikt pĂĽ endast 1,5kg. BTD147 är utrustad med en 3-stegs inställning fĂśr slageffekten: hĂĽrd/mellan/mjuk, vilket minimerar fel vid iskruvning. Maskinen är utrustad med LED-belysning och ergonomiska handtag. BTD147 är avsedd fĂśr utomhusbruk och krävande miljĂśer, med skyddet XPT har verktyget stĂśrre motstĂĽndskraft mot damm och droppande vatten jämfĂśrt med tidigare modell. XPT-teknologin har fĂśljande egenskaper: t 7ĂŠHHFO ĂŠS LPOTUSVFSBE NFE WFOUJMBUJPO WJMLFU HĂšS BUU EBNN PDI WBUUFO IBS TWĂŒSU BUU USĂŠOHB JO t ÂWFO PN WBUUFO TLVMMF USĂŠOHB JO IJOESBT EFU BW FO HVNNJQBDLOJOH t 7BUUFO TPN USĂŠOHU JO MFET VU VS NBTLJOFO
Borstfri motor utan underhĂĽll
Energiproduktionen blir effektivare jämfÜrt med motorer med kolborst eftersom det inte uppstür friktionsfÜrluster, vilket i sin tur mÜjliggÜr lägre strÜmstyrka, lägre värmeutveckling och längre arbetstid pü en enda uppladdning.
FĂśr mer information besĂśk www.gustavsberg.se
8
ARKITEKTUR
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Husauktion under inomhus- EM i friidrott ger barn livsviktig utbildning Inomhus-EM 2013 i Göteborg stöttar FN-förbundets projekt ”Skolmat blir kunskap” genom att auktionera ut en friggebod den 3 mars på EM-torget. Friggeboden, som under mästerskapet används som sjukstuga för atleter, är designad av studenter på Chalmers och finansierades av byggvaruhuset BAUHAUS.
Inför genomförandet av InomhusEM 2013 arbetar EM-organisationen, tillsammans med FN-förbundet, för öka medvetenheten kring hållbarhetsfrågor hos unga samt stärka friidrotten som en ansvarsfull och inkluderande sport. Studenter på Chalmers Arkitektur har tillsammans med byggvaruhuset BAUHAUS tagit fram en friggebod som auktioneras ut av projektets ambassadör Carolina Klüft 3 mars 13.45 till 14.15 på EM-torget/ Svenska Mässan. Innan auktionen används friggeboden som sjukstuga där skadade atleter får vård av sjuksköterskor, läkare och massörer under hela mästerskapet. Källa: Bauhaus
Nere Vid Ån - vinnande förslag öppen arkitekttävling i Floda.
Student- bostäder i Landsarkivet i Lund Nu tas första spadtaget för bygget av studentbostäder i Landsarkivet i Lund. FOJAB arkitekter har, på uppdrag av Lunds nation, ritat studentbostäder med syftet att ge den anrika byggnaden nytt liv. Landsarkivet kommer bli hem åt uppemot 150 studenter, och blir därmed ett välkommet tillskott på den pressade bostadsmarknaden i Lund. Evenemanget ägde nyligen rum i Lunds nations regi. Lunds universitets rektor Per Eriksson höll tal.
Projektet omfattar totalt 8 800 kvadratmeter om- och nybyggnad och består av fyra byggnadskroppar. Två av dessa uppfördes 1903. 1971 tillkom den karaktärsfulla tillbyggnad som Bernt Nyberg ritat. Den fjärde blir en nybyggnad i fem våningar klädd med cortenstål. Bostäderna planeras vara inflyttningsklara till höstterminen 2014. Källa: FOJAB arkitekter
Arkitekttävling om centrala Floda Mandaworks och Hosper Sweden är vinnare i arkitekttävlingen om centrala Floda. Av 59 inlämnade förslag valde en jury “Nere vid Ån” till vinnare. Priset delades ut vid en ceremoni i Lerum torsdagen den 21 februari. Tävlingen arrangeras av Lerums kommun och Sveriges Arkitekter i samarbete med Floda Torg Fastighets AB och Kusebacka stiftelsen /Garveriet. Under tävlingsperioden har förslagen ställts ut i centrala Floda och setts av över 600 besökare. Tävlingen är ett led i planeringen av den centrala delen av tätorten Floda och avsikten är att vinnande team ska vara delaktiga i den fortsatta planeringen.
Juryns utlåtande lyder: ”Det forsande vattnet från Sävelången till Säveån är kraften i Floda.” Genom att etablera en ny plats vid och i Säveån, det Blå Torget, utveckla Säveåns norra sida mot tågstationen och binda samman Garveriet med centrum, skapas förutsättningar för en spännande utveckling av Floda centrum. Förslaget visar på flera starka platser och tät ny bebyggelse som utvecklar Flodas specifika kvaliteter. Dessa kan utvecklas till starka besöksmål för Göteborgsregionen och samtidigt vara vardagsplatser för Flodaborna.
Förslaget är robust och med så tydliga kvaliteter att det kan leda en stadsomvandlingsprocess med många aktörer, samråd och medskapandeprocesser med allmänhet och föreningar. Bearbetningar kommer att göra att kvaliteterna i förslaget gradvis förädlas. Välkomnande
”Nere vid ån” tar fasta på och utvecklar Flodas starkaste kvaliteter: vattnet, naturen och Garveriet. De offentliga platserna vid Säveån förädlar och utvecklar Flodas befintliga karaktär och identitet som ett samhälle kring vattnet. Förslagsställarna presenterar en robust och sammanhängande struktur av offentliga stråk, där stationen ligger kvar i nuvarande läge och entréerna till centrum görs tydligare och mer välkomnande. Förslagets clou är det Blå Torget – en innovativ omtolkning av torget som offentligt rum där den forsande ån skapar ett naturligt skådespel året runt. Torget förbinder de två sidorna av Säveån, lyfter fram de gamla husen vid Aludden och skapar ett nytt stadsrum som kopplar ihop Flodas centrala delar. Förslaget omfattar samtliga hållbarhetsaspekter: sociala, ekonomiska, kulturella och ekologiska. Källa: Mandaworks AB
FAKTA Mandaworks startade i Nederländerna 2009 och etablerades 2010 som aktiebolag i Sverige. Grundare och ägare är Martin Arfalk. Hosper är ursprungligen ett Nederländskt kontor och 2006 startade Patrick Verhoeven också en verksamhet i Sverige. Mandaworks och Hosper Sweden har sedan flera år ett nära samarbete. Kontorens huvudfokus är landskapsarkitektur och stadsplanering i en kombination, urban design. Källa: Mandaworks AB
ARKITEKTUR
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
9
Krönika med Pontus Öhman:
Problem i projekteringsprocessen Vi producerar fler och fler bygghandlingar – och samtidigt ökar andelen byggfel. Något står inte rätt till med projekteringsprocessen!
Arkitektens ”hantverk” med penna och papper, som för bara 25-30 år sedan gjorde skäl för namnet har till stor del ersatts av musklick, kommandon och avancerade programvaror. Nu kan vi producera fler ritningar per tidsenhet och redovisa en planerad byggnad mer utförligt än innan den digitala projekteringen tog över. De många handlingarna ger en svåröverblickbar projekteringsprocess och därför har man – både här i Sverige och internationellt – skapat omfattande kontrollsystem som ansvariga konsulter skall följa och redovisa i omständliga dokument. En intressant fråga är om
en näst intill hundraprocentigt digital hantering av byggprojekten från skiss till färdig byggnad är något som har lett till en säkrare byggprocess och bättre hus? Jag kan inte hitta något som pekar i den riktningen, men däremot finns det mycket som tyder på att förhållandet faktiskt är det omvända. Byggnadstekniskt U-land
2008 rämnade en balk vid en byggarbetsplats i Kista, en byggnadsarbetare dog, en skadades svårt. Samma år rasade gjutformen vid ett brobygge för Botniabanan över MBOETGKÊSEFO UWÌ QFSTPOFS PNLPN PDI USF skadades, varav två allvarligt. I maj 2012 kollapsade stommen till en trevåningsbyggnad i Ystad. I Hammarby Sjöstad pågår för närvarande reparationsarbeten av tämligen nybyggda hus som drabbats av fuktskador. Listan på planeringsmissar, byggfel och tek-
den och eftersom datorn även ger möjligheter till kommunikation och informationsutbyte, på ett sätt som tidigare inte var möjligt, så invaggas vi i en felaktig uppfattning att vi projektörer inte behöver träffa varandra – i alla fall inte så ofta. Att besöka byggarbetsplatsen är inte att tänka på, det finns inte tid, eller så är vi inte önskvärda där. Vi skickar filer Systemfel hit och dit, lägger upp stora Enligt Stadskontorets mängder information i pronulägesbeskrivning av jektdatabaser, mailar protobyggsektorn från 2009, koll, PM, kontrollplaner och benämnd ”Sega gubbar” utbyter dokument och medframgår inledningsvis ett delanden i enorma mängder, konstaterande att andelen och sen förutsätter vi att alla byggfel i Sverige ”sannolikt vet -allt. Här finns enligt min inte har minskat under den uppfattning ett stort systemgångna perioden” (perioden fel. Det finns inga gränser som avses är 2002 – 2008), för den informationsmängd utan att dessa med stor sansom datorer kan hantera, nolikhet tvärtom har ökat. men det finns sådana gränEtt flertal orsaker diskuteras ser hos människor. Jag anser i rapporten, men det som att vi redan har överskridit PONTUS särskilt framhålls är bland dessa gränser, och att vi bara annat bristande kommuniÖHMAN fortsätter utan att tänka efter kation och erfarenhetsåtervad vi håller på med. ”Inforföring. 2010 publiceras ett mation overload”. Självklart examensarbete vid Mälarark SAR/MSA, VD och skall vi använda den digitala dalens Högskola av Anders delägare i Manofactory tekniken och dess fantastiska Lindqvist i samarbete med möjligheter, men på rätt sätt. Sweco som har titeln ”SamOch vi måste träffa varanverkan mellan totalentrepreOÚS PDI QSPKFLUÚS J TUPSB CZHHQSPKFLUw WFO dra, prata, kladda med pennan på ritningar, här nämns den ökande andelen byggfel och utbyta kunskaper och erfarenheter, besöka samma eller liknande orsaker till felen som byggplatsen och vi projektörer måste skapa i Stadskontorets rapport; bristande kommu- en relation till dem som skall bygga. Då nikation och informationsutbyte, bristande uppstår mänsklig kommunikation, och det erfarenhetsåterföring, brist på helhetsansvar går aldrig att ersätta med datorer och prooch långa kommunikationsvägar. Mina egna gramvaror. erfarenheter pekar åt samma håll. Vi litar Pontus Öhman, ark SAR/MSA, VD och blint på datorstödd projektering i alla skedelägare i Manofactory AB niska felberäkningar i Sverige går att göra lång. Den 6 november 2012 skriver fyra professorer i byggnadskonstruktion i en uppmärksammad artikel i DN att byggsverige har drabbats av ett ”systemfel”, att vi blivit ett ”byggnadstekniskt U-land”. Varför har det blivit så här?
Örjan Wikforss - tillförordnad rektor för Arkitekthögskolan FAKTA Umeå universitet är ett av Sveriges största lärosäten med drygt 36 000 studenter och 4 200 anställda. Här finns internationellt väletablerad HYPERLINK ”http://www.umu. se/forskning/” \t ”_blank” forskning och ett komplett utbud av HYPERLINK ”http:// www.umu.se/utbildning/ program-kurser/” \t ”_blank” utbildningar. Universitetets campus utgör en inspirerande miljö som inbjuder till gränsöverskridande möten – mellan studenter, forskare, lärare och externa parter. Genom samverkan med andra samhällsaktörer bidrar de till utveckling och stärker kvaliteten i forskning och utbildning. Källa: Umeå universitet
År 2007 blev Örjan Wikforss professor i projektkommunikation vid KTH och är sedan 2012 knuten till Institutionen för fastigheter och byggande som professor emeritus. Han disputerade i arkitektur 1977 och utsågs till docent i formlära 1980. Han har varit adjungerad professor vid Chalmers Arkitektur (1986-1996), SLU Landskapsplanering (1994-2000) och gästprofessor vid Institutionen för industriell ekonomi, KTH (2000-2006). Hans huvudintresse och ”röda tråd” är kommunikation i olika former inom arkitektur, planering och byggande. Örjan Wikforss är vice ordförande i Sveriges Arkitekter och ordförande i Utbildnings- och forskningsutskottet. Han tillhör styrgruppen för den nationella forskarskolan ResArc: Swedish Research School in Architecture. Dessutom är han är ledamot av styrelsen för stiftelsen Svensk Industridesign, SVID, och IVA, Ingenjörsvetenskapsakademien. Källa: Umeå universitet
Örjan Wikforss, arkitekt och professor, blir tillförordnad rektor för Arkitekthögskolan vid Umeå universitet. Han är sedan januari 2010 ledamot i högskolans styrelse och är därför också väl förtrogen med verksamheten.
– Det känns mycket bra att Örjan Wikforss kliver in i rollen som tillförordnad rektor. Han har gedigen erfarenhet av att arbeta i ledande positioner både som praktiker och akademiker. Jag har högt förtroende för hans stora erfarenhet och kunskap inom arkitekturområdet. Hans erfarenhet av Arkitekthögskolan här i Umeå är förstås också ovärderlig, säger Lena Gustafsson, rektor vid Umeå universitet, i ett pressmeddelande. Kan topprankas
Umeå universitet har påbörjat rekryteringen av en ny rektor för Arkitekthögskolan. Örjan Wikforss kliver på sitt uppdrag som tillförordnad rektor redan nu och kommer att fortsätta fram till dess att en ny rektor är på plats. – Arkitekthögskolan i Umeå har en unik profil. Den har alla möjligheter att utvecklas till en internationellt topprankad skola. Jag är glad om jag kan medverka till detta, säger Örjan Wikforss. Lång karriär
Örjan Wikforss är idag verksam som arkitekt och forskare i Arkitekturanalys Sthlm
Örjan Wikforss är ny tillförordnad rektor för Arkitekthögskolan vid Umeå universitet. AB. Som praktiker har han tidigare drivit Wikforss Arkitektkontor med ett tjugotal medarbetare i Uppsala. Han har arbetat i White arkitekter samt varit VD för FFNS Arkitekter och chef för IT och FoU i Sweco.
10
MILJÖ
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Etablerad byggkonsult hyresgäst i Torsplan NCC Property Developments handeloch kontorsfastighet Torsplan blir konsultgruppen Structors nya arbetsplats i Stockholm. Avtal med fler hyresgäster är på gång och det stora intresset leder till att den högt miljöcertifierade fastigheten snart är fullt uthyrd.
– Med ungefär ett år kvar till färdigställande har vi redan hyrt ut 75 procent av kontorsytan och 80 procent av handelsytan. Intresset är fortsatt stort och vi känner oss helt trygga med att Torsplan kommer att vara fullt uthyrd vid årsskiftet 2013/2014, säger Fredrik Hemborg, regionchef NCC Property Development. Viktigt med miljöcertifierat
Structor kommer att hyra 2 245 kvadratmeter av Torsplan för sin nya arbetsplats. – Att välja ett miljöcertifierat kontor var självklart för oss. Valet föll på Torsplan bland annat för NCC:s högt ställda hållbarhetsmål, vilket går hand i hand med Structors egna företagsprofil. Här kommer våra medarbetare att få en sund arbetsmiljö som tillsammans med NCC skapats efter vår verksamhets specifika behov, vilket leder till högre effektivitet och bättre resultat, säger Mats Texte på Structor.
Torsplan blir en GreenBuilding-fastighet och kommer att miljöklassas i nivån Excellent enligt det internationella miljöcertifieringssystemet. Det innebär bland annat stor hänsyn till inomhusmiljö, ekologi, livscykel, avfall samt energi- och vattenanvändning. Först ut
Torsplan blir den första fastigheten som blir klar i den nya stadsdelen Hagastaden, mellan Norra Stationsgatan och Karolinska Sjukhuset. Hagastaden beräknas om några år att ha 36 000 invånare. Structor är ett konsultföretag vars kompetens är inblandad i flera prestigeprojekt såsom Citybanan, Gothia Triple Towers och Nya Karolinska. Structor verkar inom bygg- och anläggning med tvärfacklig spetskompetens inom de flesta områden som rör planering, projektering och genomförande. Källa: NCC
NCC:s Torsplan blir GreenBuilding och kommer att klassas som Excellent enligt det internationella miljöcertifieringssystemet BREEAM.
A KONTAKT ! OSS IDAG
TAWI AB | Transportgatan 1, Box 10205 | 434 23 Kungsbacka Telefon 0300-185 00 | Fax 0300-189 90 | E-post: info@tawi.se | Läs mer på www.tawistegar.se
11
MILJĂ–
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Christina  Lindbäck  ny  hüllbarhetschef  fÜr  NCC Christina Lindbäck tillträder den nya tjänsten som hüllbarhetschef fÜr NCC-koncernen den 1 mars 2013 och blir samtidigt medlem av koncernledningen. Christina är fÜr närvarande miljÜchef fÜr NCC-koncernen.
– Med Christina som medlem av koncernledningen blir vi ännu tydligare med att hüllbarhet är en integrerad del i NCC:s lüngsiktiga strategi. Hüllbarhet är sedan länge ett prioriterat omrüde fÜr NCC och är avgÜrande fÜr att behülla vür position och fÜr att kunna växa. Vi har en stark ambition att bli ett av de bästa fÜretagen inom
FAKTA NCC NCC är ett av Nordens ledande byggoch fastighetsutvecklingsfÜretag. NCC hade ür 2012 en omsättning pü 57 miljarder SEK och 18 000 anställda. Källa: NCC
hüllbarhetsomrüdet, säger Peter WügstrÜm, koncernchef och VD fÜr NCC. Flera aspekter
Hüllbarhet omfattar ocksü de etiska aspekterna av affärerna, som till exempel uppfÜrandekod, socialt ansvarstagande samt uppfÜljning av hur väl uppfÜrandekoden efterlevs. Hüllbarhet inkluderar de miljÜmässiga, sociala och ekonomiska aspekterna av affärerna. Det handlar inte enbart om NCC:s ansvar inom dessa omrüden utan ocksü om vüra intressenters och samhällets framtida krav. Hur vi designar vüra framtida samhällen har en stor püverkan pü nuvarande och framtida generationer - där är byggnader och infrastruktur en väsentlig del. – Vi tror att den sociala aspekten av hüllbarhet kommer att fü en allt stÜrre betydelse i planeringen av vürt framtida samhälle. Det är ett omrüde där NCC som ett bygg- och fastighetsutvecklingsbolag kommer att ta en stÜrre roll i framtiden. Det kommer att bli en fÜrutsättning att ha en dialog med vüra intressenter, inte bara om miljÜ och ekonomi, utan även om de sociala aspekterna fÜr att kunna växa lÜnsamt, säger Christina Lindbäck, hüllbarhetschef fÜr NCC.
NCC har utvecklat flera kunderbjudanden inom miljÜomrüdet, som GrÜn asfalt, Hüllbar renovering, passivhus süväl som metoder fÜr reducering av koldioxidutsläpp och andra utsläpp, till exempel nytt bränsle fÜr att reducera koldioxidutsläpp vid asfaltstillverkning. Karriär i korthet
Christina Lindbäck bÜrjade som miljÜchef fÜr NCC 2010. Innan dess var hon miljÜchef fÜr Ragn-Sells-koncernen där hon arbetade sedan 2002. Dessutom har Christina lüng erfarenhet frün miljÜdepartementet där hon hade flera roller. Christina Lindbäck är ordfÜrande fÜr det svenska fÜretaget MiljÜmärkning Sverige AB som har hand om den nordiska miljÜmärkningen Svanen och EU:s miljÜmärke, samt är styrelsemedlem i styrelsen fÜr Mistra Stiftelsen fÜr miljÜstrategisk forskning. Tidigare var hon ocksü ordfÜrande fÜr Näringslivets miljÜchefer. Källa: NCC Christina Lindbäck, hüllbarhetschef fÜr NCCkoncernen. Foto: Kristina SahlÊn
Dags  fÜr  ürets  klimatmanifestation  Nu drar Världsnaturfondens klimat- och miljÜmanifestation – WWF:s Earth Hour – igüng fÜr femte üret i Sverige och sjunde güngen globalt. LÜrdag 23 mars kl 20:3021:30 släcker privatpersoner, organisationer, fÜretag och städer Üver hela världen ljuset under en timme som en signal till politikerna att agera. FÜrra üret deltog 55 procent av svenskarna. Nu hoppas WWF att fler ska fÜrdjupa sitt klimatengagemang.
– Genom att släcka ljuset en timme skickar vi en signal till världens ledare att det är dags att ta klimatproblemen pü allvar. Vid bara en meters hÜjning av havsnivün kan 145 miljoner människor komma att drabbas. Genom konkreta lÜsningar visar vi beslutsfattarna att det är hÜg tid att itu med klimatfÜrändringarna, säger WWF:s generalsekreterare Hükan WirtÊn. Årets kampanj
I ürets kampanj uppmanar WWF privatpersoner, fÜretag och politiker att utmana varandra till grÜnare och mer klimatsmarta vanor pü utmaningssajten I will if you will. Det kan handla om att üka kollektivtrafik istället fÜr att ta bilen, äta mer vegetariskt, slänga mindre mat, källsortera och leva energismart büde hemma och pü jobbet – och om att kÜpa vindkraftsandelar.
LÜrdagen den 23 mars är det üterigen dags fÜr Earth Hour Day, dü münga släcker belysningen en timme.
Den senaste forskningen varnar fÜr att jorden riskerar fyra graders hÜgre genomsnittstemperatur vid nästa sekelskifte om dagens ohüllbara resursanvändning fortsätter. – En medeltemperaturÜkning pü fyra grader skulle innebära en enorm global katastrof som är svür att fÜreställa sig. Forskningen visar att det blir münga fler extrema oväder. Münga arter für svürt att Üverleva och brist pü mat och vatten kan tvinga miljarder fattiga människor pü flykt, men även Medelhavsländerna drabbas hürt av ett torrare klimat, säger Stefan Henningsson, klimatexpert pü WWF. Som ett led i Earth Hour-kampanjen deltar 17 städer i sex länder i utmaningen Earth Hour City Challenge – bland annat MalmÜ, Uppsala och Stockholm. Pü ett seminarium den 19 mars i MalmÜ utses � Global Earth Hour Capital 2013� som belÜnas fÜr att ha den smartaste och mest inspirerande planen att minska klimatpüverkan och ställa om mot 100 procent fÜrnybar energi inom de närmaste ürtiondena. Källa: WWF
FAKTA
LĂ„S MER PĂ… SAJTERNA
Earth Hour är en global manifestation fÜr klimatet som startade 2007 pü initiativ av WWF i Australien. IdÊn är att människor Üver hela världen kan fÜrenas i en enkel handling vid samma tid, tidszon efter tidszon. Cirka 150 länder deltar liksom tusentals städer och kommuner. WWF är initiativtagare till Earth Hour, globalt och i Sverige. Källa: WWF
t &BSUI )PVSTBKUFO www.wwf.se/earthhour t * 8JMM *G :PV 8JMM VUNBOJOHTTBKU www.wwf./se/earthhour2013 t &BSUI )PVS $JUZ $IBMMFOHF www.earthhour.org/ehcc
12
MÄSSOR
Energirenovera till nära noll och lågenergihus Renovera energieffektivt till nära noll, går det egentligen? Vår nyfikenhet vaknar och för att ta reda på mer besöker vi seminariet som handlar om just det.
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Hållbar stadsutveckling Den nya digitala mötesplatsen för hållbar stadsutveckling berättar Sofia H Bernstone om. Fastighetsförvaltaren tittar in på ännu ett seminarium på Nacka Strandsmässan.
– Det handlar egentligen om lågenergihus i ett bredare perspektiv, nära noll är relativt, säger Göran Werner vid WSP och koordinator för BeBo, Energimyndighetens beställargrupp för energieffektiva flerbostadshus. De tekniska lösningarna finns redan nu för att renovera till exempel miljonprogrammet effektivt. Men som alltid är det inte utan hinder. Lönsamhet, finansieringsplaner, om bostadsbolaget har tillräckliga personella resurser att driva projekt liksom om de har tillräckliga kunskaper och kan planera, är alla exempel på hinder. Partnering och om det finns varsamhetskrav är andra exempel. Men i till exempel Alingsås har man i Brogården energisparat cirka 60 procent, från 175 kWh till 74 kWh.
Bloggar
På hemsidan kan man bland annat ta del av goda exempel och bloggar med projekt inom kategorierna attraktiv stad, ekologisk hållbarhet, ekonomisk bärkraft, gröna städer, teknik och infrastruktur, stadsvisioner och planer etc. En blogg är från Urban Transition Öresund, ett samarbetsprojekt över nationsgränserna där projektets olika parter skriver cirka en gång per månad om det arbetet. Bloggen Stadens artefakter belyser olika aspekter av den kulturhistoriska dimensionen av hållbar stadsutveckling och materialiseras löpande med konstnärliga forskande verktyg. Man kan också läsa Goda exempel från Stockholmshems biodling i Aspudden eller om ett spännande jämställdhetsprojekt från Rosengård, Malmö. Under vinjetten goda exempel beskrivs också HSB:s faluröda passivhus med solfångare i lantlig miljö som ligger i Partille, utanför Göteborg. Läs gärna mer på www.hallbarstad.se för att få inspiration.
Lönsamhet och kampanj
– Det finns en dålig kunskap i att räkna på lönsamhet vid energirenoveringar, säger Göran Werner. Det gäller att få en effektivare projektupphandling, kortare ombyggnadstid med hjälp av effektivare metoder. Just nu driver BeBo kampanjen Halvera Mera, där man kan få 150 000 kronor till en förstudie, för att ta fram bra energirenoveringsprojekt. Totalt delas 25 bidrag ut till slutet av februari 2013. I skrivande stund har Bostadsrättsföreningen Lingonet i Stockholm, John Mattson Fastighets AB, Göteborgs stads Bostadsaktiebolag, HSB Pulkan i Malmö, Falkenberg Bostads AB och AB Väsbyhem fått bidrag till sina förstudier.
Fredrik Moback
Sofia Bernstone, projektledare och webbredaktör för Hållbar Stad vid Arkitekturmuséet. Foto: Fredrik Moback
Planer och nyheter
BeBo arbetar med teknikupphandlingar där värmeåtervinning i frånluften och rationell isolering av klimatskalen är viktiga beståndsdelar. Just nu planerar man att arbeta med avlopps vvx, värmeväxling, men även med tvätt- och torkutrustning. Övrigt nytt är webbkalkyl, idrifttagning, effektstyrning, solenergi . För den som vill lära sig mer går det bra att läsa på www.bebostad.se, som bland mycket annat innehåller en lönsamhetskalkyl. Fredrik Moback
FAKTA Hållbar stad Är en del av arkitekturmuseet med särskilt stöd från Naturvårdsverket och Delegationen för hållbara städer. Samarbetspartners ISU/Malmö stad/Malmö högskola Boverket CyCity: SWEDESD Förorten i centrum HSB KTH Helsingborg stad Fastighetsägarna Mistra Urban Futures Energimyndigheten Movium Sveriges Arkitekter NUDA Passivhuscentrum Västra Götaland Vinnova Sveriges Ekokommuner Urbio Riksantikvarieämbetet SLU Samverkan om gestaltning av offentliga miljöer där Statens Konstråd, Riksantikvarieämbetet, Boverket och Arkitekturmuseet ingår Sustopia Super Sustainable RGRA Stockholmshem Donau Universität The New Beauty Council Urban Solutions for a living planet (Världsnaturfonden, WWF) Statens konstråd S2020: Källa: www.hallbarstad.se
Råd från Skatteverket Skatteverket gjorde oss sällskap på Nacka Strandsmässan. Vi blev nyfikna och fick en del matnyttiga råd, som kan vara bra att ha för fastighetsförvaltare och framförallt ägare.
– Anlita seriösa underentreprenörer och kontrollera dem före, säger Ulf Hornegård, biträdande rikssamordnare vid Skatteverket. Det gäller att se till att underentreprenörerna har F-skattebevis, men att också i förekommande fall kontrollera med Migrationsverket ifall de har arbetstillstånd. Att göra detta löpande är bra. För ingen vill väl egentligen bli uthängd i medierna på grund av slarv. Sådant kan skada ens varumärke. Skatteverket hade ju som bekant själva vissa problem vid sitt bygge I Sundbyberg. – Underentreprenörerna använde sig av förfalskade LMA-kort, säger Kjell Sjöblom, rikssamordnare vid Skatteverket. Uppföljning
Göran Werner vid WSP och koordinator för BeBo, Energimyndighetens beställargrupp för energieffektiva flerbostadshus. Foto: Fredrik Moback
Portalen hållbar stad är ett forum för idéutbyte och en samlingsplats för goda exempel på hur ett mer hållbart samhälle kan skapas. Man vill inspirera och engagera människor, myndigheter, organisationer i deras arbete, men även sammanlänka dem med varandra. – Hållbar Stad är en plattform där alla viktiga projekt, goda exempel och angelägna forskningsresultat finns samlade. Materialet kommer från vara samarbetsparter som alla är aktörer inom området hållbar stadsutveckling, säger Sofia H Bernstone, projektledare och webbredaktör för Hållbar Stad vid Arkitekturmuseet.
– För stora köpare av tjänster gäller det att se till att de får det som de upphandlar, så en uppföljning är bra att göra, tipsar Ulf Hornegård. Det gäller alltså att vara vaksam och noga. För den som vill ha hjälp bjuder Skatteverket på ännu ett råd:
Ulf Hornegård, biträdande rikssamordnare vid Skatteverket och Kjell Sjöblom, rikssamordnare vid Skatteverket. Foto: Fredrik Moback – Ta hjälp av myndigheten. Använd blankett 4820 för att få del av offentliga uppgifter om den du tänker göra affärer med. Då får du reda på om de är godkända för F-skatt, registrerade för moms och/eller arbetsgivare, säger Kjell Sjöblom som fortsätter: – Du får också veta hur mycket arbetsgivaravgifter som har betalats de tre
senaste perioderna och om de har skulder hos Kronofogden. Du kan också kontakta någon av våra medarbetare inom det förebyggande arbetet om du har andra frågor eller vill diskutera de uppgifter du får. Vi finns i hela landet, använd oss gärna. Fredrik Moback
MÄSSOR
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
13
Akademiska Hus om energieffektivisering Energieffektivisering – från ord till handling var titeln på ett av seminarierna under FatsighetsFörvaltning 2012. Bygg- och fastighetssektorn kallas för 40 procentsektorn, eftersom man använder så mycket av energin, så här finns en del att göra. – Men det är en tämligen långsam successiv process, som sällan innehåller några jättestora revolutionerande nyheter, säger Tomas Hallén, teknisk direktör vid Akademiska Hus.
Men trots allt så räknar man med en 40 procentig reduktion av energi år 2025, jämfört med år 2000. Redan 2012 sparar man tjugofem procent jämfört med år 2000 vilket motsvarar cirka 210 miljoner kronor per år. – Vi sparar mer på värme än på el, säger Tomas Hallén. Åtgärdsprogram
Nu börjar förstås läsarna otåligt undra hur det här går till. Akademiska Hus använder sig av ett åtgärdsprogram där man upprätthåller och utvecklar egenkompetens. Man mäter och utvärderar. I programmet ingår även löpande åtgärder i den dagliga förvaltningen, liksom att man målsätter. I vissa fall
FAKTA Akademiska Hus har totalt 3,7 miljoner m2 BRA yta. I lokalerna bedrivs huvudsakligen utbildning och forskning. Man finns i 6 regioner på 32 orter, från Kiruna till Malmö. Inom 6 – 8 år ska man bygga för ytterligare 20 miljarder kronor, som innebär 2 – 4 miljarder kronor i fastighetsinvesteringar per år.
kan man också belöna för effektiviseringen. En annan viktig del är att utveckla verktyg för processtöd. – I programmet testas både solfångare och solpaneler men så länge vi inte kan årstidslagra el och värme passar solenergi bättre på sydligare breddgrader, säger Tomas Hallén. Akademiska Hus har projekterat för egna bioenergianläggningar för både el och värme men hittills mötts av sänkta alternativpriser vilket gjort att sådana ännu inte kommit till utförande. I Karlstad kommer all kyla och värme att levereras från en ny 3 MW geoenergianläggning som är under uppförande. Lönsamhetsberäkningar
I åtgärdsprogrammet finns även att man systematiserar effektivitetsarbetet och miljöcertifierar liksom att handla och förhandla, som kan ge bra incitament gentemot kund. – 50 till 75 procent av elen till byggnaderna kan vi påverka själva, säger Tomas Hallén. Att påverka eller kravställa kring energieffektivitet och att göra lönsamhetsberäkningar (LCC) finns också i programmet. Effektivare
Rent konkret handlar det om installationstekniska åtgärder och att åtgärda energitillförseln men också om att förbättra klimatskalen med byggnadstekniska åtgärder. Sedan gäller det att ha löpande förvalt-
Tomas Hallén, teknisk direktör vid Akademiska Hus, hedersdoktor vid Örebro universitet och vinnare av Stora Energipriset 2005. Foto: Fredrik Moback ningsåtgärder, beteenderelaterade åtgärder och effektivare hyresgästutrustning. Det sistnämnda kan till exempel vara sådant som modernare dragskåp och effektivare kontorsutrustning som inte drar lika mycket energi som de gamla. En annan viktig faktor är om man tillämpar konstant eller variabelt luftflöde, alltså CAV eller VAV, där det senare ofta är att föredra ur energisynpunkt. Vid nybyggnad prövas till exempel alltid VAV och geoenergi och särskilda kravdokument måste följas. Att använda sig av BIM, som översatt till svenska blir byggnadsinformationsmodell,
är smart. För den som vill kan man gå in på www.openbim.se och testa. Belok, Beställargruppen Lokaler är ett nätverk och samarbete mellan Energimyndigheten och 16 av Sveriges största fastighetsägare med inriktning på lokaler, bland andra Akademiska Hus. Den intresserade kan läsa mer på www. belok.se för här finns flera projekt, kravspecifikationer för energibesparing med mera. Fredrik Moback
Monterpromenad på Nacka Strandsmässan FastighetsFörvaltning 2012 på Nacka Strandsmässan hade flera intressanta utställare. I denna artikel finns bara ett litet axplock av företag med allt från isolering till vattenrening.
En låda med två värmekällor i botten och två olika sorters isolering ovanpå visade den stora skillnaden i isoleringsförmågan mellan cellulosa och glasull. I de olika isoleringsmaterialen hade man lagt ner varsin termometer för att se hur mycket värme som går igenom. I den med cellulosa var det endast 27,5 grader varmt, medan den med glasull visade hela 54,2 grader.
– Cellulosaisoleringen som vi använder är miljövänlig och tillverkad av returpapper samt har det bästa isoleringsvärdet, säger Jonny Bratberg, försäljningschef, Cremab. El-lastbil
I ett hörn står någonting som faller mig i smaken. En tvåsitsig elbil med lastflak. Toppfarten är kanske inte så mycket att skriva hem om, men den går åtta till tio mil på en laddning och bland annat Posten köper 100 bilar per år. Bostadsbolag, fastighetsägare och kyrkan är andra kunder till el-lastbilen som får ta maximalt 430 kilo på flaket och hela 1 050 kilo på dragkroken. Själva bilen väger cirka 600 kilo. Club Cars lastbil laddas i två hål i väggen på åtta till tolv timmar. Den kommer från USA och är en vidareutveckling av golfbilen. Fibercement och profiler
Skillnaden i isolerförmåga mellan glasull och cellulosa är stor. Foto: Fredrik Moback
Vi fortsätter promenaden bland montrarna och hamnar vid några färgglada fibercementskivor. De används ofta på skolfasader. Montern visar sig vara delad. – Fibercementskivorna stoppar bränder och är så underhållsfria som möjligt, säger Krister Wågskär, projektingenjör på Cembrit. Det är ett XtL system, Extended Life System. Kunden kan enkelt välja den tjocklek av tilläggsisolering hon eller han vill i systemet. Man projektanpassar byggsatser, så att allt är klart för att börja bygga på plats. Ett annat stort användningsområde för fibercementskivorna är miljonprogrammets byggnader. I samma monter finns nämligen även ett företag som tillverkar de stålprofiler man sätter upp fibercementskivorna på. Profilerna rullformas fram ur platta stålband i fabrik. De har motsvarande u-värden som en vanlig träregel.
Marie Kronke från Wallenius Water AB. Foto: Fredrik Moback – Ute på byggena behöver man inte täcka dem eftersom de varken ruttnar eller möglar, säger Lars Whendin, ansvarig för produktutveckling vid Europrofil. Tredimensionellt och vattenrening
Vi fortsätter den lilla promenaden i utställningshallen och hittar en gammal bekant från Åmål, med P-märkta PVC-balkongdörrar och fönster. De har en tjusig monter och äntligen får jag se hur produkterna ser ut på riktigt och inte på en hemsida. Föredömligt pedagogiskt visar Bratex hur deras fönster ser ut tredimensionellt, se även artikel i Fastighetsförvaltaren nummer 5, 2012. Turen går vidare och vi stannar vid ett vat-
tenreningsföretag, som bland annat erbjuder en kemikaliefri bakteriekontroll av bland annat legionella i vattensystem. Den vattenrenare man visar drar bara 84 W och gör skillnad om man har de problemen. – Med hjälp av vår metod kan man också minska andelen bundet klor som luktar i simhallar, att minska på kloret är en stor fördel, speciellt för de som är allergiska mot klor. Det är också en stor miljövinst att kunna minska på kloret, säger Marie Kronke vid marknad och försäljning på Wallenius Water AB. Fredrik Moback
14
MÄSSOR
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Miljonprogrammet kan omvandlas Hur man skapar en framgångsrik omvandling av miljonprogramsområdena är en aktuell debatt, som väcker flera frågor. Några av dem får vi svar på här.
I miljonprogrammet ingår egentligen även villor och radhus byggda mellan 1965 och 1975, men det är inte dem det handlar om här, utan om storskaliga funktions- och trafikseparerade bostadsområden, långt från centrum och avgränsade med grönområden. Trevåningshus
– Isoleringen från omgivande stadsdelar gör att den storskaliga bebyggelsen med flerbostadshus poänglös och stadsdelarna oattraktiva. Den bristande attraktiviteten gör att de som har möjlighet att välja oftast flyttar därifrån, säger Ola Andersson, arkitekt, som fortsätter: – Fattiga människor blir kvar, avskurna från det omgivande samhället. Det är inte tekniken, estetiken eller energiförbrukningen som är de stora problemen med miljonprogramsområdena utan isoleringen och den bristande tillgängligheten.
– Majoriteten av byggnaderna är trevåningshus med sadeltak och tegelfasad, säger Britt Olofsdotter-Jönsson, Senior advisor vid Forskningsrådet FORMAS. 15 socialt utsatta områden
Hyresgästföreningens representant Hans Dahlin betonar den hållbara samhällsutvecklingen med ett gott boende till rimlig kostnad. Han vill också att de boendes inflytande ska öka vid ombyggnadsprocesser. Det är en ekonomisk fråga hur man finansierar en upprustning av miljonprogrammet. – Regeringen har identifierat 15 socialt utsatta områden i hela landet, säger Ulf Perbo, statssekreterare hos civil- och bostadsminister Stefan Attefall. I de områdena tittar man på integration, kriminalitet, skola, arbetsmarknad men också fastighetsproblem. Statssekreteraren säger att det är en fördel för fastighetsägare att kunna få ROT-avdrag. Men samtidigt problematiskt eftersom de redan har avdragsrätt i sin näringsverksamhet. Fritidsgård i Rågsved
– Miljonprogrammet är så mycket mer
än de stigmatiserade områdena, säger Tomas Rudin, oppositionsborgarråd (S) i Stockholm och styrelseledamot i Sveriges kommuner och landsting. Han menar att det finns grannskapskärlek och glädje i områdena liksom i andra bostadsområden och att människorna som bor i miljonprogramsområdena älskar sina områden. – Skicklig lokalanvändning och god fastighetsförvaltning går jag igång på, säger Tomas Rudin. Oppositionsborgarrådet menar att en lokal aktiv decentraliserad förvaltning kan lösa mycket. IKANO Fastigheter har till exempel öppnat en fritidsgård i Rågsved. Stort problem
– Det är viktigt att man hjälper fattiga människor, inte fattiga områden, säger Ola Andersson. Ulf Nyqvist är VD för Botkyrkabyggen och anser att det är viktigt att de som bor hos dem vill bo kvar. Om fler vill satsa på sitt boende och bo kvar, så blir områdena stabilare. – Att ha en nära dialog är en viktig utgångspunkt i förändringsarbetet, säger Ola Andersson. – Vad ska kommunen göra om inte fastighetsägaren vill, frågar Ulf Perbo. Det är ett stort problem i de 15 områdena. Staten har inget ansvar för fastigheterna. Allmännyttan viktig
Britt Olofsdotter-Jönsson, Senior advisor vid Forskningsrådet FORMAS, Ulf Nyqvist, vd för Botkyrkabyggen, Ola Andersson, arkitekt och författare, Tomas Rudin, oppositionsborgarråd (S) i Stockholm och styrelseledamot i Sveriges kommuner och landsting, Hans Dahlin, Hyresgästföreningen och Ulf Perbo, statssekreterare hos civil- och bostadsminister Stefan Attefall. Foto: Fredrik Moback
– I Gårdsten gav man en del av makten till de boende, bland annat fick de redan från början majoritet i Gårdstensbostäders styrelse, säger Britt Olofsdotter-Jönsson. Att det finns olika hyresnivåer kan vara ett problem. Vissa hyresgäster klarar inte av högre hyresnivåer. Andra vill betala mer och få lyxrenoverat. – Det är tur att en stor del ägs av kommunala allmännyttiga bostadsbolag. Då kan kommunen ta ansvar för den sociala servicen, säger Ola Andersson. Han nämner Rosengård och kvarteret Herrgården som särskilt utsatt. Men området bredvid, som ägs och förvaltas av Malmö kommunala bostadsbolag, MKB, har inte alls de problemen.
grammet, vill flytta inom tre år. Just nu tittar man på andelsägarlägenheter och kompisboende, att man till exempel kan ha två separata kontrakt för en trerummare. Det skulle kunna öka stabiliteten och där efterfrågan finns skulle man kunna bygga nytt. – Makt till dem som bor i de här områdena behövs, säger Britt Olofsdotter-Jönsson. Hon menar att det behövs en kombination av tekniska, energirelaterade, fysiska, sociala och kulturella åtgärder, för att råda bot på problemen. Men understryker att kollektivtrafik, service, fritidsgårdar och kultur inte bara är fastighetsägarens ansvar. – I Gårdsten gav man en del av makten till hyresgästföreningarna, säger Britt Olofsdotter-Jönsson. Botkyrka gott exempel
Ola Andersson hyllar Järvalyftet och Botkyrka, som han menar är bättre på att ta hand om miljonprogrammet än vad man är i Stockholms stad. – Botkyrka är en förebild, säger Ola Andersson. Järvalyftet ligger i framkant när det gäller sociala projekt. Det handlar om att ha markkontakt. Så hur får man den fysiska miljön att bli bättre? Hittills har det handlat alltför mycket om att bygga om den fysiska miljön. – Det är inte estetiken som är problemet, säger Ola Andersson. – Arbetsmarknadspolitiken är det avgörande, säger Ulf Perbo. Hans Dahlin menar att det avgörande är att hyresgästerna får mer inflytande. – Egentligen är problemet inte arkitekturen, tekniken eller estetiken, men vi kunde bli bättre, inom mitt skrå, på att göra en samhällsanalys. Kommunen borde istället ringa till en sociolog, säger Ola Andersson. Ulf Nyqvist säger att det gäller att byta ut de tekniska delar som är slut. Utöver det finns här många arbetstillfällen att skapa, för flera byggherrar. – Forskningen kan bidra med kunskap och analyser, säger Britt Olofsdotter-Jönsson. Fredrik Moback
Kompisboende och makt
Från regeringens sida räknar man med att minst 30 procent av de boende i miljonpro-
Glada vinnare under FastighetsFörvaltning 2012 Under mässan FastighetsFörvaltning 2012 fick besökarna möjligheter att vinna fina priser. En tipspromenad bland utställarna med kluriga frågor fick tre glada vinnare liksom att tre glada vinnare lottades ut bland de som lämnade in utvärderingarna. De utställande företagen var generösa nog att bidra med priser liksom Hexanova Event.
Tipspromenaden var klurig. Första pris gick till Kjell Östblom, Försäkringskassan. Han vann en smart bag med tio trisslotter, ett paraply och en putsduk. Andra pris gick till Britt-Marie Mäkinen. Hon vann den klimatsmarta påsen. Den innehåller lite smått och gott som bidrar till minskad energianvändning. Somliga har verkligen tur. Bland vinnarna på tipspromenaden fanns nämligen Britt-Maries man Leo, som knep tredjepriset, ett hårt paket med hemligt innehåll och ett paraply.
från Karlstad kommun vann en tjusig ljusstake av glas från Orrefors. Solen lyste extra mycket över Karlstad kommun som får än mer ljus i mörkret, tack vare att Monika Andersson vann en likadan ljusstake. Kate Ljungberg från Swedavia knep den tredje Orreforsstaken. Fastighetsförvaltaren tackar alla medverkande och utställare som ställde upp och väl mött igen! Fredrik Moback Fotnot: Vi tackar särskilt Arkitektkopia, Skanska, Caparol, eGain, Energi- och klimatrådgivningen, QTF, Franke Futurum, FM Mattsson, Vision och Hexanova Event för gåvorna.
Utvärderingar
Att lämna in sina utvärderingar är kanske inte världens roligaste uppgift, men någonting som är mycket värdefullt, så att vi kan göra ett bättre arrangemang i år. Därför lottades tre fina priser ut. Leif Gustavsson
Leo Mäkinen från Dalsjöfors företagspark vinner tredje pris för alla rätt på tipspromenaden, ett paraply och en hemlig gåva. Foto: Fredrik Moback
En partner – många tjänster Säkrare, enklare och lönsammare
Vissa saker är det ibland svårt att sätta ett pris på.
En del saker kan du mäta i tid, annat i pengar eller kanske rent av i trygghet. Vi har inte alla svar på vad ditt ansvar som fastighetsägare är värt. Du ska ha koll på radonhalter, hissens säkerhet, på ventilationssystemet, sprinkler- och larmsystemet, elinstallationer, energiåtgång etc.
Det är ett stort ansvar att planera och organisera. Som oberoende part ser vi till att du lättare får kontroll över dina fastigheters status, säkerhet och lönsamhet. Vi erbjuder vår expertis och hela bredd av tjänster i ett paket. För att du ska kunna undvika ovälkomna och kostsamma driftstopp. Läs mer på www.inspecta.com
Träffa oss på
Missa inte våra
Fastighetsmässan 2013
Fastighetsseminarier
20 – 21 mars, Kistamässan, Stockholm Vi finns i monter A14
14 mars i Jönköping 15 mars i Växjö 19 mars i Mölndal/Göteborg Läs mer på www.inspecta.com/utbildning
Inspecta är Nordens ledande inspektionsföretag med verksamhet i Sverige, Finland, Norge, Danmark och Baltikum. Av Inspecta koncernens totalt 1400 anställda arbetar cirka 600 personer på något av våra 25 kontor i Sverige. Inspecta, Box 30100, 104 25 Stockholm,Tel 08 5011 3000
16
MÄSSOR
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Vår stadsbyggnad kan bli en förebild Svensk stadsbyggnad – en global förebild är ett intressant seminarium under FastighetsFörvaltning 2012. Peter Örn, ordförande för Delegationen för hållbara städer, börjar med att berätta om de stora utmaningarna.
Peter Örn, ordförande för Delegationen för hållbara städer, håller ett seminarium i plenisalen under FastighetsFörvaltning 2012 på Nacka Strandsmässan. Foto: Fredrik Moback
De handlar om klimathotet, urbaniseringen (där 50 procent av befolkningen bor i städer), fattigdom och konflikter liksom det bristande globala ledarskapet. För hållbarheten finns flera dimensioner, som de ekologiska, sociala och ekonomiska dimensionerna. Vi har växande städer i hela världen. I Kina flyttar 40 000 människor in till vissa städer per dag. – När jag var ung fanns ett fåtal städer med tio miljoner invånare, till exempel Tokyo, men idag har vi gåt från Megacity till Hypercity med befolkningar i storleksordningen 27 till 30 miljoner invånare, säger Peter Örn. Kina har fler problem än så och har passerat USA vad gäller utsläpp av koldioxid. Landet har 16 av världens 20 mest förorenade städer. Baksidorna med den kapitalistiska kommunismen är större än så. Av Kinas 600 största städer har 400 brist på vatten. Att bygga städer globalt innebär flera intressanta uppdrag. Det gäller bland annat att förbättra hållbarheten i existerande städer men även att uppgradera slummen. Att skapa hållbarhet i nya städer och områden är också viktigt. Peter Örn menar att det gäller att sätta människan i centrum med levande städer för att få levande invånare. Staden ska också vara väl fungerande och skapa livskvalitet, som går hand i hand med miljömässig, ekonomisk och social sammanhållning och klimatanpassning. Empowerment är ett viktigt begrepp, att man engagerar människor på allvar och på djupet med hjälp av egenmakt. Som exempel nämner ordföranden ett ålderdomshem i Umeå, men även miljonprogrammet, vårt småhusbyggande med energiåtgärder i kallt klimat, att vi halverar energianvändningen vid nyproduktion av byggnader och att vi gärna använder oss av lokalt producerad energi. Genomfartsleder, stadsgator och inglasningar är andra positiva exempel, som vi kan dela med oss av. Ett lyckat exempel på det senare är kvarteret Fullriggaren i Malmö. Energi
hus, redaktionens anmärkning). En fördel är det nära samarbete som ofta sker i ett tidigt skede av planeringsprocessen med byggherrar, kommun med flera. Att vi har biogasproduktion av organiskt avfall kan till att börja med enbart verka positivt. – Men det innebär att vi gör oss beroende av att producera avfall, säger Peter Örn, som vurmar för Malmö och lyfter fram Rosengårdsstråket, som binder samman Rosengård med Västra Centrum. Att använda sig av växtodlingar på väggar och tak är en annan innovation, som vi skrivit om tidigare i Fastighetsförvaltaren liksom att medlemskap i bilpool för alla boende i ett hus, eller kvarter inte är helt fel. Men hållbarhet handlar också om än mer hållbart resande med cykeln i fokus och ökad delaktighet för de boende i miljonprogrammet. En utvärdering av det sista kommer inom kort från KTH, Kungliga tekniska högskolan i Stockholm. Fyra goda exempel
Mitt gröna kvarter i Örebro är ett positivt exempel, som ordföranden puffar för. Det handlar om miljonprogramsområdet Vivalla, där man lyckats halvera energianvändningen, återanvänder energin i lokala värmesystem, producerar förnyelsebar energi och fått igång en bil- och cykelpool. Kvillebäcken i Göteborg är ett annat exempel, men på ett nybyggt område, byggt enligt de senaste miljö- och lågenergiprinciperna. Här handlar det bland annat om att skapa bättre transporter över älven NFE MWTOBCCFO TPN OVNFSB LÚS WJTTB turer gratis. Från Hisingen tar vi oss raskt ÚWFS MWTCPSHTCSPO PDI ÌLFS LPNNVOBMU till Mölndal, närmare bestämt Krokslätts fabriker, där Gert Wingårdh ritat de nya byggnaderna i den kulturhistoriskt värdefulla miljön. Slutligen nämner Örn den nya stadsdelen Kongahälla som ska byggas i Kungälv med bland annat butiker och 900 bostäder. Stadsdelen ska bli den mest energieffektiva i hela Europa! Fredrik Moback
Sverige ligger långt framme när det gäller passiv- och lågenergihus (även plusenergi-
Mingel på mässan och kvällen på Nalen Fastighetsförvaltning 2012 var en formidabel succé. Alla var där, från företag, organisationer, kommunala fastighetschefer, regeringens representant till ett par höga representanter från Skatteverket. Efter en intensiv dag med seminarier, fika hos utställarna och en väl lagad lunch, var det äntligen dags för mingel i Fastighetsförvaltarens monter.
Glada besökare och utställare umgicks under minglet inför middagen med underhållning och prisutdelning på Nalen. Ett stort byggföretags specialiserade på fasader hade en alldeles egen liten sommelier, som hjälpte sina kamrater med dryckjom. Ett annat företag arbetar med att hyra ut temporära lokaler. En av deras regionchefer fick äntligen pusta ut efter en hård, men givande dag i utställningshallen. På ett av borden i vår monter kunde man också vinna en gratis annons i tidningen, någonting som få besökare lade märke till men vi har nu dragit vinnaren Michael Gustafsson, Skanska. På anrika Nalen blir alla kontrollerade av en säkerhetsvakt, som hittar vissa spännande attiraljer hos några av besökarna. Det visar sig senare vara en illusionist och en del av
underhållningen. Efter en trerättersmiddag med en utsökt soppa till förrätt, en mör oxfilé med tillbehör till huvudrätt, alldeles lagom till efterrätten äntrar Peter Wahlbeck scenen och får direkt publiken med sig, tack vare ett par snabba punchlines, i början. Han berättar bland mycket annat om vedermödorna med att vara förälder på gamla dar. Hur barnen hela tiden frågar: Vad ska vi göra nu, trots att de varit i simhallen redan och om sin ångest inför jullovet, nu när han hämtat sig från sommarlovets vedermödor och vi skrattar alla igenkännande.
delen Haga och Bertil Rignäs VD, för projektet, säger Tess Benschner Johnson, som var konferencier under kvällen. Juryns motivering: ”För stor kreativitet, mycket medmänsklighet och med stort engagemang har lyckats uppnå medvetenhet och ansvarstagande kopplat till miljö och samhälle för ett helt kvarters invånare från de yngsta och alla därutöver”. – Och vinnaren av Årets Fastighetsägare är Stefan Källman, energi- och miljöchef vid Hyresbostäder i Norrköping AB, säger Tess Benschner Johnson.
Vinnarna
Juryn för FastighetsFörvaltning 2012 och Årets Fastighetsägare presenterades. I den ingick Urban Nilsson, ansvarig utgivare för Fastighetsförvaltaren, Kent Mossheden, ansvarig för försäljning och delar av programmet och er redaktör. Men ingen visste vem som var vinnaren. Jag hade turen att få sitta med vid några av de nominerades bord. Samtalet flöt på och pendlade mellan fastigheter, biltullar, att jobba som ljudtekniker och annat smått och gott. Alla nominerade bidrag visades upp på vita duken. – Och vinnaren av Årets FastighetsFörvaltning 2012 är Göteborg Stad Bostadsaktiebolag är Krax Hake, kvartersvärd i stads-
Krax Hake, kvartersvärd i stadsdelen Haga och Bertil Rignäs VD, båda från Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag är vinnarna av Årets FastighetsFörvaltning 2012. Foto: Fredrik Moback
Juryns motivering: ”För ett engagemang som genomsyrat en hel fastighetsägarorganisation och alla deras hyresgäster och som lett till en kontinuerlig uppföljning, ett stort medvetande kring energifrågor och en evigt pågående energieffektivisering”. Alla gäster applåderade artigt och sedan var det dags att svänga sina lurviga ben till musik från en skicklig plattvändare. Somliga körde hem för att sova, andra dansade vidare, för att dagen därpå träffas på Nacka Strandsmässan. Fredrik Moback
ENERGI
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
17
Så ska kompetensen kring energieffektivt byggande höjas En grundläggande vidareutbildning, förändringar i branschens yrkesutbildningar och erfarenhetsåterföring inom byggprojekt är några av de förslag på åtgärder som Energimyndigheten och byggbranschen har tagit fram i en nationell handlingsplan för att öka kompetensen inom energieffektivt byggande och förnybar energi.
Behovet av utbildning och fortbildning inom byggbranschen är stort i Sverige för att nå de nationella energi- och klimatmålen till år 2020. Höga mål
– Yrkesarbetare har en viktig roll i byggande av lågenergihus och energieffektiv renovering med god kvalitet. I handlingsplanen finns förslagen på hur vi tillsammans ska öka kompetensen inom energieffektivt byggande bland hantverkare och installatörer, säger Roger Eriksson vid Energimyndigheten. Om Sverige ska nå energieffektiviseringsmålen och kravet att alla nya byggnader från och med år 2020 skall vara näranollenergibyggnader krävs kompetenshöjande insatser på bred front inom flera olika yrkesgrupper i byggbranschen. Det EU-finansierade projektet Build Up Skills Sverige har analyserat behovet av kompetensutveckling inom
byggbranschen och funnit att cirka 100 000 hantverkare och installatörer samt cirka 2 000 yrkeslärare/utbildare behöver vidareutbildas för att klara kravet. Stor efterfrågan
Möjligheten för vidareutbildning inom energieffektivisering och förnybar energi för hantverkare och installatörer är idag relativt begränsat, men efterfrågan inom yrkeskåren är stor. – De yrkesarbetare och arbetsledare vi har träffat i arbetet med handlingsplanen har tydligt beskrivit behoven av en bättre helhetsförståelse för ett energieffektivt byggande och bättre kommunikation i projekten, säger Lars Tullstedt vid Sveriges Byggindustrier. Ett flertal nyckelaktörer, från myndigheter till branschorganisationer, har identifierats för handlingsplanens implementering och genomförande. I nästa steg ska handlingsplanen ligga till grund för en ansökan om EU-finansiering för implementering av de föreslagna åtgärderna. Om projektet
Projektgruppen har letts av Energimyndigheten och arbetet har skett i samarbete med Sveriges Byggindustrier, Byggnads, Föreningen Sveriges Regionala Energikontor (FSEK), NCC, SP, VVS Företagen och
Behovet av utbildning och fortbildning inom byggbranschen är stort i Sverige för att nå de nationella energi- och klimatmålen till år 2020. WSP. Ett flertal organisationer och företag inom bygg- och fastighetssektorn, utbildningssektorn och myndigheter har även deltagit i projektet. Build Up Skills Sverige är en del av en EU-övergripande satsning där samtliga EUmedlemsstater samt Makedonien, Norge och Schweiz har tagit fram nationella handlingsplaner för att öka hantverkares och installatörers kompetens på energieffektiviseringsområdet inom Europa.
Handlingsplanen kommer att presenteras på Energimyndighetens seminarium på Nordbygg Ecoforum i Stockholm den 13 mars. Energimyndigheten arbetar för ett hållbart energisystem, som förenar ekologisk hållbarhet, konkurrenskraft och försörjningstrygghet. Källa: Energimyndigheten
Vad passar bäst het? för er anvidaegr–kvi hjäsalpem r dig både med
Kontakta oss red st lönsamma elavtalet! miljövalet och att hitta det me
Ring 020-818 818 eller mejla offerter@fortum.com
18
ENERGI
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Solenergisystem för miljön och ekonomin Ett svenskt solenergisystem som bygger på flerårig forskning vid KTH i Stockholm väcker mitt intresse på Nacka Strandsmässan. Vi tittar närmare på tekniken, men ifrågasätter hållbarheten och får direkt testa med att kliva på en av de tvåkupiga glaspannorna.
– Den tål 16 150 Newton eller sex till sju gånger mer än en traditionell takpanna på en spik, säger Johnny Arrestam, försäljning och marknadsutveckling på SolTech Energy. Riktigt så mycket väger inte er redaktör, men underhållet är enkelt eftersom snön rinner av den glatta ytan på vintern och när det regnar så rengörs pannorna. En annan fördel är att man slipper påväxt.
FAKTA SolTech Energy utvecklar och säljer ett solenergisystem som bygger på flerårig forskning vid Kungliga Tekniska Högskolan (KTH). Systemet är en del av en fastighets yttre skal i form av ett tak och/eller en vägg i glas och fungerar både som klimatskydd, aktiv tilläggsisolering och solfångare. Systemet lämpar sig för såväl nybyggnad som för montage på alla typer av byggnader från privata bostäder till flerfamiljshus, kommersiella lokaler och fastigheter. Systemet kan kombineras med alla i dag kända värmesystem från vattenburen el, olja, pellets och ved till olika former av värmepumpar (bergvärme, luft/vatten, luft/luft) och fjärrvärmesystem. Källa: Soltech Energy
Älta skola i Nacka kommun har bytt ut teglet mot ett solenergisystem. Stadsbyggnadsnämnden i Stockholms stad har fattat ett intressant beslut, när det gäller integrerade solsystem på enbostadshus men också en vägledning för fastigheter med kulturhistoriska värden: …”Det föreliggande förslaget är förtjänstfullt utformat. Stadsbyggnadskontoret anser att den aktuella tekniken är solklart mindre ovarsamt än klassiska solfångarlådor, vilket gör den lämplig även i kulturhistoriskt värdefulla miljöer. Förslaget är varsamt utfört, uppfyller kravet på god helhetsverkan och kan vid en nyanserad bedömning av kulturhistoriska värden inte heller ses som en förvanskning. Istället är detta en högst naturlig utveckling mot bättre integration av solfångarsystem i befintlig arkitektur”. * /BDLB LPNNVO IBS MUB TLPMB CZUU UJMM solenergisystemet. Den första delen av skolan stod klar redan 1919, så där har man vågat utan att egentligen förvanska, åtminstone formerna. Familjebostäder
Johnny Arrestam, försäljning och marknadsutveckling på SolTech Energy lutar sig mot en ackumulatortank. Foto: Fredrik Moback
Men det finns också modernare exempel. Familjebostäder har beställt ett solenergisystem som genererar både termisk värme och elektricitet. Systemet som ska installeras på en av Familjebostäders hyresfastigheter i Enskede är 180 kvadratmeter och beräknas vara driftsatt under första halvåret 2013, skriver SolTech i ett pressmeddelande. Genom att kombinera SolTech Sigma och SolTech Power uppnås en effektiv hybridlösning som ger både värme och elektricitet. Den el- genererande delen i systemet producerar på årsbasis samma mängd elektricitet som går åt för att driva pumpar, styr- och reglerteknik etc. På detta sätt skapas ett energineutralt system. Systemets termiska energidel (SolTech Sigma) kopplas ihop med fastighetens värmesystem för produktion av varmvatten.
När solen inte räcker till, går det befintliga uppvärmningssystemet in. Ackumulatortanken är central i varje större solenergisystem. Effektiviteten och prestanda på tanken påverkar hela systemets funktion och ekonomi. Soltech arbetar med Rikutec, en världsledande leverantör av ackumulatortankar i plast. SolTechs ackumulatortankar är världens enda trycksäkra tankar i plast, skriver man på sin hemsida. Detta ger många fördelar, framförallt väger tanken mindre, är lättare att installera och rostar aldrig. SolTechs ackumulatortankar uppfyller EU kraven i ECO-Design direktivet LOT2 och har energiklass B. Från och med 2015 måste alla delar i energisystemet enligt ECO-Design direktivet uppfylla energiklass A eller B. – Vi ser ett ökat intresse för smarta systemlösningar som genererar energi, men samtidigt inte förbrukar någon elektricitet, alternativt genererar ett överskott av elektricitet på årsbasis! Det är min övertygelse att energioptimerade och intelligenta lösningar, över tid kommer att vinna stora marknadsandelar, säger Frederic Telander, VD för SolTech Energy. Fredrik Moback Källa: SolTech Energy
ENERGI
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
19
Krönika med Anders Olsson:
Vart är vi på väg? Jag har ett TV-program som jag försöker att se varje vecka när det ges möjligheter till detta. Programmet heter ”På Spåret” och sänds på fredagar. Tyvärr var det säsongens sista program som sändes i fredags den 15 februari.
Skulle chefen för bostadsbolaget få ha sin tjänst kvar om det inte skulle gå ihop sig på sista raden? Kunskapen finns
Samtidigt så går större delen av Byggsverige ut och säger att man kan visst bygga avsevärt bättre än regelverket, utan större Varför drar jag upp detta? Jo, före varje fördyranden än att de kompenseras genom resa så säger programledaren Kristian Luuk den minskade energianvändningen som kommer per automatik med bättre byggnaalltid ”Vart är vi på väg?” der. Detta enligt både stora som små byggOch det är precis så jag nadsföretag. känner det! Hur ska Sverige kunna Vart är vi på väg! ligga i framkant om vi inte När en ansvarskännande tillåts ställa hårdare krav? kommun vill gå före och visa, Det är ju hårdare krav som att i vår kommun så tar vi skapar innovativa lösningar ansvar för vår framtid, så tas för att bygga både energiman i örat av vår bostadsmisnålt och samtidigt billigt nister Stefan Attefall. Komutan att för den skull ge muner får inte ställa särkrav! avkall på kvalitet och miljö. Alla kommuner ska ställa Så frågan kvarstår! Vart är in sig i ledet. vi på väg? Inte mot det nyskapande Inte lönsamt samhället där nästa generaEnligt utredarna är det tions byggare skulle kunna heller inte lönsamt att bygga ANDERS visa omvärlden vad vi åstadbättre än dagens byggregler, kommit och få möjlighet att OLSSON detta trots att en del komsprida kunskapen utanför muner i sina kommunala Sveriges gränser. bostadsbolag har byggt avseSenior Advisor. värt bättre än regelverket. Anders Olsson
När en ansvarskännande kommun vill gå före och visa, att i vår kommun så tar vi ansvar för vår framtid, så tas man i örat av vår bostadsminister Stefan Attefall.
Energianvändning i bebyggelsen Bebyggelsen står idag för 40 procent av Sveriges energianvändning. Vi behöver mer kunskap och verktyg för att den ska bli energieffektivare. Därför utlyser Energimyndigheten stöd till forskning som ger kunskap om både hur vi får energieffektivare byggnader och hur konsumenters vanor, val och livsstilar påverkar energianvändningen.
Energimyndigheten lyfter fram bygg- och bebyggelsesektorn som ett strategiskt och prioriterat område för forskning och innovation de kommande åren. Utmaning
Byggnader har lång livslängd och därför är det viktigt med effektivare energianvändning för hus som byggs nu och ska användas decennier framöver. – Men den kanske största utmaningen ligger i att få den bebyggelse vi redan har att bli
mer energieffektiv och där ser vi behov av mer forskning, säger Jörgen Sjödin, handläggare på teknikavdelningen på Energimyndigheten, i ett pressmeddelande. Utvärderingen från tidigare forskningsprogram, visar också att det finns stort behov av forskning som hjälper boende att få en smartare livsstil när det gäller val och vanor i vardagen. Medel finns – ytterligare tillkommer I det nu aktuella programmet och utlysningen ”Forskning och innovation för energieffektivt byggande och boende” finns 20 miljoner kronor att söka. – Vi planerar redan nu inom det här området för ett större samverkansprogram tillsammans med branschen. Därför kommer ytterligare medel att tillföras området och fler utlysningar inom en snar framtid, säger Birgitta Palmberger, chef för teknikavdelningen på Energimyndigheten, i samma pressmeddelande. Källa: Energimyndigheten
Den största utmaningen ligger i att få den bebyggelse vi redan har mer energieffektiv.
Nyhet från Viessmann! - Vitocal 300-G Pro Värmepumpar från 90 - 250 kW Vår nya serie värmepumpar är för höga effektbehov finns i en och tvåstegs utföranden som kan kaskadkopplas för högre effekter. Värmepumparna är utrustade med elektronisk expansionsventil och tillsammans med det integrerade RCD-systemet (Refrigerent Cycle Diagnostic System) arbetar värmepumparna optimalt i alla driftlägen vilket resulterar i en hög verkningsgrad. Kontakta oss för mer information. www.viessmann.se Viessmann Värmeteknik AB · Gunnebogatan 34 · 163 53 Spånga · Tel.: +46 (0)8 - 474 88 00
20
PROFILEN
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Ny vd kan bli årets unga kvinnliga ledare Vår profil kommer i april att ta över som vd för Fastighetsägarna GFR och är nominerad tre gånger till årets unga kvinnliga ledare av tidningen Chef. Det innebär att Ledarna de senaste tre åren har ansett att hon var en av de 75 mest tongivande kvinnliga ledarna under 36 års ålder i Sverige. – Vi får se vad som händer i år, säger Charlotte Andersson.
Charlotte Andersson drogs till fastighetsbranschen redan under studietiden och valde att läsa en fördjupningskurs i fastighetsrätt. – Sedan fick jag mitt första arbete som notarie vid Hyresnämnden i Göteborg. Med Bo Rolfson som chef och mentor fick jag möjligheten att skriva min första bok: Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, Norstedts, säger Charlotte Andersson. Jobbet som jurist har gett oerhört mycket, allt från hur samhället fungerar till förhandlingspsykologi. Om sig själv har hon också fått erfarenheter, tack vare arbetet: – Jag har lätt för att fatta beslut och har hög arbetskapacitet. Det kommer väl till pass eftersom det kräver en hel del att vara ledare, som att hon är tydlig resultatinriktad och har hög arbetskapacitet. När hon läste juridik på Handelshögskolan i Göteborg, så finansierades studierna inte med studielån. Istället jobbade hon som vårdbiträde på ett demensboende parallellt med studierna. Fastighetsägarna GFR
Efter examen blev det arbete som advokat på affärsjuridisk byrå innan Charlotte blev chefsjurist på Fastighetsägarna 2009 och affärsverksamhetschef ett år senare. Den 10 april tillträder hon formellt som vd för Fastighetsägarna GFR, ett speciellt jobb på flera sätt. – Vi är en medlemsorganisation med tusentals medlemmar som äger nästan 17 000 fastigheter. Från nio kontorsorter arbetar vi med så vitt skilda saker som opinionsbildning och energieffektivisering, säger Charlotte Andersson. På frågan om hur hon kommit så långt får vi ett ödmjukt svar: – Jag har haft fantastisk tur ända sedan mitt första arbete där chefen för Hyresnämnden i Göteborg vägledde mig och lät mig ta del av sitt nätverk. Jag är också väldigt tacksam för alla goda råd som jag har fått på senare år av min mentor Charlotte Ljunggren, vd för Göteborg Landvetter Air-
FAKTA Namn: Charlotte Andersson Ålder: 34 år Bor: Hyresrätt, den bästa boendeformen, i centrala Göteborg Familj: Gift med Emil Andersson, advokat på Lindahl Aktuell: Tillträder som vd för Fastighetsägarna GFR den 10 april 2013 Fritid: Arbete och fritid flyter ihop, men Emil och jag tycker om att resa, segla och äta gott med familj och vänner Utbildning: Juristprogrammet vid Handelshögskolan i Göteborg Författare till: Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning – Hyresnämndens praxis. Den första upplagan gavs ut av Norstedts Juridik 2004 och den andra 2008. Tillsammans med Stieg Synnergren: Delgivningslagstiftningen – En kommentar, som gavs ut av Norstedts Juridik 2011. Foto: Sofia Sabel
port. Hon har 3 500 anställda. På Fastighetsägarna GFR är vi 60 medarbetare, men många grundprinciper är desamma oavsett storlek på bolag. Utmaningar
Flera intressanta utmaningar väntar. Charlotte Andersson säger att en bra integration mellan såväl de nio kontorsorterna inom Fastighetsägarna GFR som mellan Fastighetsägarna GFR och övriga tre regionföreningar (Stockholm, Syd och MittNord) är en förutsättning för att Fastighetsägarna ska ha både nationell styrka och en starkt lokal förankring. Utmaningarna möter den nya vd:n på ett modernt sätt. – Genom en bra dialog med medarbetare hos oss och övriga regionföreningar. Här är Lennart en förebild. När han började som vd var vi 26 fastighetsägarföreningar. Nu är vi bara fyra vilket har gjort oss mycket starkare. Stöttor och förväntningar
I yrket har Bo Rolfson, Charlotte Ljunggren och medlemmarna stöttat liksom Lennart Alexandersson. – Hans förtroende och delegering av viktiga arbetsuppgifter har stärkt mig väldigt mycket. Förväntningarna på det nya arbetet är att det ska vara utmanande, utvecklande och givande. Det första som Fastighetsägarna GFR:s nya vd kommer att göra på sin nya position vill hon inte riktigt säga ännu. Men vi får ändå reda på en liten del: – Jag kommer att fortsätta på den inslagna vägen, men också sätta min personliga prägel på verksamheten. Inför vd-skiftet pratar jag med nyckelpersoner, styrelse och medarbetare och utifrån det gör jag en handlingsplan. Jag tror på att lyssna först och besluta sedan. Visst har jag visioner, men dem håller jag än så länge för mig själv. God balans
Så varför fick just Charlotte Andersson vd-posten, undrar kanske någon. – Under mina fyra år på Fastighetsägarna har jag presterat bra resultat och fått en
stark förankring hos många medlemmar och medarbetare. Den tillträdande vd:n säger att den viktigaste uppgiften blir att åstadkomma resultat och samtidigt möjliggöra att medarbetarna kan ha en bra balans mellan arbete och fritid. Charlotte växte upp tre mil norr om Göteborg. Familjen är viktig för henne. – Jag är mycket nära min mamma och min lillebror. Min pappa gick bort i cancer när jag var fem år. Min man och jag arbetar väldigt mycket båda två men vi är varandras bollplank och stöd i vardagen, säger Charlotte Andersson. Handels och vården
Studierna på Handels verkar enbart ha lämnat ljusa minnen. Charlotte tyckte att alla kurser, allt från skatterätt och företagsekonomi till rättsvetenskap och arbetsrätt, var intressanta. Hon läste även ett par extra kurser ibland annat medicinsk rätt av rent intresse. – Men under hela studietiden längtade jag efter ett riktigt heltidsarbete. För att slippa studielån arbetade jag deltid. Åren som vårdbiträde på ett gruppboende för dementa gav mig oerhört mycket. Intressant bransch med brister
Fastighetsbranschen berör så många människor. Nästan alla kommer i kontakt med branschen på något sätt genom att man hyr en bostad eller arbetar i en kontorslokal. Det gör branschen intressant, enligt Charlotte. Men det finns också stora utmaningar för branschen. – Hindren för nybyggnation som bristande marknadsmässig hyressättning, bristande skatteneutralitet i förhållande till andra boendeformer, tröga bygglovs- och planprocesser samt begränsande monopol avseende till exempel fjärrvärme. Stadsutveckling på avflyttningsorter är en annan stor utmaning som vi arbetar med, säger Charlotte Andersson. Som vd beskriver hon de största utmaningarna som att ha fortsatt nöjda medarbetare och medlemmar.
Det som fascinerar är möjligheten att påverka samhällsutvecklingen i en positiv riktning. Hon vill inte gärna beskriva sig själv som ledare utan tycker att hennes medarbetare helst ska svara på den frågan. – Men jag hoppas att de ser mig som tydlig, omtänksam och lojal. Charlotte reser mycket till Fastighetsägarnas olika kontorsorter och pratar med medlemmarna. De har även en lysande kommunikationsavdelning som hjälper henne att föra ut Fastighetsägarnas budskap i nyhetsbrev, pressmeddelanden med mera. Att få ut det bästa ur medarbetarna finns en god strategi för: – Jag försöker att ge det stöd respektive den frihet som behövs för att de ska kunna arbeta mot våra mål på bästa tänkbara sätt. Vi arbetar med årliga utvecklingssamtal och individuella handlingsplaner. Ljus framtid
Framtiden verkar onekligen spännande för Fastighetsägarna. – Jag ser ljust på framtiden. Viljan att underlätta nybyggnation finns hos både regeringen och andra inblandade parter. WFO BSCFUFU NFE BMMU GSÌO TUBETVUWFDLMJOH till etiska frågor går i rätt riktning. Om en ung person skulle vilja söka ett liknande jobb så är det full fart framåt som gäller. – Tveka inte utan sök vd-jobbet! Det kommer att krävas många timmars hårt arbete och ibland kommer det att vara ensamt, men du får fantastiska möjligheter att driva de frågor som du brinner för. Det som inspirerar är drivna, effektiva och positiva människor. Möten med inspirerande människor gör Charlotte glad: – I helgen berättade en fastighetsägare om ett större kommersiellt projekt som framgångsrikt drevs på förtroendebasis i tio år utan ett enda avtal mellan bolagen. Det var ett väldigt inspirerande möte. Roligt att ett handslag kan fungera så bra under så lång tid. Fredrik Moback
INNEMILJÖ
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
21
Isolering mot myror för miljö och byggnader Genom att ersätta expanderad polystyren, EPS, och extruderad polystyren, XPS-isolering, med annan isolering i byggnader, kan risken för angrepp från myror minskas, enligt en rapport från Norska Folkhälsoinstitutet.
ta reda på om man har myror i isoleringen borrar en skadedjursbekämpare håll i väggen och ser om det kommer ut några myror. Då kan man bekämpa dem genom att använda industridammsugare, men risken är att några flyger bort och bygger bo på nytt. En annan variant är gift. Men det går att bygga bort problemen genom att använda riktiga isoleringsmaterial och korrekta byggtekniska lösningar. – Foamglasisolering blir inte angripen av myror. Vi rekommenderar att man använder Foamglas, som är den enda isolering jag känner till som myror inte angriper, säger Anders Aak, forskare vid Norska Folkhälsoinstitutet och en av dem som ligger bakom studien om hästmyrors angrepp på olika sorters isolering. Läs på
I en nyligen publicerad undersökning från det Norska Folkhälsoinstitutet framgår det att plastbaserade isolermaterial som EPS och XPS är material som hästmyror bygger bo i. Följden blir att isolerförmågan reduceras. Bara i Norge rapporteras 1 200-1 500 fall per år med byggnader som angrips av myror. Problemet behandlas i dag med hjälp av olika insektsgifter, med fara för människor och miljö. Myror är svåra att hitta och det tar oftast flera år innan problemet uppdagas, med följden att det blir svårt att utrota dem.
Ett bra sätt att bygga säkert mot myror finns. – Man kan till exempel använda Foamglas i grundmuren, använda mustätningar under paneler och täta fogar i elementgrundmuren, för att nämna några punkter, säger Kenneth Ervik. Om olyckan ändå skulle vara framme och fastigheten råkar ut för ett myrangrepp, gäller det att handla snabbt. Har man myror i fastigheten kommer myrsamhället att expandera och bli större för varje år. Det gäller att läsa på för att skaffa kunskap. – Det hjälper inte att skaffa en hammare när du inte vet hur du ska bygga. Detsamma gäller för myrsamhällen, att det inte hjälper med insektsmedel om man inte vet hur de ska användas, säger Kenneth Ervik. Har man problem med hästmyror i fastigheten bör man kontakta en professionell skadedjursbekämpare, men Kenneth Ervik märker via återkoppling att kunskapsnivån i Sverige inte är så stor, när det gäller myrangrepp i polystyren. I Norge är problemet väl känt sedan 1980-talet.
Hästmyror
Teorier
Så här kan hästmyror gnaga sig igenom isolering av polystyren. Foto: Tønsberg Skadedyrkontroll
– Om man använder EPS eller XPS i grundmuren kan det ta från ett till fem år och ibland ändå längre innan man märker att man har problem med myror i sitt hus, säger Kenneth Ervik, vd för Tönsbergs Skadedyrkontroll i Norge. Det tar i normala fall fem till sju år innan ett myrbo i isoleringen blir stort nog för att hästmyrorna ska börja svärma. För att
Varför Foamglas fungerar så bra mot hästmyror vet inte forskarna ännu. – Men det vi vet är att hästmyror inte klarar att etablera sig i Foamglas. Vi har två till tre möjliga teorier, men det blir en chansning utan vetenskapliga belägg, säger Kenneth Ervik. Foamglas har unika egenskaper när det gäller fukt. Det är inte en nackdel mot häst-
Ekologisk och fuktsäker isolering
Vilken isolering håller i minst 60 år ?
FOAMGLAS® Nordic AB, Telefon 0302-378 56 - www.foamglas.se
myror. En anledning kan vara materialets konsistens, när myrorna försöker att gnaga på det, men det kan också röra sig om lukt. Foamglas pulveriseras när arbetsmyrorna gnager på det. Pulvret förstör myrorna genom att fastna på deras antenner. Om man hackar i Foamglas bildas ett svavelliknande pulver som luktar illa. – För oss är det inte viktigt utan resultatet i sig är anmärkningsvärt, även internationellt, säger Kenneth Ervik. Liknande i Sverige
Hur mycket isoleringsförmågan minskar vid ett myrangrepp finns det inga siffror på. Problemen med att lokalisera myrorna och att bekämpa dem är mer intressant. – Och inte minst den onödiga användningen av bekämpningsmedel, speciellt i närheten av barn. I Norge har vi stränga regler för användning av bekämpningsmedel, men vi kan inte bekämpa myrorna med luft och vatten heller, säger Kenneth Ervik. Har man fått ett myrangrepp, så lägger de snart larver, som blir till nya myror. Störst problem med hästmyror i fastigheter har man i de södra delarna av Norge. Det beror bland annat på att myrorna är växelvarma och klimatet är varmare i söder. Men problemen finns även i fjällen, överallt där det finns gran. Man kan anta att vi har samma problem i Sverige. Insektsgifter
Att hus ska ha kollapsat i Norge på grund av myror är nog inte sant. Ervik säger däremot att de har sviktat på grund av att isolationen perforerats. Givetvis beror det på hur det är byggt. Men det är inte där fokus ligger i vårt grannland i väster. – När någon har problem med myror medför det en sekundär handling då vi vill få bort myrorna. För att bekämpa myrorna använder vi insektsgifter; på ett dagis eller en skola är det mycket olyckligt, eftersom barn inte har ett färdigutvecklat immunförsvar och har ett beteende som gör dem mer utsatta, säger Kenneth Ervik. Användningen av insektsgifter har fördubblats i Norge de senaste tio åren. Det är tvärtemot vad myndigheternas önskar sig i sina föreskrifter från 2001. Ervik hävdar att den viktigaste orsaken till problemen är myrangrepp i EPS-isolering. Ett annat problem är att bekämpa myrorna med gott resultat. – Om man bekämpar myrorna med gott
resultat, så skiljer man inte orsaken från problemet, alltså EPS-isoleringen. Då kommer man att få tillbaka problemet eftersom insektsmedel inte verkar mer än två till tre månader, säger Kenneth Ervik. Golv på isolering
Det förekommer att man lägger golv direkt på EPS-isolering. Det kan röra sig om plattor, parkett eller betong. Det kan få intressanta konsekvenser. – Om man lägger golv direkt på EPS-isolering kan det börja svikta. Vi kallar det för flytande golv i Norge, säger Kenneth Ervik. Det behövs lagstiftning som tvingar entreprenörerna att använda rätt sorts isolering i skolor och daghem. I Norge arbetar man med att få igenom en lagtext som fritt översatt lyder: Det ska byggas på ett sätt som hindrar intrång och etablering av skadedjur. – Så länge det finns biocider (insekts- och råttgifter), så kommer de att användas på fel sätt. Det medför hälso- och miljöskador. Därför bör man fokusera på att ta bort orsakerna till att det används gifter inte på bruket. Tar man bort orsaken tar man bort bruket; det är logiskt, säger Kenneth Ervik. Men lagstiftning tar tid. Då gäller det att få ut information till byggbranschen, så att de kan informera sina kunder om fördelarna med Foamglas och riskerna med andra typer av isoleringar. Sedan får kunden bestämma. Fredrik Moback
Den här isoleringen stänger myrorna ute. Foto: Tønsberg Skadedyrkontroll
22
INNEMILJÖ
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
HSB:s första Miljöbyggnad De nyinflyttade i brf Ängön kan nu sträcka på sig lite extra. Tack vare låg energiförbrukning, bra inomhusmiljö och miljövänliga material blev just deras hus nu HSBs första bostadsrättsförening att klassas silver i Miljöbyggnad.
oΉ#SG OHÚO TUÌS NPEFMM GÚS BMM OZQSPduktion. Framtidens boende stavas miljöbyggnad och målet är att all nyproduktion inom HSB framöver ska klassas med Silver, säger Peter Gipperth, miljöchef på HSB Göteborg. På HSB Göteborg är arbetet med hållbar utveckling sedan länge i full gång och att silverklassa nyproducerade bostäder är ett viktigt steg i rätt riktning. Samtidigt är miljöcertifieringen ett led i HSB:s centrala strategi att minska koldioxidutsläppen med 50 procent från år 2008 fram till år 2023. Bakgrund
Sweden Green Building Council som gör bedömningen, är en ideell förening som ägs av företag och organisationer inom fastighets- och byggsektorn. I Miljöbyggnad bedöms de tre områdena energi, inomhusmiljö och material. Byggnader som premieras har låg energianvändning, god innemiljö när det gäller ljud, luftkvalitet, termiskt klimat och dagsljus. Dessutom är de byggda med bra material och med kunskap om vilka byggvaror som används.
Miljöbyggnad finns i tre klasser: t #SPOTΉNPUTWBSBS UJMM TUPS EFM NZOEJHhetskrav från exempelvis Boverket, Strålsäkerhetsmyndigheten och Socialstyrelsen. t 4JMWFS NPUTWBSBS FO IÚHSF BNCJUJPOTnivå än myndighetskrav. t (VME NPUTWBSBS EFO CÊTUB MÚTOJOHFO och tekniken utifrån hållbarhetsperspektiv. Källa: HSB Göteborg
Brf Ängön står modell för all nyproduktion. Framtidens boende stavas miljöbyggnad och målet är att all nyproduktion inom HSB framöver ska klassas med Silver.
FULL PRODUCT WARRANTY*
DETECTOR WARRANTY*
* After product registration on www.flir.com
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Krönika med Frans Davidsson:
Lär av forskningen på kontorsmiljöer Vill du bli bättre på att skapa goda kontorsmiljöer? Då rekommenderar jag att du håller dig uppdaterad på den senaste forskningen på området. De senaste åren har det nämligen kommit fram en stor mängd svenska vetenskapliga studier på hur vi mår i våra kontorsmiljöer. Inte så konstigt, med tanke på att vi numera har lika många tjänstemän som traditionella ”arbetare” i Sverige.
jämfört med de personer som inte utsattes för störande ljud under pauserna. Med andra ord; genom att ta bort oönskade ljud i fika- och lunchpauserna, blir kontorsmedarbetarna välmående och effektivare. Ny studie
Aram Seddigh, forskare på Stressforskningsinstitutet, är just nu i full gång med att analysera resultatet ifrån en spännande studie om hälsa och produktivitet med 3 000 deltagare. Det går att följa Vi brukar vilja mäta prohans arbete på www.kontorsduktiviteten och hur väl vi landskap.org. mår. När det gäller olika Studien har tre pelare; 1: typer av arbeten inom indukontorets fysiska attribut, strin har detta varit förhåldet vill säga ljud, ljus, luft landevis enkelt att mäta. och möjligheten att stänga Men när det gäller kontorsom sig etc. 2: produktivitet arbeten blir det mer komoch stimulans kontra distplext. Det är litet svårare att raktion. 3: ledarskapet, vilka mäta produktiviteten på ett krav som ställs utifrån olika intellektuellt arbete. kontorstyper. Jag kommer att göra en Bullrande tal försämrar specialstudie tillsammans Helena Jahncke har i en med Aram Seddigh som titdoktorsavhandling, ”Cognitar på hur talets utbredning tive Performance and Resto(hur långt talet sprids) på FRANS ration in Open-Plan Office ett öppet kontor påverkar DAVIDSSON Noise”, undersökt hur oönproduktiviteten. Detta ska skat ljud påverkar vår kogbli enormt spännande och nitiva prestation - alltså vår jag hoppas kunna delge våra Frans Davidsson, förmåga att tänka - och möjresultat om ett år. konceptutvecklare på ligheten för återhämtning. Det finns en mängd andra Ecophon. Avhandlingen bekräftar studier som jag ofta hän- inte helt oväntat - att oönvisar till när jag är ute och skat ljud (buller) på konföreläser om hur människan tor har negativ inverkan på påverkas av ljud i kontorsmiljöer. Jag bruprestation, motivation och grad av trötthet. kar tala om vikten av att ta fram en akustisk Givetvis varierar prestationen väldigt mellan strategi med utgångspunkt från vad lokaolika processer och arbetsuppgifter och den lerna ska användas till. Mitt råd är att följa enskildes hörselkvalitet. Just bullrande tal i den senaste forskningen och applicera den omgivningen försämrar arbetsprestationen när ni tar fram en akustisk strategi för varje extra mycket när arbetsuppgifterna kräver hyresgäst. Förklara hur byggnaden fungerar, ett så kallat episodiskt minne eller processer hur inredningen måste kompletteras för att av repetition. Det episodiska minnet behövs stödja människans välmående. Då tar ni en för att bland annat kunna memorera ord och ännu mer aktiv roll som seriös och kunnig talserier. fastighetsförvaltare, vilket ger produktiva och välmående kunder. Naturljud
En intressant observation i studien är hur det ljud som vi utsätts för under arbetspauser påverkar oss och vår förmåga till återhämtning. De som fick titta på en naturfilm med typiska naturljud som fågelkvitter och dylikt under en arbetspaus, uppfattade att de fått mer energi, hade bättre räkneförmåga och var mer motiverade i sitt arbete. En fortsatt exponering av kontorsbuller under arbetspauser gjorde att försökspersonerna presterade sämre och var mindre motiverade
Frans Davidsson, konceptutvecklare kontorslokaler Ecophon
FAKTA Ni finner mer info om studierna på: www.ltu.se www.kontorslandskap.org
Relining gör defekta ledningar och rör som nya. På ett väl beprövat sätt och ofta till en betydligt PLQGUH NRVWQDG UHQRYHUDU YL EH¿QWOLJD U|U Sn SODWV Relining tar bara en bråkdel av den tid som ett traditionellt byte av hela ledningen eller stammen skulle göra. Vi applicerar en mycket stark strumpa i den trasiga ledningen och skapar i princip ett helt nytt själv- bärande rör i det gamla röret. Låt oss tillsammans se över Era rörbekymmer. För oss är inget problem för svårt att lösa... Vi kommer att överraska positivt på många sätt...
Bruttovägen 16B, 175 43 Järfälla Telefon 08-455 14 34, Telefax 08-455 14 39 Mobiltelefon: 070-636 01 63
24
INNEMILJĂ–
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
MÜjlighet  att  forma   framtidens  fastigheter alternativ och demonstrera vilka fÜrdelar Sveriges stÜrsta Kunskapsbank kan innebära fÜr ditt fastighetsbestünd. www.skanska.se/ miljonhemmet
Skanska har haft visionen om att bli det ledande grÜna byggfÜretaget pü sina hemmamarknader. Nu har visionen blivit till mülsättning och det innerbär att ett omfattande arbete pügür att hitta kostnadseffektiva hüllbara lÜsningar inom olika omrüden, där energieffektivitet är ett omrüde.
Kommersiella fastigheter
Det finns münga välbyggda äldre kontorsfastigheter utifrün läge och byggteknik. Dessa behÜver renoveras och vür Üvertygelse är att man hittar totalekonomin via om profilering med hjälp av internationella miljÜcertifikat. När vi idag säljer fastigheter (i och fÜr sig nybyggda) har det varit ett krav i de tvü senaste affärerna att fastigheten var certifierad och energieffektiv. Vi är Üvertygade om att det kommer att gälla även i transaktioner framÜver av äldre fastigheter. Vi har samlat vür gemensamma kunskap i ett arbetssätt/koncept där vi erbjuder Er kostnadsfri genomlysning av Er fastighet/ hyresgästanpassning utifrün fÜrslag pü ütgärder, utfall i miljÜcertifikat (där Ni beslutar vilket), energieffektivitet samt budget fÜr ütgärderna. Självklart är det Ni som sätter ramarna och med avstämningsmÜten styr riktningen fÜr vürt arbete.
Vid varje projekt stür süväl fastighetsägaren som hyresgästen infÜr valet att agera som fÜrr, eller med en hüllbar inställning. Finns intresset fÜr hüllbara lÜsningar redan frün hyresgästen gür utvecklingen extra snabbt. Att hyresgästerna själva efterfrügar hüllbara lÜsningar är viktigare än nügot annat om utvecklingen skall gü snabbt. Riksdagens mül
Riksdagen har som mül fÜr 2050 är att reducera energifÜrbrukningen med 50 procent utifrün 1995 ürs siffror och det är de fastigheter som vi bygger idag som skall se till att vi klarar detta. Skall vi klara det kortsiktigare mület att reducera energifÜrbrukningen 20 procent till 2020 sü är det, det befintliga fastighetsbestündet som vi behÜver fokusera pü. Münga nybyggnads projekt profileras med väsentligt lägre energifÜrbrukning sü kunskap och tekniklÜsningar har vi redan. Kunskapen och tekniken finns att reducera energifÜrbrukningen med allt mellan 5-50 procent i de flesta fastigheter, beroende pü hur de är fÜrvaltade vid start och ambitionsnivün hos fastighetsägaren. Det finns exempel där man med systematiserat intrimningsarbete i en fastighet sänkt energifÜrbrukningen med 30 procent. Vi är Üvertygade om att det behÜvs en omprofilering av det befintliga fastighetsbestündet mot mer hüllbara lÜsningar (där energieffektivitet är en och material, inomhusmiljÜ och kommunikation samt projektstyrning är andra). Vür känsla är att fastighetsägarna vill jobba med hüllbara frügor men i samband med nyproduktion. Vür tro är att dü en fastighet är bestüende mer än 50 ür sü är det i de befintliga fastigheterna som lÜsningen finns, süväl avseende bostäder som kontor. DärfÜr har Skanska tagit fram arbetssätt/ koncept som vi erbjuder vüra kunder – Vi har bestämt oss att driva hüllbar fÜrändring vid renoveringar och vill därmed vara en fÜrebild inom vür bransch. Vill du vara med pü resan in i framtiden med oss?
Väla gürd
Michael Gustafsson, affärsutvecklare fÜr grÜna affärer vid Skanska. Foto: Fredrik Moback Kvarteren frün 60- och 70-talet har blivit medelülders. Fyrtio ür passerar inte obemärkt fÜrbi. Människors livsstil, behov och krav har fÜrändrats under de ürtionden som har passerat. Behovet av modernisering och anpassning till ett annat ürtusende blir allt tydligare. Miljonhemmet som är Sveriges stÜrsta miljonprogramskunskapsbank, har tülmodigt byggts upp av hundratal timmars erfarenhet. Skanska har varit verksamma i miljonprogramsomrüden under münga ür och i hundratals projekt. Kunskapen spänner frün renovering av badrum till hela stadsdelar. Vi dokumenterar allt vi gÜr och vürt strukturerade arbetssätt resulterar i verktyg och hjälpmedel som är tillgänglig fÜr alla Skanskas medarbetare. Vi uppdaterar kunskapsbanken nästan dagligen. Sannolikhe-
ten är mycket stor att vi nĂĽgonstans i Sverige redan gjort liknande renoveringar som de du stĂĽr infĂśr. Detta gĂśr startsträckan kortare och byggprocessen effektiv. Vi ser samma sak i projekt efter projekt – med rätt ĂĽtgärder kan man tveklĂśst uppnĂĽ en värdeĂśkning pĂĽ fastigheterna frĂĽn 60- och 70-talet. Inte minst genom att radikalt sänka energifĂśrbrukningen. När dessa bostadsbestĂĽnd byggdes var energin otroligt billig med dagens mĂĽtt och tyvärr var hĂĽllbarhetsfrĂĽgorna pĂĽ den tiden sekundära. Ständiga fĂśrbättringar och strukturerat arbetssätt med Miljonhemmet ger resultat och vi redovisar bland annat projekt med t UJETWJOTU WJE TUBNCZUFO GSĂŒO EBHBS ner till 17 dagar. t GSĂŒO FOFSHJTMVLBSF UJMM QBTTJWIVT Genom att kontakta oss kan vi visa pĂĽ
Skanska har i Helsingborg utvecklat världens näst grÜnaste (mätt i LEED poäng) kontor i den härliga kulturmiljÜ som omgärdar Väla Gürd. Det är ett spjutspetsprojekt där vi strävat efter att nü sü lüngt vi kunnat i det hüllbara omrüdet. De merkostnader vi fütt mot ett normalprojekt uppvägs med gott inomhusklimat och en profil av fÜretaget som skapar stolthet och känsla fÜr fÜretaget i vür organisation. Kontoren är energisnült byggt och dessutom ett plusenergihus (det vill säga vi producerar mer energi än vad som används pü ürsbasis), har lüga totalkostnader och ligga i framkant büde vad gäller teknik och grÜna lÜsningar. Pü Väla gürd använder vi industriella verktyg fÜr att fÜlja upp byggnadens prestanda. Michael Gustafsson, affärsutvecklare fÜr grÜna affärer vid Skanska
VÅTRUM/TVÄTTSTUGA
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
25
Kakelföretag importerar miljösmart keramik Trenden inom kakel är att vi går mot större och större format. Det är ingen bra trend för renoveringar av flerbostadshus, eftersom man gärna vill ha mindre plattor eller mosaiker, för att få till ett korrekt fall i till exempel ett badrum. – En trend i Sydeuropa är att de går mot tunnare plattor som är cirka fyra till fem millimeter tunna, säger Magnus Andersson, vd hos Konradssons kakel i Jönköping.
Man kallar det för reparationskakel och det är bra ur miljösynpunkt, eftersom kaklet spar vikt och blir billigare att frakta. Men i Sverige är vi inte där ännu. Plattor på väggar brukar vara 15 gånger 15 centimeter upp till 25 gånger 40. Klinker på tvättstugans golv är i regel 10 gånger 10 centimeter upp till 30 gånger 30.
FAKTA SJU KAKELRÅD Handla kakel Handla kakel där du får 100 % support i avseende på val av material, tekniska lösningar och garanti. Kakel ger många möjligheter Det är dina idéer som skall vara utgångspunkten i valet. Mycket viktigt eftersom ditt kakelval ska ligga till grund för många års njutande. Kakel är ett naturmaterial Detta gör att plattorna i regel inte är identiska med varandra. Många serier tillverkas även för att ge en levande färgspridning. För att fullt förstå hur vackert slutresultatet blir ber vi er alltid fråga er återförsäljare om tips och råd. Spån och träskivor får inte användas som underlag Är det ett våtutrymme ska det istället förstärkas med från tillverkaren rekommenderad spackelprodukt. Fuktkänsligt skivmaterial får ej heller användas i våtrymmen. Lutar ditt golv? Om du har ett fall på golvet till golvbrunnen råder vi dig att inte köpa för stora plattor. Mindre plattor följer fallet och du får ett bättre slutresultat. Glöm inte tätskikt när du sätter kakel i ett våtutrymme Sätter du kakel i ett våtutrymme måste du tätskikta. Detta innebär att du rollar/penslar på tätskiktets yta. Ett viktigt moment som förhindrar fuktskador. OBS! Följ leverantörens anvisningar för de tätskiktsystem du installerar. Kombinera gärna med golvvärme Detta leder till att du får en varmare och mjukare upplevelse. Fukten försvinner och känslan blir mycket behagligare. Golvvärme gör dessutom att ditt golv torkar snabbare, både efter duschen och efter de blöta skorna i hallen. Källa: www.konradssons.com
Design är en klinker i trendig färg. Ecowood är ett exempel på en modern nordisk mosaik. Tack vare den digitala tekniken kan man numera beställa fotokakel, att man lämnar sitt foto, som sedan trycks på plattorna. En annan trend är att kakel och klinker kopierar stenutseende, men också skandinaviska träslag. Till kök är det franska lantköket trendigt, med vissa pastellinslag. Men i Sverige är vi mer försiktiga. – Basen i det skandinaviska är jordnära med svart, vitt och grått men det är vanligt med en fonddekor med mer färg, säger Magnus Andersson.
kvar i större städer som är i skriande behov av att åtgärdas framöver, säger Magnus Andersson. Ett exempel på det är Råslätt i Jönköping, som just nu renoveras, bland annat med nytt kakel i våtrum och tvättstugor. När det gäller golvklinker är en tydlig trend antracitgrå golv som just nu läggs i Råslätt i storleken 20 gånger 20 centimeter. Sedan har man vit klinker på väggarna i storlekarna 15 gånger 15 centimeter till 20 gånger 20 centimeter.
Tradition
När man ska byta kakel i badrummet så gäller det att hitta bra basfärger och format. Det rör sig inte om några stora ytor, men att hitta den mest praktiska och kostnadseffektiva kakelplattan är bra, eftersom det är en yta som används frekvent. – Det som finns bakom keramiken och arbetskostnaden är ofta dyrare än själva keramiken, säger Magnus Andersson. Kakel på väggar är annars ett material som i princip aldrig behöver ersättas. Det kan hålla i mer än 50 år, beroende på installation, kvalitet och skötsel. – Det är otroligt viktigt att man följer de branschregler som finns och väljer kvalitet –
Att bränna och glasera kakel är en urgammal tradition. Redan på 1300-talet före Kristus tillverkade egyptierna glaserade kakelplattor till väggar och golv. Den första kakelugnen i Sverige tillverkades inte förrän 1767. Men från 1726 tillverkade Rörstrand kakelplattor. Kakelfabriker har i Sverige funnits i bland annat Karlskrona och Uppsala. Vi förbrukade 11,9 miljoner kvadratmeter byggkeramik 2011 och delvis på grund av miljonprogramsrenoveringarna kan den siffran förväntas öka. – De senaste åren har vi börjat jobba med miljonprogrammet, men där finns områden
Hållbart
i synnerhet om hyresgästen duschar frekvent – blir det en oerhörd belastning, säger Magnus Andersson. Järnväg
Konradssons kakel importerar från hela världen men främst från Italien. De ligger i framkant när det gäller produktion och design. De närmaste fem åren väntas inga större förändringar när det gäller utseendet. – Vi är till viss del minimalistiska i Sverige, det är svart, vitt och grått som gäller, just nu finns en viss prägel av 60- och 70-tal, säger Magnus Andersson. Kakelföretaget samarbetar med de största arkitektfirmorna i Sverige, cirka 200 till 300 arkitekter totalt. Man har en tydlig miljöprofil som miljöcertifierat företag. Konradssons jobbar delvis med återvunna produkter. Både vad gäller vatten och ingående produktion. Det finns en Green Label inom kakelproduktion. – Vi har en strävan att jobba med den typen av produkter. Allt vi importerar från Europa tas med järnväg till Sverige och det ligger en grön prägel i det, säger Magnus Andersson. Fredrik Moback
KLIRR STOCKHOLM
Fastighetsförvaltaren som slapp välja. Vi gör tvättmaskiner som underlättar din vardag. Våra proffstvättmaskiner finns i tre olika storlekar. De har låg energiförbrukning, är enkla att använda, skonsamma mot tvätten och kan anslutas till elektroniska bokningssystem. Sedan är det ju ingen nackdel att vi vet var som gäller i svenska tvättstugor när det kommer till installation och användning av tvättmaskiner. Dessutom har vi 40 servicetekniker redo att rycka ut om något skulle hända. Vilket troligtvis aldrig kommer ske eftersom vi gör maskiner som bara går och går. År efter år. För att göra valet av rätt proffstvättmaskin lätt har vi tagit fram tre olika modeller. PT 3140 ser enkel ut, men är otroligt effektiv och har ett attraktivt pris. PT 4140 kan du ansluta till bokningssystemet, menyer på 25 språk, låg energiförbrukning och skonsam mot tvätten. PT 6150 har allt som PT 4140 har, fast med en större trumma. Tre maskiner som underlättar din och hyresgästens vardag. Men vilken ska du välja? Vilken maskin passar dig bäst? Ring oss på 0771-51 10 00, vi hjälper dig att välja rätt.
IDROTTSARENOR
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
27
Ny allsvensk arena på centrala Hisingen Bk Häcken kommer att få en ny hemmaarena på Hisingen. Den gamla öststatslika Rambergsvallen har under flera år fått dispens från Svenska Fotbollsförbundet. Men snart är det slut med det, för den enda fotbollsarenan i Sverige som ligger vid en spårvagnshållplats, som dessutom bär arenans namn.
Till säsongen 2015 är det tänkt att den nya arena ska vara klar. Kommunstyrelsen har anslagit 130 miljoner kronor för bygget. Friidrotten får vackert maka på sig. Löparbanorna och längdhoppargroparna mellan arenan och läktarna kommer att försvinna. Men när det blir byggstart är i dagsläget osäkert. – Det är inte bestämt ännu. Utredning pågår och den ligger hos den arbetsgrupp vi driver, säger Mikael Blom, fastighetsutvecklingschef hos kommunala Higab. För dyr
Det finns önskemål om läktare runt hela planen med plats för 7 000 åskådare. Higab har tagit fram en sådan arena men den skulle ha kostat 230 miljoner kronor och fick nej av kommunstyrelsen. I dagsläget är det inte aktuellt med externa finansiärer, som till exempel Bk Häcken. – Det har inte varit aktuellt hittills, men om de vill lägga till pengar är vi inte främmande för det, säger Anna Johansson (S), biträdande kommunalråd, ordförande i idrotts - och föreningsnämnden och ledamot i Got Event, som kommer att stå för driften av nya Rambergsvallen. Men hon får mothugg av Jonas Ransgård (M), kommunalråd och vice ordförande i kommunstyrelsen: – Jag tycker inte att de ska behöva det. Det har inte klubbarna som spelar på Gamla Ullevi behövt och utgångspunkten är att alla klubbar ska behandlas likvärdigt. Det har hörts argument om att Häcken har gott om pengar och har råd. Men Ransgård anser att bara för att man sköter sin ekonomi, så ska man inte själv behöva delbetala sin arena. Moderaterna vill att Higab ska ta fram ett nytt förslag så snart som möjligt. – Vi vill att det ska ta så kort tid som möjligt, så att Häcken snarast möjligt ska kunna spela på den nya arenan, säger Jonas Ransgård. Just nu är den nya arenan en renodlad kommunal angelägenhet, men det kan möjligen tänkas att man kommer att man säljer
byggrätter för att finansiera på liknande sätt som man gjort vid Friends Arena. Fastighetsförvaltaren erfar att man i mars kommer att lägga ut en totalentreprenadsförfrågan inom EU. Sedan kan man komma att fatta beslut i slutet av detta år, för att börja bygga tidigt 2014, i allra bästa fall. Anna Johansson berättar att den nya arenan kommer att ha plats för 6 000 till 8 000 åskådare. Arenan blir funktionell och gör att Häcken kan fortsätta att spela på sin hemmaplan i allsvenskan. – Konstgräset gör att fler klubbar i närområdet kan nyttja arenan, säger Anna Johansson. Utan restaurang
Om den nya arenan får några nackdelar beror på hur man ser det. Jämfört med Gamla Ullevi kommer den att ha det, eftersom det inte blir någon restaurang, till exempel. – Men fastighetsmässigt ska den fungera från första dagen, säger Anna Johansson. Men enligt de nya kraven ska arenan ha en lokal med representation, som troligen får utskänkningsrättigheter. Om hela arenan får rättigheter återstår att se. – Ja, det hoppas jag verkligen, men det är inte vi som sköter det utan sociala resursnämnden, säger Jonas Ransgård. Att arenan får en servering som riktas till allmänheten är annars ett bra sätt att få driftnettot att gå runt. Men det kräver att någon restauratör vill driva den. Hårda krav på belysning
Ett problem som Jonas Ransgård tar upp är kraven om belysning för att kunna sända matcher direkt: – Det är orimligt att kommunen som arenaägare ska betala för belysning till tv-sändningar, som klubbarna tjänar pengar på. Det är en diskussion som bör föras mellan Svenska Fotbollsförbundet, klubbarna och kommunerna ute i landet. – Svenska Fotbollsförbundets krav skulle nog inte se ut på samma sätt om de själva skulle stå för räkningen, säger Jonas Ransgård. Snåla lösningar
Nya Rambergsvallen kommer inte att sätta Göteborg på fotbollskartan, varken i Europa eller i Sverige. – Den ska ersätta en uttjänt arena med en ny och funktionell, men man kan komma att hitta snåla och billiga lösningar, som
FAKTA SVFF:S ARENAKRAV Svenska Fotbollsförbundets krav gäller från och med 2014. Markvärme ska finnas så att planen så att den är spelbar från och med 10 mars till och med den 15 november. Planstorleken ska vara minst 105 X 65 meter, högst 110 X 75 meter. För spel på konstgräs krävs att konstgräsplanen uppfyller FIFA:s och UEFA:s testkriterier för FIFA 2 Star Standard. Fasta eller mobila föremål som riskerar att medföra skada får inte finnas på ett avstånd närmare än tre meter från spelplanens begränsningslinjer. På ståplatsläktare med fler än sex nivåindelningar/gradänger ska det finnas avbärarräcken placerade i ett zick-zackmönster, så att det inte är möjligt för en person att falla mer än sex gradänger. Det ska finnas ett särskilt rum för medicinsk behandling av spelare och domare. Rummet ska innehålla toalett, handfat, låsbart skåp, filtar, sjukbrits och telefon. Det ska också finnas minst ett sjukvårdsrum eller behandlingsutrymme för åskådare. Det ska finnas en separat lokal för dopingkontroll. Det ska finnas en lokal utan insyn som är anpassad för att hålla matchmöte i en avbruten match.
andra kan ta efter, säger Anna Johansson. Den nya arenan kommer att kosta cirka 20 miljoner kronor per år att driva. Den blir delvis billigare att driva än den gamla eftersom värmesystem och belysning är mer effektiva och det kan komma att bli färre reparationer än tidigare. – Från början fanns ett önskemål om att lägga konstgräs från Häckens sida och från projektgruppen, säger Tore Hjelte, planarkitekt på stadsbyggnadskontoret i Göteborg. Vibrationer
Higab har haft vissa problem efter att Gamla Ullevi blev klart med vibrationer i de kringliggande husen. De boende har i Göteborgs-Posten beskrivit det som mindre jordskalv med klirrande kaffekoppar när fansen hoppade i takt. Man fick sätta dit vibrationsdämpare. Runt Rambergsvallen finns det höghusbebyggelse. På andra sidan spårvagnsspåren och motorleden ligger Wieselgrensplatsen och flera trevåningshus. – Vi tar självklart med oss erfarenheterna därifrån som gör att vi har en större kunskap än tidigare. Kriterierna med vibrationsproblematiken tar vi med oss, säger Mikael Blom. Säker och funktionell
Rambergsvallen blir en helt annan typ av arena än Gamla Ullevi. Det biträdande kommunalrådet säger att det enda som förenar de två är att man spelar fotboll på dem. – Rambergsvallen blir en enklare arena utan restauranger, inget annat än en fotbollsarena, så det finns inte så stora paralleller, säger Anna Johansson. Den nya arenan kommer inte att ha täckta hörn utan hypotesen är att den ska se ut som nu fast i bättre skick, det vill säga med en täckt ståplatsläktare längs ena långsidan och en täckt sittplatsläktare längs den andra. Men enligt de nya kraven får högst 20 procent vara ståplatser. Kraven som ställs från kommunstyrelsen är att den nya arenan ska uppfylla de krav som ställs för en allsvenska arena, alltså säker och funktionell. – Det är sannolikt att det blir konstgräs, för att kunna utnyttja den maximalt antal timmar och årstider. Den stora utmaningen är att den inte får kosta mer än 130 miljoner kronor, säger Anna Johansson.
En konstgräsplan kostar cirka fem miljoner kronor, för själva mattan. Den är det enda Svenska Fotbollsförbundet bidrar till ekonomiskt med en miljon. Hittills har projektgruppen inte stött på några svårigheter, men de kan komma att dyka upp om man ställer bullerkrav från kringliggande bebyggelse. – Utmaningen blir att hitta en ersättningsarena för friidrotten, säger Anna Johansson. Vem som kommer att rita nya Rambergsvallen står skrivet i stjärnorna. Enligt det biträdande kommunalrådet kan det möjligen finnas standardarenor på marknaden som kan spara pengar. Men för att döpa den nya arenan kommer man inte att ta hjälp av Sture Allén som hittade på Gamla Ullevi, utan den nya arenan kommer nog att få behålla sitt namn. – Gamla Rambergsvallen, föreslår Jonas Ransgård skämtsamt. Arenastad? – Rambergsvallen ligger i ett intressant område i staden. Det kommer inte att byggas en arenastad kring den nya arenan på grund av arenan, men där finns planer på att Rambergsstaden ska växa, men det blir inte mer shopping, säger Anna Johansson. Men Jonas Ransgård tror att här kommer att växa upp en arenastad: – Men det tror jag kommer dröja ett tag. Arenan har ett fantastiskt läge med mindre än tio minuter in till Brunnsparken (i centrala Göteborg), bra kommunikationer och ett gymnasium i närheten, men det kommer att kräva att bullerkraven ordnas. Projektgruppen har tittat på mindre arenor, i bland annat Tyskland, för att få inspiration. I projektgruppen ingår representanter från Got Event, Higab, idrotts- och föreningsförvaltningen och Bk Häcken. Det finns ingen ny detaljplan för nya Rambergsvallen utan den ryms inom den befintliga. Däremot ställer Svenska Fotbollsförbundet, SFF, vissa krav vad gäller kapacitet, rymlighet och kvalitet, som delvis säger emot det biträdande kommunalrådet. Fredrik Moback
28
IDROTTSARENOR
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Inspirerande  parkourhall gÜr  det  mÜjligt I slutet av januari inviger Air Wipp Academy Sveriges stÜrsta inomhushall fÜr parkour i Helsingborg. Sü här beskriver Filip Ljungberg, en av grundarna den nya hallen: – Tänk dig hela havet stormar günger tio.
Fyra internationella stjärnor inom sporten medverkade vid invigningen: engelsmännen Tim Livewire, Giles och Toby, liksom Jason Paul, Tyskland. Men det hade inte varit mÜjligt utan ett stort fastighetsbolag, flera sponsorer, kommunen och inte minst eget hürt ideellt arbete. – När vi Üppnade dÜrrarna kunde jag inte tro mina Ügon. KÜn sträckte sig enormt lüng utanfÜr och folk bara fortsatte att välla in, säger Filip Ljungberg. Han räknar med att 500 personer var pü invigningen av den 600 kvadratmeter stora arenan, som är den enda i sitt slag i Sverige med en grop. FÜreningen har jobbat fÜr det här i 1,5 ür och själva bygget har tagit fem münader. Efter kaffe, türta och tal, sü fick alla som ville träna. Flera fÜräldrar ställde frügor. – Vi har 130 barn som bÜrjar träna i denna vecka, säger Filip Ljungberg. De är i üldrarna 10-17 ür och tränar själva i Open Gym. Men münga vuxna frügar ocksü om de für bÜrja. Det kommer inte att drÜja länge. Att hallen kan delas i tvü med hjälp av en stor dÜrr är en fÜrdel. – FÜräldrar kan träna i den ena och barn i den andra hallen, säger Filip Ljungberg. Stimulerar hjärnan
Grejen med parkour är att det är en individuell sport. Barn für ofta reda pü vad som är rätt och fel i samhället. I parkour für du lära dig att vara kreativ, att lÜsa problem. – Barnen frügar ofta: är detta rätt eller fel, men dü svarar jag, nej men vad tror du själv, säger Filip Ljungberg. Parkour kan pü sü sätt ge självkänsla och självfÜrtroende när barnen väl klarar hinderbanan. Men ingen Zlatan finns här utan man hjälper ändü varandra. Känslorna dagen efter invigningen är bara positiva. – I dag och i natt känns det väldigt bra, fÜr det är en bra grej fÜr hela samhället att veta. Münga har ifrügasatt oss: Vad händer om det bara kommer tio personer, berättar Filip Ljungberg.
Att ta sig fÜrbi büde fysiska och mentala hinder är en viktig del av filosofin bakom Parkour. Foto: Timo Julku Men trots motgüngar har man klarat sig bra och lärt sig skilja pü rüd och üsikter. Att de klarade det skickar positiva signaler att fler kan satsa pü sin drÜm. Parkour passar, enligt Filip Ljungberg fÜr vem som helst: – Det är tjusningen med det hela . Du bÜrjar där du är och sedan tar vi det därifrün. Bilverkstad
En av sponsorerna är Öresundskraft vars kunder bestämt att Air Wipp Academy ska fü ytterligare 20 000 kronor. Pengarna kommer att gü till material som mattor och kombiplintar. Parkour bygger enbart pü träning, men man tävlar i freerunning i fyra olika kategorier: Flow, kreativitet, smidighet och landning. En tävling tar 60 sekunder med hinder pü vägen. Träningsläger infÜr tävlingarna kommer att anordnas i den nya hallen. Den fÜre detta bilverkstaden passar fint som hall. I huset finns redan aktiviteter fÜr
pensionärer och ungdomar som en boulehall, skateboardanläggning, replokaler, scener och ett cafÊ. – Vi bÜrjade med att säga upp bilverkstaden, säger Klas Croona, fÜrvaltare pü kommunala fastighetsbolaget Kärnfastigheter. Arkitektlaget skissade pü en lokal som alla var nÜjda med men den blev fÜr dyr, sü därfÜr fick fÜreningen gÜra ganska mycket själva och fick ta in sponsorer. Investeringsvolymen fÜr Kärnfastigheter hamnade till slut pü strax Üver en miljon kronor. Det är Byggmästaren i Sküne som har haft entreprenaden. Kärnfastigheter har lütit utfÜra rivning, uppfÜrande av nya väggar, och stütt fÜr de tunga installationerna som ventilation, belysning, wc och justering av befintliga aerotemperar. – Vi var tidigt klara med vüra arbeten i november fÜrra üret. Sedan lämnade vi Üver lokalen till fÜreningen, säger Klas Croona. FÜreningen bÜrjade med att spackla och müla tak och väggar vita. De har inrett
lokalerna och byggt en reception med disk. Man har använt MDF-skivor. Tack vare en sponsor fick de ett nytt ljuddämpat undertak i det gamla kontoret. Kärnfastigheter har hjälpt till med att riva ena kontoret med dusch och tagit upp tre nya fÜnster, sü att det är ljust och fräscht. Allting är ocksü handikappanpassat. – Min roll är ett drift- och underhüllsansvar i fÜrvaltningen, att se till att värme och ventilation fungerar. Vi har haft vissa intrimningsproblem, att det är litet kallt i träningslokalen, men det märktes inte pü invigningen eftersom sü münga var där, säger Klas Croona. En svürighet är att räkna ut avskrivningstiden pü investeringen, eftersom ingen vet hur populärt parkour är om fem ür. Men frün Kärnfastigheter tycker man att det är spännande med en ny aktivitet. Fredrik Moback
FAKTA PARKOUR
$ " $ " # ! $ $ " $ " # $ " $
$ " $ $ $ " " ! " #
" # ! " " & & "
Le Parkour, Freerunning eller l’Art du Deplacement, bÜrjade utÜvas aktivt pü 80-talet i en av Paris fÜrorter. Träningsformen har inspirerats frün en lüng rad av träningsformer och filosofier. Dess rÜtter ligger sü lüngt bak som den militära stridshinderbanan under Vietnamkriget. Människan har alltid haft fÜrmügan att fly, att rÜra sig snabbt genom den miljÜ vi rükar befinna oss i. När vi blir jagade Ükar pulsen, kroppen gür pü hÜgvarv och vi agerar snabbt, ibland i panik. Le Parkour liknas ibland vid denna känsla, men innebär istället att bemästra den känslan och genom sin träning kunna rÜra sig snabbt fÜr att nü fram till sitt mül eller undkomma det som fÜrfÜljer oss. Man kan ganska enkelt definiera parkour som fÜrbättrande, näst intill perfektion av utÜvarens rÜrelser vid framfart genom alla typer av miljÜer. Att med den egna kroppen rÜra sig frün en plats till en annan pü ett sü snabbt, effektivt och framfÜrallt kontrollerat sätt som mÜjligt. Parkour är självklart lüngt ifrün den enda träningsformen som jobbar mot att fÜrbättra utÜvarens rÜrelser till perfektion, dock är det en av de fü där träningen är själva mület i sig. Källa: www.airwippaccademy.com
IT
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
29
Automation och molnet är lätta offer för hackare – Värst är bristen på insikt och förståelse för hotbilder i cyberrymden, säger Roland Heickerö, forskare i cybersäkerhet på Försvarshögskolan. Säkerheten tummar många på av lättja, men också av kortsiktigt kostnadstänkande. Här finns även en brist på vägledning. Det finns byggnormer att följa men inte när det gäller IT-säkerhet.
Nygren, analytiker vid MSB. Inom fastighetsförvaltning blir det fler och fler automatiserade system. Det medför risker. – Fastighetsbolaget Platens i Motala hade ett intrång strax före jul 2010, säger Svante Nygren. En hackare tog sig in och sänkte värmen i fastigheterna där även servicelägenheter drabbades. Men Platens erkände utan omsvep det inträffade. Säkerligen är de inte ensamma om detta bland fastighetsbolag, men deras krishantering var exemplarisk. Om service sköts via internet och smarta telefoner, eller att man byter systemmiljö, så att fastighetssystemen går att styra utifrån, kan hackare ta sig in och ställa till oreda. – När man har styrsystem som kan styra fastigheterna utifrån gäller det att vara vaksam och lära sig att hantera risker, säger Svante Nygren.
Bristfälliga rutiner
Föränderlig värld
En paneldebatt på IT-mässan i Göteborg handlar om cyberkrig och den nya hotmiljön. I USA finns det folk som hackar på kontorstid medan man i Kina låter dem hållas så länge de inte stör statsapparaten. Hackarna tar sig in i systemen och utnyttjar dem. Värst är de individuella, kriminella hackarna.
Det finns tre nivåer på attackerna: Den första är blockering. Ett exempel är när några ungdomar blockerade Aftonbladet i några timmar, som resulterade i löpsedeln: I natt släcktes Sverige. Den andra nivån är att de infekterade datorena omriktas och den tredje, mest allvarliga, ger sig på styrsystemen. – Man skapar korrupt och osäker data, vilket medför att man inte hittar felen i styrsystemen, och att styrparametrarna inte fungerar som de ska, säger Stefan Öhlund, marknadschef hos Ekelöw, som sysslar med Risk Management. Cecilia Laurén är chefsstrateg vid Försvarets radioanstalt (FRA). Hon berättar att det inte finns någon silverkula när det gäller informationssäkerhet. Det är ett långsiktigt arbete som kräver resurser. Panelen diskuterade vilken som är den vanligaste incidenten hos myndigheter och företag. – Det handlar många gånger om grundläggande frågor som lösenordshantering och loggning, att man saknar eller har bristfälliga rutiner, säger Cecilia Laurén. FRA går in i system på kundernas begäran. Ibland saknas segmentering. Det gör att när väl hackaren är inne i systemet är det fri åkning. – Komplexa problem har ofta komplexa lösningar, men enkelhet är svaret, säger Stefan Öhlund.
Svante Nygren, analytiker vid Myndigheten för samhällsskydd och beredskap är även moderator under paneldebatten. Foto: Fredrik Moback Roland Heickerö trycker på att problemen måste upp på högsta ledningsnivå och att det här kostar pengar. Ofta delegeras ansvaret för informationssäkerhet ned i organisationen, vilket inte är helt bra. – Informationssäkerhet är ett ansvar från högsta ledningsnivån ner till medarbetarna, säger Roland Heickerö. Egna apparater
Ett annat problem är att folk har med sig egna apparater till jobbet, som de kopplar upp sig med och jobbar från. Smartphones är dåligt krypterade och man tappar dem lätt. – Jag läste att Londons taxiförare hittat tusentals kvarglömda laptops och smartphones varje år, säger Roland Heickerö. Signalspaning
I Sverige har äntligen politikerna vaknat. Myndigheter får frågor om hur man löser ett bättre skydd mot allvarlig skadlig kod. Cecilia Laurén berättar att FRA genom signalspaningen mot utlandet kan följa aktörerna bakom avancerade IT-angrepp:
– Vi kan se hur angrepp genomförs mot mål ute i världen, och ibland ser vi även angrepp mot svenska mål. Kunskaperna som vi får från signalspaningen kan vi använda i vårt arbete för att bidra till att stärka skyddet för svensk samhällsviktig verksamhet. Ingen ro
Finland har en cyberstrategi gentemot hackarna och ett underlag för nationell cyberstrategi. Försvarshögskolan har tagit fram underlag till nationell cyberstrategi åt försvarsdepartementet och Regeringskansliet i Sverige. Ett underlag för nationell handlingsplan på området håller Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) på att ta fram här i samverkan med flera andra myndigheter verksamma inom området. – Det är en extremt snabb föränderlig hotbild; det som är säkert idag kan vara osäkert i morgon, så det gäller att inte slå sig till ro, säger Cecilia Laurén. Fastighetsbolaget Platens
Efter paneldebatten får Fastighetsförvaltaren byta några ord med moderatorn Svante
Roland Heickerö, forskare i cybersäkerhet på Försvarshögskolan, Jakob Schlyter, nätverks- och säkerhetsexpert hos Kirei, Stefan Öhlund, marknadschef vid Ekelöw och Cecilia Laurén, chefsstrateg vid Försvarets radioanstalt diskuterar hur man skyddar sig mot cyberhot på Security-scenen, Svenska Mässan, Göteborg. Foto: Fredrik Moback.
Vi har alltid gjort så, är ett vanligt argument. Att kunna tänka om i en snabbt föränderlig värld är guld värt för säkerheten. När det gäller sådana här problem gäller det att avväga mot konsekvenserna. Runt den 20 januari brukar belastningen på det svenska elnätet vara som störst. Tänk då om elen skulle slås ut. – Det kan få allvarliga konsekvenser för fastigheter om värmen slås ut, så det gäller att vara medveten om riskerna, säger Svante Nygren. En trasig temperaturgivare kan ställa till det. Datorerna övervakades centralt och där visade kurvan på en jämn och fin nivå. Inne i datorhallen ökade temperaturen i själva verket till mellan 70 och 80 grader och först då slog belastningsskyddet larm. Därför är det bra att ibland vara fysiskt närvarande. – Testa också så att sensorer larmar, säger Svante Nygren. Det är inte alltid man ser det man tror att man ser på skärmen. Just på systemnivå är det att av problemen, när någon ställer till oreda och försöker att få det att se ut som om allting fungerar normalt. Risk för totalkrasch
– På samhällsnivå finns det ingen bra överblick idag av situationen inom fastighetsautomation och fjärrstyrning, säger Svante Nygren. Men MSB har ambitionen att bygga upp en bättre bild. Frågan är om det är ett samhällsansvar eller ett privat ansvar. Till stor del hamnar det på den privata sidan. – Det finns inget behov av en reglering, säger Svante Nygren. Hot går alltid att hitta. Tillverkarna av säkerhetssystem är duktiga på att hitta dem. Men hur stora hoten är, är grunden i riskhantering. Utvecklingen smyger sig på. Det gäller att inte tappa bort riskerna som kan finnas med den nya tekniken. – Man kan inte stirra sig blind på kostnadshanteringen utan att ha med riskerna (och vad det kostar om man slarvar med skydd, redaktionens anmärkning). Fastighetsbolag använder ofta molntjänster och spar pengar på så sätt, eller att man har all sin it samlad i en stor datahall. Men då gör man sig mer sårbar. Det är bättre att använda två olika datahallar. – Man räknar på pengar men inte på risker. Det finns risk för att man köper på sig risk och sedan efter fem till tio år får en totalkrasch, eftersom man inte hade med riskbedömning vid projektstarten, avslutar Svante Nygren. Fredrik Moback
30
SÄKERHET
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
Krönika med Mats Moberg:
Minskade kostnader för vattenskador? I fastigheterna finns det idag ofta påkostade gemensamhetsutrymmen för hyresgästerna, (företagskunder eller privatpersoner). Våtrum, badrum och pausrum blir allt mer sofistikerade med bubbelbadkar, bastu och toppmoderna tvätt-, disk- och torkmaskiner med massor av finesser. Vissa bygger relaxrum i anslutning till bastu/badrummet och då är det inte ovanligt att både stereo och vägg-TV installeras. Det är stora och dyra investeringar som man nuförtiden gör i olika våtutrymmen och är olyckan framme (stöld, brand och vattenskador) blir notan ofta kostsam.
Varje år drabbas fastigheter i Sverige av fukt- och vattenskador som kostar mycket stora belopp att åtgärda. Har då säkerhetsföretagen något att erbjuda som kan minska dessa skador och kostnader? Inbrottslarmet
Faktiskt så finns det åtgärder som säkerhetsföretaget kan hjälpa till med, speciellt för att förhindra vattenläckage. De flesta hus- och fastighetsinnehavare är idag medvetna om vikten av ett gott inbrottsskydd där bland annat så kallad ”Godkänd Låsenhet” i ytterdörr och godkända fönster- och fönsterdörrlås är basprodukterna i det mekaniska skyddet. De flesta installerar även elektromekaniska och elektroniska produkter så som till exempel passersystem, kodlås samt inbrottslarm och CCTV (kameraövervakning) för att ytterligare komplettera det mekaniska skyddet. Det mekaniska skyddet är till för att fördröja och försvåra för inbrottstjuven så att ett inbrottsförsök helst avbryts innan skadan
är skedd. Inbrottslarmet har som huvudsaklig funktion att påkalla uppmärksamhet om att något händer eller hänt och dessvärre är skadan/stölden oftast redan ett faktum innan någon åtgärd hunnits med. Undantag är objekt och fastigheter där väktarpersonal finns stationerad på plats och direkt kan ingripa. Vattenvakter
Vad många inte tänker på är att inbrottslarmet och kodlåset även kan vara utmärkta som ”vattenvakter”! De flesta inbrottslarm, även de enklaste, kan idag utrustas med sensorer för att detektera vatten samt temperaturförändringar och ett kodlås eller elektromekaniskt lås kan styra belysningen, el- och vattenavstängningen. Ett larm som indikerar att vatten flödar på golvet i tvättstugor eller andra våtutrymmen för att slangen till tvättmaskinen/diskmaskinen brustit kan spara mycket besvär och pengar. Precis som vid en brand är det vid en vattenläcka varje minut som räknas, en brus-
ten slang eller koppling kan hindra sönderfrysta rör vid innebära att flera liter vatten ett eventuellt strömavbrott per minut strömmar ut. Om eller ett sönderblåst fönster/ larmet kopplas till fastighetstaklucka. skötaren eller till larmcentral finns det en stor möjlighet Undvik besvär enkelt till att skadan avsevärt kan Inbrottsskyddande probegränsas. dukter kan med andra ord I gemensamhetsutrymmen även användas till annat som så som bostadsrättsförenman i första hand inte tänker ingens eller företagshotellets på. Trygghet, komfort, säkerbastu och tvättstuga är ett het och ekonomi hänger ju vattenlarm också utmärkt ihop! komplement till brand- och Med dagens teknik är det inbrottslarm. Har bastun ett bara fantasin och plånboken elektromekaniskt lås/kodlås som sätter gränser, allt kan i MATS kan detta också styra elen princip göras och säkerhetsMOBERG till bastun och en elektronisk installatören kan här hjälpa vattenavstängare så att vatten till med många idéer och löstill duschar och toaletter samt ningar. Förbundsdirektör bastuaggregat automatiskt Ett korrekt utfört grundSveriges Låssmedsstängs av när dörren låses. arbete med föreskrivna matemästares Riksförbund, Ett inbrott kan också rial, godkända tätskikt samt SLR orsaka en vattenskada, om någon form av ”vattenvakt” till exempel ett fönster slager goda förutsättningar gits sönder vid inbrottet kan för att undvika en hel del det vintertid innebära att vattenledningar i besvär och kostnader i våra våtutrymmen. utrymmet fryser. (Det är inte självklart att På www.slr.se hittar du din närmaste säkeren väktare som tillkallats av inbrottslarm hetsinstallatör och på många av försäkringsuppmärksammar att det finns risk för köld- bolagens hemsidor hittar du tips och råd hur skador i utrymmet.) Ett temperaturlarm man förhindrar vattenskador. Mats Moberg kan här förhindra att större skador inträffar. Förbundsdirektör Temperaturlarm är även en god investering Sveriges Låssmedsmästares till förråd/vindsutrymmen m m för att förRiksförbund, SLR
SWEPOS® Nätverks-RTK-tjänst
erbjuder navigeringsstöd och positionering i realtid med centimeternoggrannhet. RTK-korrektioner sänds idag via GSM och GPRS och används för t.ex. detaljmätning, utsättning, datainsamling för GIS, förrättningsmätning och maskinguidning. Om det räcker att du får positionen i efterhand kan du skicka in dina observationsdata till SWEPOS beräkningstjänst. ĩ ǶǸǼĵǼǹ ǹǽ ǻǹ Ŝ ªĩ ǶǸǼĵǼǻ ǺǸ ǽǻ Ŝ ¥© ¢¡¥ļ ħ¥ Ŝ ©©©ħ¥© ¢¡¥ħ ¡
SÄKERHET
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
31
Stort sjukhusuppdrag för NEA i Göteborg NEA har fått i uppdrag att utföra el- och säkerhetsinstallationer i Angereds Närsjukhus i Göteborg - landets första nybyggda närsjukhus. Totalt investerar Västfastigheter 400 miljoner kronor i projektet. Fastigheten blir 18 000 kvadratmeter stor och inrymmer förutom specialistmottagningar och operationsfaciliteter även en vårdcentral. NEA:s uppdrag omfattar alla elinstallationer, brandlarm, inbrottslarm och passagekontroll.
Uppdraget är ett av de största någonsin för NEA Installation Väst. Ordersumman uppgår till 63 miljoner kronor. 30 montörer kommer att vara sysselsatta under nästan ett och ett halvt år. Projekteringen pågår och produktionen sätter igång i januari 2014 med slutbesiktning i april 2015. Utmaningen
– Den största utmaningen för oss ligger i storleken och den totala omfattningen på alla installationer, berättar NEA:s regionchef Fredrik Allthin. Logistiken och samordningen blir viktig. Störst i väst Beställare är Västfastigheter - Västra Götalandsregionens lokalförsörjare och en av Västsveriges största fastighetsförvaltare. Entreprenadformen är generalentreprenad och upphandlingsformen partnering.
– Västfastigheter svarar för projekteringen men vi är med och lämnar synpunkter, berättar Fredrik Allthin. Projektet genomförs i partnering tillsammans med NCC, som fått i uppdrag att bygga det nya närsjukhuset. Arbetet utförs med öppen redovisning vilket minimerar risken i projektet. Angereds närsjukhus finns i dag i tillfälliga lokaler på olika platser runt om i Angered, som är en förort med 95 000 invånare. Syftet med närsjukhuset är att göra specialistsjukvården mer tillgänglig för invånarna i nordöstra Göteborg. Källa: NEA-gruppen
Angereds Närsjukhus i Göteborg får säkerhetslösningar från NEA.
FAKTA NEA Installation och Imtech N.V. NEA-gruppen är ett av Sveriges ledande installationsföretag med omkring 2 100 medarbetare och en omsättning på ca 2 500 miljoner kronor. Uppdragen omfattar allt från stora installationer till mindre projekt inom kraft & belysning, säkerhet, automation, elserviceverkstäder och lyftdon. NEA-gruppen har drygt 60 kontor i Sverige. Sedan juli 2010 ägs NEA-gruppen av Imtech N.V. som med cirka 29 000 anställda, en omsättning på cirka 5,1 miljarder Euro och verksamhet i ett stort antal länder är ett av Europas ledande teknik- och serviceföretag. Sedan 2008 äger Imtech även NVS Installation AB, som är ett av Nordens ledande installationsföretag med omkring 2 400 medarbetare och en omsättning på ca 3 500 miljoner kronor. Verksamheten omfattar installationer inom värme och sanitet, industri, ventilation, kyla, energi och sprinkler samt service och underhåll. NVS har ett 90-tal kontor i Sverige, Norge och Finland. 2011 förvärvade Imtech Sydtotal AB, som är ett av Sveriges ledande ventilationsföretag med verksamhet på ett 10-tal orter. Källa: NEA-gruppen
Swelarms årsmöte – starten på en spännande framtid Nu är vi äntligen inne i slutspurten på ett års hårt arbete i föreningen och i projektet där vi tillsammans med branschkollegorna i Sweguard har skapat förutsättningarna för bildandet av den nya branschorganisationen SäkerhetsBranschen som nu medlemmarna ska ta ställning till.
Visst möttes initiativet i början av viss skepsis men efterhand som information har kommit ut och många medlemsmöten genomförts upplever jag och styrelsen att det finns en stor gemensam vilja bland medlemmarna att ta detta stora kliv framåt och tillsammans skapa ett stycke branschhistoria. För det är ju just det som bildandet av SäkerhetsBranschen innebär. Vill växa
SäkerhetsBranschen har ju inte bara ambitionen att vara det samlande forumet och arenan för säkerhetsfrågor utan också växa genom att öka medlemsantalet inom de led vi tillsammans verkar i i dag och genom att bredda intresseområdena för nya medlemmar där vi tidigare inte verkat som inom lås, konsulttjänster, brandredskap, släckutrustning med flera. Kundperspektivet
Kundperspektivet säkerställs genom att vi bildar en Advisory Board och också väl-
komnar associerat medlemskap för andra företag, organisationer eller föreningar. SäkerhetsBranschen ska helt enkelt samla Säkerhetssverige och vara en efterfrågad part för allmänhet, näringsliv, media, politiker och myndigheter! Vi kommer att få se en mer proaktiv branschorganisation som påverkar och syns. Med ett nytt offensivare arbetssätt och ny organisation ska vi verka för ett tryggare och säkrare Sverige. Målet för våra medlemmar är att de ska bli synliggjorda och därmed mer efterfrågade. SäkerhetsBranschen kommer inledningsvis att ha cirka 170 medlemsföretag med en gemensam årsomsättning på mellan 12–15 miljarder kronor. Det ger inte bara tyngd åt organisationen utan också till den enskilde medlemmen! I den föreslagna Verksamhetsplanen för 2013 finns många spännande projekt för året som kommer ge ökad medlemsnytta, publicitet och förståelse för den samhällsnytta och det värde vår bransch skapar i bredare led. Årsmötesdagen är förlagt till Svenskt Näringslivs lokaler på Storgatan 19 i Stockholm och börjar klockan 10.00 med seminarier under temat ”En lönsammare säkerhetsbransch” och årsstämman startar klockan 17.00. Per Edsmar Swelarms ordförande
Per Edsmar, ordförande Swelarm.
32
SĂ„KERHET
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
KrĂśnika med Mattias Johansson:
Kontrollplanen  -  en  ren  skitsak Jag fÜrsÜrjer mig allt som oftast som Kontrollansvarig enligt PBL. Jag har i olika sammanhang luftat min skepsis mot egenkontroll. Den utfÜrs alltfÜr ofta i efterhand och med rymligt samvete, inte sü som den skall fungera. Den skall vara en hjälp fÜr dig att gÜra rätt saker och undvika att upprepa gamla fel. Sü är det inte alltid. Inte ens ofta.
MĂśjligen finns de nu de som undrar var egenkontroll är? Ja, om man tänker si att vi kĂśr samma regler pĂĽ hastighetsĂśvervakning sĂĽ kanske det klarnar fĂśr oinvigde. (Ring, ring) OperatĂśren hos polisen svarar: – Polisens hastighetsĂśvervakning. Du säger: – Ja, hej. IgĂĽr sĂĽ kĂśrde jag lite fĂśr fort, det blev lite dumt och jag hade brĂĽttom, och‌ Polisen frĂĽgar: – Hur fort kĂśrde du? Du svamlar vidare: – Ja, alltsĂĽ det var väl 135 km/tim pĂĽ 110väg, det var ju ingen annan där och sĂĽ, liksom. Polisen barskt: o ÂS EV IFMU TĂŠLFS QĂŒ BUU EV JOUF LĂšSEF ĂšWFS 140 km/tim? Inte nĂĽgon gĂĽng? Du är nu riktigt skraj: – Ja, kanske, men det var ingen annan där. Jag lovar. Polisen konstaterar: – DĂĽ ryker kĂśrkortet. SĂĽ det sĂĽ. Du kan skicka in det direkt och du fĂĽr tillbaka det om ett halvĂĽr.
Du är desperat: – Men jag müste ha det, jag kan inte skÜta mitt jobb annars! Polisen säger: – Det var du som ringde. Idiot. Nej, jag är ingen vän av storebrorssamhället där du Üvervakas hela tiden, men det funkar inte heller alltid att du själv skall rapportera dina fel och brister. Inte fÜrrän du inser att det är fÜr att hjälpa dig till en bättre prestation. Det bygger pü att det finns ett Ümsesidigt fÜrtroende fÜr och ett gemensamt mül med den som du rapporterar till. Kontrollplan
I alla kvalitetssystem som jag har sett sü ingür det en slags egenkontroll. Ofta innebär det att du skall fylla i en checklista när du gjort en viss given del av din arbetsuppgift. Alla har säkert sett listan pü väggen i en del offentliga toaletter. Det stür vem som senast städade och när hon (fÜr det är fortfarande oftast en hon) städade sist. Har du sett en südan lista sü vet du ocksü att det inte är nügon garanti fÜr att toaletten är fräsch, besÜkaren innan dig kan ha ställt till det ganska ordentligt. Men heller inte att den är nÜdvändig, det finns ju fräscha toaletter utan lista pü väggen ocksü. I byggbranschen har vi münga kontrollplaner. Mig veterligen har det inte hjälpt upp kvalitÊn i nügon stÜrre utsträckning, men det hüller igüng en hel del konsulter, det är helt säkert. Nügon güng när jag har behÜvt fÜrklara fÜr en novis hur en kontrollplan fungerar sü har jag använt toaletten som hjälp. Eller rät-
tare sagt – toalettbesÜket, det man själv gÜr, fÜr sig själv. Alla kan det momentet, och det underlättar. FÜr att kvalitetssäkra det hela müste man upprätta sin checklista med de punkter som är kvalitetskritiska. I detta fall kan det vara: 1. Lüsa dÜrren 2. Kolla att det finns papper 3. Sitta ner 4. Använda pappret 5. Använda toaborsten 6. Tvätta händerna. Checklistan hjälper dig att lÜsa detta, du missar inget och du gÜr det i rätt ordning. Rent teoretiskt är det sü.
lÜsningar, till exempel dagens Metro, en bättre begagnad pappershandduk eller dina strumpor. Hursomhelst är det viktigt med erfarenhetsüterfÜring och eliminering av upprepade fel, fÜr det här är inget kul när det händer. Det vore ju faktiskt egentligen ett rimligt krav att inte bara städaren utan även vi som toalettanvändare kunde kvalitetssäkras. Om alla hade en südan checklista och fÜljde den sü skulle det underlätta fÜr den som har det som jobb att hülla fräscht mellan vüra besÜk pü toa. Det vore väl bra! Mattias Johansson
Kvalitetssäkras
Om man utvecklar sitt kvalitetssystem lite sĂĽ kan man ha instruktioner fĂśr hur man skall agera om nĂĽgot gĂĽtt snett (kallas i de flesta kvalitetssystem fĂśr “avvikelserapportâ€?). Det kan till exempel vara om man kissat pĂĽ golvet – dĂĽ stĂĽr det fĂśrmodligen i manualen â€?Torka upp efter dig, din gris!â€?. Eller om man kanske haft lite fĂśr brĂĽttom, sprungit in och lättat ett halvkilo, och fĂśrst efter det insett att det saknas dasspapper. DĂĽ kanske det i din checklista finns fĂśrslag pĂĽ alternativa
I nästa nummer av FastighetsfÜrvaltaren I nummer 2 av FastighetsfÜrvaltaren har vi massor av spännande nyheter att berätta om. Vüra duktiga krÜnikÜrer deltar med stor sakkunskap och flera initierade krÜnikor. Men vi har även en ny rolig vinjett: Rivning och satsar extra pü vinjetterna UtemiljÜ och Energi. Om allt gür som planerat infÜr vi ocksü en ny stüende vinjett som heter Stadshistoria.
$!! & ! "% ! ! ' !
$ % ! $ $ ! ! ! "
$ $! ' ! ! % " " ! ! $ $
### !
! & % ! $ !
Vi kommer att berätta om SundaHus i LinkÜping och deras intressanta miljÜaspekter och klassificeringar, som numera används in i fÜrvaltningsskedet. Under vinjetten kompetensutveckling kommer vi att ha en intressant artikel om Plus kurs i FastighetsfÜrvaltning. �Kursen vänder sig till dig som har stor nytta av en stabil kunskapsgrund avseende fÜrvaltningsfrügor. Kanske vill du uppdatera dina kunskaper inom fastighetsomrüdet eller sü är du ny i branschen och vill ha mer pü fÜtterna. Utbildningen passar även dig som har byggnadsteknisk eller ekonomisk bakgrund och vill bygga pü dina kunskaper med en mer yrkesinriktad kurs‌�, stür det pü hemsidan.
Under vinjetten miljÜ kommer via att berätta om Barkabystaden i Järfälla, där Üver 400 klimatsmarta lägenheter just nu byggs. Lägenheterna kommer att underlätta medvetna miljÜval fÜr de boende genom bland annat individuell mätning av el, tappvarmvatten och värme. De boende kommer själva kunna püverka büde sina energikostnader och sitt klimatavtryck. Vi berättar ocksü om Stockholmsporten – korsningen mellan E18 och FÜrbifart Stockholm – som fÜrutom en ny kommunikationslänk ocksü ska bli en framväxande stadsdel med 5 000 bostäder (varav 1 000 i Järfälla) och 6 000 arbetsplatser. Stadsdelen som kommer att länka ihop Barkarby med sÜdra Järva är ett viktigt steg i arbetet med Promenadstaden Stockholm. Vi Ünskar alla vüra läsare en riktigt glad och trevlig vür! Fredrik Moback RedaktÜr FastighetsfÜrvaltaren
JURIDIK
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
33
KrĂśnika med Sofia BostrĂśm:
Ansvar  fÜr  snÜrÜjning hade reglerat frügan om snÜrÜjning i en särskild bilaga fann tingsrätten inte anledning att anta att uttrycket snÜrÜjning i parternas bilaga skulle ha nügon annan betydelse eller räckvidd än begreppet snÜrÜjning i Fastighetsägarnas avtalsmall. Ansvaret fÜr snÜrÜjning av tak och borttagande av istappar frün tak üvilar därfÜr enligt tingsrättens mening hyresvärden om inget särskilt har avtalats om hyresgästens ansvar i denna del. Tingsrättens uppfattning fick även stÜd av Fastighetsägarnas chefsjurist som lämnat ett sakkunnigutlütande i mület.
Vintertid är snÜrÜjning en naturlig del i fastighetsägarens och fastighetsfÜrvaltarens verksamhet. Brister i snÜrÜjning kan innebära fara fÜr fastigheten, exempelvis genom att tak kan rasa in, eller fara fÜr person pü grund av att istappar inte har avlägsnats frün tak. Men vem är det egentligen som skall ansvara fÜr snÜrÜjning och vad omfattas av detta ansvar? Vi kommer i denna krÜnika belysa denna früga med utgüngspunkt i kommersiella hyresfÜrhüllanden.
Hyresavtalet
De flesta fastighetsägare och fastighetsfÜrvaltare använder sig vid avtalsskrivning i kommersiella hyresfÜrhüllanden av en avtalsmall frün Fastighetsägarna. Ett vanligt fÜrekommande villkor angüende ansvaret fÜr snÜrÜjning och sandning är att detta skall ombesÜrjas och bekostas av hyresgästen. Det kan tyckas att en südan formulering i ett avtal inte borde fÜranleda nügra frügetecken om vem som bär ansvaret, men frügan har under hÜsten 2012 ställts pü sin spets dü SÜdertÜrns tingsrätt prÜvade frügan i en tvist om avtalstolkning. SnÜrÜjning av tak
I det aktuella mület hade hyresvärden yrkat ersättning frün hyresgästen fÜr kostna-
der fÜr snÜrÜjning. I en bilaga till parternas hyresavtal angavs att hyresvärden ansvarade fÜr snÜrÜjning, men att hyresgästen skall ersätta hyresvärden med viss procentandel av hyresvärdens totala kostnad fÜr snÜrÜjning pü fastigheten. Hyresgästen invände att avtalsformuleringen inte innefattade snÜrÜjning av tak och borttagning av istappar frün
Slutsatsen av tingsrättens dom är att en hyresvärd som vill att hyresgästen skall ansvara fÜr snÜrÜjning av tak och borttagande av istappar frün tak särskilt müste reglera detta i hyresavtalet.
Slutsatsen av tingsrättens dom är att en hyresvärd som vill att hyresgästen skall ansvara fÜr snÜrÜjning av tak och borttagande av istappar frün tak särskilt müste reglera detta i hyresavtalet. Formuleringen om att snÜrÜjning och sandning � ombesÜrjs och bekostas av hyresgästen� i Fastighetsägarnas avtalsmall tillgodoser alltsü inte detta. I det fall som tingsrätten prÜvade hade parterna i särskild bilaga avtalat att hyresvärden ansvarade fÜr snÜrÜjning, men att hyresgästen skulle bära en procentandel av kostnaden. FÜr att hyresvärden skulle kunnat fü rätt i tingsrätten hade det alltsü krävts att parterna i bilagan specificerats att parterna med snÜrÜjning även avsüg snÜrÜjning av tak och borttagning av istappar, eftersom detta ansvar som huvudregel faller under hyresvärdens ansvar fÜr skÜtsel och drift av allmänna utrymmen.
tak och att hyresgästen av denna anledning inte var betalningsskyldig fÜr kostnader relaterade till detta. Hyresvärdens ansvar
I mĂĽlet hade tingsrätten alltsĂĽ att prĂśva om hyresgästen eller hyresvärden bär ansvaret fĂśr snĂśrĂśjning pĂĽ tak och borttagande av istappar frĂĽn taket när endast â€?snĂśrĂśjningâ€? angetts i avtalet. Tingsrätten fann vid sin prĂśvning att formuleringen att snĂśrĂśjning â€? ombesĂśrjs och bekostas av hyresgästenâ€? i Fastighetsägarnas avtalsmall endast syftar till hyresgästens ansvar fĂśr tillgängligheten till lokalen och inte fĂśr snĂśrĂśjning av tak och borttagande av JTUBQQBS GSĂŒO UBL ÂWFO PN parterna i det aktuella mĂĽlet
SOFIA BOSTRĂ–M
Sofia BostrĂśm Jur. kand Law & Solution
Sofia BostrĂśm Jur. kand Law & Solution
KrĂśnika med Ulrika Blomqvist:
Vattenskador  i  vütutrymmen Bostadsrättshavare som gjort i ordning badrummet für betala fÜreningens självrisk efter fuktskada.
Huvudregeln vid vattenskador är att bostadsrättsinnehavaren själv ska ütgärda de skador som uppstür i lägenheten. Denne ska pü egen bekostnad hülla lägenheten med tillhÜrande utrymmen i gott skick. BostadsrättsfÜreningen svarar fÜr reparationer av det som är utanfÜr lägenheterna.
lande eller inte. I praktiken kan det innebära att en bostadsrättsinnehavare für ütgärda den delen av skadan som berÜr hans eller hennes lägenhet om det exempelvis har trängt in vatten frün lägenheten ovanfÜr, även om denne själv inte orsakat skadan genom vürdslÜshet eller fÜrsummelse. UtanfÜr lägenheten
Ansvarig i lägenheten
Enligt bostadsrättslagen och fÜreningens stadgar ansvarar bostadsrättsinnehavaren fÜr underhüllet av sin lägenhet och ska vidta de reparationer som behÜvs samt svara fÜr kostnaderna. Det innebär att denne har ansvaret fÜr att reparera eventuella skador oavsett om han själv är vül-
ULRIKA BLOMQVIST Ulrika Blomqvist, chef fĂśr SBC Juridik
Om det däremot är sü att bostadsrättshavaren har orsakat en skada genom vürdslÜshet eller fÜrsummelse kan han även bli ansvarig fÜr skador utanfÜr den egna lägenheten. Detta hände i en bostadsrättsfÜrening i Mellansverige. Bakgrunden var att en bostadsrättsfÜrening gick till tingsrätten och yrkade att en bostadsrättshavare i fÜreningens hus skulle üläggas att betala den självrisk som fÜreningen tvingats betala till sitt fÜrsäkringsbolag efter att det 2009 uppkommit en fuktskada i mannens lägenhet. FÜreningens uppfattning var att bostadsrättshavaren var ansvarig fÜr skadan dü han efter
Om det däremot är sü att bostadsrättshavaren har orsakat en skada genom vürdslÜshet eller fÜrsummelse kan han även bli ansvarig fÜr skador utanfÜr den egna lägenheten. en tidigare vattenskada ür 2001 varit den som üterställt ytskiktet i badrummet. Enligt fÜreningen var hans ütgärder inte fackman-
namässigt utfÜrda, bland annat saknades manschett i golvbrunnen och tätningen vid trÜskeln in till badrummet var bristfällig. Tingsrätten ansüg att 2009 ürs skador kunde ha uppkommit pü grund av mannens undermüliga ütgärder men pekade ocksü pü att det inte gick att utesluta att skadorna kunde ha sitt ursprung i problemen frün 2001 med anledning av detta ogillades fÜreningen yrkande om ersättning fÜr självrisken. FÜreningen valde dü att Üverklaga tingsrättens dom till hovrätten. Hovrätten ü sin sida var av en annan uppfattning och ansüg att det inte kan anses finnas alternativa skadeorsaker gällande fuktskadorna som uppkommit. Med beaktande av detta och dü hÜga fukthalter uppmätts vid samtliga undersÜkningar sü ändrade hovrätten tingsrättens dom sü att mannen fÜrpliktades att ersätta fÜreningen fÜr deras självrisk samt fÜreningens rättegüngskostnader i süväl tingsrätt som hovrätt. Ulrika Blomqvist Chef SBC Juridik
Våra fastighetsexperter ingår.
Besök oss på vårens mässor i Stockholm och Malmö!*
*Fastighetsmässan i Kista, Stockholm 20-21 mars. Monter P01. Byggmässan Öresund, Malmö 23-24 april. Monter E08.
Vår fastighetsavdelning hjälper dig sänka dina värmekostnader. Vi har över 30 års erfarenhet av värmepumpsinstallationer i allt från stora idrottsarenor till butikslokaler och hyreshus. Det gör att vi kan garantera driftsäkra anläggningar som sänker dina värmekostnader med upp till 70 procent. I normalfallet tjänar du in din investering på bara 3-6 år. Så om du tycker att dina värmekostnader är för höga, kontakta oss. 0140-38 43 00 www.ivt.se/fastighet
FASTIGHETSMARKNADEN
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
35
Ny konjunkturprognos:
Omvärlden  tynger Büde inflationen och resursutnyttjandet ligger pü mycket lüga nivüer. Ändü utesluter Riksbanken ytterligare räntesänkningar med hänvisning till ljusglimtar i omvärlden och oro fÜr hushüllens skuldsättning. Det bygger pü en ofullständig analys och bidrar till svag svensk tillväxt under de kommande üren. Det skriver Fastighetsägarna Sverige i sin senaste prognosrapport Konjunkturfokus.
FAKTA Konjunkturfokus är Fastighetsägarnas üterkommande rapport om den ekonomiska konjunkturen. I Konjunkturfokus für du en djupare analys av den nuvarande ekonomiska situationen och prognoser fÜr tillväxten och ränteutvecklingen, med särskilt fokus pü fastighetsmarknaden. Konjunkturfokus ges ut i februari och september varje ür.
– Riksbanken har en alltfÜr optimistisk syn pü utvecklingen i omvärlden. Situationen pü finansmarknaderna har visserligen fÜrbättrats efter ECB-chefens lÜfte fÜrra üret om att gÜra allt fÜr att rädda euron. Men valutaunionen befinner sig i recession och mycket lite har gjorts fÜr att lÜsa de grundläggande problemen, säger Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen. Ofullständig analys
I USA kommer den politiska dragkampen om den federala budgeten att fortsätta BUU TLBQB PTĂŠLFSIFU ÂWFO PN SFQVCMJLBOFS och demokrater hittar en lĂśsning, kommer finanspolitiken att stramas ĂĽt rejält. – Svag utveckling i Europa och USA, drar ned tillväxten i tillväxtländerna och dĂĽ gĂĽr det trĂśgt även i Sverige. Riksbanken kommer troligen att ge med sig och sänka räntan en gĂĽng till, men trots det kommer ekonomin inte att växa mer än cirka en procent 2013 och drygt tvĂĽ procent 2014, säger Tomas Ernhagen.
Fastighetsägarna anser att Riksbankens oro fÜr hushüllens skuldsättning bygger pü en ofullständig analys. I Sverige beror den Ükade skuldsättningen till stor del pü hyresrättens kraftiga tillbakagüng, som i sin tur är en fÜljd av hyresmarknadens regelverk. Istället fÜr att fÜrsvüra och fÜrdyra hushüllens lün, borde myndigheterna därfÜr istället
lägga all kraft pü att skapa ett ändamülsenligt hyressättningssystem, som uppmuntrar nyproduktion och omsättning av hyresrätter. Det är sannolikt den enskilt viktigaste ütgärden fÜr att motverka en fortsatt Ükad skuldsättning.
Fastighetsägarna är en intresseoch branschorganisation som arbetar fÜr en väl fungerande fastighetsmarknad. De representerar drygt 17 000 medlemmar, som äger lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter samt bostadsrättsfÜreningar. Totalt äger Fastighetsägarnas medlemmar cirka 80 000 fastigheter med 700 000 lägenheter och cirka 80 procent av alla kommersiella lokaler. Källa: Fastighetsägarna Sverige
Källa: Fastighetsägarna Sverige
KrĂśnika med Peter Hladisch:
Underhüllsplanen  –  Grunden  fÜr  din  fastighet Fü saker i fastighetsbranschen är sü underskattade som underhüllsplanen. I min kontakt med fastighetsägare framkommer det güng pü güng att underhüllsplanen är kortsiktig, att fastighetsägaren har missfÜrstütt grundidÊn med den eller till och med att den saknas helt. Vanligast är det bland bostadsrättsfÜreningar med lekmannastyrelser, men även privata och kommersiella fastighetsägare är tyvärr alltfÜr väl representerade. VarfÜr är det sü?
Underhüllsplanen är det grundläggande dokumentet som inte bara talar om vad du skall gÜra fÜr att säkra fastighetens funktion och marknadsvärde utan dessutom visar hur fastigheten kan optimeras. Optimeringen kan i sin tur leda till ett hÜgre marknadsvärde och en hÜgre avkastning fÜr fastighetsägaren. Den kan visa pü mÜjligheter till bättre ekonomiska fÜrhüllanden fÜr boende och hyresgäster vilket är viktigt inte minst fÜr bostadsrättsfÜreningar.
grund av underhüllsbehovet och uppkomna skador. UtÜver den tekniska skulden tar en teknisk besiktning fÜr en underhüllsplan hänsyn till ütgärder som kan optimera fastighetens egenskaper och pü sü sätt fÜrädla fastigheten och Üka dess marknadsvärde. De vanligaste typerna av ütgärder inom detta omrüde är kanske fÜga Üverraskande energisparande ütgärder. Men även andra omrüden kan vara aktuella, till exempel ütgärder som fÜrenklar hantering av grovsopor eller motverkar upprepad skadegÜrelse som fastigheten utsätts fÜr. Tekniska uppgifter
En korrekt utfÜrd underhüllsplan kan även innehülla tekniska uppgifter om fastigheten, likväl som gällande planer, servitut, tidigare utfÜrda stÜrre underhüllsütgärder med PETER mera. Anledningen till detta är att fastighetens historia HLADISCH müste vara väl dokumenterad fÜr att fastighetsägaren, dess samarbetspartner och FÜrvaltningschef kanske framtida kÜpare ska Restate kunna fü en korrekt värdering av fastigheten. Det Energisparande är naturligtvis vanligt att Underhüllsplanen baseras pü en grundlig ordningsamma fastighetsägare har detta i teknisk besiktning som utfÜrs av en kompe- sitt fastighetssystem men det är heller inte tent besiktningsman eller ingenjÜr. Besikt- ovanligt att det saknas och dü är skapandet ningen fastställer dels den sü kallade tekniska av en underhüllsplan ett tillfälle att fü det skulden som visar pü nÜdvändigt underhüll dokumenterat. och investeringar fÜr att fastigheten inte ska En underhüllsplan bÜr sträcka sig 30 ür fÜrlora i värde. Till exempel om inte fast- framüt i tiden med tanke pü att avskrivningsighetsägaren ütgärdar ett läckande tak sü tiderna fÜr münga delar i fastigheten är lünga orsakas fÜljdskador med merkostnader. Teo- och de kostnader som uppstür när det väl retiskt sjunker fastighetens värde pü sikt pü är dags kan vara stora. Här behÜver fastig-
hetsägaren kunna planera sin budget pü lüng sikt fÜr att inte Üverraskas av kostnaderna. Underhüllsplanen skall därfÜr i praktiken täcka hela fastigheten – büde byggnader och mark – och samtliga delar, installationer och utrymmen som finns ska tas med i planen. Delar som eventuellt har en längre livslängd än 30 ür bÜr ocksü nämnas, men mer som en kontroll av att allt har besiktigats och inget har glÜmts bort. När väl den fÜrsta riktiga besiktningen är gjord sü är det sedan betydligt lättare att uppdatera den tekniska statusen och underhüllsplanen, nügot som bÜr gÜras varje ür. Ger god Üverblick
När den tekniska besiktningen är genomfÜrd ska själva underhüllsplanen tas fram. I planen ska den ansvarige fÜr projektet prioritera och värdera de olika ütgärderna, ange när ütgärderna senast ska vara genomfÜrda fÜr att fastigheten inte ska drabbas negativt, beräkna kostnaden fÜr ütgärderna och ange eventuella energisparande värden fÜr beräkning av üterbetalningstid. En noggrann besiktningsman eller ingenjÜr beskriver sedan lämpliga tillvägagüngssätt, moderna materialval och andra delar som fastighetsägaren har nytta av infÜr upphandling av de entreprenader som ligger i framtiden. Slutligen ska Üversiktliga tabeller eller motsvarande tas fram sü att fastighetsägaren für en god Üverblick Üver när ütgärder ska gÜras och vilka kostnader som kommer med dem. Avsättningar per kvadratmeter kan tas fram fÜr att ligga till grund fÜr olika beräkningar och jämfÜrelser. Lüngsiktig budget
Nu är underhüllsplanen klar, ütminstone som besiktningsmannen ser pü fastigheten. Nu är det dags fÜr fastighetsägaren att fü en redovisning av det utkast som finns och ta ställning till om planen behÜver justeras. Här finns ocksü mÜjligheter att lägga till egna
Ünskemül om ütgärder som inte besiktningsmannen känner till men som fastighetsägaren vill planera in. En vanlig justering är att fastighetsägaren vill skjuta upp en ütgärd av ekonomiska skäl och besiktningsmannen kan dü hjälpa till att beräkna vad det innebär fÜr fastigheten. När väl ägaren har justerat underhüllsplanen klart och tagit beslut om att genomfÜra den sü väntar nästa stora steg. Underhüllsplanen kan nu läggas till grund fÜr en lüngsiktig budget, det enda rätta sättet att fÜrvalta sin fastighet pü Üver tid. Och det är här vi kommer tillbaka till frügan inledningsvis om varfÜr sü münga slarvar med underhüllsplanen? Hur ska en fastighetsägare kunna veta vad som behÜver gÜras med fastigheten om han inte har undersÜkt den noggrant? Hur ska fastighetsägaren veta vilka kostnader som kommer i framtiden? Hur ska fastighetsägaren veta var det gür att spara pengar? Och hur kan fastighetsägaren sätta en rättvis budget och fü en lüngsiktig och stabil ekonomi med god avkastning om inte detta gÜrs korrekt? En välgjord underhüllsplan till grund fÜr en lüngsiktig budget kommer att spara dig som fastighetsägare pengar. Det är bara att sätta igüng. Nu. Peter Hladisch FÜrvaltningschef Restate peter.hladisch@restate.se
36
FASTIGHETSMARKNADEN
Nr 1 2013 | www.fastighetsforvaltaren.se
KrĂśnika med Mattias Johansson:
VarfĂśr  ÄTA-Âarbeten? I byggbranschen pratar vi ofta om Ă„TA-arbeten. Den som inte hĂśrt uttrycket fĂśrut undrar med rätta om det stĂĽr rätt till i hjärnkontoret pĂĽ oss. Arbetslunch skulle man kunna man tro, men det är sĂĽ att Ă„TA är Ă„ndringar, Tillägg, AvgĂĽende. Simple as that.
Det är fĂśrändringar av fĂśrutsättningar fĂśr eller omfattning av det jobb frĂĽn det man tidigare kommit Ăśverens om. %FU GJOOT UWĂŒ TPSUFST Â5" BSCFUFO QSPgramändringar och ofĂśrutsett. Man ocksĂĽ använda helt andra ord och säga att det är nya kostsamma pĂĽhitt frĂĽn kunden (= programändringar) och shit happens-faktorn (ofĂśrutsett). Jag tror inte det finns nĂĽgon tillfĂśrlitlig statistik pĂĽ hur mycket det egentligen rĂśr sig om, men en erfaren projektledare som jag lärt mig mycket av sa en gĂĽng när vi spikade budget i ett projekt - â€?ĂĽtta procent pĂĽ vardera, det fĂĽr räcka!â€?. OfĂśrutsett
tror skalan gür frün ren okunskap via dülig projektering, fortsätter fÜrbi naiv optimism och självbedrägeri fÜr att slutligen stanna i politiskt taskspel. Okunskap
du är helt enkelt inte är tillräckligt duktig fÜr att fÜrutse skeende och risker. Smärtsamt när det händer. FÜr alla. Dülig projektering, dülig planering
Tenant  &  Partner  hjälper  DNB  till  nya  lokaler
du behärskar det hela men slarvar i det viktiga tidiga skedet, kanske av snülhet, kanske av upplevd tidsbrist. Väldigt vanligt bland oss som skall vara proffs. Naiv optimism
vilken hemmabyggare som helst tror sig kunna bygga sitt hus pü egenhändigt pü halva tiden av vad en yrkesman kan. Detta kan fÜrväxlas med okunskap men det är inte riktigt samma sak.
Tenant & Partner har erhüllit i uppdrag av DNB att sÜka nya lokaler fÜr bankens Stockholmskontor. Man Ünskar effektivisera sin lokalanvändning och tar sikte pü att hitta en lokal som är mindre och som erbjuder stÜrre flexibilitet än de nuvarande.
Självbedrägeri
Ibland kallar nĂĽgon det fĂśr budgetreserv, jag kallar det ofĂśrutsett. Same same but different. Byggbranschen har ju gjort sig känd fĂśr just det här, att det blir lite dyrare än det var tänkt. Om man undantar de stora anläggningsprojekt som mĂĽste vara medvetet felräknade fĂśr att Ăśverhuvudtaget startas upp, sĂĽ blir det ju i alla fall gärna 15-20 procent dyrare. Vad beror det pĂĽ? FĂśrst har vi alltsĂĽ programändringarna, nya kostsamma pĂĽhitt frĂĽn kunden. Det är precis vad det lĂĽter. Kunden kommer pĂĽ att han vill ha en vĂĽning till, eller att hon plĂśtsligt bara mĂĽste ha ett stĂśrre garage än ursprungsritningen. Detta yttrar sig ofta i bakvänd ekonomisk slughet – â€?det är lika bra när vi ändĂĽ hĂĽller pĂĽâ€?. Bullshit säger jag, hĂĽll er till det som är bestämt, fĂśr det ni lägger till blir alltid dyrare än det var tänkt. Vi byggare är snabba pĂĽ att prissätta en fĂśrändring, men vi är usla pĂĽ att räkna ut vad det egentligen kostar i fĂśljdverkningar pĂĽ Ăśvriga projektet. Rubbningar i tidplan och stĂśrning av ett planerat flĂśde missas PGUBTU J Â5" LBMLZMFO %FU LBO TF VU TPN lättfĂśrtjänta procent fĂśr entreprenĂśren men det kan vara bedrägligt när domedagen närmar sig (slutbesiktningen alltsĂĽ). Orsakerna till att ändrings- och tillläggsarbeten uppstĂĽr är varierande.  Jag
du har en stark fÜrnekelsefunktion och gÜr det enklare att komma igüng genom att mentalt blunda fÜr fakta och din egen känsla. Hänger ofta ihop med underfinansiering och det-lÜser-sig-sen-mentalitet.
– Det stämmer, vi sÜker mindre lokaler. Men det är inget självändamül att flytta, vi hüller Üppet fÜr att stanna pü Kungsgatan, säger Peter H Carlsson, Sverigechef pü DNB.
Politik
fÜr att Üverhuvudtaget fü igüng projekt sü behÜvs det en optimistisk kalkyl och du lurar helt enkelt din omgivning att det är enklare/billigare än det faktiskt är. Nu finns det väl grader i helvetet och egentligen är det ju ingen rak skala utan mer som fristüende funktioner. Man kan plocka lite här och lite där och blanda sig en riktigt skum grogg pü de ingredienserna. Ingenting är enkelt.Sü vad är det fÜr karaktärer som slÜsar bort alla pengarna? �Okunnig naiv person som inte vill slÜsa energi pü att tänka efter fÜre och fega med marginaler och säkerheter�??? (Lüter som beskrivningen pü en del framgüngsrika entreprenÜrer)
– Vi har 350 medarbetare och behÜver effektivisera vür lokalanvändning. Vür mülsättning är att finna lokaler som är omkring 5 000–6 000 kvadratmeter, säger Peter H. Carlsson. – DNB har en klok ansats i sitt lokalprojekt och det skapar bra fÜrutsättningar fÜr oss att lÜsa vür uppgift pü ett bra sätt, säger TorbjÜrn Eriksson, vd fÜr Tenant & Partner. Oavsett hur DNB i slutänden väljer att lÜsa sin lokalsituation kommer vi i varje steg stÜdja dem i deras strävan att ta fram en effektiv lokallÜsning. Källa: Tenant & Partner
Centralt
Mattias Johansson
I dag sitter DNB pü 8 000 kvadratmeter pü Kungsgatan i Stockholm city. Banken har givit Tenant & Partner i uppdrag att dra igüng en grundlig sÜkprocess fÜr att finna nya och effektivare lokaler. Exakt position är inte uttalad, mer än att det ska vara en central lokalisering nära bra kommunikationer. Tenant & Partners uppdrag omfattar sÜkning och inventering av tillgängliga objekt, parallella fÜrhandlingar med utvalda hyresvärdar samt eventuell anpassning av nya lokaler och projektledning av flytten. Det befintliga DNB-kontoret utgÜr omkring hälften av kontorsytorna i Kungshuset som i Üvrigt även innehüller biograf, restaurang och butiker, totalt 17 200 kvadratmeter. Fastigheten ägs av GIC Real Estate (Government of Singapore Investment Corporation) som fÜrvärvade den under 2007.
FAKTA Tenant & Partner är Sveriges ledande aktÜr vad gäller hyresrelaterad rüdgivning till kommersiella hyresgäster. De hjälper kunderna att maximera nyttan och minimera kostnaden fÜr deras kommersiella lokaler. De arbetar med ekonomiska och juridiska frügor rÜrande fastigheter och kommersiella lokaler, och arbetar aldrig pü uppdrag av fastighetsägare. Detta är en grundsten i fÜrtegets affärsidÊ och en fÜrutsättning fÜr deras trovärdighet gentemot klienten. Kort sagt: Tenant & Partner är hyresgästens lojala ombud. Källa: Tenant & Partner
Wallenstam  hyr  ut  9  000  kvadratmeter  FAKTA Wallenstam är ett utvecklande fastighetsbolag som fÜrvaltar, bygger och utvecklar fastigheter fÜr ett hüllbart boende och fÜretagande i GÜteborg, Stockholm och Helsingborg. Fastighetsbestündet värderas till cirka 28 miljarder kronor och kundbasen utgÜrs av cirka 9 000 hushüll och cirka 1 000 fÜretag. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka 1,2 miljon kvm vilket ger cirka 1,5 miljarder kronor i hyror. Wallenstam satsar även pü produktion av fÜrnybar energi med mület att bli självfÜrsÜrjande. Bolagets B-aktier finns noterade pü Stockholms fondbÜrs sedan 1984.
En av de stÜrre kommersiella fastigheterna Wallenstam fÜrvärvade under 2011, Ekelundsgatan 1-9/Kungsgatan 20 i GÜteborg, fylls med nya hyresgäster. Totalt handlar det om nio nya hyresgäster, 9 000 kvadratmeter kontorsyta och ett sammanlagt kontrakterat hyresvärde om 100 Mkr. Kontraktstiden är mellan tre till fem ür och bland de nya hyresgästerna märks bland andra Accenture, Aker Solutions, GÜteborgs kommun och Västra GÜtalands läns landsting.
Det fastighetsbestünd Wallenstam fÜrvärvade frün NIAM pü 55 000 kvadratmeter under 2011 hade i samband med tillträde en vakans pü tio procent som därefter ocksü Ükade nügot. – De stora sammanhängande ytorna i flera av fastigheterna skapade dock goda fÜrutsättningar att mÜta marknadens behov och är fullt uthyrda, säger Thomas Dahl, vice vd fÜr Wallenstam. Stabil marknad
En annan av uthyrningarna som Wallenstam genomfÜrt nyligen relaterat till samma fÜrvärv är 1 800 kvadratmeter till ICA i samband med deras etablering i Rosenlundsomrüdet under 2013. – Vi upplever en fortsatt bra och stabil marknad med en god efterfrügan, dü främst
pü attraktiva centrala adresser. Vür uthyrningsgrad är fortsatt stabil och uppgür till 95procent, säger Thomas Dahl. Wallenstam har cirka 451 000 kvadratmeter kommersiell yta i GÜteborg och är en av de stÜrre aktÜrerna pü GÜteborg lokalmarknad. Genom goda fastighetsaffärer har Wallenstams kommersiella fastigheter koncentrerats än mer till GÜteborgs innerstad. Källa: Wallenstam Ett av Wallenstams hus i centrala GÜteborg fylls nu med hyresgäster. Det rÜr sig totalt om 9 000 kvadratmeter kontor som nu är uthyrda till nio hyresgäster.
www.fastighetsforvaltaren.se
BRANSCHTORGET ARBETSVERKTYG Proffsmagasinet Svenska AB Hos oss köper du mätinstrument och verktyg av kända märken till bra priser, t.ex fuktmätare, avståndsmätare, värmekameror etc. Vi skickar din order med paket inom hela Sverige eller så hämtar du ditt paket i vår butik i Stockholm. Tel: 08-344700 info@proffsmagasinet.se www.proffsmagasinet.se 3.2 Claim We say what we do:
AVFUKTNING
we deliver perfect humidity
Vi avfuktar på de blötaste ställena med robusta avfuktare som Kalahari, Nubiska och Patagonia m.fl.
Aridus AB Fabriksgatan 2 S-531 30 Lidköping
T +46 510-665 21 F +46 510-669 15 M +46 706-5190 45
www.aridus.se
E info@aridus.se
BATTERIER/KRAFT Batterigrossisten AB Hela Sverige, Vår ambition är att tillhandahålla produkter som skall passa dig avseende funktion, kvalitet och prestanda! Hela Sverige Kontakt: Mikael Olsson Tel: 08766 75 50 Mobil: 0708-87 34 40 Fax: 08-766 57 25 E-post: mikael@batterigrossisten.com www.batterigrossisten.com
BELYSNING LEDsystem Scandinavia Din leverantör och grossist inom energisnål LED-belysning. Vårt breda LED-sortiment omfattar ljuskällor, downlights, strålkastare, LED-paneler och butiksbelysning. Hela Sverige Kontakt: Kundtjänst Tel: 046-270 12 12 info@ledsystem.se www.ledsystem.se
BIOENERGI
ENERGIBESPARING
Swebo Bioenergy
Bauer Watertechnology AB
Hela Sverige Bioenergisystem för flis, pellets upp till 5000 kW prefabricerade värmecentraler. Distributör för Österrikiska helautomatiska GILLES värmepannor. Kontakt: Mobil: E-post: www.
BORRNING ENERGIBORRNING
Geoborr Geoenergi AB
Stockholmsområdet Vi är specialiserade på energiborrning i storstadsmiljö. Kontakt: Kjell Karlsson Mobil: 070-7470730 E-post: kjell@geoborr.se www.geoborr.se
Tolvsbo Mek & Drill
Medlem i SVEP Hela landet Vi utför entreprenad, vatten och energiborrning. Med moderna maskiner utför vi effektiva och miljöriktiga uppdrag. Kontakt: Stefan Ramquist Tel: 0240-661152 E-post: mekodrill@telia.com www.tmdab.se
BRUNNSBORRNING Avanti System AB
Hela Sverige Avanti brunnsborrare är certifierade enligt SITAC normer på personnivå. Certifiering betyder säkerhet och kvalitet. Hitta din lokala certifierade brunnsborrare direkt på: www.avantisystem.se
BYGGMÄSTARE Favoritbygg & Städ & Flytt i Stockholm AB Inne- och utomhusarbeten, badrum och köksrenovering. Storstockholm Kontakt: Robert Puchaz Mobil: 0739-124066 E-post: info@favoritbygg.se www.favoritbygg.se
ENERGI
Stockholmsregionen med omnejd Bergvärme & Värmepumpar Kontakt: Jerry Kajnäs Tel: 08-62 68 780 Mobil: 0705-14 92 03 E-post: info@thermovent.se www.thermovent.se
FÖRVALTNINGSSYSTEM REAL Fastighetssytem
Marknadsledande websystem för ekonomisk fastighetsförvaltning. Kontakt: Björn Reimers. Tel: 010-602 32 01 Fax: 0586-421 19 E-post: bjorn.reimers@realgood.se www.realgood.se
Stockholms län Normal Ackreditering Nr: 7717 Kontakt: Stig Hedlund Tel: 08-534 702 50 E-post: stig.hedlund@ocab.se www.ocab.se
TM-KONSULT AB
Västernorrland, Västerbotten Kvalificerad Ackreditering Nr: 7052 Tel: 0950-238 00 E-post: j.persson@tm-konsult.se www.tm-konsult.se
ISOLERING
Nästa generations isolering! Besök oss på www.icynene.se Tilläggsisoleringar | Plåthallar Nybyggnationer | Vindstak svåråtkomliga utrymmen | mm
GEOENERGI Malmberg Water AB
Sverige Energisnåla system med energilagring i grundvatten/berg. Helhetslösningar där energiborrning ingår. Kontakt: Rune Simonsson Tel/mobil: 044-780 18 50 Fax: 044-780 19 90 E-post: rune.simonsson@malmberg.se www.malmberg.se
GOLV Byggelit AB
Hela landet Undergolv för många användingsområden Kontakt: Pär Lundin Tel: 063-272 00, 070-6165010 www.byggelit.se
GRUNDFÖRSTÄRKNING
Belisol
Stockholm med omnejd. Vi har erfarenhet av att arbeta med alla temperaturer, inklusive extremkyla/värme. Kontakt: Niklas Lundborg Tel:08-760 32 70 E-post: info@belisol.se www.belisol.se
JURIDIK Andersson Gustafsson Advokatbyrån Hela landet och internationellt Tel: 08-677 17 00 Fax: 08-677 17 10 E-post: info@advokatag.se www.advokatag.se
KYLSERVICE Söderkyl AB
Försäljning och reparationer av hushålls- och tvättstugemaskiner, kommersiella kylinstallationer samt värmepumpar. Kontakt: Juhani Iloniemi Tel: 08-556 962 00 Fax: 08-556 962 20 E-post: info@soderkyl.se www.soderkyl.se
PCB KONSULTER PCB
OCAB i Stockholm AB
Mellansverige Kvalificierad Ackriditering Nr 7361 Kontakt: Svante Fahlen Tel: 018-678400 Mobil: 070-5370842 svante.fahlen@bjorklingeenergi.se www.bjorklingeenergi.se
OCAB i Stockholm AB
Thermovent
Stockholms län Fuktsanering-utredning, läcksökning m.m. Kontakt kontor syd: Mikael Janson Tel: 08-534 702 50 E-post: mikael.janson@ocab.se Kontakt kontor norr: Michael Lundström Epost: michael.lundstrom@ocab.se www.ocab.se
Björklinge Energi Ekonomisk Förening
NÖDBELYSNING
Västra Götalands län Ombyggnation och service av hissar. Även vägoch gatubelysning, elinstallationer och tele. Kontakt: Nicklas Holme Landavdelningen Callenberg, Box 306 451 18 Uddevalla Tel: 0522-68 68 70 E-post: nicklas.holme@wilhelmsen.com www.wilhelmsen.com
Ocab i Stockholm AB
ENERGIDEKLARATIONER
Södra Sverige Kontrollorgan för utförande av deklarationer Kvalificerad Ackreditering Nr: 7274 Kontakt: Mats Johansson Mob: 0738-24 23 00 E-post: info@enerdek.se www.enerdek.se
Wilhelmsen Technical Solutions AB
FUKTSANERING
Hela Sverige Vi som leverantör vill förse Dig som kund med de batterier som fyller just Dina behov. Kontakt: Janne Hansson Tel: 0390-303 13 Fax: 0390-300 15 E-post: info@ackumulatorbatteri.se www.ackumulatorbatteri.se
Enerdek AB
BERGVÄRME
Hela Sverige Bauer PipeJet® rensar alla rörsystem från avlagringar, skyddar mot korrosion samt sänker energiförbrukningen. Naturligtvis utan kemikalier! Kontakt: Torbjörn Almroth E-post: info@bauer-wt.com Hemsida: www.bauer-wt.com Telefon: 08-580 380 66
Ackumulator & Batteri Teknik i Gränna
OEM-Automatic AB Levererar slagtåliga & vandalsäkra armaturer för utsatta miljöer. Hela Sverige Kontakt: Samuel Lindqvist Tel: 075-24 24 100 samuel.lindqvist@aut.oem.se www.oemautomatic.se
Kamic Karlstad Automatic AB Vi är din leverantör av professionella lösningar och produkter inom: Nödbelsyning, belysning, UPS/reservkraft, elteknik samt säker elmiljö. Över 25 år i branschen! Hela Sverige www.kamic.se
37
FASTIGHETSFÖRVALTAREN NR 1 2013
Stockholms län PCB-inventering och sanering Kontakt: Johan Andersson Tel: 08-534 702 50 E-post: johan.andersson@ocab.se www.ocab.se
PLÅT HISSAR Carlsson Hissteknik AB
Småland/Blekinge Försäljning, reparation, service på varu- och handikapphissar. Även dörrautomatik och ramper. Kontakt: Åke Carlsson Tel: 0470-75 70 28 Mobil: 070-568 27 10 E-post: info@hissteknik.com www.hissteknik.com
GMV Sweden AB
Hela Sverige Levererar person- och lasthissar och komponenter för modernisering av hydraulhiss. Kontakt: Henrik Skoog Tel: 0472-456 05 Mobil: 070-220 19 76 E-post: henrik.skoog@gmv.se www.gmv.se
Hydroware Elevation Technology
Hela Sverige Specialister på energieffektivisering av hydraulhissar. Modernisera hissen - Få pengarna tillbaka. Kontakt: Kjell Johansson Tel 0472-451 10, Fax 0472-149 64 E-post info@hydroware.se Fabriksg. 13, 342 32 Alvesta
Belisol
Stockholm med omnejd. Vi utför alla typer av plåtarbeten. Arbeten utförs med plåt i alla tjocklekar och färger, samt koppar och rostfritt. Kontakt: Niklas Lundborg Tel:08-760 32 70 E-post: info@belisol.se www.belisol.se
Skeppshults Plåtslageri
Gislaved med omnejd. Vi arbetar med plåtslageri och ventilation. Kontakt: Dennis Eriksson Tel:0371-363 63 Fax: 0371-363 63 Mob: 0705-831005 E-post: info@skeppshultsplat.com www.skeppshultsplat.com
RELINING J P Relining
Hela Sverige Vi arbetar med och har mångårig erfarenhet av rörinfodring (relining), kamerainspektion, ventilation och ventilationsrengöring. Kontakt: Göran Lund Tel: 031-53 40 04 Mobil: 0708-66 85 41 E-post: info@jprelining.se www.jprelining.se
38
FASTIGHETSFÖRVALTAREN NR 1 2013
KONSULT
Handen Projektpartner
Hela Sverige Stefan Eurén Projektledning för renovering av industrier samt flerbostadshus. Inriktning på oavbruten produktion samt kvarboende då verksamhet bedrivs. Tel: 076 6279819 Email: stefan@handenpp.se www.handenpp.se
STÄDNING/LOKALVÅRD Systemsanering AB
Stockholm med omnejd Allt inom lokalvård som trappstäd, flyttstäd mm. Låga priser, “rent garanti” sedan 1989. Ex. Flyttstäd 2:a 2600kr, 3-planshus Brf 1100kr/mån. Kontakt: Birgitta Telefon: 08-605 71 60 Mobil:070-114 55 51 E-post systemsanering@sverige.nu
SÄKERHET FALLSKYDD
TAKRENOVERING
Torslanda Tak AB
Takrenovering Göteborg med omnejd Kontakt: Christian Petersson Tel: 031-925012 Mobil: 070-9369636 E-post: torslandatak@spray.se www.torslandatak.se
TERMOGRAFERING Arcsite Arkitekt & Byggkonsult
Hela landet Termografering och tryckprovning av byggnader och lokaler, Utbildning och projektering. Tel: 0243-22 36 68 Mobil: 0705-42 65 19 E-post: soe@arcsite.se www.arcsite.se
TRYCKPROVNING Arcsite Arkitekt & Byggkonsult
Hela landet Termografering och tryckprovning av byggnader och lokaler, Utbildning och projektering. Tel: 0243-22 36 68 Mobil: 0705-42 65 19 E-post: soe@arcsite.se www.arcsite.se
TUNG INDUSTRISANERING Ocab Industriservice i Stockholm AB
Stockholms län Vi utför högtrycksspolning, torr o våtsugning, slamsugning, (ADR kombi) och containertjänst. Kontakt: Christer Mattsson Tel: 08 534 709 60 Mobil: 0735-75 00 80 Email: christer.mattsson@ocabindustri.se
SANERING
Stockholms län Fuktsanering-utredning, läcksökning m.m. Kontakt kontor syd: Mikael Janson Tel: 08-534 702 50 E-post: mikael.janson@ocab.se Kontakt kontor norr: Michael Lundström LUFTSANERING
Delino/Frigus AB
Hela landet Kontakt: Patrik D´Este Tel: 031-45 61 00 Mobil: 0735-46 37 82 Fax: 031-45 61 18 E-post: patrik.deste@frigus.se www.frigus.se
SOLENERGI Solvicom International AB
Hela Sverige Solfångare och solceller från Himin, en av världens största tillverkare. Kompletta styrsystem, pumpar och tankar för varmvatten m.m. Tel: 0705-68 21 64 E-post: solvicom@telia.com www.energihuset.dinstudio.se
STAMBYTEN/RELINING Sacpipe Connection System
Ett komplett system för rörinfodring i fastighet med flexibelt sömlöst foder. Kontakta våra auktoriserade installatörer för ett etablerat, prisvärt och störningsfritt alternativ till traditionellt stambyte. Tel: 023-79 06 50 E-post: info@sacpro.se www.sacpipe.se
STEGAR
TAWI TAWI AB Kungsbacka: Fasadstegar, stegar för proffs 0300-185 00 info@tawi.se www.tawi.se
Elektrokyl Energiteknik AB
Medlem i SVEP Borås – Sjuhärad Auktoriserad återförsäljare för IVT Kontakt: Hasse Edwinsson Tel: 033-205520 E-post: hasse.edwinsson@elektrokyl.se www.elektrokyl.se
Energi och Miljö i Ulricehamn AB
Medlem i SVEP Ulricehamn-Falköping-Borås-JönköpingSvenljunga Installation och service av om värmepumpar Kontakt: Patrik Carlbom Mobil: 0705-835657 E-post: patrik@emabulricehamn.se www.emabulricehamn.se
Klimakom AB
Medlem i SVEP Skåne Kontakt: Eskil Johannesson Tel: 040-443680 E-post: klimakom@klimakom.se www.klimakom.se
Klimatkomfort AB
Medlem i SVEP Göteborg-Borås-Sjuhärad Kontakt: Ulf Eklund Tel: 033-284066 E-post: info@klimatkomfort.se www.klimatkomfort.se
Nytorps Rör AB
Medlem i SVEP Stockholmsområdet Vi installerar och servar NIBE värmepumpar. Vi utför även stambyten och allt inom VVS. Kontakt: Ove Grandin Tel: 08-7713347 E-post: ove.grandin@nytorpsror.se www.nytorpsror.se
Riddarkyl AB
VATTENLÅS
FUKTSANERING
OCAB i Stockholm AB
www.fastighetsforvaltaren.se
SÄKERHET – LÅS/LARM/ÖVERVAKNING LÅSSYSTEM
Bravida Prenad AB
Skåne Län Vi specialiserar oss på passersystem, kameraövervakning CCTV, brand och inbrottslarm. Kontakt: Lars-Conny Henningsson Tel: 042-167400 E-post: lars-conny.henningsson@prenad.se www.prenad.se
Järfälla Låsservice AB
Hela Sverige Vår affärsidé bygger på att möta våra kunders behov inom lås och säkerhetKontakt: Åke Överström Tel: 08-36 77 95 Fax: 08-761 20 89 E-post: info@jarfallalasservice.se www.jarfallalasservice.se AUKTORISERADE LÅSSMEDER-
Puttes Lås & Nyckelservice AB Vänersborg 23 år i branschen Kontakt: Peter Öhlund Tel: 0521-627 45 Fax: 0521-628 86 E-post: puttesnyckel@swipnet.se
Vällingby Låssservice AB
Storstockholm Din auktoriserade säkerhetsleverantör. Lås, passersystem, elektronisk nyckelförvaring. Kontakt: Anita Esselström Tel: 08-89 79 30 Fax: 08-759 61 81 E-post: info@vallingbylas.se www.vallingbylas.se KONSULTATION
Zenita AB
Stockholmsområdet Konsultation, installation & service. Brandlarm, inbrottslarm, passagesystem. Kameraövervakning Integrerade System. Kvalitets och Miljöcertifierade. Kontakt: Stellan Johansson E-post: info@zenita.se www.zenita.se
TAK Torslanda Tak AB
Takrenovering Göteborg med omnejd Kontakt: Christian Petersson Tel: 031-925012
Comtech Control
Hela landet Vi har system som upptäcker läckage och automatiskt stänger vattnet till maskiner, kök, badrum, hela lägenheter eller delar av fastigheten. Vi har levererat system för att förebygga vattenskador i mer än 10 år. Tel: 031 - 42 03 00 E-post: comtech.control@telia.com www.comtech-control.com
VVS Bauer Watertechnology AB
Hela Sverige Bauer PipeJet® rensar alla rörsystem från avlagringar, skyddar mot korrosion samt sänker energiförbrukningen. Naturligtvis utan kemikalier! Kontakt: Torbjörn Almroth E-post: info@bauer-wt.com Hemsida: www.bauer-wt.com Telefon: 08-580 380 66
VENTILATIONSRENGÖRING Ocab i Stockholm AB
Stockholms län Kontakt: Bernt-Åke Sahlin Tel: 08-626 21 00 E-post: bernt.sahlin@ocab.se www.ocab.se
VÄRMEPUMPAR Bjarne Rutgersson i Svanesund AB
Västra och södra Sverige Vi plöjer och lägger ner slang för jordvärme. Kontakt: Bjarne Rutgersson Tel: 0304-447 50 Fax: 0304-447 55 Mobil: 0708-55 65 04 E-post: bjarne@jordvarme.se www.jordvarme.se
Thermovent
Stockholmsregionen med omnejd Bergvärme & Värmepumpar Kontakt: Jerry Kajnäs Tel: 08-62 68 780 Mobil: 0705-14 92 03 E-post: info@thermovent.se www.thermovent.se
B.J. Värmemontage AB
Medlem i SVEP Västerås, Eskilstuna Auktoriserad återförsäljare för Nibe Värmepumpar. Kontaktperson: Bengt Jonasson Tel: 016-34 44 42 E-post: info@bj-varmemontage.se www.bj-varmemontage.se
Alingsås, Lerum och Storgöteborg Vi är ett IVT Center. Projekterar, säljer, installerar och servar IVT värmepumpar, återvinningssystem och alla typer av kyl- och frysanläggningar för kommersiella fastigheter. Kontakt: Ulf Nyberg Tel: 0302-24260 E-post: info@riddarkyl.se www.riddarkyl.se
Rördoktorn AB
Stockholmsområdet Rördoktorn har lång erfarenhet av att installera värmepumpar i fastighet och villa. Det är kostnadsbesparande och miljöförbättrande. Kontakt: Jörgen Jansson Tel: 08-7771500 E-post: jorgen.rordoktorn.se www.rordoktorn.se
Sankaris Driftservice AB
Medlem i Svep. Eskilstuna Installation av värmepumpar i fastigheter. Kontakt: Lauri Sankari Mobil: 070-6366647
SYDPUMPEN AB
Medlem i Svep Södra Halland och Nordvästra Skåne Allt inom värmepumpar. Återförsäljare för IVT. Kontakt: Lasse Karlsson Tel: 0430-28260 E-post: info@sydpumpen.se www.sydpumpen.se
VärmeKompaniet Stockholm AB
Stockholmsområdet Ett certifierat center för fastigheter, det kompletta företaget för Er som skall investera i en värmepump. Ett energiföretag med erfarenhet och spetskompetens i värmepumpteknologi i stora fastigheter. Kontakt: Peter Olsson Tel: 08-718 28 38 E-post: peter@varmekompaniet.se www.varmekompaniet.se
Vi håller Europa rent (och gör det lite vackrare) Låt oss inse fakta: papperskorgar står sällan högst upp på inköps agendan – mer detta påstående tänker FinBin® ändra på nu. Med andra ord håller vi Europa rent med våra väldesignade och funktioRIPPE TETTIVWOSVKEV (I mV MHIEPMWOE J}V O}TGIRXVYQ OSRXSV TEVOIV ¾]KTPEXWIV SGL XVE½OXIVQMREPIV Därför bockar vi med glädje av denna skräpfråga från din ”att-göra-lista”. Väljer du FinBin® har du en WEO QMRHVI EXX FIO]QVE HMK J}V
1IV MRJSVQEXMSR [[[ ½RFMR WI IPPIV [[[ P X WI Lassila & Tikanoja Service AB / Miljöprodukter / Armégatan 40, 171 71 Solna, Sverige Telefon 08-410 334 00 / Fax 08-643 43 53 / E-post: info@l-t.se
Returadress: Hexanova Media Group AB Fiskhamnsgatan 2 414 58 GÖTEBORG
posttidning
Annons:
– PVC-FÖNSTER SÄNKER DINA UNDERHÅLLSKOSTNADER –
Fönster är testade av SP Våra fönsterprofiler har testats av SP – Sveriges Tekniska Forskningsinstitut i Borås med mycket goda testresultat.
rs 0-21 ma 2 n e d a Kist G:04 Monter
P-märkning Nu också certifierats för P-märkning av PVC-fönster som första företag med denna produktmärkning.
PVC-fönster sänker dina underhållskostnader!
Först med Pmärkta balkongdörrar i PVC
Tommy Persson, Fastighetsförvaltare Tranemo Bostäder.
Det vi tittar på är att göra våra fastigheter så underhållsfria som möjligt. Då är fönster av PVC ett alldeles utmärkt alternativ till just den underhållsfria biten!
www.bratexab.se Tel. 0532-121 20