Themenheft von Hochparterre, Januar 2024
Neue Räume für das Gewerbe
Im Gewerbehaus der Zukunft finden Forschung, Entwicklung und Produktion mit Büro, Lager und Laden zusammen. Ein Gebäudetypus im Wandel.
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Hanna Olzon Åkerström, Mitgründerin von Soeder, geplanter Einzug in der Werkstadt Zürich im Frühling 2024.
Gemeinsam geplant Der Ort mitten auf dem Areal der ehemaligen SBB-Werkstätten in Zürich ist zwar noch eine Baustelle, doch wenn Hanna Olzon Åkerström durch die Räume führt, meint man die neue Produktionsstätte des Naturkosmetikherstellers Soeder schon vor sich zu haben. Als studierte Architektin hat sie die Umnutzung mitentwickelt, weiss sie doch über die spezifischen Bedürfnisse ihrer Firma am besten Bescheid. In Zusammenarbeit mit den SBB gelang es, alle Bereiche des Unternehmens von der Produktion über das Backoffice und das Lager bis zur Teststation für die Kundschaft in der denkmalgeschützten Halle unter-
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Die einstigen SBB-Werkstätten in Zürich sollen sich in den kommenden Jahren zum Werkplatz für urbane Gewerbetreibende, Start-ups und Kulturschaffende entwickeln.
zubringen. Das wachsende Sortiment und die grosse Nachfrage bewogen die beiden Gründer dazu, zurück in die Stadt Zürich zu ziehen, wo Soeder vor zehn Jahren entstanden ist. « Dieses Areal entspricht uns auch wegen seiner öffentlichen Zugänglichkeit », sagt Hanna Olzon Åker ström. Synergien mit den anderen Mietern sieht sie in der Optimierung von Nachhaltigkeitsaspekten und im Wissenstransfer. Für ihre Mitarbeitenden sind die kürzeren Arbeitswege ein Pluspunkt, aber auch die Nähe zu den Abnehmerinnen ist wichtig. « Wir haben sehr enge Beziehungen zu unseren Kunden », so die Unternehmerin. « Zürich ist unsere Heimat, und wir wollen der Stadt auch etwas zurückgeben », fasst sie zusammen. Susanna Koeberle
Themenheft von Hochparterre, Januar 2024 — Neue Räume für das Gewerbe — Porträt
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Editorial
Inhalt
Produktionslandschaft im Umbruch Seife, Gin, Brillen oder Velos werden wieder in der Stadt hergestellt. Ihre hippen Produzenten finden gerne in ehemaligen Industriebauten zusammen, hofiert vom örtlichen Standortmarketing. Die Industrie 4.0 verändert aber nicht nur das Bild der Gewerbetreibenden, sondern vor allem deren Produktionsprozesse. Die Digitalisierung erlaubt individuell angepasste Kleinserien, die Herstellung auf kleineren Flächen, näher bei den Konsumenten. Diese Entwicklung hat zu klug konzipierten Gewerbebauten für urbane Produktion und zu Innovationsparks für Forschung und Entwicklung in der Agglomeration geführt. Das vorliegende Themenheft kommentiert einige dieser neuen Gewerbehäuser und -parks und bündelt aktuelle Tendenzen – auch ökonomische, denn das Gewerbehaus des 21. Jahrhunderts bietet Investoren ein attraktives Diversifikationspotenzial bei guten Renditeaussichten. Weil die Übergänge zwischen Geschäfts- und Industrieimmobilien fliessend sind, fassen wir die Definition des Gewerbehauses in diesem Heft weit. Denn wir glauben, dass das Gewerbehaus der Zukunft die Anforderungen beider Immobilientypen erfüllen muss. Das Heft nähert sich dem neuen Gewerbehaus in fünf Beiträgen: In einem einführenden Text trägt Joris Jehle Zahlen, Fakten und Tendenzen zur urbanen und suburbanen Produktion in der Schweiz zusammen. Julia Selberherr und Cornel Vogel vom Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner zeigen die Details der ökonomischen Perspektive. Ein Katalog versammelt zwölf aktuelle und exemplarische Bauten und Projekte – vom befahrbaren Gewerbehaus Fahrwerk in Winterthur über den 200 000 Quadratmeter grossen Entwicklungs- und Produktionsstandort für Technologieunternehmen uptownBasel in Arlesheim bis hin zur Werkstadt Zürich, die aus den ehemaligen SBB-Werkstätten bis 2035 einen Hub für urbane Produktion machen will. Für die architektonische Einordnung hat Mirjam Kupferschmid fünf Gebäudetypen herausdestilliert. Und die Journalistin Susanna Koeberle hat die Stimmen von fünf Gewerbetreibenden zusammengetragen. Porträtiert hat sie der Fotograf Jules Spinatsch, der auch für die Momentaufnahmen der Areale verantwortlich zeichnet.
4 Zurück in der Stadt Das Gewerbe siedelt sich vorzugsweise wieder im urbanen Raum an.
8 Die ökonomische Perspektive Gewerbebauten sind ein unterschätzter Immobilientypus.
12 Zwölf Projekte Aktuelle Bauten und Projekte von Allschwil bis Zürich.
20 Fünf Mal maximale Flexibilität Riegel, Stapel, Überhöhe, Halle, Hof: fünf Bautypen heutiger Gewerbehäuser.
Themenheft von Hochparterre, März 2015
Das neue Gewerbehaus Eine Bauaufgabe wird entdeckt: Investoren errichten grosse, flexible Häuser, und Architekten entwerfen Baukultur statt Wellblechkisten.
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Das neue Gewerbehaus Bereits im März 2015 haben Hochparterre und Wüest Partner ein Themenheft zum Gewerbehaus publiziert. Schon damals sahen die Autoren die Zukunft im gemischt genutzten und professionell entwickelten Gewerbehaus. Die Digitalisierung als Treiberin für neue Produktionsräume stand aber noch nicht so sehr im Mittelpunkt. Das Heft preist das Gewerbehaus vor allem als Bauaufgabe an, die es zu entdecken gilt – von Architektinnen, Investoren und Bauherren. Bestellen: shop.hochparterre.ch
Mirjam Rombach und Roderick Hönig
Impressum Verlag Hochparterre AG Adressen Ausstellungsstrasse 25, CH-8005 Zürich, Telefon + 41 44 444 28 88, www.hochparterre.ch, verlag @ hochparterre.ch, redaktion @ hochparterre.ch Geschäftsleitung Werner Huber, Rahel Marti Verlagsleiterin Susanne von Arx Konzept und Redaktion Roderick Hönig, Mirjam Rombach Fotografie Jules Spinatsch, www.jules-spinatsch.ch Art Direction Antje Reineck Layout Barbara Schrag Produktion Linda Malzacher Korrektorat Rieke Krüger Lithografie Team media, Gurtnellen Druck Stämpfli AG, Bern Herausgeber Hochparterre in Zusammenarbeit mit Wüest Partner hochparterre.ch / gewerbehaus Themenheft in Deutsch bestellen ( Fr. 15.—, € 12.— ) und als E-Paper lesen
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Zurück in der Stadt Seit Jahren ist von der Rückkehr der Produktion in die Stadt die Rede. Welche Rolle spielt dabei die Digitalisierung ? Warum sind urbane Manufakturen nachhaltiger ? Text: Joris Jehle
Von 1970 bis 2000 war die Abwanderung von Industrie und Gewerbe aus den Städten – und später aus Westeuropa – enorm. In den vergangenen 20 Jahren blieb die Zahl der Beschäftigten im Produktionssektor in der Schweiz stabil. Nur aufgrund des grossen Wachstums des Dienstleistungssektors hat ihr Anteil am Total abgenommen. Gewerbe und Industrie erwirtschaften noch immer ein Viertel der gesamten Wertschöpfung in der Schweiz. Seit den 2000er-Jahren siedelt sich das Gewerbe wieder vermehrt im urbanen Raum an und bewegt sich dort in einem herausfordernden Spannungsfeld zwischen seinen spezifischen Anforderungen und den Realitäten des Immobilienmarkts. Weil sich die Grenze zwischen Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben nicht mehr so klar ziehen lässt, richtet sich das heutige Gewerbehaus an eine breite Mieterschaft: Sie umfasst klassische Büezer-Betriebe wie Malereien, Schreinereien oder Bäckereien, Kunsthandwerk wie Keramik oder Mode, zeitgenössische Manufakturen von Kosmetik oder Getränken, aber auch Labore, Dienstleistungen, Forschung und Entwicklung. Dass viele dieser Betriebe zentral gelegene Standorte aufsuchen, hat drei Hauptgründe. Die Notwendigkeit des nachhaltigen Wirtschaftens Der inzwischen wichtigste Faktor für den Erhalt und die Neuansiedlung von Gewerbe in der Stadt ist die Nachhaltigkeit. Je kürzer die Wege zwischen Betrieb und Kundschaft, desto nachhaltiger das Produkt oder die Dienstleistung. Dabei ist nicht nur die direkte Transportenergie relevant, sondern auch die graue Energie der Transportmittel sowie der Flächenverbrauch der zusätzlich notwendigen Infrastruktur, der Logistik und der Lagerung. Wenn in Zukunft direkte und indirekte Auswirkungen auf das Klima auf die Verursacher abgewälzt werden, verteuern sich globale Transporte und Rohstoffimporte. Dadurch
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werden die Wiederverwendung von Produkten und das Rezyklieren von Rohstoffen ökonomisch relevant. Deshalb ist die Kreislaufwirtschaft der Schlüssel zum Gewerbe in der Stadt: Sie kann die globalen Lieferketten erheblich verkürzen. Das Upcycling-Unternehmen Freitag hat schon vor Jahren gemeinsam mit anderen Firmen ein eigenes Gewerbehaus in Zürich gebaut, um dort Lastwagenplanen zu Taschen zu verarbeiten. Sein Bekenntnis zur Produktion in der Stadt und sein Gewerbehaus fungieren als Vorbild für viele andere Projekte. Solche Gewerbehäuser schaffen zudem Arbeitsplätze für Personen mit weniger hohen Bildungsabschlüssen, was einer sozial nachhaltig durchmischten Gesellschaft zugutekommt. Der Wandel zur Industrie 4.0 Zweitens machen Digitalisierung und Automatisierung die Produktion emissionsärmer und wissensintensiver. Die tieferen Emissionen, etwa von Lärm oder Gerüchen, verringern Konflikte mit der Anwohnerschaft, aber auch mit Arbeitnehmerinnen in benachbarten Dienstleistungsbetrieben. Computer- und robotergesteuerte Arbeitsweisen erfordern hoch spezialisierte Fachkräfte aus den Bereichen Informations- und Kommunikationstechnologie und Maschinenbau, die weltweit gefragt sind und oft dichte, urbane Wohnlagen mit hoher Lebensqualität bevorzugen. Zentrale Standorte tragen zur Attraktivität der Unternehmen bei. Gleichzeitig hängt die Innovationskraft wissensintensiver Branchen stark vom Austausch mit anderen Betrieben, mit Forschungsinstituten und zwischen den Spezialistinnen ab. Zufällige Begegnungen in gemeinsam genutzten Räumen fördern den Wissenstransfer. Entsprechend hat sogar Novartis sein Hochsicherheitsareal in Basel für Drittunternehmen geöffnet. Auch die Firmengrösse spielt eine Rolle: Kleine und mittlere Unternehmen, Start-ups oder Spin-offs sind oft flexibler und deshalb innovativer als Grossunternehmen. Sie externalisieren viele Prozesse oder Abteilungen wie Konfektionierung, Verpackung, Logistik, Kommunikation oder sogar Personalwesen und Buchhaltung. So
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entstehen Cluster, Kooperationen oder Ökosysteme verwandter und sich ergänzender Unternehmen, die sich in eine kleinteilige Stadtstruktur integrieren, anstatt grosse Areale einzuzäunen. Das Aufblühen urbaner Manufakturen Drittens florieren seit rund einem Jahrzehnt urbane Manufakturen. Sie bedienen eine wachsende Kundschaft, die Nachhaltigkeit und eine lokale Produktion wertschätzt und dies mit einer höheren Zahlungsbereitschaft honoriert. Diese Firmen schliessen sich zu Initiativen wie Made in Zürich oder Made in St. Gallen zusammen, tauschen sich aus, unterstützen sich gegenseitig oder machen gemeinsam auf sich aufmerksam. Viele dieser Betriebe werden von Einzelpersonen geführt, die den Herausforderungen des Gewerbes in der Stadt mit viel Leidenschaft und Idealismus begegnen. Denn die Realität des Immobilienmarkts kommt Gewerbetreibenden nicht immer entgegen. Kreative Lösungen von allen Beteiligten Gewerbebetriebe haben oft sehr spezifische Bedürfnisse in Bezug auf ihren Standort, eine tiefe Zahlungsfähigkeit und teils nach wie vor eine lärmintensive Produktion. Deshalb fällt es ihnen oft nicht leicht, geeignete Angebote zu finden. Nina Schaller, Geschäftsführerin von Made in Zürich, betont, dass die Anforderungen der Gewerbetreibenden so divers sind wie die Mitglieder. Für viele Betriebe essenziell sind direkte Anliefer- und Umschlagsmöglichkeiten für Liefer- oder gar Lastwagen. Ebenerdige Flächen eignen sich am besten, sind in der immer dichter werdenden Stadt aber nur beschränkt vorhanden. Hohe Räume, Warenlifte oder spezifische technische Anlagen wie eine sehr leistungsfähige Lüftung oder Kühlräume würden ebenfalls stark nachgefragt, so Schaller. Gefragt sind Lösungen von allen Beteiligten: weitsichtige Vorgaben von den Behörden, Anpassungsbereitschaft von den Mietern, Erfindungsreichtum von den Eigentümern und Investorinnen. Für sehr lärmintensive Nutzungen ist eine räumliche Trennung – etwa durch reine Industrie- und Gewerbezonen – unumgänglich. Die Städtebauerin Ute Schneider weist darauf hin, dass Nutzungen wie ein Recyclinghof neben bestehenden Lärmquellen wie einer Autobahn oder einem Gleisfeld platziert werden sollten. Idealerweise sind sie zudem von einem Ring mit mittleren oder tiefen Emissionen umgeben, der sie von den sensiblen Wohnnutzungen abschirmt. Mit geteilten Flächen Miete sparen Die grösste Herausforderung für Gewerbetreibende in der Stadt sind die Mietpreise. Das Gewerbe hat im Normalfall nicht die gleiche Zahlungsfähigkeit wie Dienstleistungsbetriebe, die Mieten sind an zentralen Lagen jedoch am höchsten. Deshalb kommt reinen Industrie- und Gewerbezonen ohne Büro- oder Wohnnutzungen weiterhin eine wichtige Rolle zu. Vor zehn Jahren hat etwa Zürich zum Schutz des Gewerbes in der Stadt beschlossen, nicht alle Industrie- und Gewerbezonen in Wohn- und Dienstleistungsareale umzuwandeln. Denkbar sind auch Vorgaben in Bauordnungen oder Sondernutzungsplanungen, die Gewerbe- oder Erdgeschossmieten deckeln. Die Initiative ‹ Basel baut Zukunft › etwa sieht neben preiswerten Wohnungen auch kostengünstige Gewerbeflächen vor. Die Umsetzung steht jedoch noch aus. Oft sind die Mieten in alten Gebäuden erschwinglicher, vor allem, wenn diese lange in derselben Hand verbleiben. Für wenig ertragreiches Gewerbe, die Kreativwirtschaft und junge Unternehmen sind sie deshalb überlebenswich-
Industrielle Revolutionen In den vergangenen 200 Jahren gab es vier industrielle Revolutionen ( Indust rietypen 1.0 bis 4.0 ), die sich zeitlich überlappen. – Die protoindustrielle Produktion fand oft mit manuell betriebenen Maschinen, etwa Webstühlen, am Wohnort statt. Wind- und Wasserkraftmühlen waren die Vorläufer der ersten industriellen Re volution ( Industrie 1.0 ). Dieser Begriff bezeichnet die grossmassstäbliche Herstellung von Produkten mit Maschinen ab etwa 1800. Als Primärenergie dienten in erster Linie Wasser und später kohlebetriebene Dampfmaschinen. Dadurch waren die Produktionsanlagen stark standortgebunden, und sie emittierten viel Lärm, Rauch und giftige Gase. – Als Industrie 2.0 wird die Massenfertigung am Fliessband und mit verknüpften Produktionsschritten bezeichnet. Durch die Elektrifizierung wurde der Standort von der Energiequelle entkoppelt. Die ersten Fliessbandproduktionsanlagen wurden gegen Ende des 19. Jahrhunderts erstellt und zu Beginn des 20. Jahrhunderts durch Henry Ford perfektioniert. Trotz der Mechanisierung waren viele manuelle Eingriffe notwendig. Ab den 1970er-Jahren verlagerten viele Industriebetriebe ihre Produktion in Tieflohn länder, um Kosten zu sparen.
– Die in den 1970er-Jahren einsetzende dritte industrielle Revolution auto matisierte die Prozesse mit computer gesteuerten Robotern, wodurch weniger menschliche Eingriffe notwendig wurden. Weil mit der Automatisierung der Arbeitsprozesse die Lohnkosten sinken, kehrte die Produktion teilweise nach Europa zurück. Die verminderten Emissionen von Lärm oder Gerüchen begünstigten die Rückkehr zusätzlich. – Neue computer- und KI-gesteuerte Produktionsmethoden wie CNC oder 3-DDruck erlauben trotz automatisierter Prozesse eine laufende Abänderung der Produkte. In der Industrie 4.0 ist es möglich, Massenware zu individualisieren und auch völlig individuelle Produkte automatisch herzustellen. Die Produktion kann der Nachfrage laufend angepasst werden, oder die Produkte werden erst nach der Bestellung hergestellt ( Justin-time-Produktion ), anstatt mit grossen Lagerbeständen zu arbeiten. Aktuell können erst wenige Unternehmen voll ständig diesem Industrietyp zugewiesen werden. – Für die Industrie 5.0 wird vorausgesagt, dass Mensch und Computer enger zusammenarbeiten, wodurch die automatische Herstellung mit der Kreativität des Menschen verschmilzt.
tig. Weil der Bestandserhalt für gewinnorientierte Investoren wenig attraktiv ist, sind es in erster Linie öffentli che Eigentümer oder Stiftungen, die die Umnutzung von alten Räumen möglich machen. Zur Senkung der Mietkosten trägt auch die Reduktion der Fläche bei. Wenn mehrere Betriebe mit ähnlichen Bedürfnissen sich zusammenschliessen, können sie ihre Infrastruktur teilen, etwa Kühl- oder Trockenlager, Sitzungszimmer, Verbrauchsmaterial wie Verpackungen, aber auch Dienstleistungen wie Logistik oder teure Maschinen wie 3-D-Drucker oder CNC-Fräsen. Oft organisieren sich die Gewerbetreibenden selbst, vermehrt bieten aber auch Immobilieneigentümer geteilte Infrastrukturen oder Dienstleistungen an. Flächeneffizienz ist auch möglich durch eine Stapelung der Nutzungen, etwa indem die Obergeschosse via Rampen befahrbar sind, Wohnungen oder Büros über einem hohen, dem Gewerbe dienenden Erdgeschoss platziert oder die Produktionsprozesse vertikal und nicht horizontal organisiert werden. Die Lösungen sind so vielfältig wie die Gewerbebetriebe, und sie kommen von allen Seiten: von der öffentlichen Hand, von den Betrieben und von privaten Eigentümern. Sie alle sind sich einig, dass das urbane Gewerbe viele Chancen bietet. Doch es benötigt Ideen und Projekte, die spezifisch für den Standort, den Betrieb, die Mieter und die Eigentümer und auch für das Gebäude entwickelt werden müssen.
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Das Bürohaus Hortus aus Holz und Lehm links und der Innovationsund Gewerbekomplex Main Campus rechts, beide von Herzog & de Meuron, sind Teil des Life-Science-Clusters in Allschwil.
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Dr. Christof Klöpper, CEO Basel Area Business & Innovation, seit 2022 vor Ort.
Die eindrückliche Tragstruktur aus Beton erlaubt eine Labornutzung im Erdbebengebiet Basel.
Austausch unter Peers Der Main Campus des Switzerland Innovation Park ( SIP ) in Allschwil befinde sich in einer Region mit einem enormen Innovationspotenzial, sagt Christof Klöpper, CEO der Basel Area. Ziel der Zusammenarbeit zwischen dem SIP und der Firma Senn war es, das Areal als Life-S cienceCluster weiterzuentwickeln. Die Architektur des Gebäudes stammt von Herzog & de Meuron. Im Innern verfügt es über eine Vielzahl von Laboren, die spezifischen Anforderungen gerecht werden müssen, etwa an Deckenhöhe, Traglast oder die Verfügbarkeit von Schächten für die Lüftungsanlagen. « Mit seiner Architektur bietet der
Main Campus aber mehr als nur Funktionalität. Er fördert zugleich die Interaktion, die wiederum ein wichtiger Teil von Innovation ist. » Klöpper spricht aus eigener Erfahrung als Forscher. Die architektonische Qualität des Areals beeindrucke Firmen aus dem In- und Ausland auf Anhieb, so der studierte Wirtschaftsgeograf. Zu den Vorteilen des Standorts zählt er die gute Anbindung an Flughafen und Bahnhof sowie die hohe Dichte an Life Sciences in der Nachbarschaft. Das begünstige den Austausch unter Peers. Die Menschen, die im Main Campus arbeiten, gehören zu einer internationalen Gemeinschaft von Spezialisten. « Dadurch ist der Ort auch ein Talentpool », so Christof Klöpper. Susanna Koeberle
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Die ökonomische Perspektive In der Schweizer Immobilienlandschaft fliegen Gewerbe- und Industriebauten unter dem Radar. Chancen und Risiken eines unterschätzten Immobilientypus. Text: Julia Selberherr und Cornel Vogel, Wüest Partner
Lange Zeit herrschte in der Schweiz ein Anlagenotstand, der im Schweizer Immobilienmarkt zu einer regelrechten Goldgräberstimmung führte. Die meisten institutionellen Investoren, aber auch Privatpersonen fokussierten sich auf die Segmente Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien, während Gewerbe- und Industrieliegenschaften bis heute etwas unter dem Radar fliegen. Zu Unrecht, denn diese haben im Zuge der allgemeinen Dynamik ein spannendes Diversifikationspotenzial. Die Immobilienwelt unterscheidet zwischen Wohn-, Geschäfts-, Industrie- und Sonderimmobilien. Die Abgrenzung zu den Wohnimmobilien ist relativ klar, doch zwischen Geschäftsimmobilien für Dienstleistungsbetriebe, also etwa Verkauf oder Büro, und Industrieimmobilien, die hauptsächlich der Produktion dienen, gibt es oft einen fliessenden Übergang. Ein zeitgemässes Gewerbehaus erfüllt optimalerweise die Anforderungen beider Immobilienarten bedarfsgerecht und flexibel. Werkstätten und Fabrikgebäude im Aufwind Der gesamte Immobilienbestand der Schweiz umfasst heute eine Bruttogeschossfläche von rund 1 Milliarde Quadratmetern mit einem Marktwert von rund 5000 Milliarden Franken. Gut 16 Prozent ( 167 Millionen Quadratmeter Bruttogeschossfläche ) entfallen auf Industrieliegenschaften. Auf den Marktwert bezogen sind es mit 533 Milliarden Franken dagegen nur rund 11 Prozent. Industrieimmobilien weisen also einen deutlich unterdurchschnittlichen Marktwert pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche auf. Von 2012 bis 2021 ist die Industriefläche in der Schweiz um etwa 7 Prozent gewachsen. 28 Prozent der Industrieliegenschaften befinden sich heute in Zentren, 37 Prozent in suburbanen Gemeinden und lediglich 13 Prozent in industriellen und tertiären Gemeinden. Das zeigt, wie wichtig zentrale, gut erschlossene Standorte für gewerblich und industriell genutzte Flächen nach wie vor sind. Nach einem vorübergehenden Höhepunkt im Jahr 2005 sind die Neubauinvestitionen in Industriebauten – Produktionsgebäude, Werkstätten, Lagerhallen, Indust rieparks – in den letzten Jahren wieder stark angestiegen. Getrieben von den tiefen Zinsen, wurden 2021 Investitionen in neue Industrieliegenschaften in der Höhe von rund 1,9 Milliarden Franken getätigt. Die Umbauinvestitionen stagnierten bei rund 892 Millionen Franken. Nur wenige Investoren Die meisten Gewerbeliegenschaften befinden sich im Eigentum der jeweiligen Nutzer. Klassische Immobilieninvestoren wie Versicherungen, Pensionskassen oder Immobilienfonds ziehen als Renditeobjekte nach wie vor
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Wohn- und Büroimmobilien vor. Die wenigen Investoren, welche die Kategorie der Gewerbeliegenschaften als interessante Option identifiziert haben, fokussieren in der Regel auf deren Entwicklung und den anschliessenden Verkauf oder die Erzielung einer Rendite im Rahmen einer langfristigen Investition. Nutzungsflexibilität ist zentral Um für Investoren auch längerfristig attraktiv zu sein, ist eine hohe Nutzungsflexibilität zentral. Sie hat einen positiven Effekt auf das Nachfragepotenzial und reduziert bei einer Neuvermietung die Anpassungskosten. Optimieren lässt sie sich vor allem mit gut unterteilbaren Flächen mit weitem Stützenraster, einer flexiblen Verteilung der Medienanschlüsse und einem vielseitigen Infrastrukturangebot. Zudem ist es wichtig, dass die reibungslose Anlieferung von sperrigen Gütern – nicht nur zur Liegenschaft, sondern auch innerhalb des Gebäudes – sichergestellt ist. Dafür braucht es Ladedocks für Lastwagen, Rampen und Warenlifte mit hoher Nutzlast. Eine gute Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr, die Nähe zu Hauptstrassen sowie zu Autobahnein- und -ausfahrten tragen langfristig zur Attraktivität des Gewerbehauses bei. Nicht zu unterschätzen ist auch eine gute Nachbarschaft: Das Neben- oder sogar Miteinander von verwandten Branchen ermöglicht Austausch und Kooperationen. Industrieimmobilien weisen eine deutlich höhere Verzahnung von Gebäude und Betrieb auf als etwa Büroliegen schaften. Gebäudehülle, Innenausbau, Produktionsanlagen und Haustechnik sind baulich eng verflochten – Labore etwa benötigen Raum für technische Gase, Gefrierräume und eine intensive Entlüftung. Diese spezifischen Anforderungen der Produktion beziehungsweise des Betriebs widersprechen der geforderten Nutzungsflexibilität zum Teil. Um bereits bei der Planung entsprechende Vorkehrungen treffen zu können, braucht es aufseiten des Eigentümers Kenntnisse sowohl der betriebswirtschaftlichen als auch der technischen Aspekte. Nicht zuletzt gilt es zu bedenken, dass heutige Gewerbehäuser nicht nur für das klassische produktions- und verarbeitungsorientierte Gewerbe geplant und gebaut werden sollten, sondern für unterschiedliche Bürokonzepte oder neuartigere Nutzungen wie etwa Serverfarmen. Urbane Flächen sind konkurrenzfähig Schweizweit werden für einen Quadratmeter Gewerbefläche im Mittel 181 Franken Miete pro Jahr bezahlt. In industriell geprägten Gemeinden sind es 148 Franken, in Grossstädten 256 Franken pro Quadratmeter und Jahr. In den vergangenen zehn Jahren sind die Mieten für Ge-
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Neubauinvestitionen in Werkstätten und Fabrikgebäude in der Schweiz 1994 – 2021 Hochbau in Mio. Fr.
Entwicklung der Renditen von Industrieflächen 2017 – 2022 Netto-Cashflow-Rendite ( in Prozent )
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Neubau
Umbau Quelle: BFS ( Baustatistik )
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2019
Gesamtrendite ( in Prozent ) Verteilung Bruttogeschossflächen 2021 Haushalt Büro Verkauf Gastgewerbe Industrie / Lager Infrastruktur l andwirtschaftliche Ökonomiegebäude Quelle: Gebäudeversicherungen, Wüest Partner
8 7 6 5 4 3 2 1 0
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Verkaufsfläche Bürofläche Industriefläche Wohnfläche Quelle: MSCI, Wüest Partner
Immobilienmarktwerte 2. Quartal 2023 Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Mietwohnungen Büroflächen Verkauf Industrie Quelle: Wüest Partner
Immobilienarten Wohnimmobilien: – Ein- und Zweifamilienhäuser – Mehrfamilienhäuser – Wohnanlagen – Eigentumswohnungen Geschäftsimmobilien: – Handelsimmobilien – Büroimmobilien – Gewerbeparks – Logistikimmobilien
Industrieimmobilien: – Produktionsgebäude – Werkstätten – Lagerhallen – Industrieparks Sonderimmobilien: – Hotelimmobilien – Gastronomie – Freizeitimmobilien – Sozialimmobilien – Kulturimmobilien – Verkehrsimmobilien – Infrastrukturimmobilien
werbeflächen schweizweit um knapp 6 Prozent gestiegen. In den Grossstädten war ein ebensolcher Anstieg zu beobachten. Die Mieten sind in den industriellen Gemeinden allerdings deutlich stärker gestiegen als in den Grossstädten, weshalb die urbanen Flächen im Vergleich zu den peripheren Lagen nun konkurrenzfähiger werden. Attraktive Investitionsmöglichkeit Viele ehemalige Industrieareale sind in den vergangenen Jahren in gemischt genutzte Quartiere transformiert worden, was zunehmend zu einer Verdrängung der klassischen Gewerbenutzungen führt. In der spezialisierten Schweizer Unternehmenslandschaft ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen jedoch weiterhin vorhanden. Das eröffnet interessante Anlageperspektiven, wie Auswertungen der Renditen von verschiedenen Immobiliensegmenten zeigen. Mit Industrieimmobilien konnte in den vergangenen Jahren eine Netto-Cashflow-Rendite von durchschnittlich 5 bis 6 Prozent erzielt werden – rund 1 bis 2 Prozentpunkte mehr als in den übrigen Immobiliensegmenten. Gleichzeitig verzeichneten Industrieflächen unterdurchschnittliche Wertänderungsrenditen, weshalb eine solche Investition insbesondere für langfristige Anleger mit regelmässigen Zahlungsverpflichtungen, etwa Pensionskassen, von Interesse sein dürfte.
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Auf dem 70 000 Quadratmeter grossen Gelände in Arlesheim sollen neun neue Gebäude entstehen. Den Anfang machte das Wissenstransferzentrum The Pioneer.
Neues fördern Das Schoren-Areal in Arlesheim ist stark geprägt von der Industrialisierung. Nach den 1970er-Jahren lag es lange brach. Hans-Jörg Fankhauser erkannte das Potenzial des Standorts schon vor 20 Jahren ; 2015 entwickelte der Architekt gemeinsam mit dem Investor Thomas Staehelin die Idee eines Campus, der sich Nachhaltigkeitsthemen und den Technologien der Zukunft verschreibt: uptown Basel. Das erste von neun geplanten Gebäuden, The Pioneer, wurde 2021 fertiggestellt. Seine Architektur verdeutlicht den Grundgedanken des Gesamtprojekts, neue Formen des Arbeitens zu ermöglichen und zu fördern. Die Erschliessung befindet sich in den äusseren Bereichen,
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Hans-Jörg Fankhauser, Arealentwickler und Architekt, seit 2021 im uptownBasel.
rundherum gibt es abschliessbare Büros, während die Mitte der Bürogeschosse für Co-Working und Austausch genutzt werden kann. « Wir nennen diese Mitte Dorfplatz. Das Projekt entwickelt sich als Ökosystem, das auch die Gründung neuer Firmen fördern soll », sagt Hans-Jörg Fankhauser. Inspiration für das Gebäude war das Robotic Fabrication Laboratory der ETH Zürich, doch The Pioneer ist drei Mal so gross. In der Mitte liegt die Haustechnik, oben sind die Büros und unten die Produktion mit dem eigenen Datenzentrum. « Der Bau folgt dem funktionalen Ansatz des Stapelns », so der Arealentwickler des Kompetenzzentrums für die Industrie 4.0. Auch sein Architekturbüro befindet sich auf dem Areal. Das ermöglicht es ihm, die Bedürfnisse der Nutzer zu verstehen. Susanna Koeberle
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Über der Halle gedeiht ein grosszügiger Dachgarten, den die Mieterschaft gemeinsam nutzt.
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Hortus: Die Erkenntnisse aus diesem Bürogebäude und aus dem SIP Main Campus fliessen im Büro- und Laborgebäude ALL zusammen. Visualisierung: Herzog & de Meuron
1 Foto: Roman Weyeneth
1 2 Visualisierung: Herzog & de Meuron
Technology, Utopia and Sustainability ), dessen Holzständerkonstruktion mit 3,3 Metern Raumhöhe auch werkfähig ist. 7000 von 50 000 Quadratmetern Nutzfläche des SIP Main Campus mietet der SIP selbst und vergibt sie in Untermiete 1 SIP Main Campus Seit 1945 ist die Gemeinde Allschwil von 7500 auf an Start-ups. Die restlichen Büro- und Laborflä21 000 Einwohner angewachsen. In dieser Zeit chen mieten die Universität Basel oder Unterwurde das Gebiet zwischen den Grenzen zur Stadt nehmen wie Skan, Basilea und Johnson & JohnBasel und zu Frankreich fast flächendeckend zu- son. 6000 Quadratmeter werden von Scale-ups gebaut. Entlang der nördlichen Gemeindegrenze gemietet – jungen Unternehmen, die bereits gebefindet sich die rund 40 Hektar grosse Gewerbe- wachsen sind. Das Gebäude zeichnet sich durch zone Bachgraben. Sie ist heute ein Life-Science- einen grossen, öffentlichen grünen Hof sowie die Standort. Firmen wie Viollier, Sulzer Chemtech, skulpturalen Treppenhäuser aus, die in den vier Idorsia oder Actelion sowie das Tropeninstitut Ecken angeordnet sind. Hofseitige Laubengänge Swiss TPH, die Universität Basel und der Switzer- verbinden sie. Diese Erschliessungstypologie förland Innovation Park ( SIP ) sind dort präsent. Teil dert den Austausch unter den Mietern, der bewaldieser Gewerbezone ist das rund 75 000 Quad- dete Innenhof ist ein zusätzlicher Treffpunkt. Er ratmeter grosse BaseLink-Areal. Seine 16 Baufel- gehört zur grünen Achse, die das BaseLink-Areal der gehören dem Bürgerspital Basel, von 11 davon von West nach Ost durchzieht. Die Geschosse ist das Immobilienunternehmen Senn Baurechts- lassen sich jeweils unter bis zu acht Mietparteien nehmer. Es erstellt bis 2028 auf insgesamt rund aufteilen, die kleinste Einheit misst 500 Quadrat115 000 Quadratmetern die Gebäude SIP Main meter. Der tiefe Ortbetonraster der Fassade überCampus, Hortus, ALL, Cloud und Hope, alle ent- nimmt die vertikalen Lasten und die Aussteifung, worfen von Herzog & de Meuron. Als Erstes wurde was im Gebäude einen Raster aus schlanken Stüt2023 der SIP Main Campus fertiggestellt. 2025 zen im Abstand von sieben auf sieben Meter und folgt das Bürogebäude Hortus ( House of Research, damit eine flexible Raumeinteilung erlaubt.
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Switzerland Innovation Park Main Campus, 2023 Hegenheimermattweg 167 a, Allschwil BL Baurechtsgeber: Bürgerspital Basel Entwicklerin: Senn Resources, St. Gallen Eigentümerin: Anlagestiftung Turidomus, Zürich Architektur: Herzog & de Meuron, Basel Landschaftsarchitektur: Stauffer Rösch, Basel ; Vogt, Zürich Bauingenieure: ZPF, Basel Elektroingenieure: HKG, Aarau Elektroplanung: HHM Hefti Hess Martignoni, Basel Sanitärplanung: Probst + Wieland, Burgdorf ; Grünig & Partner, Liebefeld Gebäudetechnik: ADZ Aicher, De Martin, Zweng, Luzern 2
ALL – Animus Labor Laetitia
Das Büro- und Laborgebäude ALL führt die Erkenntnisse des SIP Main Campus und des benachbarten Bürogebäudes Hortus zusammen, bei dem sich das Projektteam zum Ziel gesetzt hat, es mit minimaler Erstellungsenergie zu realisieren. Die ALL-Tragstruktur aus Beton trägt den besonderen Anforderungen an eine Labornutzung im Erdbebengebiet Basel Rechnung. Ein regelmässiger Stützenraster von sieben auf sieben Meter und vier Erschliessungskerne ermöglichen maximale Flexibilität in der Aufteilung der rund 20 000 Quadratmeter Nutzfläche. Die Zwischenwände werden in Kalksandstein realisiert, die
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3 Foto: Fankhauser
4 Foto: Martin Zeller
Fassaden und die Tragstruktur der Photovoltaik- vices wie Gastronomie, Beratung, Headhunting Anlagen in Holz. Ziel ist es, dass das Gebäude oder Kommunikation in Anspruch nehmen. Der mehr Energie produziert, als es für den Betrieb grösste Unterschied zu herkömmlichen Entwickbenötigt. Aufgrund des schmalen, länglichen lungsarealen zeigt sich bei der Infrastruktur: Auf Grundstücks übernimmt ein zentrales Atrium mit dem Areal wird ein eigenes Datenzentrum reaOberlicht und skulpturaler Treppe in der Mitte die lisiert und der schweizweit erste kommerzielFunktion des sozialen Treffpunkts. Teile des Erd- le Zugang zu einem Quantencomputer angebogeschosses sind für eine halböffentliche Nutzung ten. Weil Hochtechnologie kaum im Alleingang vorgesehen. Nach Westen öffnet sich das Gebäu- erfolgreich ist, werden die Geschossflächen als de mit einer Terrasse zu einem vorgelagerten Park. Kollaborationszentren ausgebaut und professionell moderiert. Die Macher von uptownBasel seALL, 2026 hen Potenzial für ein Zentrum für Innovation und Hegenheimermattweg, Allschwil BL wissenschaftliche Zusammenarbeit und zielen Baurechtsgeber: Bürgerspital Basel Investorin, Entwicklerin: Senn Resources, St. Gallen entsprechend auf grosse Unternehmen ab, die Architektur: Herzog & de Meuron, Basel komplexe Probleme zu lösen haben. Das erste Landschaftsarchitektur: Stauffer Rösch, Basel Gebäude – The Pioneer – wurde 2021 bezogen. Die arealeigene Energiezentrale für Wärme und 3 uptownBasel Strom sowie das Innovationszentrum mit RäuIm Birstal, von Aesch bis Münchenstein, befinden men für Medical Additive Manufacturing und 3-Dsich viele Industrieareale in Transformation. Eines Druck werden 2024 eröffnet, weitere fünf der insdavon ist das Schoren-Areal in Arlesheim, auf gesamt neun sehr unterschiedlichen Gebäude dem auf 70 000 Quadratmetern Schweizer Indu sollen bis 2028 realisiert werden. striegeschichte weitergeschrieben werden soll. Mit Bauten für Industrie, Gesundheitswesen, Lo- uptownBasel, bis 2028 Schorenweg 44, Arlesheim BL gistik und Digitalisierung will das Projekt uptown Investoren: Familie Monique und Thomas Staehelin Basel nichts weniger als ein Innovationstreiber Areal- und Immobilienentwicklung, der Industrie 4.0 werden siehe ‹ Industrielle Revolutio- Architektur: Fankhauser, Arlesheim Investitionsvolumen: mehr als Fr. 500 Mio. nen ›, Seite 5. Entstehen soll ein Entwicklungs- und Produktionsstandort mit rund 200 000 Quadratmetern Nutzfläche für ausgewählte Technologie- 4 Elys firmen aus dem Dreiländereck. Ziel ist es, eine Für das Kultur- und Gewerbehaus Elys in Basel vernetzende Plattform für Unternehmen zu bau- wurde das ehemalige Coop-Verteilzentrum auf en, die den branchenübergreifenden und inter- dem Lysbüchel-Areal umgenutzt. Die Besitzerin disziplinären Wissenstransfer fördert. Neben Immobilien Basel-Stadt wollte das Gebäude aus Büroflächen mit Hightechausstattung können den 1970er-Jahren erhalten und im Sinne der SufMieterinnen deshalb eine Eventhalle oder Ser- fizienz möglichst sparsam umbauen. Entstanden
sind auf rund 21 000 Quadratmetern Nutzfläche Büro-, Atelier- und Gewerberäume, eine Eventund eine Kletterhalle, Sporthallen, Lagerflächen, Gastronomie- und Vereinslokale sowie Proberäume für Musikbands. Ein Gebäudestreifen wurde rückgebaut, um einen neuen Durchgang zu schaffen und das Nachbarhaus für die Umnutzung in eine Primarschule freizustellen. Für die Belichtung liessen die Architektinnen einen Innenhof in die Betonplatten schneiden. Die 1000 Quadratmeter Fassaden bestehen fast vollständig aus wiederverwendeten Bauteilen aus der Umgebung. Darin eingepasst sind 200 Fenster von unterschiedlicher Farbe und Form, die als Produktionsüberschüsse vor der Entsorgung gerettet wurden. Das Holztragwerk wurde aus Pfetten, Sparren und Leimbindern von Rückbauten in der Nachbarschaft erstellt, mit Steinwolldämmresten gefüllt und mit Trapezblechen eines benachbarten Gebäudes verkleidet. Eingemietet sind unter anderem ein Kulturzentrum, eine Musikschule, ein Indoor-Golf-Club, ein Fotograf, ein kollektiver Getränkehandel und ein Geschäft für Cargovelos. Elys, 2020 Elsässerstrasse 209 / 215, Basel Eigentümerin: Immobilien Basel-Stadt Architektur: Baubüro In Situ, Basel ( Hülle ) ; S + B, Pratteln ( Innenausbau ) Bauingenieure: Jauslin ƒStebler, Basel Rückbau, Entkernung: Rapp, Basel Elektroplanung: Pro Engineering, Basel HLS-Planung: Haustec Engineering, Ostermundigen Bauphysik: Gruner, Basel Brandschutzplanung: Peter Deubelbeiss, Diegten RWA-Planung: Foppa, Zizers Liftplanung: Die Aufzugberater, Lörrach ( D ) Signaletik: Lengsfeld, Basel Verkehrsplanung: Rudolf Keller & Partner, Muttenz
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Trinova Park
Das Gebiet rund um den Bahnhof Pratteln wird zurzeit grundlegend transformiert und verdichtet. Mehrere Hochhäuser sind bereits entstanden, einige der grossen Industrie- und Chemieareale befinden sich im Umbruch. Die geplanten Umnutzungen, Neu- und Umbauten – nur wenige S-Bahn-Minuten von Basel entfernt – werden Prattelns neue Mitte bilden. Das Haus der Wirtschaft ( HDW ) mit 10 000 Quadratmetern Nutzfläche ist die erste von zwei Neubauten auf dem Chuenimatt-Areal neben dem Bahnhof. Anker mieterin ist die Wirtschaftskammer Baselland. Im Erdgeschoss bietet das HDW öffentliche Nutzungen wie Co-Working oder Gastronomie. Es gibt informelle Treffpunkte sowie flexibel zumietbare Räume vom Sitzungszimmer bis zum Auditorium. Sobald die Hälfte der geplanten 20 000 Qua dratmeter des zweiten Gewerbehauses vermietet ist, will die Investorin mit dem Bau beginnen. In diesem Haus der Innovation und Technologie
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sollen hohe Räume eine Kombination von Forschung und Entwicklung ermöglichen. Das Angebot reicht von Mietflächen ab 300 Quadratmetern bis zum doppelstöckigen Grossmodul mit offener Verbindungstreppe. Die beiden Bauten sollen dereinst einen Mikrokosmos von und für Jungunternehmen bilden, der als Katalysator für die ganze neue Mitte von Pratteln wirkt. Trinova Park, 2021 / 2027 Hardstrasse 1, Pratteln BL Bauherrschaft: Trinova Park, Pratteln Bauherrenvertretung, Baumanagement, Auftraggeber: Bricks, Basel Totalunternehmung: Complex Bau, Muri b. Bern Architektur: Züst Gübeli Gambetti, Zürich Landschaftsarchitektur: Fontana, Basel Innenarchitektur HDW: SBS, Pratteln Statik HDW: Jauslin Stebler, Muttenz Bauphysik HDW: Zeugin, Münsingen Elektroplanung HDW: Eproplan, Stuttgart ( D ) HLKS HDW: Energie Atelier, Rum ( A ) Brandschutz HDW: Febo, Münchenstein
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Librec
Seit der Einstellung der Papierproduktion 2011 entwickelt das Immobilienunternehmen HIAG das Papieri-Areal in Biberist Schritt für Schritt. Auf einem Teil der 27 Hektar grossen ehemaligen Industriestadt sind Wohnungen sowie Freizeit- und Dienstleistungsangebote geplant. Rund zwei Drittel des Areals stehen aber auch in Zukunft für gewerbliche oder industrielle Nutzungen zur Verfügung. Als Eigentümerin mit langem Investitionshorizont will HIAG bedarfsgerecht für die einzelnen Mieter bauen. So etwa für das Start-up Librec. Innerhalb kürzester Zeit hat das Immobilienunternehmen für das Batterie-Recycling-Unternehmen eine massgeschneiderte, rund 3000 Quadratmeter grosse Gewerbehalle realisiert. Es ist ein imposanter Holzbau mit einer lichten Höhe von 10 Metern und einer stützenfreien Spannweite von bis zu 30 Metern. Der Grundriss der mehr als 100 Meter langen Halle lässt sich in fünf Einheiten unterteilen, die Librec alle
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langfristig mietet. Ab 2024 will Librec hier bis zu 8000 Tonnen Autobatterien pro Jahr erneuern oder in ihre Wertstoffe zerlegen. Das Unternehmen hat bereits Verträge mit Hyundai und ABB abgeschlossen und möchte expandieren – vorerst mit zusätzlichen 30 000 Tonnen pro Jahr in Polen und schliesslich mit bis zu 200 000 Tonnen europaweit. Librec Fabrikstrasse 119, Biberist SO Bauherrschaft, Entwicklerin, Endinvestorin: HIAG Immobilien Schweiz, Basel Totalunternehmung: Zaugg, Rohrbach Bauherrenvertretung, Ausführung: E + P, Solothurn Architektur: Janki, Klingnau
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GreenSpin
Mitten im Winterthurer Gewerbegebiet G rüze entsteht auf einem 12 000 Quadratmeter grossen Grundstück ein Ort für zeitgemässes Arbeiten, für Schulung und Lernen, Forschung und Entwicklung, Verkauf und Dienstleistung, Gastronomie und Sport. GreenSpin mit 31 000 Quadrat metern Nutzfläche hat sich der Nachhaltigkeit verschrieben und wird in modularer Holzbauweise mit offenen Installationen gebaut. Die Wiederverwendung der Bauteile ist im Entwurf bereits vorgesehen. Erdwärme, Photovoltaik und Wind energie decken den eigenen Energiebedarf weitgehend. Hängende Gärten sollen die lokale Bio-
diversität verbessern. Blickfang des Projekts ist die mit Velo oder E-Mobil befahrbare, grösstenteils überdachte Rampe, die im Innenhof die sechs Geschosse erschliesst. Sie dient auch als Aufenthaltsbereich, in dem die Mitarbeitenden der verschiedenen Unternehmen sich kennenlernen und austauschen können. Mitten im vom Asphalt geprägten Industrie- und Gewerbegebiet sollen eine grüne Oase und ein Treffpunkt entstehen. Angeboten werden ausgebaute Kleinflächen von 35 bis 300 Quadratmetern sowie Einheiten von 600 bis 1400 Quadratmetern im Edelrohbau. Ein Grundraster von sechs auf sechs Metern teilt die Flächen ein. Um eine grosse Vielfalt von Nutzern sicherzustellen, sind auch Räume über mehrere Geschosse möglich. GreenSpin, 2026 Rudolf-Diesel-Strasse 11, Winterthur Projektinitiative, Entwicklung, Architektur, Immobilienmarketing, Signaletik: Felix Partner, Zürich Bauingenieure: SJB Kempter Fitze, Frauenfeld Baumanagement: Gross, Wallisellen Nachhaltigkeit, Energieeffizienz, Brandschutz: AFC, Zürich Beratung Nachhaltigkeit: Durable, Zürich HLKS-Planung: HL-Technik, Zürich Elektroplanung: Marquart, Winterthur Verkehrsplanung: Poliplan, Winterthur Geotechnik: Friedlipartner, Zürich
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Fahrwerk
Während bei Wohn- und Büronutzungen mehr und mehr verdichtet wird, hapert es bei den Gewerbebauten. Meist sind Gewerbegebiete flächenintensiv und verkehrsorientiert bebaut. Das Fahrwerk in Winterthur bringt auf knapp 19 000 Quadratmetern direkte Zugänglichkeit mit dem Lieferwagen und Verdichtung zusammen. Nach der Werkarena in Basel ist es das zweite befahrbare Gewerbehaus in der Schweiz, das die Geschosse stapelt. Über zwei Spindelrampen können Lieferwagen bis in das dritte Obergeschoss fahren. Eine breite Zone in der Mitte der Geschossflächen ermöglicht das Ein- und Ausladen vor den beidseitig angeordneten Mietflächen. LKW-Anlieferzonen im Erdgeschoss und Warenlifte stellen auch die Anlieferung grösserer Einheiten sicher. Vier bis fünf Meter hohe Räume und marktgerechte Preise machen die rund 11 000 Quadratmeter Hauptnutzfläche für eine breite Zielgruppe von der Auto- über die Fertigungs- und Produktionsbranche bis zu kleineren Handwerksbetrieben attraktiv – eine hochwertigere Arbeitsumgebung als herkömmliche Gewerbehäuser. Fahrwerk, 2025 Technoramastrasse 15, Winterthur Bauherrschaft: HIAG, Basel Generalplanung: WWP, Hergiswil Architektur: A2017+, Zürich Bauingenieure: Synaxis, Zürich
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te Fassade mit ihren grossflächigen, aber klein gegliederten Fenstern fügt sich gut in die Umgebung ein. Umlaufende Balkone auf den ersten drei Stockwerken, die aussen liegende Wendeltreppe zum Dachgeschoss, die runden Bullaugen des Warenlifts und das Sheddach brechen mit der vertrauten Ästhetik und bringen Verspieltheit 9 Gewerbehaus Flüelastrasse In den kommenden Jahren entsteht mit dem in das Projekt. Das Gebäude ist weniger breit, als Koch-Quartier in Zürich, zwischen Altstetten und es baurechtlich sein dürfte, wodurch sich die geAlbisrieden, ein gemischt genutztes neues Stadt- forderten Parkplätze ebenerdig unterbringen lasquartier. In direkter Nachbarschaft lässt die städ- sen und auf eine kostspielige Tiefgarage verzichtische Stiftung PWG ein Gewerbehaus erstellen. tet werden kann. Im Ersatzneubau wird auf zwei Geschossen die Geschäftsstelle der Stiftung einziehen. Die unte- Gewerbehaus Flüelastrasse, 2024 ren vier Geschosse sind mit drei Meter hohen Flüelastrasse 16, Zürich Bauherrschaft: Stiftung PWG, Zürich Räumen und einem Warenlift klar auf gewerb- Architektur: BS + EMI, Zürich liche Mieter ausgerichtet. Das dritte Oberge- Bauingenieur, HLSE, Brandschutz, Verkehrsp lanung: schoss ist 5,3 Meter hoch und erlaubt den Einbau EBP Schweiz, Zürich eines Zwischengeschosses oder einer grösseren Bauphysik: Wichser, Zürich Landschaftsarchitektur: Ganz, Zürich Maschine. Die rund 3000 Quadratmeter Nutzflä- Auftragsart: Projektwettbewerb che werden in Einheiten von 60 bis 464 Quad- mit Präqualifikation, 2019 ( 1. Preis ) ratmeter unterteilt. Die schlichte, klar strukturier- Anlagekosten: Fr. 18,1 Mio. HLKK: Pfiffner, Zürich Elektro: Selmoni, Münchenstein Nachhaltigkeit: Brain4Sustain, Fällanden Photovoltaik-Anlage: BE Netz, Luzern Weitere Projektbeteiligte: HIAG Solar, Basel Investitionsvolumen: ca. Fr. 30 Mio.
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MACH
Auf dem 30 000 Quadratmeter grossen KochAreal in Zürich wird nicht nur gewohnt, sondern auch gearbeitet. Die Gewerbeflächen werden im Baustein MACH zusammengefasst – auf vier Geschossen mit fast sechs Meter hohen Räumen und einem niedrigeren Attikageschoss. Das Gewerbehaus ist als vertikale Fabrik für urbane Produktion konzipiert. Das Raumangebot will einen heterogenen Mix fördern – von Hightech-Unternehmen mit digitalisierten Produktionsprozessen über klassische Gewerbe- und Handwerksbetriebe bis hin zum einfachen Atelier. Die hohen Räume und die sehr tragfähigen Böden sollen Produktionsbetrieben einen zentralen Standort in der Stadt ermöglichen. Als Mieterinnen kann sich der Investor Firmen aus den Bereichen Produktdesign, Prototyping, Verarbeitung, Herstellung, Logistik, Verkauf, Service, Reparatur oder Reund Upcycling vorstellen. Die rund 15 500 Quadratmeter Nutzfläche lassen sich flexibel unterteilen. Drei Warenlifte erschliessen das Gebäude.
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Die nüchterne Gestaltung wird innen und aussen durch das markante Neonorange der Treppen gebrochen. Loggien öffnen die Südfassade zur Kochwiese hin, die Anlieferung ist an der Nordfassade angeordnet. Zur Strasse hin ist eine Gebäudeecke leicht zurückversetzt, um einen kleinen Platz freizugeben und den Haupteingang zu markieren. MACH hat das Potenzial, aus dem Koch-Areal wie angestrebt ein durchmischtes Projekt zu machen. MACH, 2026 Flüelastrasse 32, Zürich Baurechtsnehmer, Projektentwicklung, Totalunter nehmung: Senn IFA, St. Gallen Architektur: Arge Käferstein & Meister, Zürich, und Murat Ekinci, Zürich Bauingenieure: Dr. Lüchinger + Meyer, Zürich Landschaftsarchitektur: Kolb, Zürich
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Werkstadt Zürich
Die Kernanlagen der Hauptwerkstätten der SBB im Gleisraum zwischen dem Hauptbahnhof Zürich und Altstetten wurden zwischen 1905 und 1911 gebaut. Das Areal gehört zu den letzten grossen zentralen Entwicklungsgebieten in der Stadt Zürich. Eine einheitliche Fassadengestaltung aus gelbem Sichtbackstein prägt die Bauten. Wie auch der Aussenraum sind sie denkmalpflegerisch geschützt. Während die meisten ehemaligen Industrieareale in Zürich in Wohnquartiere transformiert werden, soll das 43 000 Quadratmeter grosse Gelände unter dem Namen Werk stadt Zürich ein Ort für gewerbliche und industrielle Innovationsbetriebe, Kultur und Start-ups
werden und mit den angrenzenden Quartieren zu einem neuen Stadtraum zusammenwachsen. Mit ihren rund 100 000 Quadratmetern Geschossfläche will sich die Werkstadt Zürich als Cluster für urbane Produktion etablieren. Sie versteht sich als Teil der Kreislaufwirtschaft und steht für eine nachhaltige Innenentwicklung. Entsprechend respektvoll ist der Umgang mit dem Bestand: Die Bauten werden im Dialog mit den Werkstädterinnen saniert und umgenutzt. Eine Schlüsselposition auf dem Areal nimmt das Gebäude Q ein. Mit Fokus auf das produzierende Gewerbe sollen darin geeignete Rahmenbedingungen für den urbanen Werkplatz der Zukunft geschaffen werden. Die historisch wertvolle Substanz wird soweit möglich erhalten. Die Ergänzungen folgen dem Grundsatz der Reversibilität. Werkstadt Zürich, bis 2035 Hohlstrasse 400, Zürich Entwicklung: SBB Immobilien, Zürich Städtebau: KCAP, Zürich Architektur Gebäude Q ( Umbau Bestand ): Baubüro In Situ, Zürich Investitionsvolumen Gesamtareal: ca. Fr. 350 Mio.
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hohe Räume eine horizontale und vertikale Gestaltung der Grundrisse zu. Die hohe Tragfähigkeit der Böden ermöglicht den Einbau von Zwischengeschossen aus Holz. Auch deren Layouts können flexibel an die Bedürfnisse der Mieter angepasst werden. Seit der Fertigstellung 2019 ist eine Vielzahl von räumlichen und funktionalen Lösungen entstanden. Das Gebäude ist vollvermietet, unter anderem an einen Supermarkt, eine Konditorei, einen Co-Working-Space mit Kinderbetreuung, an Gesundheitsbetriebe, einen Baustoffhandel, eine Kommunikationsfirma, ein Architekturbüro und eine Destillerie. Yond, 2019 Albisriederstrasse 253, Zürich Eigentümerin: Swiss Prime Site, Zug Architektur: Slik, Zürich Baumanagement: Rhomberg, St. Gallen Landschaftsarchitektur: Neuland, Zürich Tragstruktur: Schnetzer Puskas, Basel Fassadenplanung: GKP, Aadorf HLSKE-Planung: Enerconom, Bern Bauphysik: Gartenmann, Zürich Brandschutz: ProteQ, Schaffhausen Gebäudekosten ( BKP 2 ): Fr. 50 Mio.
Yond
Mit Yond ist in der Stadt Zürich auf 17 000 Quadratmetern ein neuartiger Produktions- und Gewerberaum entstanden. Dank eines klugen architektonischen Konzepts lassen sich darin unterschiedlichste Nutzungen auf mehreren Ebe nen stapeln. Das robuste, grosszügig dimensionierte Glashaus bietet viel räumliche Flexibilität. In drei von vier Geschossen lassen 5,5 Meter
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Mit Rückbau, Neubauten sowie Umnutzungen wird das Papieri-Areal in Biberist schrittweise transformiert.
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Die multifunktional konzipierte Gewerbehalle im Osten des Areals ist auf die Bedürfnisse des Batterie-Recycling-Unternehmens Librec ausgerichtet.
Jodok Reinhardt, CEO von Librec, geplanter Umzug auf das Papieri-Areal Anfang 2024.
Spezifische Vorgaben
Autobahn ist zentral, weil Batterien schwer sind und der Transport teuer ist. Wichtig war Reinhardt zudem, nicht 2021 gegründet, blickt Librec auf eine junge Geschich- auf der grünen Wiese zu bauen. Das ergibt für ein Recycte zurück. Das Unternehmen sammelt schweizweit und lingunternehmen doppelt Sinn. Das Papieri-Areal wird von international Antriebsbatterien aus der Elektromobilität der Eigentümerin HIAG entwickelt. Der Librec-Bau wurde und rezykliert diese. Das von Librec entwickelte Verfah- eigens für die Prozesse und Warenflüsse der Firma entren gewinnt mehr als 90 Prozent aller Batteriewertstoffe worfen. Zu den spezifischen Vorgaben gehörte etwa der zurück. Für das Papieri-Areal in Biberist entschied sich Brandschutz. Es ist geplant, in Zukunft weitere Flächen Librec hauptsächlich aus betrieblichen und logistischen für verwandte Aktivitäten zu nutzen, etwa Forschung oder Gründen: « Es liegt ideal zwischen Bern und Zürich an der Schulung im Zusammenhang mit Elektromobilität und ReA 1 », sagt CEO Jodok Reinhardt. Der Standort nahe der cycling. Susanna Koeberle
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Fünf Mal maximale Flexibilität Riegel, Stapel, Überhöhe, Halle und Hof: Das sind die gängigsten Bautypen heutiger Gewerbehäuser. Ein Ordnungsversuch. Text: Mirjam Kupferschmid
Beispiel Riegel: das Büro- und Laborgebäude ALL in Allschwil.
Beispiel Stapel: das Gewerbehaus Flüelastrasse in Zürich.
Beispiel Überhöhe: das Gewerbehaus Yond in Zürich.
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Flexibel sollen sie sein, die Gewerbehäuser von heute. Mit hohen Räumen, geschickten Rastern und tragfähigen Böden. Auf den ersten Blick lässt die Bauaufgabe den Architektinnen viel Freiheit. Keine komplexen Funktionsdiagramme bestimmen den Entwurf, sondern die künftigen Mieter. Und die sind vor allem eines: heterogen. Lohnt sich da überhaupt der Versuch, die Bauten in Typen einzuteilen ? Sind die Nutzungen nicht zu verschieden, die Standorte und Rahmenbedingungen nicht zu divers ? Aber doch: Es lohnt sich. Bei einem genauen Blick auf die Gewerbehäuser in diesem Heft offenbaren sich Muster. Und die haben mit der gängigen flachen Wellblechkiste in der Agglomeration nichts gemein. Auch wenn die folgenden fünf Bautypen bei Weitem nicht alle Entwicklungen und Varianten umfassen, zeigen sie doch grundsätzliche Herangehensweisen auf, dank denen die Mieterschaft maximale Flexibilität in Grundriss und Schnitt findet.
Beispiel Halle: das Gebäude Q auf dem Areal der ehemaligen SBB-Werkstätten in Zürich.
Riegel Das lange Gewerbehaus entwickelt sich im Grundriss an einem lang gestreckten Kern. Im ALL in Allschwil siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 12 nimmt dieser die Toiletten und die Erschliessung auf, versteckt die grossen Lüftungsschächte und teilt den Grundriss in zwei gleiche Längshälften. Im Haus der Wirtschaft in Pratteln siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 14 sind die Mietflächen zwar am langen Kern angeordnet, passen sich aber nicht wie beim ALL in einen starren Stützenraster ein. Zur Strasse hin tritt das Gewerbehaus in Pratteln selbstbewusst als Riegel auf. Mit seinen fünf, teilweise gar sechs Geschossen legt es sich an die Strassenflucht des Gewerbegebiets beim Bahnhof. Es trägt seine Länge gegen aussen, die grossen horizontalen Fenster nehmen die Strassenrichtung auf. Auch das ALL betont mit Fensterbändern und ausgestellten Solarpaneelen seine Länge in der Fassade und schliesst das BaseLink-Areal zur Strasse hin ab. Eine Sonderform des Riegels ist das Fahrwerk siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 15. Der Bau am Gleisfeld von Winterthur ist ebenfalls an einer langen Mitte organisiert. Diese gehört jedoch nicht der Erschliessung zu Fuss, sondern sie ist befahrbar. Die innen liegende Fahrgasse verdrängt die Kerne in die beiden sonst gleichmässigen Gebäudehälften. Auf beiden Stirnseiten schliessen Rampen das Haus ab. Im Riegeltyp spielt die strikte Ordnung im Zentrum des Gebäudes viel flexible Fläche frei und sorgt für eine klare, einfach unterteilbare Struktur. Stapel Das gestapelte Gewerbehaus entwickelt sich dort in die Höhe, wo in der Stadt wenig Fläche bleibt. Damit tritt es im Stadtraum trotz kleiner Grundfläche markant in Erscheinung. Seine Grundrisse sind kompakt, die Erschliessung liegt konzentriert in einer Gebäudeecke. So auch beim geplanten Gewerbehaus an der Flüelastrasse in Zürich siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 16. Im ersten Viertel des Grundrisses liegt die Erschliessung an der Stirnfassade, die weitere Fläche lässt sich frei unterteilen, sei es in grosse Gewerberäume oder Büros. Trotz ähnlicher Höhe zeigt sich in der Fassade ein Unterschied zum Riegeltyp: Sie betont nicht die Horizontalität, sondern erscheint als Stapelung. Die sieben Geschosse des Gewerbehauses an der Flüelastrasse streben in der Fassade sichtbar nach oben. Der Sockel trägt drei Geschosse, die von einer schmalen Balkonschicht zusammengebunden werden. Darüber läuft ihre Struktur mit feinen Streben gegen oben aus. In den beiden obersten Geschossen verändert sich die Fassade noch einmal. Jeweils zwei übereinanderliegende Fenster sind optisch miteinander verbunden und betonen ein letztes Mal die Bewegung nach oben. →
Beispiel Hof: GreenSpin in Winterthur. Themenheft von Hochparterre, Januar 2024 — Neue Räume für das Gewerbe — Fünf Mal maximale Flexibilität
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Überhöhe Mit dem Stapeln – diesmal von Einbauten der Mieterschaft – beschäftigen sich auch die Gewerbehäuser Yond siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 17 und MACH siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 16. Mit überhohen Geschossen wollen sie ihren Nutzerinnen maximalen vertikalen Spielraum auf einer minimalen Mietfläche bieten. Dafür braucht dieser Gewerbehaustyp vor allem eine robuste Tragstruktur, die die Lasten der zusätzlichen Einbauten der Mieter aufzunehmen vermag. Maximale Flexibilität bei maximaler Tragkraft, lautet die Devise. Das lässt sich auch am Stützenraster ablesen. Mit acht bis zehn Metern ist er etwas grösser als bei anderen Bautypen. Die Stützen des MACH zeigen ihre überdurchschnittliche Belastbarkeit gar in Pilzform und lehnen sich damit an tragkräftige Industriebauten an. Die Mietflächen sind an einer langen Mitte angeordnet, die Flächen jedoch um einiges freier zu bespielen als bei Stapel und Riegel. Einschnitte im Grundriss gliedern das Gebäude Yond in verschiedene Bereiche, sodass es im Strassenraum als drei kleinere Häuser in Erscheinung tritt. Beim MACH geschieht die Gliederung des kompakten Körpers im Innenraum. Treppen und Toilettenanlagen schieben sich aus der Mitte in die Fläche beidseitig des Erschliessungsgangs und unterteilen den grossen Raum. Um ausreichend Platz für Einbauten und doppelgeschossige Bereiche zu lassen, sind die Mietflächen tiefer als bei anderen Typen. Die überhohen Fenster bringen genügend Licht in die Räume.
Neue Anforderungen Neben diesen fünf Gewerbehaustypen begegnen uns auch immer wieder Mischformen: Das Gewerbehaus The Pioneer auf dem Areal von uptownBasel siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 13 ist zwar ein länglicher Bau, bildet aber in den Geschossen über der Halle einen Hof aus. Mit den Erschliessungskernen an der Fassade unterscheidet es sich grundlegend von anderen Gewerbehaustypen. In Biberist entsteht mit der Halle für das Batterie-Recycling-Unternehmen Librec siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 14 ein flacher Riegel, der im Innern jedoch wie eine Halle organisiert und in grosse, fast quadratische Bereiche unterteilt ist. Solche Beispiele gibt es viele, ein Typenkatalog für das Gewerbehaus kann nicht abschliessend sein. Doch er zeigt – gerade zusammen mit den Mischformen –, welche unterschiedlichen Lösungen aus verschiedenen Rahmenbedingungen und Standorten entstehen können. In der Auswahl sind die wichtigsten Strategien erkennbar, um Flexibilität zu gewährleisten. Daneben zeigen die Bautypen, dass heute einiges mehr gefordert ist als flexibel bespielbare Räume. Angesichts der immer drängenderen ökologischen und sozialen Fragen werden sich die Anforderungen an Gewerbeflächen wohl auch in den kommenden Jahren weiterentwickeln und abgewandelte Typen mit neuem Potenzial hervorbringen.
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Halle Auch beim Umbau von alten Lager- und Industriehallen stellen Gebäudetiefe, Raumhöhe und Belichtung die Architekten vor Herausforderungen. Das Baubüro In Situ hat im Auftrag von SBB Immobilien die weite Halle auf dem Areal der ehemaligen SBB-Werkstätten in Zürich siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 17 durch die Aufteilung in vier Quadranten neu organisiert. Dazwischen sorgen Gassen für Richtung und Orientierung auf der grossen Fläche. Zusätzlich plant In Situ Zwischengeschosse, damit die Nutzer von der Höhe der Halle profitieren können. Die belichtete Mitte soll jedoch nicht nur Anlieferungsgasse sein, sondern auch ein Treffpunkt für die Mieterinnen. Gemeinsam mit der Geschichte der Hallen stiften die Begegnungsräume die besondere Identität dieser Gewerbehäuser. Hof Dieser Bautyp trumpft mit grünen Höfen und gemeinschaftlichen Aussenflächen auf. Auf die bereits gebauten Beispiele Switzerland Innovation Park Main Campus siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 12 und Elys siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 13 folgt bald GreenSpin in Winterthur siehe ‹ Zwölf Projekte ›, Seite 15, welches das Grün bereits im Namen trägt. Die Erschliessung ist unterschiedlich gelöst und hängt doch bei allen eng mit dem Hof zusammen. Beim Switzerland Innovation Park Main Campus liegen die vier Erschliessungskerne an den Hofecken. Beim GreenSpin wird der Hof selbst zur Erschliessung. Die mit Fahrrad oder E-Mobil befahrbare Rampe bringt Besucher und Arbeiterinnen dereinst direkt in die Gewerberäume und wird für das ganze Haus zum Begegnungsort. Neben flexiblen Räumen vermieten die Entwickler auch ein gutes Gewissen. GreenSpin bemüht sich um eine möglichst ökologische Tragstruktur und wird mit grossen Photovoltaik-Anlagen zum urbanen Kraftwerk. Das Gebäude Elys, dessen kleiner Innenhof wegen seiner Lage im Bestand unbegrünt bleibt, leistet seinen Beitrag bei der Bauteilwiederverwendung.
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Unterschiedliche Nutzungen lassen sich im Produktions- und Gewerbehaus Yond in Zürich auf verschiedenen Ebenen stapeln.
Synergien nutzen Eine Destillerie ist nicht unbedingt das, was man in einem städtischen Umfeld erwartet. Doch genau eine solche befindet sich mitten in Zürich-Albisrieden. Turicum stellt neben Gin auch Wodka und Likör her, neuerdings zudem Rum. Merlin Kofler, Mitgründer der Firma, ist stolz darauf, der einzige Spirituosenhersteller in der Stadt Zürich zu sein. Wäre schon Apérozeit, würde er einen Gin Tonic offerieren – gleich beim Eingang steht eine Bar, die auch für Degustations-Events genutzt werden kann. Produziert wird in einem separaten Raum, der hohen Brandschutzauflagen entsprechen muss. Zentral für die Herstellung
Merlin Kofler, Co-Founder und Geschäftsführer von Turicum, seit 2019 im Yond.
der hochprozentigen Getränke ist die Wasserqualität. Dass diese am neuen Standort ebenso gut ist wie am alten, war ausschlaggebend für den Entscheid, ins Yond umzuziehen. Die Nutzlast des Bodens sowie eine reibungslose Warenanlieferung waren ebenfalls wichtig. « Wir fanden das Konzept spannend, mehrere Gewerbe in einem Haus unterzubringen », sagt Merlin Kofler. Der Betrieb profitiert auch von Synergien mit anderen Firmen vor Ort. Die Räume im ersten Stockwerk übernahm Turicum im Rohbau und durfte diese nach eigenen Bedürfnissen gestalten. « Dank den grosszügigen Fensterfronten sind die Räume sehr hell, das schätzen wir besonders », resümiert Kofler die Vorteile der Location. Susanna Koeberle
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Neue Räume für das Gewerbe Die Industrie 4.0 erlaubt individuell angepasste Kleinserien, die Herstellung auf kleineren Flächen, näher bei den Konsumenten. Mit dem Einzug der Digitalisierung in Gewerbe und Produktion sind auch in der Schweiz viele neue Unternehmen entstanden. Für sie wurden und werden klug konzipierte Gewerbehäuser in der Stadt oder grossflächige Innovationsparks in der Agglomeration entwickelt. Das Themenheft dokumentiert und kommentiert diese Gewerbehäuser der Zukunft aus architektonischer und ökonomischer Perspektive.
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Hochparterre X / 18 — Titel Artikel