Продолжим разговор о рынке продажи и покупки гостиничной недвижимости, начатый в прошлом номере, и поговорим на этот раз о том, почему и как покупают отели.
стра
Вадим ПРАСОВ
Поводом для написания этого материала стало резко возросшее количество желающих вложить деньги в гостиничный бизнес путем строительства нового или покупки действующего отеля. Тему новой стройки мы сейчас затрагивать не будем, остановимся на теме покупки действующего отеля.
отель
пе
рсона
н
алоги
на
номерной фонд
л
ь т с доходно
Покупка отеля проблемы и задачи
География покупок делится на два направления: покупка отеля в России и покупка за отеля за ее пределами.
Покупка отеля за рубежом Наличие огромного количества объектов на продажу как в старушке Европе, так и в Новом Свете приводит, разумеется, к тому, что перед потенциальным покупателем встает проблема выбора как страны, так и формата отеля.
* Страны третьего мира не будут рассматриваться, поскольку проблемы сохранения бизнеса там зачастую столь же, а иногда и более масштабны, чем в России.
18
МИР ИНДУСТРИИ
Географическое положение и формат отеля Покупая отель за пределами РФ* многие потенциальные покупатели преследуют две основных цели: размещение капиталов в более спокойной и надежной юрисдикции, где приобретение объекта недвижимости не заставит волноваться о возможных «наездах» на бизнес и где практика «рейдерских захватов» осталась в далеком прошлом; создание некоего индивидуального «пенсионного фонда», способного приносить относительно небольшой, но стабильный доход. Итак, предположим, что со страной вы определились, и эта страна близка вам по духу, культуре, образу жизни. Переходим к формату отеля. Первый вопрос, на который нужно ответить: город или курорт? С точки зрения логики покупки наиболее правильной будет оценка гостевых потоков, их стабильности и оценка сезонного фактора. В данном случае у бизнес-городов всегда есть преимущества, поскольку фактор сезонности в них если не отсутствует совсем, то связан с определенными периодами большей или меньшей активности. Как правило, речь идет о выставках, которые проводятся в этом городе; наиболее активное время для проведения выставок, за редким исключением, это весна и осень. Также необходимо заранее понять, насколько стабильны туристский и бизнес потоки в выбранный город, как часто в нем проводятся крупные деловые и культурные мероприятия, насколько велика конкуренция. Если мы говорим о курортном отеле, то основным фактором, влияющим на его экономику, является фактор сезонности. К примеру, Греция находится гораздо южнее России, но и там летний сезон продолжается, в зависимости от местонахождения отеля на севере или юге Греции, от 3 до 6 месяцев. А если вы рассматриваете горнолыжные курорты, коими богата Европа (Австрия, Швейцария, Франция, Италия и т.д.), необходимо понимать, что сезон комфортного катания ограничен максимум 5 месяцами. Нельзя утверждать, что вне сезона территории пустеют абсолютно, но существенное падение турпотоков приводит к столь же НОВОСТИ ТУРИЗМА И ГОСТЕПРИИМСТВА
№3/106/2013
существенному падению стоимости проживания во всех отелях города/региона, что очевидно поставит перед вами вопрос о целесообразности работы в период низкого спроса, а этот вопрос, прежде всего, упирается в проблему сезонной работы персонала. В целом доходность отелей в Европе невелика, рентабельность низка, и с точки зрения доходности на вложенный капитал вы можете рассчитывать на 3–8 процентов годовых. Разлет довольно большой, но он вызван тем, что и территория, которую мы рассматриваем, отнюдь не маленькая, а оценка дается исходя из наблюдений за гостиничными объектами разных стран на протяжении последних 10 лет. В Европе гостиничный бизнес довольно стабилен, он всегда считался надежным и спокойным вложением капитала, его охотно кредитуют банки, во многих странах в него разрешено вкладывать деньги пенсионным фондам. Разумеется, когда мы говорим о доходности на вложенный капитал, мы не можем не сказать о том, что эти цифры вам отнюдь не гарантированы, они зависят от массы факторов, основные из которых мы постараемся рассмотреть.
Персонал в отеле Помимо уже обозначенной проблемы сезонности необходимо сказать о проблеме персонала в целом, а также о том, во сколько вам может обойтись данный персонал.
Не секрет, что многие страны Европы в плане социальной политики превосходят Советский Союз с его бесплатной медициной, образованием, стабильными зарплатами и относительно спокойной жизнью. Покупая отель в Европе, будьте готовы к тому, что количество рабочих часов в неделю, которые ваши сотрудники будут работать на вас, будете определять не вы, а государство. А объем зарплатных налогов будет существенно отличаться от того, к которому вы привыкли в России. Оптимизировать налоговые платежи при этом вам едва ли удастся, поскольку во многих странах налоги не просто принято платить полностью, но и вести вашу бухгалтерию штатными сотрудниками вы не сможете, поскольку государство обяжет вас нанять компанию, которая будет вести ваш бухгалтерский и налоговый учет на аутсорсинге. Помимо всего прочего, нельзя не отметить, что вы столкнетесь с ментальностью местного населения, которая, скорее всего, повергнет вас в некоторое изумление: лентяйство, безразличие и бестолковость там, зачастую, присутствует в не меньшей степени, чем в России, но при этом любая попытка наказать, уволить или банально повысить голос на нерадивого работника будет не просто воспринята в штыки, но и сопряжена с кляузами, привлечением юристов и взыванием к местным органам власти, которые наверняка окажутся не на вашей стороне.
В принципе, все эти проблемы могут оказаться не вашими, а проблемами управляющего или управляющей компании, но и тут есть свои «но»: наличие управляющей компании возможно на объектах от 100 номеров; найти хорошего, умелого и честного управляющего в Европе не менее сложно, чем сделать то же самое в России. Покупая небольшой отель (до 40 номеров) вы должны понимать, что привлечение профессионального управляющего как минимум увеличит фонд заработных плат объекта. К тому же и на западе «один в поле – не воин», так что он наверняка потребует от вас заполнения ряда позиций руководителей среднего звена адекватными и квалифицированными кадрами, чей уровень оплаты также негативно повлияет как на платежную ведомость, так и на финансовое состояние всего проекта. Малые отели на Западе хорошо функционируют в формате «мама, папа, я – отельная семья», такие отели передаются от поколения к поколению, там принято все делать своими руками, и никто не гнушается грязной работы. Но едва ли вы, потратив даже 3–5 миллиона евро на покупку отеля, готовы встать за стойку или к плите на кухне, ваша жена наверняка без восторга примерит на себя костюм горничной, а ваши дети с очень малой вероятностью захотят поработать руками на благо семейного бизнеса… А наемный персонал во главе с генеральным менеджером сильно ухудшат экономику отеля. Но давайте, оставив проблемы с персоналом в стороне, перейдем к самому отелю. 19
Причины продажи объекта
[
Во-первых, вы должны понять, что хорошие объекты продают редко, причем именно потому, что они хорошие. Если они приносят стабильный доход, мотивацией продать могут выступать:
кредитная нагрузка и необходимость в скором времени возвращать кредит; общая усталость от этого бизнеса, желание выйти в кэш и наслаждаться жизнью и свободой перемещения вкупе с неплохим финансовым состоянием после продажи актива; наследственные споры. К примеру, у предыдущего владельца было три наследника, договориться они не смогли, либо гостиничный бизнес их не привлекает, и потому созрело решение продать объект; желание вложить деньги в какой-то более доходный проект.
В любой из данных ситуаций продаваемый объект может быть вполне успешным (хотя эта успешность на Западе лежит в плоскости тех самых 3–8 процентов годовых на вложенный капитал), а на итоговую цену сделки будет влиять наличие или отсутствие временного цейтнота и понимание скорости, с какой предыдущий владелец хочет расстаться с объектом. Если «над ним не каплет», ваши обоюдные представления о разумном торге едва ли совпадут.
Полученную вами от риэлторов или непосредственного владельца презентацию можно рассматривать как некий справочный материал и не более того. Скорее всего, состояние объекта в ней будет преувеличено, а представленные фотоматериалы были сделаны несколько лет назад. Не обольщайтесь также, что в презентации вы увидите весь номерной фонд, в лучшем случае это некий срез или выборка, причем запечатлены будут, скорее всего, самые лучшие номера и общественные зоны.
20
МИР ИНДУСТРИИ
Оценка объекта
Перейдем к оценке непосредственно объекта. Начало анализа отеля будущим владельцем начинается, как правило, с оценки локации, в которой он расположен, как с точки зрения текущей ситуации и потока туристов, так и с точки зрения перспективы развития данного региона. Второй момент, на который имеет смысл обратить внимание, это текущее состояние объекта. По приезде на объект вы можете быть неприятно удивлены, что состояние объекта в настоящий момент сменило статус «хорошее» или «состояние нового объекта» на «требует косметического ремонта» или «требует реконструкции». После тщательного осмотра ВСЕГО номерного фонда и ВСЕХ общественных зон (желательно в сопровождении, вопервых, технического специалиста, который в состоянии оценить состояние здания, стен, перекрытий, кровли и коммуникаций, а вовторых, в сопровождении специалиста, который сможет оценить текущий уровень оснащения гостиничных и ресторанных помещений, а также дать заключение по их состоянию и прикинуть бюджет и срок возможных вложений), целесообразно сделать для себя ведомость по проблемным зонам, требующим вмешательства и финансирования. НОВОСТИ ТУРИЗМА И ГОСТЕПРИИМСТВА
№3/106/2013
Если мы говорим о торге, необходимо отметить еще одну важную деталь: после кризиса на рынке появилось много как жилой, так и коммерческой недвижимости, которую продают банки. Обратив взыскание на предмет залога, банки не заинтересованы, как правило, во владении и потому продают недвижимость с существенным дисконтом, доходящим до 50%.
Крайне внимательно отнеситесь к объявленным вам перспективам по расширению бизнеса, номерного фонда и общественных зон. Даже наличие территории рядом с объектом под такое развитие не всегда подкрепляется желанием властей согласовать вам новое строительство, наличием коммуникаций или в целом сроком согласования такого рода активности. При существенно более коротком сроке согласования в целом, срок согласования строительства в историческом центре города в Европе может занять не один год и будет сопряжен с необходимостью согласования не только с муниципалитетом, но и с владельцами соседних зданий. Далее необходимо оценить финансовую отчетность объекта за последние несколько лет. Необходимо понимать, что, во-первых, такого рода отчетность не всегда ведется грамотно с точки зрения именно гостиничной специфики, так что запросив отчет о прибылях и убытках (Profit & Losses), а также отчет о движении денежных средств (Cashflow), не факт что вы получите искомое. А во-вторых, будьте готовы к тому, что для понимания данной отчетности вам понадобится помощь специалиста. Я не раз сталкивался с ситуацией, когда представленные в отчете данные о доходности заканчивают-
ся валовой операционной прибылью (Gross Operating Profit), без упоминаний EBITDA и, что еще более важно, NOI (Net Operating Income). Причем важно понимать, что именно NOI является базовым расчетным показателем при оценке бизнеса «доходным» способом (см.также журнал «Гостиница и ресторан: бизнес и управление» № 2 за 2013 год). И если в российской практике коэффициент, применяемый при оценке стоимости актива, составляет от 8–10 до 15 NOI, то в западной практике этот показатель редко опускается ниже 12, а может доходить и до 20. Особенно это важно в ситуации, когда на объекте есть управляющая компания, поскольку ее вознаграждение, как правило, исчисляется определенным процентом от оборота и определенным процентом от GOP и, соответственно, в рамках финансового отчета находится «ниже» этого показателя. И положительный GOP вполне может превратиться в отрицательный NOI. И даже если лавры
Покупка отеля в России
управленца вам не чужды, отнюдь не факт, что у вас будет возможность расторгнуть контракт на управление без потерь. Если в целом и состояние объекта, и его отчетность, и финансовые показатели вас устраивают, уточните структуру сделки и расходы по ее совершению, поскольку законодательства разных стран могут требовать участия в сделке юриста и/или нотариуса, которые не работают бесплатно, как, кстати, и риэлторы, которые выступают посредниками в сделке. Также получите полную информацию по налоговым и иным платежам в казну того государства, в котором вы покупаете объект, как налоги и комиссии при покупке, так и в процессе операционной деятельности отеля, уточните наличие необходимости застраховать объект и вашу ответственность перед третьими лицами – все эти расходы вкупе могут составить немаленькую сумму.
отель
{
отель
>>
Теперь немного о приятном: во многих странах Европы при покупке объекта вы сможете рассчитывать на привлечение банковского финансирования (обычно в размере 50% от общей суммы покупки) на долгий срок (15-20 лет) и по комфортной ставке (3-5% годовых). Вообще продажа бизнеса в Европе и переход действующих объектов к новым собственникам весьма неплохо стимулируется, в некоторых странах существует целая система льгот и грантов для новых собственников.
Переходя к российским реалиям, необходимо признать, что при оценке привлекательного для вас объекта нужно руководствоваться теми же показателями, что приведены выше для зарубежной недвижимости.
Характерные отличия в ряде моментов: рентабельность отелей в России, как правило, выше, чем в Европе, и доходность на вложенный капитал может колебаться от 10 до 15 процентов годовых, правда при одном очень существенном «но», – искомый объект должен быть правильно построен в правильном месте. Турпотоки в России в целом менее объемны, чем турпотоки в Европе, качественных объектов немного и потому, еще в большей степени, чем на Западе, нужно учитывать тот фактор, что успешные объекты продаются редко, поскольку «такая корова нужна самому»; управленческая отчетность на 90% объектов практически отсутствует, учет ведется «котловым» кассовым методом, поэтому оценка прибыльности объекта и его потенциала сильно затруднена. Составление и восстановление управленческой отчетности в таком случае, при всей очевидной необходимости и важности данной отчетности, кропотливый и трудоемкий процесс, который может быть затруднен отсутствием ряда первичных данных и который, возможно, вам придется организовать силами опытных гостиничных управленцев за ваш счет;
21
если
>>
вы выбираете объект «для души», помните, что обстоятельства и настроение могут измениться, вам неизбежно нужно будет объект «упаковывать» и продавать.
в России в большей степени, чем в Европе, бизнес зависит от местных властей, поэтому сразу постарайтесь понять свои возможности по переговорам с данными властями. Наличие у текущего собственника «административного ресурса» после покупки вами объекта, скорее всего, ничего не будет значить, поскольку интерес к решению уже ваших проблем у него пропадет, по всей видимости, сразу после продажи вам бизнеса. При этом натянутые отношения с администрацией у предыдущего собственника после его смены отнюдь не означают «потепление» отношений. А «покусать» вас в обоих случаях есть кому: это и СЭС, и пожарные, и налоговая служба, и иные местные органы власти; наличие на объекте действующих кредитных обязательств может привести к тому, что после покупки объекта и оформления необходимых документов вы получите от банкакредитора извещение о необходимости досрочного погашения кредита, поскольку смена собственника бизнеса зафиксирована как фактор существенного риска в договоре, при наступлении которого банк вправе потребовать возврата кредитных средств; в России никто не хочет платить «лишние» налоги, а потому будьте готовы к тому, что структура сделки будет включать в себя разнородные платежи; опытных и грамотных управленцев в России совсем немного, чего не скажешь о людях, необоснованно считающих себя таковыми. И, поскольку гостиничное сообщество не является очень уж общительным, выяснить, насколько человек действительно опытен и профессионален – не так просто. Не поленитесь и потратьте время на несколько телефонных звонков; рынок управляющих компаний не столь широк и разнообразен, как на Западе, зато российские компании несколько более сговорчивы и вполне адекватны в понимании специфики рынка; перед покупкой куда более тщательно изучайте юридические аспекты оформления недвижимости предыдущим собственником, а также формат работы отеля в текущем формате – избегайте неоформленных отношений и «черных» схем, поскольку приход налоговых или имущественных органов может доставить вашему свежекупленному бизнесу массу проблем.
При покупке объекта задумывайтесь о его продаже Ничего вечного не бывает, рано или поздно вы захотите его продавать, а цена покупки будет напрямую зависеть в первую очередь от показателей его операционной деятельности, поэтому, даже если вы выбираете объект «для души», помните, что обстоятельства и настроение могут измениться, вам неизбежно нужно будет объект «упаковывать» и продавать.
Здесь уместно будет вспомнить еще об одном методе оценки бизнеса и еще об одном формате покупки отеля: эмоциональном. Такой формат приобретения гостиничной недвижимости применяется и в России (причем довольно часто), и за ее пределами. Он не несет в себе логики или попытки оценить бизнес, он позволяет собственникам расставаться с симпатичными, но нефункциональными объектами, он не связан с оценкой прошлого и будущего отеля (если только «на глазок»), он встречается зачастую столь же часто, как и осознанная покупка бизнеса. Необходимо признать, что далеко не все эмоциональные покупки бы-
вают неудачными, но практически все обойдутся на этапе приобретения или последующей реконструкции дороже, чем могли бы при четкой оценке бизнеса «доходным» способом. А спустя некоторое время, после того как эмоции поутихнут, либо безуспешные попытки извлечь из отеля доход начнут вам надоедать, вы постараетесь продать объект и выйти из этой сделки хотя бы без потерь, а это означает, что вам необходимо найти столь же эмоционального контрагента. Полагаю, что оценку перспектив его дальнейшей продажи вы можете оценить самостоятельно.
Ну и последняя рекомендация. Все знают, что в отельном бизнесе мелочей не бывает. Тем не менее, отель состоит из массы мелочей, гостиничный бизнес весьма технологичен, а самый главный в отеле – Гость, и все, что происходит в отеле, делается в конечном счете ради Гостя. Ну и денег, разумеется. Удачи! 22
МИР ИНДУСТРИИ
НОВОСТИ ТУРИЗМА И ГОСТЕПРИИМСТВА №3/106/2013
23