SCHWEIZER
Ausgabe 096_ 5. Jahrgang / 14. Juni 2010
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT
2 Überraschung am Shopping center-Markt 3 Nachrichten: Body Shop/Coop 6 Swiss Lake Capital: Gebührenstrukturen bei Fonds 7 Nachrichten: Ledermann Immobilien/ Corestate 8 Hotelinvestments: Performance-Entwicklung mittelfristig positiv 8 Nachrichten: BFS-Beherbergungszahlen/ Paxmontana-Hotel 11 I mmo-Fonds, AGs 12 Immobiliennebenwerte 13 Marktkommentar 15 Projekt «4 towers» bei Zug 16 Impressum
Aus der Krise gelernt Die Vorzeichen für den Neubeginn eines Immobilienzyklus stehen gut, ebenso die Chancen, an einigen Märkten günstig einzukaufen. Um Opportunitäten nutzen zu können, rüsten viele Gesellschaften auf – etwa indem sie sich über die Börse frisches Geld holen. Kapitalerhöhungen von Schweizer Immobiliengesellschaften gingen in den vergangenen Wochen glatt über die Bühne, weiteBirgitt Wüst re stehen bevor. Auch andere Investoren sehen die Redaktionsleiterin Zeit für einen (Wieder-)Einstieg gekommen – zum Beispiel am Hotelinvestmentmarkt. Laut Jones Lang LaSalle nimmt die Kauflust zu: 33,7 Prozent von 2.500 aktuell befragten internationalen Investoren wollen Hotelimmobilien erwerben. Im Herbst 2009 waren es deutlich weniger. Ganz oben auf der Einkaufsliste: Hotelimmobilien in London oder Paris und weiteren europäischen Destinationen. Auch bei Büro- oder Detailhandelsimmobilien bieten sich Gelegenheiten; der Einstiegszeitpunkt scheint günstig. Doch haben viele Investoren derzeit noch mit dem Management bestehender Investments zu tun. Die globale Finanzkrise hat nicht nur Fondsmanagern, sondern auch vielen Investoren Grenzen aufgezeigt – und hierfür geben, wie aus einer Swisslake Capital-Studie hervorgeht, oftmals die Gebührenstrukturen der Fonds den Anlass. Allerdings scheint die Branche zu lernen: Die Rahmenbedingungen beginnen sich zu ändern, Schritt für Schritt. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Beste Grüsse, Birgitt Wüst
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
SCHWEIZER Donnerstag, 26. August 2010 IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 23. September 2010 Reservieren Sie in Ihrer Agenda folgende Termine:
Donnerstag, 28. Oktober 2010 Mittwoch, 24. November 2010
18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Die Wie Themen werden frühzeitig bekannt gegeben. macht Steuerwissen
Immobilien rentabler?
Referenten: Rudolf Schumacher, Schumacher swisstax AG, Köniz; Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal Services, PricewaterhouseCoopers AG, Basel; Samuel Gerber, samuel-gerber.ch
AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.
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Detailhandelsimmobilien
Überraschung am Shoppingcenter-Markt
Neue Shoppingcenter brauchen offenbar «Anlaufzeit». Das Westside in Bern ist nicht unter den Top Ten. Die Konsumenten lieben das Glattzentrum, doch Detaillisten schwören aufs Shoppyland. Zum ersten Mal beurteilt eine Studie aus Sicht des Handels die hundert umsatzstärksten Einkaufszentren der Schweiz. Überraschendes Fazit: Die bekannten Center landen nur im Mittelfeld.
Von Nicole Kirchner Aus Kundensicht ist die Sache klar: In zahlreichen Ratings schwingt das Glattzentrum in der Agglomeration Zürich als bestes Einkaufszentrum obenaus. Mit 661 Millionen
CHF Umsatz ist es auch das grösste der Schweiz. Doch wie beurteilt der Handel die Qualität der 100 umsatzstärksten Einkaufszentren? Dies wurde nun erstmals anhand von sechs Kriterien wie Quadratmeterumsatz, Zentrumsmanagement oder Anzahl Shops pro Center in einer Arbeit an der Hochschule für Wirtschaft Zürich untersucht (siehe Kasten). Die Studie liegt der «Handelszeitung» exklusiv vor. Fazit: Der Handel setzt das Einkaufszentrum Glatt «nur» auf den vierten Rang. Der Grund, warum es nicht für das Siegerpodest gereicht hat, liegt vor allem an den Kosten. Die Mieten werden im Quervergleich mit anderen Centern als «eindeutig
sehr hoch» eingestuft. Studienverfasserin Carla Rüesch erklärt: «Angenommen, die Kosten würden beim Glattzentrum im durchschnittlichen Bereich liegen, hätte es für Platz eins gereicht.» Shoppyland auf Rang 1
Dass der Handel das Shoppyland in Schönbühl auf dem Spitzenplatz sieht, ist eine überraschende Wahl. Das Center ist bereits über 30 Jahre alt und befindet sich noch im Umbau, der aber bis Ende Jahr abgeschlossen sein wird. Der Umbau kostete die Besitzerin, die Migros Genossenschaft Aare, 160 Millionen CHF. Ein Investment, das sich offensichtlich >>>
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NACHRICHTEN Body Shop International: Schweizer Filialen gehen an Coop Coop übernimmt die 37 Läden der auf Kosmetik und Körperpflege spezialisierten Detailhandelskette Body Shop International. Über die Grössenordnung der Transaktion machte Coop keine Angaben. Den Angaben zufolge wurde ein Franchisevertrag geschlossen: Die Body Shop Switzerland AG soll als eigenständiges Unternehmen innerhalb der Coop-Gruppe weitergeführt werden. Auch für Liechtenstein hat Coop mit Body Shop International ein sogenanntes Masteragreement abgeschlossen. Body Shop wurde 1976 im UK gegründet und ist inzwischen in mehr als 65 Ländern mit insgesamt 2.800 Geschäfte vertreten. In der Schweiz gibt es die Body Shop Switzerland AG seit 1983. Der erste Shop wurde damals in Zürich eröffnet. An den inzwischen 37 Standorten arbeiten heute 175 Mitarbeitende. Hinzu kommen 17 Beschäftigte in der Verwaltung in Uster.
«Das Stücki bietet für die Konsumenten sehr viel»
gelohnt hat. Auch auf dem zweiten Rang liegt kein schweizweit bekanntes Einkaufszentrum: Das Zugerland in Steinhausen. Es wurde im September 2005 nach einem zweijährigen Umbau neu eröffnet. Die Fläche wurde von ursprünglich 10.000 auf 22.000 Quadratmeter mehr als verdoppelt. «Bezüglich des Umsatzes und der Kosten liegt das Center weit über dem Durchschnitt», sagt Rüesch. «Würde man mit den Erhebungsdaten spielen, könnte man argumentieren, dass das Zugerland aufgrund seiner fair kalkulierten Mietpreise in die vordersten Ränge kam.» Was weiter auffällt: Migros und Manor sind bei allen zehn bestklassierten Zentren die Ankermieter – also
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jene Frischprodukteanbieter mit der grössten Fläche. Das einzige TopTen-Center, in dem sich Coop als zweiter Ankermieter neben Migros einquartiert hat, ist das SeedammCenter in Pfäffikon SZ. Dieses Fazit hat auch Paul de Micheli, Direktor der Standortvermittlerin Retail Factory SA, die Rüeschs Arbeit begleitet hat, überrascht. Er sagt: «Ganz offensichtlich sind das die Erfahrungen der Detaillisten: Einkaufszentren mit Migros oder Manor als Ankermieter scheinen erfolgreicher zu agieren.» Weiteres Ergebnis der Studie: Fünf der zehn umsatzstärksten Center befinden sich in Zürich oder in der näheren Umgebung von Zürich. Die anderen fünf Center sind in der Innerschweiz bis hin zur West- >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF schweiz verteilt. Auffällig ist, dass in den flächenmässig grossen Kantonen wie dem Tessin, Graubünden oder dem Wallis kein grosses Center vorhanden ist.
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Gut gemanagt, hohe Umsätze
Erstmals hat Rüesch in ihrer Arbeit auch das Center-Management beurteilen lassen. Spannend bei der Auswertung dieses Erfolgskriteriums ist, dass Shoppingtempel, die über ein gutes Center Management verfügen, gute bis sehr gute Umsätze erzielen. Auch bezüglich Umsatz pro Quadratmeter weisen alle diese Center hohe Werte aus. Nicht in den Top Ten rangieren da-
gegen zwei neue Grossprojekte, das Sihlcity in Zürich und das Westside in Bern. «Grosse neue Center brauchen eine Anlaufzeit. Im Sihlcity scheinen zudem der Ladenmix und
/// 12_2010 / Seite 4 das Layout des Zentrums nicht optimal», so de Micheli. Und im Westside seien es vor allem die Mietzinse, die vom Handel «deutlich zu hoch» ein>>> gestuft würden.
Zur Studie Erstmals wurde im Rahmen einer Bachelor-Arbeit ein EinkaufszentrumsRating aus Sicht des Handels erstellt. Verfasserin Carla Rüegg von der Hochschule für Wirtschaft Zürich hat dazu gut 50 Konzernchefs und Expansionsmanager von Schweizer Detailhandelsunternehmen, die zu den am stärksten filialisierten Detailhändlern der Schweiz gehören, befragt. Mehr Personen für die Teilnahme an der Studie zu finden war schwierig, denn nur wirklich grosse Konzerne haben Einblick in sämtliche Einkaufszentren der Schweiz. Die Studie entstand in Zusammenarbeit mit der Firma Retail Factory, die auf Standort-Management spezialisiert ist. Retail Factory hat unter anderem das Einkaufszentrum Stücki kommerzialisiert. Die Einkaufszentren an Bahnhöfen und Flughäfen wurden nicht berücksichtigt, weil diese andere Öffnungszeiten und Kostenstrukturen haben.
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Quelle: handel szeitung.ch
RANGLISTE
Dass die beiden relativ neuen Prestige-Objekte in Zürich und Bern aus Sicht des Handels nicht vorne liegen, ist für Detailhandelsexperte Gotthard F. Wangler keine Überraschung. «Die Erwartungen an neue Einkaufszentren wie Sihlcity oder Westside waren zu hoch.» Wangler ist aber überzeugt, dass für die Betreiber dieser Einkaufszentren die Rechnung dennoch aufgehe, weil alle Läden vermietet seien. Und er
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/// 12_2010 / Seite 5 wagt eine Prognose: «Das grösste Potenzial hat meines Erachtens das neue Einkaufszentrum Stücki in Basel. Dieses bietet für die Konsumenten sehr viel und wird sich mit der Zeit am Markt durchsetzen.» •
Quelle: Handelszeitung Online & The Wallstreet Journal. Nachdruck mit freundlicher Erlaubnis der Verfasserin
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Fondsmanagement
«Ein Schritt in die richtige Richtung»
BW. Seit ein paar Monaten ziehen die Investitionen in Real Estate Private Equity Fonds wieder an – und das tut der Immobilienbranche gut. Ungeachtet der positiven Vorzeichen für den Neubeginn eines Immobilienzyklus und günstigen Einstiegszeitpunkten, haben viele Investoren noch mit dem Management ihrer bestehenden Fondsinvestments zu tun. Die globale Finanzkrise hat nicht nur Fondsmanagern, sondern auch vielen Investoren Grenzen aufgezeigt. Anlass hierzu geben häufig die Rahmenbedingungen und Gebührenstrukturen der Fonds selbst. Denn die Fondsprospekte sind häufig sehr flexibel gehalten, um damit den Fondsmanagern einen hinreichend grossen Bewegungsspielraum im Rahmen ihrer Aktivitäten zu ermöglichen. Deshalb werden bei Zeichnung eines Fondsanteils häufig Son-
FONDSVERWALTUNGSGEBÜHREN IN DER INVESTITIONSPERIODE
Quelle: swissl ake
Eine neue Studie von Swisslake Capital zeigt: Gebührenstrukturen bei Fonds haben sich seit Ausbruch der Finanzmarktkrise verändert – zum Vorteil der Investoren.
derbedingungen ausgehandelt, die in sogenannten Sidelettern festgehalten werden. Gebühren während der Investitionsphase sorgen für Unmut
Die Finanzkrise hat jedoch viele Fonds mit Bedingungen konfrontiert, deren Wirkungen weit über die Absicherung durch diese Sideletter hinaus gingen. In diesem Zusammenhang sind ein aktives Asset-Management und eine kontinuierliche Kom-
munikation mit den Fondsmanagern gefragt. Unmut bei den Investoren erzeugen aktuell am häufigsten die Gebühren während der Investitionsphase eines Fonds. Diese beträgt im Branchendurchschnitt drei Jahre. In diesem Zeitfenster haben vor Beginn der Finanzkrise mehr als 83 Prozent der Fonds die Fondsverwaltungsgebühren auf den insgesamt gezeichneten und nicht auf den investierten Eigenkapitalanteil bezogen. Da viele Fondsmanager von der schnellen Wiedererholung der Märkte >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF überrascht wurden, günstige Einstiegszeitpunkte deswegen verpasst haben und das Angebotsvolumen deutlich hinter den Erwartungen vieler Fondsmanager zurück geblieben ist, haben viele Fonds nur einen Bruchteil der abgegebenen Zeichnungsverpflichtungen investieren können. Dementsprechend hoch sind auch die aufgelaufenen Gebühren im Vergleich zu den investierten Werten, sehr zum Leidwesen der Investoren, zumal zahlreiche Fondsmanager nicht bereit sind, ihre Gebühren an die tatsächlichen investierten Beträge anzupassen oder Gebührenreduktionen zu akzeptieren. Dass sich eine aktive Kommunikation mit den Fondsmanagern rentieren kann, zeigt sich für Dr. Bernhard Köhler, CEO des unabhängigen ImmobilienInvestmentberatungsunternehmens Swisslake Capital AG mit Sitz in Pfäffikon/Zürich und Singapur, am Beispiel des grössten amerikanischen Pensionsfonds Calpers: «Calpers konnte mit insgesamt 50 Fondsmanagern Gebührendreduktionen erzielen und damit ein Einsparpotential von 99 Millionen US-Dollar realisieren.»
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NACHRICHTEN Ledermann Immobilien AG: Neuen CEO bestellt Urs Ledermann, Inhaber der Zürcher Ledermann Immobilien AG gibt den operativen Bereich ab: Zum 1. September 2010 tritt Michael Müller Michael den Posten des Müller CEO im Range eines Direktors an. Vor seinem Wechsel zu Ledermann Immobilien war Müller vier Jahre als CEO der an der SIX kotierten bfw liegenschaften ag in Frauenfeld tätig. Davor war er von 2004 bis 2006 bei der LIVIT AG Standortleiter Zürich und Regionenleiter Zürich/Ostschweiz. Corestat Capital AG: Thomas Borer neu im Beirat Seit dem 1 Juni 2010 ist Dr. jur. Thomas Borer Mitglied des Beirates der Corestate Capital AG mit Sitz in Zug. Borer, der von 1987 bis 2002 Dr. Thomas im diplomatiBorer schen Dienst der Schweiz, zuletzt als Botschafter in Deutschland, tätig war, hält als selbstständiger Unternehmer verschiedene europäische und internationale Beratungs- und Verwaltungsratsmandate, insbesondere in der Vertretung strategischer Unternehmensinteressen sowie im Immobiliensektor. Für Corestate soll Borer im Bereich Akquisition und Betreuung institutioneller Investoren tätig werden.
Gebühren auch auf die Bewirtschaftungsphase beziehen
Aufgrund der grossen Kritik von Investoren an der bisherigen Gebührensystematik hat Swisslake aus einer Gesamtheit von 513 Fonds, die in den Jahren 2007 bis 2010 aufgelegt wurden, analysiert, inwiefern sich Veränderungen der Verhaltensmuster betreffend der Fondsgebühren bei den Fondsmanagern nach dem Beginn der Finanzkrise (ab 2009) ergeben haben. Wie die Studie ergab, haben sich die Gebührenstrukturen in Bezug auf die Gesamtheit der aufgelegten Fonds verändert. Immerhin weisen in den
/// 12_2010 / Seite 7 Jahren 2009/2010 nur noch 78 Prozent aller aufgelegten Fonds eine Gebühr in der Investitionsphase bezogen auf das gezeichnete Fondskapital aus (im Vergleich zu 83 Prozent in den Jahren 2007/2008). Der Anteil der Fonds, die ihre Gebühren in dieser Phase auf investiertes Eigenkapital oder den sogenannten Net Asset Value, also den tatsächlichen Wert des Portfolios, beziehen, beläuft sich nunmehr auf 15 Prozent (im Vergleich zu sieben Prozent vor der Finanzkrise). Rückläufig sind auch die Gebührenmodelle, in denen die Gebühr auf den Gross Asset Value (also inklusive der Fremdfinanzierung) bezieht. Diese gingen von neun auf sechs Prozent zurück. «Aus unserer Sicht zeichnet diese Entwicklung einen Schritt in die richtige Richtung ab, bedeutet aber leider noch keinen Paradigmenwechsel in der Denke der Fondsmanage», meint Köhler. Eine Win-Win-Situation für Investoren würde aus seiner Sicht dann eintreten, wenn die Gebühren sowohl in der Investitionsphase, als auch in der Bewirtschaftungsphase auf den Net Asset Value (NAV) bezogen würden: «Hiermit würden für die Manager Anreize geschaffen, denn sie werden für eine gute Performance der Immobilien belohnt und für eine schlechte Performance bestraft.» Das Fazit: Fondsgebühren bei Immobilienfonds sind sehr heterogen und haben insbesondere in der aktuellen Finanzkrise aufgrund des fehlenden Gegenwertes Spuren in der Performance von zahlreichen Portfolien hinterlassen. Investoren können deshalb nur durch aktive Kommunikation mit den Fondsmanagern Gebührenreduktionen erzielen oder Investitionsperioden abkürzen. Trotzdem zeichnet sich eine zunehmende Einsicht bei den Fondsmanagern ab, die Gebührenmodelle anlegerfreundlicher zu gestalten. •
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Hotelinvestments NACHRICHTEN Schweizer Hotels: Bessere Auslastung Laut den jüngst veröffentlichten BFS-Beherbergungszahlen verzeichnete die Hotellerie in der Schweiz in der Wintersaison 2009/2010 mit 15,9 Millionen Logiernächten gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum einen Zuwachs von 0,5 Prozent. Vor allem im Februar und März waren die Hotelbetten besser ausgelastet. Im April lag die Zahl mit 2,4 Millionen Logiernächte allerdings um 1,4 Prozent unter des April 2009, was sich insbesondere in den Bergregionen bemerkbar machte. Dafür zog es mehr Touristen in Städte wie Genf und Zürich. «Paxmontana» Jugendstilhotel vor dem Facelifting
Zum 20. Mal in Folge befragte Jones Lang LaSalle (JLL) im Frühling 2010 weltweit mehr als 2.500 nationale und internationale Investoren nach ihrer Einschätzung der Zukunftsaussichten für den Hotel- und Hotelinvestmentmarkt. Die Ergebnisse liegen jetzt vor: im JLL Hotel Investor Sentiment Survey.
BW. Nachdem in der Umfrage im Oktober 2009 lediglich London als Hotelmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa) in den kurzfristigen Aussichten (sechs Monate) positiv bewertet wurde, waren es in der Frühjahrsumfrage 2010 bereits neun der 36 untersuchten Hotelmärkte. Dies ergab die jüngste Umfrage des internationalen Immobilienberatungs- und Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle bei nationalen und internationalen Investoren. Neben London, Paris und Rom erwarten die Befragten demnach in
den nächsten sechs Monaten auch für die drei deutschen Städte Frankfurt, Hamburg und München eine positive Entwicklung. Mittelfristig sehen die Investoren für 29 Hotelmärkte eine Verbesserung der Performance, führend wiederum London, Paris und Rom. «Märkte, in denen die operative Talsohle überwunden scheint und die Barrieren für neue Hotelprojekte gross sind, finden sich im Fokus der Investoren wieder», sagt Christoph Härle, Managing Director, Jones Lang LaSalle Hotels. Kritisch würden weiterhin osteuropäische Hotelmärkte wie Prag, Zagreb oder Budapest bewertet. «Aber auch für spanische Resortmärkte oder Lissabon sehen die Investoren für die operative Verbesserung noch keinen Silberstreif am Horizont.» Renditeerwartungen sinken weiter
Das Ergebnis der aktuellen Umfrage zeigt für die Region EMEA durchschnittlich eine Renditeerwar- >>>
Entwicklung Investmentstrategie zum Zeitpunkt der Umfrage
Quelle: jll
Das Hotel «Paxmontana» in Flüeli-Ranft/Obwalden bleibt bis Ende 2011 geschlossen: Der fünfstöckige Holzbau soll für 26 Millionen CHF erweitert und umgebaut werden, finanziert durch die Obwaldner Kantonalbank und private Darlehensgeber. Mitte August beginnt die Gesamtsanierung des Gebäudes; geplant ist eine Anpassung der Statik, die Erhöhung der Erdbebensicherheit sowie die Anpassung der Brandschutzmassnahmen an den heutigen Standard.
Performance-Entwicklung mittelfristig positiv
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF tung von 8,0 Porzent – ein weiterer Rückgang seit der Umfrage im Oktober 2009 (8,4 %) und vor einem Jahr (April 2009: 9,2 %). In Boomjahren wie 2006 oder 2007 lag die Renditeerwartung im Durchschnitt bei etwa sieben Prozent. Hotelmärkte wie London oder Paris, die nie aus der Mode kommen, zeigen traditionell die niedrigsten Renditeerwartungen - so auch beim aktuellen Survey mit 6,7 Prozent für London und sieben Prozent für Paris. Die deutschen Hotelmärkte München, Hamburg und Berlin folgen auf den Plätzen drei bis fünf – hier erwarten Investoren eine Rendite von 7,1 bis 7,3 Prozent. Auch Düsseldorf und Frankfurt liegen mit 7,5 und 7,6 Prozent unter dem Durchschnitt der EMEA Region.
>>>
Ein Drittel der Investoren möchte kaufen
Immer noch setzen Hotelinvestoren auf «Hotelimmobilie halte» – diese Strategie dominiert mit rund 38,8
Prozent, zeigt aber gegenüber der Umfrage vom Herbst 2009 (40,4 %) einen leichten Rückgang. Dagegen hat die Strategie «Kaufen» weiter zugenommen: laut der aktuellen Umfrage möchten 33,7 Prozent der Teilnehmer Hotelimmobilien erwerben, gegenüber 29,9 Prozent im Herbst 2009 und 29,1 Prozent im April 2009. Als Spiegelbild der niedrigen Renditeerwartungen für London und Paris sind Hotelimmobilien in diesen Hotelmärkten ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren - ebenfalls Rom, Mailand, Barcelona und die deutschen Top-Hotelmärkte. Die vermehrt favorisierte Strategie, Hotelimmobilien zu kaufen, resultiert in einem etwas gesünderen Käufer:Verkäufer-Verhältnis von 2,2 zu 1 - im Oktober 2009 kamen auf einen Verkäufer 1,8 Käufer. «Eine Wettbewerbssituation unter Käufern, wie wir sie in 2006 oder 2007 erlebten - mit etwa fünf Käufern auf einen Verkäufer - ist das natürlich nicht,
/// 12_2010 / Seite 9 aber ein Indikator für eine graduelle Belebung des Investmentmarktes», weiss Härle. Und weiter: «In der Region EMEA ist diese Belebung schon am gestiegenen Hotelinvestmentvolumen messbar, mit einem Wachstum von rund 46 Prozent im ersten Quartal 2010 gegenüber den ersten drei Monaten 2009.» In Deutschland beläuft sich das Hotelinvestmentvolumen für Einzel- und Portfoliotransaktionen über je zehn Millionen Euro von Januar bis Mai 2010 auf etwa 60 Millionen Euro - mit drei Einzeltransaktionen und einem Portfolio mit zwei Hotels. «Voraussetzung aller Hoteltransaktionen in Deutschland waren langfristige Pachtverträge », sagt Härle. Die von Banken initiierten bzw. forcierten Verkäufe hätten - im Gegensatz zu beispielsweise England - in Deutschland beispielsweise noch nicht stattgefunden: «Aber auch im restlichen Kontinentaleuropa kann von einem grossen Ausverkauf nicht die Rede sein.» •
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131.70
728 628 054
15.00
26.50
100 861 875
105.00
135.00
191 699 998
31.45
21.50
142.30
134.00
2.99%
1 731 394 INTERSHOP
234.00
293.00
6.88% 25.21%
5.03%
5.52%
260.00
318.00
319 956 000
1 110 887 MOBIMO
183.30
184.00
5.13%
0.38%
4.49%
2.80%
121.80
191.00
874 062 354
1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y
1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N
109.30
BÖRSEN - KURS
255 740 ESPACE RE AL ESTATE
803 838 SWISS PRIME SITE 261 948 WARTECK INVEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
65.85
64.75
4.35%
-1.67% 10.68%
6.37%
41.25
67.70
2 187 251 143
60.70
65.15
5.66%
7.33% 12.33% 11.42%
39.15
68.00
2 975 382 242
1313.00
1850.00
6.47
3.93
3.52% 40.90% 12.71%
2.11%
1280.00
1879.00
206 043 750
0.00% -39.26%
3.12%
3.20
5.08
183 016 834
-2.96%
Ø
Ø
RE AL
Ø
Total
3.91%
0.43%
4.72%
7.54%
7 766 902 250
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 12_2010 / Seite 12
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
500
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - NUM MER
600.00 3490024 N
BESCHREIBUNG
AG für Ers billiger Wohnhäuser in Winterthur
150
0.00
140241 N
Agruna AG
50
155753 N
Bürgerhaus AG, Bern
100
10202256 N
C asaInvest Rheintal AG, Diepoldsau
9. JUNI 2010 TIEFST 2009
HÖCHST 2009
GELD
BRIEF
30 500.00
30 500.00
4
25 600.00
65 000.00
1
4 050.00
4 100.00
16
4 050.00
4 400.00
10
50
850.00
1 500.00
11
140.00
180.00
50
165.00
180.00
140
10
4.00
255740 N
Espace Real Estate Holding AG, Biel
119.00
135.00
3307
133.00
135.00
100
25
2.50
363758 I
F TB Holding SA, Brissago
815.00
820.00
5
675.00
820.00
61 20
10
4582551 N
11.90
12.85
20
12.60
12.70
500
150.00
191008 N
Fundamenta Real Estate AG Immges Viamala, Thusis
7 000.00
7 250.00
1
6 350.00
7 950.00
1
400
40.00
257750 I
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
1 250.00
1 255.00
10
1 260.00
1 650.00
12 1
800
80.00
197641 N
Konkordia AG Nom 1000
6 000.00
6 000.00
10
5 100.00
9 990.00
200
20.00
197640 N
Konkordia AG Nom 250
1 500.00
1 900.00
10
1 400.00
10
254593 N
MSA Immobilien, Adliswil
10
220.00
100
0.00
2766143 N
100.00
100.00
8
100.00
180.00
100
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil
1
3 375.00
Real Estate Holding
500
1.00
2 050.00
2 500.00
4
2 050.00
500
Pagameno Invest AG N
2766145 P S Pagameno Invest AG P S
25.00 3264862 N
198
1
2989760 I
600
36.00
225664 I
870
80.00
228360 N
Schützen Rheinfelden Immobilien AG, Rheinfelden
2 501.00
2 600.00
1
2 500.00
2 850.00
8
800
208.00
231303 I
Sia - Haus AG, Zürich
4 800.00
5 000.00
2
4 500.00
5 000.00
3
0.00
1789702 I
0.40
0.90
8445
0.55
100
0.00
253801 N
Tersa AG
1000
120.00
172525 N
TL Immobilien AG
1000
260.00
256969 N
Tuwag Immobilien AG,Wä denswil
5
SAE Immobilien AG, Unter ägeri
Sihl M anegg Immobilien AG
2
8 300.00
24 000.00
1
8 700.00
8 700.00
5
5 100.00
8 700.00
1
15 500.00
15 520.00
1
14 500.00
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 12_2010 / Seite 13
Marktkommentar NACHRICHTEN UBS: Kapitalerhöhung für neuen Fonds
Prämien bei Immobilienfonds hoch
Für ihre im November 2009 erfolgreich lancierte neue Anlagegruppe UBS AST Kommerzielle Immobilien Schweiz will die UBS im Juni frisches Geld einsammeln. Der Erlös aus der Kapitalerhöhung – angepeilt sind rund 30 Millionen CHF – soll umgehend in Immobilien platziert werden. Dabei handelt es sich um eine Büroliegenschaft an Zentrumslage in Winterthur, die bereits erworben wurde; weitere Objekte befinden sich in Prüfung. Die Zeichnungsfrist läuft noch bis zum 16. Juni; Valuta-Termin ist der 30. Juni 2010. Credit Suisse: Frisches Kapital für CS REF Interswiss Die Credit Suisse plant im Juni eine Emission für den aktuell 1,5 Milliarden CHF schweren Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund (CS REF Interswiss). Die Kapitalerhöhung soll zwischen 100 und 150 Millionen CHF einspielen. Detaillierte Informationen will die CS kurz vor der Kapitalerhöhung bekannt geben. Die Massnahme wird unter Wahrung der Bezugsrechte der bestehenden Anteilsinhaber erfolgen; der Emissionserlös soll den Angaben zufolge für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios genutzt werden. Der CS REF Interswiss investiert vor allem in Liegenschaften mit kommerzieller Nutzung in Schweizer Städten oder deren Agglomerationen.
Nicolas Hatt
K apitalerhöhungen weiter
gehen
NH. Die kotierten Schweizer Immobilienaktien sind für diesen Monat 1,332 Prozent im Plus, was einer positiven Wertentwicklung von 9,144 Prozent seit Beginn des Jahres entspricht. Stark entwickelte sich die Aktie von Mobimo: Der Titel konnte im Juni 2.21 Prozent zulegen und ging bei am Freitag, 11.6.2010, bei 185,00 CHF aus dem Handel. Speziell aufgefallen ist auch Warteck mit einer Performance von 3,52 Prozent für den Juni. Die kotierten Schweizer Immobilienfonds konnten im Juni ein neues Allzeithoch erzielen beim SWIIT Indexstand von 247,75. Per 11.6.2010
notiere der Index bei 245.10 was für den Monat einem Minus von 0,15 Prozent entspricht. Für das Jahr ist das eine positive Rendite von 2,2 Prozent. Aus technischer Sicht impliziert die Kursentwicklung der Immobilienfonds eine mögliche Konsolidierung. Man hört bereits wieder mehr Investoren, die die Prämien der Immobilienfonds als sehr hoch empfinden. Die Kaptalerhöhungen gehen weiter. Nachdem soeben die Zeichnungsfrist des Realstone Swiss Property abgelaufen ist, werden in den nächsten Wochen CS Interswiss und möglicherweise auch andere im Fokus stehen. •
Nicolas Hatt Swiss Finance & Property
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 12_2010 / Seite 14
Zug
Steinhausens Industriegebiet punktet mit «4 towers»
Legende Industriegebiete sind oft wenig attraktiv. DaSs es auch anders sein kann, zeigt sich in Steinhausen.
BW. In Steinhausens Gewerbegebiet Sumpf/Turm, direkt an der Autobahn A4, gibt es einen neuen Blickfang: die «4 towers». Die Immobilie ist in vielerlei Hinsicht aussergewöhnlich: 4-towers besteht aus einem Sockelbau, auf dem vier runde 25 m
hohe Türme thronen und dem Objekt seinen Namen geben. Jeder Turm verfügt über eine Nutzfläche von 4.100 Quadratmeter; in der Etage 1 stehen 395 Quadratmeter, in den Etagen 2 bis 4 jeweils 678 Quadratmeter und in der Etage 5 weitere 575 Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung. Die Halle im Erdgeschoss bietet total bis zu 1.100 Quadratmeter Nutzfläche pro Tower; sie ist unterteilbar und für verschiedenste Nutzungen verwend-
bar. 4-Towers liegt an prominenter Lage im Kanton Zug und verfügt über eine gute Anbindung an das Strassen- und Bahnnetz. Durch die neue Verbindung A4 ist sind Zürich sowie der Internationale Flughafen Zürich Kloten in einer halben Stunde erreichbar; gleichzeitig ist Nähe zu Natur, Shopping- und Freizeitangeboten sowie zum Stadtzentrum Zug gewährleistet. Aussergewöhnliche Architektur kombiniert mit >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 12_2010 / Seite 15 SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 12/2010 / 5. Jahrgang / 96. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet / Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch
HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
Legende guter Lage kommt am Markt anscheinend gut an. «Das Echo bei potenziellen Mietern ist sehr gut», erklärt Manfred Schweri, Geschäftsführer des Generalunternehmens Schweri & von Euw GmbH und Bauherr des Gebäudekomplexes «4 towers». Eigentümer von Turm 1 und 2 ist die Helvetica Property Investors AG, Turm 3 und 4 gehört der Schweri
>>>
& von Euw GmbH. Dem Vernehmen nach ist bereits ein weiterer Bauabschnitt in Planung: Gleich gegenüber den «4 towers» soll ein zweistöckiges Bürogebäude mit einer Geschossfläche von 9.500 Quadratmetern entstehen, in dem es auch ein Restaurant geben wird. Schweri zufolge bietet der Gesamtkomplex Platz für rund 800 Arbeitsplätze. •
ANZE IGE
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FOTOS: PD
WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche