SCHWEIZER
Ausgabe 099_ 5. Jahrgang / 9. August 2010
IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL
INHALT
2 Idealer Einstiegszeitpunkt für Auslandsimmobilien 4 AFIAA setzt auf Edinburgh 4 Nachrichten: Mietpreise Zürich/Genf 6 RICS: Neuer Global Commercial Property Survey 9 Im Interview: Thomas Gütle, Managing Director der Cordea Savills GmbH 10 Nachrichten: Implenia 11 Nachrichten: Dorint 12 Immo-Fonds/AGs 13 Immobiliennebenwerte 14 JLL-Immobilienuhr 14 Impressum 15 Adelboden sucht neue Investoren
Zeit, die Strategie zu wechseln Jüngsten Studien zufolge haben sich die Immobilienpreise in Genf im vergangenen Jahrzehnt verdreifacht, in Zürich knapp verdoppelt. Eine Ursache: Die anhaltende Zuwanderung, vor allem in den Agglomerationen. Angesichts des hohen Preisniveaus stellt sich die Frage, wie lange der Aufwärtstrend anhalten wird. Fraglich ist auch, ob die bisher fast nur auf das Inland fokussierten Birgitt Wüst Schweizer Institutionellen Investoren ihren Kurs Redaktionsleiterin beibehalten. Wie es ausschaut, zeichnet sich bei einigen Versicherungen und Pensionskassen ein Strategiewechsel ab, was Immobilien-Investmentgesellschaften freuen dürfte. Der Zeitpunkt für einen (Wieder-)Einstieg in Auslandsmärkte sei «ideal», meint Turicon-Chef Ralf Labrenz. Top-Immobilien seien aktuell oft günstig bewertet. Zudem von Vorteil: Der starke CHF-Kurs. «Ankaufsrenditen für Core-Objekte in der Schweiz liegen bei rund vier, in den europäischen Metropolen noch über fünf Prozent; und Büroimmobilien in München oder Hamburg sind nicht risikoreicher als in Zürich», heisst es bei Cordea Savills. Besonders rentierlich scheinen Direktinvestments in Auslandsimmobilien zu sein – vorausgesetzt, man verfügt über das dafür notwendige Know-how. So sieht Hans Brauwers, CEO der Zürcher AFIAA, die Gesamtkapitalrendite von 6,75 Prozent beim jüngsten Zukauf – ein Büroobjekt in Edinburgh – «klar oberhalb von Alternativangeboten». Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Beste Grüsse, Birgitt Wüst
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SCHWEIZER Auslandsimmobilien: Ist die Zeit IMMOBILIENGESPRÄCHE
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AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
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Institutionelle Investoren
Idealer Einstiegszeitpunkt für Auslandimmobilien Immobilieninvestments im Ausland gewinnen für institutionelle Investoren mehr und mehr an Bedeutung.
BW. «Aktuell rücken internationale Immobilienanlagen als die mit Abstand grössten und langlebigsten Substanzwerte der Volkswirtschaften verstärkt auch in den Investitionshorizont von Schweizer Pensionskassen und anderen institutionellen Anlegern», berichtet Ralf Labrenz, CEO der Turicon Asset Management AG in Zürich.Aus Sicht des Experten eröffnen sich für Schweizer Immobilien-Investoren aktuell drei gute Chancen, in hochwertige Auslandimmobilien zu investieren: «Erstens warnen sowohl die Nationalbank als auch die Finma vor einer Immobilienblase in der Schweiz, weil tiefe Zinsen über lange Zeit zu Verzerrungen insbesondere im Kreditverhalten und in der Preisentwicklung bei den Immobilien führen können.» Dies zeige sich unter anderem an dem seit Jahren andauernden Anlagenotstand für nachhaltige Investitionsimmobilien: Da Schweizer Immobilien in den letzten 20 Jahren eine konstante Aufwertung erfahren haben, stellt sich für Labrenz die Frage, ob der bisher fast linear verlaufende Aufwärtstrend weiter anhalten wird. «Zweitens ist der Zeitpunkt für einen Einstieg in ausländische Immobilien wegen des innerhalb kürzester Zeit sehr stark aufgewerteten FrankenKurses ideal», so der Turicon-Chef. Und drittens böten ausgewählte Immobilienanlagen im Ausland aufgrund der aktuellen Bewertungen günstige Einstiegschancen. >>>
Das 1902 erbaute Flatiron Building an der Kreuzung von 5th Avenue und /Broadway im Herzen von Manhattan gilt als Ikone der US-Hochhaus-Architektur.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Für Pensionskassen mit wenig Know-how in Auslandimmobilien biete sich der indirekte Weg über qualitative Anlagen an, meint Labrenz. Da der Bedarf an Immobilienanlagen in den kommenden Jahren zunehmen werde, stehe für die Investoren vor allem die Qualität der Anlagevehikel im Vordergrund: «Interessant sind nachhaltige Fonds,
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Sorgente Die Sorgente Group, Rom, kontrolliert seit 1999 weltweit Core-Immobilien an Toplagen im Wert von mehr als zwei Milliarden US-Dollar. Zum Portfolio zählen u.a. das Galleria Colonna Shopping Center in Rom, die Baglioni Luxushotelkette oder das Hotel Le Saint Paul an der französischen Küste. Die Gruppe verfügt aktuell über fünf Investment Funds, vier in Italien und einen in Luxemburg. Zudem verfügt Sorgente über ein internes Netzwerk mit mehr als zehn Investmentfirmen an Standorten in Italien, Frankreich, Grossbritannien, Holland, Luxemburg und der USA.
Turicon Die Turicon Asset Management AG wurde Anfang 2009 als unabhängiges Unternehmen mit Sitz in Zürich gegründet. Das Unternehmen konzentriert sich auf das Investment Management sowie den Vertrieb von Immobilienfonds mit Fokus Ausland. Turicon arbeitet mit ausgewählten ausländischen Anbietern im Bereich Immobilienfonds partnerschaftlich zusammen.
die das Augenmerk auf beste Lagen, höchste Qualität und langfristige Renditen legen.» Sein Unternehmen biete institutionellen Anlegern ausgewählte und direkt investierende Ausland-Immobilienfonds von Partnerfirmen an, welche einen langjährigen und erfolgreichen Track Record und eine negative Korrelation zu anderen Anlagen aufweisen. «Dazu gehören auch neu aufgelegte Immobilienfonds mit grossem Potenzial», so Labrenz. Mit der exklusiven Vertriebsvereinbarung mit der italienischen Sorgente Group konnte Turicon einen ersten renommierten Partner gewinnen. Sorgente gilt als Spezialist für qualitativ hochstehende Auslandsimmobilien mit baugeschichtlichem Hintergrund. So ist die Sorgente Group beispielsweise Eigentümerin des Flatiron Building, eines der ältesten Hochhäuser New Yorks. Die Investmentstrategie des italienischen Unternehmens zielt ausser auf das Erwirtschaften von regelmässigen Returns auch auf die Bewahrung des weltweiten Kulturerbes ab. Stabile Renditen mit Premium-Anlagen
«Mit dem Angebot der Sorgente Group erhalten institutionelle und qualifizierte Investoren in der Schweiz jetzt Zugang zu drei Subfonds des Historic & Trophy Buildings Fund in CHF, USD und Euro», erklärt Labrenz. Die Fonds mit einem Zielvolumen von knapp einer Milliarde Franken fokussieren sich auf Investitionen in prestigeträchtige Gebäude,
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Ralf Labrenz, CEO der Turicon Asset Management AG die sich in historischen gewachsenen Quartieren von ausgewählten Metropolen der USA und Europa befinden. Aus Sicht des Turicon-Chefs bieten solche Premium-Anlagen dank ihrer Qualität nachhaltige, stabile und inflationsgeschützte Renditen: «Die lang laufenden Mietverträge sind mit der Inflationsrate indexiert.» Zudem bildeten sie eine wichtige Diversifikation, denn das einseitige Setzen auf beispielsweise den Schweizer Immobilienmarkt berge Risiken, betont Labrenz: «Das zeigt sich schon am Potenzial des Lebensraums – den damit zur Verfügung stehenden Immobilien von knapp acht Millionen Einwohnern am Beispiel der Schweiz gegenüber von über 800 Millionen in den relevanten Investitionsländern Europas und Amerikas.» •
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NACHRICHTEN Zürich/Genf: Immobilienpreise rasant gestiegen Seit Abschluss der bilateralen Verträge mit der EU ist es für kaufkräftige Ausländer viel einfacher geworden, Wohnungseigentum in der Schweiz zu erwerben. Viele der Neuankömmlinge in der Schweiz sind sehr gut ausgebildet und verfügen über Einkommen, die ihnen gestatten, hohe Preise für Immobilien zu bezahlen. Die Folge: An beliebten Wohnlagen steigen die Preise. In Städten wie Genf, Zug und Zürich und deren Agglomerationen, die bei Zuzügern aus der EU äusserst beliebt sind, haben sich die Immobilienpreise im Vergleich zur übrigen Schweiz überdurchschnittlich entwickelt. Im Vergleich zu 2000 sind die Immobilienpreise in Genf inzwischen dreimal so hoch, in Zürich knapp doppelt so hoch. Zwar liegen offizielle Zahlen zur Nationalität von Liegenschaftseigentümern nur im Kanton Zürich vor, doch weisen die Forschungsergebnisse von Silvio Graf, Professor für Volkswirtschaftslehre an der Fachhochschule in Winterthur, auf einen schweizweiten Trend hin. Grafs Untersuchungen zufolge sind vor allem im obersten KaufpreisSegment überdurchschnittlich viele Ausländer vertreten. Immobilienexperte Urs Hausmann von Wüest & Partner bestätigt den Trend: Im Kanton Zug komme es mittlerweile sogar zu einer Verdrängung von Schweizern, die sich das Wohnen im Kanton nicht mehr leisten können. Hausmann geht davon aus, dass die kaufkräftigen Ausländer einen grossen Teil zu dieser Entwicklung beitragen.
«Quartermile 2», ein Entwurf des Architekturbüros Foster & Partner
Institutionelle Investoren
AFIAA setzt auf Edinburgh Das neue Investment bringt eine Gesamtkapitalrendite von 6,75 Prozent.
bw. Mit antizyklischen Investments hat die Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA) in der Vergangenheit schon öfters für Aufsehen gesorgt. So markierte etwa der Erwerb der Schroders Zentrale im Frühjahr 2009 durch die Anlagestiftung von 18 Schweizer Pensionskassen die Trendwende am Londoner Büromarkt. Jetzt hat die Gesellschaft eine weitere Investition im UK getätigt und in einem neu entwickelten Stadtteil von Edinburgh ein Bürogebäude mit einer Gesamtfläche von gut 5.000 Quadratmetern erworben. Das brandneue Gebäude «Quartermile 2» ist Teil eines vielfach ausgezeichneten Projekts im zweitgrössten Finanzzentrum des
Vereinigten Königreichs, entwickelt von Gladedale Capital Ltd. «Der Komplex weist eine jährliche Gesamtkapitalrendite von 6,75 Prozent aus und liegt damit klar oberhalb von Alternativangeboten», sagt Hans Brauwers, CEO der AFIAA. Ein Quartier nach Plänen von Foster & Partner
Die grossflächige Neugestaltung eines früheren königlichen Klinikareals wurde vom Architekturbüro Foster & Partner geplant und gewann für die gelungene Integration hochwertiger Neubauten in historisch gewachsene Strukturen bereits mehrere Auszeichnungen. Insgesamt entstanden 30.000 Quadratmeter neue Bürofläche sowie 10.000 Quadratmeter Einzelhandelsflächen, ergänzt und durchmischt von Boutique-Hotels und vor allem von mehreren >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF hundert attraktiven neuen Wohnungen innerhalb des historischen Bestandes, ebenfalls entwickelt von Gladedale Capital. Das Gesamtprojekt grenzt unmittelbar an den heutigen zentralen Business District mit Innenstadt und Universität an. Der im Norden benachbarte Meadow Park verbindet Quartermile mit den beliebtesten Wohnquartieren der Stadt. Mit seinem funktionalen Grundriss ermöglicht das Gebäude «Quartermile 2» eine vielseitige Nutzung; zudem verfügt es hinsichtlich Energieeffizienz über ein hohes Rating als «Green Building».
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hohe markttransparenz
Den Angaben zufolge ist «Quartermile 2» zu 74 Prozent langfristig vermietet, unter anderem eine der grössten Anwaltskanzleien Schottlands sowie an Gladedale Capital. Die restlichen Büro- und Retailflächen sind aktuell in der Vermietung, die der Eigentümer auf die Dauer von drei beziehungsweise fünf Jahren garantiert.
AFIAA-CEO Hans Brauwers sieht in der aktuell günstigen Währungsrelation zwischen GBP und CHF Standortvorteile für UK-Investments
Der Immobilienmarkt der schottischen Hauptstadt ist geprägt von institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland, überdurchschnittlicher Markttransparenz und Beständigkeit. Dank der Überwindung der Rezession und des Wegfalls von neuen Projekten wird in den kommenden Jahren für das Finanzzentrum von Edinburgh mit ansteigender Nach-
frage nach erstklassigen Büroflächen an zentraler Lage gerechnet. «Als weiterer Standortvorteil erweist sich die aktuell günstige Währungsrelation zwischen dem britischen Pfund und dem Schweizer Franken», sagt Brauwers. Für AFIAA stelle die Investition in Edinburgh eine «ideale Ergänzung zum bestehenden Portfolio» dar. •
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Immobilieninvestmentmärkte
Sparkurs drückt auf die gewerblichen Immobilienmärkte RICS stellt neuen Global Commercial Propert y Survey vor.
PD. Während die Nachfrage nach Flächen in den meisten Regionen und Ländern der Welt steigt, führen die Sparpakete der öffentlichen Hand in den Ländern der Eurozone und im UK zu einer grösseren Zurückhaltung von Unternehmen, wenn es um die Anmietung neuer oder zusätzlicher Flächen geht. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuell vorgestellte Global Commercial Property Survey der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Am stärksten ist die Bereitschaft zur Neuanmietung in Brasilien, Peru und China, während in Grossbritannien die Nachfrage zum ersten >>>
Für Frankreich, Peru (Bild) und Brasilien wird mit steigenden Kapitalwerten gerechnet
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Mal innerhalb des vergangenen Jahres negativ ist. Entsprechendes gilt für Spanien, Griechenland und Deutschland. Der französische Immobilienmarkt entwickelte sich besser. Auch für China wird trotz der Massnahmen der Regierung, den Immobilienboom zu regulieren, mit weiter steigenden Preisen gerechnet. In Osteuropa haben sich die Nachfrage nach Flächen und die Flächenpreise positiv entwickelt, für Russland und Polen wird mit steigenden Werten in den kommenden Monaten ausgegangen. Auch die Investmentmärkte beider Länder haben sich po-
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sitiv entwickelt. In den USA wurde zum ersten Mal in den vergangenen drei Jahren ein Anstieg bei der Nachfrage nach Flächen in allen Bereichen des Immobilienmarktes gemessen. Im dritten Quartal 2010 erwarten die RICS steigende Mietpreise in Brasilien, Hongkong und Peru, sowie in Russland und den osteuropäischen Ländern Ukraine und Polen. Auf den Investmentmärkten wird besonders für Frankreich, Peru und Brasilien mit steigenden Kapitalwerten gerechnet. Der Chef-Ökonom der RICS, Simon Robinsohn, kommentiert: «Aktuell sind die Marktent-
/// 13_2010 / Seite 7 wicklungen in den Schwellenländern und entwickelten Volkswirtschaften sehr unterschiedlich.» Ein starkes Wirtschaftswachstum in Ländern wie Brasilien, Hongkong und Indien führe zu einer weiter steigenden Nachfrage nach Gewerbeflächen, sowie einer zunehmenden Investmentaktivität. Dagegen erwiesen sich in den Ländern Westeuropas die Sparkurse der Regierungen und die weiter andauernde Zurückhaltung auf der Finanzierungsseite als Hindernisse für die Erholung der gewerblichen Immobilienmärkte. •
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Institutionelle Investoren
«Die Schweiz bietet ein riesiges Potenzial» Schweizer Institutionelle Anleger zeigen sich gegenüber Immobilieninvestments im Ausland bisher eher zurückhaltend. Internationale Immobilien-Investmentgesellschaften erwarten, dass sich dies bald ändert. Wir sprachen mit Thomas Gütle, Managing Director der Cordea Savills GmbH.
Interview: Birgitt Wüst Herr Gütle, institutionelle Investoren aus der Schweiz investieren traditionell gerne in Immobilien. Sie wollen ihre Immobilienquote weiter erhöhen. Wie viele Schweizer Investoren haben denn bislang in Ihre Immobilienfonds investiert? Thomas Gütle: Wir sind zwar in Gesprächen, aber bislang hat kein schweizerischer Investor einen unserer Fonds gezeichnet. Wir sind da aber keine Ausnahme. Auch von anderen Fondsmanagern wissen wir, dass Schweizer Investoren sehr selten sind. Wollen Sie etwa keine Schweizer in Ihren Fonds? Ganz im Gegenteil. Gerade die konservativen und langfristig ausgerichteten Schweizer Investoren würden bestens in unsere Immobilienprodukte passen. Die Statistik zeigt jedoch, dass Schweizer bislang ein eher geringes Interesse an Immobilieninvestments im Ausland haben. Beispielsweise sind Pensionskassen aus der Schweiz gemessen an ihrem Gesamtportfolio zu 16 Prozent in Schweizer Immobilien investiert, aber gerade einmal zu einem Prozent im Ausland. Und in diesem Prozent
Thomas Gütle, Cordea Savills: «Schweizer Investoren verzichten mit einem Fokus auf die Schweiz auf Rendite.»
sind sogar noch ausländische Immobilienaktien enthalten. Warum, denken Sie, investieren Profiinvestoren aus der Schweiz fast nur auf dem Heimatmarkt? Den Schweizern steht auf ihrem Heimatmarkt zwar ein kleiner, aber dafür ein äusserst stabiler Markt zur Verfügung. Diese Sicherheit steht im
Vordergrund. So hat der Schweizer Immobilienmarkt als einer von wenigen während der Finanzkrise keine Werteinbrüche verzeichnet. Hinzu kommt, dass Schweizer bei Investitionen auf dem Heimatmarkt Währungsrisiken vermeiden. Das hat doch durchaus Vorteile... Das bestreite ich nicht. Al- >>>
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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF lerdings birgt diese einseitige Fokussierung auf einen relativ kleinen Immobilienmarkt wie die Schweiz natürlich auch Risiken. Auch in der Schweiz können Investoren unter Verkaufsdruck kommen oder Portfolioumschichtungen vornehmen. Dadurch könnten grössere Volumina auf den Markt kommen, mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Preise. Selbst die Schweizer Nationalbank hat erst kürzlich mit deutlichen Worten vor einer Immobilienblase am Wohnungsmarkt gewarnt. Und gerade Wohnimmobilien sind in den Portfolios institutioneller Investoren zu einem grossen Prozentsatz vertreten. Hinzu kommt, dass es für Anleger zunehmend schwieriger sein dürfte in einem so engen Markt die Renditen zu erzielen, die notwendig sind, um die eigenen Verpflichtungen erfüllen zu können.
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NACHRICHTEN Implenia: Grossauftrag in Nyon Implenia wird als Totalunternehmerin das neue Servicecenter der UEFA an deren Hauptsitz in Nyon realisieren. Wie der Baukonzern mitteilt, wird das zweistöckige Gebäude inklusive unterirdischer Parkgarage nach dem Minergie-Standard «ECO» gebaut, der eine besonders ökologische Bauweise und hohe Nutzungsqualität garantiert. So werde beispielsweise das Heizund Kühlungssystem mittels Geothermie betrieben. Das vom Architekturbüro Bassi Carella konzipierte, im Grundriss rechteckige und teilweise verglaste Gebäude verfügt den Angaben zufolge über eine Bürofläche von 4.000 qm. Die Bauarbeiten für das mit mehr als 33 Millionen CHF dotierte Projekt beginnen in Kürze und sollen Mitte Dezember 2011 abgeschlossen sein.
Sie meinen also, Schweizer Investoren müssten mehr diversifizieren? Das denke ich in der Tat. Die Immobilienquote der Schweizer Institutionellen liegt bei fast 16 Prozent. Das ist sehr viel und deutlich mehr als die rund sieben Prozent bei institu-
/// 13_2010 / Seite 10 tionellen Anlegern in Deutschland. Der Unterschied ist allerdings, dass letztere trotz des relativ grossen und auch stabilen Heimatmarktes deutlich stärker regional gestreut sind und die Internationalisierung auch weiter fortsetzen. Aber nicht nur die regionale Diversifizierung, sondern auch eine sektorale Diversifizierung erscheint sinnvoll. Eine Analyse von Cordea Savills hat gezeigt, dass auf paneuropäischer Ebene bei Investments in Einzelhandelsimmobilien über die letzten zehn Jahre eine fast dreiprozentige Überrendite gegenüber Anlagen in Büroimmobilien erzielt werden konnte. Auch sind zum Teil niedrige Korrelationen zwischen Immobiliensektoren aus Portfolioaspekten interessant. Was spricht aus Ihrer Sicht noch dafür, beispielsweise in europäische Immobilien zu investieren? Neben der Diversifizierung ist dies das Chancen-Risikoprofil. Während die Ankaufsrenditen für sehr gute Core-Objekte in der Schweiz eher bei rund vier Prozent liegen, betragen diese in den europäischen Metropolen noch über fünf Prozent. >>>
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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Dabei sind die Büroimmobilien in Städten wie München oder Hamburg nicht risikoreicher als in Zürich. Wir glauben, dass es auch ausserhalb der Schweiz stabile Märkte gibt, die höhere Ausschüttungsrenditen als in der Schweiz gewährleisten. Schweizer Investoren verzichten mit einem Fokus auf die Schweiz auf Rendite.
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NACHRICHTEN Dorint: Neues Hotel am Zürcher Flughafen Im Sommer 2012 soll in Glattbrugg das Dorint Airporthotel Zürich eröffnet werden, das dritte Dorint Hotel & Resort in der Schweiz. Geplant und realisiert wird das Vier-Sterne-Haus (240 Zimmer, 6 Konferenz- u. Meetingräume, Restaurant, 120 Innen- und Aussenparkplätze) von der Losinger Construction AG, die das Hotel an Dorint verpachtet. Baubeginn soll im kommenden Frühjahr sein.
Wagen Sie doch mal einen Ausblick! Welche Rolle werden Schweizer Investoren künftig in europäischen Fonds wie den Ihren spielen? Die Schweiz bietet ein riesiges Potenzial. Ich bin überzeugt, dass sie ein ganz wichtiger institutioneller Markt für uns werden wird. Allerdings noch
/// 13_2010 / Seite 11 nicht in den nächsten zwölf Monaten. Dies ist eine langsame Entwicklung. Als ausländische Fondsgesellschaft braucht man in der Schweiz einen langen Atem, um das nötige Vertrauen aufzubauen. Vielleicht verraten Sie uns noch, wo man sie in der Schweiz vor allem treffen können wird? Unsere Aktivitäten spielen sich - sicherlich nicht überraschend - zu 90 Prozent in Zürich und um den Züricher See ab. Dort bin ich zumeist aktiv. Die restlichen zehn Prozent bin ich in Städten wie Basel oder Bern. Hier sitzen unsere wichtigsten Ansprechpartner und hoffentlich auch die künftigen Kunden. •
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143.00
135.50
-5.24% 16.25%
nk
883 756 ALLRE AL HOLDING 1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N 255 740 ESPACE RE AL ESTATE
110.60
BÖRSEN - KURS
AUS- SCHÜT- TUNGS- RENDITE
2.97%
KURSE SEIT 1.1.08 TIEFST / HÖCHST
105.10
BÖRSEN K APITALISIERUNG
131.70
761 216 482
15.00
26.50
101 800 125
105.00
135.00
193 845 894
1 731 394 INTERSHOP
239.00
291.00
7.00% 21.76%
4.36% 30.04%
260.00
318.00
317 772 000
1 110 887 MOBIMO
185.50
192.00
4.95%
3.50%
9.03%
3.27%
121.80
191.00
912 065 065
1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y
803 838 SWISS PRIME SITE 261 948 WARTECK INVEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING
63.80
69.45
3.91%
8.86% 23.33%
8.31%
41.25
67.70
2 346 016 863
58.10
65.95
5.33% 13.51% 13.71%
6.79%
39.15
68.00
3 011 918 018
1324.00
1820.00
3.60% 37.46% 10.95%
1.98%
1280.00
1879.00
202 702 500
6.02
3.88
0.00% -35.55%
2.04%
3.20
5.08
180 688 376
Ø
3.80%
Ø
- 4.20% RE AL
Ø
Total
2.74% 16.67%
7.0 4%
8 028 025 322
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 13_2010 / Seite 13
Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT
500
BRUT TO - DIVIDENDE
VALOREN - NUM MER
600.00 3490024 N
BESCHREIBUNG
AG für Erst. billiger Wohnhäuser in Winterthur
150
0.00
140241 N
Agruna AG
50
155753 N
Bürgerhaus AG, Bern
100
10202256 N
C asaInvest Rheintal AG, Diepoldsau
5. August 2010 TIEFST 2009
HÖCHST 2009
GELD
BRIEF
30 500.00
35 000.00
1
31 110.00
65 000.00
1
4 050.00
4 100.00
4
4 100.00
4 400.00
10
50
850.00
1 500.00
11
140.00
195.00
30
185.00
195.00
50
10
4.00
255740 N
Espace Real Estate Holding AG, Biel
119.00
136.00
1252
133.00
135.50
20
25
2.50
363758 I
F TB Holding SA, Brissago
815.00
820.00
46
650.00
820.00
61 20
10
4582551 N
11.90
12.85
20
12.60
12.70
500
150.00
191008 N
Immges Viamala, Thusis
6 350.00
7 250.00
1
6 210.00
7 950.00
1
400
40.00
257750 I
Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo
1 250.00
1 255.00
10
1 270.00
1 650.00
12
Konkordia AG N
10
1 400.00
2 470.00
3
MSA Immobilien, Adliswil
10
230.00
100.00
100.00
8
100.00
180.00
200
0.00 11502954 N
10
254593 N
100
0.00
2766143 N
100 500
Fundamenta Real Estate AG
Pagameno Invest AG N
2766145 P S Pagameno Invest AG P S
25.00 3264862 N
Pfenninger & Cie AG, Wädenswil Real Estate Holding
1
3 375.00
198
1
2989760 I
1.00
1.00
600
36.00
225664 I
SAE Immobilien AG, Unter ägeri
2 050.00
2 500.00
1
2 300.00
2 800.00
1
870
80.00
228360 N
Schützen Rheinfelden Immobilien AG, Rheinfelden
2 501.00
3 000.00
5
2 650.00
3 500.00
5
800
Sia - Haus AG, Zürich
4 600.00
5 000.00
2
4 625.00
5 000.00
10
0.40
1.00
2500
0.75
2
8 350.00
23 000.00
8 700.00
8 700.00
5
5 100.00
15 500.00
15 520.00
1
14 500.00
208.00
231303 I
5
0.00
1789702 I
100
0.00
253801 N
Tersa AG
Sihl M anegg Immobilien AG
1000
120.00
172525 N
TL Immobilien AG
1000
260.00
256969 N
Tuwag Immobilien AG,Wä denswil
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IMMOBILIEN BUSINESS
Das Schweizer Immobilien-Magazin
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
1
nehmen zu Die Spitzenmietpreise stabilisieren sich weiter - erste Märkte zeigen ein Wachstum - der Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle legt vom 1. auf das 2. Quartal um 2,6 % zu
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Die Büroflächennachfrage setzt ihr Wachstum fort (+ 34 %)
/// 13_2010 / Seite 14
– die Leerstandsquoten in den meisten Märkten haben ihren Höhepunkt erreicht oder bereits überschritten Die Kapitalwerte für Büroimmobilien erholen sich weiter – im
Büroimmobilienmärkte Europa Kapitalwertindex von Jones Lang LaSalle wird ein
Positive Signale nehmen zu Quartalsplus (Q 2 gegenüber Q 1 2010) von 4,3 % registriert, basierend auf einer starken Performance der Immobilienmärkte in London und Paris
Verlangsamtes Mietpreiswachstum
Beschleunigter Mietpreisrückgang Luxemburg Barcelona
Beschleunigtes Mietpreiswachstum
Verlangsamter Mietpreisrückgang
Madrid Rom Athen, Edinburgh, Hamburg Brüssel, Budapest, Bukarest, Frankfurt, Lissabon, Mailand, Stuttgart Amsterdam Kopenhagen, Dublin, Prag, Stockholm Helsinki, Lyon, St. Petersburg Istanbul Genf
London City, London West End Düsseldorf Oslo, Paris Berlin, Kiew, Moskau, München, Warschau Quelle: Jones Lang LaSalle IP, Juli 2010
Zur Jahresmitte 2010 sind auf städte im Quadranten “Beschleunigtes zeigt ein Plus von 2,8 Mio. qm. «Vor Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Juni 2010 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen in ihremParis Kreislauf. und Moskau waren daran den Büroimmobilienmärkten Mietpreiswachstum“, ebenso viele auf der Märkte allem Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ fürder den Investmentund Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sichbeteiligt», auf die Spitzenmieten.so Staveley. Auch die Netzunehmend erfreuliche Sig6 Uhr-Position. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sichAnzeichen eher zwischen 9 und 12einer Uhr bewegen.konjunkturelIn diesem Fall repräsentiert 9 Uhr toabsorption einen Mietanstieg nach einer in Periode der letzten 12 Monanale zu registrieren. «Die den Mietstabilität.
ten habe sich deutlich verbessert und entspreche nun dem Mittelwert der letzten zehn Jahre.
grafik: Jones L ang L a Salle IP, Juli 2010
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 14/2010 / 5. Jahrgang / 98. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Marketing / Product Manager Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet / Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.
// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //
FOTOS: PD
PD. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (JLL), basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten, verzeichnete gegenüber dem 1. Quartal ein Plus von 2,6 Prozent und setzte damit das im 1. Quartal notierte Wachstum fort. Zum ersten Mal seit Herbst 2008 führte diese Entwicklung zu einem Wachstum (+2,1%) im Jahresvergleich. Den größten Mietpreisanstieg zwischen April und Ende Juni zeigte das Londoner West End (13,3%). Paris (7,1%), London City (5,3%) und Düsseldorf (2,3%) folgen. Die Spitzenmieten blieben im 2. Quartal in 16 Märkten unverändert Mietpreisrückgänge mussten fünf Städte hinnehmen, Dublin (-5,3%), Frankfurt (-2,9%), Madrid (-2,6%), Barcelona (-2,4%) und Hamburg (-2,2%). Auf der europäischen Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle bewegen sich Ende Juni 2010 fünf Index-
len Erholung nähren langsam die Büroflächennachfrage. Gegenüber dem 1. Quartal 2010 ist der Umsatz in den Monaten April bis Ende Juni europaweit um 6 % auf 2,6 Mio. qm, gestiegen, im Jahresvergleich liegt das Plus bei 34 %», erklärt Chris Staveley, Leiter European Capital Markets bei JLL. Damit zeige das Volumen im gesamten 1. Halbjahr 2010 mit 5 Mio. qm eine Zunahme von 38 % gegenüber dem Vergleichzeitraum des Vorjahres (Westeuropa 32 %, Mittelund Osteuropa 73%). Da die Mieter weiterhin vorsichtig agierten, dürfte das Umsatzvolumen 2010 trotz dieser erfreulichen Halbjahresergebnisse unter dem 5-Jahresdurchschnitt von rund 11 Mio. qm liegen. Auch die Nettoabsorption hat zugenommen: Das 2. Quartal 2010 war das vierte Quartal in Folge mit einem positiven Volumen. Die Belegung von Bestandsflächen in Europa
SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF
/// 13_2010 / Seite 15
Projektentwicklung
Alpenbad-Projekt sucht neue Investoren 8000 Besucher sollten ab 2012 in Adelboden «alpine Wellness in Vollendung» erleben. Doch den Investoren ging offenbar das Geld aus.
bw. Die Pearl of Kuwait Real Estate Company hat sich aus dem Alpenbad-Projekt in Adelboden zurückgezogen. Als Gründe geben die Kuwaitis unter anderem «wirtschaftliche Gegebenheiten im Finanzmarkt» an. Ende April musste das Unternehmen aus dem Emirat Kuweit seine Zahlungsunfähigkeit bezüglich offener Projektrechnungen erklären. Mit dieser Erklärung haben die Kuwaitis das Projekt offiziell abgebrochen und die Investitionsabsicht zurückgezogen. Aktuell ist nun die Pearl of Switzerland Development AG (POSD) als inzwischen 100-prozentige Tochtergesellschaft der Swiss Spa Group AG (SSG) für das 140 Millionen CHF teure Projekt (ohne Grundstück) zuständig. Das Unternehmen sucht nach neuen Geldgebern für das ambitionierte Vorhaben. Geplant sind ein Fünfstern-Hotel mit 91 Zimmern, sowe eine Spa-Anlage auf 4.500 Quadratmetern Fläche. «Ein paar Felder zurück»
Sowohl die Projektgesellschaft wie auch der Adelbodener Gemeinderat scheinen zuversichtlich, dass das Vorhaben auf dem gemeindeeigenen Areal des früheren Hotels Nevada sowie auf dem Gelände des heutigen Eissportszentrums doch noch realisiert wird. Den Angaben zufolge hat die Swiss Spa Group mit der Übernahme der Planungsgesellschaft POSD von den Kuwaitis alle Rechte und
Das Alpenbad-Projekt in Adelboden. Ob sich die kühnen Pläne realisieren lassen, ist derzeit fraglich.
Pflichten am Projekt übernommen. Neuer POSD-Geschäftsleiter ist Rolf Wieland, der bisher bei der vorgesehenen Generalunternehmung Karl Steiner AG mit dem Alpenbad betraut war. Für die POSD heisse es nun, «ein paar Felder zurückzugehen und einen Teil der bereits getanen Arbeit ein zweites Mal anzupacken», wird Wieland in der regionalen Presse zitiert. Man habe auf einige Forderungen verzichtet und im Gegenzug dank der Übernahme das Projekt deblockieren können. Die Höhe der durch die Kuwaitis unbezahlten Rechnungen soll sich auf sieben Millionen CHF belaufen. Aufgrund des Forderungsverzichts fallen die Rechte am Projekt an die POSD zurück. Hätte man den Rechtsweg beschritten, wäre das Projekt für einige Jahre blockiert gewesen. Investoren interessiert
Gemäss Baurechtsvertrag muss mit dem Bau innert dreier Jahre ab Gültigkeit der Baubewilligung begonnen werden. Diese trat im November 2009 in Kraft. «Wir geben uns 18 Monate,
um das baufertige Projekt bei Investoren und Betreibern zu platzieren», heisst es bei der SSG. Anfragen von Investoren scheint es zu geben; Namen wurden bisher allerdings nicht bekannt gegeben. Dem Vernehmen nach ist es möglich, dass beim Alpenbad für neue Investoren Anpassungen erfolgen werden – so könnte eventuell ein Viersternhotel statt des bislang geplanten Fünfsterne-Hauses errichtet werden. Inwieweit Änderungen innerhalb der Baubewilligung möglich sind, wird derzeit abgeklärt. Für die Gemeinde ändert sich insofern nichts, als dass der Baurechtsvertrag für die Liegenschaften mit der POSD gültig ist. «Für die Gemeinde hat sich die Situation nicht grundlegend verändert», liess die Gemeinde jüngst verlauten. Man stehe nach wie vor hinter dem Projekt, regle bereits offene rechtliche Fragen mit den neuen POSDBesitzern und arbeite am Masterplan, um den Investoren gute Bedingungen bieten zu können. Nach der aktuellen Planung verschiebt sich die Eröffnung des Bades von 2012 auf 2014. •
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 26. August 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich
Auslandsimmobilien: Ist die Zeit für einen Wiedereinstieg gekommen? Investitionen in ausländische Immobilien sind eine wertvolle Diversifikation. Nach dem verschiedene ausländische Immobilienmärkte im Verlauf der letzten zwei Jahre stark korrigiert haben, stellen sich für den Investor folgende Fragen: Wie und wann ein Engagement wieder ins Auge gefasst werden kann? Wie haben sich die verschiedenen Auslandsmärkte entwickelt? Wie können die spezifischen Risiken von Auslandsinvestments geführt werden? Sollen direkte oder indirekte Anlagen bevorzugt werden? Wie ist der Analyse- und Investitionsprozess zu gestalten? Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS Referenten: Dr. John Davidson, Forschungsleiter „Immobilien“, Hochschule Luzern Daniel Tochtermann, Global Head of Real Estate Acquisition and Sales, Credit Suisse Ulrich Kaluscha, Managing Director 4IP Management AG Stefan Schädle, Abteilungschef Real Estate Management, BVK Die nächsten Immobiliengespräche Reservieren Sie in Ihrer Agenda folgende Termine: Donnerstag, 23. September 2010 Donnerstag, 28. Oktober 2010
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Mittwoch, 24. November 2010 Die Themen werden frühzeitig bekannt gegeben. Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an badmann@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.
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