Immobilien Sicherheit Grundst체ckeigent체mer: Haftungsfragen
Schweizer Immobiliengespr채che 30. Juni 2011 Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner
30. Juni 2011
1
Oliver Rappold
Inhalt • • • • • • •
Eigentümerrisiken – Normen Haftungsgrundlagen Werkeigentümerhaftung Grundeigentümerhaftung Fallbeispiele Einzelfragen Fazit
30. Juni 2011
2
Oliver Rappold
Eigent체merrisiken - Normen Baugrube
Nachbar Boden
B채ume SIA 2018
Haus
Immissionen
Handwerker BauAV
Bauen
Gesundheit
Erdbeben
SIA 260
Feuer
ZGB 684f. Wasser
AltlV
Einbruch
PBG
Strasse
Schnee und Eis USG
WBG Besucher
30. Juni 2011
3
Oliver Rappold
Haftungsgrundlagen • Vertragliche Haftung • Ausservertragliche Haftung – Verschuldenshaftung (OR 41) – Kausalhaftung
Werkeigentümerhaftung (OR 58) Grundeigentümerhaftung (ZGB 679) • Verantwortlichkeit aus öffentlichem Recht (Haftung und Strafbarkeit) • Strafrechtliche Verantwortlichkeit: StGB 229
30. Juni 2011
4
Oliver Rappold
Werkeigentümerhaftung (1/2) • Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)
• Mangelhaftigkeit eines Gebäudes oder anderen Werkes - Werk = Stabile, mit der Erde direkt oder indirekt verbundene, künstlich hergestellte oder angeordnete Gegenstände (Definition gem. Rechtsprechung) - Mangel = Konstruktionsfehler oder mangelnder Unterhalt
• Sicherungspflicht • Kein Verschulden erforderlich
30. Juni 2011
5
Oliver Rappold
Werkeigentümerhaftung (2/2) • Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: ev. Unterbrechung Kausalzusammenhang à ao. Naturkatastrophe, vorsätzliches Drittverhalten); Behördliche Bewilligung?
• • • •
à Schadenersatz Wegbedingung der Haftung? Rückgriff Öffentliche Strassen und Wege?
30. Juni 2011
6
Oliver Rappold
Grundeigentümerhaftung • Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?) • Ursache: ZGB 684 (übermässige Immissionen) und ZGB 685 (schädigende Grabungen und Bauten)
• • • • •
Materielle und immaterielle Immissionen / negative Immissionen Berechtigter: «Nachbar» à Beseitigung, Unterlassung, Schadenersatz, Präventiv, Feststellung Kein Verschulden erforderlich Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: Unterbrechung Kausalzusammenhang à höhere Gewalt)
• Grundsätzlich erlaubte Einwirkungen: Haftung?
30. Juni 2011
7
Oliver Rappold
Fallbeispiel 1 (1/2)
30. Juni 2011
8
Oliver Rappold
Fallbeispiel 1 (2/2)
30. Juni 2011
9
Oliver Rappold
Fallbeispiel 2
30. Juni 2011
10
Oliver Rappold
Fallbeispiel 3
Naturgefahrenkartierung Rot: erhebliche Gef채hrdung Blau: mittlere Gef채hrdung Gelb: geringe Gef채hrdung
30. Juni 2011
11
Oliver Rappold
Einzelfragen • Erdbebensicherheit (SIA 260 ff. / SIA 2018) • Haftung der Planer und Unternehmer – Verletzung der anerkannten Regeln der Technik (OR 398 / 364) – Aufklärungs- und Abmahnungspflicht (schriftlich, bestimmt und deutlich) – Achtung: ausservertragliche Haftung / StGB 229
• Versicherungen – Bauherrenhaftpflicht, Bauwesen, Kant. Gebäudeversicherung, Eigentümerhaftplicht – Achtung: Ausschlüsse / besondere Pflichten z.B. Baugrube
• Verhältnis: Vermieter – Mieter
30. Juni 2011
12
Oliver Rappold
Fazit • • • • • • • • •
Sicherheit ein weiter Begriff in der Immobilienwelt Hohes Sicherheitsbedürfnis à Regulierungsdichte nimmt zu Regulierung à Verantwortung für den Grundeigentümer Verantwortung à erhebliche Haftungsrisiken Sorgfalt und Vorsicht Liegenschaftsunterhalt wichtig Mandatierung von Dritten à Experten Genügender Versicherungsschutz à Kosten
30. Juni 2011
13
Oliver Rappold
Besten Dank f체r Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M. Gloor & Sieger Rechtsanw채lte Utoquai 37, 8008 Z체rich Telefon 044 254 61 61 Telefax 044 254 61 71 E-Mail orappold@gloor-sieger.ch Homepage www.gloor-sieger.ch 14
Oliver Rappold