Immobilien Brief Schweizer
das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Ausgabe 18 / Dezember 2006 Editorial
Die Beschäftigung im Immobiliensektor nimmt zu
INHALT Ein neuer Cocktail weckt alte Erinnerungen................... 1 Last Minute . ......................... 3 Preis und Kosten rĂźcken in den Hintergrund..................... 6 Die Menschen zieht es in die Metropolen....................... 9 Kalender............................... 9 Aufwertungen tragen zu gutem Ergebnis bei ZĂźblin bei...........10 Last Minute...........................10 Offene Fonds geraten unter Druck..........................13 Impressum...........................13
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Am 30. September 2005 arbeiteten in der Schweiz, ausserhalb des Primärsektors, 3,7 Millionen Beschäftigte in rund 370 000 Arbeitsstätten. Davon entfielen eine Million Beschäftigte auf Industrie und Gewerbe und 2,7 Millionen auf die Dienstleistungen. Die Beschäftigung hat sich damit im Vergleich zu 2001 nur geringfßgig verändert: Das Wachstum betrug lediglich 0,7 Prozent, wie aus der Betriebszählung des Bundesamtes fßr Statistik Remi Buchschacher Redaktionsleiter hervor geht. Während in Industrie und Gewerbe 3,6 Prozent der Arbeitsplätze abgebaut wurden, konnte der Dienstleistungssektor einen Beschäftigtenzuwachs von 2,4 Prozent verzeichnen. Am meisten zugelegt hat dabei der Wirtschaftszweig Immobilienwesen. In der Zeit zwischen 2001 und 2005 wurden insgesamt 12,2 Prozent mehr Personen beschäf-tigt. Während es 2001 noch 27 138 Personen waren, wurden 2005 schon 30 456 Personen gezählt, welche in der Immobilienwirtschaft beschäftigt waren. Tendenz steigend. Diese positive Entwicklung zeigt auf, dass die Immobilienwirtschaft als Wirtschaftszweig immer wichtiger wird und dass die Professionalisierung voran schreitet. Das ist natßrlich gut so. Denn eine prosperierende Immobilienwirtschaft bietet Stabilität. Und zwar sowohl im eigenen Portfolio, wie auch in der Gesamtwirtschaft eines Landes. Ihr Remi Buchschacher
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Neues Kollektivanlagegesetz – Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft "ITTE MERKEN 3IE SICH DIESES $ATUM VOR ODER MELDEN 3IE SICH GLEICH AN 7IR FREUEN UNS DARAUF 3IE AUCH IM NEUEN *AHR ZU UNSEREN 0ODIUMSGE SPRËCHEN BEGRà SSEN ZU Dà RFEN
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Ein neuer Cocktail weckt alte Erinnerungen Die Immobilienmärkte sind bezüglich Bewertungen immer ausgereizter. „Sie sind dadurch verletzbarer, als noch vor zwei Jahren“, sagt Christian Unternährer, Head of Real Estate Research & Strategy bei der UBS. Da braue sich ein Cocktail zusammen, der eine gewisse Sprengkraft aufweist. Ein Wiederholen der Situation in den Achtzigerjahren sieht er aber nicht voraus. Die Befürchtungen, auf den Immobilienmärkten könnten sich Blasen ausbilden, werden immer häufiger formuliert. Müssen sich Anleger von Immobilienaktien Sorgen machen? Christian Unternährer: Anzeichen von Blasenbildungen sehen wir zur Zeit nur bei einzelnen Wohneigenheimmärkten im Ausland. Bei Anlageimmobilien sind hingegen keine Anzeichen einer irrationalen Preisbildung zu erkennen. Fakt ist aber, dass diese Märkte bezüglich Bewertung immer mehr ausgereizt werden. Verhalten sich die Immobilienmärkte also rational? Der Markt antizipiert in den Immobilienpreisen nicht nur ein moderates Zinsbild (kaum steigende langfristige Zinsen), sondern auch ein positives Entwicklungsszenario der Mieten. Für die Rationalität des Marktes spricht, dass die einzelnen lokalen Märkte durchaus differenziert beurteilt werden. Lassen sich zukünftige Börsenkurse aus Ereignissen in der Vergangenheit ableiten oder vorhersagen? Die Immobilienmärkte waren in den letzten Jahren einem markanten Strukturwandel unterworfen. Die Märkte sind viel transparenter und die Marktteilnehmer professioneller geworden. Zudem wurde von den Anlegern erkannt, dass börsenkotierte Immobilienanlagen sich langfristig eher an den unterliegenden Direktimmobilienmärkten orientieren als an den allgemeinen Aktienmärkten. Ich bin deshalb der Meinung, dass sich die künftigen Kursmuster von börsenkotierten Immobilienanlagen von solchen in der Vergangenheit unterscheiden werden. Die Vergleichbarkeit mit der Vergangenheit ist deshalb nur sehr bedingt gegeben. Dennoch lassen sich aufgrund von Ereignissen in der Vergangenheit gewisse Rückschlüsse für die Zukunft insbesondere auf der Risikoseite ziehen. Welche Rückschlüsse meinen Sie damit? Momentan braut sich im Markt ein Cocktail zusammen, der sehr stark ans Ende der Achtzigerjahre erinnert: hohe Liquidität im Markt und ent-
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sprechend tiefe Zinsen dank einer expansiven Geldpolitik, anschliessend restriktive Geldpolitik infolge von Inflationsgefahren, Ausreizung der Immobilienbewertung, Volumenziele von Hypothekarbanken, forcierte Immobilienentwicklung, deutlich positive Mieterwartungen, Wegfall von Restriktionen für ausländische Immobilieninvestoren, hohe Investorennachfrage vom In- und zunehmend auch vom Ausland.
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Last Minute
Realis startet neuen Vertiefungslehrgang
Wo liegt der Unterschied zu den Entwicklungen in den Achtzigerjahren?
Pd. Die Komplexität der Immobilienentwicklungsprozesse und die Anforderungen an die betroffenen Akteure (z.B. Architekten, Ingenieure, Planer, Baufachleute etc.) nehmen laufend zu. Nebst dem zentralen Thema von eigentlichen Planungsund Bauabläufen, reicht das Spektrum dieser Anforderungen von der Evaluation des geeigneten Grundstücks oder Objekts, über Marktabklärungen, rechtliches Wissen, betriebswirtschaftliche Kenntnisse, bis hin zur Integration ins Portfolio. Es geht heutzutage nicht mehr nur darum, ein Gebäude zu bauen, sondern viel mehr um eine gesamtheitliche Perspektive über den ganzen Lebenszyklus von Immobilienprojekten.
Ich glaube, dass die Märkte heute deutlich verletzbarer sind als noch vor zwei Jahren, der Cocktail aber nicht die gleiche Sprengkraft wie in den Achtzigerjahren aufweist. Die Zutaten sind heute sehr ähnlich wie damals, die Konzentration ist aber eine andere. Wir haben heute eine recht hohe Neubautätigkeit, sie ist aber nicht zu vergleichen mit dem Bauboom in den Achtzigerjahren, wo viele Spekulationsbauten ohne Vorvermietung realisiert wurden. Ebenfalls nicht zu vergleichen sind die Zinsgefahren. Die Zentralbanken agieren heute viel geschickter im Markt als vor 15 Jahren.
Realis (Swiss Real Estate School) startet zusammen mit dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) am 23. Februar 2007 den neuen Vertiefungslehrgang «ImmobilienEntwicklung». Dieser Lehrgang führt zum Abschluss des eidgenössischen Fachausweises «Immobilien-Entwicklung». Am Dienstag, 9. Januar 2007 um 18.15 findet an der Hochschule für Wirtschaft (HWZ), Lagerstrasse 5, 8004 Zürich, ein Infoabend statt. Anmeldung: kathrine.jordi@realis.ch, www.realis.ch.
Oft werden Anlagen in Immobilienaktien fälschlicherweise mit Investments in Wohnliegenschaften gleichgesetzt. Doch 70 Prozent eines globalen Immobilienportfolios bestehen aus Büroliegenschaften, Verkaufsflächen und Industriebauten. Von welchen Entwicklungen gehen Sie in diesen Bereichen aus?
Wie beurteilen Sie aufgrund des momentanen Zinsumfeldes die Preise? Aus einer langfristigen, rückwärtsgerichteten Zinsoptik betrachtet erscheinen Immobilienpreise heute als hoch. Orientiert man sich hingegen an der aktuellen Zinslandschaft, so sind die heutigen Immobilienpreise sehr gut nachzuvollziehen. Aus heutiger Zinsoptik sind die Immobilienpreise hoch, aber mehrheitlich fair.
Die meisten Büroflächenmärkte befinden sich in einer Phase der Erholung, das heisst, die Leerstände sind rückläufig und die Mieten steigen an. Bereits weit fortgeschritten im Aufwärtszyklus sind zum Beispiel die Büromärkte in Hongkong, Moskau oder Washington DC. In diesen Märkten ist in 2007/2008 mit stagnierenden oder gar rückläufigen Mieten zu rechnen. Die Verkaufs- und Industrieflächenmärkte befinden sich in robustem Zustand und weisen je nach Weltgegend gar ein Aufwärtspotenzial auf. Eine Konsumverlangsamung wegen sich abkühlender Häusermärkte konnte bisher noch kaum festgestellt werden. Der Industrieflächenmarkt profitiert vom weiterhin hohen Wirtschaftswachstum, denn es ist insbesondere der zweite Wirtschaftssektor, der von der hohen Nachfrage nach Investitions- und Ausrüstungsgütern profitiert. Wir sind mittelfristig somit für alle Sektoren positiv, vorausgesetzt, dass keine unerwartete Wachstumsverlangsamung der Weltwirtschaft eintritt.
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Einige Immobilienaktien weisen eine überdurchschnittliche Kursentwicklung auf. Lässt sich diese Performance in Zukunft wiederholen? Nein. Diese überdurchschnittliche Kursperformance einzelner Titel oder gar ganzer Märkte hat ihre Ursache in strukturellen Veränderungen, die sich in Zukunft nicht wiederholen werden. Zum Beispiel hat bei den Anlegern ein Umdenken bezüglich den Immobilienaktien stattgefunden. Anstelle einer Bewertung mit einem Discount von 40 Prozent und mehr zum inneren Wert werden diese Aktien heute mit einer Prämie gehandelt, eben weil man erkannt hat, dass sich die Performance langfristig mehr an den unterliegenden Immobilien als am allgemeinen Aktienmarkt orientiert. Eine solche positive Bewertungskorrektur war einmal. Ebenfalls eher unwahrscheinlich ist, dass vom heutigen Niveau ausgehend nochmals eine ähnliche Zinsreduktion zu beobachten sein wird, wie wir dies seit den 90er-Jahren beobachten konnten. Künftig muss man sich bei den Performanceerwartungen deshalb viel mehr an den Mietrenditen der Immobilien und weniger an überdurchschnittlichen Kapitalgewinnen orientieren müssen. Die Immobilienaktiengesellschaften wiesen noch vor wenigen Jahren einen hohen Discount auf, nun sind sie mit Prämien bis zu 30 Prozent zum NAV zu haben. Sind diese Aufschläge gerechtfertigt? Es gibt sehr gute Gründe, weshalb eine Prämie bei Immobilienaktien gerechtfertigt ist. Dazu zählen die Fremdfinanzierung, die Steuern, die Liquidität, die Diversifikation und auch die Zinsen. Der Reihe nach: Direktimmobilien werden bewertet ohne Berücksichtigung des Fremdfinanzierungseffektes, bei Immobiliengesellschaften fliesst dieser Effekt in die Marktkapitalisierung mit ein. Im aktuellen Zinsumfeld ergibt sich dadurch ein positiver Wertbeitrag und somit eine Rechtfertigung für eine Prämie zum inneren Wert. Weiter wird der innere Wert einer Gesellschaft oftmals nach latenten Steuern ausgewiesen. Da diese Steuern aber erst bei der allenfalls weit in der Zukunft liegenden vollständigen Veräusserung des Portfolios anfallen würden, rechtfertigt sich ebenfalls eine
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Prämie. Eine Prämie rechtfertigt sich ebenfalls durch die höhere Liquidität und die breite Diversifizierung von börsenkotierten Gesellschaften.
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Könnte es wieder einmal zu einer Umkehrung der Situation kommen? Ja. Schliesslich ergibt sich aufgrund der momentanen Zinslandschaft eine Prämie, weil sich der innere Wert an einem langfristigen Durchschnittszins orientiert und entsprechend höher liegt, als der für die Marktbewertung von börsenkotierten Gesellschaften relevante aktuelle Zinssatz. Verstärkt wird dieser Effekt in einigen Ländern durch eine eher konservative Bewertungspraxis, um bei einer Einführung von Real Estate Investment Trusts die so genannte Exitsteuer tief zu halten. Sollten die Zinsen einmal deutlich ansteigen, so kann sich dieser Zinseffekt natürlich entsprechend umkehren und dafür verantwortlich zeichnen, dass Gesellschaften allenfalls wieder mit einem Discount gehandelt werden.
Christian Unternährer, Head of Real Estate Research & Strategy bei der UBS.
Derivate werden auch im Immobilienbereich angeboten und zwar mit zunehmendem Erfolg. Diese Entwicklung weg vom eigentlichen Grundgedanken des Immobilieninvestments, nämlich die Werthaltigkeit aufgrund der gebauten Masse, macht aber einigen Exponenten der Immobilienwirtschaft Sorgen. Von der Vorstellung, dass die gebaute Masse die Werthaltigkeit ausmacht, haben sich die meisten professionellen Investoren inzwischen verabschiedet. Eine Immobilie ist nur soviel wert, wie sie für einen Mieter Nutzen zu stiften vermag. Dieser Nutzen muss nicht mit der Materialisierung oder der Menge der verbauten Materialien korreliert sein. Überträgt man nun diesen Gedanken auf Immobilienderivate, so kann der Nutzen, den solche Instrumente zu stiften vermögen, sehr hoch sein. Derivate können in unterschiedlicher Form unter anderem zur Risikoabsicherung eingesetzt werden. Können Sie ein Beispiel nennen? Rechnen Sie zum Beispiel mit einer grösseren Marktkorrektur, so können Sie mit dem Kauf von Derivaten solche Risiken in Ihrem Portfolio absichern, ohne gleich das ganze Portfolio verkaufen zu müssen. Eine Risikoabsicherung kann aber auch erfolgen, indem Sie ihr zum Beispiel auf einen einzigen Standort konzentriertes Portfolio mit Hilfe von Derivaten (in diesem Falle mit Swaps) breiter diversifizieren, ohne im Direktmarkt aktiv werden zu müssen. Es gibt tausend Einsatzmöglichkeiten von Derivaten und entsprechend vielfältige Opportunitäten. Was bei anderen Anlageklassen übrigens schon lange zum Alltag jedes professionellen Investors gehört, hält somit nun endlich auch bei der wichtigsten Anlageklasse Einzug, den Immobilien. n Interview: Remi Buchschacher
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Preis und Kosten rücken in den Hintergrund Neben der pragmatischen Betrachtung von Preis und Kosten haben Schlösser auch einen immateriellen Wert, der schwer zu beziffern ist. Da geht es schnell um Liebhaberei, aber auch um Ansehen und Prestige. Darum existiert bei Schlössern kein offener Immobilienmarkt. Ein historischer Herrschaftssitz ist hip. Es ist etwas Nicht-Alltägliches und gilt als ultimativer Luxus. Neureiche schmücken sich so mit dem Nimbus und der Grandesse des alten Adels. Das Schloss-SammeIn gehört vor allem bei Prominenten immer häufiger zum guten Ton. Der TV-Star Thomas Gottschalk kaufte das 1860 erbaute Schloss Marienfels in Remagen bei Bonn. Warum auch nicht? «Elton John hat ein Schloss, Sting hat ein Schloss, Mick Jagger hat ein Loire-Chateau: Ich war der Einzige, der bisher noch keins hatte”, begründete er seinen Schloss-Kauf augenzwinkernd.
Schlösser sind zwar interessante Immobilien, bergen aber grosse Risiken.
Auch in der Schweiz erwerben Banker und Industrielle Schlösser. Hierzulande existieren 832 intakte Burgen und Schlösser. Über die Hälfte davon befindet sich in Privatbesitz. Das ist allerdings ein kostbares Hobby: Unterhalt und Betrieb kosten jährlich 200 000 bis 300 000 Franken.
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Preis und Kosten rücken in den ...
Seite Ausgabe 18 / Dezember 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche Nicht inbegriffen sind dabei die Ausgaben für Restaurationen an Gebäuden und Möbeln, die sich schnell einmal auf hunderttausende von Franken summieren können.
Öffentlichkeitszugang wichtig Wer ein Schloss geerbt hat und in der Familientradition weiterführen will, kann aufgrund dieser Zahlen in arge Geldnöte geraten. Glücklich ist, wer sein Schloss deshalb in irgendeiner Weise der Öffentlichkeit zugänglich machen kann, um wenigstens einen Teil der Ausgaben wieder herein holen zu können. Die meisten der von Generation zu Generation vererbten Schlösser und Landsitze sind Prunkstücke und voll mit historischem Glanz. Da ist es klar, dass die Öffentlichkeit daran teilnehmen möchte. Dass das aber nicht gratis sein kann, liegt auf der Hand. Im Schloss Oberdiessbach zu Beispiel, heute im Besitz von Sigmund von Wattenwyl, zahlen die Besucher für die Schlossführung 37 Franken, inklusive Apéro mit von wattenwylischem “Mont sur Rolle”. Sigmund von Wattenwyl hat sich auch noch weitere Attraktionen einfallen lassen, um sein Schloss attraktiv zu halten: Er vermietet Teile des Schlosses für unterschiedliche Anlässe oder bietet es gar als Kulisse für eine Oltimer-Auktion an. Dabei stehen ihm nicht wie in früheren Zeiten Heerscharen von Bediensteten zur Verfügung. Er organisiert das Ganze alleine zusammen mit seiner Familie. Trotz diesen zum Teil enormen Geldsummen, die es aufzuwenden gilt, haben die Schlösser ihre Anziehungskraft auf die Menschen nie verloren. Wer sich aber in ein Schloss verliebt, sollte sich seiner Sache sehr sicher sein. Thomas Gottschalk zum Beispiel, hat vor seiner Zusage für das Schloss Marienfels auch in der Schweiz seine Fühler ausgestreckt. Das „Neue Schloss Teufen”, ein Umbauprojekt mit Schwimmanlage, Atrium und Dachterrasse war ihm zu heikel. Der Umbau hätte Schätzungen zufolge alleine vier Millionen Franken gekostet. Zusammen mit dem Kaufpreis wären die Anlagekosten somit auf rund neun Millionen Franken gekommen.
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Preise bis über 30 Millionen Franken In der Schweiz werden laut Marktbeobachtern gegenwärtig rund ein Dutzend Schlösser zum Verkauf angeboten. Die Preisspanne reicht dabei von 5,8 Millionen Franken bis über 30 Millionen Franken. Die dazu gehörenden Grundstücke messen zwischen 4000 und 100 000 Quadratmeter. Die meisten befinden sich im Waadtland oder in der Ostschweiz, wobei sich die Preise für Anlagen in der Waadt deutlich über denjenigen in der Ostschweiz bewegen. Sie eignen sich als privater Wohnsitz, zur touristischen Nutzung, als repräsentativer Sitz einer Firma oder auch für eine Mischnutzung dieser Möglichkeiten. Die Nachfrage nach Schweizer Schlössern kommt zum grossen Teil aus dem Ausland. Rund acht von zehn Anfragen sind Interessenten aus Deutschland, Engländer, Amerikaner oder Schweden. Für diese Leute spielt dann oft auch die Nähe zum Flughafen eine wichtige Rolle. Neben der pragmatischen Betrachtung von Preis und Kosten haben Schlösser auch einen immateriellen Wert, der schwer zu beziffern ist. Ein Schloss ist soviel Wert, wie jemand zu zahlen bereit ist. Da kann es schon mal Jahre dauern, bis ein solcher Verkauf abgeschlossen ist. n Remi Buchschacher
Bekannte Namen In der “Burgenkarte der Schweiz” sind 475 Schlösser und 357 Burgen verzeichnet. Zudem gibt es 404 Burgruinen und 939 Stellen, wo sich einst eine Festung befunden hat. Prominente Schlossherren in der Schweiz sind: - Schloss Widen bei Ossingen, ZH, gehört dem früheren Staatssekretär für Wirtschaft, David Sytz, und seinen Brüdern Martin und Dieter. - Schloss Rhaziins, GR, gehört der Ems Chemie AG und damit heute den Kindern von Bundesrat Christoph Blocher. - Schloss Mauensee, LU, erwarb Uli Sigg, der frühere Schweizer Botschafter in China und heutige Verwaltungsratsvizepräsident der Ringier AG. - Schloss Altenklingen, TG, besitzt die St. Galler Familie Zollikofer im Fidelkommiss. Dies bedeutet, dass der Herrschaftssitz weder verkauft, noch belehnt werden darf. Familienmitglieder können das Schloss als Feriensitz mieten. - Schloss Tarasp, GR, ist im Besitz von Prinz Donatus von Hessen. Die Festung wurde seinen Vorfahren von Karl August Ligner vermacht, dem Produzenten des Mundwassers Odol. Donatus von Hessen sucht einen Nachfolger, der das Schloss übernehmen möchte, denn die deutsche Adelsfamilie unterhält noch viele andere historische Bauten. Bekannte Anbieter sind: www.dreher.ch, www.derham.ch, www.immoclass.ch www.schloss-tarasp.ch, www.engelvoelkers.ch
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Die Menschen zieht es in die Metropolen Vom Quartier zur Grossregion: Die Veränderung der räumlichen Entwicklung der Schweiz, lässt sich im „Atlas des räumlichen Wandels“ leicht nachvollziehen. Die Dynamik der Siedlungsflächen wird dadurch aufgezeigt – positiv und negativ. Kalender Dez. 06 bis Feb. 07 Termine zum Vormerken 5. und 6. Dezember 2006 Expo Real Asia Macau Tower Convention & Entertainment Center, China www. Exporeal-asia.net 1. Februar 2007 8. Internationales Symposium der „Group of Fifteen“ Auditorium Technopark Zürich www.senarclens.com 5. Februar 2007 5. Schweizer Immobiliengespräch “Neues Kollektivanlagegesetz: Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Restaurant Au Premier, Zürich
pd. Die Schweiz von heute ist in grundlegenden Bereichen nicht mehr jene der 1970er-Jahre – weder in ihrer Siedlungsstruktur noch in ihren ökonomischen, kulturellen und politischen Ausprägungen. Der „Atlas des räumlichen Wandels der Schweiz“ zeigt die Dynamik der letzten Jahrzehnte anhand der Daten der öffentlichen Statistik auf und kommentiert sie. Im Spiel der unterschiedlichen Massstabsebenen werden die Prozesse der Metropolisierung, der Differenzierung nach Grossregionen und Sprachräumen sowie der Ausgrenzungs- und Vermischungstendenzen innerhalb der Agglomerationen und Stadtquartiere beleuchtet. Besonderes Gewicht wird auf den europäischen Kontext und den in jüngster Zeit sich abzeichnenden Wandel hin zu neuen Urbanisierungsformen gelegt. Das Werk ist von einer Forschergruppe an der ETH Lausanne in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Statistik (BFS) erarbeitet worden und wird vom Verlag Neue Zürcher Zeitung herausgegeben.
Räumliche Entwicklung beschäftigt stark Angesichts des raschen wirtschaftlichen Strukturwandels und der zunehmenden Internationalisierung beschäftigen Themen der räumlichen Entwicklung Politik, Wissenschaft und Öffentlichkeit viel stärker als noch in den 1980er- und 1990er-Jahren. In der Schweiz befindet sich die traditionelle Raum- und Regionalpolitik auf dem Prüfstand. Sichtbarstes Zeichen ist eine veränderte Problemwahrnehmung und eine Verschiebung der Massnahmen des Bundes zugunsten der Stadt- und Agglomerationspolitik. Markante Entwicklungslinien prägen den Wandel der letzten 30 Jahre. Nach einer Phase starker Periurbanisierung und einer räumlichen Dezentralisierung zwischen 1975 und 1990 hat sich seither - im Zeichen der Internationalisierung und Globalisierung – ein Prozess der Metropolisierung durchgesetzt mit einer neuerlichen Tendenz zur räumlichen Zweiteilung zwischen Metropolräumen und den übrigen Gebieten. Der Atlas untersucht den räumlichen Wandel in vielfältigen Bereichen: vom demographischen Umbruch, der Entwicklung des Arbeitsmarktes, den Wohnbedingungen, der Landnutzung, der Wanderungsmobilität und den Pendlerströmen bis hin zu den kulturellen Charakteristiken der Bevölkerung und zum politischen Verhalten wie es in Abstimmungen und Wahlen zum Ausdruck kommt. n Neuerscheinung: Schuler Martin, Dessemontet Pierre et al. (2006), Atlas des räumlichen Wandels der Schweiz, Bundesamt für Statistik (BFS), Neuchâtel, Verlag Neue Zürcher Zeitung, Zürich. ISBN: 3-03823-215-7. Preis: Fr. 98.--
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Seite10 10 Seite Ausgabe 18 / Dezember 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Aufwertungen tragen zu gutem Ergebnis bei Züblin bei Last Minute
Renditen sinken nicht mehr so schnell pd. Die Renditen in Europa sinken weiter, aber nicht mehr so schnell. Das geht aus dem EMEA-Marktbericht (Europe, Middle East, Africa) von CB Richard Ellis für das dritte Quartal 2006 hervor. Der CB Richard Ellis EU-15 zum mittleren Ertrag aus TopBüroflächen fiel um nur zwei Basispunkte seit dem letzten Quartal auf 5.03 Prozent. In der Mehrheit der europäischen Märkte blieben die Renditen aus Top-Büroflächen stabil. Im Vergleich dazu fielen die mittleren Spitzenrenditen um 25 Basis Punkte im ersten Halbjahr. Michael Haddock, Direktor des EMEA Research bei CB Richard Ellis kommentiert das Resultat so: “Das verlangsamte Sinken der Erträge erlaubt eine Anzahl von möglichen Erklärungen. Der grösste Effekt waren möglicherweise die steigenden Zinssätze und somit die Finanzierungskosten. Im Kontext der steigenden Zinssätze gibt es ebenfalls zunehmend Bedenken darüber, ob die gegenwärtigen Preise langfristig erhalten bleiben.”.
Die Züblin Immobilien Gruppe profitierte von der Aufwertung des Anlageportfolios und von Verkaufsgewinnen auf belgischen Immobilien. In dem am 30. September abgeschlossenen ersten Geschäftshalbjahr 2006/2007 konnte die international tätige Immobiliengruppe ihren Gewinn um 88 Prozent von CHF 11.3 Mio. auf CHF 21.3 Mio. erhöhen. Dies entspricht CHF 0.50 pro Aktie (CHF 0.20). Ausschlaggebend dafür waren auch Steuervorteile in Frankreich und Deutschland. pd. In der ersten Hälfte des Geschäftsjahrs 2006/2007 erzielte die Züblin Immobilien Gruppe einen Konzerngewinn von CHF 21.3 Mio. oder CHF 0.50 je Aktie. Der Ertrag in diesem Zeitraum wurde stark beeinflusst von einer deutlichen Aufwertung des Immobilienportfolios in Frankreich, zusammen mit einem erheblichen Gewinn aus der Veräusserung von Immobilien in Belgien und den steuerlich begünstigten Gewinnen in Deutschland und Frankreich. Ohne die einmaligen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Beendigung des Outsourcing-Vertrags zur Bewirtschaftung des deutschen Immobilienportfolios wäre der Halbjahresgewinn noch um CHF 2.4 Mio. höher ausgefallen, heisst es in der Halbjahres-Pressemitteilung. Aufgrund der Neuorganisation und des Börsengangs der französischen Tochtergesellschaft stiegen auch die Verwaltungskosten an.
Eigenkapitalrendite von 11.0 Prozent Die Gesellschaft erzielte eine auf das Jahr umgerechnete Eigenkapitalrendite von 11.0 Prozent. Das vollständig verwässerte Eigenkapital betrug per 30.9.2006 CHF 10.54 gegenüber CHF 10.52 Ende März 2006 nach Bezahlung einer Nennwertreduktion von CHF 0.50. Das Züblin-Immobilienportfolio verzeichnete im Berichtszeitraum einen Wertanstieg um CHF 3.9 Mio. Verantwortlich dafür waren nach eigenen Angaben solide Steigerungen im französischen Portfolio. Im deutschen Portfolio glichen sich rückläufige Bewertungen im Büro-Bereich und Bewertungsgewinne in Einzelhandels-Investitionen aus. In den BeneluxLändern und in der Schweiz gingen die Bewertungen im letzten Halbjahr leicht zurück.
Bedeutender Verkaufsgewinn in Belgien Im Berichtszeitraum verzeichnete Züblin Gewinne in Höhe von CHF 4.2 Mio. aus der Veräusserung von Immobilien. Diese resultieren grösstenteils von der belgischen Immobiliengesellschaft Gilts Investments SA in Brüssel, die für CHF 4.0 Mio. über der Bewertung vom 31.
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Aufwertungen tragen zu gutem Ergebnis ...
Seite 11 Ausgabe 18 / Dezember 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche März 2006 verkauft werden konnte. Der Liegenschaftsaufwand stieg im Berichtszeitraum an, vor allem aufgrund einmaliger Kosten von rund CHF 2.4 Mio. Diese Kosten sind auf die Beendigung von Outsourcing-Verträgen in Deutschland zurückzuführen und umfassen Rückstellungen für fällige Mieterforderungen. Zudem wurde das Ergebnis durch nicht eintreibbare Nebenkosten aufgrund anhaltender Leerbestände im Büro-Portfolio belastet. Wegen der Umsetzung der neuen Organisation in Frankreich stiegen auch die Verwaltungskosten im Berichtszeitraum.
Steuervorteile in Deutschland und Frankreich Günstige Steuerentscheidungen in Deutschland führten zu einer Minderbelastung um CHF 3.7 Mio. Dem stand im ersten Halbjahr ein Anstieg bei den latenten Steuern um CHF 2.1 Mio. gegenüber, so dass unter dem Strich bei den Steuern eine Verbesserung um CHF 1.6 Mio. erreicht wurde. Infolge der Wahl des SIIC-Status (REIT) in Frankreich muss die Tochtergesellschaft des Unternehmens, Züblin Immobilière France SA, auf den Ergebnissen ihres immobilienbezogenen Geschäfts zudem keine Steuern mehr zahlen. Die Gesellschaft ist jedoch verpflichtet, während eines Zeitraums von vier Jahren eine Exit Tax von EUR 18.4 Mio. zu zahlen. Diese Verpflichtung wurde zu ihrem Zeitwert von EUR 16.1 Mio. verbucht, was zu einem Finanzgewinn von EUR 2.3 Mio. bzw. CHF 3.6 Mio. führte.
Weiterer Anstieg der Eigenkapitalquote Die Eigenkapitalquote des Unternehmens stieg auf 26.8 Prozent, gegenüber 26.4 Prozent am 31. März 2006. Bei vollständiger Wandlung aller ausstehenden Wandelanleihen würde die Eigenkapitalquote 31.9 Prozent betragen (31.03.2006: 31.5 Prozent). Am 10. November 2006 gab die Züblin Immobilien Holding AG bekannt, dass sie ihre ausstehenden BSAR (tilgbare Warrants) in Zusammenhang mit der Tochtergesellschaft Züblin Immobilière France vor Ende November 2006 ausüben wird. Dies führt zu einer Barzahlung von Anzeige
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Seite12 12 Seite Ausgabe 18 / Dezember 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche EUR 12.4 Mio. In der Folge werden 865.280 Aktien geschaffen. Mit der Ausübung von drei ausstehenden BSAR (tilgbare Warrants) in bar erhalten die Inhaber das Recht auf Zeichnung einer Aktie zum Preis von EUR 14.34. Die ausstehenden BSAR können jederzeit vor ihrer Fälligkeit am 26. Januar 2007 ausgeübt werden. Züblin hat ihre Kapitalerhöhung mit Bezugsrechten nach dem Bilanzstichtag abgeschlossen. Im Zuge der Kapitalerhöhung wurden 10.765.522 neue Namenaktien, mit Nettoeinnahmen in Höhe von CHF 104 Millionen gezeichnet. Die Züblin Immobilien Gruppe verfolgt eine Wertschöpfungsstrategie durch selektive Käufe, aktive Bewirtschaftung und Verkäufe von Geschäftsliegenschaften in europäischen Wirtschaftsregionen; auf eigene Entwicklungsobjekte wird verzichtet. Das Portfolio umfasst 85 Liegenschaften in 4 Regionen mit einem Marktwert von CHF 1,63 Mrd. n
Kennzahlen CHF Mio.• Erfolgsrechnung• Mieterträge• EBITDA• Konzerngewinn• Konzerngewinn pro Aktie (EPS) in CHF• Vollständig verwässerter Konzerngewinn pro Aktie (EPS) in CHF• Operative Eigenkapitalrendite Jahresbasis• Eigenkapitalrendite Jahresbasis• Mietertragsrendite, brutto Jahresbasis• Mietertragsrendite, netto Jahresbasis•
Bilanz• Anlage-Immobilien• Total Eigenkapital• Total Fremdkapital• Eigenkapitalquote• Eigenkapitalquote nach Wandlung Wandelanleihen• Kennzahlen pro Aktie• Eigenkapital pro Aktie (NAV) in CHF• Vollständig verwässertes Eigenkapital pro Aktie in CHF• Börsenkurs per 30.09./31.3. in CHF• Nennwertrückzahlung in CHF• Ausschüttungsrendite per 30.09./31.3.•
1.4.2006 - 30.09.2006
1.4.2005 - 30.09.2005
54.7 44.2 21.3 0.50 0.40 8.2% 11.0% 6.7% 5.4%
55.1 41.5 11.3 0.20 0.18 8.2% 6.6% 6.9% 6.0%
30.09.2006
31.03.2006
1,631.4 465.0 1,267.0 26.8% 31.9%
1,591.4 456.8 1,272.4 26.4% 31.5%
11.85 10.54 10.45 0.50 4.8%
11.84 10.52 11.65 0.50 4.3%
(1) Beschlossen an der Generalversammlung vom 12. Juli 2006 und bezahlt am 21. September 2006.
1)
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Seite13 13 Seite Ausgabe 18 / Dezember 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Offene Fonds geraten unter Druck Notschliessungen haben den Markt der offenen deutschen Immobilienfonds stark unter Druck gesetzt. Nun bekommen die Immobilienfonds nächstes Jahr auch noch Konkurrenz durch börsennotierte Reits. pd. Die Vertrauenskrise in die offenen deutschen Immobilienfonds hält an. Seit die DB Real Estate im Dezember 2005 eine ausserordentliche Neubewertung ihres Fonds Grundbesitz-Invest ankündigte, verkauften Scharen von Anlegern voll Panik Anteile und der Fonds wurde bis zum März 2006 geschlossen. Weiteres Ungemach kam dazu, als die Ratingagentur Scope im Januar beide offenen Immobilienfonds von KanAm auf “verkaufen” herunterstufte. Wieder zogen sich die Investoren zurück. Am Ende musste KanAm die Fonds vorübergehend dichtmachen. Allein in den ersten zehn Monaten dieses Jahres haben Anleger gut acht Milliarden Euro aus den offenen deutschen Fonds zurückgeholt. Noch sind insgesamt knapp 75 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds investiert, zitiert die Tageszeitung „Die Welt“ den Bundesverband Investment und Asset Management (BVI). Doch es drohe neue Gefahr. Im nächsten Jahr könnten die börsennotierten Immobiliengesellschaften Real Estate Investment Trusts (Reits) zu einem mächtigen Konkurrenten der offenen Fonds heranwachsen. Sie müssen keine Körperschaft- und Gewerbesteuer zahlen und können entsprechend hohe Gewinne ausschütten.
Nebeneinander ist möglich
IMPRESSUM Herausgeber: Schweizer Immobiliengespräche GmbH, Schwyz Onlinedienst: www.immorunde.ch Redaktion: Schweizer Immobilienbrief Remi Buchschacher Eisenbahnstrasse 74 4900 Langenthal redaktion@immorunde.ch Erscheinungsweise: zweiwöchentlich Anzeigenverkauf: anzeigen@immorunde.ch
Allerdings gibt es aber auch andere Stimmen, die eine Koexistenz von offenen Fonds und Reits voraussagen. Ein genauer Blick in den Geschäftszweck der beiden Anlageklassen offenbart die Unterschiede: Reits managen nur die Immobilien, vom Kauf über die Mietersuche bis zum Verkauf, und spezialisieren sich regelmässig auf eine bestimmte Nutzungsart beziehungsweise Region. Sie konzentrieren sich gegenüber dem Anleger auf immobilienbezogene Dienstleistungen. Offene Fonds hingegen verwalten einerseits die Häuser, andererseits aber auch ein Portfolio, das sie diversifizieren, was Gebrauch und Gegend der Objekte angeht. Das ist eine wichtige Leistung der Fonds für Privatleute. Auch die Objekte werden sich unterscheiden. Offene Fonds setzen in erster Linie auf Bürotürme, in einem Reit können jedoch auch managementintensive Objekte stecken, wie Pflegeheime oder Hotels. „Die Welt“ zitiert dazu den Vermögensverwalter Günther T. Schlösser: “Offene Immobilienfonds lassen zwar geringere Renditen erwarten als Reits, schwanken aber weniger im Wert. Beide Anlageklassen dürften nebeneinander bestehen”, sagt der Geschäftsführende Gesellschafter bei Portfolio Concept in Köln. Wenn jedoch die Börse gut läuft und auch die Reit-Kurse steigen, wird dieses Argument nicht mehr reichen, um die Fonds am Leben zu erhalten. n