Consultores Inmobiliarios Internacionales
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MARKET_INSIGHT Oficinas Lima
Cuarto trimestre - 2015
San Isidro, Lima - PerĂş
Binswanger Perú
Lima Oficinas|4T-2015
ESCENARIO ECONÓMICO El crecimiento económico del 2015 fue de 2.9% y la inversión privada decreció (-5.5%) por segundo año consecutivo, según estimaciones del Banco Central de Reserva del Perú. El BCRP también plantea que para el 2016 y 2017, se podría crecer a tasas superiores al 4.0%, siempre y cuando mejoren las expectativas privadas, el dinamismo de la demanda interna y la ejecución del gasto de los gobiernos regionales. No obstante, la experiencia reciente nos invita a considerar a la baja estas previsiones en un futuro cercano. En esta línea, el BCRP comenta que la inversión privada empezaría a crecer recién desde el 2017. Para el 2016 el crecimiento sería prácticamente nulo, debido al retraso y estancamiento de una serie de proyectos mineros y de infraestructura. Como resultado, se tendría una caída de 26% de la inversión privada ligada a la minería. Naturalmente, este hecho se ha venido reflejando en nuestro sector con la reducción del área de oficinas que ocupan varias empresas mineras en Surco, San Isidro y Miraflores, en tanto que otras están evaluando mudarse a oficinas con rentas más atractivas. Fuera de ello, la demanda de oficinas del 2015 ha sido liderada por segmentos no tradicionales como la industria farmacéutica, publicidad, consumo masivo, entre otros. Afortunadamente, según datos del BCRP, la inversión privada de estos sectores empresariales (no mineros) pasaría a crecer 4.70% durante el 2016.
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).
3T-2015
RESUMEN del 2015
VACANCIA
La absorción neta del mercado de oficinas prime de Lima sumó
PRECIO DE VENTA (Proyectos en construcción)
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74,784 m durante el 2015, y resultó un 7.7% superior a lo obtenido
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ABSORCIÓN
PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)
en el año anterior. Sin embargo, pese a que la demanda por oficinas prime continuó creciendo, la tasa de vacancia general de Lima se incrementó de 8.46% a 18.35% entre los cierres del 2014 y 2015. Este suceso estuvo directamente relacionado con las entregas de nuevas oficinas prime, las cuales durante el 2015 sumaron un total de 162,472 m2. Considerando la demanda efectiva de 74,784 m2, es evidente que este nivel de oferta ha dejado un remanente amplio de oficinas sin ocupar, que finalmente condujo a un disparo de la tasa de vacancia. La respuesta de los agentes ofertantes frente a este escenario fue disminuir el precio promedio de alquiler de USD 20.55/ m2 a USD 18.17/m2 durante el 2015. Como primera impresión, tenemos una sobreoferta de oficinas más crítica.
Sin embargo, veamos el panorama como un vaso medio
lleno en vez de uno medio vacío: el cierre del 2015 significó el cese
Definiciones Stock. Es el total de metros cuadrados de oficinas acumulados hasta un determinado periodo de corte. Sólo se consideran edificios entregados. Absorción neta. Es la sumatoria del total de ocupaciones (positivo) y desocupaciones (negativo) de las áreas de oficinas que se dan durante un periodo. Solo se considera a usuarios finales. Vacancia. Es la cantidad de metros cuadrados de oficinas disponibles en un momento determinado para venta o alquiler sobre la base del stock. Tasa de vacancia. Corresponde al nivel de disponibilidad de oficinas tanto para venta o alquiler respecto al stock. Equivale a la fórmula: Tasa de vacancia = ( Vacancia / Stock )*100%. Precio de salida. Es el precio de oferta inicial de una oficina. Sobre éste, se realizan ofertas y contraofertas de compra o alquiler y se obtiene un Precio de cierre, que puede ser igual o menor al precio de salida. Los precios mostrados en este informe corresponden a precios de salida.
del crecimiento desmedido de las entregas de oficinas prime. A par-
CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS
tir del 2016, las entregas de nuevas oficinas se irán reduciendo pau-
Se emplea para distinguir las calidades físicas y de ubicación que poseen los edificios de oficinas, y en consecuencia, sus niveles de renta y perfil de arrendatarios.
latinamente hasta que se encuentre un nuevo equilibrio entre la oferta y la demanda. Recordemos que el mercado es de ciclos y que tiende a corregirse de forma lenta y natural. Otro punto a considerar, es que la situación inmobiliaria de Lima también debe de ser analizada por sub-mercados. Lo que acontezca en Surco y Magdalena durante el 2016, es muy probable que sea diferente a la historia que cuente San Isidro Empresarial, San Isidro Financiero o Miraflores.
Clase Prime. Hace referencia a los edificios que poseen frente hacia vías principales en los distritos más importantes. Sus acabados y áreas comunes son de alta calidad. Están enfocados principalmente a corporaciones que necesitan áreas grandes. Estos edificios suelen ofrecer plantas libres o con pocas divisiones. Clase B. Hace referencia a edificios de fácil acceso. Pueden o no ubicarse en los distritos más importantes. La calidad de sus acabados es estándar. La presencia de áreas comunes no es un requisito indispensable y suelen ofrecer áreas menores que los edificios prime.
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La Molina
San Miguel
San Borja Magdalena Surco
San Isidro Financiero San Isidro Empresarial
LEYENDA
Ejército
Chacarilla
Edificios Prime Edificios B Zonas corporativas principales Zona de expansión
Miraflores
1. El precio de alquiler considera sólo a oficinas en edificios ya entregados 2. El precio de venta es para proyectos en fase de construcción
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NUEVOS EDIFICIOS El 4T-2015 acogió el mayor nivel de entregas del año. En el caso del segmento prime, fueron 52,654 m2 distribuidos en 5 edificios: Torre Navarrete en San Isidro Financiero, el Edificio Empresarial Santa Cruz y Swiss Tower en Miraflores, Torre Trazo (CC La Rambla) en San Borja, y Pershing Tower en Magdalena. La previsión del trimestre anterior indicaba que durante el 4T-2015 se recibirían 101,033 m2 de oficinas prime. Sucede que 3 de estos proyectos previstos (Torre Orquídeas, Torre Paseo República y CE Javier Prado 560) –que coincidentemente se encuentran en San Isidro Financiero– sufrieron retrasos en obras, por lo que sus entregas fueron postergadas para el 1T-2016. En el segmento B, las entregas más importantes fueron Soho Plus y el Edificio República de Panamá. Ambos proyectos suman 30,300 m2 de área útil de oficinas y pretenden ganar demanda para los submercados de Magdalena y Surquillo, respectivamente.
ABSORCIÓN La absorción neta del 4T-2015 resultó en 18,299 m2 para las oficinas de clase prime. Los sub-mercados donde se colocaron más metros cuadrados fueron Miraflores (7,564 m2) y San Borja (3,638 m2). Cabe mencionar que los edificios prime recién entregados, tuvieron niveles de absorción entre 13% y 74%. En Surco, la velocidad de colocación avanzó a paso suave. Durante el 4T-2015 se absorbieron 2,928 m2, que se repartieron mayoritariamente entre los edificios Capital Golf y Lima Central Tower. En Magdalena, el edificio Pershing Tower marcó su apertura como nuevo polo de oficinas prime. En cuestión de usuarios finales, se absorbieron 1,976 m2. En el segmento B, la absorción neta sumó 16,221 m2. Las zonas donde se colocaron más oficinas fueron Surquillo (5,158 m2) y Miraflores (1,884 m2). Los niveles de colocación a usuarios finales en los nuevos edificios B van desde el 14% al 40%. En general, el nivel de absorción del 4T-2015 resultó tibio comparado con los otros trimestres del año, considerando el volumen de metros cuadrados que ingresaron. Pese a ello, el 2015 logró rebasar la absorción neta del año anterior.
VACANCIA Las nuevas entregas y el resultado de la absorción condujeron a un incremento global de la tasa de vacancia. En el segmento prime, esta alcanzó un nivel de 18.35%; mientras que en el segmento B, se llegó a 14.80%. Sin embargo, como es usual en nuestro mercado, se dieron situaciones particulares en cada sub-mercado. En el segmento prime, la zona que experimentó la mayor subida de la tasa de vacancia fue San Isidro Financiero, con una variación de 8.94% a 14.69%. Esto se debió al bajo nivel de colocación con el que ingresó Torre Navarrete. En tanto que en Surco, la tasa de vacancia se redujo de 34.52% a 32.81%, del 3T-2015 al 4T-2015. En San Isidro Empresarial y La Molina, no se registraron movimientos de la tasa de vacancia.
En cuanto a oficinas de clase B, no hubo cambios significativos. Las tasas de vacancia se mantuvieron entre 5% y 20% en San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Miraflores, Chacarilla y Surco.
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PRECIOS Los precios de alquiler continuaron disminuyendo durante el 4T-2015. Los promedios generales resultaron en USD 18.17/m2 para las oficinas prime, y USD 17.04/m2 para las oficinas B. En el segmento prime, San Isidro Financiero registró la mayor caída del precio de alquiler, pasando de USD 19.47/m2 a 18.98/m2. Prevemos que el escenario de mayor vacancia que se avecina para los siguientes trimestres en esta zona, presione aún más el ajuste a la baja de sus alquileres. Mientras que en Surco, la variación de la tarifa de alquiler respecto al 3T-2015 fue de –1.88%. Con ello, se obtuvo un promedio de salida de USD 16.99/m2. El rango de precios que se maneja en este sub-mercado es el más alto de Lima ya que se encuentra entre USD 13.76/m2 y USD 20.00/m2. La elevada cantidad de inversionistas que compiten por alquilar sus oficinas frente al 32% de vacancia, ha desencadenado una guerra de precios que permite la existencia de un diferencial de hasta USD 7.00/m2 entre oficinas de similares características y hasta ubicadas en un mismo edificio. Respecto al precio de venta, se observó que los proyectos de clase prime que se encuentran en construcción registraron un promedio de salida de USD 2,156.39/m2. En comparación al trimestre anterior, éste se redujo en 1.58% debido a una menor demanda de compradores. Entre tanto, Magdalena se mantiene como la zona con el menor precio de venta de oficinas prime con USD 1,857.82/m2.
TENDENCIAS ¿Qué sucede con la demanda de oficinas en Surco? Surco es el sub-mercado de oficinas prime que más ha escalado en la última década. Pasó de tener un stock de 26,558 m 2 en el 2009 a 171,490 m2 en el 2015. Esto no hubiera sido posible de no existir inversionistas interesados en apostar por Surco y una demanda potencial interesada en la zona. Respecto a esta última variable, la demanda, observamos que viene atravesando por 3 etapas hasta el momento. La primera correspondió a una fase de expansión y crecimiento agresivo. Varias empresas vieron a Surco como opción de alejamiento de la congestión de San Isidro; y muchos de sus trabajadores, de estar más cerca de sus zonas de residencia. Existía también otro grupo de empresas dispuestas a comprar grandes bloques de oficinas prime a precios atractivos y Surco llegó a ofrecerlas en su momento. Después, el contexto estuvo marcado por la caída del 50% de la demanda de usuarios finales, consecutivamente entre el 2013 y 2014. Las razones: el incremento excesivo de los precios y el hecho de que gran parte de la demanda potencial ya había sido cubierta. No había incentivos para crecer más. Finalmente, la tercera etapa es la que Surco afronta hoy en día. Las colocaciones a usuarios finales han sumado 14,985 m 2 durante el 2015, siendo este resultado casi el triple de lo que se obtuvo en absorción neta durante el 2014 (recordemos que nuestra medición de absorción excluye a las oficinas vendidas a inversionistas). Pese a que Surco ahora presenta una serie de desventajas en accesibilidad comparada con sus pares de San Isidro, Miraflores, e incluso San Borja, ha vuelto a ganar demanda por cuestiones de precios. Los cierres entre USD 12.00 y USD 16.00 por metro cuadrado, han permitido que el 60% de la absorción neta del 2015 corresponda a relocaciones de empresas provenientes de San Isidro y Miraflores –muchas de ellas cambiando casa/edificio antiguo por edificio corporativo de estreno–. Sucede que existen empresas que dejan de primar el factor ubicación cuando observan que una determinada zona puede ofrecerles ahorros importantes en el alquiler. Aun así, la tasa de vacancia no ha logrado bajar significativamente y se ha mantenido por encima del 30% durante el 2015. Las razones: el exceso de nuevas entregas durante los últimos 12 meses (68,817 m 2) y la incapacidad de la demanda de responder de manera inmediata. Es un hecho que muchas empresas al observar los precios de Surco desearían mudarse en el acto, pero no pueden porque tienen contratos de alquiler pendientes por cumplir, una inversión en implementación de oficina por recuperar, depreciar, etc. Lo importante es que la demanda de oficinas en Surco ya está retomando impulso. La velocidad en la que siga creciendo dependerá de qué tan competitivos se mantengan los precios respecto al de los demás sub-mercados y qué tanto compense los costos de relocación.
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PROYECCIONES El balance del 2015 es positivo. Frente a un escenario de desaceleración económica y caída de la inversión privada, la demanda por espacios corporativos creció en casi 9%. Como mencionamos en la primera parte del Informe, las entregas de nuevas oficinas prime han llegado a su nivel más alto en el 2015, por lo menos para los siguientes 3 años. Esto no significa que el mercado ya se habrá corregido desde el 2016. Recordemos que aún quedan más de 300,000 m 2 de clase prime en construcción a entregarse hasta el 2018. Lo que es válido mencionar es que el mercado ya ha empezado su proceso natural de recuperación. La velocidad con la que se normalicen los niveles de vacancia será diferente de un sub-mercado a otro. En los sub-mercados ubicados entre San Isidro y Miraflores, que usualmente se llevan la mayor proporción de la demanda, estimamos que, incluso desde fines del 2017, las tasas de vacancia estén muy cerca del promedio natural (entre 5% y 10%). Asimismo, creemos que tanto para Surco como para Magdalena, la fase de corrección se extenderá un poco más. Estas zonas, además de generar nueva demanda, tendrán la tarea de captar empresas ubicadas en las áreas tradicionales de oficinas. El atractivo principal de Surco y Magdalena es el precio, pero recordemos que la respuesta de la demanda no es inmediata. Si el diferencial de precios entre estas zonas respecto a San Isidro y Miraflores se vuelve aún más amplio, la velocidad de la respuesta de la demanda podría incrementarse. Por ejemplo, existen empresas que firmaron contratos de alquiler hace más de 2 años en San Isidro Empresarial y que hoy pagan más de USD 26.00/m2. Frente a una renta de USD 15.00/m2, existe la posibilidad de que varias de estas empresas consideren cambiar de ubicación e incluso romper sus contratos de alquiler y pagar penalidades (esto sin considerar el impacto negativo de abandonar activos no depreciados en su totalidad). También están las empresas que hoy pagan USD 26.00/m 2 y aun así observando rentas de USD 15.00/m2, no decidirán mudarse por razones estratégicas (congestión vehicular, ambiente laboral, necesidades de capital, etc.) que no podrían ser compensadas con el ahorro en el alquiler.
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Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.