2016
Situaci贸n
Inmobiliaria
Principales mensajes 1
Durante el año 2015, la economía peruana registró una recuperación gradual debido al impulso minero. Sin embargo, los sectores no extractivos y más vinculados con la demanda interna mantuvieron un desempeño discreto. En particular, la construcción registró un fuerte retroceso por la caída de la inversión pública y un desarrollo inmobiliario lento.
2
La oferta de departamentos registró una corrección importante en 2015, y se ubicó en niveles similares a los de hace tres años. En Lima Metropolitana la oferta fue 24 mil departamentos, y se concentró en unidades con precios superiores a los USD 100 mil (55% de la oferta disponible).
3
El indicador de demanda efectiva de departamentos elaborado por la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), que mide la intención de adquirir una vivienda, se ubicó en 153 mil hogares en 2015 (106 mil el año previo). De acuerdo a este indicador, la demanda se concentró principalmente en segmentos de precios medios/bajos (el 96% prefiere un departamento menor de US$ 100 mil), en donde la penetración de la oferta ha sido relativamente débil.
4
En este contexto, las ventas de departamentos aún no recuperan el dinamismo de años previos (el nivel de ventas del año anterior fue similar al de 2008). Sin embargo, en los distritos donde se concentra principalmente la demanda efectiva, las unidades vendidas se elevaron en 2015 con respecto al año previo (Comas, Carabayllo y San Juan de Lurigancho).
Principales mensajes 6
Los precios (en USD) de los departamentos nuevos ubicados en los distritos que usualmente muestran un mayor movimiento inmobiliario continuaron mostrando una ligera tendencia a la baja durante 2015. La moderación fue algo más sensible en los distritos de San Borja, Pueblo Libre, San Isidro y Jesús María, zonas en donde se concentran los departamentos de mayor valor.
7
En el mercado de oficinas prime de Lima Metropolitana, el inventario continuó elevándose durante 2015: al tercer trimestre se ubicó en 729 mil metros cuadrados. Este resultado se explicó por un aumento importante de la oferta (111 mil metros cuadrados que entraron al mercado debido a la maduración de proyectos que venían de años anteriores). En contraste, en el mismo periodo se registró una demanda relativamente débil (55 mil metros cuadrados) que no pudo absorber la mayor oferta. Como resultado, el área disponible (o vacante) continúo elevándose y ha presionado a la baja los precios.
8
Los créditos hipotecarios vienen desacelerándose en tanto que la tasa de morosidad ha aumentado. Cabe agregar que se vienen trabajando nuevos mecanismos de financiamientos en el sector público y privado para darle un mayor impulso al mercado inmobiliario.
9
En el mediano plazo, las oportunidades de crecimiento del mercado inmobiliario se ubican en el desarrollo de proyectos de viviendas de precios medios y bajos, en donde la oferta existente es muy baja. Este desarrollo requerirá solucionar algunos problemas estructurales que afectan la oferta: (i) trabas en los permisos de construcción, (ii) escasez de suelo, (iii) falta de acceso a servicios de agua potable y electricidad, sobre todo en las zonas alejadas de Lima.
Índice
1
Contexto macroeconómico
2
Evolución reciente del sector inmobiliario -
3
Oferta de viviendas Demanda de viviendas Ventas de viviendas Precio de viviendas Mercado de oficinas
Financiamiento
4 Perspectivas del mercado
Contexto Macroecon贸mico
Durante 2015, la economía peruana registró una recuperación gradual por impulso minero PIB
2015: aporte al crecimiento del PIB*
(Var.% interanual)
(puntos porcentuales, %)
Minería Metálica 9.1 8.5
La producción de cobre creció en 24%
0.6
8.5
7.5
1,0 6.5
6.3
0,8
6.0 5.8
0.5
0,2
2.9 2.4 1.0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 *Proyección
Fuente: BCRP, INEI y BBVA Research
1 Total
*
1
1
Cobre2
2
2 Otros**
*Proyección. Se espera un crecimiento del sector minería metálica de 13,5% . **Otros metales
Fuente: BCRP, INEI y BBVA Research
6
Sin embargo, los sectores no extractivos, vinculados con la demanda interna, mantienen un bajo dinamismo… PIB no primario
Luego de un fuerte rebote en junio, el PIB no primario volvió a desacelerarse
(promedio móvil seis meses, Var.% interanual)
7.0
6.5 6.0
5.0
¿Qué esta lastrando al PIB no primario? Construcción y Manufactura
4.8
4.0
3.1 3.0
2.6
2.0
1.0
0.0 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 Fuente: INEI y BBVA Research
¿Qué le ha venido dando soporte al PIB no primario? Comercio y Servicios que se han mantenido alrededor de 4,0% y 5,0%, aunque con una ralentización gradual 7
En particular, la Construcción registró un fuerte retroceso por la caída de la inversión pública y la debilidad del sector inmobiliario Se encuentra vinculada a:
PIB construcción (Var.% interanual)
Menor inversión pública: Menor ejecución de los gobiernos subnacionales y retraso en grandes proyectos de infraestructura
17.8
16.6 16.8
15.8
15.0
Desarrollo inmobiliario lento: Menor ritmo de venta y elevado nivel de stock. 8.9
8.7
Crecimiento del PIB construcción según componte:
6.8 3.6 1.6
Autoconstrucción (57%)
-6.0 2005
2006
2007
2008
*Proyección Fuente: INEI y BBVA Research
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 *
Sector público (20%)
Sector empresarial (vivienda, retail, oficinas, otros) (24%) Fuente: Apoyo Consultoría y BBVA Research
8
Evoluci贸n reciente del sector inmobiliario
Evolución reciente del sector inmobiliario: Oferta La oferta de departamentos registró una corrección importante en 2015, y se ubicó en niveles similares a los de hace tres años.
La oferta de departamentos registró una corrección importante en 2015, y se ubicó en niveles similares a los de hace tres años Lima CAPECO: Oferta de viviendas*
Lima CAPECO: Oferta de viviendas según periodo de ingreso al mercado*
(en unidades)
(participación %) 29156
2015: por menores unidades ingresadas al mercado
Más de 12 meses 23761
22225
6 meses
20291 18159 15719
14408 14080
13788
33
18429
14365
46
12431
7261 6468 4998
5138
21 7 a 12 meses 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
*Comprende un total de 49 distritos, 43 distritos de Lima y 6 del Callao. El 99% corresponde a la oferta de departamentos, lo restante son casas y lotes. Cada año se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
*Fecha de corte julio 2015.
11
500
0
*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao.
Fuente: CAPECO y BBVA Research Se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
La Perla
La Perla
n Martín San Martín
ellavista Bellavista
a Molina La Molina rigancho Lurigancho
San Bartolo rigancho S.J Lurigancho Callao Callao Salvador Villa el Salvador aclacayoChaclacayo
El Agustino
La Victoria
San Borja
Carabayllo
Barranco
Surquillo
Lince
Cómas
0
Bartolo
Agustino
Victoria
an Borja
arabayllo
arranco
Surquillo
Lince
Ate San Isidro Ate Cómas
an Isidro
Breña
Breña Magdalena
gdalena Chorrillos
horrillosPueblo Libre
blo Libre Cercado de Lima
2014
2014
de LimaJesús María
1000
Surco Miraflores ús María Surco
3500
iraflores San Miguel
2500
n Miguel
El descenso de la oferta fue más marcada en los distritos de La Perla, Villa el Salvador, San Martín de Porres y San Miguel Lima CAPECO: Oferta de viviendas por distrito *
(en unidades)
2015
2015
3500 3000
3000 2500
2000
2000 1500
1500 1000
500
12
La corrección de la oferta de departamentos es más notoria en los segmentos de precios medios/bajos Lima: Oferta de viviendas según precio* (en unidades USD) 2014y en 2015
Series1
2015 Series1 2014 Series2
Series2 7 052 13
052
7 052
5 237 5 237
3 842 3 842
8 394 3 522
3 522
8 572 3 673
8 170
3 673
2 567 2 567
1 187 1 187
4 949
968
968
20 001- 50 000
20 001- 50 000 50 001-100 000
001-100 000 2 32750 100 001-200 000 1 375
En US$
20 000000 20001001-5050
Participación
10%
100 001-200 000 más de 200 000
001- 100 000 000 5050001-100
36%
4 696
más de 200 000
001-200 200 000 100100 001000
35%
másde de 200 más 200000 000
20%
*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
13
Evoluci贸n reciente del sector inmobiliario: Demanda La demanda efectiva de departamentos, que mide la intenci贸n de adquirir una vivienda, creci贸 en el 2015. De acuerdo a este indicador, la demanda se concentr贸 principalmente en segmentos de precios medios/bajos.
La demanda efectiva, que mide la intención de adquirir un departamento, creció en el 2015 Demanda efectiva de los hogares por adquirir un departamento* (número de hogares )
Representa aproximadamente el 7 de hogares en Lima
153,349
152,540
105,563 89,211
2012
2013
2014
2015
•Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean adquirir un departamento y cuentan con la capacidad económica para adquirirlo. Se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
15
… y se concentró principalmente en los segmentos de precios medios/bajos.. Demanda efectiva de hogares por adquisición de departamento según precio* (número de hogares) Series1 2014
Series2
75 220
Series1
2015 Series2
Series1
Series2
75 220
75 220
153 349 hogares desean adquirir un departamento
58 329
58 329
48 631
58 329
48 631
48 631
34 299
34 299 17 795
34 299
13 293 6 052 310
313
17 795
2 520
2 012
13 293
17 795
142
13 293
6 052 310
310
313
2 520
En US$
Participación
313
Hasta 10 000
0,2%
2 520
2 012
6 052 10 001- 20 000
9%
20 001 -50 000
49%
2 012
50 001- 100 000142 100 001-200 000 más de 200 000
38%
•Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean y tienen la capacidad económica para adquirir un inmueble.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
142
4%
0,1%
16
Evolución reciente del sector inmobiliario: Ventas En este contexto, las ventas de departamentos aún no recuperan el dinamismo de años previos (el nivel de ventas del año anterior fue similar al de 2008). Sin embargo, en los distritos de Comas, Carabayllo y San Juan de Lurigancho, zonas con departamentos de precios más cómodos, las unidades vendidas se elevaron en 2015 con respecto año previo.
Las ventas de departamentos aún no recuperan el dinamismo de años previos Lima TINSA: Venta de viviendas* (en unidades) Series1
Año
Series2
6 990
3 933
2 930
Venta
7 173
2008
13 604
2009
13 978
2010
15 641
2011
21 550
2012
23 852
2013
15 785
2014
11 049
5 077 3 257
2 626
1T14
Series2
Promedio móvil seis meses
Series1
3 018 2 787 2 706
3 933
3 867
3 138
2T14
3T14
4T14
1T15
2T15
3T15
*Al 3T del 2015 se han vendido 10 028 viviendas.
2T08 4T08 2T09 4T09 2T10 4T10 2T11 4T11 2T12 4T12 2T13 4T13 2T14 4T14 2T15 *Comprende 26 distritos.
Fuente: TINSA y BBVA Research
18
Se mantiene un menor ritmo en las ventas de viviendas, con algunas excepciones Lima CAPECO: Venta de viviendas por distrito * (en unidades)
2014
2015
1400
1200 1000
800 600 400 200
*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Cada año recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
El Agustino
Rimac
La Victoria
Callao
Luriogancho
Ate
Surquillo
Lince
San Borja
Barranco
Magdalena
Carabayllo
Cecado de Lima
San Miguel
San Isidro
Jesús María
Chorrillos
Breña
Pueblo Libre
Miraf lores
Santiago de Surco
Comas Cómas
0
19
La pérdida de dinamismo de las ventas se observó en casi todos los segmentos de precios Lima CAPECO: Venta de viviendas según precio en dólares* Series1 Series2 Series1 Series2 2015
(en unidades)
Series1 8000 Series2 2014
187
7 052 7 052
7 052 7000
5 237 5 237
6000
5 237
3 842 5000 3 842
3 522 Crece en segmento de precios bajos
4000
1 187 968
001- 50 000
3000
3 522
3 673 3 673
2 567
3 842
2 567
3 673
3 522
968 2 567
2000 20 001- 50 000 50 001-100 000 968
50 001-100 000 100 001-200 000
100 001-200 000 más de 200 000
más de 200 000
1187
1000
0 En US$
20 001- 50 000
20 001- 50 000
50 001- 100 000
50 001-100 000
Participación
11%
35%
100 001-200 000
más de 200 000
100 001- 200 000
más de 200 000
32%
23%
*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Cada año recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
20
Evolución reciente del sector inmobiliario: Precios Los precios de los departamentos nuevos ubicados en los distritos que usualmente muestran un mayor movimiento inmobiliario continuaron mostrando una ligera tendencia a la baja durante el 2015. La moderación fue algo más sensible en los distritos de San Borja, Pueblo Libre, San Isidro y Jesús María, zonas en donde usualmente se concentran los departamentos de mayor valor.
El precio de los departamentos continuó mostrando una leve tendencia a la baja Precio por metro cuadrado de departamentos*
Precio promedio anual por distritos (metro cuadrado, en US$)
(En US$)
IV-2014
II-15
Jesús María
1 630
1 552
La Molina
1 419
1 534
Lince
1 350
1 333
Magdalena
1 510
1 495
Miraflores
2 077
2 097
Pueblo Libre
1 455
1 362
San Borja
1 969
1 804
San Isidro
2 200
2 071
San Miguel
1 272
1 212
Surco
1 715
1 801
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 IV-07 II-08 IV-08 II-09 IV-09 II-10 IV-10 II-11 IV-11 II-12 IV-12 II-13 IV-13 II-14 IV-14 II-15
*Comprende 10 distritos: Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco.
Fuente: BCRP y BBVA Research
22
El descenso fue más sensible en los distritos de de San Borja, Pueblo Libre, San Isidro y Jesús María Precio por metro cuadrado de departamentos por distritos
Precio por metro cuadrado de departamentos por distritos
(En US$)
(En US$)
Jesús María
Miraflores
San Borja
San Isidro
Surco
2,500
La Molina
Lince
3T2010
3T2011
Magdalena
Pueblo Libre
San Miguel
1,800
2,300
1,600
2,100 1,900
1,400 1,700 1,500
1,200
1,300
1,000 1,100 900
800 700 500
600 3T2010
1T2011
3T2011
1T2012
3T2012
1T2013
3T2013
1T2014
3T2014
1T2015 2T2015
1T2011
1T2012
3T2012
1T2013
3T2013
1T2014
3T2014
1T2015
2T2015
23 Fuente: BCRP y BBVA Research
Fuente: BCRP y BBVA Research
Los precios de los departamentos no se encuentran desalineados según el indicador PER Ratio de asequibilidad*: Precio de venta / alquiler anual por m2** PER: Subvaluado: 5-12.5 Normal: 12.5 - 25. Sobrevaluado: 25-50
18
Ratio de asequibilidad en América Latina
26
17
17
21
2010
I
II
III IV
2011
I
II
III IV
2012
I
II
III IV
2013
I
II
III IV
2014
I
II
2015
* Número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la adquisición. **Comprende los distritos de Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco.
Fuente: BCR y BBVA Research
EEUU
Brasil
17
Perú
16
Chile
15
Colombia
III IV
14
Uruguay
II
14
Argentina
12
12
14
Nicaragua
13
12
13
México
Jesús María Miraflores Magdalena Lince San Miguel Promedio
13
12
El Salvador
14
11
Costa Rica
15
II-15 19 18 18 18 17 17 17 16 16 15 17
Panamá
Distrito San Borja La Molina San Isidro Surco Pueblo Libre
Ecuador
16
24 Fuente: Global Property Guide y BBVA Research
Ratio de accesibilidad: hogares de Lima podría pagar su departamento en 8 años (si destina todo su ingreso a ello) Ratio de accesibilidad Lima Metropolitana* 8.0
Di s tri to
7.4
7.0 6.0 5.0 4.0
Ratio de accesibilidad a nivel de distritos*
3.9
3.0 2.0 1.0 0.0 04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
* Se calcula como la división entre el precio de un departamento promedio entre el ingreso promedio de un hogar en Lima Metropolitana y Callao
Ra tio de Ra tio de a cces i bi l i da d a cces i bi l i da d ** 100 m2***
Mi ra fl ores
6.6
5.2
Sa n Is i dro
8.8
5.1
La Mol i na
5.5
5.0
Surco, Sa n Borja
9.1
5.8
Jes ús Ma ría , Li nce, Ma gda l ena del Ma r, Puebl o Li bre, Sa n Mi guel
4.0
5.0
Ba rra nco, Chorri l l os , Surqui l l o
5.8
7.0
Ate, Ci enegui l l a , Cha cl a ca yo, Luri ga ncho, Sa nta Ani ta
4.9
6.2
Cerca do de Li ma , Breña , La Vi ctori a , Ríma c, Sa n Lui s
5.5
8.0
Ca ra ba yl l o, Coma s , Independenci a , Los Ol i vos , PPi edra , SMPorres
3.7
5.3
El Agus tino, Sa n Jua n de Luri ga ncho
4.8
7.5
Ancón, Sa nta Ros a
6.5
5.0
Lurín, Pa cha ca ma c, SJ de Mi ra fl ores , V.El Sa l va dor, V.M,del Tri unfo
3.6
5.6
Pucus a na , P. Hermos a , P. Negra , Sa n Ba rtol o, Sta.Ma ri a del Ma r
13.9
10.6
Bel l a vi s ta, Ca l l a o, Ca men de l a Legua , La Perl a , La Punta
4.4
7.3
Ventani l l a
3.2
5.0
Lima Metropolitana y Callao
7.4
7.7
*Es el ratio entre el precio de un departamento en el distrito estudiado entre el ingreso promedio de una familia en dicho distrito. ** Se considera el precio por m2 promedio de un departamento y su tamaño promedio en cada distrito. *** Se considera el precio promedio de un departamento de 100 m2 para cada distrito
25
Fuente: ENAHO, CAPECO y BBVA Research Fuente: ENAHO, CAPECO y BBVA Research
Evoluci贸n reciente del segmento de oficinas La absorci贸n del mercado de oficinas prime va a menor ritmo que la nueva oferta. Los precios se mantienen presionados a la baja.
La absorción del mercado de oficinas prime va a menor ritmo que la nueva oferta Nueva oferta y absorción neta de oficinas prime*
Inventario de oficinas prime de Lima** (miles de m2, var%. anual)
(miles de m2) Absorción neta
***
Nueva of erta
Absorción neta
Nueva oferta
120
4 nuevos 800 edificios en 2015 700
600
100
500 80
400 300
60
200
40
100 2009 20 2010
2011
2012
2013
2014
al 3T -15
0
800 26 700
600 500 400 300
200 100 0 2010
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
al 3T -15
Inventario var.% anual Inventario var.% anual 25 25 26
30.0 30.0 26 ** 26 25.0 25.0 20.0 22 20.0 22 15 15.0 15 17 15.0 17 10.0 Autoconstrucción 10.0 (57%) 5.0 5.0 0.0 2011 2012 2013 2014 al 3T -15 0.0 2010 2011 2012 2013 2014 al 3T -15
*Absorción neta de oficinas: Es la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo. **Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminadas, entregadas y operativas en el mercado. Las oficinas Prime están compuestas por edificios de clase A+ y A. ***Variación % con respecto al mismo periodo del año anterior.
Fuente: Colliers y BBVA Research
27
… con ello, el área disponible (o vacante) continuó elevándose .. presionando a una disminución en los precios …. Área disponible y precio de renta en lista de oficnas prime *
Distribución de la disponibilidad de oficinas prime
Vacancia m2 - eje derecha Vacancia m2 - eje derecha
Vacancia (% inventario) - eje izquierda
Vacancia (% inventario) - eje izquierda
Precio (US$/m2/mes) - eje izquierda
Precio (US$/m2/mes) - eje izquierda
25
120 2222
2222
21 21
20
10
8
20
100 20
80
15
80 15 60
60
8
40
2010
2009
2011
2010
2012
2011
100
Miraflores 23% San Isidro 25%
40
Autoconstrucción (57%)
20
2012
0 2013
2013
2014
2014
al 3T0 -15
al 3T -15
* Disponibilidad ( o vacante) es la cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupadas o disponibles para ser alquiladas o vendidas. ** Considera Surco y La Molina.
Fuente: Colliers y BBVA Research
Nuevo Este** 52%
20
1
1 2009 0
Miles m2
15
5
120
28
Financiamiento hipotecario
Los créditos hipotecarios vienen desacelerándose Crédito hipotecario de empresas bancarias
Número de Créditos hipotecarios a fin de mes
(Var.% interanual )
(Miles)
30
25
Aunque a un menor ritmo de crecimiento
24 23
3 500 3 300 3 100
21 2 900
20
2 700
15 16 15
13
2 500 2 300
10
2 100 5
1 900 1 700
0 ene-10 sep-10 may-11 ene-12 sep-12 may-13 ene-14 sep-14 may-15
Número de Créditos
2012
2013
2014
ago-15
sep-15
oct-15
3 324
2 676
2 585
2 568
2 947
2 380
1 500 ene-10 sep-10 may-11 ene-12 sep-12 may-13 ene-14 sep-14 may-15
30 Fuente: ASBANC y BBVA Research
La morosidad viene subiendo de manera acotada. En particular, sube en USD, lo que coincide con la depreciación del sol Ratio de morosidad de los créditos hipotecarios en moneda extranjera y tipo de cambio
Tasa de morosidad de los créditos hipotecarios (% interanual )
(% y Soles por USD )
1.8
Ratio enmoneda dólaresextranjera (eje. Izq.)(eje. Der.) Ratio de de morosidad morosidad en
1.4
Tipo de de cambio cambio Tipo Series1
Series2
8.0 3.30
1.0
3.24
7.0 3.20
0.8
6.0
2.6 3.20
6.9 2.5 3.10
3.08
3.10
2.3
3.01
5.0
3.00
4.5
3.00
4.0 3.0
2012
Moneda Nacional Dólares
2013
2014
2015*
2.90
2.80
2.82
2.0 2.80
1.7
2.80
2.82
1.0 1.1
1.3 1.6
1.4 2.6
1.8
0.0 2.60
ago-10
2.60 1.0 2.50
dic-11
ago-12
abr-13
dic-13
ago-14
abr-15
2.50 ene-10
*A noviembre 2015 Fuente: ASBANC y BBVA Research
2.80
1.3
1.1
abr-11
2.0 2.90
1.5 2.70
1.0 2.70
0.8 0.8
3.30 3.0
3.24
0.5 sep-10 may-11
ene-12
sep-12 may-13
ene-14
sep-14 may-15
31
Una mayor depreciación aumenta la cartera morosa de los créditos hipotecarios en moneda extranjera Respuesta del crecimiento anual de la cartera morosa hipotecaria ante una Response of CARTERA1 to Cholesky anual* aceleración de la depreciación One S.D. TC Innovation
10
Una aceleración en la depreciación anual aumenta la tasa de crecimiento de la cartera morosa de los créditos hipotecarios en moneda extranjera
8
6
4
El efecto máximo se alcanza luego de aproximadamente 8 meses desde que ocurrió el choque cambiario
2
0
-2 2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
*Modelo de Vectores Autorregresivos (VAR). Identificación de Cholesky: PIB, tipo de cambio y cartera morosa en moneda extranjera. Fuente: BBVA Research
32
La dolarización de los créditos hipotecarios ha venido descendiendo de manera importante Dolarización de los créditos hipotecarios (Var.% interanual ) 100 96
En los últimos años la regulación ha ido ajustando la expansión del crédito hacia una mayor participación en soles
90 80
68
70 60
50 50
40
35
Lo que ha sido reforzado por las medidas implementadas del Banco Central
33
30
29
30
28
20
Fuente: ASBANC y BBVA Research
oct-15
sep-15
ago-15
jul-15
jun-15
may-15
abr-15
mar-15
ene-15
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
f eb-15
10
33
Estrategias de entidades financieras para dinamizar el sector inmobiliario
Estrategias Bancos CercanĂa con el cliente (1): eventos de exposiciĂłn inmobiliaria
Gobierno Arrendamiento financiero y leasing inmobiliario Bancos CercanĂa con el cliente (2) Plan de ahorro programado
Gobierno Fondo Mi vivienda
34
1,600
00
12,000 1,400
00
00
6,000
800
00
00
0
1,400
1,200
1,200
1,000
1,000
800
800
600
600
400
400
1,200
1,200
Facilidades de financiamiento de una vivienda a través del Fondo Mi Vivienda
8,000
1,000
00
1,400
10,000 1,200
1,400 1,400
4,000
600
1,000
1,000
800
800
600
600
400
400
400 200 200 Número de Créditos hipotecarios y monto 200 200Mi Vivienda desembolsado a través del Fondo 200 0 0 0
2,000
(Miles y millones de2009 nuevos soles) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2010 2011
2011 2012 2013 2015* 2012 2013 2014 2015* 02014 0 05 2006 2007 Mi vivienda 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 0 Series5 Series5 Series6 Series6 tradicional Techo propio Series2 Series3 Series4 Series2 Series3 Series4 06 2007Series1 2008Series1 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 07 2008 2009 Nuevo 2010 2011Mivivienda 2012 2013 2014 2015* Series1 Series2 CréditoSeries3 Series4 Series5 Series6 Otros productos Series2 Series3 Series4 Series5 Series6 Mi Construcción Series2 Series3 Series4 Series5 Series6
2005
14,000
Nuevo crédito Mivienda Permite financiar la comprar de una casa nueva o usada o construir en un terreno propio con un valor entre S/. 53,900 y S/. 269,500, con un plazo de 10 a 20 años.
1,600
1,400
12,000
1,200
10,000 1,000
Beneficios: •Acceso al Bono del Buen pagador. •Cuotas fijas. •Prepagos parciales y totales a partir del quinto año.
8,000 800 6,000 600 4,000 400
2,000
Requisitos: •Ser clasificado por una entidad financiera. •No ser propietario de otra vivienda. •Contar una cuota inicial mínima de 10% de la vivienda.
200
0
0 2005
2006
Series1
2007
2008
Series2
2009
2010
Series3
*A diciembre. Fuente: ASBANC y BBVA Research
2011
2012
Series4
2013
2014
Series5
2015* Series6
35
No se necesita ser una familia de bajos ingresos para acceder a mecanismos públicos de financiamiento Mecanismos de créditos para la construcción, mejoramiento y ampliación de una vivienda:
- Nuevo Crédito Mivivienda, Mi construcción, Micasa Más, Techo Propio, entre otros Bono al buen pagador (BBP): Bono no reembolsable de hasta S/.17,000 para aumentar la cuota inicial de la vivienda. Dirigido a todas las familias que no cuenten con un inmueble registrado, y que puedan pagar por lo menos el 10% del valor de la vivienda como cuota inicial. Bono familiar habitacional (BFH): para el programa Techo Propio Objetivo: Ayudar en la compra, construcción y mejora de una vivienda Alcance: Dirigido a familias con ingresos mensuales que no excedan el valor de S/. 2 427 para comprar y S/.1,915 para construir. Beneficio: entrega bono no reembolsable como premio a su esfuerzo de ahorrador. El valor del BFH se encuentra entre: Para compra: S/. 15 800 o S/. 19 250, según valor de la vivienda (entre S/. 21 y 77 mil). Para construir: S/. 18 565 o S/. 13 825, según valor de la obra. Para mejorar: S/. 9 085 36
El Alquiler – Venta y leasing inmobiliario aún despierta poco interés Régimen de Promoción del Arrendamiento para la vivienda* Alquiler: Es el arrendamiento de vivienda registrado en el RAV (Registro de Alquiler de Vivienda) con lo que el arrendatario y arrendador se benefician mutuamente de la seguridad jurídica.
Nivel de interés de los promotores inmobiliarios * Leasing Inmobiliario
Alquiler – Venta: Es un producto de corto plazo, donde las partes pactan que el arrendatario podrá hacer uso de una opción de compra del inmueble arrendado al término del plazo contractual y al valor predeterminado pactado en el contrato.
AlquilerVenta
1
2
Series1 1 90
No interesado Series2 Interesado Series2 Series1
79
Leasing: Es un producto a largo plazo que se realiza mediante una Entidad Financiera que asume la propiedad del inmueble y lo arrienda a una persona, este último luego de un plazo determinado tiene la opción de adquirir el inmueble pagando un mínimo. 21
Hasta el momento hay poco interés por parte de los desarrolladores inmobiliarios y las entidades financieras. La aplicación de éstas nuevas modalidades de alquiler implican nuevos procesos a sus actuales modelos de negocio.
10 1
1
2
2
Series1 Series1 Series2 Series2 *Informe Económico de la Construcción (diciembre 2015) . Fuente: CAPECO y BBVA Research
37 *Ley 1177 y su reglamento fue aprobado el 03 de noviembre del 2015 mediante D.S. 017-2015 – VIVIENDA.
Perspectivas del mercado inmobiliario
Perspectivas 1. En el mediano plazo, las oportunidades de crecimiento del mercado inmobiliario se ubican en el desarrollo de proyectos de viviendas de precios medios y bajos, en donde la oferta existente es muy baja. Este desarrollo requerir谩 solucionar algunos problemas estructurales que afectan la oferta: (i) trabas en los permisos de construcci贸n, (ii) escasez de suelo, (iii) falta de acceso a servicios de agua potable y electricidad, sobre todo en las zonas alejadas de Lima
39
Hacia adelante hay espacio para dinamizar el mercado inmobiliario apoyada en la expansión de la clase media 35
30
25
20
15
10
5
0
35
30
25
20
15
10
5
0
Perú Urbano: Estructura de Hogares por NSE 1
1
(% de hogares)
Fuente: ENAHO – INEI y Apoyo Consultoría
35
35
30
25
20
15
10
5
0
35
30
44% 25
20
15
5
10
1
35
35
30
300
25
20 25
20
12
30
25
2
2
20
15
35
10
5
300
25
20 35
30
25
15
10
5
10 15
1
5
0
8
20
2
15
10
1
15
10
5
0 0
35
30
25
20
15
5
0
1
10
1
B
5
0
A
Se evidencia un proceso de expansión de la clase media (B y C) .
2013
2004
29% 1
1
1
30
1
C
2
2
35
2
44
2
D
32
2
2
Número de hogares (Millones)
17 4,2
2
2
E
19 5,8 40
Fuente: APOYO y BBVA Research
La mayor demanda de vivienda no ha ido de la mano con la oferta, en especial el de segmento de precios medios y bajos Proyecto en Collique - Comas
Demanda efectiva de hogares por adquisición de departamento según precio* (número de hogares) Series1
Series1 2014
es1
Series2
Series2
75 220
75 220
Series2 2015
75 220 58 329
58 329
48 631 58 329 48 631
Proyecto en Retablo - Comas 48 631
17 795
17 795
34 299
34 299
34 299
13 293
13 293
6 052 310
313
2 520 310
En US$ 13 293
Participación
13
313
2 520
6 052 2 012
17 795
Hasta 10 000
10 00120 000
20 00150 000
9%
49%
0,2%
2 520
50 001100 00
100 001200 000
2 012 142 142 Más de 200 000
38% 6 052 4%
0,1%
2 012
142
•Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean y tienen la capacidad económica para adquirir un inmueble.
Fuente: CAPECO y BBVA Research
41
Proyecto Multifamiliar ubicado en Collique *Precio de las viviendas entre 70 mil y 230 mil soles. * TamaĂąo de los departamentos fluctĂşan entre 50 y 73 m2.
42
Por el lado de la oferta: trabas con los permisos de construcci贸n, falta de agua potable y electricidad en zonas alejadas.
43
Algunas deficiencias en los permisos puede retrasar la oferta de inmuebles Manejo de permisos de construcción
Perú: Manejo de permisos de construcción
(puesto de ranking de 189 países)
(distancia de la frontera) 0: desempeño más bajo. 100: el mejor desempeño
71.9
México
71.8
38
71.4
71.3
2015
2016
70.6
Chile
48
69.4
67.7
Perú
Colombia
50
54 2010
2011
2012
2013
2014
44 Fuente: Doing Business y BBVA Research
Algunas deficiencias en los permisos puede retrasar la oferta de inmuebles Procedimientos* (número)
14
Perú
13
Chile
14 10
11
Colombia
México
América Latina y el Caribe
Costo* Índice de control de calidad de construcción**
(% de ingreso per cápita)
(0-15)
174
178
152 86
Perú
Chile
México
13
12
12
11 8
73
Colombia
América Latina y el Caribe
Chile
Perú
México
Colombia
América Latina y el Caribe
* Para la construcción de un almacén ** Se basa en: calidad de normas de construcción; control de calidad antes, durante y después de la construcción; regímenes de seguros; y certificaciones profesionales. Mientras más alto el valor del índice, mejor
control de calidad.
Fuente: Doing Business y BBVA Research
45
Es necesario ofrecer inmuebles en condiciones de habitabilidad Acceso a agua potable en Lima Metropolitana y el Callao* (%hogares)
94
93
93
El desfase de la cobertura de agua potable retrasa la óptima oferta de viviendas, sobre todo en distritos alejados del centro.
93
92 91
89 88
89 88
88
Los distritos con menor cobertura de agua potable son: Balnearios: Punta Negra, Punta Hermosa San Bartolo, Santa María del Mar, Pucusana, Santa Rosa. Campestre: Cieneguilla, Pachacamac. Conos: San Juan de Lurigancho, Ventanilla, Puente Piedra, Carabayllo, Ate, Ancón, Villa María del Triunfo, Villa el Salvador, Lurin.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 * Se considera: red pública dentro y fuera del hogar y pilón de uso público. Fuente: Enaho y BBVA Research
46
2016
Situaci贸n
Inmobiliaria
Anexos
Fuentes Fuente •Grupo internacional especializado en el valuación y consultoría inmobiliaria
Tinsa Perú:
•Realiza reportes trimestrales sobre coyuntura inmobiliaria en Lima Metropolitana y Callao •Su información se basa en el empadronamiento de la oferta inmobiliaria de cada distrito. •Información: venta de departamentos, oferta disponible, proyectos ingresados. •Publica un informe anual sobre indicadores del mercado inmobiliario, y publica información mensual sobre precio de venta de departamentos. •Ambas publicaciones tienen una cobertura similar, 10 distritos de Lima Metropolitana: La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro, Surco, Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel.
Banco Central de Reserva del Perú (BCRP)
•Los precios están expresados en soles y dólares por m2, y se muestra un indicador para los 5 distritos de
mayor precio: La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco; y un indicador que abarca los 10 distritos. •Para la ponderación de los precios, el BCRP hace uso de la información de oferta total de departamentos publicada por CAPECO. •Además, el informe anual muestra el cálculo del PER (Ratio precio de venta / ingreso por alquiler anual) para cada distrito y un promedio ponderado.
Fuentes Fuente •Publica un informe anual sobre el mercado inmobiliario. El informe se publica a finales de cada año y recoge información desde Agosto del año anterior hasta Julio del año de la publicación. Tiene cobertura sobre Lima Metropolitana y el Callao. •Oferta: * Metodología: Realiza un censo en Lima Metropolitana y registra a toda la actividad edificadora (casas, departamentos, lotes )
Cámara Peruana de Construcción (CAPECO)
* Información: Oferta de edificaciones actual y futura, y edificaciones vendidas, ambos clasificados por precios, tamaños y según sector urbano.
•Demanda: * Metodología: Realiza encuesta a los hogares preguntándoles sus ingreso, y si están interesados en la compra de una vivienda, y características de la vivienda que buscan, entre otros. * Información: Demanda efectiva (quienes quieren y pueden pagarlo) por precio de la vivienda. •Cálculo de la demanda insatisfecha: demanda efectiva menos oferta actual. •Precios: Precio promedio de la vivienda por m2 por distritos para todo Lima Metropolitana y Callao •Compañía global que brinda servicios inmobiliarios.
Colliers International
•Publica reportes trimestrales sobre el mercado de oficinas en parte de Lima Metropolitana. •Información sobre oficinas: inventario, oferta futura, absorción bruta, disponibilidad y precios; ello para el mercado prime y mercado total.