Consultores Inmobiliarios Internacionales
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MARKET_INSIGHT Oficinas Lima
Tercer trimestre - 2015
San Isidro, Lima - PerĂş
Binswanger Perú
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ESCENARIO ECONÓMICO En el último Reporte de Inflación del BCRP se realizó un ajuste a la proyección del crecimiento del PBI del 2015, de 3.9% a 3.1%. Esta corrección se dio por un menor dinamismo de las actividades no primarias (manufactura, construcción, comercio y servicios) debido al menor gasto público, el declive de la inversión privada, y a la disminución de las exportaciones no tradicionales. Por otro lado, el sector construcción decreció en 7.9% durante el primer semestre del 2015, y se prevé que cierre el año con una contracción acumulada de 6.2%. Este resultado estaría en línea con el menor avance de obras públicas y la caída de la inversión privada, la cual finalizaría el año con una disminución de 5.5%. El avance negativo de la inversión privada se viene dando por el retraso de diversos proyectos mineros, el deterioro de las expectativas de los consumidores e inversionistas, y la caída continua de los términos de intercambio. Cabe resaltar que la inversión privada de los sectores no ligados a la minería cerraría negativo (-5.40%) el presente año —hasta el 2014, tuvo un crecimiento positivo—. Este descenso tiene el potencial de afectar significativamente a la demanda de oficinas (nivel de absorción) de los siguientes años. Para el 2016, el BCRP espera una recuperación del PBI con un avance de 4.2%. El crecimiento del siguiente año repuntaría si es que genera la línea de recuperación de la inversión privada y pública. Los sectores que se espera contribuyan son: servicio, comercio y minería. No
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).
obstante, también se tiene latente al Fenómeno del Niño, que según especialistas, de ser fuerte, el PBI del 2016 sólo crecería hasta 3%.
2T-2015
3T-2015
VACANCIA
RESUMEN
ABSORCIÓN
Durante el 3T-2015, se entregaron al mercado 40,478 m2 de oficinas
PRECIO DE VENTA (Proyectos en construcción)
distribuidos en 7 edificios. Los edificios más importantes en términos
PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)
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de área útil fueron Torre Barlovento (14,274 m ) en San Isidro Financiero, y el Centro Empresarial CUNSAC (13,608 m2) en Ate. La absorción neta fue de 3,882 m2 en el segmento prime y de 24,976 m2 en el segmento B. Pese a la entrega de nuevos edificios, no se logró mantener el nivel de absorción del trimestre anterior. El submercado de San Isidro Empresarial fue el que lideró la absorción de oficinas prime del 3T-2015; mientras que en el segmento B, lo hizo el nuevo sub-mercado de Ate. La baja colocación a usuarios finales de Torre Barlovento presionó al alza la tasa de vacancia del segmento prime, la cual pasó de 13.61% a 14.80%. Mientras que en el segmento B, se registró una leve contracción de 12.51% a 12.20%. La tasa de vacancia prime del sub-mercado de Surco continúa siendo una de las más altas de Lima con 34.52%; mientras que la tasa de vacancia pri-
Definiciones Stock. Es el total de metros cuadrados de oficinas acumulados hasta un determinado periodo de corte. Sólo se consideran edificios entregados. Absorción neta. Es la sumatoria del total de ocupaciones (positivo) y desocupaciones (negativo) de las áreas de oficinas que se dan durante un periodo. Solo se considera a usuarios finales. Vacancia. Es la cantidad de metros cuadrados de oficinas disponibles en un momento determinado para venta o alquiler sobre la base del stock. Tasa de vacancia. Corresponde al nivel de disponibilidad de oficinas tanto para venta o alquiler respecto al stock. Equivale a la fórmula: Tasa de vacancia = ( Vacancia / Stock )*100%. Precio de salida. Es el precio de oferta inicial de una oficina. Sobre éste, se realizan ofertas y contraofertas de compra o alquiler y se obtiene un Precio de cierre, que puede ser igual o menor al precio de salida. Los precios mostrados en este informe corresponden a precios de salida.
me de San Isidro Empresarial pasó a 0.00%. El precio promedio de alquiler al cierre del 3T-2015 es de USD 18.33/ m2 para oficinas prime; y de USD 18.08/m2 para oficinas B. En el caso de las oficinas prime, la reducción del precio de alquiler respecto al trimestre anterior fue de 7.75% y corresponde a la caída más drástica en lo que va del 2015. En el próximo trimestre, también se dará la mayor entrega de oficinas prime del año. Ingresarán 103,213 m2 que completarán la oferta de más de 200,000 m2 proyectados para el 2015. Cabe resaltar que Magdalena recibirá a Pershing Tower, su primer edificio de categoría prime.
CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS Se emplea para distinguir las calidades físicas y de ubicación que poseen los edificios de oficinas, y en consecuencia, sus niveles de renta y perfil de arrendatarios. Clase Prime. Hace referencia a los edificios que poseen frente hacia vías principales en los distritos más importantes. Sus acabados y áreas comunes son de alta calidad. Están enfocados principalmente a corporaciones que necesitan áreas grandes. Estos edificios suelen ofrecer plantas libres o con pocas divisiones. Clase B. Hace referencia a edificios de fácil acceso. Pueden o no ubicarse en los distritos más importantes. La calidad de sus acabados es estándar. La presencia de áreas comunes no es un requisito indispensable y suelen ofrecer áreas menores que los edificios prime.
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La Molina
San Miguel
San Borja Magdalena Surco
San Isidro Financiero San Isidro Empresarial
LEYENDA
Ejército
Chacarilla
Edificios Prime Edificios B Zonas corporativas principales Zona de expansión
Miraflores
1. El precio de alquiler considera sólo a oficinas en edificios ya entregados 2. El precio de venta es para proyectos en fase de construcción
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NUEVOS EDIFICIOS Durante el 3T-2015 se entregaron 7 edificios de oficinas. En el segmento prime ingresó Torre Barlovento (San Isidro Financiero), el cual agregó 14,274 m2 al stock prime. Mientras que para el segmento B, ingresaron 6 edificios entre San Isidro Financiero, Miraflores, Lince y Ate, los cuales suman un total de 26,604 m2. Cabe mencionar que tanto Lince como Ate recibieron a sus primeros edificios corporativos de infraestructura moderna. En Lince se entregó el edificio Flat Beehive, y en Ate el Centro Empresarial CUNSAC. Además, durante los últimos 3 meses se empezó con la comercialización de una serie de proyectos importantes que se entregarían a partir del 2T-2017. Entre ellos tenemos a Plaza República II (San Isidro Financiero), Torre Corporativa Javier Prado (San Isidro Financiero) y el Centro Empresarial Miraflores IV (Miraflores). Cada uno de estos proyectos corresponden a la categoría prime A+ y se ofrecen exclusivamente en alquiler.
ABSORCIÓN La absorción neta del segmento prime fue de 3,882 m2 y se caracterizó por 2 sucesos importantes. El primero corresponde a la colocación de las últimas oficinas disponibles en San Isidro Empresarial; y el segundo, al resultado negativo de la absorción neta en San Isidro Financiero. En este último sub-mercado, la absorción neta negativa se dio por la caída reciente de un contrato de alquiler de poco más de 7,000 m2. Por otro lado, las colocaciones de oficinas prime en Miraflores y Surco avanzaron discretamente al no encontrar una demanda lo suficientemente grande que canalice sus excedentes en poco tiempo. En el segmento B, la absorción neta fue de 24,976 m2. Cerca del 40% de esta absorción se concentró en el reciente Centro Empresarial CUNSAC en Ate. A este edificio ingresaron a operar back office de diversas empresas de los sectores tecnología, minería, retail, entre otros. Otros sub-mercados con niveles de absorción interesantes fueron San Isidro Financiero y Lince. Las áreas promedio de oficinas colocadas en cada uno de estos sub-mercados fueron de 170.1 m2 y 86.4 m2, respectivamente.
VACANCIA La entrega de Torre Barlovento y su bajo nivel de absorción registrado, presionó al alza la tasa de vacancia del mercado prime. Al cierre del 3T -2015 ésta resultó en 14.80% frente al 13.61% registrado en el trimestre anterior. Por sub-mercado, las historias se mantienen diferentes. Por un lado, en San Isidro Empresarial la tasa de vacancia se ha reducido a 0.00%; y por el otro, en Surco y La Molina los niveles de vacancia se mantienen por encima del 30.00%. En San Isidro Financiero y Miraflores, se mantienen escenarios más estables de la vacancia, con tasas de 8.94% y 12.25%, respectivamente. En el segmento B, se registró una ligera disminución de la tasa de vacancia. Esta pasó a ser de 12.20% frente al 12.51% del trimestre anterior. El resultado se debió al buen nivel de colocación a usuarios finales que se observaron en los edificios entrantes.
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PRECIOS Los precios de alquiler continuaron ajustándose ante el escenario de mayor vacancia. Al cierre del 3T-2015, se registró un precio promedio de USD 18.33/m2 (-7.75% respecto al 2T-2015) para oficinas de clase prime. Esta disminución obedece al continuo ajuste de precios que se está dando en Surco —sub-mercado que posee la mayor disponibilidad de oficinas de Lima—, y que también ya se observa en San Isidro Financiero. En estos sub-mercados, los precios promedios son de USD 17.31/m2 y 19.47/m2, respectivamente. También se anotó una disminución en el precio de alquiler de Miraflores a USD 20.52m 2. En San Isidro Empresarial, las últimas oficinas disponibles mantuvieron su precio de salida de USD 23.00/m2. Los precios de venta de oficinas prime también disminuyeron. El promedio de Lima se encuentra en USD 2,191/m2 frente a los USD 2,241/ m2 para proyectos en construcción, registrados en el trimestre anterior. Respecto a las oficinas de clase B, el precio de alquiler promedio registrado fue de USD 18.08/m2 y representó una reducción de 4.79% respecto al trimestre anterior. Los precios de alquiler más bajos se encuentran en Ate y La Victoria con USD 11.29/m2 y USD 14.00/m2, respectivamente; mientras que el más elevado en San Isidro Empresarial con USD 20.59/ m2.
TENDENCIAS Lo que sucede en paralelo en Lima, Santiago y Bogotá. Los principales mercados de oficinas de Latinoamérica actualmente atraviesan o están a puertas de atravesar periodos de sobreoferta. Tal es el caso de Lima, Santiago y Bogotá, ciudades que hoy en día, son observadas en simultáneo por diversos inversionistas inmobiliarios. Para el cierre del 2015, prevemos que las tasas de vacancia de oficinas prime en estas tres capitales superen el 10%; mientras que para el 2016 la tendencia al alza se acentuaría. En términos relativos Lima tiene el peor escenario, ya que el nivel de vacancia prime bordearía el 20% al finalizar el año, y el 2016 estaríamos cerca del 23%. Sin embargo, el peso de la sobreoferta sería más fuerte en Bogotá y Santiago. Ambos mercados poseen más del doble de stock de oficinas prime que Lima, además de mayores volúmenes de oficinas prime en construcción. Esto significa en términos absolutos, que estas ciudades tendrán mucho más metros cuadrados vacantes que Lima (cada una más de 220,000 m2 libres al cierre del 2016). Si bien Bogotá y Santiago registran mejores niveles de absorción que Lima, el fuerte excedente de oficinas prime que se prevé para cada una, prolongaría su recuperación de la sobreoferta, más de lo que sucedería en Lima. La situación de estos mercados también se refleja en el comportamiento del precio de alquiler. Hasta el 2013, en Lima, Santiago y Bogotá, se observaron incrementos en los precios de alquiler por las bajas tasas de vacancia de los años anteriores. Hoy en día, el crecimiento gradual de la vacancia y las expectativas de la sobreoferta para los siguientes años, están afectando negativamente al precio de alquiler. En el caso de Bogotá, se aprecia una potencial caída de casi el 40% del valor de alquiler entre el 2013 y lo que sería el cierre del 2015. Este descenso se da principalmente por la rápida depreciación que está teniendo el peso colombiano respecto al dólar. Este hecho juega a favor de las empresas cuyos ingresos son dolarizados, y en contra de los desarrolladores que tienen que importar ciertos materiales de construcción como el acero.
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PROYECCIONES Estimamos que al cierre del 2015, el stock total de oficinas prime de Lima sea de 798,026 m 2. Durante este año se habrán entregado 12 edificios de clase prime que suman un total de 213,031 m2. Este nivel de nueva oferta equivale al doble de lo entregado durante el 2014 y corresponde además, a su mayor nivel histórico. El crecimiento general de la economía y de los sectores de manufactura y servicios, mantiene la línea de evolución de la absorción neta con una tendencia creciente, pese a haberse observado en algunos segmentos empresariales, como el de minería, reducciones de espacios de oficina. Aún en el 2015, con resultados negativos en cuanto a inversión privada, estimamos que la absorción neta de oficinas prime sea mayor al resultado del 2014 hasta en 20%. Entonces, observando este hecho no se puede hablar de que el problema actual del mercado sea una contracción de la demanda. Sin embargo, durante los siguientes meses el escenario político cobrará protagonismo en definir las expectativas económicas para los siguientes años. De acentuarse la incertidumbre, los resultados de la absorción de oficinas para el 2016 y 2017 podrían verse negativamente afectados. Para el 2016, la oferta proyectada se reduce casi a la mitad de lo que se entregará en el 2015. En total, serían 138,225 m 2 y los submercados donde se concentraría esta nueva oferta son Surco y Magdalena. Asumiendo un crecimiento discreto de los niveles de absorción, todos los sub-mercados salvo Surco y Magdalena, experimentarían una leve disminución del nivel de vacancia. Pese a ello, las tasas de vacancia de casi todos los sub-mercados estarían por encima del 15%, por lo que es muy probable que se acentúe el ajuste de precios durante los próximos meses.
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Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.