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MARKET_INSIGHT Oficinas
3T - 2013
Lima, Perú
ESCENARIO ECONÓMICO La economía norteamericana mostró señales de estabilidad en los últimos meses; es por ello, que muchos analistas esperaban que la FED comience a aplicar el tapering (disminución de los estímulos monetarios) antes de que termine el segundo semestre. Estas expectativas afectaron a las economías emergentes, como la peruana, con una disminución de los flujos de capitales que se vio reflejada en la apreciación del dólar desde inicios de junio. Finalmente, el 18 de setiembre, Ben Bernanke, presidente de la FED, anunció que se mantendrá la política monetaria expansiva con la compra mensual de US$ 85,000 millones de bonos del tesoro de Estados Unidos, en favor de dinamizar la economía y reducir la tasa de desempleo. Ahora, esta decisión posiblemente afecte la orientación de la política fiscal, ya que gran parte del sector político no esperaba este dictamen.
2T/13 3T/13 PRODUCCIÓN VACANCIA ABSORCIÓN PRECIO DE VENTA (Proyectos) PRECIO DE ALQUILER
Este contexto de incertidumbre internacional y la reducción de las exportaciones, nuevamente, ajustaron las proyecciones de crecimiento para el 2013, de 6.1% a 5.5% en promedio, según el BCRP e importantes bancos locales. Para el tercer trimestre, se espera un avance económico de 5.35%, donde por periodo consecutivo, el sector construcción mantendrá el mejor desempeño con una expansión promedio de 11%. Por otra parte, las expectativas de inversión en el país mejoraron gracias a la consolidación de importantes proyectos mineros. Esto se vio reflejado en la mejora de la calificación crediticia peruana de parte de Standard & Poor’s que pasó de “estable” (BBB) a “positiva” (BBB+). Pese a que la coyuntura internacional no es del todo favorable, el BCRP y el gobierno tienen a su alcance diferentes mecanismos de ajuste para reducir significativamente los impactos negativos y asegurar el crecimiento de la economía peruana, que en el 2014 se espera que supere el 6%.
OFERTA NUEVA El tercer trimestre del año se mostró saludable para el mercado de oficinas. Se entregó el proyecto A+ “Torre Begonias” (26,0078 m2) en San Isidro Financiero, con el 100% del área de oficinas arrendada. Un panorama similar se vio en Magdalena con la entrega del edifico de Los Portales (12,760 m2) que al cierre del informe, sólo cuenta con 1,200 m2 disponibles para la renta. También entraron al mercado los proyectos B “Edificio Schreiber” en San Isidro Financiero y “Arica”, en Miraflores con una alta colocación en preventa. En total, se agregaron 45,214 m2 de oficinas al stock de la capital. Para el siguiente trimestre, se espera que ingresen 113,313 m2 distribuidos en 12 proyectos, entre San Isidro Empresarial, Miraflores, Surco y San Miguel.
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LEYENDA Edificios A+,A Edificios B Proyectos Concentraci贸n de edificios Zona de expansi贸n
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VACANCIA La disponibilidad global de oficinas al final del tercer trimestre asciende a 16,020.4 m2. En el segmento A+, encontramos 5,687.67 m2 libres casi en su totalidad para el arrendamiento, destino de comercialización natural para este tipo de proyectos. Surco concentra la mayor cantidad de metros cuadrados vacantes de esta categoría, distribuidos en los centros empresariales Cronos, Omega y Link Tower. Por otro lado, en el segmento A, se encuentran libres 2,834.11 m 2. La disponibilidad mayor la tiene San Isidro Financiero (1,657.94 m2), distribuida en los edificios Altavista y Parque Plaza. Finalmente, en el segmento B, encontramos vacancia en todos los distritos importantes, incluido el reciente mercado de Magdalena. En resumen, la tasa de vacancia para el segmento prime (A+,A) es de 1.55%, mientras que para el B, 1.66%. Estos resultados, tendieron ligeramente a la baja respecto al periodo anterior, lo cual avala el desempeño positivo que continúa mostrando el mercado. Sin embargo, varios proyectos que debían entrar entre el primer y tercer trimestre del 2013, han retrasado su entrega para el periodo siguiente. La vacancia que agregarán estos proyectos probablemente sea de 10,000 m2 (~90% de colocación). Bajo este escenario, la tasa de disponibilidad global del mercado ascendería a 2.34%, porcentaje que no se alcanzaba desde finales del 2011.
ABSORCIÓN El mayor volumen de absorción de oficinas A+ se registró en San Isidro Financiero, debido a la colocación total de la Torre Begonias, mientras que en Surco, la absorción fue negativa, debido a que se liberaron cerca de 1,300 m 2 en el edificio Cronos. Por otro lado, en el segmento A, no existieron colocaciones significativas. La perspectiva fue diferente en la categoría B, que en total, registró una absorción positiva de 16,061 m 2. En Magdalena, la absorción correspondió al área del edificio Los Portales, que entró al mercado con una vacancia de sólo 9%. De igual forma, en San Isidro Financiero, el edificio Schreiber ingresó al mercado con cerca de 800 m 2 disponibles para venta. Cabe resaltar, que actualmente, en la segunda cuadra de la avenida Schreiber, se vienen construyendo 3 proyectos de oficinas a entregarse en el 2014. Finalmente, en el mercado de Miraflores, se tomaron espacios pequeños (~100 m 2) que estuvieron disponibles desde inicios del 2013.
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PRECIOS En promedio, los precios de renta se ajustaron a la baja en los segmentos prime (A+,A) y B. Sin embargo, se observaron panoramas diferentes en cada distrito. En el caso de San Isidro, en el mercado “San Isidro Financiero”, el asking price se incrementó en 4.31%, mientras que en “San isidro Empresarial” sucedió lo mismo en 3.39%. En ambos casos, los incrementos respondieron a que los mercados cuentan con una menor vacancia respecto al periodo anterior, por lo que es natural que se pida un precio mayor, además de considerar que la demanda prime tradicionalmente se encuentra en este distrito. Para el caso de Surco, que concentra la mayor vacancia de oficinas prime, el precio de renta se redujo en 5%, debido a que existen edificios con vacancia disponible desde algunos trimestres atrás. En Miraflores, sucedió lo mismo con el asking price, no obstante, al contar con una oferta mínima de espacios prime, comparado con el resto de distritos, es muy probable que las oficinas sigan un ritmo natural de arrendamiento. En el segmento B, debido a que existe una diversificada oferta de oficinas en casi todos los distritos, los propietarios tuvieron que ajustar sus precios a la baja respecto al periodo anterior. Uno de los factores que vuelven más volátil a los precios de esta categoría es la diversidad en las condiciones de arrendamiento (tiempo de contrato, garantías, antigüedad del edificio, etc.) Finalmente, los precios de los proyectos que se encuentran en fase de pre-venta y aquellos que recién comenzaron su construcción, se mantuvieron estables respecto al periodo anterior. Los precios más bajos por metro cuadrado se encuentran en Magdalena y San Miguel, que en promedio son de US$ 2,093.6/m 2 y US$ 1750/m2, respectivamente. Las variaciones de un proyecto a otro pueden ser de hasta un 10% más o menos.
TENDENCIAS La oferta inmediata de oficinas, se presenta en un 90% para el alquiler, 4% para la venta, y 6% indiferente entre venta o alquiler. En cambio, para los proyectos que se encuentran en construcción y preventa, 74% está destinado a la venta, y 26% al alquiler. Cabe notar que el porcentaje correspondiente a la venta creció en 10%, debido a que la totalidad de los nuevos proyectos de Magdalena, San Miguel y Surco están destinados a este tipo de comercialización. Los principales proyectos que están cerca de entrar al mercado en la modalidad de arrendamiento son Estudio Grau, VAB, Pardo y Aliaga, y Real Ocho en San Isidro Empresarial, y Pacific Tower en San Isidro Financiero. P.5
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PROYECCIONES El mercado de oficinas de Lima continúa expandiéndose. San Miguel, Magdalena, Lince y Surquillo presentaron nuevos proyectos que cuentan con una área útil elevada (desde 15,000 m 2 hasta 45,000 m2), distribuida entre 10 y 20 pisos. Los principales motivos por los que se empieza a desarrollar centros corporativos en estas zonas son: el menor costo del terreno y las facilidades que las municipalidades bridan respecto a la edificación frente a distritos como San Isidro o Miraflores. El bajo costo al que se adquirieron los terrenos brinda la oportunidad de salir al mercado con precios competitivos en preventa. Además, se mantienen expectativas optimistas de la demanda futura de oficinas. Este resultado, parte de la proyecciones del crecimiento económico del país, que según el BCRP se mantendrá en una tasa promedio de 6% anual hasta el 2017. Sin embargo, es preciso resaltar que el crecimiento de la economía peruana de los últimos años ha materializado los requerimientos de espacios corporativos en una demanda real promedio de 80,000 m 2 anuales (absorción). Esto nos obliga a analizar con más precisión a las variables de riesgo del mercado. Una de ellas, que aún no se presenta abiertamente, es la disminución de la “velocidad de colocación” (venta o alquiler). En el 2014, se espera que entren al mercado 127,915 m2 de oficinas prime, de los cuales, el 64% estará concentrado en el corredor Olguín-Javier Prado (Surco, La Molina). Si los precios continúan disminuyendo, y las oficinas no encuentran arrendatario final, será evidente que esta zona atraviese un periodo de sobreoferta.
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