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MARKET_INSIGHT
Oficinas
Lima, Perú
4T - 2013
ESCENARIO ECONÓMICO
3T-13
4T-13
VACANCIA
El 2013 fue un año bueno para la economía peruana. Los analistas proyectan, en promedio, un avance económico del 5.2%, lo cual ubicaría a Perú dentro del grupo de países que más crecieron en la región durante el 2013. Sin embargo, el desempeño de nuestra actividad económica pudo ser mejor, en el sentido que el gobierno, desde inicios de año, no supo dar señales certeras que hicieran frente a los potenciales escenarios negativos que se asomaron. Esto golpeó la confianza de los inversionistas y a las expectativas de la economía local, que fueron reduciéndose a medida que transcurrieron los meses. Los sucesos exógenos —el esperado tapering de la FED en Estados Unidos, la incertidumbre de la Zona Euro y la desaceleración de la economía china— jugaron en contra del crecimiento de la economía, obligando a los especialistas a reducir gradualmente las proyecciones de crecimiento desde 6.2% a inicios de año.
ABSORCIÓN PRECIO DE VENTA (Proyectos) PRECIO DE ALQUILER (Oferta Inmediata)
Las expectativas de inversión y crecimiento empezaron a repuntar desde octubre y se espera que la economía peruana recupere su nivel alcanzado a inicios del 2013. Por otro lado, la mayoría de las proyecciones de crecimiento para el 2014 son conservadoras —alrededor del 5.5%—, debido a la eventual moderación de los precios de las materias primas y salida de capitales hacia las economías desarrolladas, que en la medida que aceleren su recuperación volverán a ofrecer rendimientos más atractivos. Fuentes: INEI, BCRP
RESUMEN DEL MERCADO CORPORATIVO En el 2013 se superaron los límites de oferta nueva y absorción, pese a que las expectativas para la economía jugaron el papel en contra. El crecimiento del mercado inmobiliario corporativo viene siendo constante, y se rige necesariamente a la evolución de la demanda — muchas empresas están migrando “de la casa a la oficina”, otras requieren edificios sostenibles u oficinas con áreas flexibles—. A partir del segundo semestre del 2013 se observó claramente como los landlord (ofertantes) fueron cediendo el control del mercado a los tenant (usuarios finales). Esta tendencia que resulta por el incremento gradual de la vacancia, podrá apreciarse mejor en los próximos meses, a medida que se entreguen los más de 200,000 m2 proyectados para el 2014. ¿Qué significa esto? Que ahora las empresas tendrán un abanico diverso de proyectos para elegir, frente a lo que sucedió durante el 2012, donde la vacancia total del mercado llegó a concentrarse en sólo 2 o 3 edificios. Durante el cuarto trimestre ingresaron 12 nuevos proyectos (68,122 m 2) —2 para el segmento prime— con una colocación a usuarios finales promedio de 63.8%, salvo un par de excepciones que se entregaron con casi el 100% de área arrendada. La tasa de vacancia tanto para el segmento prime (A+, A) y B es cercana al 4%, lo cual es positivo para nuestro mercado, ya que aleja a las inversiones especulativas y suaviza el incremento de precios. Frente a este escenario, para que el mercado corporativo escale a un nivel superior, es vital que la participación de los fondos de inversión inmobiliaria se incremente. Son ellos lo que poseen el know how para administrar los activos inmobiliarios y hacerle frente a los periodos de baja. En la medida en que estos fondos sean públicos, permitirán canalizar excedentes de cualquier empresa o persona natural, y así evitar que éstos inviertan directamente en oficinas y tengan que competir con los carteles de “se alquila” de los inversionistas que también compraron una oficina en el mismo edificio.
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LEYENDA Edificios A+,A Edificios B Proyectos Nuevos edificios Concentraci贸n de edificios Zona de expansi贸n
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NUEVOS EDIFICIOS Se agregaron 68,122 m2 nuevos al stock de oficinas de Lima en el último trimestre. El 44.65% de estos metros cuadrados corresponden al segmento prime, distribuyéndose en sólo 2 edificios: Capital El Derby (clase A+) en Surco y Platino III (clase A) en Miraflores; mientras que el porcentaje restante (55.35%) se encuentra en 10 edificios del segmento B que van desde los 1,650 m 2 (Beraca Business Center) hasta los 5,886 m2 (Recavarren). También es importante mencionar que San Miguel ya tiene a su primer edificio corporativo denominado “Las Leyendas de San Miguel”. Este proyecto está conformado por 2 torres de 4,500 m2 y 4,152 m2. El edificio ingresó al mercado con una colocación en preventa cercana al 90%. Los próximos proyectos a entregarse en este distrito serán Plexus (1T-2015) y NODO (1T-2016), los cuales fortalecerán a San Miguel como nuevo eje corporativo.
San Isidro Empresarial:
Miraflores:
Beraca Business Center (B)
Platino III (A)
Centro Empresarial Quattro (B)
Edificio Recavarren (B)
Río Business Center (B)
C.E. Benavides 1238 (B)
San Isidro Financiero:
Estudio Grau (B)
Edificio Basadre 225 (B)
San Miguel:
Santiago de Surco:
Las Leyendas Torre 1 (B)
Capital El Derby (A+)
Las Leyendas Torre 2 (B)
Centro Empresarial OPB (B)
VACANCIA En total, se encuentran disponibles 41,136 m2 de oficinas por tomar de forma inmediata. Las tasas de vacancia registradas al cierre del cuarto trimestre son de 3.18% para el segmento prime y 4.6% para el segmento B. Respecto a los proyectos recién entregados, el nivel de vacancia es de 36.2%, equivalentes a 24,681 m2 que se concentran principalmente en los edificios Capital El Derby (Surco) y Platino III (Miraflores) . Este metraje corresponde al 60% de la vacancia global del cuarto trimestre, que esperamos que se coloquen gradualmente en los próximos meses. Considerando sólo al segmento prime, podemos observar diferentes panoramas en cada uno de los distritos: En San Isidro Financiero, la tasa de vacancia asciende a 1.27%, mientras que en San Isidro Empresarial, ronda el 0.44%. Estas tasas se mantendrán estables por lo menos durante los 2 próximos trimestres, debido a que los proyectos a entregarse durante aquel periodo en San Isidro cuentan con una vacancia mínima. Por otro lado, en Miraflores, la tasa de disponibilidad es de 7.42%, compuesta en mayor parte por los metros cuadrados vacantes en el reciente Edificio Platino III. Finalmente, en Surco, se encuentran libres 10,184 m2 que representan una nivel de vacancia de 7.05%; el incremento de esta tasa periodo consecutivo, es reflejo de la desaceleración de la demanda del usuario final en esta zona.
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ABSORCIÓN La absorción mide la respuesta de la demanda frente a la oferta disponible; puede ser positiva o negativa dependiendo de la sumatoria de las áreas totales que se ocupan o liberan durante un periodo. En el último trimestre del 2013, la absorción neta fue de 43,311 m2, y correspondió casi en su totalidad a la oferta recién entregada. En Miraflores, distrito donde se entregaron 4 nuevos centros empresariales, se registró la mayor absorción del trimestre (19,117 m2), perteneciendo un porcentaje importante a los metros cuadrados del edificio Platino III. En San Isidro Financiero y Empresarial, el panorama mostró una mayor absorción de oficinas del segmento B, producto que viene repuntando su oferta desde periodos anteriores, como en la corta avenida Germán Schreiber que actualmente ya tiene 2 edificios corporativos y espera a otros 2 más a entregarse antes de que finalice el 2014. En el caso de Surco, la absorción correspondió exclusivamente a la toma de área del edificio Capital El Derby y a la desocupación de un área menor en la zona de Chacarilla. Finalmente, en San Miguel se observó una buena absorción de metros cuadrados correspondientes al proyecto Las Leyendas. En otros distritos como Magdalena, no se registraron desocupaciones ni tomas de áreas corporativas en edificios ya entregados. En resumen, durante el 2013 se absorbieron 60,514 m 2 de oficinas del segmento prime, y 49,610 m2 del segmento B haciendo un total de 110,124 m2.
PRECIOS DE ALQUILER Al cierre del cuarto trimestre, se observó que los precios promedios de renta disminuyeron en 3.79% y 3.42% en los segmentos prime y B, respectivamente. Esta tendencia correctiva que se ha mantenido durante el 2013 ha surgido como respuesta a la desaceleración de la demanda real. Recordemos que entre el 2011 y 2012, el exceso de demanda de oficinas presionó a los precios al alza, generando en algunos casos transacciones especulativas, sobretodo de venta. En promedio, los precios de alquiler registrados son de 22.19 US$/m2 para el segmento A+, 21.44 US$/m2 para el segmento A, y 20.59 US$/m2 para el segmento B. Respecto a los asking price del segmento prime, tenemos panoramas distintos en cada distrito: tanto en San Isidro Financiero y Empresarial el rango de precios de salida se mantiene estable entre 22 y 23 US$/m 2; en Miraflores, el límite superior del rango se muestra más amplio (US$ 25/m2), debido a la limitada oferta de oficinas A+ con las que cuenta; finalmente, en Surco tenemos una brecha estable con precios de salida entre 20 y 22 US$/m2, siendo el promedio vigente (21.21 US$/m2) menor al del trimestre anterior (21.84 US$/m2).
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PRECIOS DE VENTA Los precios promedios de venta para proyectos prime en fase de preventa son de 2,410 US$/m2 en San Isidro Financiero; 2,350 US$/ m2 en Miraflores; 2,348 US$/m2 en Surco; 2,093 US$/m2 en Magdalena y 1,750 US$/m2 en San Miguel. Estas cifras son menores a las registradas en el trimestre anterior en San Isidro y Surco. Es preciso mencionar que tanto Miraflores como San Miguel cuentan con solo un edificio de clase en A en fase de preventa. Por otro lado, en el segmento B, se observó estabilidad en los precios de preventa, siendo la variación promedio 0.5% más respecto al tercer trimestre.
TENDENCIAS Comercialización La oferta inmediata del mercado, al término del cuarto trimestre, se compone de un 90% de oficinas para el alquiler, y el 10% restante para la venta, que corresponde casi exclusivamente a edificios del segmento B. Por otro lado, en la oferta futura (proyectos en construcción y preventa) se observa un panorama contrario, al tener el 81% de la disponibilidad para la venta, y el 19% para el alquiler. Este panorama que se repite trimestre tras trimestre demuestra que un porcentaje considerable de la oferta futura será adquirida por inversionistas, y pasará a comercializarse como alquiler, una vez los edificios sean entregados. Es importante subrayar que la oferta futura para alquiler corresponde, sobretodo, a proyectos de los segmentos A+ y A.
Oficinas en venta e inversionistas Los proyectos corporativos destinados exclusivamente a la venta, obtuvieron buenos resultados durante el 2013, llegando a tener en muchos casos el 100% del área vendida antes de ser entregados; y es que la existencia de oficinas en venta viene atendiendo a un nicho de personas o empresas con excedentes, que ven en los proyectos inmobiliarios corporativos una oportunidad para estacionar importantes sumas de dinero, que por lo general, les permitirán obtener rendimientos atractivos (aprox. entre 8% y 12%). Los riesgos asociados a estas rentabilidades son menores respecto a los de otros activos inmobiliarios como las casas o departamentos, debido a que los contratos de arrendamiento que se firman contemplan periodos largos (entre 4 y 5 años como mínimo), se eximen de daños físicos —habitualmente las oficinas se entregan en “estructura gris”— y estipulan penalidades por incumplimiento de los plazos pactados. Por otro lado, el tiempo en el que una oficina se puede encontrar desocupada representa un riesgo mayor que puede influir significativamente en la rentabilidad del inversionista; sin embargo, éste puede ser ampliamente disminuido con una adecuada estrategia comercial, sobretodo, en tiempos donde se avizora una fuerte competencia de metros cuadrados. Recordemos que la nobleza del negocio inmobiliario, se mantendrá íntegra siempre y cuando el inversionista piense en el largo plazo.
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PROYECCIONES Para el 2014, estimamos que ingresen más de 140,000 m2 de oficinas del segmento prime, de los cuales el 56% estará concentrado entre Surco y La Molina; mientras que para el segmento B, proyectamos que entrarán al mercado cerca de 103,000 m 2 en los distritos tradicionales, además de La Victoria y San Borja. Asumiendo que la absorción neta se mantendrá en niveles similares a los de los últimos 5 años (entre 90,000 m 2 y 120,000 m2 anuales), será muy probable que se finalice el 2014 con una tasa de vacancia entre 8% y 10%. No obstante, el nivel de vacancia será diferente en cada distrito, llegando a ser entre 4% y 5% en San Isidro, y entre 12% y 14% en Surco. Bajo este escenario, también esperamos que los precios (tanto de venta como de alquiler) no experimenten presiones al alza debido a una mayor oferta de metros cuadrados. Por otro lado, observamos que gran parte de los edificios A+ y A que ingresarán en el 2014, aspiran a contar con una certificación LEED, que les permitirá ser considerados Green Buildings, productos que actualmente tienen una fuerte demanda de parte de las multinacionales que ven en ellos una forma de reforzar el valor su marca en el mercado. En el primer trimestre del 2014, ingresará al mercado solo un edificio del segmento prime: el edificio Victor Andrés Belaúnde (Cúbica) en San Isidro Empresarial; mientras que en el segmento B, entrarán 9 edificios, entre los que destacan Paso 28 de Julio (Cúbica) en Miraflores, y la Torre 1 del complejo Los Inkas en Surco.
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