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MARKET_INSIGHT
Oficinas
Lima, Perú
2T - 2014
ESCENARIO ECONÓMICO Se evidenciaron señales de desaceleración de la economía peruana durante el segundo trimestre del 2014. La expansión del PBI nacional fue de 2.01% en abril, 1.8% en mayo, y los analistas esperan que para junio esta sea de 4%, con lo que el trimestre cerraría sólo con 2.6% de crecimiento, y el 2014 con un avance no mayor al 5%.
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VACANCIA ABSORCIÓN PRECIO DE VENTA (Proyectos) PRECIO DE ALQUILER (Oferta Inmediata)
Ante este contexto, el gobierno presentó un paquete de medidas que buscan incentivar y dinamizar las inversiones tanto privadas como públicas en el país. Dentro de los sectores económicos involucrados se encuentra el de construcción, el cual es promovido para nuestro interés, en el Título III, capítulo IV del Proyecto de Ley: “Disposiciones para facilitar la inversión privada en el sector inmobiliario”. Lo más destacable de esta sección es la eliminación del Estudio de Impacto Ambiental para las edificaciones de vivienda, comercio y oficinas que tengan menos de 30,000 m 2 de área construida, y se ubiquen dentro de áreas urbanas con habilitación y parámetros de construcción establecidos. Esto se traducirá en ahorros significativos de tiempo (entre 6 y 9 meses) y dinero para la obtención de la licencia de edificación. Asimismo, en el capítulo IV, se reitera la presentación obligatoria de la póliza CAR antes de inicio de obras. La relevancia de este seguro es que cubre daños a terceros, además de incidentes en la misma obra. Estas políticas económicas del gobierno se complementarán con la reciente reducción de la tasa de interés de referencia del BCR (3.75%), que busca evitar la desaceleración de la demanda interna y fomentar inversiones de grandes magnitudes. Esperamos que los resultados de estas medidas sean visibles sobre la actividad económica del país en el corto plazo.
Fuentes: INEI, BCRP
RESUMEN DEL MERCADO CORPORATIVO Ingresaron 7 edificios corporativos que sumaron 46,658 m2 de área útil de oficinas. Del grupo, los más relevantes son los edificios Victor Andrés Belaúnde (Prime A+) y Real Ocho (Prime A+) en San Isidro Empresarial, y Paso 28 de Julio (B) en Miraflores. Los nuevos edificios prime, exceptuando a Real Ocho, ingresaron con un total 11,398 m2 de área libre y presionaron al alza la tasa de vacancia prime, que al cierre de junio fue de 5.65%. Un escenario diferente tuvo el segmento B, debido al buen performance de las colocaciones de oficinas pequeñas que contrajeron la tasa de vacancia B de 6.9% a 6%. Por otro lado, la absorción neta de Lima sumó 40,502 m2, siendo más alta en San Isidro Empresarial, Miraflores y San Isidro Financiero. Destacamos que los edificios Real Ocho (Prime A+) y Crossland (B) fueron los únicos que tuvieron una colocación del 100% a usuarios finales antes de ser entregados. Respecto a los asking price del segmento prime, se observan diferencias marcadas en cada una de las zonas corporativas: San Isidro Empresarial oferta el metro cuadrado más caro a US$ 23.00/m2, en contraste con Surco o Miraflores, donde fluctúa entre US$ 19.00/m 2 y US$ 20.00/m2. Esta diferencia de precios responden fundamentalmente a niveles de vacancia y preferencias de la demanda. Los precios promedios por segmento en el mercado agregado de Lima son de US$ 20.70/m2 para el prime, y US$ 19.80/m2 para el B. En el tercer trimestre, se entregarán 10 edificios corporativos. De concretarse todos a tiempo, agregarán 71,079 m 2 de oficinas al stock de Lima. De estos, los que formarán parte del segmento prime son el C.E. Pardo y Aliaga (San Isidro Empresarial), Pacific Tower (San Isidro Financiero) y el Edificio Armendáriz (Miraflores). Asimismo, se lanzaron nuevos proyectos para la venta en más distritos de Lima como Ate y el Callao con precios de salida entre US$ 1,500 y US$ 2,000 por metro cuadrado sin incluir IGV ni cocheras.
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LEYENDA Edificios Prime A+,A Edificios B Proyectos Prime A+,A Proyectos B Nuevos edificios Concentraci贸n de edificios Zona de expansi贸n
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NUEVOS EDIFICIOS Los nuevos edificios sumaron 36,287 m2 para el segmento prime y 10,371 m2 para el B. En total, se entregaron 7 nuevos centros corporativos distribuidos entre San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Ejército, Miraflores y Surco. Los proyectos prime que ingresaron fueron Real Ocho y Victor Andrés Belaúnde en San Isidro Empresarial, además del C.E. El Reducto en Miraflores. Por otro lado, en el segmento B se estrenaron 4 edificios, de los cuales destacan Paso 28 de Julio de Cúbica en Miraflores, y el Edificio Crossland en el corredor Ejército. Respecto a los proyectos que empezaron su fase de comercialización, se identificaron 8 que de concretarse agregarían 105,280 m2 al stock de oficinas de Lima entre el 2015 y 2017. De todos, el único proyecto prime A+ es el C.E. Leuro que se ubicará en el cruce de las avenidas Benavides y Paseo de la República, el cual ya se encuentra en construcción y será entregado en abril del 2015. Otros proyectos importantes son Lima Hub Empresarial ubicado en el Callao, que combinará una oferta de 16,138 m 2 de oficinas con espacios comerciales y logísticos, y Stratego de Inmobilari en Ate, cuya primera torre está proyectada a entregarse a finales del 2016.
VACANCIA La mayor oferta de oficinas en los edificios recién entregados mantuvo la tendencia alcista de la vacancia durante el segundo trimestre. En total, la disponibilidad de oficinas para ocupación inmediata suma 61,202 m2, equivalentes a una tasa global de vacancia de 5.84%. El 97.8% de estos metros cuadrados libres, se encuentra distribuido en 4 zonas: San Isidro Financiero (10,373 m 2), San Isidro Empresarial (7,747 m2), Miraflores (18,742 m2) y Surco (22,989 m2); mientras que el 2.2% restante (1,350 m2) se reparte entre Chacarilla y Ejército. A nivel agregado de Lima, la tasa de vacancia prime se incrementó de 3.2% a 5.2%, entretanto la del segmento B se redujo de 6.9% a 6%. Esta diferencia en las tendencias se explica por el mayor volumen de metros cuadrados libres que ingresaron en el segmento prime respecto al B. A pesar de que observamos que edificios como Real Ocho se estrenan con 0% de vacancia, no sucede lo mismo con otros de la misma categoría, los cuales en el último trimestre se entregaron en promedio, con un 60% de área libre. Por otro lado, se registró un buen ritmo de colocaciones de oficinas pequeñas de 100 m2 a 300 m2 en San Isidro y Miraflores, que desencadenó una menor tasa de disponibilidad del segmento B. También apreciamos que Miraflores y Surco son los sub-mercados que concentran la mayor oferta de oficinas, debido a que en los trimestres recientes recibieron una cantidad importante de metros cuadrados con bajo nivel de colocación a usuarios finales, en contraste con San Isidro Empresarial y San Isidro Financiero, que vienen registrando un mejor desempeño en la colocación de oficinas. Este suceso se ve reflejado en las tasas de vacancia por distrito, donde para el segmento prime en Miraflores es de 14.71% y en Surco de 9.92%, mientras que en San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial, de 2.30% y 3.28%, respectivamente. En el segmento B, las tasas de vacancia siguen un patrón similar, siendo de 7.3% en Miraflores y 18.27% en Surco, mientras que en San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial, de 4.31% y 4.55%, respectivamente.
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ABSORCIÓN El 79% de la absorción global del segundo trimestre correspondió a colocaciones de metros cuadrados en los edificios recién entregados. Gran parte de estas transacciones de áreas entre los 800 m2 y 2,500 m2, fueron realizadas durante el 2013. En total, la absorción neta sumó 40,502 m 2, donde 18,473 m2 fueron del segmento prime A+, 8,241 m2 del prime A, y 13,788 m2 del B. Los edificios corporativos Real Ocho (Prime A+, 16,048 m2) en San Isidro Empresarial y Crossland (B, 2,340 m2) en el corredor Ejército, fueron los únicos que ingresaron con el 100% del área colocada a usuario final; mientras que el resto de nuevos edificios corporativos, con colocaciones que van entre el 17% y 77%. Asimismo, San Isidro Empresarial fue la zona que registró la mayor absorción neta con 22,812 m 2 entre oficinas prime y B, y esperamos que continúe siéndolo durante el tercer trimestre, cuando se entregue el C.E. Pardo y Aliaga de Cúbica que ya cuenta con más de 20,000 m2 pre-alquilados. En segundo lugar, se encontró Miraflores con 9,428 m2. La absorción prime de esta zona (5,153 m2) se dio principalmente en el edificio El Reducto desarrollado por la inmobiliaria Gerpal, mientras que la del segmento B se concentró en el edificio Paso de 28 de Julio de Cúbica, y en menor medida en los edificios Recavarren y Benavides 1238. En San Isidro Financiero, la absorción prime (2,078 m 2) correspondió en gran proporción a metros cuadrados liberados durante el primer trimestre; en tanto que la absorción del segmento B (4,121 m 2) correspondió básicamente a edificios reciente entregados. En Ejército, la absorción de la zona correspondió íntegramente a los metros cuadrados del edificio Crossland (2,340 m2). Finalmente, en Surco, se registraron algunas desocupaciones de oficinas del segmento A con áreas entre 170 m 2 y 500 m2 que desencadenaron un absorción negativa de 1,387 m2.
PRECIOS DE ALQUILER En general, no se registraron variaciones significativas en los precios de alquiler de oficinas prime y B respecto al primer trimestre, aunque aún prevemos que se mantendrá la tendencia de ajuste de precios a la baja, en la medida que la brecha de la oferta continúe creciendo. Los precios promedios registrados fueron de US$ 20.88/m2 para el segmento prime A+, US$ 20.56/m2 para el prime A, y de US$ 19.82/m2 para el B. El mayor volumen de áreas prime desocupadas en Miraflores y Surco presionaron a la baja el precio global por metro cuadrado de los segmentos A+ y A. Respecto a los precios de salida del segmento prime, notamos que San Isidro Empresarial continúa siendo la zona con el precio por metro cuadrado más elevado de Lima, siendo este de US$ 23.00. El único edificio prime que cuenta con disponibilidad para ocupación inmediata en este sub-mercado es Victor Andrés Belaúnde. San Isidro Financiero presenta un panorama similar, aunque con un rango de precios de salida más amplio que va entre US$ 21.00 y US$ 23.00 el metro cuadrado, con un cierre promedio de US$ 22.40, muy cercano al de San Isidro Empresarial. Por otro lado, tanto en Miraflores como en Surco, los precios de salida están por debajo del rango que encontramos en San Isidro. En Miraflores, la oferta prime disponible se distribuye en los edificios El Reducto y Platino con precios de salida por metro cuadrado entre US$ 19.00 y US$ 21.00. Igualmente en Surco, la oferta prime se concentra básicamente en los edificios Capital El Derby y Cronos con precios de salida entre US$ 20.00 y US$ 20.50 por metro cuadrado.
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PRECIOS DE VENTA Sólo se registraron proyectos prime disponibles para venta en San Isidro Financiero, Surco y Magdalena. Los rangos de precios de salida por metro cuadrado son: entre US$ 2,300 y US$ 2,500 en San Isidro Financiero, US$ 2,050 y US$ 2,430 en Surco, y de US$ 2,040 y US$ 2,250 en Magdalena. Por otro lado, se observa un mayor diversidad de asking price de venta de los proyectos del segmento B. En zonas como Lince, La Victoria y Magdalena el rango de precios por metro cuadrado se encuentra entre los US$ 1,750 y US$ 2,100; mientras que en Miraflores, que es la zona que concentra la mayor oferta de proyectos B, entre US$ 1,955 y US$ 2,400. Otra zona que ha reactivado el desarrollo de proyectos para venta es Chacarilla, donde las oficinas se comercializan con precios de salida entre los US$ 2,200 y US$ 2,500 el metro cuadrado.
TENDENCIAS Ejército Corporativo Se está desarrollando una nuevo corredor corporativo sobre la avenida del Ejército, su prolongación Perez Araníbar y la paralela avenida La Mar, que comprende partes de los distritos de Miraflores, San Isidro y Magdalena. En Ejército, ya se encuentran operando 3 edificios de oficinas: Los Portales y Crossland en la misma avenida del Ejército, y Soho en la avenida La Mar. El último de estos, Soho, que fue la primera apuesta de la zona a inicios del 2013, logró una colocación del 100% a usuarios finales muy poco tiempo después de ser entregado. Escenarios similares sucedieron con Los Portales que actualmente cuenta un 96% de ocupación, y el recientemente estrenado Crossland que también ingresó con el 100% del área útil arrendada. Estos buenos resultados de absorción demuestran que existe un grupo significativo de empresas dispuestas a ubicarse en la zona y de inversionistas en apostar por ella. Actualmente, son 7 los proyectos que vienen comercializándose en el corredor Ejército, de los cuales 6 son productos para venta y 1 para alquiler. La característica común en casi todos ellos (exceptuando a 2 que se ubican en Magdalena), es que cuentan con un área útil promedio entre 3,500 m2 y 5,000 m2 distribuidos en 7 pisos. Es importante destacar que el corredor Ejército aún se mantiene como una zona tranquila, con un congestionamiento vehicular que no llega a ser tan cargado como el de otras zonas comerciales, debido a las normas municipales de San Isidro y Miraflores que evitan edificaciones de más de 7 pisos, y permiten oficinas o comercio sólo en las avenidas del Ejército y La Mar. El único proyecto excluyente a estas reglas, por el momento, es el de Graña y Montero con el grupo Interbank que sería edificado sobre el Cuartel San Martín una vez solucionado los estudios de impacto vial y ambiental. Este proyecto ambicioso que combinaría torres de oficina, vivienda, retail y hotel de más de 200 metros (60 pisos), definitivamente le daría una nueva configuración a Ejército como uno de los ejes más importantes de Lima. Por el momento, en lo que resta del 2014 se entregarán 2 proyectos del segmento B al corredor Ejército: Torre 29 (4,500 m 2) en agosto, y Soho 2 (3,500 m2) en diciembre. De concretarse los 8 proyectos en cartera, el stock del corredor sumaría 55,000 m 2 —cifra cercana a los metros cuadrados con los que cuenta Chacarilla hoy en día—.
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EDIFICIOS CORPORATIVOS DEL CORREDOR EJÉRCITO Existentes: 1. Edificio 991 - Los Portales 2. Edificio Crossland 3. Soho Boutique 1 En construcción / preconstrucción: 1. Torre 29 2. Soho Boutique 2
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3. Officeflat La Mar 4. C.E. La Mar 5. Light Office 6. Fluxus 7. Quantumm
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En desarrollo: 1. Edificio Salaverry 2. Proyecto Cuartel San Martín
Uno de los diseños del arquitecto Jean Nouvel de lo que sería el megaproyecto a desarrollarse sobre el Cuartel San Martin
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PROYECCIONES Prevemos que el 2014 cierre con 113,870 m2 nuevos de oficinas prime distribuidos en 8 edificios, donde las zonas que recibirán la mayor cantidad de metros cuadrados serán San Isidro Empresarial (44,147 m 2) y Surco (40,491 m2). No obstante, es probable que San Isidro Empresarial se diferencie como el único sub-mercado que cierre el año con 100% de ocupabilidad, dada la mayor preferencia de la demanda por la zona y el único edificio prime que queda por ingresar durante el año: el C.E. Pardo y Aliaga que ya cuenta con el 97% del área total pre-alquilada. Por otro lado, en el segmento B, se entregarían 93,737 m 2 distribuidos en 22 edificios corporativos. Resaltamos que hasta el cierre del primer semestre del año, ya se entregó el 35% de esta oferta con buenos resultados de colocación. Aún contando con una performance buena de la demanda, el remanente de metros cuadrados de los edificios continúa siendo amplio y desencadena en una vacancia de oficinas cada vez mayor. Esto se da debido a que están ingresando más metros cuadrados de los que requieren los usuarios finales. Actualmente, se vienen comercializando 38 proyectos del segmento prime que suman un área total de 720,000 m2. El 52.4% de estos metros ya se encuentra en construcción y está proyectado a entregarse mayoritariamente en el 2015. Tal parece que este porcentaje equivalente a 377,000 m 2, sería suficiente para cubrir las necesidades del mercado prime por lo menos hasta que finalice el 2016, tomando como referencia a la absorción del segmento prime que en los últimos 5 años fue entre 60,000 m2 y 90,000 m2 anuales. Entonces, es muy probable que una parte significativa de los proyectos que aún no inician su construcción, se desplacen en el tiempo y así eviten formar parte del excedente de oferta de los próximos años. Esto sucedería, sobretodo, en zonas como Surco o Magdalena que concentran bastante producto para la venta con baja certeza de colocación a usuarios finales.
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