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MARKET_INSIGHT
Oficinas
Lima, Perú
3T - 2014
ESCENARIO ECONÓMICO Al cierre del tercer trimestre, aún no se observan señales claras de recuperación de la economía peruana. Los analistas convergen en un crecimiento económico similar al del periodo anterior, que fue de 1.7%; mientras que para todo el 2014, el Banco Central de Reserva (BCRP) ha ajustado el avance a 3.1%, cuando este era de 6% a inicios año.
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VACANCIA ABSORCIÓN PRECIO DE VENTA (Proyectos) PRECIO DE ALQUILER (Oferta Inmediata)
Para el sector inmobiliario —y para muchos otros—, la variable crítica en este contexto es la inversión privada, que según el último reporte de inflación del BCRP se reduciría en 0.4% en el 2014 respecto al 2013. La progresión sostenida de la inversión privada, ha sido uno de los principales factores que influenciaron en el crecimiento de la demanda de oficinas y en el despegue del mercado inmobiliario corporativo en los años recientes. Cabe mencionar que cerca del 30% de los contratos de arrendamiento de oficinas prime que se están entregando en el 2014, fueron firmados en el 2011 y 2012, años en los que la inversión privada y la economía crecían a tasas superiores al 10% y 6% respectivamente. El panorama para el 2015 es positivo, debido a que comenzarán a madurar grandes proyectos de inversión que aportarán puntos al crecimiento económico. Además, se espera la mejora del contexto económico internacional, lo que nos permitiría recuperar el volumen de exportaciones. De nuestra parte, confiamos en que el gobierno encuentre las políticas correctas que fortalezcan la demanda interna. Esto implica fomentar el consumo, incentivar aún más la inversión privada y hacer efectiva la inversión pública. Solo así podremos observar incrementos significativos en la demanda de oficinas, además de mantener la línea de crecimiento económico.
Fuentes: INEI, BCRP
RESUMEN DEL MERCADO CORPORATIVO 6 nuevos edificios corporativos se sumaron al stock de oficinas de Lima, agregando 51,327 m 2. Los de mayor volumen fueron Cromo 351 —Pardo y Aliaga Cúbica— (prime A+) en San Isidro Empresarial, Pacific Tower (prime A+) en San Isidro Financiero y Polo 401 (B) en Surco. La nueva oferta prime ingresó con un bajo nivel de disponibilidad, lo cual no originó mayores variaciones en la tasas de vacancia prime A+ y A. El escenario fue diferente para el segmento B, donde los nuevos edificios ingresaron, en promedio, con el 60.4% de área libre, presionando al alza su tasa de vacancia. Al cierre del tercer trimestre, los niveles de vacancia para los segmentos prime y B son de 5.66% y 6.69%, respectivamente. Por otro lado, la absorción neta fue de 44,428 m2, siendo los edificios Cromo 351 y Pacific Tower los que contribuyeron con más metros cuadrados colocados a usuario final. Destacamos al edificio Cromo 351 debido a que ingresó con un 96% de ocupación sobre sus 21,377 m 2 de área útil, y que además contribuyó con que San Isidro Empresarial sea la zona que más metros cuadrados prime absorba por trimestre consecutivo. También se observó una disminución en los precios de alquiler, siendo esta más significativa en el segmento B. Las tarifas promedio por segmento son de USD 21.26 / m2 para el prime A+, USD 20.41 / m2 para el prime A , y USD 19.13 / m2 para el B. Resaltamos que aún se mantiene el contraste de asking price de oficinas en alquiler en las zonas corporativas de Lima. Los mayores precios de salida están en San Isidro Financiero donde el rango fluctúa entre USD 22.00 y USD 25.00 por metro cuadrado, y los más bajos en Surco con un rango entre USD 17.00 y USD 20.50 por metro cuadrado. Los ajustes tarifarios más significativos se están dando en edificios con un elevado nivel de fragmentación. Los proyectos más importantes que se entregarán en el cuarto trimestre serán Capital Golf (prime A+) en Surco y Armendáriz (prime A) en Miraflores. Además de estos, se espera el ingreso de más de 10 edificios del segmento B distribuidos entre San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Miraflores y Chacarilla.
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LEYENDA Edificios Prime A+,A Proyectos Prime A+,A en construcción Proyectos Prime A+,A en pre-construcción Edificios B Proyectos B en construcción Proyectos B en pre-construcción Concentración de edificios Zona de expansión
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NUEVOS EDIFICIOS Se estrenaron 2 edificios de clase prime A+ que agregaron en total 33,861 m 2: Pacific Tower en San Isidro Financiero y Cromo 351 (Pardo y Aliaga Cúbica) en San Isidro Empresarial. Mientras que al stock del segmento B, se agregaron 4 edificios que sumaron 17,466 m 2: Amof PNP y CE Cantuarias en Miraflores, Mendiburu 878 en Ejército, y Polo 401 en Surco. También comenzaron a comercializarse 13 nuevos proyectos, de los cuales 2 pertenecen al segmento prime y se comercializan exclusivamente en alquiler: Torre Empresarial Paseo de la República (San Isidro Financiero) y Swiss Tower (Miraflores). La oferta futura del corredor Ejército también se incrementó con 4 edificios ubicados entre las avenidas Ejército, La Mar y Mendiburu. Otros proyectos relevantes son Torre Mayor y SB Office, debido a que complementarán la baja oferta corporativa de Surquillo y San Borja, respectivamente. Este conjunto de proyectos serían entregados entre el cuarto trimestre del 2015 y el primer trimestre del 2017. De concretarse todos, agregarían 14,882 m 2 para el stock prime y 46,645 m2 al stock del segmento B.
VACANCIA En total, se encuentran libres 68,101 m2 de oficinas, de los cuales el 44.8% ( 30,529 m2) corresponden al segmento prime y el remanente (37,572 m2) al segmento B. Las tasas de vacancia para ambos segmentos mantuvieron su tendencia alcista y resultaron en 5.66% y 6.69% respectivamente. Por otro lado, los patrones de la tasa de vacancia por zona dieron resultados diferentes. En San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial, los niveles de vacancia prime son de 3.32% (7,552 m2) y 3.26% (4,058 m2). Lo natural sería que estas tasas se vayan reduciendo en los próximos meses, debido a que no ingresarán nuevos edificios a SIF y SIE hasta el tercer trimestre del 2015. El contraste se encuentra en Miraflores y Surco, donde los niveles de vacancia prime son más elevados: 12.82% (9,511 m 2) y 9.55% (11,016 m2), y se explicarían por la alta fragmentación — que retrasa la velocidad de colocación— que han sufrido los últimos edificios corporativos prime de Miraflores, y el bajo crecimiento de la demanda por espacios corporativos en Surco. Agregamos, que a nivel de Lima el volumen de metros cuadrados que conforman esta vacancia prime (30,529 m2) se reparten casi uniformemente entre las 4 zonas más corporativas más importantes de Lima (ver gráfico). No obstante, vemos con preocupación de que en los próximos 2 trimestres esta composición varíe, haciendo que Surco concentre a por lo menos el 50% de la vacancia prime de Lima, debido a que existe una cantidad importante de metros cuadrados — que fueron adquiridos por inversionistas— ya anunciados en alquiler y/o venta en los edificios próximos a ingresar a esta zona. Asimismo, en el segmento B, Surco es la zona que registra la mayor tasa de vacancia (21.61%) y también quien concentra a la mayor cantidad de metros cuadrados B de Lima (46.23%), seguido de Miraflores con una tasa de 9.55% y una participación del 29.32% sobre la vacancia total. Ambas zonas son las únicas que registraron incrementos significativos de la vacancia, debido básicamente, a la nueva oferta que ingresó con un bajo nivel de colocación a usuarios finales.
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ABSORCIÓN Las absorciones netas fueron de 32,305 m2 en el segmento prime y 12,124 m2 en el B. En general, el 69.72% de estas colocaciones se dieron en áreas de los edificios entregados durante el tercer trimestre. En términos de volumen, las transacciones más relevantes se dieron en el edificio Cromo 351 en San Isidro Empresarial, donde se colocaron 20,701 m 2; y, en Pacific Tower en San Isidro Financiero con 8,800 m2 . Una parte significativa de estas transacciones correspondieron a relocaciones que en los próximos meses desencadenarán absorciones negativas (desocupaciones) en algunos edificios de San Isidro Financiero, una vez que las empresas reubicadas hayan culminado sus mudanzas. Destacamos que el 95% de la absorción del segmento prime se dio entre San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial. En los próximos trimestres, prevemos que Miraflores recupere escenario con el ingreso de los edificios prime Armendáriz y CE Leuro, que avanzan con buenos niveles de colocación a usuarios finales. Por otro lado, en el segmento B, las mayores colocaciones se registraron en Miraflores y Surco con 4,893 m 2 y 3,720 m2 respectivamente, y en menor medida en San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Ejército y Chacarilla. Estas cifras de absorción son importantes, debido a que demuestran que existe interés y movimiento de la demanda en estas zonas. El problema evidente, que hace que se incrementen las tasas de vacancia y que la mayor competencia ajuste los precios a la baja, es que la demanda corporativa no cubre el volumen agresivo de los metros cuadrados que van ingresando.
PRECIOS DE ALQUILER Por segmento, los precios de alquiler de oficinas son en promedio de USD 21.26 / m 2 para el prime A+, USD 20.41 / m2 para el prime A, y USD 19.13 / m2 para el B. Respecto al segundo trimestre, las variaciones fueron de 1.80%, -0.74% y -3.48%, respectivamente. El cambio más significativo se dio en el segmento B donde la tarifa promedio por metro cuadrado cayó de USD 19.80 a USD 19.13. Este ajuste, básicamente es consecuencia de la competencia generada por la mayor vacancia de oficinas de clase B. Resaltamos que las reducciones más elevadas en las tarifas de alquiler se registran en los edificios recientes donde existe un número elevado de propietarios. En el segmento prime, en San Isidro Financiero encontramos precios de salida por metro cuadrado entre USD 22.00 y USD 25.00, con un promedio de USD 22.64 y en San Isidro Empresarial un valor único de salida por metro cuadrado de USD 23.00. El precio de cierre en SIF puede llegar a ser hasta un 10% menor respecto al asking price. Mientras que en Miraflores y Surco, el rango de precios de salida es más amplio estando entre USD 19.34 y USD 21.00 para el primero, y, entre USD 17.50 y USD 20.50 para el segundo. Las tarifas de cierre en ambas zonas se pueden ajustar hasta en 20% sobre el precio de salida. En la medida en que se vayan agregando más metros cuadrados vacantes, se observará un mayor dinamismo en los precios de alquiler, debido a que los inversionistas individuales estarán más abiertos negociar las tarifas de cierre.
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PRECIOS DE VENTA La oferta de oficinas prime en venta que se encuentran en construcción y pre-construcción se concentra en 4 zonas: San Isidro Financiero (8), Surco (8), Magdalena (3) y Miraflores (1). Observamos que los rangos de precios en cada distrito son bastante amplios, pero en general, los promedios se acercan a los límites inferiores. Las tarifas de cierre siguen un esquema similar al de los precios de alquiler, siendo de hasta 10% menos en San Isidro Financiero, y en hasta 20% en Surco y Magdalena. Por otra parte, en el segmento B los precios de salida promedios más elevados se registraron en Chacarilla con USD 2,441 / m2, San Isidro Financiero con USD 2302 / m2 y Miraflores con USD 2,260 / m2. En varios de los proyectos en estas zonas, las oficinas ofertadas son en promedio de 100 m 2 o menos, por lo que presionan al alza el precio de salida por metro cuadrado, que incluso llega a ser más elevado que el de una oficina prime.
TENDENCIAS Oficinas implementadas La disponibilidad de metros cuadrados corporativos crece cada trimestre y genera un ambiente de mayor competencia entre inversionistas y desarrolladores por alquilar o vender sus oficinas. La ubicación y el precio, en algunos casos van dejando de ser los principales atractivos de diferenciación que facilitan la colocación de una, debido a que probablemente existen otras 10 oficinas muy similares en el mismo edificio o 3 cuadras a la redonda que compiten directamente con ella (productos sustitutos). En este escenario, los incentivos por dar un paso más en la diferenciación del producto son elevados, y aún más si existiera una presión financiera de por medio. Los caminos de la diferenciación se basan principalmente en necesidades específicas de nichos de la demanda, y ciertamente, durante el 2014 venimos observado el incremento de requerimientos de empresas por oficinas con cierto nivel de implementación. En principio, esta demanda la conforman corporaciones pequeñas y medianas que buscan entre 50 m2 y 300 m2 habilitados para operar casi de forma inmediata en distritos corporativos consolidados como San Isidro o Miraflores. Pero, ¿Por qué alquilar una oficina implementada o semi-implementada? La respuesta es simple: ahorro de costos. Una implementación básica tiene un precio promedio de metro cuadrado entre USD 400 y USD 500, mientras que una semi-implementación (sólo trabajos en piso, cielo raso y luminarias) entre USD 250 y USD 300 el metro cuadrado. De tener las posibilidades de hacer la inversión en implementación o agregarle unos dólares más por metro cuadrado a la renta mensual, es muy probable que las empresas opten por la segunda opción. Algunos inversionistas ya apostaron y han comenzado a ofertar oficinas semi-implementadas (piso, cielo raso y luminarias) o con promesa de implementación obteniendo buenos resultados. Unos de los casos más destacables y recientes, es el Edificio Crossland (Ejército), entregado en junio, en el cual se ofertaron 3 pisos semi-implementados, que lograron alquilarse cuando el proyecto aún estaba en construcción. Al cierre del tercer trimestre, la oferta de oficinas con algún nivel de implementación representa a menos del 5% de la vacancia, pero ahora que son las empresas (demanda) quienes tienen la sartén del mercado por el mango —y parece que la tendrán por lo menos, un par de años más—, vemos probable de que más inversionistas y desarrolladores apuesten por ofrecer más oficinas con opciones de implementación. Las oportunidades para ganar demanda (usuarios finales) bajo el concepto de implementación son amplias. Se podría incluso promover relocaciones de áreas corporativas grandes (más de 3,000 m2) por alternativas más completas como el build-to-suit office lease que incluye la implementación de las oficinas. Los periodos de contrato de esta modalidad —común en mercados más desarrollados— son más amplios que los tradicionales y se extienden sobre los 10 años. Esto permite romper la barrera del costo y ofrecer tarifas de alquiler atractivas para las relocaciones. PRECIOS DE IMPLEMENTACIÓN DE OFICINAS POR m2 - Semi-implementación USD 250 - USD 300 - Implementación básica USD 400 - USD 500 - Implementación superior USD 750 - USD 850 - Implementación de gama alta USD 1,200 - USD 1,400
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Semi-implementación
Implementación superior
Implementación de gama alta
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PROYECCIONES Actualizamos nuestra proyección de entrega de nuevos edificios prime para el 2014 a 7 (96,709 m 2), siendo esta a inicio de año de 9 (163,945 m2), debido a que 2 de ellos presentan retrasos en obras y serían entregados entre el primer y segundo trimestre del 2015; además, esperamos que el año cierre con una absorción de 74% de esta nueva oferta. De darse este escenario, la tasa de vacancia prime del cuarto trimestre rondaría el 7.7%. Por otro lado, en el segmento B, esperamos que al cierre del 2014 se hayan estrenado 25 edificios corporativos (ya se entregaron 13), que sumarían 100,634 m 2. El edificio de categoría B más relevante que ingresará el próximo trimestre será Aliaga Business Center, la segunda apuesta tangible de Magdalena. Este proyecto presenta un buen avance de ventas y será interesante evaluar su composición de usuarios finales una vez sea entregado. Otros proyectos importantes del segmento B que ingresarán en el cuarto trimestre son Tekton y Trillium en San Isidro Financiero, y Torre 29 en Ejército. Asimismo, durante el tercer trimestre se evidenció una elevada sensibilidad de las tarifas de alquiler a la vacancia, en zonas donde existe un alto fraccionamiento de los edificios corporativos. Las zonas que concentrarán la mayor cantidad de edificios fragmentados en los próximos trimestres serán Surco (oficinas prime) y Miraflores (oficinas B). Entonces, no debería sorprendernos, si es que las tarifas de alquiler en Surco y Miraflores continúan ajustándose a la baja ante los potenciales escenarios de mayor vacancia. Finalmente, observamos cómo el mercado va regulando la oferta futura de metros cuadrados a medida que pasan los meses. A inicios de año existían cerca de 700,000 m2 prime anunciados que venían comercializándose de forma activa. Actualmente, este volumen se ha reducido a 518,000 m2, ya que el remanente se encuentra congelado o sin fecha de entrega determinada. Este último grupo concentra principalmente a proyectos exclusivos para el arrendamiento, que para retornar al mercado, están a la espera de alguna empresa que pre-alquile un área importante. Lo que veremos en los próximos meses será que una parte significativa de la oferta prime que aún no inicia obras continúe desplazándose en el tiempo o se guarde en el cajón unos años más.
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