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MARKET_INSIGHT Oficinas Lima 2T-2015
San Isidro, Lima - PerĂş
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ESCENARIO ECONÓMICO Se registró un avance del PBI de 4.25% en abril y 1.22% en mayo, lo que haría que el resultado económico del segundo trimestre sea similar al del trimestre anterior. La proyección de crecimiento para el 2015 del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) es de 3.9%, según su último Reporte de Inflación, mientras que otras instituciones convergen en un avance de sólo 3.0%. Como medida para impulsar a la economía nacional, el Ejecutivo ha obtenido recientemente la posibilidad de legislar directamente en materia económica por 90 días, sin necesidad de consulta o validación previa del Congreso. Las variables críticas que deberán promocionarse están relacionadas a la inversión privada y comercio exterior. Bajo sus nuevos poderes, el gobierno ya anunció que una de sus primeras acciones será la promulgación de la “Ley del arrendamiento” durante el mes de julio. El foco principal de esta ley será la posibilidad de adquirir una vivienda mediante leasing inmobiliario, además de la exoneración del IGV para los alquileres de vivienda. Según información del Fondo MiVivienda, se espera que más de 25,000 familias accedan a una vivienda mediante el leasing inmobiliario en los próximos 2 años. El Ministerio de Vivienda ha anunciado que con estas medidas, el sector construcción crecería un 5.0% durante el 2015. Sin embargo, estos esfuerzos sólo serán útiles en la medida que estén acompañados de un sólido marco regulatorio. Otros impulsos que el Estado podría darle al sector construcción son la generación de mayor infraestructura de saneamiento, y la promoción de fondos de inversión inmobiliarios me-
Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).
diante incentivos fiscales.
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VACANCIA
RESUMEN
ABSORCIÓN 2
La nueva oferta de oficinas prime del 2T-2015 fue de 47,855 m , mien2
tras que la del segmento B fue 31,041 m . El proyecto más importante
PRECIO DE VENTA (Proyectos en construcción) PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)
del 2T-2015 fue el Centro Empresarial Leuro (Miraflores), debido a que ingresó con un nivel de colocación a usuarios finales superior al promedio de sus competidores recientes. La absorción neta fue de 26,508 m2 para el segmento prime y 18,197 m2 para el segmento B. Los sub-mercados donde se registraron las mayores absorciones netas de oficinas prime fueron Miraflores y La Molina; mientras que en el segmento B. las lideraron los sub-mercados de Miraflores y San Isidro Financiero. Las tasas de vacancia registradas al cierre del 2T-2015 son de 13.61% y 12.51% para los segmentos prime y B, respectivamente. La vacancia total del segmento prime suma 92,443 m2 y se encuentra distribuida en un 67% en Surco, 16% en Miraflores, 8% en La Molina, 6% en San Isidro Financiero y 3% en San Isidro Empresarial. Por otro lado, se registró una reducción en los precios promedio de alquiler. Los valores al cierre del 2T-2015 son de USD 19.87/m2 para 2
oficinas prime y USD 18.99/m para oficinas de clase B. En el caso del segmento prime, la reducción del precio promedio de Lima obedece a la caída de los precios de salida en Surco, sub-mercado que posee la mayor disponibilidad del mercado. Los ingresos más importantes del 3T-2015 serán los edificios Barlovento y Torre Orquídeas en San Isidro Financiero, Swiss Tower en Miraflores y la Torre Cuatro del Centro Empresarial San Borja.
Definiciones Stock. Es el total de metros cuadrados de oficinas acumulados hasta un determinado periodo de corte. Sólo se consideran edificios entregados. Absorción neta. Es la sumatoria del total de ocupaciones (positivo) y desocupaciones (negativo) de las áreas de oficinas que se dan durante un periodo. Solo se consideran a usuarios finales. Vacancia. Es la cantidad de metros cuadrados de oficinas disponibles en un momento determinado para venta o alquiler sobre la base del stock. Tasa de vacancia. Corresponde al nivel de disponibilidad de oficinas tanto para venta o alquiler respecto al stock. Equivale a la fórmula: Tasa de vacancia = ( Vacancia / Stock )*100%. Precio de salida. Es el precio de oferta inicial de una oficina. Sobre este, se realizan ofertas y contraofertas de compra o alquiler y se obtiene un Precio de cierre, que puede ser igual o menor al precio de salida. Los precios mostrados en este informe corresponden a precios de salida.
CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS Se emplea para distinguir las calidades físicas y de ubicación que poseen los edificios de oficinas, y en consecuencia sus niveles de renta y perfil de arrendatarios. Clase Prime. Hace referencia a los edificios que poseen frente hacia vías principales en los distritos más importantes. Sus acabados y áreas comunes son de alta calidad. Están enfocados principalmente a corporaciones que necesitan áreas grandes. Estos edificios suelen ofrecer plantas libres o con pocas divisiones. Clase B. Hace referencia a edificios de fácil acceso. Pueden o no ubicarse en los distritos más importantes. La calidad de sus acabados es estándar. La presencia de áreas comunes no es un requisito indispensable y suelen ofrecer áreas menores que los edificios prime.
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La Molina
San Miguel
San Borja Magdalena Surco
San Isidro Financiero San Isidro Empresarial
LEYENDA
Ejército
Chacarilla
Edificios Prime Proyectos Prime en construcción Edificios B Proyectos B en construcción Zonas corporativas principales
Miraflores
Zona de expansión
1. El precio de alquiler considera sólo a oficinas en edificios ya entregados 2. El precio de venta es para proyectos en fase de construcción
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NUEVOS EDIFICIOS Se registró la entrada de 11 nuevos edificios de oficinas durante el 2T-2015. Para el segmento prime ingresaron el Centro Empresarial Leuro (27,385 m2) en Miraflores y Park Office (20,470 m2) en La Molina. Cabe destacar que Miraflores ha recibido un edificio de clase prime A+ luego de más de 4 años —el último fue Miracorp en el 4T-2010—, y también que La Molina acoge a su primer edificio corporativo de clase prime. En total, se entregaron 47,855 m2 de oficinas prime, cifra similar a lo registrado durante el 1T-2015. Para los próximos dos trimestres, prevemos que el total de metros cuadrados prime que se entreguen mantenga la tendencia actual. Por otra parte, en el segmento B se entregaron 9 edificios de oficinas, de los cuales 6 se ubican en Miraflores, 2 en San Isidro Financiero y 1 en Surco. Estos edificios agregaron 31,041 m2 al stock de oficinas de clase B. Del grupo, resalta el Centro Empresarial Abril por ser el de mayor área útil. En cuanto a lanzamientos, tenemos a San Isidro Empresarial como el protagonista del 2T-2015. Hasta el 1T-2015 no habían nuevos desarrollos anunciados para esta zona, pero al cierre del 2T-2015 se empezó con la comercialización de 2 nuevos proyectos prime: Real Dos y Palmeras 400. Ambos proyectos ofrecen áreas en alquiler y serían entregados a inicios del 2017. Esperamos que en lo que resta del año se anuncien uno o dos proyectos adicionales para San Isidro Empresarial, los cuales complementarían la escasa oferta que presenta esta zona corporativa. Otro lanzamiento destacable es el proyecto mixto Focus en Lince, el cual combinará oficinas pequeñas (áreas 30 m2 y 100 m2) con un hotel de la marca Ibis. Este proyecto apunta a atender la demanda por oficinas de profesionales independientes y empresas pequeñas.
ABSORCIÓN La absorción neta del 2T-2015 sumó 39,338 m2 para el segmento prime. Este resultado equivale a más del triple de lo obtenido en el trimestre anterior. Una parte significativa de la absorción prime de Lima se registró en Miraflores, específicamente en el Centro Empresarial Leuro. Este nuevo edificio tiene dentro de sus principales arrendatarios a la China National Petroleum Corporation (CNPC), considerada como una de las empresas más grandes del mundo, además de otras multinacionales de los sectores de consumo masivo, farmacéutico, tecnología y publicidad. Otro distrito donde se colocó una buena cantidad de metros cuadrados de oficinas prime fue La Molina. Esto sucedió gracias al edificio Park Office, el cual destaca porque gran parte de sus oficinas vendidas fueron adquiridas por usuarios finales. Por otro lado, el avance de las colocaciones de oficinas en Surco continúa lento pese a la enorme oferta para entrega inmediata que posee. En el segmento B, la absorción neta fue de 18,198 m2, y se concentró principalmente en Miraflores debido a que este distrito fue el que recibió la mayor cantidad de nuevos metros cuadrados. En San Isidro Empresarial, Ejército y Chacarilla se observaron absorciones netas negativas, producto del traslado de las sedes corporativas de algunas empresas. Aún continúan ingresando nuevas empresas al país, algunas se fusionan y otras deciden entrar en procesos de relocación, sea porque necesitan más área o ir a un edificio más moderno. Esto implica que las empresas tomen decisiones inmobiliarias, cuyos objetivos son el conseguir, en principio, una oficina con una ubicación estratégica. Lo que viene después, son las bondades como pueden ser la calidad de áreas comunes del edifico o la certificación LEED. Es en base a estos conceptos, que la absorción del 2T-2015 fue significativamente superior a la del 1T-2015 —para el segmento prime—. Las empresas que han estado buscando oficinas desde fines del 2014, han encontrado en los edificios entregados durante el 2T-2015 mejores ubicaciones y bondades que los edificios recibidos en los trimestres anteriores.
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VACANCIA La tasa de vacancia del segmento prime se incrementó ligeramente durante el 2T-2015, pasando de 13.29% a 13.61%. Los buenos niveles de absorción registrados en los edificios Centro Empresarial Leuro (Miraflores) y Park Office (La Molina), evitaron que la tasa de vacancia promedio de mercado se incremente significativamente como en el trimestre anterior. En total, se encuentran disponibles 92,443 m 2 de oficinas prime en Lima, de los cuales el 67% (61,762 m2) se concentra en Surco, el 16% (14,486 m2) en Miraflores y el 8% (7,635 m2) en La Molina. San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial tienen la menor participación dentro de la vacancia total con 6% (5,717 m2) y 3% (2,844 m2), respectivamente. Mientras que en el segmento B, el incremento de la tasa de vacancia fue en más de 1 punto porcentual, pasando de 11.05% a 12.51%. Esto debido a que los nuevos edificios de clase B ingresaron, en promedio, con un 60% de área disponible. La vacancia total del segmento B asciende a 80,093 m2, de los cuales el 23.21% (18,592 m2) corresponde a los edificios estrenados durante el 2T-2015. En cuanto a participación sobre la vacancia total de clase B, Miraflores se lleva la mayor parte con un 28% (22,243 m 2), seguido de Surco con 23% (18,786 m2) y San Isidro Financiero con 14.52% (11,632 m2).
PRECIOS DE ALQUILER Al cierre del 2T-2015, se registró una reducción en el precio promedio de alquiler de oficinas prime en Lima, el cual pasó de USD 20.39/m2 a USD 19.87/m2. Esta disminución de 2.55% obedece principalmente a Surco, que posee la mayor participación (67%) sobre los metros cuadrados vacantes de Lima, además de una baja tarifa de alquiler. Sin embargo, la situación de precios por sub-mercado continúa distinta. En San Isidro Financiero, el precio de salida promedio es de USD 21.55/m2, sobre un rango de USD 20.00/m2 y USD 22.00/m2. Mientras que en San Isidro Empresarial, el precio de salida se mantiene sobre un valor único de USD 23.00/m2. Por otro lado, en Miraflores se observó un incremento significativo en el precio de salida promedio, el cual pasó de USD 20.15/m2 a USD 21.57/m2. Esta apreciación se debe a que cerca del 60% de la disponibilidad de oficinas de Miraflores, se concentra actualmente en el Centro Empresarial Leuro, el cual tiene un precio de salida de USD 22.00/m2. Finalmente, los precios promedios de salida registrados para Surco y La Molina son de USD 19.27/m2 y USD 19.00/m2, sobre un rango de USD 17.00/m2 y USD 21.50/m2. Cabe precisar que los precios de salida corresponden a ofertas iniciales que generalmente están sujetas a negociación. De acuerdo a la zona y perfil del propietario, los precios finales o de cierre pueden resultar hasta un 10% menos que los precios de salida. Para el segmento B, los precios promedios de salida más altos fueron registrados en San Isidro Empresarial (USD 20.66/m 2), San Isidro Financiero (USD 20.16/m2) y Magdalena (USD 19.50/m2). Mientras que los precios más bajos se encontraron en La Victoria (USD 14.80/m 2), San Miguel (USD 14.84/m2) y Surquillo (USD 15.00/m2).
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PRECIOS DE VENTA El precio promedio de venta de clase prime se encuentra en USD 2,241/m 2 para proyectos en construcción. Este valor disminuyó respecto al trimestre anterior cuando se encontraba en USD 2,251/m2. La oferta de oficinas prime en construcción destinada a la venta se concentra sólo en 4 distritos: San Isidro Financiero, Miraflores, Surco y Magdalena. En San Isidro Financiero, se encuentran 5 proyectos con un precio de venta promedio de USD 2,390/m2. En Miraflores, sólo se comercializa un proyecto prime en venta que tiene un precio promedio de USD 2,247/m 2. Mientras que en Surco, se encuentran 3 proyectos en construcción con un precio de venta promedio de USD 2,335/m 2 y con un rango entre USD 2,200/m2 y USD 2,619/m2. Finalmente, tenemos a Magdalena con 5 proyectos prime en construcción que tienen un precio de venta USD 2,141/m2 sobre un rango bastante amplio entre USD 1,750/m2 y USD 2,480/m2. En el caso de proyectos de clase B en construcción y que estén en venta, el precio promedio es de USD 1,977/m 2. Las zonas que acogen este tipo de oferta son 8: San Isidro Financiero, Miraflores, San Borja, Ejército, Chacarilla, Surquillo, Magdalena y Lince. Las zonas que concentran la mayor parte de la oferta de clase B en construcción son: Miraflores con 6 proyectos y un precio de venta promedio de USD 2,051/m2; San Isidro Financiero con 5 proyectos y un precio de venta promedio de USD 2,271/m 2; y Lince con 3 proyectos en construcción y un precio de venta promedio de USD 1,840/m2.
TENDENCIAS: ¿Quiénes son los usuarios finales de las oficinas prime?: San Isidro Financiero vs Surco En casi todos los mercados de oficinas, las empresas que ocupan las mayores áreas están ligadas a los rubros de finanzas, seguros y consumo masivo. Lima no es la excepción y sigue un patrón similar, incorporando a otros sectores empresariales propios de su naturaleza económica. Sin embargo, de un sub-mercado a otro surgen características particulares como la concentración de ciertos sectores empresariales. Tal es la diferencia entre Surco —sub-mercado que tiene menos de una década de existencia y que en el 2015 se ha convertido en el segundo sub-mercado más grande de Lima— y San Isidro Financiero, el principal centro corporativo de Perú. Los mayores consumidores de metros cuadrados prime en este último submercado, San Isidro Financiero, son los bancos y compañías de seguros con un 33% de participación sobre el stock total, seguidos de empresas comercializadores de bienes de consumo final con 19%, y finalmente las empresas relacionadas con la extracción y comercialización de minerales, petróleo, energía y gas con un 13%. Cabe mencionar que una parte significativa de los contratos de arrendamiento de los últimos 2 años fueron firmados con empresas de estos 3 grupos empresariales. El promedio de área arrendada de estas empresas es superior a los 1,500 m2. Por otra parte, en Surco, la participación de los bancos y compañías de seguros sobre el stock total de oficinas prime se reduce a un discreto 9%. El principal grupo empresarial que consume oficinas prime es el de minería, petróleo, energía y gas con un 24% de participación. Y en general, se observa que las empresas ligadas a la extracción de recursos se están ubicando en los nuevos edificios con certificación LEED —¿a qué minera no le gustaría tener sus oficinas en un edificio eco-amigable?—. Finalmente, otro rubro con una significativa participación es el de IT y Telecomunicaciones (16%), el cual posee una presencia destacable dentro de los contratos de alquiler recientes. En otras economías con más desarrollo, el sector de IT y Telecomunicaciones se ha convertido en el principal conductor de la demanda de oficinas.
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PROYECCIONES Hasta el cierre del 2T-2015, ya se ha entregado el 44.5% de la oferta de 211,874 m2 de oficinas prime prevista para el 2015. Los sub-mercados protagonistas de los dos primeros trimestres fueron Surco, La Molina y Miraflores; y ahora para los dos siguientes serán San Isidro, San Borja y Magdalena. Particularmente para el 3T-2015, la competencia se trasladará a San Isidro Financiero con la entrega de los siguientes edificios prime: Torre Barlovento, Torre Orquídeas y el Centro Ejecutivo Javier Prado 560. Sin embargo, el nivel de oferta no se refleja en el comportamiento de la demanda. La absorción neta de oficinas prime durante los últimos 5 años ha sido, en promedio, de 67,000 m2 por año. Frente a los 211,874 m2 de oficinas prime programados para el 2015, es evidente que cerraremos el año con una extensa brecha entre la oferta y la demanda. Esto se verá reflejado en la tasa de vacancia prime, la cual llegaría a superar el 20% al finalizar el 2015. A partir del 2016 la entrega de nuevos edificios irá disminuyendo progresivamente. Varios de los proyectos que debían iniciar obras entre finales del 2014 e inicios del 2015 no lo han hecho, básicamente porque obtuvieron bajos niveles de pre-venta. Sucede que la venta de oficinas prime va perdiendo mercado, debido a la contracción de la demanda de inversionistas individuales. Prueba de ello, es que más del 80% de proyectos prime congelados en los últimos 12 meses corresponde a aquellos que ofrecían exclusivamente oficinas en venta. En definitiva, las condiciones actuales del mercado en cuanto a vacancia, velocidad de colocación y precios no son las más propicias para los desarrolladores pequeños y de corto plazo. Es por ello, que los nuevos proyectos prime que se lancen en lo que resta del 2015 y el 2016, le pertenecerán principalmente a desarrolladores de largo plazo, que además tengan fuertes espaldas financieras que les permitan concretar sus proyectos sin inconvenientes.
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