IMMOSCÒPIA núm. 20

IMMO CÒPIA Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya de gener de 2019

20

EDITORIAL

1

FORMACIÓ ÉS EVOLUCIÓ

No és la primera vegada que faig al·lusió a la faula de Paco Muro “El peix que no va voler evolucionar” en algun dels meus escrits.

SERGI MARCOS A aquesta faula, un dels protagoDirector d’Immoscòpia nistes —una tortuga— s’adreça a un peix dient-li: “Res és per sempre, en un món de canvis constants, evolucionar no és una opció, és una obligació per sobreviure”. No és la meva intenció fer un spoiler d’aquest relat, però com podeu imaginar, el peix fa cas omís al consell de la tortuga i segueix la pitjor de les sorts. D’aquesta manera, si féssim un exercici de translació de la faula de Paco Muro al nostre sector, podem veure com encara a dia d’avui i a aquestes alçades de la història molts són, malauradament, els que no entenen que evolució és sinònim de formació.

Vivim una etapa de canvis constants, ferotges i —fins i tot diria jo— agressius; que necessiten de temps i planificació per ser assimilats de forma eficient a fi de treure tot el partit que ens poden oferir. I malgrat això, segueixo veient com molts encara improvisen sobre el terreny a mida que veuen com l’onada de necessitats formatives està a sobre dels seus caps, cosa que al final acaba per ofegar-los indefectiblement.

A Immoscòpia volem ser aquesta tortuga de la faula de Paco Muro. Però no només volem fer-vos obrir els ulls sobre un tema tant important com és la formació continuada (tant personal com dels nostres treballadors i col·laboradors), sinó que volem oferir-vos les eines necessàries per ferho possible, ja sigui a través dels nostres itineraris formatius que de forma recurrent us oferim, d’aquesta revista que ara mateix tens a les teves mans o d’esdeveniments com el Fòrum o el Tribuna Immoscòpia que ens ajudin a tots —i entre tots— a construir un sector immobiliari molt més professionalitzat.

Sovint parlem d’aquesta professionalització, de la necessitat de l’especialització i ens oblidem que si ens parem a pensar i establim un pla efectiu i eficient per assolir-ho, la formació és l’únic camí que ens portarà a l’èxit assegurat.

Ens veiem a les aules!

IMM'20

CONTINGUTS

2

8 ESCENARIO MACROECONÓMICO Y ENVEJECIMIENTO POBLACIONAL. RIESGOS Y OPORTUNIDADES VICENÇ HERNÁNDEZ

La eurozona lleva varios trimestres de ralentización evidente. Y es que las políticas expansivas y el exceso de optimismo están generando ciertos factores de riesgo para la macroeconomía de 2019. El envejecimiento de la población, además, añade más incertidumbre, si cabe, al futuro.

3

4 Informe Apialia de preus de venda del 3r trimestre de 2018 JAVIER DÍAZ

28 En el mercado de la vivienda tenemos por delante 2-3 años buenos LUIS HERNÁNDEZ DE CABANYES

16 Las expectativas del mercado inmobiliario residencial para 2019 según los portales inmobiliarios BEATRIZ TORIBIO, FERRAN FONT I MARIBEL MORALES

22 El análisis predictivo con Big Data CARLOS SALAS

32 Nous reptes de l’habitatge a Barcelona CARME TRILLA

36 El sector promotor ja construeix habitatge protegit LLUÍS MARSÀ

IMM'20

APIALIA

4

INFORME DE PREUS DE VENDA —3R TRIMESTRE DE 2018 €/m2 Aquest informe recull els preus de vendes reals d’immobles residencials de segona mà realitzades per les agrupacions comercials del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC). Totes les operacions realitzades queden recollides pel nostre software de gestió Ghestia. És important destacar que estem parlant de xifres recollides d’operacions tancades durant el període del present estudi, en cap cas són xifres obtingudes des de l’oferta d’immobles a la venda. L’àmbit geogràfic de l’estudi se cenyeix a aquelles zones en les quals ja s’han implantat les agrupacions comercials del col·lectiu API, les APIALIA. JAVIER DÍAZ Director d’Apialia

BARCELONA Barcelona ciutat

↗ Preu mig trimestre ↗ CIUTAT VELLA ↗ Barri Gòtic ↗ El Raval ↗ La Barceloneta ↗ La Ribera ↗ Sant Pere ↗ Santa Caterina ↗ EIXAMPLE ↘ Antiga Esquerra ↗ Dreta Eixample ↗ Fort Pienc ↘ Nova Esquerra ↘ Sagrada Família ↘ Sant Antoni ↗ GRÀCIA ↗ El Camp d’en Grassot ↘ El Coll ↗ Gràcia Nova ↘ La Salut ↘ Penitents ↗ Vallcarca ↗ Vila de Gràcia ↘ HORTA - GUINARDÓ ↘ La Vall d’Hebron ↘ Can Baró ↘ El Baix Guinardó ↗ El Carmel ↘ El Guinardó ↘ Horta ↘ La Clota ↗ La Font d’en Fargas ↗ La Teixonera ↘ Montbau ↘ Sant Genís dels Agudells

4T/17

1T/18

2T/18

%Variació trimestre

3T/18

3.757 3.842 3.922

0,53 3.943

4.769 4.800 4.844

1,44 4.914

4.827 4.623 4.689

1,73 4.771

3.976 4.100 4.105

1,42 4.163

5.183 5.233 5.105

1,60 5.187

4.822 4.902 4.973

1,99 5.072

4.698 4.711 4.928

0,96 4.975

5.105 5.234 5.266

0,96 5.316

4.626 4.648 4.753

0,41 4.773

4.945 4.983 5.001 -2,12 4.895 5.687 5.750 5.944

4,36 6.203

4.067 3.984 3.970

1,46 4.028

4.483 4.470 4.490 -0,67 4.460 4.307 4.380 4.556 -1,24 4.500 4.268 4.321 4.559 -0,20 4.550 4.033 4.186 4.279

0,43 4.297

4.260 4.438 4.511

0,73 4.544

3.105 3.194 3.249 -1,24 3.209 4.188 4.358 4.411

1,34 4.470

3.387 3.603 3.821 -1,75 3.754 3.820 4.169 4.274 -0,33 4.260 3.713 3.943 4.147

2,48 4.250

5.757 5.600 5.540

1,00 5.595

2.753 2.845 2.931 -1,83 2.877 2.630 2.853 3.099 -0,23 3.092 2.345 2.400 2.512 -2,08 2.460 3.480 3.570 3.651 -5,04 3.467 2.392 2.487 2.670

3,85 2.773

2.866 2.998 3.048 -1,39 3.006 2.745 2.810 2.799 -3,36 2.705 2.984 3.087 3.246 -2,57 3.163 3.069 3.027 3.011

1,71 3.063

2.655 2.799 2.695

0,84 2.718

2.692 2.712 2.856 -10,16 2.566 2.422 2.556 2.655 -0,56 2.640

5

↗ LES CORTS ↗ La Maternitat ↘ Les Corts ↗ Pedralbes ↗ Sant Ramon ↗ NOU BARRIS ↘ Can Peguera ↘ Canyelles ↗ Ciutat Meridiana ↘ El Turó de la Peira ↘ La Guineueta ↗ La Prosperitat ↗ La Trinitat Nova ↘ Les Roquetes ↗ Porta ↗ Torre Baró ↗ Torre Llobeta ↘ Vallbona ↘ Verdum ↗ Vilapicina ↗ SANT ANDREU ↗ Baró de Viver ↗ El Bon Pastor ↘ El Congrés ↘ La Sagrera ↘ Navas ↗ St Andreu del Palomar ↘ Trinitat Vella ↘ SANT MARTÍ ↗ Camp de l’Arpa ↗ Diagonal Mar ↘ El Besòs ↗ El Clot ↗ Front Marítim ↘ La Pau ↘ Parc Llacuna ↘ Poblenou ↘ Provençals del Poble Nou ↘ Sant Martí de Provençals ↗ Verneda ↗ Vila Olímpica

4.691 4.734 4.697

2,02 4.792

4.367 4.420 4.250

5,81 4.497

4.957 4.982 4.950 -5,00 4.703 6.071 6.123 6.288

3,00 6.476

3.367 3.410 3.300

5,81 3.492

2.067 2.168 2.265

0,42 2.275

1.977 2.054 2.060 -0,29 2.054 1.896 1.923 2.050 -2,98 1.989 1.514 1.552 1.635

4,77 1.713

2.189 2.371 2.430 -2,33 2.374 2.377 2.562 2.549 -4,41 2.437 2.228 2.339 2.468

4,34 2.575

1.782 1.912 1.960

1,39 1.987

1.851 1.938 2.038 -6,32 1.909 2.588 2.771 2.904

6,03 3.079

1.561 1.570 1.650

3,39 1.706

2.366 2.487 2.678

5,00 2.812

1.651 1.723 1.800 -10,87 1.604 2.183 2.310 2.460 -0,97 2.436 2.778 2.843 3.032

4,68 3.174

2.429 2.538 2.642

0,38 2.652

↘ SANTS - MONTJUÏC ↘ El Poble Sec ↘ Hostafrancs ↗ La Bordeta ↘ La Font de Guatlla ↗ La Marina del Port ↘ La M. del Prat Vermell ↗ Montjuïc ↘ Sants ↗ Sants Badal ↗ Zona Franca ↗ SARRIÀ - SANT GERVASI ↘ El Farró ↘ El Putxet ↘ Galvany ↗ La Bonanova ↗ Sant Gervasi ↗ Sarrià ↗ Tibidabo ↗ Tres Torres ↗ Vallvidrera

IMM'20

3.125 3.254 3.382 -0,37 3.370 3.709 3.800 4.151 -2,53 4.046 3.540 3.745 3.898 -2,73 3.792 3.047 3.144 3.200

2,06 3.266

3.322 3.513 3.630 -2,58 3.537 2.740 2.872 3.087

3,11 3.183

1.762 1.896 1.941 -0,90 1.923 3.420 3.610 3.712

0,99 3.749

3.487 3.673 3.811 -2,26 3.725 3.268 3.273 3.348

1,81 3.409

2.956 3.016 3.041

0,85 3.067

5.070 5.194 5.318

1,65 5.406

4.115 4.297 4.350 -0,32 4.336 4.281 4.384 4.412 -0,32 4.398 5.272 5.641 6.147 -1,38 6.062 5.500 5.480 5.399

2,50 5.534

5.067 5.230 5.683

2,29 5.813

5.741 5.770 5.813

8,69 6.318

6.000 5.687 5.724

0,40 5.747

5.625 5.957 5.988

1,17 6.058

4.031 4.304 4.350

0,87 4.388

1.579 1.631 1.748 11,42 1.948 1.974 2.079 2.098

0,84 2.116

2.649 2.756 3.011 -0,74 2.989 3.042 3.178 3.226 -1,42 3.180 2.943 3.107 3.217 -0,94 3.187 3.019 3.145 3.285

0,82 3.312

1.795 1.870 1.910 -3,96 1.834 4.010 4.052 4.107 -0,89 4.071 3.495 3.662 3.600

0,14 3.605

6.922 6.514 6.580

0,30 6.600

2.941 2.998 3.020 -0,03 3.019 3.429 3.511 3.540

1,33 3.587

6.656 6.423 6.380

0,31 6.400

2.700 2.664 2.800 -0,73 2.779 4.300 4.384 4.411 -0,29 4.398 4.193 4.515 4.854 -5,01 4.611 3.440 3.620 3.812 -7,30 3.533 2.796 2.890 2.890 -1,73 2.840 2.517 2.459 2.400

1,33 2.432

4.728 4.979 5.002

0,84 5.044

Bages

4T/17

1T/18

2T/18

%Variació trimestre

3T/18

↘ Preu mig trimestre

1.077 1.114 1.149 -0,49 1.144

↘ Navarcles ↗ Pont de Vilomara ↘ Sant Fruitós del Bages ↘ St. Joan de Vilatorrada ↗ Sant Pedor

1.110 1.154 1.230 -3,91 1.182

BCN Costa Sur

1.010 1.066 1.104

2,45 1.131

1.100 1.150 1.207 -2,98 1.171 1.020 1.059 1.100 -2,18 1.076 1.145 1.140 1.106

4T/17

1T/18

2T/18

4,79 1.159

%Variació trimestre

3T/18

↗ Preu mig trimestre

2.656 2.715 2.800

1,38 2.839

↗ Begues ↗ Castelldefels ↗ Gavà ↗ Sitges ↗ Viladecans

1.603 1.615 1.712

0,80 1.726

2.971 3.100 3.200

1,56 3.250

2.565 2.620 2.912

0,08 2.914

4.105 4.178 4.081

2,15 4.169

2.037 2.060 2.097

1,89 2.137

APIALIA

Barcelonès Nord

6

4T/17

1T/18

2T/18

↗ Preu mig trimestre

2.246 2.383 2.452

↗ Badalona ↗ Sant Adrià de Besòs ↘ Sta Coloma de Gramenet Manresa

%Variació trimestre

3T/18

4T/17

1T/18

2T/18

%Variació trimestre

3T/18

3,28 2.533

↘ Preu mig trimestre

1.327 1.358 1.342 -1,61 1.320

2.269 2.396 2.450

4,65 2.564 5,19 2.980

↘ Centelles ↘ Manlleu ↗ Roda de Ter ↘ Tona ↘ Vic

1.460 1.498 1.549 -2,18 1.515

2.615 2.802 2.833

1.855 1.950 2.074 -0,96 2.054

4T/17

1T/18

2T/18

%Variació trimestre

3T/18

↗ Preu mig trimestre

1.112 1.136 1.153

↘ Centre ↗ Congost ↗ Font de Capellans ↗ La Florida - Valldaura ↗ Mion ↗ P. Catalunya ↗ Poble Nou

1.275 1.290 1.357 -0,66 1.348

Maresme

Osona

870

920

930

1,13 1.166

1,08

940

1.034 1.099 1.168

1,71 1.188

1.178 1.165 1.111

1,26 1.125

1.031 1.003

0,10

987

988

1.100 1.163 1.200

3,00 1.236

1.297 1.313 1.320

1,44 1.339

4T/17

1T/18

2T/18

%Variació trimestre

3T/18

↗ Preu mig trimestre

1.988 2.060 2.108

↘ Alella ↗ Arenys de Mar ↘ Arenys de Munt ↘ Argentona ↘ Cabrils ↘ Calella ↗ Malgrat de Mar ↗ Mataró ↗ Pineda de Mar ↘ Premià de Mar ↗ St. Andreu de Llavaneres ↗ Vilassar de Dalt ↘ Vilassar de Mar

3.274 3.482 3.578 -0,33 3.566 2.062 2.168 2.220

0,70 2.123

2,25 2.270

1.470 1.531 1.624 -1,85 1.594 1.980 2.006 2.268 -0,64 2.254 1.692 1.721 1.740 -3,74 1.675 1.758 1.799 1.821 -2,14 1.782 1.516 1.539 1.540

3,49 1.594

1.810 1.809 1.998

3,40 2.066

1.361 1.401 1.320

2,05 1.347

1.860 1.957 2.136 -1,33 2.108 2.630 2.711 2.580

4,46 2.695

1.930 2.023 1.980

6,26 2.104

2.500 2.630 2.599 -2,19 2.542

Sabadell

1.050 1.074 1.096 -2,20 1.072 1.180 1.159 1.053

0,31 1.056

1.500 1.584 1.589 -1,62 1.563 1.444 1.477 1.423 -1,97 1.395

4T/17

1T/18

2T/18

%Variació trimestre

3T/18

↗ Preu mig trimestre

1.649 1.700 1.777

1,82 1.809

↗ Can Feu ↗ Can Rull ↗ Centre ↗ Concòrdia ↘ Creu Alta ↗ Eixample Sant Oleguer ↘ Gràcia ↘ Merinals ↘ Termes

1.600 1.620 1.642

1,50 1.667

1.455 1.480 1.578

4,74 1.652

2.279 2.350 2.367

3,51 2.450

1.530 1.583 1.689

9,22 1.844

Sant Cugat

1.800 1.900 2.009 -1,89 1.971 1.775 1.810 1.908

2,04 1.947

1.875 1.967 2.124 -1,13 2.100 1.373 1.390 1.410 -0,71 1.400 1.155 1.197 1.264 -1,11 1.250

4T/17

1T/18

2T/18

%Variació trimestre

3T/18

↗ Preu mig trimestre

3.526 3.586 3.623

0,45 3.640

↗ Arxiu Estació ↗ Can Magí ↗ Centre ↗ Mira-sol ↘ Parc Central ↗ Turó de Can Mates

3.640 3.844 3.856

0,10 3.860

3.360 3.420 3.443

0,47 3.459

3.700 3.819 4.018

1,54 4.080

2.336 2.444 2.466

0,73 2.484

Terrassa

4.260 4.190 4.187 -0,51 4.165 3.860 3.798 3.770

4T/17

1T/18

2T/18

0,53 3.790

%Variació trimestre

3T/18

↗ Preu mig trimestre

1.654 1.679 1.719

↘ Centre ↗ Llevant ↗ Nord-est ↗ Nord-oest ↗ Ponent ↗ Sud

2.080 2.101 2.121 -1,60 2.087

0,35 1.725

1.452 1.458 1.470

1,02 1.485

1.430 1.450 1.482

0,88 1.495

1.767 1.825 1.911

0,63 1.923

1.641 1.680 1.696

0,94 1.712

1.556 1.560 1.636

0,86 1.650

7

Vallès

4T/17

1T/18

2T/18

%Variació trimestre

3T/18

IMM'20

TARRAGONA

↗ Preu mig trimestre

1.372 1.390 1.439

1,74 1.464

↗ Castellar del Vallès ↗ Cerdanyola del Vallès ↗ Mollet del Vallès ↗ Montcada ↗ Parets del Vallès ↘ St Fost de Campsentelles ↗ Sta Perpètua de Mogoda

1.375 1.380 1.420

4,23 1.480

2.333 2.325 2.487

0,97 2.511

↗ Preu mig trimestre

1.653 1.669 1.701

2,11 1.737

1.793 1.781 1.790

2,23 1.830

1.590 1.633 1.790

1,68 1.820

1.358 1.360 1.370

5,56 1.446

1.700 1.677 1.714

4,49 1.791

↗ Barri Marítim ↘ Eixample ↗ Llevant ↗ Nou Eixample Nord ↗ Nou Eixample Sud ↗ Part Alta ↗ Sant Pere i Sant Pau

1.900 1.966 2.040 -1,27 2.014 1.660 1.744 1.712

1,17 1.732

GIRONA Girona ciutat

4T/17

1T/18

2T/18

%Variació trimestre

3T/18

↗ Preu mig trimestre

1.880 1.942 1.996

0,04 1.997

↗ Barri Vell ↗ Carme - Vistalegre ↘ Devesa ↗ Eixample ↗ Fontajau- Domeny ↗ Migdia Casernes ↘ Montilivi - Pericot ↗ Montjuïc ↗ Palau ↗ Pont Major – Pedret ↗ Sant Daniel – Vila Roja ↘ Sant Narcís ↗ Santa Eugènia

2.990 3.231 3.402

0,62 3.423

1.800 1.891 1.944

1,08 1.965

Costa Brava

2.300 2.424 2.511 -3,40 2.426 2.470 2.589 2.707

0,66 2.725

1.760 1.876 1.795

0,39 1.802

1.976 1.986 2.007

0,23 2.012

1.884 1.900 2.012 -5,05 1.911 2.076 2.100 2.120

0,71 2.135

1.770 1.818 1.942

5,23 2.043

1.215 1.200 1.230

0,81 1.240

1.200 1.210 1.270

0,79 1.280

1.505 1.525 1.563 -1,71 1.536 1.488 1.500 1.446

4T/17

1T/18

2T/18

1,12 1.462

%Variació trimestre

3T/18

↘ Preu mig trimestre

2.557 2.582 2.518

↘ Calonge ↗ Platja d’Aro ↗ Sant Feliu de Guíxols

2.269 2.295 2.282 -1,40 2.250

1,20 2.548

3.078 3.101 2.910

0,50 2.925

2.325 2.351 2.362

4,57 2.470

Tarragona ciutat

4T/17

1T/18

2T/18

%Variació trimestre

3T/18

1.793 1.733 1.718 -5,62 1.622 2.043 2.078 2.080

0,82 2.097

1.729 1.791 1.840

1,63 1.870

1.509 1.530 1.532

4,40 1.599

1.590 1.620 1.743

2,81 1.792

1.551 1.574 1.624

6,65 1.732

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ESCENARIO MACROECONÓMICO Y ENVEJECIMIENTO POBLACIONAL. RIESGOS Y OPORTUNIDADES

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VICENÇ HERNÁNDEZ Economista. Doctor en Psicología Económica

La eurozona lleva varios trimestres de ralentización evidente. Y es que las políticas expansivas y el exceso de optimismo están generando ciertos factores de riesgo para la macroeconomía de 2019.

El envejecimiento de la población, además, añade más incertidumbre, si cabe, al futuro.

A falta de conocer las datos de cierre de 201 de la economía española (escribo este artículo en noviembre 201), la previsión de datos finales es moderadamente positiva con un guiño a la incertidumbre de que haya una cierta ralentización para el 2019. Esta moderación del optimismo viene como consecuencia de una serie de políticas monetarias generalizadas que afectarán a muchos países desarrollados por igual, independientemente de cómo haga cada país los deberes y aplique las políticas fiscales y económicas correctas.

Políticas expansivas,

ción crediticia como Moody’s han rebajado en más de un 10% sus expectativas de crecimiento global.

Este aumento del endeudamiento coincide en el tiempo con un período de exceso de optimismo y ha empezado a mostrar sus debilidades, como ha pasado en otras ocasiones, en los países emergentes. Es en estos países donde sus monedas presentan el primer síntoma de enfermedad debido a que empiezan a caer de manera importante respecto al dólar y otras monedas de referencia, ya que los excesos en déficit fiscal así como en déficit comercial y las dificultados para generar los crecimientos que esperaban son mayores.

optimismo generalizado

Pero para entender esta incertidumbre, es necesario revisar la historia reciente. A finales del año 2017 no era difícil encontrar previsiones macroeconómicas basadas en el optimismo generalizado. Se hablaba de crecimiento espectacular del conjunto de las economías, e incluso se puso de moda el término “crecimiento sincronizado” para dar explicación a la buena marcha global del conjunto de economías de los países más desarrollados. ¿Y qué nos hemos encontrado en 201? La realidad es que se ha producido un crecimiento sincronizado del endeudamiento de la mayoría de países. Y la consecuencia de un aumento desproporcionado del nivel global de deuda es la llamada “saturación de deuda”, la cual implica un crecimiento cada vez menor y que trae como consecuencia efectos negativos. La prueba más fehaciente la tenemos en los datos económicos de cierre del tercer trimestre de un país, Alemania, paradigma del buen gobierno y el crecimiento moderado y sostenido. Sin ir más lejos, agencias de califica-

El exceso monetario debido al aumento constante de la masa monetaria termina generando el efecto de “parada en seco”. Este efecto se produce cuando tras un período en el que los países se acostumbran a una enorme entrada de fondos (por ejemplo, dólares a tipos de interés bajos), de repente ese flujo de inversión se revierte y vuelve hacia Estados Unidos. Pero esos países se han acostumbrado a esos enormes flujos, por lo tanto, uno de los elementos esenciales de este factor es que los mercados emergentes crecen menos de lo esperado, el exceso de riesgo empieza a pesar y además, sus monedas se debilitan.

En el caso de la eurozona, que había sido la gran esperanza del crecimiento en los próximos años porque todo el mundo ponía demasiado énfasis en el Plan de Estímulos del BCE como el gran catalizador, la realidad es que lleva varios trimestres de ralentización evidente. En el caso de China, tenemos una economía que cada vez necesita de más endeudamiento para generar la misma capacidad de crecimiento, y lo que es peor, este endeudamiento no le está permitien-

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do mejorar sus problemas de sobrecapacidad ni de exportar hacia el resto del mundo sus excedentes.

El riesgo de la economía española es doble; no sólo el nivel de deuda es elevado sino que no se implementan las medidas necesarias para ser más atractivos desde el punto de vista de la inversión y el empleo.

Esta saturación global de endeudamiento y la percepción generalizada de euforia pasa a ser un factor de riesgo adicional. Esto lo podemos ver fácilmente cuando se reducen las estimaciones de crecimiento global hacia previsiones más realistas y esto conlleva una caída generalizada de los mercados. Los mercados caen porque han subido mucho debido al exceso de complacencia generada por las políticas de los Bancos Centrales con enormes inyecciones de liquidez y tipos de interés muy bajos, lo que ha hecho elevar las valoraciones de los activos de riesgo. Esto lo hemos visto en primera instancia en el activo de riesgo aparentemente más seguro, que es el bono soberano. Al bajar los tipos de interés, su valor sube hasta hacerlo muy caro y esto obliga a los agentes económicos a buscar una menor rentabilidad con un mayor riesgo en otros activos. A este efecto se le llama “represión financiera”.

Por lo tanto, para afrontar los retos macroeconómicos de este 2019 tenemos que asumir que nos encontramos ante los efectos colaterales de estímulos monetarios. Con el agravante de que, actualmente, la mayoría de los Bancos Centrales continúan con una política excesivamente expansiva. Estos efectos colaterales explican en gran medida tres de los grandes factores de riesgo a los que nos enfrentamos.

• El crecimiento global continuará revisándose a la baja porque las materias primas siguen cayendo de precio, como es el caso del cobre así como del mineral de hierro y el petróleo, donde había un exceso de estimaciones de crecimiento de su demanda.

• Para que los mercados tengan una subida sostenida necesitan que los beneficios empresariales y las estimaciones de déficits fiscales y comerciales cambien. Sin embargo, ninguno de estos 3 factores parece que vaya a mejorar de una manera importante y deberemos ser muy cautelosos frente a unas estimaciones de consenso demasiado optimistas.

• El efecto placebo que generan en los activos de riesgo y en las economías las políticas expansivas ya ha dejado de surgir efecto, por lo que si los Bancos Centrales deciden no

subir los tipos de interés, lo único que conseguirán es perpetuar la burbuja, sin el efecto colateral razonablemente positivo de generar un entorno facilitador para un mayor crecimiento.

En consecuencia, no sólo tenemos un problema de políticas monetarias expansivas, sino también de saturación de las mismas. La Reserva Federal está subiendo los tipos de interés y reduciendo su Balance, pero sigue siendo insuficiente debido a que esos tipos siguen extremadamente bajos. Estas políticas son comunes en el resto de Bancos Centrales, por lo que el gran dilema de este nuevo año será qué movimiento harán en política monetaria, ya que de ello dependerán los resultados macroeconómicos de la mayoría de países desarrollados.

Esto significa cautela, pero no significa un enorme problema global. Ante la falacia del “crecimiento sincronizado”, nos encontramos con la realidad del estancamiento secular que se ha ido generando con tanto exceso de endeudamiento.

España no escapa al problema del endeudamiento

La prima de riesgo de España ha aumentado en comparación a otros países desarrollados. Este aumento de la percepción del riesgo país y el empeoramiento de indicadores de solvencia ocurre mientras el BCE sigue inyectando masivamente dinero en la economía. Ignorar estos síntomas no genera mucha confianza, ya que España debería estar mostrando un comportamiento más proactivo respecto a su riesgo, algo que no reflejan ni los diferenciales de deuda corporativa, ni los de deuda soberana, a pesar de que el BCE mantiene la presión compradora.

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+1,0 %

El Gobierno español piensa que va a poder seguir financiando sus crecientes desequilibrios a tipos que forzosamente van a ser más altos en un futuro reciente. Esto mismo ha quedado patente en los presupuestos presentados, donde no considera ningún aumento de gastos en intereses de la deuda a pesar de que sube la prima de riesgo y las necesidades netas de financiación.

+0,5 %

0%

-0,5 %

-1,0 %

20

40

60

80

Incluso si el BCE mantiene sus recompras hombres y no aumenta los tipos de interés, el riesgo Impacto del envejecimiento mujeres aumenta porque se queda sin herramiensobre el riesgo tas ante un cambio de ciclo que parece más Predisposición al riesgo (nivel) cercano de lo que tememos. Por ello, si el Nota: La predisposición al riesgo se mide a partir de un cuestionario y su valor promedio ha sido BCE se equivoca ya manteniendo la políestandarizado a 0. Valores más bajos corresponden a una menor predisposición al riesgo. Datos de panel corrspondientes a ciudadanos alemanes. Fuente: Caixabank Research, a partir de datos de Dohmen et al. (2017), «Risk attitudes across the life course», The Economic Journal. tica monetaria en período de expansión y confianza, se equivocará aún más si la perpetúa en período de aumento de excesos de deuda de los países miembros, porque de esta manera incentiva a que esos países, y España es de quiebra por el aumento desproporcionado de desequiliuno de ellos, aumenten sus desequilibrios con gastos es- brios. El riesgo de la economía española es doble; no sólo el nivel de deuda es elevado sino que no se implementan las tructurales muy superiores e ingresos poco creíbles. medidas necesarias para ser más atractivos desde el pun¿Qué debería hacer España para afrontar este entorno de to de vista de la inversión y el empleo. El resultado de esta incertidumbre, ralentización y subida de tipos? Desde lue- falta de atención podría ser estancamiento, paro y fuga de go, no aumentar el gasto e impuestos con estimaciones im- empresas hacía economías más proactivas. probables de ingresos. Además, sería necesario implementar medidas que faciliten e impulsen la contratación, la Los efectos del envejecimiento de la población inversión y el empleo, ya que afrontar una desaceleración y su consecuencia en la asunción de riesgos y subida de riesgo dificultando la creación de empleo y negando el riesgo es algo que ya hemos vivido en el pasa- Más allá de los problemas macroeconómicos por una desdo. Sería conveniente recordar que un país entra en riesgo acertada reacción en la política monetaria, el envejecimiento de la población es un problema mucho más estructural que añade más incertidumbre a qué medidas tomar en materia económica.

La «economía plateada» ofrecerá nuevas oportunidades de negocio y su peso aumentará paulatinamente.

El envejecimiento de la población en las sociedades más desarrolladas, y en concreto en la española, es un fenómeno inevitable que tendrá un fuerte impacto sobre las variables macroeconómicas y financieras. Desde un punto de vista estructural, este envejecimiento tendrá un impacto mucho más amplio y transversal que dará forma al tipo de

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sociedad en el que viviremos y planteará una serie de retos en materia económica y social que afectarán al sector inmobiliario.

Desde el punto de vista social, y debido a las importantes interacciones entre la sociedad y la economía, una de las cuestiones más importantes a discutir es cómo cambiarán las preferencias de consumo e inversión de la sociedad debido al mayor peso relativo de las generaciones más longevas. La conclusión de diversos estudios es similar: a medida que envejecemos, aumenta nuestra aversión al riesgo. Ello implica que las sociedades más envejecidas serán posiblemente más adversas al riesgo, lo que puede tener un conjunto de repercusiones en la toma de decisiones inmobiliarias, debido a la repercusión que tiene este tipo de decisión en el ámbito económico, político y social de las personas.

El efecto neto del envejecimiento sobre la innovación y la tecnología todavía está en debate, ya que una sociedad más adversa al riesgo puede condicionar la velocidad del proceso de cambio tecnológico que estamos viviendo. Diversos estudios han mostrado que en el sector industrial los robots son mucho mejores sustitutos de las ocupaciones realizadas por las personas de edades superiores a los 40 años, mientras que en el sector servicios no se acaba de ver clara esta sustitución de funciones.

Respecto a los patrones de consumo y a las nuevas oportunidades que se darán a nivel económico, el envejecimiento de la sociedad también tendrá un impacto notable. La principal característica de la «economía plateada» —término utilizado para designar a la economía de las personas con más de 50 años— es un fuerte impulso del sector servicios impulsado por las mayores necesidades en el terreno sanitario en una sociedad que deberá lidiar con el problema de la soledad. Por tanto, la «economía plateada» ofrecerá nuevas oportunidades de negocio y su peso aumentará paulatinamente, lo cual no excluye la reinvención de los servicios que actualmente ofrecen las empresas inmobiliarias.

Una mayor longevidad hará que las personas permanezcan activas durante más tiempo en el mercado laboral y puedan desarrollar actividades profesionales por un tiempo más prolongado. Ello derivará en unas mayores necesidades de acondicionamiento de las viviendas, los lugares de trabajo y los medios de transporte a las necesidades de estos trabajadores para que puedan vivir y trabajar de forma más autónoma.

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Todas estas mayores necesidades de gasto público deberán ser financiadas de alguna manera, lo que puede generar dudas en torno al sistema fiscal y cuál es la mejor forma de redistribución intergeneracional. Es por ello que el sector privado tendrá mucho que decir en esta nueva reconfiguración del panorama económico, ya que el debate en torno a qué generación deberá soportar el mayor peso de la carga fiscal será arduo y podría provocar una brecha generacional entre mayores y jóvenes si los políticos no aciertan a equilibrar los intereses de todas las generaciones sin hipotecar el presente por el futuro.

Estas tendencias de redistribución intergeneracional ya han empezado a dejarse ver. Y para muestra, dos datos.

• En los últimos años, la renta disponible de los adultos jóvenes europeos (franja comprendida entre los 18 y 25 años) ha caído por primera vez por debajo de la renta promedio del conjunto de la población, mientras que las personas mayores han sido la única franja de edad que ha visto aumentar su renta relativa.

• El porcentaje de personas mayores en riesgo de pobreza en la UE ha bajado del 20,3% al 14,6% y, en cambio, ha aumentado en todas las franjas más jóvenes, las cuales ya tienen un porcentaje mayor en riesgo de pobreza que los mayores de 65 años.

En definitiva, el envejecimiento de la población es un fenómeno sin retorno y que conlleva una serie de cambios profundos en las preferencias de consumo e inversión de la sociedad, la forma de organizar la economía y el modo de redistribuir los recursos entre generaciones. Los retos serán complejos, pero todo momento de incertidumbre genera oportunidades, y el sector inmobiliario no puede ser ajeno a estas nuevas oportunidades de negocio para rediseñar sus propuestas de valor.

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Los portales inmobiliarios aglutinan un enorme volumen de oferta inmobiliaria de compraventa y alquiler y por ello son testigos excepcionales del pulso del mercado.

Siendo así, hemos invitado a Fotocasa, pisos.com y yaencontre a compartir con nuestros lectores su análisis del comportamiento del mercado en 2018 y sus predicciones para 2019.

LAS EXPECTATIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL PARA 2019 SEGÚN LOS PORTALES INMOBILIARIOS

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BEATRIZ TORIBIO Directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa

UN MERCADO AL ALZA, PERO MÁS MODERADO El sector inmobiliario consolidó en 201 la recuperación que inició años atrás. Todas las estadísticas que miden la salud del mercado de la vivienda reflejan el buen momento que estamos viviendo y el interés que vuelve a despertar nuestro mercado fuera y dentro de España: las compraventas superarán el medio millón de operaciones, la financiación se ha consolidado y los precios han registrado incrementos que, en términos porcentuales, nos recordaban a los de los años del boom, aunque estos aún están entre un 30 y un 40% por debajo de aquellos máximos.

Estos datos explican que durante buena parte de 201 haya adquirido tanto protagonismo el debate sobre si nos encontramos ante una nueva burbuja inmobiliaria. Pese a la casi unanimidad en el sector de que esa amenaza aún está lejos, las tensiones y problemas en el mercado del alquiler, el fenómeno del alquiler turístico, la toma de posiciones de fondos de inversión como Blackstone —que se ha convertido en el mayor gigante inmobiliario de nuestro país— y los incrementos (en muchas ocasiones de dos dígitos) de las operaciones de compraventa, hipotecas y precios, alimentaban este debate.

lo cual demuestra que el mercado inmobiliario resistió a diferentes ‘amenazas’ que vivimos en 201, como la crisis política en Cataluña, las incertidumbres del Brexit o un contexto económico internacional menos favorable.

Lo mismo ocurría con las hipotecas, que también a partir de mayo comenzaron a crecer a un menor ritmo, sobre todo en la última parte del año, donde a más inri se produjo la polémica en torno a la ya conocida como ‘sentencia de las hipotecas’ del Tribunal Supremo, que supuso la paralización de algunas operaciones.

Un mercado más normalizado

El menor crecimiento económico que ponían de manifiesto algunos datos macro, el descenso de la llegada de turistas a nuestro país, la desaceleración de la creación de empleo, pero también la propia normalización del mercado, explican esta moderación del sector que a buen seguro continuará en 2019.

La vivienda va a seguir dando mues-

tras de recuperación porque nos encontramos en un ciclo expansivo del sector, pero serán más moderadas. Incluso algunos meses podremos encontrarnos con tasas negativas propias de la estabilización, de la normalización hacia la que se mueve el mercado.

Dos son los factores clave que marcan el ritmo de la vivienda residencial: la marcha de la economía, sobre todo del empleo, y la financiación. Respecto a la primera, diferentes organismos internacionales han revisado a la baja las previsiones económicas de España, que aún así, crece por encima de los estándares europeos. Pero vienen tiempos algo más difíciles como consecuencia del menor crecimiento del comercio y de la economía mundial, y por nuestro elevado déficit.

Y respecto a la segunda, además de la subida de tipos de interés que ya se da por descontada por el cambio de política económica que ya ha anunciado el Banco Central Europeo, también hay cuestiones en el aire, como hasta qué

+10 %

+8,9%

+8 %

+6,7%

+6 % +4 %

+3,6%

+3,3%

+2 % 0% -2 %

-1,9%

-4 %

-3,8% -4,8%

-6 % -8 %

Pero este buen ritmo que llevaba el sector se desaceleraba en la segunda mitad del año: las 47.000 operaciones de compraventa que registraba el INE en mayo no se repitieron en ninguno de los meses posteriores, si bien en la comparativa interanual con 2017 el balance seguía siendo bastante positivo,

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-5,8%

-6,0%

2007 2008 2009 2010

2011

-5,2%

-7,0%

-10 %

Evolución del precio del alquiler

2012

2013

2014

2015

aumento anual disminución anual

2016

2017

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punto trasladará la banca los varapalos que ha sufrido en los tribunales y vía decreto ley, junto con los cambios de la nueva ley hipotecaria. Tampoco hay que olvidar que en los últimos años el precio de la vivienda, ya sea de compra o de alquiler, ha crecido a un ritmo muy superior al del poder adquisitivo de los españoles, llevando al esfuerzo económico de las familias para pagar una vivienda muy por encima de los estándares recomendados.

En 201 en Fotocasa registramos incrementos interanuales del precio de la vivienda en Madrid, Cataluña y las islas superiores al 10%, que en algunos distritos de las grandes ciudades llegaban al 20%. Esta tendencia alcista tan fuerte de los precios parece insostenible en un contexto económico menos favorable como el que apuntan las previsiones económicas, por lo que en 2019 deberían moderarse.

Lo vimos ya en el mercado del alquiler en 201. Si el Índice de Precios del Alquiler de Fotocasa, fuente de referencia en el sector, cerró 2017 con la mayor subida del precio de los alquileres de todo nuestro histórico (9%), un año después vimos cómo esa tendencia se había moderado y por primera vez en casi tres años y medio registrábamos la primera caída interanual del precio medio del alquiler en agosto. Incluso en las grandes ciudades registramos descensos mensuales y trimestrales que podrían ser el anticipo de esa estabilización de los precios en 2019, ya que en ellas aún seguimos registrando subidas de dos dígitos.

El mercado de la vivienda va a seguir dando señales positivas en este año que comenzamos, porque se encuentra en una fase expansiva y de crecimiento tras la crisis que se prolongó durante más de ocho años. Pero será en términos más moderados en com-

paración con lo que hemos visto en 201. Las diferencias entre zonas serán aún más marcadas, con Barcelona y, sobre todo Madrid, muy por delante del resto del país. Pero si el poder adquisitivo de los españoles no mejora, el mercado no registrará tasas de crecimiento como las que hemos visto en estos dos últimos años.

FERRAN FONT Director de Estudios de pisos.com

BALANCE DEL SECTOR EN 201 Y PREVISIONES DE CARA A 2019 Desde pisos.com hemos hecho balance de lo que han significado los últimos meses para el sector inmobiliario y hemos valorado lo que, a nuestro juicio, puede deparar 2019. Decimos adiós a un año que ha supuesto el empuje definitivo a la consolidación del precio de la vivienda y a su avance frente a máximos, aunque, afortunadamente, manteniéndose en niveles muy por debajo de los marcados por la crisis económica. Si bien es cierto que esto ha variado en función de la zona, parece una realidad que la mayoría de los territorios se han asentado en la tendencia al alza, pero de forma moderada, lo que nos ha parecido muy saludable. En nuestra opinión, el recorte es innegable, aunque no podemos negar fuertes discrepancias entre zonas con alta demanda y otras en las que todavía queda stock por drenar.

A este respecto, tenemos indicadores como el Colegio de Registradores, que señaló en su estadística del tercer trimestre del año un ajuste acumulado desde los picos registrados a media-

dos de 2007 de apenas el -18%. Nuestro último informe de precios de venta a la fecha de la redacción de este artículo, correspondiente a octubre, marca un ascenso frente a 2017 del 6,03%, y nuestra estimación de cara al cierre del año es que el precio medio de la vivienda se sitúe aproximadamente en los 1.700 euros por metro cuadrado. En 2019, calculamos entre 1.750 euros y 1.800 euros por metro cuadrado, en línea con la consideración por parte del Banco Central Europeo de que los precios seguirán subiendo. Asimismo, vemos probable que 201 termine rompiendo la barrera del medio millón de compraventas, rozando el 13% de incremento frente a las operaciones realizadas en 2017, y que 2019 mantendrá estas cifras o las superará levemente, dentro del escenario razonable y sensato en el que nos encontramos y que esperamos que se mantenga.

En cuanto a las hipotecas, algunos hitos, como el reciente fallo del Tribunal Supremo sobre el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), han generado una gran expectación durante las últimas semanas, sobre todo, por la influencia que esto podría tener sobre las condiciones de las nuevas hipotecas que se concedan a partir de ahora. Nuestro punto de vista es que el jaque del Ejecutivo al TS, que falló a favor de las entidades bancarias y se vio supeditado a un real decreto ley partidario de adoptar la medida contraria, no pondrá fin a la incertidumbre que vive el sector financiero. Las hipotecas que se firman en estos momentos respetan las condiciones pactadas de antemano. Incluso, algunos bancos están asumiendo costes de formalización como la notaría o la tasación. En este sentido, creemos que solo cabe esperar y asumir que las ofertas más agresivas se adapten para que los números salgan sin perder competitividad.

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Es probable que el alquiler suba hasta los 900 euros en 2019, aunque los intentos de las administraciones por regular las rentas pueden cambiar el panorama.

Los alquileres también han sido protagonistas en 201 y, sin lugar a duda, el arrendamiento turístico los ha condicionado, en especial en puntos calientes como las grandes capitales españolas. Muchos propietarios e inquilinos se han visto sorprendidos en sus barrios por el visitante esporádico, que ha causado molestias a los vecinos y ha provocado una revalorización de las rentas. Tras analizar la evolución de los precios en el último año, vemos más que probable que el alquiler siga subiendo hasta los 900 euros en 2019, aunque los intentos de las administraciones por regular las rentas pueden cambiar el panorama. Tendremos que esperar, ya que hay muchos planes encima de la mesa, pero es probable que estas reformas causen el efecto contrario al deseado. Un intento de regulación de un mercado libre, como es el del alquiler, puede resultar muy delicado y, de hecho, ejemplos como los de Francia o Alemania no auguran el mejor resultado.

Otro de los aspectos relevantes que ha marcado los últimos once meses ha sido la evolución del perfil del comprador, y que podríamos establecer en el de una persona de alrededor de 40 años que se lanza a la adquisición de su primera vivienda. Esta situación tiene una causa: los bajos salarios, que no se han incrementado conforme han subido los precios de la vivienda, y que han limitado la capacidad de endeudamiento de los más jóvenes. En

otro plano se han situado los inversores, que buscan un activo seguro y sin complicaciones, y que en muchas ocasiones corresponden al de un comprador extranjero que busca una segunda residencia.

En resumen, nuestra percepción es que 2019 se verá marcado por la deriva hipotecaria de la que venimos hablando, el sobreprecio experimentado en las grandes capitales y la regulación del alquiler. Sin embargo, en cuestión de precios, nuestra visión es que se mantendrá la tendencia moderada al alza sin grandes distorsiones, aunque algunos elementos podrían influir en el equilibrio alcanzado por ciertos mercados locales.

Además, creemos que el acceso a la vivienda continuará viéndose limitado por el comportamiento especulativo de muchos propietarios, lo que tiene un componente extremadamente negativo que es necesario contrarrestar.

Muchos vendedores han incrementado los precios de sus viviendas de forma artificial, con la única pretensión de ganar una mayor rentabilidad a sus activos, y esto ha provocado tanto una menor accesibilidad como el traslado del aumento de los precios hacia la periferia. Concienciarnos respecto a ello forma parte de nuestros “deberes” pendientes para el próximo año.

MARIBEL MORALES Directora de Desarrollo de Negocio yaencontre

EL PRECIO DE LA VIVIENDA SUBE UN 11% ENTRE ENERO Y NOVIEMBRE DE 201 El precio medio de la vivienda de segunda mano en España subió un 11% entre principios de enero y finales de noviembre de 201. Así lo apunta el último índice de precios presentado por el portal inmobiliario yaencontre, que sitúa en 263.976 euros la cantidad media que se está pagando a día de hoy por adquirir una vivienda, mientras la cifra en el primer mes de 201 no superaba los 235.802 euros.

Analizando los datos por provincias, el estudio señala que se experimentaron incrementos en 43 demarcaciones, mientras que cayó en solo nueve. El mayor aumento en el precio de compra se registró en Madrid, donde se disparó un 14%. Las viviendas en la capital española y alrededores, la tercera zona más cara del país, pasaron a venderse por una media de 466.933 euros en noviembre, lejos de los 401.233 euros que se pedían en enero de 201. Cierran el top cinco de provincias españolas más caras, el incremento del 14% en Santa Cruz de Tenerife, la subida del 13% en Lleida y Sevilla y Alicante con un 12%. En

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el otro extremo, las demarcaciones que han experimentado una mayor desvalorización en el precio de la vivienda entre el primer y el undécimo mes de 201 han sido León (-9%), Vizcaya y Badajoz (-3%) y Navarra, Palencia y Soria con -2% de variación cada una.

Respecto al precio que se paga en las distintas provincias españolas, Baleares acapara las viviendas más costosas de España con un precio medio que se alzó hasta los 583.890 euros el pasado noviembre. Le sigue otra destinación vacacional, Málaga, cuya cifra se disparó hasta los 495.445 euros.

Madrid ocupa el tercer lugar con un precio medio de 466.933 euros, por delante de Barcelona (391.183 euros) y Girona (346.454) que completan las cinco provincias más caras del país.

En contrapartida, las demarcaciones más baratas donde comprar una vivienda eran Ciudad Real (99.644 euros), Cuenca (106.996 euros), Toledo (110.726 euros), Soria (114.891 euros) y Ávila (115.217 euros). Destaca en el estudio que algunas de las provincias que han experimentado mayores depreciaciones también se encuentren entre las demarcaciones más asequibles: es el caso de Soria.

Sigue subiendo el precio del alquiler

El estudio publicado por yaencontre también pone el foco sobre el mercado del alquiler en España, que vivió un crecimiento del 15% en 201. Mientras la renta mensual media que se pagaba a principios de enero no superaba los 970 euros, la cifra aumentó nueve meses después hasta situarse en los 1.141 euros.

mensualidad en Málaga y los 1.005 euros en Vizcaya.

Por contra, las provincias que lucían el precio medio del alquiler más bajo eran Badajoz (437 euros), Jaén (440 euros), León (443 euros), Ciudad Real (468 euros) y Ourense (519 euros). Entre ellas destacaba Ciudad Real, donde la renta media había subido un 13% a lo largo del 201.

Barcelona y Madrid seguían hallándose entre las provincias donde resultaba más caro vivir de alquiler. La capital catalana y sus cercanías ocupaban la segunda posición en el ranking de las más costosas con una renta mensual media de 1.748 euros y la española se situaba en la tercera con una cifra que se alzaba hasta los 1.702 euros, ambas precedidas por las Baleares, que encabezaba el listado con 1.849 euros.

Aunque los mayores crecimientos en el mercado de la vivienda en alquiler que subraya el estudio del portal inmobiliario yaencontre están encabezados por Pontevedra, que predomina entre las provincias donde la renta se ha disparado más, con una subida del 27% entre enero y noviembre. Seguida de Burgos, donde el precio se ha multiplicado un 21%. A más distancia pero con incrementos igualmente cuantiosos se hallan Segovia (19%), Sevilla y Granada (16%).

Cabe señalar que los precios en la provincia de Barcelona se dispararon un 7% en los últimos once meses, mientras en Madrid parecían dar una tregua y descendieron un -3%. El top cinco de las provincias con alquileres medios más elevados se completaba con los 1.498 euros que costaba la

Entre las cinco provincias con rentas de alquiler más desvalorizadas cabe señalar la extraordinaria caída del -24% que ha experimentado Huelva durante los once primeros meses de 201. Le siguen de lejos Las Palmas (-10%), Alicante (-9%), Almería (-8%) y Santa Cruz de Tenerife (-5%).

Baleares acapara las viviendas más costosas de España con un precio medio que se alzó hasta los 583.890 euros el pasado noviembre.

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Las personas de 35 a 44 años, las que más compran

De los datos demográficos que recoge el estudio, destaca que la mayoría de compradores de las principales provincias se encuentran en el segmento de edad comprendido entre los 35 y los 44 años. Este público encabeza el ranking de demanda en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. Las personas de este rango de edad que adquieren una vivienda en propiedad en Madrid representan el 28% de la demanda.

En importancia, les siguen las personas de 55-64 (26%), 45-54 (22%), 25-34 (18%) y 65+ (5%), Las cifras en Madrid permiten sacar una segunda conclusión: los jóvenes de 25 a 34 años de la capital española se encuentran prácticamente a la cola en cuanto al acceso a una vivienda. Este hecho se repite en Valencia, donde también ocupan la penúltima posición. Después del público dominante de 35-44 (56%), encontramos a continuación los compradores de 4554 (20%), 55-64 (12%), 25-34 (10%) y 65+ (1%).

Una realidad que no se repite en la capital catalana y cercanías, donde este público más joven ocupa la segunda posición en demanda. Mientras en Barcelona el público de 35-44 representa un 33%, las personas 10 años menores les siguen de cerca suponiendo el 27%. Cierran el ranking los compradores de 55-64 (24%), 45-54 (14%) y 65+ (2%). Lo mismo ocurre en Málaga, donde después de los adultos de 35 a 44 años que lideran la clasificación (50%), se alzan los de 25 a 34 (26%), 4554 (18%) y 55-64 (6%).

Respecto al mercado del alquiler en España, los datos referidos a dichas cuatro provincias resultan mucho más determinantes, apuntando a los

jóvenes de 25 a 34 como público mayoritario. Los llamados millennials representan el 74% de la demanda en Barcelona, el 50% en Madrid, el 83% en Málaga y el 92% en Valencia. En todos los casos, les siguen en importancia las personas de 35 a 44 años, suponiendo el 17%, 23%, 17% y 6% respectivamente.

El índice de precios de yaencontre

El índice de precios de yaencontre se ha elaborado mediante la comparación de los 456.293 anuncios de compra y alquiler registrados en el portal inmobiliario el 26 de noviembre con los 533.536 alistados el 1 de enero del 201 en la base de datos. Para garantizar la máxima precisión de los resultados, se ha eliminado aquellas provincias que reuniesen menos de 100 inmuebles.

Yaencontre es un portal inmobiliario con sede en Barcelona que actualmente cuenta con más de 700.000 inmuebles publicados y siete millones de visitas mensuales.

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EL ANÁLISIS PREDICTIVO CON BIG DATA El análisis predictivo con Big Data mejora notablemente las organizaciones al permitir a estas adelantarse a escenarios futuros en base al conocimiento, y eliminar la intuición frente a los hechos en base a la interpretación y extracción de valor de los datos.

CARLOS SALAS CEO & Cofounder de DATARE

“Se vende piso en 45 días, a una pareja sin hijos, de 35 años de edad, con un poder adquisitivo medio-alto”. Es indudable que la Transformación Digital está cambiando el sector inmobiliario en los últimos años. El PropTech o Real Estate 2.0 es la fusión de la experiencia con la tecnología, que permite la mejora de la toma de decisiones y la optimización del negocio gracias al análisis de grandes volúmenes de datos, más conocido como Big Data. Pero, ¿qué es al análisis predictivo? El Business Analytics se apoya en la Minería de Datos para la búsqueda de relaciones de los datos y la generación de mayor información que produzca CONOCIMIENTO, es decir, que a través del análisis realizado se puedan originar acciones concretas que aumenten la productividad y la eficiencia del negocio. Las herramientas utilizadas para el Business Analytics van desde sim-

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ples hojas de cálculo hasta complejas soluciones que emplean complejos procedimientos automáticos que ayudan a agilizar dicho análisis. Se preocupa por predecir o pronosticar comportamientos futuros del negocio, para lo cual se emplean Modelos Predictivos que se basan de manera automática en el análisis de tendencias históricas de los datos, así como en el análisis estadístico probabilístico de la ocurrencia de sucesos para así estimar eventos futuros. A continuación, se identifican las diferencias entre Business Intelligence (BI) y Business Analytics (BA): • BI se preocupa de cuándo ha sucedido mientras que BA se preocupa por determinar si sucederá de nuevo.

• BI identifica qué ha pasado mientras que BA procura identificar por qué ha pasado.

• BI incluye controles y alertas ante los indicadores mientras que BA investiga a través de la minería de datos.

• BI se centra más en modelos estadísticos de tendencias históricas mientras que BA se centra en modelos predictivos de eventos y tendencias futuras.

• BI utiliza constantes mientras que BA utiliza variables para probar y simular comportamientos en los datos y de esta manera crear escenarios y anticipar situaciones. Es

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importante destacar que todas las comparaciones que se hacen entre Bussiness Intelligence y Business Analytics no pretenden descifrar cuál es mejor o peor y mucho menos vender una u otra solución, lo importante es aclarar de cara a las organizaciones ambos conceptos con el fin de que éstas puedan complementar sus beneficios y emplear de ambas las funcionalidades que más necesiten en un momento determinado.

El análisis predictivo permite descubrir patrones y tendencias ocultas en los datos, a partir de la minería de datos, algoritmos y aprendizaje automático. El analista de datos crea un modelo a partir de un conjunto de datos, y se obtiene una probabilidad de que ocurra un hecho particular.

La predicción de datos permite mejorar la toma de decisiones, anticipándose por ejemplo a la demanda, o incluso a la estimación de tiempo de venta de un inmueble en base a sus características y atributos. Gracias al Big Data, el análisis predictivo ha mejorado considerablemente en la última década. A mayor cantidad de datos, mejor se “entrenan” los algoritmos y éstos ofrecen mayor fiabilidad. El Big Data permite, además, analizar una gran variedad de datos desde el propio CRM, bases de datos abiertas, redes sociales, clics en la web, dispositivos IoT, etc.

Pero, ¿qué es exactamente el Big Data? La tendencia al tratamiento del Big Data es cada vez mayor, sobre todo por el crecimiento sostenido de las redes sociales y la participación de las organizaciones en estas, que también incluyen la cantidad de datos en formato visual que día a día se generan y que igualmente son importantes para las empresas: imágenes, videos, publicidades, mensajes de textos, archivos de sonidos, etc. Imaginemos por un momento la cantidad de datos que diariamente almacenan grandes compañías trasnacionales de Banca o Telecomunicaciones, por ejemplo, al guardar todos los mensajes de texto, registros de llamadas de sus clientes, registros de validación de centrales telefónicas y antenas, transacciones bancarias, etc. Más aún cuando en muchas localidades es exigencia regulatoria mantener varios años de historia de estas transacciones y de muchas otras. Todos estos formatos y volúmenes de información que gestionan plataformas Big Data siguen siendo muy relevantes para la BI/ BA en las organizaciones. El Big Data permite poder almacenar la información, analizarla, crear tendencias, etc. Las plataformas tradicionales TI estaban presentando problemas con el tratamiento de estos grandes volúmenes de datos y de diferentes tipos, no solo a nivel de costes sino también en los mecanismos para gestionarlos en los tiempos requeridos por el negocio, sus usuarios y clientes. Por este motivo

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ha surgido el Big Data y los principales fabricantes y proveedores de soluciones de tecnologías de información han lanzado soluciones integrales para la gestión del Big Data, esto es, plataformas especialmente diseñadas en términos de hardware (espacio en disco y memoria) y software (sistema operativo y manejadores de base de datos) para la administración de tan grandes cantidades de datos.

El análisis predictivo permite descubrir patrones y tendencias ocultas en los datos, a partir de la minería de datos, algoritmos y aprendizaje automático.

Son muchas las organizaciones que en la actualidad no han logrado explotar todas las ventajas y beneficios que pueden tener a partir de los datos, la identificación y la comprensión de su alcance se ha constituido en un gran reto a lo largo y ancho de cada empresa. Por otra parte, también existe una gran brecha entre la perspectiva y visión con respecto al concepto y uso del BI/ BA entre las áreas informáticas y las funcionales. Las áreas informáticas tienden a centrarse en los asuntos técnicos, velocidades de procesamiento, rendimiento de los servidores, creación de consultas, etc., muchas veces perdiendo de vista la visión estratégica del negocio.

Por su parte, las áreas funcionales tienden a concentrarse exclusivamente en sus necesidades sin contemplar la complejidad técnica y los impactos en tiempo y recursos de sus requerimientos. Esta brecha se ha convertido en un gran reto dentro de las empresas, para lo cual hoy en día se han creado estructuras organizativas especialmente destinadas a la gestión de la información. Estas estructuras son llamadas con muchos nombres, dependiendo del tamaño y las características particulares de cada empresa. Por lo general, por ejemplo, las encontraremos como Gerencia de Gestión de la Demanda, Gerencia de Información, Coordinación de Relacionamiento de Requerimientos de Información, Dirección de Business Intelligence, etc. Su función principal es canalizar todos los requerimientos de información y servir como intermediario entre los especialistas informáticos BI y las áreas de negocio, organizando, planificando y controlando todos los requerimientos generados, definiendo formatos de presentación de la información, contenido de los reportes o informes, niveles de acceso relacionados con perfiles de usuarios, análisis de la viabilidad técnica y funcional de los requerimientos de información, etc. Siempre velando por que el enfoque de la arquitectura de BI/BA esté alineada con los objetivos estratégicos de la empresa, generando información veraz, oportuna y confiable, estos últimos atributos claves de un modelo BI/BA.

Otras empresas que han aceptado el reto impuesto por la inteligencia de negocios son las proveedoras de soluciones de BI/BA. Estas han evolucionado y siguen mejorando soluciones especiales para cada tipo de industria, con reportes y vistas de datos adaptados a las necesidades de cada sector.

Esta forma de trabajo basada en recopilar e implementar las mejores prácticas, es decir, aquellas que se han mostrado como más eficientes y /o han proporcionado de forma clara valor añadido, permite evolucionar e ir incorporando mejoras continuas a su plataforma de BI/BA. En cuanto a Big Data ha sucedido lo mismo, rápidamente los principales fabricantes han creado soluciones propias con base a Big Data, buscando agregar valor directamente al negocio. ¿Qué pasará? El análisis predictivo es una herramienta fundamental para el marketing, y gracias a su aplicación en una organización orientada a los datos se puede enfocar a mejorar las campañas de captación de clientes, personalización de servicios, segmentación de productos, localización de la demanda, etc. Los profesionales inmobiliarios generan mucha información en su actividad diaria; pero es la forma en que se obtiene, se analiza y se utiliza la misma lo que verdaderamente genera el activo más importante para el negocio. A partir de los reportes de información histórica se pueden predecir escenarios con una probabilidad que definen el “qué pasaría si…”

En lo que respecta al retorno de la inversión en análisis predictivo, se debe tener bien definido el objetivo comercial que respaldará su aplicación. Ciertamente, su aplicación a negocio permite obtener mejores índices de fidelización del cliente y respuestas a campañas de marketing.

Las empresas PropTech utilizan proactivamente los datos y emplean el conocimiento extraído de forma estratégica

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para obtener ventajas competitivas, transformar la experiencia del cliente, optimizar sus procesos de gestión, añadir valor a los productos o servicios existentes, o crear nuevos modelos de negocio; además, gobiernan y gestionan la calidad, seguridad, integridad, disponibilidad y consistencia de los datos. Tienen la capacidad de transformase para que los datos y los modelos de análisis aporten mejor información sobre la realidad, generen conocimiento empresarial y permitan tomar mejores decisiones.

Los datos se deben convertir en información, conocimiento y decisión para que aporten un valor a negocio. Dichas empresas reconocen el valor estratégico de la información, y la utilizan para competir y cooperar, siendo más productivas y obteniendo mayores beneficios. Pueden anticiparse a las preferencias de sus clientes satisfaciendo sus expectativas.

El análisis predictivo con Big Data mejora notablemente las organizaciones al permitir a éstas adelantarse a escenarios futuros en base al conocimiento, y eliminar la intuición frente a los hechos en base a la interpretación y extracción de valor de los datos. ¿Cómo puede una empresa recopilar, limpiar y analizar grandes cantidades de datos? Son necesarias herramientas que proporcionen la capacidad para agregar, consolidar y analizar el Big Data, con el fin de mejorar la compresión sobre quiénes son sus clientes, qué necesitan, cómo se comportan, y qué les impulsa para adquirir un producto o servicio determinado. Las empresas recopilan datos

desde un sinfín de puntos de contacto; y el análisis predictivo aprovecha patrones y tendencias de datos históricos para determinar la probabilidad de eventos futuros. Es posible pronosticar el éxito que tendrá una determinada promoción en un segmento concreto de la población, así como la estimación del precio que adquirirá con el paso de los años con la finalidad de hacer más atractiva la inversión. La gestión de calidad de los datos es un aspecto fundamental, puesto que puede suponer la diferencia entre operaciones poco eficientes y un ahorro de costes importante. Además de la cantidad de datos, es primordial la calidad de su análisis, con el objetivo de que se pueda ver reflejado en los resultados de las compañías. ¿Qué valor aporta al profesional inmobiliario la analítica predictiva con Big Data? En primer lugar, cabe destacar la importancia de la automatización de procesos de análisis y de los cálculos necesarios para obtener un valor de mercado de un determinado inmueble. El análisis de datos resulta más fiable a mayor cantidad de datos, ofreciendo una pre-valoración orientativa para estimar el rango de venta/ alquiler en una zona, teniendo en cuenta características de inmuebles similares, renta per cápita, franja de edad, equipamientos, y otros factores demográficos y económicos que pueden contribuir a variaciones de precio.

Además, y mediante el análisis predictivo, se puede estimar el comportamiento futuro del mercado y obtener ratios como por ejemplo cuántos días pueden pasar hasta celebrarse una transacción. Una adecuada justificación de los cálculos permite ofrecer un valor añadido al cliente final, con el fin de certificar adecuadamente el rango más adecuado para lograr optimizar la gestión inmobiliaria.

El Big Data permitirá una mejor captación de clientes potenciales, un mayor conocimiento sobre sus preferencias y una buena fidelización.

Costumer, Costumer & Costumer. El PropTech se centra en el cliente antes, durante, y después de contratar un producto/ servicio. Una inmobiliaria 2.0 le brinda mejores experiencias que sus competidores más tradicionales.

Llevar a cabo dicha estrategia de diferenciación competitiva, con ayuda de las nuevas tecnologías, permite alinear el negocio con las necesidades y deseos de sus clientes. El factor diferencial es brindar una experiencia de clien-

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te superior, maximizando de ese modo los beneficios por incrementar la fidelidad del cliente a largo plazo. ¿Qué quiere y necesita un cliente? Las PropTech desarrollan su oferta de valor en base a los deseos y necesidades de sus clientes. Es primordial analizar, planificar e implementar una estrategia para conocer, diseñar experiencias centradas en sus clientes, evaluar con métricas y KPIs, y empoderar al equipo de trabajo. Sin duda, ello supone el reto de convertir un modelo tradicional en un modelo disruptivo centrado en el cliente; pero dicha transformación debe permitir minimizar esfuerzos y maximizar el valor.

En definitiva, para transformar en PropTech el negocio inmobiliario tradicional y disponer de un gran conocimiento e información de los clientes, es importante analizar y medir con herramientas y tecnologías de análisis predictivo con Big Data, que permitirán una mejor captación de clientes potenciales, un mayor conocimiento sobre sus pre-

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ferencias, y una buena fidelización. Para ello es importante que la propia Dirección diagnostique la situación actual de su negocio, y defina la necesidad real de pasarse al Real Estate 2.0. La estrategia del cambio debe ser oportuna, y llevarse a cabo a corto plazo, tras haberse realizado el análisis de la situación presente frente a los nuevos competidores del sector, así como la disrupción en los modelos de negocio y las acciones de marketing necesarias para llevar a cabo la gestión del cambio.

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Volvemos a trabajar en un mercado inmobiliario sólido, con unas cifras en consonancia a la actividad empresarial del país y al ritmo que presentan los datos fundamentales, mayoritariamente positivos. Todo nos hace pensar que continuará creciendo a un ritmo importante en 2019.

LUIS HERNÁNDEZ DE CABANYES Presidente de Renta Corporación

EN EL MERCADO DE LA VIVIENDA TENEMOS POR DELANTE 2-3 AÑOS BUENOS

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inversión es enorme y cada vez estamos viendo la entrada de más players en el mercado. Sin ir más lejos, Renta Corporación ha impulsado su negocio en este ámbito a través de la socimi Vivenio, que gestiona junto con APG, y que en los últimos 12 meses ha adquirido más de 2.000 viviendas con un volumen de inversión que supera los 420 millones de euros.

En conclusión, la previsión es que el negocio inmobiliario siga creciendo a un ritmo importante. Y con el sector, también se incrementará la creación de empleo y el impacto económico en términos globales. Y con este análisis lo que quiero decir es que finalmente podemos afirmar que volvemos a trabajar en un mercado inmobiliario con unas cifras en consonancia a la actividad empresarial del país y al ritmo que presentan los datos fundamentales, mayoritariamente positivos. Y que el mercado inmobiliario mantiene ahora una solidez en su crecimiento.

Un largo recorrido inmobiliario

Después de haber cerrado el que probablemente haya sido el mejor ejercicio para el mercado inmobiliario de los últimos diez años, comenzamos a andar la senda de este 2019 con buenas perspectivas y el sector no presenta señales que hagan temer un cambio de tendencia a corto plazo. Sin duda es un mercado con muchos retos por delante, pero también excelentes oportunidades para seguir creciendo. Me refiero —claro está— al mercado de la vivienda, que ha sido y probablemente será el principal protagonista en el repunte del mercado inmobiliario.

El escenario nacional parece haberse aferrado a una moderada tendencia al alza, tal y como demuestran las principales estadísticas de precios, compraventas, hipotecas y alquileres con las que se ha cerrado 201: la deman-

da de vivienda no ha dejado de crecer.

Todo ello en un entorno económico favorable de creación de empleo, con los tipos de interés en mínimos y nuevas facilidades para la financiación hipotecaria.

Con cifras definitivas aún sin cerrar, algunos estudios auguran que el incremento de la compraventa de vivienda en 201 se situará alrededor del 14%. El precio de la misma también espera un incremento significativo, con cifras de alrededor del 6% para la compra, y superando los dos dígitos con casi total seguridad el precio del alquiler. Con este viento a favor, 2019 no presenta amenazas a la vista capaces de introducir grandes distorsiones. En el contexto que estamos definiendo, no cabe duda de que el atractivo del mercado residencial como

con excelentes oportunidades para los próximos tres años

Mucho se oye hablar de una nueva burbuja económica. Un argumento, en mi opinión, que carece de fundamento. No hay paralelismos evidentes con la situación anterior a 2007, y no sólo porque las cifras de construcción, ventas y precio por metro cuadrado sean todavía notablemente inferiores a las del anterior ciclo expansivo —que lo son—, también la financiación hoy es mucho más prudente y el hecho de encontrar una fuerte subida en los indicadores responde al período de corrección que hemos tenido que vivir necesariamente.

En cualquier caso, en términos generales, el mercado todavía observa precios medios que se sitúan un 25% por

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En términos generales, el mercado todavía observa precios medios que se sitúan un 25% por debajo de los alcanzados en 2007. años de la crisis inmobiliaria más agresiva de nuestra historia. Pero tampoco podemos poner en duda que todo mercado se basa en la confianza, y cualquier inestabilidad podría hacer que la senda positiva en la que nos encontramos se pudiera ver afectada en mayor o menor medida.

Es por ello que las empresas del sector que hemos salido reforzadas de este período sabemos cómo se debe afrontar el futuro de manera sólida: con poco endeudamiento y unos costes de estructura controlados.

debajo de los alcanzados en 2007, un dato especialmente relevante teniendo en cuenta que la inflación acumulada desde entonces supera el 15%. Con todo, desde mi punto de vista, entiendo que queda un largo recorrido para los próximos dos o tres años. Cierto es que esta corrección se ha dado a ritmos muy heterogéneos en función de las geografías. Y no hablamos tan solo de niveles provinciales, en los que sabemos que Barcelona y Madrid mantienen los niveles más altos de demanda, y que probablemente

hay una sobreoferta costera. Incluso en las grandes ciudades, el restablecimiento del sector se ha visto determinado a través de las magnitudes de micromercados, distintas de un barrio a otro, teniendo también en cuenta la influencia del stock de vivienda.

Afrontar la incertidumbre de manera sólida y sacar provecho de ella, clave para el negocio

Lo que podemos tener claro en cualquier lugar es que lejos quedaron los

Para finalizar, no me gustaría dejar de hacer un apunte.

Es posible que cierta incertidumbre en el mercado también pueda ser positiva para los profesionales que trabajamos en el sector. Sin ir más lejos, en 201 Renta Corporación ha podido cerrar importantes operaciones en Barcelona y no descartamos que la inestabilidad que de alguna forma se vive en la ciudad condal haya jugado en positivo.

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NOUS REPTES DE L’HABITATGE A BARCELONA

Article basat en les reflexions fetes per l’autora en la Comissió no permanent de l’Ajuntament de Barcelona per a l’estudi de diferents solucions urbanístiques i normatives en matèria d’habitatge, del mes de setembre de 2018.

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CARME TRILLA Presidenta de la Fundació Hàbitat3

La principal causa de la problemàtica de l’habitatge a Barcelona són les polítiques d’habitatge de visió curta a més de les pròpies característiques de la ciutat: petita i excessivament desenvolupada urbanísticament i constructivament. Per superar-la, calen instruments que ajudin a prevenir més que a curar, la qual cosa és impossible sense la col·laboració público-privada.

Els trets bàsics de la problemàtica actual de la ciutat de Barcelona en matèria d’habitatge són ben coneguts, les informacions persistents ens arriben a tots: • El parc públic de lloguer de la ciutat és molt escàs, d’uns 11.000 habitatges, cosa que suposa un 1,41% d’un parc global de 775.000 habitatges.

• Del parc de lloguer privat de la ciutat, entre el 80% i el 90% s’enquadra dins del marc de les lleis d’arrendaments urbans posteriors a l’any 1994, és a dir, que no compta amb garanties de continuïtat ni de control de rendes.

• En els darrers quatre anys, les rendes de lloguer han pujat a la ciutat un 10% de mitjana anual i tot i que no s’han assolit els valors punta dels anys 2008 i 2009, s’ha arribat a una mitjana superior als 900 euros mensuals. Això no fa més que agreujar la taxa de sobreesforç de les llars llogateres de la ciutat, que ja superava el 43% l’any 2016.

• Des de l’any 2008 fins avui estimem que més de 20.000 llars han perdut el seu habitatge, el 84% de les quals, de lloguer. Inscrites en el Registre de sol·licitants d’habitatge protegit hi ha 37.000 llars, i les sol·licituds d’habitatge de la Mesa d’emergències han passat de 10 mensuals, l’any 2009, a 46 mensuals, el 2017, amb una acumulació avui de més de 400 llars pendents de resoldre.

• Les desigualtats a la ciutat creixen: la població amb rendes baixes i molt baixes ha passat de ser el 21,7%, l’any 2007, al 35,5%, el 2016 i el cost de l’habitatge encara agreuja la situació d’aquestes persones.

• Tenim un jovent amb grans obstacles per a l’emancipació: només un 23% dels joves entre 16 i 29 anys, a Catalunya, viuen fora de casa dels pares.

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• Ens hem de preparar per a l’augment continuat de la població de més de 65 anys que planteja nous reptes d’atenció i de tipologia d’allotjament: del 19,5% de l’any 2016, tendirem cap al 24%, el 2030.

• Els recursos econòmics per donar ajudes a les llars que tenen dificultat per pagar el lloguer han enregistrat retallades molt importants durant tots els anys de la crisi: l’any 2011 s’havien arribat a cobrir 24.000 llars, amb 66 milions d’euros, i després de caure fins a 7.000 llars i 16 milions d’euros, el 2014, s’ha remuntat a 11.000 llars i 27 milions d’euros l’any passat, amb un esforç encomiable del propi Ajuntament. És interessant aprofundir en les causes d’aquesta situació, ja que és només a partir de les raons explicatives d’un problema que es poden proposar receptes de millora que no consisteixin en idees apriorístiques i poc fonamentades. I d’entre les causes, per a mi la més rellevant és la de la perseverança en aplicar polítiques d’habitatge de visió curta. No és que no hi hagi hagut política d’habitatge al nostre país, sinó que, llevat de moments molt excepcionals, la política d’habitatge ha estat estrictament reactiva a unes problemàtiques momentànies concretes i no s’ha abordat amb una visió de futur, de les generacions venidores, dels nostres fills. Ha anat a remolc del descontentament ciutadà, experimentant alts i baixos desorientadors i ineficients i no s’ha plantejat com una estratègia de futur de vertebració d’una de les branques sense les quals l’estat del benestar trontolla perillosament.

I, està ben clar que una ciutat, per important que sigui, com ho és Barcelona, no es pot sostreure als daltabaixos i a les mancances de política d’habitatge general, entre les quals no és la menor la no existència a Espanya i a Catalunya d’un fons de solidaritat per a l’habitatge de suport als ajuntaments com hi ha a França perquè puguin complir eficaçment amb les seves obligacions en aquest àmbit.

Difícilment una ciutat pot per ella mateixa cobrir els reptes en un camp tant poc estructurat com és el de l’habitatge si no compta amb l’aportació de recursos i estratègies dels nivells administratius superiors: Estat i Generalitat; i si aquests s’entrebanquen i són volubles, la ciutat, inevitablement se’n ressent. Pensem que en els darrers vuit anys la ciutat ha hagut de destinar esforços extraordinaris a l’atenció dels estralls de la crisi sobre moltes llars; i que això ho ha hagut de fer gairebé comptant exclusivament amb recursos propis.

Posem dos exemples molt rellevants de la manca de visió històrica: un primer és la important producció d’Habi-

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tatges Protegits que ha tingut la ciutat durant el segle XX, dels quals avui només ens en queden restes menors a causa de que tota aquesta política tenia data de caducitat: el final de les qualificacions dels habitatges. Estimem que, si els habitatges protegits no s’haguessin desqualificat avui disposaríem d’un parc no regit pel mercat d’entre 150.000 i 200.000 habitatges. Un segon exemple el trobem en la gran desconeguda política pública de la democràcia, la de remodelació de barris públics, amb una inversió anual mitjana de 32 milions d’euros anuals (en euros constants del 2014), durant 25 anys: un total de més de 800 milions d’euros públics a fons perdut que no s’han pogut destinar a nova política i a noves necessitats sinó a reparar allò que només quinze anys abans s’havia construït barroerament, precipitadament i sense cap visió del demà (habitatges de 25 m2, per exemple).

Una segona causa de les problemàtiques actuals d’habitatge de la ciutat i de la forta pressió de demanda que exerceixen sobre l’administració ve derivada del tipus de ciutat.

Som davant d’una ciutat petita. I fortament desenvolupada urbanísticament i constructivament; una ciutat gairebé reblida. Des de fa molts anys, la nova construcció de la ciutat no pot seguir el ritme de l’evolució de la formació de llars. Si utilitzem el barem de 6 habitatges per cada 1.000 habitants que serien els que es necessitarien per a un creixement poblacional com el que ha tingut Catalunya en els darrers quinze anys, i per a la reposició del parc obsolet, la ciutat de Barcelona no ha superat cap any els 2 habitatges per 1.000, llevat dels anys punta de construcció 20022007 en els que es va moure al voltant dels 3/1.000. Només això ja ens indica com molta població es troba insatisfeta perquè no pot desenvolupar-hi la seva vida i ha de marxar cap a l’entorn metropolità. Però també ens parla del dese-

quilibri entre el potencial de creació d’habitatges i de creació de nous llocs de treball.

En aquest sentit, Barcelona porta patint des de fa molts anys una manca de visió supramunicipal tant de la demanda com de l’oferta d’habitatge. I és aquest un escanyament que no afluixarà en el futur. La traducció d’aquests escanyaments en el camp dels preus quan la demanda que està retinguda aflora és una qüestió de manual que no ens hauria de sorprendre.

Si tot el que hem vist és compartit, les lliçons que hauríem de treure de cara al futur són clarament tres: 1) hem de pensar polítiques d’habitatge amb visió llarga; 2) hem d’enfocar-nos indiscutiblement cap a la ciutat construïda; 3) hem de reclamar una visió metropolitana de l’habitatge incardinada amb el món econòmic i laboral i amb el sistema de transport públic.

Pel que fa a la visió a llarg, a banda de l’imprescindible creixement del parc públic i social de la ciutat, el que caldrà serà que les polítiques estructurals s’entenguin amb un compromís de reversió de les plusvàlues al conjunt de la societat, és a dir, que la durada de les qualificacions dels habitatges protegits sigui indefinida i que s’estableixin mecanismes de retorn dels ajuts rebuts en casos de rehabilitació.

Per actuar més decididament sobre la ciutat construïda, són diversos els instruments que avui s’estan considerant i que, tot i suposar una novetat en la nostra història, seran determinants en la filosofia de ciutat del futur: a) reserves de sòl i d’edificació per habitatge protegit dins de la ciutat, b) revisió de les densitats en funció del creixement poblacional de la ciutat i de l’estructura d’edats i de les llars: di-

Difícilment una ciutat pot per ella mateixa cobrir els reptes en l’habitatge si no compta amb l’aportació de recursos i estratègies dels nivells administratius superiors.

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mensió dels habitatges, utilització de locals i baixos inutilitzats, remuntes, etc. c) àrees de rehabilitació preferents, etc, d) tanteig i retracte sobre les operacions de compravenda d’habitatges per part de l’ajuntament.

I, sense un visió metropolitana, serà molt difícil que la ciutat pugui planificar els seus creixements demogràfics i les seves apostes en matèria de creixement econòmic, ja que totes les més importants inversions en activitat econòmica que la ciutat voldrà tenir aniran innegablement associades a mà d’obra que necessitarà residència o bé a la ciutat o en el seu entorn immediat.

Davant totes aquestes exigències, però, també convé tenir molt present quina és l’estructura de fons del parc immobiliari de Barcelona. Confrontar els aspectes més problemàtics, que són els que analitzem i diagnostiquem obsessivament, amb els que li donen solidesa i fan la ciutat resilient.

Seria precisament la valoració justa d’aquests aspectes la que ens podria ajudar a superar els de dificultat, ja que negant-ne l’existència o menystenint-los no fem altra cosa més que desarmar-nos i fer-nos més febles i inoperants.

En efecte, a tot el panorama descrit de dificultats, en molts casos extremes, d’accés i de manteniment en l’habitatge, convé contraposar-li les fortaleses, si és que som capaços de determinar-les i estar-hi d’acord, ja que les úniques vies de superació o de redreçament de la situació han de basar-s’hi.

• Constatem una voluntat política generalitzada de fer front a les problemàtiques actuals amb una visió de futur. La preocupació ciutadana és compartida.

• Comptem —encara, tot i que va baixant— amb una part important de les llars amb l’habitatge totalment pagat (36%).

• El parc de lloguer de la ciutat és un dels més nombrosos d’Espanya, al voltant del 35% dels habitatges principals.

• Després de vuit anys de sequera, s’ha dissenyat un nou plan estatal de vivienda que torna a introduir conceptes bàsics per reprendre la política d’habitatges, molt especialment la del foment i suport al lloguer.

• És en fase de debat i en vies d’aprovació el Pla territorial sectorial d’habitatge de Catalunya, que marcarà les línies mestres dels objectius a aconseguir en els principals municipis en un horitzó de quinze anys.

• L’Ajuntament i la Generalitat poden adquirir —i ho estan fent— habitatges que venen els bancs, amb finançament privilegiat de l’Institut Català de Finances.

• Hi torna a haver finançament —més prudent— per a la compra d’habitatges.

IMM'20

• Resten a la ciutat àmbits pendents d’urbanitzar amb un potencial de 23.500 habitatges, dels quals, 12.000 seran protegits o dotacionals (22@, Can Batlló, la Marina, la Sagrera).

• Tenim un tercer sector tremendament actiu, reivindicatiu i disposat a col·laborar amb l’Administració, tant en la provisió d’habitatges socials com en la seva gestió i acompanyament social quan cal.

• I tenim un bagatge legislatiu susceptible de ser espremut molt més enllà del que fins avui s’ha fet: llei 18/2007, del dret a l’habitatge, decret llei 1/2015, llei 14/2015, llei 24/2105, llei 4/2016.

El panorama, difícil, no és per tant inabordable, sinó que es podria capgirar si s’arribés a alguna forma de Pacte de ciutat que, aprofitant tots aquests aspectes positius, volgués enfocar-nos cap a la prevenció dels problemes més que a la cura de les derivades d’exclusió social que generen. Que entengués en profunditat la necessitat de la col·laboració público-privada. Que, en definitiva, substituís la demagògia per la pedagogia.

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36

37

La polèmica modificació, per part de l’Ajuntament de Barcelona, del Pla General Metropolità per a la obtenció d’habitatge de protecció pública en sòl urbà consolidat a Barcelona, que obliga a les empreses promotores a destinar un 30 per cent dels edificis de nova construcció a habitatge de protecció oficial en sòl urbà consolidat, no només no constitueix una solució real per al problema de l’habitatge a la ciutat sinó que a més podrà comportar una paràlisi de l’activitat en el sector, entre d’altres, segons l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE).

EL SECTOR PROMOTOR JA CONSTRUEIX HABITATGE PROTEGIT LLUÍS MARSÀ President de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE)

L’accés a l’habitatge és un problema que afecta a moltes famílies a Barcelona i al conjunt de Catalunya. Des de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE) sempre hem insistit a les administracions públiques de la necessitat de disposar d’un parc d’habitatges que sigui adequat i suficient per tal de cobrir les necessitats de la societat catalana. Si ens centrem en Barcelona, qualsevol anàlisi de conjuntura sobre l’habitat-

ge a la ciutat cal que es faci amb dades rigoroses i fonts d’informació solvents que, malauradament, s’ha de dir que són certament escasses. Per encertar amb la solució d'un problema és fonamental que prèviament s’encerti en la diagnosi de la seva dimensió.

Així doncs, l’anàlisi de la situació de l’habitatge a la ciutat de Barcelona ha de tenir en compte necessàriament l’Àmbit Metropolità, als efec-

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tes de determinar aquesta àrea com l’àmbit natural d’accés a l’habitatge dels 3.200.000 persones que l’habiten. D’aquesta manera, seria molt més comparable estadísticament respecte a mitjanes de preus amb altres grans municipis d’arreu de l’Estat, com pot ser Madrid, i fins i tot amb les principals ciutats europees, com París o Londres.

Juntament amb la visió metropolitana, és imprescindible disposar de dotacions pressupostàries més importants. Existeix un problema general de manca de finançament per a les promocions amb destí a lloguer, que s’hauria de resoldre a través dels plans d’habitatge. En aquest sentit, el Plan Estatal de Vivienda 2018–2021 contempla una dotació de només 50 milions d’euros per a aquesta finalitat, fet que des de l’Associació de Promotors de Catalunya ja vam traslladar als representants del Ministeri de Foment en una jornada sobre la matèria que vam celebrar a la nostra seu a finals del passat mes de juny.

Promotors privats i HPO

Les empreses promotores privades fa anys que construïm habitatge protegit. Segons dades publicades per la Conselleria de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya sobre producció d’habitatge de protecció oficial, els promotors privats vàrem construir 2.455 habitatges de protecció oficial entre l’any 2013 i el 2017 a Catalunya. És a dir, més de la meitat de l’habitatge de protecció oficial iniciat al territori en els darrers cinc anys (53,1% del total). Si mirem les dades referents a la província de Barcelona, les empreses promotores privades han construït 2.330 habitatges de protecció oficial entre 2013 i 2017, un 52% del total d’HPO construïda a la província en aquest període (Quadre 1). Des del

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1. Habitatges iniciats amb protecció oficial segons el règim de protecció i tipus de promotor (2013-2017)* BCN '17

CAT '17

BCN '16

CAT '16

BCN '15

CAT '15

BCN '14

CAT '14

BCN '13

CAT '13

BCN '13-'17

CAT '13-'17

55

59

39

39

9

9

267

267

95

95

465

469

333

333

122

122

380

380

177

177

153

155

Cooperatives i altres promotors sense ànim de lucre

42

42

112

112

139

158

112

112

104

104

TOTAL SENSE ÀNIM DE LUCRE

430

434

273

273

528

547

556

556

352

354

2.139 2.164

Promotors privats

623

623

596

606

411

466

436

436

264

324

2.330 2.455

869

879

939

1.013

992

992

616

678

4.469 4.619

INCASOL

Altres promotors públics

TOTAL

1.053 1.057

1.165 1.167 509

528

* Segons les qualificacions provisionals. Inclou també els habitatges iniciats del programa de remodelació de barris.

sector promotor i constructor sempre ens hem mostrat disposats a col·laborar amb les administracions per ajudar-les a aconseguir l’objectiu de facilitar l’accés a l’habitatge. Una finalitat que, sens dubte, compartim tots els actors implicats.

De fet, la legislació urbanística estableix que els plans d’ordenació urbanística municipal —així com també les seves modificacions i revisions— han de preservar per a la construcció d’habitatge de protecció pública un determinat percentatge de sòl que es qualifiqui per a ús residencial de nova implantació, tant en sòl urbà no consolidat com en sòl urbanitzable. A més, cal recordar que, addicionalment, els propietaris del sòl en desenvolupament tenen el deure de la cessió d’aprofitament urbanístic del sector.

Des de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya creiem que mesures com la que ha impulsat l’Ajuntament barceloní de modificació del Pla General Metropolità per a la obtenció d’habitatge de protecció pública en sòl urbà consolidat

a Barcelona no constitueixen una solució real per al problema de l’habitatge a la ciutat.

La modificació aprovada obliga a les empreses promotores a destinar un 30 per cent dels edificis de nova construcció a habitatge de protecció oficial en sòl urbà consolidat. Des de l’APCE creiem que, lluny d’arreglar el problema, el que farà és provocar l’efecte contrari ja que, d’una banda, podrà comportar una paràlisi en l’activitat del sector i, per altra, afegir encara més pressió sobre els preus de l’habitatge, degut al desequilibri que es generarà entre oferta i demanda.

Aquesta modificació del Pla General Metropolità per a la obtenció d’habitatge de protecció pública al sòl urbà consolidat de Barcelona suposa, en la pràctica, una reducció de valor de tots els actius immobiliaris residencials lliures de la ciutat. Si addicionalment considerem aquells actius que es troben en garantia d'un deute, la reducció de valor podria tenir greus conseqüències. Així mateix, considerem que la modificació desincentiva la tan ne-

cessària rehabilitació del parc edificat existent.

Malgrat que des de l’Ajuntament de Barcelona no se’ns va fer partícips de la proposta, l’APCE va dur a terme diversos contactes amb els diferents grups municipals per a explicar-los les implicacions que comportaria aquesta mesura, per a la qual entenem que no hi ha competències normatives. Arran d’aquests contactes, vam aconseguir canviar la proposta original, que contemplava la suspensió temporal de llicències d’obres, evitant d’aquesta manera un perjudici encara pitjor per al sector i per a la societat barcelonina en general. Tot i els canvis que es va aconseguir que s’introduïssin en la mesura abans de l’aprovació en el ple municipal, aquesta segueix sense ser una solució real.

Polítiques d’habitatge

L’evolució de les polítiques d’habitatge a Barcelona ciutat s’ha de dur a terme tenint en compte l’escassa disponibilitat de sòl, i s’hauria de promoure —com ja es comença a fer—¬únicament

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lloguer social en les reserves d’habitatge de protecció oficial de propietat pública. Alhora, caldria incentivar la iniciativa privada amb mesures financeres i fiscals per promoure l’edificació d’habitatges assequibles, tant en règim de venda com de lloguer.

Si ens centrem en el lloguer, s’ha d’incrementar el parc actual el més aviat possible, generant una oferta diversificada i professionalitzada. És important que les empreses puguin entrar en el procés de construcció d’aquest tipus d’habitatges, aconseguint que, com es produeix a d’altres països europeus, puguem disposar d’un parc estructurat i eficient en quantitat i qualitat en mans de professionals.

El sector immobiliari té una particularitat que el fa completament diferent de la resta d’activitats econòmiques. I és que es triga un mínim de tres anys entre que s’inicia un projecte i que s’entrega l’obra finalitzada. A més, la lentitud en la concessió de llicències dificulta la ràpida posada en funcionament de projectes d’edificació, especialment a Barcelona ciutat.

Hem de recordar —com deia a l’inici d’aquest article— que cal tenir en compte l’Àmbit Metropolità per a atendre la demanda d’habitatge, i especialment la d’habitatge de protecció oficial a la ciutat, per tal de poder disposar d’un ventall molt més diversificat d’opcions d’accés.

IMM'20

Per aconseguir-ho, cal que l’Ajuntament edifiqui el més aviat possible les reserves d’habitatge de protecció oficial disponibles, que permetrien posar al mercat uns 20.000 habitatges aproximadament. També és necessari que els sectors urbanístics es desenvolupin el més aviat possible. Segons dades de l’esborrany del Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge de Catalunya, l’Àmbit Metropolità té un potencial de reserves públiques de sòl per a construir més de 73.000 habitatges protegits, essent l’àmbit funcional de Catalunya que compta un major número de reserves, un 38 per cent en total (veure Quadre 2). Desconeixem per què no s’han dut a terme projectes d’habitatges de protecció oficial en aques-

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2. Estimació de les reserves per a la construcció d’habitatges amb protecció oficial per àmbits funcionals a Catalunya tes reserves disponibles; però aquest fet no pot suposar una excusa per traslladar al sector privat una responsabilitat que correspon a les administracions públiques. Posem-nos a treballar conjuntament per a convertir aquestes reserves d’HPO en habitatges el més aviat millor.

Des de l’Associació de Promotors de Catalunya creiem que l’Ajuntament de Barcelona, a l’igual que qualsevol altre municipi a Catalunya que pugui estar valorant implementar una mesura similar, no té competències per establir una reserva no contemplada en la Llei del sòl estatal, ni en la Llei d’Urbanisme de Catalunya.

Nombre d'habitatges amb protecció oficial

Alt Pirineu i Aran

Nombre de municipis amb informació disponible sobre reserves d'habitatges amb protecció oficial

Percentatge de municipis amb informació disponible respecte el total de l'àmbit

Total població dels municipis amb informació disponible

Percentatge població dels municipis amb informació disponible respecte el total de l'àmbit

Nombre d'habitatges amb protecció oficial per cada 1.000 habitants

4.056

54

70,1%

64.392

88,2%

63

Camp de Tarragona

27.877

73

61,9%

438.930

85,7%

64

Comarques Centrals

10.116

91

68,9%

345.622

88,2%

29

Comarques Gironines

22.053

154

74,0%

650.702

88,1%

34

Metropolità

73.119

100

76,3%

4.484.023

93,9%

16

Penedès

11.364

58

72,5%

401.425

85,5%

28

Ponent

32.568

93

62,4%

325.502

89,5%

100

Terres de l'Ebre

11.618

33

63,5%

154.161

84,3%

75

192.771

656

69,3%

6.864.757

91,4%

28

Catalunya

Nota: en el còmput no s'han considerat les reserves de sòl de les àrees residencial estratègiques.

Font: Esborrany del Plà Territorial Sectorial de l'Habitatge (PTSH).

L’aprovació d’aquesta modificació de manera definitiva suposarà la interposició de recursos contenciosos contra la legalitat d’aquesta normativa, i generarà una paràlisi en les futures actuacions en el sector, un fet que afegirà més pressió sobre els preus pel desequilibri que es produirà entre oferta i demanda. A més, en la pràctica suposarà una reducció de valor de tots els actius immobiliaris residencials lliures de la ciutat. Si a més considerem aquells actius que es troben amb garantia d’un deute, la reducció de valor podria tenir greus conseqüències.

Les empreses promotores privades podem estar en condicions d’intervenir d’una manera més important en la construcció d’habitatges assequibles i lliures. Això sí, sempre que hi hagi un escenari estable que aporti seguretat jurídica, i es trobin solucions reals i

efectives per, entre d’altres qüestions, evitar les ocupacions. El sector necessita poder desenvolupar la seva activitat amb unes regles del joc clares que, al mateix temps, facilitin a les famílies l’accés a l’habitatge.

Els millors resultats sempre els obtindrem amb una bona diagnosi de la dimensió del problema, amb molta gestió i treballant conjuntament. I per a aconseguir-ho, des de l’Associació de Promotors de Catalunya seguirem treballant i tendint ponts de diàleg i col·laboració amb les diferents administracions amb uns objectius clars: per una banda, ajudar al sector públic en la seva tasca de desenvolupament d’un parc d’habitatge protegit adequat i eficient. I, per l’altra, com a activitat econòmica amb pes especí-

fic —segons dades oficials referents al segon trimestre d’aquest any, el sector representa el 6,3% del total de població ocupada a Catalunya, i realitza una aportació del 4,3% al PIB català— impulsar i contribuir al desenvolupament econòmic i social de Catalunya.

Col·laboren en aquest número: Sergio Marcos Javier Díaz Vicenç Hernández Beatriz Toribio Ferran Font Maribel Morales Carlos Salas Luis Hernández de Cabanyes Carme Trilla i Lluís Marsà Edita: API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris President: Joan Ollé Consell Editorial: Joan-Ramon València, Fanny Puig, Ramon Escribà, Joan Ramon Martorell, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Sergio Marcos, Joel Costa, Marta Fontàs i Rebeca Pérez Coordinació: Rebeca Pérez Disseny, maquetació i fotografia: www.tonicastro.com Impressió: Cevagraf, S.C.C.L. Dipòsit legal: B-00000-2012 Redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. 08007 Barcelona Tel. 933 175 462. Fax: 934 123 363 a/e: info@immoscopia.cat web: www.immoscopia.cat