IMMOSCÒPIA núm. 18

IMMO CÒPIA Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya de maig de 2018

18

Editorial (cat)

LA TECNOLOGIA ÉS UNA OPORTUNITAT PER AL SECTOR IMMOBILIARI

El consell editorial de la revista Immoscòpia ha volgut dedicar aquest número a la tecnologia immobiliària, atès el seu creixement exponencial, el canvi dels models de gestió i d’oportunitats que els disruptius enginys i aplicatius estan suposant per a la eficiència en la prestació de serveis immobiliaris als consumidors, i el seu impacte en les activitats dels diferents agents que intervenen en el sector immobiliari. Els experts vaticinen que les actuals i properes aplicacions de la tecnologia anomenada blockchain tindran en la nostra vida una incidència molt més important encara que la que ha tingut internet durant els darrers 20 anys. La dificultat per als diferents usuaris es troba sovint en la velocitat de vertigen en què es produeixen els canvis tecnològics: el problema no és “aprendre allò nou” sinó “desaprendre allò vell” per poder reaccionar el més aviat possible davant les exigències i les oportunitats del mercat.

El nostre sector immobiliari s’ha caracteritzat fins no fa gaire per la seva escassa tecnificació, en comparació a l’evolució recent que han tingut i tenen d’altres com la indústria, el comerç o la salut, per exemple. Tanmateix, avui estem assistint en el nostre país a una profunda revolució del sector immobiliari, de la mà de la tecnologia aplicada, que ens porta cap a una dràstica transformació amb impacte, tant als agents com als consumidors.

De vegades, alguns dels agents que intervenen en el mercat immobiliari interpreten com amenaces per a la seva activitat els canvis de model i d’eines. Certament, això els hi suposa sortir de la zona de confort i enfrontar-se a allò desconegut, a incerteses tecnològiques addicionals a les del propi mercat, que ja tenien abans. S’enfronten també a l’aparició de nous competidors, que tenen models tecnològics de negoci diferents al seu per actuar en el mateix espai comercial. El progrés en general, i el tecnològic en especial, contribueixen gairebé sempre a la millora de la qualitat de vida: possibiliten millors serveis, temps inferiors de gestió i/o costos més reduïts per als consumidors. Aquest és l’objectiu que hem de fer prevaldre per a la millora continuada de la nostra societat, sempre salvaguardant els valors i respectant les normes, que gairebé sempre van, malauradament, per darrera dels canvis.

Pensem que els nous models de gestió, orientats a la qualitat de servei i eficiència pels consumidors, necessitaran sempre la intervenció de professionals ben qualificats que donin suport a les importants decisions —de compra o de inversió— que els clients hagin de prendre i els acompanyin durant aquests processos. Ara bé, per tal que aquests professionals siguin cada vegada més eficients per als seus clients i la seva empresa, serà imprescindible l’ús recurrent de les tecnologies més avançades posades al seu abast pel sector que ara ja s’anomena PropTech.

Us encoratgem a ser capdavanters en l’ús de la tecnologia immobiliària, transformant les amenaces en oportunitats, per donar sempre el millor servei als vostres clients. La prestació dels serveis, amb l’ús intensiu de la tecnologia o sense, s’haurà de fer en qualsevol cas sempre respectant escrupolosament la normativa establerta, per tal de garantir els drets dels consumidors.

Editorial (cast)

El consejo editorial de la revista Immoscòpia ha querido dedicar este número a la tecnología inmobiliaria, dado su crecimiento exponencial, el cambio de los modelos de gestión y de oportunidades que los disruptivos ingenios y aplicativos están suponiendo para la eficiencia en la prestación de servicios inmobiliarios a los consumidores, y su impacto en las actividades de los diferentes agentes que intervienen en el sector inmobiliario. Los expertos vaticinan que las actuales y futuras aplicaciones de la tecnología llamada blockchain tendrán en nuestra vida una incidencia mucho más importante aún que la que ha tenido internet en los últimos 20 años.

La dificultad para los diferentes usuarios se encuentra a menudo en la velocidad de vértigo en que se producen los cambios tecnológicos: el problema no es "aprender lo nuevo" sino "desaprender lo viejo" para poder reaccionar lo antes posible ante las exigencias y las oportunidades del mercado.

Nuestro sector inmobiliario se ha caracterizado hasta hace poco por su escasa tecnificación, en comparación a la evolución reciente que han tenido y tienen otros como la industria, el comercio o la salud, por ejemplo. Sin embargo, hoy estamos asistiendo en nuestro país a una profunda revolución del sector inmobiliario, de la mano de la tecnología aplicada, que nos lleva hacia una drástica transformación con impacto, tanto a los agentes como a los consumidores.

A veces, algunos de los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario interpretan como amenazas para su actividad los cambios de modelo y de herramientas. Ciertamente, esto les supone salir de la zona de confort y enfrentarse a lo desconocido, a incertidumbres tecnológicas adicionales a las del propio mercado, que ya tenían antes. Se enfrentan también a la aparición de nuevos competidores, que tienen modelos tecnológicos de negocio diferentes al suyo para actuar en el mismo espacio comercial.

El progreso en general, y el tecnológico en especial, contribuyen casi siempre a la mejora de la calidad de vida: posibilitan mejores servicios, tiempos inferiores de gestión y/o costes más reducidos para los consumidores. Este es el objetivo que tenemos que hacer prevalecer para la mejora continuada de

LA TECNOLOGÍA ES UNA OPORTUNIDAD PARA EL SECTOR INMOBILIARIO

Continguts IMM'18 nuestra sociedad, siempre salvaguardando los valores y respetando las normas, que casi siempre van, desgraciadamente, por detrás de los cambios.

Pensamos que los nuevos modelos de gestión, orientados a la calidad de servicio y eficiencia para los consumidores, necesitarán siempre la intervención de profesionales bien cualificados que den apoyo a las importantes decisiones— de compra o de inversión— que los clientes tengan que tomar y los acompañen durante estos procesos. Ahora bien, para que estos profesionales sean cada vez más eficientes para sus clientes y su empresa, será imprescindible el uso recurrente de las tecnologías más avanzadas puestas a su alcance por el sector que ahora ya se llama PropTech.

Os animamos a ser líderes en el uso de la tecnología inmobiliaria, transformando las amenazas en oportunidades, para dar siempre el mejor servicio a vuestros clientes. La prestación de los servicios, con o sin el uso intensivo de la tecnología, deberá hacerse en cualquier caso siempre respetando escrupulosamente la normativa establecida, con el fin de garantizar los derechos de los consumidores.

10 ¿Te has dado cuenta?

SILVIA LEAL

16 Qué es PropTech JAMES DEARSLEY

20 PropTech: pasado, presente y futuro SERGI GONZÁLEZ

24 PropTech: ha nacido un nuevo sector tecnológico JOSEP LLUÍS PELLICER

32 La exitosa transformación digital inmobiliaria basada en el “Customer-First” JOSEP JORGE

36 La digitalización del sector inmobiliario ÓSCAR MATEU

42 El rating inmobiliario, la herramienta que aporta la anhelada transparencia al sector inmobiliario RICARDO ANTUÑA

Opinió

EXPERIENCIAS ÉPICAS MATTHEW FERRARA Filósofo, conferenciante y fotógrafo

La industria inmobiliaria es una de las industrias más innovadoras y creativas del mundo. En los treinta años en los que he trabajado con empresas de todo el mundo, he visto a la industria transformarse muchas veces: desde el movimiento inicial hacia lo digital desde la impresión, pasando por la rápida adopción de herramientas móviles y sociales, hasta las transacciones de hoy en día prácticamente online, en las mejores empresas inmobiliarias han aprovechado las tecnologías emergentes para ofrecer experiencias emocionantes y generar valor para sus clientes.

El tema común entre las compañías líderes es encontrar oportunidades para usar la tecnología para crear sorpresa y deleite en cada punto del proceso. Su uso innovador del marketing web, redes sociales, mensajería instantánea, big data y vídeo está creando lo que se ha llamado "momentos de verdad" que superan las expectativas de los clientes y les permiten diferenciarse de la competencia. Para la mayoría de las empresas, la clave ha sido cambiar su enfoque: no se trata de lo rápido que se aplique una nueva tecnología sino de la capacidad de crear compromisos positivos con ella. En mi empresa, llamamos a esta distinción el enfoque épico y en nuestra experiencia es la forma más importante en que las empresas consiguen generar mayores rendimientos en sus inversiones.

¿Qué hace que una experiencia sea épica con la tecnología moderna? La respuesta se encuentra en el desarrollo de pequeños momentos de deleite de alta calidad con los consumidores. Esto requiere abandonar un enfoque en la cantidad como un estándar de rendimiento. Las empresas que se centran demasiado en la cantidad de clientes potenciales, la distribución de datos o el tráfico web a menudo se quedan atrapados en los circuitos de retroalimentación incorrectos. Se preocupan por el “más” cuando deberían enfocarse en el “mejor”. El volumen a menudo no impulsa las ventas, pero el valor siempre lo hace. Y es exactamente ese punto, esa diferenciación, donde las experiencias épicas surgen en la tecnología.

Las experiencias épicas se miden en estándares pequeños pero significativos para el uso de la tecnología. Por ejemplo, cuando auditamos la presencia web de un cliente, evaluamos las diferencias cualitativas que sabemos que importan a los consumidores: los listados que presentan imágenes de alta resolución tomadas con una cámara profesional en lugar de smartphones de baja calidad tienen un impacto inmediato en la experiencia de búsqueda de un comprador. Los datos de propiedad que son rigurosamente completos y precisos mejoran de forma demostrable la sensación de transparencia de los consumidores y la confianza en el agente. Los momentos en las redes sociales que presentan historias emocionales, positivas y alentadoras transforman a los seguidores pasivos en fanáticos delirantes que impulsan el compromiso, las relaciones públicas y los referidos.

Lo mismo ocurre con las páginas web que están diseñadas para funcionar bien en dispositivos móviles, en los que es fácil navegar, que usan servicios que reconocen la ubicación y cuentan con una navegación simple que reduce la frustración y aumenta el tiempo en la página. Los vídeos que cuentan historias en lugar de características de documentos aumentan drásticamente la cantidad de visitas generadas por los datos de la vivienda. Establecer estándares de rendimiento para toda la compañía a la hora de responder a correos electrónicos y mensajes instantáneos, de forma rápida y con respuestas personalizadas, diferencia a los vendedores de aquellos que simplemente tratan el correo electrónico como una nueva forma de correo de voz.

Irónicamente, cada una de estas diferencias no depende de la tecnología en sí, sino del compromiso con las mejores prácticas que se centran en la experiencia total del consumidor con la empresa inmobiliaria. Las empresas que realizan peque-

ños cambios en sus directrices están creando grandes ventajas para los mensajes de marca, las relaciones públicas y los resultados de ventas. A medida que se comprometen a aprovechar la tecnología como una promesa en lugar de una herramienta, ven cada momento online como un reflejo de sus valores, no solo como un punto de datos. Sus promesas sobre las expectativas del cliente respecto del servicio, la integridad y la honestidad se reflejan en la calidad de su información, imágenes y diseño de navegación. La experiencia online refuerza la experiencia de la oficina o la presentación del vendedor en la vivienda del cliente. El contenido de redes sociales que es sincero a la vez que informativo, que convierte hechos y cuadros en historias y testimonios, fortalece la capacidad de un agente inmobiliario de nutrir relaciones duraderas y generar negocios repetidos. Respondiendo rápidamente a clientes potenciales con toques personalizados le está diciendo al consumidor que los algoritmos y los chatbots simplemente representan nuevas formas en las que la industria cumplirá la promesa de mejores y más disponibles comunicaciones del agente.

Cada avance en la tecnología de ventas y marketing ha hecho posible que las agencias inmobiliarias creen un crecimiento sin precedentes para los vendedores y mejores resultados para los clientes. Si bien cada nueva herramienta promete impulsar el volumen y reducir los costes, las empresas inteligentes también deben seguir comprometidas con los altos estándares en el uso de estas herramientas para convertir constantemente los compromisos ordinarios en experiencias épicas para sus clientes.

Apialia

Informe de preus de venda —1r trimestre de 2018 €/m2 Aquest informe recull els preus de vendes reals d’immobles residencials de segona mà realitzades per les agrupacions comercials del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC). Totes les operacions realitzades queden recollides pel nostre software de gestió Ghestia. És important destacar que estem parlant de xifres recollides d’operacions tancades durant el període del present estudi, en cap cas són xifres obtingudes des de l’oferta d’immobles a la venda. L’àmbit geogràfic de l’estudi se cenyeix a aquelles zones en les quals ja s’han implantat les agrupacions comercials del col·lectiu API, les APIALIA. JAVIER DÍAZ Director de Apialia

BARCELONA Barcelona ciutat

↘ Preu mig trimestre ↗ CIUTAT VELLA ↘ Barri Gòtic ↗ El Raval ↗ La Barceloneta ↗ La Ribera ↗ Sant Pere ↗ Santa Caterina ↗ EIXAMPLE ↗ Antiga Esquerra ↗ Dreta Eixample ↘ Fort Pienc ↘ Nova Esquerra ↗ Sagrada Família ↗ Sant Antoni ↗ GRÀCIA ↗ El Camp d’en Grassot ↗ El Coll ↗ Gràcia Nova ↗ La Salut ↗ Penitents ↗ Vallcarca ↘ Vila de Gràcia ↗ HORTA - GUINARDÓ ↗ La Vall d’Hebron ↗ Can Baró ↗ El Baix Guinardó ↗ El Carmel ↗ El Guinardó ↗ Horta ↗ La Clota ↘ La Font d’en Fargas ↗ La Teixonera ↗ Montbau ↗ Sant Genís dels Agudells

2T/17

3T/17

4T/17

4.540 4.666

3.757

%Variació trimestre

1T/18

2,26 3.842

4.768

0,67

4.800

4.827

-4,23

4.623

3.976

3,12

4.100

5.183

0,96

5.233

4.822

1,66

4.902

4.698

0,28

4.711

5.105

2,52

5.234

4.464 4.640 4.626

0,47

4.648

4.700 4.962 4.945

0,77

4.983

5.980 6.024 5.687

1,11

5.750

3.990 4.017 4.067

-2,04

3.984

4.239 4.511 4.483

-0,29

4.470

3.875 4.130 4.307

1,69

4.380

4.000 4.196 4.268

1,24

4.321

4.033

3,81

4.186

4.260

4,18

4.438

3.105

2,87

3.194

4.188

4,05

4.358

3.387

6,38

3.603

3.820

9,13

4.169

3.713

6,19

3.943

5.757

-2,73

5.600

2.753

3,37

2.845

2.630

8,49

2.853

2.345

2,35

2.400

3.480

2,59

3.570

2.392

3,97

2.487

2.866

4,61

2.998

2.745

2,37

2.810

2.984

3,45

3.087

3.069

-1,37

3.027

2.655

5,42

2.799

2.692

0,73

2.712

2.422

5,53

2.556

↗ LES CORTS ↗ La Maternitat ↗ Les Corts ↗ Pedralbes ↗ Sant Ramon ↗ NOU BARRIS ↗ Can Peguera ↗ Canyelles ↗ Ciutat Meridiana ↗ El Turó de la Peira ↗ La Guineueta ↗ La Prosperitat ↗ La Trinitat Nova ↗ Les Roquetes ↗ Porta ↗ Torre Baró ↗ Torre Llobeta ↗ Vallbona ↗ Verdum ↗ Vilapicina ↗ SANT ANDREU ↗ Baró de Viver ↗ El Bon Pastor ↗ El Congrés ↗ La Sagrera ↗ Navas ↗ Sant Andreu del Palomar ↗ Trinitat Vella ↗ SANT MARTÍ ↗ Camp de l’Arpa ↘ Diagonal Mar ↗ El Besòs ↗ El Clot ↘ Front Marítim ↘ La Pau ↗ Parc Llacuna ↗ Poblenou ↗ Provençals del Poble Nou ↗ Sant Martí de Provençals ↘ Verneda ↗ Vila Olímpica

5.050 5.108 4.691

0,92

4.734

4.100 4.026 4.367

1,21

4.420

4.957

0,50

4.982

6.000 6.189 6.071

0,86

6.123

3.367

1,28

3.410

2.067

4,88

2.168

1.977

3,89

2.054

1.896

1,42

1.923

1.514

2,49

1.552

2.189

8,31

2.371

2.377

7,77

2.562

2.228

4,98

2.339

1.782

7,30

1.912

1.851

4,68

1.938

2.588

7,08

2.771

1.561

0,56

1.570

2.366

5,11

2.487

1.651

4,36

1.723

2.183

5,82

2.310

2.778

2,34

2.843

2.430

4,50

2.538

1.579

3,29

1.631

1.974

5,32

2.079

2.649

4,04

2.756

3.042

4,47

3.178

2.943

5,57

3.107

3.019

4,17

3.145

1.795

4,18

1.870

4.001 4.119 4.010

1,04

4.052

3.450 3.396 3.495

4,78

3.662

6.922

-5,89

6.514

2.941

1,94

2.998

3.189 3.306 3.429

2,39

3.511

5.900 6.567 6.656

-3,50

6.423

2.700

-1,33

2.664

4.300

1,95

4.384

4.169 4.260 4.193

7,67

4.515

3.300 3.398 3.440

5,23

3.620

2.796

3,36

2.890

2.800 2.831 2.517

-2,29

2.459

5.200 5.077 4.728

5,31

4.979

↗ SANTS - MONTJUÏC ↗ El Poble Sec ↗ Hostafrancs ↗ La Bordeta ↗ La Font de Guatlla ↗ La Marina del Port ↗ La M. del Prat Vermell ↗ Montjuïc ↗ Sants ↗ Sants Badal ↗ Zona Franca ↗ SARRIÀ - SANT GERVASI ↗ El Farró ↗ El Putxet ↗ Galvany ↘ La Bonanova ↗ Sant Gervasi ↗ Sarrià ↘ Tibidabo ↗ Tres Torres ↗ Vallvidrera Bages

↗ Preu mig trimestre ↗ Navarcles ↗ Pont de Vilomara ↗ Sant Fruitós del Bages ↗ St. Joan de Vilatorrada ↘ Sant Pedor BCN Costa Sur

3.125

4,13

3.254

3.709

2,45

3.800

3.540

5,79

3.745

3.047

3,18

3.144

3.322

5,75

3.513

2.740

4,81

2.872

1.762

7,60

1.896

3.420

5,56

3.610

3.487

5,33

3.673

3.268

0,16

3.273

2.956

2,03

3.016

4.950 4.976 5.070

2,45

5.194

4.115

4,43

4.297

4.281

2,41

4.384

5.272

7,01

5.641

5.500

-0,36

5.480

5.006 5.220 5.067

3,22

5.230

5.679 5.812 5.741

0,50

5.770

6.000

-5,22

5.687

5.830 5.887 5.625

5,90

5.957

4.031

6,77

4.304

2T/17

3T/17

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

825

827

1.077

3,42

1.114

1.100 1.065 1.110

3,96

1.154

1.000 1.019 1.010

5,54

1.066

1.083 1.133 1.100

4,55

1.150

918 1.020

3,82

1.059

1.100 1.192 1.145

-0,44

1.140

940

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

↗ Preu mig trimestre

2.619 2.700 2.656

2,20

2.715

↗ Begues ↗ Castelldefels ↗ Gavà ↗ Sitges ↗ Viladecans

1.600 1.619 1.603

0,75

1.615

2.760 2.958 2.971

4,34

3.100

2.500 2.765 2.565

2,14

2.620

4.280 4.128 4.105

1,78

4.178

1.956 2.031 2.037

1,13

2.060

2T/17

3T/17

Barcelonès Nord

2T/17

3T/17

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

↗ Preu mig trimestre

1.987 2.067 2.246

6,07 2.383

↗ Badalona ↗ Sant Adrià de Besòs ↗ Sta Coloma de Gramenet

1.900 1.988 2.269

5,60

2.396

2.367 2.495 2.615

7,15

2.802

1.695 1.719 1.855

5,12

1.950

Manresa

↗ Preu mig trimestre ↗ Centre ↗ Congost ↗ Font de Capellans ↘ La Florida - Valldaura ↘ Mion ↗ P. Catalunya ↗ Poble Nou Maresme

↗

Preu mig trimestre

↗ Alella ↗ Arenys de Mar ↗ Arenys de Munt ↗ Argentona ↗ Cabrils ↗ Calella ↗ Malgrat de Mar ↘ Mataró ↗ Pineda de Mar ↗ Premià de Mar ↗ St. Andreu de Llavaneres ↗ Vilassar de Dalt ↗ Vilassar de Mar

2T/17

3T/17

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

960

985

1.112

2,18

1.136

1.100 1.230 1.275

1,18

1.290

870

5,75

920

1.098 1.137 1.034

6,32

1.099

700

688

1.000 1.011 1.178

-1,08

1.165

844

903 1.031

-2,68

1.003

935

901 1.100

5,76

1.163

1.045 1.027 1.297

1,23

2T/17

3T/17

2.024 2.043

4T/17

1.988

%Variació trimestre

1.313

1T/18

3,62 2.060

3.674 3.305 3.274

6,35

3.482

1.890 2.040 2.062

5,16

2.168

1.500 1.477 1.470

4,17

1.531

1.888 2.047 1.980

1,31

2.006

1.742 1.887 1.692

1,71

1.721

1.800 1.773 1.758

2,33

1.799

1.476 1.550 1.516

1,52

1.539

1.634 1.798 1.810

-0,06

1.809

1.500 1.413 1.361

2,94

1.401

1.980 2.077 1.860

5,22

1.957

2.590 2.628 2.630

3,08

2.711

1.985 2.033 1.930

4,82

2.023

2.650 2.534 2.500

5,20

2.630

Osona

2T/17

3T/17

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

↗ Preu mig trimestre

1.285

1.317

1.327

2,38

1.358

↗ Centelles ↗ Manlleu ↘ Roda de Ter ↗ Tona ↗ Vic

1.380 1.400 1.460

2,60

1.498

992 1.007 1.050

2,29

1.074

1.200 1.181 1.180

-1,78

1.159

1.575 1.685 1.500

5,60

1.584

1.280 1.312 1.444

2,29

1.477

Sabadell

2T/17

3T/17

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

↗ Preu mig trimestre

1.632

1.669

1.649

3,07

1.700

↗ Can Feu ↗ Can Rull ↗ Centre ↗ Concòrdia ↗ Creu Alta ↗ Eixample Sant Oleguer ↗ Gràcia ↗ Merinals ↗ Termes

1.480 1.599 1.600

1,25

1.620

1.382 1.475 1.455

1,72

1.480

2.200 2.269 2.279

3,12

2.350

1.564 1.612 1.530

3,46

1.583

1.985 2.005 1.800

5,56

1.900

1.789 1.673 1.775

1,97

1.810

1.735 1.893 1.875

4,91

1.967

1.250 1.199 1.373

1,24

1.390

1.300 1.296 1.155

3,64

1.197

Sant Cugat

2T/17

3T/17

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

↗ Preu mig trimestre

2.972 2.996 3.526

1,70 3.586

↗ Arxiu Estació ↗ Can Magí ↗ Centre ↗ Mira-sol ↘ Parc Central ↘ Turó de Can Mates

3.575 3.637 3.640

5,60

3.844

3.358 3.338 3.360

1,79

3.420

3.387 3.430 3.700

3,23

3.819

2.650 2.569 2.336

4,62

2.444

4.000 4.127 4.260

-1,64

4.190

3.834 3.871 3.860

-1,61

3.798

Terrassa

2T/17

3T/17

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

↗ Preu mig trimestre.

1.625

1.666

1.654

1,49

1.679

↗ Centre ↗ Llevant ↗ Nord-est ↗ Nord-oest ↗ Ponent ↗ Sud

1.875 1.950 2.080

1,01

2.101

1.462 1.529 1.452

0,41

1.458

1.852 1.814 1.430

1,40

1.450

1.604 1.653 1.767

3,28

1.825

1.326 1.459 1.641

2,38

1.680

1.628 1.593 1.556

0,26

1.560

Vallès

2T/17

3T/17

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

↗ Preu mig trimestre

1.590

1.648

1.372

1,25

1.390

↗ Castellar del Vallès ↘ Cerdanyola del Vallès ↘ Mollet del Vallès ↗ Montcada ↘ Parets del Vallès ↗ St Fost de Campsentelles ↗ Sta Perpètua de Mogoda

1.300 1.361 1.375

0,36

1.380

2.054 2.182 2.333

-0,36

2.325

1.565 1.673 1.793

-0,67

1.781

1.780 1.636 1.590

2,70

1.633

1.365 1.482 1.700

-1,35

1.677

1.423 1.696 1.900

3,49

1.966

1.641 1.507 1.660

5,04

1.744

GIRONA Girona ciutat

2T/17

3T/17

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

↗ Preu mig trimestre

1.838

1.866

1.880

3,34

1.942

↗ Barri Vell ↗ Carme - Vistalegre ↗ Devesa ↗ Eixample ↗ Fontajau- Domeny ↗ Migdia Casernes ↗ Montilivi - Pericot ↗ Montjuïc ↗ Palau ↘ Pont Major – Pedret ↗ Sant Daniel – Vila Roja ↗ Sant Narcís ↗ Santa Eugènia

3.100 3.180 2.990

8,06

3.231

1.711 1.795 1.800

5,06

1.891

1.963 2.089 2.300

5,39

2.424

2.358 2.467 2.470

4,82

2.589

1.900 1.812 1.760

6,56

1.876

1.936 1.982 1.976

0,51

1.986

1.800 1.841 1.884

0,85

1.900

1.988 2.049 2.076

1,16

2.100

1.814 1.887 1.770

2,71

1.818

1.325 1.212 1.215

-1,23

1.200

1.045 1.049 1.200

0,83

1.210

1.450 1.463 1.505

1,33

1.525

1.500 1.434 1.488

0,81

1.500

Costa Brava

2T/17

%Variació trimestre

3T/17

4T/17

1T/18

↗ Preu mig trimestre

2.345 2.392

2.557

↗ Calonge ↗ Platja d’Aro ↗ Sant Feliu de Guíxols

2.050 2.084 2.269

1,15

2.295

2.843 2.982 3.078

0,75

3.101

2.143 2.109 2.325

1,12

2.351

0,98 2.582

TARRAGONA Tarragona ciutat

2T/17

3T/17

4T/17

%Variació trimestre

1T/18

↗ Preu mig trimestre

1.413

1.462

1.653

0,98

1.669

↗ Barri Marítim ↘ Eixample ↗ Llevant ↗ Nou Eixample Nord ↗ Nou Eixample Sud ↗ Part Alta ↗ Sant Pere i Sant Pau

1.200 1.242 1.358

0,15

1.360

1.517 1.567 1.793

-3,35

1.733

1.872 1.768 2.043

1,71

2.078

1.305 1.470 1.729

3,59

1.791

1.400 1.369 1.509

1,39

1.530

1.325 1.471 1.590

1,89

1.620

1.274 1.344 1.551

1,48

1.574

Text

¿TE HAS DADO CUENTA?

10

IMM'18

SILVIA LEAL Doctora en Sociología, experta en inno-liderazgo y transformación digital

En los próximos años la transformación digital impactará de forma brutal el mundo profesional, ya lo está haciendo. Algunas profesiones probablemente desaparecerán y otras necesitarán un cambio importante para adaptarse a nuevas tecnologías como la realidad aumentada y virtual o los chatbots.

Las cifras son demoledoras. Dicen las previsiones que en 2025 el 45% de las tareas industriales estarán en manos de robots, frente al 10% que actualmente tienen bajo su responsabilidad. Es el impacto de una reducción del 27% en el corte de la robótica, una tendencia que se mantendrá la próxima década con un 22% de descenso adicional.

a que pase el temporal, sabiendo que no lo hará… o reconocer que no se trata de algo nuevo, es un fenómeno que ya hemos vivido más veces, y que en el medio y largo plazo acaba mereciendo la pena. De hecho, para comprobarlo, tan solo hay que poner la mirada en cómo eran las cosas un siglo atrás en el tiempo:

Además, se prevé que, durante los próximos cinco años, la transformación digital sacará del mercado a cuatro de cada diez empresas de las que hoy conocemos. A pesar de ello, el 45% de ellas confiesan que este fenómeno aún no ha pasado a ubicarse como una prioridad para su equipo de dirección.

En el caso concreto de los Estados Unidos, al inicio del siglo, la riqueza del país provenía en casi un 40% del sector de la agricultura. Hoy este mismo ratio está tan solo en un 2% y eso no implica que por ello pasen hambre… De la misma forma, si observamos el mercado del empleo, podemos comprobar que hoy tan solo se conservan un 1% de los empleos que existían hace un siglo. ¿Alguien conoce un radar humano?

Tan solo un ejemplo…

Esto impactará, por supuesto, en el mundo profesional, por lo que…

Dicen las estadísticas también que el 47% de los puestos de trabajo que hoy conocemos van a desaparecer durante la próxima década y que el 90% de los que permanezcan necesitarán un cambio muy importante para adaptar la profesión a la llegada de las nuevas tecnologías. A pesar de todo, hoy tan solo un 7% de los “chavales” apuestan por profesiones tecnológicas, en un escenario en el que se prevé que el 65% de los niños que hoy estudian primaria trabajen en profesiones que aún no existen.

Todo esto ha tenido un impacto positivo en nuestra vida porque, si hoy fuéramos a un Hospital, el 70% de las personas que están ingresadas en una habitación hace 30 años estarían en cuidados intensivos y, por si fuera poco, el 70% de las personas que hoy están en cuidados intensivos estarían muertas…

Por todo ello, aún podemos elegir. Y podemos mirar hacia otro lado y esperar 11

TEXT

Afortunadamente, hoy todos podemos subirnos a esta ola. No importa cuál sea nuestra edad, nuestro sexo o experiencia profesional, porque en la cuarta revolución industrial hay espacio para todos como personas, como profesionales y como empresas. Dicho lo cual, es lógico que llegue la pregunta: ¿y sobre nuestro sector qué? Por todo ello, y para responder, mostraré a continuación de donde vienen y a donde van algunas de las tecnologías que más están marcando ya el desarrollo y el futuro del negocio inmobiliario y, de esta forma, el perfil de los profesionales que formarán parte de él. En pocas palabras, hablaré sobre la realidad virtual y aumentada y, por supuesto, sobre la llegada del big data y la inteligencia artificial.

naje destacaba un revolucionario sistema capaz de enriquecer la información del entorno al más puro estilo de la realidad aumentada actual. En otras palabras, Terminator inspiró a nuestros científicos en cómo debería ser el desarrollo y la evolución de esta tecnología.

REALIDAD VIRTUAL Y AUMENTADA

Su origen lo encontramos en los años 40. Los pilotos de combate iban en los aviones y tenían que elegir, en un momento dado, si enfocaban la mirada en el cuadro de mando de control, o en el vuelo del enemigo, cuando la realidad era que necesitaban ver ambas cosas a la vez. Por ello, los científicos se inventaron el Head Up Display, un panel transparente que permitía ver las dos cosas a la vez y que resolvía el problema, pero, desafortunadamente, tan solo lo hacía de una forma parcial, porque los pilotos tenían que mantener la cabeza muy rígida y al final del día les acababa molestando y generando dolores de cabeza. De esta forma, avanza la ciencia, avanzan los años y los científicos se inventan el Head Mounted Display, un casco con la información proyectada sobre el visor, lo que, de nuevo, resuelve su problema, pero me temo que también era mejorable.

¿Quién no ha visto Terminator? La película, interpretada por Arnold Schwarzenegger, muestra la historia de un ciborg (criatura compuesta de elementos orgánicos y dispositivos cibernéticos) que viaja en el tiempo para cumplir su misión. Esta película, que fue grabada en tan sólo tres meses, consiguió encabezar la taquilla varias semanas.

No obstante, entre todos sus logros, debo destacar que en 2008 fue elegida por la Biblioteca del Congreso de Estados Unidos para ser preservada en el Registro Nacional de Cine. Había conseguido ser calificada como «cultural, histórica o estéticamente significativa» porque en el equipamiento del perso-

Puesto que a menudo olvidamos lo evidente, es el momento de aclarar cuál es la diferencia existente entre la realidad virtual y aumentada, dos tecnologías que comparten origen y cuya naturaleza está separada por una fina línea divisoria: mientras que la realidad aumentada superpone información sobre el mundo real, la virtual nos traslada a escenarios que no existen. Dicho lo cual, pasaremos a su historia…

¿Y sobre qué se está trabajando en estos momentos en el ejército de los Estados Unidos? Pues bien, en estos mo12

mentos la apuesta son las lentes de contacto iOptik. Fabricadas por la compañía de tecnología óptica Innovega, unas lentes que ofrecen una revolucionaria capacidad multifocal que consigue que el cerebro pueda enfocar a corta distancia, manteniendo la media y la larga al mismo tiempo.

Esto es posible gracias a un filtro central que dirige una luz con información digital al centro de la pupila mientras que el filtro exterior enfoca hacia su borde lo que el usuario percibe como más alejado. Estas lentes proporcionan un campo de visión mucho más amplio de lo normal y permiten además proyectar imágenes mostrando, por ejemplo, la visión de un dron que sobrevuela el terreno.

Desde entonces, el interés por la realidad aumentada ha ido ganando fuerza, en especial, entre los gigantes del mundo digital. Ha sido tal su apuesta que, de hecho, han pasado a convertirse en los nuevos protagonistas de esta larga historia.

Y hoy, ¿para qué se puede utilizar algo así? ¿Para qué vale esta tecnología?

Como dijo Mark Zuckerberg: “para que las personas puedan experimentar lo imposible”. Por ello, se utiliza ya mucho en espacios como el mundo médico y la educación.

La realidad aumentada permite transmitir conocimientos mediante la inmersión en mundos enriquecidos, experiencia difícil de olvidar. Por ello, su llegada abre enormes posibilidades en el espacio de la educación y la formación, donde su capacidad para mejorar nuestra comprensión de la realidad, optimizar el aprendizaje y reforzar la motivación no tiene precedentes.

IMM'18

13

TEXT

El proyecto Magic Book de la Universidad de Canterbury (Nueva Zelanda) es probablemente el más conocido de todos. Fue lanzado en 2002, en el seno del HIT Lab NZ (Human Interface Technology Laboratory New Zealand) para fomentar las ganas de leer entre los niños. Para ello, recurrieron a los libros aumentados, capaces de dar vida en 3D a la información impresa en el soporte físico. Ofrecían así multitud de experiencias divertidas y una forma fácil —y efectiva— de retener lo aprendido.

Curiosamente, estos libros también permitían que varios niños pudieran leer lo mismo a la vez, incorporándose en la escena como un personaje más, en concreto en el visor de los compañeros. ¿Nos podemos imaginar cual sería el impacto de aprender así la lista de los reyes godos? ¿La complejidad del sistema solar? ¿O el funcionamiento de los volcanes?

Sin duda, se trata de una aproximación muy interesante, en especial, para todos aquellos estudiantes que han cambiado el libro por la vídeoconsola.

Y llegaríamos así a la pregunta clave: ¿y realmente funciona? Y la respuesta llega de la mano de la ONU. Es tal su potencial de inmersión y su eficacia que la ONU lo está utilizando desde el año 2014 para que podamos entender cómo reaccionar contra el virus del ZIKA, con una película de 9 minutos que está colgada en Youtube y que se llama “The waves of Grace”.

14

Según predicciones de analistas como Gartner se espera que para el año 2020 hablemos más con chatbots que con nuestras parejas.

Llegamos así a la otra pregunta: ¿por qué ahora? ¿Por qué en esta década, cuando se trata de una tecnología que lleva con nosotros tantos siglos? La respuesta esta vez es muy sencilla: porque es el momento de su “democratización”. Es el momento en el que todos podemos acceder a ella por unos 14 euros (gastos de envío incluidos) en el caso, por ejemplo, de las gafas de cartón de Google, las Cardboard.

Dicho lo cual, me gustaría pasar a reflexionar sobre el impacto de algo así sobre el sector inmobiliario y es que cada vez son más las empresas y los profesionales que se están animando a utilizar este tipo de herramientas en su día a día para que una persona pueda visitar una vivienda sin tener que salir de casa o de su oficina. No obstante, todavía hay quien piensa que todo esto es una moda y que pronto pasará, como pasaron las demás. ¿No es verdad?

Todos conocemos a alguien que piensa así, por lo que mi recomendación para quienes piensen así es que no esperen mucho más porque el cambio ha llegado para quedarse y no les va a esperar…

En el caso del Big Data, estamos frente a una tecnología que analiza volúmenes de datos enormes que hasta su llegada hubieran sido imposibles de analizar, mientras que con la inteligencia artificial estamos frente a una tecnología que razona por nosotros, de forma que si tenemos un problema es capaz de decirnos qué pregunta tenemos que hacer al Big Data para resolverlo…

Y bien, ¿aplicaciones de todo esto? Empezaré por el fútbol.

BIG DATA E INTELIGENCIA ARTIFICIAL

Alemania reconoce con orgullo que usó un arma secreta para ganar el Mundial de Fútbol de Brasil 2014: Match Insights. Desarrollada por su socio SAP AG, procesaba y analizaba información masiva procedente de dos fuentes: múltiples sensores colocados en el pecho y las piernas de los jugadores, y las grabaciones de las cámaras de vídeo ubicadas en el campo. En total, por partido, unos 60 millones de datos. Esto permitió a Joachim Löw, su entrenador, mejorar tanto el desempeño individual como el funcionamiento como equipo.

En particular, se marcaron una prioridad: la velocidad, consiguiendo reducir el tiempo promedio de posesión de los 3,4 segundos a 1,1.

Aunque se habla mucho sobre estas dos tecnologías, son pocos los que conocen al día de hoy la línea divisoria que hay entre ellas, por lo que empezaré por aclarar donde están las diferencias.

Esta tecnología es igualmente utilizada por el Departamento de Policía de Los Ángeles para predecir delitos. ¿Quién no recuerda la película Minority Report (2002) de Steven Spielberg? Estaba cen-

IMM'18

trada en la persona, pero la filosofía era la misma: el precrimen. Hoy la policía de Los Ángeles utiliza desde 2012 un algoritmo para predecir delitos. Y, ¿todo esto cómo funciona? Esta tecnología analiza los datos de los teléfonos móviles: con quién hablas, cuántas veces, y su duración, entre otros. Con ella detectan personas con alta probabilidad de cometer actos violentos y elabora una lista de futuros criminales. De hecho, incluso les alertan durante una visita individual, lo que evidentemente funciona.

Y, además, me gustaría recordar una de sus aplicaciones al mundo de la medicina, y es que esta tecnología permite predecir, gracias a un equipo de investigadores de la Universidad de Nottingham, con un 80% de éxito si una persona va a sufrir un infarto repentino.

Estamos hablando de un problema que afecta a unos 500.000 europeos cada año, algunos (demasiados) de los cuales son adolescentes y/o niños. Con una esperanza de vida en torno a los diez minutos, esto supone un enorme problema en todas aquellas ciudades en las que se producen atascos.

Sin embargo, estamos hablando del pasado, de cosas que ya suceden o están sucediendo, y a mí me gustaría centrarme en el futuro: ¿hacia dónde nos lleva? ¿Hacia dónde va esta tecnología?

Por lo que es el momento de hablar de los chatbots. Un chatbot: un programa informático que simula conversaciones con un ser humano de forma tan natural que podría llegar a engañarle haciéndole pensar que está interactuando realmente con otra persona.

El primer chatbot de la historia fue bautizado como ELIZA y desarrollado en los años 60 por Joseph Wiezenbaum (1923-

2008), profesor de informática e ingeniero del laboratorio de Inteligencia Artificial del Massachusetts Institute of Technology (MIT). ELIZA era un programa capaz de procesar el lenguaje natural, lo que hacía utilizando un mecanismo de funcionamiento relativamente simple: detectaba palabras clave en una frase escrita y respondía con una frase preconstruida almacenada en su propia base de datos. El resultado era muy básico, pero conseguía engañar al usuario haciéndole creer que realmente hablaba con una persona. Y, desde entonces, creedme, han avanzado muchísimo.

El 7 de junio del 2014, coincidiendo con el 60º aniversario del fallecimiento de Turing, una máquina logró superar finalmente el test. Bautizado como Eugene Goostman, logró convencer a los presentes de que se trataba de un joven ucraniano de trece años de edad.

No obstante, pronto llegó la controversia, porque la edad del «chaval» y el bajo dominio del inglés que este decía tener jugaron a su favor. En cualquier caso, pocos se podían imaginar que ese «joven» que adoraba canciones de Eminem y que aborrecía La guerra de las Galaxias era en realidad un programa informático desarrollado desde el año 2001 por dos jóvenes investigadores de Europa del Este. Por ello, esta tecnología se ha convertido, al día de hoy, en una de las grandes apuestas estratégicas de muchos de los gigantes de la tecnología.

hay empresas que utilizan esta tecnología para determinar el precio “justo” al que se debería comprar o vender una vivienda. Además, es una herramienta que podría ayudar a encontrar la mejor vivienda para un posible comprador y, por supuesto, ayudar en la ejecución de campañas de marketing. Por si fuera poco, se trata de herramientas que nos ayudan a conocer mejor a los clientes y a preparar la mejor propuesta para ellos. Pero todo eso es tan solo el principio porque, si algo está claro sobre el impacto de la transformación digital, es que su futuro, en este y en todos los sectores de actividad, nos lo tenemos que inventar… Y tú también puedes.

Tanto que, según predicciones de analistas como Gartner, se espera que para el año 2020 hablemos más con chatbots que con nuestras parejas… ¿Y tendrán razón? Desde luego, datos así deben llevarnos a tomar esta tecnología muy en serio y, por supuesto, a explorar su potencial de aplicación para nuestro negocio. En la actualidad ya 15

Text TEXT

PRESENTANDO EL PROPTECH

¿QUÉ ES EL PROPTECH? PropTech no es solo un movimiento tecnológico, sino un cambio de mentalidad y una parte de la transformación digital que experimentarán en los próximos 5-10 años las empresas inmobiliarias.

JAMES DEARSLEY CEO en The Digital Marketing Bureau

PropTech (tecnología de las propiedades) es el nombre dado a las innovaciones tecnológicas que se desarrollan e implementan en el sector inmobiliario.

Al mismo tiempo, PropTech se refiere a la industria o movimiento del que proviene la innovación; la industria del PropTech. En cualquier discusión sobre PropTech, uno debe enfocarse en el resultado, PropTech, y la causa, la Transformación Digital del entorno construido. Uno no existirá sin el otro.

El sector PropTech ha estado impulsando un gran cambio y una profunda discusión en los últimos años, reuniendo a una audiencia de personas de ideas afines para mejorar las mejores prácticas del sector inmobiliario. Pero el PropTech es tan solo un aspecto de la Transformación Digital, la adopción global de la tecnología, una fuerza con una agenda mucho más amplia que simplemente la vivienda.

La Transformación Digital está afectando a todas las industrias del planeta; como tal, también afecta a la gran mayoría de las personas. El papel que la comunidad PropTech está jugando, y debe continuar haciéndolo, es representar los intereses del sector inmobiliario durante este período de Transformación Digital.

Para hacerlo, debe tener éxito al educar a la mayoría del sector inmobiliario sobre la importancia de afrontar su futuro digital, al tiempo que protege al sector y sus clientes de cualquier disrupción potencialmente dañina proveniente del mundo de la tecnología, permitiendo solo a las mejores y más genuinamente útiles innovaciones penetrar en el mercado.

16

IMM'18

En el contexto de un incendio, PropTech es el acelerador necesario para encender las llamas, pero la Transformación Digital es el rescoldo que lo mantiene ardiendo durante toda la noche.

Cuando se me pidió que definiera PropTech en una conferencia reciente, se me ocurrió una pequeña declaración, después de mucha consideración, con un compañero panelista, el profesor Andrew Baum, autor del informe PropTech 3.0.

DEFINIENDO EL PROPTECH “PropTech es una pequeña parte de la amplia transformación digital del sector inmobiliario. Describe un movimiento que impulsa un cambio de mentalidad en el sector inmobiliario y sus consumidores con respecto a la innovación impulsada por la tecnología en relación al manejo de datos, las transacciones y el diseño de edificios.” (Baum y Dearsley, 2017). Precisamente porque el término 'PropTech' tiene un alcance muy amplio —un movimiento, una reunión y un sustantivo—, es importante analizar esta definición de cerca para ofrecer una respuesta verdaderamente integral: ¿qué es PropTech?

PROPTECH ES UNA PARTE DE LA TRANSFORMACIÓN DIGITAL PropTech no es el único sector que contribuye a la modernización digital del sector inmobiliario. Más bien, es solo una pequeña parte de la Transformación Digital que, literal y simplemente, se define como "el cambio asociado a la aplicación de la tecnología digital".

Como tal, si los profesionales inmobiliarios desean seguir siendo conocedores del estado actual y futuro del sector y las innovaciones que van a afectar a

la forma tradicional de hacer las cosas, deben tener una visión mucho más amplia que PropTech.

Los profesionales deben, por ejemplo, estar al tanto de la innovación y el progreso en robótica, realidad virtual, inteligencia artificial, vehículos autónomos e Internet de las cosas (IoT). Todos estos sectores, y muchos más, tendrán, sin lugar a dudas, un efecto en el sector inmobiliario. Es solo mediante la comprensión de estas nociones más futuristas del mercado inmobiliario y aquellos aspectos más inmediatos del cambio tecnológico —la optimización del sitio web móvil y los sistemas de CRM son dos ejemplos— que se puede comprender realmente la Transformación Digital.

La Transformación Digital es un proceso de cambio que no es simple ni rápido. Es un proceso que a menudo ocurre durante un período de 5-10 años e impulsa el cambio en muchos pilares centrales de la estructura de una organización. Para que el cambio se produzca, los tres grandes focos son la mentalidad, la cultura y los sistemas operativos. Podría decirse que es la mentalidad de los profesionales del sector la que más necesita una disrupción inmediata; al mismo tiempo, también es el cambio más difícil de implementar.

PROPTECH ES UN CAMBIO DE MENTALIDAD Para comprender qué es PropTech es vital verlo no solo como un movimiento tecnológico, sino como un cambio de mentalidad completo. El avance del sector inmobiliario, en esta era de la revolución digital, requiere que no solo los profesionales del sector sino también el público en general cambien su for-

ma de pensar sobre las mejores prácticas en relación a la vivienda.

Los consumidores ahora están acostumbrados a las empresas digitalizadas. En general, se sienten cómodos con los procesos y procedimientos online, a menudo evitando los sistemas tradicionales, más atrofiados, a favor de los tecnológicos, más fluidos y eficientes. Como prueba de esto, solo hay que echar un vistazo al mundo de los servicios de pago. El aumento y la aceptación de “chip y pin” y contactless ha sido increíblemente rápido. Los consumidores quieren facilidad y fluidez, pero también quieren confianza. Aunque para los sectores financiero y bancario este movimiento debe haber requerido un gran cambio de mentalidad, hicieron un buen trabajo al actuar rápidamente y garantizar que la confianza del consumidor en los nuevos métodos se ganara rápidamente y sin problemas. Si bien el acto de comprar o alquilar propiedades es mucho más complejo que, por ejemplo, dar un golpecito a una tarjeta para comprar café, el proceso de llegar al acto final es lento y laborioso. El sector inmobiliario debe hacer que el proceso sea lo más fluido y seguro posible. Esto es lo que exige el consumidor moderno.

El sector inmobiliario a menudo se considera un sector atrapado en el tiempo.

“Las mejores prácticas han sido siempre las mismas, ¿por qué cambiarlo ahora?” ha sido a menudo la actitud. Sin embargo, esta actitud no solo causa problemas para las nuevas startups en el

17

TEXT

sector, constantemente dándose batacazos con las mentalidades más arcaicas, sino que también genera ineficiencias en todo el sector. Otro problema que esto deja en el sector inmobiliario es, ¿cómo atraer a los mejores talentos tecnológicos a un sector que se considera tan anticuado? ¿Donde los sistemas se basan en plataformas antiguas y las hojas de cálculo de Excel todavía dominan?

mejores prácticas. Ejemplos comunes son los listados de propiedades (Zoopla, Rightmove), los agentes inmobiliarios online (Purplebricks y eMoov) y varios paquetes de software que están ahí para aumentar la eficiencia en los procesos ya existentes. Durante los próximos años, la mayor parte de la innovación en vivienda será endógena. Se creará por gente del sector para gente del sector.

Exógeno

PROPTECH VA DE INNOVACIÓN, TANTO ENDÓGENA COMO EXÓGENA Como declaró el Profesor Baum en PropTech 3.0, PropTech es endógeno y exógeno.

Endógeno La tecnología endógena es la que proviene del sector inmobiliario. En su mayor parte, la tecnología que hemos visto en el inmobiliario hasta ahora ha sido endógena. Dicha tecnología tiende a centrarse en la racionalización del flujo de trabajo del sector inmobiliario y las

La tecnología exógena es aquella que proviene de fuera del sector inmobiliario, pero que aún así tiene efecto sobre él, y que posiblemente represente el mayor riesgo para el sector. Los ejemplos incluyen Realidad Virtual, que cambiará por completo la forma en que se comercializan y diseñan las propiedades, e Inteligencia Artificial, que disrumpirá la forma en que comprendemos e interpretamos nuestros datos y cómo funciona el entorno construido día a día, qué partes del edificio están desperdiciando energía, qué salas no se utilizan y cuál es la mejor manera de aumentar el rendimiento potencial de

Para comprender qué es PropTech es vital verlo no solo como un movimiento tecnológico, sino como un cambio de mentalidad completo.

18

las inversiones. Se dice que los datos son el nuevo petróleo, pero si se tiene en cuenta la cantidad de datos que salen de nuestros edificios a medida que la masa de sensores toma el control, se requerirá un sistema para monitorear todos los datos, interpretar los resultados y luego instigar los cambios necesarios. La Inteligencia Artificial tiene la posibilidad de hacer todo esto y se construirá con personas que no estén necesariamente posicionadas en el sector inmobiliario, pero que tendrán un tremendo poder sobre el sector. Las aplicaciones de la tecnología exógena son tan vastas que justifican un artículo, o más bien artículos, propios.

Se espera que la tecnología exógena realmente comience a disrumpir en el sector inmobiliario a largo plazo, pero eso no hará que su llegada sea menos perjudicial. De hecho, la tecnología exógena se encuentra en el barco de la ley de Amara; sobreestimamos el cambio a corto plazo, pero subestimamos su impacto a largo plazo.

PROPTECH VA DE EDIFICIOS Y CIUDADES Con un valor de activos combinado de 217 trillones $, el mercado inmobiliario y el potencial de innovación dentro de él son enormes.

A menudo se considera en un nivel mucho más pequeño, es decir, la consideración de una sola compañía PropTech que impacta un solo pequeño aspecto del proceso inmobiliario. Este es particularmente el caso de las tecnologías más endógenas. Mirar una sola casa o edificio aislado no es malo, pero el impacto combinado de todos los activos singulares es algo más emocionante; mayor que la suma de sus partes.

IMM'18

La mayoría de los proyectos más pequeños en PropTech a menudo se ven en un nivel de interés privado, edificios singulares o desarrollos, por ejemplo.

Pero es cuando pasamos de pensar en los edificios y empezamos a pensar en la transformación en toda la ciudad que las cosas se vuelven realmente interesantes. Sin embargo, el mundo actualmente está luchando contra un gran desafío de urbanización.

La proporción de la población mundial que vive en ciudades frente a la que vive en el campo excedió el umbral del 50% en 2008 y, para la década de 2030, se estima que cinco de los ocho o nueve mil millones del mundo vivirán en ciudades, muchas de ellas en barrios marginales. Esto significa que hay una agenda gubernamental para tratar con PropTech a nivel de ciudad. Esto es importante por muchas razones, pero fundamentalmente sugiere que habrá fondos disponibles y que la actitud de considerar la tecnología como un medio para ayudar al desarrollo de la ciudad será fundamental. Está en la parte superior de la agenda del gobierno y, por lo tanto, PropTech debe aprovechar eso y ofrecer las innovaciones que impulsarán el cambio requerido.

EN CONCLUSIÓN, PROPTECH ES GENTE El objetivo final de PropTech es preparar mejor al sector inmobiliario para el futuro digital y luego mantener su prosperidad a partir de entonces.

Pero, debido a que el sector inmobiliario es en gran medida un sector primordial para las personas, PropTech debe hacer algo más que simplemente innovar y disrumpir. Debe comprender su papel en un escenario más amplio, de-

be educar y mediar, debe escuchar las necesidades de los profesionales y los consumidores, no debe disrumpir por el bien de la disrupción. Debe ayudar a las empresas privadas a funcionar de manera más eficiente, con mayores rendimientos, mientras trabajan simultáneamente para abordar y resolver problemas sociales actuales, como la sostenibilidad y la vivienda asequible.

PropTech, una vez que la tecnología sea completamente aceptada e implementada, se conocerá simplemente como 'vivienda'. Los dos ya no necesitarán títulos diferentes porque la tecnología será la norma en vez de la novedad. Para llegar a ese punto, y este podría ser el hecho más importante de todos, PropTech debe mostrarle al mundo que no es un rival para el sector inmobiliairo, sino más bien un conjunto de herramientas diseñadas para ayudar al sector y a quienes trabajan dentro de él a conseguir la excelencia.

PropTech no es el reemplazo de humanos por máquinas; es la utilización de la tecnología moderna para mejorar las habilidades, la velocidad y la eficiencia de quienes venden, compran, mantienen, administran, trabajan dentro, viven dentro y se ganan la vida con la vivienda. Y debido a que gran parte de nuestro mundo y calidad de vida gira en torno al entorno construido, PropTech tiene la responsabilidad de ejercer su considerable poder de manera reflexiva y compasiva, ya que PropTech no solo tiene la responsabilidad de fortalecer el sector inmobiliario, sino que también es un componente vital para hacer del mundo un lugar mejor, más seguro y más próspero para todos.

19

Text TEXT

SERGI GONZÁLEZ Presidente de la Asociación Española de PropTech

Como pasó con la aparición de los portales inmobiliarios, el sector mira con recelo la proliferación de empresas de PropTech.

La normalización de la convivencia entre los diferentes agentes que operan en el mercado inmobiliario pasa también por ordenar el PropTech, compuesto por más de 250 empresas en España actualmente.

PROPTECH: PASADO, PRESENTE Y FUTURO

20

IMM'18

EL SECTOR DE EMPRESAS PROPTECH Hace unos días, en una conversación con un grupo de amigos del sector immobiliario, uno de ellos me preguntó mi opinión sobre las Proptech —la contracción de Property Technology— también conocidas como Retech (Real Estate Tecnology). En realidad, para mí, no es más que una evolución natural, real y necesaria del negocio inmobiliario en casi todas sus facetas. Aunque parezca que estamos hablando de algo muy nuevo surgido en los últimos años, en mi caso hace ya más de 25 años que lo estoy viviendo. En realidad, aún sin saberlo, todos lo hemos hecho. En el grupo Anuntis (el negocio familiar) empezamos con las nuevas tecnologías (esto que ahora llamamos PropTech) en la década de los noventa. ¿Visionarios?

No lo sé. Siempre recordaré a un profesor mío en Esade que me comentó que esto de los negocios se basa en la aplicación del sentido común. Pues no hay ninguna duda de que, en estos momentos, la aplicación del sentido común en el sector inmobiliario pasa por entender el crecimiento de las Proptech.

Recuerdo varias conversaciones con grandes players del mercado inmobiliario, conversaciones que aunque puedan parecer de hace mucho tiempo son de verdad muy recientes, y que me gustaría compartir con todos. La primera fue con alguien que me comentó que el PropTech se iba a deshinchar como un globo, que era una moda. Esto me hizo recordar nuestros primeros pasos con Fotocasa. Lo más duro de los inicios fue la exagerada resistencia al cambio del sector inmobiliario. Cada vez que me reunía con los agentes y promotores, resultó enormemente complicado convencerlos de que era necesario que

publicasen sus pisos y demás inmuebles en internet. Y aunque hoy puede parecernos que empezamos con internet hace muchos años, os puedo decir que hace tan solo 12 años, en 2007, que tomamos la decisión, con mis hermanos, David y Anna María, y mi madre, Montse, de cerrar todas las publicaciones de papel, la mayoría de las cuales aportaban beneficios, y quedarnos como una empresa pura online. La mayoría de comentarios que me llegaron fue que si estábamos locos… No eran pocos los que se quejaban por obligarles a publicar sus pisos en la página web. ¿Alguien se imagina ahora nuestro sector sin páginas web? Pues para mí todo esto es PropTech, empresas que utilizan las nuevas tecnologías para ayudar a los diferentes actores del mercado (compradores, vendedores, inversionistas, inmobiliarias, promotores, constructores, propietarios…) a hacer negocios cambiando la forma de construir, diseñar propiedades, vender, arrendar y administrar inmuebles.

Alguien me decía tan solo hace unos días que sí, que esto del PropTech está muy bien y que será una realidad, pero que faltan todavía muchos años. Craso error. Desde mi experiencia recuerdo que las primeras páginas web que creamos no tenían nada que ver con las actuales plataformas online. Pero sin las primeras no hubiésemos llegado al día de hoy. Aquellos que no subieron al carro de las nuevas tecnologías simplemente llegaron tarde y quedaron descolgados. Os animo sinceramente a no perder de vista a todas estas nuevas empresas que han empezado ya a revolucionar nuestro sector inmobiliario.

Por mi experiencia, la curva de aprendizaje de cualquier negocio es mucho mejor vivirla desde dentro y no que simplemente te la cuenten.

No sé exactamente cómo será nuestro sector en unos años, ni cuál será la trayectoria que siga, pero lo que todos tenemos claro, por lo que ya está aconteciendo en otros países, es que el futuro se construirá a partir de la aplicación de las nuevas tecnologías.

Por todo esto y volviendo a la primera charla, que mencionaba al inicio de este artículo, los que estábamos en esa reunión llegamos a una conclusión: “pensamos que sería bueno contribuir a ordenar el sector”, este apasionante mundo, y por ello nos propusimos crear la Asociación Española de PropTech, AEP.

LA ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE EMPRESAS DE PROPTECH En España, la evolución de las empresas de PropTech ha tenido un crecimiento exponencial en tan solo tres años. Hoy en nuestro país están identificadas como tales más de 250 compañías, que prestan sus servicios de tecnología para el sector inmobiliario.

Es al albor de lo que indicaba y del alto crecimiento sostenido del sector PropTech, que algunas de las empresas que conforman el sector de la tecnología inmobiliaria decidieron asociarse y constituir, el pasado mes de abril, la Asociación Española de PropTech (AEP). Esta iniciativa emula lo acontecido en otros países, especialmente europeos, que desde no hace demasiado tiempo también detectaron esa necesidad… y de que “ juntos mejor que separados”.

21

TEXT

En Europa, se han constituido a nivel de los estados potentes asociaciones de empresas de PropTech. Las más relevantes a día de hoy también buscan asociarse de una manera más global a nivel europeo y cada día surgen nuevas iniciativas, como por ejemplo las asociaciones alemana y austríaca (GPTI y APTI), asociadas entre ellas, la potente iniciativa suiza (Swiss Proptech), la asociación inglesa de nueva creación (UKPA) o la asociación líder de nuestros vecinos franceses (FF2i).

La Asociación Española de PropTech (AEP) fue constituida —entre otras— con las finalidades básicas siguientes: • Impulsar las empresas que utilizan las nuevas tecnologías para cambiar la forma en que los diferentes actores del sector inmobiliario hacen negocios, modificando la forma de construir, diseñar propiedades, vender, arrendar y administrar inmuebles.

• Fomentar la colaboración tecnológica entre las empresas de PropTech asociadas, tanto en lo que se refiere a las diferentes secciones de acuerdo con la categoría de los servicios tecnológicos que prestan, pero también entre dichos sectores, fomentando alianzas que puedan contribuir a la mejora de los servicios globales que ofrecen al consumidor.

• Propiciar la investigación y desarrollo de nuevas tecnologías, colaborando con universidades y centros de conocimiento del sector.

Por mi experiencia, la curva de aprendizaje de cualquier negocio es mucho mejor vivirla desde dentro y no que simplemente te la cuenten.

• Dar soporte institucional a las empresas de servicios tecnológicos aplicados al sector inmobiliario, especialmente en sus relaciones con las diferentes Administraciones Públicas, para potenciar su integración en el tejido económico y social.

• Apoyar a las startups del sector para facilitar su consolidación y también el acceso a las rondas de financiación.

• Difundir ante la sociedad y los agentes del mercado inmobiliario las nuevas tecnologías que vayan desarrollando las empresas PropTech.

• Facilitar el desarrollo asociativo internacional del sector de servicios tecnológicos inmobiliarios, mediante la participación en organizaciones internacionales del mismo.

• Estar presente en las organizaciones internacionales de PropTech, con el fin de impulsar el sector en España y al tiempo incidir en su desarrollo internacional.

La AEP pretende ser el elemento catalizador de la tecnología aplicada al sector inmobiliario en España, contribuyendo tanto a la colaboración entre las empresas del nuevo sector, como entre estas y los usuarios intermedios y también finales de los servicios inmobiliarios, con el fin de optimizar estos —sus medios, tiempos y costes— para los consumidores.

Los primeros objetivos que la AEP se ha propuesto para posibilitar un entorno

22

cada día más ordenado del sector PropTech, son: • Contribuir a ordenar toda esta aparición de nuevas tecnologías, asegurando un buen entorno para el crecimiento de las empresas del sector.

• Poder ofrecer asesoría legal.

• Crear encuentros especializados para generar sinergias.

• Propiciar el avance en el desarrollo de tecnologías.

• Colaborar con el resto de asociaciones como la nuestra de todo el mundo.

• Premiar a los mejores desarrollos de PropTech.

• Ayudar a la creación de incubadoras de startups, facilitándoles también el acceso a financiación.

• Conseguir también la influencia necesaria del sector en la sociedad, a favor siempre del consumidor.

En definitiva, ayudar a todos los agentes —sea cual sea su especialidad— que operan en el sector inmobiliario.

A tal efecto hemos estructurado en 9 grupos funcionales las empresas asociadas en diversos segmentos según el tipo de servicio que prestan hoy, con el fin de ordenar y dar cabida a todo el sector, sea cual sea su especialidad tecnológica: Big Data, AI, IoT, Hipotech, Peer to Peer, Imagen, BIM, Marketplaces y soporte de la gestión inmobiliaria. Estos grupos serán en el futuro mo-

IMM'18

tivo de otras agrupaciones acordes con la evolución de la tecnología, pero también de la que tengan los servicios ofrecidos al mercado. Todo ello con el fin de dar al tiempo: cabida a todos ellos, generar sinergias entre los asociados de cada grupo, pero también entre los diversos grupos de actividad tecnológica.

Estamos ilusionados con este proyecto que se ha convertido ya en realidad e invitamos a todas las empresas españolas de PropTech a subirse a este barco, la AEP, para contribuir a su desarrollo, ampliar su alcance y también disfrutar juntos del futuro esplendoroso de este

sector tecnológico, en beneficio del inmobiliario y en definitiva del consumidor y de la sociedad.

No quiero finalizar este artículo sin agradecer públicamente a todos los compañeros, empresas e instituciones que supieron ver la necesidad y oportunidad de constituir la AEP, que expresamente han querido permanecer en el anonimato: gracias a su visión de futuro y su generosa colaboración, la asociación se ha puesto en marcha y hoy es una realidad. Gracias también a las 10 empresas fundadoras de la AEP que han hecho suyas las necesidades aso-

ciativas del sector y que se han puesto a disposición —de manera incondicional— para colaborar de forma totalmente altruista y llevar adelante las primeras travesías de la AEP, desde su reciente singladura.

23

Text TEXT

EL PROPTECH HA VENIDO PARA AYUDARNOS El auge del PropTech nos avisa de los cambios que se avecinan. Entender quién es quién en este nuevo sector puede ayudar al agente inmobiliario a adaptarse con más facilidad y sacar el mejor provecho de los avances tecnológicos.

JOSÉ LUIS PELLICER Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales y Licenciado en Derecho

24

IMM'18

El PropTech, por lo que se refiere a sus múltiples aplicaciones, es en España un sector desconocido para bastantes operadores del sector inmobiliario, pese a su ya contrastada influencia en él. El presente artículo pretende —de forma simple y no exhaustiva— documentar a aquellos lectores sobre cuál es el alcance del PropTech, para qué sirven sus diversas aplicaciones y cuál es su impacto en la actividad inmobiliaria.

El siglo xx fue el del inicio del cambio tecnológico que propició el crecimiento del sector servicios. Internet ha sido en los últimos años del siglo el motor tecnológico que ha cambiado el mundo, especialmente a partir de la agilidad, calidad, globalidad y velocidad en la difusión de la información y su impacto en la comunicación. Desde hace años, la tecnología ha ido potenciando el desarrollo y la eficiencia de diversos sectores de la actividad económica (comercio, industria, salud,…). En el sector inmobiliario esta no ha impactado del mismo modo, ni con la intensidad que en otros.

De la misma forma que la tecnología basada en internet cambió nuestras vidas, o al menos la forma de conocer y relacionarnos, según los expertos, las aplicaciones de la tecnología blockchain —aun en fase de desarrollo en este siglo— tendrán aún un mayor impacto en nuestras vidas y en las actividades económicas asociadas a la prestación de servicios. Este impacto podrá observarse en el cambio cultural que supondrá para nosotros qué cosas y actividades son hoy importantes y cuales mañana serán las relevantes. Así, entre otros, la simplificación de procesos, la eclosión de nuevos sectores de actividad y la modificación o extinción de otros, el surgir de nuevas profesiones y la desaparición de otras que hoy existen o la

modificación de los medios de pago son algunas de las situaciones que ya empiezan a producirse y que en el transcurso de los próximos años veremos acentuarse.

La tecnología está posibilitando en el siglo xxi una transformación de la sociedad mucho mayor y más veloz que en el siglo pasado. Estos avances tecnológicos están presentes hoy en todos los sectores económicos y también en la mayoría de los sociales. El sector inmobiliario ya no es ajeno a ello, por cuanto existe una clara demanda de los usuarios de servicios de menor coste y sin complicaciones: buscan reducir el estrés de la compra y/o alquiler de viviendas. En un futuro inmediato, asistiremos a la modificación de la forma de actuar e incluso de las funciones de los diferentes agentes (promotores, constructores, mediadores, notarios, registradores,…) que intervienen en el proceso inmobiliario.

EL PROPTECH Desde hace algún tiempo, los profesionales del sector inmobiliario oyen hablar del PropTech. A menudo, no se conoce en toda su dimensión y la gente se pregunta: ¿Qué es el PropTech?, ¿qué tecnologías abarca?, ¿qué servicios proporciona?, ¿qué nivel de interconexión existe entre ellos?, ¿quiénes son sus usuarios potenciales y beneficiarios?, ¿cómo me puedo beneficiar de su uso?, ¿cómo me afectarán en el futuro?, ¿está en peligro mi actual actividad profesional?, ¿hacia dónde va el sector inmobiliario, de su mano? Intentaremos responder a estas preguntas, cada vez más frecuentes, derivadas a menudo del desconocimiento de este nuevo sector de la tecnología aplicada al sector inmobiliario, que está emer-

giendo en los países más evolucionados desde hace unos años, aunque su llegada y utilización en España sea relativamente reciente.

PropTech (Property Technology) es conocido también como RETech (Real Estate Technology). Se refiere a las empresas que usan las nuevas tecnologías para cambiar la forma cómo los diferentes actores del mercado inmobiliario (compradores, vendedores, inversionistas, inmobiliarias, constructores, propietarios inmobiliarios) hacen negocios o prestan sus servicios. Estas empresas utilizan esas tecnologías para cambiar la forma de construir, diseñar propiedades, vender, arrendar y administrar inmuebles. Su objetivo: impulsar oportunidades de negocio a favor de sus usuarios. La clave: la innovación, que precisa la industria inmobiliaria. Tiene su origen en EEUU, país que contaba en 2008 con 176 empresas del sector, que se han multiplicado en 2017 hasta más de 1.200. En Europa, el país pionero fue el Reino Unido: el PropTech empieza a conocerse como tal en 2014, coincidiendo con Pi Labs, el primer acelerador europeo de estas empresas. Previsiblemente, Londres continuará siendo uno de los centros neurálgicos de este nuevo tramo de crecimiento y desarrollo de la industria inmobiliaria.

La eficiencia del mercado inmobiliario obtiene un notable avance gracias a la aplicación de tecnologías de digitalización del negocio en los diferentes ámbitos: gestión, comercialización, inver-

25

TEXT

sión, financiación, así como el análisis de datos, por cuanto posibilitan implementar modelos de negocio, más innovadores y ágiles. La utilización del PropTech proporciona un notable incremento de valor en la cadena de los servicios inmobiliarios.

En un futuro inmediato, asistiremos a la modificación de la forma de actuar y de las funciones de los agentes que intervienen en el proceso inmobiliario.

LOS SECTORES DEL PROPTECH Las empresas de PropTech pueden agruparse o clasificarse de múltiples maneras, entre otras, aquellas que prestan servicios a las empresas y profesionales del sector inmobiliario y aquellas que se orientan a sustituir los servicios de los operadores inmobiliarios tradicionales. Quizás una de las agrupaciones más adecuadas para comprender el alcance de este nuevo sector emergente sea atendiendo a la tipología de servicios tecnológicos que aquellas prestan a sus clientes.

lo para profesionales inmobiliarios, si bien la mayoría posibilitan la publicación de propiedades por parte de particulares. Aglutina: portales, comparadores, agregadores automáticos, redes de portales, entre otros. Algunos permiten encontrar alojamientos turísticos, hoteles pay-per-use: también otros conjugan los servicios inmobiliarios con otros (eventos, transporte, ocio) posibilitando el uso compartido. Otros, además dan consejos a los usuarios.

Big Data A continuación, pretendemos explicar —de forma sintética y sencilla— cada una de dichas agrupaciones:

Portales y marketplaces Desde diferentes concepciones y utilidades, todas ellas buscan poner propiedades inmobiliarias de todo tipo (residencial, locales, oficinas, etc.) a disposición de inversores, compradores y arrendatarios. Su finalidad es facilitar la realización de transacciones inmobiliarias de compraventa o de alquiler, en el menor tiempo posible. Algunos de ellos están reservados so-

26

Bajo este epígrafe se agrupan las empresas que utilizan su tecnología para extraer y analizar información empresarial y cruzar dicha información con datos privados y públicos, con el fin de poner a disposición de sus clientes que optimice tanto sus recursos como el tiempo de gestión de estos. Estos operadores aportan a los usuarios diversos servicios de información: análisis de viviendas, barrios, costes de adquisición de viviendas, valoración inmobiliaria, tasación de inmuebles e inversiones. También servicios de preparación, promoción y venta de viviendas mediante la gestión de la estrategia de comercialización, negociación y gestión legal. Otras aportan servicios de información urbanística, calificación y análisis de riesgos de activos inmobiliarios, informes de daños de edificios, análisis y datos geolocalizados.

Inversión inmobiliaria En este apartado se incluyen las plataformas de crowdfunding que prestan servicios orientados tanto a la diversificación y microinversión en activos inmobiliarios como a la financiación de proyectos inmobiliarios, ajena a los circuitos financieros tradicionales. Estas empresas simplifican la inversión inmobiliaria de particulares, aportando rentabilidad al inversor e incorporando la gestión integral inmobiliaria. Unas operan en el mercado de segunda mano, gestionando activos con arrendatarios. Otras operan como promotoras inmobiliarias de obra nueva. Los inversores —amateurs y profesionales— se convierten en co-propietarios, utilizando los mismos vehículos de inversión que los grandes inversores; todo ello de forma transparente, legal y acorde con sus capacidades (varía la inversión mínima según el perfil del inversor). También los hay especializados en determinadas tipologías de activos inmobiliarios: apartamentos turísticos, residencial, oficinas…

Gestión inmobiliaria Las empresas tecnológicas de este segmento se agrupan de acuerdo a quien presta el servicio: • Aquellas que lo hacen directamente para los profesionales inmobiliarios. En este grupo se incluyen, entre

IMM'18

27

TEXT

otras, empresas que prestan servicios de: CRM inmobiliario (cartera de inmuebles, clientes, gestión de demandas, publicaciones en portales, página web propia, marketing…), monitoreo de proyectos inmobiliarios, gestión patrimonial corporativa (para centros comerciales, administración fincas, gestores patrimoniales, entidades financieras).

• Las que se orientan al usuario. Entre estas, las que ofrecen a los propietarios servicios integrales de gestión online de alquiler vacacional —propiedades y huéspedes— (reservas, check-in y check-out, limpieza, mantenimiento); otras con la misma finalidad de arrendamiento turístico pero con diferentes variantes. También la gestión online de comunidades de propietarios, que disminuye costes y tiempos de respuesta, amplía los servicios y comodidades para propietarios y arrendatarios, al tiempo que posibilita una mayor transparencia a los propietarios. Finalmente, aquellas que aportan soluciones legales online: contratos, notificaciones legales, firma electrónica de contratos.

Imagen Este grupo agrega no tan solo a las empresas orientadas a la prestación de servicios de imagen, sino también a aquellas que facilitan información. En este contexto, están las empresas que proporcionan soluciones de digitalización de entornos (ciudades, museos, industrias, servicios públicos y privados, naturaleza) mediante la indexación de los mismos, que posibilita administrarla y compartirla.

También forma parte todo lo referido a la comunicación arquitectónica, entre diversos profesionales, que permita generar cualquier tipo de audiovisuales dirigidos hacia el marketing inmobiliario. Desarrollos en video tours, visitas 360º, 3D, en realidad aumentada y en realidad virtual: así, desde un plano en planta, puede generarse una visualización realista. Muchas de estas empresas del sector, ponen dichas herramientas tecnológicas al servicio de los profesionales del sector inmobiliario (agentes inmobiliarios, promotores, arquitectos, ingenieros, interioristas, …). Estas tec-

nologías orientadas a mejorar los procesos de venta de propiedades, posibilitan visitar cualquier propiedad, evitando el tiempo y los costes de desplazamientos de empleados y clientes; son de aplicación tanto durante el período de construcción y venta de obra nueva, como para mostrar propiedades de segunda mano y también sus rehabilitaciones.

IoT (Internet of Things) Agrupa a empresas especializadas en la prestación de servicios basados en tecnologías de domótica, robótica, inmótica, machine learning, cloud computing, etc. Desde servicios de ingeniería, seguimiento y ejecución de proyectos domóticos (Smart Home) en viviendas (nuevas o a reformar) o terciario, también orientado al confort y ahorro energético (iluminación, climatización, audio, seguridad), gestionando patrones de consumo.

Estos hardwares y softwares aportan soluciones en el entorno de internet de las cosas y las Smart Cities. También servicios de compras online vinculados a entregas inteligentes mediante APP que no interrumpen la jornada laboral.

Peer to Peer

La eficiencia del mercado obtiene un notable avance gracias a la aplicación de tecnologías de digitalización del negocio en los diferentes ámbitos.

28

Las empresas de este epígrafe se caracterizan por facilitar los servicios inmobiliarios entre particulares, desintermediando gran parte de los procesos principales. Para alcanzar altos niveles de eficiencia utilizan las tecnologías más innovadoras de marketing. Facilitan un mercado comunitario que tiene su base en la confianza de los usuarios.

Bastantes de ellas operan a nivel internacional. Distinguimos dos tipologías: • Las que se orientan exclusivamente a arrendamientos residenciales: también de subarriendo de estos, e inclu-

IMM'18

so de habitaciones (compañeros de piso). La mayoría de estas empresas están dedicadas al alquiler vacacional. Algunas acompañan a sus clientes durante toda la duración del arrendamiento para optimizar problemas y discrepancias entre propietarios e inquilinos. Si bien es frecuente que en medio de la transacción se encuentre una empresa, en algunos casos se basa en el contacto directo entre propietarios e inquilinos.

• Las que se posicionan en la optimización del proceso de compraventa.

Pretenden reducir los honorarios inmobiliarios en estas transacciones, ayudando al propietario a vender su inmueble directamente, utilizando la tecnología y con el asesoramiento de expertos que precise. Algunas de ellas operan como “Personal Shopper Inmobiliario online”; otras incorporan además servicios de mudanzas, reparaciones y reformas al comprador. Cabe reseñar que algunas se comprometen con el propietario a la venta en un plazo determinado, garantizando un importe mínimo de compra indexado al mercado.

Construcción Posiblemente una de las metodologías que más se han desarrollado en este segmento de tecnologías es la BIM (Building Information Modeling): metodología de trabajo colaborativo para la creación y gestión de un proyecto de construcción, basada en el uso de flujos de trabajo y de estándares abiertos.

Tiene sus orígenes en 1984; consiste en el proceso de generación y gestión de datos de un edificio durante su ciclo de vida utilizando un software dinámico en tres dimensiones, para optimizar el diseño y el tiempo durante el proceso de diseño y construcción de edificios,

aunando la intervención de arquitectos, ingenieros, empresas constructoras y los propietarios. Es la evolución de los sistemas de diseño tradicionales, incorporando información geométrica, de tiempos, de costes, ambiental y de mantenimiento. Su principal desarrollo se ha realizado en la última década, habiéndose adoptado, en algunos casos, incluso por las Administraciones para la gestión de obra pública.

diseñado para realizar tareas por su cuenta y sin ayuda de personas: Facebook es el mejor ejemplo de los Chatbots. Se utilizan, entre otras, para realizar funciones de atención al cliente y se aplican mediante suscripciones, publicidad y comercio internacional; cuanto más avance la tecnología, más eficientes serán los Chatbots.

Inteligencia artificial

Finalmente esta última agrupación de empresas del sector aglutina todas aquellas que de algún modo contribuyen a facilitar las mejores alternativas de financiación a los compradores, según la capacidad de estos, y también a ofrecer garantías de impago a los arrendatarios. Así, incluiremos:

La Inteligencia Artificial (AI) de forma genérica hace referencia a la tecnología que se dedica a crear y desarrollar equipos inteligentes capaces de reaccionar como lo harían las personas. El término se acuñó en 1956 durante la conferencia de Darthmounth. En este mundo cada vez más complejo y que exige inmediatez, se genera la necesidad de tomar decisiones correctas, teniendo presente que nuestra sociedad tiene cada vez más acceso a diferentes fuentes de información: para que las empresas cometan menos errores es preciso que en algunos casos sean las máquinas quienes tomen las decisiones. El futuro del sector inmobiliario pasa por la Inteligencia Artificial porque el Big Data está disponible en la red de redes. Su impacto será previsiblemente muy importante y transversal: muchos puestos de trabajo actuales se están quedando obsoletos y precisan ser rediseñados. En efecto, pronto no se buscarán empleados para desempeñar un trabajo (comercial, administrativo,…) sino para realizar tareas conjuntamente con máquinas.

Fintech inmobiliario

• Empresas calificadoras de los niveles de solvencia de compradores y arrendatarios, lo que permite definir “a priori” la capacidad máxima de compra o de arrendamiento de un cliente. Ello permite una mayor eficiencia a todas las partes (agentes inmobiliarios, propietarios y entidades financieras y aseguradoras) que intervengan en una transacción.

• Entidades financieras de servicios online orientadas a la financiación inmobiliaria de los compradores. Estas ofrecen soluciones de tramitación online de los créditos a los clientes, optimizando los procesos.

• Entidades aseguradoras online, de riesgos derivados de operaciones inmobiliarias y de la gestión de propiedades.

Una manifestación de la AI son los Chatbots, que existen desde hace 50 años (Alan Turing), si bien las APP’s de mensajería los han vuelto a hacer relevantes. Un bot es un software de AI 29

TEXT

• Empresas de tasación y valoración de todo tipo de activos inmobiliarios, homologadas por el Banco de España y la CNMV.

MIRANDO HACIA EL FUTURO DEL SECTOR INMOBILIARIO Como indicábamos al inicio, en este artículo hemos pretendido que el lector tenga una sucinta pincelada acerca del cambio tecnológico en el sector inmobiliario, no que vendrá, sino que ya está aquí. Conocerlo, ayudará a los agentes del mercado inmobiliario a reflexionar sobre las oportunidades y las amenazas que conforman las variaciones que el PropTech ya ha producido e intuir el cambio que vendrá. Todo ello con la finalidad de establecer las estrategias que consideren más oportunas, para beneficiarse del cambio de escenario tecnológico, y al tiempo reducir el impacto de los daños frontales y colaterales que este pueda producirles.

Muchos no quisieron aprovechar los inicios de internet y de las redes sociales. Quizás algunos de esos agentes y operadores sabrán aprovechar ahora las herramientas que les proporciona el PropTech, en algún momento, buscando ser el primero en probar la diferencia entre el éxito y el fracaso o quizás sea la diferencia para dominar o influir en el mercado. El mercado inmobiliario del futuro estará íntimamente relacionado con los cambios disruptivos, motivados por los avances tecnológicos, que modificarán en los próximos años cómo

30

vivimos, cómo trabajamos y cómo compramos: así, a título de ejemplo, la tecnología incidirá plenamente, reduciendo el número de parkings necesarios derivados de la aparición de los coches autónomos, también transformándolos mediante aplicaciones tecnológicas para que podamos utilizar plazas de parking hoy privadas, en explotación pública. Del mismo modo, se precisarán menos tiendas pero más edificios con buzones, como consecuencia del comercio electrónico; también la tipología de las viviendas deberá adaptarse a los nuevos requerimientos personales, laborales y sociales de sus ocupantes, que posiblemente se traducirán en la necesidad de menos espacios privativos y más de uso compartido.

REFLEXIÓN Las empresas de PropTech no solo han venido para quedarse, sino para crecer, desarrollarse y multiplicarse, y con ello incorporar más servicios y de mayor calidad a sus clientes y a la sociedad. Esta debería estar agradecida con las utilidades de las innovaciones que el PropTech aporta hoy y también en el futuro, en beneficio del bienestar. Otra cosa es, como siempre, el uso que hagan las personas y entidades del avance tecnológico.

Lo que conocemos hoy del PropTech es solamente la punta del iceberg tecnológico que previsiblemente en no demasiados años llegará a nosotros. Hasta ahora, cada uno de los actores tecnológicos inmobiliarios que hemos descrito ha trabajado en desarrollos individuales de sus servicios. En un futuro cercano, estas empresas de tecnología es posible que entiendan y vean que trabajando conjuntamente, integrando su knowhow, son mucho más determinan-

tes y eficientes por cuanto son capaces de complementarse ofreciendo servicios mucho más potentes e integradores a sus usuarios.

Los operadores inmobiliarios, como cualquier otro agente productivo, tienen por finalidad aportar valor a sus clientes, intermedios o finales. Solo aportando valor se es necesario: si el servicio no lo aporta, este es prescindible. Cuanto mayor valor se aporta y este es reconocible por sus clientes, mayor proyección empresarial se tiene.

Como agentes del mercado inmobiliario orientados al consumidor debemos ser capaces de seleccionar los servicios tecnológicos que sean más adecuados y aporten mayor valor, con el fin de potenciar y optimizar el valor global de nuestra cadena para el cliente.

Solo si miramos permanentemente hacia adelante, podremos intuir los cambios que el PropTech y otras tecnologías nos tienen preparados, con el fin de anticiparnos, si es posible, pero en cualquier caso intentar adaptarnos a ellos cuanto antes y sacar el mejor provecho de los avances tecnológicos: tanto si somos proveedores de servicios, como si somos consumidores finales.

IMM'18

31

Text TEXT

JOSEP JORGE Socio-Director Inmobiliario AW/Fomenti. Director y Coordinador Immoscòpia-PropTech

En la era del “customer-first” (primero, el cliente), sólo triunfarán los que pongan al cliente inmobiliario en el centro de su propuesta de valor.

Por eso, Immoscòpia Formación ha creado una programa formativo dirigido a cualquier profesional inmobiliario que quiera dar un servicio de valor añadido a sus clientes (consumidor) y orientado al cliente digital.

LA EXITOSA TRANSFORMACIÓN DIGITAL INMOBILIARIA BASADA EN EL “CUSTOMER-FIRST”

32

IMM'18

Recientemente, mucho se ha hablado sobre la competencia desleal que pueden suponer las agencias online para los profesionales inmobiliarios y las supuestas deficiencias en la prestación de servicios profesionales a los consumidores particulares. Pero, en el fondo, se intuye un problema gremial que aflora un problema endémico del sector inmobiliario: poco le ha importado el cliente, ya que la prioridad era el producto.

Hábitos que hoy chocan con la realidad del mercado digital. ¿Recuerda la primera vez que oyeron hablar de Internet? ¿Y la primera vez que tuvo su primer móvil? ¿Y cuándo pudo enviar el primer e-mail desde su teléfono? ¿Y la primera vez que se registró en una Red Social? Son cuestiones que, a los más jóvenes (generación millenial y nueva generación Z), no les interpelarán, pero que, a la mayor parte de los profesionales inmobiliarios, les llevará no mucho más allá de 20 o 25 años atrás. Esta incorporación acelerada de la tecnología a nuestra sociedad ha sido tan profunda (y acelerada) que ha modificado por completo los hábitos de consumo de todos nosotros. Y esto, irremediablemente, se ha trasladado al sector inmobiliario. De un ámbito profesional dominado por el localismo y el producto, pasamos a un mercado dirigido a la demanda y al consumo.

Muy poco ha hecho el sector inmobiliario para atender a este cambio trascendente mientras se encontraba inmerso en la lucha por la supervivencia de la crisis económico-inmobiliaria que asoló España desde 2008 hasta 2016. Durante todo este periodo de tiempo, el sector ha estado lamiendo sus heridas y tratando de asimilar los cambios de actores y roles que han modificado intensamente el mercado inmobiliario español.

Prácticamente nada de esto ha ocurrido fuera de las fronteras españolas.

Cierto es que la crisis financiero-inmobiliaria que se inició en 2007 en el mercado subprime norteamericano tuvo un impacto importante hasta 2011 a escala global, pero no es menos cierto que sólo economías occidentales como las mediterráneas entraron en una segunda depresión. El resto del mundo, especialmente las economías consolidadas (EEUU, Canadá, Australia, UK, Alemania, …) y las florecientes economías asiáticas (China, India, Singapur, Malasia, …) impulsaban una economía basada en Internet, más allá del comercio de productos (eCommerce), con disruptivas propuestas de servicios online.

España, y en concreto el sector inmobiliario, cegado en su propia reconversión, no era consciente del floreciente negocio de servicios online que impulsaba la transformación digital global y, en particular, el sector inmobiliario.

Aquí quiero detenerme porque muchos cuestionan el impacto que puede tener la digitalización sobre el producto inmobiliario.

Ciertamente, los bienes inmuebles, como activos tangibles fijados en un territorio, son difícilmente digitalizables (aunque sí virtualizables y conectables) pero lo que sí es posible es digitalizar los procesos de negocio vinculados a ellos, desde el proyecto arquitectónico, su construcción, ejecución, mantenimiento, gestión, financiación y coberturas. Y, por supuesto, su comer-

cialización. Esto es lo que tratamos en Immoscòpia-PropTech, a lo que me referiré posteriormente.

Aquí recuperamos la “polémica” expresa al principio de este artículo y la hacemos retroceder en el tiempo hasta el nacimiento de los portales inmobiliarios. ¿Recuerdan cuando los anuncios clasificados de la prensa escrita empezaron a trasladarse a las páginas web? ¿Y cómo algunas de estas páginas se especializaron en anuncios inmobiliarios hasta convertirse en los hoy todopoderosos portales inmobiliarios?

Hoy, estos portales capturan entre el 80 y el 85 % del total de la demanda inmobiliaria en España (un total de unos 65, aunque los 3 principales acumulan más del 25% del tráfico de consultas) y, sí, fueron desarrollados mayoritariamente por tecnólogos no procedentes del sector inmobiliario. No olviden estos datos porque allí se plantó el primer “descrédito” que los clientes particulares hoy dan al valor de los servicios profesionales de comercialización de inmuebles. Y no porque los portales “quiten” clientes a los profesionales, sino porque aumentaron la transparencia del mercado, beneficiando a los clientes y poniendo en aprietos el valor de los servicios profesionales tradicionales (siempre vinculados al término “comisión”, hoy un sustantivo con negativas connotaciones para todos).

En el mundo anglosajón, desde mediados de la década de los 90 del siglo pa-

33

TEXT

sado, se han ido sucediendo distintas propuestas de servicios inmobiliarios online que han identificado oportunidades de negocio tanto en el ámbito de la inmobiliaria residencial como de la inmobiliaria de espacios de uso empresarial. Más de 25 años en los que, a medida que la tecnología permitía evolucionar Internet y se socializaba su uso, los emprendedores y empresarios han apostado por servicios evolutivos que facilitan todas y cada una de las actividades inmobiliarias. En estos últimos 10 años (coincidiendo con el florecimiento del internet móvil y, por supuesto, las Redes Sociales), los empresarios han puesto en manos del cliente final (tratado ya como consumidor), servicios online que les han facilitado la toma de decisiones y el análisis de múltiples opciones.

A través de aplicaciones intuitivas, sencillas de utilizar, se ha sabido aprovechar la capacidad de Internet de aflorar “información oculta” (nota: esto fijó una cuenta atrás inexorable para el sector, ya que una parte esencial de los servicios inmobiliarios tradicionales se basa en la “poca transparencia” de un mercado no regulado y altamente singular como es el sector inmobiliario, muchas veces utilizado para justificar importes de comisiones inexplicables).

Y todas estas propuestas de valor focalizadas tanto en el cliente inmobiliario como en el profesional inmobiliario se han agrupado bajo el apelativo anglosajón PropTech (Property Technology) Precisamente, porque la época del “cus-

34

En un futuro inmediato, asistiremos a la modificación de la forma de actuar e incluso de las funciones de los diferentes agentes que intervienen en el proceso inmobiliario. tomer-first” (primero, el cliente) ha llegado para reinar en el mercado (y no sólo en el inmobiliario), desde Immoscòpia Formación, el área de formación para los profesionales del sector inmobiliario nacida del colectivo API en Catalunya, lanzó a primeros de 2018 el programa Immoscòpia-PropTech.

Este programa, estructurado en una serie de cursos independientes, aborda distintas temáticas tecnológicas vinculadas con los servicios inmobiliarios (realidad virtual, gamificación, diseño y proyectos online, plataformas online, marketing online, crowdfunding, financiación y coberturas online, big data, valoraciones, blockchain, inteligencia artificial, sensorización de espacios,…) para dotar a los profesionales inmobiliarios del conocimiento práctico sobre el uso de las últimas tecnologías y soluciones tecnológicas aplicables al sector inmobiliario.

Un programa de formación imprescindible para cualquier profesional inmobiliario que quiera dar un servicio de

valor añadido a sus clientes (consumidor) y entrar de lleno en un servicio orientado al Cliente Digital. Hoy parece realmente absurdo seguir demonizando a los portales inmobiliarios (y, por la misma lógica, a las agencias inmobiliarias online). Especialmente, porque estas propuestas empresariales han sido un éxito rotundo. Han conseguido canalizar un mercado inmobiliario disperso y capitalizarlo empresarialmente para lograr valoraciones empresariales multimillonarias, generadoras de recursos económicos continuos ajenos a los vaivenes y la artesanía de servicios que hoy en día siguen prestando miles de profesionales inmobiliarios en miles de pequeñas y medianas empresas inmobiliarias repartidas por todos los rincones geográficos.

Atiendan a esto, por favor. El producto, sí está disperso y es singular. Pero la demanda del Cliente Digital busca esta oferta en POCOS proveedores y espera de ellos conocimiento y asesoramiento personalizado, no sólo datos e información. De esto último, Internet está lleno, es gratuito y cualquiera (profesional o no) puede llegar a “doctorarse” con la información disponible por exclusivo que parezca un tema. Gran parte del cliente inmobiliario obtiene servicios inmobiliarios que no desea ni aprecia valor alguno en ellos. Dejen de

IMM'18

pensar que los equivocados son ellos.

La Tierra, aunque lo parezca, no es plana y hoy ya no pueden convencer a nadie de lo contrario.

Desde Immoscòpia-PropTech queremos contribuir a la Transformación Digital del Sector Inmobiliario incidiendo en la formación y capacitación digital de los profesionales inmobiliarios.

Somos el programa líder en este ámbito en España, aunando divulgación básica con realización de talleres prácticos basados en la metodología empresarial que utilizan las mejores universi-

dades y programas empresariales (método del caso, lean canvas, mapas de procesos,…), con la participación de las principales empresas de PropTech e inmobiliarias que están ya aplicando soluciones tecnológicas inmobiliarias, para que los profesionales inmobiliarios puedan aprender de y con los mejores representantes de las empresas que han entendido que sólo triunfaran los que pongan al cliente inmobiliario en el centro de su propuesta de valor.

35

Text TEXT

LA DIGITALIZACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO Desde la creación de los portales inmobiliarios, se han incorporado numerosas tecnologías que mejoran la experiencia del usuario en la compra, venta o alquiler de un inmueble.

El Big Data será, con toda probabilidad, la que más impactará en el mercado por las enormes posibilidades que ofrece. ÓSCAR MATEU CEO de yaencontre

En plena era digital el sector inmobiliario está viviendo, como en el resto de campos, una auténtica transformación en sus líneas de negocio. A través del PropTech, el conjunto de tecnologías que aportan valor al mundo inmobiliario, actividades tan distintas como la inversión, la gestión, la comercialización, la financiación y el análisis de datos abren un mundo de posibilidades para conocer al detalle el mercado inmobiliario y mejorar la rentabilidad de cada uno de los proyectos. Portales inmobiliarios, software de gestión, realidad virtual, realidad aumentada, Big Data, domótica, Internet de las cosas, geolocalización, sistema cognitivo, inteligencia artificial, vistas áreas a través de drones, etc. Todos estos innovadores términos son ejemplos de las tecnologías de nueva generación que en forma de startups están conquistando el mercado inmobiliario. Una revo36

IMM'18

lución en la cultura de la empresa que viene marcada por una mejora en la toma de decisiones, un ahorro de tiempo y un coste menor.

Aunque el PropTech (tecnología aplicada a la propiedad) es un término de origen inglés que nació en el Reino Unido en el año 2014, en España cada vez son más los que se apuntan a estos modelos de negocio más ágiles e innovadores.

Aunque actualmente son pocos los líderes inmobiliarios que reconocen estar a la última en lo que a PropTech se refiere, son muchos ya los que tienen claro que deben implementar una estrategia digital en su negocio si quieren mantenerse en la industria de la propiedad.

Y es que el movimiento PropTech no para de crecer en nuestro país. Prueba de ello son el conjunto de nuevas empresas innovadoras que han irrumpido en el mercado inmobiliario tradicional y que han ayudado a incrementar la compraventa de la vivienda en los últimos meses llegando a recuperar niveles de antes de la crisis. El aumento de transacciones en los últimos meses, del número de hipotecas concedidas y el despertar de la inversión en obra nueva, confirman que la apuesta por la tecnología en el sector de la propiedad es un hecho importante que viene a fortalecer un mercado en vías de recuperación y que está sostenida por una demanda real.

LAS GRANDES OPORTUNIDADES DEL PROPTECH En un mundo cada día más digitalizado, el mercado inmobiliario no se queda atrás y adapta en su línea de negocio la “Tecnología de la propiedad”. Y es que tomando como punto de partida la utilización de la tecnología para la bús-

queda de vivienda, se consigue máxima proximidad con las personas en búsqueda de vivienda, optimizando recursos y mejorando resultados tanto para los profesionales como para sus clientes.

dentro de los parámetros seleccionados.

Esto supone un ahorro de tiempo y recursos tanto para el inmobiliario como para el cliente, ya que permite hacer una primera selección desde el propio móvil.

De este modo, las clásicas imágenes de inmuebles, los planos de obra nueva y las bases de datos antiguas pasan a la historia para dar paso a las llamadas PropTech. Soluciones digitales como son los portales inmobiliarios, la Decoración Virtual, la visión VR, realidad virtual en 3D o el Business Intellingence consiguen innovar, simplificar e incentivar la compraventa de los inmuebles dando un valor añadido espectacular. Visionar como queda un inmueble totalmente reformado, visitar pisos sin moverte de tu casa o tener una visión de 360º en la propia pantalla de tu móvil, son algunas de las soluciones digitales que ayudan a aumentar el número de contactos y garantizar la toma de decisión minimizando costes.

Decoración Virtual: el antes y el después

Portales inmobiliarios: Búsqueda de inmuebles online El inicio del PropTech nace con las plataformas online. Una herramienta de lo más cómoda para anunciar los inmuebles tanto para vender, comprar o alquilar. Es, sin duda, un punto de encuentro entre inmobiliario y cliente que permite a través de un motor de búsqueda encontrar el inmueble que se está buscando en función de diversos parámetros como tipo de inmueble (piso, loft, casa…), tipo de negociación (compra, alquiles, alquiler temporal…), lugar de búsqueda (ciudad, barrio, zona), precio, prestaciones (metros cuadrados, habitaciones, lavabo, garaje, ascensor, piscina…). El usuario únicamente marca los filtros que necesita y el portal le presenta el listado de inmuebles que entran

La Decoración Virtual consiste en una solución digital en donde se mezcla imagen real con imagen creada por ordenador. Una técnica 3D de lo más revolucionaria que te permite transformar pisos vacíos o en mal estado en espacios totalmente decorados o reformados. Transformar una estancia, amueblar un espacio vacío, redecorar la casa… Consiste en una herramienta que te permite visionar un piso listo para entrar sin tener que hacer ningún tipo de reforma.

Es un servicio que consigue diferenciación y permite presentar todo el potencial del inmueble. En el caso de yaencontre, por ejemplo, se presenta con el exclusivo efecto cortinilla “antes y después” en donde se encuentra la fotografía del piso en su estado original y, junto a ésta, una imagen con el cambio de look a mejor.

Visión VR: Visión 360º La tecnología VR propone una nueva forma de ver y visitar los inmuebles.

Aprovechando la tecnología de Google Street View es posible mostrar las imágenes de un piso con una visión esféri-

37

TEXT

ca de 360º y los interesados se hacen una idea completa de cada estancia sin moverse del sofá. Una tecnología sencilla, gratuita y novedosa que se puede utilizar cómodamente desde el propio móvil, tanto para hacer la fotografía esférica como para verla.

Realidad virtual en 3D: Visita del inmueble sin desplazarse Ahorro de tiempo y máxima comodidad es lo que te propone la herramienta de realidad virtual en 3D. Una inmersión visual espectacular que a través de un sencillo interfaz y unas gafas de visión VR, permite visitar el inmueble virtual y caminar por todas sus estancias de forma dinámica. Una sorprendente experiencia visual 3D que acelera el proceso de compra con todas las garantías.

Blockchain: Transacciones transparentes El Blockchain es una tecnología en evolución que pretende agilizar procesos burocráticos de la compraventa del inmueble con las máximas garantías.

Consiste en la instrumentación digital de las transmisiones inmobiliarias que aseguran que se han ejecutado todos los pasos solicitados antes de transferir el dinero. De esta manera, la negociación no dependerá de una sola fuente (normalmente el abogado) y ofrecerá muchas más garantías, reducirá costes y papeleos y acelerará el proceso de la transacción.

Sin duda alguna el Big Data es el gran aliado de las inmobiliarias del siglo XXI. Video drones inmobiliarios: visión clara de ubicación Mostrar la imagen aérea a través de un dron es una nueva herramienta que aporta diferenciación en el mercado inmobiliario. Un servicio de lo más exclusivo que permite a la inmobiliaria desmarcarse de la competencia ofreciendo una visión del inmueble a vista de pájaro. De esta forma, el posible comprador puede tener una idea clara de la ubicación del inmueble, de sus exteriores e incluso de sus interiores.

Business Intelligence: la información procesada A través de esta solución digital, se recopila toda la información oficial tanto de los inmuebles como la de los usuarios y se combina con los datos de la demanda del mercado. De esta manera se monitoriza el mercado a tiempo real y se pueden extraer conclusiones óptimas. Una gran herramienta que permite descubrir nuevas oportunidades de negocio y dónde captar y concentrar los esfuerzos comerciales.

BIG DATA: LA SOLUCIÓN A LA INFORMACIÓN MASIVA Entre todas las tecnologías de última generación el Big Data irrumpe con fuerza en el sector. Pero, exactamente ¿en qué consiste esta disciplina? En un mundo donde la información es masiva y, a la que nos descuidamos, incontrolable, es importante saber estructurarla para sacarle el máximo provecho. Nun-

38

ca antes habíamos tenido tanto acceso a la información pero si no está bien depurada, de nada nos sirve. Es aquí donde entra el Big Data. Nos referimos al tratamiento especial del conjunto de datos cuyo volumen, complejidad y velocidad no permiten ser captados mediante las herramientas convencionales.

El poder de la información El Big Data engloba tecnologías, servicios e infraestructuras creados específicamente para poder procesar inmensos conjuntos de datos procedentes de dispositivos tan diversos como móviles, ordenadores, cámaras, escáneres, sensores, micrófonos… Así, a través de toda esta información bien estructurada las empresas tienen un punto de referencia sólido y fiable a la hora de crear sus estrategias de negocio, conocer mejor a sus usuarios e identificar nuevas oportunidades. Del mismo modo, en el campo inmobiliario permite tomar decisiones acertadas, reducir costes y mejorar la experiencia del usuario.

Y es que con la posibilidad de conocer el comportamiento de los clientes potenciales se pueden personalizar ofertas teniendo en cuenta datos como ubicación, precio, tipología, edades, clases sociales, intereses… Una gran cantidad de información que la industria inmobiliaria necesita analizar para poder ofrecer productos que cubran las necesidades de sus clientes. Sin duda alguna el Big Data es el gran aliado de las inmobiliarias del siglo XXI.

IMM'18

UN MUNDO DE POSIBILIDADES A TRAVÉS DEL BIG DATA En un momento como el actual en el que no nos podemos permitir grandes riesgos se está observando cada vez más la necesidad por parte del profesional inmobiliario de ser más analítico y más conciso a la hora de tomar decisiones. Con innovadoras plataformas de Business Intelligence como la de yaencontre Inmoanalytics, se consigue recoger toda la información Big Data del sector inmobiliario en tiempo real y aplicarla de forma adecuada. Pero ¿qué datos concretos nos puede ofrecer el Big Data? ¿Cómo podemos convertir la información que vamos almacenando en conocimiento eficaz? Frente a nosotros se abre todo un mundo de posibilidades que nos permite realizar análisis dinámicos y segmentados para sacar las mejores conclusiones a la hora de planificar una estrategia de negocio de éxito.

1. Definición de KPIs personalizados A la hora de plantear una buena estrategia de negocio es imprescindible tener marcadas las métricas clave a seguir (KPI). Tener constancia del precio medio, el número de inmuebles en cartera y su evolución, la cantidad de contactos recibidos y las conversiones finales. Todas ellas son variables que permiten sintetizar y analizar la información con el fin de poder tomar decisiones y determinar aquellas que han sido más efectivas a la hora de cumplir con los objetivos marcados.

3. Conocer las necesidades actuales del mercado Analizar correctamente la demanda de los inmuebles y el perfil sociodemográfico de esta demanda es determinante para poder establecer el ritmo de oferta, anuncios y precios por tipos de viviendas y por zonas geográficas.

4. Disponer del mapa de todo el proceso de compra Disponer del máximo conocimiento de todo el proceso de conversión de la cartera, que va desde que una persona contacta con el anuncio del inmueble hasta que se cierra la operación, nos muestra una fotografía real de los puntos fuertes y débiles de todo el proceso.

A partir de aquí se pueden confeccionar acciones que refuercen los puntos que funcionan y mejoren los que flojean.

5. Tener a mano los puntos fuertes y débiles de la competencia Analizar la competencia no sólo permite aprovechar sus debilidades sino que además sirve para tomar sus virtudes como referencia. A través de la segmentación seleccionada y la vida media de los inmuebles publicados se puede tener información de primera mano de qué tipo de inmuebles son los que tienen más propensión a la venta.

6. Análisis de los inmuebles más solicitados Al cruzar la información de la cartera de inmuebles disponibles con los que han recibido contacto, se puede hacer

un análisis de cuáles son los pisos más solicitados, los barrios más demandados y los precios más accesibles. A partir de aquí se puede plantear una actualización de la cartera incluyendo los pisos con más probabilidad de éxito.

7. Creación de informes a medida Cada estrategia de negocio marca sus indicadores clave (KPI) y sus objetivos.

Un informe hecho a medida permite sacar las conclusiones específicas para el profesional inmobiliario a partir de sus premisas. Alertas de visualización de los informes clave que permiten analizar de forma rápida y sencilla las zonas top de demanda, los contactos recibidos y el número de conversiones.

8. Estudio de la efectividad de cada anuncio Este tipo de análisis permite conocer fácilmente la calidad de los anuncios publicados en Internet. Sabiendo datos como el tiempo de venta estimado por cada uno de los inmuebles o el tipo de contactos con mayor propensión al cierre de operación podemos mejorar la experiencia del usuario al visualizar el anuncio.

LA MEJOR MANERA DE INVERTIR El Big Data no consiste en una fórmula mágica ni es una teoría científica y, ni mucho menos, pretende reemplazar la experiencia de los profesionales del sector cuyo conocimiento es insustituible. Sin embargo, permite dar respues-

2. Análisis de la Cartera actual Para disponer de una radiografía real de un profesional inmobiliario es imprescindible tener un diagnóstico avanzado de la distribución de su cartera a través de la segmentación por distritos.

39

TEXT

ta al inmobiliario con el mínimo riesgo a las preguntas que se plantea a la hora de invertir en el negocio.

1. Agentes inmobiliarios ¿Cuál es la oferta actual del mercado? ¿Cómo es mi cartera? ¿Cómo potenciarla?... A partir de los inmuebles que tiene el agente inmobiliario en cartera se pueden sacar las máximas conclusiones. La demanda, el mercado, la competencia, tipos de inmuebles, sus características, precios…

2. Promotoras A la hora de poner dinero en una nueva construcción, cuanta más información tenga el promotor de las exigencias del usuario, más efectiva será la inversión.

La mejor zona para comprar un solar, la tipología de las viviendas, el precio más adecuado, las mejores promociones…

3. Inversores Los inversores también minimizan el riesgo a través de la información que pueden extraer del Big Data. Saber cuáles son las zonas más rentables, el tipo de inmueble que gusta más, cuál es el precio más adecuado, cuánto tiempo tardará en tener retorno positivo de la inversión…

MÁXIMA INFORMACIÓN AL MÍNIMO RIESGO Poner en funcionamiento el Big Data inmobiliario supone conseguir un aliado estratégico en el sector inmobiliario y aportar agilidad, calidad y diferencia-

40

ción. Al analizar y cotejar la gran cantidad de datos procedentes de distintas fuentes se obtiene una gran cantidad de información que permite trabajar sobre seguro. De esta forma se acaba con la problemática de muchos profesionales del sector que en el empleo de técnicas de toda la vida como el buzoneo, rastreo virtual o el de a pie de calle pierden tiempo y dinero y, además, sin ninguna garantía de éxito.

El pensamiento atribuido a Francis Bacon “La información es poder” en la tecnología Big Data se reencarna. Y es que como decía el filósofo no tiene la sartén por el mango quien sabe de dónde se extrae la información, sino el que sabe cómo utilizarla. Así pues, esta capacidad de guardar, analizar e interpretar datos, sin duda alguna, está convirtiéndose en una herramienta muy poderosa dentro del novedoso ecosistema PropTech. Saber de antemano si un barrio tiene demanda, si una tipología de piso está de moda o si se dispara la oferta de compra o alquiler son algunos de los ejemplos que permiten a los profesionales que se suben al tren del Big Data ir por delante en sus estrategias de negocio.

IMM'18

41

Text TEXT

EL RATING INMOBILIARIO, LA HERRAMIENTA QUE APORTA LA ANHELADA TRANSPARENCIA AL SECTOR INMOBILIARIO

42

IMM'18

RICARDO ANTUÑA GARCÍA Presidente Veltis Rating. Doctor en Riesgos Inmobiliarios

En el mundo financiero, el rating crediticio aporta una calificación de la deuda emitida por agencias de rating crediticio de compañías, bonos o deuda pública, que determina la probabilidad de impago de dicha deuda. Así, en el sector se cuenta desde hace años con una herramienta que aporta transparencia al mismo, ya que los inversores conocen el precio de la deuda y el riesgo que asumen a la hora de invertir en la misma.

El rating aporta transparencia. Los inversores, emisores, bancos de inversión, intermediarios y gobiernos son los que usan los rating. Para los inversores, las agencias de calificación de riesgos aumentan el abanico de alternativas de inversión y proporcionan medidas de riesgo relativo fáciles de usar. En general, esto incrementa la eficiencia del mercado, al reducir los costes tanto para el que presta como el que toma prestado. A su vez, esto aumenta la disponibilidad total de capital riesgo, lo que conduce a un crecimiento más fuerte.

Además, esto abre los mercados de capitales a categorías de buscadores de préstamos que no podrían acceder a este mercado de otra manera.

EL RATING EN EL SECTOR En el sector inmobiliario hasta ahora para tomar una decisión de inversión se contaba con una tasación y una due diligence, las cuales no cuantifican ries-

gos, por lo que hasta ahora un inversor puede conocer el valor de un activo pero no su rating inmobiliario vinculado.

El rating inmobiliario es el proceso de análisis de los riesgos asociados a la actividad inmobiliaria y la calificación de los mismos en relación con el territorio, con los activos inmobiliarios o con sus desarrollos. Para ello se determinan todos los riesgos sistemáticos y específicos que pueden afectar a una inversión inmobiliaria.

Es la herramienta que aporta el conocimiento necesario al planificador, al gestor y al inversor para llevar a cabo con seguridad su toma de decisiones. Aporta eficacia y transparencia al mercado inmobiliario y favorece su apertura a los capitales internacionales.

al terreno, por lo que el rating inmobiliario tiene un componente territorial muy marcado. El negocio inmobiliario, como todos los negocios, se ve influenciado por el entorno, por todos los riesgos que introducen las condiciones externas a los activos inmobiliarios y también por todos los condicionantes y riesgos propios de cada activo inmobiliario y sus posibles desarrollos. El desarrollo de un activo inmobiliario depende, además de las condiciones de su entorno, en gran medida de los planteamientos del inversor para el mismo.

En el proceso de identificación de los riesgos que pueden afectar a un negocio inmobiliario establecemos tres niveles que se corresponden con el territorio, el activo inmobiliario y con su desarrollo. Los riesgos relacionados con el territorio serán los sistemáticos, los relacionados con el activo y su desarrollo serán los específicos.

Esta estructuración da lugar a tres tipos de rating, el territorial, el del activo y el del desarrollo: Rating del Terrirorio (TR) Establecimiento de la capacidad de un territorio para la obtención de las rentabilidades correspondientes a cada tipología en el desarrollo de la actividad inmobiliaria (riesgos sistemáticos).

Rating del Activo (AR) Establecimiento de la capacidad de un activo para la obtención de las rentabilidades correspondientes a cada tipolo-

TIPOS DE RATING INMOBILIARIO Una característica esencial de los productos inmobiliarios es su vinculación 43

TEXT

Rating y nivel de riesgo por tipo de inmueble

gía en el desarrollo de la actividad inmobiliaria (riesgos específicos).

Rating del desarrollo (DR) Establecimiento de la capacidad de un desarrollo inmobiliario para producir la rentabilidad exigida al mismo (riesgos específicos).

¿QUÉ APORTA EL RATING INMOBILIARIO DEL TERRITORIO? En el campo del planeamiento, el rating inmobiliario del territorio es la herramienta que: • Identifica las oportunidades de desarrollo de las distintas tipologías edificatorias en cada zona o ámbito de crecimiento.

• Detecta las amenazas o riesgos derivados de la falta de adaptación del planeamiento a las necesidades reales de crecimiento vinculadas a cada uso o tipología.

• Actúa como sistema de verificación de la adecuación del planeamiento a la realidad del territorio y sus necesidades.

El TR o rating inmobiliario del territorio nos indica el nivel de riesgo de una determinada zona para cada una de las tipologías edificatorias.

¿QUÉ PUEDE APORTAR EL RATING DE ACTIVOS INMOBILIARIOS Y SUS DESARROLLOS? Los activos inmobiliarios y los desarrollos de esos activos plantean ries-

44

Tipología

Rating

Nivel de Riesgo

VIVIENDA 1ª residencia

AA B+

Bajo-medio Medio-alto

VIVIENDA 2ª residencia

BBB + CCC

Bajo-medio Medio-alto

OFICINAS

BB – CC

Bajo-medio Medio-alto

HOTELERO

A+ BB +

Bajo-medio Medio-alto

CCC BB – B–

Muy elevado Elevado Muy elevado

INDUSTRIAL

D D

Bajo-medio Medio-alto

APARCAMIENTO

AA –

Muy bajo

RESIDENCIAS Estudiantes Tercera edad

B– BBB +

Elevado Intermedio

COMERCIAL Calle Media superficie Gran superficie

gos específicos que es preciso conocer.

El rating inmobiliario nos aporta la información necesaria para: • Una toma de decisiones fundamentada para la compra o venta de activos • Una gestión eficaz de los inmuebles • La anticipación y prevención de los riesgos que pueden afectar a los activos.

Col·laboren en el número 18 de la revista: Matthew Ferrara Silvia Leal James Dearsley Sergi González Josep Lluís Pellicer Josep Jorge Óscar Mateu i Ricardo Antuña Immoscòpia no es responsabilitza ni comparteix necessàriament les opinions expressades pels seus col·laboradors. edita: API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris president: Joan Ollé consell editorial: Joan-Ramon València, Eduard Galobardes, Joan Ramon Martorell, Ramon Escribà, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Octavi Roca i Rebeca Pérez coordinació: Rebeca Pérez disseny, maquetació i fotografia: www.tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. 08007 Barcelona Tel. 933 175 462. Fax: 934 123 363 a/e: info@immoscopia.cat web: www.immoscopia.cat