IMMOSCÒPIA núm. 19 by IMMOSCÒPIA

IMMO CÒPIA Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya d’octubre de 2018

EDITORIAL

UN DEBAT MOLT NECESSARI

En ocasions, hi ha iniciatives que, de tan necessàries, sembla increïble que a ningú se li hagi acudit desenvolupar-les abans. Aquest és, sens dubte, el cas del I Congrés de Dret Immobiliari, que va organitzar el passat 31 de maig l'Il·lustre Col·legi de l'Advocacia de Barcelona en coordinació amb el Consell de l'Advocacia Catalana, el Col·legi de Notaris de Catalunya, el de Registradors de Catalunya, el d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, l'Associació de Promotors de Catalunya, el Consell General de la Propietat Urbana de Catalunya i el nostre propi col·lectiu. Amb la participació de més de 20 professionals i especialistes, entre els quals la Cap de l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona, Montserrat Junyent, la jornada va tractar els temes de dret immobiliari de més actualitat (alguns d’ells, d’atenció mediàtica perenne), des d’un punt de vista pràctic, entre els quals totes les novetats que ha incorporat l'entrada en vigor del Llibre VI del Codi Civil de Catalunya. La novetat que ha aportat, però, aquest congrés, ha estat la capacitat d’abordar els temes des de la perspectiva de molts diferents especialistes, provinents de col·lectius que representen pràcticament tots els operadors del sector immobiliari. Aquesta riquesa de punts de vista va aportar als assistents una àmplia visió de les afectacions de cadascun dels temes per a cada col·lectiu present, a més amb un gran nivell jurídic. Per aquest motiu, hem considerat adient dedicar de forma monogràfica aquest número al I Congrés de Dret Immobiliari, publicant íntegrament les conclusions i convidant alguns dels ponents a realitzar articles sobre matèries que creiem seran del vostre interès. Des del nostre punt de vista, iniciatives com aquesta s’han de consolidar perquè contribueixen a l’evolució del propi sector immobiliari. No només això, sinó que com a col·lectiu ens sentim en l’obligació de continuar participant-hi sempre que el nostre punt de vista pugui enriquir el resultat final del debat. Aquest és l’esperit de la nostra institució com també ho és d’Immoscòpia.

IMM'19

CONTINGUTS

4 Informe Apialia de preus de venda del 2n trimestre de 2018

8 CONCLUSIONES DEL I CONGRESO EN DERECHO INMOBILIARIO MARTA LEGARRETA

El pasado 31 de mayo tuvo lugar el primer Congreso de Derecho Inmobiliario organizado por el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona en coordinación con el Consell de l’Advocacia Catalana, el Colegio de Notarios de Catalunya, el de Registradores de Catalunya, el de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida y el de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, la Asociación de Promotores de Catalunya y el Consejo General de la Propiedad Urbana de Catalunya. Estas son las conclusiones.

22 Las prohibiciones comunitarias de determinados usos o actividades en los edificios divididos en propiedad horizontal ALEJANDRO FUENTES-LOJO

28 El fenòmen de l'okupació dels habitatges ROSA M. PERIS

IMM'19

34 El desahucio por impago de rentas. Casuística FERNANDO CARLOS DE VALDIVIA

42 El nuevo modelo urbanístico basado en la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas CAROLINA MIRALPEIX

APIALIA

INFORME DE PREUS DE VENDA —2N TRIMESTRE DE 2018 €/M2 Aquest informe recull els preus de vendes reals d’immobles residencials de segona mà realitzades per les agrupacions comercials del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona i de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC). Totes les operacions realitzades queden recollides pel nostre software de gestió Ghestia. És important destacar que estem parlant de xifres recollides d’operacions tancades durant el període del present estudi, en cap cas són xifres obtingudes des de l’oferta d’immobles a la venda. L’àmbit geogràfic de l’estudi se cenyeix a aquelles zones en les quals ja s’han implantat les agrupacions comercials del col·lectiu API, les APIALIA. JAVIER DÍAZ Director d’Apialia

BARCELONA Barcelona ciutat

↗ Preu mig trimestre ↗ CIUTAT VELLA ↗ Barri Gòtic ↗ El Raval ↘ La Barceloneta ↗ La Ribera ↗ Sant Pere ↗ Santa Caterina ↗ EIXAMPLE ↗ Antiga Esquerra ↗ Dreta Eixample ↘ Fort Pienc ↗ Nova Esquerra ↗ Sagrada Família ↗ Sant Antoni ↗ GRÀCIA ↗ El Camp d’en Grassot ↗ El Coll ↗ Gràcia Nova ↗ La Salut ↗ Penitents ↗ Vallcarca ↘ Vila de Gràcia ↗ HORTA - GUINARDÓ ↗ La Vall d’Hebron ↗ Can Baró ↗ El Baix Guinardó ↗ El Carmel ↗ El Guinardó ↘ Horta ↗ La Clota ↘ La Font d’en Fargas ↘ La Teixonera ↗ Montbau ↗ Sant Genís dels Agudells

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

4.666 3.757 3.842

2,08 3.922

4.769 4.800

0,91 4.844

4.827 4.623

1,44 4.689

3.976 4.100

0,12 4.105

5.183 5.233

-2,45 5.105

4.822 4.902

1,45 4.973

4.698 4.711

4,61 4.928

5.105 5.234

0,61 5.266

4.640 4.626 4.648

2,27 4.753

4.962 4.945 4.983

0,36 5.001

6.024 5.687 5.750

3,37 5.944

4.017 4.067 3.984

-0,35 3.970

4.511 4.483 4.470

0,45 4.490

4.130 4.307 4.380

4,03 4.556

4.196 4.268 4.321

5,51 4.559

4.033 4.186

2,21 4.279

4.260 4.438

1,64 4.511

3.105 3.194

1,73 3.249

4.188 4.358

1,22 4.411

3.387 3.603

6,05 3.821

3.820 4.169

2,53 4.274

3.713 3.943

5,17 4.147

5.757 5.600

-1,07 5.540

2.753 2.845

3,01 2.931

2.630 2.853

8,59 3.099

2.345 2.400

4,67 2.512

3.480 3.570

2,27 3.651

2.392 2.487

7,34 2.670

2.866 2.998

1,67 3.048

2.745 2.810

-0,39 2.799

2.984 3.087

5,17 3.246

3.069 3.027

-0,52 3.011

2.655 2.799

-3,71 2.695

2.692 2.712

5,32 2.856

2.422 2.556

3,87 2.655

↘ LES CORTS ↗ La Maternitat ↗ Les Corts ↗ Pedralbes ↘ Sant Ramon ↗ NOU BARRIS ↗ Can Peguera ↗ Canyelles ↗ Ciutat Meridiana ↗ El Turó de la Peira ↘ La Guineueta ↗ La Prosperitat ↗ La Trinitat Nova ↗ Les Roquetes ↗ Porta ↗ Torre Baró ↗ Torre Llobeta ↗ Vallbona ↗ Verdum ↗ Vilapicina ↗ SANT ANDREU ↗ Baró de Viver ↗ El Bon Pastor ↗ El Congrés ↗ La Sagrera ↗ Navas ↗ Sant Andreu del Palomar ↗ Trinitat Vella ↗ SANT MARTÍ ↗ Camp de l’Arpa ↗ Diagonal Mar ↗ El Besòs ↗ El Clot ↘ Front Marítim ↗ La Pau ↗ Parc Llacuna ↗ Poblenou ↗ Provençals del Poble Nou ↗ Sant Martí de Provençals ↘ Verneda ↗ Vila Olímpica

5.108 4.691 4.734

-0,78 4.697

4.026 4.367 4.420

-3,85 4.250

4.957 4.982

-0,64 4.950

6.189 6.071 6.123

2,69 6.288

3.367 3.410

-3,23 3.300

2.067 2.168

4,48 2.265

1.977 2.054

0,29 2.060

1.896 1.923

6,60 2.050

1.514 1.552

5,34 1.635

2.189 2.371

2,51 2.430

2.377 2.562

-0,49 2.549

2.228 2.339

5,52 2.468

1.782 1.912

2,50 1.960

1.851 1.938

5,18 2.038

2.588 2.771

4,79 2.904

1.561 1.570

5,12 1.650

2.366 2.487

7,67 2.678

1.651 1.723

4,47 1.800

2.183 2.310

6,47 2.460

2.778 2.843

6,65 3.032

2.439 2.538

4,11 2.642

1.579 1.631

7,17 1.748

1.974 2.079

0,91 2.098

2.649 2.756

9,26 3.011

3.042 3.178

1,51 3.226

2.943 3.107

3,54 3.217

3.019 3.145

4,47 3.285

1.795 1.870

2,14 1.910

4.119 4.010 4.052

1,38 4.107

3.396 3.495 3.662

-1,69 3.600

6.922 6.514

1,01 6.580

2.941 2.998

0,73 3.020

3.306 3.429 3.511

0,83 3.540

6.567 6.656 6.423

-0,67 6.380

2.700 2.664

5,11 2.800

4.300 4.384

0,62 4.411

4.260 4.193 4.515

7,52 4.854

3.398 3.440 3.620

5,30 3.812

2.796 2.890

0,00 2.890

2.831 2.517 2.459

-2,41 2.400

5.077 4.728 4.979

0,46 5.002

↗ SANTS - MONTJUÏC ↗ El Poble Sec ↗ Hostafrancs ↗ La Bordeta ↗ La Font de Guatlla ↗ La Marina del Port ↗ La M. del Prat Vermell ↗ Montjuïc ↗ Sants ↗ Sants Badal ↗ Zona Franca ↗ SARRIÀ - SANT GERVASI ↗ El Farró ↗ El Putxet ↗ Galvany ↘ La Bonanova ↗ Sant Gervasi ↗ Sarrià ↗ Tibidabo ↗ Tres Torres ↗ Vallvidrera Bages

↗ Preu mig trimestre ↗ Navarcles ↗ Pont de Vilomara ↗ Sant Fruitós del Bages ↗ St. Joan de Vilatorrada ↘ Sant Pedor BCN Costa Sur

IMM'19

3.125 3.254

3,93 3.382

3.709 3.800

9,24 4.151

3.540 3.745

4,10 3.898

3.047 3.144

1,78 3.200

3.322 3.513

3,34 3.630

2.740 2.872

7,50 3.087

1.762 1.896

2,37 1.941

3.420 3.610

2,83 3.712

3.487 3.673

3,76 3.811

3.268 3.273

2,28 3.348

2.956 3.016

0,83 3.041

4.976 5.070 5.194

2,39 5.318

4.115 4.297

1,23 4.350

4.281 4.384

0,64 4.412

5.272 5.641

8,95 6.147

5.500 5.480

-1,47 5.399

5.220 5.067 5.230

8,66 5.683

5.812 5.741 5.770

0,75 5.813

6.000 5.687

0,65 5.724

5.887 5.625 5.957

0,53 5.988

4.031 4.304

1,07 4.350

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

827 1.077 1.114

3,19 1.149

1.065 1.110 1.154

6,58 1.230

1.019 1.010 1.066

3,56 1.104

1.133 1.100 1.150

4,96 1.207

918 1.020 1.059

3,87 1.100

1.192 1.145 1.140

-2,98 1.106

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

↗ Preu mig trimestre

2.700 2.656 2.715

3,16 2.800

↗ Begues ↗ Castelldefels ↗ Gavà ↘ Sitges ↗ Viladecans

1.619 1.603 1.615

6,02 1.712

2.958 2.971 3.100

3,23 3.200

2.765 2.565 2.620 11,15 2.912 4.128 4.105 4.178

-2,32 4.081

2.031 2.037 2.060

1,80 2.097

APIALIA

Barcelonès Nord

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

Osona

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

↗ Preu mig trimestre

2.067 2.246 2.383

2,92 2.452

↘ Preu mig trimestre

1.317 1.327 1.358

-1,21 1.342

↗ Badalona ↗ Sant Adrià de Besòs ↗ Sta Coloma de Gramenet

1.988 2.269 2.396

2,25 2.450

1.400 1.460 1.498

3,40 1.549

2.495 2.615 2.802

1,11 2.833

1.007 1.050 1.074

2,05 1.096

1.719 1.855 1.950

6,36 2.074

↗ Centelles ↗ Manlleu ↘ Roda de Ter ↗ Tona ↘ Vic

1.181 1.180 1.159

-9,15 1.053

1.685 1.500 1.584

0,32 1.589

1.312 1.444 1.477

-3,66 1.423

Manresa

↗ Preu mig trimestre ↗ Centre ↗ Congost ↗ Font de Capellans ↘ La Florida - Valldaura ↘ Mion ↗ P. Catalunya ↗ Poble Nou Maresme

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

985 1.112 1.136

1,49 1.153

1.230 1.275 1.290

5,19 1.357

688

870

920

1,09

930

1.137 1.034 1.099

6,25 1.168

1.011 1.178 1.165

-4,66 1.111

903 1.031 1.003

-1,63

987

901 1.100 1.163

3,15 1.200

1.027 1.297 1.313

0,53 1.320

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

↗ Preu mig trimestre

2.043 1.988 2.060

2,34 2.108

↗ Alella ↗ Arenys de Mar ↗ Arenys de Munt ↗ Argentona ↗ Cabrils ↗ Calella ↗ Malgrat de Mar ↗ Mataró ↘ Pineda de Mar ↗ Premià de Mar ↘ St. Andreu de Llavaneres ↘ Vilassar de Dalt ↘ Vilassar de Mar

3.305 3.274 3.482

2,76 3.578

2.040 2.062 2.168

2,38 2.220

1.477 1.470 1.531

6,05 1.624

2.047 1.980 2.006 13,06 2.268 1.887 1.692 1.721

1,10 1.740

1.773 1.758 1.799

1,22 1.821

1.550 1.516 1.539

0,06 1.540

1.798 1.810 1.809 10,45 1.998 1.413 1.361 1.401

-5,78 1.320

2.077 1.860 1.957

9,15 2.136

2.628 2.630 2.711

-4,83 2.580

2.033 1.930 2.023

-2,13 1.980

2.534 2.500 2.630

-1,18 2.599

Sabadell

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

↗ Preu mig trimestre

1.669 1.649 1.700

4,53 1.777

↗ Can Feu ↗ Can Rull ↗ Centre ↗ Concòrdia ↗ Creu Alta ↗ Eixample Sant Oleguer ↗ Gràcia ↗ Merinals ↗ Termes

1.599 1.600 1.620

1,36 1.642

1.475 1.455 1.480

6,60 1.578

2.269 2.279 2.350

0,72 2.367

1.612 1.530 1.583

6,68 1.689

2.005 1.800 1.900

5,74 2.009

1.673 1.775 1.810

5,41 1.908

1.893 1.875 1.967

7,98 2.124

1.199 1.373 1.390

1,44 1.410

1.296 1.155 1.197

5,60 1.264

Sant Cugat

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

↗ Preu mig trimestre

2.996 3.526 3.586

1,04 3.623

↗ Arxiu Estació ↗ Can Magí ↗ Centre ↗ Mira-sol ↘ Parc Central ↘ Turó de Can Mates

3.637 3.640 3.844

0,31 3.856

3.338 3.360 3.420

0,67 3.443

3.430 3.700 3.819

5,20 4.018

2.569 2.336 2.444

0,90 2.466

4.127 4.260 4.190

-0,08 4.187

3.871 3.860 3.798

-0,74 3.770

Terrassa

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

↗ Preu mig trimestre

1.666 1.654 1.679

2,40 1.719

↗ Centre ↗ Llevant ↗ Nord-est ↗ Nord-oest ↗ Ponent ↗ Sud

1.950 2.080 2.101

0,95 2.121

1.529 1.452 1.458

0,82 1.470

1.814 1.430 1.450

2,21 1.482

1.653 1.767 1.825

4,71 1.911

1.459 1.641 1.680

0,95 1.696

1.593 1.556 1.560

4,87 1.636

Vallès

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

↗ Preu mig trimestre

1.648 1.372 1.390

3,58 1.439

↗ Castellar del Vallès ↗ Cerdanyola del Vallès ↗ Mollet del Vallès ↗ Montcada ↗ Parets del Vallès ↗ St Fost de Campsentelles ↘ Sta Perpètua de Mogoda

1.361 1.375 1.380

2,90 1.420

2.182 2.333 2.325

6,98 2.487

1.673 1.793 1.781

0,51 1.790

1.636 1.590 1.633

9,61 1.790

1.482 1.700 1.677

2,21 1.714

1.696 1.900 1.966

3,75 2.040

1.507 1.660 1.744

-1,82 1.712

GIRONA Girona ciutat

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

1T/18

↗ Preu mig trimestre

1.866 1.880 1.942

2,77 1.996

↗ Barri Vell ↗ Carme - Vistalegre ↗ Devesa ↗ Eixample ↘ Fontajau- Domeny ↗ Migdia Casernes ↗ Montilivi - Pericot ↗ Montjuïc ↗ Palau ↗ Pont Major – Pedret ↗ Sant Daniel – Vila Roja ↗ Sant Narcís ↘ Santa Eugènia

3.180 2.990 3.231

5,29 3.402

1.795 1.800 1.891

2,80 1.944

2.089 2.300 2.424

3,59 2.511

Costa Brava

2.467 2.470 2.589

4,56 2.707

1.812 1.760 1.876

-4,29 1.795

1.982 1.976 1.986

1,06 2.007

1.841 1.884 1.900

5,91 2.012

2.049 2.076 2.100

0,95 2.120

1.887 1.770 1.818

6,82 1.942

1.212 1.215 1.200

2,50 1.230

1.049 1.200 1.210

4,96 1.270

1.463 1.505 1.525

2,47 1.563

1.434 1.488 1.500

-3,62 1.446

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

↘ Preu mig trimestre

2.392 2.557 2.582

-2,49 2.518

↘ Calonge ↘ Platja d’Aro ↗ Sant Feliu de Guíxols

2.084 2.269 2.295

-0,57 2.282

2.982 3.078 3.101

-6,16 2.910

2.109 2.325 2.351

0,47 2.362

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TARRAGONA Tarragona ciutat

3T/17

4T/17

1T/18

%Variació trimestre

2T/18

↗ Preu mig trimestre

1.462 1.653 1.669

1,89 1.701

↗ Barri Marítim ↘ Eixample ↗ Llevant ↗ Nou Eixample Nord ↗ Nou Eixample Sud ↗ Part Alta ↗ Sant Pere i Sant Pau

1.242 1.358 1.360

0,74 1.370

1.567 1.793 1.733

-0,87 1.718

1.768 2.043 2.078

0,10 2.080

1.470 1.729 1.791

2,74 1.840

1.369 1.509 1.530

0,13 1.532

1.471 1.590 1.620

7,59 1.743

1.344 1.551 1.574

3,17 1.624

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CONCLUSIONES DEL I CONGRESO DE DERECHO INMOBILIARIO

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MARTA LEGARRETA (Col. ICAB 24.902) Texto cedido por el ICAB

El pasado 31 de mayo tuvo lugar el primer Congreso de Derecho Inmobiliario organizado por el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona en coordinación con el Consell de l’Advocacia Catalana, el Colegio de Notarios de Catalunya, el de Registradores de Catalunya, el de Administradores de Fincas de BarcelonaLleida y el de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, la Asociación de Promotores de Catalunya y el Consejo General de la Propiedad Urbana de Catalunya. Estas son las conclusiones.

En dicha jornada, que destacó por tratar temas de rabiosa actualidad desde una perspectiva fundamentalmente práctica, participaron diversos profesionales y especialistas del más alto nivel en las diferentes materias, que a lo largo de la misma ilustraron con una visión global, tanto pública como privada, sobre las problemáticas, novedades jurídicas (con especial énfasis en la entrada en vigor del Libro VI del Codi Civil de Catalunya) y aspectos más relevantes del Derecho Inmobiliario. En primer lugar y respecto a las novedades incorporadas al ordenamiento jurídico catalán mediante la entrada en vigor del Libro VI del Codi Civil de Catalunya el pasado 1 de enero (CCCat, en adelante), el Notario de Barcelona don José Alberto Marín Sánchez relató cómo en dicha norma se incluyeron medidas destinadas a incentivar la reactivación de la actividad inmobiliaria en Catalunya, y, de entre ellas, detalló cómo las arras y la condición resolutoria de la compraventa han sido incorporadas al derecho catalán mediante una regulación totalmente dispar a la estatal. Así, las arras contenidas en el artículo 621.8 del CCCat (cuya redacción inaplica en Catalunya lo contenido en el art. 1454 CC) generalmente se presumen confirmatorias (tanto del contrato como de la cantidad de entrega a cuenta), requiriéndose pacto expreso en el contrato para que puedan considerarse penitenciales. Se destacó como novedad especialmente relevante la posibilidad de llevar a cabo el depó-

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sito de las arras ante notario, permitiéndose así la inscripción de dicho acta notarial en el Registro de la Propiedad, con la afección de la finca en garantía de la cantidad depositada que esto implicaría, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: (1) Que las arras sean penitenciales, (2) que se conceda un plazo máximo de 6 meses para celebrar la compraventa y (3) que hayan sido depositadas previamente ante notario.

Las arras y la condición resolutoria de la compraventa han sido incorporadas al derecho catalán mediante una regulación totalmente dispar a la estatal.

Respecto al pacto de financiación de la compraventa por entidad de crédito, mediante el que se sujeta la eficacia del contrato de compraventa a la obtención de financiación por el comprador. Dicho pacto permite al comprador desistir del contrato y proceder a la restitución de las cuantías, en caso de que no obtuviese dicha financiación y siempre que no hubiese incurrido en actuación negligente, quedando así absolutamente indemne (dificultad probatoria). El artículo 621-49 del CCCat establece, sin embargo, que cabe pacto en contra por el que el que el comprador renuncie a esta posibilidad. En lo que a la regulación de la condición resolutoria respecta (art. 621-54.1 CCCat), se destacó como novedad la posibilidad que tiene el vendedor de resolver la compraventa del inmueble por falta de pago (siempre que el incumplimiento sea esencial, es decir, un mínimo del 15% del precio pactado o del precio con intereses), simplemente requiriendo dicho pago al comprador mediante acta notarial en la que además se le advierta de que cuenta con un plazo concreto de 20 días para efectuar el pago, y que en caso de no llevarlo a cabo, se procederá a resolver el contrato; todo ello garantizado mediante la afección real que accede al Registro, y contando con un procedimiento específico previsto en el artículo 621.54.2 CCCat para el caso que se requiera la reinscripción de la finca a nombre del vendedor, por haber sido la previa compraventa inscrita a nombre de comprador.

Así mismo, el Notario de Barcelona don Antonio Longo Martínez, abordó la compraventa de vivienda y los defectos de conformidad respecto a la superficie de la finca, destacando que la nueva regulación de carácter dispositivo contenida en el artículo 621-50 del CCCat sustituye en Catalunya y desde el pasado 1 enero lo previsto en los artículos 1469 y 1472 del CC, incluyendo como principal novedad y diferencia la previsión de incumplimiento contractual en caso de que: (1) La capacidad sea requisito específico previsto para el uso habitual, (2) previsto en el contrato (3) o que la diferencia en la cabida, medida o superficie del inmueble sea superior al 10%, pudiendo llegar a ser esto motivo de resolución del contrato por considerarse defecto de conformidad respecto del mismo. A su vez, se remarcó como otra de las novedades más relevantes la eliminación de la evicción y los vicios ocultos, sustituyéndolos el CCCat por la garantía de conformidad del vendedor, requiriéndose así que el inmueble sea conforme a aquello previsto en el contrato, y en caso contrario, pone a disposición del comprador los remedios previsto en el artículo 621-3711, contando este con un plazo de 3 años para accionar contra el vendedor, tal y como dispone el artículo 621-44. Respecto a la regulación de la compraventa sobre plano prevista en el artículo 621-52, la misma tiene como finalidad incrementar la protección del comprador, permitiéndole otorgar escritura pública e inscribirla, sin necesidad de esperar a que la obra finalice. Se prevén por tanto dos modalidades de venta: (1) la venta como cosa futura, en la que no hay entrega y por tanto no hay título que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad; (2) y la venta a presente, modalidad por la cual el comprador adquiere una cuota del total inmueble resultante que puede inscribir en el Registro de la Propiedad (art. 621-53 CCCat), si bien excluyendo el derecho de adquisición preferente y la acción de división, y destacando que

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el comprador recibirá el bien por accesión y no por título y modo, siempre que en la primera inscripción, el comprador haya hecho constar debidamente que su derecho está determinado por la accesión y adquisición futura exclusiva/separada de la vivienda o local.

Tras destacar la prevalencia de la inscripción registral (art. 10.5), se detallaron los requisitos para poder inscribir efectivamente una finca en el Registro de la Propiedad.

En relación con los aspectos registrales de los contratos de compraventa de inmuebles, doña Celia Tornel García, Registradora de la Propiedad de Barcelona nº 12, detalló minuciosamente los requisitos administrativos que debe cumplir un contrato de compraventa para su inscripción en el Registro de la Propiedad, de conformidad con el artículo 135 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (o Ley de Vivienda), en relación con los artículos 132 a 134 de la misma: • Pago de impuestos: De conformidad con los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, deberá confirmarse el pago de ciertos impuestos tales como el ITP y AJD o la plusvalía, pues hasta que dicha acreditación no se produzca, el registrador no entra a calificar la escritura pública de compraventa. • Cédula de habitabilidad: De conformidad con los artículos 26.2 y 132 de la Ley de Vivienda, siendo exigible siempre que la transmisión de vivienda sea voluntaria y conlleve una contraprestación para el transmitente, si bien es posible su exoneración en supuestos tasados y contenidos en dicho último artículo así como en el art. 10 del Decreto 141/2012: »»Cuando la vivienda tenga que ser objeto de rehabilitación o derribo, siempre que se aporte ante notario informe de técnico competente conforme que se podrá obtener la cédula posteriormente. Dicho informe se incorporará al registro mediante nota marginal.

»»Cuando transmitente y adquirente, de manera expresa en la escritura, manifiesten que el inmueble se destinará a uso distinto al de vivienda. »»Cuando por causas debidamente justificadas y excepcionales, las partes acuerden la entrega en momento posterior al acto de otorgamiento; si bien deberá acompañarse solicitud de la cédula e informe de técnico competente conforme posteriormente se podrá obtener cédula. De conformidad con diversas resoluciones de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Catalunya, se exceptúa la obligación de aportar la cédula en los siguientes supuestos: »»Transmisiones que no son voluntarias para el transmitente, tales como un procedimiento de ejecución hipotecaria, expropiación forzosa o transmisión por causa de muerte. »»Transmisiones voluntarias que no comportan una contraprestación a favor del transmitente, como por ejemplo una donación. »»Supuestos en que el adquirente ya tenía (aunque sea parcialmente) el uso de la vivienda, siendo ejemplos de esta situación una extinción del condominio o una liquidación del régimen económico matrimonial. »»Modificaciones estructurales de sociedades de capital, tales como una fusión o transformación, pero no un aumento de capital, pues se entiende que efectivamente supone una contraprestación al transmitente (Resolución de 25 de octubre de 2013). • Libro del edificio, examinado junto con el informe de inspección técnica (art. 26 del Decreto 67/2015) y el certificado de aptitud: Debe ponerse a disposición del adquirente en

el momento de otorgamiento de la compraventa (arts. 25, 65.2 y 132 de la Ley de Vivienda), si bien este puede exonerar de la presentación del mismo al transmitente, tal y como prevé el art. 15.3 del Decreto 67/2015. • Certificado de eficiencia energética: Regulado en el artículo 14 del Real Decreto 225/2013. La no aportación de este certificado no es defecto que impida la inscripción registral, si bien se hará constar mediante nota marginal en tanto que es característica administrativa de la finca. • Certificado de deudas con la comunidad de propietarios: Previsto en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. La no aportación de este certificado no es defecto que impida la inscripción en el resto de España, pero no es así en Catalunya, pues la normativa específica (arts. 132 y 135 de la Ley de Vivienda en remisión al art. 65) únicamente permite la aportación o la exoneración por parte del adquirente. Si se cumplen todos estos requisitos y la calificación es positiva se procederá a la inscripción, y tras ella, el comprador se verá protegido en su adquisición, siempre que haya adquirido a título oneroso, de buena fe y siendo persona con facultades para transmitir, de conformidad con el principio de buena fe registral y en base a la presunción de exactitud de los asientos registrales. Finalmente como última anotación en la inscripción, deberá hacerse constar si la finca está o no coordinada con el catastro, de conformidad con los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria. La Ley 13/2015 sobre coordinación del Registro de la Propiedad y del Catastro con la realidad física, fue objeto de análisis por don José Ernesto García-Trevijano Hinojosa, Vocal de la Junta Autonómica del Decanato de los Registradores de Catalunya y Registrador de la Propiedad de Cerdanyola del Vallès nº1, quien resaltó que, la misma, tiene como principales finalidades: (1) Garantizar la coordinación entre Registro (seguridad en la contratación inmobiliaria) y Catastro (finalidad fiscal) y (2) mejorar la identificación de las fincas registrales tanto en el Registro, mediante la inclusión de las coordenadas georeferenciadas que permitan poder precisar la porción de terreno sobre la que se proyectan los derechos; como en el Catastro, facilitando así el poder conocer de manera inmediata todas las alteraciones que se producen sobre las realidades físicas existentes. Tras destacar la prevalencia de la inscripción registral (art. 10.5), se detallaron los requisitos para poder inscribir efectivamente una finca en el Registro de la Propiedad:

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• En primer lugar, se requiere poder identificar la finca geográficamente: En este punto se resaltó la importancia de hacerlo de forma debida y acompañar la descripción literaria de la finca con su georeferencia o correspondencia en coordenadas geográficas, ofreciendo así información altamente precisa, fiable y detallada. Quedando todo ello almacenado en el Registro de la Propiedad en formato GML “Geographic Markup Language”, tal y como requiere la Directiva 2007/2/CE. • Verificar que la referencia catastral se corresponde con la identidad registral de la finca, de conformidad con lo previsto en el artículo 45 de la Ley del Catastro. • Comprobar que no existe ningún impedimento geográfico para la validez del negocio jurídico. En lo relativo a la problemática en el nuevo Régimen de Propiedad Horizontal de Catalunya, el abogado y Presidente del CAFBLL, don Enrique Vendrell Santiveri, llevó a cabo un detallado análisis de los aspectos más relevantes de la reforma en el ámbito de la propiedad horizontal, manifestando las numerosas diferencias existentes entre dicha regulación y la estatal. Se destacaron como principales novedades o reformas introducidas por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro V del Codi Civil de Catalunya, relativo a los derechos reales, las siguientes: • Arbitraje y mediación: Posibilidad de incorporar estos medios alternativos de resolución de conflictos mediante cláusulas estatutarias, o bien mediante acuerdo unánime de los propietarios para someter la controversia a arbitraje, o a través de acuerdo mayoritario para hacer lo propio y someterlo a mediación. • Afección real y preferencia del crédito comunitario: De conformidad con el artículo 553-5 del CCCat, se ha previsto un plazo de afección real del inmueble a las deudas devengadas en el ejercicio corriente y durante los 4 años anteriores, produciéndose así una ampliación del plazo (anteriormente sólo se respondía de las deudas del año anterior).

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Respecto al carácter preferente del crédito comunitario se estará a la prelación que determine la ley, contenida en este caso en el artículo 9.1 e) de la LPH. • Intereses de la deuda: Se devengan “ope legis” desde el momento en que el pago debería haberse realizado de conformidad con lo previsto en el acuerdo comunitario. Se destacó la gran relevancia a efectos disuasorios de esta medida. • Certificado de deudas en caso de transmisión: Fruto de la reforma y como novedad de la misma, deben certificarse los gastos comunes ordinarios, los extraordinarios, las aportaciones pendientes al fondo de reserva y los gastos aprobados pero pendientes de vencimiento. Así mismo, también se destacó que si el transmitente no notifica al secretario de la comunidad que ha llevado a cabo dicha transmisión, continuará siendo responsable solidario junto con el adquirente de las deudas posteriores. • Fondo de reserva: Se introduce como novedad el requisito de que sea cumulativo, es decir, que cada año se deberá reservar un 5% del presupuesto de los gastos comunes, con independencia de lo que haya sucedido con el fondo del ejercicio anterior, y que además debe depositarse en una cuenta bancaria especial, separada y a nombre de la comunidad (art. 553-6 CCCat). Esta modificación fue introducida con la finalidad de incentivar la cultura del ahorro en las comunidades de propietarios.

• Elementos comunes: Se suprime el concepto de “elementos comunes de uso restringido” y a su vez, se requiere quórum de 4/5 de propietarios y cuotas para la enajenación, gravamen o desafectación de elementos comunes de beneficio común (sustituyendo así la unanimidad anteriormente requerida). • Vehículos eléctricos: Como medida para potenciar estas instalaciones a nivel comunitario, se prevé la posibilidad y preferencia de una instalación general de recarga aprobada por la comunidad, sin perjuicio del derecho individual del propietario a instalar dicha estación de carga únicamente aportando a la comunidad un certificado de garantías. • Cómputo de los quórums de acuerdos: Adopción de los acuerdos en única convocatoria y por doble mayoría de propietarios y cuotas presentes en la votación. Respecto a los acuerdos que requieren mayoría de 4/5 partes, se destacó el hecho de que ya no computan los votos de los propietarios morosos. Respecto a los ausentes y las abstenciones, se resaltó la importancia del acuerdo diferido o de ausentes como medio para lograr obtener mayorías cualificadas o incluso unanimidad respecto de algún acuerdo, y asimismo, se precisó que la reforma otorga a la abstención el mismo sentido que al voto de la mayoría, ya sea a favor o en contra. • Impugnación de acuerdos: Se concede un plazo de 1 año para impugnar acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos, y un plazo de 3 meses para impugnar el resto de acuerdos.

El abogado don Alejandro Fuentes-Lojo Lastres nos habló sobre la validez y eficacia de los acuerdos comunitarios que prohíprohíben o limitan determinadas actividades en los elementos privativos.

• Responsabilidad de las deudas de la comunidad: La comunidad responde con sus propios fondos (incluido el de reserva), resultando también embargables las cuotas que las comunidades de propietarios recaudan de sus comuneros para atender a los gastos ordinarios y/o extraordinarios. Asimismo, el abogado don Alejandro Fuentes-Lojo Lastres, nos habló sobre temas actuales y controvertidos en los tribunales. En primer lugar y respecto a la validez y eficacia de los acuerdos comunitarios que prohíben o limitan determinadas actividades en los elementos privativos, debe partirse del principio de libertad de la propiedad respecto a las activida-

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des y destino de los elementos privativos (art. 553-10.2 y art. 553-40), pero tomando en consideración lo contenido en el artículo 553-11, cuyo tenor literal establece que los estatutos, en tanto que normas jurídicas con rango de ley, permiten limitar el uso de los elementos comunes pero también el de los privativos. Requiriéndose mayoría cualificada de 4/5 de propietarios y cuotas del total de propietarios con derecho a voto (art. 553-26) y siendo esencial la modificación que la Ley 5/2015 ha operado sobre el art. 553-25.4, eliminando cualquier referencia a los elementos privativos, y requiriendo por tanto dicho consentimiento expreso del propietario afectado respecto del acuerdo que prive al mismo del uso de los elementos comunes, se disipa cualquier duda sobre los acuerdos estatutarios limitadores o prohibitivos de usos que afecten a elementos privativos, requiriéndose únicamente la aprobación por mayoría cualificada de 4/5, siendo por tanto válidos desde su aprobación, sin necesidad de ulterior consentimiento de ningún propietario. Sin embargo, se cuestiona ahora la posible eficacia retroactiva de estos acuerdos. Así a este respecto existen 2 resoluciones relevantes: (1) Resolución de 6 de febrero de 2017 de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Catalunya por la que se establece la validez de un acuerdo de este tipo y se posibilita su inscripción, pero se anuncia su irretroactividad, vinculando únicamente a los propietarios que adquieran con posterioridad y no a los que adoptaron el acuerdo, y (2) Sentencia del TSJ de Catalunya de 19 de mayo de 2016 por la que se resuelve, sobre una acción de cesación respecto a una vivienda de uso turístico, estableciendo que no cabe la prohibición de una actividad que ya está autorizada en el momento en que se adopta el acuerdo, vinculando este únicamente a los propietarios que adquieran con posterioridad, todo ello por razones de seguridad jurídica (art. 9.3 CE) y de conformidad con lo previsto en el artículo 553-11.3 CCCat. En segundo lugar y en lo relativo a la constitución de servidumbres de ocupación sobre elementos privativos para la instalación de ascensores en edificios divididos en propiedad horizontal, se destacó la modificación del artículo

553-39, fruto de la cual se elimina cualquier referencia al elemento privativo que no sea vivienda, mencionándose únicamente los anexos de los elementos de uso privativo definidos en el art. 553-35, entendiéndose por tanto que del tenor literal del precepto se desprende la imposibilidad de llevar a cabo una expropiación en interés comunitario sobre un elemento privativo, posibilitándose la misma únicamente sobre anexos (patio, trastero, plaza de garaje…); si bien las comunidades de propietarios siguen pudiendo recurrir al artículo 32.1 de la Ley de Vivienda para lograr esta supresión de barreras arquitectónicas requiriendo a la entidad competente para que proceda a las expropiaciones necesarias. Analizando la actual problemática de los arrendamientos para uso de vivienda y la necesidad de una eventual reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, don Fernando Valdivia González, Magistrado del Juzgado de 1ª instancia nº 4 de Barcelona, destacó el fracaso del desahucio rápido, resaltó la doctrina del TC (STC de 7 de noviembre de 2015) que obliga a los juzgados a averiguar e identificar el domicilio para poder emplazar debidamente al demandado, recurriendo incluso al Punto Neutro Judicial (STC de 15 de octubre de 2014), así como las dilaciones en el procedimiento que esto implica y en definitiva, la necesidad de una reforma de un procedimiento de desahucio que parece “poner en peor condición a quien arrienda que a quien incumple”. Analizando una eventual reforma de la LAU, la Directora de la Asesoría Jurídica API, doña Montserrat Junyent Martín y don Joan Sacristán Tarragó, Abogado y Presidente de la Sección Civil del ICAB, pusieron de manifiesto la necesidad de reformar aspectos tales como la duración del contrato de arrendamiento para garantizar la seguridad en la continuidad del arriendo y evitar la especulación que se produce posteriormente en el momento de la renovación, si bien a este respecto también se destacó la imperiosa necesidad de una mayor intervención y respuesta por parte de las administraciones públicas en actuaciones tales como reducciones del IBI, bonificaciones fiscales... para evitar trasladar al propietario privado el problema del acceso a la vivienda. Asimismo y entre otros, se mencionó la posibilidad de acudir a la mediación o el arbitraje o bien introducir algún tipo de penalización en las fianzas, como medida para asegurar que el arrendador no ejerza una posición de fuerza y abuso al negarse a devolver dichas cuantías, evitando así el aumento de la litigiosidad respecto a estas cuestiones; o la necesidad de que la renta sea competitiva, garantizando así la rentabilidad al propietario, pero evitando a su vez incurrir en la especulación. Concluyeron en definitiva, la necesidad de llevar a cabo una reforma urgente que adecúe la

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Fernando Valdivia González, Magistrado del Juzgado de 1ª instancia nº 4 de Barcelona, destacó el fracaso del desahucio rápido. normativa a las actuales problemáticas y necesidades sociales, ofreciendo así una mayor y mejor protección del derecho de la propiedad, evitando trasladar funciones sociales a los propietarios. Desde una vertiente pública del derecho de propiedad y detallando el nuevo modelo urbanístico basado en la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la abogada doña Carolina Mirapeix Martínez, matizó que la reforma del 2015 ha subsumido las “3R” inicialmente designadas en la Ley 8/2013, en el concepto de “rehabilitación”. Tras un análisis de las regulaciones existentes en los últimos años sobre la materia, y destacando la Ley 8/2007 como punto de inflexión, en tanto que manifestó la necesidad de potenciar la consolidación y rehabilitación de la ciudad ya existente, incluyendo a su vez los criterios europeos destinados a limitar el crecimiento urbano extensivo tratando de lograr un desarrollo sostenible; se destacó que fue precisamente la Ley 8/2013 la encargada de dotar de herramientas al sistema para poner en marcha el cambio anunciado en el 2007, remarcando el deber legal de conservación del inmueble que recae sobre los propietarios, y que años más tarde, la reforma del 2015 ha ido un paso más allá en este cambio, optando por una regulación destinada y enfocada a potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, todo ello en un marco de ahorro energético, sostenibilidad y competitividad. En definitiva se remarcó la imprescindible colaboración público privada así como la implicación de las administraciones locales en la implantación de procedimientos garantistas y ágiles. En lo que se refiere a los aspectos registrales, don Rafael Arnaiz Ramos, Director del Servicio de Estudios del Decanato de los Registradores de Catalunya y Registrador de la

Propiedad de Barcelona nº 7, nos detalló los requisitos que deben cumplir las actuaciones administrativas para poder acceder al Registro de la Propiedad, destacando la precisa intervención en todo caso del titular registral afectado por la actuación administrativa que le supondrá un modificación jurídico real, en aras a la protección del derecho de la propiedad y la tutela judicial efectiva. Asimismo, también hizo mención a los tipos de actuaciones de rehabilitación que pueden acceder al Registro de la Propiedad y los retos que estos están planteando: • Reparcelaciones sobre espacios urbanos ya edificados que tienen por objeto una reorganización de las superficies o titularidades, pudiendo llegar a implicar cesiones de terreno para usos públicos o bien una mera reparcelación económica. • Expropiaciones que tienen por objeto la regeneración urbana, planteando problemas principalmente con los derechos de reversión, su constancia registral y su posterior cancelación. • Cesiones unilaterales de terrenos ya consolidados (viales, zonas verdes…). • Actuaciones de regularización de urbanizaciones con déficits urbanísticos. • Cambios de uso de locales, con posibilidad de movilizar como viviendas elementos privativos destinados a uso no residencial para proveer así de vivienda a determinados sectores de la población tales como jóvenes o personas en situación de vulnerabilidad. • Actuaciones de rehabilitación edificatoria destinadas a favorecer el acceso, la eficiencia energética, la seguridad o la habitabilidad.

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Si bien la primera reacción ante una okupación es acudir a la vía penal, no siempre puede tipificarse dicha situación como un delito de usurpación.

Debatiendo respecto a la problemática creciente de las viviendas de uso turístico y la dispersión normativa existente sobre de las mismas, el Magistrado del Juzgado Contencioso-Administrativo nº 14 de Barcelona, don Manuel Alcover Povo puso de manifiesto la escasa e incipiente regulación existente respecto a esta materia, caracterizada por la inexistencia de una regulación marco a nivel europeo o estatal, si bien destacando la aplicación de la Directiva de Servicios (o Directiva 2006/123/CE) y la reciente Orden 544/2018, de 24 de mayo aprobada por el Ministerio de Hacienda, encargada de regular los asuntos fiscales y tributarios derivados del uso de este tipo de viviendas. Puso también de relevancia el papel de las CCAA, y en especial de Catalunya (mediante el Decreto 159/2012), así como el de los municipios, cuya regulación se ha llevado a cabo fundamentalmente a través de los planes urbanísticos, que han optado por medidas tales como restringir el número de viviendas, agruparlas en un mismo edificio2, etc.

Especial hincapié se hizo en los efectos que la Directiva de Servicios tiene sobre esta materia, requiriendo que cualquier norma reguladora de los pisos turísticos (autonómica o municipal) sea conforme a las leyes de transposición de la misma y a los principios de libre prestación de servicios y libre competencia, en ella contenidos. Es precisamente el considerar que se incluyen trabas o barreras a estas libertades lo que ha llevado a que Decretos como el de Madrid o el de Galicia hayan sido impugnados y anulados por los tribunales. En esta misma línea, resulta relevante destacar la STJUE de 30 de enero de 2018, por la que se establece que la Directiva de Servicios es aplicable a normas urbanísticas en aquellos casos en que incida en el modo en que se va a prestar el servicio y vaya dirigida a las personas que vayan a prestarlo, de lo que se deriva la necesidad de que las restricciones contenidas en los planes urbanísticos respeten los re-

quisitos contenidos en los artículos 14 y 15 de la Directiva. En lo que respecta a la figura del propietario no explotador, no existe inconveniente alguno en que se dirija contra él procedimiento de protección de la legalidad urbanística, pues en estos casos únicamente se solicita el cese de la actividad; por el contrario, respecto al régimen sancionador, se exige concurrencia y prueba del dolo o culpa en su actuación, lo que implica que efectivamente conozca la explotación de la vivienda turística por un tercero así como que la tolere y/o no la impida3. Así mismo, don Jordi Seguí Puntas, Magistrado de la Sala Civil y Penal del TSJ de Catalunya remató la ponencia llevando a cabo un repaso por la evolución legal y jurisprudencial4 sobre la materia, lo que condujo a un análisis de la respuesta que los poderes públicos y tribunales están dando al actual “boom” de las viviendas de uso turístico, esencialmente caracterizada por la Ley catalana del Derecho a la Vivienda del 2007 que reconoce este tipo de viviendas y las somete a autorización administrativa, legitimando así este uso de las viviendas; así como por las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ambas de 19 de mayo de 2016, en que se reconoce la legitimidad de estas viviendas, admitiendo que su existencia se adecúa a la convivencia normal en la comunidad. Con respecto a la afectación de esta problemática a las comunidades de propietarios, existe la posibilidad de modificar los Estatutos por mayoría de 4/5 partes de propietarios y cuotas, para incluir la prohibición del uso turístico de las viviendas y si bien este pacto accederá al Registro, únicamente vinculará a los nuevos adquirentes, de manera que no supondrá una prohibición para aquellos que ya desarrollan dicha actividad con licencia o bien que la ostentan pero no la explotan5.

Se concluyó, en definitiva, enfatizando en la necesidad de que exista una regulación que permita que las ciudades no estén sólo o básicamente ocupadas por turistas. Finalmente y en lo relativo al fenómeno de okupación de viviendas, doña Rosa M. Peris Vidal, Letrada y Directora Consultoría CPU de Barcelona, aportó una visión esencialmente civilista de este fenómeno gestado en Inglaterra y Alemania durante los años 60 que finalmente llegó a España a finales de la década de los 70, cuyo lema principal es la negación de la propiedad, y que lleva a poner en un lado de la balanza al derecho a la propiedad privada y en el otro, el derecho a una vivienda digna, ambos contenidos en los artículos 33 y 47 de la Constitución Española, respectivamente. Pese a no existir ninguna ley que ampare la ocupación ilegal, este fenómeno pone en jaque la seguridad jurídica de los propietarios y les lleva a tener que recurrir a los tribu-

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nales para salvaguardar sus derechos frente a la actuación premeditada de los okupas6, con los importantes desembolsos económicos que ello comporta. Si bien la primera reacción ante una okupación es acudir a la vía penal, no siempre puede tipificarse dicha situación como un delito de usurpación, y es por ello que debería intentarse la resolución de esta controversia acudiendo a la jurisdicción civil, pues en la mayoría de supuestos, resulta el medio idóneo para recuperar la posesión del inmueble en tanto que cuenta con diversas vías para ello7, si bien se destacó la figura del desahucio por precario, que ha sido ampliamente interpretada por los tribunales para dar cabida a supuestos como los que implican este movimiento. Se ahondó en el procedimiento de desahucio por precario precisamente porque su adecuación a la realidad social actual es precisamente el objeto de la Proposición de Ley para modificar la LEC, aprobada el pasado 24 de abril por la Comi-

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sión de Justicia del Congreso. Esta propuesta de modificación se ha ideado con la finalidad de acortar plazos y de lograr, en definitiva, un procedimiento de desahucio rápido y ágil que permita a los propietarios la pronta recuperación de la posesión del inmueble okupado. Las principales novedades de dicha proposición son: (1) Concesión de un plazo de 5 días desde la presentación de la demanda para que los ocupantes aporten título suficiente que justifique la ocupación, en caso de no aportarlo, se procede a dictar sentencia (2) Posibilidad de dirigir la demanda contra los ignorados ocupantes (3) Posibilidad, en el Auto de Ejecución, de informar a los servicios públicos competentes de una posible circunstancia de exclusión social, siempre que conste el consentimiento de los okupantes. Procede añadir en este punto, que dicha proposición en los términos expuestos, fue aprobada por L5/2018, de 11 de junio, de modificación de la L1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de inmuebles. Desde la perspectiva del derecho penal, el Magistrado-Juez del Juzgado de Instrucción nº 6 de Barcelona, don Miguel Ángel Tabarés Cabezón, expuso la perspectiva de los jueces penales ante situaciones de okupación, destacando en todo momento que el delito de usurpación recogido en el artículo 245.2 del Código Penal y por ende la vía penal, debería ser la última ratio, pues sólo entra en juego cuando no exista otra posible vía para proteger los derechos en cuestión, y además, porque la jurisdicción civil tiene capacidad de ofrecer una solución más óptima y adecuada. Indiscutiblemente el contenido y desarrollo de las cuestiones planteadas a lo largo de la Jornada puso sobre la mesa los temas de más rabiosa actualidad en derecho inmobiliario, aportando a los asistentes una amplia visión de todos los operadores que pueden intervenir, en la medida que con el elenco de entidades participantes, estaban, todos ellos, representados, lo que permitió ofrecer de la mano de indiscutibles expertos un nivel de alto rigor jurídico con aportaciones que, con toda seguridad, sientan fundamentos sólidos para reformas que por su rigor jurídico puedan perdurar en

el tiempo y que aseguran, en un futuro próximo, la celebración del II Congreso de Derecho Inmobiliario.

NOTAS 1. De conformidad con el artículo 621-37 del CCCat, ante el incumplimiento de las obligaciones contractuales, el comprador dispone de los siguientes remedios contra el vendedor: Suspensión del pago, resolución del contrato en caso de incumplimiento esencial, reducción del precio y reclamación de los daños y perjuicios si los hubiese. 2. Como es el caso del PEUAT de Barcelona. 3. En la actualidad, existen unos 5.000 expedientes de procedimientos sancionadores abiertos en la ciudad de Barcelona. 4. Especial mención a la STS de 27 de noviembre de 2008 sobre la ampliación de un hotel mediante la compra de viviendas en un edificio de uso residencial, y a la STSJ de Catalunya de 20 de febrero de 2012, relativa a viviendas de uso turístico. 5. Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Catalunya de 6 de febrero de 2017. 6. Se hizo referencia a la existencia de un “Manual del Okupa” publicitado y transmitido mediante redes sociales. 7. Frente al fenómeno de la okupación, la jurisdicción civil ofrece diversas vías tales como el procedimiento verbal de efectividad del derecho de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 250.1.7º LEC), el juicio verbal de interdicto o retener, el procedimiento declarativo ordinario así como el ya mencionado desahucio por precario.

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¿Son válidos los acuerdos de la Comunidad de Propietarios que establecen prohibición de actividades en las viviendas frente a los propietarios que se opusieron a ese acuerdo y que habían obtenido con anterioridad de la Administración competente la licencia o permiso habilitante para el ejercicio de esa actividad? ALEJANDRO FUENTES-LOJO Abogado

LAS PROHIBICIONES COMUNITARIAS DE DETERMINADOS USOS O ACTIVIDADES EN LOS EDIFICIOS DIVIDIDOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL La regla general en cuanto al uso y destino de los elementos privativos es la de libertad del dominio, de tal suerte que, como reconoce el artículo 553-10.2 del Código Civil de Cataluña (CCCat), no es preciso el consentimiento de la Junta de propietarios para alterar el destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos lo prohíban expresamente. Este principio general está asimismo reconocido por una jurisprudencia re-

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lar a terceros adquirentes de buena fe (que desconocieran su existencia al adquirir a título oneroso), deben constar en el Registro de la Propiedad.

A. LOS ESTATUTOS Y SU MODIFICACIÓN

iterada, tanto estatal como catalana, que declara que no es asimilable la descripción o la asignación de un destino inicial en el título constitutivo de la propiedad horizontal a la prohibición de determinados usos o actividades.

Los Estatutos de la Comunidad constituyen un conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley, establecidas por el promotor, o de común acuerdo por los copropietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, para completar y desarrollar la ordenación legal.

Por consiguiente, las prohibiciones de determinados usos o actividades que se puedan realizar en los elementos privativos deben constar de forma expresa en los estatutos. Y además, para vincu-

El artículo 553-11 del CCCat nos dice que los estatutos regulan aspectos referentes al régimen jurídico real de la Comunidad de Propietarios, pudiendo contener reglas sobre el destino, uso

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y aprovechamiento de los elementos comunes y de los elementos privativos, limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos; ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones, entre otras materias. Los estatutos tienen carácter convencional, pueden ser establecidos por el promotor al otorgar el título constitutivo de la propiedad horizontal, o por los copropietarios en un momento posterior; una vez otorgados se convierten en normas que pueden ser modificadas por acuerdo de los copropietarios con las mayorías requeridas por la ley.

tar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa”).

En Cataluña, la modificación de los Estatutos no requiere un acuerdo unánime de los miembros de la comunidad sino que basta para ello que el acuerdo obtenga el voto favorable (expreso o presunto) de cuatro quintas partes de los propietarios del edificio que representen como mínimo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación del edificio, según resulta del artículo 553-26.2 del CCCat en relación con el art. 553-11 antes mencionado (“Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios que deben representar las cuatro quintas parte de las cuotas de participación, para adop-

No siendo preciso que este quórum cualificado concurra en el momento de celebrarse la junta de propietarios ya que se puede llegar a obtener a través del mecanismo de formación sucesiva del acuerdo, regulado en el artículo 553-26.3 CCCat, y se computa no sobre el total de propietarios y cuotas de participación del edificio, sino sobre los propietarios con derecho a voto y sus cuotas de participación. Al voto favorable mayoritario en junta, computado sobre los asistentes con derecho a voto y sus cuotas de participación, se sumarían el de los asistentes a la junta que se abstienen y el de aquellos propietarios no asistentes que en el plazo de un mes desde la notificación del acta no manifestaren por escrito su oposición al acuerdo tomado por esa mayoría simple. Por lo tanto nada impide en el régimen jurídico de la propiedad horizontal que los propietarios puedan tomar válidamente acuerdos prohibitivos de actividades, como los usos turísticos en el inmueble, introduciendo a tal fin “ex

novo” cláusulas estatutarias con ese contenido. Hasta la reforma legal del régimen jurídico de la propiedad horizontal catalana introducida por la Ley 5/2015 de 13 de mayo, podía constituir un obstáculo para la validez de esta clase de acuerdos y para la inscripción en el Registro de la Propiedad el redactado anterior del artículo 553-25.4 CCCat. Tras la reforma y para los nuevos acuerdos posteriores a su entrada en vigor, no es aplicable ya la norma que se encontraba en la primitiva redacción de este artículo, según la cual los acuerdos comunitarios que implicaban una disminución de las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario o propietaria requerían que éste los consintiera expresamente. La interpretación y aplicación de esta norma había sido polémica en la doctrina y en los tribunales, en especial respecto de aquellos acuerdos comunitarios que, modificando los estatutos, introducían por primera vez prohibiciones y limitaciones de determinados usos o actividades de los elementos privativos por considerar la Comunidad

Nada impide en el régimen jurídico que los propietarios puedan tomar válidamente acuerdos prohibitivos de actividades, como los usos turísticos en el inmueble.

que eran molestos para los vecinos. El caso más emblemático y frecuente es el de la prohibición en las viviendas del edificio de los usos turísticos. La última jurisprudencia sobre esta cuestión interpretó que el consentimiento expreso del propietario afectado únicamente era necesario en aquellos casos en que la prohibición o limitación estatutaria se refiriera al uso de un piso o local concreto, y no a la generalidad de los departamentos de la comunidad. Interpretarlo de otro modo, se razonaba, dejaría vacía de contenido la posibilidad de modificar los estatutos por la mayoría cualificada de los cuatro quintos en estos casos, exigiendo una unanimidad que el mismo legislador catalán, a diferencia del estatal, había querido descartar con carácter general. En la actualidad, según la nueva redacción del art. 553-25.4, el consentimiento expreso de los propietarios afectados sólo es exigible cuando los acuerdos modifiquen la cuota de participación, cuando priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de los elementos comunes y los que decidan la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja. Por consiguiente, la reforma legal del régimen jurídico de la propiedad horizontal catalana efectuada por la Ley 5/2015 ha comportado que un acuerdo comunitario que establezca una prohibición de determinados usos en los elementos privativos ya no necesita el consentimiento expreso de los propietarios afectados o perjudicados por la novedad estatutaria. De todo lo anterior se desprende sin mayor dificultad que el acuerdo que limite las actividades que puedan realizarse en los elementos privativos, prohibiendo por ejemplo los usos turísticos, adoptado por la Comunidad con el

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quórum previsto en el artículo 553-26.2 del CCCat, cuatro quintas partes de propietarios que representen cuatro quintas partes de cuotas de participación, es válido, e inscribible en el Registro de la Propiedad.

se trata de un acto que afecta de forma individualizada los derechos de los propietarios”.

B. IRRETROACTIVIDAD DE ACUERDO El problema que se plantea ahora no es ya el de la intrínseca validez del acuerdo, sino el de su retroactividad o irretroactividad. Y no sólo respecto de actividades ya implantadas legalmente en el inmueble, sino de otras futuras legalizables por no estar prohibidas por el ordenamiento urbanístico. Dos resoluciones recientes, una de carácter no jurisdiccional y otra judicial, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, analizan esta cuestión en relación con acuerdos comunitarios posteriores a la reforma legal, prohibitivos de viviendas de uso turístico. La Resolución de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques (DGDEJ) de 6 de febrero de 2017. Se produce respecto de la inscripción de un acuerdo posterior a la entrada en vigor de la reforma de la Ley 5/2015. En el acuerdo se establecía que “ninguno de los departamentos del inmueble se podrá destinar a apartamento o a vivienda de uso turístico.” La registradora de la propiedad acordó suspender la inscripción porque el acuerdo “no cuenta con el consentimiento de todos los propietarios (…) que es necesario porque (…) contiene una limitación de uso de los elementos privativos en lo que se refiere a actividades de apartamentos turísticos, por lo que

La Dirección General se cuestiona en primer término si una modificación del título constitutivo o de los estatutos puede establecer “ex novo” restricciones del derecho de propiedad sin el consentimiento del propietario del elemento privativo afectado, un propietario que adquirió su propiedad en un momento en el que no existía la restricción que ahora se establece y que por tanto ve limitadas sus facultades de uso por una norma “ex post facto” que no ha consentido, y si la modificación operada por la Ley 5/2015 ha de suponer un cambio en la doctrina mantenida por la Dirección bajo la vigencia de la antigua redacción del artículo 553-25.4, en el sentido de que necesitaba el acuerdo para su inscripción el consentimiento expreso del propietario afectado, que no se consideraba obtenido si hubo oposición del mismo aunque luego no impugnara el acuerdo, ni tampoco del copropietario que se abstuvo en la votación. A entender de la Dirección, ni la Comunidad de Propietarios puede limitar sustancialmente el uso de los elementos privativos por mucho que lo haga con la mayoría más que cualificada del 80%, ni uno o diversos propietarios en minoría pueden disfrutar de una especie de derecho de veto que impida a la mayoría la adopción de los acuerdos. Así, si un propietario ha adquirido su elemento privativo en un momento en que en el Registro no aparecían las normas de la comunidad que limitaban un uso determinado, no puede ser privado de éste contra su voluntad, pero tampoco puede impedir, con su voto contrario, que la norma de la Comunidad aprobada por la mayoría del 80% o más acceda al Registro de la Propiedad, de manera que, una vez inscrita, los futuros adquirentes no podrán alegar des-

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Un acuerdo comunitario que establezca una prohibición de determinados usos en los eleelementos privativos ya no necesita el consentimiento expreso de los propietarios afectados. conocimiento, y se verán privados del potencial uso que la norma estatutaria limita o prohíbe. Dicho de otra manera, los propietarios disidentes podrán continuar usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los estatutos cuando lo adquirieron, mientras sean propietarios. Incluso podrán modificar el elemento privativo para destinarlo al uso que los estatutos ahora prohíben, pero que cuando adquirieron el inmueble no estaba prohibido. “En conclusión, dice la Resolución, la limitación de uso aprobada con el voto favorable de más del 80% es inscribible, si bien, sobre la base del principio general de irretroactividad de las normas restrictivas de derechos, no afectará al propietario actual que no ha prestado consentimiento expreso, pero sí a los futuros adquirentes de su elemento privativo, porque, cuando lo adquieran, la norma ya estará inscrita. Y, coherentemente, parece bueno subrayar que tanto la escritura de modificación de los estatutos como la inscripción habrán de ser cuidadosas y claras en dejar determinadas las entidades o los elementos privativos transitoriamente exceptuados de la limitación de usos acordada” La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 19 de mayo de 2016 se refiere a una demanda de cesación interpuesta por la Comunidad

contra una vivienda de uso turístico que tenía licencia de actividad con anterioridad al acuerdo comunitario de prohibición del uso, pero todavía no se había iniciado la actividad. La Comunidad se basaba para solicitar la cesación en que la actividad estaba prohibida por los Estatutos y además había producido reiteradas molestias. La sentencia de apelación había desestimado la demanda comunitaria en su totalidad. La Comunidad interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. Son estimados, pero solamente respecto de la acción de cesación fundamentada en las molestias y actos incívicos de los usuarios de la vivienda. Nos interesa especialmente el razonamiento de la Sala que justifica la no aplicación del acuerdo comunitario que modificó los estatutos prohibiendo el uso turístico: “cuestión distinta es que el cambio de destino sea oponible con efectos retroactivos a terceros que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro de la propiedad al impedirlo el artículo 553-11.3 CCC y por vulnerar el principio de seguridad jurídica establecido en el artículo 9.3 de la CE.” En la actualidad, por consiguiente, hay coincidencia de opinión en sede gubernativa y judicial acerca de la posibilidad de adoptar válidamente por mayo-

ría cualificada acuerdos comunitarios que prohíban o limiten las actividades que puedan llevarse a cabo en los elementos privativos, siendo posible su inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción registral se convierte en un requisito esencial a efectos de vinculación de esta clase de acuerdos, ya que sin ésta no han de afectar a terceros que adquieran la propiedad del elemento privativo con posterioridad a su adopción. La nota diferencial que aporta esta nueva doctrina es que tampoco ha de afectar al propietario del elemento privativo que lo es en el momento del acuerdo si se opone al mismo, aún cuando no tenga implantada la actividad que a partir de ahora prohíbe la Comunidad. Esta clase de prohibiciones afectarán, siguiendo esta tesis, solamente a los propietarios que votaron a favor del acuerdo y a los que adquieran su propiedad a título oneroso con posterioridad a la inscripción de la nueva norma estatutaria en el Registro de la Propiedad. Habida cuenta que una sola sentencia de Casación del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña no crea doctrina jurisprudencial, para consolidarla era necesaria una segunda sentencia en el mismo sentido, lo cual daría la deseable seguridad jurídica sobre una cues-

tión especialmente conflictiva en el seno de las comunidades de propietarios. En fecha 13 de septiembre de este mismo año 2018, la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha dictado la sentencia nº 74/2018, Rº 39/2018, sobre la misma cuestión, ratificando los argumentos al respecto vertidos en su sentencia anterior de 19 de mayo de 2016. Un acuerdo comunitario que establece la prohibición de usos turísticos en las viviendas del edificio es válido si se adecúa su aprobación a los quórum legales pero no es oponible, no vincula, no tiene efectos retroactivos frente al propietario que lo era en ese momento, que se opuso al acuerdo y que, en el caso en-

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juiciado objeto del recurso de casación, había obtenido con anterioridad de la Administración competente la licencia o permiso habilitante para el ejercicio de esa actividad.

el momento en que se tomó por la Comunidad de Propietarios ya estaba autorizada para destinar su vivienda a uso turístico.

Ese acuerdo sí sería eficaz y oponible a los propietarios actuales que no se opusieron al mismo, y una vez inscrito en el Registro de la Propiedad, a los futuros terceros adquirentes. Sin embargo, a pesar de esa doctrina que expone la Sala con carácter general, no se puede prescindir del caso concreto sobre el que recae, en el que la propietaria disidente que se opuso e impugnó judicialmente el acuerdo en

Queda la duda, por ello, de si se va a aplicar la misma doctrina jurisprudencial cuando la actividad prohibida se implanta con posterioridad al acuerdo comunitario o cuando cesa dicha actividad en un momento posterior, aunque no se haya producido la transmisión a un tercer adquirente.

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ROSA M. PERIS Advocada ICAB. Directora Servei Consultoria. Cambra Propietat Urbana Barcelona

S’estima que existeixen més de 87.500 famílies ocupant habitatges a Espanya, xifra que equival a 262.500 persones. I, malgrat l’aprovació el passat juliol d’una normativa per accelerar la recuperació de la possessió de l’immoble per part del propietari, de moment cap del procediments legals previstos per la via civil per procurar el desallotjament de les ocupacions il·legals resulta plenament satisfactori.

EL FENOMEN DE L’OKUPACIÓ DELS HABITATGES

FENOMEN SOCIAL L’okupació de béns immobles s’ha convertit en els darrers anys en una realitat social que engloba diferents situacions: des del denominat “moviment okupa” com una reivindicació social contra l’especulació urbanística, fins a una precària situació econòmica de molts ciutadans, agreujada per la crisi econòmica i amb dificultats per accedir a un habitatge. Però, cal tenir en comte una tercera situació, greu i preocupant, que s’ha produït, i és la del negoci especulatiu de les màfies perfectament organitzades que, aprofitant els buits legals del nostre ordenament i la lentitud del nostre sistema judicial, estan usurpant l’ús dels habitatges als seus legítims propietaris. El “moviment okupa” disposa d’un manual que es transmet per les xarxes socials. El lema o principi fonamental d’aquest fenomen, segons el seu manual, consisteix en la negació de la propietat i la negació de la legalitat entenent que aquests són els elements que perpetuen el sistema d’opressió vigent. El “manual d’okupació” explica detalladament com apropiar-se d’un habitatge i “burlar” la Llei. Es tracta d’una sèrie d’actuacions que contemplen des de recopilar tota la informació de l’immoble (Cadastre, Registre de la Propietat, inclús parlant amb veïns de la zona); vigilància (localització de càmeres per no ésser gravats, prendre nota de l’entrada i sortida de persones...). L’entrada es pot realitzar per la porta o per les finestres. Una vegada dins de l’habitatge, immobilitzen la tanca per evitar que el propietari entri amb la seva clau. De forma usual canvien en poques hores el pany de la porta per demostrar, si fos necessari, que porten dies habitant en el pis. Totes aquestes situacions tenen com a conseqüència un clima d’inseguretat jurídica entre els propietaris, ja que les

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últimes “tendències” consisteixen en l’okupació premeditada d’un habitatge per obtenir del propietari una compensació econòmica com a condició per al desallotjament d’una finca indegudament ocupada.

tal Idealista, els propietaris es veuen obligats a aplicar un descompte del 42% aproximadament davant els habitatges de similars característiques a la venda, ja que el possible adquirent no pot disposar immediatament de l’habitatge i ha d’iniciar un procediment judicial, amb els costos que això comporta.

COST ECONÒMIC PER ALS PROPIETARIS I DEMÉS CONSEQÜÈNCIES El fenomen de l’okupació il·legal té un cost econòmic molt elevat. Aproximadament un cost de 21,4 milions d’euros per als propietaris de les dues grans ciutats d’Espanya: Madrid i Barcelona. • a) Segons l’estudi publicat arrel de la Jornada sobre l’okupació d’habitatges, organitzada per l’Associació de Gestors d’Habitatge Social de Catalunya i la gerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats de la Diputació de Barcelona, celebrat el dia 4 de maig de l’any 2017, s’estima que existeixen més de 87.500 famílies ocupant habitatges a Espanya, xifra que equival a 262.500 persones. Segons l’estudi indicat, els principals motius d’aquestes xifres d’ocupació són causa directa del fet que des de l’any 2007 les llars sense cap tipus d’ingressos s’han incrementat en un 76% a Espanya, així com per l’existència d’un parc d’habitatges buits superior al mig milió. • b) L’okupació il·legal suposa també un sobrecost per al llogater que lloga legalment un habitatge, ja que els propietaris, davant de la inseguretat jurídica que aquestes situacions produeixen i la lentitud de l’aparell judicial, sol·liciten més garanties addicionals a la fiança legal prevista a la Llei. • c) El propietari que té un habitatge ocupat il·legalment observa com de forma immediata el seu habitatge es desvaloritza en el mercat immobiliari. Segons un estudi elaborat pel por-

• d) Els desperfectes que, sovint, troben els propietaris, una vegada obtinguda la possessió de l’habitatge, solen tenir un cost econòmic tant elevat que, en moltes ocasions, es veuen obligats a sol·licitar un crèdit per finançar les obres. • e) La problemàtica social que genera aquest fenomen a les comunitats de propietaris és una altra conseqüència a ressaltar: problemes de brutícia, activitats molestes i inclús violentes (problema dels “narco-pisos”). A més a més del cost de la via legal, en moltes ocasions els okupes busquen diners a canvi d’abandonar l’habitatge. • f) Un altre sobre cost afegit és la col· locació d’una porta “anti-okupes” que pot tenir un cost d’entre 800 i 1.000 euros. A l’actualitat existeixen portes que no disposen de pany i que es poden obrir a través d’una aplicació del terminal mòbil. • g) A més a més de tot això exposat, des de fa temps estan proliferant les ocupacions especialment perilloses, denominades “narco-pisos”, immobles ocupats on es trafica drogues, amb el perill que aquesta activitat comporta per als ciutadans i veïns de l’immoble.

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El fenomen de l’okupació il·legal té un cost econòmic molt elevat. Aproximadament un cost de 21,4 milions d’euros per als propietaris de Madrid i Barcelona. QUINES SÓN LES BASES JURÍDIQUES DEL DRET A UN HABITATGE DIGNE I DEL DRET A LA PROPIETAT? DRET A LA PROPIETAT Espanya: A l’Estat espanyol el dret a la propietat privada es reconeix a l’article 33 de la Constitució, on es determina que ningú podrà ésser privat dels seus béns i drets a no ser que sigui per una causa d’utilitat pública o interès social, mitjançant la corresponent indemnització i de conformitat amb allò previst per les Lleis. D’altra banda, el Tribunal Constitucional en diferents sentències ha conceptuat la propietat privada com un conjunt de facultats individuals, però també com un conjunt de deures i obligacions, establertes de conformitat amb les Lleis, traduïdes aquestes com una previsió legal d’intervencions públiques amb una finalitat social. Aquestes garanties s’estableixen en benefici dels ciutadans i tenen per objecte protegir els seus drets a la igualtat i seguretat jurídica, mitjançant un procediment legal per evitar expropiaci-

ons discriminatòries o arbitràries, és a dir, que cap ciutadà pugui ser expropiat sense un procediment legal, una causa de necessitat o utilitat pública i una indemnització. Així mateix i com a desplegament del mandant constitucional, diferents Lleis han definit el concepte de propietat privada. En aquest sentit: Article 348 Codi Civil estatal: La propietat és el dret a usar i gaudir d’una cosa, sense més limitacions que les establertes a les Lleis. Article 441 Codi Civil Estatal: En cap cas pot adquirir-se violentament la possessió mentre existeixi un posseïdor que s’oposi a ella. Catalunya: A Catalunya també s’ha regulat el concepte de la propietat privada i així ho defineix l’article 541-1 del Codi Civil de Catalunya, que determina que la propietat adquirida legalment atorga als titulars el dret a usar, de forma plena, els béns que constitueixen l’objecte. Les facultats que atorga el dret a la propietat s’exerciran d’acord amb la seva funció social, dins dels límits que determinin les Lleis.

utilització del sòl d’acord amb l’interès general per a impedir l’especulació. Resulta imprescindible ressaltar, per tant, que no es poden utilitzar aquests dos conceptes al lliure albir de cada ciutadà, preconitzant per exemple que al disposar constitucionalment del dret a un habitatge digne és legítim ocupar il· legalment els habitatges. Res més lluny de la realitat. Com es pot observar, la denegació de la propietat privada només es podrà executar a través d’un procediment legal i la responsabilitat de gaudir d’un habitatge digne correspondrà als poders públics. En conseqüència, serà l’Administració Pública la que procurarà una política urbanística equitativa. No els ciutadans particulars. És a dir, els subjectes obligats per la norma no són els ciutadans particulars sinó les administracions públiques que venen obligades a promoure polítiques d’accés a l’habitatge. La única limitació al dret a la propietat privada es troba a les lleis i aquestes atorguen garanties i un procediment a seguir.

DRET A UN HABITATGE DIGNE

LEGISLACIÓ APLICABLE

Article 47 Constitució espanyola: Tots els espanyols tenen dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat. Els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per fer efectiu aquest dret regulant la

ANTECEDENTS. PROCEDIMENT PENAL L’origen de la indefensió jurídica que pateixen molts ciutadans no radica en la inexistència de procediments legals

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per combatre aquestes conductes, sinó en el grau d’ineficàcia final. En aquest sentit i fent un recorregut històric, l’any 1995 el Codi Penal va introduir el delicte d’usurpació de béns immobles castigat amb penes de 3 a 6 mesos per tots aquells supòsits d’ocupació d’un immoble aliè que no constitueixi morada i sempre que es realitzi contra la voluntat del seu titular. Es caracteritza, per tant, com un delicte en el que existeix una ocupació d’un immoble, que no constitueix residència habitual ni permanent del seu titular. Per què, doncs, aquest procediment no sempre atorga una satisfacció a les pretensions de qui ha vist usurpat el bé immoble del que és titular? Per donar resposta a aquesta pregunta freqüentment formulada s’han de tenir en comte tots els requisits que exigeix aquest tipus penal:

ficio que en ese momento no constituya morada de alguna persona, realizada con cierta vocación de permanencia.

EL NOU PROCEDIMENT CIVIL CONTRA L’OCUPACIÓ IL·LEGAL D’IMMOBLES

2).- Que esta perturbación posesoria pueda ser calificada penalmente como ocupación, ya que la interpretación de la acción típica debe realizarse desde la perspectiva del bien jurídico protegido y del principio de proporcionalidad que informa el sistema penal. Desde ambas perspectivas, la ocupación inmobiliaria tipificada penalmente es la que conlleva un riesgo relevante para la posesión del sujeto pasivo sobre el inmueble afectado, que es lo que dota de lesividad y significación típica a la conducta, por lo que las ocupaciones ocasionales o esporádicas, sin vocación de permanencia o de escassa intensidad, son ajenas al ámbito de aplicación del tipo.

• L’ocupació s’ha de realitzar sobre un bé immoble que no constitueixi residència habitual. • El Jutge ha d’apreciar indicis de delicte. I es aquí on sorgeixen els problemes d’interpretació, ja que no totes les ocupacions d’immobles que no constitueixen morada donen lloc a aquest delicte. • Només es podran castigar les pertorbacions més greus. La jurisprudència entén que només són punibles les ocupacions en les que concorre una intenció evident d’exercir els drets possessoris sobre l’immoble, amb vocació de permanència (fet aquest que exclou l’ocupació temporal o per dies) i la privació total de l’exercici del dret pel seu titular.

3).- Que el realizador de la ocupación carezca de titulo jurídico que legitime esta posesión, pues en el caso de que hubiera sido autorizado para ocupar el inmueble, aunque fuese temporalmente o en calidad de precarista, la acción no debe reputarse como delictiva, y el titular deberá acudir al ejercicio de las acciones civiles procedentes para recuperar la posesión.

Tal com hem tingut ocasió de manifestar en aquest escrit, en els últims temps i com a conseqüència de la crisi econòmica, han aparegut fenòmens d’okupació il·legal premeditada que, aprofitant de forma molt reprovable la situació de necessitat de moltes persones i famílies, han disfressat situacions il·legals amb una finalitat lucrativa. Davant doncs d’aquestes realitats, i a la vista que la nostra legislació processal no disposava d’instruments ràpids i eficaços perquè el propietari pogués recuperar la possessió legal de l’habitatge i a la vista de la problemàtica que l’acció penal podia comportar per aquells propietaris que no hagueren vist estimades les seves pretensions, el passat dia 6 de juny del present any 2018, el Senat va aprovar definitivament la proposició de Llei de modificació de la Llei d’Enjudiciament Civil amb relació amb les ocupacions il·legals d’immobles, publicant-se la normativa en el Butlletí Oficial de l’Estat el dia 12 de juny del citat any 2018, amb entrada en vigor el dia 2 de juliol de 2018.

En aquest sentit, resulta clarificadora la Sentència del Tribunal Suprem de 12 de novembre de l’any 2014, que estableix quins han de ser els requisits del tipus penal: 1).- La ocupación sin violencia o intimidación de un inmueble, vivienda o edi-

4.- Que conste la voluntad contraria a tolerar la ocupación por parte del titular del inmueble, bien antes de producirse, bien después. 5.- Que concurra dolo en el autor, que abarca el conocimiento de la ajeneidad del inmueble y de la ausencia de autorización, unido a la voluntad de afectación del bien jurídico tutelado por el delito, es decir, la efectiva perturbación de la posesión del titular de la finca ocupada. Per tots aquests motius, la doctrina entén que el procediment penal ha de ser l’última ratio i només ha d’ésser utilitzat en aquells supòsits més greus.

En el propi preàmbul de la Llei es reconeix que cap del procediments legals previstos per la via civil per procurar el desallotjament de les ocupacions il·legals resulta plenament satisfactori i, en qualsevol cas, la tardança dels procediments és excessivament llarga, amb els lògics perjudicis per als propietaris dels immobles. Els grans trets de la reforma són els següents:

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• Què és el que tutela la Llei? Aquelles situacions de privació de la possessió d’un habitatge sense el consentiment dels seu propietari o de qui tingui dret a posseir l’immoble. L’article 521-1 del Codi Civil de Catalunya defineix la possessió com aquell poder de fet sobre una cosa o dret, exercit per una persona com a titular o per mitjà d’una altra persona. • Quin és l’objecte de la pretensió? Tant sols es poden tractar d’habitatges. • Qui pot sol·licitar la recuperació de l’habitatge? Podrà sol·licitar la immediata recuperació de la possessió d’un habitatge la persona física que sigui propietària o posseïdora legítima per un altre títol; les entitats sense ànim de lucre amb dret a posseir i les entitats públiques propietàries o posseïdores d’habitatges socials. • Contra qui es podrà dirigir la demanda? Es dirigirà contra qui estigui habitant l’habitatge. No obstant, podrà dirigir-se contra els ocupants il·legals, si no s’han pogut identificar. Si la identificació ha estat positiva, es donarà trasllat als serveis públics competents en matèria de política social per

si procedís la seva actuació, sempre i quan els interessats haguessin atorgat el seu consentiment. • Tramitació del judici. Especialitats. Si el demandant hagués sol·licitat a la demanda l’immediat lliurament de la possessió de l’habitatge, en el Decret d’admissió de la demanda es requerirà als seus ocupants perquè aportin, en un termini legal de 5 dies comtats des de la notificació de la demanda, el títol en virtut del qual poden tenir dret a posseir. La Llei determina així mateix que la notificació es podrà fer als ignorats ocupants de l’habitatge. Qui realitzi la comunicació podrà anar acompanyat d’agents de l’autoritat. En funció de si els demandats aporten o no un Títol que els legitimi per ocupar, es poden donar tres situacions: • Que no aportin cap Títol. En aquest supòsit, el Jutjat ordenarà l’immediat lliurament de la possessió legal al demandant, mitjançant el llançament forçós dels ocupants, prèvia comunicació d’aquest fet als serveis públics competents.

• Que aportin Títol. Si el Tribunal el considera suficient, el Jutjat no podrà dictar Interlocutòria ordenant el llançament, motiu pel qual el procediment s’haurà de seguir pels tràmits del judici verbal. • En el supòsit que els demandats no aportin cap Títol, però compareguin davant del Jutjat i formulin oposició, la norma no deixa clar si se seguirà el procediment verbal. No obstant, l’article 444 1 de la LEC determina que l’oposició només es podrà formular en base a: o bé l’existència de Títol suficient per posseir l’habitatge o per la falta de Títol suficient per part de qui reclama la possessió. En qualsevol cas, la part demandant haurà d’acompanyar juntament amb la demanda el Títol que li atorgui el dret a posseir ( Escriptura de propietat, usdefruit, etc). Són molts els dubtes que la reforma de la Llei genera, sobre tot tenint en compte que encara no s’han pogut veure els efectius resultats de la seva aplicació. Podríem aventurar la greu discriminació que suposa que el procediment només el puguin iniciar les persones físiques, les entitats sense ànim de lucre o les entitats públiques propietàries d’ha-

Són molts els dubtes que la reforma de la Llei genera, sobretot tenint en compte que encara no s’han pogut veure els efectius resultats de la seva aplicació.

bitatge social, ja que existeixen moltes societats familiars que no es poden assimilar a un fons “bultró” o a una entitat bancària que quedaran excloses. La Llei també obliga a donar trasllat als Serveis públics competents en matèria d’habitatge perquè en el termini de 7 dies puguin adoptar mesures. Serà temps suficient perquè aquestes entitats puguin actuar? Entre la presentació de la demanda al Jutjat i la publicació del Decret d’admissió de la dita demanda en un Jutjat poden transcórrer 2 o més mesos, fet aquest que desvirtua la “rapidesa” que pretén la reforma.

EL FENOMEN DE L’OKUPACIÓ A LA RESTA D’EUROPA. DIFERÈNCIES LEGISLATIVES Com tracten als okupes a altres països europeus? Tal com hem exposat, i salvaguardant els resultats de l’aplicació de la Llei d’Enjudiciament Civil amb la reforma operada amb la Llei 5/2018 d’11 de juny, que haurà d’esperar els seus efectes en seu judicial, el cert és que les solucions de procediment a Espanya no han estat atorgant als ciutadans una tutela judicial ràpida i segura. En aquest sentit, les solucions legislatives a altres països d’Europa són les següents: • Holanda: És suficient que el propietari d’un immoble denunciï davant de la Policia una ocupació d’un immoble de la seva propietat. Mitjançant l’aportació del seu títol de propietat o dret d’ús al Jutjat podrà personar-se amb una ordre judicial i desallotjar-lo. Resulta necessari ressaltar que els Països Baixos, igual que Suècia o Regne Unit, es caracteritzen per una intensa intervenció estatal. Compten amb els sectors d’habitatges socials més extensos de la Unió Europea, i els seus governs destinen més del 3% del Producte Interior Brut a la política d’habitatge.

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• França: No té la consideració de delicte penal, però la policia pot desallotjar a un ocupant il·legal durant les primeres 48 hores d’ocupació des del moment que té coneixement d’aquest fet, no des de l’ocupació en si mateixa. Després, els ocupants hauran d’acreditar que l’immoble reuneix les mínimes condicions d’habitabilitat i, a partir d’aquest moment, els propietaris poden denunciar als ocupants en seu judicial per recuperar la possessió legal. França, juntament amb Alemanya o Dinamarca, ha mantingut un sector d’habitatges privats de lloguer molt amplis. La despesa de l’Estat en política d’habitatge és d’entre l’1 i el 2% del PIB.

produïts a l’habitatge. La despesa de l’estat italià en política d’habitatge es limita de forma general a un 1% del PIB. Conserva així mateix amplis sectors d’habitatges en propietat i sectors d’habitatges socials de lloguer relativament petits.

• Alemanya: Davant l’existència de pisos buits, els propietaris poden ser obligats a rehabilitar-los. Si persisteix l’incompliment, poden ésser sancionats amb multes o expropiacions temporals. No obstant i prenent com a exemple la ciutat de Berlin, els habitatges ocupats han de ser desallotjats en un termini de 24 hores després de coneixe’s l’ocupació il·legal si el propietari presenta una denúncia i s’obliga a iniciar en breu obres de rehabilitació, si així fos necessari. • Anglaterra: Ocupar il·legalment un habitatge es considera un delicte penal a Anglaterra i Gales i es castiga amb multes de fins a 6 mesos de presó. Els propietaris poden denunciar a la policia una ocupació il·legal. Es verificarà la denúncia i es podrà arrestar als ocupants. S’haurà de demostrar que els ocupants pretenien viure a l’immoble ocupat. • Itàlia: El propietari podrà denunciar davant de la policia l’ocupació. El Jutjat, en un judici ràpid, donarà ordre a la policia perquè procedeixi al desallotjament dels ocupants, que hauran d’abonar els possibles danys

• Portugal: No es poden desallotjar ocupants il·legals fins que no recaigui sentència ferma en un procediment judicial, que es pot dilatar més d’un any. A Portugal, igual que a Espanya o Grècia, la despesa de l’Estat en política d’habitatge és inferior a l’1% del PIB.

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INTRODUCCIÓN El juicio de desahucio ha venido siendo tradicionalmente un proceso especial y sumario, tendente a recuperar la posesión inmediata de la finca arrendada por parte del arrendador, por unas causas muy claras y concretas como son la falta de pago de la renta y cantidades que el arrendatario venga obligado a abonar, por expiración del término cuando no existe prórroga forzosa y también en el caso del precario, como ya recogían el artículo 1569-1ª y 2ª del Código Civil, el artículo 114-1ª de la antigua Ley Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964, el artículo 39.3 vigente Ley arrendaticia y hoy el artículo 250.1-1º actual Ley Enjuiciamiento Civil. En este último, y dada su especial naturaleza jurídico-procesal, no podían discutirse cuestiones complejas, tiene limitaciones probatorias tratándose del desahucio por falta

EL DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS.

CASUÍSTICA

La acción de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades que el arrendatario viene obligado a abonar presenta algunas dificultades. El autor explica en este texto cuáles son las cuestiones más relevantes a tener en cuenta al afrontar este tipo de procesos. FERNANDO CARLOS DE VALDIVIA Magistrado. Dr. En Derecho por la UB

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de pago —art. 444.1. Ley Enjuiciamiento Civil— y no produce excepción de cosa juzgada —art. 447.2. L.E.C.

encontremos ante una falta de cobro de la renta por parte del arrendador, bien de manera directa o ya lo sea indirecta.

Por otro lado, concretándonos a la acción de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades que el arrendatario viene obligado a abonar, añadir que de acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia, para que la acción de desahucio por falta de pago pueda prosperar se exige: 1) Primero, que no exista controversia sobre la cuantía de la renta o resto de las cantidades a pagar, pues si es así habrá de acudirse al juicio declarativo que corresponda para determinarlas o concretarlas previamente; 2) que exista una real y verdadera falta de pago de dichas cantidades, de las que se deduzca una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de la obligación de pago que, como esencial, imponen al arrendatario los artículos 1555-1º del C. Civil y el 27 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos; 3) y por último, que no nos

PRIMERA CUESTIÓN: CÓMO PRACTICAR EL EMPLAZAMIENTO El actor deberá ser preciso en la designación del domicilio, lo que supone un plus de diligencia. No solo deberá facilitar el domicilio designado en el contrato sino a aquel que tuviera conocimiento por la documentación que poseyera el arrendador en ocasión de las relaciones habidas (TC, Sala Segunda, 7-9-2015 y TC, Sala Segunda, 24-2-2014). Ello resulta imprescindible para la bondad jurídica, de lo contrario, podría infeccionarse el procedimiento. Extremo que viene adverado por la SAP Barcelona, Sec. 4ª, 15-102014 que dice: “Nulidad de actuaciones hasta el momento

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de notificarse la demanda de desahucio por falta de pago, puesto que antes de notificarse por edictos, dada la diligencia negativa practicada en la vivienda arrendada, debió efectuarse averiguación domiciliaria”.

El actor deberá ser preciso en la designación del domicilio, lo que supone un plus de diligencia.

Este rigor, como manifiesta la SAP Baleares, Sec. 5ª, 25-7-2014 “es consecuencia de no privar al arrendatario del derecho de enervación, si lo hubiere, Imposibilidad del ejercicio del derecho de enervación con el pago de las rentas debidas por emplazamiento defectuoso del demandado”. El impago de las rentas o cantidades asimiladas a la renta es el hecho causante de este procedimiento; relevante será el requerimiento previo. La doctrina pone énfasis solo en el hecho del impago, no en la consecuencia de resolución del arriendo. “El requerimiento de pago, que se hace al amparo del art. 22 LEC, no exige que se comunique el arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo”. Véase las sentencias TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-3-2016 y TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-10-2015, cuyos requisitos al decir de esta sentencia son: “1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada; 2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente; 3. Ha de referirse a rentas impagadas; 4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto (30 días); 5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada”, subrayándose el adjetivo “fehaciencia” y un “mes de anticipación”, tal como lo expresa la STS, Sala Primera, de lo Civil, 22-9-2015: “Requerimiento de pago de renta y cantidades asimiladas por medio fehaciente y con un mes de antelación a la fecha de interposición de la demanda, no procediendo la enervación de la acción de desahucio”, ya que de lo contrario “Se revoca la enervación del desahucio y se desestima el desahucio, al no haber existido requerimiento previo a la demanda al arrendatario para el pago de lo reclamado” SAP A Coruña, Sec. 3ª, 26-6-2015.

El valor del requerimiento previo es la admonición de exigir el pago y resulta inmarcesible que sea fehaciente: “Como medio fehaciente, además del requerimiento notarial y acto de conciliación, pueden reseñarse el telegrama con acuse de recibo, el burofax, pero no se puede otorgar esta condición a la carta certificada con acuse de recibo” (SAP Madrid, Sec. 8ª, 13-10-2008) y “un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente”, según la SAP La Rioja, Sección 1ª, 6 de Febrero de 2012. El inquilino debe consignar la renta. Animus solvendi implica de suyo el pago total de lo debido hasta el mismo instante de la consignación. El plazo del requerimiento es preclusivo: “No se enerva la acción de desahucio al efectuarse la consignación después del plazo otorgado en el requerimiento de pago y estar pendiente una mensualidad de renta” (SAP A Coruña, Sec. 3ª, 12-2-2016), o para el caso que pudiera enervarse debe atenderse a la completud del pago “La consignación parcial del importe reclamado no es suficiente para enervar el desahucio, puesto que no se ingresaron las devengadas con posterioridad a la demanda” (SAP Baleares, Sec. 3ª, 2-7-2015).

SEGUNDA CUESTIÓN: EL IMPAGO El impago es la frustración económica del contrato y de la rentabilidad que espera obtener el arrendador. No es tolerable para el arrendador aguantar las situaciones que provoca esta situación, máxime, la mayoría de los casos, cuando son tenedores pequeños y medianos, que confían en el pago para subvenir sus necesidades económicas, si bien debe protegerse la expectativa de la inversión. En el contrato de arrendamiento sinalagmático hay dos contraprestaciones: el goce, uso y aprovechamiento por parte del inquilino y el derecho de cobro de la renta. Si no lo entendemos así, se rompe el equilibrio y dejamos en manos de una sola parte el contrato. Por ello el Tribunal Supremo ha entendido que “el retraso en el pago no queda amparado por

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la costumbre seguida entre las partes” (STS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2014) y “retraso en el pago de una mensualidad del alquiler de vivienda, estimándose procedente la resolución del contrato” (STS, Sala Primera, de lo Civil, 19-12-2008) y “El impago de la renta mensual puede conducir a la resolución del contrato, sin que quien la inste incurra en mala fe” (STS, Sala Primera, de lo Civil, 24-7-2008). Criterio que ya se recogía en la STS, Sala Primera, de lo Civil, 9-9-2011, que decía que: “El pago de la mensualidad de renta realizado fuera del plazo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda da lugar a la resolución arrendaticia, y ello, aunque se funde en el impago de una sola mensualidad”. Así mismo, este procedimiento es válido para el supuesto en que el inquilino no haya cumplimentado la cantidad pedida como fianza arrendaticia: “la obligación del pago de la fianza compete al arrendatario y su impago, ex art. 27.2 b) LAU, es causa de resolución (SAP Baleares, Sec. 3ª, 14-4-2016, en igual sentido SAP Barcelona, Sec. 4ª, 14-2-2008). Es interesante destacar como comunis opinio que en esta materia al importe de la fianza no cabe imputación de pagos, ni la suma de la fianza cabe compensarla con la deuda determinada por las rentas vencidas e impagadas. A tal respecto es de interés la SAP, sección 13ª, Barcelona de 25 de julio de 2005, que dice que: “Efectivamente, el artículo 36 de la LAU/94 impone de forma imperativa a todos los arrendamientos regulados en la misma (art. 4.1) la obligatoriedad de la fianza arrendaticia (‘...será obligatoria la exigencia y prestación...’), cuya finalidad esencial, atendida la finalidad ga-

rantista del contrato accesorio de fianza, sea de naturaleza legal o voluntaria, en el ámbito de las relaciones entre las partes (no puede olvidarse la finalidad a que responde la obligatoriedad de la constitución de la fianza en los términos establecidos en la D.A.3ª LAU, que de alguna manera justifica que el legislador mantuviera la obligatoriedad o imperatividad de ésta) es precisamente la de responder del buen fin del contrato por lo que, una vez extinguido éste, se aplicará, en su caso, al cumplimiento de las obligaciones del arrendatario incumplidas por éste o a la reparación de los daños causados por éste y que le sean imputables. Así la devolución de la fianza al final del arriendo, con recuperación de la posesión por parte del arrendador, se impone si no concurre causa que determine su aplicación a aquello que garantiza, es decir el arrendador viene obligado a su devolución (devengándose incluso el interés legal si no procede a ello en determinado plazo —art. 36.4—) cuando se extinguen las obligaciones que garantiza; así pues, por su propia naturaleza, la fianza no ha de devolverse sino al final del contrato, cuando éste se haya cumplido y no existe responsabilidad alguna del arrendatario de la que ésta deba responder, y por ello no cabe que el arrendatario, antes de extinguirse el arriendo, determine unilateralmente que se dedique su importe al pago de la renta, lo que frustraría las expectativas del arrendador de quedar cubierto ante cualquier demérito de la cosa locada que hubiera de reparar con cargo a la expresada garantía. En definitiva, cabe que la fianza se aplique al pago de rentas debidas, pero en todo caso tras la extinción del contrato y el desalojo de la finca por parte del arrendatario, pero en ningún caso cabe imputar la fianza al pago de rentas vencidas mientras sigue vigente el contrato de arrendamiento.

Al importe de la fianza no cabe imputación de pagos, ni la suma de la fianza cabe compensarla con la deuda determinada por las rentas vencidas e impagadas.

Ciertamente, no puede obviarse que el art. 36.1 LAU determina la cuantía de la fianza obligatoria en metálico en una “cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. Con esta limitación se trata de evitar que pueda exigirse al arrendatario en el momento de celebrarse el contrato un desembolso en metálico de cuantía tal que haga inviable el arrendamiento, si bien la ley no prevé sanción alguna ni contempla las consecuencias para el caso de

que este precepto no se observe. En cualquier caso, pactada por las partes en uso de su autonomía de la voluntad, una determinada cantidad, superior a la legalmente prevista, en concepto de fianza (no puede obviarse que la propia ley prevé la posibilidad de pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico —art. 36.5), no como pago anticipado de rentas ni como cantidad a cuenta de posibles deudas que puedan generarse en el desarrollo de la relación contractual (en el supuesto de autos es evidente que así se pactó, según resulta del tenor literal de la cláusula 14ª del contrato, a la que además se añade que ‘la existencia de esta fianza no servirá nunca de pretexto para retrasar el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago ha asumido el inquilino’), la suma entregada deberá seguir el régimen jurídico de aquélla, sin que pueda unilateralmente el arrendatario variar lo acordado e imputar el pago a otros conceptos, y menos articularlo como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de la renta cuya cognitio se encuentra legalmente limitada —art. 444 LEC. Por otra parte, tampoco cabe, como apunta la demandada en su escrito de oposición al recurso que, de estimarse éste, se excluya el incumplimiento por aplicación de la compensación, ya que para que ésta quepa es preciso que se trate de deudas liquidas, vencidas y exigibles (art. 1.196 CC), lo que es evidente no concurre en este caso respecto de la cantidad entregada como fianza, según se ha expuesto anteriormente, al no haber nacido la obligación del arrendador de proceder a su devolución”.

TERCERA CUESTIÓN: CUESTIÓN DE OBRAS EN LA VIVIENDA COMO ALEGATO DEL INQUILINO A tal respecto, la SAP Alicante Sección 5ª, de fecha 7 de Julio de 2005, argumenta lo siguiente: "el resto de las reparaciones que se alegan por las demandadas para justificar el impago no pueden entenderse incluidas en el apartado 3 del artículo 21, y lo que ha de hacerse en estas situaciones es requerir a la arrendadora y si esta hace caso omiso acudir a los Tribunales exigiendo el cumplimiento de la obligación de conservar la cosa, sin que esté justificada la compensación salvo en el caso de reparaciones urgentes, y así lo ha declarado esta Sala, entre otras en las sentencias de 26 de Noviembre de 2003 y 14 de Junio de 2004”. Su conclusión: en sede de juicio de desahucio por falta de pago, la oposición está tasada y debe respetarse por ius cogens, criterio que se sustenta mediante las sentencias que se indican:

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La Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección 2ª) de 8.05.2012 dice: “En relación al juicio de desahucio el art. 444.1 de la LEC limita los motivos de oposición a las cuestiones relativas al pago o a la enervación, de lo que se deduce que el demandado sólo puede plantear como motivos de oposición al juicio de desahucio, dada su naturaleza especial y sumaria, las cuestiones relativas al pago, bien porque se haya procedido al pago, a la consignación, que el arrendador se haya negado al cobro de la renta, o bien a la procedencia de la consignación”. En este mismo sentido, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia 9.04.2015: “El juicio de desahucio se caracteriza por ser un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo en el artículo 444 de la ley de enjuiciamiento civil que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, sin que por lo tanto el juicio de desahucio por falta de pago de la renta puedan resolverse o plantearse cuestiones complejas: es que el proceso verbal deban examinarse aquellas cuestiones que puedan impedir sobre la resolución del contrato, en especial deberá examinarse la legitimación de las parte, toda vez que la acción de desahucio por falta de pago de la renta solo podrá ejercitarse por el arrendador contra el arrendatario de acuerdo con el artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994.” Otra reflexión merece la llamada mora accipiendi. La denominada mora accipiendi en materia de arrendamientos urbanos debe estar a la doctrina que sustenta la SAP de Barcelona de 6.3.07 al indicar que "en razón al carácter restrictivo de la actual enervación: impone valorar en cada caso, y a la luz de la CE, singularmente tutela judicial efectiva del artículo 24, la actividad desplegada por las partes durante el arrendamiento, en cuanto a la obligación de pago y aceptación de

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la misma, corrigiendo situaciones abusivas que subyacen el desarrollo de la relación contractual, que si bien en apariencia pueden revelar el incumplimiento de sanción resolutoria, ocultan la realidad, al frustrar las legítimas expectativas de una de las partes (art. 1256 CC).” Esta misma sentencia sigue diciendo ‘por la demandada se alega la mora accipiendi, que supone la alegación y prueba de un ofrecimiento de pago previo de la suma procedente, sin restricciones probatorias (lógicamente, la carga de la prueba de esta situación corresponde al arrendatario), de forma que si se declara que no existió mora accipiendi y consignó válidamente, siendo procedente la enervación, se declarará ésta por sentencia, en otro caso se dará lugar al desahucio, y por el contrario, si se declara, por resultar acreditada, la existencia de mora accipiendi, ha de desestimarse la demanda, sin perjuicio de que lo consignado por el demandado, si es efectivamente debido, pueda ser puesto a disposición del arrendador. Recordemos que la "mora del acreedor" requiere: • 1. Una obligación vencida para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor. • 2. La realización por el "acreedor" —entendemos que debe decir deudor— de todo lo que conduce a la ejecución de la prestación (ofrecimiento/consignación). • 3. La falta de cooperación por parte del acreedor, sin justificación legal alguna, al cumplimiento de la obligación, determinando con ello un ficticio incumplimiento del propio deudor. Igualmente, se han de recordar la SAP de Barcelona de 20.2.07 al señalar que “conviene recordar que en la actualidad y ante la entrada en vigor de la nueva Ley especial de arrendamientos, en la que se reducen notablemente las posibilidades enervatorias y de rehabilitación, nuestra jurisprudencia entiende que procede la desestimación del desahucio, absolviendo al demandado cuando por culpa del arrendador no se haya podido pagar (mora accipiendi) o cuando se pruebe que no existe verdadera intención por el arrendatario de infringir el contrato, ya que la Ley arrendaticia otorga efectos resolutorios a la falta de pago de las rentas, por lo que debe existir una conducta calificable de incumplimiento”.

Y la SAP de Valencia de 11.12.06 al indicar que "Como expresa la SAP de Pontevedra, Sección 5ª, de 28 de febrero de 2000, esta figura no aparece expresamente recogida en los textos positivos si bien se ha considerado sobre la base de atribuir efectos jurídicos a aquella situación en la que la falta de pago o cumplimiento de la obligación tiene su causa en la conducta del acreedor, quien por tanto no puede beneficiarse de su obrar torticero y acorde con la mala fe. No cabe duda que el acreedor, en cuanto titular de la obligación, que como activo se inserta en su patrimonio y resulta con facultades de disposición sobre la misma, no tiene la obligación jurídica de recibir la prestación en que aquella consista. Si tiene, empero, la obligación de no impedir que éste cumpla aquello que le incumbe, surgiendo en ese caso la llamada mora accipiendi, cuyo efecto fundamental es la exclusión de la mora del deudor —SSTS de 9 de julio de 1941 y 12 de junio de 1969. En este caso es preciso que concurran los siguientes requisitos: a) Existencia de una obligación vencida; b) que para el cumplimiento de la anterior haya que contar con la actividad del acreedor; c) que el deudor realice todo lo conducente a la ejecución de la prestación, lo que supone, en tesis general, el ofrecimiento de pago al acreedor, y d) Que el acreedor no acepte la prestación.” NOTA DEL AUTOR: Debo finalizar mi artículo, si bien quedan otras cuestiones dignas de ser tratadas, pero el espacio concedido no lo permite, no obstante es una síntesis de mi participación en el I Congreso inmobiliario celebrado en el ICAB y con participación de la entidad colegial, API-Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris, que tiene la amabilidad de publicar mi artículo, dando las gracias a ambas entidades y a la Sra. Junyent.

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EL NUEVO MODELO URBANÍSTICO BASADO EN LA REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS* Una colaboración real públicoprivada para la materialización de los objetivos compartidos en materia de rehabilitación y renovación urbana exige unos procedimientos garantistas y a la vez ágiles en las tramitaciones de licencias y de los instrumentos de planeamiento y/o gestión urbanística. CAROLINA MIRAPEIX Abogada. “Mirapeix Advocats”

(*) El artículo constituye el resumen de la Ponencia dictada bajo el mismo título por la firmante, en el I Congreso de Derecho Inmobiliario, celebrado el pasado 30 de mayo en el ICAB

I.- CONSIDERACIONES PREVIAS Estos términos, rehabilitación, regeneracion y renovación urbanas, se constituyeron en el título de la Ley 8/2013, de 26 de junio, hoy día derogada por el vigente RDLEG 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. La tradición urbanística española se

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ha volcado de manera fundamental en la producción de nueva ciudad, descompensando claramente el necesario equilibrio entre dichas actuaciones y aquellas otras que, orientadas hacia los tejidos urbanos existentes, permiten intervenir de manera inteligente en las ciudades. En el momento de la elaboración y promulgación de la Ley 8/2013, y según los documentos “Siste-

ma de Información Urbana” y “Estudio de Sectores Residenciales en España 2011”, elaborados por el Ministerio de Fomento, España poseía en aquel momento de suelo capaz de acoger nuevos crecimientos urbanísticos para los próximos 45 años. Esta situación es claramente una consecuencia de una política y consiguiente legislación enfocada a la transformación urbanística de suelos vírgenes. Para dar buena prueba de ello, así como para evidenciar el profundo cambio producido en escasos años, basta citar la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y valoraciones. Dicha norma, según enunciaba su Exposición de Motivos, pretendía facilitar el aumento de la oferta de suelo: “haciendo posible que todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como susceptible de ser urbanizado”. El punto de inflexión en el proceso de cambio se produce, solo 9 años después, con la aprobación de la Ley 8/2007, de Suelo, que vino a modificar de manera sustancial la anterior situación. Dicha norma, manteniendo la importancia del crecimiento urbano, manifiesta expresamente la importancia de que el urbanismo respondiera a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando la importancia del crecimiento urbano y apostando por la regeneración de la ciudad existente. Mención aparte merece, por pionera, la iniciativa del legislador en Catalunya, ya en la Ley 2/2002, de Urbanismo, que en su artículo 3 relacionaba el desarrollo urbanístico sostenible con la utilización racional del territorio y medio ambiente, incidiendo en la adopción de: “modelos de ocupación del suelo que eviten la dispersión en el territorio, favorezcan la cohesión social, consideren

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la rehabilitación y la renovación en suelo urbano, tengan en cuenta la preservación y mejora de los sistemas de vida tradicionales en las áreas rurales y consoliden un modelo de territorio globalmente eficiente”.

desmesurado y disperso de la ciudad y limitando la transformación del suelo. En esa dirección, la Ley 8/2007, como un año después el Texto Refundido de 2008, dejan expuesto de una forma explícita que la nueva norma debe responder “a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente”.

El legislador de 2007 atiende los criterios de la Unión Europea que, en documentos tales como “Estrategia Territorial Europea” (mayo 1999) y “Comunicación de la Comisión sobre una Estrategia Temática para el Medio Ambiente Urbano” (enero 2006), propone un modelo de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes de la urbanización dispersa o desordenada: impacto ambiental, segregación social e ineficiencia económica por los elevados costes energéticos, de construcción y mantenimiento de infraestructuras y de prestación de los servicios públicos. Hasta hace bien poco tiempo, la legislación estaba focalizada en la transformación urbanística de suelos vírgenes, sin que existiera un desarrollo legislativo en igual medida que permitiera sustentar operaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Como contrapunto de lo que aquí se estaba haciendo, los criterios europeos promovían el denominado Urbanismo Sostenible, evitando el crecimiento

II. LA SITUACIÓN A PARTIR DE LA LEY 8/2013, DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS Y DEL R.D.LEG. 7/2015 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA II.A. OBJETIVOS DEL RDLEG 7/2015 TR SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA El TR 7/2015 sigue la pauta introducida por la Ley 8/2013 (LRRR). Los objetivos son: • 1. Potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible.

La tradición urbanística española se e ha volcado de manera fundamental en la producción de nueva ciudad

• 2. Ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación, en concreto, en la rehabilitación edificatoria y en la regeneración y renovación urbanas. • 3. Fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética. Para lograr tales objetivos, la Ley 8/ 2013 también afrontó la modificación de una serie de normas, tanto para eliminar posibles obstáculos que impidan alcanzar los objetivos propuestos, como para adaptar los existentes a las nuevas exigencias y realidad económica. (Así, modificación de la Ley de Propiedad Horizontal; la de Ordenación de la Edificación y otras detalladas en las Disposiciones Finales de la Ley).

II.B. PRINCIPIOS INFORMADORES Para la consecución de tales objetivos, el artículo 3.3 del TR describe de manera amplia cuales son sus Principios Informadores: • a) Posibilitar el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual en un contexto urbano seguro, salubre, accesible universalmente, de calidad adecuada e integrado socialmente, provisto del equipamiento, los servicios, los materiales y productos que eliminen o, en todo caso, minimicen, por aplicación de la mejor tecnología disponible en el mercado a precio razonable, las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero, el consumo de agua, energía y la producción de residuos, y mejoren su gestión;

• b) Favorecer y fomentar la dinamización económica y social y la adaptación, la rehabilitación y la ocupación de las viviendas vacías o en desuso; • c) Mejorar la calidad y funcionalidad de las dotaciones, infraestructuras y espacios públicos al servicio de todos los ciudadanos y fomentar unos servicios generales más eficientes económica y ambientalmente; • d) Favorecer, con las infraestructuras, dotaciones, equipamientos y servicios que sean precisos, la localización de actividades económicas generadoras de empleo estable, especialmente aquéllas que faciliten el desarrollo de la investigación científica y de nuevas tecnologías, mejorando los tejidos

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productivos, por medio de una gestión inteligente; • e) Garantizar el acceso universal de los ciudadanos a las infraestructuras, dotaciones, equipamientos y servicios, así como su movilidad; • f) Integrar en el tejido urbano cuantos usos resulten compatibles con la función residencial, para contribuir al equilibrio de las ciudades y de los núcleos residenciales, favoreciendo la diversidad de usos, la aproximación de los servicios, las dotaciones y los equipamientos a la comunidad residente, así como la cohesión y la integración social; • g) Fomentar la protección de la atmósfera y el uso de materiales, pro-

ductos y tecnologías limpias que reduzcan las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero del sector de la construcción, así como de materiales reutilizados y reciclados que contribuyan a mejorar la eficiencia en el uso de los recursos; • h) Priorizar las energías renovables frente a la utilización de fuentes de energía fósil y combatir la pobreza energética con medidas a favor de la eficiencia y el ahorro energético; • i) Valorar, en su caso, la perspectiva turística y permitir y mejorar el uso turístico responsable; • j) Favorecer la puesta en valor del patrimonio urbanizado y edificado con valor histórico o cultural; y,

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• k) Contribuir a un uso racional del agua, fomentando una cultura de eficiencia en el uso de los recursos hídricos, basada en el ahorro y en la reutilización.

Las que no requieren la previa o simultánea tramitación de un instrumento de modificación del planeamiento urbanístico.

II.C. DEFINICIÓN DE LAS ACTUACIONES SOBRE EL MEDIO URBANO (ARTÍCULO 2 TR 2015) Las actuaciones sobre el medio urbano se definen como aquellas que tienen por objeto realizar obras de: • Rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones. • Regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos. • Obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. • Actuaciones de renovación urbana que implican demolición, sustitución, y realojos. A su vez, el TRLSRU recalca que las actuaciones de regeneración y renovación urbanas tendrán, además, carácter integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria. La diferencia de las actuaciones es patente: • Actuaciones puntuales de rehabilitación edificatoria en cumplimiento de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad (realización de las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones o espacios comunes, en los términos dispuestos por la LOE). • Actuaciones de otro calado, de regeneración o renovación urbana, dentro de las cuales podemos distinguir:

TR 2015 y por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística (autonómica). Realojo en actuaciones generales:

Las que, para hacerla viable (técnica, urbanística y económicamente) exijan la modificación del planeamiento urbanístico del ámbito determinado de la ciudad a la que se refieran, por ser necesaria una alteración de los parámetros urbanísticos, de forma que se permita: • Una mayor edificabilidad, • y/o una mayor densidad, • y/o un cambio del uso previamente asignado. Las denominadas actuaciones de dotación (artículo 7.1.b) TR 2015), que -enfocadas a garantizar una ampliación de las dotaciones públicas de un ámbito determinado- permiten, para hacer posible lo anterior y equilibrar dichas mayores cesiones de suelo en beneficio de la comunidad, una dotación de un mayor aprovechamiento urbanístico (mayor edificabilidad, mayor densidad o nuevos usos).

II.D. REGLAS BÁSICAS EN LA ORDENACIÓN Y EJECUCIÓN DE LAS ACTUACIONES 1ª. Las actuaciones de rehabilitación edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas que impliquen la necesidad de alterar la ordenación urbanística vigente observarán los trámites procedimentales requeridos por la legislación aplicable para realizar la correspondiente modificación. 2ª. En la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, se deberá garantizar el derecho de aquellos al REALOJO, en los términos establecidos por el artículo 19

• Expropiatorias: corresponde el cumplimiento del deber a la Administración expropiante o al beneficio de la expropiación. • No Expropiatorias: corresponde al promotor de la actuación. Realojo en actuaciones aisladas en obras de rehabilitación o demolición de edificios de viviendas arrendadas: Los arrendatarios tienen derecho a un alojamiento provisional, así como al retorno cuando sea posible. Ambos derechos son ejercitables frente al dueño de la nueva edificación, y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato. El propietario de la nueva edificación deberá proporcionar una nueva vivienda cuya superficie no sea inferior al 50% de la anterior y siempre que tenga, al menos, 90 m2; o no inferior a la que tuviere, si ésta era inferior a 90 m2, de características análogas y ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado. Cuando no sea materialmente posible ofrecer dicha vivienda, los titulares del derecho de realojo tendrán derecho a su equivalente económico. El derecho de realojo es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge supérstite, siempre y cuando acrediten que comparten la vivienda como residencia habitual. 3ª. La participación en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se producirá, siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución de beneficios y cargas (artículo 17.2 Tr 2015).

Hasta hace poco tiempo, no existía un desarrollo que permitiera sustentar operaciones de rehabilitarehabilitación, regeneración y renovación urbanas. 4ª. La Ley prevé, a fin de facilitar las actuaciones en el medio urbano, la ocupación de espacios libres o de dominio público. Según el artículo 24.4 TRLSRU, será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos, así como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente, ninguna otra solución para garantizar la accesibilidad universal y siempre que asegure la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones públicas y demás elementos del dominio público. A tales efectos, los instrumentos de ordenación urbanística garantizarán la aplicación de dicha regla, bien permitiendo que aquellas superficies no computen a efectos de volumen edificable, ni de distancias mínimas a linderos, otras edificaciones o a la vía pública o alineaciones, bien aplicando cualquier otra técnica que, de conformidad con la legislación aplicable, consiga la misma finalidad. Esto también será de aplicación a los espacios que requieran la realización de obras que consigan reducir al menos en un 30 por ciento la demanda energética anual de calefac-

ción o refrigeración del edificio (artículo 24.5). 5ª. Memoria de viabilidad económica (artículo 22.5 TR 2015): La ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de transformación urbanística, requieren la elaboración de una memoria que asegure su viabilidad económica. Esta Memoria debe:

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• Memoria Urbanística (análisis de la ordenación existente y, en su caso, de la propuesta, comparando la nueva ordenación con la existente y justificando los cambios que introduce, identificando aquellas determinaciones urbanísticas básicas para la determinación de los derechos y los deberes de los propietarios, el aprovechamiento objetivo, la edificabilidad de las unidades constructivas, densidades y usos administrativos propuestos). • Memoria Económica (determinar las características económicas de la ordenación, exponiendo los valores que se derivan de la ordenación urbanística, concretando los gastos necesarios para la ejecución de la ordenación, así como los ingresos que prevé que se obtengan con los aprovechamientos subjetivos que se ejecutan). • Memoria de Gestión (determinar que no se superan los límites del deber legal de conservación de los propietarios con el objeto de poder garantizar la obligatoriedad de las cargas que se imponen. Para ello, se debe realizar una verdadera equidistribución de cargas y beneficios calculados en la Memoria Económica formalizando una verdadera reparcelación que garantice esa equidistribución). • Memoria Financiera.

• Atender a asegurar la rentabilidad de las actuaciones. • Constatar que las aportaciones de los propietarios de los edificios no se encuentren fuera del deber legal de conservación y, • Asegurar un equilibrio entre los beneficios que se obtengan en las actuaciones con las cargas que generan las mismas para los propietarios incluidos en el ámbito de actuación.

III. INICIATIVA PARA PROMOVER LAS ACTUACIONES SOBRE EL MEDIO URBANO (ARTÍCULOS 8 Y 9 TR 2015)

Los apartados a) a e) del artículo 22.5 enumeraban, de manera detallada, los elementos mínimos de la memoria de viabilidad económica. Dichos preceptos han sido declarados inconstitucionales por la STS 143/2017. No obstante, se puede fácilmente concluir que una memoria de viabilidad económica seria y realista, debería tener un contenido que participara de los siguientes documentos:

• Administraciones públicas y entidades públicas adscritas o dependientes. La Administración podrá utilizar todas las modalidades de gestión directa o indirecta previstas en la legislación de régimen jurídico de contratación de las AA.PP., de régimen local y de ordenación territorial y urbanística. • Las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios. • Las cooperativas de viviendas.

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• Los propietarios de construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de derechos reales o de aprovechamiento. • Las empresas o entidades que intervengan por cualquier título en tales operaciones. • Las asociaciones administrativas que se constituyan según lo previsto en la legislación territorial y urbanística. • Entre las posibilidades de actuación que la Ley (artículo 9.5) reconoce a todos los sujetos referidos, destacan: • Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que correspondan. • Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos que convoque la Administración a los efectos de adjudicar la ejecución de las obras, como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre los elementos comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario. • Otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, tanto en lo relativo a elementos comunes como a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria y de regeneración urbana en que participen.

sea una realidad, exige, inexcusablemente, un elevado grado de entendimiento. Y para ello no es suficiente la existencia de una legislación que haga posibles tales actuaciones, sino —en el día a día—, una implicación profunda y leal por parte de todos los agentes implicados.

IV. IMPRESCINDIBLE COLABORACIÓN PÚBLICOPRIVADA: IMPLICACIÓN FUNDAMENTAL DE LA ADMINISTRACIÓN LOCAL El interés compartido por las Administraciones y los sujetos privados (sean cooperativas, comunidades, sociedades patrimonialistas o promotores), en que la rehabilitación y la renovación urbana

Una colaboración real público-privada para la materialización de los objetivos compartidos en materia de rehabilitación y renovación urbana exige, más allá de las siempre deseables subvenciones y convenios, unos procedimientos garantistas y a la vez ágiles en las tramitaciones de: • Licencias de rehabilitación, gran rehabilitación, cambio de uso, y • De los instrumentos de planeamiento y/o gestión urbanística necesarios para el desarrollo efectivo de las actuaciones de transformación urbanísticas que habrán de permitir la regeneración y renovación urbana. Ello exige: • La consideración del carácter reglado de la licencia, • La limitación de la discrecionalidad, y • El cumplimiento estricto de los plazos establecidos en cada modalidad de procedimiento, generando cuantos mecanismos sean necesarios y oportunos a fin de evitar la dilación desmesurada que provoca la intervención de diversos departamentos de la misma Administración.

Col·laboren en el número 19 de la revista: Marta Legarreta Alejandro Fuentes-Lojo Rosa M. Peris Fernando Carlos de Valdivia i Carolina Miralpeix Immoscòpia no es responsabilitza ni comparteix necessàriament les opinions expressades pels seus col·laboradors. edita: API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris president: Joan Ollé consell editorial: Joan-Ramon València, Fanny Puig, Joan Ramon Martorell, Ramon Escribà, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Sergi Marcos i Rebeca Pérez coordinació: Rebeca Pérez disseny, maquetació i fotografia: www.tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. 08007 Barcelona Tel. 933 175 462. Fax: 934 123 363 a/e: info@immoscopia.cat web: www.immoscopia.cat