III.2. Infrautilización y obsolescencia

multiempresariales con viario privado que permitiría la apertura de pasos y viario secundario para evitar rodeos. Es importante señalar que las grandes parcelas vacantes

corren el riesgo de edificarse sin atención a las necesidades de conexión de la trama,

perpetuando la falta de permeabilidad que impide que el polígono pueda desarrollarse como un gran espacio productivo urbano, integrado en la ciudad y compatible con la cercanía a los espacios residenciales.

Infrautilización y obsolescencia

Villaverde presenta una gran cantidad de suelo no construido, con parcelas vacantes, principalmente privadas, y algunas de titularidad pública, muchas en suelo industrial. La superficie total de suelo vacante en el polígono industrial es de 650 Ha, de las cuales 136 son de titularidad municipal, con unos 774.000 m2 de uso calificado industrial, 218.000m2 terciario y 370.150 m2 dotacional. El relativo exceso de espacio vacante de calificación industrial en la zona se evidencia en la existencia de grandes parcelas con buenas posiciones y que suponen un sustancioso paquete de suelo a escala de distrito.

FIGURA III-6: SUPERFICIE DE PARCELAS VACANTES POR USO Y TITULARIDAD

Industrial Terciario Dotacional Otros usos Total

m2 % m2 % m2 % m2 % m2

Patrimonio Municipal de Suelo 773.971 12 218.088 3 370.152 6 0 0 1.362.211

Otras instituciones públicas

Particulares, empresas y otros propietarios

Total 1.495.013 23 180.277 3 411.210 6 68.224 1 2.154.725

2.515.952 39 281.205 4 194.751 3 0 0 2.991.908

4.784.936 74 679.570 10 976.113 15 68.224 1 6.508.844

Es reseñable la ubicación de algunas parcelas vacantes pertenecientes al Patrimonio Municipal de Suelo, cerca de la colonia Marconi o en la Avenida Real de Pinto. Estas parcelas suponen una oportunidad de transformación con intervenciones estratégicas o de innovación con las condiciones fijadas por el Ayuntamiento. Algunas han sido aprovechadas para propuestas como la Factoría de Villaverde o el proyecto Reinventing Cities. Por otro lado, las naves abandonadas y parcelas sin uso aumentan la inseguridad y generan un efecto contagio, llevando a la depreciación otros espacios bien conservados. Además, las parcelas y naves en mal estado podrían suponer un problema de salud por los suelos contaminados y la presencia de amianto en edificaciones en ruinas. Su reutilización y reconversión, más allá de los beneficios de imagen o atractivo para la actividad económica, podría suponer una mejora de salud pública.

FIGURA III-7: PARCELAS VACANTES POR USOS Y SUELO MUNICIPAL25

Los suelos urbanizables al sur del polígono (Los Llanos y Los Aguados) han sido señalados por otros estudios como oportunidad para su puesta en valor, pero es dudosa la necesidad

de poner en carga más suelo dada la prioridad estratégica de mejorar las zonas

urbanas. Tendría sentido explorar un desarrollo muy limitado en estas zonas si el trazado del metro permitiese una parada al sur del polígono (lo cual parece improbable). La situación actual hace más realista mantener estos suelos como reserva o incluso desclasificarlos. El proyecto de Bosque Metropolitano podría concretarse sin nuevos desarrollos ni ajardinamientos, a través de la fitorremediación del suelo y el mantenimiento de un paisaje de retamales y vegetación arbustiva yesífera. Es prioritario centrar los esfuerzos en dar respuesta a las demandas vecinales de mejora de la zona verde de Laguna Dalga.

FIGURA III-8: PROYECTO DE PROLONGACIÓN DE LA LINEA 3 DE METRO HASTA EL CASAR, SIN PARADA AL SUR DEL POLÍGONO INDUSTRIAL DE VILLAVERDE26

25 Elaboración propia a partir de datos aportados directamente por el Área de Gobierno de Desarrollo Urbano y la cartografía municipal accesible en el Geoportal del Ayuntamiento de Madrid 26 Dirección General de Infraestructuras de transporte colectivo. Comunidad de Madrid

A falta de un análisis de mercado, a fecha de mayo de 2020 puede observarse una importante oferta de naves en venta concentrada en la parte más dinámica y densa del polígono, lo que podríamos considerar su “núcleo”. La oferta de alquiler, en cambio, está más dispersa y se distribuye de una forma más uniforme por todo el polígono. Por último, los solares disponibles se distribuyen en la periferia, especialmente en la zona de El Gato. En resumen, en la fecha de consulta, Idealista registraba 144 naves en oferta de venta, 85 de alquiler y 20 solares, 249 inmuebles en total.

FIGURA III-9: UBICACIÓN DE NAVES EN VENTA Y EN ALQUILER EN EL PORTAL DE IDEALISTA

FIGURA III-10: UBICACIÓN DE SOLARES EN VENTA EN EL PORTAL DE IDEALISTA

Los precios de venta de naves oscilan entre 600 y 800 €/m2, y de alquiler de naves entre 5 y 7 €/m2/mes. En cuanto a los solares, el precio de venta está entre los 200 y los 400 €/m2. Hay que tener en cuenta que estos precios son en el momento de consulta, y de oferta aparente, es decir previos a la negociación del precio (que podría suponer un “descuento” importante). Además, una parte considerable de la oferta puede estimarse que procede del cierre de empresas más que de relocalizaciones o naves nuevas, en base a una observación de fotografías. En definitiva, la calificación industrial de grandes espacios en el sur de Villaverde ha

frenado un desarrollo inmobiliario residencial, siendo aun posible pensar en la

recuperación de actividades productivas ligadas a la ciudad. Sin embargo, no parece previsible el desarrollo de grandes paquetes de industria o servicios, con la excepción de algunas implantaciones logísticas. Dado el objetivo de este trabajo, el mayor potencial a

corto y medio plazo parece hallarse en la revitalización del tejido existente y en la introducción de pequeñas intervenciones en suelos no edificados, conservando los

grandes espacios industriales vacantes como áreas de reserva para iniciativas futuras que puedan ser beneficiosas para la transformación del sur de la ciudad.