Les actes administratifs d acquisition ou de vente d un bien par les collectivites territoriales

Joël Martinet

su r el Dans le cadre de l'administration de leur patrimoine, les collectivités publiques (communes, EPCI, départements et régions) sont appelées à réaliser des acquisitions ou des ventes, généralement confiées à des notaires, ce qui engendre des coûts financiers élevés pour les petites communes.

Or, les collectivités ont la possibilité de rédiger elles-mêmes leurs actes, dotés de la même force qu'un acte notarié.

La réalisation de tels actes d'acquisition ou de vente de biens n'étant toutefois pas chose aisée, l'objet de cet « Essentiel sur » est de donner l'essentiel des informations permettant de rédiger en toute légalité un acte répondant aux normes de la publicité foncière.

Des exemples concrets, des modèles d'actes et de formulaires permettront à tout novice en la matière de rédiger simplement un acte d'acquisition, entre autres.

Joël Martinet est titulaire d'une maîtrise en droit public obtenue à l'université de Bourgogne. Fonctionnaire territorial depuis près de 15 ans, il a été chargé des questions relatives à la gestion du patrimoine communal dans ses anciennes fonctions de DGA ou de DGS. Actuellement DGA en charge des ressources au conseil départemental du Cher, il coordonne notamment la gestion du patrimoine immobilier départemental.

CS 40215 - 38516 VOIRON Cedex - Tél. : 04 76 65 87 17 - Fax : 04 76 05 01 63 978-2-8186-0913-2 www.territorial.fr [ISBN : ] Illustration couverture : © Elena R - Fotolia.com

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Les actes administratifs d'acquisition ou de vente d'un bien par les collectivités territoriales

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Les actes administratifs d'acquisition ou de vente d'un bien

Les actes administratifs d'acquisition ou de vente d'un bien par les collectivités territoriales

Joël Martinet

Les actes administratifs d'acquisition ou de vente d'un bien par les collectivités territoriales Joël Martinet Directeur des ressources humaines et des affaires générales de la ville de Mehun-sur-Yèvre et Prenom NOM fonction

Collection « L’Essentiel sur » - Réf. : BK 144 - Août 2015 Groupe Territorial CS 40215 - 38516 Voiron Cedex - Tél. : 04 76 65 87 17 - Fax : 04 76 05 01 63

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Nous rappelons donc que toute reproduction, partielle ou totale, de la présente publication est interdite sans autorisation du Centre français d’exploitation du droit de copie (CFC, 20 rue des GrandsAugustins, 75006 Paris).

© Groupe Territorial, Voiron ISBN : 978-2-8186-0913-2 ISBN version numérique : 978-2-8186-0914-9 Imprimé par Les Deux-Ponts, à Bresson (38) - Septembre 2015 Dépôt légal à parution

Sommaire

Préambule.................................................................................................................................................... p. 7 Introduction Les cas privilégiés d’utilisation d’un acte administratif.............................................. p. 9 A - La procédure d’alignement amiable.......................................................................................... p. 9 B - Les biens vacants et sans maître.................................................................................................. p. 9 C - Les servitudes d’éclairage public................................................................................................p. 10

Partie 1 Les formalités préalables à la rédaction d’un acte administratif I • L’origine de propriété.......................................................................................................p. 14 II • L’identité des parties........................................................................................................p. 17 III • « L’identité » du bien......................................................................................................p. 18 A - L’extrait cadastral................................................................................................................................p. 18 C - Le certificat d’urbanisme.................................................................................................................p. 20 D - Les documents préalables relatifs à la qualité du bien...............................................p. 21 1. Plomb........................................................................................................................................................p. 22 2. Amiante....................................................................................................................................................p. 22 3. Termites...................................................................................................................................................p. 22 4. Gaz naturel.............................................................................................................................................p. 23 5. Risques naturels et technologiques..............................................................................................p. 23 6. Performance énergétique.................................................................................................................p. 23

IV •Les formalités préalables obligatoires..................................... p. 24

Partie 2 La rédaction d’un acte administratif I•L e rôle de l’acte administratif en matière de vente ou d’acquisition...........................................................p. 26

Sommaire

3 « L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

B - Le plan de bornage.............................................................................................................................p. 19

II • L es conditions obligatoires de l’acte ou le formalisme hypothécaire.......................................................... p. 26 A - La nécessité d’un acte authentique..........................................................................................p. 26 B - L’identité des parties...........................................................................................................................p. 27 C - L’identité des immeubles..................................................................................................................p. 28

III • Le contenu de l’acte....................................................................................... p. 29 A - Identité des parties..............................................................................................................................p. 29 B - Désignation..............................................................................................................................................p. 29 C - Origine de propriété - effet relatif.............................................................................................p. 29 D - Propriété et jouissance.....................................................................................................................p. 30 E - Charges et conditions........................................................................................................................p. 30 F - Prix.................................................................................................................................................................p. 30 G - Publicité et purge.................................................................................................................................p. 30 H - Remise de titre.......................................................................................................................................p. 30 I - Déclaration - enregistrement.........................................................................................................p. 30 J - Élection de domicile.............................................................................................................................p. 31 K - Authentification.....................................................................................................................................p. 31

« L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

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Partie 3 La publicité foncière I • Le fondement et le rôle de la publicité foncière............................p. 34 II • L a forme de la publicité - les règles de transmissions à la conservation des hypothèques................................................................p. 34 A - Après la rédaction de l’acte..........................................................................................................p. 34 B - Après la publication...........................................................................................................................p. 35

Annexes Modèles d’actes et formulaires Annexe I Acte administratif d’acquisition d’un bien par une commune......................p. 38 Annexe II Acte administratif de constitution de servitude d’éclairage par une commune..................................................................................................................................p. 42

Sommaire

Annexe III Acte administratif d’acquisition d’un bien vacant et sans maître par une commune............................................................................................p. 46 Annexe IV Acte administratif de vente d’un bien par une commune...............................p. 49 Annexe V Modèle d’extrait cadastral modèle 1....................................................................................p. 54 Annexe VI Modèle de bordereau de publication à la conservation des hypothèques......................................................................................................................................p. 55 Annexe VII Modèle d’extrait d’acte.....................................................................................................................p. 57

« L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

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Sommaire

Préambule Dans le cadre de l’administration de leur patrimoine, les collectivités publiques – communes, EPCI, départements et régions – sont appelées à réaliser des acquisitions ou des ventes. Si le droit commun veut que tous les actes de vente ou d’acquisition de biens soient réalisés par un notaire, le législateur a laissé la faculté aux collectivités publiques de rédiger, en la forme administrative, un acte pour acquérir ou vendre à son propre compte un bien situé sur son territoire ou sur celui d’une autre collectivité. En effet, le législateur a permis cette procédure en 1954 sous réserve de répondre aux exigences de la publicité foncière.

Toutefois, il convient de préciser en préalable que, si cette faculté est ouverte, ce n’est pas une obligation eu égard aux difficultés de rédaction et à la complexité de la publicité foncière et à celle de la fiscalité immobilière.

Cet ouvrage se veut être un outil pratique d’assistance à la rédaction des actes, notamment pour l’acquisition d’un terrain vacant et sans maître, pour la réalisation d’une servitude d’éclairage public, pour l’acquisition de terrain sous la forme contractuelle, pour procéder à l’alignement des voies publiques ou pour créer une voirie par exemple.

En matière de gestion patrimoniale, deux types d’actes coexistent pour administrer les biens. D’une part, l’acte authentique et, d’autre part, l’acte administratif.

Ainsi, l’acte authentique est reçu par un notaire qui en garantit le contenu et assume l’entière responsabilité de sa rédaction. Le notaire lui confère une date certaine et une force probante qui lui attribuent un caractère incontestable. De plus, l’acte authentique bénéficie d’une force exécutoire de plein droit et d’une garantie de conservation d’une durée de cent ans.

Un acte administratif pour l’acquisition ou la vente d’un bien est un acte authentifié par le maire de la commune ou son homologue pour les autres types de collectivités. Une fois publié à la conservation des hypothèques, il aura la même force juridique que l’acte authentique reçu par un notaire.

En effet, l’article L.1311-13 du Code général des collectivités territoriales précise que « les maires, les présidents des conseils généraux et les présidents des conseils régionaux, les présidents des établissements publics rattachés

Préambule

7 « L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

> La notion d’acte administratif

à une collectivité territoriale ou regroupant ces collectivités et les présidents des syndicats mixtes sont habilités à recevoir et à authentifier, en vue de leur publication au bureau des hypothèques, les actes concernant les droits réels immobiliers ainsi que les baux, passés en la forme administrative par ces collectivités et établissements publics ».

Toutefois, il convient de rappeler que cet acte administratif ne peut être rédigé par l’organe exécutif – maire, président… – sans avoir au préalable recueilli l’autorisation de l’assemblée délibérante par le biais d’une délibération.

« L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

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Préambule

Introduction Les cas privilégiés d’utilisation d’un acte administratif Comme nous l’avons préconisé dans le préambule, la rédaction n’est pas chose aisée mais elle est fort utile pour des opérations entraînant des impacts financiers quasi nuls pour une collectivité et permet ainsi de faire des économies en termes d’honoraires notariés.

A - La procédure d’alignement amiable

B - Les biens vacants et sans maître En application de l’article 713 du Code civil et des articles L.1123-2 et L.1123-3 du Code général de la propriété des personnes publiques, modifiés par la loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, les biens qui n’ont pas de maître (dont le propriétaire est décédé depuis plus de trente ans) appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Toutefois, si la commune renonce à exercer ce droit, l’État en devient propriétaire.

Introduction

9 « L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

L’article L.112-1 du Code de la voirie routière dispose que l’alignement est la détermination, par l’autorité administrative, de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines. Il est fixé soit par un plan d’alignement, soit par un arrêté individuel.

L’alignement peut se faire soit par enquête publique débouchant sur une procédure d’expropriation, soit par une procédure amiable. C’est sur cette dernière possibilité que l’acte administratif peut être utilisé facilement. En effet, lors de l’agrandissement d’une voie, il peut être envisagé de prendre une partie d’une propriété pour réaliser des trottoirs, par exemple. En général, la superficie concernée est faible et ne dépasse, dans la plupart des cas, pas plus de 50 m2.

Aussi, il est possible, après accord des propriétaires concernés, de faire dresser un document d’arpentage par un géomètre expert et de procéder ensuite à une rétrocession – gratuite ou non – des parcelles concernées par l’agrandissement de la voie. Cette rétrocession prendra alors la forme d’un acte administratif.

« L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

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Une fois encore, la procédure de transfert d’un bien sans maître dans le domaine d’une collectivité peut être réalisée, au vu de l’impact financier que cela engendre – transfert gratuit –, par un acte administratif. Après une procédure simple, que nous détaillerons succinctement, l’acquisition du bien peut alors être réalisée par acte administratif.

En effet, après avoir vérifié que le bien n’a pas de propriétaire connu et que les contributions financières n’ont pas été acquittées pendant les trois dernières années, la collectivité sollicite l’avis de la commission communale des impôts directs. Cette commission débattra de la réalité de la présomption de bien vacant. En vertu de l’article L.1123-3 du Code général de la propriété des personnes publiques, si les contributions ont été acquittées par un tiers ou si elles font l’objet d’une exonération ou ne sont pas mises en recouvrement, la deuxième condition est remplie.

Au terme de ces recherches et avis, le maire de la commune siège de la parcelle prend un arrêté de constatation de bien présumé vacant. Il conviendra alors d’afficher sur le terrain, pendant au moins six mois, et de notifier au dernier domicile du propriétaire connu, l’arrêté municipal. Au terme du délai de six mois révolus, le conseil municipal, par délibération, va décider d’incorporer ce bien dans le domaine de la commune. Le maire prendra ensuite un arrêté d’intégration dans le domaine privé de la commune. Une fois cet arrêté pris, l’acte administratif sera alors rédigé – cf. modèle commenté.

Pour plus d’info, voir la circulaire MCTBO600026C en date du 8 mars 2006 du ministère de l’Intérieur et de l’Aménagement du territoire.

C - Les servitudes d’éclairage public En vertu de l’article L.171-2 du Code de la voirie routière, seule la ville de Paris dispose d’une servitude d’éclairage public de par la loi. C’est-à-dire que personne ne peut s’opposer à l’apposition de dispositif d’éclairage de la voie sur la façade de sa maison.

Introduction

Bien que ces dispositions puissent être rendues applicables aux villes qui en font la demande, par décret en Conseil d’État, il n’en demeure pas moins que, faute de décret, il convient d’établir une convention entre le propriétaire du bâtiment qui supportera le dispositif d’éclairage et la commune.

Cette convention peut prendre la forme de servitude d’utilité publique et donc constituer une garantie pour la collectivité de pouvoir disposer à tout moment de l’emplacement où se situera le support de fixation, même en cas de changement de propriétaire ; pour cela, il convient de faire publier à la conservation des hypothèques cette convention passée en la forme d’un acte administratif – cf. modèle commenté.

« L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

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Introduction

Les formalités préalables à la rédaction d’un acte administratif

« L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

Partie 1

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Pour éviter tout rejet de la part de la conservation des hypothèques et la réalisation d’attestation rectificative par la suite, le rédacteur de l’acte doit veiller à disposer de nombreux éléments, notamment les informations relatives à l’origine de propriété, l’identité des parties, l’identité du bien, et à réaliser de nombreuses formalités préalables.

Tout d’abord, il convient de préciser que France Domaine est obligatoirement consulté en cas de vente d’un bien communal et également en cas d’achat, mais selon un certain seuil de prix. En effet, l’article L.2241-1, alinéa 3 du CGCT prévoit cette consultation, lors d’une vente, pour les communes de plus de 2 000 habitants. Le décret n° 86-455 du 14 mars 1986 prévoit, quant à lui, l’obligation de consultation en cas d’achat. Le seuil est fixé par arrêté du ministre des Finances et s’établit actuellement à 75 000 euros (arrêté du 17 septembre 2001).

En outre, toute décision d’acquisition ou de vente d’un bien immobilier doit, selon l’article L.2241-1, « donner lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles ».

« L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

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I • L’origine de propriété Afin d’obtenir tous les renseignements administratifs du bien, objet même de l’acte administratif, il convient d’adresser à la conservation des hypothèques du lieu de domiciliation du bien une demande de renseignements sommaires urgents à l’aide du formulaire 3233 pour la période postérieure au 31 décembre 1955. Toutefois, si aucune formalité n’apparaît après cette demande, il convient de faire une demande de relevé de formalité antérieure au 1er janvier 1956 à l’aide du modèle 3230.

Le formalisme hypothécaire impose le respect de nombreuses règles lors du remplissage des formulaires qui doivent être établis en doubles exemplaires.

En effet le cadre « Identification du demandeur » est à remplir quel que soit le type de la demande ; il permet en effet au service de connaître l’adresse à laquelle il conviendra de renvoyer la réponse. On y porte : - la dénomination de la commune et le nom du maire, en lettres majuscules d’imprimerie ; Partie 1 : Les formalités préalables à la rédaction d’un acte administratif

Partie 1 : Les formalités préalables à la rédaction d’un acte administratif

15 « L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

- le « bureau de dépôt », qui est la conservation des hypothèques compétente où est déposée la demande de renseignements ; - la « référence dossier », qui permet au requérant d’identifier l’affaire à laquelle la demande se rapporte.

Il convient de dater sa demande et d’apposer sa signature sur les deux volets du formulaire. Il s’agit en effet d’un document contractuel pouvant être utilisé comme moyen de preuve en cas de contestation.

Pour les personnes physiques, la réquisition devra énoncer : - le nom ; - les prénoms dans l’ordre de l’état civil ; et - les date et lieu de naissance.

Pour les personnes morales, la réquisition devra énoncer la dénomination et, selon le cas : - la forme juridique et le siège social des sociétés – civiles ou commerciales – ainsi que le numéro d’immatriculation au registre du commerce des sociétés commerciales ; - le siège, la date et le lieu de déclaration des associations ; - le siège, la date et le lieu de dépôt de leurs statuts pour les syndicats.

La désignation à faire figurer est, en principe, la désignation actuelle, c’est-à-dire celle qui est conforme aux documents d’état civil au jour de l’établissement de la demande. En cas de changement de désignation, il est conseillé d’ajouter à la désignation actuelle la (ou les) désignation(s) ancienne(s).

Chaque ligne du cadre « Désignation des personnes » doit comporter l’identification d’une seule personne, pas plus. Si le nombre de personnes est supérieur à trois, une ou plusieurs demandes complémentaires (imprimé n° 3234) doivent être jointes et leur nombre doit être précisé dans la case prévue à cet effet, en bas de la page 2. L’identification du demandeur et sa référence de dossier doivent être rappelées.

Dans le cas où l’identité n’est pas connue et pour ne pas prendre de risque en cas de doute sur l’identité de la personne, il peut être inscrit la mention suivante en majuscule « DERNIER PROPRIÉTAIRE CONNU ». Ainsi, le conservateur délivrera les fiches hypothécaires de toutes les personnes ayant un droit sur l’immeuble concerné.

Pour chaque immeuble, la réquisition doit comporter l’indication de la commune où il est situé, de la section et du numéro du plan cadastral. En outre, la désignation est complétée par l’indication : - de la rue et du numéro, ou la mention qu’il n’en existe pas, si l’immeuble est situé dans la partie agglomérée d’une commune de plus de 10 000 habitants ; - du numéro du lot s’il s’agit d’une fraction d’immeuble : ce numéro est complété éventuellement d’un numéro de « lot volume » s’il s’agit d’une copropriété insérée dans une propriété en volume.

Comme en matière d’identification des personnes, la réquisition doit comporter la désignation de l’immeuble telle qu’elle existe au jour où la demande est souscrite.

Enfin, il convient de préciser que la demande est payante et que le prix de la demande de renseignements est payable d’avance (CGI, art. 880, annexe III, art. 285). Le conservateur peut refuser une demande qui ne serait pas accompagnée d’un moyen de paiement couvrant le coût exact de la réquisition.

Le coût d’une demande de renseignements hypothécaires sommaires urgents

« L’essentiel sur... » Les actes administratifs d’acquisition ou de vente d’un bien

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Articles du Code général des impôts – annexe 3

Nature de la mesure

Montants en euros

286

Montant du salaire fixe du conservateur des hypothèques pour tout dépôt d’un bordereau rectificatif

8

287

Montant du salaire fixe du conservateur des hypothèques pour chaque publication ne donnant pas ouverture au salaire proportionnel

15

288

Tarif des salaires exigibles pour les réquisitions déposées en vue de la délivrance des renseignements hypothécaires, par immeuble au-delà du 5e

1

Tarif des salaires exigibles pour les réquisitions, par personne au-delà de la 3e

3

Tarif des salaires exigibles pour les réquisitions, par personne ou par immeuble

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Partie 1 : Les formalités préalables à la rédaction d’un acte administratif