Jornal Informe Síndico - Edição 97 by Informe Sindico

Vitória - ES - 2014

Ano XI

nº 97

Tiragem 9.500 EXEMPLARES

Gratuito para Síndicos, Administradoras de Condomínios, Departamento de Compras de Construtoras, Hotéis e Shoppings Centers da Grande Vitória e Guarapari.

fale conosco: WhatsApp: (27) 99769-2977

Aquecimento de água: economia, qualidade e segurança!

11 Anos

Com a proximidade da estação de inverno, quando as temperaturas caem e o banho matinal com água fria perde sua vez para o banho quente, os chuveiros elétricos e os aquecedores de água passam a ter grande importância em qualquer residência. Pág. 10

Reduza o custo e aumente a segurança do seu prédio Conheça as soluções mais avançadas para controle de acesso veicular e de pedestres. Solução completa e integrada utilizando o mesmo software. Pag. 4

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Jornal Informe Síndico- Edição 97 - 2015

EDITORIAL

UMA NOVA MARCA, UM NOVO TEMPO! O Jornal Informe Síndico consolida o processo de transformação iniciado nos últimos anos. Somamos qualidade e seriedade, para ser uma empresa comprometida com nossos leitores. Como nosso veículo vem conquistando um espaço maior ao longo destes 11 ano , se fez necessária que a nossa marca fosse reformulada sendo utilizada e bem aplicada reforçando a presença corporativa de nossa empresa junto ao mercado condominial.

EXPEDIENTE Publicação Mensal da Gráfica Fazana Ltda CNPJ 06.036.075/0001-09 Dirigido a : Condomínios residenciais, comerciais, administradoras de condomínios, hotéis e construtoras. TIRAGEM: 9.500 Exemplares (30.000 Leitores em média) Público leitor dirigido: Síndicos, Administradoras e Construtoras. Circulação:Grande Vitória e Guarapari Assinaturas: i.sindico@uol.com.br Sócia-Proprietária Poliane Fernandes Contato publicitário: (27) 99769-2977 (Fabíola) Diagramação: Getúlio Vieira - 99937 0331

E-mail: i.sindico@uol.com.br Tels.: 3337-3940 / 99769-2977 Acesse nossa Home Page: www.informesindicoonline.com.br O Jornal Informe Síndico não se responsabiliza por conceitos e idéias em artigos assinados , matérias pagas e conteúdo dos anúncios.

Aliados a nossa nova marca, nosso Portal (www.informesindicoonline.com.br) e nosso novo Facebbok: Informe Síndico Online , vem agregando valor a nossa publicação trazendo sempre informações , produtos e serviços para um mercado que cresce dia a dia e que precisa de informações para ser bem gerido. Aproveite nossas novidades e fique sempre atualizado, Boa leitura. O editor.

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O condomínio pode expulsar morador do prédio? Luiz Fernando de Queiroz

condomínio pode expulsar morador do prédio por causar incômodo aos demais? Há tempos, dissemos um sonoro "não" a esta pergunta, baseando-nos unicamente no disposto na legislação brasileira, que não prevê a possibilidade de despejo contra condômino ou locatário indesejáveis. Melhor analisando as circunstâncias e o espírito que norteia nossa Justiça, estamos inclinados a mudar de opinião, ou, ao menos flexibilizar a resposta, dizendo agora, sem dúvida, que "sim", é possível tirar o morador impertinente. Aquestão não é simples.Alei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso. Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que

sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso AJustiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio. Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador noci-

vo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso. Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho. Fonte: www.vivaocondominio.com.br/

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Reduza o custo e aumente a segurança do seu condomínio com uma solução de acesso mais inteligente

entrada condominial e predial sempre foi uma pedra no sapato dos síndicos e das administradoras. Grande parte dos condomínios ainda realiza o controle de acesso de forma manual, sem auxílio de qualquer tecnologia, ou utilizando recursos ultrapassados e muito simples,

que não auxiliam a administração nem fornecem a segurança necessária. Exemplo disso é a frequente utilização de botoeiras e controles remotos para permitir o acesso dos veículos. Não é nenhuma novidade alguns relatos de casos em que o porteiro abriu o portão para um desconhecido que se apresentou

como amigo de algum condômino, entregador ou até mesmo para um simples piscar de farol de um veículo qualquer. Isso não ocorre só no seu condomínio, grande parte dos síndicos já ouviram reclamações de moradores ou presenciaram uma situação semelhante. O mesmo problema ocorre na entrada de pedestres onde nem sempre o porteiro tem o cuidado de só abrir o portão mediante a autorização do morador. É inevitável que com o passar do tempo seja criado um grau de intimidade com os as pessoas que frequentam o condomínio e em decorrência disso, facilmente um ex-frequentador (ex-marido, ex-namorado, ex-amigo, ex-diarista e etc.) consegue acesso ao prédio, apenas se apresentando ao porteiro ou simplesmente se posicionando em frente ao portão. Foi exatamente pensando resolver esses e outros problemas que a Thetis trouxe para nosso estado as soluções mais avançadas para controle de acesso veicular e de pedestres. E uma solução completa e integrada utilizando o mesmo software, mas que pode ser vendida e instalada separadamente de acordo com a necessidade do condomínio.

Como funciona o Sistema de Acesso: n Toda a gestão dos acessos

é feita por um sistema instalado no computador da portaria. Nele serão cadastrados todos os moradores, seus veículos e demais pessoas autorizados a frequentar o condomínio. n O controle veicular é realizado por pequenas antenas de radiofrequência que captam o sinal enviado pelos veículos. Para o condômino utilizar o serviço, basta fixar em seu veículo um cartão ou etiqueta cadastrado no sistema. Ao se aproximar do portão com o veiculo, a antena faz a leitura e verifica se o mesmo está autorizado a entrar, abrindo automaticamente o portão nesse caso. n De forma semelhante, o controle de acesso para pedestres é realizado por uma leitora, fixada ao lado do interfone na entrada. Utilizando chaveiros eletrônicos ou cartões cadastrados previamente no mesmo sistema, os moradores e pessoas autorizadas poderão acessar o condomínio, bastando aproximar do leitor e tendo seu acesso liberado.

Benefícios para o condomínio

O processo descrito acima ocorre de forma muito rápida e sem a necessidade de nenhuma ação do porteiro. Exatamente por esse motivo o condomínio melhora sua segurança, eliminando a ocorrência de erros humanos e

garantindo que somente veículos e pessoas autorizadas acessem o prédio. Havendo necessidade, é muito simples liberar ou bloquear o acesso, apenas alterando o cadastro no sistema. Pessoas que não se relacionem mais com o condomínio poderão ter seu acesso bloqueado, mesmo que ainda possuam seus dispositivos de acesso. Em função da automação do controle de acesso, os condomínios que já adquiriram essa solução estão conseguindo uma considerável redução em seus custos, pois o sistema substitui as atividades do porteiro relacionados a verificação de entrada e saída de pessoas e veículos e controle de abertura e fechamento de portões. Além dos benefícios mencionados, o sistema possui vários outros recursos importantes, como o registro e relatórios de todas as entradas e saídas e a função antipassback, que impede a dupla entrada/saída, evitando os frequentes problemas com moradores que emprestam o seu dispositivos para que terceiros acessem o prédio. A Thetis oferece essa e outras soluções de controle de acesso e segurança, através da venda, instalação e manutenção dos equipamentos. Entre em contato com a Thetis e obtenha a tranquilidade de um condomínio mais seguro e mais barato. Serviço: Thetis Automação e Identificação Tel: (27) 3227-8183 / 3019-8183 www.thetis.com.br

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Não posso armazenar grandes encomendas, e agora?

om o hábito cada vez mais frequente de os brasileiros fazerem compras pela internet, os condomínios estão precisando lidar com uma nova realidade: como receber e onde armazenar a grande quantidade de pacotes entregues pelos Correios aos condôminos? Cada edifício impõe uma regra e, muitas vezes, o serviço de entrega dos Correios volta para o centro de distribuição com a mercadoria porque não localizou o destinatário e no condomínio é proibido receber pacotes de grande volume. Saiba como regulamentar a questão, em análise da advogada Evelyn Roberta Gasparetto. 1. Como regulamentar o recebimento de correspondência e encomendas?

O Regimento Interno é o documento mais indicado para orientar essa situação. Ele trata de normas cotidianas e pode ser alterado com quórum menor do que o da Convenção, o que possibilita ao condomínio se adequar à modernidade da vida. E o quórum necessário para a alteração do Regimento Interno pode estar previsto na própria Convenção. 2. Se houver restrições no condomínio, sem que as regras estejam expressas em documento oficial, o condômino poderá reclamar o não recebimento da encomenda? Entendo que não, pela falta de adequação do fato à situação. Defendo, num primeiro momento, que ambos busquem resolver a questão da melhor

maneira possível. Caso seja uma encomenda especial, perecível, ou de tamanho volumoso, e principalmente, não rotineiro, o morador poderá explicar a excepcionalidade do caso, e requerer certa atenção do condomínio. Por seu lado, o condomínio, até modernizar o Regimento Interno, poderá colaborar com cada uma dessas situações. Mas isso não deverá se perpetuar no tempo, pois, caso contrário, o condomínio ficará refém das exceções ou, então, poderá causar distinções entre os moradores, o que não deve ocorrer. Segundo o Art. 5º da Constituição Federal, todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza. Fonte: Revista Direcional Condomínios

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A terceirização de serviços de limpeza em condomínios

terceirização para o serviço de limpeza em condomínios é uma alternativa eficaz para os síndicos, principalmente para quem não quer envolvimento com recrutamento, folha de pagamento, treinamento de pessoal e principalmente a substituição de funcionários por falta ou demissão. Para que o condomínio esteja sempre em boas condições, é importante dar atenção à limpeza de conservação das superfícies das áreas internas e externas. A Jan Pro é uma empresa americana sediada em Atlanta, nos Estados Unidos, com especialização na prestação de serviços de limpeza, conservação e manutenção de imóveis. A franquia Jan Pro foi a que mais cresceu nos últimos anos, atingindo faturamento superior a U$ 300 milhões, com mais de 12mil franqueados no mundo. A taxa de crescimento médio da franquia Jan Pro, nos últimos 5 anos, foi de 50% ao ano. Para a JAN-PRO, a qualidade de serviços é muito mais que uma promessa. É um compromisso. A empresa possui exclusivos e rigorosos processos de limpeza que definem, medem e garantem a entrega da qualidade. A franquia JAN-PRO que atua no Espírito Santo tem sua sede no município de Vila Velha. Segundo o master fraqueado João Araujo, "dentre os diferenciais da empresa, está a ECONOMIA DE ÁGUA . A limpeza da JANPRO economiza 20% DO CONSUMO DE ÁGUA além de reduzir os custos de

quadro de funcionários e consumo de produtos" Ainda segundo João Araujo "comumente, encontramos dois ou mais funcionários da limpeza fazendo o que uma só pessoa é capaz de fazer. Também se gasta água em excesso", segundo o executivo , "o melhor exemplo disso são as limpezas de garagens que efetuamos". Enquanto a limpeza realizada a seco usa somente 35 litros de água por hora, a limpeza tradicional com mangueira utiliza 2.500 l/h e a hidrojateadora 350 l/h". Mais um exemplo de economia é que para limpar um banheiro, a Empresa de Limpeza JANPRO gasta 0,5 litro de água, enquanto que no método tradicional são gastos 50 litros. O sistema de trabalho da Empresa de Limpeza JAN-PRO inclui a eliminação da contaminação cruzada através de um código de cores, que diferem conforme o ambiente a ser limpo. Os produtos também são os diferenciais da empresa, que desinfetam utilizando o mínimo de água.

Avaliação, planejamento e método com resultados garantidos

rodízio dos funcionários de limpeza, que habitualmente é feito aos domingos, por exemplo, além do gasto com produtos de limpeza e material. No formato dos serviços de limpeza da JAN-PRO, o atendimento é calculado por tipo de trabalho, com tempo definido por tarefa, que deve sim ser ressaltado desde o primeiro contato junto a administradoras acostumadas com empresas convencionais. Outro diferencial da empresa está relacionado a serviços como o tratamento de piso, por exemplo, que reduzem drasticamente a necessidade de manutenção e, por consequência, geram economia de água. A cada 100 m² de piso tratado, há uma economia de 22 mil litros de água por ano. Os serviços de limpeza profissional vêm se demonstrando vantajosos para diversos segmentos, como mostra a carteira de clientes da Jan-Pro. A contratação de uma companhia especializada é a alternativa ideal para prédios comerciais, armazéns, indústrias, escolas e universidades, hospitais, restaurantes, bancos, supermercados, concessionárias e shoppings, entre outros.

A grande maioria das empresas de limpeza que atendem a condomínios, não incluem o fornecimento de materiais e produtos de limpeza, além do quadro de funcionários. Os insumos são solicitados pelo próprio síndico, o qual não tem conhecimento técnico para levantamentos de reais necessidades de limpeza. O síndico apenas pensa no

Serviço: Escritório Regional: Jan-Pro Regional Vitória-ES Rua Romero Lofego Botelho, 495 - Loja 05 Ed. MG Building - Praia da Costa Vila Velha/ES Tel.: (27) 3534-7533 Site: www.janprobrasil.com.br Email: joao.araujo@jan-pro.com

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Administradoras de condomínios, vale a pena contratar

os últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro cresceu fortemente. Esse crescimento resultou em um aumento significante do número de condomínios nas capitais e grandes cidades brasileiras. A administração de condomínios do Brasil começou a se profissionalizar há cerca de 30 anos, mas na última década, as empresas especializadas se tornaram um braço direito necessário aos síndicos e a figura do síndico profissional começou a surgir. As tarefas realizadas por um síndico não costumam ser das mais agradáveis. Manutenção de prédio, reuniões de condôminos, questões contábeis, administração de funcionários, reclamações de vizinhos, entre outras funções, podem trazer muita dor de cabeça. Pensando nisso, muitas empresas vêm ganhando espaço no mercado como administradora de condomínios. Estas empresas prestam assistência ao sindico e aos moradores e por isso tem sido cada vez mais procuradas. Pesquisas apontam que atualmente se faz importante que o síndico tenha um suporte na parte pessoal, operacional e financeira. Há muitos casos de condomínios onde a maioria dos moradores não quer ser síndico, e isso vira um transtorno, pois muitas vezes a pessoa escolhida não tem técnica, experiência nem embasamento para cuidar dos afazeres do lugar onde mora. Outro problema

frequente é quando o sindico tem outro emprego e não recebe pelo trabalho que faz no condomínio. Isso desmotiva as pessoas a realizar melhor suas funções, aí entra a administradora de condomínios. Algumas administradoras se limitam a fazer apenas a contabilidade dos condomínios, outras se comprometem a realizar o serviço completo: cuidar da contabilidade e da parte jurídica, prestar serviços técnicos e de manutenção, participar das reuniões com os moradores entre outros. A Condomínius Serviços e Administração Ltda, é uma empresa especializada na prestação de serviços de Administração, Contabilidade, Assessoria Jurídica e Terceirização de Mão de Obra em condomínios. A empresa atua no mercado há doze anos. Com uma carteira de clientes mais de cem condomínios e tendo em seu quadro efetivo mais de 400 (quatrocentos) colaboradores, a empresa vem se qualificando ano a ano , sendo indicada por oito anos consecutivos entre as quatro melhores administradoras de condomínios do Espírito Santo. A administradora Condomínius é a única em Vila Velha certificada ISO 9001, com auditoria/manutenção da certificação realizada em Fevereiro/2015. Com o grande crescimento da zona norte de Vitória, a administradora Condomínius resolveu atra-

vessar a ponte e atender com eficiência, transparência, ética, profissionalismo, qualidade e proximidade aos condôminos das cidades de Vitória e Serra através de sua filial em Jardim Camburi. O custo benefício da contratação de uma administradora de condomínios é variável, pois depende de uma série de fatores, como qual a estrutura do prédio, quantos moradores têm, quantos andares, se tem elevador, número de funcionários, entre outros. Com o apoio das empresas de administração condominial, os síndicos passam a trabalhar de forma mais segura e a ter um papel diferente, saindo da esfera administrativa direta (como pagamento de salários, planejamento financeiro, contabilidade, entre outros). Quando o síndico cumpre com todas as obrigações da legislação, assessorado pela administradora, ele terá a possibilidade de direcionar o seu foco para a solução de problemas dentro do condomínio. Além de estar em dia com a lei, uma das grandes vantagens para os condôminos quando optam por uma administração profissional é a redução de algumas taxas serviços. Como as administradoras fazem compras em grandes quantidades ou realizam alguns serviços com frequência, eles conseguem baixar os preços. Presume-se então que VALE

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A PENA CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS. Serviço: Condomínius Serviços e Administração Ltda

Vila Velha : (27) 3149-5000 Vitória (Jardim Camburi): (27) 3207-5255 Site:www.condominius-es.com.br Email: condominius@condominius-es.com.br

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Confirme sempre a veracidade das informações antes de abrir Agindo preventivamente e com conhecimento, é que dos condomínios, iniciando pela o portão do prédio identificação de toda e qualquer se poderá dificultar o acesso daqueles que querem se aproveitar das vulnerabilidades.

este último mês de abril, foi divulgado pela imprensa mais um caso de assalto em prédio na região sul da Capital e foi veiculado da seguinte forma: "Criminosos invadem condomínio de alto padrão no Itaim Bibi, diz PM Assaltante se passou por morador, rendeu vigia e roubou moradores. Antes de sair, quadrilha destruiu central de monitoramento do prédio. Criminosos assaltaram moradores de um condomínio na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., no Itaim Bibi, Zona Sul de São Paulo, na noite de terça-feira (29). Segundo a polícia, uma pessoa ligou para a portaria, dizendo que era um morador, e liberou a entrada de um carro de luxo na garagem. Dois homens armados com um fuzil e uma metralhadora renderam os seguranças e vestiram roupas de vigia. Eles abriram o portão para outros três carros, com cerca de 20 criminosos, que tinham os

rostos cobertos. " Fonte: http://g1.globo.com/, de 30/04/2015. Diante do exposto, é importante saber que o porteiro deve ser orientado que, antes de tomar atitudes de liberação de entrada de estranhos ao prédio, certifique-se que a autorização, via fone, partiu realmente de um morador. Cabe lembrar que, dessa forma, a comunicação fica vulnerabilizada e sem a devida credibilidade. Para tanto, a portaria deverá manter um cadastro atualizado de todos condôminos, servindo como fonte de consulta para os porteiros a fim destes contatarem diretamente os moradores e não, simplesmente, liberando entrada de estranhos com uma ligação telefônica, onde o interlocutor diz que é morador sem a devida confirmação e veracidade da chamada. Além disto, deve-se tomar algumas precauções nas entradas

pessoa estranha que queira entrar no prédio. Isto do lado de fora dos portões, perguntando-lhe o nome, com quem gostaria de falar ou visitar. Feito isto, deve-se entrar em contato com o morador, verificando a possibilidade deste recebêlo ou não. Sendo autorizado, deverse-á liberar a entrada do visitante, cadastrando seus dados em livro próprio, ou ainda sistema informatizado, liberando sua entrada. Todos funcionários deverão ser treinados para atuarem com informações técnicas e segurança. Agindo preventivamente e com conhecimento, é que se poderá minimizar esses riscos e dificultar o acesso daqueles que querem se aproveitar das vulnerabilidades e fazer os condomínios vítimas de suas artimanhas. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros "Manual de Segurança em Condomínios'' e "Técnicas de Segurança em Condomínios". elias@suat.com.br Fonte: http://sindiconews.com.br

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Pagar corretamente o funcionário é a melhor maneira de prevenir problemas judiciais

prevenção é a melhor arma contra as ações trabalhistas. O resultado de uma ação judicial movida por um ex-funcionário pode causar um verdadeiro rombo nas contas do condomínio. Por isso, o melhor a fazer é evitar esse tipo de problema. Omar Anauate, diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), acredita que a precaução é a melhor arma contra as ações trabalhistas. "Deve ficar muito claro para o funcionário o que está sendo pago mensalmente. Tudo deve estar muito bem discriminado no hollerith. É preciso ainda atentar para detalhes específicos do ramo condominial, como o turno diário de 7h20 de trabalho", aponta. Contar com uma administradora preparada é fundamental para que a folha de pagamentos seja realizada corretamente. Segundo Anauate, há mais de 60 rotinas na administração de pessoal que exigem controles por parte da administradora. "São itens como admissão, férias, registros de alterações de função, entre muitos outros, além

do atendimento a dúvidas dos funcionários. Esse, aliás, é um ponto muito importante: devese resolver logo qualquer dúvida que surgir", orienta. Para a advogada Maria Jaílza Souza Santos, responsável pelo departamento jurídico do Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo (Sindifícios), a imensa maioria das ações judiciais são movidas por problemas relativos ao pagamento de horas extras. "O funcionário deve trabalhar 7h20. O que exceder esse tempo deve ser pago como hora extra", avalia. Cristina de Assis Marques, também advogada do Sindifícios, enumera o que a legislação prevê sobre horas extras: o artigo 7º inciso XIII da Constituição Federal determina que a jornada de trabalho não seja superior a 8 horas diárias e 44 horas semanais; o inciso XV prevê o repouso semanal remunerado e o inciso XVI, a remuneração de 50% para horas extras. Já o artigo 71, parágrafo 4º da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), assegura no mínimo uma hora de intervalo para refeição para turnos de mais

de 6 horas diárias de trabalho. Ou seja, se o funcionário não cumpre o horário de refeição, deve ser pago a ele a hora extra. Outros detalhes da jornada de trabalho são mais desconhecidos do empregador e, posteriormente, podem gerar reclamações trabalhistas. A advogada Jaílza cita os artigos 66 e 67 da CLT, que prevêem o intervalo de no mínimo 35 horas entre a folga e o retorno do trabalho para os folguistas noturnos. O pagamento do acúmulo de função também costuma ser desrespeitado pelos condomínios e pode gerar problemas judiciais. "O empregado é contratado para uma função mas, por medida de economia, o condomínio o coloca para exercer outra. É comum o porteiro que faz faxina ou manobra e o zelador que cumpre tarefas do faxineiro ou fica na portaria. O correto é pagar o acúmulo de função, 20% a mais sobre o salário base", explica a advogada. Uma polêmica atual é a diferenciação entre a função do porteiro e a do segurança patrimonial. Na opinião da advogada Cristina Marques, a fun-

ção do porteiro e do vigia noturno é o controle da entrada de pessoas no condomínio. "Esses funcionários não estão ali para defender o patrimônio. Nesse caso, deve ser contratado um vigilante, que inclusive pertence a outra categoria profissional. Por isso, não faz sentido o síndico querer demitir por justa causa o porteiro porque o condomínio foi assaltado no turno dele", diz. A demissão por justa causa, aliás, precisa estar muito bem comprovada, conforme Cristina, para não gerar problemas posteriores.

"A justa causa deve-se a uma violação do contrato de trabalho. O artigo 482 da CLT determina as hipóteses de aplicação da justa causa. Por exemplo, são graves as faltas reiteradas, o empregado que faz o chamado 'corpo mole', ou desídia, e o funcionário insubordinado", esclarece. Ela complementa que a justa causa é uma modalidade de dispensa que retira tudo do empregado. "Ele só recebe os dias trabalhados e férias vencidas, se houver", afirma.. Fonte: Direcional Condomínios

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Aquecimento de água: economia, qualidade e segurança!

om a proximidade da estação de inverno, quando as temperaturas caem e o banho matinal com água fria perde sua vez para o banho quente, os chuveiros elétricos e os aquecedores de água passam a ter grande importância em qualquer residência. Pelo alto consumo de energia e também pela pouca vazão de água, cada vez mais os chuveiros elétricos vão perdendo campo para outras formas de aquecimento de água. O aquecimento solar, nos casos em que a construção estiver preparada para essa opção, são muito utilizados, porém dependem de pré condições técnicas para sua instalação, geralmente sob o telhado de cobertura, com caixa d'água em nível superior, reservatório térmico em nível intermediário e placas de aquecimento solar em nível mais baixo e voltadas para o norte em inclinação específica, além de tubulação em cobre, de custo mais elevado, ou seja muitas condições que nem sempre podem ser atendidas na unidade onde se pretende instalá-las. Tradicionalmente, por influência de aquecedores usados em países de clima muito frio, os modelos de acumulação vinham sendo muito utilizados.

Conhecidos como "Boylers", aquecedores que usam um reservatório térmico cilíndrico, vertical ou horizontal, com resistência elétrica em seu interior - no caso dos "Boylers" elétricos ou um tanque reservatório cilíndrico vertical com uma boca de queima de gás na sua base - no caso dos aquecidos a gás. Com as restrições de consumo e de custo, os elétricos foram sendo substituídos pelos modelos a gás, porém estes, por ocuparem um espaço considerável dentro das áreas de serviço das residências e também por consumirem muito gás, já que permanecem ligados o tempo todo, com uma chama piloto acesa permanentemente, acabaram por serem gradativamente substituídos pelos aquecedores a gás "de passagem", que ocupam um espaço bem menor e não possuem chama piloto. Os aquecedores de passagem são constituídos por uma serpentina de cobre que circula uma câmara de aquecimento a gás, dentro de uma caixa metálica retangular de pequeno volume que, com segurança, automática e instantaneamente aquece a água que passa por seu interior, possibilitando um consumo imediato e bem mais econômico, já que não necessita de chama piloto, só funcio-

nando quando algum ponto de consumo, chuveiro ou torneira, for acionado. Liga ao abrir a torneira e desliga quando fecha, automaticamente. Este tipo de aquecedor, de passagem, basicamente se divide em aquecedores com EXAUSTÃO NATURAL, onde o duto sanfonado de alumínio, colocado na saída superior do

equipamento, transporta o resultado da queima naturalmente, sem nenhum dispositivo auxiliar, saindo no terminal externo da chaminé por gravidade e aquecedores de EXAUSTÃO FORÇADA, onde esses gases nocivos são expelidos com auxílio de uma ventoinha, que empurra o resultado da queima para fora do ambiente, de forma mais segura e eficiente. Os de EXAUSTÃO NATURAL são mais usados em situações em que não ocorra ação de ventos e onde o duto e respectiva chaminé possam ser instalados sem risco de mau funcionamento, geralmente em casas, enquanto os de EXAUSTÃO FORÇADA são mais usados em apartamentos, onde as condições de instalação são mais favoráveis. Dentre os aquecedores de EXAUSTÃO FORÇADA dois tipos: os MECÂNICOS, com botões de controle da chama e vazão e os ELETRÔNICOS, com display digital, onde o usuário programa a temperatura desejada através de dois comandos: seta para cima aumenta a temperatura, seta para baixo diminui, permitindo um fácil controle da temperatura de banho desejada,

sem riscos e com muita qualidade e economia. Quanto à capacidade de produção de água quente, necessidade de atendimento de um, dois ou mais pontos de consumo e demais características, os aquecedores de passagem a gás possuem muitos modelos de diversas marcas, todos homologados pelo INMETRO e classificados pelo Programa Brasileiro de Etiquetagem - PBE, de acordo com sua produção energética em relação ao consumo de gás, cuja maior classificação, "A" confere o direito de uso do Selo COMPET, concedido aos aquecedores de maior eficiência energética. Por ser um equipamento cuja aplicação precisa da avaliação técnica não só do equipamento, quanto também e principalmente do local onde vai ser instalado e do dimensionamento adequado à necessidade de cada caso, sua aquisição depende de orientação qualificada, disponível através dos departamentos técnicos de cada revenda. Quanto à instalação e suas exigências técnicas falaremos em uma próxima ocasião. JUAREZ BENTO ALVES Gaúcho Aquecedores

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Despesas extraordinárias e ordinárias de condomínio: Quem deve pagar, proprietário ou inquilino? Lei de Locação, Lei nº 8.245/91, dispõe em seus artigos 22 e 23 quais são as modalidades de despesas originadas pelo Condomínio. O artigo 22, em seu inciso X, dispõe sobre as despesas que deverão ser pagas pelo locador, proprie-

da (quando destinada a embelezamento), empena, poços de areação e iluminação, substituição do sistema de distribuição de água, de fiação elétrica de corrente de uso prolongado, instalação de equipamentos de segurança, (portão, sistema de monitoramento e cerca elétrica) cilin-

tário do apartamento, definidas como extraordinárias. Tais despesas não são aquelas destinadas a repor os gastos de manutenção nem as necessárias à administração do condomínio. Geralmente, representam gastos de grande monta. Assim, consideram-se como despesas extraordinárias: Modificações realizadas no edifício que o valorize, tais como: compra de mobília para decoração de área comum, construção de churrasqueira, piscina, quadra poliesportiva, compra de equipamentos para o condomínio (aparelhos para academia, brinquedos etc.) troca do piso, impermeabilização, troca de encanamento, pintura da facha-

dro de extintor, despesas empregadas na decoração das áreas comuns inclusive as despendidas para pagamento dos honorários de profissionais empregados, constituição do fundo de reserva, dentre outros. Com relação ao fundo de reserva, devemos nos ater a um importante detalhe, caso o mesmo seja utilizado a fim repor gastos despendidos na manutenção do condomínio, sua recomposição (reembolso) será suportada pelo locatário, inquilino do imóvel. Já as despesas destinadas à manutenção do condomínio, inclusive as empregadas nas benfeitorias mencionadas, deverão ser suportadas pelo locatá-

rio (inquilino), sendo consideradas como despesas ordinárias ou de "custeio". Dessa forma, incluem-se nas despesas ordinárias: A simples troca de torneira com vazamento, lâmpada ou disjuntor queimado, conserto de pequeno vazamento, limpeza, conservação, pintura de instalações e dependências de uso comum, manutenção e conservação de instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes, salários e encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio, manutenção de equipamentos de ginástica, pintura de quadra esportiva, pintura de área de uso comum (quando destinado à reparo), incluindose os gastos despendidos com material e mão de obra. Concluímos que os proventos, destinados à manutenção do fundo de reserva, é fruto das despesasextraordinárias, ou seja, de obrigação do locador, proprietário do imóvel, contudo, caso este, seja utilizado para cobrir gastos de manutenção do condomínio, sua recomposição será suportada pelo inquilino. * Paulo Caldas Paes é advogado formado pela Universidade Paulista (UNIP) e autor de diversos artigos jurídicos na área imobiliária. Foi analista do Procon de Santana de Parnaíba/SP. Mais informações:ppaes@adv.oabsp.org.br. Artigo originalmente publicado na edição de agosto de 2012 do informativo Jardins de Tamboré News. Fonte: Direcional Condomínios

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Síndico profissional

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Saiba quando é necessário contratar, como funciona e o perfil ideal para o seu condomínio

á condomínios onde a eleição para síndico é acirrada, com chapas montadas, muitas propostas, e vários interessados em exercer esse cargo de responsabilidade. Há outros locais, porém, onde falta tempo, conhecimento ou até interesse da parte dos moradores para ocupar a vaga. Para esses últimos há a possibilidade de se contratar um síndico profissional. Grandes empreendimentos, com várias torres, ou condomínios com pouquíssimas unidades e de elevado padrão são os que mais procuram a ajuda desse profissional. Mesmo sendo tentador haver uma pessoa qualificada para lidar com a administração do condomínio - um serviço que muitas vezes se mostra bastante complexo - os especialistas consultados ressaltam: nada melhor que um condômino, morador do prédio, para exercer o cargo de síndico. E, apenas quando não houver nenhum morador interessado na vaga, é que vale a pena buscar essa ajuda profissional. Uma boa contratação também é essencial, já que, apesar de profissional apto para a função, o síndico contratado não isenta o condomínio de nenhum tipo de responsabilidade ou tarefa. Pelo contrário: é ainda mais importante se manter a par da gestão do condomínio, já que seu administrador maior não será afetado por possíveis arrecadações extras ou pela diminuição do valor do bem, caso esse venha a se desvalorizar por falta de cuidados, por exemplo. Fonte: Sindico Net

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O perigo do desconto

inadimplência em condomínios e loteamentos pelo país afora revolta moradores e dá origem a ações judiciais de cobrança que se arrastam por anos e anos. Síndicos, administradores e advogados tentam buscar saídas criativas e inovadoras para combater a inadimplência, mas esbarram nos limites impostos pela lei. Medidas mais severas contra os inadimplentes contumazes, tais como restrição de uso das áreas comuns, corte no fornecimento de água (quando coletiva) e multas em percentual acima de 2% são proibidas. Neste cenário, uma antiga receita de combate à inadimplência vem ganhando força nos condomínios e representa grande risco jurídico. É o desconto pontualidade, mecanismo pelo qual o morador que paga seu boleto até o dia do vencimento, ganha um abatimento de até 20%. Parece uma medida simples e bastante justa, mas, na verdade, é uma grave simulação, verdadeira multa maquiada. Ademais, acaba por distorcer a previsão orçamentária anual, eis que já é sabido, de antemão, que a maioria pagará com o desconto, o que reforça a tese de manobra para aumentar a alíquota da multa de 2% para até 20%. Combater a inadimplência dos condôminos é tarefa árdua e o melhor remédio é definir uma estratégia firme e eficiente de cobrança, com ferramen-

tas variadas e lícitas, tais como cartas, ligações, plantões de cobrança e ações judiciais propostas com celeridade. Atualmente, o grande aliado dos síndicos e administradores no combate à inadimplência é o protesto em cartório. Ele agiliza muito a cobrança e causa grande abalo de crédito ao devedor, que fica com seu CPF anotado nos órgãos de proteção ao crédito. Enviar uma dívida de condomínio a protesto é simples, rápido e de graça. Contudo, é

importante adotar todas as cautelas necessárias, para evitar erros no processo. Acordos amigáveis, quando possíveis e com critérios justos e equilibrados, ainda continuam sendo o caminho mais rápido, efetivo e barato para solucionar a inadimplência nos condomínios. O iniciativa acaba prevenindo e evitando longas e onerosas ações judiciais para ambos os lados. Fonte: Folha de São Paulo / Por: Marcio Rachkorsky

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Eficiência energética LED

xistem vários pontos que os LEDs trazem de benefícios, seja para novos imóveis, ou para os mais antigos. Uma luminária LED de

boa qualidade, além de substituir com vantagens a iluminação convencional, diminui o consumo, etc., traz o benefício indireto da redução da potência

instalada e, consequentemente, os "velhos" quadros de energia podem ter uma sobrevida, pois terão uma demanda menor. A vantagem das LEDs é a redução de consumo e baixa manutenção, (já que duram 40.000 horas, contra 7.500 horas da lâmpada fluorescente convencional, por exemplo), mas a manutenção dos mesmos é essencial, por meio de inspeções mensais, bem como intervenções de reaperto de conexões, termográfica etc. Sem a manutenção o quadro pode apresentar problemas. É importante frisar que, infelizmente, não existirem normas totais para iluminação LED. A lâmpada LED economiza entre 80% e 90% de energia quando comparada às incandescentes tradicionais; economiza entre 55% e 75% comparado às fluorescentes. Um ponto importante na LED é que segundo estudos, para cada 7w diminuídos na iluminação, reduzimos 1W do consumo de ar condicionado, devido à redução de temperatu-

ra, pois as luminárias LED não aquecem tanto quanto a iluminação convencional (exceto as fluorescentes, consideradas "lâmpadas frias"). As lâmpadas LED possuem diversos tipos de desempenho. As mais comuns, do tipo bulbo, geram, aproximadamente, 60 lumens por Watt. Já, as tubulares serão de, aproximadamente, 80 lumens por Watt, ou seja, a lâmpada LED economiza sobre várias perspectivas, o playback de um retrofit desse tipo - troca de fluorescentes ou incandescentes por LED - chega a ser

por volta de 1 ano, no máximo. Dependendo do tamanho da instalação, os números são bem interessantes, principalmente, para proprietários, além de terem vida útil muito maior que as demais. Roberto Boscarriol Jr. Graduado em Engenharia pelo Instituto Mauá de Tecnologia. Formado em 1972, atua desde essa época na área da Construção Civil boscarriol@pbr.com.br Fonte: http://www.emcondominios.com.br/materias/106eficiencia-energetica-led

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Reunião de condomínio, o que se discute nessas assembleias?

uem mora em condomínio seja ele de casas ou apartamentos estão acostumados com as famosas assembleias ou as reuniões de condomínio como também são conhecidos. Contudo para aqueles que pretendem aderir à vida em condomínio é bom saber como funciona essas reuniões e o que normalmente são discutidos e deliberados nessas assembleia que tem o interesse comum. Portanto abaixo algumas ponderações a respeito do teor e dessas discussões.

Melhoria na infraestrutura Um dos principais assuntos que são discutidos nessas assembleias são as melhorias na infraestrutura do condomínio, como a colocação de cerca elétrica, pintura dos muros, entre outros assuntos relacionados. Este tipo de assunto é um pouco complicado, pois geralmente acarreta custos para os condôminos e nem todos gostam disso.

Contratação de serviços Serviços de telefonia, TV a cabo, internet, jardinagem, segurança, entre outros são levados a discussão e deliberação nas assembleias, afinal, muitos desses serviços nãosão oferecidos de forma individual e sim coletiva, portanto, primeiro o condomínio precisa aderir para depois individualmente os condôminos fazerem sua adesão.

Outras Na verdade ao existe pauta pronta para assembleias de condomínios, ela sempre será feita de acordo com a necessidade do momento, mas sempre trará assuntos de interesse comum, onde a decisão de qual caminho tomar dependerá da decisão dos participantes da reunião. Fonte: Condomínio em Foco

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Agora sei do problema, o que fazer?

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s buscar mais informação sobre as irregularidades do condomínio, o síndico se defronta com um novo obstáculo e surge a questão: "agora sei do problema, o que fazer?" Tendo um laudo técnico (tipo inspeção predial) em mãos, que aponta os problemas encontrados no condomínio, o síndico deve convocar uma assembléia para determinar as prioridades de execução das obras necessárias, tomando-se como base as prioridades (graus de riscos) trazidas no laudo contratado. Oportuno salientar que não se trata de aprovação do custo da obra, mas sim de uma noção geral de gastos. As decisões vêm após a aprovação das prioridades, e será objeto de nova assembléia para a escolha dos orçamentos. Na fase de orçamentos a necessidade apontada pelo técnico que elaborou o laudo do condomínio será o escopo da cotação entre as empresas, facilitando assim a análise dos valores e equilíbrio entre os serviços a serem prestados. As cotações devem ser levadas para deliberação em assembléia, sendo certo que o conselho deverá previamente se manifestar sobre qual empresa e serviço consideram mais adequados ao condomínio. Em resumo: Evitando riscos desnecessários de assumir para si responsabilidade maior que a exigida, o síndico deve dividir com a assembléia algumas deliberações importantes, haja o quorum que houver. Mesmo que não dependa algumas decisões de quorum específico, não há como se desqualificar as deliberações tomadas em uma assembléia que irá basear as tomadas de atitudes do administrador/síndico. Por Cristiano de Souza Oliveira, advogado, Consultor Jurídico na área condominial e autor do livro "Sou Síndico, e Agora?"

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Coleta Seletiva em Condomínios lagens de alimentos, brinquedos, baldes. Etc... Verde: Vidros: copo,taças, frascos de remédios, garrafas e jarras. Etc.. Marrom: Orgânico: origem animal e vegetal(restos de comida, papel higiênico) lixo úmido. Etc..

osso meio ambiente é o bem mais precioso que existe e uma das maneiras mais efetivas para colaborarmos com o meio ambiente, é fazer uma boa gestão dos nossos resíduos. Por isso, a Coleta Seletiva em Condomínios, é tão importante. Ela permite que um amplo número de pessoas se junte em torno de um só objetivo, que só trará benefícios ao planeta. Mas como vamos preparar o Condomínio para implantar a Coleta Seletiva? O ideal seria que juntamente com o síndico (a), se forme uma comissão de moradores interessados a idealizar esse processo, tendo assim uma Coleta Seletiva bem sucedida. Sendo tomada essa decisão, o condomínio deve adquirir contêiner em cores referentes ao material que será reciclado: Azul: Papeis: jornais, papeis de escritório, cadernos e livros danificados. Etc... Vermelho: Plásticos: emba-

Amarelo: Metais: lata de bebidas, panelas, bandejas. Etc... Lembrando que precisamos de um espaço ventilado para o armazenamento desses materiais, com importância fundamental a sinalização e identificação dos mesmos. Depois de tomada essas decisões, o próximo passo, é entrar em contato com a Prefeitura Municipal da sua cida-

de, para saber a disponibilidade da retirada desse lixo. Em Vila Velha, os condomínios interessados em fazer o cadastro deve enviar um email para: lixoseco@vilavelha.es.com.br Em Vitoria o cadastro é feito pelo telefone 156. Diante desse contexto, é necessário nos adaptarmos a essas iniciativas, semprereivindicando das autoridades competentes politicas públicase um destino certo ao nosso lixo, garantindo assim, uma vida melhor e respeitando o meio ambiente. Karina Klein Empresária no seguimento de Higiene, Limpeza e Acessórios. higicleann@gmail.com

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Classificados do Informe Síndico ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS

BOMBAS

GRAMA SINTÉTICA

JARDINAGEM

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Classificados do Informe Síndico JARDINAGEM E PAISAGISMO

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REFORMAS

PELÍCULA DE CONTROLE SOLAR

RÁDIO COMUNICAÇÃO

Regras básicas de uso dos elevadores

índicos e usuários são agentes importantes para a prevenção da vida útil dos elevadores. É necessário que se tenha uma atenção contínua aos riscos de infiltração da água que venha atingir a casa de máquinas, a caixa de passagem, poço e cabinas. Alguns desses compartimentos são de acesso restrito aos profissionais habilitados e deverão permanecer fechados, com chaves em posse do zelador ou de outra pessoa autorizada pelo condomínio. Da parte dos usuários, espera-se que respeitem a capacidade de lotação ou de carga, não apressem o fechamento das por-

tas, acionem um único elevador e apertem somente uma vez o botão de chamada. Brincadeiras, pulos e movimentos bruscos são outros comportamentos inadequados, assim como segurar a porta de pavimento aberta por um tempo superior àquele necessário ao embarque ou desembarque. Na capital de São Paulo, o corpo normativo que regula a operação dessas máquinas, bem como as responsabilidades de síndicos, condomínios e prestadores de serviços, inclui duas principais leis, a 10.348/1987 e a 12.751/98.

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ANUNCIE AQUI: (27) 3337-3940 ou mande email para: i.sindico@uol.com.br

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