Jornal Informe Síndico - Edição 106 by Informe Sindico

Vitória - ES - 2016

Ano XII

nº 106

Tiragem 9.500 EXEMPLARES

Gratuito para Síndicos, Administradoras de Condomínios, Departamento de Compras de Construtoras, Hotéis e Shoppings Centers da Grande Vitória e Guarapari.

Assembléia Geral Ordinária e Extraordinária A Assembléia pode ser dividida em Assembléia Geral Ordinária e Assembléia Geral Extraordinária Página 4

Uso de EPI em Condomínios

Tratamento antipichação

Inquilino pode ser síndico?

O condomínio poderá ter que remunerar o profissional mesmo ele ausente do trabalho. Página 3

A pichação é um dos graves problemas urbanos e impacta na qualidade de vida nas cidades. Página 6

O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:"Art. 1.347. Página 8

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EXPEDIENTE Publicação Mensal da Gráfica Fazana Ltda CNPJ 06.036.075/0001-09

Dirigido a : Condomínios residenciais, comerciais, administradoras de condomínios, hotéis e construtoras da Grande Vitória e Guarapari TIRAGEM: 9.500 Exemplares (30.000 Leitores em média) Público leitor dirigido: Síndicos, Administradoras e Construtoras. Impressão: Gráfica Metro (27) 21255700 Sócia-Proprietária Poliane Fernandes Contato publicitário: (27) 99769-2977 (Fabíola) Diagramação: Getúlio Vieira - 99937 0331

Tels.: 3337-3940 / 99769-2977

O Jornal Informe Síndico não se responsabiliza por conceitos e idéias em artigos assinados , matérias pagas e conteúdo dos anúncios.

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Uso de EPI em condomínios *Por João Paulo Andrade

eja qual for o grau de risco, o uso do EPI (Equipamento de Proteção Individual) é obrigatório em qualquer condomínio que exponha o profissional a produtos químicos de limpeza, produtos tóxicos de pintura, manuseio de lixo, alturas, etc. Cabe destacar que o profissional deve usar o EPI , seja ele funcionário do condomínio ou contratado de empresa terceirizada, e a responsabilidade em conceder os EPIs e orientar quanto ao uso correto dos equipamentos é sempre do empregador, pois a falta do uso dos EPIs ou a utilização inadequada pode trazer diversos prejuízos ao condomínio. Dentre eles estão às penalidades referentes a indenizações judiciais em caso de acidentes, e esta indenização

pode ocorrer na esfera trabalhista por descumprimento da legislação e também na esfera civil, sob pena de danos físicos e através da estabilidade garantida. O condomínio poderá ainda ter que remunerar o profissional mesmo ele ausente

do trabalho. Além disso, o condomínio fica exposto a multas aplicadas pelo Ministério do Trabalho e do Emprego, decorrentes da NR 28 - fiscalização e penalidades. *João Paulo Andrade é sócio administrador da Competserv Soluções em Serviços.

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Assembléia Geral Ordinária e Extraordinária *Por Lucilene L. Tenório

m condomínio todas as decisões são definidas por intermédio de assembléia. Nela são convencionadas as normas que regerão o condomínio, são aprovadas as despesas, direitos e deveres dos condôminos, valor

das contribuições, prestação de contas e até mesmo a escolha do síndico, subsíndico e membros do conselho. A assembléia pode ser dividida em Assembléia Geral Ordinária e Assembléia Geral Extraordinária. Trata-se de reunião tão importante que inclu-

sive encontra amparo em lei. A Assembléia Geral Ordinária está prevista no art. 24 da Lei 4.591/64. Ela deve acontecer, obrigatoriamente, uma vez por ano, visando a prestação de contas do ano findo, bem como estabelecer previsões para o próximo ano, eleger o sindico

e tratar sobre o aumento da taxa de condomínio. Importante ressaltar que se a convenção condominial dispuser que as contas deverão ser aprovadas semestralmente, esta assembléia também será ordinária e realizada a cada período de seis meses. A assembléia geral extraordinária, por sua vez, como o próprio nome indica, não possui periodicidade pré-determinada, de forma que é possível convocá-la a medida que surjam demandas. Nesta, não há um rol definido de assuntos que podem ser versados, abarcando toda e qualquer questão, inclusive aquelas que já foram objeto da pauta da assembléia ordinária, salvo eventuais quóruns qualificados ou convocações específicas. O Código Civil no Capítulo VII destinado a tratar sobre Condomínio Edilício é omisso em relação ao locatário poder participar das assembléias, portanto, o nosso entendimento é que continua em vigor o artigo 24, § 4º, da Lei nº 4.591/64, introduzido pela Lei nº 9.267, de 25/03/1996, o qual estabelece que: "Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça". Por lei a limitação do locatário se restringe somente as decisões que envolvam despesas extraordinárias ou direito de propriedade, vez que

Lucilene L. Tenório é Contadora, Auditora e Perita Trabalhista

estas são de responsabilidade exclusiva do proprietário do imóvel, ou seja, pode votar nas demais matérias, inclusive para eleição de síndico, caso o locador não compareça ou se faça representar. No entanto, cabe ressalvar que o locatário poderá participar e votar na assembléia se ele estiver portando uma procuração outorgada pelo proprietário-locador; nesse sentido, estará o locatário participando da assembléia não por conta de sua posição de "inquilino", mas como procurador do proprietário do imóvel. Vale lembrar que a participação dos condôminos em assembléias é essencial, pois essa é a oportunidade de expor sua opinião, votar e fazer do seu condomínio um lugar melhor para viver. * Lucilene L. Tenório é Contadora, Auditora e Perita Trabalhista. CRC/ES 9012/0 E-mail: lucilene@grupoatta.com.br

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Tratamento antipichação Cansado de gastar dinheiro com pintura e no dia seguinte ver seu muro todo pichado por rabiscos? Cansado de ver a cidade suja e monumentos públicos e imóveis privados degradados por pichadores na calada da noite?

A Projetar tem a solução!

pichação é um dos graves problemas urbanos e impacta significativamente a qualidade

de vida nas cidades. Gera sujeira, poluição visual, deprecia e desvaloriza tanto o patrimônio público quanto privado,

além de contribuir para o aumento da criminalidade e violência, como comprovam as mais avançadas experiências de psicologia social. Embora seja tipificada como crime no artigo 65 da Lei de Crimes Ambientais e infração administrativa nas normas locais de posturas, existe grande dificuldade em punir o pichador por falta de provas. A reparação dos danos, então, é quase impossível, pois os atos de vandalismo ocorrem nas madrugadas, sem testemunhas. A prevenção, portanto, é a melhor solução! A PROJETAR TECNOLOGIA EM CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS LTDA, indica o TRATAMENTO ANTIPICHAÇÃO, como uma solução simples, econômica e definitiva para o problema das pichações e outras degradações não autorizadas ao patrimônio público e privado. Além de obras de construção, reforma e manutenção de todos os tipos, com excelência e experiência comprovadas, a PROJETAR também realiza, desde 2013, o TRATAMENTO ANTIPICHAÇÃO, que cria uma proteção impermeá-

vel, lavável e antiaderente com acabamento transparente, que permite as remoções sucessivas de pichações sem danificar a proteção. O Tratamento, com garantia de 03 (três) a 05 (cinco) anos, é uma solução prática e econômica de prevenção dos danos decorrentes das pichações, que, passam a ser removidas facilmente por qualquer pessoa, com a mera utilização de qualquer tíner comercial. Além de permitir sucessivas remoções de pichações o TRATAMENTO ANTIPICHAÇÃO também acarreta a redução dos custos de manutenção, pois protege e impermeabiliza a área aplicada aumentando muito a vida útil da pintura e outros revesti-

mentos e, ainda, oferece resistência contra poluição, agentes agressivos, maresia, óleos/graxas, etc. O Tratamento Antipichação pode ser aplicado sobre áreas com pintura, cerâmica, alvenaria aparente, granito, tijolinhos, ACM, etc. Precisando realizar OBRA, REFORMA, MANUTENÇÃO OU TRATAMENTO ANTIPICHAÇÃO? A PROJETAR TEM A SOLUÇÃO! Serviço: Projetar- Qualidade e Excelência em sua obra TELS: (27) 4105-4208 | 99901-5001 Site: www.projetartecnologia.com.br Email: contato@projetartecnologia.com.br

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Declaração dos Sindicos sobre a prestação de serviços da Silver Solutions Confira abaixo o depoimento dos síndicos de alguns condomínios que são parceiros da Silver Solutions sobre a qualidade e parceria no trabalho da empresa

Fala Geovane - Sindico Condominio Caoibás "A empresa responde as necessidades. Depois do incêndio na boate Kiss o condomínio passou um ano sem alvará devido às alterações das normas. Eu gosto de cobrar e saber da resposta que vou receber, nunca sabemos de tudo, quem sabe de tudo é a administradora ou o prestador de serviço. Com a Silver Solutions são dois anos, é um custo é, mas é um custo beneficio bom, tenho retorno, não tenho problemas no Corpo de Bombeiros. Faço tudo sempre dentro das normas, não façam gambiarras, pois somos responsáveis cinco anos depois e, procurar fazer sempre o melhor".

Fala do Webert - Síndico Condomínio Buritis "Primeira gestão do mesmo,quando fui buscar empresas relacionadas ao assunto Alvará do Corpo de Bombeiros, eu fiz vários orçamentos e, uma coisa que me fez cativar na Silver Solutions, em que a primeira coisa que falei para ele: prestador de serviço tem muito, o que preciso é de um parceiro, então responderam: você achou. Começaram a trabalhar, trouxeram tudo relatado, às dificuldades, trouxeram que tínhamos excesso de extintores na garagem (quantidade de 60 extintores) gerando um custo todo ano, recarregando e que não precisávamos. Fora os outros orçamentos que recebi, quando recebi o orçamento da Silver Solutions e, não foi o mais barato, então, fui questioná-lo e eles responderam:

Você me pediu um parceiro ou fornecedor, se você quiser um fornecedor, tem mais barato, eu não faço. Aí minha confiança foi lá em cima, depois que começaram a trabalhar, e percebi que se tivesse com um fornecedor, eu tinha gastado três vezes mais. O condomínio estava defasado, a Silver Solutions conseguiu ajudar a recuperar: A central não é a ideal, mas como é o primeiro Alvará, vamos recuperar a mesma, não está ruim, mas pode ser melhor, na próxima renovação do Alvará, podemos melhorar e, tem muita coisa, como cabeamento. Era justamente o que eu precisava, um parceiro, foi uma solução boa, de parceria e confiança".

Fala do Gustavo - Sindico Condomínio Vista doAtlântico "Na gestão anterior, sabia que o condomínio tinha diversos problemas e que o Alvará estava vencido, a construtora entregou um Alvará sem ser definitivo, então, quando eu assumi estava no processo de recarga dos extintores., Começamos a procurar uma empresa e, ficamos sabendo pela nossa administradora da Silver Solutions. Eu não tenho o costume de fazer nada, se não tiver pessoas gabaritadas atrás de mim falando o que pode fazer, principalmente em relação ao condomínio e, isso foi o que mais me atraiu na Silver Solutions, quando conversamos, e quando falo do Francisco (sócio da Empresa) , eu falo: imagina um pastor, que fica falando segundo versículo tal, e Francisco é assim com Norma, e eu sou assim, eu sou engenheiro, eu sei que a Norma muda todo ano, ou até mais de uma vez ao ano, e eu não fico sem ter segurança no que estou fazendo, então, chamei Francisco e falei: Olha o pepino é esse, faça vistoria. Ele olhou e me entregou um relató-

rio, então eu disse: Agora vocês vem para o meu lado, porque eu vou precisar de vocês, vou precisar de respaldo junto a construtora. O condomínio já estava fazendo, estava saindo do nosso bolso e, a Silver Solutions nos mostrou que: Isso aqui é de responsabilidade da construtora, isso aqui está instalado errado. Ainda não renovamos nosso Alvará e, os moradores reclamam que estão pagando uma empresa e, ainda não tem Alvará, sim, mas o trabalho deles é esse, nos dizer o que, e o que não tem que fazer. É o que o outro sindico disse: a gente gasta dinheiro, é igual a seguro, você paga para não usar, mas você tem a segurança de quando você precisar, eles vão estar ali e vai estar funcionando e, então, eu não abro mão de tipo de segurança, enquanto gestor".

Nosso diferencial é que apresentamos soluções para nossos clientes n Treinamentos de segurança para profissionais de condomínios; n Licenciamento e Renovação do Alvará do Corpo de Bombeiros; n Manutenção Preventiva e Corretiva do Sistema de Prevenção contra Incêndio; n Projetos de Segurança Contra Incêndio e Pânico; n Treinamentos em Segurança do Trabalho. Nossa equipe é formada por profissionais capacitados, qualificados na área de saúde, segurança e prevenção contra incêndio e pânico, além das engenharias elétrica, mecânica, civil e segurança do trabalho. Dúvidas sobre a legislação de Segurança Contra Incêndio e Pânico podem ser sanadas em https://cb.es.gov.br/normas-tecnicas Serviço: Silver Solutions Tels: (27) 3065-3637 / 98871-9970 Site: www.siversolutions.com.br Email:ontato@silversolutions.com.br

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Inquilino pode ser síndico? Veja o que diz o Código Civil n

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade: "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "

n Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários: "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. "

O inquilino pode votar em assembleias, se o proprietário não comparecere, desde que munido de procuração, de

acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios: "Parágrafo 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça." n A Lei dos Condomínios con-

tinua válida para os assuntos não modificados pelo novo Código Civil. Fonte: Sindico Net

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As atribuições do síndico diante da Norma Brasileira de Reforma em Edificações - NBR 16.280/2015 *Por Adriano Henrique Jardim do Carmo

criação de uma norma específica, para a abordagem dos requisitos necessários para planejamento e execução de reformas, teve como principais motivadores o aumento do número de edificações nas últimas décadas e os danos provenientes de intervenções realizadas de forma inadequada. Dentre os acidentes mais pertinentes ao tema, está o caso do Edifício Liberdade no Rio de Janeiro, que desabou em janeiro de 2012, provocando ainda a ruína de mais dois edifícios vizinhos e 22 mortes no total. A causa do colapso foi atribuída a uma série reformas executadas ao longo do tempo, de forma irregular segundo o CREA, e principalmente a uma reforma realizada no 9º andar pela empresa TO, que não possuía nenhum responsável técnico habilitado para a função. Fica evidente pelo exemplo citado, a importância da "ABNT NBR 16.280/2015 - Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas - Requisitos" que traz um amparo técnico para as exi-

gências de legalidade da obra e garantia da segurança. Existe então três personagens principais neste contexto, que são: o proprietário da unidade, o responsável técnico (que deve estar devidamente registrado no conselho regional) e o síndico (ou responsável legal do edifício). As atribuições designadas ao síndico se iniciam antes mesmo da reforma, pois cabe a este disponibilizar aos proprietários os documentos referentes ao regimento interno. Para condomínios cuja as datas de expedição destes documentos antecedam a 2014, têm se adotado a boa prática de divulgar a exigência do laudo de reforma, por meio de avisos espalhados pelo condomínio ou nas caixas de correios individuais. O "laudo de reforma" pode ser entendido como a junção do "plano de reforma" com um "laudo técnico", na prática os 3 termos acabam designando o mesmo documento quando estão dentro deste contexto. Após receber o laudo de reforma, elaborado e assinado pelo profissional habilitado, o síndico deverá ler e

verificar se este contém todas as informações necessárias, pois em alguns casos existe descuidos na elaboração; o condomínio pode também dispor de um consultor independente, para a análise deste tipo de documento. Muitas vezes os condomínios fazem exigência apenas do laudo de reforma e ART (Assinatura de Responsabilidade Técnica) para liberar a execução, porém, pode também ser exigido o alvará municipal, e em alguns casos até por opção do proprietário, este o solicita junto a Prefeitura. Após aprovar a documentação, o síndico deve liberar a entrada dos funcionários contratados e entregas de materiais, de acordo com os horários previstos no laudo de reforma e que respeitem ao regimento interno. O síndico tem o direito de acompanhar o andamento, solicitar informações técnicas, tomar atitudes cabíveis em caso de evidentes falhas de segurança e até mesmo embargar a obra e impedir o adentro dos funcionários. Vale ressaltar, que o síndico é isento de responsabilidades quanto a realização da reforma, ou seja, esta deverá ser efetuada pelo

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proprietário, com responsabilidade técnica de um profissional habilitado. Por fim, após conclusão da reforma, cabe ainda ao síndico receber o Termo de Encerramento, e arquivar toda a documentação, que deverá ser repassada ao sucessor de seu cargo. O síndico deve ser visto como o responsável por orientar e ajudar aos proprietários em seus anseios de reformas, e não como

um obstáculo. Confira na próxima edição, um estudo sobre como está sendo aplicada a ABNT NBR 16.280 nos condomínios da grande vitória. *Adriano Henrique Jardim do Carmo Engenheiro Civil Diretor e Responsável Técnico da Del JARDIM Engenharia

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Hall social entre os apartamentos.. Personalizado ou Padronizado?

de conhecimento geral: as áreas comuns são propriedades do condomínio e por isso estes espaços não devem ser alterados sem previa autorização. A regra é clara e vale para todos os ambientes comuns: garagens, escadas, playgrounds e também para o hall social entre os apartamentos. Geralmente, depois de uma reforma geral em seu apartamento, o morador quer também estender esta reforma para o hall social, pois afinal, nada melhor que melhorar o seu aspecto, tornando-o mais acolhedor as visitas e com uma decoração que o valorize. Neste caso, antes de pensar em reformar o hall, o morador deve consultar a Convenção de Condomínio e verificar se a reforma é permitida. Caso não cite nada, este assunto deve ser levado para a Assembleia de Condomínio para ser aprovada. Com isso, surge a duvida de todo o sindico.. A reforma deste hall deve ser PERSONALIZADA, (cada conjunto de moradores do respectivo hall pode definir como será o projeto de seu hall) ou PADRONIZADA (o Condomínio contrata um projeto padronizado que deve ser seguido por todos os moradores). Com um Projeto Padronizado, torna-se mais fácil a

reforma de todos os halls de uma única vez, uma vez que aprovado em Assembleia e contratado o Projeto de Arquitetura, o sindico recolhe as taxas extras e inicia as reformas. Neste caso geralmente se forma uma comissão de obra que analisa o Projeto que deve atender o gosto e o bolso de todos dos moradores. Já a aprovação de um Projeto Personalizado significa que os moradores do andar serão responsáveis por contratar um Arquiteto(a) e obter os recursos para dar inicio a obra. Este projeto e os custos da obra devem ser aprovado em comum acordo por todos os moradores que dividem o mesmo hall. O que muitos moradores reclamam, é que, como é necessária a aprovação e recursos de todos do andar, muitas vezes a reforma nunca será feita, pois caso um morador se oponha, os outros não podem realiza-la. Nos dois casos, a contratação de um Arquiteto(a) é imprescindível, pois é o profissional que tem o conhecimento técnico para especificar o material correto a ser utilizado, não só na questão estética, mas também pensando na segurança, durabilidade e limpeza do ambiente. "Não é aconselhável, por exemplo, colocar um piso muito escor-

Lorrayne Zucolotto Arquiteta e Urbanista (27) 3039-8197 arquiteta@lorraynezucolotto.com.br

regadio sob o risco de alguém se machucar, ou instalar um lustre ou um revestimento de parede difícil de limpar, para que a zeladora não gaste mais horas que as necessárias para limpar o hall social do andar." Alem disso, as tampas de caixas de incêndio, quadros de energia, água e gás, se camuflados, devem ser identificados e ter fácil acesso. Deve-se ter cuidado também para não obstruir a passagem para a escada e elevador e também não é recomendada da exposição de objetos que sejam fáceis de serem levados embora. Seja padronizado ou personalizado, ao iniciar a obra no hall dos apartamentos, alem do projeto de arquitetura, será preciso um alvará de licença da prefeitura. Quer reformar o hall de seu andar, entre em contato conosco.

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Manutenção do condomínio: 7 coisas que você não pode esquecer Uma das principais preocupações de um síndico é atuar na manutenção do condomínio. É assim que acidentes são evitados, garantindo a segurança dos moradores do prédio. E esse tipo de trabalho não é simples: são muitos os detalhes e cuidados que não podem ser deixados de lado para garantir o bem estar e segurança do condomínio. Para ajudar nessa luta diária de todo síndico, separamos uma lista de cuidados com a manutenção que você não pode esquecer. Confira! Dicas de manutenção 1. Para-raios: No mínimo uma vez ao ano, a inspeção do para-raios precisa ser feita na manutenção do condomínio, e cabe ao síndico providenciá-la. É necessário procurar uma empresa habilitada e solicitar que ela faça a inspeção e emita um laudo, além da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). 2. Gás: Você certamente já ouviu falar em acidentes graves devido a vazamento de gás dentro de apartamentos. Para evitar esses problemas, tanto a central de gás quanto todos os ramais devem ser inspecionados. A central precisa ser verificada na manutenção do condomínio pelo menos uma vez ao ano e os ramais a cada três anos. Não se esqueça de solicitar a emissão de laudo e recolher a ART. Lembre-se que caso você note uma

mudança brusca na conta e no gasto de gás, é sinal de que há vazamento. Nesse caso, adiante a inspeção e peça para os condôminos ficarem atentos. 3. Elevadores: Assim como o para-raios, o elevador também precisa ser fiscalizado e conservado por uma empresa especializada que emitirá o RIA (Relatório de Inspeção Anual) e recolher uma ART. Verifique se a empresa é cadastrada no Contru (Departamento de Controle do Uso de Imóveis) antes de realizar a manutenção do condomínio. 4. Bombeiro: Para a prevenção de incêndio estar em dia, a cada dois ou três anos, de acordo com o espaço, o Corpo de Bombeiros precisa inspecionar e emitir o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Nessa vistoria eles irão verificar os extintores, mangueiras, placas de sinalização, alarmes, entre outros. Lembre-se que os extintores têm validade e você precisa conferi-la para deixá-los em dia. 5. Sistema elétrico: Não menos importante do que os demais itens é o sistema elétrico. É necessário ficar atento e fazer uma inspeção semestral para verificar o fio terra, o sistema de aterramento e mau contato. Isso deve ser feito por empresa habilitada e o comprovante deve ser guardado e arquivado.

6. Caixa d´água: A limpeza anual é obrigatória, então é necessário incluir esse procedimento na manutenção do condomínio. O ideal é chamar um profissional qualificado para tal procedimento, visto que, caso a sujeira

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caia na tubulação por um erro de uma pessoa que não faz esse tipo de serviço, pode ocorrer um entupimento que leva sujeira para as torneiras dos apartamentos.

empresa que garanta o atendimento rápido e a manutenção desses sistemas. Afinal, quando esses aparelhos não funcionam, a segurança do condomínio fica comprometida.

7. Portões, alarmes, interfones: É bom ter um contrato com uma

Fonte: http://blog.socialcondo.com.br

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O que se entende por fachada de prédios? É bom lembrar que a simples troca de uma porta do apartamento é, por força da lei, considerada alteração de fachada

uito se fala nos condomínios sobre o que vem a ser alteração de fachada. Antes de desenvolver o tema, vou à definição: Fachadas: São todas as faces de uma edificação. Podem ser: externas, onde a principal é a frente, depois as laterais e as dos fundos, e as secundárias, que são as internas (Ex: corredores e portas dos apartamentos). A Lei (Cód. Cívil): Art 1.336. São deveres do condômino: III - não

alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; Um pouco de teoria: Alteração: Ato ou efeito de alterar, modificação; mudança; decomposição; degeneração; pertubação. "Conceito de alteração não é determinado pelo código. Mas, de um modo geral, deve entender-se que a alteração proibida é a que muda o destino da coisa, ou lhe transforma o modo de ser: " (Clóvis Bevilácqua). Alteração de fachada: Considerase alteração de fachada quando nela

se introduz qualquer mudança física de sorte a desequilibrar ostensivamente, à primeira vista, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício, ou que comprometa a aparência estética geral do prédio. Dentre as mais comuns dúvidas a respeito de alteração de fachada, estão os aparelhos de ar-condicionado, colocação de redes e grades de proteção, envidraçamento de varandas. De acordo com as decisões predominantes dos nossos tribunais, os exemplos acima não podem ser caracterizados como alteração de fachada. Porém, algumas regras básicas devem ser seguidas, como por exemplo: padronização de espaços, de cores, decidida, preferencialmente, em assembleia geral, ou a exemplo do primeiro ja feito. Mas, o que constatamos pelos condomínios afora é que uma série de irregularidades são praticadas (em menor ou maior quantidade). A exemplo de instalação de antenas parabólicas nas varandas dos apartamentos, e aparelhos de ar-condicionados fora do padrão ja adotado. Já falei aqui neste espaço sobre a soberania das assembleias e como esse assunto é abordado nelas e, muitas vezes, sem constar da pauta ou com o quórum abaixo do exigido. Assim, torna-se passível de anulação qualquer decisão que tenha por objetivo proibir ou permitir inovações que venham a agredir a forma da fachada. É bom lembrar que a simples troca de uma porta do apartamento é, por força da lei, considerada alteração de fachada. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com

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A utilização das áreas comuns: Como deve ser o uso dos halls dos andares pelo condômino

*Por Mateus Mello Garrute *Por Gustavo Tenório Cavalcante

Um condomínio é composto pelas áreas privativas - unidades particulares e garagens - e pelas chamadas áreas comuns. Sobre as primeiras, é bem sabido que seu uso, gozo e fruição é exclusivo de seus proprietários, de quem possui o domínio do apartamento e da garagem, por exemplo. As chamadas áreas de uso comum, como o próprio nome já sugere, têm como co-proprietários o conjunto de todos os condôminos de um condomínio. Por essa razão, o exercício desse direito (de propriedade - e aí os já mencionados poderes de uso, gozo e fruição) compete a todos aqueles condôminos, sem restrição - salvo as eventuais medidas de restrição de natureza sancionatória trazidas pela lei, como a proibição do uso de determinadas áreas comuns ao condômino inadimplente. O hall dos andares do edifício também compõem as chamadas áreas comuns. É bem comum em condomínios, especialmente nos mais antigos, a destinação do uso dessas áreas de forma peculiar, como com a fixação de ornamentação, trancas em elevadores e nas áreas de acesso à escada, além de se fechar parte dos corredores que dá acesso às unidades privativas (aos apartamentos, por exemplo). Mas quando essas alterações nos andares se

fazem permitidas e abusivas? Como já mencionado, os halls dos andares fazem parte da área comum do condomínio. Tendo em vista essa assertiva, é plenamente vedado a um condômino específico ou, mesmo, aos condôminos daquela andar específico introduzir qualquer tipo de inovação nas partes comuns, uma vez que essa área não lhes pertence de forma isolada. Qualquer alteração da área comum deverá ser deliberada pela totalidade dos condôminos, que, assim como eles, também são co-proprietários. Na hipótese de um condômino pretender fechar o corredor que dá acesso a sua unidade, quedará proibido. Primeiro por se tratar de uma área comum e segundo em razão de normas de segurança - como em situações limite, como no caso de um eventual incêndio no edifício. Outrossim, mesmo se no determinado andar houver uma única unidade privativa, o condômino desta unidade não poderá fechar o corredor, como tampouco o acesso às escadas e ao elevador, por aquela mesma razão. Outra situação bastante comum em condomínios diz respeito à ornamentação dos andares. Não é raro vermos vasos de plantas, quadros, lustres e até móveis a decorar os halls dos andares. Em regra, essas decorações não são permitidas. Mas, como diria uma velha professora do tempo de faculdade, "a realidade se impõe". O Direito, em todas as situações da vida em sociedade, tem de se flexibilizar às exigências dos modos de fazer e de ser da sociedade, mas sem deixar de dar a coesão e segurança jurídica que lhes são caras. Assim, a

decoração pode ser feita com a autorização da Assembléia. No entanto, na prática, se a mudança não causar prejuízo aos demais condôminos, quedase consentida tacitamente - conquanto não se altere a destinação da área. *Gustavo Tenório Cavalcante Possui graduação em Direito pela Universidade Federal de Ouro Preto. É advogado militante na área de Direito Imobiliário, Secretário da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SE e Pós-graduando em Direito do Estado pela Faculdade Guanambi/Ciclo. E-mail: gustenorius@gmail.com. *Mateus Mello Garrute Consultor especializado em direito imobiliário, advogado, mestrando em Direito Processual pela UFES, pós-graduado pela FDV, bacharel em Direito pela UFOP. Membro da Comissão de Direito Regulatório da OAB/ES. E-mail: mateus@guideconsultoria.com.

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Ninguém quer ser síndico? Então contrate então um Profissional Síndico é uma função que exige muita atenção, dedicação e tempo, na maioria das vezes, é muito difícil eleger um nas reuniões de condomínio, não é? Por isso, ser síndico é uma missão para nós. Somos especialistas em desburocratizar assuntos chatos para que você aproveite cada minuto da vida. Nossas atividades são firmadas no; 1) Controle de rotinas; 2) Gestão de contratos; 3) Cumprimentos das normas do condomínio; 4) Imparcialidade na resolução de conflitos 5) Redução de despesas condominiais; 6) Visitas semanas; 7) Acompa-

nhamento dos serviços prestados pela administradora. As vantagens de ter um Síndico Profissional no seu condomínio são infinitas, principalmente na hora de resolver aqueles probleminhas entre vizinhos. Por sermos externos, temos habilidades na imparcialidade de resolução de problemas. Confie em quem tem 10 anos no ramo de gestão condominial. Aline Moraes- Síndica Profisisonal (27) 99965 2874 Email: s i n d i c a @ personalcondominio.com.br

Aline Lima de Moraes Síndica Profissional CRA -ES 24748 MBAgestão empresarial pela FDV 10 anos em experiência em gestão Condominial

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Coleta de lixo eficiente depende da colaboração de toda população Para que o serviço de coleta de lixo domiciliar e residencial em Vitória seja ainda mais eficiente, é importante que os moradores e comerciantes respeitem as regras e sigam as orientações de como acondicionar o material que é descartado. Orientações

n Antes do acondicionamento, os usuários devem eliminar os líquidos e embrulhar os materiais cortantes e perfurantes; n Os sacos de lixo devem ser depositados de maneira alinhada ao imóvel; nunca o deposite na rua;

n O horário fixado pela Prefeitura para a coleta do lixo deve ser observado pelo morador. Nunca coloque o lixo para fora com mais de uma hora de antecedência da passagem do caminhão. Fonte: www.vitoria.es.gov.br

n O lixo domiciliar ou comercial destinado à coleta regular deve ser acondicionado, obrigatoriamente, em sacos plásticos;

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Vantagens da coleta seletiva de Vitória n Reduz a quantidade de resíduos destinada ao aterro sanitário, aumentando sua vida útil n Evita poluição dos recursos hídricos, solo e ar n Poupa recursos naturais e energia n Gera emprego e renda para os catadores de materiais recicláveis n Proporciona qualidade de vida à população da capital Fonte: www.vitoria.es.gov.br

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Quem pode ser representante do condomínio na justiça? Representar o condomínio na justiça trabalhista tem deixado muitos moradores em dúvida sobre quem pode ser o real representante. O sindico pode ou não ser representado, através de um preposto, como o subsíndico, por algum membro do conselho fiscal ou um empregado do edifício?

e acordo com o novo Código Civil, em seu artigo 1.347, diz que caberá á assembléia a escolha do sindico para administrar o condomínio, que poderá não ser condômino, eleito por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser reeleito; representar, ativa e passivamente, o condomínio praticando, em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns; dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio. Impõe ainda que poderá a assembléia investir outra pessoa, ao invés do sindico, em poderes de representação; é facultado ao sindico transferir a outrem, total ou parcialmente, os seus poderes de representação, salvo se houver proibição na escritura de constituição do condomínio, ou da assembléia. O sindico ou administrador pode representar o condomínio conforme o Código de Processo Civil, em seu artigo 12, IX; a Lei n0 4..591/64, artigo 22, 1, "a"e o Código Civil, no artigo 17. A presença física do sindico ou do administrador não deve ser exigida para representar o condomínio na justiça do trabalho. O sindico pode nomear um preposto.

Preposto não precisa ter trabalhado com o reclamante? O advogado não é proibido por lei ser escolhido preposto, desde que seja empregado do condomínio. Caso contrario, a solução depende do entendimento da vara sobre a necessidade de que o preposto seja ou não empregado do réu. Na maior parte das vezes os juizes não aceitam a preposição por advogado porque, segundo a lei, CPC, artigo 344, parágrafo único, a parte que ainda não depôs não pode ouvir o depoimento da outra neste

caso, sendo advogado e preposto ao mesmo tempo, o advogado não pode permanecer na sala enquanto se ouve o reclamante, mas também não pode ser retirado dela porque isso fere a liberdade de profissão. Alguns juizes e advogados não consideram um condomínio como pessoa jurídica. A representação de condomínios esta gerando conflitos. O entendimento de que o condomínio é um tipo especial tem seus seguidores, já que o Código processual Civil é taxativo quanto à representação do sindico. No entanto, cabe afirmar que a forma

do parágrafo primeiro do artigo 843 da CLT é abrangente e o CPC somente é aplicável no processo trabalhista quando não há orientação expressa seguindo o estabelecido no artigo 769 da CLT.

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www.informesindicoonline.com.br Falência de Condômino Como é sabido, os condôminos podem ficar em estado de insolvência, sejam pessoas físicas ou jurídicas Como é sabido, os condôminos podem ficar em estado de insolvência, sejam pessoas físicas ou jurídicas, que se dá quando as dívidas excedem à importância dos bens do devedor. Quando isso ocorre, os credores discutem sobre a preferência no recebimento de seus créditos, pois é claro que todos desejam receber e antes que os demais, ou antes que o dinheiro, se ainda houver, acabe. Os credores hipotecários ou privilegiados têm a preferência, os créditos trabalhistas também, bem como os fiscais.

E como fica o condomínio diante disso? A questão é pacífica, mas vale a pena retornar ao assunto, pois de vez em quando vemo-nos diante de sentenças que indeferem o pedido de penhora da unidade objeto de ação de cobrança de taxas condominiais, quando o condômino tem a sua falência decretada, determinando a suspensão da execução e que o crédito do condomínio seja habilitado na falência e concorra com os outros credores. Esse foi o tema do Agravo de Instrumento nº 0220041688.2012.8.26.0000 - 27ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no qual figurou como relator o Desembargador Morais Pucci (janeiro/2013). Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro "Condomínio: Conheça seus Problemas" dclauro@aasp.org.br

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Separação de recicláveis A coleta seletiva é baseada na separação dos resíduos passíveis de reciclagem na fonte geradora. Apenas o lixo seco pode ser encaminhado para reciclagem. Por isso, é importante que os moradores façam a separação do lixo em casa.

Lixo seco (materiais recicláveis) n Papéis: branco, jornal, papelão, embalagens de papel e papelão, guardanapos sem resíduos de alimento e líquidos, embalagens de suco longa vida sem resíduos líquidos. n Plásticos: garrafas, potes, copos sem resíduos de alimento e líquidos, pratos e talheres descartáveis sem resíduos de alimento. n Metais: latas sem resíduos de líquidos e embalagens de marmitex sem resíduos de alimento. n Vidros: garrafas, copos e cacos de vidro sem resíduos de alimento e líquidos. Importante: não devem ser colocados em depósitos de lixo seco os seguintes materiais: pilhas, baterias, lâmpadas, recipientes ou copos com líquidos ou resíduos de alimentos e resíduos dos sanitários (papel higiênico, papel toalha, fraldas descartáveis, absorventes). Fonte: www.vitoria.es.gov.br

www.informesindicoonline.com.br Coleta e tratamento de esgoto para a região de Carapebus Investimento é da ordem de R$ 6 milhões O prefeito da Serra, Audifax Barcelos, participou na manhã desta quarta-feira (22/02) da solenidade de assinatura da ordem de serviço para as obras de implantação da rede coletora de esgoto nos bairros Praia e Balneário de Carapebus. A intervenção visa destinar adequadamente o esgoto domiciliar, com a complementação do esgotamento sanitário nas localidades. "A realização dessa obra é saúde na veia da população. Além de coletar e tratar o esgoto que vai para os rios e lagoas, vamos prevenir doenças de veiculação hídrica", destacou Audifax. De acordo com a Cesan, responsável pelos recursos para a obra, o trabalho será realizado pela empreiteira Contek, no prazo de 15 meses. Além do prefeito e representantes da prefeitura da Serra, participaram do evento o vice-governador César Colnago, líderes comunitários da região de Carapebus e Balneário Carapebus, diretores da Cesan, que assinaram a ordem de serviço, dirigentes da empreiteira e da empresa Serra Ambiental. A solenidade de assinatura acontece um dia após um encontro entre o prefeito e dirigentes da Caixa, em Brasília, para a liberação de um empréstimo no valor de R$ 100 milhões, que terá como garantia os royalties do município da Serra, para realização de obras de drenagem e pavimentação em 12 bairros do município. Fonte: http://www.serra.es.gov.br

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www.informesindicoonline.com.br Novo bairro será criado em Vila Velha com empreendimento inovador Vila Velha poderá receber um empreendimento imobiliário inovador para o Espírito Santo. É o "Mirante da Barra", condomínio que será erguido em uma área de 615 mil metros quadrados entre as rodovias do Sol e Darly Santos. Representantes da empresa carioca Opportunity apresentaram a proposta nesta terça-feira (21) para o prefeito Max Filho e os secretários municipais de Governo, de Desenvolvimento Urbano e de Desenvolvimento Econômico e Sustentabilidade. O projeto está em fase de apreciação técnica e, se aprovado, criará um novo bairro na cidade com mais de 9 mil unidades residenciais. De acordo com o prefeito, Vila Velha caminha para o desenvolvimento de sua área sul. "É um empreendimento altamente qualificado e que será um orgulho para nossa cidade. Os investidores podem ter a confiança de que seremos facilitadores de bons projetos que promovam o desenvolvimento econômico do município", garantiu. Mirante da Barra O projeto contempla a criação de um bairro com estrutura completa de zonas residencial, comercial e de uso misto. O empreendimento vai priorizar conceitos de sustentabilidade como a coleta seletiva (lixo orgânico e reciclável), reservatório de água de chuva, captação de energia solar, entre outros. Um mirante com vista completa para a reserva de Jacarenema poderá se tornar um novo ponto turístico da cidade. Com a liberação ambiental concluída, a empresa pretende começar as obras ainda neste primeiro semestre. Fonte: http://www.vilavelha.es.gov.br

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