Jornal Informe Síndico - Edição 113 by Informe Sindico

Vitória - ES / 2018 / Ano XII / Edição 113

TIRAGEM 9.500 EXEMPLARES

Gratuito para Síndicos, Administradoras de Condomínios, Departamento de Compras de Construtoras, Hotéis e Shoppings Centers da Grande Vitória e Guarapari.

FUNDO DE RESERVA O fundo de reserva, é constituído através da arrecadação de verba junto aos condôminos, em separado do valor referente à cota condominial, objetivando suportar as despesas não previstas no orçamento do condomínio, ou seja, é criado para atender a gastos emergenciais, indispensáveis e imprevistos. Pag. 13

Inadimplência Condominial. Pag. 04

Renovação de Fachadas. Pag. 06

Para-Raios em Condomínios. Pag. 08

Atrapalhando a área comum. Pag. 03

Auditoria Condominial. Pag. 07

Inspeção Predial. Pag. 07

Cármen Lúcia regulamenta regras de acessibilidade em prédios Ministro Gustavo Rocha diz novas regras, previstas em deque decreto conclui lei de creto assinado hoje (26) pela presidente em exercício, Cárinclusão.

(ABNT).

Além das unidades residenciais, já foram regulamentados os artigos da LBI que tratam das micro e pequenas empresas; arenas, teatros e cinemas e unidades do setor hoteleiro, entre outros.

O decreto proíbe construtoras e incorporadoras de cobrar valores adicionais pelo serviço de adaptação das moradias. O decreto regulamenta também a construção de vagas de garO texto é resultado de negoagem. O ministro dos Direitos Hu- ciação com associações da manos, Gustavo Rocha, de- construção civil e das pessoas stacou que Lei Brasileira de com deficiência e foi objeto de Inclusão foi aprovada em 2015 consulta pública nacional e e, desde então, não havia sido várias audiências públicas. A regulamentada. “Com a medi- mudança contou, também, com da de hoje, concluiu-se a regu- o apoio de entidades do setor lamentação completa da lei em imobiliário.

men Lúcia. O texto regulamenta a Lei Brasileira de Inclusão Todos os novos empreendi(LBI). mentos residenciais no país deverão incorporar recursos A Agência Brasil apurou que o de acessibilidade em todas decreto será publicado hoje no as áreas de uso comum. Já as Diário Oficial da União. O texunidades habitacionais devem to descreve as recomendações ser adaptadas de acordo com técnicas para garantia da a demanda do comprador. Os acessibilidade, de acordo com condomínios terão prazo de parâmetros da Associação 18 meses para se adaptar às Brasileira de Normas Técnicas menos de um ano”, afirmou. Agência Brasil

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Quando o síndico deve intervir? Além de todas as responsabilidades o ocupante sempre é chamado para resolver todos os problemas de um condomínio. O cargo de síndico não tarefa fácil. Além de todas as responsabilidades previstas no Código Civil, artigo 1.348, o ocupante desse sempre é chamado para resolver todos os problemas de um condomínio. Claro que ele escolheu ocupar aquela função, mesmo que provisória, porém, nas últimas semanas tenho acompanhado casos onde moradores estão transferindo seus direitos e obrigações para o síndico. No primeiro caso o morador levou ao conhecimento do síndico assunto relacionado a batida de automóvel provocada por determinado vizinho, isso mesmo, o morador sabia quem havia lhe causado o dano, entretanto, achou mais fácil transferir seu “direito de cobrar o vizinho” para o síndico. No segundo caso o morador reclamava de um vazamento provocado pela unidade de

cima. Mais uma vez o morador sabia da origem do problema, contudo, preferiu transferia para o síndico a tarefa de resolver o problema. Como são assuntos comuns nos condomínios os síndicos procuraram ajudar, o que também imagino que a maioria dos leitores faria. Acontece que a partir dessa “ajuda” os moradores prejudicados entendem que o problema passa ser obrigação do condomínio e mudam o alvo de suas cobranças. Em um eventual insucesso do síndico na resolução dos problemas esse passa a ser o grande culpado. E as cobranças começam. O que era um assunto relacionado a duas unidades determinadas torna-se, por culpa exclusiva do mor dor, um caso pessoal contra o síndico. Então, qual seria a conduta desse síndico ? Nos dois casos onde o causador do problema já esteja determinado, ou pelo relato do próprio prejudicado, ou através de testemunhas, câmeras de segurança ou mesmo outras provas, deve orientar os caminhos

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a serem seguidos. Inicialmente o morador prejudicado poderá tentar conversar com o vizinho causador do problema, importante enviar correspondência registrada, telegrama, e-mail ou até whatsapp. Caso o assunto não seja solucionado ingressar com medida judicial. Vejam, não estou aqui dizendo que o síndico não pode se envolver, pelo contrário, pode até marcar reunião entre os envolvidos e tentar mediar o problema, mas não deve assumir para si a responsabilidade que nesses casos cabem única e exclusivamente aos envolvidos. Esse é o limite de atuação do condomínio em casos envolvendo unidades autônomas. Fonte: Sindico News

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Inadimplência condominial alta requer ações práticas de síndicos É fundamental que o sindico siga um trâmite, que necessariamente deve ser apresentado e aprovado por todos os condôminos A inadimplência no pagamento de cotas condominiais em Porto Alegre revela que 16% das 65.856 economias avaliadas estavam em atraso no pagamento das taxas condominiais, das quais 0,43% possuíam medidas judiciais em andamento. De acordo com o advogado e gestor da Banca de Síndicos, Fábio de Mello, aos síndicos cabem três etapas a seguir para a busca de inadimplentes e a minimização da en�luência destes casos na gestão condominial.

“Minimamente ou diligentemente é fundamental que o sindico siga um trâmite, que necessariamente deve ser apresentado e aprovado por todos os condôminos, pois faz a inserção da comunidade ao processo, mesmo sendo o procedimento mais simples e comumente seguido o contato direto, que é a primeira forma de buscar e de verbalmente impor a mora ao devedor, também manter o diálogo, pois é necessário compreender o motivo para o não pagamento da cota condominial. Assim, acrescendo mais um pilar na gestão de um síndico: atender a todos os condôminos, sim, mesmo os inadimplentes”, orienta Fábio. No segundo ponto chega-se a noti�icação extrajudicial, como a

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número dois na ordem dos procedimentos administrativos. A terceira etapa infere a necessidade de agravamento dos custos com o acionamento de escritório de cobrança, que legalmente é de incumbência do inadimplente, mas que segue sendo adiantado pelos demais condôminos, até o adimplemento �inal do devedor.

De acordo com os gestores da Banca de Síndicos, a pesquisa do Secovi/RS evidencia que o desa�io do síndico em manter 100% de adimplentes é grande. “Justamente em virtude dos baixos encargos na cobrança de cotas condominiais, ou seja, correção monetária com base no IGP-M, juros de 1% ao mês e multa a partir da data da inadimplência de 2%”, explica Fábio. O especialoista e gestor da Banca de Síndicos, Fábio Mello, lembra que o acompanhamento mensal das inadimplências é indispensável. “Depois, o contato com o inadimplente e, por �im, a adoção rápida de medidas para minimizar o impacto nas contas do condomínio”, resume.

A pesquisa é de janeiro de 2018. O maior índice de atraso, considerando-se o tipo de condomínio, está no período de “mais de 60 dias” com 7,53%, seguido de “até 29 dias” com 6,34%, e, de “30 a 60 dias”, com 2,13%. A média da inadimplência nos 12 meses fechados em dezembro/2017 foi de 14,56%. Fonte: Sindico Net

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CONSTRUTORA NÃO PODE COBRAR IPTU E CONDOMÍNIO ANTES DE ENTREGAR CHAVES DE IMÓVEL Juiz declarou abusivas cláusulas contratuais firmadas entre empresa do ramo da construção civil e seus clientes. O juiz Guilherme Ferreira da Cruz, da 45ª Vara Cível Central, declarou abusivas cláusulas contratuais firmadas entre empresa do ramo da construção civil e seus clientes, nas quais fixava cobrança de taxa pela anuência da incorporadora à cessão da posição contratual do adquirente a terceiros, além de repassar aos compradores despesas de condomínio e de IPTU antes da entrega das chaves dos imóveis. O magistrado impôs zà construtora as obrigações de não executar tais cláusulas, bem como não incluí-las nos novos contratos; devolver os valores recebidos por conta das cláusulas desconstituídas e inserir no site da empresa – pelo prazo de cinco anos – mensagem aos consumidores informando o direito à devolução de valores pagos indevidamente, além de publicar a mesma informação no caderno de economia de dois jornais de grande circu-

lação nacional. A sentença fixou ainda multa de R$ 80 mil caso a empresa não devolva os valores e deixe de informar os clientes sobre a restituição, e R$ 50 mil para cada nova cobrança das taxas declaradas abusivas. A ação civil ajuizada pelo Ministério Público pretendia ainda a desconstituição de cláusulas que preveem o pagamento de honorários advocatícios em cobrança extrajudicial de parcelas em atraso e cobrança de comissão de corretagem por empresas nas quais a construtora mantém vínculo societário, mas o magistrado entendeu que, em ambos os casos, as exigências são devidas. Cabe recurso da sentença.

Processo nº 107968370.2017.8.26.0100 Fonte: TJSP - Tribunal de Justiça de São Paulo 01/08/2018

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Renovação da fachada: uma necessidade domínios. Além da beleza e do conforto, a iniciativa traz a valorização do imóvel e, é claro, mais satisfação para quem ali vive.

daptação a novas tecnologias e demandas da vida moderna fazem condomínios investirem em projetos que contemplem todos os elementos da fachada.

O lar é um local de abrigo, por isso grande parte das pessoas tem prazer em dar a ele características que demonstrem seus gostos e personalidade. A fachada, por sua vez, é uma marca externa dessa identidade, então sua renovação costuma estar nos planos tanto de proprietários de casas, como dos moradores de con-

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No caso dos condomínios, a proposta ganha força pelo envelhecimento dos edifícios – muitos construídos nas primeiras fases de verticalização das cidades -, e também pelas necessidades da vida moderna, como adaptação a novas tecnologias e reforço da segurança. Com a complexidade que envolve esse tipo de reforma, que deve contemplar a preferência da maioria dos condôminos e elementos técnicos da infraestrutura da construção, os projetos arquitetônicos direcionados emergem como uma tendência. Fonte: http://www.condominiosc.com.br

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Auditoria condominial, o porque de contratar? Auditoria em condomínios deixou de ser um mito. Ela não representa apenas um instrumento para identificação de fraudes, mas acima de tudo, visa auxiliar a administração em seus procedimentos internos. Auditoria é um exame minucioso e sistemático das atividades do Condomínio, com enfoque na validação dos procedimentos financeiros, fiscais, tributários e legais. Processos de auditoria estão presentes, atuando de forma determinante na avaliação de riscos. Devemos sempre considerar que uma gestão financeira idônea, ética e transparente é o alicerce para o síndico e, a auditoria por meio de metodologia de avaliação, diagnóstico e relatórios, evidenciam os principais aspectos dessa gestão. Muitos síndicos perguntam por que contratar uma auditoria? Que ganhos e segurança terei na gestão condominial? De que forma a auditoria pode atuar no meu condomínio? Que procedimentos devo adotar na escolha do profissional? Como compartilhar com os condôminos?

São necessárias respostas para tantas perguntas e incertezas, diante dos problemas que muitos síndicos podem vivenciar no diaa-dia do seu condomínio. Neste artigo, vamos responder, mesmo que de forma resumida, a esses questionamentos. PORQUE CONTRATAR UMA AUDITORIA – Para transparência

quando se assume ou entrega a função de síndico; para respaldar a aprovação de contas anual; para validação de procedimentos do dia a dia e outros. Não esqueça de levar a contratação da auditoria para aprovação em assembleia.

AUDITORIA PREVENTIVA – Detecta oportunidades, ajustes ou melhorias antes que haja perdas financeiras desnecessárias. Ter um auditor independente e imparcial analisando mensalmente as contas do condomínio é sinônimo de transparência e tranquilidade ao síndico, conselho e moradores.

aterísticas de cada um (número de unidades, funcionários orgânicos ou terceirizados e, etc). Por esse entendimento, quanto mais complexa e trabalhosa a auditoria, maior a tendência de a remuneração do auditor também ser maior.

ESCOLHA DO PROFISSIONAL – A escolha do profissional é subjetiva, porque, normalmente, o contratante não detém conhecimentos que possibilitem analisar tecnicamente uma proposta apresentada. Peça referências e

verifique se o profissional está habilitado pela sua entidade de classe para realizar tal trabalho.

roseli.costa@raeassessoria. com.br Fonte : Jornal do Síndico - SP

AUDITORIA CORRETIVA – Essa metodologia detecta irregularidades ocorridas que podem ter gerado perdas financeiras ao condomínio, mas que servirão para atribuição das responsabilidades bem como recomendação de ações para se evitar novas incidências. O QUE ESPERAR DO RELATÓRIO DE AUDITORIA – Uma conclusão que suporte e respalde a recomendação ao conselho e assembleia, pela aprovação ou não das contas do condomínio ou ainda, recomendação para alteração de procedimentos que não transmitam a transparência necessária das ações tomadas. REMUNERAÇÃO – Alguns fatores determinam o custo mensal dos trabalhos de auditoria como a análise de risco que está diretamente vinculado ao valor envolvido (rateio mensal), tamanho do condomínio e as car-

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PARA-RAIOS EM CONDOMÍNIOS na primavera e no verão, as estações mais quentes no ano.

Essas descargas são formadas por gotículas de água eletricamente carregadas que se transformam em raios quando não “aguentam” mais a quantidade de energia. Por isso ser atingido por um raio pode causar muitas sequelas e até a morte de uma pessoa. Em uma construção, ele pode causar explosões que condenem a sua segurança, atingir as instalações elétricas e dani�icar aparelhos eletrônicos e/ou causar choque nos moradores.

para-raios é um item indispensável para manter em segurança os condomínios, principalmente os verticais. Se trata de uma haste de metal instalada no topo do prédio com objetivo de atrair as descargas elétricas atmosféricas e desviá-las para o chão.

Este item se torna ainda mais fundamental no Brasil, país líder mundial na incidência de raios. Aqui são registrados 50 milhões de raios anualmente e 90% deles ocorrem

Para evitar tragédias e prejuízos, portanto, é necessário que o condomínio possua um para-raios instalado e que a sua manutenção esteja em dia. Mas você sabe qual o modelo mais seguro? Sabe quais itens deverão ser veri�icados na manutenção? Este artigo vai te ajudar!

Tipos de para-raios

Atualmente existem dois tipos de para-raios usados com maior frequência em condomínios: Franklin e Melsens.

Para-raios de Franklin: mais utilizado por ter e�icácia em 90% dos casos, este modelo é composto por uma haste metálica onde se situam os captores e um cabo de condução. O cabo de condução leva a energia da descarga

elétrica até o solo, onde ela se dissipa através do aterramento.

Para-raios de Melsens: com a mesma �inalidade do Franklin, este tipo de equipamento se diferencia por adotar a gaiola de Faraday; nele, o prédio é envolvido por uma armadura metálica e uma malha de �ios metálicos com hastes de cerca de 50cm é instalada no seu telhado. As hastes devem ser conectadas a cada 8m e representam o sistema de captação de descargas, enquanto a armadura metálica é o sistema de condução.

Em prédios com mais de 20 metros de altura, especialistas recomendam que sejam utilizados os dois modelos. O preço varia de acordo com o número de blocos e com a metragem do prédio que deverá ser coberta pelos sistemas.

Manutenção dos para-raios

Como todo sistema de segurança, os para-raios também devem ser checados periodicamente. A cada semestre, uma empresa especializada em medição da sua resistência de aterramento para veri�icar as condições gerais do sistema. É com esse resultado que o técnico pode assegurar se a descarga está ocorrendo corretamente. Existem outros pontos importantes que devem ser veri�icados durante a vistoria. Com conhecimento, é mais di�ícil que o síndico deixe passar despercebido algum item.

• Hastes deverão estar bem esticadas e isoladores que devem

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estar bem �ixados à estrutura; • O mastro possui a luz piloto do mastro, que identi�ica a altura do prédio e também deverá ser vistoriada para que ocorra a troca, caso ela queime; • É necessário haver aterramento na caixa d’água do prédio, que atrai raios e é condutor de eletricidade; • Os cabos e captores deverão passar por limpeza periódica e troca, em caso de quebra. Após a vistoria e conclusão de todas as obras indicadas pelo especialista, o condomínio recebe um atestado de responsabilidade técnica – ART assinado por um engenheiro especializado. Este documento é muito importante para que o condomínio receba a cobertura do seu seguro.

Geralmente as seguradoras cobrem danos causados por raios, mesmo quando há problema no sistema de proteção contra raios, entretanto a falta de manutenção e de um ART atualizado podem causar problemas. Quando o condomínio não possuir ART ou tiver com o equipamento de para-raios sem manutenção, o síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente em casos de acidente. Para tanto, é necessário comprovar a sua negligência em executar a manutenção correta dos equipamentos.

Fonte: www.hivecondominio.com.br/ blog

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INSPEÇÃO PREDIAL: IMPORTÂNCIA, RESPONSABILIDADE E LEGISLAÇÃO: PARTE II

cias constatadas nas vistorias, por sistema construtivo, con- Como já mencionado em matéria anterior, é de fundaO trabalho de Inspeção Pre- forme sua origem. mental importância, quando dial considera a edificação como o corpo humano e, as- 6.0 Classificação das anoma- da anamnese da edificação e sim como em um check-up lias e falhas de manutenção, da análise da documentação médico, avalia cada parte ou uso e operação constadas nos observar detalhes que por vezelemento construtivo. O mét- itens vistoriados, e das não es podem parecer de menor odo dessa avaliação técnica conformidades com a docu- importância, no entanto, acabam por se tornar de grande está descrito na Norma de In- mentação analisada. speção Predial do IBAPE/SP e 7.0 Elaboração de lista de pri- relevância, tais como: consiste, resumidamente, nos oridades técnicas, conforme 1.0 Ao receber projetos seguintes procedimentos: a classificação prioridade de em meio digital, verificar se os 1.0 Anamnese da edificação cada anomalia ou falha con- mesmos foram devidamente com identificação de suas statada. Essa lista é ordenada aprovados junto aos órgãos públicos responsáveis. características construti- pelo Grau de Risco. vas, idade, histórico de ma- 8.0 Da veracidade dos AlElaboração de 2.0 nutenção, intervenções, recomendações ou orientações varás do Corpo de Bombeiros, reformas e alterações de uso técnicas. Habite-se e Certidão Detalhaocorridas durante a vida útil; da. Levantamento de dados e 9.0 Avaliação da qualidade de 3.0 Quando da vistoria documentos da edificação: manutenção. administrativos, técnicos, de 10.0 Avaliação do Uso da Edifi- em pavimentos de cobertura, manutenção e operação (pla- cação. Pode ser classificada em verificar a existência da laje em concreto armado no teto no, relatórios, etc.). regular ou irregular. Obser- das mesmas, pois, por mais de 2.0 Levantamento de dados vam-se as condições originais uma vez já verificamos a sube documentos da edificação: da edificação e os seus siste- stituição da laje por estrutura administrativos, técnicos, de mas construtivos, além de lim- metálica e até mesmo por esmanutenção e operação (pla- ites de utilização e suas formas trutura de madeira. no, relatórios, históricos etc.). Para um bom entendimento 4.0 Da existência de peito3.0 Entrevista com gestor ou do Laudo de Inspeção Predi- ris assentados de forma corresíndico para averiguação de al por quem os contrata, que ta, com pingadeira, conforme informações sobre o uso da na grande maioria das vezes determinado pela norma peredificação, histórico de refor- são leigos, é importante que tinente. ma e manutenção, dentre out- seja apresentado um Relatório Da existência do SisteFotográfico correlacionando 5.0 ras intervenções ocorridas. as manifestações patológicas ma de Ancoragem conforme 4.0 Realização de vistorias na identificadas, de forma a não preconiza a NR 18, dentre outedificação. haver dúvidas quanto à sua ex- ras. 5.0 Classificação das deficiên- istência e localização.

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Maurício Ceotto, engenheiro civil, formado pela Universidade Federal do Espírito Santo em 1985, com mais de 30 anos de atuação no mercado imobiliário capixaba, inicialmente como empresário da construção civil, com mais de 5.000 imóveis executados e atualmente omo Consultor de Construtoras. Especialista em Laudos de Inspeção Predial tendo redigido a Lei que torna obrigatório a Inspeção Predial em Vitória, ES.”

Mauricio Ceotto Engenheiro Civil - Especialista em perícias e inspeções prediais (CREA-ES 3.468 (27) 3039-8197 mauricio@ceottoengenharia.com.br

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Coleta seletiva é praticada na sede da Prefeitura De: Secretaria de Meio Ambiente Texto: Rovena Cruz Criado: 28 de agosto de 2018 Separar o lixo seco e úmido no prédio administrativo sede do Poder Executivo Municipal, em Coqueiral de Itaparica,

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é o objetivo da coordenação de Educação Ambiental da Secretaria Municipal de Meio Ambiente (Semma) que retomou o trabalho de coleta seletiva no prédio, adequando os setores da prefeitura à legislação de resíduos sólidos. Segundo a coordenadora de Educação Ambiental,

Flávia Maciel, a intenção é que todos os servidores façam parte do sistema de recolhimento de resíduos com a retomada das sacolas azuis para o lixo seco e das pretas para o lixo úmido. “Por um tempo �icamos sem as sacolas azuis o que in�luenciou no fator visual de separação por parte dos funcionários, agora que foram instaladas novamente, contamos com a participação de todos para a separação dos resíduos seco e úmido”. Na segunda-feira (27), aconteceu uma reunião com os servidores da limpeza que foi o primeiro passo para a reimplantação da coleta. “Teremos uma outra reunião com representantes indicados de cada secretarias para no próxima quinta-feira (30) para que cada um seja um ponto focal em sua secretaria e também um agente multiplicador de informações”, completou a

coordenadora.

Separação Lixo seco (sacola azul) - podem ser reciclados como: copos descartáveis de plástico, papéis, plásticos, latinhas e até mesmo garrafas de vidro. Os recicláveis são encaminhados à Associação de Catadores Revive, que faz a separação adequada para revenda à

indústria recicladora. Lixo úmido (sacola preta) - são orgânicos, como restos alimentares, guardanapos, frutas, �itas adesivas, �iltros de café dentre outros que podem se decompor. Estes são encaminhados ao aterro sanitário. Fonte: www.vilavelha. es.gov.br

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Convocação de assembleia geral A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião O art. 1354, do Código Civil, diz uma coisa bem lógica (A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião). A forma disposta na lei tem por objetivo impedir que grupos, a favor ou contra o corpo diretivo, façam reuniões camufladas (convoca-se uns e não outros) para favorecer interesses escusos ou em desarmonia com os da coletividade. Mas, em geral, a prática gera muita discussão. Para início das questões em torno do assunto, pregunta-se: Quem é o condômino que deva ser convocado? O que possui título de propriedade (com escritura pública de venda e compra ou contrato de promessa de venda e compra, ou outro) registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, ou quem já é comprador ou promitente comprador (com escritura de venda e compra ou contrato de promessa de venda e compra, ou outro), sem o título registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis? Ou em ambos os casos? Ai, depende!!! Depende de dois tipos de assuntos a serem deliberados: (1) “o que vai gerar efeitos fora do condomínio, contra terceiros (erga omnes)” ou (2)“ o que vai gerar efeito somente dentro do condomínio, para os moradores”. O primeiro tipo ocorre quando os assuntos deliberados,

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em assembleia repercutirem no direito real sobre a unidade condominial ou sobre o todo incorporado, para o condomínio se proteger contra eventuais interesses de terceiros (pessoas, físicas ou jurídicas, que não fazem parte do condomínio). Essa proteção só começa a ser válida após a ata da assembleia ser registrada ou averbada no Cartório de Registro de Imóveis. É a partir do ato procedido no Cartório Imobiliário que o cidadão (terceira pessoa) pode tomar ciência da validade dos direitos e obrigações que giram em torno da unidade ou de todo o conjunto condominial e contra os mesmos ele não pode interferir. Cita-se, como exemplo, o caso de elaboração ou alteração da Convenção de Condomínio, em que é necessária a aprovação do ato por, no mínimo, por 2/3 (dois terços) dos condôminos, cujos títulos de aquisição estejam registrados ou averbados no Cartório de Registro de Imóveis. Para se conseguir o registro da Convenção ou de sua alteração é necessário que todos os condôminos (que tenham seus nomes registrados ou averbados no cartório imobiliário) sejam convocados à assembleia geral e dela tenham participado, aprovando, por 2/3, no mínimo, a proposta indicada no edital de convocação. O segundo tipo de assunto é aquele em que a de-

cisão tomada em assembleia geral tem efeito somente para os que convivam dentro do condomínio, criando, alterando ou extinguindo atos administrativos e comportamentais, dos direitos ou obrigações in-

ternas, particulares. Continua no próxima edição. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com Fonte: Sindico News

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O Fundo de Reserva

fundo de reserva, é constituído através da arrecadação de verba junto aos condôminos, em separado do valor referente à cota condominial, objetivando suportar as despesas não previstas no orçamento do condomínio, ou seja, é criado para atender a gastos emergenciais, indispensáveis e imprevistos, tais como vazamentos, pagamento de verbas trabalhistas por determinação judicial, rompimento de tubulações, acidentes que abalem a estrutura �ísica do condomínio e necessitem reparos emergenciais etc., evitando, assim, a necessidade de emissão de cotas extras.

Lei do Inquilinato n. 8.245/91 em seu artigo 22, parágrafo único, alínea ‘g’. Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com a quitação do fundo de reserva, tão somente se for necessário proceder a reposição do referenciado fundo para custear as despesas previstas na lei (artigo 23, §1º, alínea “i”). Sendo, quando esse for usado para cobrir despesas ordinárias.

talhes, pois o Regimento Interno e, por vezes, a assembleia, muitas vezes alterados sem a presença e/ou acompanhamento de pro�issionais habilitados, podem gerar problemas quanto à má formação (constituição), administração, utilização, limitação etc. desse fundo de reserva e de outros E, �inalmente, com o �ito de também.

Quanto à composição do fundo de reserva, ela normalmente é �ixada em um percentual da cota condominial ordinária. Nada impede, porém, que outra forma de contribuição seja estabelecida. Geralmente, é estipulado o percentual entre 5% e 10% sobre o valor da cota condominial para a comPortanto, a �inalidade do fun- posição do fundo de reserva. do de reserva não deve ser a igualmente, de suprir o caixa comum do Recomendável, condomínio, podendo o síndi- que se �ixe um limite de arco até fazê-lo, mas em caso de recadação para o fundo, estaemergência, a �im de atender a belecendo que, uma vez atingidespesas inadiáveis e que di- do determinado valor, cessará gam respeito à supressão de a cobrança do fundo. Essa serviços básicos ao condomí- cobrança deverá ser restanio. Nessa hipótese, deverá.ser belecida na hipótese de utireposto o valor utilizado, uma lização da reserva, de forma a vez que este não se destina a se permitir que o condomínio suprir despesas ordinárias, sempre disponha de condições recomendável a convalidação �inanceiras para atendimento a situações emergenciais e/ou dessa utilização. imprevisíveis. Em outras paAssim, no que diz respeito à lavras, recomenda-se que haja criação do fundo de reserva, um “teto” e um “piso”, este últisob a ótica do Código Civil, ele mo para que o “gatilho” de repode ser instituído e regulam- composição seja acionado até entado através da Convenção que se atinja novamente o teto. Condominial, do Regimento Interno ou através de deliber- Quanto a participação do inação em assembleia, a quem quilino para a formação de funcaberá, também, especi�icar dos, o aceito é que o inquilino os casos em que ele poderá arque com as despesas orser utilizado, bem como a dinárias, que são as despesas quem caberá autorizar a sua do dia-a-dia, como água, luz e movimentação. Mais uma vez, pagamento de funcionários. podemos a�irmar que é en- Sendo a responsabilidade do tendimento mais conveniente locador de efetuar o pagamene indicado o que deixa para a to do fundo de reserva e não Convenção estipular esses de- do inquilino, conforme prevê a

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evitar a sua desvalorização, os valores arrecadados a título de fundo de reserva devem, sempre que possível, ser depositados em caderneta de poupança ou outros tipos de investimentos de curto prazo (mas seguros), desde que permitam o seu resgate fácil em caso de necessidade. A não aplicação dos valores arrecadados a título de fundo de reserva por parte do administrador condominial pode gerar consequências

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legais para este, posto que a perda do rendimento sobre as quantias que são inerentes à atualização �inanceiras podem dele ser cobradas. Lucilene L. Tenório CRC/ES 9012/O

Grupo Atta Gestão Condominial contato@grupoatta.com.br (27) 3329-1248

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COMO UM ARQUITETO PODE CONTRIBUIR PARA O SEU CONDOMÍNIO... Quem mora em condomínio sabe que há uma série de regras para realizar uma obra, mas o que nem todos sabem é que apenas seguir o manual não substitui a orientação pro�issional. Só um bom projeto arquitetônico pode garantir que a obra saia dentro do custo planejado e valorize o seu patrimônio.

conforme o planejado.

Fazer uma obra com um pro�issional adequado garante também a legalidade de sua obra. Ao iniciar o projeto, o arquiteto faz o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) informando que ele é capacitado para essa atividade e garantindo que o Condomínio esta contratando um proPara isso, o pro�ission- jeto com qualidade e segual começa com a análise rança. técnica, considerando, por O arquiteto também asexemplo, a direção do sol e segura em seus projetos o as condições topográ�icas cumprimento da Norma de e após levantar todos os Desempenho (ABNT NBR detalhes, traça as possibil15.575). Essa norma estaidades construtivas, equilbelece exigências de conibrando os desejos dos forto e segurança nas conmoradores ao orçamento struções, especialmente disponível pelo Condomína parte de especi�icação nio. de revestimentos de pisos, O arquiteto, além de fazer o paredes e vedações. E caso projeto, entrega uma lista o projeto não tenha um de materiais (evitando des- arquiteto responsável, as perdício), indica lojas com obrigações legais de quaisbom custo x bene�icio e quer obras no condomíajuda na seleção da mão de nio são transferidas para obra quali�icada, E, como o sindico que em caso de responsável técnico, pode acidente responde civil e acompanhar e �iscaliza a criminalmente. obra, para que tudo saia

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Conduzir o processo de aprovação do projeto junto a Prefeitura também é uma das tarefas do Arquiteto, garantindo a liberação do alvará de obra e eliminando o risco de sua obra ser embargada.

bem planejados combinam conforto, segurança e economia para todos os condôminos. Precisa reformar seu Condomínio, entre em contato conosco.

(Artigo elaborado com base no site www.dos.arq. Muito importante também br) é a escolha do pro�issional certo. É importante conhecer o currículo do arquiteto, para saber se ele tem experiências em projetos de condomínio se tem disponibilidade para participar das assembleias de decisões sobre o projeto e é claro, diferenciar PREÇO de VALOR já que nem sempre o mais barato é melhor para o condomínio ou vice versa.

Lorrayne Zucolotto Arquiteta e Urbanista (27) 3039-8197 arquiteta@lorraynezucolotto. com.br

Sindico, nem pense em cortar a assessoria pro�issional. Além dos honorários corresponderem a apenas 5% do custo da obra, ao minimizar atrasos e prejuízos, o investimento de contratação desse pro�issional se paga rapidamente. Projetos

arquitetônicos

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Muito Prazer: Nós Somos o IBGE em seu Condomínio

o ouvir o nome IBGE, uma grande parte da população pensa imediatamente em recenseamento. O Censo Demográ�ico é realizado de 10 em 10 anos e continua sendo a maior e mais conhecida pesquisa da Instituição. Entretanto, o Instituto Brasileiro de Geogra�ia e Estatística (IBGE) continuamente trabalha para compor o retrato demográ�ico, social e econômico brasileiro e se constitui no principal provedor de dados e informações do país, informações estas que atendem às necessidades dos mais diversos segmentos da sociedade. Dentre as principais funções do Instituto, além da produção de dados estatísticos, estão a produção de grá�icos e mapas, a elaboração e estruturação de sistemas de informações ambientais, a coordenação dos sistemas estatísticos e cartográ�icos do país e a divulgação das informações nacionais, regionais, estaduais e municipais obtidas em suas pesquisas de acordo com a metodologia das mesmas.

para a composição do Cadastro Nacional de Endereços para Fins Estatísticos (CNEFE). Este trabalho se constitui em uma lista prévia de endereços e nomes das pessoas responsáveis pelos domicílios, sendo fundamental para a correta seleção amostral dos domicílios que responderão aos questionários das pesquisas em curso.

Em campo hoje temos a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PNADC), que visa produzir indicadores para acompanhar as �lutuações trimestrais e a evolução, a médio e longo prazos, da força de trabalho e outras informações necessárias para o estudo e desenvolvimento socioeconômico do País. A referida pesquisa é realizada por amostragem em domicílios particulares (casas e apartamentos) dos municípios previamente selecionados para compor a amostra. É Importante ressaltar que as informações prestadas ao IBGE têm caráter con�idencial, ponto funda-

mental para a Instituição, que segue rigorosamente os Princípios Fundamentais das Estatísticas O�iciais, dentre eles, o princípio 6 - Con�idencialidade: os dados individuais coletados pelos órgãos de estatística para elaboração de estatísticas, sejam referentes a pessoas �ísicas ou jurídicas, devem ser estritamente con�idenciais e utilizados exclusivamente para �ins estatísticos.

Receba o nosso Agente de Pesquisas e Mapeamento (APM) por ocasião da visita ao seu condomínio e abra a porta para o IBGE. O órgão dispõe de um telefone para con�irmação da identidade dos nossos servidores, bem como para perguntas e dúvidas sobre a pesquisa que está à sua porta (0800 721 8181). No Espírito Santo, além da capital, a Unidade Estadual do IBGE coordena as Agências de Pesquisa e Divulgação em outros nove municípios capixabas. A sede estadual está situada na Avenida Nossa Senhora dos Navegantes, 675 – 9º andar, Enseada do Suá. Você também pode

falar diretamente com o coorde- Tabelas Estatísticas do Instituto. nador da pesquisa no Estado at- Faça parte das estatísticas brasileravés do telefone (27) 3533-1051. iras – RECEBA O IBGE E VISITE O O IBGE conta também, em cada IBGE. Estado e no Distrito Federal, com uma Supervisão de Disseminação Semíramis Freire de Informações, onde você poderá obter diversas informações sobre Técnica em Informações as respectivas regiões, aprender Geográ�icas e Estatísticas a navegar no Portal IBGE (www. IBGE Espírito Santo ibge.gov.br) e compreender o Sistema IBGE de Recuperação Saiba mais sobre o IBGE em: Automática (SIDRA), o Banco de https://www.ibge.gov.br

Por fazermos parte da população brasileira, somos visitados constantemente pelo IBGE. O órgão está presente nas 27 Unidades da Federação e em 584 municípios do país para que as informações sejam coletadas e processadas em âmbito nacional. A partir das entrevistas realizadas nos domicílios é possível desvendar o modo de vida da população, compreender as transformações sociais e demográ�icas de uma região e embasar políticas públicas.

As pesquisas domiciliares do IBGE abrangem pesquisas contínuas, anuais, quinquenais e decenais. E para dar suporte a essas pesquisas, o IBGE visita antecipadamente os domicílios

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PROJETO DE SEGURANÇA PARA CONDOMÍNIOS: MITO OU NECESSIDADE?

uando em uma assembléia um dos itens da pauta é segurança os condôminos torcem o nariz, imaginando em quanto o valor dom condomínio irá aumentar; Enquanto a segurança para condomínio for encarada como custo e não como investimento as ocorrências vão continuar a enriquecer os noticiários, como acompanhamos frequentemente. Muitos são os motivos para esta onda dos chamados arrastões em condomínios e um deles é a implementação de dispositivos de segurança sem nenhum critério técnico operacional. De Consultor de Segurança e Médico todo mundo tem um pouco, e sempre tem alguém que conhece alguma empresa ou tem interesse em participar da comissão que irá discutir o assunto que vai parar na assembléia, e pela falta de conhecimento necessário e também com a preocupação em “gastar” menos, ocorre uma discussão infundada que termina com a idéia de convocar três ou quatro empresas de segurança para sugerir o que se deve fazer para melhorar a segurança do condomínio.

As empresas são escolhidas pelo nome ou pôr alguma indicação, cada uma vai até o condomínio e (visando vender seus produtos e serviços) apresentam uma sugestão diferente; Os condomínios pôr não conhecerem do assunto, na dúvida, acabam escolhendo a empresa pelo nome ou

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pelo menor custo, um erro grave, que pode sustar muito caro, pois não houve um estudo detalhado e específico sobre a situação do condomínio e o que fora oferecido foi através do método chamado de achismo, isto é, vamos colocar estes equipamentos aqui para prevenção, não havendo um trabalho embasado em fatos e informações precisas. Um método totalmente subjetivo e que em um futuro bem próximo o sistema apresentado, não mais atenderá as necessidades do condomínio, que momentaneamente acreditou estar protegido.

• O desenvolvimento e implementação de Manual de Normas e Procedimentos; • Acaba com o “achismo” em segurança, atuando com fatos; • Evita gastos desnecessários, customizando os investimentos; • Visa prevenir ações contra a vida e o patrimônio; • Superior desempenho das equipe de Serviços;

• Aumento da segurança, visando manter a tranO desenvolvimento de um qüilidade e o conforto de projeto de segurança deve todos; ser exclusivo para cada condomínio e é de suma • Ao Administrador um importância, pois através diferencial competitivo; de metodologia baseada • Embasamento para fuem técnicas operacionais turas ações preventivas; o consultor, para o desenvolvimento dos trabalhos, • O Planejamento profisbusca informações visitan- sional e adequado da sedo o local, entrevistando gurança; os envolvidos direta e indiretamente no processo, Portanto, recomendamos analisa as plantas e demais antes de implantar um procedimentos que o per- sistema de segurança em mitirá desenvolver uma seu condomínio, busque inanálise de risco para, após formação com um consuleste trabalho, apresentar o tor de segurança especialtratamento mais adequa- izado, ele é o profissional do, sempre visando mini- capacitado a apresentar mizar e controlar os riscos a solução mais adequada para a sua necessidade. existentes. Vantagens da consultoria

Contato com o Consultor • A inexistência de vínculo da Consultoria Website: www.consultoricom nenhuma empresa adeseguranca.com prestadora de serviços;

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Acessibilidade no Condomínio, uma realidade O atendimento à acessibilidade tem respaldo na conhecida Lei da Acessibilidade, através do Decreto Lei nº 5.296/2004 Acessibilidade é tema recorrente no nosso dia-a-dia:

oportuno frisar que este artigo não tem a pretensão de esgotar o assunto, nem mesmo ditar a verdade absoluta dos fatos, muito pelo contrário, apenas no sentido de orientar os síndicos e toda a sociedade sobre a atenção a um assunto muito sério. O atendimento à acessibilidade tem respaldo na conhecida Lei da Acessibilidade, através do Decreto Lei nº 5.296/2004. Portanto, vigente há catorze anos, estabelecendo normas gerais e critérios básicos para a promoção de acessibilidade das pessoas portadores de de�iciência ou com mobilidade reduzida. Para o nosso universo condominial, é oportuno destacar o artigo 18 – Seção II, do dispositivo legal em comento, que assim determina:

“A construção de edi�icações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edi�icações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT”. (grifo e destaque do autor deste artigo) Ainda no mesmo artigo, desdobra-se o assunto: “Também estão sujeitos ao disposto no caput os acessos, piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edi�icações de uso privado multifamiliar e das de uso coletivo”. (grifo e destaque do autor deste artigo) Pelas áreas citadas acima, percebe-se que a Lei de Acessibilidade está bem além daquela rampa de acesso. Portanto, senhores síndicos, é preciso realizar uma autoavaliação,

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muito detida e técnica, no sentido de buscar o atendimento à Lei de Acessibilidade. Em termos de níveis normativos, temos a ABNT NBR 9050, que se encontra em sua segunda edição, realizada em 2015, a qual estabelece critérios e parâmetros para a acessibilidade a edi�icações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos. Muitos edi�ícios foram construídos anteriormente à promulgação do decreto e da norma, neste sentido, seria muito prudente que o Síndico se cerque de pro�issional devidamente habilitado para auxiliá-lo na avaliação da adequação para atendimento à acessibilidade em edi�i-

cações. É importante, novamente enfatizar, que o auxílio de um pro�issional é extremamente relevante, uma vez que ao analisar cada caso dentro da legislação, deve-se ponderar a situação dentro de uma razoabilidade e bom senso, já que muitas vezes a estrutura do prédio não suporta a alteração que está sendo proposta. A atividade de consultoria pode ser compartilhada entre engenheiro ou arquiteto, que emitirá ART ou RRT para dar validade legal ao documento formulado por este pro�issional para retratar os serviços prestados (laudo, atestado, parecer técnico, etc).

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