二零二二年四月 / P.2 油說-聖馬可堂背後的一人 / P.3 專欄評論 / P.4 社區地圖
第 七 期
油塘灣空地發展慢 計劃公信力欠奉
@Yautongcommunitynews
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編輯／楊雅怡
校對／陳威諾、唐安怡
排版及設計／陳穎璇、張禮皓、柯曉楠 每 三 個 月 一 期
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綜合發展程序如何引致發展緩慢？ 文、攝／花見、郭安、三分釘、樹心
籌備二十多年的「油塘綜合發展區 （CDA）」 旨 在 逐 步 淘 汰 舊 式 工 業，以解決環境問題及建立公眾空 間。政府於 2015 年將原來統一規 劃的「綜合發展區」細分為五個綜 合發展區，使個別發展區能盡早 發展，惟現時發展區內的西南面地 區，混凝土配料廠、工業樓宇、回 收廠、沙倉、汽車維修中心和臨時 停車場仍然運作，而總樓面面積達 408.8 萬平方呎的「U」形地皮空 置至今仍未完成補地價程序，多年 來只有雜草叢生。 油塘灣發展計劃內容 油塘原屬市郊地帶，從六十年代起，港英 政府決定將油塘劃作公屋區，沿海一帶是 工廠大廈集中地，成為東九龍主要的工廠 區。隨著香港製造業式微，政府於 1998 年 決定工業區改劃為住宅及綜合發展區，即 油塘灣「綜合發展區」，並就船廠拆卸工 程展開環保影響評估。 翻查過往油塘灣綜合發展項目的資料，計 劃自 1998 年開始，早年曾有發展商建議地 盤形狀呈「U」形的地皮進行填海，以興建 1.2 萬個單位，惟因維港填海限制而未能落 實。由恒基兆業地產牽頭的油塘灣綜合發 展頂目，經過多番修訂後，先於 2013 年獲 城規會批建 5231 個住宅單位及 900 個酒店 房間。及後發展商再度向城規會提出修訂， 並於 2015 年獲城規會批准，住宅單位數目 增至 6556 伙，項目分為六期進行。
校對／王建鏗、花見 現時，發展商仍就該項目補地價與政府商 討。政府於 2020 年 12 月已批出項目的補 地價，但發展商以補地價金額過高為由進 行上訴，政府正重新計算補地價金額，故 現階段尚未能開啟工程。根據地規會資料， 油塘灣發展項目將會用作商場、酒店及住 宅等綜合用途，並會興建海濱長廊以供公 眾使用。
相關部門至今仍未公開披露環境評估、排 水及排污影響評估、交通影響評估、供水 影響評估、視覺影響評估等資料。為期三 周的公眾諮詢將於城規會審議期間進行， 屆時評估結果才可供查閱。
緩慢原因
進展
買地
尋找並與地主磋商
N/A
發展商 擬訂總 綱發展 藍圖
在沒有清晰的框架 下，城規會容許發 展商就藍圖商討， 當中涉及公眾利益 和發展商利潤。商 討需時，尤其是屏 風樓等誇張建築。
補地價
發展商會等市價低 時補地價；市值高 時才正式發展
政商拉鋸致發展緩慢
海濱長廊的設計應包括公共康樂設施，例如緩跑 徑、兒童遊樂場和草坪等，以便推廣海濱及水上 康樂活動。（圖片來源：TOWNLAND） 。。。
公家地足佔四個足球場
從觀塘區議會 2009 年 11 月 24 日的會議討 論文件中，可找到油塘灣「綜合發展區」 唯一一份公開的規劃大綱擬稿。擬稿指出， 現有及新規劃的公共或社區設施，包括公 眾碼頭、海濱長廊、綜合青少年服務中心、 綜合職業康復服務中心、弱智人士宿舍、 幼稚園以及停車場，面積合計超過三萬平 方米，相等於四個標準足球場。
現有的海水抽水站、煤氣喉管清理站及土木工程 拓展署維修站，須確保在原址或重置、繼續運 作。（圖片來源：GOOGLE MAP）
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形狀呈「U」形的地皮空置多年，雜草叢生。
風樓、廢料處理、海岸污染、噪音等關注 及建議。就油塘灣發展，本報於 3 月 17 日 邀請該選區的現任區議員呂東孩先生，至 惟截稿前仍未收到任何回覆。
程序
市民如何發聲？
油塘灣「綜合發展區」預計為油塘帶來兩 萬人口增長，加上工廠區的發展項目，區 內人口屆時將達十三萬，對學額、車位、 交通配套等社會服務及設施的需求遠超現 有數量。十二位議員在會上均提出有關屏
油塘灣發展計劃屬「綜合發展區」，原意 是逐步淘汰互不協 調的地段和樓宇， 全面且平衡地重建 社區。本土研究社 成員 Brian（右圖） 則認為此類計劃方 式容易導致發展商 囤地和發展進度緩 慢，光是購買土地 也花不少時間，「由於向地主買地並不容 易，一般都會由大財團壟斷，大型發展商 便合作瓜分及囤積土地」。 成功收購並組合地段後，發展商需向城規 會交待發展計劃，當中或會擬定「較誇張 的建築物來賺取利潤，例如屏風樓等」。 在地契等規例沒有訂明的灰色地帶，商討 耗 時， 因 而 出 現 拉 鋸 現 象。 城 規 會 終 在 2015 年批核發展商提交的總綱發展藍圖， 有效期至 2019 年。而獲批後，發展商也會 經常改變地契及土地用途。規劃署署長曾 在 2019 年延長總綱發展藍圖的有效期，讓 發展商延遲發展。 每塊土地都有價值，要買地便需要向政府 付錢。重建過程中會改變地契及土地用途， 令地段升值，政府會與發展商洽談需付多 少升值差價，雙方討論過程膠著，成為發 展遲緩的主要原因。Brian 指出，地政署是 按市價來訂補地價金額，「政府開的價錢 一定會貴，發展商又不想支付太多金錢， 於 是 雙 方 無 法 達 成 共 識 」。 發 展 商 為 了 賺取最大利潤而拖慢發展，等市價低時補 地價；市值高時才正式發展。他補充香港 沒有土地空置稅，放棄土地也不需成本， 發展商並不急於動工，導致油塘灣空置近 二十年。 。 Brian 認為政府主導的土地規劃多以社區利 益作考量，而非摻雜商業考慮，較符合居 民需要，「眼見近二十年發展停滯不前， 政府可行用公權力收回土地，然後轉賣給 其他發展商，甚至直接重新規劃」，他以 沙田為例子，政府建設新市鎮，發展過程 迅速，做法值得參考。
先在 2009 年獲批 經發展商多次修訂 後於 2017 年完成 審批
2020 年政府已批 出項目的補地價 2021 年 3 月 恒 地 就補價上訴
。。。。 街坊：「由細到大也只是一片荒地」 資料來源：本土研究社
每天乘港鐵下班放學的油塘人，總會駐足 在站內的落地大玻璃前，欣賞黃昏日落， 高舉電話拍下醉人美景，但那片荒地也與 夕陽同在相框內。本報曾透過社交媒體徵 收一共 32 則，關於街坊們對這片土地的 意見和留言，不少油塘人都不清楚荒地的 土地用途，只知「由細到大也只是一片荒 地」，有街坊反問「為什麼不發展這片土 地？」。縱使有受訪者知道這片土地是用 於發展居住房屋，但對發展的詳情不甚了 解，最多知道是「私人地」，約莫估計未 來建三十餘幢住宅、商場及酒店，僅得模 糊概念。
油塘逾七萬人口僅收 184 份公眾申述 根據 2016 年中期人口統計數字，油塘總人 口超過七萬。截至 2 月 4 日，城規會在《茶 果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱》的最 新修訂卻只收到 184 份書面申述。當中包 括香港房屋協會、香港中華煤氣有限公司、 創建香港等六個機構單位。城規會未有舉 辦任何聆訊，184 份書面申述則刊登於網 上供大眾查考，其中有市民表示若把更多 休憩用地改劃為住宅，將會令這個悲情城 市 (City of sorrow) 的資源分配更為極端。 油塘灣的土地空置多年，政府有責任向市 民解釋該土地空置的原因，將這一片土地 的資訊變得更加透明。這片空地用途廣泛， 政府和發展商當初應利用網上媒體廣泛諮 詢市民意願，而非單在報紙徵收意見。此 外，如今土地遲遲未能發展，政府應積極 追趕進度，與發展商磋商，推動計劃並向 市民解釋土地用途，以解大眾對荒地的迷 思。未知讀者們會否有其他建議？如有意 見，可投稿予本報，一起引起區內討論！