二零二二年四月 / P.2 油說-聖馬可堂背後的一人 / P.3 專欄評論 / P.4 社區地圖
第 七 期
油塘灣空地發展慢 計劃公信力欠奉
@Yautongcommunitynews
@Zaapyau
編輯／楊雅怡
校對／陳威諾、唐安怡
排版及設計／陳穎璇、張禮皓、柯曉楠 每 三 個 月 一 期
今 期 印 刷 數 目 ： 5 0 0 0 份
綜合發展程序如何引致發展緩慢？ 文、攝／花見、郭安、三分釘、樹心
籌備二十多年的「油塘綜合發展區 （CDA）」 旨 在 逐 步 淘 汰 舊 式 工 業，以解決環境問題及建立公眾空 間。政府於 2015 年將原來統一規 劃的「綜合發展區」細分為五個綜 合發展區，使個別發展區能盡早 發展，惟現時發展區內的西南面地 區，混凝土配料廠、工業樓宇、回 收廠、沙倉、汽車維修中心和臨時 停車場仍然運作，而總樓面面積達 408.8 萬平方呎的「U」形地皮空 置至今仍未完成補地價程序，多年 來只有雜草叢生。 油塘灣發展計劃內容 油塘原屬市郊地帶，從六十年代起，港英 政府決定將油塘劃作公屋區，沿海一帶是 工廠大廈集中地，成為東九龍主要的工廠 區。隨著香港製造業式微，政府於 1998 年 決定工業區改劃為住宅及綜合發展區，即 油塘灣「綜合發展區」，並就船廠拆卸工 程展開環保影響評估。 翻查過往油塘灣綜合發展項目的資料，計 劃自 1998 年開始，早年曾有發展商建議地 盤形狀呈「U」形的地皮進行填海，以興建 1.2 萬個單位，惟因維港填海限制而未能落 實。由恒基兆業地產牽頭的油塘灣綜合發 展頂目，經過多番修訂後，先於 2013 年獲 城規會批建 5231 個住宅單位及 900 個酒店 房間。及後發展商再度向城規會提出修訂， 並於 2015 年獲城規會批准，住宅單位數目 增至 6556 伙，項目分為六期進行。
校對／王建鏗、花見 現時，發展商仍就該項目補地價與政府商 討。政府於 2020 年 12 月已批出項目的補 地價，但發展商以補地價金額過高為由進 行上訴，政府正重新計算補地價金額，故 現階段尚未能開啟工程。根據地規會資料， 油塘灣發展項目將會用作商場、酒店及住 宅等綜合用途，並會興建海濱長廊以供公 眾使用。
相關部門至今仍未公開披露環境評估、排 水及排污影響評估、交通影響評估、供水 影響評估、視覺影響評估等資料。為期三 周的公眾諮詢將於城規會審議期間進行， 屆時評估結果才可供查閱。
緩慢原因
進展
買地
尋找並與地主磋商
N/A
發展商 擬訂總 綱發展 藍圖
在沒有清晰的框架 下，城規會容許發 展商就藍圖商討， 當中涉及公眾利益 和發展商利潤。商 討需時，尤其是屏 風樓等誇張建築。
補地價
發展商會等市價低 時補地價；市值高 時才正式發展
政商拉鋸致發展緩慢
海濱長廊的設計應包括公共康樂設施，例如緩跑 徑、兒童遊樂場和草坪等，以便推廣海濱及水上 康樂活動。（圖片來源：TOWNLAND） 。。。
公家地足佔四個足球場
從觀塘區議會 2009 年 11 月 24 日的會議討 論文件中，可找到油塘灣「綜合發展區」 唯一一份公開的規劃大綱擬稿。擬稿指出， 現有及新規劃的公共或社區設施，包括公 眾碼頭、海濱長廊、綜合青少年服務中心、 綜合職業康復服務中心、弱智人士宿舍、 幼稚園以及停車場，面積合計超過三萬平 方米，相等於四個標準足球場。
現有的海水抽水站、煤氣喉管清理站及土木工程 拓展署維修站，須確保在原址或重置、繼續運 作。（圖片來源：GOOGLE MAP）
。。。。
形狀呈「U」形的地皮空置多年，雜草叢生。
風樓、廢料處理、海岸污染、噪音等關注 及建議。就油塘灣發展，本報於 3 月 17 日 邀請該選區的現任區議員呂東孩先生，至 惟截稿前仍未收到任何回覆。
程序
市民如何發聲？
油塘灣「綜合發展區」預計為油塘帶來兩 萬人口增長，加上工廠區的發展項目，區 內人口屆時將達十三萬，對學額、車位、 交通配套等社會服務及設施的需求遠超現 有數量。十二位議員在會上均提出有關屏
油塘灣發展計劃屬「綜合發展區」，原意 是逐步淘汰互不協 調的地段和樓宇， 全面且平衡地重建 社區。本土研究社 成員 Brian（右圖） 則認為此類計劃方 式容易導致發展商 囤地和發展進度緩 慢，光是購買土地 也花不少時間，「由於向地主買地並不容 易，一般都會由大財團壟斷，大型發展商 便合作瓜分及囤積土地」。 成功收購並組合地段後，發展商需向城規 會交待發展計劃，當中或會擬定「較誇張 的建築物來賺取利潤，例如屏風樓等」。 在地契等規例沒有訂明的灰色地帶，商討 耗 時， 因 而 出 現 拉 鋸 現 象。 城 規 會 終 在 2015 年批核發展商提交的總綱發展藍圖， 有效期至 2019 年。而獲批後，發展商也會 經常改變地契及土地用途。規劃署署長曾 在 2019 年延長總綱發展藍圖的有效期，讓 發展商延遲發展。 每塊土地都有價值，要買地便需要向政府 付錢。重建過程中會改變地契及土地用途， 令地段升值，政府會與發展商洽談需付多 少升值差價，雙方討論過程膠著，成為發 展遲緩的主要原因。Brian 指出，地政署是 按市價來訂補地價金額，「政府開的價錢 一定會貴，發展商又不想支付太多金錢， 於 是 雙 方 無 法 達 成 共 識 」。 發 展 商 為 了 賺取最大利潤而拖慢發展，等市價低時補 地價；市值高時才正式發展。他補充香港 沒有土地空置稅，放棄土地也不需成本， 發展商並不急於動工，導致油塘灣空置近 二十年。 。 Brian 認為政府主導的土地規劃多以社區利 益作考量，而非摻雜商業考慮，較符合居 民需要，「眼見近二十年發展停滯不前， 政府可行用公權力收回土地，然後轉賣給 其他發展商，甚至直接重新規劃」，他以 沙田為例子，政府建設新市鎮，發展過程 迅速，做法值得參考。
先在 2009 年獲批 經發展商多次修訂 後於 2017 年完成 審批
2020 年政府已批 出項目的補地價 2021 年 3 月 恒 地 就補價上訴
。。。。 街坊：「由細到大也只是一片荒地」 資料來源：本土研究社
每天乘港鐵下班放學的油塘人，總會駐足 在站內的落地大玻璃前，欣賞黃昏日落， 高舉電話拍下醉人美景，但那片荒地也與 夕陽同在相框內。本報曾透過社交媒體徵 收一共 32 則，關於街坊們對這片土地的 意見和留言，不少油塘人都不清楚荒地的 土地用途，只知「由細到大也只是一片荒 地」，有街坊反問「為什麼不發展這片土 地？」。縱使有受訪者知道這片土地是用 於發展居住房屋，但對發展的詳情不甚了 解，最多知道是「私人地」，約莫估計未 來建三十餘幢住宅、商場及酒店，僅得模 糊概念。
油塘逾七萬人口僅收 184 份公眾申述 根據 2016 年中期人口統計數字，油塘總人 口超過七萬。截至 2 月 4 日，城規會在《茶 果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱》的最 新修訂卻只收到 184 份書面申述。當中包 括香港房屋協會、香港中華煤氣有限公司、 創建香港等六個機構單位。城規會未有舉 辦任何聆訊，184 份書面申述則刊登於網 上供大眾查考，其中有市民表示若把更多 休憩用地改劃為住宅，將會令這個悲情城 市 (City of sorrow) 的資源分配更為極端。 油塘灣的土地空置多年，政府有責任向市 民解釋該土地空置的原因，將這一片土地 的資訊變得更加透明。這片空地用途廣泛， 政府和發展商當初應利用網上媒體廣泛諮 詢市民意願，而非單在報紙徵收意見。此 外，如今土地遲遲未能發展，政府應積極 追趕進度，與發展商磋商，推動計劃並向 市民解釋土地用途，以解大眾對荒地的迷 思。未知讀者們會否有其他建議？如有意 見，可投稿予本報，一起引起區內討論！
2 / 專題•投稿 / 04•2022 /《集油》/ 第七期
油 說
聖馬可堂背後的一人
茶果嶺村除了羅氏大屋，還有一座值得保育的歷史建築— —路德會聖馬可堂。聖馬可堂眼看平平無奇，原來佇立在 村內超過七十年，建材全取自附近石礦場的麻石。現任牧 師葉泰昌自 1980 年代初從啟業邨啟恩堂轉來接手，從一 開始家住荃灣到現在居於天水圍，每逢星期日都花上兩三 個小時來回茶果嶺村，主持講道及聖禮。
能運用有限人手空間來提供最大服務。聖馬可堂先是開辦 小一至小四年級，其後由於人口遷出、收生不足，在1972 年停辦；而幼稚園在 1973 年開始，至 2000 年結束，當 時葉牧師的女兒曾就讀聖馬可幼稚園。
街坊投稿
文／樹心 攝／花見
@ Cinderella
他表示教堂和社區應有緊密的關係，除了一年一度的報佳 音外，他不時都會進村家訪或報道，有時候還會到冰室嘆 咖啡。浸信會通常在茶果嶺大街報佳音，他則走上山、走 入巷子，跟村民混熟。有時，教堂需要修葺，他都會直接 放下鎖匙，請村內師傅「搭膊頭」幫忙，很簡單，都是「 講個信字」。 聖馬可堂多年來由他一人主理，並有一名實習學生協助。 葉牧師指教友的付出很重要，不同服務或活動都開放讓他 們建議，這樣由下而上才有空間自由發揮。雖然他在神學 院擔任院長一職，公務繁重，但很多時候教堂的事工他都 親力親為。因為人手已是最大本錢，唯有「睇餸食飯」「 做得幾多得幾多」。
始於亂世
未來見步行步
早於五六十年代，大量難民湧入香港，其中茶果嶺村自然 成為了他們的容身之所。聖馬可堂於 1951 年由華藉傳道 人賴約翰建立，是路德會在香港建立的第三間教堂。部分 原因是當時路德會總部設於調景嶺，人事安排比較方便， 因而選址茶果嶺村。
葉牧師感嘆，隨著茶果嶺村重建，雖然聖馬可堂應該得以 保留，但多年來深深體會到整村被邊緣化，聖馬可堂前景 不明，尤其在疫情下受限聚令等措施限制，難以發展。全 盛時期單計登記教友多達幾百人，現時活躍教友只有大概 二十人，親身出席的只有零星幾人。最年輕的教友已年過 四十，最大的甚至已經七十五歲。但是他認為茶果嶺村仍 有福音需要，反正開支不大，自己落手落腳也沒有所謂 ； 見到教友以前吃苦到現在終於過上安樂日子已倍感安慰。
麻雀雖小 五臟俱全 聖馬可堂除了作教堂之用，更充當社區會堂的角色，照顧 村民日常所需。村民平日會來「打躉、睇電視」，十分熱 鬧。每逢天雨，木屋當災，父母便讓子女來避雨休息。聖 馬可堂早年既有補習班、團契，還有戒毒輔導、 長者活動，集多功能於一身。
有求必應 互助互信 門前掛著「聖馬可學校」的牌匾透露了聖馬可堂的身世。 當年村民不乏小孩，因應需求，至今仍在香港神學院任教 的葉牧師於教堂開展複式教育（即是把不同學齡 的學生合編成一班，在同一教室由同一個 老師教授），熱愛教育的他希望
後記：記得第一次見面，葉牧師雖趕著時 間，仍爽快地邀請入內參觀；數月後，邀 請他接受訪問，他也一口答應，甚至未知 訪問內容和問題便已提出可以即時受訪。 種種或許解答到究竟是什麼驅使他每個星 期日都花兩三個小時來回茶果嶺村。
香港
會聖
堂
Sometimes can find good things in a way, in such recuperate & tough quarantine time Inspired ME。I wrote a poem... There are many darkness in this world, the world This moment, here and now in the pearl... There are always golden brightlight in our heart, our mind Never live as the kind of person you hate, I hate No matter in a bad environment, no hate No need to become bad with the filth, no filth no filth There will be some people don't appreciate us We angry, angry Bad Words and behaviors Get a lot of anger
路德
馬可
Window。Outside the world
地址
：九
龍茶
No need to dance along with them, with them
果嶺
大街
No urge to fight back in the same way, put you down put you down With self-esteem, we are fighting In your head, with no bomb, with no gun We are fighting a strong life
以下相片由聖馬可堂幼稚園前校長鄧國章先生提供。
Never care too much who like you, they like No need to please anyone, anyone For those who hate you, they like, you don't like For those they like, will support you, the best to support you Keep your grace and tolerance There only noises that pass by with the wind, don't care, we care No live in hate, in love Let's love, let's stay strong together!
學校舉辦的學生團契活動到附近郊遊。
第二任正式駐堂的華人牧師—朱牧師主持崇拜、宣道。
15. 03. 2022 C for Cinderella Background Music The Cranberris ~ Zombie (Offical Music)
徵稿
只要你係油塘街坊或者內 容 有 關 油 塘， 通 通 都 可 以 投稿比我哋！
口 語、 書 面 語、 中 文、 英 文都冇問題㗎，形式不限， 無論係歌詞詩賦定攝影繪 畫，都歡迎投稿！
教友義務帶領聖馬可小學的主日學。
投稿一經審 批 之 後， 就 有機會出現 喺 我 哋 集 油！
心動不如行 動！
詩歌班在聖誕崇拜上表演及領唱。
第七期 /《集油》/ 04•2022 / 專欄•評論 / 3
小店是公民社會的基建
專 欄
半以來，一直朝著社區中社會性基礎建設這個目標努力。 雖然距離目標仍有一大段路，但過去一年多的實踐還算創 造了一些小故事值得跟大家分享。
《沒有人是一座孤島：運用「社會性基礎設施」扭轉公民社會 的失溫與淡漠》 原文作者： Eric Klinenberg
ISBN：9789862358832
「書店不論規模大小，都不只是零售商店這麼簡單。書 店一直是重要的聚會場所，喜歡讀好故事和新想法的人 會去逛書店，書店主人或店員也很樂意幫顧客找到他們 喜歡的文學作品。書店經常替兒童和家長籌劃特別的活 動、替成人辦讀書會、舉行作者講座和簽書會、以及參 與各種公共事務。書店不僅是安全的場所，也能創造很 多可討論的議題，讓陌生人彼此互動。」 以上是《沒有人是一座孤島：運用社會性基礎建設 扭轉公民社會的失温與淡漠》的其中一段內容。在 作者的眼中，書店是重要的社會性基礎設施 ( Social Infrastructure ) 。社會性基礎建設是讓社區中的人際關 係得以建立，讓公民社會重獲緊密連結與活力，甚至是 民主社會得以持續健康運作的關鍵。一拳書館成立一年
評 論
「 ( 八號風球中 ) 你哋今日仍有開門營業嗎 ?」 「 ( 將離開書館時 ) 其實我係住喺附近劏房，可以喺度咁闊落嘅 環境睇書實在係好舒服，我而家又返去再擠迫啦」 「想做社區放映，約一班年青人傾下計，但係無資金」 過去書店一般坐落於旺區，如旺角、尖沙咀、銅鑼灣等， 這意味著市民往往要跨區才能到訪書店。當一拳書館 ( 還 有近年開辦的書店 ) 選擇散落社區，成為可以步行去到的 地區設施時，書店本身這個空間就成為支援和豐富社區人 士生活的場所。
請所有參加者帶一本二手書來捐贈當作入場費，於是街 坊成功舉辦了社區放映和討論，一拳亦得到另類經濟收 益。以上這些社區需要，過去往往需要消費或付費購買 空間才能解決，但當書店以社會性基礎建設為定位時， 社區的需要就能用金錢以外的方法來滿足，這樣就可以 照顧不同經濟能力人士的需要，同時間，在街道及公共 空間日漸萎縮的當下，書店正好扮演這個角色，讓人走 在一起互相幫助和交流思想。以頭一年為例，一拳一共 舉辦了約 280 個分享會 / 工作坊 / 表演，差不多每天都 有活動進行！就是希望發揮聚合不同市民的角色。 除了書店，其他社區小店亦能扮演社會性基礎建設。當 愈來愈多社區小店都以此定位，社區中的人際關係一定 更緊密，公民社會定必更有力量。
記得那次 8 號風球就有幾位街坊行上來看書；除了住劏房 的朋友可以上來舒舒服服打書釘，試過有街坊約朋友上來 幫忙維修手提電腦，亦有運動教練拉傷肌肉約朋友上來幫 自己療傷。而想做社區放映又無經費的街坊，最後一拳邀
一拳書館 扎根深水埗的書店，買書送菜，好多位坐打書釘 地址：深水埗大南街 169 號大南商業大廈 3/F 開放時間：星期一至日 12:00 - 21:00
提防你的社區規劃權被奪走
怎樣的社區才令街坊有歸屬感？妥善的規劃、善解人意 的設施足夠嗎？街坊能高度參與的城市規劃制度，至少 能令不匹配的設施不在家門口出現，極為重要。能高度 參與城市規劃過程，提出意見共建理想家園，才是社區 歸屬感的來源。 早年油塘為工業地帶，自從地鐵開通人口增加後，混凝 土的污染成為焦點，後來混凝土廠不獲續牌，街坊的反 對聲音發揮關鍵作用，為社區規劃發聲，實在是街坊應 有權利。前工業用地逐漸遷出，油塘灣一帶海濱已有地 產商建議建高密度住宅，屆時街坊有冇 say 呢？ 為何你要關注「精簡」《城市規劃條例》
新政治環境下，這一切不再理所當然。未來，街坊在社 區規劃中會越來越「隱形」－今年 3 月，政府以需要加 速城市發展為由，建議精簡《城市規劃條例》，縮減所 謂「重複」的規劃程序，包括：
1. 2. 3. 4.
取消市民申請改變土地用途權力 減少市民在城規會就規劃申請申述意見的機會 毋須交代填海用途即可填海 壓縮發展項目的環境影響評估時間
建議於今年內提交立法會審議，現時議會已被「完善」， 法案通過易過借火，唯獨需要市民關注盡力制止。影響是 什麼？舉例說將來油塘灣發展項目興建遮擋油麗邨、油翠 苑、油塘邨一帶海景及通風的屏風樓（參考現時規劃參數 將是龐然巨物），還有交通擠塞問題。新制度下政府認為 公眾反對意見「重覆冗長」，所以你將不能主動提出改變 土地用途制止發展；你亦要被官方認證「權益受影響」才 會被批准出席申述會；申述會議亦由多次變成只有一次。 「精簡」城市規劃程序，是把你的聲音都精簡掉。
申述權，令城規會員明白在郊野公園門口起豪宅問題， 成功免遭滅村，可見現時市民還有最後的「規劃武器」 守住家園，但在新制度下這不再理所當然。 那麼誰在阻礙發展？地產商為善價而沽，故意拖慢發展 程序時有聽聞，油塘灣的超級私樓發展項目一早獲批， 但被拖延十數年就是一例。現時精簡民意，最多「賺」 得數個月時間，但賺埋都唔夠地產商拖延蝕。 民意表達在規劃過程有其獨特且不能取代的角色，亦直 接影響日後社區的發展質素，是次「精簡」方案針對民 意參與，政府或許是項莊舞劍、意在沛公，一旦通過， 後患無窮，市民實在需要高度關注修例，一同保住僅有 的社區規劃權。
保衛反對劣質規劃的最後武器 舊制度制止劣質規劃早有先例。前年馬鞍山村關注組透過
冇獎問答遊戲
衣、食、住、行被稱為人類維持生活基本 需求的四件事。在油塘，「住」常常被人忽 略，事實上油塘一帶的住屋可謂見證了油塘 區的發展歷史。從以往的高超道邨，發展到 今日的「油塘三高」；從以往三家村一條條 「經濟命脈」，發展成今日一棟棟面對維港 的高尚住宅項目。我們成立社區報的其中一 個目的，就是要向讀者「講油塘的故事」， 希望發挖平日大家未發覺的特別之處，讓街 坊們深入了解油塘。
油塘你幾熟，估下係邊度？ 上集油 Facebook 討論下～ 下期開估！
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上期答案 無人跑步徑＠油塘邨
本土研究社由一群有志推動民間研究及關注香港發展的朋 友成立。我們以研究和知識介入各類議題，透過民間資源 自主營運，以提昇社會整體的研究論述能力、推動政策改 善為目標。
相比於單方面的閱讀，我們更想在展覽中與 街坊、讀者一同交流，期待聽聽每個街坊在 油塘生活的故事。可惜因為疫情的發展，展 覽場地未被獲批，活動只能迫於無奈取消。 我們希望在未來日子，以其他方式再和大家 談談油塘故事和生活點滴。而「邨流不息」 油塘屋邨展覽內容將會改為文章於網上社交 平台推出，有興趣的街坊敬請留意！ 關於《集油》 《集油》是由一班熱愛及關心油塘的街坊自發創立而成，我們透過參加獨立媒體（香 港）「社區新聞計劃」發行實體及網上報章，希望能把油塘事、油塘人以文章、圖片 等形式分享出去，從而讓大家以更多不同角度重新認識及欣賞油塘。 出版：集油媒體有限公司 承印：匯龍峰印刷有限公司 （地址：觀塘工業中心二期五樓B室）
支持團體
地點詳細資料
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文 / 白之呼吸、狐狸和玫瑰花
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圖 / ashley
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聖馬可堂
榮華冰室
羅氏大屋
四山公立學校
茶果嶺天后廟
東區海底隧道
油塘站
油塘福德廟
油塘配水庫遊樂場
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大本型
油塘中心
觀塘魚類批發市場
三家村渡輪碼頭
鯉魚門燈塔
魔鬼山
三家村舊礦場
將軍澳華人永遠墳場