PrĂŠsta P amos
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Tabla de conte enido Intro oducción… ……………… ……………… ……………… ……………… ……………… ……………..3 1. An nálisis de las decisiones de end deudamien nto………… ……………… ……………..5 5 2. Elementos de d un présttamo……… ……………… ……………… ……………… ……………9 9 odalidades s de présta amo………… ……………… ……………………………………..1 13 3. Mo 4. La a operatoria de un pré éstamo…… ……………… ……………… ……………… …………...1 15 5. El coste de una u operac ción de pré éstamo…… ……………… ……………… …………….1 19
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Introducción El presente módulo trata sobre los Préstamos, unas de las operaciones más frecuentes realizadas por las entidades de crédito, junto con la captación de depósitos de la clientela.
En primer lugar, se presenta el módulo, prestando atención a los supuestos en los que los agentes económicos precisan recabar financiación de terceros, con el propósito de satisfacer sus necesidades de inversión o consumo. De la amplia casuística existente, se centra el contenido de la unidad en los préstamos concedidos por las entidades de crédito a las personas físicas.
El segundo apartado analiza las principales cuestiones que todo particular que solicite financiación bancaria se debe preguntar, o debe preguntar a la posible entidad prestamista, para cerciorarse de que se le ofrece el tipo de contrato que realmente requiere por sus necesidades y circunstancias, y para evitar que los riesgos asumidos sean mayores que los esperados.
Los elementos de un préstamo se enumeran y analizan pormenorizadamente en el apartado tercero, partiendo de las personas de los contratantes, es decir, el prestamista y el prestatario, y del fiador, que es una figura accesoria pero que sirve de refuerzo del deudor. A continuación se estudian, por este orden, otros elementos del préstamo distintos de los personales: el importe, el plazo, el método de amortización, el soporte documental, la garantía, el tipo de interés, las comisiones, los gastos y el impacto tributario.
En el cuarto apartado se exponen las modalidades de los préstamos, que pueden clasificarse atendiendo a distintos criterios, combinables entre sí, haciendo especial referencia a las distintas modalidades en función de la garantía de la que dispone el prestamista.
La operatoria de un préstamo, desde que se solicita, pasando por cuando se concede, y terminando en su cancelación o, en el peor de los casos, en reclamación judicial del prestamista, lo que comprende la ejecución de la garantía hipotecaria, se explica en el quinto apartado.
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Para a terminar el e módulo, el apartado o sexto ilus stra sobre el coste un na operació ón de présttamo, con el ejemplo de un aná álisis de una a operación n de présta amo hipotecario, vincu ulada con la a adquisició ón de la vivie enda. Evide entemente, para poder llevar a ca abo algún proyecto p de e gasto, ya ssea de inve ersión o de consumo, es preciso contar con n los recurs sos dinerariios necesarrios. Cuand do los ingre esos habitua ales o el ah horro acum mulado no son suficienttes para pa agar el costte del bien o del servvicio, necesitamos recurrir a un n tercero para p obtene er del mism mo la nciación neccesaria. Essto es, hay ocasiones en las que e, bien por la magnitu ud del finan gasto o (compra de una viviienda, de un u vehículo...) o bien porque, p en el momentto del pago o, carecemo os de liquid dez suficien nte, necesittamos que alguien noss ceda recursos para poder haccer frente a nuestros compromiso c os de pago, en definitiva necesitamos finan nciación.
a satisfacerr la necesid dad de Fin nanciación y, poder lle evar a cab bo proyecto os de Para gasto os, las perssonas y em mpresas, incluso las Administrac A iones Públiicas, recurrren al crédiito para obttener recurssos que, de e otra forma a, serían difíciles de ob btener. Y de e esta forma a: -
ntivan su consumo. Las perssonas incen
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Las emp presas, pueden llevar a cabo proy yectos que mejoren m suss procesos.
-
El Estad do, puede llevar a cab bo su acció ón social, in nvertir en in nfraestructu uras y otros.
t ello a activar a el sistema prod ductivo del país. p Conttribuyendo todo
Antes de contin nuar, hay que aclarar que el Crédito C es un u conceptto genérico o que prende la cesión c de dinero d a una persona a. Dicha ce esión puede e concretarse a comp travé és de difere entes tipos de operacio ones, una de d ellas es el préstam mo y la otra es el crédiito en sentid do estricto.
p ser un u particularr o una emp presa no fin nanciera, pe ero nosotros nos El prrestamista puede centrraremos en n los préstamos conce edidos a particulares por p entidade es de créditto, es decirr, a los pré éstamos qu ue se realizzan en el seno del sistema s fina anciero, co on las garantías que ello supone para el presstatario.
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Básicamente, la función de una entidad de crédito consiste en captar fondos del público a través de diversas formas, con la obligación de su restitución, y que destinan a la concesión de préstamos y operaciones similares tras la evaluación de los proyectos de gastos, esto es, proporcionar financiación.
1. El análisis de las decisiones de endeudamiento Cuando acudimos a pedir un préstamo, lo que realmente estamos solicitando es un servicio que, como cualquier otro, está sujeto a una serie de condiciones y a un precio, por lo que resulta fundamental tener en cuenta los siguientes aspectos:
¿Qué importe necesito realmente?
A la hora de calcular el importe del préstamo a solicitar, hemos de tener en cuenta que la formalización del préstamo puede conllevar una serie de gastos (comisiones, gastos notariales y de registro, impuestos, seguros, etcétera). Además, hemos de tener presentes la carga impositiva y los gastos ligados al bien cuya compra se financia. Por tanto, no sólo se habrá de ponderar el importe necesario para la adquisición del bien o servicio, sino que además habrá que considerar estos elementos.
Así mismo tendremos que considerar igualmente cuál es el importe del préstamo al que podemos aspirar.
Habitualmente las entidades financieras, y en especial en el caso de concesión de préstamos hipotecarios, establecen determinados límites en el importe total que pueden prestar.
Nos preguntamos también ¿A qué plazo se debe formalizar una operación de préstamo?
El plazo de un préstamo debe ser acorde con la finalidad del mismo, así un préstamo hipotecario, en el que se financia la adquisición de la vivienda habitual del prestatario, el plazo es dilatado, dado el esfuerzo económico que se debe afrontar, y puede
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alcan nzar, generralmente, de esde los 15 5 años hastta 30 años. En cambio o, si el prés stamo es pe ersonal, loss plazos de amortizació ón son mucho más bre eves.
t form mas, el plazo no deb bería exced der la vida a laboralm mente activa a del De todas presttatario. Es decir, por ejemplo, e si al formaliz zar el présta amo el presstatario tien ne 45 añoss, el plazo no n debería superar los 20 años, para que a la llegada a de la eda ad de jubila ación el pré éstamo esté é totalmente e amortizad do. La justificación de e esta regla deriva d de la a presunción n de que co on la llegada de la jubiilación, los ingresos re ecurrentes sufren s una merma susstancial, lo que q podría dificultar d qu ue se atiend da el pago d de las cuota as de amorrtización.
Si el préstamo es persona al, los plazzos de amo ortización so on mucho más breves s. En este supuesto, más que la a edad del prestatario,, lo relevante será la vvida útil dell bien uirido, pues el plazo de el préstamo no debería a ser mayor que ésta. adqu
c a la forma f de de evolución del d capital,la amás comú ún es la devvolución a través En cuanto de plazos, p esto o es, en cuantías c pe eriódicas. Por P lo general, para el caso de los particculares esto os plazos son s mensua ales. En el caso de em mpresas, loss plazos pu ueden ser trimestraless o semesstrales dep pendiendo de que ha aya estacio onalidad en n los esos. Hay que considerar tamb bién en es sta operaciión la possibilidad de e una ingre amorrtización an nticipada de e la deuda.
erar, hace referencia r a al tipo de in nterés Uno de los aspectos más importantess a conside e éste es el e precio a pagar p por la a financiación recibida a. Puede se er: fijo apliccable,ya que para toda la vida del présta amo o varia able, en fun nción de cóm mo evolucio one la referrencia al fin y que se revisa cada c period do de tiemp po pactado entre que se haya accordado a ta p Hab bitualmente, el tipo de e interés aplicable se establece de la sigu uiente las partes. mane era: será ig gual al nive el del tipo de d interés to omado com mo referenccia más un valor difere encial, por costes ope erativos de la entidad, que se sue ele mantene er fijo duran nte la vida de la opera ación. ortante, a la a hora de to omar una de ecisión de endeudamie e ento, es sab ber la Iguallmente impo cantiidad de miss ingresos que q puedo destinar d mensualmente e al pago de el préstamo o.
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Para tomar esta decisión, es fundamental saber cuál es la carga financiera (suma del capital que se amortiza más los intereses) que tenemos que afrontar y en qué fechas.
Una persona tendrá capacidad para devolver un préstamo si, con sus ingresos netos, puede atender sus necesidades ordinarias de gasto (alimentación, gastos corrientes del hogar, desplazamiento, etcétera) y la carga financiera del préstamo. El cociente entre la carga financiera y el dinero disponible (después de quitarle los gastos necesarios a los ingresos netos) nos informará sobre la capacidad de reembolso.
Un último aspecto a considerar en la decisión de endeudamiento sería el establecimiento de las garantías necesarias que contrarresten un cambio de escenario respecto al inicialmente previsto, esto se traduce en una mayor cobertura del riesgo y por lo tanto en mejores condiciones financieras para el deudor.
Tras estas consideraciones a tener en cuenta en el análisis de las decisiones de endeudamiento podemos definir el concepto de préstamo: un préstamo es un contrato en virtud del cual la entidad financiera (denominada prestamista o acreedor), entrega al cliente (denominado prestatario o deudor) una cantidad determinada de dinero a cambio de su devolución en un determinado plazo y según unas condiciones pactadas, conllevando el pago de los correspondientes intereses (y, eventualmente, el de determinadas comisiones). En el siguiente gráfico se analiza el ciclo de un préstamo, desde su formalización hasta su total amortización, sin dejar atrás el posible impacto fiscal:
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EL CICLO DEE UN PRÉSSTAMO Importe del préstamo
Plazo tem mporal
Posible dessgravación IRPF
Cuotas de amortización = Capital + in ntereses
En este e gráfico se muestra an los flujoss monetario os que prod duce un préstamo a lo largo de su u vida. En primer luga ar, vemos re epresentado la entrega del imporrte del prés stamo al so olicitante, que justo de espués deb be pagar una serie de e comisiones, impues stos y gasto os de forma alización.
A pa artir de ahí, se entra a en el pe eriodo de amortización a n del présstamo, dond de el solicitante debe pagar las cuotas c del mismo m (bloq ques de color verde y rrojo). Las cuotas están n compuestas de amo ortización (o devolució ón del capittal) y el pa ago de intereses (costte del présta amo).
asos, es po osible que el pago de cuotas de d un También vemoss que, en algunos ca ho a una po osible desgrravación en el IRPF, en n el caso de e que présttamo generre el derech se tra ate de un préstamo p hipotecario para p la adqu uisición de vivienda v ha abitual efecttuada antess del 1 de enero e de 20 013, lo cual amortigua a el impacto o del pago d de las cuota as en el pre esupuesto del d solicitan nte.
2 Eleme 2. entos de un présttamo
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En este apartado nos vamos a referir a los principales elementos de un préstamo.
Comenzamos hablando acerca de laspartes contratantes:el elemento más destacado es el que forman las partes contratantes, dos son las figuras mínimas de todo préstamo: el prestamista (la entidad financiera que presta el dinero) y el prestatario (persona física o jurídica que recibe el dinero de la entidad financiera, obligándose a devolverlo junto con el pago de un interés).
Accesoriamente, en un préstamo también puede aparecer el fiador.
Particularmente, en el caso de los préstamos personales, la figura del fiador es de especial interés, en la medida en que éste se compromete a responder frente a la entidad financiera, con su propio patrimonio, de los posibles incumplimientos del prestatario.
El fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal.
También es importante tener en cuenta el importe del préstamo: la fijación del importe del préstamo se obtiene mediante un acuerdo entre las partes en función de la capacidad de reembolso del solicitante, por un lado y el valor de garantía del bien por otro. Para ello, el prestamista debe evaluar cuidadosamente la capacidad de pago del prestatario, representada por sus ingresos ordinarios y habituales y exigir garantías. Es común que la cuota resultante del préstamo que se solicita no exceda un tercio de los ingresos del prestatario.
En el caso de ser un préstamo hipotecario, la garantía es el propio inmueble. La tasación del bien dado en garantía es muy importante ya que reporta fiabilidad al prestamista a la hora de conceder un crédito hipotecario.
Por otro lado, el plazo es un elemento fundamental en los préstamos. Lógicamente, al prestatario le puede resultar difícil devolver de una sola vez todo el importe prestado incrementado con los intereses, por lo que la devolución del capital y el paulatino pago de los intereses, se diluyen en el tiempo mediante el abono de múltiples pagos al prestamista.
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Existe una relación n inversa en ntre el núm mero de pla azos y cuan ntía de la cuota, c úmero de pa agos la cua antía de la cuota c dismin nuye. esto es, a mayor nú
do de Amo ortización. Hay H diferen ntes método os de amorrtización, sii bien El Métod uno de lo os más exte endidos es el denomin nado método o de amortización francés. Su princcipal caracte erística es, que lo que se debe pa agar por la suma de capital amortiza ado e interreses en ca ada recibo no varía, por lo que e la cuantía se mantiene e constante e (siempre que el tipo de interés permanezcca constantte, es decir, du urante toda la vigencia a de los préstamos co on tipo de iinterés fijo, o en cada perríodo de revvisión en los préstamos a tipo varriable).
el dinero qu ue se paga a, con el pa aso del tiempo, el im mporte Esto hacce que, de destinad do al pago de d intereses vaya dism minuyendo y aumentan ndo la parte e que se destin na a devolvver el capita al, ya que lo os interesess se calcula an en funció ón del capital pendiente. p
El Soporrte Docume ental:En cua anto al soporte docum mental, en la a mayoría de d los casos se s trata de e contratoss de adhes sión, en la a medida e en que no o son negociad dos individu ualmente po or el cliente y la entidad d financiera a.
Por ello pueden disstinguirse do os tipos de cláusulas o condiciones dentro de d los amo: cláusu ulas generales (aquélla as que la en ntidad finan nciera contratoss de présta aplica a la generralidad de los clienttes en una a operació ón de idén nticas características) y cláusulas esspeciales o individuale es (aquéllass que, para cada n concreto, surgen de e la negoc ciación enttre el clien nte y la en ntidad caso en financierra, refiriénd dose en su s mayor parte p a loss términoss económic cos y temporales: importte del pré éstamo, pla azo de de evolución, ttipo de intterés, er preceptivva la interve ención de funcionarios f s especialm mente etcétera). Suele se eben velar por p el cualificados, como son los nottarios y los registradorres, que de miento de la a legalidad d, especialm mente en beneficio d del consum midor, cumplim evitando o posibles abusos del prestamista p .
La Garantía:se distiinguen dos tipos de ga arantías: o
G Garantía pe ersonal: el prestatario o responde e con el conjunto de d su p patrimonio d manera general. de g
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En el caso de los préstamos personales especialmente, la figura de los fiadores-avalistas es de especial relevancia, en la medida en que se comprometen a responder frente a la entidad financiera, con su propio patrimonio, de los posibles incumplimientos del prestatario. o
Garantía real: en este caso, un bien o derecho concreto queda afecto al pago del préstamo, en caso de que el prestatario no pueda hacer frente a las obligaciones contraídas.
El Tipo de Interés:el tipo de interés es el porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse. Los intereses representan el precio que el prestatario paga al prestamista por el dinero que recibe.
El tipo de interés puede ser fijo para toda la vida del préstamo o variable.
En el primer caso, el prestatario pagará un porcentaje predefinido, calculado sobre el capital pendiente, durante toda la vigencia del contrato (por ejemplo, un 5% o un 8%); en el segundo, el porcentaje se va revisando periódicamente, cada seis meses, cada año o en el plazo, inferior o superior, acordado por las partes.
El tipo variable se integra por dos elementos, que son el índice de referencia y el diferencial.
El índice de referencia fluctúa al alza o a la baja, y se incrementará con el diferencial pactado, por lo que el cliente sólo sabrá cuánto pagará en cada período de interés (mensual, trimestral, semestral, anual, etcétera), pero no en los sucesivos.
Si el índice de referencia sube, se encarecerá el préstamo, pero si baja el prestatario se beneficiará de esta circunstancia pagando menores cuotas de amortización.
Comisiones:toda comisión responde a un servicio efectivamente prestado al cliente por servicios previstos en el contrato. Diversas comisiones deben ser satisfechas por el prestatario, al comienzo o al fin de la operación:
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o
L comisión de estu La udio remun nera a la entidad ba ancaria po or las g gestiones y análisis qu ue debe rea alizar para verificar su u solvencia y los té érminos de la operació ón solicitada. Suele co obrarse, sóllo si se con ncede e préstamo, como un porcentaje el p sobre s el imp porte solicitado.
o
L comisión La n de aperturra remunera a a la entida ad bancaria a por los trámites q que debe realizar co orrespondien ntes a la formalizaciión y pues sta a d disposición del cliente de los fondos prestado os. Esta comisión suelle ser u porcenta un aje sobre la cantidad que q se presta y se sue ele pagar de e una v vez, cuando o se firma la a operación.
o
L comisión La n de amortizzación antic cipada, supone una co ompensació ón por e riesgo de interés asu el umido. Esto o es, compe ensa a la en ntidad por lo o que d deja de ganar —lucro cesante— c al a dejar de percibir los intereses por p el c capital pend diente del prréstamo.
Gastos:los gastos correspond den a servic cios ajenoss a la Entid dad Financiera y son asumidos en su s totalidad d por el pre estatario. Lo os más frecuentes so on los siguiente es:
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d bien dad do en garan ntía. Por la tasación del
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n de la exxistencia d de otras ca argas Los necesarioss para la verificación ulta al Regisstro de la Prropiedad. mediiante consu
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Los honorarioss notarialess, siempre e que el notario inttervenga en e la alización, lo o que puede ocurrir en n la de algu unos préstam mos person nales, forma y en la de todoss los préstam mos hipotec carios.
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es, cuando o interveng ga el Reg gistrador de d la Los honorarioss registrale piedad, para a inscribir la a propiedad d del bien adquirido, a o la constittución Prop de la a hipoteca.
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Los gastos porr las gestio ones que un u tercero desarrolle por cuenta del mo por ejem mplo los de presentació ón de la do ocumentació ón en presttatario, com el Re egistro de la a Propiedad d, o la liquid dación de lo os tributos devengados s.
o relevante e para el prrestatario es e el integra ado por la contratació ón de Un gasto seguros.. En genera al, el único seguro obliigatorio en el caso de hipotecas sobre s
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viviendas es el seguro de incendios, que no necesariamente debe suscribirse a través de la entidad concedente del préstamo.
El Impacto Tributario:por último, también deben ser consideradas las implicaciones fiscales que puede tener una operación de préstamo, especialmente si es hipotecario.
Así, hay que cuantificar la posible carga tributaria asociada a la operación de crédito, tanto en su constitución como en su finalización (por ejemplo, los gastos de constitución de la hipoteca y de su cancelación).
Asimismo, hay que analizar si los intereses satisfechos por el prestatario pueden ser deducibles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, o si existe alguna deducción vinculada a los pagos totales efectuados en concepto de amortización e intereses de préstamos, como puede ocurrir, en determinados supuestos, en relación con la adquisición de la vivienda habitual.
3. Modalidades de préstamo Existen diversas modalidades de préstamos, que pueden clasificarse con arreglo a distintos criterios, combinables entre sí: -
A personas físicas o a personas jurídicas.
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Para consumo o para actividades productivas.
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Para vivienda o para otras finalidades.
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A interés fijo o a interés variable.
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A corto plazo o a largo plazo.
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Con garantía personal o con garantía real.
De esta clasificación, describiremos a continuación las distinciones más relevantes, en función de las garantías de la operación en beneficio del prestamista. Atendiendo a las garantías, pueden distinguirse las siguientes modalidades de préstamos:
Préstamos con garantía personal: el prestatario responde con el conjunto de su patrimonio presente y futuro (bienes y derechos) de manera general, sin que
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ningún bien b concre eto quede afecto o su ujeto al pago del présstamo de forma f especial. En los préstamos personaless, si el pre p estatario inccumple su compromis so de devolución y deja de pagar lass cuotas de amortizació ón, el presta amista no te endrá medio que embargar judicialme ente otros bienes o derechos de d la más rem titularida ad del presta atario.
mos con ga arantía real: en este tipo t de présstamos, un bien o derrecho Préstam concreto o queda afe ecto al pago o del présta amo, en casso de que e el prestatarrio no pueda hacer frente a las obliga aciones con ntraídas.
aleza: si el bien Esta garrantía real, a su vez, puede serr de una doble natura entregad do en garan ntía es un bien b mueble e, nos halla aremos ante e una prend da, y, si es inm mueble, ante e una hipote eca.
alidad más importante es la de lo os préstamo os con gara antía hipotecaria, La moda en los que la garan ntía del pré éstamo es un inmueblle, habitualmente adquirido mporte del propio p préstamo. con el im
dalidad es la de los prréstamos con c garanttía pignoratticia, en los s que Otra mod la garan ntía del préstamo esstá constittuida sobre e bienes d distintos de e los inmueble es, como pueden p ser imposicio ones a plazo fijo, participacione es en fondos de inversió ón, accion nes, obligac ciones, etccétera, que e generalm mente estarán depositados d s en la mism ma entidad acreedora.
Aunq que no ha ay una no orma fija, por regla general, los préstam mos personales conccedidos a pe ersonas físicas tienen un importe e que no su uele supera a los 60.000 0€ y su plazo p suele ser inferio or a 10 año os. Si la fin nalidad dell préstamo es financia ar un inmu ueble (vivien nda, finca rústica, r loca al comercia al, etc.) el im mporte ha d de ser inferrior al 80% del valor de d tasación n del mismo o, y se conceden con vencimientto a largo plazo, p (puede ser más de 20 añoss).
os préstamo os personales, al no contar c con una u garantía a específica a tangible, como En lo ocurrre en los préstamos p c con garantía hipoteca aria, y prese entar, por tanto, un mayor m
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grado de riesgo para la entidad prestamista, el tipo de interés aplicable suele ser superior, además estas operaciones es usual que se pacten a tipo de interés fijo. Mientras que en los préstamos con garantía hipotecaria, al ser el propio inmueble, que se financia, garantía de la operación, el riesgo asumido por la entidad financiera se atenúa, por lo que el tipo de interés aplicado suele ser inferior. Es usual que se pacte un tanto variable (referencia utilizada + diferencial) revisable en fechas establecidas en el contrato.
En ambas modalidades de préstamos hay que tener en cuenta las comisiones, los distintos gastos e impuestos que se producen al poner en marcha la operación, ya que conociéndolas permitirá apreciar cuál es el coste efectivo que una persona que contrate una operación de préstamo ha de afrontar (en su relación con el prestamista), esto es, la tasa anual equivalente, conocida con el acrónimo TAE. La TAE no tiene en cuenta otros costes para el prestatario de los que no se beneficia la entidad financiera.
Para facilitar la comparación de la información relativa a tipos de interés que ofrecen las distintas entidades, la normativa exige a éstas que comuniquen a su clientela la TAE (tasa porcentual anual pagadera a término vencido equivalente) que, conforme a los tipos de interés aplicables, plazos, comisiones y otras condiciones contractuales, resulta en cada caso, de acuerdo con la fórmula matemática establecida al efecto.
4. La operatoria de un préstamo En esta sección se van a plantear una serie de preguntas acerca de la operatoria de los préstamos: ¿Cuál es el primer paso que debe dar el particular interesado en obtener financiación?
En primer lugar, resulta necesaria la solicitud del cliente, indicando el fin al que va a destinar el dinero demandado. A raíz de la solicitud planteada, la entidad financiera realizará un planteamiento general de la operación para lo cual será necesario que el cliente presente los documentos pertinentes. ¿Debe facilitar algún tipo de información o documentación al prestamista?
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En la a mayoría de d los casoss dichos doccumentos son: s -
Docume ento Nacional de Identidad del clie ente y, en su u caso, del cónyuge.
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Nota sim mple informativa del Registro R de la Propieda ad del bien que va a servir s como ga arantía.
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Indicació ón del estado civil del cliente (indicando, en n caso de estar casad do, el correspo ondiente rég gimen econ nómico matrrimonial).
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Aportación de documentos ju ustificativos que acred diten que e el cliente puede p ago del prréstamo so olicitado (po or ejemplo, la nómin na, la hacer frrente al pa declaracción del Imp puesto sobre e la Renta, relación de e patrimonio o, etcétera).
¿Qué é tiene en n cuenta la entidad d prestamista para conceder o denega ar el prés stamo?
Una vez obtenida la información anteriorme ente indica ada, la entidad finan nciera proce ederá a revisar r los distintos registros públicos a los que tenga ac cceso (espe ecialmente en materia a de impago os o de carrgas financiieras previa as) a los effectos de ve erificar la situación s ecconómico-fin nanciera de el solicitante e para hace er frente al pago del préstamo p so olicitado.
¿Es posible para p el so olicitante del présta amo negociar el co ontenido de d la operración?
Analizada la operación por p parte de la entida ad financie era, con la documenttación p sus pro opios mediios, será necesario n cconcretar co on el solicitada y la obtenida por solicitante los aspectos a in ndividuales del présta amo, tales como el p plazo, el in nterés apliccable, etcéte era
mo se form maliza la op peración de e préstamo o? ¿Cóm
mbas parte es han acorrdado los té érminos dell préstamo, se procederá a Una vez que am el que tien otorg gar ante no otario la esccritura pública. Es el prestatario p ne la faculta ad de eleccción de nottario, y a ésste deberán n remitirse ambas parttes el día d del otorgam miento de la a escritura pública p para a proceder a su firma.
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Una vez formalizada la escritura pública se deberá proceder al pago de los tributos que graven la misma, en particular el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. En el supuesto de préstamo hipotecario, a dicho gasto, además, en caso de que se haya producido la compraventa de la vivienda en el momento inmediatamente anterior al préstamo hipotecario, se deberán añadir los impuestos derivados de la citada operación de compraventa: Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la escritura de compraventa, Impuesto sobre el Valor Añadido o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, según corresponda. Una vez firmado el contrato de préstamo, ¿cuáles son los siguientes trámites?
Una vez liquidados los correspondientes impuestos se deberá presentar la escritura, junto con los documentos acreditativos de dicho pago, en el Registro de la Propiedad correspondiente, y abonar los gastos correspondientes a notaría, registro y gestoría, en su caso. ¿Cómo se pagan las cuotas de amortización?
La entidad financiera prestamista, emitirá periódicamente los recibos mediante los cuales el cliente va devolviendo paulatinamente el préstamo y pagando los intereses pactados. Estos recibos se suelen domiciliar para su automático adeudo mensual en una cuenta bancaria de su titularidad abierta en la propia entidad financiera prestamista ¿Qué ocurre cuándo el importe del préstamo se ha satisfecho por el prestatario totalmente?
La situación más deseable para prestamista y prestatario será bien la de amortización siguiendo el cuadro de amortización inicialmente previsto, bien la cancelación con anterioridad a dicho momento, cuando el prestatario adelanta el pago, total o parcial, de las cuotas pendientes.
Estas entregas a cuenta del prestatario para disminuir o cancelar totalmente el importe debido fuera de las fechas previstas de amortización, conllevan el pago por el prestatario de las llamadas comisiones de amortización anticipada, que se calculan como un porcentaje sobre la cantidad efectivamente satisfecha.
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No obstante, o la cancelación de un pré éstamo hipo otecario sí es e más com mpleja y req quiere de ciiertos trámittes por partte del presta atario. En primer p lugar, es necessaria la em misión de un u certificad do por partte de la en ntidad finan nciera en el e que consste que el importe de el préstamo o ha sido abonado en e su totaliidad, de forrma que no o quede ning guna cantid dad pendien nte de pago o. Normalm mente, dicho os certificad dos se emite en a solicitu ud del presttatario.
do el certificado, será necesario que la en ntidad finan nciera acree edora Una vez emitid parezca ante notario público, p de forma unila ateral (no ha ace falta qu ue compare ezcan comp los prestatarios p s) a los efe ectos de ottorgar la pe ertinente esscritura de cancelació ón de hipotteca. Dicha escritura, una u vez oto orgada, habrá de inscriibirse en el correspond diente Registro de la Propiedad P a los efectoss de que desaparezca la carga hip potecaria.
c na serie de e gastos para p el presstatario: ga astos notarriales, La cancelación origina un gasto os registrale es, y gastoss de gestoríía. ¿Qué é vicisitude es pueden surgir durrante la vig gencia de la a operación n?
Si se e produce algún a impag go puntual, el e prestatarrio contará con c un plazzo para subs sanar el atrraso en el pago p y las consecuenc c cias no será án mayoress. Pero si e el incumplim miento se prolonga p o reitera, la entidad prestamista p reaccionarrá, pudiend do comenz zar el deve engo de los intereses de d demora, o declarar el préstamo o vencido a anticipadam mente, es de ecir, reclam mando la tota alidad del im mporte pres stado pendiente de devvolución. ¿Cóm mo puede reaccionarr la entidad d prestamis sta ante un na situación n de impag go?
s tras la recclamación el e prestatario no entreg ga al prestamista En el préstamo personal, si mporte presttado, éste podrá p emba argar los bie enes y dere echos del p prestatario, hasta el im la co ompleta satisfacción de e su crédito.
n fiadores, y estos res sponden en n grado de igualdad con c el Si la operación cuenta con dor, el presstamista po odrá reclam marles igua almente, e instar el e embargo de e sus deud biene es y derech hos.
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De tratarse de un préstamo hipotecario, la entidad financiera puede acudir a un procedimiento judicial de ejecución para recobrar los importes adeudados.
No obstante, lo cierto es que las entidades financieras no suelen reclamar judicial o extrajudicialmente de forma inmediata sino que otorgan unos plazos al deudor para proceder al pago o, en su caso, ofrecen la posibilidad de renegociar la deuda. De hecho, por regla general, las entidades financieras, atendiendo a la normativa contable, no contabilizan el préstamo como “en mora” y, por tanto, no han de dotar provisión alguna, hasta que el impago no tiene una antigüedad de tres meses (90 días).
Este procedimiento puede seguir una doble vía: la judicial o la de venta ante notario. Para que un inmueble otorgado en garantía de un préstamo hipotecario pueda ser ejecutado mediante un procedimiento extrajudicial ante Notario, es necesario que ambas partes hubiesen acordado esta posibilidad en la escritura pública del préstamo hipotecario. El último paso en ambos procedimientos es la subasta del bien hipotecado y adjudicación del mismo mediante otorgamiento de la escritura pública de venta del inmueble objeto de la subasta a favor del mejor postor.
5. El coste de una operación de préstamo
En un principio, podemos suponer que el tipo de interés pactado en contrato es el coste efectivo de la operación de préstamo, sin embargo, hemos de hacer hincapié que ese tanto no tiene en cuenta las comisiones y demás gastos que el deudor desembolsa para la puesta en marcha del préstamo y que encarece la operación para el mismo.
Para el deudor, es de gran importancia conocer cuál es el coste efectivo real de la operación de préstamo contratado, dicho coste viene cuantificado por la Tasa Anual Equivalente, conocida como TAE.
Que es el TAE o como es su cálculo es una de las preguntas que más se formula cualquier cliente bancario.
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Com mo hemos dicho, d el TA AE es el ta anto de intterés que realmente r pagamos por p el présttamo año a año. Se ca alcula plantteando un equilibrio e en ntre la cuan ntía de prés stamo que el banco entrega e al cliente y la as cantidad des que el cliente va a entregarr a la dad financie era para am mortizar la deuda, pa agar los inttereses y a abonar gas stos y entid comiisiones que e se produzzcan. El Ta anto de Inte erés que verifica v la ig gualdad entre la Prestación por parte p del ba anco y la co ontraprestac ción que entrega el deu udor es el TAE. T
Hay que tener en e cuenta que el TAE incluye:
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El tipo de interés no ominal apliccable
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q se liquid da los intere eses en el año. a Un missmo tipo nominal Número de veces que anual da lugar a diferentess valores de d TAE en n función del númerro de liquidaciones produ ucidas dentrro del año
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ás gastos que q el deud dor está obligado a pa agar a la en ntidad Comisiones y demá ación por el e préstamo o recibido o los serv vicios financierra como contrapresta inherentes al mismo o.
ar que sólo incluye los s gastos y comisione es de la enttidad financiera Hay que señala os gastos como notario os, escritura as o impuesstos. y no incluye otro
AE además de reflejar el coste efe ectivo de la operación de préstam mo nos serviirá de El TA ayud da al permitir realizarr comparacciones entre e diferente es ofertas q que contem mplen distin ntas condicciones de tipo nominall y/o de periodos de pago p (siempre que se ean al mism mo plazo).
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