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索引
INDEX 索引 Real Estate 地產 Aaron Lee 李耀庭...................................................... 2 Anna Huang 黃安娜...............................封面, 14, 15 Belinda Liu 劉冰........................................................ 4 Carina Tu 徐玉梅..................................................... 22 Carolyn Ho 何達玲.................................................... 4 Jane Hung 周小姐..................................................... 9 Jinhan Yao 姚金含.................................................... 9 John Zhou 周翔宇..................................................... 2 Judy Cuong 姜翠珍............................................3, 23 Ling Lillian Li 李翎.................................................. 17 Michelle Wong 黃貞...............................封面, 14, 15 Peter Lui 呂偉海...................................................... 19 Rong Huang 黃志榮............................................... 22 Samantha Tov 陳玉蓮........................................3, 23 Sunny Sun 孫慧娟................................................封底 T. K. Hu 胡大剛........................................................... 3 Tony Dong 董鴻舉.................................................. 19
Interior 傢俱櫥櫃 Furniture USA....................................................12, 13
Living 生活 Law Offices of Frank Penney 朱珮文律師.......... 21 Law Offices of Richard Wahng 王昭仁律師......... 7
富豪物業指南
編者的話
DT Property Guide
創刊號出爐囉！ 經過了數月的策劃，《富豪物業指南》終於在舊金山灣區 和大家見面了。和其他眾多本地物業及地產雜誌比起來， 《富豪物業指南》有什麼不同呢？答案很簡單： 1. 每期都有專訪和房地產專欄。
3. 發行點遍及全灣區，北中南東灣全都看得到。
下期截稿日期為 December 16, 2014 下期出版日期為 December 26, 2014
4. 網羅頂尖的地產經紀人資訊。 在此感謝所有支持我們的地產經紀及商家，希望《富豪物 業指南》能日益茁壯，進而能服務到廣大華人同胞，讓大 家都成為富豪！
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鴻福出版社 Grand Bliss Press 4540 Florin Rd, E-168, Sacramento, CA 95823 欲登廣告請洽董先生 (916) 833-3543 dtpropertyguide@gmail.com
2. 發行量大，以便服務更多的投資者。
- December 5, 2014
發行人 仝復 主編 藍景嚴 行銷總監 董鴻舉 傳播大使 謝沅言
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專訪
RE/MAX地產經紀 - 黃安娜為客戶全力以赴
RE/MAX地產經紀 黃安娜為客戶全力以赴 2014再創佳績
隨
著感恩節、聖誕節及新年元旦來臨，人們準備歡度節 慶時，地產市場也走進交易一年一度的淡季，反而是
買家出手的好機會。在沙加緬度地區已經打響名號的地產經 紀黃安娜 (Anna Huang) 表示，這時更有利於買家。十一月 的房價稍為下降，就是因為買家可以談到更好的條件。
她說，整體而言，今年還是獨立屋最受歡迎，共渡公寓沒漲也
沒跌。展望2015年，房價應該不會像2012和2013年那樣大 幅攀升，但也會是健康的上漲，雖然利息可能調高，但貸款規 定又比較寬鬆了一些。
市場上也出現不少新屋，有些人自己跑去買，往往空手而返， 黃安娜建議最好還是找一名自己信賴的地產經紀陪同，讓交 易過程更有效率。
今年也是黃安娜滿載而歸的一年，她繼續秉持為客戶盡力而
為的精神，在口耳相傳下，客戶源源不絕，也讓自己收穫可 觀。
有一棟獨立屋，在市場上擺了一百多天都沒有售出，經紀人 換成她之後，五天就賣掉了。她的技巧是什麼呢？除了充滿
熱情的人格特質以外，她很快就找出了問題所在，於是她請 了專業的攝影師來拍照，並且清理內部，使房屋看起來更有 吸引力。
她這麼做的確立刻發揮了神奇的效果，馬上就有多名買家上 門，賣家不敢相信，過去幾個月都賣不出去，交給黃安娜後才 短短幾天就成功了，終於可以放下心上的一塊大石頭了。客 戶滿意，黃安娜覺得那就是她最大的回報。
黃安娜幫助客戶的例子不少，還有一個是貸款遇上高度困 難，她也以無比的毅力為客戶達成目標，一個人在停車場等 了三個小時，把其他所有事都放一邊，終於等到當事人來簽 6
字。
來自廣東開平的黃安娜
會說英語、國語、和粵語， 第一次見到她就可以感 受到她的專業熱情和爽
朗個性，她在地產方面十 分投入，短短幾年之間就 有出眾的成績，而且對於 各區的現狀和未來的趨
勢都瞭若指掌，只要告訴 她心目中的條件，她的頭 腦馬上就會整理出相關 的信息給客戶參考。
幫助客戶買到理想的房屋，是她最喜歡做的事。她充分尊重 客戶的意見，並以客戶的利益為最大的考量，在地產市場的
競爭相當激烈，但她全力以赴。為了更好地服務買家，她還 推出最新的網站www.mylistingbooks.com提供免費市場 分析。
黃安娜和姐姐黃貞是二埠地區有名的黃氏姐妹地產經紀， 她們的團隊在過去幾年來獲獎眾多，推出的看房團也很有 口碑，下一批看房團訂於十二月六日，可至www.saccountyreo.com報名。
她們服務的範圍很廣，包括沙加緬度、糜鹿林、Roseville 、和
Folsom，買賣成交後可協助屋主找租客，由專業物業管理公 司負責，每月管理費只要一百元。 黃安娜的電話 (916) 234-6888 專訪/安德魯
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專欄
姚金含 - Sacramento投資型房產
讓房產最大化地為您賺錢
Sacramento投資型房產 /姚金含 投資的目的是什麼？是賺錢。讓錢生錢才會有更 或兩年之內就賺回三萬至十幾萬的利潤。雖然現 金全部付清使您免去了月供款，但是卻使您失去
多的收入，否則就只有靠做工才有錢花。 中國人最愛的投資之一就是房產投資，因為它相 對不需要太多專業知識，只要購買的房子價格不 高基本上沒有風險。這就是不動產的好處，市場 怎樣變換，您的房子都還在那兒，房價漲高就賣 掉大賺一筆，房價沒漲高就持住收房租等待升 值。
更多的獲利；所謂“借雞生蛋”就是這個道理。 就算您手裡有20萬的現金，也只能勉強買到2幢 房屋；而20萬的現金用來做首付款，您可以買 到4幢房屋，而4幢房屋所帶來的升值遠遠大過 2幢房屋所帶來的升值。一定要記得，房產投資 中最大的獲利不是租金，而是升值所帶來的巨大 收益。為什麼一些美國人會頻繁的搬家，這也是
一幢100萬的房子在舊金山均價約3000-4000 其中的原因之一。而許多中國人還是有濃厚的土 的租金，而100萬可以在Sacramento買約7幢
地情結，在一個房子或一個地方住慣了，就覺得
房子每幢約1000元租金，租金約7000元。這僅 哪裡都不如現住的地方好，從而也失去了很多房 僅是租金收入，而房產的升值才是真正的坐收 產投資的機會。而在美國人眼裡，房子只是一個 桶金。100萬的房產漲到120萬，才有20%的升 工具，哪裡有錢賺他們就會搬去哪裡或到哪裡投 值；而15萬的房產漲到18萬，僅漲了3萬就已經 資。一幢房子住
了一年左右，漲了約三萬或五
達到20%的升值。而漲20萬所需的時間要遠遠慢
萬，屋主就開始張羅賣房子了，然後轉戰到下一
於漲3萬所需的時間，因為越低價格的房產升值
幢房子裡。擁有更多資本的買家則會買進幾間房
越快；道理很簡單，負擔得起的買家數量眾多。 子，等待升值獲利。 這是為什麼低價房產反而會使您在更短的時間內 用最少的錢獲得最大的回報，而這才是最成功的 投資。
我在房價最低的2011年開始買進Sacramento投 資型房產時，一些朋友馬上就拍磚過來。“Sacramento那樣的破地方？你怎麼會想要在那兒買
由於Sacramento的房價低，使得很多新移民或
房？”仿佛除了舊金山灣區的房子可以買，其他
積蓄不多的買家也有機會投資獲利。有些美國人 地區的房子都不值一提。所以有自己的主見是至 更是用3%的首付款約幾千元錢，在短短的一年 8
關重要的，而不是人雲亦雲。這也是為什麼富人
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專欄
姚金含 - Sacramento投資型房產
總是人群中的極少數，而普通收入的人總是人群 mento囤房炒房了。 中的絕大多數。因為思維決定了結果。
房產投資上永遠沒有最低價，也沒有最高價，只
當我在2011年告訴我的買家要在當下買進房產，
要作為買家或賣家您感到付出的資本和所帶來的
不要再等了；可是更多的人會覺得是我做為經紀 回報，您感到滿意了就是好的投資。舉個例子， 人要多賣房子賺佣金，並且更願意相信媒體上一 如果一幢12萬左右的房子，為您帶來$900-1100 些“經濟學家”或“房產專家”的論斷，結果還 的月收入，您覺得滿意嗎？如果滿意就OK了。 沒有等2012年2月底，Sacramento的房價就已
過了一兩年可以賣決不能１６或或１７萬，您覺
經像火箭一樣的竄起來，很多買家開始急呼後 得滿意嗎？如果滿意就可以出手了。在各種投資 悔。然而個別的買家更加不甘心競然抱著房價還 上，最忌諱的就是“貪心”- 已經很低的買價 會再跌的心態，結果永遠都是看到別人賺得盆滿 了，還想更低；已經很好的賣價了，還想更高。 缽滿而自己還在渺茫地期待著明年後年大後年。 這樣的思維會使您永遠只是一個觀望者而成為不 就算十年或二十年後房價又跌了，這十年或二十 了投資者。 年間您什麼也沒有賺到啊？原因是房產有極強的 地域性，而很難一概而論的。而“經濟學家” 或“房產專家”所給出的論斷往往是綜合了更多 的地區甚至是幾個城市或整個國家範圍內的房產 數據，經紀人則是在第一時間第一戰線上獲得特 定地區內第一手數據的人。雖然買家買房子，經 紀人是因此賺了一點佣金，但是真正賺錢的是買 家，房產投資所帶來的租金收入或升值收入都是 進了您的腰包。
在投資房產時，定位十分的重要。不少買家打 電話給我時，都會詢問建議，“是在Antioch 買 呢？還是在 Roseville？還是 Vacaville？ Stockton?
這要看一個地區的綜合因素而不是只看價
格。但很多的買家還是只看價格，因此忽略了 其他的因素導致投資上的失利。首先是地理位置 （這個已無需多言），其次是人口量（即潛在的 租客量及房屋購買量），第三是城市的經濟發展 或治安（經濟前景不好或治安差的地方無論是租
Sacramento處在一個特別的地理位置，這裡距
金收入或升值都是很小的或直接令您血本無歸，
離舊金山和硅谷都是約2個小時的車程，蘋果公
著名的底特律為什麼會變成了一座鬼城即使幾百
司也在這裡建立了分部，其他一些大型公司也開 美元就可以買到一幢房子還是無法恢復城市的生 始逐漸從高漲的灣區遷移到這裡。 但也正是 機？） 因為這2個小時，才有了相對超低的房價，所以 Sacramento多年以來一直是大大小小投資者聚 集的市場。在有些買家不經大腦就信口說這裡是 破地方的時候，更多的聰明人早已經進入Sacra10
除了租金收入及升值收入外，投資型房產的另一 大收入則是翻炒房屋所帶來的快錢。周期一般 是２-３個月，投資成本在１０萬-３０萬之間。 對於買家自身就裝修能力或裝修經驗的不必多
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專欄
說，對於買家無法分身但又希望賺快錢的話，則要委托可信任的經紀人來運作。翻炒房屋通常需要 現金，因為這類房屋通常都是需要大額費用的裝修因而也無法從銀行獲得貸款；其次做翻炒房屋的 買家要有膽量，這也怕那也怕做不了炒房的買賣-所謂性格決定命運。翻炒房屋的風險很低，通常我 會建議我的客戶不要貪心，一幢房子如果因各種原因賺不到３萬，那就賺２萬，賺不到２萬那就賺 １萬。因為快速的周轉才會賺進更多的錢，而不是希望籍由一幢或２幢房屋的翻炒就要賺進十萬八 萬。２-３個月內１萬左右的收入已經相當於您租出一幢小房子一年的租金了，也不用去月月收租金 還要不定期處理租客維修的要求。如果一年內翻炒三幢房屋就已經有３或９萬的收入了。大的炒家 則是十幾幢幾十幢的翻炒。 盡管有些買家此時又開始套用報紙網絡的評論，說Sacramento的房價已經開始跌了。做為一線的經 紀人，我要告訴您的是房價在２０１４年年中以來的確不像前兩年那般飛速地上漲，但是沒有飛快 地上漲並不表明房價開始下跌只是漲幅開始緩慢下來。這也因此成為一個好的時機買房，因為少了 前兩年瘋狂的OFFER大戰。大Sacramento地區學校校分高，城市環境相對簡單對孩子的成長更好過 灣區，購物極為便利，還有停車太方便啦。。。即使自住也是一個非常理想之地，這裡還有獨特的 湖景房和高爾夫球場房，價格只有３０萬-５０萬之間。時不是到湖上劃劃船，或到高爾夫球場揮兩 棒，多愜意的退休生活。
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專欄
投資人須知
2015年房地產預估 2015年美國房價2015年美國房價均價18.55萬 美元，比2014年上漲6%，美國房價趨勢專業預 估：
的比例都是負增長。 美國目前房價增長高於薪資增長，中產階級福利 少，稅賦重，造成房價相對較高，普遍買不起。
自2009年開始，美國房價已持續上漲了五 年，2015年是否仍是購房的好時機？除住宅外，
3、出租市場繁榮 公寓需求最緊俏
商業房產又該如何投資？大量美金熱錢和制造業 凡事有利有弊，因為房屋自有率下降，房客增 將回流美國，房屋自有率在下降，網上辦公更便 多，預計美國的出租房市場將持續火爆。根據他 提供的數據，美國出租市場上的住宅平均20多天
利等因素都會對未來房市有巨大影響。
就會租出去，過去四年的總體趨勢是縮減，單戶
1、房價持平 波動有限
住宅的平均租金為2400美元左右，與2010年相
美國的房價在2015年會與今年持平。如果有些許 的波動，這個都會是很緩和的。也許會漲，但是 緩和的漲；如果說會跌，也是緩和的跌。美國房 價的持平與大量資本將從中國回流美國有關系。 中國的投資環境開始向下走，它有碰到了許多轉 折點。因此中國的資本急於的希望能夠找到一個 避風港。這個錢如果到美國來的話，尤其紐約、
比，增長幅度不大（2150元）。 在所有住宅類型中，公寓需求在全美激增，因此 公寓的投資也最搶手。公寓的投資穩定，風險 較小，不過投資回報率相對低一些。1995年至 2014年，公寓出租的中間價格從430元左右持續 增長到了750元。
加州、亞特蘭大、邁阿密是其首選。
4、南加州倉庫廠房一屋難求
2、美國住房自有率持續走低
美國利率將緩步升高，油價降低，通脹有效控
根據美聯儲經濟數據，美國的平均房屋自有率下 降到了64.8%。加州在2006年住房擁有率最高， 達到60%，目前降到了54%，回落到1990年的 水平，大洛杉磯包括橙縣地區房屋自有率目前為 49.1%。
制，緩和了工商業的經營成本。在美國結束量 化寬松（QE）和中國投資環境變冷的雙重影響 下，預計大量資本和制造業將回流美國，中國的 人工、土地都在漲，甚至一些中國的公司在准 備到美國來生產。這都造成美國倉庫廠房市場供 需緊張，倉庫廠房的榮景可期。不論是賣的還是
在人口結構中，從1994年至2014年20年間，中
租的，在南加州甚至出現倉庫廠房一屋難求的情
年、青壯年房屋自有率有所萎縮，只有65歲以上 況。根據CoStar集團的資料，南加倉庫廠房投資 人群的住房擁有率在增長，其它年齡層擁有房屋 回報率約為5.5-6.5%。 16
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轉欄
知名小型連鎖店投資行情看好
在美國投資需建立正確的投資觀念，因為在這樣
根據資料，美國零售商家物業出租資本回報率 在7-8%之間，南加州知名的連鎖商家，如麥當 勞、7-Eleven、Jack in the Box等，回報率在4%5.5%之間，購物中心投資回報率在5-7%之間。
成熟的經濟社會裡，投資難有暴利回收。中美兩 國的投資回報率算法有差異。如果將兩國的資本 回報率（Capitalization Rate）折合成同一個標 准，即淨利NOI（Net Operating Income）除以 投資金額=資本回報率，美國房地產資本回收率
在投資購物中心時，可以考慮買知名廉價商品 高出中國約2%至3%。 連鎖店，如99美分店，1元店，這些預計將有多 9、在美國做業主責任單一 年的榮景。其它知名的連鎖（單一房客）店， 如Walgreens、CVS、BofA、CITIBANK、麥當 到美國來當業主是最好的。這不僅是因為美國土 勞、7-Eleven、Jack in the Box等，抗跌性都較
地是私有財產，業主可永續持有；還有重要的一
高，適宜投資。
點，美國業主的責任只有一個：從口袋裡把錢拿 出來把物業買下來。買完之後，所有的負擔是別
5、辦公寫字樓空屋率在增加
人的。
不建議投資一般的辦公寫字樓，暫時不要考慮。 因網上辦公便捷和為節省汽油費，居家辦公的職 工增多，不去辦公室，寫字樓的空屋率在增加， 租金的增長也受阻。他舉例說，在南加工業市的 一棟A級的高端辦公大樓，房價一直在下走，空 屋率往上走。
10、特別是在商業不動產投資中，房地產稅、 物業保險、公共管理費用這三大項支出實際上都 是由房客承擔繳付的。至於物業壞了，需要業主 修理。這些修繕的部分是資本的一部分。修理之 後，或加建、改建，做了資本的投入以後，房地 產稅、保險的增加部分實際上仍然是由房客支付
6、美國人口重新向市中心回流
的。
根據觀察，美國人口持續緩慢增長，在分布方 /星條置業 www.us-house.com 面，人口向市中心回流，美國各大都市都開始有 這樣的趨勢，老城更新成效顯著。因此在市區， 購物中心、醫療樓的需求較穩定。他認為，洛杉 磯市中心就是一個例證。 7、保留好的房客勝過漲房租 對已經投資商業地產的業主，好房客的長期租賃 價值高於租金的狂升。為了留住好的房客，業主 寧可不要漲租。 8、美國房產資本回報率高於中國 18
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總結美國房產 2014年行情預測 2015年走勢 首先是由美國房地產經紀人協會發布的數據顯示 國房產，這卻是市場逐漸回到健康穩定發展正軌 9月份美國新房銷售量達到了六年以來最高，二
的標志之一。 房屋升值下降最快的城市恐怕要數
手房銷量達到今年最高；隨後商業部又發布9月
之前美國最熱門的房產城市，比如舊金山。
開始建造的房屋數量提高了6.3%，年化建造數 量達到了102萬幢，其中增長率一直比較穩定的 獨棟別墅新建數量上漲1.1%，而更加波動的多 家庭住宅新建數量也上漲16.7%！通過批准的房 屋建造許可數量上漲了1.5%；最後，房屋贖回 權取消申請數量連續第48個月下降，在過去的 9月更是下降了13%，降至2006年7月以來的最 低，回到了次貸危機前水平。
在2013年第三季度，舊金山的房價上漲一度高 達23.5%，但這一數據已在去年下降至8.2%，據 Zillow的經濟學家判斷，舊金山房價上漲速度將 在明年進一步減緩，可能低至2.9%。 不斷變化 的市場逐漸將話語權轉移至房屋買家手中。九月 底，市場上的房屋比去年同期多19%，在Zillow 掛牌的房源有37%在過去的一個月中向下調整了 售價，這個比例比去年同期高出0.4%。
所有的數據都表明，就像我們之前預測的，美國 房產市場正在逐步復蘇。
Zillow預測，在未來的12個月中，房屋總體價格 上漲將為3%，約為目前價格上漲速率的一半。
這為2015年的房產市場帶來了什麼啟示？
更多年輕人將在2015年考慮購房
通常情況下，美國房產年價格上漲為3.5%，但 從2013年下半年開始，這個數字已經達到6-8% 。 2014年，房屋價格增速在四月達到最高的8.1% ，但隨後由於就業、工資等基礎數據逐漸替代房 屋供給減少以及投資者活動等在過去一段時間中 刺激房價上漲的因素，再加上人們對某些房屋市 場泡沫，房屋價格上漲開始放緩。第三季度，美 國房價上漲放緩，比2013年同期上漲6.5%，房 產平均價格達到17.65萬美元。
造成美國新一
代年輕人（目前30-35歲的人群）推遲購房的因 素有很多，在金融危機中受到了巨大的衝擊可能 是其中最主要的原因。 因此在美國就業形式好轉和工資水平提高將會很 有效地推動他們買房。
目前在美國35歲以下年
輕人的房產擁有率為35.9%，和全國整體64.7% 差距較大。但2015年更加可支付的房產價格、加 上低廉的貸款利率以及已經開始實施的更寬松的 貸款政策，將會使首次置業者，尤其是年輕人， 更有可能考慮購買房產。
2015年，美國房價上漲將放緩通常情況下，當資 產價值增長速度放緩並不是好的信號。但對於美 20
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