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索引
INDEX 索引 Real Estate 地產 Aaron Lee 李耀庭...................................................... 2 Anna Huang 黃安娜.........................................14, 15 Belinda Liu 劉冰........................................................ 4 Carolyn Ho 何達玲.................................................... 4 Frederick Kuo 郭令儀............................................. 22 Jane Hung 周小姐..................................................... 9 Jinhan Yao 姚金含.................................................. 22 John Zhou 周翔宇..................................................... 2 Judy Cuong 姜翠珍..................................封面, 3, 23 Ling Lillian Li 李翎.................................................. 17 Michelle Wong 黃貞.........................................14, 15 Peter Lui 呂偉海...................................................... 19 Rong Huang 黃志榮................................................. 9 Samantha Tov 陳玉蓮..............................封面, 3, 23 Sunny Sun 孫慧娟................................................封底 T. K. Hu 胡大剛........................................................... 3 Tony Dong 董鴻舉.................................................. 19
Interior 傢俱櫥櫃 Furniture USA....................................................12, 13
Living 生活 Law Offices of Frank Penney 朱珮文律師.......... 21 Law Offices of Richard Wahng 王昭仁律師......... 7
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編者的話 感謝大家的支持，《富豪物業指南》創刊號得到了熱烈的 迴響。有讀者表示這本雜誌讓他順利找到在二埠投資物 業的頂級地產經紀，也有在雜誌上刊登廣告的商家表示已 經接到經由本雜誌讀者打來的地產諮詢電話。 在不遠的將來本雜誌將再增添約50%的發行點，更有效地 服務整個灣區的華人讀者。 和其他本地物業及地產雜誌比起來，《富豪物業指南》有
DT Property Guide 發行人 仝復 主編 藍景嚴 行銷總監 董鴻舉 傳播大使 謝沅言 鴻福出版社 Grand Bliss Press 4540 Florin Rd, E-168, Sacramento, CA 95823 欲登廣告請洽董先生 (916) 833-3543 dtpropertyguide@gmail.com
什麼不同呢？答案很簡單：
下期截稿日期為 December 30, 2014 下期出版日期為 January 9, 2015
1. 每期都有專訪和房地產專欄。
DAMAGE: Advertiser agrees DT Living Guide shall not be liable to the customer for damages resulting from failure to including in the advertisement any item of advertising or from errors in spelling, grammar, or omissions printed or not printed in the advertisement, whether or not occasioned by the negligence of DT Living Guide, in excess of the amount paid to DT Living Guide for the particular advertisement in which the error or omission occurred including but not limited to the loss of business by Advertiser. CONTENT: Advertiser assumes full responsibility concerning the right to use any name, address, trademark, service mark, trade name, or other copy in any advertisement. Advertiser assumes full responsibility for determinining that the advertising will conform in all respects to all applicable laws including but not limited to all licensing requirements of federal, state, or local licensing authorities.
2. 發行量大，以便服務更多的投資者。 3. 發行點遍及全灣區，北中南東灣全都看得到。 4. 網羅頂尖的地產經紀人資訊。 - December 18, 2014 欲登廣告請洽董先生 (916) 833-3543
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專訪
地產如戰場 - Samantha & Judy 團隊讓你無往不利
地產如戰場 Samantha & Judy 團隊
讓你無往不利 Samantha 自幼在沙加緬度長大，對這裡的一草一木、一磚一瓦
要立即出手，不然
都瞭然於胸，可以說是地地道道的地頭龍。如今有著兩個女兒的
後悔莫及。與 Elk
Samantha，從1999年就從事房地產買賣生意。在這15年裡，她
Grove 相比起來，
獲得的獎項不計其數，比如說，從2005年起一直到現在她都是
沙加緬度就是座年
Masters Club 的會員。能夠連續九年都躋身在 Masters Club 這
代比較久遠的城市
件事本身是非常了不起的。去年 Sam 的事業則更上了一層樓，
了，房子通常都是六十到九十年代建的，不過它勝在價錢低，回
她獲得了 RE/MAX Hall of Fame 這個頂級的獎項。對大部分的地
報率高。
產經紀人來說，這些成就是望塵莫及的。Samantha 說「我的客 人都是我以前的客人一個一個介紹來的，在這裡我非常謝謝他們
每投必中，無往不利
對的我的肯定。」也許就是 Samantha 這種純樸、踏實、勤勞的
小編真的是不得不佩服 Samantha，她不僅是兩個女孩的媽，一
性格讓她在她的客人中有著好口碑。
位成功的地產女強人，她還同時活躍於眾多的慈善活動當中。沙
地產如戰場，選對投資的項目乃成敗攸關
加緬度的地產協會、Placer County 的地產婦女協會、與加州地
「2014年之後的漲幅不會像2012到2013年那麼的瘋狂。當時
裡，都會時時看到 Sam 和她女兒的身影。因為她所做的一切，
Sacramento & ElK Grove 非常值得投資，房價有很大的升值空
許多出名的地產公司主管都非常佩服她，眾多的出名經紀與地產
間。而現在些商業地產的回報率是非常高的，仍超過了8%的回
老總也成為了她的朋友。因為她的人脈關係，她送交的 offer 幾
報率。」 Samantha 如此分析，「由於獨立屋的回報率沒有那麼
乎都是每投必中。2013年一月，Samantha 的團隊幫黃先生以26
高了，許多的投資者都選擇出售獨立屋，把拿到手的錢轉投資到
萬的價錢買到了一棟雙層，2200多呎的獨立屋。那時有20多個
多單位的出租屋或者商業地產去。 所以，多單位與商業物業的成
人競爭那間房子，最後卻被 Samantha 的團隊給搶到了。現在這
長空間仍然很大，並且回報率還是很豐厚的。」比如說2013的時
棟獨立屋已經升值到了36萬。 Samantha的團隊還在2013年七月
候，有一位客人通過 Samantha 的團隊買了一組有56個單位的公
的時候幫一個投資公司以近22萬的價錢購得一間獨立屋，經過她
寓，總共投資了250萬。現在那座公寓已經升值到300百萬了，
們團隊的裝修和包裝，在2014年二月中以超過36萬的價錢輕鬆
並且每個月可以給那位客人帶來3萬的房租收入，這就要歸功於
售出。在這短短的七八個月 Samantha 的團隊就幫客人賺了超過
Samantha 團隊的好眼力。不過想投資多單位或商業物業就有個
10萬元。 在2014年三月的時候，Samantha 團隊又幫一個投資
前提，那就是這些物業有一定的投資額門檻，一般來說在50萬至
公司購得一棟不到32萬的獨立屋，經過小小的裝修與包裝，現在
500萬之間。
這棟房子即將在今年五月中以近50萬的價錢出售。Samantha 團
產協會一起組織的贈予窮人食物禮品和免費幫助修理房屋的活動
隊多年來幫客人投資物業，靠著豐富的人脈，指導客人再度轉手
選對適合自己的戰場，這戰就贏了一半了
投資，買賣房屋的經驗及效率非常的高。
Samantha 的多年合作伙伴 Judy，同樣也是一位非常優秀和成 功的本地經紀，她說「對於投資額在30萬以下的買家，買獨立
一條龍服務，安心投資
屋也是很不錯的選擇。」比方說 Elk Grove 這座最近10年才著手
Samantha 說「雖然我們不做物業管理，但我們有專業的物業管
開發的城市，社區環境好，公園多，超市與購物中心多，學區
理公司幫我們客人打理出租事宜。物業管理公司會調查租客的收
也相當的好，例如非常著名的 Franklin High School。這就是為
入、信用分數、背景、以及犯罪記錄。層層把關，保證為屋主找
什麼Elk Grove的房價還是每天都在漲。有客人就向 Judy 抱怨「
到好的租客。讓客戶買的開心，收租放心。」
等的越久，手裡的錢可以買的房子就越小。」因此若是看中了就
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專欄
2015年加州房地產市場預測
2015年加州
房地產市場預測 /張偉柏
加
州房地產經紀人協會(CAR)副主席兼首 地 區 差 異 仍 然 顯 席經濟學家萊斯利•阿爾普頓-揚 (Leslie
著。其中全美最
Appleton Young) 於2014年10月對加州地區房
貴都會區前十名
產市場進行分析，並預計2015年的交易量和平均
中加州佔了九
房價漲幅均介於3%~6%之間。筆者分析認為，
個。加州城市包
加州地區房地產會上漲的原因如下:
攬全美房價前三甲，分別是聖荷西、舊金山和聖 克魯茲，其中聖荷西房價中位數更是達到81.35
加州房價繼續高居全美榜首
萬美元，是全加州房價中位數43.14萬美元的近2
在美國大都會地區房價都比較高，房價最高的地
倍。唯一一個入圍前十的非加州城市是夏威夷的
區當屬洛杉磯、舊金山和紐約地區。當然即使在
火奴魯魯，以59.43萬美元位列第四。
同一個地區房價也會有很大差別，在洛杉磯，同 樣是300平方米的獨立住宅，在不同社區，價格 可以是40萬美元，也可能是100萬美元，甚至是 上千萬美元。
儘管2014年加州地區獨立屋轉售較之前年有些許 下滑，但預計2015年將會有較明顯提升，甚至超 過2013年。而房屋中間價自2011年以來始終保 持逐年增長態勢，並於明年達到新高。無論是可
近年加州房地產市場走勢圖表
變還是固定利率抵押貸款均處於較低水準，也預 示著購房需求將依舊得到刺激。
加州房產銷售額與增長變化率 雖然自2009年至2011年加州房產銷售額每年均 有減少，但自2011年後，房產市場復蘇跡象明 顯，銷售額處於穩步上升趨勢，在2014年經歷增 長速度減緩調整後，預計2015年將迎來更迅猛的 發展勢頭。 與上月相比，全美房價最高城市排名基本不變， 8
美國總體經濟展望
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專欄
2015年加州房地產市場預測
從美國近6年總體經濟變化可以看出，國內生產
福大學、加州理工大學及柏克利大學等知名學
總值(GDP)保持穩步增長，增長率也自去年開始
府，又有眾多滿分中、小學，優越的教育資源也
逐漸提高。非農業就業率的加速提升與失業率的
吸引越來越多的人，尤其是高淨值人士移居加
降低都預示著人們房屋購買能力的加強。居民消
州。
費價格指數(CPI)也隨著GDP一同快速提升，更多 的實際可支配收入將對房產市場起到良好的推動 效益。
其次，優良的環境吸引大批移民湧入加州，助推 房價上揚。全美人口平均年增長大約在0.8%左 右，而加州則以1%左右快速增長(其中還不包括 外州移居過來及非法移民等居民)。移民的不斷
加州地區經濟展望走勢圖表
湧入，使得加州新房開發開始向城市周邊區域擴 展，核心城區房價上漲。 當前加州多數區域房地產市場為賣方市場，根據 Zillow數據，9月份，加州房屋實際售出單價為 2,799美元/平米，高出掛牌價2,691美元的4%。 雖然目前房價已處於高位，但據Zillow預測，未 加州地區的經濟與美國總體一致，擁有眾多繁華 城市也意味著更高的非農業就業增長率。越來越 多的人口湧入加州，帶來更多的房屋需求，加上 高於全國水準的實際可支配收入增長率，都在告 訴我們一個積極的消息，2015年將是加州房產市 場非常值得期待的一年。
美元量化寬鬆的結束 美國在今年10月31日宣佈自2008年金融海嘯施 行的貨幣量化寬鬆政策(QE)正式畫下句點 ， 在 商業部在11月初公布的第三季美國的國內生產總
加州之所以長期保持美國高房價水平，首先，從 看，加州為地中海氣候，總體上
溫暖晴朗，尤其是沿海地區，非常宜居。經濟方 面，單以加州為一個經濟體，已排名世界第八， 著名的集團公司如蘋果、谷歌、可口可樂、IBM 等都坐落於舊金山硅谷。同時，教育方面，加州 也是全美教育資源最發達的一個州，州內有斯坦 10
處於穩步增長階段，未來投資看好。
這段期間美國的經濟增長有很大恢復，根據美國
環境、移民、市場助推房價上揚
自然環境方面
來一年，加州房價預計漲幅為4.6%。加州房價
值GDP折合增長率為3.5%，而這個增長率在就業 市場的憂慮減輕之下是穩定持續的增長， 美國寬 鬆政策的結束對中國及全世界都有深遠的影響， 尤其對房地產市場也會有一定程度的影響，因為 資金會逐步的回流到美國，在美國宣布結束量化 寬鬆政策時，同一時間歐元區正宣布以購債方式 實行歐洲的量化寬鬆，日本及中國還持續地實行 日幣及人民幣的量化寬鬆政策，美元作為世界通
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2015年加州房地產市場預測
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用貨幣的地位在短期內更是屹立不搖，另外貸款利率也會隨著美國景氣的好轉逐步地調高，預估全 美尤其是華人較青睞的區域如洛杉磯、舊金山和紐約地區會持續著3~5年的上漲趨勢。
中國學生和遊客赴美簽證有效期延長 美國總統歐巴馬在11月10日出席2014亞太經合組織(APEC)工商領導人峰會時宣布，美國將延長中 國學生和遊客在美國簽證的有效期限。學生簽證有效期延長至5年，商業和旅遊簽證的有效期延長 至10年。這個消息對美國尤其加州的房地產市場會有一定程度的影響，具體的影響總結為以下幾點: 1）小留學生將增多，因為家長有長期的簽證可以陪讀。2）赴美生小孩的家庭將大幅增加。3）赴 美旅遊的國人將增加。4）華人聚集區租屋市場倍增。5）中上層收入的家庭會考慮兩邊住。這些因 素都會導致加州房地產保持上漲的勢頭。 筆者提醒近期想要貸款買房的人士，預估至2015年年中，貸款利率會漲至5%，儘管離利率大幅調 升還有一點時間，但是建議有意願購房者還是盡快加緊腳步。想寄望利率或房價進一步下調，恐怕 近期這樣的機會會非常少。 /轉載自大紀元
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專欄
2015房價增幅超30%
美國住宅市場房價趨勢預測
2015房價增幅超30% 2006年底美國住房市場泡沫高峰之後，地產市場於2007年崩盤， 次貸危機，金融危機致使美國房市多年處於熊市。美國住宅房市持 續拖累美國經濟，阻礙了經濟復蘇。 2006年底美國住房市場泡沫高峰之後，地產市場於2007年
首先，投資者要意識到在重要性上失業率並不像房價趨
崩盤，次貸危機，金融危機致使美國房市多年處於熊市。
勢，所以失業率數據的重要性在於其對市場參與者對未來
美國住宅房市持續拖累美國經濟，阻礙了經濟復蘇。
展望或漲或跌的信心方面的影響。
但是，投資一項資產最重要的時機之一就是在其處於最糟 糕的狀態，也就是危機，長時間的熊市過後，美國住宅市 場和很多全球市場都處於同樣的投資時機。美國房市當前 正處於從低谷向走向牛市初期的發展階段，這樣的投資機 遇可以說是數十年發展周期中的一次機遇。
美國失業率和房價 在發達經濟體統計學家的所有統計數據中，失業率是最能 反應經濟真實狀態的，這也是美國兩大執政黨始終繁忙致 力於改善失業率的原因。BLS 發布數據顯示目前美國失業 率為7%(11月最新數據)。奧巴馬政府時美國經濟幾乎處於 直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10個多月的時間才是美國 經濟擺脫直線衰退的頹勢，逐漸復蘇。如果按當前趨勢， 美國的失業率在2016年可能降到6.5%。
突出重點： -美國房價引領美國失業率的變化； -即使美國失業率在上升，只要失業率上升幅度小，且低於 6.5%，房價也可能增長； -2009年末失業率高峰期後，美國失業率下跌只是成功穩 定了美國房價； 上述得出的關鍵結論就是，2013年1月，美國失業率從 10%降低到7.8%起到了穩定房價的作用。根據以上美國失 業率可能降低到6.5%以下的預測，失業率下降將會促進美 國房價增長，即美國房價將會相對失業率下跌呈現增長， 且失業率從7%降到6.5%對房價的促進作用會高於房價從 7.5%降到7%對房價所產生的影響。
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2015房價增幅超30%
轉欄
失業率與住房市場的推動因素
花一現，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲”緊 縮漣漪”。
◆10降到8.5%=穩定作用——2009-2011
美國購房可負擔力為空前最高
◆8.5%降到8%=牛市初期-2012
不斷下跌的房價與靜態到增長收益（通脹）體現了金融杠
◆8%降到7.5%=美國房產牛市明顯興起-2013
桿對住宅市場的影響，即抵押權人通常會借出3.5倍的收 入，所以如果收入增長10%，房價下跌30%，那相對房價
◆7.5%將到7%=美國牛市加速發展-2014
處於2006年高峰期時，可負擔力就相應增長65%。也就是
◆7%降到6.5%=進一步促進牛市發展-2015
說美國的住房相對於2006年時，可負擔力提升了65%，
◆低於6.5%=多年強勁牛市，房價每年增幅超過10%-2016
就相當於現在10.7萬美金的房產，或是接近高峰價格的一
美國經濟 - 國債上限不足為慮
半。
雖然歐洲，英國和很多其它發達國家經濟已經停止，但是 美國依然顯現出相對強勁的發展勢頭。在美國多倫印鈔刺 激政策的作用下，美國GDP
增幅勢將提升，美國白宮和
國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為 慮。2013年的第三季度，美國GDP
比如從借方的可負擔力來說，高峰時一套20萬美金的房產
較上季度增長4.1%。
美國CBO預測，2014-2017年，美國經濟增幅將在4.3%左 右。
據稱，NAR編匯的美國可負擔力指數圖顯示，當前美國住 房市場的可負擔力為198.2點，達到空前最高值。
新房銷售庫存 由於過去4年住房建築量的缺乏，致使當前住宅量成為50 年以來的最低記錄，而現房銷售庫存為10年以來最低記 錄。所以因為多個買家共同出具競價Offer提升售價，美國
美國指數膨脹趨勢
當前住房市場不斷升溫。 從對立角度來講，一旦美國房產牛市起步，新房建築工程 也將隨之啟動。因為當前正處於牛市發展的初期階段，很 難說開工量會對房價趨勢造成什麼影響，
現在開工量越
多，置業/投資/投資信心會越高。
人口變化&住房需求 如果說我們無法判定全世界的人口發展，至少可以確定西 方世界的主流趨勢是人口不斷老齡化。也就是說工人和非 工人之間的比例一直在下降。 那其中的主要影響就是工人 2013年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5%，這說明美國同其 它所有國家一樣都呈現指數通脹的大趨勢。以下圖表明顯
會擁有更少的可支配收入去投資房產牛市，最後可能對住 房市場產生阻礙。
通脹標準，美國同
但是，擁有廣袤土地的美國其優勢就在於可以向新居民打
其它國家一樣，並非表象的貶值，而是處於即得收益的指
開國門，隨著工人數量的提升，從而推動美國經濟和住房
數通脹趨勢。只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現
市場的發展。而美國的人口也在不斷增加，所以很多有關
過短暫的緊縮期，如圖表所示，貶值期只不過是短暫的曇
美國將步日本後塵的評論並不會發生，而兩個國家最根本
表示出即使按低於實際通脹的官方CPI
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2015房價增幅超30%
專欄 的區別就是日本人口在下降，而美國人口預期會在未來40 年增長30%。 所以，美國有大量的新房建築需求。
美國房價預測2013-2016 綜上分析，美國住宅房價未來幾年的趨勢走勢有了充分的
美國住宅市場置業時機
預測基礎。市場發展基礎創造了一個可靠的置業時機，實
以下圖表描述了從主要的長期推動因素通脹影響下美國住 宅市場的狀態，並描繪了美國市場是否顯示出入手美國市 場的時機。
際攀升態勢表明瞭未來幾年美國的住宅市場將處於加速發 展趨勢。也就是說隨著市場信心指數的不斷提升，每年的 房價增長都會促進下一年更高的增幅，並一路向新的房市 高峰期邁進。
上述圖表表明2011年初期下滑預測，一直持續到2011年 末，直到2012年牛市出現跡象。根據凱斯席勒的數據顯 示，2012年房市就已經顯示美國置業時機的開始。
美國房價預測結語 美國房市從2012年牛市初現，到2013年實現真正意義上的
美國住房市場發展態勢
牛市發展，預期此後每年都會促成美國房市多年加速發展
以下房價趨勢圖表明房價增長+20%達到牛市高峰後，又
的總趨勢。根據凱斯席勒房價指數顯示，從2012年10月到
跌至熊市低谷期-20%。 隨後經歷了5%正增長，隨後又跌
2016年初，美國房價指數將從158.8增長至207點。2016
至-5%, 房價如此循環將會重復之前40%的漲落，奠定美國
年初平均房價將增長30%以上。
市場未來多年的正常發展態勢。雖然現在很難確定房價正 發展動量，但是回顧之前的牛市，一旦房價增長勢頭突破 每年5%，那之後房價很可能加速到每年8%-12%的增幅。
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