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索引
INDEX 索引 Real Estate 地產 Aaron Lee 李耀庭...................................................... 2 Anna Huang 黃安娜.........................................20, 21 Frederick Kuo 郭令儀............................................. 27 Jane Hung 周小姐................................................... 11 Joanne Xiang 項小姐..........................................封底 John Zhou 周翔宇................................................... 11 Judy Cuong 姜翠珍..................................封面, 3, 35 Ling Lillian Li 李翎.................................................. 15 Lisa La...................................................................2, 34 Michelle Wong 黃貞.........................................20, 21 Patrick Lam 林先生..............................................封底 Peter Lui 呂偉海...................................................... 27 Rong Huang 黃志榮............................................... 15 Samantha Tov 陳玉蓮..............................封面, 3, 35 Simon Lo 魯鈞偉................................................... 3, 4 Steven Tse 謝思陽.................................................. 34 Sunny Sun 孫慧娟................................................... 25 Tommy Tran 陳以祥...........................................2, 34 Tony Dong 董鴻舉.................................................. 29
Interior 傢俱櫥櫃 ABC Tile.................................................................... 32 Expo Floors.............................................................. 17 Furniture USA....................................................18, 19
Living 生活 Casino Dealer Training.......................................... 29 Eva Learning Center 家慶課後輔導教育中心..... 31 Law Offices of Frank Penney 朱珮文律師.......... 11 Law Offices of Richard Wahng 王昭仁律師......... 9 Presidio Law Group 沙力海律師事務所................ 7 色色婚紗攝影........................................................... 31 天宇旅遊客運公司..................................................... 7
Restaurants 餐廳 Cafe Tapioca 意樂................................................... 33 China Lounge 味道成都......................................... 33
百匯生活指南
百匯之聲 轉眼之間農曆新年即將到來，華人超市中擺滿了年貨，週 末的時候人潮湧動，耳邊聽著店家播放的喜慶歌曲，真的 能感受到新年的氣息。 自從上一期開始，我們決定拓寬服務的群眾，將本雜誌從 《富豪物業指南》改名為《百匯生活指南》。出刊後收到 不少的鼓勵以及各行各業商家來電徵詢刊登事宜，讓本 期的內容更全面化了。這次不但增強了地產經紀及律師事 務所的陣容，我們還增加了各類生活、教育、及餐飲等的 全新商家。 再次感謝大家的支持，此後我們將會更致力於豐富化雜 誌的內容，增設社區看板及本地名人專訪，加強可讀性， 請大家拭目以待。 - February 1, 2015 欲登廣告請洽董先生 (916) 833-3543
DT Living Guide 發行人 仝復 主編 藍景嚴 行銷總監 董鴻舉 文書主任 余麗紅 傳播大使 謝沅言 鴻福出版社 Grand Bliss Press 4540 Florin Rd, E-168, Sacramento, CA 95823 (916) 833-3543 dtlivingguide@gmail.com 下期截稿日期為 February 17, 2015 下期出版日期為 February 27, 2015 DAMAGE: Advertiser agrees DT Living Guide shall not be liable to the customer for damages resulting from failure to including in the advertisement any item of advertising or from errors in spelling, grammar, or omissions printed or not printed in the advertisement, whether or not occasioned by the negligence of DT Living Guide, in excess of the amount paid to DT Living Guide for the particular advertisement in which the error or omission occurred including but not limited to the loss of business by Advertiser. CONTENT: Advertiser assumes full responsibility concerning the right to use any name, address, trademark, service mark, trade name, or other copy in any advertisement. Advertiser assumes full responsibility for determinining that the advertising will conform in all respects to all applicable laws including but not limited to all licensing requirements of federal, state, or local licensing authorities.
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獨家報導
大麻那些事
百匯獨家報導
大麻那些事 【之二】合法性 /安德魯
很
多群體都有自己人所用的暗語，以此來區
該不會與一個惡名昭彰的殺人魔連在一起。也有
分是不是「同一國」的，在大麻的世界裡
人說是七十年代一群人，總是在下午四點二十分
也不例外，也因為大麻還未全面合法化，就更不可
呼麻，還有大麻愛好者總選在四月二十日聚會。此
能聽到有人大喇喇地問：「欸，你有沒有大麻？」或 外，這個數字也跟立法有關。 「我要買大麻！」這類開誠布公只會讓對方尷尬， 換來白眼或被罵「豬頭。」就像安非他命，道上的 人稱它為「安公子」或「大力丸」，不會有人直接 說那四個字一樣，大麻的俗稱是很多的，有人稱「 草」，有人稱「老鼠尾」，更有人稱它為「420」，就 是不明說「大麻。」 不論稱「草」或「老鼠尾」似乎都還比較能聯想， 畢竟大麻是草本植物，就是一種草，捲起來勉強 跟老鼠扯得上關係，但怎麼會變成一個數字？ 其實，已經很難追本溯源了，雖然有人說是紀念生 於四月二十日的希特勒，但大麻在追尋合法化，應 6
說到立法，很多人就開始昏昏欲睡了，在此長話 短說，此立法跟沙加緬度有直接關係，就是2003 年州參議院提出一項大麻的立法，編號正好就是 SB420（參院法案420號）！總之，現在說到「420」 ，就是指大麻。 所以，當人們在尋找室友或約會時，對方曖昧地說 「420友好」 (420 friendly) 就別再以為可以順便 帶一隻狗或貓，或是不介意你重達420磅。如果有 人聞到商機，想趕快去註冊網站，已經來不及了， 早就有人捷足先登了。 知道大麻的暗語後，不等於可以隨便買大麻，畢
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竟目前在加州的大麻使用目的是醫療性的，不能 用於消遣，要先取得醫師處方，才可去買，否則到 了大麻藥店，人家還是不敢亂賣。
取代，如果再犯又被逮到，就不會那麼簡單了。 衛生安全法也規定，如果大麻的持有人是以販售 為目的，那就很嚴重了（重罪）。值得注意的是，不
比起科羅拉多州等大麻全面合法州（合法州有大
光是有實際販售行為，只要出現意圖，罪名就可以
麻重量限制及使用地點限制），在加州使用大麻，
成立了。執法當局怎麼知道當事人有沒有意圖？他
可能掉入萬丈深淵，非法持有丶使用丶栽種丶販售
們可能根據當事人有沒有不尋常份量的大麻丶現
大麻等，都是重罪！如果還沒有入籍就有重罪紀
金或工具等等來判斷。
錄，可能就只能等下輩子再來當美國公民了。這也 不是說入籍成功就可以犯法，百匯生活指南還是 要鼓勵大家做一名奉公守法的好公民。
至於非法栽種也是重罪，只要有證據顯示栽種的 目的是為了銷售，就可能獲判一年以上有期徒刑， 如果涉及運送或分銷，則罪更重，可能要在監牢蹲
說到非法持有大麻，會受到什麼處罰呢？加州衛
四年才能重獲自由。觸及法律的底線要付出的代
生安全法有明文規定，如果重量低於1盎司，罰金 價是不小的，以年薪五萬元來算，一判四年，就是 100元，超過這個量則是500元或最重六個月刑
當場損失二十萬元，如果年薪本來是十萬元，損失
期。由於這不是暴力毒品犯罪，可能以社區服務來
就更大了，人生立刻從彩色變黑白。
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獨家報導
大麻那些事
由於執法單位的資源有限，無形中給了黑市生存
會有更多地區栽種大麻，後院變成麻園，玫瑰花變
的機會，雖然大麻在加州明明只能用於醫療，但
成大麻花，麻味到處飄揚，影響生活質量，造成房
是專家說了，大麻的泛濫已經超過了醫療的範圍。 價滑落…。 大麻在不少學校流傳，不是什麼新聞，不只是在自 由奔放的大學，甚至在青春期末期的高中，就有人 呼過麻了。曾有一項針對全美高中生所做的調查 顯示，大約有一半學生接觸過大麻。
大麻的支持者則認為，合法化有助於政府稅收（ 加州政府估計，一旦大麻可以用於消遣後，財庫可 能每年多收上億元至十多億元）。此外，可以減少 犯罪（除罪），可以增加就業。如果有朝一日大麻
很多為人父母的不相信自己的孩子會使用大麻， 就好像他們都不相信孩子會在成長期間就偷嘗禁 果，天王巨星成龍對於愛子吸大麻感到震驚，也 應是全天下父母都會有的反應。
不再是毒品了，可能青少年也不想嘗鮮了。 這些想法是不是太天真太傻呢？也許加州居民很 快就會看到結果，有人估計加州大麻合法化最快 可能就在2016年。
大麻合法化的支持率在全國範圍來說相對普及， 美國國家廣播公司（NBC）及華爾街日報的一項調 查發現，55%的民眾支持大麻合法化。另有24%不 贊成，卻可以夠容忍大麻在社會上存在。別以為支
有沒有見過栽種大麻的方法？不要錯過下一期的 百匯生活指南！ * 本文章僅供參考，若有疑問敬請聯繫律師提供專業法律諮詢。
持大麻合法化的都是白人，根據同一調查，非洲裔 和拉丁裔支持的比例，高過其他族裔。 眾所周知，華人是比較保守的一群，莫不希望孩 子勤奮向學，將來成為醫師丶律師丶會計師丶工程 師，所以對於所謂的毒品是很排斥的，不支持大麻 合法化，過去以來，只要有人動大麻的腦筋，不論 南加州還是北加州，就一定會有華人出來反對，華 裔政治人物也因此不敢輕言支持，或是說一些聽 不懂到底支不支持的政治語言。 反對派說大麻的危害是「毫無疑問的」，在不合法 的時候，青少年只能偷偷使用，一旦合法化後可能 就會狂吸，雖然法律保障成年人的權益，但誰知道 青少年會不會受到誘惑，進而上癮，再而影響學習 和前途？ 此外，只要利益存在之處，就不免有集團介入，大 麻全面合法化，可能促成犯罪集團深入校園，而且 10
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特刊
加州300萬非法移民開始申請駕照
需提供身份證明
加州300萬非法移民 開始申請駕照 加州裏程碑式的非法移民可申領駕照的AB60號法案，於2015年1月2日生效， 但負責發照的加州車管局(DMV)從2014年12月1日已開始接受申請者預約時間。 灣區的移民律師表示，無證移民已開始行申請。
加
州車管局估計，無證移民的申領者將達300萬人，
法案將有助增加開車安全，也讓持照者發生車禍時可有效
再加上原有的合法申請人，申領人數將大增，申請
申請車保理賠。
手續也加倍繁重，因此提早接受申請預約。
申請駕照的費用為33美元，駕照有效期為五年。
州車管局又呼籲申領者透過網絡(DMV的網站)協助，盡量 避免親身到車管局的地方辦事處排隊。 灣區移民律師尼度(Rosa
加州非法移民申領駕照草擬規定出爐 須提供兩文件
Nieto)說，無證移民申請，必須
提供身份證明和加州住址，而且必須通過正式的筆試和路 考。
據《世界日報》報導，按照加州議會通過的AB60法案，加州 汽車管理局(DMV)將由2015年元月起為非法移民核發駕駛 執照。新公布的草擬申請規定，申請人必須提供兩類文件，
尼度又說，以前也有其他州嘗試給非法移發駕照，但都不成
包括個人身份證件及居於加州的證明，兩者缺一或無法提
功，因為大量不符資格者也申請。
供任何文件，州府將安排調查員翻查申請人的背景。
他指出，AB60號法案與聯邦法律一樣，規定聯邦、州和地
DMV於2014年5月9日公布非法移民駕照的申請規定，但僅
方政府都不能使用申領者的非法移民身份進行逮捕；但是，
屬草擬性質，9日展開為期45天的公眾咨詢期，至6月23日
有犯罪紀錄的非法移民一旦申請，很容易會被車管局查出，
下午5時結束。另將舉行兩場公聽會，分別於6月24日在洛
這就會構成偽證罪。
杉磯、6月26日早上10時在奧克蘭 111 Grand Ave 的加州交
他又指出，由於申領駕照者都必須購買車保，因此AB60號
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通廳大禮堂舉行。
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特刊
加州300萬非法移民開始申請駕照
AB60法案於2013年由代表中加州Salinas選區的西裔州眾
份證、申請人的外國護照、外國出生證明、外國身份證等。
議員艾雷荷 (Luis Alejo) 提出，當年10月州長布朗簽署生
如申請人無法提供上述文件，DMV將安排調查員搜集申請
效。
人的背景資料以確定真正身份。這是全美第一個州透過調
AB60法案讓非法移民可申領加州駕照，法案規定，DMV必
查員以辨認申請人的身份。
須由2015年元月起實行法例。一般駕照是DL，非法移民的
除身份證明文件外，申請人尚需提供證明，顯示他們是加州
駕照上則將是DP作為識別。加州將成為全美第12個為非法
居民，合格文件包括：屋契、租約、房屋貸款、水電單、學校
移民核發駕照的州。
證明、醫療看病證明等。
DMV新公布的申請細則規定，申請駕照的非法移民必須與
根據加州公共政策協會資料，全美共有超過1100萬名非法
一般申請人相同，領駕照前要先通過筆試及路試。
移民，其中超過200萬人住在加州。DMV估計將有140萬名
公眾咨詢的重點是申請人提交的個人身份文件及居於加州
非法移民申請駕照。
的證明。 已公布的草擬合格文件包括：由各國駐美領事館簽發的身
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開懷篇
博君一笑
開懷篇 【一】
財主說：“我用手拿著蒲扇不動，頭在蒲扇前搖動。”
放學老爸來接我，等了很久都沒等到我，後來他回家後就把
【五】
我打了一頓。
小魏打電話給女同學小美，沒想到是她媽媽接的。
說我逃課，不去上學，我很冤，我爸說我在你們小學門口等 了一個小時呢！
小魏：我姓魏。
我含著淚說爸，我現在初一了！
小美的媽媽。魏什麼？
【二】 某人買了一壇酒放在走廊，第二天發現少了1/5，便在酒桶 上貼不許偷酒四字。 第三天，酒又少了2/5，他氣的又貼了偷酒者重罰五字。
魏.... 【六】
事書。
好 友 知 此 事，說：“ 笨 蛋！你 不 會 在 酒 桶 上 貼‘尿桶 ’二 字？”他覺得有理，就照辦了。
小明：老闆，哪一本鬼故事最可怕？ 老闆想了想說：我覺得這本還不錯，但是如果你要買的話，
第五天他哭了：桶滿了。。
千萬不要翻到最後一頁，那一頁最可怕。
【三】
小明：我要買。
魚說：“我時時刻刻把眼睜開是為了在你身邊不舍離開。” 水說：“我終日流淌不知疲倦是為了圍繞你，好好把你抱 緊。”
老闆：1000元。 小明給了老闆1000元就跑回家，馬上翻到最後一頁。 沒想到上面寫著：建議售價15元。
鍋說：“都快熟了還這麼多廢話。”
【七】
【四】 有一財主向別人吹噓他一把蒲扇搖了三十年還如新買的一
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小魏：我....我也不知道為什麼..我爸爸姓魏，我就跟著姓
小明是一位很愛聽鬼故事的人，有一天他到**書店買鬼故
第四天，酒還是被偷，只剩下1/5，他肺都氣炸了。
樣，別人不信，問他你怎樣使用的？
小美的媽媽：小美不在，請問你貴姓？
有一位婦人走在大街上，她看到有人在擺看起來很漂亮的 蘋果。她馬上就問那個人「請問這個蘋果怎麼賣？」結果那 個人說「不好意思，我在拜拜。」
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傢俱
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專欄
2015年美國房產市場五大趨勢
2015年美國房產市場
五大趨勢 隨著新年的到來，國信美投房產研究中心認為， 現在正是為各位投資者就2015年美國的房產市場做個預測的好時候。
根
據對現在形式的分析和歷史經驗，2015年的美國
5.7%，巧的是，這個數字和2013年7月至2014年7月的全國
地產市場主要會呈現出以下五大趨勢：
房價上漲幅度相同。
房價將會繼續上漲，但速度放緩
從去年的預測結果來看，CoreLogic的預測和大多數經濟學
房價的變化趨勢是非常地區化的指標。因此，在分析價格走 勢時把美國房產市場看作一個整體市場其實是比較不准確 的。就好像現在美國的一些城市（例如舊金山）房價飛速上 漲，但有些地方卻出現房價回落。
家的預測相比偏保守。總體來說，2015年居民住宅價格將 會繼續上漲，但增長速度會低於過去的十二個月。
兩位數的房價增幅將僅限於加州和西南地區 根據美國最大房地產搜索平台Zillow的數據，明年全國房
雖然這麼說，我們還是可以看到一些用來衡量美國整體房
價增幅最大的地區將集中在加州和西南地區。
屋價格的數據，比如標普/凱斯席勒房價指數就是個衡量全 國房價整體變化幅度的指標。這個指標保持連續上升的趨 勢已有一段時間了，根據10月28日發布的數據，截止到今年 八月的過去十二個月中，美國整體房價上漲幅度為5.1%。 那麼，明年房價走勢會怎樣呢？九月，金融數據公司CoreLogic公布了他們最新的HPI預測結果（HPI為房價預測指 標），他們的預測結果包括月度和年度房價變動趨勢。根據 他們的報告:2014年7月至2015年7月，全國房價將會上漲 22
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專欄
2015年美國房產市場五大趨勢
根據Zillow 的預測結果（數據主要為Zillow的房屋估價模
不下。但從約三、四年前開始，這個數字開始下降。這是房
型、房屋實際售價以及其他的房屋走勢和數據），上圖所標
產市場以及整體經濟形勢開始好轉的信號。
注的城市的房價將會在2015年有高於10%的漲幅——包括 加州的十個城市、以及內華達州的裡諾和拉斯維加斯。
房屋貸款利率將會緩慢上升，但不會超過5%
在今年早些時候，CoreLogic的報告顯示取消貸款贖回權的 申請已經連續31個月減少。這對於市場來說意味著什麼？ 在銀行收回無法償還貸款的貸款人的房產並重新放回市場
主要業務為收購貸款並向投資者發行機構債券的美國國企 房地美近期做了一個對美國各貸款機構房屋貸款利率的調 查。下圖是其對2014年四季度到2015年四季度的貸款利率 預測。根據他們的預測，30年固定貸款利率將會緩慢攀升，
作為法拍屋出售時，其價格通常低於正常的市場價格，若市 場中法拍屋過多，整體房價便會受到影響（即便是正常出 售的房屋的價格也會受到影響）。因此，法拍屋的減少對於 房屋價格的提升和保持都有好處。 許多美國房產市場分析師都認為，明年取消貸款贖回權的
並可能將會在2015年底超過5%。
申請將會繼續減少，從而幫助整個市場在後危機時期進一 步恢復。
獲得貸款將更加容易 今年七月，美聯儲發布了對於資深貸款專員的問卷調查結 果，調查表明：“貸款公司正在不斷降低對幾個主要貸款類 別的貸款門檻。” 當然，上面的數據僅是一種預測， 但卻是由美國最頂尖的 房屋貸款專家對最權威的數據作分析後得出的結果。因此， 我們有理由相信這種預測和實際情況不會相差太遠。
政策寬松主要體現在對信用分數和負債比率要求的放寬。 貸款公司將會降低對貸款申請人的信用分數要求並提高負 債比例（意味著貸款人可以貸到更多的錢）。這樣的趨勢是 整個行業對於長期以來的低貸款申請量的回應。以往，在
取消貸款贖回權的申請將會繼續減少
貸款申請數量較低的時期，貸款公司將會降低對貸款人的
在房產市場泡沫破裂的時候，美國取消貸款贖回權的申請 數量達到了巔峰（在貸款人無法償還貸款時銀行將收回房
要求。現在看來，這一趨勢將會在2015年更加明顯。 出處/國信美投
屋進行拍賣的申請），在之後的幾年中，申請數量一直居高
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專欄
美國房產經紀人資質制度
美國房產經紀人
資質制度 美國做房地產經紀，靠的是佣金。 開始時，經紀公司的佣金比例是由政府來控制的， 但是後來發現政府的控制限制了經紀公司向顧客提供更多的服務， 於是政府就干脆放開了對佣金的限制。
房
地 產 是 美 國 經 濟很 重 頭 的 一 個 產 業，據 說 美 國
房地產公司” ，一般都是指仲介經紀公司，而不是 指開發公
GDP大 約有20%是由房地產及其相關產業創造
司。房地產經紀公司大部分是獨立執業的公司，但也有一些
的，原因是美國人喜歡搬遷，喜歡不斷地換房子，這個國家
屬於大型房地產發展商的有獨立法人資格的子公司（稱為
沒有戶口制度，可以隨時遷移，這樣房屋需求就相當地大，
in house sell）。
促使房地產交易盛行。
在美國大約有80%的經紀公司的規模都比較小，人數大約
在美國，美國房地產經紀從業人員實行考試發牌制度，這是
為1- 4人左右，這點和中國大致相同。也有一些規模比較大
美國最重要的一項房地產考試制度，所有從事房地產經紀
的公司，他
活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照（license）後才
經紀人多數為女性，一般會在同一家公司工作5年以上。大
能從事經營活動，取得執照就叫做“執照地產經紀人” （li-
約90%的房產經紀人有大學學歷，而45%的人擁有學 士學
censed real estate agent）。 沒有執照營業是非法的，後
位，20%的人擁有私人助理，另外有19%的經紀人在工作上
果很嚴重。美國政府對房地產業的管理有三個方面：制定
使用英語以外的其他語言。根據美國2004年的統計數字，
規劃，資質管理，稅收控制。房地產從業人員資質的管理主
不直接參加銷售工作的店長的年收入達到8萬美元，而參加
要是通過發牌考試制度來實現。目前房地產行業的牌照主
銷售工作的店長的年收入則達到9萬美元。經紀人的工作經
要有兩種，一是經紀人牌照，二是估價師牌照。房地產經紀
驗對於他們的收入有很大的影響。1- 5年工作經歷的經紀人
（broker）是美國房地產行業中為數最龐大的群體，起著
的年薪可以達到3萬美元，而在6-10年的工作經歷當中，他
非常重要的作用。美國的大部分房地產轉讓、抵押、租賃等
們的薪水可以達到6萬美元，11-15年的薪水甚至可以達到
是通過經紀實現的，通常人們從廣告、招牌中見到的“某某
9-10萬美元，比醫生、大學教師等的年薪還要高。
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們的經紀人人數可以達到100人以上。美國的
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專欄
美國房產經紀人資質制度
美國經紀人分類
1950年代，美國的房地產經紀公司的規模一般都比較小，
美國的房地產經紀人一般分為經紀人（broker）、銷售員 （salesperson）和伙伴經紀人（associate broker） 三類。 經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉 讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。銷售員是在經 紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能 單獨執業，只能在經紀人手下工作。伙伴經紀人是指具有經 紀人資格的，但自己不單獨開業，而選擇在另一個經紀人的 名下從事銷售員工作的經紀 人。
經紀人數一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。 這種早期的經紀公司都往往有獨家的房源，營造商建造的 樓，給獨家公司代理，在運作的時候也缺乏公司之間的相 互協作，這種做法，自然難做大。為了做成規模，有些公司 就擴張業務，設立多家分 店，店員也普遍增加到了7-8人左 右，互相之間也開始有合作，共享房源。出於這種合作的需 要，公司之間訂立了一些簡單的行業規範，來規範市場。那 個時候就逐漸出現了所謂的MLS系統，也就是不同房源上 市系統。美國房地產市場的發展在很大程度上得益於MLS
美國經紀人需考試
系統。這個系統使得大家對於房地產市場的操作有了一 個
美國負責考試、執照發放的部門都是州政府下的，叫做州務 部執照處（Division of Licensing Service）。 房地產銷售 員和房地產經紀人考試是開放的，任何有興趣的人都可申 請參加考試。考試采用標准化試卷，銷售員考一小時，經紀 人考二個半小時，一般當天就能知道考試結果。考試費用為 15美元。考試的課程內容和選擇的上課學校以及考試題目 等由州房地產理事會（State Board of Real Estate）審定和 批准。
准繩，同時使市場的主動權牢牢地掌握在房地產經紀的手 中。
MLS系統 MLS系統是小公司創立的，有意思的是，剛開始時大公司不 願意加入。但是，後來隨著小房地產仲介所占房源比率的增 加，大的房地產仲介也開始逐漸地加入到MLS系統中來，後 來不同城市之間的MLS系統也開始交流，這樣，房地產仲介 占有了市場上大約90%的房源。在美國偶然也看見有“業主
考試合格後，申請人可以備齊其它文件資料，即時申請執業
自售”的廣告，但 是一般人不會自己找那個麻煩，MLS 系統
牌照，合格者當天先拿到一張臨時執照，並馬上可以開始營
的建立，也就提高了經紀公司的佣金比例，早年佣金一般在
業。申請人申請牌照時，除提供考試成績外，還必須提供完
2%左右，原因是當時經紀公司提供的服務比較少，而且房
成法定課程和課時學習的證明，如果是申請銷售員資格，
源也比較少。而在MLS系統出現之後，房源逐漸地增加，佣
申請人要提供注冊經紀人的擔保書，如果是申請經紀人資
金比例也在不斷地增加，如今已經達到了6%。在80年代，
格考試，則要提供工作經驗證 明，要達到規定的經驗分數，
房地產經紀公司之間的競爭逐漸激烈。由於 房地產仲介的
經審核符合條件後，方能取得資格。
發展，經紀公司規模的擴大，經紀公司要招募更多的經紀
銷售員和經紀人的執照有效期兩年，兩年後申請換發，申請 換發時必須再參加22.5小時的繼續教育。一直到連續工作 滿15年後，或者有律師牌照，才可以免除參加繼續教育。牌 照費用為經紀人牌照150美元（兩年），銷售員牌照50元（ 兩年）。
會選點課程，之後考個執照。我大學裡的有些同事也有房地 產執照，這是美國人喜歡做的事情：一專多能，也是給自己
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房源。很多經紀公司的老板為了
吸引經紀人，就承諾比較
高的佣金分成。給經紀人的佣金比較高，那麼經紀公司的 收入就會相對降低，於是經紀公司必須去開拓新的業務，一 站式服務的概念就開始出現。經紀公司在尋求新的業務的 時候，將服務延伸到按揭、裝修以及貸款等。
因為執照公開考，好像考駕駛執照一樣容易，所以好多人都
經濟來源多留條後路。
人，同時由於MLS系統的完善，經紀公司就要求掌握更多的
在美國，如果商業上形成壟斷態勢，屬於非法，政府一定是 不依不饒的，MLS系統的完善之後，全美國90%的房源到房 地產仲介手中，形成了壟斷，為了避免被政府壓制，全國仲
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專欄
美國房產經紀人資質制度
介公司達成佣金的比率標准，也就是行業自律了——無論在
以分類廣告為主，按照地點來分列，每個星期四、五刊出，
全國哪個地方，地產經紀都收取一個比較穩定的，大約是
按圖索驥，找到了再打電話約看樓，比較簡單。
6%或者7%的佣金提成，就不會形成惡性壟斷了。
經紀人作為仲介，代表買方或者賣方時候的立場是不同的，
這個制度形成之後，給買樓的人、或者賣樓的人省卻了一個
這裡就出現一個在美國經常遇到的情況：“雙重代表”(Du-
很大的麻煩：不知道經紀人好不好沒關系，不滿意可以換，
al Agent)，就是經紀人既代表買方，也代表賣方。如果買方
因為佣金固定了，剩下來的就是看樓本身價格合適不合適，
願意接受該經紀作為雙方代表，便屬於是合法，但該代表
服務質量滿意不滿意了。在美國，你看到一套合適的樓，是
必須准備一份DA-11表格，在表格上列明他是雙重代表，他
可以找不同的經紀去買的，因為房源在一個很大的網絡上，
有責任為買賣雙方盡力服務；當買方簽了DA-11表格，他的
是不同經紀都可以接觸到。 對我們買樓的人來說，你針對
代表性便生效。 “ 雙重代表”對買賣雙方是否一件好事，
的主要是房子本身，如果你對經紀人不滿意，是隨時可以換
在買賣雙方議價或談論其他條件時，這位雙重身份代表，
的，就好像在車行買車一樣，你不喜歡那個業務員，要求換
究竟是站在賣方利益立場、或買方利益立場？例如，賣方叫
掉就好了。
價四十萬元，但卻告訴經紀人知道，即使三十五萬元也會出
在美國買樓的時候，怎麼選擇呢？因為有房源共享的前提， 賣樓的廣告都是共享的，每個月，地產經紀把手頭的樓按照 house住宅（我們叫做別墅或者花園洋房）、聯排住宅、公 寓分類，出版一本大概260頁彩色的手冊，叫做《買樓者指 南》（ Home Buyers Guide）， 放在超級市場出口等地方， 大家可以隨便拿。租房也這樣做，這是一個房源整合方式， 這個方式也就形成了經紀運作公司，就是這個“買樓者指
售；而買方討價還價時，會向這位Agent查詢，還價三十八 萬元是否恰當；在此種情況中，這位代表會如何回應？因為 不論他如何回答，都會偏向其中一方，很難保持中立，從佣 金高低來看，大多數“雙重代表”都會偏向賣方，而且賣價 越高，他的佣金也越高。因此，在美 國買樓，找“雙重代表” ，通常是對買家不利，所以買屋時最好避免使用“雙重代 表”。
南”公司了，按照你想買樓的地區搜索，很快就找得到的。
國內房地產因為新盤為主，好多都是開發商自己銷售，隨著
這是最簡單的方法，價格都在上面，大家都知道佣金是6％
房地產的營造高潮逐步過去，中國的房地產也會逐漸進入
，所以很容易計算貸款多少、首付要多少，打電話去約，就
到二手樓為主的階段，而房源共享的制度也逐步會形成，到
有經紀人帶你看房了；自然，更加多見的是報紙廣告，美國
那個時候，選擇仲介公司，也就主要在對品牌的信賴和對具
因為已經過了營造的高峰期，所以新樓不多，廣告也就主要
體經紀人的感覺了。
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專欄
大魔王的戀愛人類學
大魔王的戀愛人類學
戀愛的好處 正因為戀愛沒什麼好處，我們還是喜歡彼此，才證明了喜歡的價值。
/張玉琦
那
天她問我：「戀愛有什麼好處？」我真的想不出 來，要我舉出單身的好處，倒是隨便也可以說出 來。對我來說，單身最大的好處就是不用承擔另外一個人 的情緒。不會有一個人覺得他可以合理地對你憤怒要你安 撫，吃醋認為就是你的錯，希望你關心他、照顧他、為他 著想，不會有一個人覺得，你該對他負責。第二大的好處 就是時間都交給自己安排，想休假隨時都可以休不用喬時 間，也不用只看兩個人都想看的電影，不用陪對方的朋友 跟家人，想運動、學日文、去夜店跳舞，到哪裡過夜也不 用跟誰交代。
來，允許他依賴你，允許他的理所當然，也是允許自己的 理所當然，戀愛裡的人常都不理智，他使性子，我也使性 子。有些時候我在戀愛裡哭泣，為了一些我若不是在談戀 愛必然會嗤之以鼻的理由。可是因為我在談戀愛，因為我 喜歡你，所以為了這丁點大的事情就掉眼淚，為了你跟我 兇兩句就覺得天要塌了。
寫到這裡赫然發現，搞不好上述的現象，其實是別人心中 戀愛的好處。（拍額）
不就是因為我喜歡你，而你也喜歡我嗎？不就是因為你肚 子愈來愈大我卻覺得你無比可愛，不就是因為冬天我手腳 冰冷你沒避開還把我的腳扛到你肚子上取暖嗎？正因為沒 什麼好處，我們還喜歡彼此，才證明喜歡的價值。我們還 可以把壞處當做好處，我們把麻煩當甜點，把快樂悲傷建 築在對方之上，把他當寶，把他的消失過得像黑夜，我們 甚至喜歡他的缺點、他的壞脾氣、他的厚嘴唇、他吃完 東西不擦嘴。喜歡的不理性，讓我們身不由己，甚至有 沐浴其中的感覺，英文有個字，此時卻想不出對應的中 文，overwhelmed。我不會說喜歡有什麼好處，但我喜歡 你，那就夠了。
我拉裡拉雜講了一堆單身的好處，想說應該可以藉著對照 講出一些戀愛的好處吧，結果又出現靜默。我反省一下， 主要是因為我不寂寞。我不需要打發時間，單身的時候遇 到星期五也不會焦急地問大家晚上要去哪，我每天早點下 班就去運動，週末整天在家看小說看漫畫，翻翻身一天也 就過了。我弟有天對我說：「妳是不是從來都不會約別 人，都是別人約妳阿？」不知道他哪裡來這個犀利的觀 察，但總之電話來了我會打扮漂亮出門，沒有電話我就寬 鬆舒適地在家滾動。
其實戀愛沒什麼好處。 那麼我們為什麼要戀愛？
對許多人來說戀愛的好處是，你知道你要找誰，想看這部 電影你知道你要找誰看，想去吃那家餐廳，你知道你要跟 誰去，想去哪裡玩，你知道你要跟誰計畫。傷心的時候吵 著要他陪，憤怒的時候要他想辦法讓你消氣，無聊的時候 要他想辦法消磨時間，快樂的時候想找他一起分享。不過 對我來說，這都不是戀愛的好處。就是我不會因為這樣而 想要談戀愛，有固定對象的安心感比較適合怕寂寞的人。 我甚至常覺得戀愛是在給自己找麻煩。你讓一個人住進 30
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