Oficinas / Offices
Informe de Mercado / Market report Madrid & Barcelona 4T 2014 / Q4 2014
jll.es
Índice / Index (ES)
Mercado de Usuarios Madrid • Principales Indicadores
4
• Rentas
5
• Oferta
6
• Transacciones
7
Mercado de Usuarios Barcelona • Principales Indicadores
8
• Rentas
9
• Oferta
10
• Transacciones
11
Mercado de Inversión • Madrid
12
• Barcelona
14
(EN)
Madrid Occupier Market • Main Indicators
18
• Rental levels
19
• Supply
20
• Transactions
21
Barcelona Occupier Market • Main Indicators
22
• Rental levels
23
• Supply
24
• Transactions
25
Investment Market • Madrid
26
• Barcelona
28
4 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014
Mercado de Usuarios Madrid Principales Indicadores 3T / Q 2014
4T / Q 2014
15.069.961
15.107.047
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
12,00%
12,08%
Contratación / Take up * (m2)
64.321
116.563
Stock (m2)
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1
TRES CANTOS ALCOBENDAS
SAN SEBASTIAN DE LOS REYES
M-‐607
LAS ROZAS
AEROPUERTO
A-‐6
POZUELO DE ALARCÓN
A-‐2
Pº DE LA CASTELLANA
C-‐30
M-‐40
SAN FERNANDO DE HENARES
RIVAS VACIAMADRID
M-‐401 A-‐5
A-‐3
A-‐4
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
12,08%
CBD
8,94%
Secundaria / Secondary
6,71%
Periferia / Periphery
15,22%
Satélite / Satellite
26,43%
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2014
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014 · 5
Mercado de Usuarios Madrid Rentas Las rentas prime registran un aumento por tercer trimestre consecutivo.
Renta Prime / Prime Rent Renta Prime / Prime Rents
50 € 40 €
Presionadas por la escasez de producto adecuado, se sitúan en los 25,50 €/m²/mes, alcanzando el nivel más alto de los últimos tres años.
30 €
En el resto del mercado los niveles máximos y mínimos de las rentas de alquiler permanecen estables a la espera de las señales que emita el mercado durante los primeros meses del año.
10 €
20 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
En las mejores ubicaciones del CBD comienzan a reducirse los incentivos en carencia.
Renta Prime / Prime Rent
€/m²/mes / €/m²/month
Rentas por Submercados Submarket Rents
CBD Secundaria
45 €
Periferia
40 €
Satélite
35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Rentas en €/m2/mes / Rents in ¤/m2/month
3T / Q 2014 4T / Q 2014 Min. Max. Min. Max.
CBD
12,50 25,00 12,50 25,50
Secundaria / Secondary
8,75
14,75
8,75
14,75
Periferia / Periphery
5,25
12,50
5,25
12,50
Satélite / Satellite
4,25
10,00
4,25
10,00
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2014
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
2010
2012
2014
6 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014
Mercado de Usuarios Madrid Oferta Oferta Futura / Future Supply
El volumen de metros disponibles se mantiene prácticamente plano.
Detalle Oferta futura / Future supply detail
La ausencia de variación en la tasa de disponibilidad del CBD, y el ligero descenso en la zona Satélite es compensado por el aumento en las zonas Secundaria y Periferia.
Pre-alquilado / Pre-let
Millares
Ocupación propia / Owner Occupation 120
Especulativo / Spec
100 80 60 40
La gran cantidad de oferta disponible en relación con el nivel de demanda de ocupantes y a las dificultades para el acceso a la financiación de proyectos, está frenando la construcción de nuevo producto. Casi el 40% de la oferta futura en 2015 lo compone producto no especulativo o de propia ocupación donde es especialmente relevante la terminación de la última fase de la sede del BBVA en Las Tablas. El resto de la oferta futura lo componen superficies en rehabilitación, como Castellana 278-280 (antigua sede de Repsol), Emilio Vargas 4-6 (antigua sede de Telefónica) y otros proyectos de menor tamaño.
20 0 Oficina / Office
High-Tech / Hi-Tech
Oficina / Office
2015
‘000 m²
Oficinas / Offices
2016
High-Tech / Hi-Tech
400 350 300 250
F
200 150 100 50 0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Disponibilidad / Vacancy Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
Desde el año 2007 la disponibilidad fue creciendo hasta alcanzar en 2013 las cifras más altas desde que hay registros. Durante el 2014 se ha frenado esa tendencia dando paso a una fase de estabilidad.
Disponibilidad / Vacancy
2.000 1.500 1.000 500 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014 · 7
Mercado de Usuarios Madrid Transacciones El volumen de contratación ha superado los 115.000m², el mejor dato registrado en el cuarto trimestre desde 2009.
El cómputo total del 2014 queda en los niveles del año previo y alcanza los 365.000m². Las mayores operaciones del año, sin embargo, pertenecen a un rango de tamaño inferior que las del 2013, lo cual, para un nivel similar de contratación, es indicio de un mercado de ocupación más sano.
Eloy Gonzalo 10 - 12.165 m²
El mercado mantiene una actitud de prudencia a la espera de que el contexto macroeconómico confirme una evolución positiva. Todas las operaciones de más de 10.000m² firmadas a lo largo del año (66.000m² en total) han sido en edificios a rehabilitar, no inmediatamente disponibles. Productos que requerían profundas reformas para poder ser ocupados tras varios trimestres de obras. Estos pre-alquileres y compras para reformar ponen de manifiesto la escasez de producto grande de calidad tanto en CBD como en Periferia. Fuente de la Mora 2 - 8.375 m²
Op er
Asesorada po ión ac
Casi la mitad del volumen de contratación del cuarto trimestre lo forman operaciones de más de 5.000m². En el CBD, además de la operación de Havas, destaca la firma de abogados CMS Albiñana & Suárez de Lezo, que ha alquilado 5.005m² en el Paseo de Recoletos 7-9. Adicionalmente, AECOM ha firmado 5.130m² en Alfonso XII 62. El resto de operaciones de ese rango se han firmado en las zonas de Periferia más próximas a la M-30.
Alfonso XII, 62 - 5.130 m²
Contratación Anual / Annual Take up
‘000 m²
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2003
2004
2005
2006
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Pº de Recoletos 7-9 - 5.005 m²
LL rJ
Es el caso de Havas Group, que ha pre-alquilado 12.165m² en Eloy Gonzalo 10, o el de Duro Felguera, que compró el edificio de 16.257m² en Vía de los Poblados 7.
8 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014
Mercado de Usuarios Barcelona Principales Indicadores 3T / Q 2014
4T / Q 2014
5.925.300
5.916.592
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
13,26%
12,83%
Contratación / Take up (m2)
58.722
105.430
Stock
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
SANT CUGAT DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO NA
L
B-10
HOSPITALET DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate Pº de Gracia- Diagonal
12,83% 7,82%
Centro Ciudad / City Center
11,37%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
13,87%
Periferia / Periphery
16,87%
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014 · 9
Mercado de Usuarios Barcelona Rentas
La renta máxima de alquiler en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal ha subido este trimestre a 17,75€/ m²/mes frente a los 17,50 €/m²/mes de trimestres anteriores.
Renta Prime / Prime Rent
Renta Prime / Prime Rents
30,00 € Renta Prime / Prime Rrent
Las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona comienzan a vislumbrar un ligero ascenso después de siete años de tendencia bajista. Los precios de alquiler ya han empezado a registrar los primeros repuntes, aunque la recuperación, por el momento, sólo se constata en los edificios mejor situados, de excelente calidad y de última generación.
25,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 5,00 € 0,00 € 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Esta presión al alza en las rentas también se está notando en los edificios “trofeo” de Centro Ciudad y de 22@ en Nuevas Áreas de Negocio, donde las escasez de oferta de oficinas para gran demanda es ya una realidad. Rentas por submercados / Submarkets Rents Rentas por Submercados Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia
€/m²/mes / €/m²/month
30 € 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
3T / Q 2014
4T / Q 2014
Min.
Max.
Min.
Max.
Pº de Gracia- Diagonal
13,00
17,50
13,00
17,75
Centro Ciudad / City Center
8,75
15,00
8,75
15,25
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
8,25
14,50
8,25
14,75
Periferia / Periphery
5,50
8,00
5,50
8,00
Rentas en €/m2/mes Rents in ¤/m2/month
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
2014
10 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014
Mercado de Usuarios Barcelona Oferta Oferta Futura / Future Supply Future Supply Detail Ocupacion Propia/Owner Occupation Especulativo/Speculative
‘000 Sq m
La tendencia para el año 2015 será claramente de descenso debido principalmente a la falta de oferta nueva de oficinas para gran demanda en Barcelona, así como unos niveles de contratación fuertes teniendo en cuenta que en 2014 hemos alcanzado una cifra precrisis.
90 80 70 60 50 40
No será hasta finales de 2016 cuando podremos empezar a ver los primeros proyectos especulativos de oficinas, como el segundo edificio de Porta Firal de Iberdrola Immobiliaria, concretamente la Torre Marina, junto Paseo de la Zona Franca.
30 20 10
Oficinas / Offices ‘000 m²
0 2.015
250
2.016
200 150 100 50 0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
La tasa de disponibilidad media se sitúa en el cuarto trimestre del año por debajo del 13%, lo que supone un descenso en un año de más de un punto, equivalente a más de 100.000 m².
Disponibilidad / Vacancy
1.000 800 600 400 200 0 2003
2004
2005
2006
2007
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014 · 11
Mercado de Usuarios Barcelona Transacciones La contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en 2014 en 281.700 m2, un 51% % superior a 2013, confirmándose la paulatina recuperación del sector.
El último trimestre del año ha sido el más activo del año con 105.500 m² de oficinas contratados, casi un 80% más que el trimestre anterior. Las Nuevas Áreas de Negocio han sido las de mayor contratación de oficinas, con un 42% del total aunque cabe destacar el incremento de contratación en Periferia, que ha acogido el 25% del take-up de este trimestre, debido principalmente a la compra por parte de LABCO de un edificio de 10.277 en Esplugues de Llobregat y el alquiler de 6.800 m² en Sant Cugat (Can Ametller) por parte de GAS NATURAL
Cuatrecasas – 19.900 m²
Otras operaciones relevantes de este trimestre han sido el llaves en mano de la nueva sede de CUATRECASAS en 22@ de 19.900 m² que será ocupado a finales de 2016 y el alquiler por parte de Justicia del edificio J de 10.882 m² de Ciudad de la Justicia. Ciutat de la Justicia – 10.882 m²
Via Laietana 58 – 3.700 m²
Contratación Anual / Annual Take up
‘000 m²
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Torre Sur plaza Cerdà – 3.500 m²
12 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014
Mercado de Inversión Madrid Demanda El protagonismo de las SOCIMIS durante el año 2014 ha quedado confirmado en el último trimestre del año, como demuestra el hecho de que más del 80% del volumen de inversión de las operaciones de estos tres últimos meses han sido protagonizadas por dichas sociedades, repartidas entre Merlin Properties, Grupo Lar y Axia-RE Existe demanda para las zonas CBD, Secundaria y Periferia, así como podemos observar que los inversores empiezan a subir la curva de riesgo en términos de ubicación entrando en la zona Satélite, siempre y cuando exista una buena ocupación y los inquilinos sean solventes. En CBD hay una clara demanda para edificios en rentabilidad y continúa la inclinación de los inversores de comprar edificios vacíos con necesidad de reforma. La falta de producto prime y las buenas perspectivas del mercado alquiler hacen que los inversores estén empezando a estudiar edificios vacíos en zona Secundaria y Periferia. El 90% de las operaciones de compra del trimestre tienen un perfil nacional, aunque hay que tener en cuenta que existe mucha inversión extranjera indirecta a través de las SOCIMIS, con sede española pero con un parte significativa de fondos extranjeros (inversores institucionales internacionales, fondos soberanos). Aunque dichas sociedades hayan tenido especial protagonismo en esta segunda parte del año, el pool de inversores en el mercado sigue siendo muy heterogéneo, destacando la presencia de family offices, inversores privados latinoamericanos, institucionales, etc. Coexisten actualmente en el mercado desde perfiles core hasta oportunistas.
Oferta Los vendedores más activos en el último trimestre son fondos internacionales, cuyos activos están principalmente ubicados en zona Secundaria y Periferia, y entidades gubernamentales, en Secundaria. Durante el 2014 los fondos alemanes han sido actores destacados y hay razones para creer que esto continuará durante el 2015, si bien con menos intensidad debido a la escasez de producto. La oferta durante el 2015 va a venir de inversores internacionales que han comprado con anterioridad grandes portfolios y NPLs (activos tóxicos). Los bancos españoles y la SAREB van recobrar protagonismo en las ventas de activos, dado su papel de grandes propietarios y la presión compradora que seguirá produciéndose en Madrid en los próximos meses en un entorno económico favorable.
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014 · 13
Mercado de Inversión Madrid Transacciones y rentabilidades En el último trimestre del año se han firmado en Madrid operaciones de inversión en oficinas que ascienden a un volumen de 422,8M€, superando los 1.100M€ del acumulado del año 2014. La actividad inversora de este trimestre ha sido una continuación de la tendencia positiva iniciada el trimestre anterior. Hay que remontarse a niveles pre crisis para encontrar cifras comparables con las actuales. Cabe destacar la operación de la compra del portfolio de Credit Suisse (3 edificios en Madrid) que ha alcanzado los 100M€, o la operación de venta asesorada por JLL del edificio A del complejo Tripark en la calle Jacinto Benavente, cuyo comprador ha sido IBA Capital Partners.
La rentabilidad prime en este cuarto trimestre se mantiene en el 5%, una cifra que consolida un favorable marco de inversión para el próximo año.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields Rotterdam Brussels
Barcelona 5,50%
Barcelona Amsterdam
Madrid 5,00%
Madrid Milan Frankfurt/M Hamburg Paris London 0
1
2
3
4
5
6
7%
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Ciclo de Rentas / Property Clock Note • This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of December 2014 • Markets can move around the clock at different speeds and directions • The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects • Their position refers to Prime Face Rental Values
Lyon Cologne
Helsinki
Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg, Oslo
St. Petersburg Moscow
Munich
Rental Growth Slowing
Rents Falling Dusseldorf
London WE Stockholm, Dublin, London City Luxembourg
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Kiev Geneva, Zurich
Manchester Edinburgh Amsterdam, Milan, Madrid Barcelona, Paris CBD Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Warsaw
Athens, Brussels, Rome, Bucharest, Budapest, Prague, Copenhagen, Istanbul, Lisbon
14 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014
Mercado de Inversión Barcelona Demanda Mill €
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
El último trimestre del año ha sido un claro reflejo de la situación vivida a lo largo del 2014. La demanda sigue estando en un momento de gran fortaleza.
4.500
Total
4.000
Madrid Barcelona
3.500 3.000 2.500
Hemos visto como de nuevo las SOCIMI han vuelto a ser las protagonistas del mercado de inversión de Barcelona, junto a los inversores institucionales internacionales.
2.000 1.500 1.000
Tras completar el segundo semestre del año y revisando el conjunto de operaciones, podemos ver como a lo largo del 2014 se han producido operaciones de inversión en todas las áreas del mercado, incluyendo la periferia. Esto indica claramente el cambio de ciclo, aunque estamos aún en una fase inicial y todavía la prioridad de la mayoría de inversores siguen siendo las compras en Barcelona ciudad, tanto en el centro como en Nuevas Áreas de Negocio. La demanda por edificios de oficinas vacíos en Centro Ciudad, susceptibles de cambio de uso a hotel o vivienda, sigue muy fuerte en la parte hotelera e incrementando para el residencial. De todos modos fue el tercer trimestre del año el que concentró la mayoría de estas transacciones. A los compradores core y core+ ya se les han unido de forma clara los value added. Los activos en rentabilidad siguen siendo los que más demanda atraen y un trimestre más, la demanda ha tenido que cubrir gran parte de sus necesidades mediante operaciones off-market, convenciendo a los propietarios del buen momento para vender sus activos obteniendo excelentes retornos. Desde una perspectiva institucional las carteras de deuda con colateral inmobiliario, así como la compra de compañías inmobiliarias ha seguido siendo una de las prioridades. Esta tendencia continuará entre los hedge funds y los fondos oportunistas. De nuevo se ha producido la compra de suelo para promover en las Nuevas Áreas de Negocio, lo que indica un inicio de este tipo de operaciones, siempre que los precios del suelo refleje la renta a la que realmente se va a alquilar en los próximos años.
500 2.014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
2.004
2.003
0 2.002
El importante volumen de capital disponible que han conseguido captar las principales SOCIMI hace que se prevea una continuidad importante de su actividad inversora a lo largo del 2015.
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2014 Incluye portfolio con activo en Malaga
Oferta La oferta de calidad es escasa para el alto volumen de capital disponible. De hecho, todo activo que se ha puesto formalmente en venta mediante proceso, y que presentaba unos parámetros de inversión coherentes, ha encontrado comprador. Cabe destacar a nivel de proceso de venta estructurado el cierre de compra del Proyecto Lake por parte Goldman Sachs, que incluye en Barcelona dos activos de oficinas relevantes. Asimismo, también durante este último trimestre del año se ha puesto a la venta una nueva cartera de activos de oficinas en Barcelona con un volumen importante y cuyo cierre se espera para el primer trimestre de 2015. Oficialmente existen pocas alternativas en estos momentos; las operaciones off-market seguirán siendo importantes. Pero en lo que se refiere a edificios exclusivos de oficinas de alta calidad, la oferta de inmuebles en rentabilidad sigue siendo muy escasa. Respecto al conjunto del año el portfolio de oficinas que ha conseguido alcanzar el mayor volumen de inversión en la ciudad ha sido el portfolio de Generalitat. De hecho la administración pública catalana sigue con su proceso de racionalización inmobiliaria y puede que añada alguna venta más en 2015, aunque ya serán ventas de menores volúmenes a los alcanzados con los dos anteriores portfolios vendidos a AXA Real Estate y Zurich Insurance Company, ambos asesorados por JLL. Para 2015 prevemos una mayor oferta de activos aunque, de nuevo, los propietarios deberán ser realistas en sus posiciones de precio, teniendo presente que las rentabilidades sí que se han ajustado, pero que el crecimiento de rentas tan sólo se ha iniciado muy tímidamente, y esto implica que aún hay edificios con rentas por encima de mercado. Este hecho debe reflejarse en el precio para que el activo sea interesante para el mercado inversor.
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2014 · 15
Mercado de Inversión Barcelona Transacciones y rentabilidades En el cuarto trimestre del año se han contabilizado cuatro transacciones de edificios. Tan sólo uno de ellos ha sido compra de activo individual, mientras que los otros tres activos formaban parte de portfolios.
Rentabilidades Prime / Prime Yields Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
Respecto a las rentabilidades, terminamos el año con rentabilidades en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal del 5,5%, con presión a la baja de estas rentabilidades si el activo cumple al 100% con los parámetros solicitados por los compradores core.
6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2T/Q2009 3T/Q2009 4T/Q2009 1T/Q2010 2T/Q2010 3T/Q2010 4T/Q2010 1T/Q 2011 2T/Q 2011 3T/Q 2011 4T/Q 2011 1T/Q 2012 2T/Q 2012 3T/Q 2012 4T/Q 2012 1T/Q 2013 2T/Q 2013 3T/Q 2013 4T/Q 2013 1T/Q 2014 2T/Q 2014 3T/Q 2014 4T/Q 2014
El volumen total alcanzado este 2014 nos ha llevado a los 940 millones de euros. Esta cifra triplica los 306 millones de euros alcanzados en 2013, dato ciertamente indicativo respecto al cambio de ciclo que se ha producido en el mercado inmobiliario terciario.
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2014 & Banco de España Nov 2014
Offices Market report Madrid & Barcelona Q4 2014
18 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014
Madrid Occupier Market Main Indicators 3T / Q 2014
4T / Q 2014
15.069.961
15.107.047
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
12,00%
12,08%
Contratación / Take up * (m2)
64.321
116.563
Stock (m2)
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1
TRES CANTOS ALCOBENDAS
SAN SEBASTIAN DE LOS REYES
M-‐607
LAS ROZAS
AEROPUERTO
A-‐6
POZUELO DE ALARCÓN
A-‐2
Pº DE LA CASTELLANA
C-‐30
M-‐40
SAN FERNANDO DE HENARES
RIVAS VACIAMADRID
M-‐401 A-‐5
A-‐3
A-‐4
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
12,08%
CBD
8,94%
Secundaria / Secondary
6,71%
Periferia / Periphery
15,22%
Satélite / Satellite
26,43%
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2014
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014 · 19
Madrid Occupier Market Rental levels Prime rental levels registered an increase for the third consecutive quarter.
Renta Prime / Prime Rent Renta Prime / Prime Rents
50 € 40 €
The lack of quality products has driven up rental levels to 25.50€/sqm/month, reaching their highest level for the past three years.
30 €
In the rest of the market, both the maximum and minimum rental levels have remained stable, as they await signs from the market as to which direction it may be headed in the first months of 2015.
10 €
20 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Rent-free incentives have started to decline for the best CBD locations.
Renta Prime / Prime Rent
€/m²/mes / €/m²/month
Rentas por Submercados Submarket Rents
CBD Secundaria
45 €
Periferia
40 €
Satélite
35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Rentas en €/m2/mes / Rents in ¤/m2/month
3T / Q 2014 4T / Q 2014 Min. Max. Min. Max.
CBD
12,50 25,00 12,50 25,50
Secundaria / Secondary
8,75
14,75
8,75
14,75
Periferia / Periphery
5,25
12,50
5,25
12,50
Satélite / Satellite
4,25
10,00
4,25
10,00
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2014
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
2010
2012
2014
20 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014
Madrid Occupier Market Supply Oferta Futura / Future Supply
The volume of available office space has remained flat. The unchanged vacancy rates in the CBD and the slight decrease in the satellite area have been offset by the increase in secondary and peripheral areas.
Pre-alquilado / Pre-let
Millares
Ocupación propia / Owner Occupation 120
Especulativo / Spec
100 80 60 40 20 0 Oficina / Office
High-Tech / Hi-Tech
Oficina / Office
2015
Oficinas / Offices ‘000 m²
Vacancy rates increased consistently from 2007 to reach alltime highs in 2013. This trend started to slow in 2014 to give way to the cur-rent phase of stability.
Detalle Oferta futura / Future supply detail
2016
High-Tech / Hi-Tech
400 350 300 250
The considerable supply of office space available compared to the demand from ten-ants, coupled with the difficulty in obtaining financing for projects, has translated into a decline in new products under construction.
The remaining future supply is composed of properties being refurbished, such as Castellana 278-280 (the former Repsol headquarters), Emilio Vargas 4-6 (former Telefónica headquarters) and other smaller projects.
150 100 50 0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Disponibilidad / Vacancy Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
Almost 40% of future supply in 2015 is composed of non-speculative developments and owner-occupancy properties, in which the completion of the last phase of the BBVA headquarters in Las Tablas is particularly noteworthy.
F
200
Disponibilidad / Vacancy
2.000 1.500 1.000 500 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014 · 21
Transactions Take-up of office space in Madrid in the last quarter of 2014 amounted to over 115,000 sqm, the best figure registered for a fourth quarter since 2009.
The total take-up rate for 2014 is similar to the previous year’s figure, reaching 365,000 sqm. The largest transactions in the year, however, were for a range of surface areas that are lower than those seen in 2013, which, in view of the similar take-up figures, is a clear sign of a healthier occupancy market.
Eloy Gonzalo 10 - 12.165 sqm
The market remains cautious while it waits for the macro-economic climate to confirm this positive trend. All transactions of over 10,000 sqm signed in 2014 (66,000 sqm in total) were for buildings in need of renovation and not immediately available for occupancy; properties in need of complete refurbishment to make them ready for occupancy following various quarters of works.
Fuente de la Mora 2 - 8.375 sqm
Almost half of the take-up volume in the fourth quarter consisted of transactions for over 5,000 sqm. In addition to the Havas deal in the CBD, law firm CMS Albiñana & Suárez de Lezo has taken 5,005 sqm at Paseo de Recoletos 7-9. In addition, AECOM has signed for 5,130 sqm at Alfonso XII 62. The remaining transac-tions in this range were in the peripheral areas closest to the M-30 ring road. Alfonso XII, 62 - 5.130 sqm
Contratación Anual / Annual Take up
‘000 m²
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2003
2004
2005
2006
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Pº de Recoletos 7-9 - 5.005 sqm
LL rJ
Asesorada po ión ac
Op er
These pre-lets and acquisitions for subsequently renovation are a clear sign of the scarcity of large quality products both in the CBD and peripheral areas. This trend is demonstrated by the Havas Group, which has pre-let 12,165 sqm at Eloy Gonzalo 10, and Duro Felguera, which purchased the building of 16,257 sqm at Vía de los Poblados 7.
22 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014
Barcelona Occupier Market Main Indicators 3T / Q 2014
4T / Q 2014
5.925.300
5.916.592
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
13,26%
12,83%
Contratación / Take up (m2)
58.722
105.430
Stock
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
SANT CUGAT DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO NA
L
B-10
HOSPITALET DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate Pº de Gracia- Diagonal
12,83% 7,82%
Centro Ciudad / City Center
11,37%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
13,87%
Periferia / Periphery
16,87%
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014 · 23
Barcelona Occupier Market Rental levels Office rental levels in Barcelona have started to register a slight increase following a seven-year downward trend.
Renta Prime / Prime Rent
Renta Prime / Prime Rents
Maximum rental levels in the Paseo de Gracia/Diagonal area rose to 17.75€/sqm/month in the last quarter of 2014, as opposed to the 17.50€/sqm/month registered in previous quarters. This upward pressure on rental levels is also being observed at “trophy” buildings in the City Centre and at 22@ in the New Business Districts, where the lack of offices to meet the considerable demand is already a reality.
Renta Prime / Prime Rrent
30,00 €
Rental prices have already begun to register their first signs of an upturn, although this recovery is still only being seen for cutting-edge buildings of the highest quality in the best locations.
25,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 5,00 € 0,00 € 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Rentas por submercados / Submarkets Rents Rentas por Submercados Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia
€/m²/mes / €/m²/month
30 € 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
3T / Q 2014
4T / Q 2014
Min.
Max.
Min.
Max.
Pº de Gracia- Diagonal
13,00
17,50
13,00
17,75
Centro Ciudad / City Center
8,75
15,00
8,75
15,25
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
8,25
14,50
8,25
14,75
Periferia / Periphery
5,50
8,00
5,50
8,00
Rentas en €/m2/mes Rents in ¤/m2/month
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
2014
24 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014
Barcelona Occupier Market Supply Oferta Futura / Future Supply Future Supply Detail Ocupacion Propia/Owner Occupation Especulativo/Speculative
‘000 Sq m
It is clear that supply will continue to dwindle in 2015, due mainly to the lack of supply of new offices to meet the significant demand in Barcelona, as well as the significant take-up levels, bearing in mind that precrisis levels were reached in 2014.
90 80 70 60 50 40 30 20 10
Oficinas / Offices
0
‘000 m²
The vacancy rate in the fourth quarter of the year was below 13%, representing a fall in the year of more than one percentage point, equal to more than 100,000 sqm.
2.015
250
2.016
200 150 100 50
It will not be until the end of 2016 when we will see the first speculative office developments coming on stream, such as the second building at Porta Firal owned by Iberdrola Inmobiliaria and known as Torre Marina, adjacent to Paseo de la Zona Franca.
0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy Disponibilidad / Vacancy
1.000 800 600 400 200 0 2003
2004
2005
2006
2007
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014 · 25
Barcelona Occupier Market Transactions Office take-up in Barcelona in 2014 amounted to 281,700 sqm, up 51% on 2013 and confirming the gradual improvement in the sector.
The last quarter of 2014 was the most active with take-up of 105,500 sqm, an increase of almost 80% on the previous quarter. The new business districts have attracted most office take-up, accounting for some 42% of the total. However, the increase in take-up in the peripheral areas, accounting for 25% in the quarter, is also noteworthy, mainly due to the acquisition by Labco of a 10,277 sqm building in Esplugues de Llobregat and Gas Natural letting 6,800 sqm in Sant Cugat (Can Ametller).
Cuatrecasas – 19.900 m²
Other important transactions during the quarter include the turnkey project for the new Cuatrecasas headquarters at 22@ (19,900 sqm), which will be occupied by the end of 2016, and the letting of part of building J (10,882 sqm) at Ciudad de la Justicia by the Regional Department of Justice. Ciutat de la Justicia – 10.882 m²
Via Laietana 58 – 3.700 m²
Contratación Anual / Annual Take up
‘000 m²
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Torre Sur plaza Cerdà – 3.500 m²
26 路 Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014
Madrid Investment Market Demand The leading role of SOCIMIs (Spanish REITs) in 2014 was confirmed in the last quarter of the year, as demonstrated by the fact that 80% of the investment volume of transactions signed in the last three months of the year saw the involvement of Spanish REITs, namely: MERLIN Properties, Grupo LAR and Axia-RE. There is demand for properties in the CBD, secondary and peripheral areas, coupled with the fact that investors are beginning to climb the risk curve in terms of location as attention expands out to satellite areas, provided that occupancy rates are positive and tenants are solvent. In the CBD, there is clear demand for rental office properties, while investors also continue to purchase empty buildings in need of renovation. The lack of prime products and the favourable rental market outlook is seeing investors study empty properties in secondary and peripheral areas. Some 90% of purchase transactions in the last quarter were made by domestic investors, although it should be borne in mind that there is a great deal of indirect foreign investment through the SOCIMIs, which, although headquartered in Spain, consist, to a large extent, of foreign funds (international institutional investors, sovereign funds). Although the SOCIMIs have been particularly active in the second part of the year, the investor pool in the market is far from uniform. Of particular note are the family offices, Latin American private investors, institutional investors, etc. A wide range of investor profiles, from core funds to opportunistic investors, currently rub shoulders in the market.
Supply The most active sellers in the last quarter of the year were international funds, whose assets are primarily located in secondary and peripheral areas, together with public bodies, whose properties are located in secondary areas. German funds were particularly active in 2014, and there are reasons to believe that this trend will continue in 2015, although with much lower intensity due to the scarcity of available products. Supply in 2015 will come from international investors who previously acquired large portfolios and NPLs (toxic assets). Spanish banks and the SAREB will return to the fore as sellers of assets, in view of their role as major owners of real estate and the pressure from buyers, which will continue in Madrid over the next few months thanks to the positive economic climate.
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014 · 27
Madrid Investment Market Transactions and yield levels In the last quarter of the year, office investment transactions signed in Madrid amounted to 422.8 million euros, and totalled in excess of 1.1 bn euros over the whole of 2014.
Investor activity this quarter reflects a continuation of the positive trend which began in the third quarter of 2014. Current investment levels are now comparable with their pre-crisis figures. The acquisition of Credit Suisse’s portfolio (3 buildings in Madrid) for 100 million euros is of particular note, as is the sale of building A at the Tripark complex on Jacinto Benavente to IBA Capital Partners. JLL advised on this last deal. Prime yields in the fourth quarter held firm at 5%, a figure which underpins the favourable investment climate for the coming year.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields Rotterdam Brussels
Barcelona 5,50%
Barcelona Amsterdam
Madrid 5,00%
Madrid Milan Frankfurt/M Hamburg Paris London 0
1
2
3
4
5
6
7%
Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Ciclo de Rentas / Property Clock Note • This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of December 2014 • Markets can move around the clock at different speeds and directions • The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects • Their position refers to Prime Face Rental Values
Lyon Cologne
Helsinki
Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg, Oslo
St. Petersburg Moscow
Munich
Rental Growth Slowing
Rents Falling Dusseldorf
London WE Stockholm, Dublin, London City Luxembourg
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Kiev Geneva, Zurich
Manchester Edinburgh Amsterdam, Milan, Madrid Barcelona, Paris CBD Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2014
Warsaw
Athens, Brussels, Rome, Bucharest, Budapest, Prague, Copenhagen, Istanbul, Lisbon
28 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014
Barcelona Investment Market Demand Mill €
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
The last quarter of the year was a clear continuation of what we had witnessed over the course of 2014. Demand remains particularly strong at the moment.
4.500
Total
4.000
Madrid Barcelona
3.500 3.000 2.500
Once again, SOCIMIs (Spanish REITs) have had a leading role in the Barcelona investment market, together with international institutional investors.
2.000 1.500 1.000
Looking back at the year as a whole and the transactions in that time, we can see how investment deals were executed across all market areas, including peripheral zones. This clearly signals a change of cycle, although we are still in the initial phase of recovery and the priority for most investors continues to be the acquisitions in Barcelona city itself, both in the centre and the New Business Areas. The demand for empty office buildings in the City Centre for conversion into hotels or for residential purposes remains strong on the hotel side, while conversion into residential is also increasing. However, it should be pointed out that the majority of these transactions were concentrated in the third quarter. Core and core+ buyers have clearly been joined by value added investors. Rental assets continue to attract most demand and the fourth quarter, like the previous ones, saw a significant portion of demand met through off-market transactions, convincing owners that it is a good time to sell their assets to obtain excellent returns. As regards institutional investors, their priorities continue to be debt portfolios secured with real estate assets as collateral, together with the acquisition of real estate companies. This trend will persist among hedge funds and opportunistic investors. We were once again witness to the acquisition of land for development in the New Business Areas, which points to a resumption of this type of transaction, provided the land prices reflect the actual rental levels these developments will command in the future.
500 2.014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
2.004
2.003
0 2.002
The considerable volume of capital that the leading SOCIMIs have managed to raise leads us to expect a continuation of their investment activity for much of 2015.
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2014 Incluye portfolio con activo en Malaga
Supply Quality products are scarce for the amount of capital available. In fact, all the assets put up for sale through formal processes, and which offered coherent investment parameters, found a buyer. As regards structured sales processes, the acquisition of the “Proyecto Lake” portfolio by Goldman Sachs, which includes two important office buildings in Barcelona, is particularly noteworthy. A further extensive portfolio of Barcelona office buildings was also put up for sale in the last quarter of 2014, the completion of which is slated for the first quarter of 2015. Officially there are scarce investment opportunities at the moment, while the volume of off-market transactions will continue to be significant. However, as regards high-quality buildings used exclusively as offices, the supply of rental assets remains very scarce. As regards the year as a whole, the portfolio that attracted the greatest investment volume in the city was that owned by the Catalan Regional Government, the Generalitat. The Catalan public authorities are forging ahead with their plan to streamline their portfolio of properties and further sales in 2015 cannot be ruled out, although they are likely to be of a lesser volume than the two portfolios sold to AXA Real Estate and Zurich Insurance Company, both of which were advised by JLL. We expect to see a greater supply of assets in 2015, although, once again, owners should be realistic when it comes to price, taking into account that yield levels have tightened, and that rental levels have just started to see timid growth. This implies that there are still buildings in the city with rental levels above the market average. This should be factored into the price to make the asset attractive for investors.
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2014 · 29
Barcelona Investment Market Transactions and yield levels In the fourth quarter of the year, there were four transactions. Only one of those transactions was for a single building, while the remaining three assets were part of portfolios.
Rentabilidades Prime / Prime Yields Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
The total investment volume in 2014 amounted to 940 million euros. This figure is triple the 306 million euros registered in 2013, which clearly indicates a change of cycle in the commercial property market.
6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2T/Q2009 3T/Q2009 4T/Q2009 1T/Q2010 2T/Q2010 3T/Q2010 4T/Q2010 1T/Q 2011 2T/Q 2011 3T/Q 2011 4T/Q 2011 1T/Q 2012 2T/Q 2012 3T/Q 2012 4T/Q 2012 1T/Q 2013 2T/Q 2013 3T/Q 2013 4T/Q 2013 1T/Q 2014 2T/Q 2014 3T/Q 2014 4T/Q 2014
As regards yield levels, we closed 2014 with yields of 5.5% in the Paseo de Gracia/Diagonal area, seeing downward pressure on these yields where the asset fully meets the parameters sought by core investors.
Fuente / Source: JLL 4T/Q 2014 & Banco de España Nov 2014
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