Estudio mercado oficinas e inversion 4t 2015 by Jones Lang LaSalle Spain

Oficinas / Offices

Informe de Mercado / Market report Madrid & Barcelona 4T 2015 / Q4 2015

jll.es

(ES)

Índice Contexto Económico 4 Mercado de Usuarios Madrid

• • • •

Principales Indicadores 5 Oferta 6 Transacciones 7 Rentas 8

Mercado de Usuarios Barcelona

• • • •

Principales Indicadores Oferta Transacciones Rentas

10 11 12 13

Mercado de Inversión Mad. y Bcn.

• Demanda 14 • Oferta 15 • Transacciones y Rentabilidades 16

(EN)

Index Economic Context 18 Madrid Occupier Market

• • • •

Main Indicators 19 Supply 20 Transactions 21 Rental levels 22

Barcelona Occupier Market

• • •

Main Indicators Supply Transactions

24 25 26

•

Rental levels

Investment Market Mad. & Bcn. • • •

Demand Supply Transactions & Yield Levels

28 29 30

4 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015

Contexto Económico PIB La economía española creció el 0,8% trimestral en el 4T de 2015, y un crecimiento medio anual del 3,2%. Las previsiones de crecimiento del PIB en 2016 se mantienen en el 2,7%, a pesar de la incertidumbre política en España por las dificultades para la formación de gobierno tras el resultado de las pasadas elecciones generales.

Mercado Laboral El ritmo de creación de empleo se recuperó en el 4T de 2015: El número de afiliados a la Seguridad Social creció el 0,8% trimestral y la contratación aumentó un 2,4% para el mismo periodo. La estimación de crecimiento del número de empleos equivalentes a tiempo completo en 2015, se mantiene en el 3,0%, y la previsión para 2016 se sitúa en el 2,4%. La previsión de la tasa de paro media anual será del 22,2% y del 20,2% respectivamente.

Consumo privado Respecto al consumo de los hogares españoles, se situó en el 3,1% gracias en parte a la bajada de precios de productos energéticos e impuestos sobre la renta. Las perspectivas apuntan a un mantenimiento del buen ritmo de crecimiento, situando alrededor del 3,2% el aumento del consumo durante 2016.

IPC e Inflación El Índice de Precios de Consumo terminará en 2015 plano (0%), rompiendo la racha negativa de los últimos cuatro meses, en gran medida por la caída de los precios de carburantes. Se prevé que en diciembre de 2016 la inflación media se sitúe en torno al 1 % o al 1,5 %. Las previsiones apuntan a una recuperación progresiva de los precios aunque la inflación estará todavía lejos del objetivo del Banco Central Europeo (BCE), del 2 %.

Indicadores Económicos – Enero 2016

Crecimiento Económico

Empleo - Confianza

Financiación

2015

2016

Crecimiento del PIB

3,20%

2,70%

Consumo Hogares

3,10%

3,20%

Inversión en construcción (FBCF)

5,60%

4,50%

Índice de producción industrial

3,20%

Inflación

-0,50%

0,70%

Empleo total

3,00%

2,40%

Tasa Desempleo

22,20%

20,20%

Indicador sentimiento económico (media 100)

107,4

Euribor 12 meses (% anual)

0,20%

Rendimiento deuda pública 10 años (% anual)

1,70%

1,80%

Crédito nuevo hogares compra vivienda

35,30%

Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015 · 5

Mercado de Usuarios Madrid Principales Indicadores

3 T/Q 2015

4 T/Q 2015

15.260.691

15.272.154

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate

10,64%

10,58%

Contratación / Take up* (m2)

111.666

163.314

Stock (m2)

Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech

A-‐1

TRES CANTOS ALCOBENDAS

SAN SEBASTIAN DE LOS REYES

M-‐607

LAS ROZAS

AEROPUERTO

A-‐6

POZUELO DE ALARCÓN

A-‐2

Pº DE LA CASTELLANA

C-‐30

M-‐40

SAN FERNANDO DE HENARES

RIVAS VACIAMADRID

M-‐401 A-‐5

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate

A-‐4

A-‐3

10,58%

CBD

7,00%

Secundaria / Secondary

5,77%

Periferia / Periphery

12,74%

Satélite / Satellite

28,53%

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

6 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015

Mercado de Usuarios Madrid Oferta La tasa de disponibilidad media en Madrid mantiene la tendencia decreciente que comenzó en el 2014, bajando hasta el 10,6% en Madrid durante el cuarto trimestre del año 2015. Esta evolución continuará a medio plazo por la misma senda siendo más acentuada en el caso de producto de calidad. Disponibilidad / Vacancy En m²

Evolución de la disponibilidad

2.200.000

13% 10,58%

1.700.000

11% 9%

1.200.000

7% 5%

700.000

3% 200.000

1% 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

-300.000

-1% Disponibilidad / Vacancy (m2)

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate (%)

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

La disminución del producto disponible de calidad ha sido más acusada en los submercados CBD y Periferia, mientras que las previsiones de generación de nueva oferta para los próximos tres años siguen siendo muy bajas en todas las zonas, alrededor de los 100.000 m², por lo que el potencial es grande en el campo de la rehabilitación y reposicionamiento de edificios. De hecho, en este 2015 ya se han comenzado obras de rehabilitación en edificios céntricos como los

ubicados en Castellana, los números 81 y 77, o la de Torre Europa. La mayoría de los desarrollos terminados durante los últimos meses del año se encuentran ubicados en CBD, como por ejemplo el de Havas Group en Eloy Gonzalo, y Periferia. Son en estos mismos submercados donde se concentran la mayor parte de los proyectos a corto/medio plazo, acumulando más del 65% de los metros que se terminarán en el periodo 2016-2018.

Oferta Futura / Future Supply Histórico y previsiones de oferta futura

En m² 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

2006

2007

2008

Terminaciones/Completions Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

2009

2010

2011

Especulativo/Speculative

2012

2013

2014

2015

Ocupacion Propia/Owner Occupation

2016

2017

Pre-alquilado / Pre-let

Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015 · 7

Mercado de Usuarios Madrid Transacciones Durante estos últimos doce meses, por fin se ha visto materializada la recuperación de la economía junto con una mayor actividad y confianza empresarial. Esto, junto con un incremento de empleo en el sector de oficinas, se está traduciendo en una mayor demanda de espacio, y por lo tanto absorción neta real en los principales mercados. Así, la contratación de oficinas y high-tech durante el año 2015 ha sido de 477.969 m², un 31% superior al 2014, la mayor cifra en los 8 años que llevamos de crisis. En concreto, en CBD y Periferia se han contratado

183.000 y 192.000 m² respectivamente, aglutinando prácticamente el 80% del total de la superficie contratada durante el año pasado. Las operaciones por encima de los 5.000 m² toman mucha relevancia este trimestre con firmas tan importantes como los casi 20.000 m² de E&Y en Titania, la transacción de IPG en la zona Secundaria, la de Roche en Ribera del Loira e incluso en zonas alejadas del centro se han visto grandes operaciones, como los más de 10.000 m² de la sede de Idental en Rivas. Por primera vez en esta época de crisis, se están firmando operaciones de más de 6.000 m² en todas las zonas.

Contratación Anual / Annual Take up En m² 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

2005

2006

2007

Alquiler / Lease

2008

2009

Pre-alquiler / Pre-letting

2010

2011

2012

2013

Ocupación Propia / Owner Occupation

2014

2015

High-Tech / Hi-Tech

Fuente / Source: JLL 4T/Q 2015

Titania

Campo de las Naciones 11.444m²

19.775 m²

Asset by JL on L cti

or JLL Tran sa ap ad

ión Ase erac so r Op

Asset by JL on L cti

or JLL Tran sa ap ad

Rivas Futura

Enrique Jardiel Poncela 6

10.179 m²

7.302m²

8 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015

Mercado de Usuarios Madrid Rentas La escasez de producto sigue impulsando las rentas al alza fundamentalmente en los productos prime de las mejores zonas. Así, las rentas en la zona CBD llevan experimentando una subida gradual desde el segundo trimestre 2014 hasta 27,25 €/m²/mes a cierre de 2015 lo que representa un aumento del 12,4%. Sin embargo, como es habitual para algunos de los mejores edificios de CBD, edificios Grado A, los alquileres han llegado a superar estos niveles de rentas. Los máximos de zona Secundaria y Periferia, sin embargo, han experimentado un crecimiento más suave, situándose en 15,75 y 13,5 €/m² /mes respectivamente, mientras que la zona de Satélite no ha variado, manteniéndose en 10€/m² mes. Para los próximos años, las previsiones de rentas son positivas para el conjunto del mercado de oficinas de Madrid. De hecho, tanto Madrid como Barcelona serán dos de las ciudades europeas que registren mayores crecimientos de rentas Prime. Esta tendencia no sólo es positiva para estos precios máximos, sino que se extenderá al resto de zonas periféricas, aunque con mayor moderación según el submercado. A pesar del repunte de las rentas seguimos en niveles bajos respecto a los máximos alcanzados durante el 2007 poniendo de manifiesto el fuerte ajuste y corrección que sufrieron las rentas tras el estallido de la crisis.

Rentas por Submercados / Submarkets Rents CBD

Secundaria

Periferia

Satélite

45 € 40 € 35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 €

2015

2013

2014

2011

2012

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0€

1994

5€

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month

3T /Q 2015

4T /Q 2015

Min

Max

Min

Max

CBD

13,00

26,50

13,50

27,25

Secundaria / Secondary

8,75

15,50

8,75

15,75

Periferia / Periphery

5,50

12,75

5,50

13,50

Satélite / Satellite

4,25

10,00

4,25

10,00

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

10 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015

Mercado de Usuarios Barcelona Principales Indicadores 3T / Q 2015

4T / Q 2015

5.887.738

5.873.938

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate

11,45%

11,08%

Contratación / Take up (m2)

137.993

83.085

Stock

Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

SANT CUGAT DEL VALLÈS

A-2

AP-7

SANT JUST DESVENT

B-23

ESPLUGUES DE LLOBREGAT

RONDA DALT

SANT JOAN DESPÍ

B-10

CORNELLÁ DE LLOBREGAT

B-10

DIA

B-10

HOSPITALET DE LLOBREGAT LANES

GRAN VIA CORTS CATA

PRAT DE LLOBREGAT

BADALONA

RONDA LITORAL

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate Pº de Gracia - Diagonal

11,08% 7,31%

Centro Ciudad / City Center

10,13%

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas

11,21%

Periferia / Periphery

14,80%

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015 · 11

Mercado de Usuarios Barcelona Oferta La falta de oferta de oficinas tanto de calidad como de nueva construcción para gran demanda en Barcelona será el factor más relevante en los próximos dos años. En este sentido, la tasa de disponibilidad media en Barcelona ha descendido en dos años del 14% al 11% actual. Disponibilidad / Vacancy Evolución de la disponibilidad

En m² 1.000.000

15%

900.000 11,08%

800.000 700.000

11% 9%

600.000 500.000

400.000

300.000

200.000

100.000 0

13%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Disponibilidad / Vacancy (m2)

2009

2010

2011

-1%

2012

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate (%)

Sources : JLL/ImmoStat

La escasez de espacios para grandes compañías en centro ciudad está desplazando la demanda a las Nuevas Áreas de Negocio y Periferia, que cuentan con edificios más modernos y adaptados a las necesidades actuales de las empresas. Pese a ello, a lo largo de 2016 los pocos espacios de gran superficie y de calidad en estas zonas también empezarán a escasear. Los desarrollos previstos que se entregan en los dos próximos años no va a ser suficientes para modificar el comportamiento futuro de la disponibilidad que seguirá con tendencia a la baja.

Ante esta falta de oferta de calidad, es necesaria la promoción de proyectos de oficinas en la ciudad así como la rehabilitación del parque existente de oficinas, de modo que pueda darse respuesta a las necesidades de espacio de las empresas y a aumentar la calidad del stock de la ciudad. En el 2016 saldrán al mercado menos de 50.000 m² especulativos, destacando un edificio en Nueva Bocana, el inmueble en Pere IV 291 de Llave de Oro o La Rotonda de Nuñez i Navarro.

Oferta Futura / Future Supply Histórico y previsiones de oferta futura

En m² 250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

2006

2007

2008

2009

Terminaciones/Completions

2010

2011

2012

Especulativo/Speculative

2013

2014

2015

2016

2017

Ocupacion Propia/Owner Occupation

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

12 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015

Mercado de Usuarios Barcelona Transacciones La recuperación de la economía y una mayor actividad y confianza empresarial están sustentando el crecimiento de la contratación de oficinas en Barcelona, confirmándose la tendencia alcista que se inició el año pasado. Este año 2015 se han contratado en el mercado de oficinas de Barcelona 398.000 m², un 41% superior a 2014, y la mejor cifra de los últimos 10 años. Concretamente en el último trimestre del año se han contratado 83.000 m² de oficinas. Las Nuevas Áreas de Negocio ha sido la zona con mayor contratación de oficinas, con un total de 173.000 m², el 43% del total del take-up en 2015. Entre las operaciones más relevantes de este último trimestre del año destaca el edificio que se construirá Natural Bissé en Parc de l’Alba o los 6.150 m² que ha alquilado Bureau Veritas en Sant Cugat.

Contratación Anual / Annual Take up En m² 500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

2005

2006

2007

Alquiler / Lease

2008

2009

Pre-alquiler / Pre-letting

2010

2011

2012

Ocupación Propia / Owner Occupation

2013

2014

2015

Total

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

Compra / Purchase Parc de L’Alba (Cerdanyola) 9.195 m²

Ca n’Ametller

Sant Salvador 70

Edificio Il·lumina

2.051 m²

2.371 m²

6.150 m²

Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015 · 13

Mercado de Usuarios Barcelona Rentas Las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona han subido un 11% de media a lo largo de 2015. En Paseo de Gracia/Diagonal, donde encontramos la renta máxima de Barcelona, las rentas han experimentado un ascenso del 12,16% anual, alcanzando los 20 €/m²/mes en el cuarto trimestre del año. La falta alarmante de oferta de calidad y la fortaleza de la contratación sustentan el incremento de las rentas de oficinas en Barcelona tanto en centro ciudad como en nuevas áreas de negocio, que durante el 2016 seguirán su tendencia alcista. Más concretamente, se prevé un incremento de las rentas en Paseo de Gracia/Diagonal del 5% en 2016 y del 16% en el periodo comprendido entre 2015 y 2019.

Rentas por Submercados / Submarkets Rents Paseo de Gracia/Diagonal

Centro Ciudad

Nuevas Areas de Negocio

Periferia

30 € 25 € 20 € 15 € 10 €

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0€

1994

5€

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

Rentas en €/m2/mes Rents in €/m2/month

3T / Q 2015

4T / Q 2015

Min.

Max.

Min.

Max.

Pº de Gracia- Diagonal

13,25

19,50

13,25

20,00

Centro Ciudad / City Center

9,50

16,75

9,5

16,75

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas

8,75

16,25

16,5

Periferia / Periphery

5,50

8,00

5,5

8,00

Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

14 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015

Mercado de Inversión. Demanda Madrid

Barcelona

Durante el último trimestre del año no ha variado excesivamente el perfil del demandante, las Socimis y los fondos siguen siendo potenciales compradores, aunque este trimestre destaca Grupo Emperador por la compra de Torre Espacio, Colonial sigue sumando activos a su cartera con la adquisición del edificio en la calle Santa Engracia 120. En el cómputo total del año 2015, han tenido especial relevancia las Socimis y los fondos de inversión que han acometido un 34% y un 23 % de las operaciones respectivamente. Continúa siendo patente el gran apetito inversor por parte de compradores locales como internacionales. El caso del grupo Emperador, demuestra una vez más el interés de diversos grupos internacionales sin presencia en el mercado de Madrid por entrar en el competitivo mercado de la capital siempre y cuando el activo cumpla con los requisitos que exige una primera inversión en un nuevo mercado. La demanda por edificios en CBD junto con las zonas más consolidadas de la periferia como Campo de las Naciones y Arroyo de la Vega sigue siendo alta, debido fundamentalmente a la estabilidad en la contratación y la calidad y servicios que ofrecen a los usuarios, esto explica la ubicación de las demandas, el 44% de las operaciones han estado localizadas en periferia, el 28% en CBD y el 19% en secundaria.

Se cierra un año, el 2015, muy positivo para el mercado de inversión. Las cifras demuestran de nuevo que la reactivación iniciada en 2014 se ha consolidado este año. Respecto a la demanda por parte de los inversores, el mercado no ha sido capaz de dar cobertura a la presión inversora que había tanto sobre España como sobre la ciudad de Barcelona. La demanda para colocar capital ha sido muy superior a la oferta de edificios en venta que cubriesen los criterios de búsqueda de los inversores. 2014 contó con un volumen de inversión superior al de 2015. La gran diferencia se ha producido no por la falta de apetito, sino porque en 2014 la Generalitat concluyó su gran proceso de desinversión, coronado por la venta del portfolio de 13 edificios de oficinas por más de 200 millones de euros a Zurich, operación que fue asesorada en compra por JLL. En el último trimestre de este año la inversión ha sido capitalizada por parte de las SOCIMI. Así pues, un trimestre más, estas sociedades siguen siendo las más activas del mercado junto a los fondos internacionales. De hecho, los dos últimos años ha sido el capital internacional el dinamizador del mercado de Barcelona. Las previsiones apuntan a que en 2016 está tendencia continuará, si bien también se espera que este sea el año en el que el inversor nacional vuelva al mercado. Respecto a las zonas donde se ha concentrado la demanda este 2015, destacan las nuevas áreas de negocio, principalmente el Distrito 22@ y el centro ciudad. El interés por la periferia sigue siendo limitado. El perfil de comprador value added sigue ganando terreno de forma acelerada, aunque aún priman los inversores core y core+. El número de compradores oportunistas se ha reducido considerablemente al tiempo que el mercado de inversión se reactivaba.

Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume

Recuperación del apetito por Oficinas/ Recovery of the appetite for offices

Mill

Madrid

Barcelona

Total nº transactions

4.500

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011 2

.012

2.013

2.014

2.015

Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015 · 15

Mercado de Inversión. Oferta Madrid

Barcelona

Los inversores que buscan valor añadido a sus inversiones, se están encontrando con abundante producto debido a la baja calidad de algunos inmuebles y los niveles de desocupación en algunas zonas del mercado, como Julián Camarillo y Alcobendas.

Pese a la mejora respecto al 2014, el 2015 se cierra, como se ha dicho anteriormente, con una falta de oferta adecuada a las necesidades del inversor.

En este caso cabe destacar la continua presencia de la Socimi Azora y del Fondo Internacional Green Oak, que ya cuenta con estructura en propia en Madrid. La escasez de oferta de producto de calidad está afectando directamente al perfil del inversor; más de la mitad de las operaciones durante el 2015 han sido Value-Added, por volumen de inversión el protagonismo estaría repartido entre estos últimos y los inversores Core Los principales vendedores siguen siendo fondos internacionales, algunos de ellos vendiendo activos adquiridos en los últimos años, y otros han considerado el momento actual el idóneo para desinvertir activos menos estratégicos.

Hemos visto diversos procesos estructurados de venta, situación nada habitual en el mercado de Barcelona. La gran mayoría de ellos ha terminado en cierre o lo hará en 2016. Estimamos que la situación continuará en 2016. Las operaciones off-market han sido las grandes damnificadas este 2015. El inversor institucional ha podido este año adquirir diversos inmuebles de calidad y muy bien ubicados. Por el contrario, donde se ha visto una importante disminución ha sido en la compra de activos con voluntad de reconversión. El freno a la obtención de licencias hoteleras en Barcelona ha afectado notablemente a la compra de inmuebles de oficinas para ser reconvertidos a hotel. De todos modos, es en el cambio de uso a residencial donde hemos empezado a ver los primeros movimientos, así como también es en esta actividad donde se prevé para los próximos años un creciente interés por parte de los inversores.

Ciclo de Rentas / Property Clock Note •  This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of March 2015. •  Markets can move around the clock at different speeds and directions •  The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle •  Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects •  Their position refers to Prime Face Rental Values

Lyon, Oslo Cologne Frankfurt Berlin, Hamburg

Munich, Stuttgart

Rental Growth Slowing

Rents Falling

St. Petersburg

Moscow

Stockholm, Dublin London WE London City Luxembourg

Amsterdam, Manchester

Rental Growth Accelerating

Rents Bottoming Out

Helsinki, Dusseldorf Kiev

Geneva, Zurich, Warsaw

Edinburgh Madrid, Barcelona* Milan Source: JLL, December 2015. * Madrid & Barcelona Q4 2015

Athens, Brussels, Rome, Lisbon, Paris CBD, Bucharest, Budapest, Prague, Copenhagen, Istanbul

16 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 4T 2015

Mercado de Inversión. Transacciones y Rentabilidades Madrid

Barcelona

Durante los últimos tres meses se han superado los 900 M€, cifra sólo superada a principios de 2008 El acumulado del año superaría la barrera de los 2.600 M€ (sin incluir la compra de Testa por parte de Merlin Properties),

El año cierra con un volumen de inversión de 530 millones de euros, de los que casi 79 millones se han transaccionado este último trimestre del año. En 2014 se firmaron operaciones de inversión por valor de 940 millones de euros, por lo que el descenso ha sido considerable pero debido principalmente a una falta de producto en venta y no al interés y apetito inversor. Hay que tener en cuenta que en la cifra de este 2015 no se han contabilizado operaciones societarias como la compra de Testa Inmuebles por parte de Merlin Properties.

El volumen de contratación total respecto al año pasado ha aumentado en un 121%, superando así todas las previsiones. Cabe destacar la ya mencionada compra de Torre Espacio por 558 M€ o la operación de venta asesorada por JLL del edificio Amura en Alcobendas cuyo comprador ha sido el fondo AEW. La rentabilidad prime en este último trimestre se mantiene en el 4.25%, los cual serían 2 trimestres seguidos de estabilización, en un mercado de alquiler todavía con mucho que recuperar, seguimos viendo rentabilidades muy comprimidas siempre que las rentas estén ajustadas al valor actual de mercado. Torre Espacio

La previsible subida de los tipos de interés en Europa, visto el cambio de política económica que ha iniciado Estados Unidos, acompañado de la subida de rentabilidades de los bonos, hace que no apostemos por mayores ajustes. La gran noticia para los inversores es que Barcelona va a tener un fuerte crecimiento de rentas en los próximos años. En el corto plazo estos aumentos serán a nivel porcentual de los mayores que se produzcan en Europa.

Santa Engracia, 120

Precio / Price:

67.000.000 €

Dirección / Address:

Santa Engracia, 120

Comprador / Purchaser:

Colonial

Vendedor / Vendor:

Torimbia

Submercado / Submarket:

Edificio Cristal

Ciutat de Granada 178

CBD

Cantabria, 2

or JLL Tran sa ap ad

ión Ase erac so r Op

Asset by JL on L cti

Precio / Price:

La compra de Hispania a Metropolis de las oficinas ubicadas sobre el centro comercial Las Glories, ha sido una muestra más del gran dinamismo de las SOCIMI este 2015. Respecto a las rentabilidades, al cierre del cuarto trimestre del año se sitúan en el 4,75% en Paseo de Gracia/ Diagonal y aún se espera un ligerísimo descenso de las rentabilidades para el 2016.

558.000.000 €

Dirección / Address:

Castellana, 259

Comprador / Purchaser:

Grupo Emperador

Vendedor / Vendor:

Grupo Villar Mir (Inmobiliaria Espacio)

Submercado / Submarket:

CBD

Precio / Price:

37.200.000

Dirección / Address: Comprador / Purchaser: Submercado / Submarket:

Vendedor / Vendor:

Meag

Submercado / Submarket:

Periferia / Periphery

Comprador / Purchaser:

Hispania

Vendedor / Vendor:

Union Investment

Dirección / Address:

Barberà del Vallès

Comprador / Purchaser:

AEW

Vendedor / Vendor:

Precio / Price:

10.000.000 €

Dirección / Address:

Cantabria, 2

Periferia

Submercado / Submarket:

Rentabilidades Prime/ Prime Yields 8

Prime Yield (%)

4,75

Barcelona

4,25

Madrid

Madrid: 241 bp Barcelona: 291 bp

2 Bond yield

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015 Source: JLL, December 2015

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

7.615.000 € Ciutat de Granada 178 Hispania Metropolis Nuevas Áreas de Negocio

Offices

Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015

18 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015

Economic Context

GDP The Spanish economy grew 0.8% in 4Q’15, registering average annual growth of 3.2%. The GDP growth forecasts for 2016 are holding firm at 2.7%, despite the political uncertainty in Spain due to the difficulty in forming a government following last December’s General Elections.

Labour Market The pace of job creation recovered in 4Q’15: The number of contributors to the Social Security system grew 0.8% on a quarterly basis and employment figures grew by 2.4% in the same period. Employment is expected to increase 3% in 2015, and 2,4% in 2016. The average annual unemployment rate is expected to stand at 22.2% and 20.2% in 2015 and 2016, respectively.

Consumer spending Spanish household spending stood at 3.1%, thanks partly to the fall in energy prices and the cut in personal income taxes. The forecasts point to this positive trend continuing, with consumer spending growing by 3.2% over the course of 2016.

CPI and Inflation The Consumer Price Index will close the year flat (0%) on the back of lower fuel prices and putting an end to the negative spell over the past four months. Average inflation is expected to stand at around 1% or 1.5% by December 2016. The forecasts point to a progressive recovery in prices although inflation will still be below the European Central Bank (ECB) target of 2%.

January 2016 - Economic Indicators

Economic Growth

Employment - Trust

2015

2016

GDP Growth

3,20%

2,70%

Consume Home

3,10%

3,20%

Construction investment (GFCF )

5,60%

4,50%

Industrial production index

3,20%

Inflation

-0,50%

0,70%

Total employment

3,00%

2,40%

Unemployment rate

22,20%

20,20%

107,4

Economic sentiment indicator ( average 100 )

Financing

Euribor 12 months ( annual%)

0,20%

10 years government bond yield (annual%)

1,70%

1,80%

New home purchase credit housing

35,30%

Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015 · 19

Madrid Occupier Market Main Indicators

3T /Q 2015

4T /Q 2015

15.260.691

15.272.154

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate

10,64%

10,58%

Contratación / Take up * (sqm)

111.666

163.314

Stock (sqm)

Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech

A-‐1

TRES CANTOS ALCOBENDAS

SAN SEBASTIAN DE LOS REYES

M-‐607

LAS ROZAS

AEROPUERTO

A-‐6

POZUELO DE ALARCÓN

A-‐2

Pº DE LA CASTELLANA

C-‐30

M-‐40

SAN FERNANDO DE HENARES

RIVAS VACIAMADRID

M-‐401 A-‐5

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate

A-‐4

A-‐3

10,58%

CBD

7,00%

Secundaria / Secondary

5,77%

Periferia / Periphery

12,74%

Satélite / Satellite

28,53%

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

20 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015

Madrid Occupier Market Supply The average vacancy rates in Madrid have continued their downward trend that began in 2014 to stand at 10.6% during the fourth quarter of 2015. This trend will continue over the medium term, although it will be more evident for quality product.

Disponibilidad / Vacancy En m 2.200.000

13% 10,58%

1.700.000

11% 9%

1.200.000

7% 5%

700.000

3% 200.000

1% 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

-300.000

-1% Disponibilidad / Vacancy (m2)

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate (%)

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

The decrease in available quality product has been much more pronounced in the CBD and peripheral submarkets. Forecasts for new supply coming onto the market over the next three years remain very low across all market areas, at around 100,000 sqm. This means that the potential for renovation and repositioning of properties is high. In fact, renovations got underway at several centrally-located properties in 2015, such as those located at Castellana 81 and 77 and Torre

Europa. Most of the developments completed in the last few months of 2015 are located in the CBD, such as the Havas Group project at Eloy Gonzalo, and in peripheral areas. Most of the projects expected to be completed in the short to medium term are also concentrated in these sub-markets, accounting for 65% of total space expected to be finished in the period 2016-2018.

Oferta Futura / Future Supply En m² 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

2006

2007

2008

Terminaciones/Completions Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

2009

2010

2011

Especulativo/Speculative

2012

2013

2014

2015

Ocupacion Propia/Owner Occupation

2016

2017

Pre-alquilado / Pre-let

Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015 · 21

Madrid Occupier Market Transactions The economic recovery has finally become a reality over the past 12 months, coupled with greater economic activity and business confidence. This factor, together with an up-tick in employment in the office sector, is translating into a greater demand for space and, therefore, real net absorption of offices in main markets. The take-up of offices and high-tech properties was 477,969 sqm in 2015, up 31% on 2014 and the highest figure over the 8-year-long economic crisis. Specifically, the CBD and peripheral areas saw take-up of 183,000 sqm and 192,000 sqm, respectively, accounting for almost 80% of total floor space signed up last year. Deals for over 5,000 sqm were particularly relevant in 4Q’15, with major firms such as E&Y taking 20,000 sqm in the Titania building, the IPG transaction in the secondary area and Roche at Ribera del Loira. Even decentralised locations have seen major deals, such as the 10,000 sqm for Idental’s headquarters in Rivas. For the first time since the onset of the crisis, deals for over 6,000 sqm are being signed across all market areas. Contratación Anual / Annual Take up En m² 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

2005

2006

2007

Alquiler / Lease

2008

2009

Pre-alquiler / Pre-letting

2010

2011

2012

2013

Ocupación Propia / Owner Occupation

2014

2015

High-Tech / Hi-Tech

Fuente / Source: JLL 4T/Q 2015

Titania

Campo de las Naciones 11.444m²

19.775 m²

Asset by JL on L cti

or JLL Tran sa ap ad

ión Ase erac so r Op

Asset by JL on L cti

or JLL Tran sa ap ad

Rivas Futura

Enrique Jardiel Poncela 6

10.179 m²

7.302m²

22 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015

Madrid Occupier Market Rental Levels The lack of product is continuing to drive up rental levels, primordially for prime properties in the best locations. Rental levels in the CBD have registered a gradual increase since the second quarter of 2014 to stand at €27.25/sqm/month as of 31 December 2015, an increase of 12.4%. However, as one might expect, the rental levels for Grade A buildings in the CBD has registered even higher rental level increases. The maximum rental levels in secondary and peripheral locations have seen slower growth, standing at €15.75 and €13.50/sqm/month, respectively, while rental levels in satellite areas have remained the same at €10/sqm/month. Rental level forecasts for the coming years are positive for the Madrid office market as a whole. In fact, Madrid and Barcelona are shaping up to be two of the leading European cities in terms of prime rental growth. This positive trend for maximum prices will ripple out to more peripheral locations, although more gradually according to each submarket. Despite the pick-up in rental levels, they remain low with respect to the all-time highs reached in 2007, which evidences the sharp price correction that was felt following the onset of the crisis.

Rentas por Submercados / Submarkets Rents CBD

Secundaria

Periferia

Satélite

45 € 40 € 35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 €

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2003

2004

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0€

1994

5€

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month

3T /Q 2015

4T /Q 2015

Min

Max

Min

Max

CBD

13,00

26,50

13,50

27,25

Secundaria / Secondary

8,75

15,50

8,75

15,75

Periferia / Periphery

5,50

12,75

5,50

13,50

Satélite / Satellite

4,25

10,00

4,25

10,00

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

24 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015

Barcelona Occupier Market Main Indicators

3T / Q 2015

4T / Q 2015

5.887.738

5.873.938

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate

11,45%

11,08%

Contratación / Take up (m2)

137.993

83.085

Stock

Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

SANT CUGAT DEL VALLÈS

A-2

AP-7

SANT JUST DESVENT

B-23

ESPLUGUES DE LLOBREGAT

RONDA DALT

SANT JOAN DESPÍ

B-10

CORNELLÁ DE LLOBREGAT

B-10

DIA

B-10

HOSPITALET DE LLOBREGAT LANES

GRAN VIA CORTS CATA

PRAT DE LLOBREGAT

BADALONA

RONDA LITORAL

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate Pº de Gracia- Diagonal

11,08% 7,31%

Centro Ciudad / City Center

10,13%

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas

11,21%

Periferia / Periphery

14,80%

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015 · 25

Barcelona Occupier Market Supply The lack of both quality and new-built offices to meet the strong demand in Barcelona will continue to be a major factor over the next two years. The average vacancy rate in Barcelona has fallen from 14% to the current 11% over the past two years. Disponibilidad / Vacancy Evolución de la disponibilidad

En m² 1.000.000

15%

900.000 11,08%

800.000 700.000

11% 9%

600.000 500.000

400.000

300.000

200.000

100.000 0

13%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Disponibilidad / Vacancy (m2)

2009

2010

2011

-1%

2012

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate (%)

Sources : JLL/ImmoStat

The lack of office space for large companies in the city centre is pushing demand out towards the New Business Areas and decentralised peripheral areas, home to modern buildings adapted to companies’ current requirements. However, over the course of 2016, the few remaining large floor areas in these areas will also become scarce. The developments expected to be completed over the next two years will be insufficient to affect future vacancy trends, which will continue their downward trajectory.

Faced with the lack of quality supply, it will be necessary to develop office projects in the city and refurbish existing office stock to meet companies’ demand for space and increase the quality of offices in the city generally. Less than 50,000 sqm of speculative space will come on to the market in 2016, including, most importantly: the building at Nueva Bocana, Llave de Oro’s speculative development at Pere IV 291 and Nuñez i Navarro’s La Rotonda project.

Oferta Futura / Future Supply En m² 250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

2006

2007

2008

2009

Terminaciones/Completions

2010

2011

2012

Especulativo/Speculative

2013

2014

2015

2016

2017

Ocupacion Propia/Owner Occupation

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

26 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015

Barcelona Occupier Market Transactions The economic recovery and the increased activity and business confidence indicators are underpinning growth in office take-up levels in Barcelona, building upon the trend which began last year. In 2015, take-up in the city amounted to 398,000 sqm of office space, up 41% on 2014 and the best figure for the past ten years. Of this figure, 83,000 sqm of office space was signed up in the last quarter of the year. The New Business Areas concentrated the lion’s share of office take-up, accounting for 43% of the total 2015 take-up of 173,000 sqm. The most prominent transactions in the last quarter of 2015 included the building which is set to be built for Natural Bissé at Parc de l’Alba and the 6,150 sqm let by Bureau Veritas in Sant Cugat.

Contratación Anual / Annual Take up En m² 500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

2005

2006

2007

Alquiler / Lease

2008

2009

Pre-alquiler / Pre-letting

2010

2011

2012

Ocupación Propia / Owner Occupation

2013

2014

2015

Total

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

Compra / Purchase Parc de L’Alba (Cerdanyola) 9.195 m²

Ca n’Ametller

Sant Salvador 70

Edificio Il·lumina

2.051 m²

2.371 m²

6.150 m²

Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015 · 27

Barcelona Occupier Market Rental Levels Office rental levels in Barcelona rose on average by 11% over the course of 2015. In the Paseo de Gracia/Diagonal area, where we can find the highest rents in the city, rental levels registered an annual increase of 12.16%, reaching €20/sqm/month in the fourth quarter of 2015. The concerning lack of quality office space, coupled with strong take-up levels, have driven office rental levels upwards, both in the city centre and the new business districts. This upward trend is expected to continue into 2016. Specifically, rental levels are expected to increase on the Paseo de Gracia/Diagonal axis by 5% in 2016 and by 16% over the period 2015-2019.

Rentas por Submercados / Submarkets Rents Paseo de Gracia/Diagonal

Centro Ciudad

Nuevas Areas de Negocio

Periferia

30 € 25 € 20 € 15 € 10 €

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0€

1994

5€

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

Rentas en €/m2/mes Rents in €/m2/month

3T / Q 2015

4T / Q 2015

Min.

Max.

Min.

Max.

Pº de Gracia- Diagonal

13,25

19,50

13,25

20,00

Centro Ciudad / City Center

9,50

16,75

9,5

16,75

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas

8,75

16,25

16,5

Periferia / Periphery

5,50

8,00

5,5

8,00

Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015

28 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015

Investment Market. Demand Madrid

Barcelona

Investor profiles did not change excessively in the last quarter of the year. SOCIMIs and funds remain potential buyers, although the acquisition of Torre Espacio by Grupo Emperador, and Colonial’s purchase of a building at Santa Engracia 120 are significant developments. SOCIMIs and investment funds were leading players over the whole of 2015, having executed 34% and 23% of transactions, respectively. The major appetite of both domestic and international buyers is still evident. The Grupo Emperador deal is yet another sign of the interest of various international groups seeking to gain a foothold in the competitive Madrid market, provided the asset meets their requirements for a first-time investment in a new market. The demand for buildings in the CBD and well-established office areas in more peripheral locations, such as Campo de las Naciones and Arroyo de la Vega remains high, due primarily to stable take-up levels and the quality and services offered to tenants. This explains the geographical concentration of the demand: 44% were located in peripheral areas, 28% in the CBD and 19% in secondary areas.

2015 was a very positive year for the investment market. The numbers once again reflect that the pick-up in activity which began in 2014 gathered pace last year. The market has not been able to satisfy the considerable investment pressures either in Barcelona or more widely in Spain. The demand to place capital has outstripped the supply of available buildings which meet investors’ investment criteria. Investment volumes were much higher in 2014 than in 2015. The main difference lies in the completion of the Regional Government’s divestment process in 2014 rather tha n the lack of investor appetite. The Regional Government sold a portfolio of 13 office buildings valued at over €200 million to Zurich, a deal which JLL advised on. Investment in the last quarter of the year was led by the SOCIMIs (Spanish REITs). These vehicles were the most active on the market for yet another quarter, alongside international funds. In fact, international capital has been the principal driver in the Barcelona market for the past two years. Forecasts point to this trend continuing into 2016, although domestic investors are also expected to make a return to the market this year. Demand was focused on the New Business Areas in 2015, primordially Distrito 22@, and the city centre, which both led the rankings. Interest in peripheral areas remains limited. Added-value investors are still rapidly gaining ground, although core and core+ investors still predominate. The number of opportunistic buyers has fallen considerably as the investment market has picked up.

Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume

Mill

Madrid

Barcelona

Total nº transactions

4.500

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011 2

.012

2.013

2.014

2.015

Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015 · 29

Investment Market. Supply Madrid

Barcelona

Investors seeking added value for their investments are finding a significant supply of lower quality products and lower occupancy levels in certain areas of the market, such as Julián Camarillo and Alcobendas. The continued presence of the Azora SOCIMI and international fund Green Oak, which now has a presence in Madrid, is noteworthy in this regard. The lack of quality products is directly affecting the investor profile; over half of all deals in 2015 were value-added, which together with Core investors, proved to be the leading players by investment volume. The main sellers are still international funds, some of which are selling the assets they acquired in recent years. Others consider that now is the ideal moment to dispose of less strategic assets.

Despite the improvement with respect to 2014, as mentioned above, 2015 was characterised by a lack of suitable supply to meet investors’ requirements. Various structured sale processes were executed in 2015, something highly unusual in the Barcelona market. The vast majority of these deals were completed in 2015, or are due to be closed in 2016. This situation is expected to persist into 2016. Off-market deals were those to fare worst in 2015. Institutional investors were able to acquire several well-located quality properties. On the other hand, the acquisition of assets for reconversion saw a significant decrease in 2015. The slowdown in the granting of hotel licenses in Barcelona has had a significant effect on the acquisition of office buildings for their subsequent reconversion into hotels. However, the change of use to residential is beginning to show the first signs of life. This market segment is where growing investor interest is expected to come from over the coming years.

Lyon, Oslo Cologne Frankfurt Berlin, Hamburg

Munich, Stuttgart

Rental Growth Slowing

Rents Falling

St. Petersburg

Moscow

Stockholm, Dublin London WE London City Luxembourg

Amsterdam, Manchester

Rental Growth Accelerating

Rents Bottoming Out

Helsinki, Dusseldorf Kiev

Geneva, Zurich, Warsaw

Edinburgh Madrid, Barcelona* Milan Source: JLL, December 2015. * Madrid & Barcelona Q4 2015

Athens, Brussels, Rome, Lisbon, Paris CBD, Bucharest, Budapest, Prague, Copenhagen, Istanbul

30 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q4 2015

Investment Market. Transactions y Yield Levels Madrid

Barcelona

In the last quarter of 2015, investment volumes exceeded €900 million, a figure only beaten in 2008. The accumulated figure for the year is expected to exceed €2.6bn (without including the acquisition of Testa by Merlin Properties). The total take-up figure for the year has increased by 121%, beating all expectations. Of particular note is the aforementioned acquisition of Torre Espacio for €558 million, or the sale of the Amura building in Alcobendas to fund manager AEW, a deal on which JLL advised. Prime yields in the last quarter held firm at 4.25%, marking two consecutive quarters of stable yields in a rental market which still has a long way to recover. We will continue to observe compressed yield levels as long as rental levels are in line with the actual market values.

The investment volume in Barcelona in 2015 amounted to €530 million, of which almost €79 million were signed in the last quarter of the year. This represents a considerable decrease on the 2014 numbers, in which investment volumes totalled €940 million. However, this is mainly due to the lack of product for sale rather than a lack of investor interest or appetite. It should be borne in mind that 2015 saw major corporate deals such as the acquisition of Testa Inmuebles by Merlin Properties.

Torre Espacio

Hispania’s acquisition of the offices located above the Las Glories shopping centre from Metropolis is another sign of the vibrant SOCIMI (Spanish REIT) activity in 2015. Yields in the Paseo de Gracia/Diagonal area stood at 4.75% at 31 December 2015. Yields are expected to tighten slightly in 2016. The expected interest rate hike in Europe, following the change in US monetary policy, coupled with rising bond yields, means we are not expecting major adjustments going forward.

Santa Engracia, 120

The major news for investors is that Barcelona will enjoy strong rental level growth over the next few years. In the short term, these rises will be some of the highest in Europe in percentage terms. Precio / Price:

67.000.000 €

Dirección / Address:

Santa Engracia, 120

Comprador / Purchaser:

Colonial

Vendedor / Vendor:

Torimbia

Submercado / Submarket:

ión Ase erac so r Op

Asset by JL on L cti

or JLL Tran sa ap ad

558.000.000 €

Dirección / Address:

Castellana, 259

Comprador / Purchaser: Vendedor / Vendor:

Ciutat de Granada 178

CBD

Cantabria, 2

Precio / Price:

Cristal building

Grupo Emperador Grupo Villar Mir (Inmobiliaria Espacio)

Submercado / Submarket:

CBD

Precio / Price:

37.200.000

Dirección / Address: Comprador / Purchaser: Submercado / Submarket:

Comprador / Purchaser:

Meag

Submercado / Submarket:

Periferia / Periphery

Dirección / Address:

Hispania

Vendedor / Vendor:

Union Investment

Precio / Price:

Barberà del Vallès

Comprador / Purchaser:

AEW

Vendedor / Vendor:

10.000.000 €

Dirección / Address:

Cantabria, 2

Vendedor / Vendor:

Periferia

Submercado / Submarket:

Rentabilidades Prime/ Prime Yields 8

Prime Yield (%)

4,75

Barcelona

4,25

Madrid

Madrid: 241 bp Barcelona: 291 bp

2 Bond yield

Fuente/ Source: JLL 4T/Q 2015 Source: JLL, December 2015

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

7.615.000 € Ciutat de Granada 178 Hispania Metropolis New Business Areas

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