Oficinas / Offices
Informe de Mercado / Market report Madrid & Barcelona 3T 2014 / Q3 2014
jll.es
Índice / Index (ES)
Mercado de Usuarios Madrid • Principales Indicadores
4
• Rentas
5
• Oferta
6
• Transacciones
7
Mercado de Usuarios Barcelona • Principales Indicadores
8
• Rentas
9
• Oferta
10
• Transacciones
11
Mercado de Inversión • Madrid
12
• Barcelona
14
(EN)
Madrid Occupier Market • Main Indicators
18
• Rental levels
19
• Supply
20
• Transactions
21
Barcelona Occupier Market • Main Indicators
22
• Rental levels
23
• Supply
24
• Transactions
25
Investment Market • Madrid
26
• Barcelona
28
4 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Usuarios Madrid Principales Indicadores 2T / Q 2014
3T / Q 2014
15.046.961
15.069.961
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
12,17%
12,00%
Contratación / Take up * (m2)
82.765
64.321
Stock (m2)
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1
TRES CANTOS ALCOBENDAS
SAN SEBASTIAN DE LOS REYES
M-‐607
LAS ROZAS
AEROPUERTO
A-‐6
POZUELO DE ALARCÓN
A-‐2
Pº DE LA CASTELLANA
C-‐30
M-‐40
SAN FERNANDO DE HENARES
RIVAS VACIAMADRID
M-‐401 A-‐5
A-‐3
A-‐4
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
12,00%
CBD
8,94%
Secundaria / Secondary
6,39%
Periferia / Periphery
14,75%
Satélite / Satellite
28,28%
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
5 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Usuarios Madrid Rentas Las rentas prime han vuelto a incrementarse en 50 céntimos hasta los 25 €/m²/mes
Renta Prime / Prime Rent
40 €
Consolidando la senda ascendente y entrando de manera definitiva en el cuarto de crecimiento de las rentas del reloj inmobiliario de JLL. Esta circunstancia se debe a dos motivos fundamentales: la mejora de las expectativas de crecimiento de España y la confianza inversora en el mercado.
Renta Prime / Prime Rents
50 €
30 € 20 € 10 € 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 T/Q 2014 Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
El resto de zonas siguen sin despegar manteniendo rentas a causa de la escasez de transacciones en el mercado.
Renta Prime / Prime Rent
€/m²/mes / €/m²/month
Rentas por Submercados Submarket Rents
CBD Secundaria
45 €
Periferia
40 €
Satélite
35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Rentas en €/m2/mes / Rents in ¤/m2/month
2T / Q 2014 3T / Q 2014 Min. Max. Min. Max.
CBD
12,50 24,50 12,50 25,00
Secundaria / Secondary
8,75
14,75
8,75
14,75
Periferia / Periphery
5,25
12,50
5,25
12,50
Satélite / Satellite
4,25
10,00
4,25
10,00
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
2010
2012
3T/Q 2014
6 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Usuarios Madrid Oferta Oferta Futura / Future Supply
La disponibilidad sigue la tendencia descendente comenzada a principios de este año 2014, tanto en productos exclusivos de oficinas como en High-Tech.
Future Supply Detail Millares‘000 m
2
Ocupación propia / Owner Occupation
Oficina / Office
High-Tech / HiTech
Oficina / Office
Oficina / Office
2015
2016
2014 Oficinas / Offices ‘000 m²
La tasa de disponibilidad ha vuelto a bajar al 12% con un mayor impacto en la Periferia, en la que disminuye desde el 15,43% hasta el 14,75% actual.
Especulativo / Spec 160 140 120 100 80 60 40 20 0
High-Tech / Hi-Tech
350 300 250 200 150 100
La escasez de terminaciones de productos exclusivos de oficinas desde el 2012, ha ido reduciendo la proporción de edificios nuevos, con menos de 5 años, hasta el 5% desde el 16.4% del año 2004.
50 0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 2T/Q 2014
Tan solo se han terminado 2 edificios, uno en el CBD y el segundo en la Periferia, sumando un total de 23.000 m². Disponibilidad / Vacancy Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
2.000
Disponibilidad / Vacancy
1.500 1.000 500 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 T/Q 2014
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
7 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Usuarios Madrid Transacciones Se ha contratado algo más de 64.000 m² con un total de 83 operaciones, mejorando los niveles de los trimestres estivales tanto del año pasado como del 2012.
Op er
LL rJ
Asesorada po ión ac
No se ha realizado ningún pre alquiler, mientras que las ventas se reducen a una operación de menos de 500 m² localizada en el CBD. Por su parte, el grueso del número de operaciones se concentra en el tramo inferior a 1.000 m², con un 81% del total. María Tubau 9 -
4.209 m²
Las operaciones grandes siguen siendo bastante escasas. La única superior a 5.000 m² se ha firmado en el paseo de la Castellana 278 por Grupo Vip’s. El resto de operaciones importantes se han firmado en zonas tan diferentes como Maria Tubau, Caleruega o Via de los Poblados.
Pº Castellana 278 -
5.743 m²
Op er
Caleruega 102- 104 - 2.497 m²
Contratación Anual / Annual Take up
‘000 m²
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
2009
2010
2011
2012
2013 1-3T/Q 2014
Alvento, Via de los poblados 1 - 2.450 m²
LL rJ
Asesorada po ión ac
8 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Usuarios Barcelona Principales Indicadores 2T / Q 2014
3T / Q 2014
5.982.170
5.925.300
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
14,04%
13,26%
Contratación / Take up (m2)
56.943
58.722
Stock
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
SANT CUGAT DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO NA
L
B-10
HOSPITALET DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate Pº de Gracia- Diagonal
13,26% 9,46%
Centro Ciudad / City Center
11,27%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
14,13%
Periferia / Periphery
17,68%
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 2T/Q 2014
9 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Usuarios Barcelona Rentas
Este tercer trimestre del año no se han producido operaciones destacables que justifiquen un aumento de las rentas de alquiler. Pese a ello, se prevé que el repunte de los precios se materialice en breve debido a la escasez de oferta y a que se pueden alcanzar rentas máximas en algunos edificios nuevos de centro ciudad y nuevas áreas de negocio.
Renta Prime / Prime Rent Renta Prime / Prime Rents
30,00 € Renta Prime / Prime Rrent
Por cuarto trimestre consecutivo las rentas se mantienen estables en la zona de Paseo de Gracia /Diagonal en Barcelona.
25,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 5,00 € 0,00 € 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013
3T 2014
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Destacar que se observan muchas diferencias de rentas en la misma zona dependiendo de la tipología de propietario y la calidad del inmueble.
Rentas por submercados / Submarkets Rents Rentas por Submercados Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia
€/m²/mes / €/m²/month
30 €
Barcelona se prevé que se sitúe, según nuestras previsiones, como la quinta ciudad de Europa con mayor crecimiento de rentas por año en los próximos cinco años, a niveles de un 3,5% cada año.
25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
3T 2014
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
2T / Q 2014
3T / Q 2014
Min.
Max.
Min.
Max.
Pº de Gracia- Diagonal
13,00
17,50
13,00
17,50
Centro Ciudad / City Center
8,75
15,00
8,75
15,00
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
8,25
14,50
8,25
14,50
Periferia / Periphery
5,50
8,00
5,50
8,00
Rentas en €/m2/mes Rents in ¤/m2/month
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
10 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Usuarios Barcelona Oferta La tasa de disponibilidad continúa su descenso por tercer trimestre consecutivo alcanzando el 13,26%.
Oferta Futura / Future Supply Future Supply Detail Ocupacion Propia/Owner Occupation
En lo que llevamos de año ocho edificios de oficinas que suman casi 80.000 m² han reconvertido su uso (la mayoría de ellos a hotel).
‘000 Sq m
Especulativo/Speculative
90 80 70 60 50 40 30 20 10
Oficinas / Offices
0
‘000 m²
Este descenso de superficie en el stock de oficinas, unido a la falta de oferta futura, sin duda tiene un impacto directo en la tasa de disponibilidad.
2.014
250
2.015
2.016
200
Las opciones de edificios disponibles para gran demanda van reduciéndose conforme avanzan los trimestres.
150 100 50
Aunque se está rehabilitando algún edificio en centro ciudad, las opciones de inmuebles de buena calidad todavía siguen siendo escasas.
Por otra parte, el interés de algunos propietarios por la promoción de oficinas va en aumento, por lo que entendemos se podría iniciar la construcción de algún proyecto a corto/medio plazo.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014 *Datos de 3T 2014, sujetos a variaciones del contexto macroeconómico. 3Q 2014 data, subject to changes in the macroeconomic environment.
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
Vemos además nueva demanda que abre nuevas oficinas en la ciudad condal, aspecto a destacar que va unido a la mejora de las condiciones macroeconómicas.
0
Disponibilidad / Vacancy
1.000 800 600 400 200 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
2010
2011
2012
2013 3T 2014
11 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Usuarios Barcelona Transacciones La contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en casi 59.000 m2 en el tercer trimestre de 2014, un 78% más que el mismo trimestre del año anterior y un 3% más que el segundo trimestre del año. La contratación acumulada desde enero a septiembre de 2014 es de casi 176.000 m², un 95% de la contratación total de 2013. De la totalidad de los m² contratadas, el 50% corresponden a cinco operaciones de más de 2.000 m².
Distrito 38 – 15.820 m²
El alquiler más destacado del trimestre es el protagonizado por Aguas de Barcelona en Distrito 38 donde ha alquilado 15.820 m². Las nuevas áreas de negocios han acogido el 53% de la superficie contratada y el centro de la ciudad el 19%.
Edificio Zócalo– 5.518 m² Plaza Europa
Edificio Amsterdam, 2.500 m²- Citypark
Contratación Anual / Annual Take up
‘000 m²
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
2011
2012
2013
1T/Q1 2014 2T/Q1 2014 3T/Q1 2014
Torre Mapfre, 2.200 m²
12 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Inversión Madrid Demanda Durante este tercer trimestre del año, los actores principales están siendo las SOCIMIS, como en la venta del edificio de Cardenal Marcelo Spinola 42 vendido por JLL.
Existe cada vez mayor número de inversores buscando edificios vacíos en zona CBD con necesidad de reforma y para invertir en CAPEX. Sin embargo, debido a que no hay oferta adecuada de producto en esta zona CBD, han comenzado a aparecer fondos Value Added, que a causa de la esperada subida de rentas, consideran más riesgos con la adquisición de edificios vacíos. Se puede apreciar un cambio de tendencia en el perfil del comprador ya que en este último trimestre prácticamente el 80% de las operaciones son de inversores nacionales a través de LAR, Hispania y Montana o fondos de capital riesgo como el caso de Meridia Capital.
Oferta Paulatinamente va habiendo más oferta de producto, aunque el cambio va ser más notorio en el último trimestre del año, momento en el que los vendedores y compradores necesiten cerrar operaciones para cumplir los objetivos del presente ejercicio.
Los principales protagonistas van a ser fondos internacionales, compañías inmobiliarias y los bancos, este cambio de tendencia se genera por el actual desapalancamiento, la reestructuración de las carteras y la liquidación de fondos.
13 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Inversión Madrid Transacciones y rentabilidades Durante el tercer trimestre se han firmado en Madrid operaciones de inversión en oficinas que ascienden a un volumen de 472,3 M€, ascendiendo a casi 750 M€ el acumulado del año 2014.
En este trimestre se ha seguido produciendo la compresión de rentabilidades tanto en productos prime como en zonas más periféricas, donde muchos inversores ya cuentan con una probable recuperación macro y quieren aprovechar los actuales niveles de precio. La rentabilidad Este trimestre ha sido especialmente activo, teniendo prime se sitúa en el 5 %, con lo que se consolida una que remontarse al segundo trimestre del año 2008 para tendencia/marca un nuevo mínimo desde el comienzo de encontrar un volumen trimestral superior. la crisis.
De entre las operaciones más destacadas está la materialización de la firma del complejo Castellana 200 o los portfolios de Oncisa, 8 edificios en Madrid y uno en Málaga, por 80 M€ o la venta de los 4 edificios de IDL también en esta misma zona por casi 29,5 M€. También ha cambiado de manos entre inversores privados el edificio de Castellana 16 por un importe cercano a los 20 M€, mientras que Pramérica ha vendido a AXIA un edificio, en la calle Francisca Delgado de Alcobendas, por algo menos de 29 M€.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields Rotterdam Brussels Barcelona Amsterdam Madrid Milan Frankfurt/M Hamburg Paris London 0
1
2
3
4
5
6
7
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Ciclo de Rentas / Property Clock Note • This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its Note individual rental cycle as at end Sept. 2014 • This diagram illustrates where JLL estimate eachofprime office market is within its individual rental • cycle as Markets can move around the clock at different speeds and directions at end of September 2014 • • Markets can move around the clock at different speeds and directions The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets • The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental in their rental cycle • cycle Their position is not necessarily representative of investment or development • Their position not necessarily representative of investment or development market prospects marketis prospects • • Their position refers to Prime Face Rental Values Their position refers to Prime Face Rental Values
The JLL Property ClocksSM Helsinki, Lyon, Moscow Cologne
St. Petersburg
Berlin, Frankfurt, Stuttgart Hamburg, Munich, Oslo Dusseldorf
Dublin, Luxembourg, London City, London West End
Rental Growth Slowing
Rents Falling
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Kiev Geneva, Warsaw, Zurich
Stockholm Manchester Istanbul Edinburgh Amsterdam, Milan Madrid Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014 Source: JLL, October 2014
Lisbon Athens, Barcelona, Bucharest, Budapest, Brussels, Copenhagen, Paris CBD, Prague, Rome
14 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Inversión Barcelona Demanda Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume Mill €
Esta segunda mitad de año está siendo muy activa en cuanto a la demanda por parte de inversores. El fuerte incremento que se produjo en la primera mitad de año se ha consolidado este tercer trimestre. La importancia que están teniendo la actividad inversora de las SOCIMI se está viendo reflejada en un goteo de operaciones constantes. A ello se le suma el interés en aumento por parte de la inversión internacional, dispuesta a comprar a rentabilidades ajustadas permitiéndoles ser competitivos.
4.500
Total
4.000
Madrid Barcelona
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500
Como viene siendo habitual el número de inversores interesados en la adquisición de inmuebles de oficinas con facilidad a corto plazo para reconversión a uso hotelero ha continuado este trimestre y ha representado un importante volumen de negocio.
Hay liquidez en el mercado para analizar todo tipo de operaciones. De todos modos la mayor parte de la demanda sigue concentrándose en activos en rentabilidad, aún escasos para la cantidad de capital en el mercado. Las carteras de deuda con colateral siguen siendo objeto de deseo de los inversores y empezamos a ver interés por suelo de oficinas en Barcelona, si este se ubica en su término municipal. La demanda sigue concentrada en las subzonas prime, centro ciudad y nuevas áreas de negocio y en particular, el distrito del 22@, aunque hemos observado una transacción en el WTC Park de Cornellà.
1.000 500 1-3T/Q 2014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
2.004
2.003
0 2.002
Los fondos de capital riesgo y los hedge funds se concentran en operaciones estructuradas de deuda y de carteras de inmuebles de perfil oportunista como la denominada “Lake”, de Bankia, mientras los inversores tradicionales y las SOCIMI buscan inversión inmobiliaria directa en activos inmobiliarios más core o de perfil valueadded.
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Oferta En cuanto a la oferta de inmuebles de oficinas, este tercer trimestre del año ha destacado por acumular por primera vez en mucho tiempo varios procesos de venta estructurados y con la participación de asesoramiento profesional. El portfolio de Generalitat y varios activos vendidos en las nuevas áreas de negocios y periferia se han hecho de forma estructurada dando como resultado unos precios que muestran claramente el importante apetito inversor en estos momentos de mercado.
A esta oferta ya cerrada, se unirá en los próximos meses algún portfolio de activos en rentabilidad, de características value added, con lo que se puede confirmar que este 2014 ha sido un buen año para la compra de activos que generan renta inmediata. También tienen cubiertas sus necesidades aquellos inversores que busquen activos con posibilidades de cambio de uso, pues en el cuarto trimestre se plantean operaciones interesantes.
15 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2014
Mercado de Inversión Barcelona Transacciones y rentabilidades Este tercer trimestre de 2014 ha sido especialmente activo, produciéndose 9 operaciones de inversión en edificios de oficinas en Barcelona que suman un volumen de más de 586 millones de euros.
Rentabilidades Prime / Prime Yields Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
de este trimestre, la presión compradora hace que tengamos una compresión de las mismas y nos situemos a día de hoy en el 5,5% para el eje Paseo de Gracia/Diagonal.
6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2T/Q2009 3T/Q2009 4T/Q2009 1T/Q2010 2T/Q2010 3T/Q2010 4T/Q2010 1T/Q 2011 2T/Q 2011 3T/Q 2011 4T/Q 2011 1T/Q 2012 2T/Q 2012 3T/Q 2012 4T/Q 2012 1T/Q 2013 2T/Q 2013 3T/Q 2013 4T/Q 2013 1T/Q 2014 2T/Q 2014 3T/Q 2014
El volumen acumulado de inversión este año alcanza los 790 millones de euros, frente a los 289 que se alcanzaron en 2013.
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Offices Market report Madrid & Barcelona Q3 2014
18 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Madrid Occupier Market Main Indicators 2T / Q 2014
3T / Q 2014
15.046.961
15.069.961
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
12,17%
12,00%
Contratación / Take up * (m2)
82.765
64.321
Stock (m2)
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1
TRES CANTOS ALCOBENDAS
SAN SEBASTIAN DE LOS REYES
M-‐607
LAS ROZAS
AEROPUERTO
A-‐6
POZUELO DE ALARCÓN
A-‐2
Pº DE LA CASTELLANA
C-‐30
M-‐40
SAN FERNANDO DE HENARES
RIVAS VACIAMADRID
M-‐401 A-‐5
A-‐3
A-‐4
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
12,00%
CBD
8,94%
Secundaria / Secondary
6,39%
Periferia / Periphery
14,75%
Satélite / Satellite
28,28%
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
19 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Madrid Occupier Market Rental levels Rental levels in the prime area have seen a further rise of 0.50 euros to 25 €/m²/month.
Renta Prime / Prime Rent Renta Prime / Prime Rents
50 € 40 €
Consolidating their upward trend and definitively entering the rental growth quarter of JLL’s property clock.
30 € 20 €
This is basically due to two factors: the improvement in the macro-economic outlook for Spain and investors’ confidence in the market.
10 € 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 T/Q 2014 Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Rental levels in other areas remain unchanged due to the lack of transactions on the market.
Renta Prime / Prime Rent
€/m²/mes / €/m²/month
Rentas por Submercados Submarket Rents
CBD Secundaria
45 €
Periferia
40 €
Satélite
35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Rentas en €/m2/mes / Rents in ¤/m2/month
2T / Q 2014 3T / Q 2014 Min. Max. Min. Max.
CBD
12,50 24,50 12,50 25,00
Secundaria / Secondary
8,75
14,75
8,75
14,75
Periferia / Periphery
5,25
12,50
5,25
12,50
Satélite / Satellite
4,25
10,00
4,25
10,00
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
2010
2012
3T/Q 2014
20 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Madrid Occupier Market Supply Oferta Futura / Future Supply
Vacancy rates have continued to fall since the start of 2014, both for exclusive office properties and for hightech buildings.
Future Supply Detail Millares‘000 m
2
Ocupación propia / Owner Occupation
The vacancy rate has decreased once again this quarter, falling to 12%, especially in peripheral areas which have seen rates fall from 15.43% to 14.75%.
Especulativo / Spec 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Oficina / Office
High-Tech / HiTech
Oficina / Office
Oficina / Office
2015
2016
2014
‘000 m²
Oficinas / Offices
High-Tech / Hi-Tech
350 300 250
The lack of exclusive office projects coming to completion since 2012 has gradually lowered the number of new buildings under five years old on the market.
200 150 100 50 0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 2T/Q 2014
Disponibilidad / Vacancy 2.000
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
The figure now stands at 5% as opposed to 16.4% in 2004. Only two buildings have been completed, one in the CBD and the other in the periphery, both of which total 23,000 m².
Disponibilidad / Vacancy
1.500 1.000 500 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 T/Q 2014
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
21 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Madrid Occupier Market Transactions Take-up for the quarter reached 64,000 m² through a total of 83 transactions, an improvement compared with the third quarter of both 2013 and 2012.
Op er
LL rJ
Asesorada po ión ac
There were no pre-let deals in the third quarter, while there was only one sale transaction in the CBD, a transaction for under 500 m². The majority of the transactions were for assets measuring under 1,000 m², representing 81% of the total.
Large transactions remain few and far between.
María Tubau 9 -
4.209 m²
The only transaction signed for a property of over 5,000 m² was with Grupo Vips at Castellana 278. The other major deals signed during the third quarter were for properties in areas as diverse as Maria Tubau, Caleruega and Via de los Poblados.
Pº Castellana 278 -
5.743 m²
Op er
Caleruega 102- 104 - 2.497 m²
Contratación Anual / Annual Take up
‘000 m²
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
2009
2010
2011
2012
2013 1-3T/Q 2014
Alvento, Via de los poblados 1 - 2.450 m²
LL rJ
Asesorada po ión ac
22 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Barcelona Occupier Market Main Indicators 2T / Q 2014
3T / Q 2014
5.982.170
5.925.300
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
14,04%
13,26%
Contratación / Take up (m2)
56.943
58.722
Stock
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
SANT CUGAT DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO NA
L
B-10
HOSPITALET DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate Pº de Gracia- Diagonal
13,26% 9,46%
Centro Ciudad / City Center
11,27%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
14,13%
Periferia / Periphery
17,68%
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 2T/Q 2014
23 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Barcelona Occupier Market Rental levels For the fourth consecutive quarter, rental levels have remained stable in the Paseo de Gracia/Diagonal area in Barcelona.
Renta Prime / Prime Rent Renta Prime / Prime Rents
There were no significant transactions in the third quarter of the year that could justify an increase in rental levels. However, an upturn in prices is expected to materialise shortly due to lack of supply and the fact that rental levels for certain properties in the city centre and new business districts may soon hit their maximums.
Renta Prime / Prime Rrent
30,00 € 25,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 5,00 € 0,00 € 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
3T 2014
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
We would like to highlight that there is a great deal of disparity in rental levels within the same area depending on the type of owner and the quality of the building.
Rentas por submercados / Submarkets Rents Rentas por Submercados Submarket Rents 30 € €/m²/mes / €/m²/month
According to our forecasts, we expect Barcelona to rank in fifth place in Europe as the city to have seen the greatest rise in rental levels over the next five years, growing at 3.5% per annum.
Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia
25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
3T 2014
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
2T / Q 2014
3T / Q 2014
Min.
Max.
Min.
Max.
Pº de Gracia- Diagonal
13,00
17,50
13,00
17,50
Centro Ciudad / City Center
8,75
15,00
8,75
15,00
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
8,25
14,50
8,25
14,50
Periferia / Periphery
5,50
8,00
5,50
8,00
Rentas en €/m2/mes Rents in ¤/m2/month
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
24 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Barcelona Occupier Market Supply The vacancy rate has continued its downward trend for the third consecutive quarter, down to 13.26%.
Oferta Futura / Future Supply Future Supply Detail Ocupacion Propia/Owner Occupation
So far this year, eight office buildings totalling 80,000 m² have been converted to other uses (mainly hotels). The shrinking supply of office space, together with the lack of future developments, undoubtedly has a direct impact on vacancy rates.
‘000 Sq m
Especulativo/Speculative
90 80 70 60 50 40 30 20 10
Oficinas / Offices ‘000 m²
0
The available buildings for large demand users are dwindling in number with each passing quarter. Although there are some renovation works going on in the city centre, options for high-quality buildings are still scarce.
2.014
250
2.015
2.016
200 150 100 50
The interest of some building owners in office development is steadily increasing, which leads us to believe that we might start to see construction of new office developments in the short to medium term.
0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014 *Datos de 3T 2014, sujetos a variaciones del contexto macroeconómico. 3Q 2014 data, subject to changes in the macroeconomic environment.
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
We are also witnessing renewed demand from companies seeking to open offices in Barcelona, a factor which is closely linked to the improving macro-economic conditions.
Disponibilidad / Vacancy
1.000 800 600 400 200 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
2010
2011
2012
2013 3T 2014
25 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Barcelona Occupier Market Transactions Office take-up in Barcelona has reached nearly 59,000 m2 in the third quarter of 2014. This represents 78% more than the same quarter last year and 3% more than the second quarter of 2014. Accumulated office take-up from January to September 2014 amounts to almost 176,000 m², 95% of the figure for the whole of 2013. Of the total m² taken up, 50% relates to 5 transactions of over 2,000 m² each. Distrito 38 – 15.820 m²
The most notable transaction in the third quarter was the lease of 15,820 m² by Aguas de Barcelona at Distrito 38.
The new business districts have accounted for 53% of property take-up, while the city centre has accounted for 19%.
Edificio Zócalo– 5.518 m² Plaza Europa
Edificio Amsterdam, 2.500 m²- Citypark
Contratación Anual / Annual Take up
‘000 m²
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
2010
2011
2012
2013
1T-3T/Q1-Q3 2014
Torre Mapfre, 2.200 m²
26 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Madrid Investment Market Demand SOCIMIs (Spanish REITs) were the main players in the third quarter of the year, as illustrated by JLL’s sale of the building at Cardenal Marcelo Spinola 42.
Demand for empty buildings in the CBD area needing renovation is increasing as investors look to invest in Capex. However, given that there are currently no buildings meeting these requirements in this area, value-added funds have started to appear. Due to the expected increase in rental levels, they are willing to assume greater risks acquiring empty buildings. There has been a noticeable change in the buyer profile. This is reflected by the fact that almost 80% of transactions in the third quarter were executed with domestic investors through LAR, Hispania and Montana or private equity funds such as Meridia Capital.
Supply There has gradually been more supply coming on stream, although this will be much more noticeable in the last quarter of the year as sellers and buyers look to close deals to meet their targets for the year.
The main players will be international mutual funds, real estate companies and banks. This change in trend is the result of the current deleveraging process, portfolio restructurings and the liquidation of funds.
27 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Madrid Investment Market Transactions and yield levels Investment transactions in Madrid offices in the third many investors have already priced in a probable macroquarter of 2014 reached a volume of 472.3 million euros, economic recovery and want to take advantage of current amounting to a 2014 YTD figure of almost 750 million price levels. euros. Yield levels currently stand at 5% in the prime area, a clear sign of a change in trend, as well as marking a new This third quarter was particularly low since the start of the crisis.
active, registering investment volumes not seen since the second quarter of 2008.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields Rotterdam
The most notable transactions include the completion of the Castellana 200 deal or the Oncisa portfolios comprising 8 buildings in Madrid and one in Malaga for 80 million euros, and the sale of 4 IDL buildings in the same area for 29.5 million euros.
Brussels Barcelona Amsterdam Madrid Milan
The Castellana 16 building has also changed hands between private investors for an amount close to 20 million euros, while Pramérica has sold a building to AXIA on calle Francisca Delgado in Alcobendas for just under 29 million euros.
Frankfurt/M Hamburg Paris London 0
Yield levels have continued to narrow during the third quarter, both for prime and peripheral area products, as
1
2
3
4
5
6
7
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Ciclo de Rentas / Property Clock Note • This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its Note individual rental cycle as at end Sept. 2014 • This diagram illustrates where JLL estimate eachofprime office market is within its individual rental • cycle as Markets can move around the clock at different speeds and directions at end of September 2014 • • Markets can move around the clock at different speeds and directions The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets • The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental in their rental cycle • cycle Their position is not necessarily representative of investment or development • Their position not necessarily representative of investment or development market prospects marketis prospects • • Their position refers to Prime Face Rental Values Their position refers to Prime Face Rental Values
The JLL Property ClocksSM Helsinki, Lyon, Moscow Cologne
St. Petersburg
Berlin, Frankfurt, Stuttgart Hamburg, Munich, Oslo Dusseldorf
Dublin, Luxembourg, London City, London West End
Rental Growth Slowing
Rents Falling
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Kiev Geneva, Warsaw, Zurich
Stockholm Manchester Istanbul Edinburgh Amsterdam, Milan Madrid Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014 Source: JLL, October 2014
Lisbon Athens, Barcelona, Bucharest, Budapest, Brussels, Copenhagen, Paris CBD, Prague, Rome
28 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Barcelona Investment Market Demand Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume Mill €
Investor activity is proving to be very buoyant in the second half of the year. The sharp increase that was registered in the first half of the year has gone from strength to strength in the third quarter. The constant stream of transactions we are seeing is clear evidence of the importance of the investment activity being driven by SOCIMIs. This comes in addition to the increased interest of international investors who are willing to take on tighter yield levels, enabling them to become more competitive.
4.500
Total
4.000
Madrid Barcelona
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500
As has been the case for some time, the number of investors looking to acquire office properties in the short term for their subsequent conversion into hotels has continued this quarter, representing a significant volume of business. There is sufficient liquidity in the market for us to analyse all manner of transactions. However, the greatest demand remains for rental assets, which are still in short supply taking into account the amount of capital available in the market. Debt portfolios secured by collateral are still the coveted prize for investors and we are starting to see interest in land for office construction in Barcelona, provided it is located within the Barcelona municipal district.
Demand continues to be centred on prime sub-zones, the city centre and the new business districts, particularly at the 22@ district, although there has recently been a significant transaction at WTC Park in Cornellà.
1.000 500 1-3T/Q 2014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
2.004
2.003
0 2.002
Private equity and hedge funds are concentrated in structured debt transactions and opportunistic property portfolios, such as Bankia›s Lake portfolio, while traditional investors and SOCIMIs are mainly seeking direct real estate investment in predominantly more core assets or those with a value-added profile.
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Supply As regards the supply of office buildings, the third quarter is noteworthy as we saw several structured sale processes executed with professional advisory services for the first time after a long spell without any such transactions. The sale of the Regional Government›s property portfolio and various assets sold in the new business districts and peripheral areas were executed through structured processes, the prices for which are a clear sign of the significant investor appetite at the moment. In addition to the above, over the coming months, rental asset portfolios with value-added characteristics are expected to come onto the market.
This is all a clear sign that 2014 has been a good year for the purchase of properties that immediately generate rental income. Investors seeking assets for a change of use will also be able to find opportunities in this scenario as there are several interesting transactions planned for the fourth quarter.
29 路 Offices - Market Report Madrid & Barcelona 3Q 2014
Barcelona Investment Market Transactions and yield levels The third quarter of 2014 has been particularly active, with 9 office transactions in Barcelona totalling an investment volume in excess of 586 million euros.
Rentabilidades Prime / Prime Yields Madrid
Barcelona
bonos a 10 a帽os / 10 year bond yields
8,00%
Yield levels have been one of the key points this quarter, given that an upturn in property acquisitions have narrowed yields to currently stand at 5.5% for the Paseo de Gracia/Diagonal axis.
6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2T/Q2009 3T/Q2009 4T/Q2009 1T/Q2010 2T/Q2010 3T/Q2010 4T/Q2010 1T/Q 2011 2T/Q 2011 3T/Q 2011 4T/Q 2011 1T/Q 2012 2T/Q 2012 3T/Q 2012 4T/Q 2012 1T/Q 2013 2T/Q 2013 3T/Q 2013 4T/Q 2013 1T/Q 2014 2T/Q 2014 3T/Q 2014
The accumulated YTD investment volume has reached 790 million euros, compared to 289 that were reached in 2013.
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2014
Contactos Agencia Oficinas JLL España
Contactos Capital Markets JLL España
José Miguel Setién Director Agencia Oficinas JLL España jose-miguel.setien@eu.jll.com
Juan Manuel Ortega Director Capital Markets JLL España juan-manuel.ortega@eu.jll.com
Elena Torres Directora Agencia Oficinas JLL Barcelona elena.torres@eu.jll.com
Maurice Kelly Director Capital Markets Oficinas JLL Madrid maurice.kelly@eu.jll.com Xavier Cotet Director Capital Markets Oficinas JLL Barcelona xavier.cotet@eu.jll.com
Oficinas de JLL en España Madrid Pº de la Castellana, 79, 4ª. Pº de la Castellana 130, 1ª 28046 T+: 91 789 11 00 F+: 91 789 12 00
Barcelona Pº de Gracia, 11- 4ª, esc A 08007 T+: 93 318 53 53 F+: 93 301 29 99
Sevilla S. Fco. Javier, 20- 3ª. 314 41018 T+: 95 493 46 00 F+: 95 493 46 23
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