4T/Q 2013 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid & Barcelona Office Market Report
En Madrid, las rentas prime siguen manteniéndose en 24,25 €/m²/mes por acerca cada vez más para los mejores productos del mercado.
MADRID Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month CBD / CBD
3T / 3Q 2013
4T / 4Q 2013
Min.
Min.
Max.
Max.
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
12,50 24,25 12,50 24,25
Secundaria / Secondary
9,25
15,00
9,00
14,75
Periferia / Periphery
5,50
13,25
5,50
13,00
Satélite / Satellite
4,75
10,00
4,25
10,00
Stock / Stock (m2)
3T / 3Q 2013
4T / 4Q 2013
15.041.381
15.041.381
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
12,02%
11,91%
Contratación / Take up * (m2)
56.516
105.989
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
BARCELONA Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
Rentas en €/m2/mes Rents in €/m2/month
3T / 3Q 2013
4T / 4Q 2013
Min.
Min.
Max.
Max.
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal 13,00 17,50 13,00 17,50 Centro Ciudad / City Center
8,75
14,75
8,75
14,75
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 8,25
14,75
8,25
14,50
Periferia / Periphery
8,25
5,50
8,00
5,50
3T / 3Q 2013
4T / 4Q 2013
5.979.853
6.000.817
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
14,17%
14,58%
Contratación / Take up (m )
33.046
63.677
Stock / Stock (m2)
2
tocado fondo situándose en 17,50 €/m²/mes.
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 4ºT 2013 th
Rentas Las rentas prime siguen manteniéndose en 24,25 €/m²/mes por quinto trimestre consecutivo, lo que parece indicar que el final del ciclo se acerca cada vez más para los mejores productos del mercado. Esas rentas se consiguen, obviamente, en los mejores edificios de la zona CBD, que siguen manteniendo precios de salida altos e incluso en algún caso por encima de los máximos, si bien las operaciones que se firman son todavía bastante esporádicas y con incentivos interesantes. Los precios de las zonas más alejadas del centro siguen descendiendo con el objetivo de ajustarse a la demanda de esas zonas. Así, los productos menos atractivos de la zona Satélite llegan incluso a mostrar una caída del 10,5%. Oferta La oferta disponible de Oficinas y High-Tech ha mostrado un ligero aumento de 17.000 m², a causa fundamentalmente de la desocupación de productos High-Tech en Periferia y Satélite, si bien este aumento no ha llegado a un incremento del 1%, claramente muy por debajo de los porcentajes que se habían producidos en años anteriores. En contra de lo que se esperaba, en este último trimestre del año no se han terminado proyectos nuevos y aquellos a punto de finalizar se han retrasado a los primeros meses del año 2014. En este año 2014, el 60% del total de m² que se van a terminar se concentrará en la Periferia. De esta nueva oferta, algo más del 50% será especulativa pese a lo cual esta cifra estaría muy por debajo de lo que se ha promovido en los últimos años. Como es de esperar, a medio plazo en el período 2014-2016, todos los productos se encuentran en construcción o rehabilitación. Los que se encuentran en rehabilitación acumulan más del 32% del total de edificios y se ubican en el centro de la ciudad. Es posible que proyectos con fecha de terminación en el 2017 se pudieran adelantar al 2016 dependiendo de la evolución de las perspectivas económicas. No obstante, prevemos que la cifra de metros que saldrá en el periodo 2014-2015 no sufrirá variaciones significativas. Transacciones Hemos alcanzando una contratación de más de 105.000 m² entre Oficinas y High-Tech, con una gran operación, la de Cepsa en la Torre Foster. Gracias a esta operación, la contratación de este último trimestre ha superado con creces las de los dos trimestres anteriores, que estuvieron en línea con lo que ha sido usual durante los años 2011-2012. El total del año acumula 366.000 m² lo cual supera claramente las cifras del 2012 (más del 30%), y ligeramente las cifras de contratación del 2011, si bien no alcanza las del 2010 que se situaron por encima de los 400.000 m² (media histórica del mercado). Las transacciones de más de 5.000 m² suponen más del 45% de la suma total de metros, en línea con el primer trimestre del año en que se firmaron las operaciones de Vodafone e Iberia. Sin embargo, en número de operaciones, son las más pequeñas, las de menos de 1.000 m², las que han acaparado el mayor movimiento del mercado, con más del 77% del total. Como es habitual, las operaciones se concentran en el CBD y en la Periferia, acumulando casi el 75% de todas las firmas.
Rental levels The rental levels in the prime area are holding firm at 24.25 €/m²/month for the fifth consecutive quarter, which seems to indicate that the end of the economic cycle is ever closer for the best products on the market. Obviously, these levels are to be found in the best buildings in the CBD, where starting bids remain high and even above maximum price levels in some cases, although the transactions being closed are still sporadic and with considerable incentives. Prices in areas further away from the centre continue to fall in order to bring them in line with demand in these areas. As a result, the least attractive products in the satellite areas have seen drops of up to 10.5%. Supply Offices and high-tech building vacancy rates have shown a slight increase of 17,000 m², mainly due to vacant High-Tech products in the periphery and satellite areas, although this increase has not translated into a rise of even 1%, clearly lower than the figures seen in recent years. Despite what was expected for Q4 2013, no new projects were finished and those that were about to conclude have been delayed until early 2014. In 2014, 60% of the total amount of floor space to come on stream will be concentrated in the periphery. Of this new supply, more than half are speculative developments, although this figure is still very much below that seen in recent years. In the medium term (2014-2016), all new projects are either under construction or undergoing renovation. Those products undergoing renovation amount to more than 32% of the total office supply and are located in the city centre. It is possible that projects with a completion date in 2017 could be brought forward to 2016, depending on the evolution of the economic outlook.However, we do not expect the future supply figure to vary greatly in the period 2014-2015. Transactions We have reached a take-up of more than 105,000 m² in offices and high-tech buildings in one large transaction: the Cepsa transaction in the Torre Foster. Thanks to this transaction, take-up for the last quarter was well above the figures for the previous two quarters, which were in line with what had become standard in 2011 and 2012. Pick-up for the year amounts to 366,000 m², which far exceeds the figure for 2012 (by more than 30%), and is slightly over that for 2011, although it is still below the 2010 figure, which was just above 400,000 m², (historic average for the market). Transactions for more than 5,000 m² in Q4 2013 represent over 45% of the total floor space, in line with the first quarter of the year, which saw the closure of the Vodafone and Iberia transactions. However, in terms of the number of transactions, it is the smaller transactions, those under 1,000 m², which have accounted for the lion’s share of movements on the market, representing more than 77% of the total. As is customary, transactions are concentrated in the CBD and the periphery, representing almost 75% of total transactions.
Rentas Las rentas prime en el mercado de oficinas de Barcelona parece que han tocado fondo situándose en 17,50 €/m²/mes. Después de cinco años de continuos descensos podríamos afirmar que ya se ha completado un ajuste que ha supuesto un descenso de más del 40% en las rentas máximas de la zona de Paseo de Gracia/Diagonal. La tendencia a corto y medio plazo será la estabilización en los alquileres de oficinas. Además, la falta de oferta futura de oficinas en Barcelona ayudará a mantener las rentas. Seguiremos viendo carencias de renta y contribuciones atractivas por parte de la propiedad para atraer a la demanda. Además, los propietarios seguirán apostando por la rehabilitación del parque de oficinas existente. Oferta La tasa de disponibilidad a final de este año 2013 se sitúa en 14,6%. La entrega del proyecto de Cornerstone en 22@, por el momento vacío, ha hecho repuntar ligeramente la disponibilidad. Nuestras previsiones auguran que este indicador comenzará a bajar a partir del segundo semestre de 2014 debido a que no se entregan nuevos edificios al mercado y a un repunte de la contratación impulsado por un entorno económico más favorable. Transacciones Barcelona ha registrado en 2013 la menor contratación de oficinas en 16 años. El último trimestre del año ha tenido una contratación de casi 64.000 m2, que sumados a los 122.000 acumulados en trimestres anteriores suman 186.300 m2, la menor contratación anual desde 1997. Pese a estas cifras, la noticia positiva es que parece que el sector se está reactivando en los últimos meses: el último trimestre ha sido más activo que el trimestre anterior y el más activo del año. Sabemos de operaciones de gran superficie que están a punto de firmarse y que auguran un buen primer trimestre 2014. Además, a finales de este 2013 se han producido alquileres que suponen nuevas implantaciones en Barcelona o crecimientos de compañías en el mismo edificio en el que estaban, tendencia que no se veía en los últimos años. Se prevé que el take up se reactive ligeramente en 2014 sobre todo si la Administración Pública vuelve a ser un actor importante en el sector con el plan de traslados y racionalización de espacios que se prevé para el año próximo.
Rental levels Rental levels in the Barcelona prime area office market appears to have bottomed out to stand at 17.50 €/m²/month. After five years of continued falls, we can now state that the correction in prices that we have witnessed represents a decrease of more than 40% in rental levels for the Paseo de Gracia/ Diagonal area. The trend in the short- to medium-term will be for office rentals to stabilise. The lack of new office supply coming on stream in Barcelona will help to maintain rental levels. We continue to see rent-free periods and attractive contributions by property owners to attract occupiers. Furthermore, owners are still banking on the renovation of the existing office supply. Supply The vacancy rate at the end of 2013 stands at 14.6%. The coming on stream of the Cornerstone project in 22@, which is currently vacant, has caused the vacancy rate to climb slightly. Our outlook indicates that the vacancy rate will begin to fall as of the second half of 2014 due to there not being any new buildings coming onto the market and to an increase in take-up brought on by the more favourable economic climate. Transactions Barcelona saw its lowest take-up of offices in 2013 for 16 years. The last quarter of the year saw take-up of almost 64,000 m² which, together with the 122,000 m² in the first three previous quarters, amount to 186,300 m², the lowest take-up since 1997. Despite these figures, the news is positive given that the sector seems to be picking up in recent months: the last quarter of the year was much more active than the previous quarter and was actually the most active in the year. We know of transactions involving large floor areas which are about to be finalised, which bodes well for Q1 2014. Also, at the end of 2013 we have seen a number of leases which represent new arrivals in Barcelona or companies growing within the same building, a trend which had not been seen for some years. Take-up is expected to pick up slightly in 2014, especially if the public authorities once again become a major player in the sector with relocations and space rationalisations which are planned for the coming year.
INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 4ºT 2013 th
Madrid Contratación Anual / Annual Take up
Contratación Anual / Annual Take up
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2003
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
Disponibilidad / Vacancy ‘000 m
1.500 1.000 500 0 2004
2005
2005
2006
2007
2008
2009
2010 2
011
2012
2013
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
2.000
2003
2004
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013
Disponibilidad / Vacancy ‘000 m
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
‘000 m
‘000 m
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013
Sin incluir hi tech / Hi tech not included Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013
Oferta Futura / Future Supply
Oferta Futura / Future Supply
Detalle Oferta Futura / Future Supply Detail
Detalle Oferta Futura / Future Supply Detail
High-Tech / Hi-Tech
‘000 m
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
253
Oficina / Office High-Tech / Hi- Oficina / Office Oficina / Office Tech
400
Ocupacion Propia/Owner Occupation Especulativo/Speculative
Oficinas / Offices
350
2014
2015
‘000 m
Oficinas / Offices
Ocupación propia / Owner Occupation Especulativo / Spec
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
203 153
2016
2.014
300
2.015 2
.016 *
103
250 200
53
150 100 50
3 2006
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2008
2009
2010
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013
Renta Prime / Prime Rent
2011
2012
2013
2014
2015
2016 *
*Datos de 4T 2013, sujetos a variaciones del contexto macroeconómico / Q4 2013 data, subject to changes in the macroeconomic environment.
Renta Prime / Prime Rent 30 €
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 2 T/Q 2013
45 € 40 € 35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€
25 € €/m /mes / €/m /month
€/m /mes / €/m /month
2007
2016
20 € 15 € 10 € 5€ 0€
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013
2011 2012 2013
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013
INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 4ºT 2013 th
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
11,91%
14,58%
CBD / CBD
9,13%
Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal
10,31%
Secundaria / Secondary
6,86%
Centro Ciudad / City Center
10,32%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
18,23%
Satélite / Satellite
27,55%
Periferia / Periphery
19,18%
BARCELONA Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
14,17%
MADRID Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
Periferia / Periphery
Inversión Madrid Demanda La mejora de las perspectivas macroeconómicas se ha traducido en un fuerte incremento de presión compradora en mercado de oficinas de Madrid. Se aprecia la urgencia de los inversores por no dejar escapar las oportunidades más interesantes generadas por los descuentos en precio y expectativas de incrementos de valor. En producto prime, donde se esperan ligeras subidas de renta a final del nuevo año, hay mucho interés de inversores privados. A lo largo del trimestre han aparecido en el mercado nuevos inversores y de todos los perfiles de inversión. Han sido protagonistas del trimestre los inversores de nacionalidad suiza. Oferta La oferta de producto prime es prácticamente inexistente, lo cual se ve agravado por el elevado nivel de obsolescencia del parque de oficinas de la ciudad. Por ello, parte del producto que está en el mercado ahora o que saldrá durante los próximos meses, se caracteriza por ser edificios con importantes necesidades de rehabilitación. Esta tendencia tiene sentido para posicionar estos activos totalmente reformados en la nueva fase expansiva del ciclo. En zonas Secundaria y Periferia sí va apareciendo producto proveniente de propietarios que se ven obligados a deshacerse de inmuebles. En algunos casos, se trata de fondos en liquidación o actores de relevancia con necesidades coyunturales de tesorería. Se van extendiendo las operaciones de cambio de titularidad vía adquisición de deuda. Las fuentes privadas de oferta están compuestas por grandes inmobiliarias y bancos nacionales e internacionales, desempeñando la Sareb un papel destacado. Desde las administraciones públicas ha sido especialmente activa la Comunidad de Madrid, si bien se espera que en los próximos meses sigan la misma tendencia administraciones de todos los niveles y de diversas regiones. Transacciones y rentabilidades Se han producido cinco operaciones de inversión de oficinas en Madrid en la recta final del año, alcanzando un volumen de más de 174 millones de euros sólo en el último trimestre. En Secundaria, Iberia Project Development ha adquirido Gran Vía 18. Por su parte, Beach Bienes Inmuebles ha comprado Gran Vía 3. En ambos casos el vendedor ha sido la Comunidad de Madrid. En Periferia, Sareb ha vendido las Torres Ágora de Serrano Galvache a IBA Capital, y Acciona ha vendido el Edificio D del Parque Empresarial Albatros, en Anabel Segura 11, a un inversor privado suizo. UBS, a su vez, ha vendido a un inversor privado español el edificio situado en Josefa Valcárcel 3-5. El total del año supera los 365 millones lo que supone más del doble del volumen del ejercicio anterior, descontando los 400 millones de la operación de la Torre Picasso. Sin esa operación, la inversión en las oficinas de Madrid en 2012 se repartió en 9 operaciones de apenas 18 millones de media. La activación del mercado de inversión en 2013 se ha traducido en 14 operaciones de más de 25 millones de media. Las rentabilidades mantienen tendencias a la baja, perdiendo cada vez más peso en las decisiones de inversión. La actual coyuntura de mercado, con rentas bajas y alta desocupación junto a fuertes descuentos en precio, hace que el inversor fije su atención principalmente en el euro/metro cuadrado con la expectativa de futuras ganancias patrimoniales.
Demanda El último trimestre del año confirma el creciente interés por parte de los inversores en el mercado inmobiliario de Barcelona. La vuelta de los inversores internacionales este 2013, materializando importantes operaciones, es el mejor signo del cambio de ciclo que parece haber empezado. Hay un fuerte interés por parte de inversores internacionales y nacionales en adquirir inmuebles en Centro Ciudad. De nuevo la ubicación es clave en la toma de decisiones. Pero, adicionalmente, los inversores que llevaban tiempo analizando el mercado han tenido tiempo para tener claras cuáles son las repercusiones y rentabilidades que hacen que sus inversiones sean rentables en el corto-medio plazo. La demanda engloba todo tipo de inversor. Tanto los oportunistas, como los value added, y en menor medida los inversores core. A la compra de activos individuales, la demanda está centrada en portfolios, deuda, gestoras, etc. La demanda por edificios de oficinas en rentabilidad sigue su normalización y este 2013 se ha puesto de manifiesto la consolidación del interés por parte de inversores hoteleros por comprar inmuebles de oficinas, ya sea vacíos o con contratos de arrendamiento de corta duración. Las reconversiones han pasado a ser una parte muy importante del mercado (en 2013 el 20% del volumen de inversión total), sumándose al importante número de inversores tradicionales de oficinas en rentabilidad. Oferta Un trimestre más, seguimos con la falta de activos en rentabilidad que cumplan con las expectativas de los inversores. Los inmuebles que ha puesto a la venta la Generalitat han permitido testar el interés y precios a los que los inversores van a analizar activos céntricos con contratos de arrendamiento de corta duración. No son los únicos de esta tipología y se están planteando operaciones de este tipo en varias zonas de la ciudad. La oferta oficial de oficinas en venta es muy escasa y lo que estamos observando cada vez con mayor frecuencia es la búsqueda de operaciones off market provocadas por la importante demanda inversora. Será importante en los próximos trimestres que los precios de los edificios en venta, reflejen la nueva situación de rentas. Rentas que han llegado ya a su nivel más bajo en lo que a prime se refiere y que esperamos se mantengan estables en el corto plazo. Para el 2014, esperamos ver la puesta en el mercado de algún inmueble institucional y los inversores deberán seguir estando atentos a las desinversiones realizadas desde el sector público. Transacciones y rentabilidades Las transacciones de este último trimestre de 2013 han sido escasas. Esto se debe a que varios de los activos en los que se ha llegado acuerdo entre comprador y vendedor, finalmente serán escriturados durante el primer trimestre de 2014. Este hecho hace que tan sólo podamos contabilizar para este trimestre dos operaciones que suman 26,5 millones de euros. La venta por parte de la aseguradora Zurich del edificio Córcega, 289 cuyo uso final va a ser hotel y la venta de la sede de Cahispa en Roger de Lluria 16-18 al grupo hotelero Princess. El volumen de inversión acumulado para 2013 asciende a 290 millones de euros, lo que supone un 8% más que en 2012. Las rentabilidades empiezan a ajustarse levemente a la baja para Paseo de Gracia/Diagonal, situándose en el 6,5%, y esperamos que esta tendencia siga en 2014, para el centro de Barcelona.
INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 4ºT 2013 th
Supply Like the previous quarter, we continue to see a lack of rental assets which meet investors’ expectations. The properties put on sale by the Generalitat (Catalan Regional Government) have served to test the water as regards the interest and prices at which investors are analysing city centre assets with short-term lease contracts. These are not the only assets of this type and transactions of this nature are being considered across the city.The official supply of office space for sale is very low and what we are witnessing is an increase in the frequency of off-market transactions brought on by the significant investor demand.It will be important in the coming quarters that the prices of properties for sale reflect the new rental situation. Rental levels have bottomed out as far as prime areas are concerned and we expect them to remain stable in the short term. In 2014 we expect to see certain institutional properties come onto the market and investors will have to remain alert to the divestments made by the public sector. Transactions and yield levels The volume of transactions in this last quarter of 2013 has been very low. This is due to the fact that several assets where an agreement has been reached between the buyer and the seller will be legally formalised in the first quarter of 2014. For this reason, this quarter witnessed only two transactions which amounted to €26.5 million. The sale by insurer Zurich of the building at Córcega 289, which will ultimately be used as a hotel, and the sale of the headquarters of Cahispa en Roger at Lluria 16-18 to the Princess hotel group. The investment volume for 2013 amounts to €290 million, representing an increase of 8% over last year. Yield levels are beginning to slide slightly for Paseo de Gracia/Diagonal to stand at 6.5% and we expect this trend to continue for the centre of Barcelona in 2014.
Barcelona
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500
2.013
2.012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013
Rentabilidades Europeas / European Prime Yields Barcelona Brussels Rotterdam Madrid Amsterdam Milan Frankfurt/M Hamburg Paris London 0
1
2
3
4
5
6
7
Fuente/ Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013
Rentabilidades Prime / Prime Yields Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00% 6,00% 4,00% 2,00%
4T/Q 2013
3T/Q 2013
2T/Q 2013
1T/Q 2013
4T/Q 2012
3T/Q 2012
2T/Q 2012
1T/Q 2012
4T/Q 2011
3T/Q 2011
2T/Q 2011
1T/Q 2011
4T/Q2010
3T/Q2010
0,00% 2T/Q2010
Demand The last quarter of the year confirmed the growing investor interest in the Barcelona property market. The reappearance of international investors in 2013, carrying out significant transactions, is the best sign that the change in cycle has begun. There is strong demand from both international and domestic investors to acquire properties in the City Centre. Once again, location is key in decision making. However, investors have also been analysing the market for a while now and have had the time to ascertain what the repercussions and yield levels are to make sure their investments are profitable in the short/medium term. The demand is coming from all types of investors. Demand is coming from both opportunistic investors and value-added investors, and to a lesser degree core investors. As regards the acquisition of single assets, demand mainly comes from portfolios, debt, fund managers, etc.The demand for rental office properties continues to return to normal and 2013 saw the strengthening of interest from hotel investors in acquiring office properties, either vacant or with short-term lease contracts. Conversions have become an important part of the market (20% of total investment volume in 2013), together with the significant number of traditional investments in rental offices.
Madrid
1T/Q2010
In the Secondary area, Iberia Project Development acquired Gran Vía 18. Beach Bienes Inmuebles acquired Gran Vía 3. In both transactions the seller was the Regional Government of Madrid. In the peripheral area, Sareb sold the Torres Ágora on Calle Serrano Galvache to IBA Capital, and Acciona sold Building D of the Albatros Business Park on Calle Anabel Segura 11, to a Swiss private investor. UBS has sold the building located at Josefa Valcárcel 3-5 to a Spanish private investor. The total for the year amounts to €365 million, which represents more than double the figure for the previous year, without taking into account the €400 million Torre Picasso transaction. Without that deal, investment in Madrid offices in 2012 was spread over 9 different transactions with an average value of €18 million each. The return of activity to the investment market in 2013 has meant 14 transactions with an average value of €25 million each. Yield tendencies continue their downward trend, thereby losing weight when it comes to investment decisions. The current market situation, with low rental levels and high vacancy rates, coupled with considerable price discounts, has caused investors to scrutinise the euro/square metre ratio much more carefully with a view to future profit expectations.
Total
4.000
4T/Q2009
Transactions and yield levels There were five investment transactions in Madrid offices in the last part of 2013, reaching a volume of more than €174 million in the last quarter alone.
4.500
3T/Q2009
Supply The supply of prime area products is practically nil, which is compounded by the high level of obsolescence of the office supply in the city. As a result, part of the supply on the market now, and which will come onto the market in coming months, is characterised by its significant need for renovation. This trend means it makes sense to position totally renovated offices within the new expansive phase of the cycle. In secondary and peripheral areas, there is a flow of offices coming onto the market from owners who have been forced to dispose of properties. In certain cases they are funds in the process of being liquidated or important players who have temporary liquidity needs. Transactions which entail the transfer of properties via acquisition of the seller’s debt are becoming more widespread. Private sources of properties are composed of large real estate developers and international and national banks, while the Sareb “bad bank” is also playing an important role. The Regional Government of Madrid has been particularly active and this activity is expected to be duplicated by other public administration levels and public bodies from other regions as they too begin to dispose of properties.
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
2T/Q2009
Demand The improvement in the macro-economic outlook has translated into a sharp increase in demand in the Madrid office market. The urgency of investors is palpable as they attempt to seize the opportunities arising from price discounts and expectations of increases in value. There is a lot of interest in prime area products from private investors given the slight increases in rental levels expected in 2014. Throughout the last quarter of 2013, new investors with different investment profiles have made an appearance. Swiss investors have been the main players in the quarter.
Mill
Madrid Investment
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2013 & Banco de España Dic 2013
Ciclo de Rentas / Property Clock Note Amsterdam, Helsinki Cologne Oslo, Stockholm, Stuttgart St. Petersburg Berlin, Moscow Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg, Munich
London City, London West End Luxembourg
Istanbul Edinburgh, Manchester Dublin
Geneva, Zurich
Rental Growth Slowing
Rents Falling
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Warsaw
This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of December 2013. Markets can move around the clock at different speeds and directions The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. Their position refers to Prime Face Rental Values
Milan, Paris CBD Athens, Lisbon, Rome Budapest, Prague
Source: Jones Lang LaSalle IP, January 2014
Barcelona, Bucharest, Brussels, Copenhagen, Kiev, Lyon, Madrid
Acerca de Jones Lang LaSalle
About Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) es una compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. La empresa ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles.
Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) is a professional services and investment management firm offering specialized real estate services to clients seeking increased value by owning, occupying and investing in real estate.
Con unos ingresos mundiales de 3.900 millones de dólares, Jones Lang LaSalle opera en 70 países a través de una red de 1.000 oficinas en todo el mundo. En representación de sus clientes, la firma ofrece servicios de subcontratación de gestión inmobiliaria y de inversiones para una cartera de inmuebles en gestión de 241 millones de metros cuadrados. En 2012 completó 63.000 millones de dólares en ventas, adquisiciones y financiación de transacciones. Su negocio de gestión de inversiones, LaSalle Investment Management, cuenta con 46.300 millones de dólares en activos gestionados. Market Intelligence Service A través de nuestro “Market Intelligence Service” aportamos a nuestros clientes información de mercado e indicadores trimestrales para apoyarles en la toma de decisiones, analizando la situación económica e inmobiliaria y ofreciendo perspectivas globales sobre tendencias y previsiones actuales y futuras.
With annual revenue of $3.9 billion, Jones Lang LaSalle operates in 70 countries from more than 1,000 locations worldwide. On behalf of its clients, the firm provides management and real estate outsourcing services to a property portfolio of 2.6 billion square feet and completed $63 billion in sales, acquisitions and finance transactions in 2012. Its investment management business, LaSalle Investment Management, has $46.3 billion of real estate assets under management. Market Intelligence Service Through our “Market Intelligence Service” we offer our customers market information and quarterly indicators to support them in decision making, analyzing the situation and offering economic and real estate trends and global perspectives on current and future forecasts. Contact us at research.spain@eu.jll.com
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