Oficinas / Offices
Informe de Mercado / Market report Madrid & Barcelona 1T 2015 / Q1 2015
jll.es
(ES)
Índice / Index Mercado de Usuarios Madrid • Principales Indicadores
4
• Rentas 5 • Oferta 6 • Transacciones 7
Mercado de Usuarios Barcelona • Principales Indicadores
8
• Rentas 9 • Oferta
10
• Transacciones
11
Mercado de Inversión
(EN)
• Madrid
12
• Barcelona
14
Madrid Occupier Market • Main Indicators
18
• Rental levels
19
• Supply 20 • Transactions
21
Barcelona Occupier Market • Main Indicators
22
• Rental levels
23
• Supply 24 • Transactions
25
Investment Market
• Madrid 26 • Barcelona
28
4 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015
Mercado de Usuarios Madrid Principales Indicadores 4T / Q 2014
1T / Q 2015
15.107.047
15.115.079
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
12,08%
11,09%
Contratación / Take up * (m2)
116.563
133.762
Stock (m2)
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1
TRES CANTOS ALCOBENDAS
SAN SEBASTIAN DE LOS REYES
M-‐607
LAS ROZAS
AEROPUERTO
A-‐6
POZUELO DE ALARCÓN
A-‐2
Pº DE LA CASTELLANA
C-‐30
M-‐40
SAN FERNANDO DE HENARES
RIVAS VACIAMADRID
M-‐401 A-‐5
A-‐3
A-‐4
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
11,09%
CBD
7,72%
Secundaria / Secondary
6,31%
Periferia / Periphery
14,05%
Satélite / Satellite
25,27%
Fuente / Source: JLL 1T/Q 2015
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015 · 5
Mercado de Usuarios Madrid Rentas
Renta Prime / Prime Rent 45 €
Por primera vez desde el comienzo de la crisis, todas las zonas de dentro de la M-30 de Madrid experimentan un incremento de rentas en sus mejores productos.
Como reflejo de la escasez de producto de calidad y de gran tamaño, en el arranque del 2015, la zona Secundaria de oficinas dentro de la M-30 también ha experimentado un incremento en sus rentas máximas, que aun siendo todavía moderado, se sitúan en 15€/m²/mes y consolidan la tendencia de aumento de rentas en los mejores edificios de las zonas céntricas de la ciudad. En Periferia, las rentas máximas permanecen estables por cuarto trimestre consecutivo en 12,50€/m²/mes. La cota mínima en ese submercado ha experimentado un ligero incremento hasta los 5,50€/m²/mes, creciendo por primera vez desde mediados del año 2005.
Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month
40 € 35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Rentas por Submercados Submarket Rents
Secundaria Periferia
40 €
Satélite
35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
1 T/Q 2015
Min
Min
Max
CBD
12,50 25,50 12,50 25,75
Secundaria / Secondary
8,75
14,75
8,75
15,00
Periferia / Periphery
5,25
12,50
5,50
12,50
Satélite / Satellite
4,25
10,00
4,25
10,00
Fuente / Source: JLL 1T/Q 2015
CBD
45 €
4 T/Q 2014 Max
Q1 2015
Renta Prime / Prime Rent
€/m²/mes / €/m²/month
En el segundo trimestre de 2014 comenzaron a incrementarse las rentas prime del CBD, alcanzando actualmente los 25,75€/m²/mes.
Renta Prime / Prime Rents €/m²/m
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
2011
2013
Q1 2015
6 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015
Mercado de Usuarios Madrid Oferta
Oferta Futura / Future Supply Detalle Oferta futura / Future supply detail
Oficinas / Offices
Pre-alquilado / Pre-let
Llave en mano / Turn Key
Ocupación propia / Owner Occupation
Especulativo / Spec
Oficina / Office
High-Tech / HiTech
Oficina / Office
Oficina / Office
2016
High-Tech / HiTech
2017
High-Tech / Hi-Tech
400 350 300 250
De entre los proyectos que se espera se terminen a corto plazo, destacan los edificios sitos en Castellana 278-280, pre-alquilados por el ICEX y Grupo Sigla, que terminarán de rehabilitarse presumiblemente en los próximos meses, al igual que la futura sede de AXA en Av. de América 81.
F
200 150 100 50 0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Una gran parte de la oferta futura se compone de productos que una vez terminados no saldrán al mercado por contar ya con inquilino, ya sea como ocupación propia o por estar pre-alquilados.
Disponibilidad / Vacancy Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
Durante el 2015 y 2016 se espera que se terminen cerca de 230.000 m² de oficinas de los que ya tienen futuro inquilino cerrado más del 65%.
160 140 120 100 80 60 40 20 0
2015
‘000 m²
Por otra parte, las operaciones de pre-alquileres realizadas en los últimos meses todavía no han mostrado su efecto en la disponibilidad inmediata. Asimismo seguirá la tendencia de los últimos trimestres de una producción de oferta nueva muy limitada.
Millares
La superficie absorbida por la contratación trimestral junto con las superficies liberadas que salen temporalmente del mercado para ser rehabilitadas, han presionado a la baja de la tasa de disponibilidad en todas las zonas, reduciendo en un punto, hasta el 11,1%, la tasa general.
2.000
Disponibilidad / Vacancy
1.500 1.000 500 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Q1 2015
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015 · 7
Mercado de Usuarios Madrid Transacciones La contratación de oficinas de Madrid supera los 133.000 m² en el primer trimestre del año. Con excepción del Q1 2013, en que se alquilaron los 50.000 m² de la operación de Vodafone, este es el mejor dato de contratación en un primer trimestre desde 2007. Se han firmado 5 operaciones de más de 5.000 m² que representan una superficie de más del 43% de la contratación trimestral.
Otras transacciones reseñables en Periferia son la venta del edificio de Costa Brava 10 (2.900 m² sobre rasante) que será la sede de Meteológica, o los 8.200 m² que Dentix ha firmado en Ribera del Loira 56. El CBD ha acumulado el 36% de la contratación. Destaca la operación de KPMG en Torre Cristal de cerca de 20.000 m² o la de Caixabank en Paseo de la Castellana 7, especialmente relevante por los niveles de renta a los que se ha cerrado la operación, por encima de los máximos de mercado para una superficie notable (2.800 m²). Contratación Anual / Annual Take up
Las operaciones de menos de 1.000 m² han representado un 23% de la contratación.
La necesidad de rehabilitar este edificio en la salida de la A-2 de Madrid, muy próximo a la M-30, confirma la escasez de producto céntrico de calidad para usuarios con necesidad de superficies grandes.
Pº Castellana 259 m² - 19.682 m²
‘000 m²
Por submercados, la Periferia acumula el mayor volumen de contratación (40%). Destaca la futura mudanza de BNP a la Av. de América 79, para la que se ha firmado un prealquiler de casi 20.000 m².
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Q1 2015
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Ribera del Loira 56-58 - 8.214 m²
Op er
Av. América 79 - 19.152 m²
Costa Brava 10 - 2.851 m² (VENTA)
LL rJ
Asesorada po ión ac
8 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015
Mercado de Usuarios Barcelona Principales Indicadores 4T / Q 2014
1T / Q 2015
5.916.592
5.891.998
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
12,83%
12,76%
Contratación / Take up (m2)
105.430
70.571
Stock
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
SANT CUGAT DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
B-10
NA
L
HOSPITALET DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate Pº de Gracia- Diagonal
12,76% 8,17%
Centro Ciudad / City Center
11,13%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
13,21%
Periferia / Periphery
17,64%
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015 · 9
Mercado de Usuarios Barcelona Rentas
Renta Prime / Prime Rent
En inmuebles muy concretos y de gran calidad, las subidas son realmente remarcables. En la zona de Paseo de Gracia / Diagonal se ha acumulado en seis meses una subida de casi el 3% mientras que en Nuevas Áreas de Negocio el ascenso llega casi al 3,5%. La renta máxima de alquiler en la zona de Paseo de Gracia / Diagonal ha subido este trimestre a 18€/ m²/mes. Las carencias y contribuciones también comienzan a minimizarse ligeramente. Los propietarios, ante la falta de oferta de edificios nuevos para gran demanda, están fortaleciendo sus posiciones.
Renta Prime / Prime Rrent
En todas las zonas de la ciudad, excepto la Periferia, han comenzado a verse repuntes de rentas.
Renta Prime / Prime Rents
30,00 € 25,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 5,00 € 0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rentas por submercados / Submarkets Rents Rentas por Submercados Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia
30 € 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1994
1996
1998
2000
1T / Q 2015
Min.
Max.
Min.
Max.
Pº de Gracia- Diagonal
13,00
17,75
13,25
18,00
Centro Ciudad / City Center
8,75
15,25
9,00
15,50
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
8,25
14,75
8,50
15,00
Periferia / Periphery
5,50
8,00
5,50
8,00
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
4T / Q 2014
Rentas en €/m2/mes Rents in €/m2/month
1T 2015
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
€/m²/mes / €/m²/month
Las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona continúan con ascensos muy moderados por segundo trimestre consecutivo.
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
2014
10 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015
Mercado de Usuarios Barcelona Oferta
Oferta Futura / Future Supply Detalle Oferta futura / Future supply detail
La tasa de disponibilidad media se sitúa en el primer trimestre del año por debajo del 12,7%, lo que supone un descenso en un año de un punto y medio.
‘000 Sq m
70
40 30 20
Oficinas / Offices
10
250
0
2.015
2.016
200 150 100 50 0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy 1.000
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
Es significativo el interés de los promotores por empezar a estudiar posibles proyectos especulativos en los solares de su propiedad. Será importante para alcanzar el éxito escoger bien el timing y adaptar los inmuebles a las necesidades de la demanda.
80
50
Las pocas alternativas existentes de inmuebles nuevos de oficinas para la gran demanda en Barcelona ciudad es un problema real en la actualidad que perdurará los próximos dos años. En este sentido, este año 2015 no saldrá al mercado ningún proyecto especulativo. Para 2016, saldrán al mercado más de 30.000 m² de ocupación propia correspondientes a las sedes de Desigual en el Frente Marítimo y Cuatrecasas en Glories y unos 43.000 m² especulativos (pero prevemos que más de la mitad acabarán su construcción en 2017).
Especulativo/Speculative
90
60
‘000 m²
La previsión es de descenso paulatino de la tasa de disponibilidad debido a la escasez de oferta.
Ocupacion Propia/Owner Occupation
Disponibilidad / Vacancy
800 600 400 200 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
1T 2015
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015 · 11
Mercado de Usuarios Barcelona Transacciones La contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en este primer trimestre de 2015 en 70.500 m2, un 16% más que el mismo trimestre del año anterior.
En los primeros tres meses del año se han realizado casi un centenar de operaciones.
Cabe destacar este trimestre la ampliación de la sede de Desigual de 10.000 m² junto al Hotel Vela, la sede de la escuela LCI-FD Moda en la calle Balmes o los casi 1.500 m² alquilado por AstraZeneca en Diagonal 609615, operación asesorada por JLL.
Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation ‘000 m²
El 33% de la superficie contratada se localiza en Nuevas Áreas de Negocio (de éstos el 44% en Frente Marítimo, 35% en 22@ y el 8% en Plaza Europa) y el 30% en Centro Ciudad.
Contratación Anual / Annual Take up
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Op er
LL rJ
Asesorada po ión ac
Nueva Bocana – 10.000 m²
Diagonal 609 – 1.488 m²
Balmes 209 – 3.000 m²
Catalana Parc – 2.750 m²
2013
2014
1T 2015
12 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015
Mercado de Inversión Madrid Demanda
Op er
LL rJ
Asesorada po ión ac
Los compradores principales siguen siendo SOCIMIS e inversores privados. El grueso de las operaciones es, un trimestre más, de nacionalidad española (en su mayoría sociedades con sede en España pero con capital extranjero). Importante protagonismo de inversores procedentes de LATAM así como compañías de private equity. El interés de los inversores por aprovechar el momento del ciclo de mercado se sigue expandiendo desde el CBD al resto de zonas.
A medida que se van ajustando al alza los capital values en la escasa oferta prime, la demanda está cada vez más dispuesta a mirar producto en zonas más periféricas.
Sigue existiendo mucho interés por producto core en CBD. Paralelamente, está muy presente en el mercado el perfil de comprador value added, tanto para productos a rehabilitar con excelente ubicación (Castellana, Serrano) como para los mejores edificios del resto de zonas.
Op er
LL rJ
Asesorada po ión ac
Precio / Price:
17.000.000 €
Dirección / Address:
Juan Ignacio Luca de Tena, 14
Comprador / Purchaser:
AXIARE
Vendedor / Vendor:
Confidencial / Confidential
Submercado / Submarket:
Periferia/ Periphery
Oferta Se puede apreciar un leve incremento de producto en CBD, aunque en la mayor parte de los casos se tratan de edificios localizados en zonas secundarias o más bien periféricas.
Las expectativas del futuro crecimiento de las rentas en el mercado de oficinas de Madrid están facilitando puntos de encuentro entre compradores y vendedores.
Los inversores descubren productos a precios atractivos y con recorrido mientras que los vendedores encuentran finalmente compradores dispuestos a pagar los valores más elevados.
Precio / Price:
41.000.000 €
Dirección / Address:
Avenida de Burgos, 118
Comprador / Purchaser:
IBA Capital Partners
Vendedor / Vendor:
Gecina
Submercado / Submarket:
Periferia/ Periphery
Los vendedores destacados han sido tanto del sector bancario (dos operaciones de BBVA), como fondos de inversión internacionales (General Electric, Blackstone e IVG entre otros), promotores inmobiliarios y entidades públicas. La Comunidad de Madrid ha vendido dos edificios ubicados en el centro de la ciudad: Carrera de San Jerónimo 13 y Los Madrazo 34. El incremento de la oferta se debe en parte a varios portfolios paneuropeos de gran volumen, actualmente en el mercado, que incluyen activos de oficinas en Madrid.
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015 · 13
Mercado de Inversión Madrid Transacciones y rentabilidades Con una cifra de 486,90 M€ y superando en un 238% la cifra del mismo trimestre del pasado año, seguimos con una actividad inversora que comenzó a intensificarse a mediados del 2014. Cabe destacar la operación de compra del portfolio de GE (4 edificios en Madrid y 5 en Barcelona) adquirido por Meridia Capital, la compra por parte de GMP de la Torre Ederra (Castellana 77), propiedad de BBVA alcanzando los 90 M€ y la operación de venta asesorada por JLL del edificio de BMW, localizado en la Avda. de Burgos 118, por un valor de 41 M€, cuyo comprador ha sido IBA Capital Partners.
Los inversores anticipan la mejora de rentas del mercado de alquiler y están dispuestos a cerrar operaciones con rentabilidades más agresivas y valores de repercusión cada vez más elevados.
La rentabilidad prime se sitúa en el 4,75%, rentabilidad que no se alcanzaba en el mercado de oficinas de Madrid desde 2007. Esta rentabilidad podrá ser aún más baja para determinados edificios de buena calidad localizados en zona CBD.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields Rotterdam Brussels
Barcelona 5,50%
Barcelona Amsterdam
Madrid 4,75%
Madrid Milan Frankfurt/M Hamburg London Paris 0
1
2
3
4
5
6
7
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Ciclo de Rentas / Property Clock Note • This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of December 2014 • Markets can move around the clock at different speeds and directions • The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects • Their position refers to Prime Face Rental Values
Lyon, Oslo Cologne Frankfurt Berlin, Hamburg
Munich, Stuttgart
Rental Growth Slowing
Rents Falling
St. Petersburg
Moscow
Stockholm, Dublin London WE London City Luxembourg
Amsterdam, Manchester
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Helsinki, Dusseldorf Kiev
Geneva, Zurich, Warsaw
Edinburgh Madrid Milan, Barcelona Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Athens, Brussels, Rome, Lisbon, Paris CBD, Bucharest, Budapest, Prague, Copenhagen, Istanbul
14 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015
Mercado de Inversión Barcelona Demanda
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume 4.500
Total
4.000
Madrid Barcelona
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000
2.014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
1 T/Q 2015
Fuente / Source: JLL 1T/Q 2015 Incluye portfolio con activo en Málaga
2.007
2.006
2.005
0
2.004
500
2.003
También hemos podido comprobar en este inicio de año como un buen número de inversores que buscan añadir valor a sus compras, mediante gestión comercial, rehabilitación y reposicionamiento de los activos, están siendo especialmente activos y con muchas ganas de materializar operaciones. Hay que tener muy presente que las condiciones de financiación de los activos se han estabilizado en unos niveles que hacen posible que los inversores solventes vuelvan a poder contar con esta fuente de recursos para acometer sus inversiones.
La demanda en periferia es aún prudente y centrada en activos con buenos contratos que estén generando renta. Es importante destacar que la demanda es no sólo muy fuerte para inversión directa, sino que también para la compra de deuda y en los próximos trimestres veremos fuertes compras de paquetes de acciones de importantes inmobiliarias. Desde la óptica internacional sigue siendo prioritaria la colocación de capital en el inmobiliario español.
2.002
Los principales actores del mercado siguen siendo las SOCIMI y los inversores institucionales, si bien es cierto que no es sólo esta tipología de inversor la que se está mostrando especialmente activa, sino que podemos hablar de que hay demanda para la gran mayoría de producto que se está comercializando en condiciones de mercado. Los inmuebles en rentabilidad siguen siendo el objetivo del deseo prioritario para la mayoría de inversores.
Por zonas, el interés por parte de los inversores sigue enfocado en adquirir en centro ciudad o en las nuevas áreas de negocio, donde los inversores están utilizando como principal argumento para ser agresivos en precio la subida de rentas que se espera en los próximos trimestres.
Mill €
El primer trimestre del 2015 sigue con una fuerte demanda por parte de los inversores. La gran cantidad de equity existente en el mercado hace que de nuevo se prevea un excelente año a nivel de inversión.
Oferta El producto en venta no cubre ni una décima parte de las necesidades de compra por parte de los inversores. Ubicación, calidad del inmueble y calidad de los inquilinos son los requisitos de los inversores que buscan rentabilidad inmediata. Desafortunadamente, hay una escasa oferta que pueda cubrir sus necesidades. Es por ello que vemos más posibilidad de transacción de aquellos activos con un perfil menos core y que necesitan de gestión. En este rango, la oferta, aunque no suficiente, sí que es algo más amplia. En el segundo trimestre del año se inician varios procesos de venta de activos individuales y de carteras menores. Claramente una mayor oferta con respecto al primer trimestre del año. La calidad de las carteras, pese a no ser muy alta, puede generar interés entre los inversores más oportunistas. Respecto a los activos individuales, antes
de mitad del año se inician varios procesos estructurados ciertamente atractivos. Las oportunidades de inversión off-market pueden ser el mejor approach para un buen número de inversores. Los procesos estructurados van a cerrarse con un ganador y el resto de interesados se mantendrá con la necesidad de compra y sin producto que comprar. Para estos inversores será necesario crear las oportunidades y por ello plantear operaciones fuera de mercado como mejor solución para algunos de ellos. Continuarán las reconversiones a hoteles y residencial, quizás a menor ritmo que el año 2014. Además, este primer trimestre del año hemos visto la primera operación de inversión en residencias de estudiantes en Barcelona, concretamente la venta de dos residencias de estudiantes “Melon District” propiedad de una sociedad participada mayoritariamente por BBVA a The Student Hotel (TSH), que ha contado con el asesoramiento de JLL. Empezaremos a ver este tipo de transacciones de inversión alternativa a partir de ahora.
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015 · 15
Mercado de Inversión Barcelona Transacciones y rentabilidades
El volumen de inversión de este primer trimestre del año ha sido de 93 millones de euros, una cifra un 20% menor a la alcanzada el primer trimestre del 2014, que fue de 119 millones de euros. Debido a la presión compradora podremos ver a lo largo de 2015 más ajustes sobre las rentabilidades, aunque este primer trimestre se mantienen estables, concretamente en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal en el 5,5%. Las expectativas de subida de renta paulatina en el mercado de oficinas de Barcelona está provocando este ajuste de rentabilidades.
Rentabilidades Prime / Prime Yields Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00%
2T/Q2009 3T/Q2009 4T/Q2009 1T/Q2010 2T/Q2010 3T/Q2010 4T/Q2010 1T/Q 2011 2T/Q 2011 3T/Q 2011 4T/Q 2011 1T/Q 2012 2T/Q 2012 3T/Q 2012 4T/Q 2012 1T/Q 2013 2T/Q 2013 3T/Q 2013 4T/Q 2013 1T/Q 2014 2T/Q 2014 3T/Q 2014 4T/Q 2014 1T/Q 2015
Este primer trimestre del año se han contabilizado dos operaciones: el portfolio de GE Real Estate comprado por Meridia y la compra de la sede de Gallina Blanca en Plaza Europa por parte de Inmobiliaria Colonial.
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 1T/Q 2015 & Banco de España Feb 2015
Precio / Price:
117.000.000 €
Precio / Price:
10.400.000 €
Superficie/ Area:
53.000 m²
Dirección / Address:
Comprador / Purchaser:
Meridia Capital
Gallina Blanca headquarters (Plaza Europa)
Vendedor / Vendor:
GE
Comprador / Purchaser:
Colonial
Submercado / Submarket:
Nuevas Áreas de Negocio, Periferia & CBD/ New Business Areas , Periphery & CBD
Vendedor / Vendor:
Sareb
Submercado / Submarket:
New business areas
Offices
Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015
18 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015
Madrid Occupier Market Main Indicators 4T / Q 2014
1T / Q 2015
15.107.047
15.115.079
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
12,08%
11,09%
Contratación / Take up * (m2)
116.563
133.762
Stock (m2)
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
A-‐1
TRES CANTOS ALCOBENDAS
SAN SEBASTIAN DE LOS REYES
M-‐607
LAS ROZAS
AEROPUERTO
A-‐6
POZUELO DE ALARCÓN
A-‐2
Pº DE LA CASTELLANA
C-‐30
M-‐40
SAN FERNANDO DE HENARES
RIVAS VACIAMADRID
M-‐401 A-‐5
A-‐3
A-‐4
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
11,09%
CBD
7,72%
Secundaria / Secondary
6,31%
Periferia / Periphery
14,05%
Satélite / Satellite
25,27%
Fuente / Source: JLL 1T/Q 2015
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015 · 19
Madrid Occupier Market Rental levels
Renta Prime / Prime Rent Renta Prime / Prime Rents €/m²/m
45 €
For the first time since the onset of the crisis, the maximum rental prices for offices located in all areas inside the M-30 ring road have increased.
40 € 35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 €
As 2015 got underway, secondary office areas within the M-30 ring road started to register an increase in their maximum rental levels, a clear sign of the lack of large quality products. Although still modest, offices in these areas now command 15€/sqm/month and reinforce the trend of increasing rental levels for the best buildings in central areas of the city. In peripheral areas, maximum rental levels have remained stable for the fourth consecutive quarter at 12.50€/sqm/ month. The minimum rental levels for this sub-market have seen a slight increase to 5.50€/sqm/month, registering growth for the first time since mid 2005.
Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Rentas por Submercados Submarket Rents
Secundaria Periferia
40 €
Satélite
35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 € 5€ 0€ 1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
1 T/Q 2015
Min
Min
Max
CBD
12,50 25,50 12,50 25,75
Secundaria / Secondary
8,75
14,75
8,75
15,00
Periferia / Periphery
5,25
12,50
5,50
12,50
Satélite / Satellite
4,25
10,00
4,25
10,00
Fuente / Source: JLL 1T/Q 2015
CBD
45 €
4 T/Q 2014 Max
Q1 2015
Renta Prime / Prime Rent
€/m²/mes / €/m²/month
In the second quarter of 2014, prime CBD rental levels started to rise to reach the current level of 25.75€/sqm/ month.
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
2011
2013
Q1 2015
20 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015
Madrid Occupier Market Supply Quarterly take-up levels, together with surface areas taken off the market temporarily for renovation purposes, have driven down vacancy rates across all areas, falling one point to a general rate of 11.1%.
Oferta Futura / Future Supply Detalle Oferta futura / Future supply detail
Millares
On the other hand, pre-let deals completed in recent months have still not had an immediate impact on vacancy rates. The trend observed in recent months of limited new supply coming on stream is expected to continue.
A significant portion of future supply is composed of products which, once finished, will not come onto the market, given that they already have a tenant, either through an owner-occupancy or pre-let deal.
Close to 230,000 sqm of office space is expected to be completed in 2015 and 2016, 65% of which already has a confirmed future tenant.
Oficinas / Offices ‘000 m²
The refurbishment of these properties is slated to be completed in the coming months, as is the future headquarters of AXA at Av. de América 81.
Pre-alquilado / Pre-let
Llave en mano / Turn Key
Ocupación propia / Owner Occupation
Especulativo / Spec
Oficina / Office
High-Tech / HiTech
Oficina / Office
2015
Oficina / Office
2016
High-Tech / HiTech
2017
High-Tech / Hi-Tech
400 350 300 250
F
200 150 100 50 0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Disponibilidad / Vacancy Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
Among the projects expected to be completed in the short term, of particular note are the buildings located at Castellana 278-280, pre-let to ICEX and Grupo Sigla.
160 140 120 100 80 60 40 20 0
Disponibilidad / Vacancy
2.000 1.500 1.000 500 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Q1 2015
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015 · 21
Madrid Occupier Market Transactions
With the exception of Q1 2013, in which 50,000 sqm were let to Vodafone, this is the best quarterly take-up data since 2007. Five deals for more than 5,000 sqm were signed in Q1 2015, representing in excess of 43% of the total take-up for the quarter. Deals for surface areas of less than 1,000 sqm represent 23% of take-up. By sub-market, peripheral areas saw the greatest take-up volumes (40%). Of particular note is the future relocation of BNP to Av. de América 79, for which it has signed a pre-let deal for almost 20,000 sqm. The need to renovate this building located on the A-2 road leaving Madrid, close to the M-30 ring road, underlines the lack of quality centrally located products for users looking for large surface areas.
Other noteworthy transactions in peripheral areas include the sale of the building at Costa Brava 10 (2,900 sqm above ground) which will be the future head office of Meteológica, and the 8,200 sqm Dentix has signed for at Ribera del Loira 56. The CBD has accounted for 36% of total take-up. The KPMG deal in Torre Cristal for close to 20,000 sqm or the Caixabank transaction at Paseo de la Castellana 7 are particularly relevant in view of the rental levels at which the deals were closed, as they were above the market maximum for considerable surface areas (2,800 sqm). Contratación Anual / Annual Take up Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech
‘000 m²
Office take-up levels in Madrid in the first quarter of 2015 exceeded 133,000 sqm.
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Q1 2015
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Pº Castellana 259 m² - 19.682 m²
Ribera del Loira 56-58 - 8.214 m²
Tra
Av. América 79 - 19.152 m²
Costa Brava 10 - 2.851 m² (VENTA)
L JL
tion Asset b y ac ns
22 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015
Barcelona Occupier Market Main Indicators 4T / Q 2014
1T / Q 2015
5.916.592
5.891.998
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
12,83%
12,76%
Contratación / Take up (m2)
105.430
70.571
Stock
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
SANT CUGAT DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO N
B-10
AL
HOSPITALET DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate Pº de Gracia- Diagonal
12,76% 8,17%
Centro Ciudad / City Center
11,13%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
13,21%
Periferia / Periphery
17,64%
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015 · 23
Barcelona Occupier Market Rental levels
Renta Prime / Prime Rent
In specific high-quality properties, the increases in rental levels have been remarkable.
Renta Prime / Prime Rents
30,00 € Renta Prime / Prime Rrent
Rental levels for offices in Barcelona continued to register moderate gains for the second consecutive quarter. Across all areas of the city, except for peripheral areas, an upturn in rental levels has been observed.
25,00 € 20,00 € 15,00 € 10,00 € 5,00 € 0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Maximum rental levels in the Paseo de Gracia/Diagonal area rose to 18€/sqm/month in the first quarter of 2015. Rent-free periods and contributions have also started to level off.
Rentas por submercados / Submarkets Rents Rentas por Submercados Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia
30 € €/m²/mes / €/m²/month
In the Paseo de Gracias/Diagonal area, an increase of 3% over the past six months has been registered, while the increase in the new business districts has reached almost 3.5%.
25 € 20 € 15 € 10 € 5€
Property owners are strengthening their positions in view of the lack of new buildings to meet the strong demand.
0€ 1994
1996
1998
2000
1T / Q 2015
Min.
Max.
Min.
Max.
Pº de Gracia- Diagonal
13,00
17,75
13,25
18,00
Centro Ciudad / City Center
8,75
15,25
9,00
15,50
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
8,25
14,75
8,50
15,00
Periferia / Periphery
5,50
8,00
5,50
8,00
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
4T / Q 2014
Rentas en €/m2/mes Rents in €/m2/month
1T 2015
Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook
2014
24 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015
Barcelona Occupier Market Supply
Oferta Futura / Future Supply Future Supply Detail
The vacancy rate in the first quarter of the year was below 12.7%, representing a fall in the year of 1.5%.
‘000 Sq m
30 20
Oficinas / Offices
10
250
0
2.015
2.016
200 150 100 50 0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy 1.000
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
To be successful in this area, it will be vital to get the timing right and adapt the buildings to the needs of current demand.
70
40
To highlight this point, no new speculative office developments are to come on stream in 2015.
The interest of developers in studying possible speculative projects on plots they already own is significant.
80
50
The few existing alternatives in terms of new office buildings in Barcelona to meet the strong demand is a real problem currently and is likely to persist in coming years.
Some 30,000 sqm of owner-occupied space will be released onto the market in 2016, relating to the Desigual headquarters at Frente Marítimo and Cuatrecasas in Glories, in addition to 43,000 sqm of speculative office developments (however, we expect that over half will not be finished until 2017).
Especulativo/Speculative
90
60
‘000 m²
Vacancy rates are forecast to fall gradually due to the lack of new supply.
Ocupacion Propia/Owner Occupation
Disponibilidad / Vacancy
800 600 400 200 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
1T 2015
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015 · 25
Barcelona Occupier Market Transactions Office take-up levels in Barcelona stood at 70,500 sqm in the first quarter of 2015, up 16% on the same period last year.
Almost 100 deals were signed in the first three months of 2015.
Contratación Anual / Annual Take up Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation ‘000 m²
Some 33% of the surface area taken up was in the new business districts (of which 44% are at Frente Marítimo, 35% at 22@ and 8% at Plaza Europa), while 30% were in the city centre. Of particular note in the first quarter was the 10,000 sqm extension of Desigual’s head offices next to the Hotel Vela, the headquarters of the LCI-FD Fashion school on calle Balmes or the almost 1,500 sqm let by Astrazeneca at Diagonal 609-615, a deal on which JLL advised.
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Tra
L JL
tion Asset b y ac ns
Nueva Bocana – 10.000 m²
Diagonal 609 – 1.488 m²
Balmes 209 – 3.000 m²
Catalana Parc – 2.750 m²
2012
2013
2014
1T 2015
26 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015
Madrid Investment Market Demand
Tra
The main buyers in the quarter continued to be SOCIMIs (Spanish REITs) and private investors. The vast majority of the deals were, once again, completed by Spanish investors (mostly companies based in Spain with foreign capital). Of particular note is the prominent role played by Latin American investors and private equity firms.
L JL
tion Asset b y ac ns
Interest among investors to take advantage of the change in market cycle is expanding out from the CBD to the outer areas.
As capital values for scarce prime properties continue to climb, investors are increasingly willing to consider products in more peripheral areas.
There continues to be strong demand for core products in the CBD. In parallel to this, investors with a value-added profile are also very active, both for excellently-located products requiring renovation (Castellana, Serrano) and for the best buildings in other areas. Investors expect an improvement in rental levels in the lease market and are willing to close deals with very aggressive yields and higher repercussion values. Prime yields stand at 4.75%, a level not seen in the Madrid office market since 2007. These yield levels could be even lower for certain high-quality buildings located in the CBD.
Precio / Price:
17.000.000 €
Dirección / Address:
Juan Ignacio Luca de Tena, 14
Comprador / Purchaser:
AXIARE
Vendedor / Vendor:
Confidencial / Confidential
Submercado / Submarket:
Periferia/ Periphery
Supply
Tra
L JL
tion Asset b y ac ns
A slight increase in products has been observed in the CBD. However, in most cases the buildings are located in secondary or, more still, in peripheral areas.
Future rental growth expectations for offices in Madrid are helping match buyers with sellers.
Investors are finding products at attractive prices and with upside potential, while sellers are finally finding buyers willing to pay higher prices. The most salient sellers in the quarter were the banks (two deals by BBVA), and international investment funds (General Electric, Blackstone and IVG, among others), together with property developers and public bodies. Precio / Price:
41.000.000 €
Dirección / Address:
Avenida de Burgos, 118
Comprador / Purchaser:
IBA Capital Partners
Vendedor / Vendor:
Gecina
Submercado / Submarket:
Periferia/ Periphery
The Regional Government of Madrid has sold two buildings located in the city centre: Carrera de San Jerónimo 13 and Los Madrazo 34. The increase in supply is due partly to various large pan-European portfolios currently present on the market, which include office assets in Madrid.
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015 · 27
Madrid Investment Market Transactions & Yield levels With a figure of €486.90 million in the first quarter, up 238% on the figure for the same quarter last year, the investor activity that began to intensify in mid 2014 remains buoyant.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields Rotterdam Brussels
Barcelona 5,50%
Barcelona Amsterdam
Madrid 4,75%
Madrid Milan Frankfurt/M Hamburg
Major deals include the acquisition of GE’s property portfolio by Meridia Capital (4 buildings in Madrid and 5 in Barcelona), the acquisition by GMP of Torre Ederra (Castellana 77) from BBVA for €90 million and the sale of the BMW building at Avda. de Burgos 118 to IBA Capital Partners for €41 million. JLL advised on this last transaction.
London Paris 0
1
2
3
4
5
6
7
Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Investors expect an improvement in rental levels in the lease market and are willing to close deals with very aggressive yields and higher repercussion values. Prime yields stand at 4.75%, a level not seen in the Madrid office market since 2007. These yield levels could be even lower for certain high-quality buildings located in the CBD. Ciclo de Rentas / Property Clock Note • This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of December 2014 • Markets can move around the clock at different speeds and directions • The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects • Their position refers to Prime Face Rental Values
Lyon, Oslo Cologne Frankfurt Berlin, Hamburg
Munich, Stuttgart
Rental Growth Slowing
Rents Falling
St. Petersburg
Moscow
Stockholm, Dublin London WE London City Luxembourg
Amsterdam, Manchester
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Helsinki, Dusseldorf Kiev
Geneva, Zurich, Warsaw
Edinburgh Madrid Milan, Barcelona Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015
Athens, Brussels, Rome, Lisbon, Paris CBD, Bucharest, Budapest, Prague, Copenhagen, Istanbul
28 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015
Barcelona Investment Market Demand The first quarter of 2015 continued to see strong demand from investors. The high levels of liquidity available in the market point to another excellent year for investment.
It is important to point out that demand is not only strong in terms of direct investment, but also for the acquisition of debt.
SOCIMIs (Spanish REITs) and institutional investors once again dominated the investment landscape, although they were not the only active players on the market. In fact, there is sufficient demand for most of the products being offered at market conditions.
We expect to see significant acquisitions of share packages in major real estate firms over the coming quarters.
Total
4.000
Madrid Barcelona
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000
2.014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
1 T/Q 2015
Fuente / Source: JLL 1T/Q 2015 Incluye portfolio con activo en Málaga
2.007
2.006
2.005
0
2.004
500 2.003
By area, we have once again seen investors focus their interest on the city centre or the new business districts, where the expected increase in rental levels over the coming quarters explains the aggressive prices being offered by potential investors. Demand in peripheral areas remains prudent and focused on assets with solid lease contracts that are generating income.
4.500
2.002
The stabilisation of financing conditions is an important factor to be taken into account, as this is now making it possible for solvent investors to have access to funding sources to carry out their investments.
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume Mill €
Rental properties continue to be the main target for most investors. At the beginning of 2015 , we also witnessed a considerable number of investors seeking added value in their acquisitions, through sales management, renovation and repositioning of the assets. Investors of this type have been very active and shown eagerness to execute deals.
From an international perspective, the placement of capital in the Spanish property market remains a priority.
Supply Properties currently for sale do not meet even a tenth of investor demand. Location, asset quality and tenant quality are the requirements for investors seeking immediate returns. Unfortunately, there is a lack of supply to cover this demand. This is why we are observing increased transaction possibilities for assets with a “less-core” profile that are also in need of management. The range of supply in this area, although insufficient, is somewhat wider. The sale of various individual assets and smaller portfolios are scheduled for the second quarter of 2015. There is clearly much greater supply in this regard with respect to the first quarter. Despite the quality of portfolios not being particularly high, they may generate interest among opportunistic investors. As regards individual assets, several attractive structured sale processes are scheduled to begin in the first half of the year.
Off-market opportunities may represent the best approach for a number of investors. There can only be one winner in these structured sale processes and the remaining interested parties will still be looking for products to buy. It will therefore be necessary to create opportunities for these investors and off-market deals may be the right solution for some. Conversions to hotel and residential uses will continue, although at a slower pace compared with 2014. The first quarter of the year saw the first investment deal in student accommodation in Barcelona, specifically the sale of two “Melon District” student residences owned by a company whose major shareholders are BBVA and The Student Hotel (TSH), a deal on which JLL advised. We will start to see more alternative investment deals of this type as we go forward.
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015 · 29
Barcelona Investment Market Transactions & Yield levels
The investment volume in the first quarter of 2015 amounted to €93 million, down 20% on the figure reached in the first quarter of 2014 (€119 million). We will likely see greater downward forces on yields over the course of 2015, thanks to the pressure from buyers, although they have held firm in the first quarter, specifically in the Paseo de Gracia/Diagonal at 5.5%. The expectation of a gradual increase in rental levels in the Barcelona office market is causing this adjustment in yields.
Rentabilidades Prime / Prime Yields Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00%
2T/Q2009 3T/Q2009 4T/Q2009 1T/Q2010 2T/Q2010 3T/Q2010 4T/Q2010 1T/Q 2011 2T/Q 2011 3T/Q 2011 4T/Q 2011 1T/Q 2012 2T/Q 2012 3T/Q 2012 4T/Q 2012 1T/Q 2013 2T/Q 2013 3T/Q 2013 4T/Q 2013 1T/Q 2014 2T/Q 2014 3T/Q 2014 4T/Q 2014 1T/Q 2015
Two deals were signed in the first quarter of 2015: the sale of the GE Real Estate portfolio to Meridia and the acquisition of the headquarters of Gallina Blanca in Plaza Europa by Inmobiliaria Colonial.
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 1T/Q 2015 & Banco de España Feb 2015
Precio / Price:
117.000.000 €
Precio / Price:
10.400.000 €
Superficie/ Area:
53.000 m²
Dirección / Address:
Comprador / Purchaser:
Meridia Capital
Gallina Blanca headquarters (Plaza Europa)
Vendedor / Vendor:
GE
Comprador / Purchaser:
Colonial
Submercado / Submarket:
Nuevas Áreas de Negocio, Periferia & CBD/ New Business Areas , Periphery & CBD
Vendedor / Vendor:
Sareb
Submercado / Submarket:
New business areas
Contactos Agencia Oficinas JLL España
Contactos Capital Markets JLL España
José Miguel Setién Director Agencia Oficinas JLL España jose-miguel.setien@eu.jll.com
Maurice Kelly Director Capital Markets Oficinas JLL Madrid maurice.kelly@eu.jll.com
Elena Torres Directora Agencia Oficinas JLL Barcelona elena.torres@eu.jll.com
Xavier Cotet Director Capital Markets Oficinas JLL Barcelona xavier.cotet@eu.jll.com
Oficinas de JLL en España Madrid Pº de la Castellana, 79 - 4ª Pº de la Castellana, 130 - 1ª 28046 T+: 91 789 11 00 F+: 91 789 12 00
Barcelona Pº de Gracia, 11- 4ª, esc A 08007 T+: 93 318 53 53 F+: 93 301 29 99
Sevilla S. Fco. Javier, 20- 3ª. 314 41018 T+: 95 493 46 00 F+: 95 493 46 23
jll.es
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