Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid & Barcelona Office Market Report
En Madrid las rentas Prime siguen disminuyendo y la contratación continúa con niveles muy bajos. En Barcelona, trimestre atípico con una contratación un 45% superior al trimestre anterior y protagonismo del centro ciudad. Ausencia de transacciones en el mercado de inversión de oficinas este trimestre.
Prime rental levels in Madrid continue to fall and take-up remains very low. In Barcelona, the quarter was atypical; take-up was up 45% quarter on quarter, with most activity in the city centre. There were no transactions in the office investment market this quarter.
Informe del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona 3er Trimestre 2012
Office Market Report Madrid & Barcelona 3rd Quarter 2012
INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 3erT 2012 OFFICES MARKET REPORT 3RDQ 2012
2T/ 2Q 2012
3T/ 3Q 2012
Min.
Min.
Max.
Max.
Tendencia a 12 meses/ 12 Month Outlook
Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month
2T/ 2Q 2012
3T/ 3Q 2012
Min.
Min.
Max.
Max.
CBD / CBD
13,75 24,75 13,50 24,25
Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal 14,25 18,00 14,00 18,00
Secundaria / Secondary
10,00 16,00 10,00 15,50
Centro Ciudad / City Center
Periferia / Periphery
6,00 15,25
5,75 15,00
Satélite / Satellite
5,00 11,00
5,00 10,75
2T/ 2Q 2012 Stock / Stock
14.826.248
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate Contratación / Take up *
3T/ 3Q 2012
Tendencia a 12 meses/ 12 Month Outlook
14.858.134
11,2%
11,4%
69.995
60.948
BA RCE LO N A
MADRID
Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month
10,00 15,50
9,75 15,50
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
9,25 15,75
9,00 15,25
Periferia / Periphery
6,75
6,50
9,50
2T/ 2Q 2012 Stock / Stock
Tendencia a 12 meses/ 12 Month Outlook
9,25
3T/ 3Q 2012
5.945.742
5.951.046
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
13,57%
13,89%
Contratación / Take up
42.732
61.992
Tendencia a 12 meses/ 12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including High-Tech
Oficinas Madrid
Oficinas Barcelona
Rentas La renta Prime sigue disminuyendo hasta un 2% trimestral, motivada por la escasez de transacciones y el nivel elevado de producto disponible. No obstante se produce ocasionalmente alguna transacción a precios muy elevados por las especiales características de demandas puntuales. Como en trimestres anteriores, los mínimos de las zonas Secundaria y Satélite siguen manteniendo los precios, mientras que la Periferia sigue disminuyendo a un ritmo del 4,2% por la disponibilidad existente.
Rentas Las rentas de oficinas en Barcelona este tercer trimestre del año se han mantenido estables debido a operaciones puntuales de pequeña superficie en edificios de calidad excepcional y ubicación privilegiada. Por ello la renta máxima en Paseo de Gracia/Diagonal se mantiene en los 18 €/m²/mes. Lo que está provocando la situación económica actual es que muchos inmuebles de oficinas no siguen una política de rentas acorde a la evolución de la zona donde se encuentran y la renta de cierre responde más a los objetivos particulares de cada propietario que a los parámetros de máximos y mínimos de una zona concreta.
Oferta La tasa de disponibilidad general aumenta un 2,1% hasta alcanzar el 11,4%. En general la disponibilidad tanto de oficinas como de edificios high-tech se mantiene relativamente estable en todas las zonas, y probablemente mantenga la tendencia a medio plazo aumentando tan solo en casi un 3,5%, mientras se sigue esperando que tanto algún gran inquilino con sede en construcción y algunos inmuebles de la administración pública se liberen a corto plazo. Transacciones El nivel de contratación se sigue manteniendo en niveles muy bajos, sumando un total de 61.000 m². Este trimestre sigue habiendo solo un par de operaciones de más de 5.000 m², una en Alcalá 65 y en Almagro 40 ambas en el CBD. El número de operaciones por encima de 1.000 m² sigue siendo muy bajo y el cómputo total de transacciones se mantiene a la baja, por lo que el promedio de m² alquilados sigue disminuyendo hasta algo menos de los 800 m².
Oferta La tasa de disponibilidad media en Barcelona ha aumentado muy ligeramente situándose cerca de los 13,9%. No se ha entregado oferta nueva este trimestre ni tampoco se entregará ningún proyecto para la libre comercialización este año. Para el 2013 están previstos 66.000 m² de oferta nueva especulativa en 5 proyectos (a destacar Porta Firal de Iberdrola y Cornerstone de Bream). Transacciones Después de un segundo trimestre muy poco activo, la contratación de oficinas ha aumentado considerablemente este tercer trimestre del año alcanzando los 62.000 m², un 45% superior al trimestre anterior. La cifra de contratación acumulada en 2012 es de casi 160.000 m². Por zonas, el comportamiento de la demanda ha sido muy atípico este trimestre. Concretamente, la contratación en centro ciudad ha sido casi el doble de los m² contratados en los últimos dos años. Operaciones de alquiler como la protagonizada por Endesa o Incasol han contribuido a este fenómeno. Por otra parte, ha sido el segundo trimestre con menor contratación en nuevas áreas de negocio desde el año 2003, únicamente 9.300 m². También se ha producido una reactivación de la demanda en Periferia con un aumento del 200% este trimestre ( de 2.800 m² el trimestre anterior a 8.500 m² este trimestre).
Madrid Offices
Barcelona Offices
Rental levels Prime rental levels continue to fall up to 2% per quarter, driven by the lack of transactions and the high level of available supply. However, occasional transactions are taking place at very high prices due to the particular characteristics of the demand that has arisen. As in previous quarters, minimal rental levels in the secondary and satellite areas remain stable, whilst levels in the periphery fell by 4.2% due to the available supply.
Rental levels Office rental levels in Barcelona remained stable in Q3 2012 due to occasional, small-scale transactions in exceptional quality buildings in highly privileged locations. Maximum rental levels in Paseo de Gracia/Diagonal therefore remain at €18/m²/month. The current economic situation means that the rental level policy of many office buildings is not in line with evolution of the area in which they are located, and final rental levels reflect the particular objectives of each owner rather than the maximum and minimum rental level parameters of a specific area.
Supply The overall vacancy rate increased by 2.1% to 11.4%. In general, the availability of offices and high-tech buildings has remained relatively stable across all areas and this trend is likely to continue in the medium term, increasing by no more than 3.5%, until the space currently occupied by a certain large tenant with headquarters under construction and a number of buildings occupied by the public administrations are vacated. Transactions Take-up remains very low, totalling 61,000 m². Once again this quarter, only a couple of transactions of over 5,000 m² took place: one at Alcalá 65 and one at Almagro 40, both in the CBD. The number of transactions for spaces over 1,000 m² remains very low and the total number of transactions continues to fall. As a result, the average space taken up has continued to fall, to slightly under 800 m².
Supply The average vacancy rate in Barcelona has increased very slightly, reaching almost 13.9%. No new supply has been handed over this quarter and no projects will be completed for general sale this year. In 2013, 66,000 m² of new speculative supply is expected, divided across 5 projects (two examples worth highlighting are Iberdrola’s Porta Firal and Bream’s Cornerstone) Transactions After a very inactive second quarter, the take-up of office space increased considerably in Q3, reaching 62,000m², up 45% on the previous quarter. Accumulated take-up for 2012 to date stands at almost 160,000 m². By area, the demand has been highly atypical this quarter. Take-up in the city centre was almost twice the take-up registered in the third quarters of 2010 and 2011. Rental transactions such as those undertaken by Endesa and Incasol contributed to this pattern. Elsewhere, 2012 registered the Q2 with the lowest take-up levels in New Business Areas since Q2 2003: just 9,300 m². Demand picked up in the periphery, registering an increase of 200% quarter on quarter (from 2,800 m² in Q2 to 8,500 m² in Q3).
Madrid
INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 3erT 2012 OFFICES MARKET REPORT 3RDQ 2012
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
‘000
Alquiler / Lease
Pre-alquiler / Pre-letting
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
Ocupación Propia / Owner Occupation
Mill €
Contratación Anual / Annual Take up High-Tech / Hi-Tech
900
4.500 4.000 3.500
800
3.000
700 600
2.500
500
2.000
400 300
1.500
200
1.000
100
Madrid
500
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
1-3T/Q 2012
Barcelona
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 1-3T/Q 2012
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields
Disponibilidad anual / Annual Vacancy Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
Rentabilidades Europeas / European Prime Yields
Millares
‘000 m²
61
Barcelona
1.800
6,25
Madrid
1.600
Brussels
1.400
Rotterdam
1.200
Amsterdam
1.000
Milan
800 600
Frankfurt/M
400
Hamburg
200
Paris
0
London
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
3T/Q 2012
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
0
1
2
3
4
5
6
7
%
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
Rentabilidades Prime / Prime Yields Oferta Futura / Future Supply
16
Rentabilidades Prime / Prime Yields
57
Madrid
Prealquiler / Pre-Letting
Millares
Ocupación propia / Owner Occupation
120
Especulativo / Spec
105
98
100
Barcelona bonos a 10 años / 10 year bond yields
80 60
7,00%
27
40
14
20
Oficinas / Offices
600
Oficina / Office
Oficina / Office
2012
High-Tech / Hi-Tech
6,00% 5,00%
Oficina / Office
2013
2014
4,00%
500
3,00%
400
2,00%
300
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
Renta Prime / Prime Rent
49
Ciclo de Rentas 3T / Rental Clock 3Q
32
Amsterdam, Geneva Paris CBD, London West End Helsinki, London City
€/m²/mes / €/m²/month €45
Zurich
Oslo, Stuttgart
€35
Berlin, Cologne, Lyon Warsaw Düsseldorf, Moscow, Stockholm
€30
Hamburg Copenhagen
€40
€25
Milan Note
Rental Growth Slowing
Rents Falling
• This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of September 2012. • Markets can move around the clock at different speeds and directions
Munich
€20
Rental Growth Accelerating
€15
Rents Bottoming Out
€10
• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. • Their position refers to Prime Face Rental Values
€5 €0
3T/Q 2012
1998
2T/Q 2012
1996
1T/Q 2012
1994
4T/Q 2011
1992
3T/Q 2011
1990
2T/Q 2011
1988
1T/Q 2011
1986
4T/Q2010
1984
3T/Q2010
1982
2T/Q2010
1980
1T/Q2010
0
4T/Q2009
0,00%
100
3T/Q2009
1,00%
200
2T/Q2009
Millares
0
Luxembourg
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
Agencia Oficinas/ Office Agency José Miguel Setién Director Agencia Oficinas Madrid jose-miguel.setien@eu.jll.com
www.joneslanglasalle.es
2009
2010
2011
Athens Lisbon, Rome
St. Petersburg
3T/Q 2012
Budapest, Madrid Manchester
Barcelona, Brussels, Dublin Bucharest, Edinburgh, Frankfurt, Istanbul, Kiev, Prague
Source: Jones Lang LaSalle IP, October 2012
Oficinas Madrid/ Headquarter 17
Madrid Pº de la Castellana, 51- 5ª. 28046 Tel.: 91 789 11 00 Fax: 91 789 12 00
Inversión/ Capital Markets Juan Manuel Ortega Director Capital Markets Oficinas Madrid juan-manuel.ortega@eu.jll.com
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MADRID Tasa de disponibbilidad / Vacancy Rate Madrid
27,5% CBD / CBD Secundaria / Secondary Periferia / Periphery Satélite / Satellite
13,8%
8,9%
5,8% Rivas Vaciamadrid
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
BARCELONA Tasa de disponibbilidad / Vacancy Rate Barcelona
INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 3erT 2012 OFFICES MARKET REPORT 3RDQ 2012
19,39 %
10,38 %
10,73 %
15,69 %
Paseo de Gracia / Diagonal Centro Ciudad Nuevas Áreas de Negocio Periferia
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
Inversión Madrid
Inversión Barcelona
Demanda Los inversores privados continúan su búsqueda de oportunidades de inversión de carácter defensivo, centradas en activos prime con inquilinos solventes. Debido a su capacidad para llevar a cabo operaciones con niveles muy bajos de deuda, son de los pocos inversores activos en el mercado, ello limita en gran medida alcanzar volúmenes de inversión elevados. El otro grupo de inversores con capacidad financiera son los internacionales dispuestos a entrar en el mercado español. Son inversores oportunistas, que debido a los altos retornos que les exigen a las inversiones, no han encontrado todavía operaciones acorde con sus perfiles de inversión.
Demanda Durante los meses estivales el mercado de inversión de oficinas en Barcelona se ha caracterizado por su poca actividad. Los inversores siguen centrados en activos muy bien ubicados y con buenos contratos, por ello continúan sin cubrir sus expectativas de inversión. Los inversores privados están activos pero sin una presión compradora que les obligue a realizar inversiones arriesgadas. Respecto al inversor internacional, sólo los oportunistas están mostrando actividad analizando con detalle las operaciones. El inversor core internacional ha desaparecido de momento del mercado.
Oferta Los precios de los activos siguen sin estar ajustados por lo que el diferencial entre oferta y demanda es aún muy amplio, con la consecuencia de que los activos en el mercado se encuentran en la mayoría de los casos a niveles de precios en los que no hay demanda. Los bancos cuentan con importante stock de producto terciario, parte de él empieza a ser ofrecido en el mercado a precios muy por encima de mercado. En este sentido será fundamental estudiar la regulación aplicable a la Sociedad de Gestión de Activos (SGA) –el llamado banco malo– para determinar el valor de transmisión de estos activos y optar, en su caso, por su venta en el mercado o su transmisión a la SGA.
Oferta La oferta de activos en rentabilidad es escasa. Si a eso le añadimos que hay un “gap” considerable entre los elevados precios que piden los vendedores y los precios que están ofertando los compradores, nos encontramos en una situación en la que materializar operaciones es muy complicado. El mensaje es muy claro: un propietario que quiere vender y pone su activo en valor real actual conseguirá la venta. El que sólo teste el mercado para ver si alguien está dispuesto a pagar un sobreprecio por su activo está equivocando la estrategia y el tiempo se lo demostrará. Siguen sin concretarse las ventas de los edificios de la Generalitat y no se espera grandes oportunidades ni procesos importantes y de cierto volumen en lo que resta de año.
Transacciones y rentabilidades No ha habido transacciones relevantes en el mercado de oficinas de Madrid en el 3er trimestre del año. Existen transacciones en curso, aunque no parece que vayan a formalizarse a corto plazo ya que el proceso de cierre es cada vez más largo, sin descartar que alguna de las mismas pueda materializarse antes de fin de año. La expectativa sobre la evolución de rentabilidades prime es estable, si bien no se descarta un repunte de las mismas a finales de año.
Transacciones y Rentabilidades Este tercer trimestre del año no se ha llevado a cabo ninguna operación de inversión en el mercado de Barcelona. En lo que va de año el volumen acumulado es de 122,5 mill €. Las rentabilidades para este tercer trimestre aumentan 25 puntos básicos en todas las zonas, situándose la rentabilidad en Paseo de Gracia/Diagonal en 6,50%.
Madrid Investment
Barcelona Investment
Demand Private investors continue to seek investment opportunities of a defensive nature, focusing on prime assets with credit-worthy tenants. Thanks to their capacity to carry out transactions with very low debt levels, these are among the few investors that are active in the market, which means it is difficult to reach high investment volumes. The international investors prepared to enter the Spanish market also have financial capacity. These are opportunistic investors who, given the high returns they demand on their investments, have not yet found transactions that suit their investment profiles.
Demand During the summer, the Barcelona office investment market was marked by a lack of activity. Investors remain focused on very well located assets with solid contracts in place, and their investment expectations therefore remain unsatisfied. Private investors are active, but they are not under buying pressure which would force them to carry out risky investments. As for international investors, only the opportunists are proving active, analysing opportunities in detail. Core international investors are not currently active in the market.
Supply Asset prices have still not adjusted to the market so there is a broad gap between the supply and the demand, with the outcome that assets on the market are, in most cases, priced at levels which do not interest the demand. The banks have a substantial stock of commercial property, part of which is beginning to be put up for sale at well above market prices. In this respect, banks will need to study the regulations surrounding the bad bank to determine the transfer value of these assets, and depending on that value, either put them on the market or transfer them to the bad bank. Transactions and yield levels There were no significant transactions in the Madrid office market in the third quarter of the year. There are transactions underway but these do not look likely to go through in the short term as the deal closing process is increasingly long. That said, it is not impossible that some of these transactions could close before the end of the year. Prime yield levels are expected to remain stable, although they may rise at the end of the year.
Supply There is scarce supply of rental assets which, added to the fact that there is a major gap between the high prices required by sellers and the prices being offered by buyers, means that it is very difficult for transactions to take place. The message is very clear: owners that want to sell and that put their assets on the market for their real current value will find a buyer. Anyone who is simply testing the waters to see if a buyer might be prepared to pay over the odds is mistaken in their strategy; this will become clear over time. The sales of buildings by the Regional Government of Catalonia have not yet been finalised and no other major opportunities or important, large-scale processes are expected for the rest of the year. Transactions and yield levels No investments were undertaken in the Barcelona market in the third quarter of 2012. The accumulated investment volume year to date stands at €122.5 million. Yield levels for Q3 increased 25 basis points in all areas, reaching 6.50% for Paseo de Gracia/ Diagonal.
Barcelona
INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 3erT 2012 OFFICES MARKET REPORT 3RDQ 2012
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
Contratación / Take up
Contratación / Annual Take up Annual / Annual
Millares
Pre-alquiler/Pre-Letting
Ocupación Propia/Owner Occupation
Mill €
Alquiler/Lease
Volumen de inversión Total / Total Investment Volume
450
4.500 4.000 3.500
400 350
3.000
300
2.500
250
2.000
200
1.500
150
1.000
100 50 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Madrid
0
1-3Q 2012
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 1-3T/Q 2012
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields
Disponibilidad anual/Annual Vacancy
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
Rentabilidades Europeas / European Prime Yields
60
40
m² Millares
Barcelona
500
0
6,50
Barcelona
900
Madrid
800
Brussels
700
Rotterdam
600
Amsterdam
500
Milan
400
Frankfurt/M
300
Hamburg
200
Paris
100
London
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
0
3Q 2012
1
2
3
4
5
6
7
%
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
Rentabilidades Prime / Prime Yields
Oferta Supply OfertaFutura/Future Futura / Future Supply
Rentabilidades Prime / Prime Yields
41
58
Barcelona
Especulativo/Speculative
250
bonos a 10 años / 10 year bond yields 7,00%
Terminaciones/Completions
6,00%
200
5,00% 4,00%
150
3,00%
87
2,00%
62
3T/Q 2012
2T/Q 2012
2013
1T/Q 2012
2012
4T/Q 2011
2011
3T/Q 2011
2010
2T/Q 2011
2009
4T/Q2010
2008
1T/Q 2011
2007
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
3T/Q2010
2006
0,00%
2T/Q2010
0
1T/Q2010
1,00%
30
4T/Q2009
50
3T/Q2009
100
2T/Q2009
Millares
Madrid Ocupacion Propia/Owner Occupation
300
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
Renta Prime/Prime Rent Renta Prime / Prime Rent
Ciclo de Rentas 3T / Rental Clock 3Q
49
Amsterdam, Geneva Paris CBD, London West End Helsinki, London City
€/m²/mes / €/m²/month €30
Zurich
Oslo, Stuttgart Berlin, Cologne, Lyon Warsaw Düsseldorf, Moscow, Stockholm
€25
Hamburg Copenhagen
€20
Milan Note
Rental Growth Slowing
Rents Falling
Rental Growth Accelerating
€10
• This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of September 2012. • Markets can move around the clock at different speeds and directions
Munich
€15
50
Rents Bottoming Out
• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. • Their position refers to Prime Face Rental Values
€5 Luxembourg
€0
Athens Lisbon, Rome
St. Petersburg
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Budapest, Madrid
3Q 2012
Manchester Source: Jones Lang LaSalle IP, October 2012
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012
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