Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid & Barcelona Office Market Report
Informe del Mercado de Oficinas Madrid & Barcelona 1ยบ Trimestre 2011 Office Market Report Madrid & Barcelona 1st Quarter 2011
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
On•Point
Contexto Económico La recuperación de Estados Unidos se va afianzando, aunque los riesgos derivados del incremento del precio del petróleo, el endeudamiento público, y la lenta mejora del empleo siguen presentes en la economía. Sin embargo, el consumo privado de empresas poco endeudadas junto con una demanda al alza aumenta la confianza empresarial. En Japón la tragedia de Fukushima sigue afectando tanto al coste humano como a la riqueza, aunque con un limitado efecto sobre el PIB gracias tanto a la fortaleza de la oferta como a la capacidad de recuperación de la población nipona. Según algunos organismos, la economía podría repuntar hacia la segunda mitad del 2011, ya que los principales prestamistas del Gobierno son los mismos japoneses, lo que debería aliviar las presiones a corto plazo. En Europa, al igual que en el resto del mundo, el aumento del precio del petróleo y de los tipos de interés reducirá el crecimiento en la eurozona, deteriorando la renta disponible de las familias por el aumento de la inflación. En las últimas semanas, España ha mostrado una mejora sustancial de la percepción de los inversores sobre la economía española reflejada en la disminución de la prima de riesgo soberana, gracias a la reorganización del sistema financiero junto con un aumento de la confianza del consumidor.
IPCIPCyyTipos de Interés tipos de interés %
Tipos de Interes c/p
16,00
PIB anual PIB Anual Spain
%
F
EU: European Union
10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 -2,00 1971
1975
1979
1983
1987
1991
1995
1999
2003
2007
2011
2015
2019
-4,00 Fuente: Global Insight, Mayo2011
-6,00
Estos factores contribuirían a una mejor fluidez del crédito estimulando la demanda interna. Sin embargo, el crecimiento intertrimestral del PIB para el 1Q 2011 que se situaría entre el 0.2% y el 0.3%, todavía resultaría insuficiente para crear empleo, aunque mejoraría la actividad respecto de finales del año pasado. Así, la reciente subida de los precios de las materias primas ha provocado que las previsiones para el PIB del conjunto del año se revisen un par de décimas a la baja, ralentizando el crecimiento. Además, el crecimiento de los precios de la
IPC
F
14,00 12,00 10,00 8,00
energía ha supuesto un repunte en la tasa de inflación, que podría haber crecido en marzo un 3.6% interanual, mientras que la variación mensual general ha sido, para este mes, del 0.7%, fundamentalmente a causa de la tasa mensual del 3.6% del vestido y calzado, o el transporte, con una tasa del 1.5% a causa del aumento de los precios del carburante. Por el contrario, en los dos primeros meses del 2011 la producción industrial en España se ha comportado favorablemente, ya que la confianza industrial se consolidó por encima de su promedio histórico. Sin embargo, en el tercero se muestra ya una moderación del ritmo de recuperación de la actividad a corto plazo a causa de la debilidad de la demanda doméstica, contrarrestada en parte por la continuidad de la demanda externa. La bajada de la población activa durante este primer trimestre del 2011 ha contribuido a minorar el incremento del paro, subiendo 96 centésimas respecto del cuarto trimestre de 2010, hasta el 21,29%. Las bajas pobres perspectivas de la ocupación del sector de la construcción tampoco contribuirán a mejorar los indicadores a corto plazo.
6,00 4,00 2,00 0,00 -2,00 1991 Q1 1993 Q1 1995 Q1 1997 Q1 1999 Q1 2001 Q1 2003 Q1 2005 Q1 2007 Q1 2009 Q1 2011 Q1 2013 Q1 Fuente: Global Insight, Mayo 2011
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On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
Madrid por Zonas 4T 2010 15,00 11,00 8,00 5,00
-
1T 2011
28,69%
€ /m²/ mes
€ /m²/ mes
CBD Secundaria Periferia Satélite
27,00 17,25 16,75 12,00
15,00 11,00 8,00 5,00
11,36%
Stock Total 14.677.951 m²
Tasa de Disponibilidad 10,23 %
4,84% Rivas Vaciamadrid
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
Fuente: 4T 2010 Jones Lang LaSalle
Oferta
Rentas aún una estabilización de renta. Por segundo trimestre consecutivo, dichas rentas han disminuido ligeramente por debajo del 1%. Además, los niveles de carencias en incentivos en los mejores productos del mercado siguen utilizándose para conasí como en algunos casos otro tipo de incentivos. En este trimestre, las zonas que siguen manteniendo precios son las rentas más bajas de la Secundaria, Periferia y Satélite, si bien en este último caso la estabilidad se circunscribe a la mejor área de la zona que es Las Rozas, gracias a que coyunturalmente no ha aumentado de manera
La falta de movimiento de empresas así como el descenso de proyectos terminados ha marcado la oferta disponible de este trimestre, que tanto en ramente, superando el millón quinientos mil m² en high-tech. Este ligero crecimiento sigue consolidando la tendencia a la estabilización de la disponibilidad inmediata en el mercado.
bien esta sigue siendo elevada.
el 10,2% dados los ligeros incrementos en todas las zonas menos en la Periferia. Esta zona ha sufrido un ligero descenso del 3% con respecto al trimestre anterior, ya que fue el submercado elegido por más del 50% de los m² contratados, pero el descenso registrado es inexistente si conside-
Frente a estos precios estables ya muy bajos de por sí, las rentas máximas tanto en CBD como en Secundaria siguen su ligero descenso, contribuyendo al 0.3% de bajada como promedio de todas las zonas.
Las cifras de los productos terminados consolidan su vuelta a los niveles de los años 90, marcando de manera cada vez más acusada la escasez de productos nuevos. Tanto es así, que el porcentaje
Pre-alquiler
Ocupacion Propia
Alquiler
High-Tech
800 700 600 500 400 300 200
75
100 2003
2004
El 22% de los proyectos para los próximos dos años se encuentran concentrados en el centro de la ciudad, principalmente en el eje del Paseo de la Castellana y alrededores, mientras que casi el 25% en la zona de de Periferia está concentrado en un solo proyecto. Demanda Entre enero y marzo de este año las demandas inferiores a los 200 m² han aumentado ligeramente su actividad, que muestra más movimiento que los dos trimestres anteriores. Sin embargo, en térde menos de 500 m² las que siguen manteniendo su liderazgo.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Pre-alquiler
Ocupacion Propia
High-Tech
'000 m²
'000 m² 900
2002
Por su parte, entre los productos en construcción para este año y el próximo, el 16% se encuentra en rehabilitación mientras que el 36% ya tiene inquilino por estar pre-alquilados o ser autopromociones.
Contratación Trimestral
Contratación Anual
0
5 cinas en Madrid, consolidando una tendencia a la reducción de dicho porcentaje iniciada en el 4º trimestre del año pasado.
Contratación trimestral
Contratación Anual Alquiler
26,75 17,00 16,75 12,00
Stock Total 14.701.887 m²
8,08%
Tasa de Disponibilidad 10,10 %
-
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
2011
75
2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
6 5
6
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 Q 2011 • Renta prime y Disponibilidad
On•Point
st
Oferta Futura Oferta Futura
Renta Prime y Disponibilidad Disponibilidad en '000 m²
Renta prime en €/m²/mes
2.000
50
‘000 m²
High-Tech
Prealquilado
Ocupación propia
Especulativo
Edif Terminados High-Tech
Edif Terminados oficinas
350
1.600
40
1.200
30
300 250 200
800
20
400
10
150 100
0
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009 1Q 2011
50 0
0
2007
2008
2009
2.010
2.011
2012
2013
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
Siguen sin surgir grandes corporaciones que buscan espacio por lo que el mercado se mantiene gracias a las demandas pequeñas, que incrementan ligeramente su posición a más del 60% del total.
son operaciones de entre 1.000 y 4.000 m².
La mayor parte de las demandas de más de 5.000 m² comenzaron su búsqueda hace ya tiempo y siguen sin encontrar oficinas que cumplan con sus requisitos. Así, si no se tiene en cuenta la aparición puntual de alguna gran demanda, la media de m² demandados de este primer trimestre del año ha disminuido ligeramente.
Por su parte, las operaciones medianas, de entre los 1.000 y los 5.000 m² se concentran en la Periferia, que recibe el 65% del total de las operaciones cerradas.
Transacciones Como es habitual, el primer trimestre ha tenido una contratación baja que se espera se recupere durante los siguientes trimestres. Mientras las operaciones en productos high-tech siguen la tónica habitual de algo más de 10.000 m² al trimestre, es en oficinas puras en donde se ha notado más la falta de transacción, con 65.000 m² de los cuales más del 50% se concentraron en la Periferia. Así, aunque no llega a la cifra del mismo trimestre del año pasado, la contratación total supera en un 40% al mismo trimestre del año 2009. Este trimestre tan solo ha habido una operación de gran tamaño, la del BBVA de 9.000 m² en Isabel Colbrand, mientras que el resto ni siquiera supera los 4.000 m². Mientras que el 53% de los m²
En número de transacciones, como viene siendo 2 habitual, el 79% se concentra en el segmento inferior a 1.000 m² y principalmente en el CBD, que recibe el 43% de estas operaciones.
Operaciones en Madrid del trimestre
7
Tendencias Al igual que comentábamos el trimestre pasado, los ajustes en precios y carencias han mantenido la tendencia hacia la estabilización. La disponibilidad de espacio se irá estabilizando e incluso podría comenzar a disminuir a causa de la falta de proyectos que se estima se terminen en los próximos años o incluso el retraso de algunos que ya están en fase de construcción. Los grandes movimientos parece que se darán, como es habitual, en la zona CBD y la Periferia gracias al atractivo de ambas, por un lado por la concentración de empresas y edificios representativos y por el otro por la oferta de productos de primerísima calidad en zonas muy bien comunicadas y a precios muy competitivos. Creemos que la motivación fundamental de cambio en las grandes empresas seguirá siendo la consolidación de varias sedes como ha venido sucediendo en los últimos trimestres.
TELINDUS Valle de la Fuenfría 3 3.853 m²
TRUMPH Valportillo Primera 1 1.365 m²
Disponibilidad y Contratación por Zonas
Disponibilidad High-Tech 24%
Contratación CBD 19%
High-Tech 14%
BBVA Isabel Colbrand 4 8.928 m²
CBD 21%
Satelite 12% Secundaria 9%
Secundaria 9%
Satelite 20% Periferia 28%
Total: 1.963.737 m² Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
Periferia 44%
Total: 75.311 m² Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
BOMBARDIER Louise Pasteur 3.485 m²
7
Rentabilidades Europeas
On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
1er trimestre 2011
Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas Rentabilidad Prime
Inversión Madrid
Bruselas Barcelona
5,75%
Rotterdam Madrid
5,50%
Amsterdam Frankfurt/M Hamburgo Milan Paris Londres 0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
Demanda
Oferta
Rentabilidades
Los criterios de inversión no han variado en los últimos meses y los edificios que más siguen demandan son:
En los últimos meses hemos detectado un ligero aumento de activos en el mercado.
La rentabilidad prime se mantiene este trimestre en un 5,5% aunque, como hemos venido comentando en informes anteriores, algunos inversores, especialmente privados, estarían en disposición de aceptar rentabilidades más bajas para activos muy atractivos y de gran calidad.
• edificios situados en las mejores ubicaciones de Prime y CBD, en los que la calidad prima sobre la situación arrendaticia. • edificios situados en zonas secundarias dentro de la M-30 y periféricas cercanas muy consolidadas, como el entorno de la M-30, Campo de las Naciones y Arroyo de la Vega. • en otras áreas de Madrid, los inversores sólo considerarían zonas muy consolidadas como el Parque Empresarial Las Rozas por ejemplo, y siempre y cuando la oportunidad no presente riesgos de desocupación a corto plazo y el arrendatario sea de probada solvencia. • y finalmente los sale & leasebacks, que permiten hacer contratos de alquiler a medida de los requisitos del inversor en lo referente a condiciones, plazo, renta, revisiones, etc.
Algunas inmobiliarias y fondos de inversión han decidido rotar ciertos activos y aunque las expectativas de precio siguen siendo altas en muchos casos, previsiblemente se irán vendiendo en los próximos meses. La mayoría de estos edificios se encuentran en zonas periféricas de forma que los inversores institucionales, algunos con una gran disposición de liquidez, deberían ser los más interesados. Los sale&leaseback, que han venido protagonizando el mercado de inversión en los últimos 2 años, empiezan a escasear aunque no descartamos que sigan apareciendo oportunidades puntuales en diferentes zonas de Madrid. Por otra parte muchos inversores siguen a la expectativa de que las entidades financieras decidan vender algunos de los activos en rentabilidad que se han ido adjudicando, si bien consideramos que éstas todavía no están en disposición de aceptar ajustes importantes en precio.
Volumen de inversión total
Para el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades se mantienen más o menos estables con una ligera tendencia a la baja en las mejores ubicaciones como Campo de las Naciones y Arroyo de la Vega, que en los últimos meses ha suscitado mucho interés por parte de los inversores. Transacciones Si bien en el último trimestre del año anterior se registraron varias operaciones de compraventa, eso no ha impedido que en los primeros meses de 2011 se hayan cerrado transacciones de especial importancia entre las que destacamos: • Hines ha vendido uno de los edificios de Tripark Las Rozas, el primer parque empresarial con certificación medioambiental LEED® Oro, que estaba alquilado con un contrato a largo plazo a la empresa DIA, perteneciente al Grupo Carrefour. El edificio cuenta con una superficie aproximada de 10.500 m² y 400 plazas de aparcamiento.
Volumen de Inversión Total acumulada ‘000 4.800 4.400 4.000 3.600 3.200 2.800 2.400 2.000 1.600 1.200 800 400 0
Madrid
124 2.002
2.003
2.004
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
8
Barcelona
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
1Q 2011
58 66
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• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
On•Point
Volumen de Inversión Acumulada -- Madrid por origen del Vendedor
Operaciones en Madrid del trimestre
Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor
Por origen vendedor
Por origen comprador
42% 42%
58%
58%
Total Madrid : 66 Millones € Extranjero
Nacional
Global
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
El comprador ha sido un fondo especial de Rreef, gestora de inversiones inmobiliarias del Deutsche Bank, y el precio 28 millones de euros.
• el incremento de oferta provocará un aumento significativo de transacciones de inversión que previsiblemente se deberían cerrar antes de verano.
• CPI ha comprado el edificio Serrano 240 por un importe de 22 millones de euros y una rentabilidad del 6%. El edificio cuenta con superficie de oficinas y retail multiarrendatario y ha sido vendido por una empresa del Grupo Foxá. CPI realizará inversiones en el edificio para mejorar su estado actual.
• los inversores seguirán contando con gran liquidez que esperan invertir en los próximos meses antes que las mejores oportunidades se cierren.
• El primer sale & lease back de 2011 lo ha realizado ONO, la compañía de telecomunicaciones, con un edificio situado en Pozuelo. El comprador ha sido un inversor privado español y el precio estimado es de 16 millones de euros. Tendencias • la oferta de productos en inversión aumentará en los próximos meses en todas las zonas de Madrid. No obstante el producto en el CBD empieza a ser cada vez más escaso debido fundamentalmente al alto número de operaciones que se ha registrado en los últimos 2-3años y que los actuales propietarios no están en disposición de venta.
19
GRUPO DIA Hines Tripark Las Rozas, Madrid
• los inversores privados, aunque cada vez en menor número, seguirán protagonizando operaciones importantes especialmente en el CBD y las mejores zonas de la periferia como Campo de las Naciones o Arroyo de la Vega. • ante el incremento de los tipos de interés, consideramos que las rentabilidades deberían permanecer estables a medio plazo. • la financiación sigue siendo muy restringida a operaciones de inversión muy seguras, especialmente en lo referente a la duración del contrato de alquiler y la solvencia del arrendatario. • la falta de financiación para proyectos especulativos puede llegar a provocar una escasez considerable de oferta en alquiler a 3-4 años.
ONO Pozuelo de Alarcón, Madrid
Ciclo de Inmobiliario Rentas Europeasde a Corto plazo Europeo Reloj Oficinas Note • This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of March 2011
London City
Rental Growth Slowing
• Markets can move around the clock at different speeds and directions
Rents Falling
• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.
London West End, Zurich
Oslo
Düsseldorf, Geneva Moscow Lyon, Stockholm Berlin, Helsinki, Munich, Paris Copenhagen, Istanbul Frankfurt, Hamburg, Kiev, Milan, St. Petersburg, Stuttgart, Warsaw
Rental Growth Accelerating
• Their position refers to Prime Face Rental Values
Rents Bottoming Out
Athens, Lisbon Barcelona, Edinburgh, Madrid, Luxembourg Brussels, Dublin, Rome Amsterdam, Budapest, Bucharest, Prague
Fuente: Jones Lang LaSalle IP, April 2011
Serrano 240, Madrid
23
9
On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
Barcelona por Zonas 4T 2010 €/m²/ mes
15,00 - 19,25 Sant Just Desvern Sant Joan Despi
11,00 - 16,75
1T 2011 €/m²/ mes
Baricentro P.T.Vallés
Sant Cugat
15,00 - 19,00
21,49 %
10,00 - 16,50 9,50 - 16,75
9,50 - 17,00 7,00 - 10,50 Stock Total 5.900.689 m²
7,00 - 10,25
7,28 %
Ronda de Dalt
9,27 % Mas Blau
Tasa de Disponibilidad 13,49%
Stock Total 5.934.706 m²
17,53 %
Zona Franca
Tasa de Disponibilidad 13,20%
Prime CBD Secundaria Periferia
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º T. 2010
Fuente: 1t 2011 Jones Lang LaSalle
Precios este primer trimestre del año se han corregido ligeramente a la baja, descendiendo una media del 1%. Se prevé que a lo largo del 2011 se continúen produciendo descensos muy leves hasta llegar a
La Oferta
La Demanda
Por primera vez en cuatro años, la tasa de
Este trimestre se han producido 114 operaciones en Barcelona, en línea con la media de los anteriores trimestres. El 50% de las operaciones realizados ha sido en un rango menor de 300 m² y el 11% de más de 1.000 m²
empieza a descender. La escasa entrega de nuevos proyectos y la previsión casi nula de nueva oferta para Barcelona provocará que este descenso sea constante aunque a ritmo pausado a partir de ahora. En estos momentos la tasa de disponibilidad media se sitúa en el 13,20%
En estos momentos la renta máxima Prime se
El área que más ha notado este descenso es la zona Secundaria, donde la tasa de disponibilidad ha descendido 1,8 puntos hasta situarse en el 15,81%. Este hecho se debe principalmente a que el 55% del volumen de contratación se ha producido en el área Secundaria y además no se ha entregado nueva oferta.
Para la zona CBD la renta máxima es 16,50 €/m²/ mes, en Nuevas áreas de negocio 16,75 €/m²/mes y en Periferia 10,25 €/m²/mes. Las concesiones de los propietarios para atraer a la demanda sigue siendo el eje principal de las negociaciones. En la mayoría de los casos, el alquiler de nuevas
Los proyectos más destacados entregados este trimestre han sido Pujades 51 en el 22@ de casi 5.000 m² y la 2ª fase del Parque Empresarial Catalana Occidente en Sant Cugat del Vallès de casi 29.000 m². En lo que queda de año sólo hay prevista la entrega de 32.000 m², de los cuales 9.000 m² son especulativos y el resto destinados a Ocupación Propia.
grande está supeditado a interesantes periodos de carencia, escalados de renta atractivos o contribuciones que ayuden a aligerar el volumen de renta los primeros años.
Respecto a la tipología de contrato el 85% de la venta, que corresponde a la compra por parte de Desigual de su sede en Nueva Bocana. Sin duda, una de las zonas que mayor contratación ha registrado es la de Nuevas Áreas de Negocio casi el 50% de las operaciones mayores de 1.000 m2, debido en gran medida a que en esta área existen inmuebles de plantas grandes con suelo técnico, preferencias de la gran demanda.
Contratación Contratacióntrimestral Trimestral
Contratación Anual Contratación Anual En ´000 m²
500
En ´000 m²
Alquiler
150
Pre-alquiler
Venta
400 100
300
65
200 50
65
100 0 02
03
04
Alquiler Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
10
05
06
07
Pre-alquiler
08
09 Venta
10
11
0
Q1 07
Q2 07
Q3 07
Q4 07
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
Q1 08
Q2 08
Q3 08
Q4 08
Q1 09
Q2 09
Q3 09
Q4 09
Q1 10
Q2 10
Q3 10
Q4 10
Q1 11
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Renta Prime y Disponibilidad OfertaOferta Futura Futura
Renta Prime y Disponibilidad € / m²/mes
En '000 m² 900
27
800
22
700 600
17
500
Especulativo
Ocupacion Propia
Pre-alquiler
256
250 200
12
400 300
7
200
2
100 0
Terminaciones
En ´000 m² 300
Q1 07
Q2 07
Q3 07
Q4 07
Q1 08
Q2 08
Q3 08
Q4 08
Q1 09
Disponibilidad
Q2 09
Q3 09
Q4 09
Q1 10
Q2 10
Q3 10
Q4 11
Q1 11
-3
150 100
69
87
86
2.012
2.013
50 0 2.006
Renta Prime
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
La Contratación
Tendencias
La contratación de oficinas en Barcelona en los inicios de año siempre se ha mostrado de manera irregular, no siguiendo un parámetro constante de comportamiento. En este primer trimestre del año 2011 ha alcanzado un volumen de 65.330 m², una cifra un 15% superior a los últimos tres trimestres.
Tal y como se preveía en trimestres anteriores el mercado de oficinas de Barcelona comienza a dar sus primeros signos de optimismo: la tasa de disponibilidad empieza a bajar después de cuatro años y la oferta futura será muy escasa.
Si analizamos la contratación por zonas, el 55% de la superficie contratada ha sido en Secundaria, el 27% en CBD, el 11% en Prime y sólo el 7% en Periferia. Respecto al protagonismo de área Secundaria, concretar que el 37% del volumen de contratación ha sido en la zona de 22@ y el 19% en Plaza Europa, contrariamente a lo que sucedió en 2010 cuando el 44% de la superficie contratada fue en Plaza Europa y el 15% en 22@.- En este sentido, el volumen de ocupación en Plaza Europa en la actualidad ya se sitúa en el 65%. Entre las operaciones más representativas este trimestre se puede destacar los 10.000 m² que Desigual ha pre-comprado en Nueva Bocana y que se suman a los 10.000 ² que ya compró en 2010. Su nueva sede estará construida en 2013. Otras operaciones destacadas son los 5.200 m² que Orizonia ha alquilado en Plaza Europa 17 o los 3.200 m² que han alquilado RCD Abogados en Paseo Bonanova 59.
Operaciones en Barcelona trimestre
Estos hechos producirán que las rentas comiencen a estabilizarse y que la oferta existente se absorba con mayor facilidad. La gran incógnita, como siempre, será la demanda, muy condicionada por factores económicos globales. Pese a ello, el inicio de año ha sido bastante positivo con cifras de contratación superiores a trimestres anteriores.
Desigual 10.000 m² (Compra) Nueva Bocana
Teniendo en cuenta las negociaciones que sabemos están en marcha, creemos que el año 2011 se mantendrá en volúmenes de contrataciones cercanos a los 250.000 m², demanda natural del mercado de Barcelona.
Orizonia 5.200 m² (Alquiler) Plaza Europa, 17- 19
Disponibilidad y Contratación por Zonas
Disponibilidad CBD 22%
Contratación
Prime 9%
CBD 27%
Prime 11%
RCD 3.200 m² (Alquiler) Bonanova, 59 Periphery 7%
Periphery 35%
Secondary 34%
Secondary 55%
Total: 65.329 m²
Total: 783.181 m² Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
Grupo Planeta 1.811 m² (Alquiler) Edificio Meridian
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On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
Inversión Barcelona
Rentabilidad Prime Rentabilidad Prime Madrid
10% 8%
Barcelona
Bonos 10 años Barcelona Productos pequeños: 5 – 5.25%
Madrid Minimo: 1er y 2º trim 2007: 3.9%
6% 4%
Demanda Durante este inicio del año sigue la lenta recuperación de la demanda de activos por parte de los inversores que se inició el año 2010, tras los máximos alcanzados en los años 2006-2007, y la posterior caída, coincidiendo con el inicio de la crisis económica mundial. La demanda insatisfecha por parte de inversores institucionales podrá ser parcialmente solventada este año debido a los activos que se pondrán en el mercado en los próximos meses a través de procesos formales de venta. De todos modos no sólo los inversores institucionales siguen sin ver cubiertas las necesidades de compra sino que también se encuentran en la misma situación los inversores privados y los family office. Prevemos que este segundo grupo de inversores pujen también por estas nuevas oportunidades, ampliando su curva de riesgo, ya que las oportunidades de inversión en inmuebles ideales 100% alquilados difícilmente aparecerán en la zona prime de la ciudad. La demanda de inversión seguirá insatisfecha durante 2011. Sigue la frustración por gran parte de inversores activos que o bien no son capaces de encontrar oportunidades que se ajusten a sus criterios de compra por tipología o ubicación del activo o bien oportunidades que se encuentran lejos de las expectativas de precio de los vendedores. Los inversores privados que no quieren asumir ningún tipo de riesgo siguen como en 2010 observando como alternativa de compra los locales prime, cuyas rentabilidades se encuentran hoy a un importante diferencial respecto a las oficinas. Uno de los puntos a tener presente es la tendencia de los inversores a mirar con recelo los activos que están sobrearrendados. La práctica totalidad de las operaciones que veremos durante este año, y muy posiblemente más allá del 2011, serán de este tipo. Es decir, el inversor deberá reajustar sus rentabilidades para tener presente esta realidad del mercado. Sigue el interés por parte de los inversores institucionales en las nuevas zonas de negocio, 22@ y Plaza Europa y algunos inversores internacionales empiezan a contemplar compra de suelo para proyectos de oficinas principalmente en la zona del 22@.
12
2% 0%
2007
2008
1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 1Q 2011
Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle y Banco de España Nota: Bonos a 10 años 1Q 2011 de Febrero 2011
La Oferta:
Las Transacciones:
Pese a las oportunidades de inversión que estarán en el mercado en los próximos trimestres, sigue la falta de activos en venta en rentabilidad en el mercado que cumplan los parámetros de compra de los inversores.
El volumen de inversión en edificios de oficinas en 16 Barcelona alcanzó este primer trimestre del año los 57,5 millones de euros, un 47% más que el trimestre anterior.
Todo indica que las nuevas oportunidades se concentrarán en las nuevas áreas de negocio debido a las necesidades de desinversión de algunos propietarios que adquirieron inmuebles en estas ubicaciones. Los vendedores serán tanto propietarios nacionales como internacionales. Los precios en estas zonas empiezan a ajustarse acordes a la realidad actual y es por este motivo que consideramos que el inicio de los próximos procesos de venta estructurados llevará a la materialización de las transacciones. De todos modos hay que tener presente que continúan en venta de forma oficial u oficiosa un importante número de activos que no han encontrado aún comprador. Un período prolongado en el mercado del activo sigue demostrándose como una mala estrategia de venta ya que los inversores descartan automáticamente estos activos entendiendo que si no se han vendido o bien es porque tienen algún problema asociado o bien es porque el precio está claramente por encima de lo que marca el mercado. Por último, hay que destacar que el mercado de Barcelona se puede ver beneficiado por el sobrecalentamiento de algunas ciudades como Londres o París y los inversores pueden ver la ciudad de Barcelona como alternativa a corto plazo si los precios de los activos acaban de ajustarse de forma correcta.
Sólo se han producido dos operaciones y por primera vez en mucho tiempo se ha cerrado la venta de un proyecto llaves en mano. Un nuevo actor entra en el mercado de oficinas de Barcelona, Benson Elliot, de la mano de los socios locales Urban Input, con la compra del proyecto llaves en mano de 20.000 m² en Camí Antic de Valencia en la zona del 22@. En este proyecto irán de la mano también del propio Banc Sabadell, al ser este el banco el propietario del solar hasta la fecha. La operación cuenta con unos importantes niveles de seguridad que aporta el propio banco.
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
On•Point
Volumen de inversión acumulada origen del Vendedor y del Comprador
Por origen comprador
Por origen vendedor
30%
100%
70% Total Barcelona: 57,5 Millones € Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle
Extranjero
Nacional
Global
Nacional
Las Rentabilidades
Tendencias
Las rentabilidades mínimas han descendido un cuarto de punto en todas las zonas después de un año de estabilidad.
Vamos a seguir viendo fórmulas imaginativas por parte de los propietarios en la preparación 21de sus activos para el mercado de inversión. Desde escalados de renta que alcanzan niveles óptimos en el año en que se decide la desinversión del activo hasta garantías de renta a rentas reales de mercado que permiten que el inmueble se entienda como 100% alquilado.
En cuanto a las rentabilidades mínimas para los mejores edificios en la zona Prime de Barcelona, estas se sitúan a día de hoy en el 5,75%. En el CBD actualmente las rentabilidades se encuentran entre el 6% y el 6,50% y la zona Secundaria se sitúa a una rentabilidad entre el 6,50% y el 7,25%. La Periferia, donde los inversores están exigiendo mayores primas de riesgo, se sitúan en este primer trimestre del año entre el 7,75% y el 8,50%. Debemos concretar que la rentabilidad del 5,75% para activos en zona Prime es un parámetro que se refiere a activos de volumen superior a € 50 m. Para activos con volúmenes de hasta € 20-25m las rentabilidades se contraen considerablemente hasta cifras que pueden llegar a estar por debajo del 5% siempre y cuando el activo cumpla con la totalidad de los parámetros que plantean los inversores core: inmueble 100% alquilado, a rentas de mercado (no sobrearrendado), perfecto estado de conservación y mínimo capex, contrato medio de 4-5 años de obligado cumplimiento y reconocidos inquilinos.
En la periferia sólo las ubicaciones consolidadas y con contratos extremadamente blindados serán analizadas por parte de los inversores tradicionales. Otras alternativas periféricas se analizarán por parte de oportunistas y esto se reflejará en los precios ofertados. Estimamos que el medio plazo apunta a una reducción leve de las rentabilidades hasta el año 2014. Este ajuste será muy gradual y vemos muy improbable regresar a los niveles de rentabilidad anteriores a la crisis económica. La reducción de rentabilidades en próximos trimestres está avanzando el fin del ciclo bajista de las rentas.
Operaciones Inversión en Barcelona
Para este tipo de producto de poco volumen no sólo competirán los privados y family offices sino que empezamos a detectar algunos inversores internacionales que a través de special funds analizan operaciones con rentabilidades más ajustadas. Destacar por último que la rentabilidad actual de Barcelona está hoy por encima de la rentabildad media de los últimos 10 años, situada en el 5,45%. Podemos afirmar pues que Barcelona es una de las plazas europeas que los inversores internacionales van a seguir teniendo presente en los próximos trimestres, aprovechando retornos más altos conseguidos en el pasado.
Fondo de Inversión compra a Solvia Camí antic de València, Barcelona
13
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
On•Point
Economic Context The recovery of the US is now consolidating, although the risks stemming from oil prices, government debt and the slow improvement of employment figures are still affecting the economy.
GDP annual
GDP Annual
Spain
%
F
EU: European Union
10,00 8,00
However, private spending by companies with low debt levels along with rising demand is increasing business confidence.
6,00 4,00 2,00
The effects of the Fukushima tragedy in Japan are ongoing, both from a human and a financial perspective, although it has had a limited effect on GDP, thanks to both the strength of the economy’s supply and the resilience of the Japanese people. Some authorities calculate that the economy could rally towards the second half of 2011, as the majority of Japanese government debt is held by the Japanese themselves, which should alleviate pressure in the short term. In Europe, as in the rest of the world, the increase in oil prices and interest rates will lead to reduced growth, whilst disposable household income will decrease as a result of rising inflation. In recent weeks there has been a marked improvement in investors’ perception of the Spanish economy, which is reflected in the drop in the country’s risk premium, thanks to the restructuring of the financial system along with an increase in consumer confidence.
0,00 -2,00 1971 -4,00
1975
1979
1983
1987
1991
1995
1999
2003
2007
2011
2015
2019
Source: Global Insight, Mayo2011
-6,00
These factors should contribute to increased credit flow, stimulating domestic demand. However, expected quarter-on-quarter GDP growth for Q1 2011 – which stands at between 0.2% and 0.3% – is still not enough to create jobs, although it would improve economic activity compared with the end of 2010. The recent increase in commodity prices has led to a slight drop – of 0.2 percentage points – in GDP forecasts for 2011 as a whole, causing growth to slow. The increase in energy prices has brought about an increase in the rate of inflation, which may have increased by 3.6% year on year in March. The month-on-month change in March was 0.7%, basically stemming from the 3.6%
inflation rate for clothes and shoes and the 1.5% rate for transport, caused by rising fuel prices. On the upside, Spain’s industrial output performed well in the first two months of 2011, as industry confidence was above its historical average. In March, however, the pace of the short-term recovery of activity dropped off slightly, due to weak domestic demand, partially offset by ongoing foreign demand. The decline in the active population in Q1 meant that the increase in unemployment was minimal, rising 0.96% compared with Q4 2010 to 21.29%. The poor outlook for the construction sector will also have a negative impact on indicators in the short-term.
CPI and Interest Rates CPI & Interest Rates %
Short/term interest rates
16,00
CPI
F
14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 -2,00 1991 Q1 1993 Q1 1995 Q1 1997 Q1 1999 Q1 2001 Q1 2003 Q1 2005 Q1 2007 Q1 2009 Q1 2011 Q1 2013 Q1 Fuente: Global Insight, Mayo 2011
15
On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
Madrid by Submarkets CBD Secondary Periphery Satélite
4Q 2010
€ /m²/ month
15,00 11,00 8,00 5,00
-
28,69%
27,00 17,25 16,75 12,00
1Q 2011
€ /m²/ month
15,00 11,00 8,00 5,00
11,36%
TotalStock 14.677.951 m²
4,84% Rivas Vaciamadrid
Source: Q4 2010 Jones Lang LaSalle
Supply
bilisation in rental levels. For the second consecutive quarter, these rental levels have decreased slightly, by less than 1%. Also, rent-free periods for the best products on the market are still being used to bring agreed transactions to completion, as well as other kinds of incentives in some cases.
A lack of movements by companies and a decline in completed projects have impacted avail-
This quarter, the areas where rental levels remained steady were the ones with the lowest levels in the secondary, peripheral and satellite areas. In the case of the satellite area, the stability is limited to its best part, Las Rozas, as vacancy rates have not risen substantially as a whole in these areas, though they continue to be high. Compared with these stable prices that are already very low, maximum rental levels in both the CBD and the secondary area continue to decline slightly, contributing to the overall 0.3% decrease in rental levels.
Annual Take up
high-tech buildings has increased very slightly, most 462,000 m² in high-tech products. This slight increase continues to consolidate the trend of stabilisation of immediately available supply in the market. across all areas excluding the periphery. The latter suffered a slight decrease of 3% quarter on quarter, as it accounted for over 50% of all space taken up, but there was no overall decrease if both of-
to 1990s levels, once again highlighting the increasing lack of new product. The scarcity is such that the percentage of buildings considered as new now only amounts to a little over 8% of
Take up by quarters Pre-letting
Owne Occupation
High-Tech
Leasing
'000 m² 900
'000 m²
800
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
700 600 500 400 300 200
75
100 2002
2003
2004
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
downward trend in this percentage that began in Q4 last year. 1
Of the products under construction for this year and next, 16% is undergoing reforms whilst 36% is already leased, either through pre-agreements or owner occupancy. A total of 22% of the projects forecast for the next two years is located in central Madrid, particularly in Paseo de la Castellana and the surrounding area, whilst 25% of the new space in the periphery area is concentrated in one area. Demand In Q1 this year demand for spaces smaller than 200 m² has increased slightly, showing more activity than in the previous two quarters. However, generally speaking, the demand continues to be greatest for spaces measuring less than 500 m². Major corporations are still not seeking space, so market activity is being maintained by small-scale demand, which has slightly increased its position
Take up by Quarters
Annual Take up
0
Vacancy Rate 10,23 % Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
Rental levels
Leasing
26,75 17,00 16,75 12,00
TotalStock 14.701.887 m²
8,08%
Vacancy Rate 10,10%
-
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Pre-letting
Owne Occupation
High-Tech
75
2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
16 5
6
Prime Rent and Vacancy • Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
On•Point
Offices + High-tech Future Supply
Prime Rent & Vacancy Vacancy in '000 m²
Offices + High-tech Future Supply
Prime rent in €/m²/month
2.000
50 ‘000 m²
1.600
350
40
High-Tech
Pre-letting
Owner Occupation
Speculative
High-tech Completions
Office Completions
300
1.200
30
800
20
400
10
250 200 150 100 50
0
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009 1Q 2011
0
0
2007
2008
2009
2.010
2.011
2012
2013
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
Madrid Main Occupier Transactions 7
2
in the market to over 60%. Most clients seeking spaces larger than 5,000 m² began searching some time ago and have still not found offices that fulfil all their requirements. Therefore, not including the very occasional appearance of some large-scale demand, the average space in m² sought in the first quarter of this year decreased slightly.
Trends
Transactions
Major movements, as usual, look likely to take place in the CBD and the periphery. These are both attractive areas, on one hand due to the concentration of landmark companies and buildings and on the other, due to the supply of excellent quality buildings in very well communicated areas at very competitive prices.
As usual, take-up was low in Q1 and is expected to recover in the coming quarters. Whilst high-tech products continue in the same vein, at around 10,000 m² per quarter, simple office space is where the lack of transactions has been really apparent, with 65,000 m², of which over 50% was concentrated in the periphery. Although total Q1 take-up was lower than the figure for Q1 2010, it was 40% higher than in Q1 2009. This quarter there was only one large transaction – BBVA with 9,000 m² in Isabel Colbrand – whilst the remainder did not even reach 4,000 m².A total of 53% of the take-up corresponded to transactions between 1,000 and 4,000 m². By number of transactions, as has become the norm, 79% was concentrated in the under-1,000 m² segment and principally in the CBD, which accounts for 43% of these transactions.
As we mentioned last quarter, price adjustments and rent-free periods have maintained the trend towards stabilisation. Vacant space will gradually stabilise and could even begin to fall, due to the lack of projects due to close in the coming years and delays to projects that are already under construction. TELINDUS Valle de la Fuenfría 3 3.853 sqm
We believe the main reason behind changes of office by major companies will continue to be the consolidation of various headquarters, as has been the case in recent quarters.
TRUMPH Valportillo Primera 1 1.365 sqm
Mid-sized transaction between 1,000 and 5,000 m² are concentrated mainly in the periphery, which accounts for 65% of the total transactions closed. st
Submarket Availability 1 Q 2011
Availability & Take up by Submarkets High-Tech 24%
Availability
High-Tech 14%
CBD 19%
Take up
BBVA Isabel Colbrand 4 8.928 sqm
CBD 21%
Satellite 12% Secondary 9%
Secondary 9%
Satellite 20% Periphery 28%
Total: 1.963.737 m² Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
Periphery 44%
Total: 75.311 m² Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
BOMBARDIER Louise Pasteur 3.485 sqm
17
European Prime Yields
On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
1st Q 2011
Prime Yields in Major European Cities Prime
Madrid Investment
Yield
Bruselas Barcelona
5,75%
Rotterdam Madrid
5,50%
Amsterdam Frankfurt/M Hamburgo Milan Paris Londres 0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
Demand
Supply
Investment criteria have not changed in recent months and the buildings most in demand are:
In recent months we have noticed a slight increase in assets in the market.
• buildings located in the best parts of the prime area and the CBD, where quality takes priority over rental situation.
Some property developers and investment funds have decided to rotate certain assets and although their expectations in terms of price are often still high, they could begin to sell in the coming months. Most of these buildings are in peripheral areas so institutional investors - some of whom have major available liquidity - are likely to be the most interested.
• buildings in secondary areas within the M-30 and very well established nearby peripheral areas, like the M-30 surroundings, Campo de las Naciones and Arroyo de la Vega. • in other areas of Madrid, investors would only be prepared to consider very well-established areas like the Las Rozas Business Park and only if the opportunity did not pose any risk of vacancy in the short-term and if the tenant were proven to be credit-worthy. • and, for leases to be designed in line with the requirements of the investor in terms of conditions, term, rent and revisions, etc.
Sale & leaseback operations, which have dominated the investment market over the past 2 years, are now becoming scarcer, although we believe occasional opportunities will continue to arise in various areas of Madrid. Elsewhere, many investors are still waiting to see some of the rental assets they have repossessed, although we believe that these institutions are not yet prepared to accept major price adjustments. Yield levels Prime yield levels have remained steady at 5.5% this quarter although, as we have mentioned in previous reports, some investors - especially pri-
Total Investment Volume
vate investors - would be prepared to accept lower yield levels for very attractive, quality assets. Yield levels in the rest of Madrid have also remained fairly stable, with a slight downward trend in the best locations, such as Campo de las Naciones and Arroyo de la Vega, which have recently Transactions Whilst a number of transactions were registered in taking place in Q1 this year, including: • Hines sold a buildings in Tripark Las Rozas, the first business park to receive the LEED® Gold environmental certification, which was on a long-term lease to the DIA company, owned by the Carrefour group. The building has floor space measuring around 10,500 m² and 400 parking spaces. The buyer was a special fund managed by Rreef, Deutsche Bank’s property investment manager, and the price was €28 million. • CPI bought Serrano 240 for a total of €22 million and a yield of 6%. The building has office space and retail space leased to vari-
Total Investment Volume ‘000 4.800 4.400 4.000 3.600 3.200 2.800 2.400 2.000 1.600 1.200 800 400 0
Madrid
124 2.002
2.003
2.004
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
18
Barcelona
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010 1Q 2011
58 66
17
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
On•Point
Accumulated Investment Volume -- Madrid by Vendor Origin
Main Transactions in Madrid
Madrid accumulated investment volume by Purchaser & Vendor origin
By vendor origin
By purchaser origin
42% 42%
58%
58%
Total Madrid : 66 Millones € Cross-border
Domestic
Global
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
ous tenants and was sold by a Grupo Foxá company. CPI plans to invest in the building to improve its present condition.
transactions, especially in the CBD and the best parts of the periphery, like Campo de las Naciones or Arroyo de la Vega.
• The first sale & leaseback of 2011 was carried out by telecoms company ONO in a building in Pozuelo. The buyer was a private Spanish investor and the estimated price €16 million.
• given the increase in interest rates, we expect yield levels to remain stable in the medium term.
Trends • office building supply for investment will increase in the next few months in all areas of Madrid. However, supply in the CBD is becoming increasingly scarce, mostly due to the number of transactions that have taken place in the past 2 or 3 years and to the fact that current owners are not prepared to sell.
19
GRUPO DIA Hines Tripark Las Rozas, Madrid
• financing continues to be very much limited to extremely safe investment transactions, especially in terms of the length of leases and the credit-worthiness of tenants. • the lack of financing for speculative projects could cause a serious lack of new rental offer over the next 3 to 4 years.
• the increase in supply will cause a significant increase in investment transactions, likely to be completed before the summer. • investors will continue to have substantial available liquidity which they hope to invest in the coming months before the best opportunities are all taken up.
ONO Pozuelo de Alarcón, Madrid
• private investors, although increasingly less frequently, will continue to carry out major Jones Lang LaSalle European Property Clock Reloj Inmobiliario de Oficinas Europeo Note • This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of March 2011
London City
Rental Growth Slowing
• Markets can move around the clock at different speeds and directions
Rents Falling
• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.
London West End, Zurich
Oslo
Düsseldorf, Geneva Moscow Lyon, Stockholm Berlin, Helsinki, Munich, Paris Copenhagen, Istanbul Frankfurt, Hamburg, Kiev, Milan, St. Petersburg, Stuttgart, Warsaw
Rental Growth Accelerating
• Their position refers to Prime Face Rental Values
Rents Bottoming Out
Athens, Lisbon Barcelona, Edinburgh, Madrid, Luxembourg Brussels, Dublin, Rome Amsterdam, Budapest, Bucharest, Prague
Serrano 240, Madrid
Fuente: Jones Lang LaSalle IP, April 2011
23
19
On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
4Q 2010 €/m²/ month
15,00 - 19,25
Sant Just Desvern Sant Joan Despi
11,00 - 16,75
1Q 2011
Baricentro P.T.Vallés
Sant Cugat
€/m²/ month
15,00 - 19,00
21,49 %
10,00 - 16,50
9,50 - 17,00
9,50 - 16,75
7,00 - 10,50
7,00 - 10,25
7,28 %
Ronda de Dalt
9,27 %
TotalStock 5.934.706 m²
Mas Blau
Vacancy Rate 13,20%
TotalStock 5.934.706 m²
17,53 %
Zona Franca
Source: Q4 2010 Jones Lang LaSalle
A total of 114 transactions took place in Barcelona this quarter, which is in line with the total for previous quarters. Half of all the transactions that took place were for spaces smaller than 300 m² and 11% were for spaces larger than 1,000 m². By types of contract, 85% of the space taken up was rental and 15% was sale, which corresponds to Desigual’s acquisition of its new headquarters in Nueva Bocana.
-
decreased slightly, by an average of 1%. Throughout 2011 rental levels are expected to continue to decline very slightly before stabilising at the end of the year.
to decrease. Due to the lack of new projects being completed and the negligible forecast of new supply in Barcelona, this decline will be constant, but gradual, from now on. The current average vacancy rate stands at 13.2%.
Maximum prime rental levels currently stand at €19/m²/month for the best buildings. Maximum rental levels are €16.50/m²/month in the CBD, €16.75/m²/month in new business areas and €10.25/m²/month in the periphery.
The decrease was most notable in the secondary area, where the vacancy rate fell 1.8 percentage points to 15.81%. This was mainly due to the fact that 55% of all take-up took place in this area and
Negotiations are still focused around the incentives offered by owners to attract demand. For the
Without a doubt, the areas with the greatest takeup volume were new business areas, which accounted for 42% of all transactions. Also, these areas accounted for 50% of all transactions of over 1,000 m², largely because there are buildings with
The most noteworthy projects completed this quarter were Pujades 51 in the 22@ district, comprising almost 5,000 m² and the second phase of the Catalana Occidente Business Park in Sant Cugat del Vallès, comprising 29,000 m².
large-scale demand is subject to substantial rentfree periods, attractive volume-based discounts and incentives which help lower the rent payable in the early years of the lease.
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
Demand
Supply
Rental levels
Vacancy Rate 13,20%
Prime CBD Secondayr Periphery
here, which is what tenants seeking large spaces are looking for.
During the rest of the year only another 32,000 m² is expected to be completed, of which 9,000 m² is speculative and the rest is for owner occupancy.
Take up by quarters
Take up by years
Take up by Quarters
Annual Take up ´000 m²
´000 m²
500
Letting
150
Pre-Letting
Owner Occupation
400 100
300
65
200 50
100
65
0 02
03
04
Letting Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
20
05
06
Pre-Letting
07
08
09
10
Owner Occupation
11
0
Q1 07
Q2 07
Q3 07
Q4 07
Q1 08
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
Q2 08
Q3 08
Q4 08
Q1 09
Q2 09
Q3 09
Q4 09
Q1 10
Q2 10
Q3 10
Q4 10
Q1 11
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
Prime Rent and Availability
Future Supply
Prime Rent & Vacancy
Future Supply
€ / m²/month
'000 m² 900
27
800
22
700 600
17
500
´000 m²
Completions
Speculative
300
Owner Occupation
Pre-Letting
256
250 200
12
400 300
7
200
2
100 0
On•Point
Q1 07
Q2 07
Q3 07
Q4 07
Q1 08
Q2 08
Q3 08
Q4 08
Q1 09
Q2 09
Vacancy
Q3 09
Q4 09
Q1 10
Q2 10
Q3 10
Q4 11
Q1 11
150 100
-3
69
87
86
2.012
2.013
50 0
Prime Rent
2.006
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
Main Transactions in Barcelona
Take-up
Trends
Take-up levels of office space in Barcelona in the early part of the year are always somewhat irregular, following no fixed pattern. In Q1 2011 take-up reached a volume of 65,330 m², 15% higher than the levels registered in the last three quarters.
As forecast in previous quarters, the Barcelona office market is beginning to show signs of recovery; after four years, the vacancy rate is now starting to fall and future offer will be very limited. This will cause rental levels to begin to stabilise and facilitate the take-up of existing supply.
By area, 55% of the space taken up was in the secondary area, 27% was in the CBD, 11% was in the prime area and 7% was in the periphery. With regard to the high take-up volume seen in the secondary area, it should be noted that 37% of this take-up was in 22@ and 19% was in Plaza Europa, unlike in 2010 when 44% of take-up was in Plaza Europa and 15% was in 22@. Occupancy levels in Plaza Europa currently stand at 65%. Among the most representative transactions this quarter was the pre-agreement for the acquisition of 10,000 m² in Nueva Bocana by Desigual, which adds to the 10,000 m² the company bought in 2010. The company’s new headquarters will be completed in 2013. Other noteworthy transactions include 5,200 m² leased by Orizonia at Plaza Europa 17 and 3,200 m² leased by RCD Abogados at Paseo Bonanova 59.
The great mystery, as ever, will be the demand, which is heavily dependent on global economic factors. However, the beginning of the year was fairly positive, with higher take-up volumes than those registered in previous quarters. However, bearing in mind that negotiations are still underway, we believe that take-up levels in 2011 will reach close to 250,000 m², reflecting natural demand in the Barcelona market.
Desigual 10.000 sqm Nueva Bocana
Orizonia 5.200 sqm Plaza Europa, 17- 19
Submarket Availability 1st Q 2011
Vacancy & Take up by Submarkets
Vacancy CBD 22%
Take up
Prime 9%
Prime 11%
CBD 27%
RCD 3.200 sqm Bonanova, 59 Periphery 7%
Periphery 35%
Secondary 34%
Secondary 55%
Total: 783.181 m²
Total: 65.329 m²
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
Grupo Planeta 1.811 sqm Edificio Meridian
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On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
Barcelona Investment Prime Yields Prime Yields Madrid
10%
Barcelona
Madrid minimum Prime Yields: Q1 and Q2 2007: 3.9%
8%
10 year bond yields Barcelona Small Products: 5 – 5.25%
6% 4% 2% 0%
2007
2008
1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 1Q 2011
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle y Banco de España Note: 10 year Bond yields Q1 2011 are from February 2011
Demand: During the early part of the year, the gradual recovery of demand for assets by investors which began in 2010 continued, following the highs reached in 2006-2007, and the subsequent drop in demand which accompanied the beginning of the global financial crisis. Unsatisfied demand from institutional investors will be partially satisfied this year through assets due to come onto the market in the coming months through formal sales processes. In any case, it is not only institutional investors that have been unable to cover their purchase requirements; private investors and family offices are in the same position. We expect this second group of investors to bid for these new opportunities too, increasing their risk curve, as ideal, 100% leased investment opportunities are unlikely to come up in the prime area. Investment demand will still not be satisfied in 2011. The vast majority of active investors are still either struggling to find opportunities which fulfil their investment criteria in terms of type or location or are finding that they are not prepared to pay the prices that sellers are expecting. Private investors who don’t want to take on any kind of risk are still, as in 2010, looking at prime retail assets as an alternative, as their yield levels presently reflect a substantial differential compared with offices.
22
One point to bear in mind is investors’ tendency to be distrustful of assets that are over-rented. Practically all the transactions that will take place in 2011 and possibly beyond, will be of this kind, which means investors will have to re-adjust yield levels to account for this market reality. Institutional investors continue to show interest in new business areas, 22@ and Plaza Europa and some international investors are beginning to consider acquiring land for office projects, mainly in the 22@ area. Supply: Despite the investment opportunities that will appear in the market over the coming quarters, there is still a lack in the market of rental assets for sale that fulfil investors’ requirements. Everything suggests that new opportunities will be focused in new business areas, due to the divestment needs of some owners who acquired properties in these locations. Both national and international owners will be looking to sell.
16
tomatically rule these assets out on the basis that if they have not sold it is either because there is a problem with them or because they are clearly priced above market value. Finally, it should be noted that the Barcelona market could benefit from overheating in cities like London and Paris and investors may see the city of Barcelona as an alternative in the short term if asset prices adjust appropriately. Transactions: Investment volume in office buildings in Barcelona reached €57.5 million in Q1, up 47% on Q4 2010. Only two transactions took place and for the first time in a long period a turn-key project was sold. A new player has entered the Barcelona office market – Benson Elliot – working with local partners Urban Input, with the purchase of a 20,000 m² turnkey project in Camí Antic de Valencia in the 22@ area. The project will also involve Banc Sabadell, which is the owner of the plot at present. The transaction has significant levels of security, provided by the bank itself.
Prices in these areas have begun to adapt to the present market reality and for this reason we believe that the next structured sale processes will lead to eventual transactions.
Yield levels:
In any case, we must bear in mind that, officially or unofficially, a significant number of assets that have not yet found a buyer will continue to be for sale. A prolonged period on the market continues to be a poor sales strategy, as many investors au-
Minimum yield levels in the best buildings in Barcelona’s prime area currently stand at 5.75%. Yield levels are at between 6% and 6.50% in the CBD and between 6.50% and 7.25% in the secondary area. In the periphery, where investors are
Minimum rental levels have dropped quarter of a percentage point in all areas following a year of stability.
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
On•Point
Accumulated Investment Volume -- Barcelona
by Vendor Origin accumulated Investment Volume by Vendor & Purchaser origin Barcelona By purchaser origin
By vendor origin
30%
100%
70% Total Barcelona: 57,5 Millones € Cross-border
Domestic
Global
Domestic
Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle
demanding greater risk premiums, yield levels are between 7.75% and 8.50%. We should specify that the 5.75% yields for assets in the prime area apply to assets worth over €50m. For assets worth up to €20-25m, yield levels are significantly lower, even reaching figures under 5% when the asset in question completely fulfils core investor requirements: 100% leased at market rental levels (not over-rented), perfect condition and minimal capex, average compulsory lease term of 4-5 years and reputable tenants. Not only private investors and family offices are competing for these kinds of smaller volume assets - we are also seeing some international investors analysing transactions with tighter yields through special funds.
21
It should also be noted that current yield levels in Barcelona are currently above the average level over the past ten years, which is 5.45%. We can therefore confirm that Barcelona is one of the European locations that international investors will continue to analyse in the coming quarters, seeking higher returns than those obtained in the past. Trends: We will continue to see imaginative strategies by owners when preparing their assets for the investment market. From volume-based discounts that reach optimum levels in the year of expected asset divestment to rental guarantees at real market rental levels which mean the building can be considered 100% leased.
In the periphery, traditional investors are only prepared to consider buildings in well-established areas with iron-clad leases. Other alternatives in the periphery will be analysed by opportunistic investors, which will be reflected in the prices offered. We estimate that in the medium term there will be a slight reduction in yield levels, until 2014. This adjustment will be very gradual and we believe it is very unlikely that we will return to pre-crisis yield levels. The decrease in yield levels in the coming quarters anticipates the end of the downward cycle in rental levels.
Operaciones Inversión en Barcelona
Fondo de Inversión compra a Solvia Camí antic de València, Barcelona
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On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
Edificios Emblemáticos en Comercialización
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Madrid
Barcelona
Avenida de Burgos, 89 Ciudad Empresarial Adequa 32.940 m² de oficinas, distribuidos en 3 edificios Fachada a-1, plantas diáfanas y modulables con disponibilidad inmediata.
Torre Realia BCN Edificio emblemático en Plaza Europa. Casi 30.000 m² de oficinas en 22 plantas Plantas diáfanas y modulables de más de 1.300 m²
Tripark Business Sense Jacinto Benavente, 2; Parque Empresarial de las Rozas. 18.867 m² de oficinas. Plantas diáfanas y modulables
Edificio Meridian Edificio de oficinas situado junto Av. Meridiana 24.000 m² de oficinas en 18 plantas Plantas diáfanas y modulables de 1.350 m²
Paseo de la Habana 101. 2.600 m² en un edificio Exclusivo de Oficinas Plantas diáfanas y muy luminosas.
Distrito 38 Parque Empresarial Urbano en Paseo de la Zona Franca Dos inmuebles de 16.300 m² y 10.300 m² Plantas diáfanas hasta 3.500 m²
Parque Empresarial Omega 30.875 m² de oficinas, en edificios abanderables. Plantas diáfanas y modulables.
Vallsolana Garden Business Park (Sant Cugat) Parque Empresarial en plena naturaleza Dos edificios de 9.767 m² y 9.820 m² Plantas modulables desde 200 m²
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1ºT 2011 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2011 •
On•Point
Oficinas
Inversión
El equipo de Agencia Oficinas & Tenant Representation
El equipo de Capital Markets ofrece asesoría e implantación estratégica en ventas, adquisiciones, ventas de activos empresariales, captación de fondos, deuda estructurada y principal, sociedades conjuntas, fusiones y adquisiciones y vehículos de inversión indirecta.
presta servicios tanto a propietarios como a usuarios, en las modalidades de alquiler, venta y adquisición de inmuebles de oficinas en Madrid y Barcelona. Nuestro conocimiento de la oferta disponible y futura, de las diferentes tipologías de edificios y las soluciones más exitosas a nivel comercial, nos permite asesorar de una forma más eficiente y garantizar los mejores resultados, alcanzando una media del 90 % de éxito en las comercializaciones que nos dan en exclusiva.
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los últimos 3 años, asesorando más de 275 operaciones de venta y/o alquiler. Durante el 2008 ha comercializado en exclusiva más de 250.000 m².
Agencia Oficinas Barcelona ha comercializado 115.010 m²
en los últimos 3 años, asesorando más de 160 operaciones de venta y/o alquiler. En 2008 ha comercializado en exclusiva más de 140.000 m². Fruto de nuestro trabajo, en los últimos 10 años, hemos sido la primera consultora en m² comercializados en el mercado de Madrid y durante el 2009 seguimos participando regularmente en las operaciones más relevantes del mercado. Nuestro equipo de Barcelona también se ha situado en los últimos años entre las consultoras con mayor cuota de mercado, afianzando esa posición en este 1er Semestre de 2009, donde ha sido líder con una cuota de mercado del 29%.
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