High Street
Informe de Mercado / Market Report Diciembre 2015 / December 2015
jll.es
Contenido Espa帽a: Buen ritmo de crecimiento econ贸mico ............................................4 Espa帽a: Mercado clave para los Operadores Internacionales ...............6 Mercado de Inversi贸n.............................................................................................10
Content Spain: Strong economic growth ...........................................................................13 Spain: A key market for international retailers ................................................15 Investment market ........................................................................................................19
Retail - Informe de Mercado del Comercio en Calle 2015 / High Street Market Report 2015
España: Buen ritmo de crecimiento económico España: Buen ritmo del crecimiento económico La coyuntura de la economía española crecerá más que la media europea. PIB 2015
Total PIB 2015 (€ bn)
Fuente: Oxford Economics, Octubre 2015
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Durante 2015, y en un contexto de debilidad de la actividad económica mundial -localizada sobre todo en la zona euro, Japón, América Latina e incluso China-, España ha mostrado una evolución favorable, como así lo demuestra el crecimiento previsto del PIB del 3,2%, y la previsión para 2016 del 2,8%. Con estas previsiones España se consolida como la economía que más ha crecido en 2015 de entre los países avanzados, a pesar de la
ocho meses de 2015 y se prevé que crezcan un 6,1% en 2016, lo que colocaría a España en el 9º lugar de la OCDE. Las importaciones, por su parte, crecieron un 4,2% interanual con lo que el déficit comercial se redujo un 2,5% anual. En 2016, la tasa prevista para la demanda interna será del 5,2%.
desaceleración global. Además, en 2016 solo le superará Estados Unidos dentro de la OCDE, que se impulsará un 2,8%. Este crecimiento viene dado principalmente por el comportamiento de la demanda externa, el consumo de los hogares, el aumento del turismo internacional y el mejor comportamiento del mercado laboral.
Respecto a las ventas minoristas la estimación es que durante el 2016 experimenten un crecimiento del 4% gracias a una mayor renta disponible, el aumento
Las exportaciones españolas crecieron un 4,9% durante los primeros
Se prevé un descenso del desempleo del 4,8 % en España para 2019
Irlanda Portugal Luxemburgo ESPAÑA Bélgica Reino Unido Suecia Polonia Italia Rep. Checa Finlandia Paises Bajos Alemania Suiza Dinamarca Hungría Francia Austria Noruega Grecia Rusia
Sin embargo, se mantendrá alto hasta el 17.5%
media anual de crecimiento
-3,0
España: Buen ritmo de creación de empleo Retail - Intelligence
-2,5
-2,0
-1,5
-1,0
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
• Las perspectivas de creación de empleo actuales han cambiado drásticamente desde la primera mitad de 2014. La economía española está generando puestos de trabajo, con 411.800 puestos de trabajo creados en 2T 2015 y un descenso del 5,43 % en la tasa de desempleo hasta el 21,2 %
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Previsión de Crecimiento de Ventas Retail 2015 - 2017 Previsiones positivas de crecimiento en toda Europa, más fuerte en Reino Unido, España y Suecia Previsión crecimiento VR
VR per Capita 2015 (€)
Fuente: Oxford Economics, Octubre 2015
de la confianza del consumidor o la mejora de las condiciones del mercado laboral, con un ritmo de creación de empleo en torno al 2,5% en términos de puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo.
El Turismo sigue registrando cifras récord, ya que durante los nueve primeros meses, España recibió 54,4 millones de visitantes internacionales lo que representa una variación internanual del +3,8).
La comunidad de Madrid, registró el mayor aumento interanual con un 10,8%, aunque Cataluña sigue a la cabeza en términos de llegadas con casi 14 millones (+3,2%).
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España: Mercado clave para los Operadores Internacionales En el caso de Madrid, desde la administración municipal se está promoviendo que la zona del casco histórico de la capital comprendido entre Sol, Callao y Gran Vía, sea la zona comercial de referencia a imagen de otras capitales europeas. Para ello se permite el cambio de uso tanto de edificios completos como de locales a pie de calle, sin restricción de metros cuadrados, y mediante planes especiales que pueden variar entre 6 y 12 meses en el caso de un edificio, y de tan sólo un mes para un local. En Barcelona, también se busca ampliar espacio prime en los principales ejes comerciales como Passeig de Gràcia o Portal de L’Àngel. Para ello ya se han adoptado medi6
das como la de aprovechar sótanos o entresuelos que hasta ahora no eran comerciales para unirlos a los establecimientos a pie de calle o incluso un piso superior, para ello se necesita la reconversión en espacio comercial de viviendas y oficinas.
(Portal de L’Àngel, 38) con casi 1.400 m². También Adidas (Passeig de Gràcia, 3) o Rabat (Passeig de Gràcia 94) con casi 2.000 m². Las superficies buscadas varían según el caso, pero en algunos casos han llegado a los 2.500 m².
Si la superficie supera los 2.500 m², habría obligación de pagar el impuesto de grandes superficies. Entre los últimos operadores que han abierto en Madrid podemos encontrar a Versace (Serrano 16), Swarovski (Serrano, 44), Aristocrazy (Gran Vía 26) o Foot Locker (Preciados 6).
Mención aparte merece el caso de la inauguración de Primark en el edificio de Gran Vía 32, tanto por tamaño como por repercusión social. Se trata de la tienda más grande de la marca en España y la segunda mayor del mundo solo por detrás de la de Manchester, con 12.400 m² de SBA y 5 plantas.
En Barcelona, han inaugurado local Kiko Make Up Milano (Portal de L’Àngel, 16) o Cortefiel
Su estrategia actual es abrir nuevas tiendas en las principales ciudades de España, a pie de calle y de gran for-
Las ciudades europeas más atractivas
La expansión internacional de operadores impulsa las ventas… Los operadores son cada vez más profesionales en la búsqueda de una tienda física que cumpla con los objetivos, riesgos y oportunidades. La mejora de las condiciones económicas aumenta la presión sobre los operadores para conseguir un crecimiento de las ventas. Índice de atractivo para los operadores internacionales Índice de atractivo para los operadores internacionales 45-66 67-85 86-116 117-150 150-234 Num. = ranking para los 57 mercados retail claves Mercado Global
Maduros
En crecimiento
En transición
Fuente: JLL JLL (Destination Europe 2015); Nota:Nota: Análisis basado en una de 250deretailers internacionales en 57 en mercados retail claves Fuente: (Destination Europe 2015); Análisis basado enmuestra una muestra 250 retailers internacionales 57 mercados retail claves Retail - Intelligence
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Ciudad Premium
Gran Consumo
Top 5 de ciudades más atractivas de España
Lujo
Madrid Barcelona Valencia Bilbao Sevilla
Sobre una muestra de 250 operadores
0
20
40
Fuente: JLL (Noviembre 2015)
60
80
100
120
140
Nº de Operadores
mato. La inauguración de la tienda ha supuesto, además, un fuerte impulso a la actividad comercial de la zona, atrayendo también consumidores a otras tiendas de la calle. Gracias, en gran medida, a la buena marcha de los resultados económicos, España se encuentra en el punto de de muchos de los operadores internacionales que aún no han entrado en nuestro mercado. Madrid y Barcelona siguen siendo los dos mercados más demandados, y la prin-
cipal puerta de entrada para aquellas marcas que aún no tienen tienda física en nuestro país. Sobre todo para las enseñas orientadas al gran público pero también a productos más premium, dejando al mercado del Lujo los ejes prime de Paseo de Gracia y Serrano, así como la Costa del Sol o Palma de Mallorca. Si bien el interés ha aumentado por el mercado español, también es cierto que los retailers estudian cada vez más los emplazamientos en función de los requerimientos necesarios para cumplir sus objetivos comerciales,
minimizar los riesgos y aprovechar las oportunidades que brinda el mercado. Por regla general los grandes rótulos suelen entrar de forma directa, con locales de mayor tamaño y en ubicaciones de prestigio, lo que demuestra confianza en el potencial el mercado español. Otros formatos optan por el modelo de franquicia, ya que la inversión y el riesgo son menores. Es una manera de “testar” el mercado y si el modelo resulta rentable, después de 3 ó 5 años, entran con su propia marca, comprando si es necesario las tiendas previamente franqui-
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€ 8.000 London: €14,400 Paris: €18,000
Londres
Munich
Moscú
Milán
Berlin
Dusseldorf Hamburg Copenhagen Colonia
Stuttgart
Barcelona
Preciados
Portal de L'Àngel
Koenigstrasse
Schildergasse
Strøget
Spitalerstrasse
Frankfurt
Konigsallee
Roma
Tauentzien-strasse
Zeil
Paris
Via del Corso
€0
Vittorio Emanuele II
Top 15 Rentas Prime High Street 2015
Stoleshnikov Lane
€ 2.000
Kaufingerstraße
New Bond Street
€ 4.000
Champs-Elysées
€ / m / Año
€ 6.000
Madrid
Nota: El gráfico sólo compara las rentas prime por mercado.
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ciadas. Algunos operadores internacionales, que se han interesado por el mercado retail español y que aún no estaban presentes con tienda física en nuestro país, han desarrollado su tienda on-line para el público español, para seguidamente buscar locales que se conviertan en una primera toma de contacto con el consumidor nacional. Es una forma de penetración en un mercado que ofrece en este momento grandes oportunidades de crecimiento. En el caso de grandes grupos con varias marcas, su interés en el mercado español se materializa primero con una de sus enseñas, y posteriormente optan por buscar más localizaciones para el resto de sus marcas. De otro lado, los operadores ya presentes en nuestro mercado siguen buscando nuevos puntos de venta y optan por el formato `flagship stores´,
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en su búsqueda de representatividad mediante grandes formatos en calle. Algunos operadores mainstream y de lujo que ya están presentes en Centros Comerciales prime buscan en la actualidad localizaciones en calle que refuercen su estrategia comercial. La moda sigue siendo una de las actividades comerciales con mayor dinamismo en el mercado de High Street, pero no la única. Cada vez más estamos viendo como grandes operadores como Fnac o Media Markt buscan puntos de venta urbanos a pie de calle, donde pueden ser auténticos showrooms donde mostrar sus productos a un público más urbanita y alejado de las Grandes Superficies localizadas fuera del centro urbano. Cada vez más se entiende la calle como el mejor escaparate. Se puede afirmar que
las tiendas físicas adquieren nuevos servicios como el de recogida de la mercancía comprada mediante la tienda on-line, ahora que la logística puede llevarse a cabo por Internet con entrega directa. El Click and Collect, o como se conoce la recogida en tienda combina de forma integral la compra electrónica con las tiendas físicas. Este servicio que permite al comprador consultar desde la tienda online la disponibilidad de los productos e ir a retirar el pedido a la tienda seleccionada, es un valor añadido para los comercios y, aproxima así a las tiendas con el comercio electrónico. La elevada demanda de locales prime y la falta de producto, está generando que empecemos a hablar de crear espacios prime donde hasta ahora no los había,
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Gran Vía: Pasarela de moda para las ‘flagships’. Destaca la inauguración de Primark en octubre de 2015. GV 48 C&A 2.508 m²
GV 37 H&M 3,800 m²
• • •
GV 34 Zara 3.350 m²
GV 33 Desigual 180 m²
GV 32 Lefties 1.630 m²
GV 32
GV 32 Primark 12.400 m²
Mango 760 m²
H&M
GV 32
GV 30 Stradivarius
4.600 m²
1.020 m²
GV 31
GV 31
Pull & Bear
Real Madrid
GV 27 Cortefiel
700 m²
560 m²
1.500 m²
Destino global para los operadores Internacionales Destino preferente para el Turismo internacional Espacios flexibles con posibilidades para inaugurar ‘flagship stores‘
mediante el cambio de uso desde el residencial, de oficinas u ocio hacia el uso comercial, dependiendo en cada caso de las administraciones locales. Esta tendencia permite la creación de espacios nuevos, así como también una enorme estimulación de la actividad inmobiliaria, de la inversión y del empleo. Respecto a la futuras operaciones en Barcelona destaca la apertura en 2016 del ‘flagship store’ de H&M en Passeig de Gràcia 11, que ocupará previsiblemente 5.000 m², Uniqlo que ha reservado un espacio de unos 3.000 m² de la que será su primera tienda en España o Mango que de-
• •
GV 25 Berskha 1.610 m²
GV 30 Sfera 1.182 m²
GV 21 Adidas 1.800 m²
Fuerte demanda y oferta reducida en el tramo prime Buenas previsiones de crecimiento de rentas
sea abrir en Rambla de Catalunya, 132 una tienda de 2.400 m². En 2016 abrirá también en Passeig de Gràcia 91 el primer establecimiento de Céline en el mercado español, y Massimo Dutti en el número 96. En el caso de Madrid, en los próximos meses se espera que operadores como Adidas (Gran Vía 21), Tous (Gran Vía 38), Parfois (Gran Vía 42) o Pandora (Preciados, 24) inauguren locales comerciales. Sobre la permanencia de locales, la mayoría está una media de 5 años, aunque habitualmente la duración media de los contratos está estipulada en 10 años.
El mercado de locales comerciales ha estado muy activo durante los tres primeros trimestres de 2015, y previsiblemente continuará así durante 2016. Portal de L’Àngel sigue siendo la calle más cara de España con una renta de 250 €/m², seguido por la C/ Preciados, con un incremento de rentas del 6,1% respecto al mismo trimestre del año anterior, y que continúa un año más como la calle más cara de Madrid, con una renta prime de 245 €/m². Le sigue Serrano con un 8,7% de incremento y 230€ / m² y Gran Vía con un 2,2% y 225 €/ m². Además, la tasa de disponibilidad actual es muy baja en puntos como la Puerta del Sol o Preciados que vuelven a presentar un lleno total.
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Mercado de inversión
€ 986
Volúmenes de Inversión Retail T1-T3 2015 en millones de €
€ 685
4.000 o más
De 200 a 500
€ 103
€ 13.033
De 100 a 200
€ 1.401
De 0 a 100
€ 1.668 € 25
Sin Transacciones € 2.339
€ 611
€ 8.721 €1.042
€ 86 € 659
€ 20 €7
€ 10 € 110 €8
€ 2.635
€9
Volúmenes Europeos de Inversión Retail T1-T3 2015 38.700M€ invertidos durante T1-T3 2015. crecimiento del 28% respecto a 2014
10
Si 2014 se caracterizó, en lo que respecta al mercado de inversión Retail, como el año de la recuperación, 2015 ha consolidado esta tendencia, al contabilizar hasta el tercer trimestre, una inversión de 2.669 millones de euros, lo que supone un 46% más respecto al año precedente. La previsión es que 2015 acabe con una cifra cercana a los 3.000 millones de euros. Son muchos los fondos e inversores institucionales que tienen España en el punto de mira como oportunidad para llevar acabo su estrategia de inversión en activos inmobiliarios infrautilizados o con potencial de revalorización en los principales mercados para generar rendimientos atractivos.
€ 102
Fuente: JLL. Octubre 2015
Nota: Esta revisión considera todas las inversiones en High Street. Centros Comerciales. Medianas. Factory Outlets. Supermercados en Europa. El análisis excluye usos mixtos y cualquier inversión de menos de 5 milliones
En el caso del mercado de High Street, durante 2015 se han transaccionado más de 400 inmuebles comerciales, por un valor cercano a los 920 millones de euros, de los que han destacado una vez más Gran Vía 32, antigua sede de Prisa, hoy convertida en superficie retail en su mayoría, proyecto que ha devuelto el esplendor al edificio y revitalizado el área como una de las principales arterias comerciales de Madrid, albergando como inquilinos la tienda más grande de Primark, H&M, Mango y Lefties.
Ciudad
Calle Prime
Barcelona
Portal de L’Àngel
250
Madrid
Preciados
245
Madrid
Serrano
230
Otra de las operaciones importantes en el mercado ha sido la venta de la denominada Cartera Amarilla, con 381 sucursales del Banco Santander por parte de la Socimi Uro Property Holding por 308 millones de euros a Axa Real Estate. Así como la venta del local de más de 2.600 m² de Sfera en Preciados 4, a IVG Immobilien AG por 70 millones de euros, o el edificio de Puerta del Sol, 9 por 30 millones, lo que demuestra de nuevo el interés por los activos prime en el principal eje comercial de la capital.
Renta prime €/m²
Madrid
Gran Vía
225
Barcelona
Passeig de Gràcia
215
Madrid
Fuencarral
145
Rentas mensuales para un local medio de 100 m²
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€ 145
€ 41
€ 852
€ 415
De 500 a 1.000
€ 1.081
€ 39
€ 1.865
De 2.000 a 4.000 De 1.000 a 2.000
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Evolución de las rentabilidades en High Street
Dada la compresión de yields que están experimentando las ciudades de Madrid y Barcelona, los inversores están mostrándose interesados en otras provincias donde el retorno por su inversión es más elevado, como se evidencia en la compra del local de H&M en Cádiz por más de 9 millones de euros. Otras ciudades en las que se han registrado operaciones de locales comerciales por encima de los 5 millones de euros han sido Oviedo, Sevilla, Ibiza, Valencia, Alicante, Burgos, Zaragoza o Málaga.
La rentabilidad prime para locales comerciales en Madrid o Barcelona está en torno al 4%. Los locales comerciales suponen un 23% de los activos transaccionados en 2015 hasta la fecha. En cuanto a la nacionalidad de los inversores, España sigue siendo un trimestre más el país de origen que más está invirtiendo en el sector retail con un 40% del total de las inversiones, seguido por EEUU con un 20%, y Alemania con un 8% en tercer lugar. El 32% restante se encuentra muy repartido entre diversos países como Francia, Brasil, Israel, Méjico o Reino
Unido. Si bien hay que aclarar que las Socimis son contabilizadas como inversor nacional, en la mayoría de los casos, su accionariado principal es de origen internacional. Por tipología de Inversor, los principales interesados en el mercado de Street de nuestro país son los Family Offices, los fondos institucionales y los privados internacionales. Para 2016, el interés de los inversores -sobre todo inversores privados- continuará centrado en activos prime con especial hincapié en locales comerciales.
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Spain: Strong economic growth Spain: Strong economic recovery Spanish economy will grow more than european average
Source: Oxford Economics, October 2015
In 2015 to date, against a backdrop of weak global economic activity – particularly in the eurozone, Japan, Latin America and even China – Spain has registered positive growth, demonstrated by the 3.2% GDP growth forecast for 2015, and the 2.8% growth forecast for 2016.
slowdown. Within the OECD, in 2016 the Spanish economy will only be outperformed by the US economy, which is set to grow by 2.8%.
These estimates make Spain the fastest-growing economy in the developed world in 2015, despite the global
Spanish exports increased 4.9% in the first eight months of 2015, and are set to grow by 6.1% in 2016, which
This growth stems mainly from improvements in foreign demand, household spending, international tourism and the labour market.
would rank Spain 9th within the OECD. Imports grew by 4.2% year on year, reducing the trade deficit by 2.5% for the year. In 2016, domestic demand is expected to grow by 5.2%. Retail sales are expected to grow by 4% in 2016 on the back of larger disposable incomes, increased consumer confidence and improved labour market conditions, with the full-time equivalent employment rate growing at around 2.5%.
Unemployment in Spain is set to fall by 4.8% by 2019
Ireland Portugal Luxembourg Spain Belgium United Kingdom Sweden Poland Italy Czech Republic Finland Netherlands Germany Switzerland Denmark Hungary France Austria Norway Greece Russia
However unemployment will remain high at 17.5%
Annual growth Avg
Spain: Strong employment growth
-3,0
-2,5
-2,0
-1,5
-1,0
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
• Current job creation prospects have changed drastically since the first half of 2014. Spanish economy is generating jobs, with c. 411800 jobs created in Q2 2015 and a decrease of 5.43% in the unemployment rate down to 21.2% Source: JLL, October 2015
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Retail Sales Growth Forecast 2015 - 2017 Positive growth outlook across Europe, strong in UK, Spain, Sweden and most CEE Source: Oxford Economics, October 2015
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The tourism sector continues to generate record figures. In the first nine months of the year Spain received 54.4 million international visitors, up 3.8% year on year.
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The Community of Madrid reported the largest year-on-year increase at 10.8%, whilst Catalonia continues to top the list by number of arrivals, with almost 14 million (+3.2%).
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Spain: A key market for international retailers Thanks largely to the improving economic landscape, Spain is attracting attention from many international retailers that are not yet present in the Spanish market.
true that retailers are studying locations increasingly closely to ensure they allow them to fulfil their business goals, minimise risk and harness the opportunities offered by the market.
Madrid and Barcelona continue to account for most investor interest. These two cities are the main points of entry for brands that do not yet have physical stores in Spain, particularly for mass-market brands, but also for premium products, with the prime retail streets of Passeig de Gràcia and Serrano reserved for luxury brands, as well as the Costa del Sol and Palma de Mallorca.
Generally speaking, the big names tend to enter the market directly, taking larger retail units in prestigious locations, which is evidence of their confidence in the potential of the Spanish market. Other retailers opt for a franchise model, as the investment and the risk involved are lower.
Whilst there has been increased interest in the Spanish market, it is also
This is a way of gauging the market; after three to five years they assess whether it is profitable and decide whether to enter the market
directly with their own brand, buying the previously franchised stores where necessary. Some international retailers which are interested in the Spanish retail market but do not yet have physical stores have set up online stores for the Spanish public, to subsequently seek retail units to act as a first point of contact with Spanish customers. This is a means of entry into a market that currently offers substantial growth opportunities. Large groups with multiple brands tend to enter the market with a single brand first, and then seek further locations for the rest of their chains.
15
Europe’s most attractive cities International retailer expansion drives sales…
Retailers are becoming more professional in formulating a physical store’s objective, risks and opportunities. Improving economic conditions increases pressure on retailers to achieve sales growth.
Cross Border Attractiveness Cross Border RetailerRetailer Attractiveness Index
Index
45-66 67-85 86-116 117-150 150-234 Number = rank out of 57 key retail cities covered Markets Category Global Markets
Mature Markets
Growth Markets
Transitional Markets
Source: JLL (Destination Europe 2015); Note: Analysis based on a sample of 250 international retailers in 57 key retail markets.
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City Mainstream
Premium
Top 5 most attractive Spanish cities
Luxury
Madrid Barcelona Valencia Bilbao Sevilla 0
20
40
60
80
100
120
140
Num of Retailers Source: JLL (November2015)
Elsewhere, retailers that are already present in the market are also looking for new points of sale and are opting to open flagship stores, which allow them to position their brands through large high street units.
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Some mainstream and luxury retailers that already have stores in prime shopping centres are currently seeking high street locations to underpin their commercial strategies. Fashion continues to be one of the fastest-paced retail segments on the high street, but it is not the only one. Major retailers like Fnac
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and Media Markt are seeking high street units in cities, which allow them to showcase their products to an increasingly urban target based a long way from retail parks located outside the city centre. High street stores are increasingly being recognised as the best possible showrooms. Physical stores are now providing new services, such as the collection of products ordered online. Click and Collect unites online shopping and physical stores; the buying process can be carried out online with direct in-store handover
to the customer. Buyers can use the online store to check whether products are available and then go and collect their order from the selected store, allowing retailers to add value and forging a link between physical stores and e-commerce. The substantial demand for prime units and the lack of supply means that there is now talk of creating prime space where it did not exist previously, by changing building uses from residential, oďŹƒce or leisure to retail, depending on the local authorities in each case.
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€ 8.000 London: €14,400 Paris: €18,000
Londres
Munich
Moscú
Berlin
Dusseldorf Hamburg Copenhagen Colonia
Stuttgart
Barcelona
Preciados
Portal de L'Àngel
Koenigstrasse
Schildergasse
Strøget
Spitalerstrasse
Frankfurt
Konigsallee
Roma
Tauentzien-strasse
Vittorio Emanuele II Milán
Zeil
Paris
Via del Corso
€0
Kaufingerstraße
New Bond Street
€ 2.000
Stoleshnikov Lane
Top 15 Prime Unit Shop Rents 2015
€ 4.000
Champs-Elysées
€ / m²/ Year
€ 6.000
Madrid
Note: Graph only compares prime rents by market.
This trend is allowing for the creation of new spaces and is also a huge boost for property, investment and employment activity. The Madrid City Council is seeking to make the city’s historical centre, which lies between Sol, Callao and Gran Vía, the main retail zone, as is the case in other European capitals. To achieve this, the council is allowing for changes of use of both entire buildings and high street units with no limit on space size. This is being done through special planning permission that takes from 6 to 12 months for an entire building and just one month for a retail unit. Barcelona is also looking to increase prime space on the main retail
streets, such as Passeig de Gràcia and Portal de L’Àngel. Measures have already been taken to achieve this, such as making use of basement and mezzanine space that was not previously used for retail to add them to street level units, and even using units on higher levels, which requires the conversion of residential and office space into retail space. If the surface area exceeds 2,500 sqm, a tax on large retail spaces applies. Among the latest retailers to open in Madrid are Versace (Serrano 16), Swarovski (Serrano, 44), Aristocrazy (Gran Vía 26) and Foot Locker (Preciados 6). In Barcelona, new stores include Kiko Make Up Milano (Portal
de L’Àngel, 16) and Cortefiel (Portal de L’Àngel, 38), measuring almost 1,400 sqm. Adidas (Passeig de Gràcia, 3) and Rabat (Passeig de Gràcia 94) have also opened new units, spanning almost 2,000 sqm. The surface area requirements vary from case to case, but some retailers have sought spaces of up to 2,500 sqm. The inauguration of Primark at Gran Vía 32 deserves a special mention, given its size and social impact. Spread across 5 floors with a total GLA of 12,400 sqm, it is Primark’s largest store in Spain and its second largest globally, after the Manchester branch. The brand’s current strategy is to
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Gran Vía: Fashion show for ‘flagships’. Focus on the opening of Primark in October 2015 GV 48 C&A 2.508 m²
GV 37 H&M 3,800 m²
• • •
GV 34 Zara 3.350 m²
GV 33 Desigual 180 m²
GV 32 Lefties 1.630 m²
GV 32 Primark 12.400 m²
H&M
GV 32
GV 30 Stradivarius
4.600 m²
1.020 m²
GV 31
GV 31
Pull & Bear
Real Madrid
GV 27 Cortefiel
700 m²
560 m²
1.500 m²
A global retail destination Gran Via - Tourist destination Flexible space with possibility to house flagship store‘
open new large format, high street stores in all of Spain’s major cities. The inauguration of the Primark store was a huge boost for retail activity in the area, attracting shoppers to other Gran Vía stores. 18
Upcoming transactions in Barcelona include the opening in 2016 of H&M’s flagship store at Passeig de Gràcia 11, with an expected surface area of 5,000 sqm. Uniqlo has reserved a 3,000 sqm space for what will be its first Spanish store and Mango wants to open a 2,400 sqm branch at Rambla de Catalunya 132.
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GV 32 Mango 760 m²
• •
GV 25 Berskha 1.610 m²
GV 30 Sfera 1.182 m²
GV 21 Adidas 1.800 m²
Strong demand and restricted supply in prime pitch Good rental growth projections
Next year will also see the inauguration of Spain’s first Céline store at Passeig de Gràcia 91, as well as a branch of Massimo Dutti at number 96. In Madrid, Adidas (Gran Vía 21), Tous (Gran Vía 38), Parfois (Gran Vía 42) and Pandora (Preciados, 24) are all set to open stores in the coming months. Most retail units are occupied by brands for an average of five years, although the average term of leases is usually stipulated as 10 years. The retail unit market has been highly active in the first three quarters of 2015, and this looks set to continue
into 2016. Portal de L’Àngel is still Spain’s most expensive street with rental levels of €250/sqm, followed by Calle Preciados, where rental levels are up 6.1% year on year and which is still Madrid’s most expensive street, with average prime rents of €245/sqm. Serrano is next, with rental levels up 8.7% year on year to €230/sqm, followed by Gran Vía, up 2.2% to €225/sqm. Vacancy rates are also very low at present in areas like Puerta del Sol and Preciados, which have full occupancy.
Retail - Informe de Mercado del Comercio en Calle 2015 / High Street Market Report 2015
Investment Market €986
Retail Transaction Volumes Q1-Q3 2015 in million €
€685
4,000 or over 1000 to 2,000 200 to 500
€145
€41
€852
€415
500 to 1000
€103
€ 13,033
100 - 200
€ 1,401
0 - 100
€1,668 €25
No Transactions € 2,339
€611
€ 8,721 €1,042 €20
€86 € 659
€ 1,081
€ 39
€ 1,865
2,000 to 4,000
€7
€10 €110 €8
€ 2,635
European Retail Investment Volumes Q1-Q3 2015
€9
€102
Source: JLL, October 2015
€38.7bn invested during Q1-Q3 2015, up 28% year on year…
The retail investment market began to recover in 2014, and this positive trend has cemented in 2015 to date, with an investment of 2.669 billion euros in the first nine months, up 46% year on year. Total investment for the year is expected to reach around 3 billion euros. Many funds and institutional investors are interested in Spain as an opportunity to implement their strategy of generating compelling yields by investing in underused property assets or assets with potential to increase in value in the country’s main markets.
Note: This review considers all investment sales of high streets, shopping centres, retail warehouses, factory outlet centres, supermarkets in Europe. The analysis excludes mixed use and any investment deal less than € 5 million in value.
In 2015, over 400 deals took place on high street retail properties for a total of around 920 million euros, including Prisa’s former headquarters at Gran Vía 32, which is now practically all retail space. This project restored the building to its former glory and repositioned the area as one of Madrid’s top retail hubs, home to tenants including the country’s largest Primark store, H&M, Mango and Lefties. Other major transactions in the market include the sale of what is known as the Cartera Amarilla
(“Yellow Portfolio”), comprising 381 Santander branches, by the Socimi Uro Property Holding to Axa Real Estate for 308 million euros. This year also saw the sale of the Sfera branch at Preciados 4, which is over 2,600 sqm, to IVG Immobilien AG for 70 million euros, and the building at Puerta del Sol 9 for 30 million, further evidence of the interest in prime assets in Madrid’s main retail zone. Given the compression of yields in Madrid and Barcelona, investors are
City
Prime Street
Prime Rent €/sqm
Barcelona
Portal de L’Àngel
250
Madrid
Preciados
245
Madrid
Serrano
230
Madrid
Gran Vía
225
Barcelona
Passeig de Gràcia
215
Madrid
Fuencarral
145
Monthly rent for a unit shop of 100 sqm
Retail - Intelligence
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Retail - Informe de Mercado del Comercio en Calle 2015 / High Street Market Report 2015
Yield Movement Retail High Street – Western Europe
Note: Prime yield = Net Initial Yield = Triple Net Income/Gross Purchase Price.
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showing an interest in other provinces that offer a higher return on their investment, evidenced by the acquisition of the H&M branch in Cadiz for over 9 million euros. Retail properties have sold for over 5 million euros in other cities including Oviedo, Seville, Ibiza, Valencia, Alicante, Burgos, Zaragoza and Malaga. Prime yields on retail units in Madrid and Barcelona stand at around 4%. Retail units account for 23% of all assets sold in 2015 to date.
Retail - Intelligence
In terms of nationalities, Spanish investors continue to be the most active in retail investment, accounting for 40% of the total, followed by US investors with 20% and German investors with 8%. The remaining 32% is split broadly between a range of countries including France, Brazil, Israel, Mexico and the UK. However, it is important to note that Socimis (Spanish REITs) are considered domestic investors, even though in most cases the funds’ unitholders are of international origin.
As for investor types, most of the investors interested in the Spanish high street market are family offices, institutional funds and international private investors. In 2016, investors – especially private investors – will continue to focus their attention on prime assets, particularly retail units.
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q3 2015 · 21
Notas
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