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Abril 2010 2010 April
Informe del Mercado de Retail. Abril 2010 / Retail Market Report. April 2010
Centros Comerciales en Espa帽a Situaci贸n actual y Expectativas 2012
Shopping Centres in Spain Actual situation & expectatives 2012
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Informe del Mercado de Retail. Abril 2010
Contexto Económico La economía española ha llegado a 2010 algo mejor de lo previsto. Esta mejora ha sido producida básicamente por la demanda exterior y algunos ligeros incrementos en el consumo, especialmente en los últimos meses de 2009. No obstante, es posible que estos avances sean de naturaleza transitoria. La demanda externa se ha visto potenciada por la mejoría de otros países en Europa que durante el segundo semestre de 2009 han notado los impulsos de sus respectivos gobiernos. Es probable que la recuperación de Europa sea algo tímida en cuanto estas medidas desaparezcan, por tanto no se podrá contar con este factor a medio o largo plazo. Por su parte, el consumo en España ha sido incentivado gracias a ayudas públicas, tales como el Plan 2000E e igualmente los bajos tipos de interés también han contribuido en este sentido.
La economía comienza a recuperarse a finales de 2010 Crecimiento del PIB a finales de 2010 (Datos trimestrales) 5%
2,0% PIB, tasa intertrimestral
PIB, tasa interanual
4%
Previsiones
1,5%
3% 1,0% 2% 0,5%
1% 0% -1% -2% -3% -4%
0,0% 2007
2008
2009
2010
2011 -0,5%
Crecimiento medio anual: 2008: 0,9 % 2009: - 3,6 % 2010: - 0.7 %
-1,0% -1,5% -2,0%
-5% Fuente: INE hasta 2010,P revisiones FUNCAS Marzo
Por otro lado, la estabilidad en el mercado de la vivienda es una de las claves para conseguir mejorar la economía. Sigue habiendo un sobre stock de más de 1 millón de viviendas que se ha visto incrementado durante 2009.
El crecimiento del paro es una de las consecuencias más alarmantes de la actual situación de crisis. El número de parados ha pasado de 1,9 millones a 4,3 millones en sólo dos años. En parte esta situación se explica por el gran crecimiento de población activa.
Todavía son más las viviendas terminadas (388.421) que las viviendas nuevas vendidas (231.859). El proceso de ajuste del stock de la vivienda comenzará a sentirse durante 2010 ya que se ha producido un gran freno en la construcción con 111.140 viviendas iniciadas durante 2009.
Por ejemplo en los últimos 10 años la población de España ha crecido en 6,5 millones de personas, siendo 5,3 millones el crecimiento de la población activa. Así, de los 4,3 millones de parados, aproximadamente la cuarta parte es población extranjera cuya tasa de paro asciende al 30%.
Previsiblemente se incrementarán las ventas gracias principalmente a la mejora de la accesibilidad (reducción de precios y tipos de interés) y el conjunto de medidas fiscales tales como la subida del IVA en julio y la eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual para 2011.
Aunque ya ha comenzado un tímido descenso en población activa, no se puede considerar aún como un hecho relevante.Una de las características que está afectando los datos oficiales sobre España es la economía sumergida, la cual está en ascenso.
El consumo de las familias es otro aspecto clave para la salida de la crisis que además es el que más afecta al mercado de centros comerciales. La disminución de valor de la riqueza inmobiliaria, el efecto desempleo y la perdida de confianza es lo que está contribuyendo a reducir el consumo privado e incrementar el ahorro. Es previsible que durante 2010 el consumo continúe ajustándose, las principales razones serían: el nivel de endeudamiento de las familias que todavía es elevado (al menos con respecto a Europa), las expectativas de incrementar la renta son bajas y el incremento del IVA del próximo verano. En respuesta a este nuevo entorno económico, las familias continuarán incrementando sus tasas de ahorro que durante 2009 ha sido de un 19,1% y con expectativas de continuar su ascenso, aunque no tan rápidamente.
Los técnicos del Ministerio de Hacienda han estimado que durante 2009 supuso un 23.3% del PIB; otras fuentes internacionales la situaron en un 19,5%, frente al 13,5% de media de los 21 países más importantes de la OECD. En cualquier caso, es un dato elevado que afecta entre otras cosas a la recaudación fiscal y el empleo. Se puede decir que lo peor de la crisis ya ha pasado, la situación ha tocado fondo, o está a punto de tocarlo, pero sigue habiendo incertidumbre en cuanto al momento o la duración de la recuperación. Esto dependerá de cómo se corrijan los principales desequilibrios que afectan a la economía española, principalmente la del sector inmobiliario, la restructuración del sistema financiero, la consolidación fiscal del Gobierno y la deuda de las familias. La mayoría de las previsiones apuntan a un inicio de la recuperación trimestral del PIB a partir del segundo trimestre de 2010, no obstante se prevé que el año aún sea negativo. No será hasta 2011 cuando esta mejora se deje sentir.
Las familias continúan actuando con prudencia
El desempleo crece, la población activa desciende
Evolución de la contabilidad de los hogares e ISFLSH (Instituciones sin fines de lu cro al servicio de los hogares). Media móvil 4 trimestres.
Datos de empleo trimestrales Miles de personas TOTAL
20%
24.000
Renta disponible bruta
25%
Gasto consumo Final de los Hogares
Activos Ocupados
20.1%
22.000
18.8%
Tasa de Paro (%)
20.000
Tasa de Ahorro
15% 20%
4.3 10%
2.1 15%
18.6
5%
18.000 10%
10%
16.000
0%
3.5
2004
2005
2006
2007(P)
2008(A)
2009(A)
5%
14.000
-5% 0%
12.000 98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
-10%
F uent e: INE, Datos hasta Diciem bre 2009
Fuent e: INE, Datos hasta Di ciem bre 2009
4
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Informe del Mercado de Retail. Abril 2010
Comercio Minorista y Consumo 2010 ha comenzado con una sensación de tener una gran parte de los deberes hechos por parte de los operadores.
Recuperación en 2011-2012 Crecimiento Anual del Consumo en España %
Previsiones
6
Aunque la expansión se prevé reducida al menos se sabe con más certeza lo que se va a hacer. Por ejemplo un operador que tenía prevista una expansión de 30 tiendas en 2007, en 2009 rectificó a diez y realmente hizo cuatro. En cambio, en 2010 se tiene la sensación que las tiendas previstas por los operadores sí se realizarán.
4 2 0
España Eurozona
-2
La expansión está siendo muy selectiva, buscando siempre los mejores centros y parques de medianas, particularmente en grandes ciudades.
-4
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
-6
F uent e: Global I nsight , Previsiones M arzo 2010
No obstante, las rentas prime siguen siendo elevadas para muchos operadores y los procesos para cerrar una negociación se prolongan más que antes.
El comercio minorista a través de la caída del consumo es uno de los sectores que primero han sentido los efectos de la crisis e igualmente han sido unos de los primeros en reaccionar.
Toda esta situación está creando oportunidades para el comercio minorista, ya que pueden conseguir posicionarse con unas condiciones mucho más beneficiosas.
Después que en junio de 2008 las ventas comenzaran a caer bruscamente, los comerciantes han ido orientando sus esfuerzos en reducir costes, ajustar expectativas y gestionar mejor sus tiendas actuales.
Tal es el caso de enseñas como las del grupo americano Abercrombie & Fitch incluyendo Hollister, o el operador de tecnología Apple Stores, que en ambos casos están comenzando su expansión en España.
Según los datos del INE, las ventas del comercio minoristas sin incluir la estaciones de servicio (gasolineras) terminaron 2009 con un descenso del 5,7%, dato similar al de 2008. La alimentación y el hogar tuvieron mayores descensos que en 2008 mientras que el equipamiento de la persona redujo ligeramente la caída. A partir del pasado verano la tendencia comenzó a cambiar con una reducción progresiva del descenso de ventas.
Por otro lado, continúan en expansión operadores como Primark, Sport Zone o Zippy, así como en especial las cadenas de zapaterías como Maripaz. Como nueva marca destaca Sport Town de El Corte Inglés, que en general está aprovechando las actuales ubicaciones de Sfera. Con esto consigue realizar una expansión más fácilmente al tiempo que ayuda a reducir espacio a Sfera, que en muchos casos era demasiado elevado.
Por otro lado, la falta de financiación sigue afectando en gran medida a la expansión de los operadores. Este hecho se deja notar especialmente en la pequeña empresa y en concreto en las franquicias, las cuales durante 2009 redujeron facturación, establecimientos e inversión por primera vez en los últimos cinco años.
Continúa el auge de los operadores orientados al precio, en este sentido los operadores de los Outlets en general han conseguido incrementar ventas durante 2009 y se prevé que sigan funcionando razonablemente bien.
Durante 2009 y ante esta nueva situación, los comerciantes han dirigido prácticamente la totalidad de sus esfuerzos a la gestión de sus actuales ubicaciones, principalmente reduciendo costes y cerrando los locales menos rentables.
Por otro lado, destacan los operadores de origen chino, los cuales desafían la crisis incrementando sustancialmente su actividad en el mercado a través de grandes bazares, restaurantes o moda.
La reducción de costes se ha sentido en el recorte de personal, ajuste de presupuesto con sus proveedores y sobre todo, en una fuerte negociación de rentas de sus locales.
La expansión en los parques de medianas está siendo más lenta. Por un lado sí que hay operadores en expansión buscando su posicionamiento y aprovechando las buenas condiciones de mercado, tal es el caso de Bricor, Worten, Media Markt, Kiabi, Conforama o Prenatal.
Por esta razón, las rentas sufrieron un ajuste a la baja durante 2009, que se reflejaron también en forma de bonificaciones temporales. Los ajustes han sido mayores en parques medianas, seguidos de los centros comerciales y por último, de los locales en calle. Prevemos que este ajuste continúe ligeramente durante 2010 consiguiendo una tímida recuperación a partir de 2011.
Por otro lado existe una gran escasez de variedad de operadores, que está haciendo realmente complicado comercializar este tipo de activos.
Ajuste generalizado en las rentas Rentas Prime Retail (Indices) Datos 4T Indice (2001 =100) 220 Locales Madrid 200
Locales Ba rcelona
180
Parques de Medianas
Cent ros Comerciales (€/m² /mes)
C.C Madrid
Madrid
75-100
Barcelona
77-103
C.C Bar celona 160
Incremento Int eranual T4 09 -2,9%
Parques de Medianas (€/m² /mes) España
140
Locales en Calle
120
100 20 01
2002
200 3
2 004
20 05
2006
Fuente: Jones Lang LaS alle , Dat os hasta Diciem bre 2009
5
200 7
2 008
200 9
15,5-20
-4,8%
( €/m² /mes)
Madrid
219
-0,5%
Barcelona
211
-0,5%
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Informe del Mercado de Retail. Abril 2010
Promoción de Centros Comerciales durante 2009 España comienza 2010 con un total de 633 centros comerciales y una Superficie Bruta Alquilable (SBA) de 14.615.391 m². Durante 2009 se han inaugurado 18 centros comerciales y dos ampliaciones, lo que ha supuesto una SBA de 405.063 m², de los que 16.554 m² (un 4%) correspondieron a ampliaciones. Estas cifras contrastan con las de 2008, cuando se inauguraron 33 centros comerciales y seis ampliaciones con una SBA total de 1.200.000 m². El año se ha caracterizado por el gran número de retrasos y cancelaciones de proyectos. En estos últimos 10 años se ha inaugurado un 60% de la SBA actual, lo que indica el alto grado de evolución que ha sufrido el mercado español de centros comerciales. No obstante el cambio de tendencia acontecido en 2009 se ve reflejado cuando se compara con los 871.063m² y 34 centros que se han desarrollado de media anual en los últimos 10 años. En el contexto europeo, España se sitúa como el quinto país con más SBA (reconociendo sólo centros comerciales estrictos) después de Reino Unido, Francia, Italia y Alemania, aunque con este último país comparte prácticamente el mismo volumen de SBA. Respecto a la densidad, España se sitúa en octavo lugar, por detrás de países como Holanda o Reino Unido pero por delante de Francia, Italia y Alemania. Por otro lado, la densidad comercial de España, ya considerando todas las tipologías de centros, ha alcanzado en 2009 los 319 m² por cada 1.000 habitantes, lo que ha supuesto un incremento del 3,4%, que contrasta con la media anual de los últimos 10 años del 8,3%. Por Comunidades Autónomas, las que tienen la mayor densidad son Madrid, Murcia, Asturias, y Canarias, mientras que en los puestos más bajos se encuentran Castilla y León, Baleares, Cataluña y Extremadura. La Comunidad que ha notado un mayor cambio con respecto al año anterior ha sido Galicia, seguida de Murcia; ambas han incrementado su densidad en un 6% y un 2% respectivamente, debido especialmente a las aperturas de los centros de Espacio Coruña con 41.000 m² y de la 1ª Fase de El Tiro (Murcia) con 40.000 m². Durante 2009, las Comunidades donde se han inaugurado más SBA fueron Madrid, Andalucía y Murcia, destacando las provincias de Almería, Cádiz, A Coruña y Barcelona, además de Murcia y Madrid. Las principales inauguraciones del año han sido el parque de medianas Plaza Nueva de Leganés (Madrid) con 51.000 m² de Realia, Espacio Coruña (A Coruña) con 41.000 m² de Multi Development y Vilamarina en Viladecans (Barcelona) con 31.500 m² de Metrovacesa.
Cifras a diciembre de 2009 Cifras
2008 33
18
7
2
SBA abie rta
934.933
388.509
SBA ampliada/2as Fases
237.719
16.554
1.172.712
405.063
Nº Amplia ciones
Superficies
SBA total
También destaca que durante este año no se ha inaugurado ningún concepto especializado (ocio, outlet o basado en hipermercado), así como ningún centro de más de 80.000 m². Esto ha provocado que descienda la superficie media del total de centros comerciales hasta 23.089 m² SBA.
65%
Total Mercado 616
633
14.240.512
14.615.391
Nº C ENTR OS SBA TOTAL F uent e: Jones Lang LaSalle Marzo 2010
3% 3%
Nota: S ól o Centros mayores de 5. 000 m2
Principales inaugiraciones 2009 Ubicación
Centro
SBA
Tipología
Plaza Nueva
Leganés
50.949
Espacio Coruña
La Coruña
41.000
Grande
El Tiro
Espinardo
40.000
Grande
Vilamarina
Viladecans
31.500
Mediano
Puerta Europa
Algeciras
29.433
Mediano
Aragonia
Zaragoza
27.547
Mediano
Alshur
La Zubia
18.000
Pequeño
Cavalieri
San Juan de Aznalfarache
17.000
Parque de Medianas
León Plaza
León
16.533
Pequeño
Parque de Medianas
Zielo Shopping
Pozuelo de Alarcón
15.650
Pequeño
Fuente: Jones Lang LaS alle M arzo 2010
Centros Comerciales SBA y Densidad 2009 España por Comunidades Autónomas SB A en mi les m²
0
500
1.000
1.500
2.000
M adr id M urcia Asturias Canarias Navarra Ar agon Pais Vasco Com. Valenciana La Rioja Andalucia Galicia Cantabr ia Castilla La Castilla y Leon Baleares Cataluña Extremadura Ceuta & Melilla
2.500
3.000
3.500
Densidad (Eje inferior) SBA Total (Eje superior)
Densidad España 319
0
100
200
300
400
Fuente: Jones Lang LaS alle M arzo 2010
Posiblemente este ha sido el año en que mayor índice de desocupación se haya registrado en la apertura. La mayoría de centros no han conseguido llegar al 70% de ocupación de locales debido al descenso de demanda de los operadores. Como viene sucediendo en años anteriores, la tipología de centro que más se ha abierto durante 2009 fue el parque de medianas el cual supuso alrededor del 40% del total de centros y SBA abierta.
2009
Nº Aperturas
500
600
SBA (m 2) por cada 1.000 hab ita nte s
Centros Comerciales SBA y Densidad 2009 Principales Paises de Europa 0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
S BA en miles de m2
12.000
14.000
16.000
18.000
Holanda Irlanda Reino Unido España Francia Portugal Italia Polonia Alemania Turquía
Densidad (Eje inferior)
Rusia Rumanía Ucrania Bulgaria
Actuales (Eje superior)
Densidad Europa 162 0
50
Fuente: Jones Lang LaS alle M arzo 2010
100
150
200
250
300
S BA (m2) por cada 1. 000 habi tantes
350
400
450
500
Not a: Incluye solo los cent ros >5,000m² GLA ; excluye P arques de m edianas y Fact ory Outlet .
6
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Previsiones en la promoción de Centros hasta 2012 La restrictiva financiación y el descenso de la demanda de los operadores han forzado a los promotores a cambiar sus expectativas. Durante el año pasado, la mayoría de promotores han ido conociendo esta realidad y el cambio del modelo de negocio ya es un hecho.
Retrasos generalizados Aperturas Anuales en Centros Comerciales m2 1.400.000
19,8 %
Posible
Todos los proyectos se han ido retrasando, en general solo se comienza con la construcción cuando se consigue financiación y esta suele ser accesible cuando se tiene un mínimo comercializado según la viabilidad del proyecto. Por tanto el grado de incertidumbre de los proyectos es elevado, especialmente cuando la construcción no se ha iniciado y se sitúan con previsiones de apertura a más de 2 años. A pesar de las dificultades, se han detectado 51 nuevos proyectos y 19 ampliaciones o segundas fases, con la categoría de proyectos “seguros” y “probables”, que suponen casi 2 millones de m² de nueva SBA hasta finales de 2012, lo que supondría un aumento en la SBA del 13.5%. Este es el resultado del exhaustivo análisis que Jones Lang LaSalle ha realizado sobre todos los proyectos actualmente en el mercado. En estas cifras no se tienen en cuenta los 1,4 millones de m² de proyectos que se han considerado como “posibles” (poco probables de llegar a desarrollarse en este periodo). Así prevemos que tanto en 2010 como en 2011 se inaugure el mismo volumen de superficie que en 2009, es decir unos 400.000 m². En 2012 estimamos que la SBA no sobrepase los 700.000 m², a pesar del millón de m² “probables” detectados, aunque lógicamente esto dependerá de cómo vaya evolucionando la economía, el consumo, posibilidades de financiación, etc. Estas cifras contrastan con el casi millón de metros cuadrados que de media anual se inauguraron durante los cinco años precedentes a 2009. Estas cifras parecen más alcanzables si se tiene en cuenta que los cinco mayores proyectos previstos para los próximos dos años alcanzan los 500.000 m² de SBA. Estos proyectos en concreto son el Parque Comercial Luz Shopping de InterIkea en Jerez de la Frontera con más 150.000 m² (repartidos en 3 fases), el centro comercial Marineda Plaza de Invest Co en A Coruña con unos 170.000 m² (23 fases), el Parque Marítimo Jinamar de Erosmer Iberica, en Las Palmas con unos 75.000 m², el centro Splau de Acciona Inmobiliaria en Cornellà de Llobregat de más de 50.000m² y Faro Guadiana de Unibail-Rodamco, en Badajoz con 56.000 m². Así, destaca Andalucía, Cataluña, Galicia y Madrid como las Comunidades Autónomas con más SBA prevista para los próximos años. A nivel provincial Cádiz, Madrid, Granada Sevilla, Barcelona, Badajoz, Valladolid, A Coruña y Zaragoza son las que más superficie tienen en proyecto.
1.200.000
Probable Seguro
1.000.000
13,5 %
SBA Anual
800.000 600.000 400.000 200.000 0 2000
2001 2002 2003
Fuente: Jones Lang LaS alle, Marzo 2010
2004 2005
2006
2007 2008
2009 2010 2011
Principales inauguraciones hasta el 2012 Año
Ubicación
Centro
2012
Tipología
La Coruña
170.000
Luz Shopping PC *
Jerez de la Frontera
158.000
P. de Medianas
Las Palmas
75.271
Grande
2010 El Mirador (P. Jinamar) *
2011
SBA
Marineda Plaza *
Muy Grande
Splau
Cornella de Llobregat
54.500
Grande
Arena Multiespacio
Orriols
32.000
Mediano
Faro del Guadiana
Badajoz
56.000
Grande
Arenas Plaza
Barcelona
32.400
Mediano
Parque Nevada
Armilla
85.000
Muy Grande
Gran Plaza 2
Majadahonda
55.000
Grande
Ikea Valladolid
Arroyo de la Enc
90.000
Muy Grande
La Zenia
Orihuela Costa
85.000
Muy Grande
Fuente: Jones Lang LaS alle Marzo 2010
* Fases 2010-2012
Demanda comercio minorista T4 2009 Centros Comerciales Principal
Secundario
Parques de Medianas Principal
Secundario
Locales en calle Principal
Secundario
Francia Alemania Irlanda Demanda de Minoristas
Italia
Fuerte
Holanda Portugal España
Los mayores incrementos se producirían en Extremadura (con un 73%), Andalucía, Galicia y Castilla y León. A nivel provincial, Badajoz (con un 105%), Granada (103%), Valladolid, Huelva, Palencia y Lugo. También cabe resaltar a La Rioja, Cantabria y Ceuta y Melilla, por ser las únicas que reducirán su densidad comercial, ya que el crecimiento de población estimado será mayor que el de la nueva SBA prevista.
Las tipologías que más crecerán en este periodo serán los parques 7
Débil
Reino Unido Fuent e: Jones Lang LaSall e, O ct ubre 2009
Un tercio de los Proyectos son Parques de Medianas Centros por tipología (Porcentaje por número de centros) 35,00%
Total Actual 30,00%
Debido a las limitaciones de crecimiento existentes, muchos promotores están centrando sus esfuerzos en las posibilidades de ampliar alguno de sus activos, en este sentido destacan los operadores de hipermercado que actúan como promotores. Igualmente, las renovaciones de los centros se verán incrementadas como solución para poder supervivir frente a la competencia. En este sentido se debe tener en cuenta la gran cantidad de centros con más de diez años, los cuales ocupan son casi la mitad del total actual de España.
2012
Not a : En el cál culo de las vari aciones cada tres años no incluye la superfi cie “posible”
Proyectos 2010 - 2012
25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00%
Muy Grande Mediano Pequeño Fund. en P. de Factory Centro de Grande Hiper. Medianas Outlet Ocio Fuente: Jones Lang LaSal le Marzo 2010
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de medianas y los centros “muy grandes”, de más de 80.000 m², con 37% y 25% de crecimiento de SBA respectivamente. Un tercio de los futuros proyectos corresponden a parques de medianas, destacando también los menores de 20.000 m², correspondiendo a uno de cada cuatro nuevos proyectos. Los menores crecimientos continúan encontrándose en los centros basados en hipermercado y en los centros de ocio.
Proyectos previstos por comunidades 2010 - 2012 Incluye proyectos seguros y probables 0
100
200
300
400
700
800
SB A en m iles de m 2
Galicia Castilla y Leon Comunidades sin proyectos: -La Rioja -Ceuta & Melilla -Asturias -Cantabria
Cataluña Murcia Canarias Com. Valenciana Castilla La Mancha Navarra
% Incremento SBA (Eje inferior)
Madrid
Proyectos 2010-2012 (Eje superior)
In cre me nto SBA
Pais Vasco
Esp añ a 1 3,5 2 %
%
Baleares 0
Las provincias con menor densidad prevista en 2012 y donde en principio podría haber más oportunidades para nuevos proyectos son Teruel y Melilla (todavía sin ningún centro), Lleida, Jaén, Ourense, y Girona. Por otro lado, las provincias con mayor densidad prevista al final del periodo son Zaragoza, Las Palmas, Álava, Cádiz, Málaga, Madrid, Murcia, Valladolid y Asturias. Lógicamente en estas zonas habrá menos potencial para desarrollar nuevos centros a partir de 2013.
600
Andalucia
Aragon
Los promotores vuelven a mostrarse activos para encontrar oportunidades a largo plazo, pero siendo conscientes de la madurez del sector y el ajuste de expectativas. Como resultado, requieren parcelas de mayor calidad, sin excesiva competencia y a un precio mucho más ajustado que antes. Prácticamente en buenas ubicaciones donde antes el precio de repercusión se podía ofrecer 600-700 €/m², ahora se propondría entre 250 y 300€/m².
500
Extremadura
10
20
Fuente: Jones Lang LaS alle, Marzo 2010
30
40
50
60
70
80
Proyectos de Centros Comerciales en Europa 2010-2011 0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
S BA en miles de m2
2 31%
Bulgaria Turquía Rumanía Rusia
A pesar de que la mayoría de las Comunidades han aprobado nuevas leyes de comercio a finales de 2009 con la intención de ajustarse a la Directiva Europea Bolkestein, parece claro que en la mayoría de los casos se ha perdido una oportunidad de liberalizar el establecimiento y desarrollo de grandes establecimientos comerciales. Las nuevas leyes han ayudado a desbloquear varias moratorias, así como a eliminar algunas limitaciones a nivel económico, competencia o límites de superficie según el municipio. Por otro lado, se continúa limitando según el tamaño de las grandes superficies, medioambiente, razones urbanísticas y en varias Comunidades obligan al desarrollo de las grandes superficies a situarse en la trama urbana, la cual todavía debe ser definida. Entre las Comunidades que ya han adaptado su legislación comercial se encuentran Cataluña, Andalucía, Baleares, País Vasco y Canarias, las cuales continúan con directrices restrictivas. Por otro lado Madrid es la Comunidad que más ha simplificado los tramites delegando la decisión prácticamente a los Ayuntamientos. Cabe destacar que algunas comunidades como Aragón, Extremadura, Cantabria, Navarra o Asturias todavía no han llegado a adaptar su legislación a finales de 2009 y prevén hacerlo durante este año.
Portugal Ucrania España Polonia Italia Holanda Alemania
% Incremento SBA (Eje inferior)
Francia Irlanda
Proyectos 2010- 2011 (Eje superior)
Incremento SB A E uropa 13,93 %
Reino Unido
%
0 Fuente: Jones Lang LaS alle M arzo 2010
10
20
30
40
50
60
Not a: I ncl uye sólo planes >5,000m² S BA ; A lemania incl uye sólo pl anes >10, 000m ² ; Las proyecciones deberán tratarse con precaución. La experiencia de Jones Lang LaSall e muestra que una proporci ón si gni ficativa de las proyecciones de 2010 y 2011 es im probable que se com pl ete sin l a publicación de est os plazos de tiem po.
El mapa futuro de la densidad por provincias 2012
Incluye proyectos seguros y probables
Media nacional 359
(m 2/1.000 habitantes)
Fuent e: Jones Lang LaSalle, M arzo 2010
Más de 550 De 450 a 549 De 350 a 449 De 250 a 349 De 150 a 249 Menos de 150
8
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Informe del Mercado de Retail. Abril 2010
El Mercado de Inversión Comienza la recuperación de la inversión en Europa Volúmen transacción Centros Comerciales y Parques de Medianas en Europa Continental Número de Transacciones
140
10.000
120 100
8.000
80 6.000 60 4.000
40
2.000
Número de transacciones
Volúmes de inversion en millones de €
Volúmen Total
12.000
20
0
0 T1 06
T2 06
T3 06
T4 06
T1 07
T2 07
T3 07
T4 07
T1 08
T2 08
T3 08
T4 08
T1 09
T2 09
T3 09
T4 09
F uent e: Jones Lang LaSall e, E nero 2010 Este est udi o considera que t odas l as ventas de inversión de Centros Comerci al es, P arques de m edianas, outlet s y los superm ercados en Europa continental. E l análi sis excluye a los mercados del Reino Unido y de I rlanda, locales y de cualquier acuerdo de inversión por menos de € 5 m illones en valor
Probablemente tanto el mercado de inversión español como el europeo han tocado fondo de una de las peores contracciones del mercado de la historia. Sin embargo, en la entrada de 2010 la confianza de los inversores ha mejorado desde los mínimos históricos registrados a principios de 2009 y los factores que afectan al mercado también son más positivos. No obstante, durante 2010, el impacto de la crisis seguirá sintiéndose tanto en España como en el resto del continente.
Entre las tres operaciones registradas de más de 5 millones de euros de locales en calle y un porfolio de 13 supermercados de Eroski se sumaron 86 millones de euros, lo que también supuso un descenso importante respecto a otros años. Estos activos tuvieron un peso del 14% del total de inversión del año, mientras que la media de los últimos 10 años alcanzó aproximadamente el 20%. Todas las operaciones de centros comerciales y supermercados fueron realizadas por compradores extranjeros. Los principales compradores de centros comerciales fueron fondos e instituciones ingleses y globales con alrededor de un 70% del volumen total. También destacó el capital holandés alcanzando este año el 23%. En cambio, todas las operaciones registradas de locales en calle fueron realizadas por compradores privados españoles, lo cual refleja claramente la situación del mercado. Respecto al mercado europeo, y sin incluir los locales comerciales, el volumen de inversión en 2009 descendió un 42% en Europa continental. No obstante se experimentó un cambio de tendencia alcista en los últimos trimestres del año. Las operaciones de España perdieron peso en Europa, ya que supusieron un 7,4% del volumen total frente al 10,8% que supuso en 2008. Se reduce el volumen transaccionado Volumen Inversión Retail en España
Millones €
El mercado de inversión de Retail en 2009, especialmente durante el primer semestre, estuvo marcado por la elevada incertidumbre de la economía, los problemas de financiación y la todavía gran distancia entre compradores y vendedores. Esta situación ha producido un bajo volumen de inversión de retail en España, alcanzando los 589 millones de euros que corresponden a ocho operaciones de compraventa de activos. El volumen supuso un 63% de decrecimiento sobre 2008, y también menos de la mitad de operaciones. La mayor actividad sin duda se produjo en las operaciones de sale & lease back de sucursales bancarias, donde el capital privado ha sido el más activo. Igualmente, se llevó a cabo una gran venta de este tipo por parte del Banco BBVA a RREEF con un volumen de 1.154 millones de Euros. No obstante, ni esta transacción, por considerarse una operación financiera, ni las anteriores, menores de 5 millones de euros, se contempla en nuestra estadística de volumen de inversión. El sector de los centros comerciales es, como siempre, el que mayor volumen concentra con 504 millones de euros en cuatro operaciones: Plenilunio, Príncipe Pío, Nervión Plaza y Ribera del Xuquer. Las primeras tres operaciones se podrían considerar como Prime, aunque las rentabilidades netas se movieron entre el 6,9% y 7,8%. En la mayoría de los casos la presión por vender es la que ha empujado la transacción. Cabe destacar la ausencia de transacciones de parques de medianas por primera vez desde que en 2002 se registró la primera operación de este tipo. Esto refleja el mayor descenso de precios que ha sufrido este sector. Principales transacciones en 2009 CENTRO
SB A
VENDEDOR
COMPRADOR
M. Euros
Plenilunio Park
Madrid
70.000
Banif
Orion Columbia
235,00 €
Príncipe Pío
Madrid
28.680
Colonial Rio fisa
Corio
125,00 €
N ervión Plaza
Sevilla
16.000
Realia
Henderson
R ib era del Xuquer
Valencia
22.000
Grupo Lar
UBS
50,00 €
Portfolio 13 Eroski
Varios
Eroski
W. P. Carey
35,50 €
Fuente: Jones Lang LaS alle, Enero 2010
9
UBICACIÓN
94,00 €
4000
26
Columnas 3 Resto Retail Centros Comerciales Nº Centros Comerciales
3500 19
3000
2.898 15
2500 2000
1.971
10
1.824
11
1.576
1500 2.550
4
1000 563
1.504
1.233
500
941
589 504
412
0 2004
2005
F uent e: Jones Lang LaSalle , Enero 2010
2006
2007
2008
2009
Nota: I ncluye t ransacciones de volumen mayor a €5 MM “Cent ros Comerciales” incl uye centros comerci ales, m edi anas, supermercados y out lets
Las rentabilidades netas para centros comerciales prime parecen haberse estabilizado después de fuertes ajustes. En 2008 registraron un ascenso de 150 puntos básicos, mientras que en 2009 y solo en el primer semestre, el ascenso fue de 50 puntos básicos hasta llegar al 6,75%-7% que se mantiene desde el verano pasado. Esto refleja como el ajuste de precios va llegando a su límite. En cualquier caso son muy escasos los centros valorados en estos niveles, la mayor parte del mercado se encuentra por encima del 7%-7.25%. Estos movimientos de rentabilidad neta prime fue similar en los parques de medianas, con un ascenso de 50 puntos básicos durante 2009, terminando el año en un 7%-7.25%. El ajuste durante 2008 fue aún más agresivo sufriendo una corrección de 175 puntos básicos. Por otro lado, la situación de los locales en calle ha sido algo más suave, con una variación de 25 puntos básicos en 2009 y 100 en 2008. Las rentabilidades de este tipo de activos cerraron el año entorno del 5,75%-6%. A pesar de la débil situación del consumo y la expansión de los operadores, el número de inversores activos buscando producto en este sector sigue creciendo desde el segundo semestre de 2009. Claramente hay más capital, más ganas de invertir y los fondos están dispuestos a asumir un riesgo algo mayor que en 2009. Los fondos alemanes de momento están menos activos en Retail. Los más activos son los fondos orientados a la gestión,
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Informe del Mercado de Retail. Abril 2010
Se estabiliza el ajuste de las rentabilidades
Rentabilidades Prime 8,0%
Armoniz ación
Compresión
Descompresió n
7,5%
Previsión 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% Locales
4,0%
2001
Medianas
2002
2003
Centros Comerciales
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: Jones Lang LaS alle, Previsi ones Enero 2010
dentro de este bloque también se podría considerar varios de los que tienen una orientación promotora. Los oportunistas siguen activos, aunque les resulta muy complicado llegar a los precios que se proponen.
La recomendación a los propietarios sería la de ofrecer su activo solo si se ajusta al nivel de precios del mercado, además se deberían plantear procesos estructurados controlando en todo momento el flujo de información.
Con independencia de su tipología, el principal objetivo de los inversores sigue siendo los activos prime. No obstante este tipo de producto es muy escaso, lo que está produciendo una demanda insatisfecha que poco a poco va en aumento.
Por otro lado, la financiación sigue siendo un impedimento para incrementar el número de transacciones. Para la mayoría de inversores y bancos la refinanciación seguirá siendo una preocupación importante durante 2010. La capacidad actual es todavía insuficiente para refinanciar el sector. No depender de financiación es en muchos casos la ventaja competitiva de algunos inversores.
En parte es lógica la falta de producto, ya que hay muy pocos propietarios de centros comerciales que estén dispuestos a vender según los actuales precios. Solo venderá el que tenga una necesidad real de liquidez que además no tenga otro tipo de activo que a diferencia de los centros, no produzca ingresos. Otra posibilidad es encontrar producto que se haya adquirido o desarrollado con anterioridad a 2003-2004 y que además no haya incrementado su nivel de deuda durante los últimos años. Actualmente hay numerosos propietarios que se encuentran en disposición de vender si alguien está dispuesto a ofrecer lo suficiente. Esto quiere decir que aceptarían una rentabilidad entre 100 y 50 puntos básicos menos de la realidad en la que se mueven los inversores. Durante 2008 y 2009 los propietarios quizá se han excedido en ofrecer producto con una idea de valor fuera de mercado. Además, al no realizar procesos estructurados, la información fluyó rápidamente y sin control. Esto ha generado cierto hastío en los inversores y además, en algunos casos, ha dañado activos que de otra manera se podrían haber vendido. Ahora es muy habitual encontrarse con un inversor que no quiere analizar por segunda vez un mismo activo.
Sin duda, este será un año desafiante para los inversores al contar con grandes dificultades para encontrar producto, identificar su valor y establecer los niveles de precios. Al mismo tiempo la falta de oportunidades, el incremento de capital y las crecientes diferencias de rentabilidades entre España y otros países en Europa hacen prever que a finales de año se puedan producir presiones a la baja en las rentabilidades prime tal como ha ocurrido en el Reino Unido en el segundo semestre de 2009. Este cambio es el que al final podría generar un mayor volumen de inversión, que aunque seguirá siendo bajo en comparación con la tendencia a largo plazo, aún esperamos un aumento de hasta un 15% con respecto a 2009. Es probable que en 2010 estemos tocando uno de los niveles más bajos de precio, por lo que este momento será uno de los más rentables para entrar en el ciclo de inversión. Esta situación será aprovechada solo por los inversores dispuestos a pagar un poco más, con miras a largo plazo y con propuestas imaginativas.
Rentabilidades Prime Centros Comerciales
Variación anual de Valor Prime
14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00
Compresión de la rentabilidad(T2 2007 - T4 2009) Fuente: Jones Lang LaS alle, Enero 2010
Rusia
Ucrania
Irlanda
España
Rumanía
Hungría
Portugal
Polonia
Reino Unido
Rep Checa
Italia
Suecia
Francia
Austria
Turquia
Holanda
Belgica
0,00
T4 2009 Rentablidad Prime Centro Comercial
Valores 4º trimestre 16,00
Alemania
Compresión de la rentabilidad (T2 2007 - T4 2009)
Descompresión de la rentabilidad y actuales rentabilidades prime 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00
35,00%
Locales calle
Parques de Medianas
Centros Comerciales
25,00% 15,00% 5,00% -5,00%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
-15,00% -25,00%
T4 2009 Rentabilidad
Nota : Re ntab ilidad Prime = Rent abilida d Ne ta I nicial = Triple Ing reso Net o / Pr ecio Br uto de Com pra
-35,00%
Fuent e : Jones Lang LaS alle, Enero 2010
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Retail Spain Market Report April 2010
Economic Context The Spanish economy has entered 2010 looking slightly better than expected. This improvement is basically due to foreign demand and a slight increase in consumer spending, especially in the last months of 2009. However, it is possible that this progress could be transitory. Foreign demand has been boosted by improvements in other European countries, which, in the second quarter of 2009, started to feel the results of measures taken by their Governments. Recovery in Europe is likely to be rather slow once these measures are withdrawn, so this factor cannot be relied upon in the medium or long term. Consumer spending in Spain has been helped by government stimulus programmes – like the Plan 2000E scheme – and by low interest rates.
The economy begins to recover at the end of 2010 Growth of GDP (Quarterly data) 5%
2,0% GDP, annualized quarterly rate
GDP, year on year rate
4%
1,5%
3%
Previsiones
0,5%
1% 0% -1% -2% -3% -4%
0,0% 2007
2008
2009
2010
2011 -0,5%
Crecimiento medio anual: 2008: 0,9 % 2009: - 3,6 % 2010: - 0.7 %
-1,0% -1,5%
-5%
-2,0%
Source: I NE unt il 2009-IV , Forecasts F UNCAS Nov 2010
On the other hand, stability in the housing market is one of the keys to strengthening the economy. There is still an oversupply of more than 1 million properties, which has increased during 2009. There were still more newly finished properties (388,421) than there are new sold properties (231,859). This oversupply will begin to lower through 2010, as construction has slowed down; 111,140 property construction projects were started in 2009. Sales are expected to increase, mainly thanks to easier access (reduction of prices and interest rates) and the effects of tax measures like the increase of VAT in July and the elimination in 2011 of the tax deduction on the purchase of principal residences. Household consumption is also key to coming out of the crisis and is the factor that most affects the shopping centre market. The drop in property values, the effects of unemployment and the loss of confidence are all contributing to lowering consumer spending and increasing savings. It is likely that consumer spending will continue to drop in 2010, mainly because: household debt is still high (at least in comparison with Europe), incomes are unlikely to increase and VAT is going to rise this summer. As a response to this new economic backdrop, the household savings ratio – which stood at 19.1% for 2009 – will continue to rise, though not so sharply as before.
1,0%
2%
Of the 4.3 million unemployed persons around a quarter are immigrants, for whom the unemployment rate rises to 30%. Although the active population has started to decline slightly, this still cannot be considered a significant development. The parallel economy, which is on the rise, is having an effect on official data on Spain. The Spanish Ministry of Finance estimates that the parallel market made up 23.3% of GDP in 2009; other international sources placed the figure at 19.5%, compared with an average of 13.5% in the 21 largest OECD member countries. In any case, the figure is high and this affects, among other things, tax revenue and employment. It is safe to say that the worst of the crisis is behind us, the situation has hit, or is about to hit, rock bottom, but there is still uncertainty about when recovery will start and how long it will take. This will depend on how the major imbalances affecting the Spanish economy are corrected, particularly regarding the property sector, the restructuring of the financial system, the Government’s fiscal consolidation and household debt. The majority of forecasts suggest that quarterly GDP recovery will begin in Q2 2010, although the year is still expected to be negative. The improvement will not be felt until 2011.
The increase in unemployment is one of the most worrying consequences of the current crisis. The number of unemployed persons has risen from 1.9 million to 4.3 million in just two years. This situation is partly explained by the significant growth in the active population. In the last ten years, the population of Spain has grown by 6.5 million and the active population has grown by 5.3 million. Rate household saving groups
Quarterly employment data
Evolution of household accounts Thousands People 24.000
TOTAL
20%
Gross disposable income
25% Active Population
21.3%
Final consumption households
In Work
22.000
15%
18.8%
Unemployment Rate
20.000
20%
Savings Rates
4.3 10%
2.1 15%
18.6
5%
18.000 10%
10.2%
16.000
0%
3.5
2003
5%
14.000
2004
2005
2006
2007(P)
2008(A)
2009(A)
-5%
12.000
0% 97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
-10% S ource: INE , Dat a until December 2009
S ource: INE , Dat a until December 2009
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Retail Spain Market Report April 2010
Retailers & Consumption was an increase in temporary incentives. The largest adjustments took place in retail parks, followed by shopping centres and finally high-street retail units. We expect this trend to continue during 2010, recovering slightly from 2011 onwards.
Recovery in 2011-2012 Annual Growth of Private Consumption Forecasts 6
As we enter 2010, there is a feeling that operators have done most of what they had to do. Although expansion will probably be restrained, there is at least greater certainty as to what is going to be achieved. For example, an operator who expected to open 30 shops in 2007 dropped expectations to ten in 2009 and finally opened four. However, in 2010, there is a feeling that operators will actually open all the shops they expect to.
4 2 0
Spain Eurozone
-2 -4
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
-6
Source: E xperian ©, Forecast March 2010
The retail sector was one of the first to feel the effects of the crisis through a drop in consumer spending, but it has also been one of the first to react. Since sales slumped in June 2008, retailers have been focusing on reducing costs, adjusting their expectations and managing their existing stores better. According to data released by Spain’s National Statistics Institute (INE), retail sales (excluding petrol stations) dropped 5.7% in 2009, similar to the figure for 2008. The food and homeware sectors fell more than they did in 2008, whereas the personal goods sector fell slightly less. From last summer onwards, the trend started to change, with a progressive slowdown of the drop in sales. On another note, the lack of funding is still having a serious effect on business development. This is particularly affecting small companies and, more specifically, franchises, which suffered drops in turnover, stores and investment in 2009, for the first time in the past five years. Faced with this new situation, retailers focused throughout 2009 on the management of their existing outlets, reducing costs and closing the least profitable units. Cost reductions were made through staff dismissals, adjustments to budgets with suppliers and, above all, through serious negotiation of rental levels for retail units. Rental levels declined during 2009 for this reason and there
Operators are being selective about expansions, always looking for the best centres and retail parks, particularly in major cities. However, prime rental levels are still too high for many operators and the negotiation process is taking longer than it used to. This situation is leading to opportunities for retailers, as these can position themselves under much more advantageous conditions. This has been the case for brands like the American Abercrombie & Fitch, including Hollister, and the technology firm Apple Stores, which are both beginning their expansion into Spain. Also, operators like Primark, SportZone and Zippy – and particularly shoe shop chains like Maripaz – are continuing to expand. A noteworthy new brand is El Corte Inglés’s Sport Town, which is, in general, taking up the current locations of Sfera. This way, Sport Town is able to expand more easily at the same time as helping Sfera reduce its space, which in many cases was excessive. Price-driven operators continued to thrive, with those based in factory outlets generally managing to raise sales in 2009, and are expected to continue to work reasonably well. Chinese operators stand out; these have defied the crisis by significantly increasing their activity in the market through large general goods shops, clothes shops and restaurants. Expansion in retail parks has been slower. On one hand, there are operators with expansion plans that are looking for positioning and taking advantage of the good market conditions, such as Bricor, Worten, Media Markt, Kiabi, Conforama and Prenatal. On the other hand there is a serious lack of variety in operators, which is making it very difficult to market these kinds of assets.
Adjustment of Prime Rents
Prime Retail Rents (Index) Index (2001 =100) 22 0 Madrid High Stre et 20 0
Ba rcelona High Stre et Re ta il Wa rehousing
18 0
Shopping Centres
S.C Madr id S.C Barc elona
16 0
(€/m² /month)
Madrid
75-100
Barcelona
77-103
Annual growth T4 09 -2,9%
Retail Warehousing (€/m² / month) España
14 0
High Street 12 0
15,5-20
-4,8%
(€/m² / month)
Madrid
219
-0,5%
Barcelona
211
-0,5%
10 0 2001
13
200 2
2003
20 04
2 005
200 6
20 07
200 8
2 009
Source: Jones Lang LaSalle, Data unt il December 2009
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Retail Spain Market Report April 2010
Shopping Centre development in 2009 Spain entered 2010 with a total of 633 shopping centres and Gross Lettable Area (GLA) of 14,615,391 m². In 2009, 18 shopping centres and two extensions were opened, with a total GLA of 405,063 m², of which 16,554 m² (4%) corresponds to extensions. These figures contrast with those for 2008, when 33 shopping centres and six extensions were opened with a total GLA of 1,200,000 m². The year was characterised by the numerous delays and cancellations of projects. 60% of current GLA was opened in the last ten years, which shows the major evolution the Spanish shopping centre market has undergone. However, the change of trend noted in 2009 can be appreciated when compared with the 871,063 m² and 34 shopping centres developed on average every year for the last 10 years. At a European level, Spain has the fifth-highest GLA (only counting pure shopping centres), after the UK, France, Italy and Germany, although Germany has almost exactly the same volume as Spain. With regard to density, Spain holds eighth place, behind countries like the Netherlands and the UK but ahead of France, Italy and Germany. Retail space density in Spain, taking into account all shopping centre formats, reached 319 m² per 1,000 inhabitants in 2009 – an increase of 3.4%, compared with an annual average of 8.3% over the last ten years. The Autonomous Regions with the highest density are Madrid, Murcia, Asturias and the Canary Islands, whilst the lowest include Castilla y León, the Balearic Islands, Catalonia and Extremadura. The region that saw the greatest change on 2008 was Galicia, followed by Murcia; density increased by 6% and 2% respectively, due in particular to the opening of the Espacio Coruña centre with 41,000 m² and of Phase 1 of El Tiro (Murcia) with 40,000 m². In 2009, the Autonomous Regions where the most GLA was opened were Madrid, Andalusia and Murcia, with the most noteworthy provinces being Almería, Cádiz, A Coruña and Barcelona, as well as Murcia and Madrid. The major openings of 2009 were Realia’s retail park Plaza Nueva de Leganés (Madrid) with 51,000 m², Multi Development’s Espacio Coruña (A Coruña) with 41,000 m² and Metrovacesa’s Vilamarina in Viladecans (Barcelona) with 31,500 m². 2009 may have been the year with the highest level of vacancies on opening. Most centres did not manage to achieve a 70% occupancy rate due to the drop in demand from operators.
Figures as December 2009 Figures
2008
2009
Nº Openings
33
18
Nº Extensions
7
2
Open GLA
934.933
388.509
Extensio n/2nd Phases GLA
237.719
16.554
1.172.712
405.063
Surfaces
Total GLA
65%
Total Market 616
633
14.240.512
14.615.391
Nº CENTRES TOTAL GLA Source: Jones Lang LaS alle March 2010
3% 3%
Not e: Only Cent res > de 5. 000 m2
Main openings in 2009 Location
Centre
SBA
Typology
Plaza Nueva
Leganés
50.949
Retail Warehousing
Espacio Coruña
La C oruña
41.000
Large
El Tiro
Espinardo
40.000
Large
Vilamarina
Viladecans
31.500
Medium
Puerta Europa
Algeciras
29.433
Medium
Aragonia
Zaragoza
27.547
Medium
Alshur
La Zubia
18.000
Small
C avalieri
San Juan de Aznalfarache
17.000
Retail Warehousing
León Plaza
León
16.533
Small
Zielo Shopping
Pozuelo de Ala rcón
15.650
Small
S ource: Jones Lang LaS alle M arch 2010
Existing Shopping Centre Stock & Density 2009 Regions of Spain 0
500
1.000
1.500
2.000
Madrid Murcia Asturias Canarias Navarra Aragon Pais Vasco Com. Valenciana La Rioja Andalucia Galicia Cantabria Castilla La Castilla y Leon Baleares Cataluña Extremadura Ceuta & Melilla
2.500
3.500 GLA in ‘000s sq m
Densisy
Total GLA
Density Spain 319
0
100
200
300
400
500
600
GLA in sq m / 1,000 i nhabi ta nts
Source: Jones Lang LaS alle M arch 2010
As was the case in previous years, most of the centres opened in 2009 were retail parks, which accounted for around 40% of the total centres and GLA opened. It is also worth highlighting that in 2009 no specialised centre was opened (leisure, factory outlet or hypermarket-based), nor did any centre exceed 80,000 m².
3.000
Existing Shopping Centre Stock & Density 2009 Main countries in Europe 0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
GLA in ‘000s sq m
12.000
14.000
16.000
18.000
Netherlands
This has caused the total average floor space in shopping centres to fall to a GLA of 23,089 m²
Ireland UK Spain France Portugal Italy Poland Germany Turkey Russia Romania
Density
Density Europe 162
Ukrania
Actual GLA i n sq m / 1,000 inha bitants
Bulgaria 0
50
Source: Jones Lang LaSalle March 2010
100
150
200
250
300
350
400
450
500
14
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Retail Spain Market Report April 2010
Shopping Centre development (forecast until 2012) Restricted financing and a decline in operator demand have forced developers to adjust their expectations. The majority of developers realised this was necessary throughout last year and the business model has changed accordingly.
General Delays Annual Openings in Shopping Centres m2 1.400.000
19,8 %
Possible
All projects have suffered delays; in general, construction only begins when financing is obtained and this tends to be accessible when a minimum volume of leased space has been secured, according to the viability of the project.
Secure 1.000.000
13,5 %
GLA - Annual
800.000 600.000
As a result there is a great deal of uncertainty surrounding projects, especially when construction has not started and opening is forecast for more than 2 years. Despite the difficulties, 51 new projects and 19 extensions or second phases have been identified, all of which are "confirmed" or "likely", which will create almost 2 million m² of new GLA up to the end of 2012, an increase of 13.5%. These are the results of an exhaustive analysis carried out by Jones Lang LaSalle on all current projects in the market. These figures do not take into account the 1.4 million m² corresponding to projects considered "possible" (unlikely to be developed in this period).
Probable
1.200.000
400.000 200.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Source: Jones Lang LaSalle, March 2010
These figures look more achievable if we bear in mind that the five largest projects planned for the next two years involve 500,000 m² of GLA. Specifically, these projects are: InterIkea’s Parque Comercial Luz Shopping in Jerez de la Frontera with more than 150,000 m² (across three phases); InvestCo’s Marineda Plaza shopping centre in A Coruña with some 170,000 m² (2-3 phases); Erosmer Iberica’s Parque Marítimo Jinama in Las Palmas with 75,000 m²; Acciona Inmobiliaria’s Splau centre in Cornellà de Llobregat with more than 50,000 m² and UnibailRodamco’s Faro Guadiana in Badajoz with 56,000 m².
2008
2009 2010 2011 2012
Main Openings in 2010-2012 Year
Centre
Location
Marineda Plaza *
We expect that in both 2010 and 2011, the same floor space volume will be opened as in 2009 – around 400,000 m². We do not expect GLA to exceed 700,000 m² in 2012, despite the "likely" one million m² identified, although obviously this will depend on how much progress is made in terms of the economy, consumer spending, access to financing, etc. These figures stand out in contrast with the almost one million m² opened on average every year over the last five years.
2006 2007
Note :In the calculation of changes every three years does not include land "possible"
2010
2011
2012
GLA
Typology
La Coruña
170.000
Very Large
Luz Shopping PC *
Jerez de la Frontera
158.000
El Mirador (P. Jinamar)
Las Palmas
75.271
Large
Splau
Cornella de Llo bregat
54.500
Large
Arena Multie spacio
Orriols
32.000
Mediu m
Faro del Guadia na
Badajoz
56.000
Large
Arenas Pla za
Barcelona
32.400
Mediu m
Parque Nevada
Armilla
85.000
Very Large
Gran Pla za 2
Maja dahonda
55.000
Large
Ikea Valladolid
Arroyo de la Enc
90.000
Very Large
La Zenia
Orihuela Costa
85.000
Very Large
R. Warehousing
S ource: Jones Lang LaSall e March 2010
* Phases 2010-2012
Retailer demand Q4 2009 Shopping Centres Prime
Secondary
Retail Warehousing Parks Prime
Secondary
Unit shops Prime
Secondary
France
Andalusia, Catalonia, Galicia and Madrid are the Autonomous Regions with the most expected GLA in the coming years. In terms of provinces, Cádiz, Madrid, Granada, Seville, Barcelona, Badajoz, Valladolid, A Coruña and Zaragoza have the greatest pipeline of new floor space.
Germany Ireland Italy Retailer Demand Hot
N etherlands Portugal Spain
The largest increase would take place in Extremadura (73%), Andalusia, Galicia and Castilla y León. In terms of provinces, these would be Badajoz (105%), Granada (103%), Valladolid, Huelva, Palencia and Lugo.
UK
Cold Source: Jones Lang LaSalle, October 2009
La Rioja, Cantabria and Ceuta and Melilla stand out as the only areas that will reduce retail space density, as estimated population growth is greater than expected new GLA. Due to the current limitations on growth, many developers are currently focusing on extending some of their existing assets, with hypermarket operators particularly acting as developers. Equally, renovation of centres will increase as a way of keeping up with the competition. In this respect, it should be borne in mind that centres that are more than ten years old currently make up more than half of the total in Spain. The formats that will grow the most will be retail parks and "very large" shopping centres exceeding 80,000 m², which account for 37% and 25% of GLA growth respectively. One third of future projects corresponds to retail parks and centres of less than 20,000 15
A third of projects are Retail Warehousing Centres by typology (Percentage by number of centres) 35,00% 30,00%
Total Actual Projects 2010 - 2012
25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% Very large
Large
S ource: Jones Lang LaSall e March 2010
Medium
Small
Based Retail Hypermarket Warehousing
FO C
Leisure
On·Point
Retail Spain Market Report April 2010
m² account for one in every four new projects. Hypermarket and leisure-based shopping centres are still showing the lowest growth levels.
Projects Planned for 2010-2012 by Regions Includes secure and probable projects 0
100
200
300
400
500
600
700
800 GLA in ‘000s sq m
Developers are once again looking for long-term opportunities, but they remain aware of the maturity of the sector and of the adjustment to expectations. As a result, they want high quality plots, without excessive competition, at much lower rental levels than before. In good locations, where price per square metre could previously have stood at €600-700/m², it is now being offered at €250 to €300/m².
Extremadura Andalucia Galicia Castilla y Leon Aragon Regions without projects : -La Rioja -Ceuta & Melilla -Asturias -Cantabria
Cataluña Murcia Canarias Com. Valenciana Castilla La Mancha
The provinces with the lowest expected density in 2012 and where in theory there are most opportunities for new projects are Teruel and Melilla (still no centres in either), Lleida, Jaén, Ourense, and Girona.
Navarra Madrid
% Increase SBA
Pais Vasco
Increase SBA
Baleares
Spain 13,52 %
0
10
S ource: Jones Lang LaSal le, March 2010
20
Projects 2010-2012
30
40
50
60
%
70
80
On the other hand, the provinces with the highest density expected for the end of the period are Zaragoza, Las Palmas, Álava, Cádiz, Málaga, Madrid, Murcia, Valladolid and Asturias. Logically, in these areas there will be less potential for new centre development as of 2013. Shopping Centre Pipeline in Europe 2010-2011
Despite the fact that most Autonomous Regions introduced new laws at the end of 2009 in order to adapt to the European Bolkestein directive, in the majority of cases the opportunity to liberalise the establishment and development of large commercial centres has been lost. The new laws have helped unblock several moratoriums and eliminate certain limitations on a financial, competition and floorspace level, depending on the region. However, there are still limitations according to the size of large retail spaces, environmental factors and land planning and various Autonomous Regions dictate that large retail space developments must be located in the urban grid, which is yet to be defined.
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
GLA in ‘000s sq m
2 31%
Bulgaria Turkey Romania Russia Portugal Ukraine Spain Poland Italy Netherlands Germany
% Increase GLA
France Ireland
Projects 2010- 2011
Increase SBA Europa 13,93 %
UK
%
The Autonomous Regions that have already adapted their commercial legislation include Catalonia, Andalusia, the Balearic Islands, the Basque Country and the Canary Islands, all of which continue to have restrictive guidelines. Madrid is the region that has simplified proceedings the most, almost completely delegating decision-making to Town Councils.
0
Source: Jones Lang LaSalle March 2010
20
30
40
50
60
Not e: I ncludes schem es >5,000m² GLA only; Germany includes schemes > 10. 000m 2 . P ipeline f igures should be treated wit h caution. Jones Lang LaS al le experience shows t hat a significant proportion of t he pipeline in 2010 & 2011 i s unlikel y to be com pleted wit hin t he adverti sed t ime frame.
19
It is worth highlighting that some Autonomous Regions, including Aragón, Extremadura, Cantabria, Navarra and Asturias, had not yet adapted their legislation at the end of 2009 and plan to do so this year. Both the Spanish and the European investment markets have probably now seen the worse of one of the most severe market contractions in history. However, as we enter 2010 investors’ confidence has improved from the historic lows registered at the beginning of 2009 and the factors affecting the market are also more positive. That said, the impact of the crisis will continue to be felt during 2010, in Spain and across Europe.
10
Future density map by provinces 2012
Spanish Average
359
(m 2/1. 000 inhabit ants)
Source: Jones Lang LaSalle, M arch 2010
Over 550 450 to 549 350 to 449 250 to 349 150 to 249 Less than 150
16
On·Point
Retail Spain Market Report April 2010
Investment Market English and global funds and institutions, which accounted for around 70% of the total volume.
Retail Investment in Continental Europe Nº of transactions
140
10.000
120 100
8.000
80 6.000 60 4.000
40
2.000
Number of transactions
Investment volume in €million
Total Volumes
12.000
20
0
0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09
There was also significant Dutch capital, which reached 23% this year. On the other hand, all registered transactions involving high-street retail units were carried out by private Spanish buyers, which clearly reflects the market situation. As for the European market, excluding retail properties, the investment volume in mainland Europe fell 42% in 2009. However, there was an upwards turn in this trend in the last quarters of 2009. Transactions in Spain dropped as a percentage of European transactions, accounting for 7.4% of the total volume compared with 10.8% in 2008.
Source: Jones Lang LaSalle, January 2010
T his review considers all invest ment sal es of shopping cent res, retail warehouses, factory outl et centres and superm arkets in Continental Europe. The analysis excludes UK & I ri sh market s; t he high street and any i nvestm ent deal less t han € 5 mill ion in value.
The retail investment market in 2009, especially in the first half, was marked by high economic insecurity, financing difficulties and a still large gap between buyers and sellers. This situation has led to low retail investment volume in Spain, reaching €589 million corresponding to eight asset trading transactions. This volume was down 63% on 2008 and there were half the number of transactions. Sale and lease back transactions involving bank branches – where private capital was most active – accounted, without a doubt, for the majority of the activity. A major sale of this type was carried out by BBVA bank to RREEF for a total of €1.15 billion. However, neither this transaction, as it is considered to be a financial transaction, nor the previously mentioned transactions of less than €5 million, are included in our investment volume statistics.
Net yield levels for prime shopping centres appear to have stabilised after major adjustments. In 2008 they increased by 150 basis points, whilst in 2009 and in the first half alone, they increased by 50 basis points to reach 6.75%-7%, remaining stable since last summer. This shows that price adjustments are now reaching their limit. In any case there are very few centres valued at these levels; the majority of the market stands at more than 7%-7.25%. The movements in prime net yields were similar to those in retail parks, with an increase of 50 basis points in 2009, ending the year at 7%-7.25%. The adjustment in 2008 was even more aggressive, suffering a correction of 175 basis points. The situation for high-street retail units was somewhat Investment volume has been reduced Retail Investment Spain Millions € Other Retai l
3000
26
2500
The shopping centre sector accounts, as always, for the greatest volume, with €504 million in four transactions: Plenilunio, Príncipe Pío, Nervión Plaza and Ribera del Xúquer. The first three can be considered Prime, although net yields were between 6.9% and 7.8%. In most cases the transactions were driven by pressure to sell. It is worth highlighting that there were no retail park transactions, for the first time since the first transaction of this type took place in 2002. This reflects the greatest decrease in prices that has been suffered in this sector. Three transactions registered of more than €5 million in highstreet retail units and a portfolio of 13 Eroski supermarkets comprised a total of €86 million, which was also significantly less than in previous years. These assets made up 14% of the total annual investment, whilst for the last ten years they have accounted for an average of around 20%. All shopping centre and supermarket transactions were carried out by foreign buyers. The main shopping centre buyers were Main transactions in Spain in 2009 CENTER
LOCATION
GLA
VENDOR
PURCHASER
M. Euros
Plenilunio Park
Madrid
70.000
Banif
Orion Columbia
235,00 €
Príncipe Pío
Madrid
28.680
Colonial Riofis a
Corio
125,00 €
Nervión Plaza
Sevilla
16.000
Realia
Henderson
94,00 €
Ribera del Xuquer
Valencia
22.000
Grupo Lar
UBS
50,00 €
Portfolio 13 Eroski
Vario s
Eroski
W. P. Carey
35,50 €
Fuent e: Jones Lang LaSalle, January 2010
17
30
2.898
Shopping Centres
1.971
2000
19
25
20
1.824 1.641
1500
15
15
2.550
1000
11
10
500
10
709
1.504 1.233
563
1006
5 5
525
412
0
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Source: Jones Lang LaSalle ,January 2010
more moderate, varying 25 basis points in 2009 and 100 in 2008. Yield levels for this type of asset closed the year at around 5.75%-6%. Despite weak consumer spending levels and operator expansion, the number of active investors looking for products in this sector has continued to grow since the second half of 2009. There is clearly more capital, more desire to invest and funds are prepared to take on more risk than in 2009. German funds are currently least active in retail. The most active are funds geared towards management and could also be considered to include those funds specialising in development. Opportunists are still active, although they are struggling to reach asking prices. Irrespective of format, investors are still most interested in prime assets. However, this type of product is very scarce, which is gradually producing increasing unsatisfied demand. The lack of product is partly logical, as there are very few shopping centre owners who are prepared to sell at current prices. The only owners selling are those with a real need for liquidity and no other kind of income-generating asset. Another possibi-
On路Point
Retail Spain Market Report April 2010
Yields adjustment stabilizing
Prime Retail Yields Spain 8,0%
Harmonisation
Compression
Decompression
7,5%
Forecast 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% High Streets
5,0%
Retail Warehousing 4,5% Shopping Centres 4,0% 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
S ource: Jones Lang LaSal le, January 2010
lity is to find products that were acquired or developed before 2003/4 and which have not seen an increase in debt level during that time. There are currently numerous owners who are prepared to sell if a buyer is prepared to offer enough. They would accept yields of between 100 and 50 basis points less than what investors are currently looking at. During 2008 and 2009 owners may have gone too far in offering products at values that did not match the market. Also, as processes were not structured, information moved quickly and a with a lack of control. This generated a certain amount of disinterest among investors and, in some cases, was detrimental to the assets that could otherwise have been sold. It is very common to come across investors who are not willing to analyse assets for a second time. The recommendation for owners would be to offer their asset only if it is in line with market prices and to consider structured processes, constantly controlling the flow of information. That said, financing is still an impediment to an increase in transactions. Refinancing will continue to be a serious concern for most investors and banks throughout 2010. The current
capacity is still not enough to refinance the sector. Lack of dependence on financing is often a competitive advantage for some investors. Without a doubt, this year will be challenging for investors, given the major difficulty in finding product, ascertaining their value and setting price levels. At the same time, the lack of opportunities, the increase in capital and the growing difference between yield levels in Spain compared with other European countries make it likely that at the end of the year prime yield levels could be driven down, as happened in the UK in the second half of 2009. This change is what could, in the end, generate a greater investment volume. Whilst it will continue to be low in comparison with the long-term trend, we expect to see an increase of up to 15% on 2009. It is likely that prices will hit one of their lowest levels in 2010, which makes this one of the most profitable times to enter the investment cycle. This situation will benefit only those investors who have a long-term vision, imaginative proposals and who are prepared to pay a little bit more.
Prime Shopping Centres Yields
Annual variation of prime value
Q4 for all data
14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00
Russia
Ukraine
Spain
Romania
Hungary
UK
Yield Compression (Q2 2007 - Q4 2009)
Portugal
Poland
Czech Republic
Italy
0,00 Sweden
Turkey
France
Austria
Netherlands
Belgium
2,00
40,00% Q4 2009 Prime Shopping Centre Yield
16,00
5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Germany
Yield Compression (Q2 2007 - Q4 2009)
Yield Decompression and Current Prime Yields
Retail Warehousing
Shopping Centres
20,00% 10,00% 0,00% 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
-10,00% -20,00% -30,00%
Q4 2009 Yield
-40,00% Source: Jones Lang LaSalle, January 2010
High Street
30,00%
Source : Jones Lang LaSalle, January 2010
Not e: P rime yield = Net Init ial Yield = Triple Net I ncom e/Gross P urchase Price
18
Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles. Con unos ingresos mundiales de 2.700 millones de dólares en 2008, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas. La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management, gracias a una cartera de inmuebles en gestión de más de 120 millones de m² en todo el mundo. LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 41.000 millones de dólares en activos. Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, la actividad de Jones Lang LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellos por equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías de ética empresarial.
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