3er trimestre 2011 3rd Q 2011
Informe del Mercado Industrial y LogĂstico de Madrid, Barcelona y Valencia / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & Logistic Market Report
El Mercado Industrial y LogĂstico de Madrid, Barcelona y Valencia Industrial & Logistics Market Madrid, Barcelona & Valencia
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ž7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
OnsPoint
Contexto EconĂłmico PIB Anual F EU
EspaĂąa
10,00 8,00 6,00 4,00 2,00
2021
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
1975
1973
-Â2,00
1971
0,00
-Â4,00 Source:  Global  Insight,  October  2011
-Â6,00
La economĂa mundial ha sufrido una importante desaceleraciĂłn durante el primer semestre del aĂąo, especialmente pronunciada en EE.UU y en Europa aunque tambiĂŠn en algunos paĂses emergentes se detectan seĂąales de contracciĂłn de la economĂa.
La prima de riesgo espaĂąola ha llegado a alcanzar los 400 puntos bĂĄsicos y actualmente supera los 330 puntos, un nivel que demuestra la desconfianza de los inversores en la deuda soberana, aunque recientemente se ha visto reducida por el apoyo de las instituciones europeas.
SegĂşn el fondo monetario internacional (FMI) la recuperaciĂłn es mĂĄs incierta y pueden producirse recaĂdas.
El empeoramiento de la economĂa afectarĂa, entre otras magnitudes, al comportamiento de los consumidores y productores de una forma significativa.
La crisis de la deuda soberana es el capĂtulo mĂĄs reciente de este periodo de crisis econĂłmica internacional.
El IPC, al alza. En cuanto al Ă?ndice de Precios de Consumo en septiembre situĂł su tasa anual en el 3,1%, una dĂŠcima mĂĄs que en el mes anterior, segĂşn el indicador adelantado sobre la evoluciĂłn de precios en EspaĂąa publicado por el INE. De esta forma, la tasa anual del IPC avanzĂł en septiembre tras cuatro meses consecutivos a la baja. SegĂşn ha explicado el INE, esta subida de los precios se ha debido al encarecimiento de los carburantes y lubricantes y del tabaco.
La recapitalizaciĂłn de la banca europea es el siguiente reto al que se enfrentan las autoridades europeas y cuanto antes se ataque este problema, probablemente antes veremos una mejora en el flujo de financiaciĂłn del sector privado.
Los problemas de solvencia requieren ajustes duros en gran nĂşmero de paĂses europeos principalmente en los paĂses perifĂŠricos con mayor riesgo, como son Grecia, Portugal, Irlanda, EspaĂąa, Italia y potencialmente BĂŠlgica. IPC y tipos de interĂŠs
F Tipos  de  InterÊs  a  c/p
IPC
16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00
2014 Â Q1
2013 Â Q1
2012 Â Q1
2012 Â Q1
2011 Â Q1
2010 Â Q1
2009 Â Q1
2009 Â Q1
2008 Â Q1
2007 Â Q1
2006 Â Q1
2006 Â Q1
2005 Â Q1
2004 Â Q1
2003 Â Q1
2003 Â Q1
2002 Â Q1
2001 Â Q1
2000 Â Q1
2000 Â Q1
1999 Â Q1
1998 Â Q1
1997 Â Q1
1997 Â Q1
1996 Â Q1
1995 Â Q1
1994 Â Q1
1994 Â Q1
1993 Â Q1
1992 Â Q1
1991 Â Q1
-Â2,00
1991 Â Q1
0,00
Source:  Global  Insight,  October  2011
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OnsPoint
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD 7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
Industrial y Suelo en EspaĂąa Precios Industriales. Madrid 9
1ÂŞ Â Corona
2ÂŞ Â Corona
3ÂŞ Â Corona
8
ALQUILER
MADRID
₏/m²/mes
MĂn.
Max.
7
1ÂŞ Â Corona Â
4,00
5,00
6
2ÂŞ Â Corona Â
3,00
3,75
3ÂŞ Â Corona Â
1,80
2,50
5 4 3
MADRID
2 1 0 3ÂşT 4ÂşT 1ÂşT 2ÂşT 3ÂşT 4ÂşT 1ÂşT 2ÂşT 3ÂşT 4ÂşT 1ÂşT 2ÂşT 3ÂşT 4ÂşT 1ÂşT 2ÂşT 3ÂşT 4ÂşT 1ÂşT 2ÂşT 3ÂşT 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11
VENTA
₏/m²
Zonas Industriales
MĂn.
Max.
1ÂŞ Â Corona Â
650
900
2ÂŞ Â Corona Â
440
700
3ÂŞ Â Corona Â
310
390
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
Industrial Los primeros nueves meses del aĂąo 2011 se pueden definir con una sola palabra: estancamiento. Al comienzo del aĂąo podĂamos pensar en una cierta reactivaciĂłn econĂłmica pero quedĂł claro enseguida que fue sĂłlo un espejismo. La retirada de los estĂmulos fiscales ha provocado una desaceleraciĂłn econĂłmica, que estĂĄ pasando factura al tejido industrial que ve cĂłmo segĂşn pasan los meses la situaciĂłn econĂłmica no mejora, sino que en el mejor de los casos continĂşa estancada. Los continuos malos datos de consumo y el desempleo que casi alcanza en el tercer trimestre la cifra de cinco millones son lastres para nuestra economĂa y en consecuencia para la expansiĂłn de las empresas. La demanda de espacios industriales continĂşa muy dĂŠbil y siguen siendo las empresas de servicios logĂsticos los principales demandantes de espacio. No hay demanda de empresas de producciĂłn y las pequeĂąas y medianas empresas estĂĄn
mĂĄs ocupadas en gestionar el dĂa a dĂa de su negocio y no piensan en ampliar sus instalaciones. EL ahorro de costes o consolidaciĂłn de espacio, normalmente para reducir, sigue siendo el principal motivo de cambio. La demanda es principalmente en rĂŠgimen de alquiler o de alquiler con opciĂłn a compra. La falta de crecimiento de las empresas, asĂ como las dificultades para acceder a la financiaciĂłn, han acabado con la demanda en compra. SĂłlo algunas empresas de gran tamaĂąo y lĂderes en sus sectores ven un buen momento para aprovechar los precios bajos y conseguir nuevas instalaciones para su negocio. Los espacios de naves pequeĂąas o mini polĂgonos son un producto que ha dejado de promoverse debido a la gran disponibilidad existente. Se puede destacar que estos productos han corregido los precios en algunos casos hasta en un 35%. Como punto positivo, estamos observando que las rentas estĂĄn tocando suelo en las principales zonas de todas las ciuda-
des y se estĂĄn estabilizando durante este aĂąo en las mejores zonas. En las zonas mĂĄs perifĂŠricas donde la vacante es mayor, aĂşn esperamos que puedan corregirse las rentas pero de forma poco significativa. Suelo El suelo industrial mantiene la misma tĂłnica que durante todo el aĂąo 2010, se ha convertido en un producto difĂcil de comercializar por su escasa liquidez. El interĂŠs por el suelo industrial es muy bajo y sĂłlo aquellas parcelas industriales que se ofrecen a un precio muy por debajo de mercado, y que constituya una gran oportunidad, tienen interĂŠs para los usuarios finales. Los promotores no estĂĄn activos debido a la falta de demanda y a la dificultad para conseguir financiaciĂłn para sus proyectos y en casi todos los casos todavĂa tienen producto terminado sin vender. La oferta de suelo es muy elevada en todas las zonas de la Comunidad de Madrid
Precios Industriales. Barcelona 10
1ÂŞ Â Corona
2ÂŞ Â Corona
3ÂŞ Â Corona
9
BARCELONA
₏/m²/mes
Zonas Industriales
Min.
Max.
7
1ÂŞ Â Corona Â
6
4,25
6,50
2ÂŞ Â Corona Â
3,00
5,00
3ÂŞ Â Corona Â
2,00
3,50
5 4 3
BARCELONA
2 0 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 06 06 07 07 07 07 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
VENTA
₏/m²
Min.
Max.
1ÂŞ Â Corona Â
825
1.450
2ÂŞ Â Corona Â
500
950
3ÂŞ Â Corona Â
325
700
Zonas Industriales
1
6
ALQUILER
8
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ž7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
OnsPoint
Precios Industriales. Valencia 6
Ribaroja  (PRIME)
Norte
Sur
5 4
ALQUILER
VALENCIA
3
₏/m²/mes
Zonas Industriales
2 1
MĂn.
Max.
Ribaroja  (PRIME)
1,80
2,50
Norte
1,50
2,30
Sur
1,50
2,30
0 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
y sobre todo en la tercera corona, donde se han detenido los grandes desarrollos que estaban planificados, por lo que paradĂłjicamente la disponibilidad de suelo finalista como consecuencia de nuevos proyectos es baja. SĂ hay suelo de empresas que cierran o se trasladan lo que normalmente conlleva gastos de demoliciĂłn o figuras urbanĂsticas de reordenaciĂłn previas a la obtenciĂłn de licencias. Los usuarios que pueden realizar una inversiĂłn de estas caracterĂsticas, estĂĄn viendo que existen verdaderas oportunidades para comprar suelo a precios mucho menores que los que habĂa hace tres o cuatro aĂąos. El precio de suelo pensamos que ha tocado mĂnimos o que se encuentra muy prĂłximo a ello. Podemos ver alguna nueva bajada en los prĂłximos meses, pero no serĂĄn tan importantes como las que vimos el aĂąo pasado.
Las transacciones de suelo son muy escasas y tal y como hemos comentado se ven dificultadas por dos motivos: 1. Disparidad entre la oferta y la demanda en el precio. 2. Una total falta de financiación por parte de los bancos, que imposibilita que empresas solventes y con un proyecto a medio/largo plazo puedan invertir en un desarrollo futuro. Percibimos que los propietarios que no consiguen vender su suelo recurren a fórmulas muy imaginativas para atraer por lo menos la atención de los posibles compradores como por ejemplo aportaciones u opciones de compra gratuitas. El precio medio del suelo en Madrid lo fijamos entorno a los siguientes rangos: ‡
Entre 250 y 300 €₏ para proyectos pequeùos y de promoción propia.
‡
Entre 180 y 200 €₏ para proyectos superiores a 20.000 m² y de promociĂłn vĂa Llave en Mano.
Demanda
En el mercado de suelo de Barcelona, hemos notado cierta reactivación de la demanda en zonas como Abrera y Martorell, båsicamente por parte de empresas de los sectores de la distribución y la automoción. La falta crónica de suelo cercano a la ciudad de Barcelona, especialmente de parcelas de gran tamaùo hace que los precios de cierre de las transacciones se sitúen por encima de los 200 €₏/m² de suelo, y que mayor sea la repercusión a medida que va creciendo el tamaùo de la parcela. El perfil de la poca demanda activa en suelo es de caråcter nacional patrimonialista. En el caso de las empresas internacionales, aún no se ha reactivado la demanda. Los inversores internacionales activos esperan a tener la demanda para promover siguiendo la fórmula de Llave en Mano pero nunca a riesgo.
TĂŠrminos contractuales
Leyenda:
Aùos  de  contrato
ALTA
Otros  tÊrminos  contractuales
ALTA / MEDIA MEDIA
m² Minimos
m² Måximos
1ª sem  2008
2Âş sem 2008
1º sem  2009
2º sem  2009
1Âş sem 2010
2Âş sem 2010
1Âş sem 2011
Naves  Pequeùas
de  1  a  3  aùos
Pequeùas  Empresas
100
1.000
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
LogĂstica
de  3  a  5  aùos
PaqueterĂa  /  Cross  Docking
1.500
15.000
Alta  /  Media
Alta  /  Media
Media
Media
Media
Media
Media
Logistica
3.000
100.000
Alta  /  Media
Alta  /  Media
Baja
Media
Media
Media
Media
LogĂstica  Llave  en  Mano
de  7  a  10  aùos
Retail
3.000
60.000
Media
Media
Baja
Baja
Media
Media
Media
ProducciĂłn
Mås  de  10  aùos
ProducciĂłn
2.000
30.000
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
BAJA
Fianza  legal  de  2  mensualidades.   IBI  y  otras  garantĂas  adicionales.   El  aval  bancario  es  imprescindible.
7
OnsPoint
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD 7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
LogĂstica Madrid Tendencias
Coronas Industriales de la Comunidad de Madrid y Zona de influencia
‡ En casi todas las zonas hay muy poco #/2/.!
#/2/.!
&ONTANAR
4ORIJA
#/2/.! "!2!*!3
6ICÉLVARO
margen de caĂda en rentas y en las mejores zonas mencionadas, estĂĄn incluso estables o subiendo ligeramente dependiendo del tramo de superficie de que se trate. En la segunda corona tambiĂŠn hemos notado una estabilizaciĂłn y la tendencia es que vuelvan a niveles de 5 €₏ / m² en los prĂłximos dos aĂąos. Finalmente las zonas alejadas mĂĄs de 40 kms de Madrid (tercera corona) estĂĄn teniendo una dura competencia de naves en zonas secundarias y normalmente de peor calidad que ofrecen rentas incluso por debajo de dos euros por metro cuadrado.
‡ Apostamos porque las rentas se encuentran en mĂnimos y vamos a entrar en una fase de estabilidad en el aĂąo 2012.
6ALLECAS
6ILLAVERDE
Oferta disponible. #IEMPOZUELOS
3ESEĂ—A
/NTĂ“GOLA
EvoluciĂłn de Precios Los precios de las naves logĂsticas han empezado a estabilizarse durante los tres primeros trimestres del aĂąo 2011. Las zonas Prime son las que mejor se estĂĄn comportando, existiendo todavĂa empresas que estĂĄn dispuestas a pagar un plus si esto se ve reflejado en una mejor instalaciĂłn en una buena ubicaciĂłn. Las zonas mĂĄs alejadas continĂşan con altas tasas de disponibilidad encontrĂĄndose los activos que llevan mucho tiempo vacios, en condiciones cada vez peores, lo que provoca que la renta que se pueda ofrecer por ese activo continĂşe bajando. El descenso de precios tan pronunciado que se produjo en la Ăşltima parte del aĂąo 2010, ha provocado que los propietarios de las naves no puedan seguir bajando los precios, si no quieren entrar en un umbral de rentabilidad negativa. Los propietarios siguen siendo muy flexibles a la hora de negociar, dando todo tipo de facilidades e incentivos a las empresas que demuestran un interĂŠs real. Tenemos que mencionar que como en todos los mercados hay propietarios que tienen los inmuebles
8
4ARANCĂ˜N
.OBLEJAS
totalmente amortizados, que pueden romper los precios a la baja, y aún sin ser lo normal, podemos ver operaciones a precios escandalosos, que no pueden ser ofertados por el resto de propietarios. Sin embargo los inquilinos, si quieren conseguir esos precios en cualquier activo por lo que se produce un cierto conflicto entre propietarios e inquilinos a la hora de negociar el alquiler. Las rentas continuaran estancadas en lo que queda de aùo, y posiblemente el aùo que viene podamos encontrar en algunos casos rentas diferentes a lo esperado, tanto por arriba como por abajo, pero serån excepciones puntuales. Estamos comprobando que las rentas en la zona Prime de Madrid (Coslada, San Fernando y Getafe) tocaron suelo por debajo de 5 €₏ / m² / mes y se han estabilizado por encima de 5 euros. Incluso en determinadas zonas son superiores como es el caso del Centro de Transportes de Coslada y el Parque Puerta de Madrid de San Fernando de Henares donde la renta se sitúa entre 6 y 6,5 €₏ / m² y mes.
La oferta disponible de espacio logĂstico es de aproximadamente 884.000 m², lo que representa una tasa de disponibilidad de un 14.36 %. Este dato es muy relevante por varias razones: ‡ No se han iniciado nuevos proyectos en los Ăşltimos tres aĂąos con fines especulativos por lo que la demanda que fuera apareciendo deberĂa ser capaz de disminuir esta tasa. Esto no se estĂĄ produciendo porque la absorciĂłn neta es negativa, asĂ que tenemos que considerar que las empresas logĂsticas continĂşan reduciendo espacio. ‡ La tasa de disponibilidad no tiene variaciones significativas, como el desarrollo de nuevas promociones es inexistente lo que nos dice es que las empresas logĂsticas continĂşan abandonando superficie y no alquilan ni un metro cuadrado mĂĄs del necesario. La oferta de Llave en mano es notable y aunque a un ritmo muy lento las empresas que demandan una nave de calidad estĂĄn instalĂĄndose en estos parques modernos, como Gavilanes en el Sur de Madrid (Getafe), Puerta de Madrid en San Fenando o TorrejĂłn en la zona norte. Es interesante destacar que dentro de la oferta disponible la mayor parte se encuentra en el Corredor del Henares y en cuanto a superficies la mayorĂa se concentra en el tramo de 1.500 m² a 5.000 m². Contrariamente a lo que pueda pensarse hay muy pocas naves de mĂĄs de 20.000 m². La mayor vacante se encuentra en las zonas limĂtrofes a Madrid de Azuqueca,
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ž7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
OnsPoint
Rentas. Madrid 8
6
RENTA NETA
4
₏/m²/mes
2
%  var.  Renta  måx
Incentivos Contratos  3  y  5  aùos
CORONAS
Min.
Max.
trimestral
Primera
4
6
0%
Segunda
3,1
3,5
11%
Tercera
2,25
2,9
0%
Descuento  de  entre  el   20%  y  el  30%  en  carencias  y  otros  incentivos  (pago  de  instalaciones  y  traslados‌)
0 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
3ÂşT Â 2011
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
Alovera y Cabanillas, en Guadalajara. En estas ĂĄreas algunos propietarios pueden alquilar a precios bajos y estĂĄn conteniendo los precios. Tendencias Un aspecto importante y bastante novedoso en el mercado es la diferenciaciĂłn de la calidad de los activos. Podemos distinguir tres categorĂas: 1. Activos tipo “Aâ€?, de calidad alta y que reĂşnen todos los requisitos demandados por los operadores e inversores. 2. Activos tipo “Bâ€? que reĂşnen las caracterĂsticas bĂĄsicas demandadas por los usuarios, pero que no tienen la calidad mĂnima requerida por los inversores. Estas plataformas ofrecen a los usuarios rentas mĂĄs bajas y son utilizados por ellos por plazos cortos de dos o tres aĂąos y acarrean gastos de mantenimiento elevados para los propietarios. 3. Activos obsoletos, que no reĂşnen las caracterĂsticas mĂnimas para poder ser utilizados y que necesitan una reforma normalmente costosa para poder obtener la licencia de actividad. Estas reformas son sobre todo relativas a la adaptaciĂłn a la normativa anti-incendios vigente. Muchos promotores han actualizado sus activos en los Ăşltimos aĂąos pero aĂşn hay un grado alto de obsolescencia en la oferta disponible.
Demandas y Transacciones La demanda continua con la misma tendencia que el Ăşltimo aĂąo, busca zonas Prime a una renta muy competitiva o en el caso contrario busca alejarse a la tercera corona, pero en este caso la renta que solicita es muy baja, es una operativa de ahorro de costes. Hemos notado un aumento de la demanda en las zonas Prime de Coslada y San Fernando de Henares, si bien ha disminuido la superficie demandada, no superando los 2.500 m². La demanda media logĂstica ha disminuido siendo hoy dĂa entre 8.000 m² y 10.000 m², cuando hace unos aĂąos era de entre 15.000 m² y 20.000 m². Las demandas de 20.000 m² son muy escasas y puntuales y no tenemos constancia de ninguna firma de este tamaĂąo desde la firma en el cuarto trimestre de 2010 de LG en Alovera (33.156 m²) excepto las operaciones Llave en Mano. A fecha tercer trimestre del 2011, la superficie contratada ha estado en torno a los 190.000 m² concentrĂĄndose principalmente en la A-2 y en la A-4 y. Esta cifra nos aleja de los 454.000 m² que se registraron en 2010, sobre todo teniendo en cuenta que ha habido dos operaciones (H&M y Decathlon) a lo largo del 2011 que juntas suman entorno a 85.000 m². En cuanto a las operaciones Llave en Mano, el Grupo textil H&M ha elegido TorrejĂłn de Ardoz para ubicar sus nuevas instalaciones logĂsticas que tendrĂĄn una superficie de aproxima-
damente 40.000 m² mientras que Decathlon estĂĄ construyĂŠndose una nave logĂstica nueva de 45.000 en el PolĂgono Los Gavilanes de Getafe. Las superficies de estas operaciones son aĂşn aproximadas pero en cualquier caso representan casi la mitad de la contrataciĂłn del aĂąo. Dentro de las transacciones Llave en Mano tambiĂŠn destaca las nuevas instalaciones de FCC en Cabanillas Aparte de estas operaciones Llave en Mano, ha destacado la firma de 9.176 m² en Alovera para Factor5, operaciĂłn que fue asesorada por Jones Lang LaSalle. Tendencias ‡ Terminaremos el aĂąo en niveles de absorciĂłn mĂĄs bajos que los del aĂąo pasado. ‡ El 70% de la demanda actual no prima la calidad de los activos sino su precio. Esto ocurre en muchos casos porque los alquileres son de corta duraciĂłn. Para proyectos de duraciĂłn superior a cinco aĂąos los demandantes exigen un nivel de calidad superior. ‡ Los operadores del sector de retail y textil son los mĂĄs activos y demandan superficies superiores a 20.000 m². ‡ El mercado serĂĄ de aquellos promotores que puedan ofrecer proyectos Llave en Mano a precio competitivo en los prĂłximos aĂąos.
Madrid: Disponibilidad Edificios Llave en Mano. Por Coronas. 2011 1 T 2011 3er trim 2011
3ÂŞ Â corona 34%
1ÂŞ Â corona 44%
2ÂŞ Â corona 22%
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
er trim T 2011 32Âş 2011
3ÂŞ Â corona 34%
1ÂŞ Â corona 44%
2ÂŞ Â corona 22%
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
er trim T 2011 33Âş 2011
3ÂŞ Â corona 34%
1ÂŞ Â corona 44%
2ÂŞ Â corona 22%
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
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LogĂstica Barcelona Coronas Industriales de Barcelona Manresa I gualada Terrassa
CORONA CENTRO
Sabadell
RubĂ Vilafranca del PenedĂŠs
Granollers
VALLÉS OCCIDENTAL
CORONA SUR
CORONA NORTE VALLÉS
Sant Boi de Llobregat
BAIX LLOBREGAT
Ă REA ORIENTAL METROPOLITANA
Barcelona EvoluciĂłn de precios Los precios de las naves logĂsticas en Barcelona han empezado a estabilizarse durante el Ăşltimo trimestre de 2011 tras un ligero descenso durante los dos primeros trimestres del 2011. En la zona Prime, en algunos casos, se ha experimentado el inicio de una tendencia alcista de las rentas, especialmente en aquellas plataformas superiores a 10.000 m² que dispongan de las instalaciones interiores ya acondicionadas y no se requiera la inversiĂłn en un CAPEX de actualizaciĂłn de dichas instalaciones. En la zona Prime, los precios en la parte baja del rango tocaron fondo a finales del 2010 y los ningĂşn propietario estĂĄ dispuesto a cerrar por debajo de 5,25 €₏/m². En el caso de plataformas de gran superficie, estarĂamos hablando de un mĂnimo de 6 €₏/m². El buen comportamiento del mercado a lo largo del 2011 tambiĂŠn ha influido en la decisiĂłn de los propietarios
de no aceptar descuentos en las rentas y prever que en el 2012 podemos entrar en una fase de crecimiento de rentas, especialmente en prime. En las coronas exteriores cercanas a Barcelona ciudad, Êstas se estån beneficiando de la escasez de plataformas de gran superficie en zona prime, y tambiÊn se estå observando una estabilización de las rentas. No obstante, el crecimiento de las rentas puede retrasarse unos trimestres, dependiendo de la evolución en la ocupación en zona prime. En la 3 y 4ª corona, los precios siguen teniendo una tendencia bajista, debido båsicamente al alto grado desocupación que provoca una guerra de precios entre propietarios por captar la poca demanda existente. No obstante, a lo largo de este aùo, ya hemos visto operaciones de alquiler en zonas como Valls, Vilarodona, Constantà ó Girona donde se concentran el mayor número de m² disponibles. Zonas como
el Bages aĂşn deben experimentar un descenso de precios debido al creciente aumento de disponibilidad y la inexistencia de transacciones. En algunos, se llegan a cerrar por debajo de los 3 €₏/m². Oferta disponible La oferta disponible de espacios logĂsticos asciende a fechas del tercer trimestre del aĂąo a 500.000 m², que representa un 8,36% de tasa de disponibilidad . El espacio disponible ha descendido cerca de 200.000 m². Ello es debido a la buena evoluciĂłn del mercado durante el 2011. Cabe destacar que en las zona prime ya no existen plataformas logĂsticas disponibles superiores a 15.000 m² de superficie. La falta de suelo industrial adaptado para logĂstica hace inviable el crecimiento del stock futuro, a menos que no sea en rĂŠgimen de concesiĂłn pĂşblica, factor que no atrae a la mayor parte de los inversores. La escasez de naves de gran tamaĂąo
Rentas. Barcelona 10
8
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RENTA NETA ₏/m²/mes
4
2
0 2002
2003
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Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
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2009
2010
3Q Â 2011
CORONAS
Min.
Primera Segunda Tercera
%  var.  Renta  måx
Max.
trimestral
5,25
6,5
-Â4%
3
5,25
0%
2,25
3,25
0%
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ž7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
En segunda y tercera corona solo existen dos naves disponibles superiores a 20.000 m² y no son naves AAA, por lo que requieren un coste de actualización. La absorción de naves en estas coronas ha sido debido a la falta de oportunidades en zona prime y a que se han materializado búsquedas por parte de inquilinos que llevaban mucho tiempo en el mercado. En 2ª y 3ª corona, la tasa de disponibilidad es del 6,24% y del 17,05% sobre un stock total de 2,2 millones m² y 2,1 millones. m² respectivamente Finalmente, en coronas alejadas a Barcelona (80-100 km de distancia), especialmente la zona de Tarragona, por primera vez en 5 aùos hemos visto un descenso de la tasa de disponibilidad. Aun quedando bastante espacio vacante, observamos que hemos entrado en una tendencia muy positiva que pronostica un mejor comportamiento del mercado. Asimismo, en Girona, aun tratåndose de un mercado mås
ContrataciĂłn Barcelona Millares
en Prime se agudizarĂĄ en el 2012, aĂąo en el que estĂĄ prevista la entrada en funcionamiento de la nueva terminal de mercancĂas del puerto de Barcelona, que doblarĂĄ su capacidad de trĂĄfico de contenedores. Dicha ampliaciĂłn tendrĂĄ un impacto positivo en la demanda de espacios logĂsticos, especialmente en las ĂĄreas cercanas al puerto, la zona prime. Al no existir disponibilidad de gran superficie en prime, dicha demanda serĂĄ expulsada a las coronas exteriores, que se verĂĄn beneficiadas y que a su vez, expulsaran demanda a las 3ÂŞ y 4ÂŞ coronas debido a la falta previsible de espacio. El espacio disponible en prime es de 53.000 m² que representa una tasa de disponibilidad del 3,27%.
OnsPoint
350 300 250 200 150 100 50 0 2.009
2.010
1-Â3Q Â 2011
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
pequeĂąo y muy local, tambiĂŠn han tenido lugar transacciones en espacios que llevaban varios aĂąos vacantes. En Tarragona, la tasa de disponibilidad es del 15,95%. En total, existen casi 173.000 m² disponibles, en su mayorĂa de alta calidad. Demanda y transacciones Durante los 3 primeros trimestres del 2011, la absorciĂłn de espacio logĂstico en Barcelona se ha situado en 320.000 m². Es el mayor dato de absorciĂłn desde el inicio de la crisis y ha superado los mejores pronĂłsticos. AdemĂĄs, hay que tener en cuenta, que aĂşn falta el cuarto trimestre por contabilizar y tradicionalmente, en el cuarto trimestre es el trimestre con mayor contrataciĂłn. Las transacciones en zona prime de Schneider, Logista, Consum, Renhus y Naeko, han provocado la absorciĂłn de las naves disponibles de gran tamaĂąo. Estas transacciones han tenido lugar bĂĄsicamente en Sant Boi, la ZAL y Parc LogĂstic de la Zona Franca de Barcelona. Todo ello ha
totalizado En segunda y tercera corona, las transacciones mĂĄs importantes han sido las de FCC LogĂstica en La Granada del PenedĂŠs, que ha absorbido 22.000 m² y ha instalado su hub de operaciones para la regiĂłn de CataluĂąa, la compra por parte de Miquel AlimentaciĂł del suelo para la realizaciĂłn de una plataforma logĂstica llave en mano de 26.000 m² en Abrera, Los 8.000 m² de Alcadema LogĂstica en MontmelĂł (operaciĂłn asesorada por parte de Jones Lang LaSalle), la ampliaciĂłn de la superficie de ADOCAT en el polĂgono el MolĂ del RacĂł en Sant SadurnĂ d´Anoia. En la zona de Girona y Tarragona, se han materializado varias transacciones. En concreto, en Valls, Ikea ha alquilado 7000 m² como ampliaciĂłn de los 200.000 m² ya existentes, tambiĂŠn en una operaciĂłn asesorada por Jones Lang LaSalle. Cargotrans ha alquilado 10.000 m² en Vilarodona, Prologis ha arrendado 30.000 m² en Valls y Adequare 10.000 m² en CelrĂ , Girona.
Disponibilidad edificios Llave en Mano Barcelona 880.000 860.000 840.000 820.000 800.000 780.000 760.000 740.000 Q1 Â 2010
Q2 Â 2010
Q3 Â 2020
Q4 Â 2010
Q1 Â 2011
Q2 Â 2011
Q3 Â 2011
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
11
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD 7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
OnsPoint
LogĂstica Valencia y otras zonas Rentas. Valencia Corona Exterior Norte
Corona Exterior Centro Zona Bypass Norte
Ă rea Metropolitana
Valencia Zona Bypass Centro
Zona Bypass Sur
Corona Exterior Sur
11
El Ăşnico sector que permanece con una demanda estable en Valencia es el de la logĂstica y el transporte, si bien este aĂąo 2011 la demanda ha sufrido un leve descenso respecto al aĂąo pasado.
a los propietarios de naves disponibles a negociar las rentas de salida. AdemĂĄs, los operadores se estĂĄn comprometiendo a plazos cada vez mĂĄs cortos, debido a la incertidumbre del mercado.
La competencia de los operadores sigue siendo muy agresiva y estĂĄn bajando los precios de los servicios que prestan, lo que repercute directamente en las rentas que pagan. Esto se traduce en una bĂşsqueda constante de mejora en las condiciones de arrendamiento, lo que lleva
La demanda media se sitĂşa entre los 3.000/5.000 m2, bĂşsquedas que se realizan con escaso plazo de tiempo, por lo que se demandan naves donde se pueda entrar de inmediato y que cuenten con las caracterĂsticas necesarias para la actividad del operador concreto.
Rentas. Valencia
El take up de este primer trimestre, ha sido de algo mĂĄs de 22.000 m2. Ribarroja sigue siendo la zona donde se centra la demanda. De las operaciones cerradas en 2.010 y lo que va de 2.011, el 83% de las operaciones se han firmado en Ribarroja. Su ubicaciĂłn estratĂŠgica junto a la calidad de las naves disponibles, hace de esta zona la zona prime claramente diferenciada respecto al resto.
Operaciones llave en mano. Valencia 100.000
6
90.000 5
80.000 70.000
4
60.000 50.000
3
40.000 2
30.000 20.000
1
10.000 0
0 2007
2008
2009
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
12
Q1 Â 2010
Q2 Â 2010
Q3 Â 2010
Q4 Â 2010
Q1 Â 2011
Q2 Â 2011
Q3 Â 2011
Q1 Â 2010
Q2 Â 2010
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
Q3 Â 2020
Q4 Â 2010
Q1 Â 2011
Q2 Â 2011
Q3 Â 2011
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ž7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
OnsPoint
El Mercado de InversiĂłn Rentabilidades Madrid
Rentabilidades Barcelona 10%
10%
10%
9% 3Q Â 2011: 8%
9%
9% 3Q Â 2011: 7,75%
9%
8%
8%
8%
8% 7%
7%
7%
7%
6%
6%
6%
6%
5%
5% 1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1997
2010
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
41
Demanda Los inversores demandan fundamentalmente seguridad a travĂŠs contratos de alquiler de larga duraciĂłn, inquilinos de prestigio y de sectores estables y buenas ubicaciones. En cuanto a la duraciĂłn del contrato, lo ideal son diez aĂąos y es el plazo mĂnimo buscado por muchos inversores conservadores. Los inversores privados espaĂąoles han dejado de ser los mayores protagonistas del mercado y hay nuevos fondos internacionales activos que ven nuestro paĂs como una oportunidad dado el bajo nivel de rentas. Estos fondos buscan un volumen elevado (como mĂnimo 20 Millones de euros) y son muy exigentes en cuanto al resto de parĂĄmetros comentados. Oferta Las oportunidades de inversiĂłn que han aflorado en el mercado este aĂąo han sido muy limitadas pero mĂĄs atractivas y sobre todo con una mayor liquidez que en aĂąos anteriores. Los vendedores han asumido que si el activo no cumple con los parĂĄmetros mĂnimos anteriormente descritos,
es mejor no salir al mercado. Desde el punto de vista de la inversiĂłn las zonas prime no son necesariamente las mĂĄs cercanas a las ciudades donde las rentas son mĂĄs altas sino aquellas mĂĄs consolidadas con una demanda recurrente. Lo que es determinante para calificar una oportunidad como prime es hoy por hoy el obligado cumplimiento que una empresa solvente y sĂłlida estĂŠ dispuesta a dar. Las oportunidades son muy contadas y se hacen mediante procesos muy controlados de venta. Rentabilidades La rentabilidad prime sigue en los entornos del 8% y entre el 8,50% y el 9% para los activos secundarios. Transacciones Pese a las incertidumbres que presenta la situaciĂłn econĂłmica y financiera actual, este podrĂa ser un aĂąo bastante mejor de lo que cabrĂa esperar para la inversiĂłn inmobiliaria en activos logĂsticos. Especialmente en comparaciĂłn con el aĂąo precedente; mientras que en el aĂąo 2010 el volumen de inversiĂłn no superĂł los 100 Millones de euros, ya estarĂamos por encima de esta cifra y a tenor de los procesos de venta en curso podrĂamos
Rentabilidades Valencia
42
doblarla fĂĄcilmente. Pero mĂĄs importante que el volumen del sector es la presencia de fondos internacionales y nacionales que estĂĄn activos nuevamente. Al cierre de este informe no es posible comentar ninguna de las operaciones que se estĂĄn firmando en este momento. Tendencias En el anterior informe ya apuntĂĄbamos ciertos signos positivos para que se reactivara el mercado: la constituciĂłn de nuevos fondos para invertir en EspaĂąa, la escasez de naves modernas de gran tamaĂąo, asĂ como la oportunidad que representaba nuestro paĂs en comparaciĂłn con otros Europeos por el nivel de las rentabilidades. AdemĂĄs, las rentas estĂĄn en mĂnimos y han tocado suelo en muchas zonas. El momento actual representa realmente una gran oportunidad de comprar y asĂ lo han visto algunos fondos e inversores privados. El principal problema que afrontan estos compradores continĂşa siendo el acceso a la financiaciĂłn. Las entidades bancarias son muy cautas a la hora de financiar operaciones de compra y ponen unas condiciones muy restrictivas.
Volumen de InversiĂłn LogĂstica en EspaĂąa
10%
700
10%
3Q Â 2011: 8,5%
9%
600 500
9% 8%
400
8% 300
7%
200
7% 6%
100
6% 0
5% Q4 Â 2009
Q1 Â 2010
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
Q2 Â 2010
Q3 Â 2010
Q4 Â 2010
Q1 Â 2011
Q2 Â 2011
Q3 Â 2011
2008
2009
2010
1-Â3Q Â 2011
Fuente:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
13
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ž7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
OnsPoint
Economic Context GDP Annual F EU:  European  Union
Spain
10,00 8,00 6,00 4,00 2,00
2021
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
1975
-Â2,00
1973
1971
0,00
-Â4,00 Fuente:  Global  Insight,  Octubre 2011
-Â6,00
Economic context
CPI on the rise
possibly Belgium. Spain’s risk premium hit a high of 400 basis points and currently stands at over 330 points, which shows a lack of investor confidence in Spanish sovereign debt, although this has recently been tempered thanks to support from the European authorities.
The global economy has suffered a significant slowdown in the first half of the year, which has been particularly pronounced in US and Europe, although some emerging markets have also shown signs of contraction. According to the International Monetary Fund (IMF), the global economic recovery is uncertain and a double dip cannot be ruled out.
The Consumer Price Index increased to 3.1% in September, up 0.1% month on month, according to advance data on prices in Spain published by the National Statistics Institute (INE). The annual CPI rate increased in September following three consecutive months of drops. According to the INE, this increase was due to price hikes for fuel and lubricants and tobacco.
Should the economic situation worsen, it would have a significant effect on, among other things, the behaviour of consumers and manufacturers.
The sovereign debt crisis is the most recent chapter in the story of the international financial crisis. The solvency problems call for tough adjustments in a large number of European countries, especially the higher-risk peripheral countries, like Greece, Portugal, Ireland, Spain, Italy and
The next challenge for the European authorities is a recapitalisation of the banking sector; the sooner this problem is tackled, the sooner the flow of financing in the private sector is likely to improve.
CPI & Interest Rates F Interest  Rate:  Short  Term
Consumer  Price  Index,  Year-Âon-ÂYear  Percent  Change
16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00
2014 Â Q1
2013 Â Q1
2012 Â Q1
2012 Â Q1
2011 Â Q1
2010 Â Q1
2009 Â Q1
2009 Â Q1
2008 Â Q1
2007 Â Q1
2006 Â Q1
2006 Â Q1
2005 Â Q1
2004 Â Q1
2003 Â Q1
2003 Â Q1
2002 Â Q1
2001 Â Q1
2000 Â Q1
2000 Â Q1
1999 Â Q1
1998 Â Q1
1997 Â Q1
1997 Â Q1
1996 Â Q1
1995 Â Q1
1994 Â Q1
1994 Â Q1
1993 Â Q1
1992 Â Q1
1991 Â Q1
-Â2,00
1991 Â Q1
0,00
Source:  Global  Insight,  October  2011
15
OnsPoint
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD 7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
Spain: Industrial space, Industrial land & Turnkey projects Industrial prices Madrid 9
1st  ring
2nd  ring
3rd  ring
Lease ₏/m²/month
8
MADRID MADRID Industrial Zone
MĂn.
Max.
7
1st Ring Â
4,00
5,00
6
2nd Ring Â
3,00
3,75
3rd Ring Â
1,80
2,50
MADRID MADRID Industrial Zone Zonas Industriales
MĂn.
1st Ring Â
650
900
2nd Ring Â
440
700
3rd Ring Â
310
390
5 4 3 2 1 0 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
Industrial space
on its companies’ expansion plans.
The first nine months of the year 2011 can be summed up in just one word: stagnation. Early this year we thought there may be certain economic reactivation, but it immediately became clear that it was just a mirage. The withdrawal of fiscal stimulus measures has caused an economic slowdown which is affecting the industrial landscape. As the months pass sector players are seeing no improvement in the economic situation; continued stagnation is the best case scenario. Consistently poor consumer spending and employment figures – with almost five million people unemployed in Q3 – are a burden on Spain’s economy and therefore
Demand for industrial space is very weak and logistics service providers continue to account for the main part. There is no demand from manufacturers and SMEs are too busy with the day-to-day running of their businesses to think about expanding premises. Premises changes continue to be driven mainly by cost cuts and space consolidation, usually involving downsizing. Most demand is focused on rentals or lease purchase contracts. There is no demand for acquisitions as companies are not growing and financing is hard to come by. Only large industry-leading companies are finding this a good time to
Purchase ₏/m² Max.
take advantage of low prices and secure new company facilities. Small warehouses or mini-estates are no longer being developed due to already the high vacancy rates. It should be noted that rental levels for these products have dropped in some cases as much as 35%. On the upside, we have noticed that rental levels are hitting rock bottom in the main areas of all cities and are stabilising in the best areas this year. In the more peripheral areas where the vacancy rate is higher, we still expect rental levels to fall, albeit not significantly.
Industrial prices Barcelona 10
1st  ring
2nd  ring
3rd  ring
Lease
9 BARCELONA
7
1st Ring Â
6
4,25
6,50
2nd Ring Â
3,00
5,00
3rd Ring Â
2,00
3,50
BARCELONA
Min.
Max.
1st Ring Â
825
1.450
2nd Ring Â
500
950
3rd Ring Â
325
700
5 4 3
Max.
Purchase ₏/m²
2 1 0 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 06 06 07 07 07 07 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
16
Min.
₏/m²/month
8
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ž7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
OnsPoint
Industrial prices Valencia 6
Ribaroja  (PRIME)
North
South
5 4
VALENCIA
3
Zonas Industriales Industrial Zones
2 1 0 4ÂşT 1ÂşT 2ÂşT 3ÂşT 4ÂşT 1ÂşT 2ÂşT 3ÂşT 4ÂşT 1ÂşT 2ÂşT 3ÂşT 4ÂşT 1ÂşT 2ÂşT 3ÂşT 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11
Industrial land Industrial land has continued in the same vein as in 2010; it has become a difficult product to market as it is fairly illiquid. There is very little interest in industrial land and only plots that offer prices well below market averages and represent an excellent opportunity are generating interest among end users. Developers are inactive due to the lack of demand and difficulties securing financing for their projects; almost all developers still have unsold finished projects. Industrial land supply is very high throughout the Autonomous Community of Madrid and particularly in the third belt, where large projects in the pipeline have been halted. Paradoxically, this means that the availability of land with planning permission as a result of new projects is limited. There is land becoming available as companies shut down or move, which usually entails demolition costs or urban re-classification before licenses are obtained.
Lease â‚Ź/m²/month MĂn.
Max.
Ribaroja (PRIME)
1,80
2,50
North
1,50
2,30
South
1,50
2,30
Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
opportunities to buy land at much lower prices than were being asked three or four years ago. We believe land prices have hit – or are approaching – rock bottom. They may decline further in the coming months but not as steeply as last year. Industrial land transactions are very scarce and as we have mentioned, are being hindered by two factors: 1. Disparity between supply and demand with regard to price. 2. A complete lack of bank financing, which means solvent companies with a mid- to long-term project cannot invest in future development. We believe that owners unable to sell their land will come up with some very inventive ways to at least attract attention from potential buyers, such as contributions or free lease purchase options.
The average price of industrial land in Madrid falls within the following ranges: ‡ Between €₏250 and €₏300 for small projects and in-house developments. ‡ Between €₏180 and €₏200 for projects larger than 20,000 m² and turnkey projects. In the Barcelona industrial land market, we have noticed a certain uptake in demand in locations like Abrera and Martorell, basically from companies in the retail and automobile sectors. The acute lack of land – and in particular of large plots – near to the city of Barcelona has meant that deals are closing at prices over €₏200/m², and that the larger the plot, the greater the weight of land in the total price. The limited demand for industrial land is coming from domestic investment firms. Demand from international companies has not reactivated as yet. Active international investors are waiting to secure demand before developing on a turnkey basis, but are not prepared to invest where there is risk involved.
Occupiers that can undertake an investment of this kind are finding good Demand
Contract Terms
Years of  Contract
Legend:
Other contracting terms
HIGH HIGH / MEDIUM MEDIUM LOW
Small  companies Packaging  /  Cross  Docking
m² Min
m² Max
H1 Â 2008
H2 Â Â 2008
H1 Â 2009
H2 Â 2009
H1 Â 2010
H2 Â 2010
H1 Â 2011
Small  warehouses
From 1 Â to 3 Â years
Logistics
From 3 Â to 5 Â years
Turnkey Logistics
From 7 Â to 10 Â years
Manufacturing
More  than 10  years
100
1.000
Low
Low
Low
Low
Low
Low
Low
1.500
15.000
High  /  Medium
High  /  Medium
Medium
Medium
Medium
Medium
Medium
High  /  Medium
Logistics
3.000
100.000
High  /  Medium
Low
Medium
Medium
Medium
Medium
Retail
3.000
60.000
Medium
Medium
Low
Low
Medium
Medium
Medium
Manufacturing
2.000
30.000
Low
Low
Low
Low
Low
Low
Low
2  months  legal  deposit.   IBI  and  other  additional  guarantees.   Bank  guarantee  indispensable.
17
OnsPoint
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD 7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
Madrid logistics market Trends
Madrid Submarkets
#/2/.!
#/2/.!
&ONTANAR
4ORIJA
#/2/.! "!2!*!3
‡ We are convinced that rental levels are now at lows and that we will see stabilisation in 2012.
6ICÉLVARO
6ALLECAS
6ILLAVERDE
Available supply The available supply of logistics space currently stands at approximately 884,000 m², which reflects a vacancy rate of 14.36%. This figure is significant for a number of reasons:
#IEMPOZUELOS
3ESEĂ—A
/NTĂ“GOLA
Rental levels Rental levels for logistics warehouses have begun to stabilise during the first three quarters of 2011. Prime areas are performing the best, with some companies prepared to pay extra to obtain better facilities in advantageous locations. Less central areas are still seeing high vacancy rates. Assets that have lain empty for some time are in increasingly poor condition which means the rent that can be asked for them continues to fall. The steep drop in rental levels witnessed at the end of 2010 means warehouse owners cannot decrease rents any further, or they would fall below the profit threshold. Owners are demonstrating great flexibility in negotiations, providing all manner of support and incentives to companies that show genuine interest. It has to be mentioned that like in all markets, there are some owners whose assets are fully am-
18
‡ In almost all areas there is very little margin for further deterioration of rental levels and in the best areas mentioned above, rents are either stable or increasing slightly, depending on the size of the asset in question. We have also noted stabilisation in the second belt and the evidence would suggest that assets there will return to around €₏5/m² over the next two years. The third belt, comprising areas over 40 km from Madrid, is facing tough competition from warehouses in the secondary area, usually of worse quality, which offer rental levels under €₏2/m².
4ARANCĂ˜N
.OBLEJAS
ortised and who can therefore drive prices down; whilst this is not yet the norm, some transactions have been closed at scandalous prices, which other owners cannot match. Tenants, however, do want to get assets at these rock-bottom prices, which leads to conflict between owners and tenants when it comes to negotiating rents. Rental levels will remain stable for the rest of the year. Next year we may see, in certain cases, rents at either above or below the levels expected, but these will be one-offs. Rental levels in Madrid’s prime areas (Coslada, San Fernando and Getafe) hit rock bottom at under €₏5/m²/month and have now stabilised at above €₏5. In some areas they are even higher, such as the Coslada Transport Hub and the Puerta de Madrid Business Park in San Fernando de Henares, where rental levels are in the region of €₏6 to €₏6.5/m²/month.
‡ No new speculative projects have been undertaken in the past three years, so any new demand that appears should be able to drive this vacancy rate down. This is not happening because net uptake is negative, so we can only conclude that logistics companies are continuing to downsize in terms of space. ‡ The vacancy rate has not varied substantially as there are no new developments underway, which demonstrates that logistics companies are continuing to free up space and are not leasing even one square metre more than they really need. There is significant turnkey supply and, albeit very slowly, companies seeking a warehouse are occupying these modern logistics parks, such as Gavilanes in Getafe (South Madrid), Puerta de Madrid in San Fernando and Torrejón in North Madrid. It is worth noting that most of the available supply is located in the Henares River Corridor and ranges between 1,500 m² and 5,000 m² in size. Contrary to popular belief, there are very few available warehouses of over 20,000 m². The highest vacancy rates are in Azuqueca, Alovera and Cabanillas in Guadalajara, on the outer border of Madrid.
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ž7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
OnsPoint
Rents. Madrid 8
6
NET RENT ₏/m²/month
%  var.  Renta  måx
Incentives Contracts 3  and  5  years
4
2
Rings
Min.
Max.
quarterly
1st Ring Â
4
6
0%
Ring Â
3,1
3,5
11%
3rd Ring Â
2,25
2,9
0%
2nd
Discounts  between  20%  and  30%  in  rent  free  period  plus  other  incentives  (installment,  moving‌)
0 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
3ÂşT Â 2011
Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
Some owners in these areas are able to rent their assets very cheap and are thereby capping rental levels. Trends One significant and fairly new element in the market is the differentiation of asset quality. There are three categories: 1. High quality type “A� assets, which meet all operator and investor requirements. 2. Type B assets, which have the basic characteristics demanded by tenants but are not of the minimum quality required by investors. These products offer tenants low rents and are leased for short periods of two or three years, causing high maintenance costs for their owners. 3. Obsolete assets, which do not meet the minimum requirements for use and need an often expensive overhaul to obtain activity licenses. The reforms needed usually involve adapting the building to current fire prevention regulations. Many developers have renovated their assets in recent years but there is still a high level of obsolescence among the available supply. Demand and transactions The demand is behaving similarly to last year, either seeking prime areas with com-
petitive rental levels or looking to move out to the third belt but demanding very low rents, as part of cost cutting strategies. We have noted an increase in demand for the prime areas of Coslada and San Fernando de Henares, although the size of the space required has dropped and now does not exceed 2,500 m². Average logistics space demand has dropped to between 8,000 m² and 10,000 m² from 15,000 m² to 20,000 m² a few years back. Demand for spaces over 20,000 m² is very scarce and aside from turnkey transactions, we are not aware of any deals of this size since the one in Q4 2010 with LG in Alovera (33,156 m²). As at Q3 2011, the space taken up stands at around 190,000 m², mostly focused around the A-2 and the A-4. This figure is well below the 454,000 m² registered in 2010, especially bearing in mind that two transactions in 2011 (H&M and Decathlon) accounted for a total of around 85,000 m². As for turnkey transactions, the fashion brand H&M chose Torrejón de Ardoz as the location for its new logistics facility, which
will have floor space of around 40,000 m², whilst Decathlon is building a new 45,000 m² logistics warehouse in the Los Gavilanes industrial estate in Getafe. The sizes of these deals are still approximate, but even so they account for almost half of the year’s take-up volume to date. Within the turnkey category, it is also worth mentioning FCC’s new facilities in Cabanillas. Aside from these turnkey transactions, the deal for 9,176 m² in Alovera signed by Factor5, on which Jones Lang LaSalle advised, also deserves a mention. Trends ‡ We will close the year with lower takeup levels than last year. ‡ Of the current demand, 70% prioritises price over quality. In many cases, this is because leases are short-term. For leases of over five years, the demand requires superior quality. ‡ Operators in the retail and fashion sectors are the most active and are seeking spaces larger than 20,000 m². ‡ The market will be dominated by developers that can offer turnkey projects at attractive prices over the coming years.
Madrid: Availability Build to Suit Buildings 2010-2015: By Rings
3er1Qtrim 2011 2011
3rd  ring 34%
2nd  ring 22%
1st  ring 44%
3er2Q trim 2011 2011
3rd  ring 34%
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er trim 2011 33Q 2011
3rd  ring 34%
1st  ring 44%
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19
OnsPoint
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD 7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
Barcelona logistics market Barcelona submarkets Manresa I gualada Terrassa
CORONA CENTRO
Sabadell
RubĂ Vilafranca del PenedĂŠs
Granollers
VALLÉS OCCIDENTAL
CORONA SUR
CORONA NORTE VALLÉS
Sant Boi de Llobregat
BAIX LLOBREGAT
Ă REA ORIENTAL METROPOLITANA
Barcelona
Rental levels Rental levels for logistics warehouses in Barcelona have begun to stabilise in the last quarter of 2011 following a gentle decline during the first two quarters of the year. In certain cases in the prime area the beginnings of an upward trend has been observed, especially for spaces over 10,000 m² with fully equipped interiors and which do not require Capex investment to upgrade the facilities. Rental levels at the lower end of the range for the prime area hit rock bottom at the end of 2010 and no owner is now prepared to close deals for less than €₏5.25/m². For large-scale logistics platforms the mini-
mum is €₏6/m². The strong performance of the market throughout 2011 has also meant owners have decided not to accept discounted rents, so in 2012 we expect to see rental levels begin to rise, especially in the prime area. The outer belts closest to the city of Barcelona are benefiting from the lack of large-scale logistics platforms in the prime area and a stabilisation of rental levels is also being observed. However, it could take a few more quarters for rents to increase, depending on take-up levels in the prime area.
to a price war between owners to attract what little demand there is. However, over the course of the year we have seen rental transactions in locations like Valls, Vilarodona, Constantà and Girona, which is where the most available space is concentrated. Locations like Bages should register a further slide in rental levels due to increasing vacancy rates and the lack of transactions. In some areas, deals are closing at under €₏3/m².
In the third and fourth belts, rental levels continue to trend downwards, basically due to high vacancy rates which have led
Rents. Barcelona 10
8
NET RENT ₏/m²/mONTH
6
4
2
Ring
Min.
Max.
quarterly
1st Ring Â
5,25
6,5
-Â4%
2nd Ring Â
3
5,25
0%
2,25
3,25
0%
3rd 0 2002
2003
2004
Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
20
2005
2006
2007
2008
2009
2010
3Q Â 2011
%  var.  Renta  måx
Ring Â
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ž7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
Even with a fair amount of vacant space remaining, we have entered into a very positive trend which suggests that the performance of the market is set to improve.
Millares
Take up Barcelona 250 200 150 100
Likewise, there have also been transactions involving spaces that had been vacant for several years in Girona, even though the market is smaller and more local.
50 0 1ÂşT 2010
Millares
OnsPoint
2ÂşT 2010
3ÂşT 2010
4ÂşT 2010
1ÂşT 2011
2ÂşT 2011
3ÂşT 2011
The vacancy rate in Tarragona is 15.95%. In total, almost 173,000 m² is available, most of which is high quality.
350 300 250 200
Demand and transactions
150
During the first three quarters of 2011, 320,000 m² of logistics space was taken up in Barcelona. This is the strongest takeup figure since the beginning of the crisis and surpassed our greatest expectations.
100 50 0 2.009
2.010
1-Â3Q Â 2011
Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
Available supply Available logistics space supply in Q3 2011 stands at 500,000 m², which represents a vacancy rate of 8.36%. Vacant space has dropped by almost 200,000 m², due to the strong performance of the market during 2011. It should be noted that in the prime area there are currently no available logistics platforms larger than 15,000 m². The lack of logistics-customised industrial land makes an increase in future available space unlikely, unless it is within the framework of a public concession, which are not attractive to the majority of investors. The lack of large industrial warehouses in the prime area will be exacerbated in 2012 by the expected opening of the new freight terminal at Barcelona port, which will double the port’s container handling capacities. This extension will have a positive impact on the demand for logistics space, especially in the area surrounding the port: the prime area.
As there is no large-scale available space in the prime area, this demand will be driven to the outer belts which will benefit as a result and will in turn push demand out to the third and fourth belts, due to the likely shortage of space. Available space in the prime area stands at 53,000 m², which reflects a vacancy rate of 3.27%. In the second and third belts there are only two warehouses over 20,000 m² available and they are not AAA warehouses, meaning they require investment in renovation. The high take-up of warehouses in these belts has been due to the lack of space in the prime area and to transactions by tenants who have been in the market for logistics space for some time. In the second and third belts the vacancy rate is 6.24% and 17.05% out of a total stock of 2.2 million m² and 2.1 million m² respectively. Finally, in belts further out from Barcelona (at a distance of 80-100 km), especially in Tarragona, there has been a drop in the vacancy rate for the first time in five years.
Availability Build to Suit Buildings Barcelona 2010-2015 880.000 860.000
It must also be remembered that the figures from the fourth quarter are yet to be added, and the fourth quarter tends to register the greatest take-up levels. Transactions in the prime area by Schneider, Logista, Consum, Renhus and Naeko have led to the take-up of the large-scale warehouses available. These transactions took place overall in Sant Boi, the Logistic Activity Zone (ZAL) and the Logistics Park in Barcelona’s Zona Franca. In the second and third belts, the biggest transactions were: the take-up of 22,000 m² for use as an operating hub for Catalonia in La Granada del PenedĂŠs by FCC LogĂstica; the acquisition by Miquel AlimentaciĂł of a 26,000 m² plot for a turnkey logistics platform project in Abrera; the 8,000 m² leased by Alcadema LogĂstica in MontmelĂł (on which Jones Lang LaSalle advised); and the extension of facilities by ADOCAT in the MolĂ de RacĂł logistics estate in Sant SadurnĂ d´Anoia. There have been a number of transactions in the Girona and Tarragona areas. Specifically, Ikea has leased 7,000 m² in Valls as an extension of its existing 200,000 m², through a transaction on which Jones Lang LaSalle advised. Cargotrans leased 10,000 m² in Vilarodona, Prologis leased 30,000 m² in Valls and Adequare leased 10,000 m² in CelrĂ , Girona.
840.000 820.000 800.000 780.000 760.000 740.000 Q1 Â 2010
Q2 Â 2010
Q3 Â 2020
Q4 Â 2010
Q1 Â 2011
Q2 Â 2011
Q3 Â 2011
Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
21
OnsPoint
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD 7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
Valencia and other logistics markets Rents. Valencia
Corona Exterior Norte
Corona Exterior Centro Zona Bypass Norte
Ă rea Metropolitana
Valencia Zona Bypass Centro
Zona Bypass Sur
Corona Exterior Sur
11
The only sector where demand has remained constant in Valencia is logistics and transport, although it has declined slightly year on year in 2011. There is aggressive competition between operators and these are reducing the prices of the services they provide, which has a direct effect on the rents they pay. This means tenants are constantly seeking
improved lease conditions, forcing owners of available warehouses to negotiate initial rents. Operators are also committing to increasingly shorter leases due to market uncertainty. The average demand is for between 3,000 m² and 5,000 m² and the search processes are taking place under tight deadlines, so tenants want warehouses that are im-
mediately available and that have the necessary characteristics to fit the particular operator’s needs. Take-up for the first quarter totalled just over 22,000 m². Most of the demand continues to be focused around Ribarroja. Of the deals closed in 2010 and 2011 to date, 83% took place in Ribarroja. Its strategic location and the quality of the warehouses available set this prime area apart from the rest.
Rents in euro/m2/month Valencia 6
5
4
3
2
1
0 2007
2008
2009
Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
22
Q1 Â 2010
Q2 Â 2010
Q3 Â 2010
Q4 Â 2010
Q1 Â 2011
Q2 Â 2011
Q3 Â 2011
‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ž7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
OnsPoint
Investment Madrid yields
Barcelona yields 10%
10%
10%
9% 3Q Â 2011: 8%
9%
9% 3Q Â 2011: 7,75%
9%
8%
8%
8% 8%
7%
7%
7%
7%
6%
6%
6%
6% 5%
5% 1997
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2001
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1997
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1998
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2000
2001
2002
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2004
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2006
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2010
Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
Demand Investors are basically demanding security through long-term leases, prestigious tenants from stable sectors and good locations. The ideal duration for leases is ten years, which is the minimum that many conservative investors are demanding. Spanish private investors are no longer the main players in the market and there are new active international funds that see Spain as an investment opportunity, given the low rental levels. These funds are looking for high volumes (at least €₏20 million) and are very demanding with regard to all of the aforementioned criteria. Supply The investment opportunities that have arisen in the market this year have been limited, but have been more attractive and above all have offered greater liquidity than in previous years. Sellers are aware that if the asset does not meet the aforementioned minimum investment parameters it is better not to put it on the market.
From an investment perspective, prime areas are not necessarily the closest areas to the city centre, where rental levels are higher, but are well-established areas with recurring demand. The deciding factor as to whether an opportunity can currently be classified as prime is the obligatory lease period to which a solvent, robust company is prepared to commit. Opportunities are very limited and take place through very controlled sales processes. Yield levels Yield levels remain in the region of 8% for prime and between 8.5% and 9% for secondary assets. Transactions Despite the uncertainty of the current economic and financial situation, this could be a much better year than expected for the logistics property investment market, particularly in comparison with last year. Whilst in 2010 the investment volume did not exceed €₏100 million, we have already surpassed this threshold in 2011 and based on sales processes currently underway we could easily double it. Even more important than the investment volume is the presence in the sector of international
Valencia yields
and domestic funds that are now active again. At the time of writing, none of the transactions underway can be discussed. Trends In the previous report we highlighted certain positive signs that the market was reviving: the creation of new funds to invest in Spain, the lack of modern large-scale warehouses and the opportunity represented by Spain compared with other European countries thanks to the yield levels offered. Also, rental levels are at lows and have hit rock bottom in many areas. The present is a very good time to buy and certain funds and private investors are aware of that. The main problem these buyers are facing continues to be a lack of financing. Financial institutions are very cautious when it comes to financing acquisitions and impose very restrictive conditions.
Total investment volume in Spain
10% 10%
3Q Â 2011: 8,5%
9%
700 600
9%
500
8% 8%
400
7% 300
7%
200
6% 6%
100
5% Q4 Â 2009
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Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
Q2 Â 2010
Q3 Â 2010
Q4 Â 2010
Q1 Â 2011
Q2 Â 2011
Q3 Â 2011
0 2008
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Source:  Jones  Lang  LaSalle  3Q  2011
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‡ (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD 7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ‡
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Madrid
Barcelona
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ย (O 0HUFDGR ,QGXVWULDO \ /RJtVWLFR GH 0DGULG %DUFHORQD \ 9DOHQFLD ย 7 Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 3rdQ 2011 ย
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El Departamento Industrial & Logรญstico de Jones Lang LaSalle es experto en la prestaciรณn de servicios multidiplinares a clientes locales, nacionales e internacionales en la contrataciรณn, promociรณn, comercializaciรณn o inversiรณn de espacios industriales y logรญsticos en todo el mundo. Los servicios que presta el departamento son: s !GENCIA COMERCIALIZACIย N DE NAVES EN VENTA Y ALQUILER #OMERCIALIZACIย N DE PROmociones. s 3UELO VENTA DE SUELO Y AYUDA EN EL DESARROLLO URBANยคSTICO DE PROYECTOS s ,LAVE EN MANO ASESORAMIENTO EN TODO EL PROCESO DE CONSTRUCCIย N A MEDIDA del proyecto. s 2EPRESENTACIย N DE INQUILINOS 4ENANT 2EP OPTIMIZACIย N DEL ESPACIO NEgociaciรณn de rentas y ruptura de contratos. s )NVERSIย N VENTA DE ACTIVOS ARRENDADOS O DE CARTERAS /PERACIONES DE Sale & Lease back.
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Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles. Con unos ingresos mundiales de 34.109.343 € en 2010, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas. La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de aproximadamente 160 millones de metros cuadrados en todo el mundo. LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 40.000 millones de dólares en activos. Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, la actividad de Jones Lang LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellos por equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías de ética empresarial. Contactos Industrial Madrid, Barcelona y Valencia Gustavo Rodríguez Director Capital Markets Industrial gustavo.rodriguez@eu.jll.com Luis Guardia Director Industrial y Logística Barcelona luis.guardia@eu.jll.com Guillermo García-Almuzara Director Industrial y Logística Madrid guillermo.garcia-almuzara@eu.jll.com
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