Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid & Barcelona Office Market Report
Informe del Mercado de Oficinas Madrid & Barcelona 4ยบ Trimestre 2010 Office Market Report Madrid & Barcelona 4th Quarter 2010
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
On•Point
Contexto Económico PIB anual
Durante el último año, los países emergentes se han afianzado y han logrado un crecimiento económico fuerte, en tanto que los países de las economías más avanzadas se mantienen en incertidumbre.
PIB Anual
% 8 6 4 2 0
Todo ello indica una revisión al alza las previsiones del PIB para 2011. Aunque existe un riesgo de la recaída en los precios de la vivienda, hay una mejora de las expectativas económicas para los próximos meses.
En este sentido, en países como Alemania, Suecia, Polonia, Eslovaquia o Reino Unido, la tasa de crecimiento es elevada, frente a países como Francia, Italia y España donde la tasa de crecimiento es muy moderada. Incluso hay recesión en los países periféricos como Irlanda, Grecia o Rumania. Sin embargo, en los mercados financieros, poco a poco se va volviendo a la normalidad. En cuanto a España, en este último trimestre del año se ha hecho cada vez más patente la necesidad de las reformas estructurales (sistema de pensiones, eficiencia del gasto, financiación
-2
1971
1975
1979
1983
1987
de las Administraciones Públicas, regulación en los mercados de bienes y servicios y mercado de trabajo). Así, también es necesaria la reforma del sistema financiero en un plazo breve de tiempo. La tasa interanual del Índice de Precios de Consumo (IPC) general en el mes de diciembre ha sido la más alta registrada desde el mes de octubre de 2008. Fue del 3,0%, siete décimas por encima de la registrada en el mes de noviembre. Durante ese mismo mes, la subida de los precios de los “carburantes y los lubricantes” fue propiciando que el IPC del transporte alcanzara el 1,9% mensual, y en sentido contrario, las rebajas de invierno y las ofertas previas bajaron la tasa del “vestido y calzado” al –1,2%, contribuyendo a que la tasa de variación mensual del IPC general fuera del 0,6%. En noviembre, la tasa interanual de la cifra de
F
IPC
14
1999
2003
2007
2011
2015
2019
negocios del sector Servicios llegó en su conjunto al 1,8%, gracias a que más de la mitad de las actividades aumentaron su cifra, mientras que la media del Índice General de este mismo sector registró una variación del 1,1% en los 11 primeros meses del año respecto al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, el empleo en este sector registró un descenso interanual del 0,4% en el mismo mes, contribuyendo a que la tasa media del Índice General de personal ocupado se situara en el –1,4%. El resto de los sectores sufrieron igualmente disminuciones interanuales, excepto las actividades administrativas y servicios auxiliares, que presentaron un incremento del 1,7%. El indicador de confianza de los consumidores empeoró ligeramente en noviembre después de un aumento en octubre y se colocó en el mismo nivel del año anterior, bastante por debajo del promedio histórico, lo que sugiere un escaso vigor del relanzamiento del consumo. Con respecto a la inversión en la construcción, los recortes presupuestarios para infraestructuras provocaron en noviembre un marcado retroceso en la confianza en el sector, lo que, unido a otros indicadores adelantados como el consumo de cemento, no ha contribuido a incrementar el optimismo.
12 10 8 6 4 2 0 -2 1991 Q1
1995
Fuente: Global Insight, Enero 2011
-6
Tipos de Interes c/p
16
1991
-4
IPC de Interés IPCyy Tipos tipos de interés %
F
EU: European Union
10
En lo que respecta a los Estados Unidos, las previsiones mejoran: han vuelto los buenos indicadores de confianza empresarial, exportaciones, nuevos programas de expansión de la Reserva Federal y el Plan de Estímulo Fiscal.
Por su parte, en Europa durante este cuarto trimestre de 2010 la demanda interna sigue sin lograr un crecimiento claro, de manera que se puedan sustituir a las exportaciones como motor económico.
Spain
1993 Q4
1996 Q3
1999 Q2
2002 Q1
2004 Q4
2007 Q3
2010 Q2
2013 Q1
Fuente: Global Insight, Enero 2011
Por último, después de un estancamiento del tercer trimestre, el crecimiento intertrimestral del Producto Interior Bruto (PIB) para el cuarto trimestre se espera que sea ligeramente positivo gracias a la contribución de las inversiones exteriores.
5
On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Oficinas Madrid Madrid por Zonas
€ /m²/ mes
€ /m²/ mes
15,25 – 27,25
15,00 – 27,00 28,59%
11,00 – 17,50
11,00 – 17,25
CBD Secundaria Periferia Satélite
8,25 – 16,75 5,50 - 12,00
8,00 – 16,75
11,70%
Stock Total 14.667.266 m²
5,00 - 12,00 Stock Total 14.677.951 m²
8,04%
Tasa de Disponibilidad 10,21%
Tasa de Disponibilidad 10,10%
4,03% Rivas Vaciamadri d
Fuente: Jones Lang LaSalle 3º Trim 2010
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
Rentas Los precios más altos en el mercado de oficinas de Madrid han desacelerado su caída el cuarto trimestre de 2010, bajando algo menos del 1%, lo que supone la menor caída de los últimos trimestres. Aunque en muchos casos se están realizando esfuerzos muy importantes en concesiones a los inquilinos por parte de los propietarios diferentes a la renta (por ejemplo, carencias y ayudas en obras) el promedio de variación trimestral de rentas sigue desacelerando su caída, llegando hasta el 2%. La zona más afectada de la Capital de España continúa siendo la Satélite, salvo en Las Rozas, que corresponde a la banda más alta de precios de esta zona y que por quinto trimestre consecutivo no ha sufrido variación en sus precios máximos. La Periferia tampoco ha sufrido variación, debido a la calidad de los productos ofertados, junto con unos precios ya bajos. Pero tanto en la banda intermedia como en la baja (las oficinas
más alejadas de la M-30 o más allá de la M-40) siguen manifestando una tendencia al ajuste en sus rentas. Oferta La oferta de oficinas y high-tech en Madrid ha aumentando ligeramente, alcanzando un stock total de 1.940.000 m² este cuarto trimestre de 2010, un 13.6% más que hace un año. La tasa de disponibilidad sigue creciendo aunque ligeramente, superando el 10%. Esto supone un aumento de 109 puntos con respecto a hace un año, pero con una tendencia a la estabilización. Este cuarto trimestre de 2010 hemos visto cómo los productos disponibles de oficinas en CBD y Secundaria se han reducido un 4,3% y un 8,2% respectivamente, debido a la contratación realizada en estas zonas, entre las que se encuentra la nueva sede de PWC. Por su parte, los productos high-tech siguen despertando interés y compensan la ligera bajada de la oferta en productos de oficinas exclusivas.
La variación en la oferta viene motivada por reducciones de espacio de los ocupantes, que dejan atrás productos mayoritariamente secundarios centrándose en la Periferia, ya que ha habido muy pocas terminaciones. Éstas se han repartido entre las zonas de Periferia y Satélite (poco más del 5% del total de oficinas terminadas durante el año). En cuanto a previsiones, la oferta de oficinas nuevas en 2011 y 2012 será muy limitada, con probabilidades de volver a niveles no vistos desde los años 90. El 50% de la oferta de oficinas que se terminará año 2011, unos 50.000 m², se concentra en un proyecto en la zona de Avenida de América. Para 2012, el 67% de la superficie que parece se va a terminar se encuentra ya prealquilada o es un proyecto diseñado como ocupación propia. Demanda Siguiendo con la tendencia de los últimos meses, la demanda de oficinas en Madrid ha continuado siendo limitada durante el cuarto trimestre de 2010, habiendo descendido incluso la de mayor
Contratación Trimestral
Contratación Anual
En '000 m²
200
En '000 m²
900
180
800
160
700
140 120
600 500
422
400
80 60
300
40
200
20
100
0
0 2002
2003 Alquiler
2004
2005 Pre-alquiler
2006
2007
2008
Ocupacion Propia
2009
2010
High-Tech
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
6
93
100
2Q 3Q 4Q 1Q 2007 2007 2007 2008
Alquiler
2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
Pre-alquiler
1Q 2Q 3Q 4Q 2010 2010 2010 2010
Ocupacion Propia
High-Tech
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
Renta Prime y Disponibilidad • Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Renta Prime y Disponibilidad
On•Point
Oferta Futura
Disponibilidad en '000 m²
Renta prime en €/m²/mes
2.000
50
1.600
40
High-Tech
En '000 m²
350
Prealquilado Ocupación propia
300
Especulativo
1.200
30 27,00 € 20
400
10
1.482
800
0 1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
250
Edif Terminados High-Tech Edif Terminados oficinas
200 150 100 50
0
4Q 2010
0 2007
2008
2009
2.010
2.011
2012
2013
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
tamaño. Los grandes demandantes a corto plazo siguen escaseando, aunque no descartan opciones de reducir costes o reagrupar sedes a medio plazo. Estos seguirán con interés la evolución del mercado y los precios para poder aprovechar la coyuntura antes del cambio de ciclo. No obstante, estimamos que a corto plazo seguiremos notando una ausencia de grandes demandas dada la ausencia de un número significativo de grandes corporaciones buscando espacio. Por tanto, prevemos que la contratación continuará estando mayoritariamente copada por empresas pequeñas y medianas, como hasta ahora. Transacciones Los m² de oficinas contratados durante el cuarto trimestre de 2010 en Madrid han seguido la misma tendencia de los últimos años (salvo el año 2009) superando el 20% de la contratación total del año (en concreto, esta vez ha sido del 22.63%). La operación más grande del 2010 (PWC a la Torre Sacyr de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid) ha sucedido en este trimestre superando los 21.000 m². Sin embargo fue en el segundo trimestre cuando se alcanzó el mayor número de operaciones mayores de 5.000 m² (siete frente a las dos del cuarto trimestre). Así, en volumen de contratación de m², la falta de operaciones grandes ha provocado que aún sumando la de PWC, ésta sea apenas el 35% del nivel alcanzado en el segundo trimes-
tre. No obstante, el volumen de contratación total en 2010 ha sido de 422.000 m², un 36% superior que el año anterior.
Operaciones en Madrid del último trimestre
Las operaciones pequeñas (menores de 1.000 m²) han sido las protagonistas del mercado en el último año, con el 73% del total de operaciones de cada trimestre. En el cuarto trimestre este tipo de operaciones han aumentado ligeramente (llegando a ser casi el 80% del total), compensando de esta manera la disminución de operaciones medianas (18,5%) y manteniendo el número de operaciones totales. Tendencias Durante este cuarto trimestre de 2010 se ha mantenido la tendencia de ajustes en precios y carencias, lo que ha permitido incrementar a lo largo del año el volumen de contratación con respecto al año 2009. Frente a unos años de reducciones de espacio y, por lo tanto, absorciones netas negativas, prevemos que en los próximos trimestres se debería comenzar a reducir esta tendencia progresivamente, pudiendo incluso descender la desocupación. Los precios seguirán suavizando su caída en las zonas más activas, dependiendo sobre todo de la calidad de los productos ofertados y de los acuerdos en incentivos. Por su parte, los ocupantes del CBD continuarán apostando por esta zona gracias a los incentivos ofrecidos y la bajada de rentas de los últimos trimestres, que se han reflejado en la proporción de transacciones en esta zona, un 48% sobre el total de oficinas y high-tech.
PricewaterhouseCoopers Pº de la Castellana 259, Torre SyV. 21.386 m²
BBVA Vía de los Poblados, 13. 5.046 m²
Disponibilidad y Contratación por Zonas
Disponibilidad High-Tech 24%
Contratación
CBD 20%
Satelite 8%
Secundaria 8% Satelite 20% Periferia 28%
Mare Nostrum Paseo de Recoletos, 17. 3.433 m²
High-Tech 6%
CBD 48%
Periferia 33%
Total: 1.937.297m²
Secundaria 5%
Total: 92.739 m²
Teletech Plaza Carlos Trías Bertrán, 7. 2.018 m²
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim. 2010
7
Rentabilidades Europeas 4Q 2010 On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas
Inversión Madrid
Bruselas Productos Pe que ños; 5
Barcelona
6
Rotterdam Madrid
5,5
Amsterdam Hamburgo Milan Frankfurt Paris Londres 0
1
2
3
4
5
6
7
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
Demanda
Oferta
Rentabilidades
La demanda para edificios de oficinas en inversión en Madrid no ha cambiado en los últimos meses y previsiblemente no lo hará a corto plazo.
La principal oferta existente en el último trimestre de 2010 de oficinas en inversión han sido sale&leasebacks, continuando así la tendencia iniciada hace ya un par de años, de empresas que se plantean esta operación como fuente de financiación. Las oportunidades existentes son de todos los tamaños – desde una o varias plantas hasta edificios y sedes corporativas – , y en todas las zonas de Madrid.
La rentabilidad en zona Prime para el último trimestre del año se encuentra en un 5,5%, un 12% que hace un año. Los inversores privados siguen muy activos en esta zona y, como ya hemos visto en operaciones cerradas este último trimestre de 2010, siguen dispuestos a ajustar sus rentabilidades, incluso por debajo de estos parámetros, si la oportunidad es especialmente atractiva.
La oferta comprende además oficinas situadas en CBD, si bien las más atractivas empiezan a escasear, por lo que ahora se encuentran inmuebles de cierto volumen – más de 50 millones de euros - que requieren cierta gestión, ya sea mediante reformas o comercializaciones, y por tanto más difíciles de vender a corto plazo.
Para el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades se mantienen más o menos estables con una ligera tendencia a la baja en las mejores ubicaciones.
Continúan despertando interés los edificios situados en las mejores ubicaciones de Prime y CBD, en cuyos casos la situación arrendaticia es importante, pero no tan determinante como en otras zonas. También interesan oficinas situadas en zonas secundarias dentro de la M-30 y periféricas cercanas muy consolidadas, como el entorno de la M-30, Campo de las Naciones, fachada de la a-1, etc. Para estas oportunidades de inversión, además de la ubicación, es esencial que el edificio de oficinas se encuentre en buen estado y con una situación arrendaticia muy estable. Hay demanda existente en operaciones de sale&leaseback en las que los aspectos que más se valoran son la solvencia del arrendatario y la duración de los contratos a muy largo plazo.
Más oferta disponible son edificios situados en todas las zonas de la Periferia, con diferentes situaciones arrendaticias, y que de momento no acaban de encontrar comprador. Otras oficinas que empiezan a aparecer en el mercado y que probablemente se concreten su venta en los próximos trimestres son: las que son propiedad de los bancos, y la deuda de activos de entidades financieras.
Transacciones Como viene siendo habitual en los últimos trimestres de cada año, el número y volumen de operaciones este trimestre de 2010 ha sido importante y ha supuesto más del 30% del volumen de inversión registrado en todo el 2010, en total unos 740 millones de euros, un 17.3% más que en 2009 cuando fue de 632 millones. Las operaciones firmadas confirman la tendencia del mercado de inversión actual en Madrid, es decir, la preferencia de los inversores por dos tipos de producto en concreto: Prime y Sale&leasebacks.
Volumen de Inversión Total acumulada Millares €
4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.347
1.500 1.000 500 0 2002
2003
2004
2005
Madrid
2006
2007
2008
2009
2010
Barcelona Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
8
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor
Por origen vendedor
On•Point
Operaciones en Madrid del último trimestre
Por origen comprador
7%
11%
19%
70%
93%
Extranjero
Nacional
Global
Total Madrid : 740 Millones € Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
Algunas de las transacciones más relevantes del último trimestre de 2010 han sido: • Sogecable ha vendido por 80 millones de euros su sede en Tres Cantos en una operación de sale&leaseback al fondo americano WP Carey. Sogecable permanecerá en el edificio con un contrato de 20 años • MercedesBenz, empresa del grupo Daimler, ha vendido su sede en Arroyo de la Vega a la compañía de seguros Mapfre en una operación de sale&leaseback. El precio ha sido cercano a los 30 millones de euros y la rentabilidad está en el entorno del 6%, • El fondo alemán IVG ha vendido Paseo de Recoletos 33 a un inversor privado español, la familia Lladó. Se trata de un inmueble de tipo clásico y que está alquilado en su totalidad. La rentabilidad inicial es del 5,25%, • La operación de sale&leaseback que la empresa FCC ha realizado en Las Tablas, una vez que el edificio de oficinas se encuentra en construcción. El comprador es Gorbea, una promotora y patrimonial española, que ha pagado un precio aproximado de 80 millones de euros, que supone una rentabilidad del 7%.
Tendencias
Paseo de los Recoletos, 4
En referencia a lo que puede pasar en los próximos trimestre de 2011, creemos que el número de inversores privados dispuestos a pagar precios altos por los mejores edificios es cada vez menor y el producto que más demandan, el Prime, seguirá siendo ya muy escaso. Se seguirá dando mucha importancia a la calidad de los arrendatarios y de sus contratos de arrendamiento, una vez que son determinantes en la financiación de las adquisiciones. Por su parte, los fondos institucionales, nacionales e internacionales, empiezan a concretar adquisiciones de activos y seguirán así en los próximos meses, aunque la financiación seguirá centrándose en operaciones muy seguras y los inversores mantendrán su disposición para invertir en zonas secundarias y periféricas consolidadas.
Paseo de los Recoletos, 33
El volumen medio por operación continúa aumentando poco a poco, una vez que los inversores institucionales buscan activos de mayor tamaño, pero seguirán saliendo al mercado sale&leaseback de empresas. Por último las rentabilidades deberían continuar su tendencia a la baja siempre y cuando el mercado de alquileres vaya mejorando poco a poco.
Ciclo de Rentas a corto plazo de Jones Lang LaSalle
Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo Q4 2010
Av. de los Artesanos, 6 Tres Cantos Note • This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of December 2010
Rental Growth Slowing
Rents Falling
Oslo Dusseldorf Moscow, Stockholm Berlin, Munich Helsinki, Istanbul, Lyon, Paris Geneva, Kiev, Milan, Stuttgart, Warsaw Source: Jones Lang LaSalle IP, January 2011
• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.
Zurich London City, London West End
• Markets can move around the clock at different speeds and directions
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
• Their position refers to Prime Face Rental Values
Athens Barcelona, Lisbon, Luxembourg, Madrid Brussels, Budapest, Edinburgh, Hamburg Amsterdam, Bucharest, Dublin, Rome Copenhagen, Frankfurt Prague, St. Petersburg
Av. Bruselas, 30 Alcobendas
9
On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Oficinas Barcelona Barcelona por Zonas €/m²/ mes
15,00 - 19,50 12,00 - 16,75 9,50
- 17,25
7,00
- 10,50
15,00 - 19,25 11,00 - 16,75
20,78 %
Sant Just Desvern Sant Joan Despi
- 17,00
7,00
- 10,50
Stock Total 5.900.689 m²
9,29 % Mas Blau
Tasa de Disponibilidad 13,55%
9,50
7,38%
Ronda de Dalt
Stock Total 5.817.446 m²
€/m²/ mes
Baricentro P.T.Vallés
Sant Cugat
17,60 %
Zona Franca
Tasa de Disponibilidad 13,49%
Prime CBD Secundaria Periferia
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
Fuente: Jones Lang LaSalle 3º Trim 2010
Precios
Oferta
El descenso medio de rentas de alquiler de oficinas en Barcelona en 2010 ha sido del 8,3% y la zona que más ha sufrido la bajada de precios este año ha sido la zona Periferia con un descenso acumulado del 12,5%.
La tasa de disponibilidad media de oficinas en Barcelona se mantiene en el 13,5%. El aumento de la superficie disponible en la zona Prime continúa aunque a un ritmo menor, acercándose cada vez más a la tasa de desocupación del 10%.
En estos momentos la renta máxima Prime se sitúa en 19,25 €/m2/mes para los mejores edificios. Para la zona CBD la renta máxima es 16,75 €/m2/ mes, en Nuevas áreas de negocio 17 €/m2/mes y en Periferia 10,5 €/m2/mes.
Este último trimestre del año se han entregado en Barcelona 70.300 m2 de oficinas, entre los que destacan el edificio T del parque empresarial Distrito 38, propiedad de Gesmadrid y situado en el Paseo de la Zona Franca, o las sedes de Telefónica o RBA, ambas en el 22@.
Este año 2010 los propietarios, sobre todo aquellos que disponen de edificios nuevos con mucha superficie disponible han hecho un esfuerzo por atraer la gran demanda y no perder oportunidades para atraer a nuevos inquilinos y estas fórmulas novedosas ha dado sus frutos en zonas como Plaza Europa o Cornellá con índices de ocupación muy aceptables teniendo en cuenta la coyuntura económica actual.
En todo el año 2010 Barcelona ha sumado a su stock de oficinas 256.000 m2, de los cuales casi el 60% ha sido superficie especulativa o libre para alquilar o vender y el 40% han sido m2 destinados a ocupación propia. En este sentido, el 2010 ha sido el año que más sedes propias se han inaugurado, concretamente 8 sedes que suman casi 104.000 m2. En los próximos dos años el panorama de la oferta futura cambia radicalmente y pasaremos de un escenario de exceso de oferta a un contexto don-
Contratación Anual
de los nuevos proyectos de oficinas serán muy escasos. Concretamente en 2011 y 2012 sólo se entregarán 68.000 m2 especulativos y 96.000 m2 para ocupación propia. Demanda La demanda se ha mostrado más activa a principios de 2010 que en el último semestre, un hecho destacable y poco habitual. En todo el 2010 se han producido un total de 486 operaciones. De éstas el 11% han sido mayores de 1.000 m2 , en linea con años anteriores. Respecto a la tipología de contrato el 91% de la superficie firmada ha sido en alquiler y el 9% en venta. Las operaciones de venta se han producido mayoritariamente en Nuevas Áreas de Negocio donde se ha firmado el 84% de las ventas. Sin duda, una de las zonas que mayor contratación ha registrado es la de Nuevas Áreas de Negocio donde se ha firmado el 42% de la superficie. Además, es en esta zona donde se han firmado casi el 50% de las operaciones mayores de 1.000 m2.
Contratación Trimestral
En ´000 m²
500
En ´000 m²
150
400 300
265
100
200
57
50
100 0
0 02
03 Alquiler
04
05
06 Pre-alquiler
07
08
09
2010
Venta Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
10
Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Alquiler
Pre-alquiler
Venta Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Oferta Futura
Renta Prime y Disponibilidad
Oferta Futura En ´000 m²
€ / m²/mes
En '000 m² 900
27
800
300
22
700 600
250
17
500
200
12
400 300
150
7
200
Q1 07
Q2 07
Q3 07
Q4 07
Q1 08
Q2 08
Q3 08
Q4 08
Q1 09
Q2 09
Disponibilidad
Q3 09
Q4 09
Q1 10
Q2 10
Q3 10
Q4 10
108
100
2
100 0
On•Point
56
50
-3
0 2.007
Renta Prime
Terminaciones
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
2.010
2.011
Ocupacion Propia
2.012 Pre-alquiler
Operaciones en Barcelona último trimestre
Tendencias
La contratación de oficinas este año 2010 ha mostrado signos de mayor dinamismo y ha ascendido a un total de 264.500 m2, un 23% más que el año 2009. En el primer trimestre destacó por ser el más activo ya que el take-up casi alcanzó los 95.000 m2. En los trimestres posteriores la cifra media de contratación se ha situado entorno a los 55.000 m2.
La cifra de contratación anual en 2010 de 264.500 m2 ha superado con creces las primeras expectativas que la situaban entorno a los 250.000 m2. Creemos que mantener este volumen de take-up en 2011 va a ser difícil y las primeras previsiones apuntan entre 230.000 y 250.000 m2.
La operación más destacada este cuarto trimestre es el alquiler por parte de Agencia Tributaria de todo el edificio E-Forum de 5.000 m2 situado en Plaza España, transacción asesorada por Jones Lang LaSalle. Cabe destacar también dos operaciones de 2.655 m2 y 1.327 m2 en Torre Realia BCN que sitúan la ocupación de este edificio emblemático de Plaza Europa en más del 70%
2.009
Especulativo
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
Contratación
Respecto a la contratación por zonas, todas las áreas se han mantenido bastante estables. Sólo destaca el auge de contratación en las nuevas áreas de negocio. Mientras que en 2009 se contrataron unos 77.000 m2 en esta zona, en 2010 la cifra asciende a 110.000 m2. Este hecho se explica básicamente por las operaciones firmadas en Plaza Europa, cuya ocupación asciende ya a más de 50% a sólo dos años del inicio de comercialización de la zona.
2.008
En cuanto a las demás variables del mercado de oficinas, cabe destacar que la oferta futura será realmente escasa. Mientras que en los últimos tres años se han entregado más de 730.000 m2 en el mercado de Barcelona, en los próximos dos años no llegará a 150.000 m2. Este hecho, necesario para absorber la oferta actual, contribuirá a que la tasa de disponibilidad comience a descender después de 4 años de continuo ascenso. Por lo que respecta a las rentas su comportamiento, teniendo en cuenta la coyuntura económica actual y las previsiones macroeconómicas para España, será de nuevos pero muy ligeros descensos que no llegarán al 5% para el total de 2011. La ansiada recuperación deberá esperar a 2012 cuando se prevé que las rentas empiecen a remontar.
5.190 m² (alquiler) Edificio E-Forum (Plaza España)
3.151 m² (alquiler) Provença 388
Disponibilidad y Contratación por Zonas
Disponibilidad
Contratación
Prime 13%
CBD 20%
Prime 9%
2.659 m² (alquiler) Torre Realia BCN
Periphery 11%
CBD 38%
Periphery 34%
Secondary 38%
Secondary 37%
Total: 796.210 m² Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
Total: 56.695 m² 1.327 m² (alquiler) Torre Realia BCN
11
On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Inversión Barcelona Rentabilidad Prime Madrid Minimo: 1er y 2º trim 2007: 3.9%
Madrid
Barcelona
Bonos 10 años Barcelona Productos pequeños: 5 – 5.25%
7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2007
2Q 2008
2008
2Q 2009
4Q 2009
2Q 2010
4Q 2010
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010 Banco de España Enero 2010 datos referidos a Noviembre
Demanda
Oferta
Transacciones
Como ha ocurrido a lo largo de todo el 2010, en este último trimestre del año ha continuado la demanda de inmuebles de oficinas por parte de los inversores privados. Esta demanda sigue estando fuertemente insatisfecha al no encontrar el producto deseado. Éstos siguen centrando su atención en Barcelona ciudad pero al no tener alternativas interesantes se han visto forzados a invertir en locales comerciales en prime y en sucursales bancarias .
La calidad de la oferta de inmuebles de oficinas en venta en Barcelona es actualmente muy baja. Existen activos que llevan en venta más de dos años, que no encuentran comprador y cuyos precios el propietario se resiste a modificar para poder hacerlos atractivos al mercado.
El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó este último trimestre del año los 39 millones de euros. La cifra para todo el 2010 asciende a 607 millones de euros, lo que supone un 11% de incremento respecto al año 2009.
Por su parte, los inversores internacionales han seguido mirando oportunidades en el mercado de Barcelona pero de forma muy cauta. Los compradores siguen estudiando edificios alquilados que estén alquilados a rentas de mercado. Los inversores descartan hacer sus ofertas por los edificios en base a las rentas de los contratos sino en base a las rentas de mercado actuales, ya que una amplia mayoría de edificios se encuentra con rentas por encima de mercado en un momento en que no hay una perspectiva de incremento de rentas a corto-medio plazo. Así pues, los inversores están siendo especialmente conservadores en este aspecto. La financiación está teniendo una importancia vital en la actual situación de mercado. Pese a que el problema afecta a todos los inversores que requieren de financiación para sus compras, los principales afectados están siendo los inversores oportunistas y added value funds. Los core funds tienen suficiente liquidez como para invertir grandes cantidades aunque su posibilidad de diversificación geográfica hace que miren a España con cierto recelo dada la situación económica del país y cómo afecta esta situación al mercado inmobiliario.
12
Poquísimos activos cumplen actualmente con los requisitos mínimos solicitados por los inversores . La oferta de edificios en zonas descentralizadas y en periferia es relativamente alta pero en estos momentos resulta poco interesante para el inversor. En este sentido, para los activos ubicados en periferia sólo un importante descuento o un contrato totalmente blindado a largo plazo convencería a los inversores a apostar por este tipo de inmuebles. Por el momento las entidades financieras no se han desprendido del número de activos que el mercado esperaba. Los pocos activos bien alquilados l que poseen siguen en su balance o intentan venderlos a un precio poco realista. A su vez, los propietarios con problemas de liquidez están siendo refinanciados por estas mismas entidades antes que asumir ésta los activos en sus balances .
Este trimestre ha sido protagonizado básicamente por la formalización de la compra de la Casa de les Punxes a Inmobiliario Colonial. En 2010 se han producido un total de 12 operaciones en el mercado de Barcelona cuyo volumen medio ha sido de 50 millones de euros. En 4 de las operaciones se ha superado esa cifra. Cabe destacar las ventas de Diagonal 640, Torre Diagonal Litoral B y Torre Zenit en Plaza Europa. A excepción de Diagonal 640 , las compras de este año las han monopolizado los inversores privados y los usuarios.
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
On•Point
Volumen de inversión acumulada por origen del Vendedor y del Comprador
Por origen vendedor
Por origen comprador
6% 26%
94%
74%
Extranjero
Nacional
Global
Total Barcelona: 607 Millones € Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2010
Rentabilidades
Tendencias
Las rentabilidades mínimas se mantienen estables por cuarto trimestre consecutivo , aunque se prevé una ligera corrección a la baja en los próximos trimestres.
Para el año 2011 la previsión es un descenso en el número de transacciones ya que no se vislumbra a día de el gran número de transacciones de alto volumen.
El buen dato de contratación con el que se ha cerrado el 2010, una tasa de disponibilidad que empieza a mostrar signos de descenso y la escasa entrega de nuevos proyectos de oficinas pueden contribuir a ello.
En la coyuntura actual, creemos que nadie está dispuesto todavía a asumir riesgos innecesarios y continuarán las posiciones más conservadoras en todas los análisis de inversión.
En cuanto a las rentabilidades mínimas para los mejores edificios en la zona Prime de Barcelona , estas se sitúa en el 6% .
Por otra parte, la financiación seguirá siendo muy restringida y cara para todos los compradores.
En el CBD actualmente podemos encontrar rentabilidades entre el 6,25% y el 6,75% y la zona Secundaria se sitúa a una rentabilidad entre el 6,75% y el 7,50%, La zona Periferia , donde los inversores están exigiendo mayores primas de riesgo, se sitúan entre el 8% y el 8,75%.
13
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
On•Point
Economic Context Over the past year, emerging countries have consolidated and achieved strong economic growth, whilst uncertainty continues to surround the more advanced economies.
GDP Annual Spain
%
F
EU: European Union
10
The outlook for the US is improving: strong indicators are back for business confidence, exports, new Fed expansion programmes and the Economic Stimulus Plan.
8 6 4 2
Everything points to an increased GDP forecast for 2011. Whilst there is a risk of another drop in house prices, the economic outlook for the coming months is stronger.
0 -2
1971
1975
1979
1983
1987
1991
1995
Countries like Germany, Sweden, Poland, Slovakia and the UK are seeing high growth levels in this respect, whilst growth in countries like France, Italy and Spain is much more moderate. There is even recession is peripheral countries like Ireland, Greece and Romania. However, financial markets are gradually returning to normal. As for Spain, in the final quarter of 2010, the need for structural reforms (pension system, spending efficiency, financing of public administrations, regulation of the goods and
services markets and the labour market) has become increasingly obvious. The financial system, then, needs to be reformed in the very near future. The year-on-year general Consumer Price Index (CPI) in December was the highest registered since October 2008. December’s CPI stood at 3%, up 0.7% on the level registered in November. During the same month, the increase in the price of fuel and lubricants pushed the monthly transport CPI up to 1.9%, whilst winter sales and discounts drove the monthly clothing and footwear CPI down to -1.2%, which contributed to placing the monthly variation of the general CPI at 0.6%.
CPI & Interest Rates %
F
Interest Rate: Short Term
16
Consumer Price Index
14
2003
2007
2011
2015
2019
Source: Global Insight, January 2011
-6
Domestic demand in Europe has not shown clear growth during Q4 2010, and cannot substitute exports as a driver for the economy.
1999
-4
In November, the year-on-year business turnover in the services sector grew 1.8%, thanks to increased figures in over half of all services sector activities, whilst the average of the aggregate index for the sector registered a 1.1% year-on-year increase for the first 11 months of 2010. However, employment in the sector dropped 0.4% year on year for the same month, which contributed to placing the aggregate index of employed persons at -1.4%. The other sectors also suffered year-on-year declines, with the exception of administrative and support services, which saw a 1.7% increase. The consumer confidence index dropped slightly in November following an increase in October and settled at the same level as the previous year, significantly below the historical average, which suggests that consumer spending is being slow to pick up. In terms of investment in construction, infrastructure budget cuts caused a marked drop in confidence in the sector in November which, along with other leading indicators such as cement use, did not help to increase optimism.
12 10 8 6 4 2 0 -2 1991 Q1
1993 Q4
1996 Q3
1999 Q2
2002 Q1
2004 Q4
2007 Q3
2010 Q2
2013 Q1
Source: Global Insight, January 2011
Finally, following stagnation in Q3, quarteron-quarter growth of Gross Domestic Product (GDP) for Q4 is expected to see a slight increase, thanks to the contribution of foreign investors. 15
On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Madrid by Submarkets
Madrid Offices Madrid Office Submarkets CBD Secondary Periphery Satélite
28,59%
€ /m²/ month
€ /m²/ month
15,00 – 27,00
15,25 – 27,25 11,00 – 17,50
11,00 – 17,25
11,70%
8,25 – 16,75
8,00 – 16,75
5,50 - 12,00
5,00 - 12,00 8,04%
Total Stock 14.667.266 m²
Total Stock 14.677.951 m²
4,03%
Vacancy Rate 10,10%
Rivas Vaciama drid
Vacancy Rate 10,21%
Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Source: Jones Lang LaSalle Q3 2010
Rental levels
Supply
The highest rental levels in Madrid fell less steeply in the final quarter of 2010, dropping slightly less than 1%, the smallest decline seen in recent quarters. Although in many cases owners are making significant efforts in terms of incentives aside from rental levels for tenants (such as rent-free periods and help with renovation work), the average year on year change in rents is still falling less steeply, reaching 2%.
There has been a slight increase in supply of offices and high-tech buildings in Madrid, reaching a total stock of 1,940,000 sqm in Q4 2010, up 13.6% year on year. The vacancy rate has continued to rise, albeit slightly, to over 10%. This represents an increase of 109 percentage points year on year, but the trend is towards greater stability.
The area hit hardest in Madrid is still the satellite area, except for Las Rozas, which is in the highest price band for the area and which has seen no change in maximum rental levels for the fifth quarter running. Maximum rental levels in the periphery have also remained steady due to the quality of the supply and already low prices. However, both the middle and the outer belt (the offices furthest away from the M-30 or beyond the M-40) are still seeing a downwards trend in rental levels.
In Q4 2010 available office space in buildings in the CBD and secondary area has dropped by 4.3% and 8.2% respectively, due to new take-up in these areas, including the new headquarters of PWC. High-tech products continue to attract interest and compensate for the slight drop in the supply of exclusive office buildings. The variation in supply is driven by reductions in space by tenants, who are leaving behind mostly secondary products and focusing on the periphery, as there have been very few projects completed. These have been distributed across the periphery and satellite areas (slightly more than
Take up by quarters
Annual Take up
5% of total office projects completed in 2010) New office supply in 2011 and 2012 is expected to be very limited and is likely to return to levels not seen since the 1990s. Half of the office buildings to be completed in 2011 – some 50,000 sqm – will be concentrated in one project in the Avenida de América area. As for 2012, 67% of the space to be completed is already leased in advance or is for owner occupancy. Demand In line with the trend established in recent months, demand for office space in Madrid was limited in Q4; even demand for large spaces fell. Largescale demand is still scarce in the short-term, although companies may look to drive down costs or reorganise headquarters in the medium term. These companies are monitoring the market and rental levels with interest in order to take advantage of the climate before the cycle changes. However, we believe there will continue to be an absence of large-scale demand given the lack of
Take up by Quarters
Take up Years
En '000 m² En '000 m²
200
900
180
800
160
700
140
600
120
500
422
400
80 60
300
40
200
20
100
0
0 2002
2003 Leasing
2004
2005 Pre-letting
2006
2007
2008
Owne Occupation
2009
2010
High-Tech
Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
16
93
100
2Q 3Q 4Q 1Q 2007 2007 2007 2008
Leasing
2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009
Pre-letting
1Q 2Q 3Q 4Q 2010 2010 2010 2010
Owne Occupation
High-Tech
Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Prime Rent and Vacancy • Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
On•Point
FutureFuture Supply Supply
Prime Rent & Vacancy Vacancy in '000 m²
Prime rent in €/m²/month
2.000
50
1.600
40
High-Tech
En '000 m²
350
Pre-letting Owner Occupation
300
Speculative
1.200
30
250
27,00 € 800
20
400
10
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Office Completions
200 150 100 50
1.482
0
High-tech Completions
0
0 2007
4Q 2010
2008
2009
2.010
2.011
2012
2013
Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Madrid Main Occupier Transactions
large corporations seeking space. We therefore expect take-up to continue to be mainly comprised of small and medium-sized companies as it has been up to now.
Trends
Transactions
The downward trend in rental levels and the use of rent-free periods continued in Q4 2010, which allowed the overall take-up volume to increase in comparison with 2009.
The office space taken up in Madrid in Q4 2010 was in keeping with the trend established in recent years (except for 2009), exceeding 20% of the total annual take-up (this year, specifically, it accounted for 22.63%).
After a number of years of space reductions and therefore negative net take-up, we believe that the next few quarters will show a gradual reduction of this trend, with vacancy rates possibly even falling.
The largest transaction of 2010 (PWC’s lease of over 21,000 sqm in the Torre Sacyr building in Madrid’s Cuatro Torres business district) took place this quarter. However, the highest number of transactions over 5,000 sqm took place in Q2 (seven, compared with two in Q4).
The drop in rental levels will continue to slow in the most active areas, mostly depending on the quality of the supply and on incentive agreements. Tenants in the CBD will remain committed to this area thanks to the incentives offered and the drop in rents in recent months.
The lack of large transactions means that even including the PWC transaction, the take-up volume for Q4 was barely 35% of the volume achieved in Q2. That said, the total take-up volume for 2010 was 422,000 sqm, up 36% on 2009.
This is reflected in the proportion of transactions in this area, which accounted for 48% of all offices and high-tech buildings.
Price Waterhousecoopers Pº de la Castellana, 259. Torre SyV 21.386 sqm
BBVA Vía de los Poblados, 13. 5.046 sqm
Small transactions (less than 1,000 sqm) dominated the market last year, accounting for 73% of all transactions in all quarters. In Q4 there was a slight increase in this kind of transaction (which reached almost 80% of the total), which compensated for the drop in medium-sized transactions (18.5%) and maintained the total number of transactions. Availability & Take up by Submarkets High-Tech 24%
Satellite 8%
CBD 20%
Secondary 8%
High-Tech 6%
Periphery 33%
Mare Nostrum Paseo de Recoletos, 17. 3.433 sqm
CBD 48%
Satellite 20% Periphery 28%
Total: 1.937.297m² Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Secondary 5%
Total: 92.739 m² Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Teletech Plaza Carlos Trías Bertrán, 7. 2.018 sqm
17
European Prime Yields
Q4 2010 • Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4 Q 2010 •
On•Point
Madrid Investment
th
Prime Yields in Major European Cities Bruselas Small Products 5
Barcelona
6
Rotterdam Madrid
5,5
Amsterdam Hamburgo Milan Frankfurt Paris Londres 0
1
2
3
4
5
6
7
Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Demand
Supply
Yield levels
Demand for investment in office buildings in Madrid has not changed in recent months and is not expected to change in the short term. Buildings in the best locations in the prime area and the CBD continue to attract interest; in these cases the lease conditions are important, but not so much so as in other areas.
Most of the office investment supply in Q4 2010 was sale & leasebacks carried out by companies looking for a source of financing, in line with the trend established a couple of years ago. Existing opportunities come in all sizes – from one floor or a number of floors to whole buildings and corporate headquarters - and in all areas of Madrid.
Prime area yield levels in Q4 stood at 5.5%, up 12% year on year. Private investors are still very active in this area and as is clear from the transactions completed in Q4 2010, they are still prepared to lower their yield levels – even below these parameters – if the opportunity is particularly attractive.
There is also interest in offices in secondary areas within the M-30 and in very consolidated, inner periphery areas, like the outskirts of the M-30, Campo de las Naciones, overlooking the A-1, etc.
The supply also includes buildings in the CBD, although the more attractive ones are becoming scarce; we are now seeing supply of buildings of a certain volume – over €50m – which require some management, whether that be renovations or marketing, and these are more difficult to sell in the short term.
Yield levels have remained fairly stable in the other areas of Madrid, showing a slight downward trend in the best locations.
For these investment opportunities, as well as the location, it is crucial that the office building is in good condition and is very stable in terms of leases. There is demand for sale & leaseback transactions, in which the most important elements are the credit-worthiness of the tenant and very longterm contracts.
There is more available supply located in all zones of the periphery, in various rental situations, which have not found buyers for the moment. Other offices which are starting to appear and which will probably sell in the next few quarters are offices belonging to banks and distressed assets held by financial institutions.
Total Investment Volume
Transactions As has become the trend in the final quarter of every year, there were a significant number and volume of transactions in Q4 2010, accounting for 30% of the investment volume for the whole of 2010. This totalled €740m, 17.3% more than the €632m registered in 2009. The transactions completed confirm the current investment market trend in Madrid; that is, investors’ preference for two kinds of products in particular: prime assets and sale & leaseback transactions. Some of the most noteworthy transactions in the final quarter of 2010 were:
Total Investment Volume Millares € 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000
1.347
1.500 1.000 500 0
2002
2003
2004
2005
Madrid
2006
2007
2008
2009
2010
Barcelona Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
18
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
On•Point
Accumulated Investment Volume -- Madrid by Vendor Origin
Madrid accumulated investment volume by Purchaser & Vendor origin
By vendor origin
Main Transactions in Madrid
By purchaser origin
7%
11%
19%
70%
93%
Cross-border
Domestic
Global
Total Madrid : 740 Millones € Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
• Sogecable sold its headquarters in Tres Cantos to US fund WP Carey in a sale & leaseback transaction worth €80m. Sogecable will remain in the building on a 20-year lease. • Mercedes-Benz, owned by the Daimler group, sold its headquarters in Arroyo de la Vega to the insurance firm Mapfre in a sale & leaseback transaction. The transaction was for a total of €30m and the yield was around 6%. • The German fund IVG sold Paseo de Recoletos 33 to a Spanish private investor, the Lladó family. This is a classicstyle building, which is leased in its entirety. The initial yield is 5.25%. • The sale & leaseback transaction carried out by FCC in Las Tablas, once construction of the office building had begun. The buyer is Gorbea, a Spanish property investor and developer, which paid around €80m, reflecting a yield of 7%.
Paseo de los Recoletos, 4
Trends Over the coming quarters of 2011, we believe the number of private investors prepared to pay high prices for the best buildings is gradually decreasing and the products for which there is most demand – prime – will continue to be very scarce. The creditworthiness of tenants and the quality of leases will continue to be important, as these become determining factors in financing acquisitions. Institutional funds, both domestic and international, are beginning to complete assets acquisitions and will continue to do so in the coming months, although financing will continue to focus on very safe investments and investors will continue to be prepared to invest in consolidated periphery and secondary areas.
Paseo de los Recoletos, 33
The average transaction volume is gradually increasing, as institutional investors start looking for larger assets, but company sale & leasebacks will continue to come onto the market. Finally, yield levels should continue their downward trend provided that the rental market shows a gradual improvement.
European Office Property Clock
Jones Lang LaSalle European Property Clock Q4 2010
Av. de los Artesanos, 6 Tres Cantos Note • This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of December 2010
Rental Growth Slowing
Rents Falling
• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.
Zurich London City, London West End
• Markets can move around the clock at different speeds and directions
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Oslo
• Their position refers to Prime Face Rental Values
Athens Barcelona, Lisbon, Luxembourg, Madrid Brussels, Budapest, Edinburgh, Hamburg Amsterdam, Bucharest, Dublin, Rome Copenhagen, Frankfurt Prague, St. Petersburg
Dusseldorf Moscow, Stockholm Berlin, Munich Helsinki, Istanbul, Lyon, Paris Geneva, Kiev, Milan, Stuttgart, Warsaw Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Av. Bruselas, 30 Alcobendas
19
On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Barcelona Offices Barcelona Office Submarkets
15,00 - 19,50
- 17,25
7,00
- 10,50
11,00 - 16,75
7,38%
Ronda de Dalt
Total Stock 5.817.446 m²
€/m²/ month
15,00 - 19,25
20,78 %
Sant Just Desvern Sant Joan Despi
12,00 - 16,75 9,50
Baricentro P.T.Vallés
Sant Cugat
€/m²/ month
Mas Blau
Source: Jones Lang LaSalle Q3 2010
17,60 %
Prime CBD Secundaria Periferia
Rental levels
Supply
The average decline in rental levels for Barcelona office buildings in 2010 was 8.3% and the area where they dropped the most was the periphery, with an accumulated decline of 12.5%.
The average vacancy rate for Barcelona office buildings is currently 13.5%. The vacancy rate in the prime area continues to increase, but less steeply, and is gradually approaching the 10% level.
In 2010, owners, particularly of new buildings with high vacancy levels, have made an effort to attract large-scale demand and not to lose out on opportunities to attract new tenants. These innovative strategies have paid off in zones like Plaza Europe and Cornellà, which have very acceptable occupation rates given the current economic situation.
7,00
- 10,50
Vacancy Rate 13,49%
Zona Franca
Maximum prime rental levels currently stand at €19.25/sqm/month for the best buildings. Maximum levels are €16.75/sqm/month for the CBD, €17/sqm/month for new business areas and €10.5/sqm/month for the periphery.
- 17,00
Total Stock 5.900.689 m²
9,29 %
Vacancy Rate 13,55%
9,50
In the final quarter of 201,0 70,300 sqm of office space was handed over in Barcelona, including the T Building of the District 38 business park, owned by Gesmadrid and located in Paseo de la Zona Franca, as well as the headquarters of Telefónica and RBA, both in 22@. In 2010 Barcelona has added 256,000 sqm to its supply of office buildings, of which almost 60% was speculative or free for leasing or sale and 40% was for owner occupancy. This made 2010 the year in which the highest number of owner occupied premises were inaugurated: 8 new spaces totalling almost 104,000 sqm. The future supply situation will change drastically in the next two years and we will go from a situation of excess supply to a context where new office projects will be very scarce. Specifically, in 2011
Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
and 2012 only 68,000 sqm of speculative space will be handed over and 96,000 sqm for owner occupancy. Demand Demand was more active at the beginning of 2010 than it was in the second half of the year, which stands out as it is quite unusual. In the whole of 2010, a total of 486 transactions took place, of which 11% were for over 1,000 sqm, in line with previous years. In terms of transaction type, 91% of the space was leased and 9% was sold. The sales transactions took place mainly in new business areas, which accounted for 84% of all sales. One of the areas that saw the highest take-up levels were the new business areas, which accounted for 42% of office space handed over. Also, 50% of the transactions for more than 1,000 sqm took place in this area.
Take upupbybyquarters Take Quarters
Take years Take upup byby Years En ´000 m²
500
En ´000 m²
150
400 300
265
100
200
57
50
100 0 02
03 Letting
04
05 Pre-letting
06
07
08
09
2010
Owner Occupation Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
20
0
Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Letting
Pre-Letting
Owner Occupation Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Prime Rent and Availability
Future Supply
Prime Rent & Vacancy
Future Supply
900 800 700 600 500 400 300 200 100 Q1 07
En ´000 m²
€ / m²/mes
En '000 m²
0
Q2 07
Q3 07
Q4 07
Q1 08
Q2 08
On•Point
Q3 08
Q4 08
Q1 09
Q2 09
Availability
Q3 09
Q4 09
Q1 10
Q2 10
Q3 10
Q4 10
27
300
22
250
17
200
12
150
7
100
2
50
-3
0
108 56
2.007
Prime Rent
Completions
Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Trends
Office take-up levels in 2010 were more dynamic and closed at a total of 264,500 sqm, up 23% year on year. The majority of the activity – take-up of almost 95,000 sqm – took place in the first quarter. In the following quarters the average take-up figure was around 55,000 sqm.
The annual take-up figure for 2010 – 264,500 sqm – has easily surpassed early forecasts of 250,000 sqm. We believe that it is unlikely this take-up volume will be maintained in 2011; the first forecasts point towards a volume of between 230,000 and 250,000 sqm.
The most noteworthy transaction of the quarter was the leasing by the Spanish Tax Authority (Agencia Tributaria) of the complete 5,000 sqm E-Forum building in Plaza España, a transaction on which Jones Lang LaSalle advised. It is also worth highlighting two transactions, one for 2,655 sqm and another for 1,327 sqm in Torre Realia BCN, which takes the occupancy rate in this landmark building in Plaza Europe to over 70%.
2.009
Speculative
2.010
2.011
Owner Occupation
2.012 Pre-Letting
Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Take-up
All areas have remained fairly stable in terms of take-up levels. The only noteworthy trend was the peak in take-up in new business areas. Whilst in 2009 some 77,000 sqm was taken up in this area, the figure soared to 110,000 sqm in 2010. This can basically be explained by the transactions signed in Plaza Europe, where occupancy levels now stand at 50%, just two years after marketing of the area began.
2.008
As for the other variables in the office market, it should be noted that future supply will be very scarce. Whilst in the past three years over 730,000 sqm have been handed over in the Barcelona market, the total for the next two years will fall short of 150,000 sqm. This is necessary to allow for current supply to be absorbed and will contribute to lowering vacancy rates, after four years of continuous increases.
Main Transactions in Barcelona
5.190 sqm (lease) E-Forum building (Plaza España)
Bearing in mind the current economic situation and the macro-economic outlook for Spain, rental levels will continue to fall but very slightly, less than 5% throughout the whole of 2011. The long-awaited recovery will not happen until 2012, when rental levels are expected to start to pick up. 3.151 sqm (lease) Provença 388
Vacancy & Take up by Submarkets CBD 20%
Vacancy
Take up
Prime 9%
Prime 13%
2.659 sqm (lease) Realia Tower BCN Periphery 11%
CBD 38% Periphery 34%
Secondary 37%
Secondary 38%
Total: 56.695 m²
Total: 796.210 m² Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
1.327 sqm (lease) Realia Tower BCN
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On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Barcelona Investment Prime Yields
Madrid minimum Prime Yields: Q1 and Q2 2007: 3.9%
7%
Madrid
Barcelona
10 year Bond Yields Barcelona Small Products: 5 – 5.25%
6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2007
2Q 2008
2008
2Q 2009
4Q 2009
2Q 2010
4Q 2010
Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010 Banco de España January 2010 data refered to November
Demand
Supply
Transactions
As has been the case throughout 2010, there has been continued demand in the final quarter for office buildings from private investors, which has been largely unsatisfied due to the lack of desirable products.
The quality of office buildings for sale in Barcelona is currently very poor. Some assets have been on sale for over two years; they have not found buyers and their prices have not been adapted to make them attractive to the market.
Investment volume in Barcelona office buildings reached €39 million in the final quarter of the year. The total figure for 2010 stood at €607 sqm, up 11% on 2009.
These investors are still focusing on central Barcelona but as there are no attractive options there they are being forced to invest in prime retail property and bank branches.
Very few assets currently fulfil investors’ minimum requirements.
International investors, on the other hand, have continued to analyse opportunities in the Barcelona market but are being very cautious. Buyers are studying assets which are leased at market levels. Investors are not making offers for buildings based on contracted rental levels but rather on current market rental levels, as the vast majority of buildings are on leases above market levels while rental levels are not expected to increase in the short to medium term. Investors are therefore being especially cautious in this respect. Financing plays a major role in the current market situation. This problem affects all investors who need financing to make their acquisitions, but opportunistic investors and added value funds are being hit the hardest. Core funds have enough liquidity to make large investments although the fact they can diversify geographically means they look at Spain with certain reluctance, given the country’s economic situation and how this affects the property market.
22
There is fairly significant supply of non-central and periphery buildings, but this is currently of little interest to investors. For periphery assets only a major discount or a completely watertight longterm lease could convince investors to opt for this kind of property. So far, financial institutions have not disposed of the number of assets that the market was expecting. The few well-leased assets they hold are still on their balance sheets or are for sale at unrealistic prices. At the same time, these financial institutions are refinancing owners with liquidity problems rather than repossessing their assets.
This quarter was basically characterised by the finalisation of the purchase of the Casa de les Punxes from Inmobiliario Colonial. A total of 12 transactions took place in the Barcelona market in 2010 with an average investment volume of €50 sqm. Four of these transactions exceeded this investment volume. Worth highlighting are the sales of Diagonal 640, Torre Diagonal Litoral B and Torre Zenit in Plaza Europa. Apart from Diagonal 640, purchases this year were monopolised by private investors and occupiers.
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
On•Point
Barcelona accumulated Investment Volume by Vendor & Purchaser origin
By purchaser origin
By vendor origin
6%
26% 94%
74% Cross-border Domestic Global Total Barcelona: 607 Millones € Source: Jones Lang LaSalle Q4 2010
Yield levels
Trends
Minimum yield levels remained stable for the fourth consecutive quarter although a slight downward correction is expected over the coming quarters. Strong 2010 take-up figures, vacancy rates which are starting to decline and the lack of new office projects handed over could all contribute to this trend.
A slight decline in the number of transactions is expected for 2011 as there are not expected to be as many large-volume transactions.
Minimum yield levels for the best buildings in Barcelona’s prime area currently stand at 6%.Yield levels are currently between 6.25% and 6.75% in the CBD and between 6.75% and 7.5% in the secondary area. In the periphery, where investors are demanding greater risk premiums, yield levels are between 8% and 8.75%.
In the current climate, we believe that investors are still not prepared to take unnecessary risks and that they will maintain conservative positions in all investment analyses. Financing will also be very restrictive and expensive for all buyers.
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On•Point
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
Edificios Emblemáticos en Comercialización
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Madrid
Barcelona
Avenida de Burgos, 89 Ciudad Empresarial Adequa 32.940 m² de oficinas, distribuidos en 3 edificios Fachada a-1, plantas diáfanas y modulables con disponibilidad inmediata.
Torre Realia BCN Edificio emblemático en Plaza Europa. Casi 30.000 m² de oficinas en 22 plantas Plantas diáfanas y modulables de más de 1.300 m²
Tripark Business Sense Jacinto Benavente, 2; Parque Empresarial de las Rozas. 20.281 m² de oficinas. Plantas diáfanas y modulables
Edificio Meridian Edificio de oficinas situado junto Av. Meridiana 24.000 m² de oficinas en 18 plantas Plantas diáfanas y modulables de 1.350 m²
Serrano, 49 2.304 m² en un edificio Exclusivo de Oficinas Plantas diáfanas y muy luminosas.
Distrito 38 Parque Empresarial Urbano en Paseo de la Zona Franca Dos inmuebles de 16.300 m² y 10.300 m² Plantas diáfanas hasta 3.500 m²
Parque Empresarial Omega 30.875 m² de oficinas, en edificios abanderables. Plantas diáfanas y modulables.
Vallsolana Garden Business Park (Sant Cugat) Parque Empresarial en plena naturaleza Dos edificios de 9.767 m² y 9.820 m² Plantas modulables desde 200 m²
• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 4ºT 2010 / Madrid & Barcelona Office Market Report 4thQ 2010 •
On•Point
Oficinas
Inversión
El equipo de Agencia Oficinas & Tenant Representation
El equipo de Capital Markets ofrece asesoría e implantación estratégica en ventas, adquisiciones, ventas de activos empresariales, captación de fondos, deuda estructurada y principal, sociedades conjuntas, fusiones y adquisiciones y vehículos de inversión indirecta.
presta servicios tanto a propietarios como a usuarios, en las modalidades de alquiler, venta y adquisición de inmuebles de oficinas en Madrid y Barcelona. Nuestro conocimiento de la oferta disponible y futura, de las diferentes tipologías de edificios y las soluciones más exitosas a nivel comercial, nos permite asesorar de una forma más eficiente y garantizar los mejores resultados, alcanzando una media del 90 % de éxito en las comercializaciones que nos dan en exclusiva.
Agencia Oficinas Madrid ha comercializado 446.458 m² durante
los últimos 3 años, asesorando más de 275 operaciones de venta y/o alquiler. Durante el 2008 ha comercializado en exclusiva más de 250.000 m².
Agencia Oficinas Barcelona ha comercializado 115.010 m²
en los últimos 3 años, asesorando más de 160 operaciones de venta y/o alquiler. En 2008 ha comercializado en exclusiva más de 140.000 m². Fruto de nuestro trabajo, en los últimos 10 años, hemos sido la primera consultora en m² comercializados en el mercado de Madrid y durante el 2009 seguimos participando regularmente en las operaciones más relevantes del mercado. Nuestro equipo de Barcelona también se ha situado en los últimos años entre las consultoras con mayor cuota de mercado, afianzando esa posición en este 1er Semestre de 2009, donde ha sido líder con una cuota de mercado del 29%.
Cuenta con más de 250 profesionales en 17 países y con cobertura de toda Europa. Nuestro enfoque pan-Europeo nos permite proporcionar altos estándares de servicio de una manera consistente apoyados por uno de los equipos de Research más respetados del sector, el equipo de Capital Markets trabaja para las mejores compañías internacionales. Desde el año 2000 ha intermediado transacciones por valor de más de 80 billones de euros . Entre los servicios del equipo de Mercados de Capitales Europeos, destacan:
• Ventas de activos: Líderes en la venta de activos individuales y carteras, apoyamos a nuestros clientes en todas las fases del ciclo de venta, desde el due dilligence previo hasta el cierre de la operación, pasando por las campañas de comercialización, las negociaciones y el apoyo en la fase de due dilligence. • Adquisiciones de Activos: Representamos a los clientes en todas las fases del proceso de compra de activos individuales y carteras, desde la consultoría basada en estudios sobre sectores y ubicaciones hasta la selección de la superficie, el due dilligence y la adquisición.
Los servicios que presta el departamento de Oficinas son:
• Intermediación en la comercialización de oficinas en Alquiler y Venta. • Análisis comercial del inmueble. • Marketing inmobiliario a propietarios. • Identificación y selección de inquilinos. • Representación de Inquilinos, asesoramiento en procesos de búsqueda de nuevas sedes. • Reagrupación de sedes. • Renegociación de contratos y actualización de rentas de mercado. • Elaboración de estrategias inmobiliarias, para maximizar rentabilidades o ahorro de costes.
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Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles. Con unos ingresos mundiales de 2.500 millones de dólares en 2009, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas. La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de aproximadamente 160 millones de metros cuadrados en todo el mundo. LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 40.000 millones de dólares en activos. Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, la actividad de Jones Lang LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellos por equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías de ética empresarial.
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