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2º Semestre 2009 2nd half 2009
Informe del Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona / Madrid and Barcelona Industrial & Logistics Market Report
El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona Industrial & Logistics Market Madrid and Barcelona
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El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 2º Sem. de 2009
Introducción y contexto macroeconómico PIB España y Europa 8 E uropa (EMU)
E spaña
6 4 2 0 -2 1Q 1990
2Q 1991
3Q 1992
1Q 1994
2Q 1995
3Q 1996
1Q 1998
2Q 1999
3Q 2000
1Q 2002
2Q 2003
3Q 2004
1Q 2006
2Q 2007
3Q 2008
4Q 2009
-4 -6
Fuente: E IU 4ºt rim 2009
El sector industrial se ha visto muy perjudicado en el año 2009 por la crisis que está atravesando la economía a nivel mundial. La ya famosa “Crisis Subprime” ha provocado un efecto devastador en todas las economías. Se generó un efecto de desconfianza en todas las aéreas económicas que sólo se detuvo con la intervención de la mayoría de los Gobiernos en la economía e introduciendo en el sistema toda la liquidez necesaria para el funcionamiento de la economía.
pasado, con una tasa de -1,4%, algo desconocido en la historia estadística de este indicador. Posteriormente, la tasa de inflación se orientó de nuevo al alza, pasando a zona positiva en noviembre y acabando el año en el 0,8%. La causa principal de esta tasa negativa fue la misma que la que provocó el repunte en 2008, pero al revés. Es decir, la fuerte corrección de los precios del petróleo y materias primas, que arrastraron a la baja a los componentes de productos energéticos y alimentos del IPC.
El sistema financiero resistió el año 2009 gracias al intervencionismo y a las ayudas recibidas, a lo largo del primer semestre del año. A partir del segundo semestre, todavía persistía la desconfianza en el sistema bancario, pero había un consenso generalizado en que no se podía permitir la quiebra de ninguna entidad financiera. Esto provocó que poco a poco las expectativas fueran mejorando.
En nuestro país las empresas se han visto de lleno afectadas por dos fuerzas de mucha intensidad y que les empujan en la misma dirección.
El INE publicó el dato avanzado de la evolución del PIB en el cuarto trimestre de 2009, habiendo experimentado un retroceso del 0,1%. En el conjunto del año el retroceso de la economía fue 3,6% El desempleo, uno de los principales problemas de la economía, continuó en cifras muy elevadas, al final del año 2009 se contabilizaban 3.923.000 desempleados. Esto dato podría empeorar en el primer trimestre del año 2010, pero debería empezar a reducirse a medida que el crecimiento del PIB provoque un crecimiento en la economía con la consiguiente creación de puestos de trabajo. La inflación comenzó el año con una intensa tendencia a la baja iniciada a mediados del año anterior, tras haber alcanzado en julio de 2008 un 5,3%, la tasa más alta desde 1992, a consecuencia del fuerte aumento de los precios del petróleo y materias primas en general. A partir de esa fecha comienza una tendencia a la baja que continuaría hasta marcar un mínimo en julio
Por un lado, la quiebra de algunas entidades de crédito y la intervención por parte de los Estados de algunas entidades bancarias Europa, que han provocado que el sistema bancario se desmorone provocando el colapso en el mercado crediticio y la falta de liquidez del sistema. Por otro lado, la esperada corrección de precios en el mercado inmobiliario se ha producido en el mismo momento del tiempo, generando grandes tensiones de tesorería y provocando un mayor efecto negativo. Asistimos en el primer semestre de 2009 a una corrección en los precios que no se había visto en más de 20 años. Las empresas, ante esta situación, se ven ahora obligadas a eliminar todos los recursos que no son estrictamente necesarios para el proceso productivo. Esperamos que en el año 2010 la coyuntura internacional ayude a que la situación económica mejore poco a poco, y que una vez que los descensos se han moderado, las nuevas medidas que se quieren adoptar favorezcan el crecimiento económico y por tanto la creación de puestos de trabajo. El primer semestre de este año será muy importante en este aspecto.
IPC y Tipos de Interés
Previsiones
Emple o en '00 0 25.000
25%
% va riac ion empleo Tas a de des empleo
20%
20.000 15% 15.000
10% 5%
10.000
0% 5.000 -5% 0 1980
1984
1988
1992
1996
2000
2004
2008
2012
2016
F uent e: Oxf ord Econometrics 4ºtrim 2009
-10% 2020
1
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El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 2º Sem. de 2009
Industrial y Suelo
Coronas Industriales de la Comunidad de Madrid
Coronas Industriales de Barcelona Manresa
Coronas Madrid
I gualada Terrassa Sabadell
Rubí
Granollers Vilafranca del Penedés
Sant Boi de Llobregat
Barcelona
• Naves de pequeño tamaño: La demanda de naves de pequeño tamaño se ha reducido considerablemente, lo que antes se comercializaba incluso antes de empezar a construir, en la actualidad no se consigue vender independientemente de los incentivos que se otorguen.
Durante el año 2009, como consecuencia del deterioro progresivo de la economía y del descenso del consumo, las empresas ubicadas en España no han ampliado instalaciones ni han acometido procesos de expansión, sino más bien todo lo contrario: han optado por la reducción de espacio y han sido incontables los procesos de renegociación y resolución de contratos. Esto ha provocado también que la oferta disponible aumentara no sólo con los proyectos que había en marcha, sino con toda la superficie que ha supuesto esta liberación de espacio.
El mercado industrial en Madrid ha sufrido un fuerte revés en 2009. Todos los sectores se han visto muy perjudicados: • Áreas Industriales: Las nuevas aéreas industriales que se han desarrollado en los últimos años han salido al mercado en el peor momento. La demanda de suelo para nuevas ubicaciones es muy baja y la poca que existe pide unos precios que no es posible ofertar porque el precio al que se compró el suelo en origen fue alto. Están apareciendo nuevas áreas industriales modernas y muy bien comunicadas que no encuentran interesados en instalarse en ellas de momento.
2
La inversión en este tipo de producto ha desaparecido, y el usuario final está a la expectativa para tomar una decisión en la compra de nuevas instalaciones. Los promotores, viendo cómo está la situación, prefirieron no empezar la construcción de las mismas. Aquellas promociones que salen al mercado en estos momentos, no encuentran interesados que quiera comprar, ya que la poca demanda existente es en alquiler. Las empresas promotoras que no logran vender su producto han decidido sacarlo en alquiler a un precio muy competitivo. No obstante, los usuarios que están buscando deciden no comprar un activo que a lo mejor dentro de 6 meses puede estar incluso más barato. Las promociones más modernas están acaparando la poca demanda que hay, quedando el resto relegadas a una bajada muy importante del precio tanto de alquiler como el de venta, arriesgándose a quedarse vacías durante un largo periodo de tiempo. • Suelo: La demanda de suelo industrial es casi nula en la actualidad. Los principales demandantes de suelo, las empresas promotoras y los usuarios finales, han desaparecido cada una de ellas por motivos bien diferentes. Esto está provocando que empiece a haber disponibilidad de parcelas de casi todos los tamaños y en todas las zonas de Madrid. Ubicaciones donde hace unos años era imposible encontrar una parcela finalista de suelo disponen en la actualidad de parcelas y a precios muy competitivos. El año 2009 se recordará por ser el de la gran bajada en el precio del suelo, llegando en algunas zonas a bajar más de un 60 % del precio al que se realizaron operaciones no hace mucho tiempo.
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El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 2º Sem. de 2009
Precios industriales. Madrid
€/m²/mes
MADRID
%
9
7
5
Max.
1ª Corona
5,00
6,00
1ª Cor ona 2ª Cor ona
2ª Corona
3,00
4,50
3ª Cor ona
3ª Corona
1,80
3,20
MADRID 4º T 06
1ºT 07
2ºT 07
3 ºT 07
4 ºT 07
1ºT 08
2 ºT 08
2 ºT 09
3º T 09
4º T 09
En el resto de España, el mercado de suelo se encuentra totalmente estancado, no se realizan operaciones y es muy difícil poder valorar los precios en la actualidad. Este sector se ha caracterizado por una serie de elementos muy negativos:
€/m ²/ mes
Mín.
3 3º T 06
ALQUILER
Zonas Industriales
VENTA
€/m ²
Zonas Industriales
Mín.
Max.
1ª Corona
800
1.100
2ª Corona
500
750
3ª Corona
350
450
deshinchando desde el año 2007. Las promociones se vendían prácticamente sobre plano con grandes facilidades de financiación y eran muy deseadas por los pequeños inversores.
• La ausencia de financiación.
Hoy, el 85% de la demanda global es en alquiler y los promotores que tenían promociones en marcha al principio de las crisis han tenido que optar por fórmulas imaginativas como el alquiler con opción a compra con incentivos para dar salida a sus proyectos, actuando como financiadores.
• El mercado es muy reducido y las escasas transacciones que hay son a precios muy bajos con descuentos de hasta el 60% sobre el precio de finales de 2006.
Otros promotores con mayores dificultades son aquellos que compraron terrenos en los años 2006 y 2007 y no han podido dar salida a sus proyectos.
Los proyectos de desarrollo de suelo público han quedado sin compradores cuando antes eran los más demandados por su precio atractivo. Así, el suelo es hoy un activo con un alto grado de iliquidez y muy difícil de valorar.
La corrección de precios de suelo ha sido muy importante y no ha terminado aún. Mientras no se reactive la economía y haya un mayor acceso a la financiación, no habrá transacciones desde las que puedan fijarse los precios de mercado.
El mercado de la promoción de naves industriales, que fue un auténtico “boom” en algunas ciudades en los últimos cinco años y provocó una burbuja en los precios, se ha ido progresivamente
Existe en la actualidad un grave desencuentro entre la oferta y la demanda que provoca que no haya transacciones.
• Los promotores han dejado de adquirir suelo y acometer nuevos proyectos a riesgo, debido a que hay una necesidad de liquidez.
Precios industriales. Barcelona €/m²/mes %
BARCELONA
9
7
ALQUILER
€/m²/mes
Zonas Industriales
Min.
Max.
1 ª Corona
1ª Corona
6,00
8,30
2 ª Corona
2ª Corona
4,50
6,00
3 ª Corona
3ª Corona
3,00
4,50
5
BARCELONA 3
3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09
VENTA
€/m²
Zonas Industri ales
Min.
Max.
1ª Corona
1.050
1.750
2ª Corona
700
1.200
3ª Corona
375
775
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El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 2º Sem. de 2009
Logística Madrid Rentas. Madrid
12€
10€
RENTA € /m² /mes
In cen ti vos 8€
CORONAS
M in.
Max.
Primera
4,5
6
S egunda
4
5
Tercera
2,2
3,6
Contratos 3 y 5 años Descuento de entre el 15% y el 20% en carencias y otros incent ivos
6€
4€
19 99
20 0 0
20 0 1
2 00 2
2 00 3
2 0 04
20 05
20 06
2 00 7
2 00 8
2 00 9
Fuente: Jones Lang LaS alle4 ºt rim 2009
Evolución de Precios Se ha producido una bajada generalizada de las rentas siendo ésta mucho más pronunciada en la tercera corona, donde la oferta es cada vez mayor y el nivel de calidad de los activos en la mayoría de los casos es el mínimo exigido. La mayor caída de precios se produce en las poblaciones más alejadas, por ejemplo en el Corredor del Henares poblaciones como Cabanillas, Alovera o Azuqueca tienen cada vez mayor disponibilidad de producto. En la primera Corona, la bajada de rentas se produjo a lo largo del primer semestre de 2009, estabilizándose a final de año. La bajada media fue de en torno al 25-30%. Existe producto de calidad a precios bastante interesantes, lo que están aprovechando las empresas para intentar reubicarse en sitios inalcanzables para ellos hace dos años. Un factor muy importante para determinar el precio son los incentivos que las propiedades están dando a sus clientes, ya sea en forma de carencia o sufragando las implantaciones de sus clientes. Esto provoca que el descenso nominal en las rentas no haya sido tan grande como debiera, a diferencia del descenso real. Las propiedades que no estaban dispuestas a realizar estos esfuerzos han visto como sus activos no se ocupaban el año pasado.
Creemos que los precios tienen que continuar bajando en el primer semestre del año 2010, fundamentalmente porque la oferta disponible es cada vez mayor. En las zonas Prime lo harán en menor proporción que en las zonas más alejadas, donde la oferta existente tendrá que ajustar el precio si quiere intentar conseguir una mayor demanda. Además, están apareciendo los subarriendos. Algunas empresas con contratos de alquiler que les queda todavía un medio/largo plazo para finalizarlo, ven como ahora sus instalaciones son demasiado grandes. Por ello, intentan compensar lo que tienen que pagar de renta alquilando el espacio que les sobra muchas veces por debajo del precio de mercado. Este tipo de operación tiene sus inconvenientes principalmente porque el titular del contrato de alquiler sigue siendo la empresa que no está ocupando la misma, pero hace que sea muy interesante para el posible subarrendatario porque las condiciones de contrato y los precios suelen ser mucho más flexibles. En un contexto de aumento de la disponibilidad y de debilidad de la demanda, por el momento no vemos estabilización de rentas a nivel general, pero en algunas zonas sí se están produciendo transacciones cuando se rebaja el precio, sobre todo en la primera corona, en lugares como Coslada o Getafe.
Disponibilidad. Madrid 4T
T otal
3T 4T
T ercer a
3T 4T
Segun da
3T 4T
Primer a
3T
0
200
400
600 800 Millar es m²
F uent e: Jones Lang LaSalle4 ºtrim 2009 Not a: análisis del product o logí st ico en cart era
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El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 2º Sem. de 2009
Oferta Futura por Coronas. Madrid er
3
4º trim 2009
trim 2 009
Primera
Primera
Tercera
T ercera
Segunda
Segunda
Fuente: Jones Lang LaSal le 4 ºt rim 2009 Nota: Análisis del producto l ogí st ico en cartera
Oferta Disponible
Demandas y Transacciones
Durante el año 2009 la disponibilidad de naves logísticas e industriales ha ido progresivamente aumentando situándose a finales de año en el entorno de 750.000 m² en la Comunidad de Madrid y alrededores. La mayoría de esta oferta es de naves inferiores a 25.000 m². El aumento de oferta se ha dado en todas las zonas y ha sido motivado no sólo por la realización de nuevos proyectos, sino también por el abandono de instalaciones y por toda la oferta que ha salido en régimen de subarrendamiento.
La demanda de logística en 2010 está siendo muy escasa y se ha movido principalmente por criterios de reducción de costes y consolidación de espacio. La del año 2009 fue casi nula, ya que las expectativas eran muy malas y la mayoría de las empresas estaban en un proceso de reducción de costes que les llevaban a no demandar un espacio.
La gran mayoría de la disponibilidad se sitúa en el Corredor del Henares. Por su parte, en el Sur, cuando existen naves de calidad ubicadas en primera o segunda corona, se suelen alquilar relativamente rápido. De hecho, de los 95.000 m² que se alquilaron en el último trimestre, 60.000 m² fueron en esta zona. Por coronas, las zonas más alejadas de la segunda y tercera corona de Madrid son las que han puesto mas superficie en el mercado, aunque también en la zona prime ha aumentado mucho la vacante. Coslada se situaba a finales de 2009 en el entorno de los 100.000 m² de supetficie, exclusivamente de naves logísticas. Los nuevos proyectos que hay en curso están parados a la espera de un cliente y no se realizarán a riesgo. El desarrollo y la construcción de producto industrial requiere un plazo mucho más corto que la del resto de productos inmobiliarios, por lo que la finalización de los proyectos no es tan alta como en otros sectores. Esto es debido a que las empresas dejaron de iniciar la construcción de nuevos productos industriales en cuanto se tuvieron los primeros indicios de que la situación económica estaba deteriorándose. Sin embargo, existen en Madrid proyectos de suelo en marcha muy bien situados especialmente en Getafe y en Zonas del Corredor del Henares como Torrejón de Ardoz y Meco. Estos proyectos pondrán a finales de este año suelo final en el mercado a buenos precios.
En concreto, el sector del Transporte ha sufrido especialmente durante los primeros seis meses del año 2009, con una reducción de su volumen de negocio que venía del año anterior provocado en su mayor parte por el descenso del consumo. En cuanto a las empresas logísticas, han sido pocos los proyectos nuevos y algunas operaciones se han debido a un cambio de proveedor de servicios por parte del cliente final, buscando un mejor precio. Uno de los principales problemas es el corto plazo de los contratos logísticos, habitualmente a 3 años. La superficie total estimada contratada en Madrid y Castilla La Mancha ha sido de 350.000 m² incluyendo la operación de Unilever en Ontígola de aproximadamente 45.000 m². El resto de la demanda ha sido inferior a 30.000 m² siendo la mayoría comprendida entre los 3.000 m² y 10.000 m², salvo contadas excepciones, como por ejemplo la empresa de electrodomésticos Worten en Cabanillas del Campo (26.800 m²) y la textil Primark en Torija. Otras empresas especialmente activas en 2009 han sido Transaher, Eroski y DHL con operaciones que han sumado más de 63.000 m². Como aspecto positivo, la demanda a principios de 2010 está siendo algo más activa especialmente por parte de empresas internacionales que ven que el mercado español ha corregido precios y vuelve a ofrecer oportunidades. Vemos que en 2010 puede haber demanda importante de grandes empresas internacionales que contemplan España dentro de sus planes de expansión y que acometan proyectos de consolidación de espacio que habían dejado de lado anteriormente por la escasez de suelo. También estamos viendo que hay demanda de empresas que ven como una oportunidad el traslado a mejores zonas o a instalaciones nuevas pagando menos que en sus sedes actuales, generalmente más antiguas y alejadas.
Transacciones durante 2009
Parque
Ciudad
Región
Trim
Contrato
m2
Cliente
Par qu e Ac ti vid ad es L o gis ti ca s
ME CO
M AD RID
1
Alq ui le r
2 6.99 7
Tra ns po rtes AZK AR
C OSL AD A
M AD RID
3
Alq ui le r
8.2 37
CTC Asesoradas por Jones Lang LaS alle
Tra ns ah er
S ource: Jones Lang LaSal le 4Q 2009
5
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Logística Barcelona Rentas. Barcelona 10 €
RENTA €/ m²/ mes
CORONAS
Min.
Max.
Primera
6
8,3
Segunda
4
6,5
Tercer a
3
4,5
8€
Max Renta Prime
6€
Min Renta P rime
4€
2€ 2000 2 001 200 2 20 03 2004 2 005 2006 200 7 2008 20 09 Fuente: Jones Lang LaS alle4 ºt rim 2009
Evolución de precios Durante el segundo semestre de 2009 las rentas han seguido una tendencia bajista, con un descenso del 7% respecto al primer semestre del año, situándose en 8,3 €/m²/mes en la zona prime de Barcelona. El descenso de las rentas en la zona Prime a lo largo de 2009 fue del 9% y ha tenido un impacto negativo en la segunda y tercera corona.
Durante los próximos meses prevemos un descenso moderado en las rentas de naves logísticas de aproximadamente un 3%, situándose en 8 €/m²/mes. Cabe la posibilidad que a finales de año se baje de los 8 €/m²/mes para mostrar síntomas de recuperación a finales de 2011 y principios de 2012 motivado sobre todo por la puesta en funcionamiento de la ampliación del puerto de Barcelona.
La falta de disponibilidad de grandes plataformas de calidad en la zona Prime, nos hace llegar a la conclusión de que estamos situados en la fase final del ciclo bajista y que las rentas tendrán un comportamiento más estable hasta que esté operativa la ampliación de la nueva terminal de mercancías del puerto de Barcelona, que conllevará una saturación de la zona Prime y un efecto rebote positivo para las coronas exteriores.
Muchos de los operadores ven esta ampliación como una oportunidad para instalarse en la zona Prime de Barcelona, en la que hasta ahora era muy difícil encontrar disponibilidad. Este hecho provocará un aumento en los precios Prime y una absorción inmediata de la escasa disponibilidad que queda en la 1ª corona.
Disponibilidad. Barcelona 4T
Total
3T 4T
Tercera
3T 4T
Segun da
3T 4T
Primera
3T 0
100
200
300
400
500
600 Millares
F uent e: Jones Lang LaSalle4º trim 2009 Not a: análisis del product o logí st ico en cart era
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Oferta Futura por Coronas. Barcelona 2º Semestre
1er Semestre
Prime ra
Segunda Se gu nd a
Tercera
T ercera
F uent e: Jones Lang LaSalle4 ºtrim 2009 Not a: análisis del product o logíst ico en cart era
Demanda y Transacciones
Oferta Disponible
Respecto la demanda, ésta se ha movido en su mayor parte en los parámetros de reducción de costes, concentración de espacio en única plataforma por parte de los usuarios, materialización de nuevos tenders fruto de la externalización logística por parte de empresas industriales y requerimientos de espacio por parte de empresas pertenecientes a sectores en alza, como la distribución alimentaria y las energías renovables.
Durante el 2º semestre de 2009 la oferta de naves logísticas en todas las áreas de Barcelona ha ido aumentando de forma constante. En lo que se refiere a la primera corona, la disponibilidad ha aumentado en 35.000 m², principalmente debido a la reducción de espacio de los operadores logísticos que han continuado con la estrategia de reducción de costes. Así, La oferta disponible en primera corona de Barcelona ha pasado de 54.770 m² del primer semestre de 2009 a casi 90.000 m² a finales de año. Cabe destacar también el aumento en la disponibilidad en proyectos de oferta futura que los promotores explotan en régimen de llave en mano minimizando así el riesgo de promover naves que queden vacías.
Ejemplo de ello son las transacciones llevadas a cabo en el segundo semestre de 2009 en las coronas exteriores de Eurofred, de 65.000 m² en Vilarodona, Transportes Carreras, con 48.000 m² en Santa Oliva y Vestas con 9.000 m² en Vilafranca del Penedés. En la zona Prime debemos mencionar la operación de Indukern de 7.500 m² en la ZAL del Part de Llobregat No osbtante, debemos remarcar que en Barcelona la posibilidad de absorber un espacio superior a 20.000 m² es bastante limitado debido a la escasa oferta de plataformas de gran tamaño. La absorción de espacio, que ha alcanzado los 250.000 m² en 2009, ha sido una sorpresa positiva con respecto a las previsiones generales existentes un año atrás, superando las expectativas que marcamos durante el primer semestre del año que eran de 100.000 m².
A pesar de esta aumento en la disponibilidad de la zona Prime, las plataformas de más de 20.000 m² se encuentran generalmente en la 2ª y 3ª corona, por lo que el operador que quiera reunificarse en una sola nave logística forzosamente se verá obligado a buscar esta tipología de productos en un perímetro de 50 kilómetros a la redonda de Barcelona.
A nivel general, debemos remarcar el comportamiento positivo del mercado logístico de Barcelona con respecto a otros mercados.
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Logística otras Zonas Principales Centros Logísticos
Vitoria
Zaragoza
Barcelona Madrid
Valencia
Sevilla Maduro En Desarrollo Emer gente
El descenso generalizado del consumo, el deterioro de la economía y la consiguiente falta de expansión por parte de las empresas ha provocado un aumento generalizado de la vacante en todas las ciudades españolas y un descenso de las rentas, que ha sido mas acusado en aquellas zonas donde los precios eran mas altos y había mas oferta disponible. Ha sido el año de las renegociaciones de renta y de los subarrendamientos de espacio, puesto que la mayoría de los operadores tenía espacio sobrante en sus almacenes. La escasa demanda existente se ha movido por criterios de reducción de costes y/o consolidación de espacio a menores precios. Entre las zonas que han acusado un parón mas fuerte en la actividad está Valencia, posiblemente debido a que ha sido una de las zonas donde más se ha promovido en los últimos años. La superficie de naves logísticas contratadas en todo el año no ha superado los 40.000
Málaga
m² y las rentas en la mejor zona (Ribarroja) han bajado un 33% en 2009. Además, la oferta disponible ha aumentado considerablemente. Solamente en la mencionada zona de Ribarroja ha aumentado en aproximadamente 80.000 m². En Zaragoza, en las mejores zonas como PLAZA, las rentas han descendido un máximo del 9%. Este descenso es mucho menor que en otras ciudades españolas, debido a que los alquileres no habían subido tanto por la contención de los precios del suelo. En los dos últimos años Zaragoza ha destacado por sus operaciones Llave en Mano de gran tamaño, como la plataforma logística de ARC (Villanueva de Gállego), la de BSH Electrodomésticos España en construcción y la próxima plataforma logística de Decathlon así como la futura sede de Pikolín que estará ubicada en PLAZA. En Andalucía, Málaga sigue siendo la ubicación más demandada y los precios se han contenido debido a que la vacante no
Precios Logísticos en otros Mercados
ALQUILER ZONA
SEVILLA
VALENCIA
ZARAGOZA
8
Prime
€/m²/m es 4T 2009
Min
Máx
4,00 €
4,75 €
Secundaria
2,50 €
3,25 €
Prime
2,80 €
4,50 €
Norte
2,00 €
4,00 €
Sur
2,00 €
4,00 €
Nucleo Urbano
4,00 €
5,00 €
PlaZa, Ctra dir Huesca, Crta dir Logroño
3,00 €
3,50 €
Empresar ium, Centrovia
2,25 €
2,75 €
es muy elevada. Las dificultades para la aprobación del Plan General de la Ciudad han provocado una escasez de oferta disponible. En cuanto a Sevilla, las zonas logísticas más importantes de la ciudad presentan un alto grado de ocupación y la disponibilidad se concentra en la zona logística de Dos Hermanas y en otras algo más recientes como Carmona. El desarrollo del Plan General de Sevilla ha sido lento y tardío y varios promotores no han llegado a poner en el mercado sus proyectos a la vista de la negativa evolución del mismo. En el País Vasco, Álava es la provincia con mayor disponibilidad de espacio y Vizcaya sigue siendo la zona más demandada y con menor espacio disponible.
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El Mercado de Inversión Rentabilidades minimas Mad Madrid
Rentabilidades minimas Bcn
Bonos a 10 años
Barcelona
9%
9%
8%
8%
7%
7%
6%
6%
5%
5%
4%
4%
Bo no s a 1 0 a ño s
3%
3% 2005
2006
2007
2008
2005
2009
2006
2007
El mercado de inversión logística se ha caracterizado en 2009 por los siguientes aspectos:
• Inmuebles logísticos, flexibles y de buena calidad. • Ubicaciones muy consolidadas y bien comunicadas, especialmente de Madrid y Barcelona o ubicaciones muy concretas en Zaragoza o Málaga.
• Escaso volumen en comparación con otros años, apenas alrededor 85 Millones de euros en operaciones en rentabilidad, un 88% menos que en el 2008.
• Contratos de alquiler de largo plazo a rentas de mercado.
• Ausencia de inversores extranjeros: Salvo contadísimas excepciones (tan sólo ha habido una operación de un fondo alemán en Zaragoza), los principales actores son los fondos privados españoles.
• Arrendatarios de primer nivel de sectores estables. • Mayores garantías de pago de la renta. La demanda es muy exigente pero además los vendedores son poco realistas y los precios que piden están muy alejados del precio de mercado, habiendo un gran desencuentro entre la oferta y la demanda. Durante los últimos dos años hemos asistido a continuas retiradas de operaciones en el mercado por no encontrar comprador.
• Tendencia al alza de las rentabilidades: Situándose la rentabilidad prime en el 8%. En España no se ha producido el movimiento violento que hemos visto en Europa, donde en la primera parte de 2009 se llegó a yields del 9% y a finales de año se hicieron operaciones por debajo del 8%. En España la rentabilidad prime ha ido poco a poco aumentando hasta situarse en el 8%.
Los fondos que han estado más activos en los últimos años se han encontrado con un descenso importante de valor de sus activos unido a una gran vacante y un descenso de las rentas, por lo que antes de acudir a buscar nuevas oportunidades están ocupados en la estrategia de sus carteras y en los procesos de renegociación de rentas con sus inquilinos.
• Dificultades de acceso a la financiación. Demanda actual: Durante 2010, algunos fondos internacionales podrían entrar en el mercado de forma muy selectiva y limitando su interés a activos de las siguientes características: Inversion europea por sectores
Hotel 4%
Otros Mixto 3% 6%
Fuente: Jones Lang LaS alle, Property Data, Akershus E iendom, At hens Economics, S adolin & A lbaek Enero 2010
I ndustrial 9%
2008
2009
Fuente: Jones Lang LaS alle4 ºt rim 2009
Fuente: Jones Lang LaS alle4 ºt rim 2009
Junto a los fondos, existen pequeños inversores privados que buscan oportunidades por debajo de los 10 millones de euros generalmente. Tendencias para 2010: No esperamos que haya venta de grandes carteras, sino que las transacciones con mas posibilidades de realizarse serán operaciones puntuales de Sale & Lease Back en las que los vendedores ofrezcan permanecer como arrendatarios de las instalaciones por un periodo de al menos diez años de obligado cumplimiento y operaciones de Llave en Mano en las que se requiera un inversor final para arrendar las instalaciones al ocupante final de las mismas. En cuanto a la tendencia de las rentabilidades, aumenta el diferencial con el resto de Europa donde hay brotes de recuperación del mercado, pero también aumenta la sensación de riesgo país en general y del mercado en particular. Una dificultad añadida es que escasez de oportunidades de inversión en buenas zonas y los precios que se marcan siguen siendo demasiado elevados. En 2010, el capital privado español seguirá activo junto con algunos fondos internacionales que están esperando entrar en el mercado cuando surjan oportunidades en las mejores zonas. Tabla transacciones 2009
UBICACIÓN
VEN DEDOR
INQUILINO
SUPERFICIE
Valdemoro (Madrid)
Grupo Galco
Movianto
Azuqueca de Henares
Inbisa
Varios
20.800
Cabanillas del Campo
Gran Europa
Volvo
6.519
Zaragoza
Eroski
Eroski
28.000
9.110
Fuente: Jones Lang LaSall e4 ºtrim 2009
O ficinas 50%
Retail 28%
Total: €69.2 mill M 9
On·Point
Madrid and Barcelona Industrial Market. 2nd. half. 2009 ·
Introduction & Macroeconomic Context Markets back to growth in 2011 8 Europe
Spain
6 4 2 0 -2 1Q
2Q 1991
1990
3Q 1992
1Q 1994
2Q 1995
3Q 1996
1Q 1998
2Q 1999
3Q 2000
1Q 2002
2Q 2003
3Q 2004
1Q 2006
2Q 2007
3Q 2008
4Q 2009
-4 Source: E IU 4Q 2009
-6
at -1.4% last July, unprecedented in this indicator's statistical history. At a later stage, the inflation rate was revised upwards, becoming positive in November and closing the year at 0.8%. The main cause for this negative rate was the same that motivated the upturn in 2008, but the other way around; that is, the sharp price correction in oil and commodities which pushed the energy and food components of CPI downwards.
The industrial sector was seriously damaged by the global economic crisis in 2009. The famous “subprime crisis” had devastating effects on all economies. Lack of confidence in all economic areas only stopped with the intervention of most governments in the economy by injecting all the necessary liquidity into the system for the economy to work. The financial system survived 2009 thanks to government action and the financial aid received during the first half of the year. From the second half onwards, the lack of confidence towards the banking system persisted, but it was generally agreed that the financial institutions should not be allowed to fail. This caused expectations to improve gradually.
In our country, companies have been seriously hit by two factors dragging them in the same direction. On the one hand, the bankruptcy of some credit institutions and the governments taking control of some European banking institutions, which caused the banking system to collapse provoking a credit crunch and a lack of liquidity in the system.
The INE (Spain’s National Statistics Institute) published its provisional GDP data for the fourth quarter of 2009, which experienced a 0.1% drop. During the year, the economy contracted by 3.6%.
On the other hand, the price correction expected in the real estate market took place at the same moment in time, causing acute liquidity problems and a greater negative effect. In the first half of 2009 there was a correction in prices which had not taken place in over 20 years.
Unemployment, one of the main problems of the Spanish economy, remained high – there were 3,923,000 people unemployed at the end of 2009. This figure is likely to increase in the first quarter of 2010, but unemployment should decline as GDP growth causes economic growth and, subsequently, the creation of new jobs.
Faced with this situation, companies now feel forced to dispose of all resources which are not strictly necessary for the production process. We hope the international situation in 2010 contributes to the gradual improvement of the economy, and that once the declines stabilise, the new measures governments want to enforce favour economic growth and therefore the creation of jobs. The first half of the year will be very important in this respect.
Inflation began 2010 in a downward trend which started in the middle of the previous year, after reaching 5.3% in July 2008 (the highest rate since 1992) due to the increase in the prices of oil and commodities in general. From this date onwards, a downward trend began, which would continue till hitting a low
Eurozone trade and european logistics rent
Forecasts
Emplo yment in '00 0 25.000
25%
% chang e employment Emplo yment ra te
20%
20.000 15% 15.000
10% 5%
10.000
0% 5.000 -5% 0 1980
1984
1988
1992
1996
2000
2004
2008
2012
2016
-10% 2020
Source: O xf ord Econometrics 4Q 2009
11
On·Point
Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 2nd. half. 2009
Spain Industrial Property Market
Barcelona
Madrid Submarkets
Barcelona Submarkets Manresa I gualada
arkets
Terrassa Sabadell
Rubí
Granollers Vilafranca del Penedés
Sant Boi de Llobregat
Barcelona
33
During 2009, as a consequece of the progressive deterioration of the economy and the drop in consumption, companies based in Spain did not enlarge their facilities or expand, but quite the opposite: they opted for downsizing and lease renegotiations and terminations were countless. This also caused supply to increase not only due to projects under way, but also thanks to all the surface area that the release of space has brought about.
The industrial property market in Madrid suffered a strong setback in 2009. All sectors were severely impacted:
• Industrial Areas: The new industrial areas developed over the past few years have come onto the market in the worst possible moment. Demand for building land is very low and the reduced offer that exists is priced out of the market as the land was originally bought at a high price. New, modern industrial areas with very good access have become available and cannot find anybody interested in relocating there at the moment.
12
• Small Sized Warehouses: Demand for small-sized warehouses has decreased substantially. What used to be sold even before construction started is really hard to sell nowadays despite all the incentives offered. Investment in this kind of product has disappeared and the end user is postponing decisions regarding the acquisition of new premises. In the face of this situation, developers chose not to start building projects. The developments coming onto the market now are not finding prospective buyers, as the little demand that exists is for leasing. Property developers who are unable to sell their products have decided to lease them at very competitive prices. However, users on the lookout decide not to buy assets which might be even cheaper in six months' time. The most modern projects are attracting the little demand there is and the rest is subject to a sharp drop in both leasing and sale prices and run the risk of remaining vacant for a long period of time. • Land: Demand for industrial land is almost non-existent nowadays. Developers and end users, which are the main clients looking for land, have disappeared, each for a different reason. This is leading to the availability of plots of almost all sizes and in all areas of Madrid. Locations where it was impossible to find plots with planning permission a few years ago have plenty available now at very competitive prices. 2009 will be remembered as the year of the sharp drop in land prices and in some areas these are dropping up to 60% from the price at which transactions were carried out not so long ago.
On·Point
Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 2nd. half. 2009
Industrial Prices. Madrid €/m²/month
MADRID
9
7
1st Ring 2nd Ring 3r d Ring
5
3ºT 06
4ºT 06
1ºT 07
2 ºT 07
3 ºT 07
4 ºT 07
1 ºT 08
2 ºT 08
2º T 09
3º T 09
4º T 09
In the rest of Spain, the land market is at a complete standstill: no transactions are taking place and current prices are hard to gauge. This sector has been characterised by a series of very negative elements: • Developers have stopped acquiring land and are no longer starting new projects at their own risk due to the need for liquidity. • The lack of financing. • The market is very small and the few transactions taking place are being completed at very low prices, with discounts of up to 60% on the price they had at the end of 2006. There are no buyers for public land development projects, even though they used to be the most sought-after due to their attractive prices. Thus, land is now a highly illiquid asset which is also very hard to value.
€/m ²/m onth
Min.
Max.
1st Ring
5,00
6,00
2nd Ring
3,00
4,50
3rd Ring
1,80
3,20
MADRID 3
RENT
Industrial Areas
SALE
€/m ²
Industrial Areas
Mín.
Max.
1st Ring
800
1.100
2nd Ring
500
750
3rd Ring
350
450
The industrial warehouse development market, which saw outstanding growth in some cities in the last five years and even showed a price bubble, has progressively deflated since 2007. New projects sold virtually off plan with high financing incentives and were very attractive for small investors. Now, however, 85% of overall demand is for rent and developers who had projects under way at the beginning of the crisis have had to opt for creative formulas such as lease purchase option schemes with incentives in order to place their projects, acting as financers. Developers who bought land in 2006 and 2007 are in greater difficulties and have been unable to market their projects. The land price correction has been significant and it is not over yet. As long as the economy does not recover and there is no greater access to financing, there won't be any transactions to act as benchmarks for market prices. There is an enormous gap now between supply and demand, which causes a lack of transactions.
Industrial Prices. Barcelona €/m²/mes %
BARCELONA
9
1st R ing 2nd Ring
7
3rd Ring
Leasing
€/m²/m onth
Industrial Areas
Min.
Max.
1st Ring
6,00
8,30
2nd Ring
4,50
6,00
3rd Ring
3,00
4,50
5
BARCELONA 3
3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09
Purchase
€/ m²
Industrial Areas
Min.
Max.
1st Ring
1.050
1.750
2nd Ring
700
1.200
3rd Ring
375
775
13
On·Point
Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 2nd. half. 2009
Madrid Industrial & Logistics Market Rents. Madrid
12 €
10 €
RENT MADRID
€/sqm/month
Industrial Areas
M in.
Max.
1st Ring
4,5
6
2nd Ring
4
5
3rd Ring
2,2
3,6
I ncentive
8€
Leasel engt h: 3 and 5 years Dis co unts between 15% and 20% in rent free period plus other incentives
6€
4€
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Source: Jones Lang LaS alle 4 trim 2009
Rental levels We believe prices will continue to decline in the first half of 2010, essentially because supply keeps growing. This will happen less in prime areas than in the more remote areas, where the existing supply will have to adjust prices if it wants to attract greater demand.
A generalised drop in rental levels has taken place, much more so in the outer belt, where supply is on the rise and the assets' quality level meets the minimum requirements in most cases.
The sharpest drop in prices took place in the most remote locations, such as the Henares Corridor and towns like Cabanillas, Alovera and Azuqueca have an increasing stock of available products.
Besides, subletting is starting to appear. Some companies with leases expiring in the medium/long term find their facilities too big for them now. Therefore, they try to compensate for what they have to pay by subletting the space they don't need, often well below market price. This kind of transaction has its downsides, mainly because the company which is no longer occupying the premises remains the holder of the lease contract, but the option may be quite interesting for potential subletters as the lease conditions and prices tend to be much more flexible.
In the inner belt, the drop in rental levels took place in the first half of 2009 and stabilised towards the end of the year. The average drop was of 25-30%. There is quality product at rather interesting prices, and companies are taking advantage of this to try to relocate to places unthinkable for them two years ago.
In a context of increased availability and weaker demand, rental levels are not stabilising for now, but in some areas transactions are being carried out as soon as prices go down, especially in the inner belt in places such as Coslada and Getafe.
The incentives that owners are giving their clients are a very important factor to determine price, whether they are in form of rent-free periods or else financing their clients' developments.
This explains why nominal drops in rental levels do not reflect the real drops. Owners which were not prepared to make this kind of efforts saw their assets remain vacant last year.
Madrid. Availability
4T
T o tal g en era l
3T 4T
3r d Rin g
3T 4T
2n d Rin g
3T 4T
1 st Rin g
3T
0
2 00
400
600 800 M illare s m ²
S ource: Jones Lang LaS alle 4Q 2009 Note: Logistics P ort folio Product analysi s
14
On路Point
Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 2nd. half. 2009
By Rings
T hird
Q3 20 09
Q4 2009
F ir st
First T hird
Seco nd
Second
Source: Jones Lang LaSalle4Q 2009 Note: Logistics Port folio Product analysi s
Supply
Demand & Transactions
During 2009, the availability of logistics and industrial warehouses increased gradually, and by the end of the year there were around 750,000 sqm available in the Madrid region and surrounding areas. Most of this supply is of warehouses smaller than 25,000 sqm. The increase in supply has taken place everywhere and has been caused not only by new projects, but also by users leaving premises and by the supply that has appeared through subletting.
Demand for logistics properties in 2010 is scarce and is mainly based on cost-reduction and downsizing criteria. Back in 2009 it was virtually nonexistent, as expectations were very low and most companies were in the middle of a cost-reduction process that led them not to demand space.
The vast majority of available space is located on the Henares Corridor. In turn, in the South, whenever there are quality warehouses available in the inner or medium belts, they are usually let quite quickly. In fact, out of the 95,000 sqm that were let during the last quarter, 60,000 sqm were located in this area. By belts, the areas furthest away from Madrid's medium and outer belts are the ones which have made most surface area available, although vacant space has also increased significantly in prime areas. Coslada had some 100,000 sqm available at the end of 2009, exclusively in logistics warehouses. The new projects under way are at a standstill, waiting for clients, and will not be carried out at the developer's risk. Development and construction of industrial products require a much shorter timeframe than the rest of real estate products, so completion rates for these projects are not as high as they are for other sectors. This is due to the fact that companies stopped building new projects as soon as they saw the first signs of deterioration of the economic landscape. However, there are land projects under way to be found in Madrid which are easily accessible, especially in Getafe and in some areas of the Henares Corridor such as Torrej贸n de Ardoz and Meco. These projects will market land with planning permission at attractive prices by the end of the year.
The transport sector was especially impacted in the first half of 2009 and its business was significantly reduced. This reduction started the previous year due to the drop in consumer spend. As for logistics companies, there have been few new projects and some transactions are explained by a change of service provider by the end user looking for a better price. One of the main problems is the short term of logistics contracts, usually 3 years. Total estimated surface taken up in Madrid and Castilla La Mancha has been of 350,000 sqm including the Unilever transaction in Ont铆gola of approximately 45,000 sqm. The rest of the demand has been for space below 30,000 sqm, most of it between 3,000 sqm and 10,000 sqm, except in cases such as Worten in Cabanillas del Campo (26,800 sqm) and textile company Primark in Torija. Other companies especially active in 2009 were Transaher, Eroski and DHL, with transactions which totalled over 63,000 sqm. On the positive front, demand at the beginning of 2010 is picking up slightly, especially from international companies which see a price correction in the Spanish market and believe it is offering opportunities once again. We believe there could be a significant demand from large international companies that contemplate Spain in their expansion plans and start projects they had previously left aside due to the lack of available land. We are also registering demand from companies which see a chance to relocate to better areas or premises paying less than they pay at their current premises, generally older and more remotely located.
Main transactions during 2009
Business Park
Town
City
Trim
Contract
sqm
Par qu e Ac ti vid ad es L o gis ti ca s
M ECO
MAD R ID
1
L EAS E
2 6.9 97
CTC
C OSL AD A
MAD R ID
3
L EAS E
8.2 37
Transacti ons advised by Jones Lang LaS alle
Tenant Tra ns po rtes AZK AR Tra ns ah er
S ource: Jones Lang LaSall e 4Q 2009
15
On·Point
Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 2nd. half. 2009
Barcelona Logistics Market Rents. Barcelona 10
Prime Re nt Max
8
Prime Re nt Min
6 Barcelona
Rents €/m²/mes
Industrial Areas
Min.
Max.
1st Ring
6
8,3
2nd Ring
4
6,5
3rd Ring
3
4,5
4
2 0 2 0 00
20 0 1 2 00 2 2 00 3 2 0 04 2 0 05
20 06
20 0 7 2 00 8 2 0 09 Source: Jones Lang LaS alle 4Q 2009
Rental levels
are at the last stage of the downturn and that rental levels will show a more stable performance until the new cargo terminal of the port of Barcelona is fully operational, which will probably saturate the prime area market and produce a positive knock-on effect for the outer belts.
The downward trend in rental levels continued in the second half of 2009, dropping 7% from the first half of the year to €8.3/sqm/month in the prime area of Barcelona.
The drop in rental levels in the prime area in 2009 was of 9% and had a negative impact on the medium and outer belts.
For the next few months we foresee a moderate decline in rental levels of approximately 3%, down to €8/sqm/month.
The lack of large, quality platforms in the prime area leads us to believe that we
Rental levels are likely to drop below €8/sqm/month towards the end of the
Availability. Barcelona 4T
Total
3T 4T
Third
3T 4T
Second
3T 4T
First
3T 0
100
200
300
400
500
600 '000
Source: Jones Lang LaSalle4Q 2009 Note: Logistics P ort folio Product analysis
16
year to show signs of recovery towards the end of 2011 and the beginning of 2012, mainly driven by the inauguration of the enlargement of the Port of Barcelona.
Many operators see this enlargement as an opportunity to relocate to the prime area of the city, where it was very hard to find available space until now.
This event will cause an increase in rental levels and an immediate takeup of the already scarce space left on the inner belt.
On¡Point
Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 2nd. half. 2009
Turn Key. Barcelona H2
H1
First Second
Second Third
Third
S ource: Jones Lang LaS alle4Q 2009 No te: Logist ics P ortfol io P roduct anal ysis
Demand and transactions Demand has been driven by the following factors: cost-reduction, space concentration in a single platform by tenants, materialisation of new tenders due to the logistics outsourcing by industrial companies and demand for space from companies in growing sectors such as food retailing and renewable energy.
Examples include the transactions carried out in the second half of 2009 in the outer belts, such as Eurofred (65,000 sqm in Vilarodona), Transportes Carreras (48,000 sqm in Santa Oliva) and Vestas (9,000 sqm in Vilafranca del PenedĂŠs).
In the Prime Zone we should mention the Indukern operation of 7,500 m² in the Prat de Llobregat ZAL. However, it should be noted that, in Barcelona, the possibility to take up space of over 20,000 sqm is rather limited due to the lack of supply of large-sized platforms.
Supply Take-up of space, which reached 250,000 sqm in 2009, has been a positive surprise compared to the general outlook a year earlier, as the expectations we had of 100,000 sqm we set in the first half of the year were exceeded.
In general, we must highlight the positive performance of the logistics market in Barcelona compared to other markets.
In the second half of 2009 the supply of logistics warehouses in all areas of Barcelona increased steadily. In the inner belt, availability increased by 35,000 sqm, mainly due to a reduction of space carried out by logistics operators, which maintained their cost-reduction strategy.
Thus, supply in Barcelona's inner belt moved from 54,770 sqm in the first half of 2009 to 90,000 sqm at the end of the year. It is also worth highlighting the increase in vacancy rates in future projects that developers are carrying out by means of turnkey transactions, minimising the risk of developing warehouses which might remain vacant.
Despite rising vacancy rates in the prime area, platforms of over 20,000 sqm are generally located on the medium and outer belts, so that operators looking for a single warehouse will be forced to look for this product in a 50-kilometre radius of Barcelona.
17
On·Point
Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 2nd. half. 2009
Other Markets Main logistics centres in Spain Vitoria
Zaragoza
Barcelona Madrid
Valencia
Sevilla Mature Developing Emer ging
A generalised drop in consumption, the deterioration of the economy and the subsequent lack of expansion of companies has caused a generalised increase in supply in all Spanish cities and a drop of rental levels, which has been sharper in those areas whose prices and supply were higher. This has been the year of rental renegotiations and sublettings, since most operators had vacant space in their warehouses. The scarce existing demand was motivated by cost-cutting and downsizing processes with rental reduction. Among the areas which have experienced a sharper drop in activity is Valencia, probably due to the fact that it has been one of the areas with the higher level of development in the past few years. The total annual take-up of logistics warehouse space did not exceed 40,000 sqm
Málaga
and rental levels in the best quality area (Ribarroja) dropped by 33% in 2009. Besides, supply surged. Only in the aforementioned area of Ribarroja it increased by approximately 80,000 sqm. In Zaragoza, in the best areas such as PLAZA, rental levels dropped up to 9%. This drop is much lower than in other Spanish cities, due to the fact that rentals had not risen that much due to contention of land prices. In the past two years, Zaragoza has been noteworthy for large-sized turnkey transactions, such as ARC's logistics platform (Villanueva de Gállego), BSH Electrodomésticos España's logistics platform, now under way, and Decathlon's logistic platform, as well as the future Pikolín headquarters, to be located in PLAZA. In Andalucía, Málaga remains the most sought-after location and prices have
Others markets Logistic Prices Lease Submarket
SEVILLA
VALENCIA
ZARAGOZA
18
€/ m²/ month 4Q 2009
Min
Máx
Prime
4,00 €
4,75 €
Secondar y
2,50 €
3,25 €
Prime
2,80 €
4,50 €
Nor th
2,00 €
4,00 €
South
2,00 €
4,00 €
Urban Area
4,00 €
5,00 €
PlaZa, Ctra dir Huesca, Cr ta dir Logroño
3,00 €
3,50 €
Empresarium, Centrovia
2,25 €
2,75 €
remained stable as there are not that many vacancies. The problems for the approval of the city's General Town Planning have caused a lack of supply. In Sevilla, the city's most important logistics areas show a high take-up level and available space is concentrated around the Dos Hermanas logistics area and more recent areas such as Carmona. The development of Sevilla's General Town Planning has been slow and late, and several developers abstained from marketing their products due to this negative evolution. In the Basque Country, Álava is the province with the highest availabilty of space and Vizcaya continues to be the most sought-after area with the least space available.
On·Point
Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 2nd. half. 2009
Investment Madrid yields Ma drid
Barcelona yields Barcelona
Bo nos a 10 año s
9%
9%
8%
8%
7%
7%
6%
6%
5%
5%
4%
4%
3%
Bonos a 10 año s
3% 2 005
2006
2007
2008
2009
20 05
2006
2007
2008
Source: Jones Lang LaS alle 4Q 2009
The logistics investment market was characterised in 2009 by the following aspects:
Source: Jones Lang LaS alle 4Q 2009
• Flexible and quality logistics properties. • Consolidated and easy-to-access locations, especially in Madrid and Barcelona or very specific locations in Zaragoza and Málaga.
• Low volume compared to previous years, hardly 85 million euros in income property transactions, 88% less than in 2008.
• Long-term lease contracts with rentals at market levels.
• Absence of foreign investors: Except for some few rare cases (there has only been one transaction by a German fund in Zaragoza), the main players are Spanish private funds.
• Top-quality tenants from stable sectors. • Greater rent payment guarantees. Demand is very discerning and besides sellers are not too realistic and the prices they ask for are well above market, so that there is a huge gap between supply and demand. In the past two years we have seen continuous withdrawals of projects from the market due to the impossibility to find a buyer.
• A rising trend in yields, with prime yields at 8%. Spain has not seen the market swings registered in the rest of Europe, where in the first half of 2009 yields reached 9% and at the end of the year some transactions were carried out at below 8%. In Spain, prime yields have gradually increased till reaching 8%.
The most active funds in the past few years have encountered a significant decrease in the value of their assets, linked to substantial vacancy rates and a drop in rental levels, so that before trying to look for new opportunities, they prefer to concentrate on their portfolio strategy and the renegotiation processes with tenants.
• Difficulties to access financing. Current demand: In 2010, some international funds could enter the market in a very selective manner and limiting their interest to assets with the following characteristics: Investment by sector, 2009 ent By Sector; 2009
Hotel 4%
Ot her Mixed 3% 6%
Source: Jones Lang LaSalle, P roperty Dat a, A kershus Eiendom, A thens Economics, Sadolin & Albaek January 2010
I ndustrial 9%
2009
Together with funds, there are small private investors that look for opportunities of generally under 10 million euros. Trends for 2010: We do not expect large portfolios to be sold; the transactions with more chances are specific sale & leaseback transactions in which sellers offer to stay as tenants for at least 10 years (obligatory) and turnkey transactions in which a final investor is needed to let the same premises to the final tenant. Regarding yield trends, the gap widens with the rest of Europe, where the market shows signs of recovery and furthermore the perception of country risk in general and market risk in particular is growing. Additional problems are the lack of investment opportunities in attractive areas and the pricing, which remains too high. In 2010, Spanish private capital will remain active, together with some international funds that are waiting to enter the market as soon as opportunities arise in the best areas. Main transactions 2009
Location
Vendor
Occupier
m²
Valdemoro (Madrid)
Grupo Galco
Movianto
9.110
Azuqueca de Henares
Inbisa
Varios
20.800
Cabanillas del Campo
Gran Europa
Volvo
6.519
Zaragoza
Eroski
Eroski
28.000
Of fice 50%
Ret ail 28%
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El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 2º Sem. de 2009 / Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 2nd. half. 2009
P a r qde ues El Mercado
23 20
Logísticos
destacados
Madrid
Barcelona
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El Departamento Industrial & Logístico de Jones Lang LaSalle es experto en la prestación de servicios multidiplinares a clientes locales, nacionales e internacionales en la contratación, promoción, comercialización o inversión de espacios industriales y logísiticos en todo el mundo. Durante 2009, la cuota de mercado obtenida en Madrid fue de 21.81% con 100.000m² comercializados. Asímismo, en Barcelona, el departamento Industrial ha alcanzado durante 2009, una cifra de contratación de 110.000 m² y una cuota de mercado del 46 %. Los servicios que presta el departamento son: • Agencia: comercialización de naves en venta y alquiler. Comercialización de promociones. • Suelo: venta de suelo y ayuda en el desarrollo urbanístico de proyectos. • Llave en mano: asesoramiento en todo el proceso de construcción a medida del proyecto. • Representación de inquilinos (Tenant Rep): optimización del espacio, negociación de rentas y ruptura de contratos. • Inversión: venta de activos arrendados o de carteras. Operaciones de Sale & Lease back.
Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) es una compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles. Con unos ingresos mundiales de 2.700 millones de dólares en 2008, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas. La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de aproximadamente 120 millones de metros cuadrados en todo el mundo. LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 36.000 millones de dólares en activos.
Contactos Industrial Gustavo Rodríguez Director Capital Markets Industrial gustavo.rodriguez@eu.jll.com Luis Guardia Director Industrial y Logística Barcelona luis.guardia@eu.jll.com Guillermo García-Almuzara Director Industrial y Logística Madrid guillermo.garcia-almuzara@eu.jll.com
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