Informe del Mercado Industrial & LogĂstico en EspaĂąa Madrid y Barcelona Enero 2016
jll.es
Logística Madrid 4T 2015:
Contratación
El más activo del año registrando el 47% del total de contratados: 181.700 m2
383.200 m2
Madrid
contratados en 2015. Los operadores logísticos representan el 75% del take up. •
4T 2015 1ª corona
8%
4T 2015 2ª corona
28%
4T 2015 3ª corona
64%
Gracias a la fortaleza del último trimestre del año, la contratación logística en Madrid mantiene su volumen de contratación continuando su mejora gradual que comenzó en el año 2012
Oferta Disponible
Demanda MAYORES OPERACIONES EN 2015:
48% del número
de las operaciones son > 5.000 m2
• •
Tasa de Disponibilidad: 6,10%
DIA (asesorada por JLL): 32.000 m2 en Miralcampo (Azuqueca de Henares) DHL: 25.000 m2
en
Se sitúa en 402.000 m2
•
3ª Corona: 12,03%
•
La tasa de disponibilidad de espacios logísticos ha disminuido en un año el 45%, principalmente por el aumento de contratación en la tercera corona. Nos encontramos ante una escasez de naves de más de 20.000 m²
• Se espera una reactivación de promociones especulativas y de
proyectos llaves en mano.
El 60% de la oferta futura en
41%
Ya con usuario
313.800 m2 en construcción
2
2ª Corona: 5,22%
Quer
Durante el último trimestre del año el 60% de la superficie contratada han sido transacciones de más de 20.000 m² Cabe destacar que en el 4T se han cerrado operaciones de gran tamaño en la tercera corona como Torija y Tarancón.
Oferta Futura
1ª Corona: 4,07%
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 2016
construcción está en segunda corona y se terminarán entre los
59%
especulativo
años 2016 y 2017
Rentas Madrid
Logística
Rentas en €/m²/ mes
10 € 8€ 6€ 4€ 2€ 0€ •
2007
Rentas en €/m2/mes
4 T 2015 Alquiler €/ m²/mes
Rentas Logísticas
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Min.
Max.
1ª corona
4,25 €
4,75 €
2ª corona
3,10 €
3,60 €
3ª corona
2,00 €
2,90 €
Se mantienen las rentas logísticas en todas las coronas a causa de la estabilidad en la contratación. Mientras que la renta Prime se mantiene en 4,75 €/m²/mes, la máxima de la segunda corona sigue en 3,60 €/m²/mes al tiempo que la de la tercera sigue en 2,90 €/m²/mes.
Industrial Rentas en €/m2/mes
Precios de compra en €/m2 3.000 €
10 € 8€
4,50 €
6€
650 €
1.000 €
4€ 2€
•
2.000 €
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0€
2015
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Los precios de alquiler y de compra de naves industriales en todas las coronas se han mantenido en los últimos trimestres 2015 y se espera la misma tendencia en el corto plazo
Suelo Madrid Precios
MADRID Precio suelo en €/m2
Rentas en €/m²/mes 800 €
600 €
400 €
•
El precio de suelo aumentó interanualmente más de un 12% tanto en la primera como en la tercera corona, mientras que se mantuvo estable en la segunda corona.
200 €
Primera Corona 185,00 € Segunda Corona 140,00 € Tercera Corona 90,00 €
0€
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 2016
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Logística Barcelona 1T 2015:
Contratación
El más activo del año registrando el 37% del total del año.
564.273 m2
Barcelona
contratados en 2015. Los operadores logísticos representan el 71% del take up en 2015 •
4T 2015 1ª corona
17%
4T 2015 2ª corona
33%
4T 2015 3ª corona
50%
En 2015 se ha producido un 78% más de contratación logística que en 2014, marcando un récord histórico en Cataluña
Oferta Disponible
Demanda MAYORES OPERACIONES EN 2015:
Tasa de Disponibilidad: 4,34%
Decathlon: 74% del número 40.000 m2 en Sant Esteve de las operaciones Sesrovires son > 5.000 m2 Grupo Arnedo: 37.300 m2 en Santa Oliva
• •
Una de las razones de la fortaleza de la contratación es la anticipación de la demanda ante la falta de oferta futura El 10% de la contratación logística la han realizado empresas dedicadas al e-commerce.
Oferta Futura
Se sitúa en 290.000 m2
•
2ª Corona: 1,83% 3ª Corona: 7,57%
En un año la tasa de disponibilidad se ha reducido casi a la mitad debido a los altos volúmenes de contratación y a la escasez de producto.
• Se espera un incremento de los proyectos especulativos y de los llaves en mano, debido a la falta de oferta de calidad existente especialmente de gran superficie.
81%
Ya con usuario
178.607 m2 en construcción
4
1ª Corona: 4,59%
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 2016
20%
especulativo
El 84% de la oferta futura en construcción está en segunda corona
Rentas Barcelona
Logística
Rentas en €/m²/ mes
10 € 8€ 6€ 4€ 2€ 0€
• •
Rentas en €/m2/mes
4 T 2015
Rentas Alquiler €/ m²/mes Logísticas
6,75 €
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Min.
Max.
1ª corona
5,50 €
6,75 €
2ª corona
3,75 €
5,00 €
3ª corona
2,50 €
3,50 €
Se mantienen las rentas logísticas en todas las coronas en el 4Q 2015. Barcelona se sitúa en segunda posición europea en crecimiento de rentas hasta 2019, por detrás de Dublin y delante de Madrid con un crecimiento medio anual del 5,1%.
Industrial Rentas en €/m2/mes
Precios de compra en €/m2 3.000 €
10 € 8€
5,25 €
6€
1.000 €
4€ 2€
• •
1.200 €
2.000 €
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0€
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Los precios de alquiler de naves industriales en todas las coronas se han mantenido en los últimos años constantes desde finales de 2013. Los precios de compra siguen la misma tendencia de estabilidad en los precios desde 2013 hasta la actualidad.
Suelo Barcelona Precios
BARCELONA Precio suelo en €/m2
800 €
600 €
400 €
200 €
0€
2010
2011
2012
Primera Corona min 150,00 €
2013
2014
2015
Primera Corona max 400,00 €
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 2016
5
Mercado de Inversión
Entre 2014 y 2015 las SOCIMIS españolas han incorporado más de
1 millón de m2 de naves logísticas en sus portfolios.
Volumen de Inversión 2015
Allegra Europea Holding 7%
Axiare 6%
GreenOak 31%
En 2015 entre Merlin y GreenOak firmaron el 65% del total del volumen de inversión de naves logísticas en España.
Otro s
Merlin Properties 34%
Principales operaciones en España Provincia
M²
Precio total (millones)
Vendedor
Comprador
Guadalajara
103,536
€46.1
Inversiones Montepino
Merlin Properties
Madrid
48
€ 30
Inversiones Montepino
Rockspring
Azuqueca de Henares
Guadalajara
60
€30.3
Maxilogistics
Allegra Europea Holding
Masalaves & Zaragoza
Valencia
64,285
€29.5
Prologis
GreenOak
Getafe
Madrid
32,552
€ 26
Banca March
GreenOak
Meco
Madrid
35,134
€22.9
Kefren Capital RE
Merlin Properties
Coslada
Madrid
28,49
€20.9
Inversiones Subel
Merlin Properties
Madrid & Valencia
43,101
€18.5
UBS
Lar
Tarragona
42,253
€ 15
AXA Real Estate Funds
Axiare (Axia Real Estate Socimi)
Alava
29,7
€11.2
City of Vitoria-Gasteiz JV Basque Govt.
Kefren Capital RE & Brunswick Invest
Vizcaya
14,299
€8.6
Zazpitegi
GreenOak
Poblacíón Cabanillas del Campo Torrejon de Ardoz
Alovera & Almussafes Constanti Vitoria Galdacano
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On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 2016
Volumen de Inversión en 900
m2
Número de Operaciones 2015
800 700
Otras Areas 15%
600 500
Area de Barcelona 22%
400 300 200
Area de Madrid 63%
100 0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Inversión Directa Inversión en compras societarias
Inversión directa + indirecta: 725 mill. €
Rentabilidades Madrid y Barcelona
6,75%
Compresión
10,00% 8,00%
La rentabilidad prime ha bajado desde el 7,25% hasta el 6,75%.
6,75%
6,00% 4,00%
Rentabilidades Madrid Rentabilidades Barcelona
2,00% 0,00%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Amsterdam, Copenhagen, Kiev, Oslo Cologne, Munich Berlin, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hanover Rental Growth Slowing
Rents Falling
Rental Growth Accelerating
Rents Bottoming Out
Stockholm London Birmingham, Jeddah, Riyadh, Rotterdam, Stuttgart
Moscow Western Europe
Barcelona, Madrid
Eastern Europe
Bucharest, Manchester Leeds, Lyon, Milan, Rome Lisbon
Middle East and Africa
Dublin Warsaw
Zagreb Abu Dhabi, Antwerp, Athens, Belgrade, Bratislava, Brussels, Budapest, Dubai, Edinburgh, Glasgow, Helsinki, Istanbul, Johannesburg, Lille, Marseille, Paris, Prague, St. Petersburg
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Enero 2016
7
Tendencias
Los fondos han ampliado sus criterios de inversión y alcance geográfico para incluir otras ciudades importantes (Zaragoza, Bilbao, Valencia). En el 2015 hubo transacciones societarias destacadas, como: 1. Compra de Testa por Merlin 2. Entrada de Merlin como accionista en la ZAL de Barcelona 3. Compra de GE Real Estate por parte de Blackstone Escasez de oportunidades y fuerte apetito inversor. Fondos internacionales se suma a las SOCIMIS como actores principales del mercado.
¿Y en 2016? Seguirá habiendo contracción en los yields por la escasez de producto Prime Destacadas SOCIMIS tienen como objetivo incrementar el peso de la logística en sus cartera. Fondos CORE siguen muy activos a la búsqueda de inversiones.
Forward Funding/ Forward Purchase así como operaciones Sale & Leaseback serán vías de entrada en el mercado, ante la falta de oportunidades.
Sigue existiendo optimismo respecto a la situación económica, especialmente el consumo interno
Contactos Industrial y Logística Luis Guardia
Head of Industrial & Logistics Business luis.guardia@eu.jll.com
Borja Ortega de Pablo
Head of Sales & Investment, Capital Markets borja.ortegadepablo@eu.jll.com
Pere Morcillo
Head of Industrial & Logistics Agency pere.morcillo@eu.jll.com
Research Elsa Galindo
Head of Research España elsa.galindo@eu.jll.com
Laura Caballero
Marketing & Research Subdirector laura.caballero@eu.jll.com
Oficinas JLL Madrid
Barcelona
Sevilla
jll.es
jllinmuebles.es
jllestudiosmercado.es
P. de la Castellana, 79 - 4ª / 130 - 1ª 28046 T: +34 91 789 11 00
P. de Gracia 11, esc A, 4ª 08007 T: +34 93 318 53 53
S. Fco. Javier, 20, 3ª. 314 41018 T: +34 95 493 46 00
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