Informe del Mercado Industrial & LogĂstico en EspaĂąa Madrid y Barcelona Marzo 2015
jll.es
Logística Madrid
El 40% de los metros firmados se han concentrado en las 5 principales operaciones.
CONTRATACIÓN
373.000 m2
Madrid
contratados en 2014. Casi 300.000 m2 se concentran a lo largo del Corredor del Henares.
2ª Corona
24% 26%
3ª Corona
50%
El volumen final de contratación logística durante el total del año 2014 supera ligeramente el año anterior continuando con la senda creciente de años anteriores y reflejando una mejoría.
•
OFERTA
DEMANDA
MAYORES OPERACIONES EN 2014: NORBERT DENTRESSANGLE:
33.000 m2 en Alovera (Guadalajara)
43% de las
operaciones son
DHL:
> 5.000 m2
•
7€ 6€ 5€ 4€
Las grandes compañías vuelven a demandar grandes superficies de más de 20.000 m2.
• •
•
MADRID 4,70€/m /mes 2007
2008
Se sitúa en 675.000 m2
1ª Corona: 5,00% 2ª Corona: 6,56% 3ª Corona: 30,50%
La disponibilidad ha sufrido un ligero descenso a lo largo de 2014 gracias a las operaciones de gran tamaño que se han ido formalizando a lo largo de todas las coronas buscando buenos emplazamientos a precios muy competitivos y la inexistencia de nuevos desarrollos especulativos en los últimos años.
2
2006
Tasa de Disponibilidad= 10,4%
45.000 m2 en Quer (Guadalajara)
RENTAS
2
1ª Corona
2009
2010
2011
2012
2013
Rentas Logísticas
2014
Desde el 2013, la renta en la zona prime, ha experimentado un ligero y continuado ascenso motivado por el incremento de la demanda y la escasez de producto. Los operadores prefieren acercarse a la zona prime porque el diferencial de renta se ha reducido considerablemente.
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015
Prevemos un fuerte incremento de la oferta futura localizada principalmente en el Corredor del Henares. No existen desarrollos en zonas prime del sur de Madrid. La demanda se interesará por las naves modernas de gran superficie.
•
OFERTA FUTURA
• •
100%
Solamente el 12% de la oferta futura en construcción está en primera corona.
Ya con usuario
Durante estos primeros meses del 2015, se confirma el desarrollo de proyectos especulativos
105.500 m2 en construcción
Industrial Madrid RENTAS MADRID Rentas en €/m2/mes 10€ 8€ 6€ 4€
• •
MADRID Precios de compra en €/m2
4,35€ 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2000€ 1500€ 1000€ 500€
625€ 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Los precios de alquiler de naves industriales empiezan a recuperarse pero muy lentamente por la poca demanda existente. Si la actividad económica sigue aumentando, la demanda seguirá creciendo y las rentas continuaran al alza. Los precios de venta han dejado de descender. La mejora en la financiación, así como la baja rentabilidad de los productos alternativos, han provocado un notable incremento en la demanda. Las empresas en crecimiento, vuelven a invertir en productos para su uso.
Suelo Madrid RENTAS •
• •
El precio del suelo ha experimentado un fuerte descenso en los últimos años. En los niveles actuales de precios existe una alta demanda. La viabilidad del suelo para un proyecto de promoción, vuelve a ser muy realista.
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015
3
Logística Barcelona CONTRATACIÓN
4T 2014:
317.000 m2
contratados en 2014.
El más activo del año registrando el 50% de las operaciones: 166.000 m2
Barcelona
Los operadores logísticos representan el 51% del take up.
1ª corona 2ª corona 3ª corona
35%
40%
25%
Con 317.000 m2, la contratación logística en Cataluña en 2014 mantiene su fortaleza por cuarto año consecutivo, debido en gran parte al incremento de volumen de negocio de los operadores logísticos.
•
DEMANDA
MAYORES OPERACIONES EN 2014:
45% de las operaciones son > 5.000 m2
OFERTA Tasa de Disponibilidad= 9,12%
Privalia: 20.000 m2 en Vilarodona (Tarragona) Aldeasa: 14.000 m2 en ZAL Barcelona
Se sitúa en 597.000 m2
1ª Corona: 6,07% 2ª Corona: 6,28% 3ª Corona: 15,01%
•
La oferta disponible de espacios logísticos actualmente se sitúa en aproximadamente 597.000 m2, un 11% menos que el trimestre anterior y la tasa de disponibilidad media se sitúa en un 9,12%. Esto es debido a que la mayor parte de la contratación durante este año se ha producido en primera corona.
•
La mayor parte de la disponibilidad la encontramos en naves menores de 10.000 m2. Nos encontramos ante una escasez de naves de gran tamaño (+20.000 m), sobretodo en primera y segunda corona.
RENTAS BARCELONA 10€ 9€ 8€ 7€
•
4
6,50 €/m2/mes 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Rentas Logísticas
2014
La renta máxima prime logística comienza a repuntar después de 6 años de descenso, alcanzando los 6,50 €/m2/mes.
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015
OFERTA FUTURA
•
Se espera una reactivación de promociones especulativas. El 83% de la oferta futura en construcción está en segunda corona
79%
Ya con usuario
21%
179.610 m2
Durante los primeros meses de 2015 se han confirmado proyectos llave en mano con usuario
especulativo
en construcción
Industrial Barcelona RENTAS 10€ 8€ 6€ 4€
BARCELONA Precios de compra en €/m2
BARCELONA Rentas en €/m2/mes
5,25€ 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2000€ 1500€ 1000€ 500€
1200€ 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
La demanda de naves industriales en Barcelona continúa siendo escasa, y las rentas se siguen manteniendo estables, situándose en zona prime entre los 3,50 €/m2/mes y los 5,25 €/m2/mes. Igual que los precios, que también se mantienen estables entre 800 y 1.200 €/m2 para la primera corona. De cara a finales de 2015 se espera un incremento moderado de rentas.
• • •
Suelo Barcelona RENTAS
BARCELONA Precio suelo en €/m2
800€
Max Min
700€ 600€ 500€
400€
400€
•
El precio de suelo en Barcelona se ha mantenido estable durante 2014, con mínimos de 150€/m2 y máximos de 400€/m2.
300€
150€
200€ 100€ 0€
2010
2011
2012
2013
2014
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015
5
Inversión
En términos de superficie Blackstone adquirió
Blackstone protagonizó la compra del 35% del total invertido, seguido de las SOCIMIS españolas (36%) y ProLogis (22%).
437.000 m2
y acumula en sólo dos años cerca de
600.000 m2 de inmuebles logísticos
en España.
Las SOCIMIS españolas incorporaron
520.426 m2 de naves logísticas a sus carteras.
Principales operaciones en España Año
Ciudad
Vendedor
Comprador
Volumen (mill.€)
CBRE Global Investors
AXIA RE
78.247
23,9
2014
Azuqueca (Guadalajara) y Dos Hermanas (Sevilla)
2014
Rivas (Madrid)
Wereldhave
AXIA RE
38.000
18
2014
Alovera, Cabanillas, Torija, Fontanar (Guadalajara)
Gran Europa
LOGICOR (Blackstone)
326.000
132,8
2014
Coslada, San Fernando de Henares Camarma de Esteruelas (Madrid) y Penedés (Barcelona)
SABA
ProLogis
152.000
100
2014
Getafe (Madrid)
AXA RE
ProLogis
35.781
21,1
2014
Alovera (Guadalajara)
Invista
Grupo Lar
35.196
12,6
2014
Cabanillas y Alovera (Guadalajara) y Ciempozuelos (Madrid)
SEB
LOGICOR (Blackstone)
111.000
62
2014
Meco (Madrid)
Admin. concursal CORE
Kefren
35.134
15,5
2014
PLAZA (Zaragoza)
Inversor privado
Merlin Properties
20.764
10,7
2014
Almussafes (Valencia)
CBRE Global Investors
Merlin Properties
26.613
12,2
2014
Alovera (Guadalajara)
Grupo Santos (Henares Edificios)
Grupo Lar
83.951
32,1
2014
Carmona (Sevilla)
Admin. concursal CORE
Inversor privado
27.330
4,2
2014
Camarma de Esteruelas (Madrid) San Agustín de Guadalix (Madrid) y Valls (Tarragona)
LEG II
AXIA RE
110.819
35
2014
Cabanillas (Madrid)
Altamira RE & Gran Europa
AXIA RE
37.877
16,8
2014
Getafe (Madrid)
Transportes Souto
Merlin Properties
16.242
12,7
2014
Jundiz (Vitoria)
Norbert Dentressangle
Merlin Properties
72.717
28,5
2014
Barcelona (Zal II)
UBS
CILSA
16,332
22,7
Fuente: JLL (Algunos datos son estimados)
Estimación volumen de inversión logística 2014: 620 mill. €
6
m2
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015
Volumen de Inversión 35%
Mill € 700 600 500
36%
400 300
22%
200 100
OTRAS
0
2008
2009
2010
Fuente: JLL 4T 2014
2011
2012
2013
7%
2014
Rentabilidades Madrid y Barcelona
7,25%
9,0
Barcelona
Madrid
8,5 8,0
La rentabilidad prime ha bajado durante el año desde el 8% hasta el 7,25% pero sigue siendo atractiva en comparación con otros sectores.
7,5 % 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuente: JLL 4T 2014
Renta Prime (€/m2/mes) Barcelona
Madrid
10 € 9€ 8€ 6,50 €
7€ 6€
4,70 €
5€ 4€ 3€ 2€ 1€ 0€
2000
2001
2002
2003
Fuente: JLL 4T 2014
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
La contratación aumenta respecto a 2014 pero no de forma tan significativa como la inversión. La demanda más activa es la de superficies entre 1.000 y 5.000 m2 en Zona Prime (Coslada, San Fernando). La operación media ha estado en torno a los 8.000 m2 debido a la escasez de naves disponibles de más de 25.000 m 2.
On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015
7
Tendencias
Geográficamente, las inversiones ya no se limitan a Madrid y Barcelona Madrid, Guadalajara y Barcelona siguen siendo las ubicaciones preferidas para los inversores pero también se contemplan ciudades como Sevilla, Valencia, Zaragoza u otras.
A los inversores no les importa comprar activos con contratos de arrendamiento de corto plazo o con desocupación puesto que confían en una pronta recuperación de las rentas en un plazo de 3-5 años.
¿Y en 2015? La liquidez seguirá siendo protagonista Las SOCIMIS seguirán comprando aunque a un ritmo más pausado y de forma más selectiva. Importantes empresas multinacionales se establecerán en nuestro país. Ante la falta de grandes portfolios, aumentarán las operaciones Sale & Lease back, la adquisición de proyectos en construcción (forward purchase) e incluso vuelve la compra de suelo y la promoción de desarrollos a riesgo, sin inquilino. Los fondos CORE y de carácter más conservador volverán a España.
Contactos
Luis Guardia Director Nacional Industrial y Logística España luis.guardia@eu.jll.com
Gustavo Rodríguez Director Nacional Capital Markets Logística España gustavo.rodriguez@eu.jll.com
Guillermo García-Almuzara Director Asociado Industrial y Logística España guillermo.garcia-almuzara@eu.jll.com
Madrid P. de la Castellana, 79 - 4ª / 130 - 1ª 28046 T: +34 91 789 11 00
Barcelona P. de Gracia 11, esc A, 4ª 08007 T: +34 93 318 53 53
Sevilla S. Fco. Javier, 20, 3ª. 314 41018 T: +34 95 493 46 00
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jllinmuebles.es
jllestudiosmercado.es
Oficinas JLL
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Market Report Industrial & Logistics in Spain Madrid and Barcelona March 2015
jll.es
Madrid Logistics The top 5 transactions accounted for 40% of take-up.
TAKE-UP
373,000 sqm
Madrid
take up in 2014.
The Henares Corridor accounted for almost 300,000 sqm.
2nd Ring
24% 26%
3rd Ring
50%
The total volume of logistics take-up for the whole of 2014 was slightly above the year before, in line with continued increases seen in previous years.
•
SUPPLY
DEMAND
LARGEST TRANSACTIONS IN 2014: NORBERT DENTRESSANGLE:
33,000 sqm in Alovera (Guadalajara)
43%
of transactions
DHL:
> 5.000 m2
RENTS
• •
MADRID
2007
2008
1st Ring: 5.00% 2nd Ring: 6.56% 3rd Ring: 30.50%
transactions registered that were spread across all of the different rings. This was due to occupiers looking for good locations at highly competitive prices and the lack of new speculative developments over recent years.
€4.70 per sqm 2006
Stands at 675.000 m2
• Availability fell slightly over 2014, primarily thanks to the large
back to requesting large spaces of more than 20,000 sqm
€7 €6 €5 €4
Vacancy Rate= 10,4%
45,000 m2 in Quer (Guadalajara)
• Large companies are
2
1st Ring
2009
2010
2011
2012
2013
Logistics Rents
2014
Since 2013 prime rents have slowly but surely increased, due to the increase in demand and the lack of product. Operators prefer to be located in the prime area, as the rental gap has narrowed considerably.
On Point · Market Report Industrial & Logistics in Spain. March 2015
We forecast a significant increase in future supply, primarily located in the Henares Corridor area. There are currently no developments in prime areas to the south of Madrid. Occupiers are looking for large modern warehouses.
•
FUTURE SUPPLY
•
100%
•
Already with an occupier
Only 12% of future supply under construction is in 1st ring.
Over the first few months of 2015, speculative projects have begun to be constructed.
105.500 sqm under construction
Madrid Industrial RENTS MADRID Rents in €/sqm/month €10 €8 €6 €4
MADRID Purchase price in €/sqm
€4.35 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
€2000 €1500 €1000 €500
€625 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
• Rental prices for industrial warehouses are slowly beginning to recover, but there is still a lack of demand. If •
economic activity continues to increase, demand will continue to grow and rents will continue to rise. Sales prices have stopped falling. The improvement in lending, as well as the low returns for alternative products has provoked a significant increase in demand. Those companies that are growing, are investing in products for owner-occupation again.
Madrid Land RENTS • • •
The price land fell significantly over recent years. There is currently high demand for land at existing prices. The viability of land for constructing a development is now back to more realistic figures.
On Point · Market Report Industrial & Logistics in Spain. March 2015
3
Barcelona Logistics TAKE UP
317,000 SQM take-up in 2014.
Logistics operators accounted for 51% of total take-up.
Q4 2014: The most active quarter of the year accounted for 50% of transactions: 166,000 sqm
Barcelona 1st Ring
35%
2nd Ring
40%
3rd Ring
25%
With 317,000 sqm, logistics take-up in Catalonia in 2014 has reamined strong for the fourth consecutive year, primarily due to logistics operators seeing an increase in business volumes.
•
DEMAND
LARGEST TRANSACTIONS IN 2014:
45% of transactions > 5.000 m2
SUPPLY Vacancy rate= 9,12%
Privalia: 20,000 sqm in Vilarodona (Tarragona)
1st Ring: 6.07%
Aldeasa: 14,000 m2 in ZAL Barcelona
Stands at 2nd Ring: 6.28% 597,000 sqm rd
3 Ring: 15.01%
• Available supply of logistics spaces currently stands at approximately 597,000 sqm, 11% less q-o-q, and the average vacancy rate stands at 9.12%. This was due to the fact that the majority of take-up over the year was in 1st ring. The majority of available space is located in warehouses under 10,000 sqm. There are a lack of large warehouses (+20,000 sqm), particularly in first and second rings.
•
RENTS BARCELONA 10€ 9€ 8€ 7€
•
4
€6.50 per sqm/month 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Rentas Logísticas
2014
The prime logistics rent is beginning to rise after 6 years of decreases and now stands at €6.50 per sqm/ month.
On Point · Market Report Industrial & Logistics in Spain. March 2015
FUTURE SUPPLY
We expect to see an upturn in speculative developments.
•
83% of future supply under construction is in Ring 2.
79%
21%
already with an occupier
Over the first few months of 2015, turn-key projects have begun to be constructed
speculative
179,610 sqm under construction
Barcelona Industrial RENTS €10 €8 €6 €4
BARCELONA Rents in €/sqm/month
BARCELONA Purchase price in €/sqm
€5,25 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
€2000 €1500 €1000 €500
€1200 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
There continues to be a lack of demand for industrial warehouses in Barcelona and rents continue to remain flat, with prime rents at between €3.50 per sqm and €5.25 per sqm. In the same vein as purchase prices, rents have remained stable at between €800 and €1,200 per sqm for 1st ring In terms of the end of 2015, we expect to see rents moderately increase.
• • •
Barcelona Land RENTS
BARCELONA Price of land in €/sqm
€800
Max Min
€700 €600 €500
€400
€400
•
The price of land in Barcelona has remained stable over 2014, with minimum values of €150 per sqm and maximums of €400 per sqm.
€300
€150
€200 €100 €0
2010
2011
2012
2013
2014
On Point · Market Report Industrial & Logistics in Spain. March 2015
5
Investment in logistics properties in Spain totalled over 500 million euros for the first time since 2008
Blackstone led the acquisitions with 35% of total investment volume, followed by the SOCIMIs (36%) & ProLogis (22%).
In terms of surface area, Blackstone acquired
437,000 m2
and has now accumulated close to 600,000 m2 of logistics properties in Spain in just two years.
The spanish SOCIMIS added some
520,426 m2 of logistics properties to their portfolios
Main transactions in Spain Year
City
Vendor
Buyer
sqm
CBRE Global Investors
AXIA RE
78,247
2014
Azuqueca (Guadalajara) y Dos Hermanas (Sevilla)
2014
Rivas (Madrid)
Wereldhave
AXIA RE
38,000
18
2014
Alovera, Cabanillas, Torija, Fontanar (Guadalajara)
Gran Europa
LOGICOR (Blackstone)
326,000
132.8
2014
Coslada, San Fernando de Henares Camarma de Esteruelas (Madrid) y Penedés (Barcelona)
SABA
ProLogis
152,000
100
23.9
2014
Getafe (Madrid)
AXA RE
ProLogis
35,781
21.1
2014
Alovera (Guadalajara)
Invista
Grupo Lar
35,196
12.6
2014
Cabanillas y Alovera (Guadalajara) y Ciempozuelos (Madrid)
SEB
LOGICOR (Blackstone)
111,000
62
2014
Meco (Madrid)
Admin. concursal CORE
Kefren
35,134
15.5
2014
PLAZA (Zaragoza)
Private Investor
Merlin Properties
20,764
10.7
2014
Almussafes (Valencia)
CBRE Global Investors
Merlin Properties
26,613
12.2
2014
Alovera (Guadalajara)
Grupo Santos (Henares Edificios)
Grupo Lar
83,951
32.1
2014
Carmona (Sevilla)
Admin. concursal CORE
Inversor privado
27,330
4.2
2014
Camarma de Esteruelas (Madrid) San Agustín de Guadalix (Madrid) y Valls (Tarragona)
LEG II
AXIA RE
110,819
35
2014
Cabanillas (Madrid)
Altamira RE & Gran Europa
AXIA RE
37,877
16.8
2014
Getafe (Madrid)
Transportes Souto
Merlin Properties
16,242
12.7
2014
Jundiz (Vitoria)
Norbert Dentressangle
Merlin Properties
72,717
28.5
2014
Barcelona (Zal II)
UBS
CILSA
16,332
22,7
Source: JLL (certain figures are estimated).
Logistics Investment volume estimation 2014: €620M.
6
Volume (M.€)
On Point · Market Report Industrial & Logistics in Spain. March 2015
Investment volume 35%
Mill € 700 600 500
36%
400 300
22%
200 100
OTHERS
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
7%
2014
Source: JLL 4Q 2014
Yield levels in Madrid & Barcelona
7,25% 9,0
Barcelona
Madrid
8,5
Prime yields have tightened over the past year from
8,0 7,5 % 7,0 6,5
8% to 7.25%,
6,0
although they remain attractive in comparison with other sectors.
5,5 5,0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Source: JLL 4Q 2014
Occupancy levels Prime rent (€/sqm/month)
Take-up increased with respect
Barcelona
to 2013, but not as sharply as investment.
Madrid
10 €
The most active demand
9€ 8€ 6,50 €
7€ 6€
4,70 €
5€
Average transactions have stood at around 8,000 m2 due to the lack of available warehousing properties of over 25,000 m2.
4€ 3€ 2€ 1€ 0€
is for surface areas of between 1,000 and 5,000 m2 in Prime Areas (Coslada, San Fernando).
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Source: JLL 4Q 2014 On Point · Market Report Industrial & Logistics in Spain. March 2015
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Trends
Geographically, investment has not been confined to just Madrid & Barcelona. Madrid, Guadalajara and Barcelona remain the favourite locations for investors. However, there has also been interest in Seville, Valencia, Zaragoza among others. Investors have been willing to acquire properties with short-term leases or vacant properties in view of their confidence in a recovery of rental levels over the next 3-5 years.
¿And 2015? Liquidity will continue to take centre-stage SOCIMIs will continue to make investments, albeit at a much slower pace and much more selectively. Major multi-national companies will be setting up in Spain. Due to the lack of large property portfolios, the number of Sale & Leaseback transactions will increase, as will the purchase of construction projects (forward purchase), and we could even see the return of land transactions and riskier speculative developments without tenants.
CORE funds and those with a more conservative profile will also make a comeback to Spain.
Contacts
Luis Guardia Director Nacional Industrial y Logística España luis.guardia@eu.jll.com
Gustavo Rodríguez Director Nacional Capital Markets Logística España gustavo.rodriguez@eu.jll.com
Guillermo García-Almuzara Director Asociado Industrial y Logística España guillermo.garcia-almuzara@eu.jll.com
JLL Offices Madrid Pº de la Castellana, 79 - 4ª / 130 - 1ª 28046 P: +34 91 789 11 00
Barcelona Pº de Gracia 11, esc A, 4ª 08007 P: +34 93 318 53 53
Sevilla S. Fco. Javier, 20, 3ª. 314 41018 P: +34 95 493 46 00
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