2Âş semestre 2011 2nd Half 2011
Informe del Mercado Industrial y LogĂstico de Madrid, Barcelona y Valencia / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & Logistic Market Report
El Mercado Industrial y LogĂstico de Madrid, Barcelona y Valencia Industrial & Logistics Market Madrid, Barcelona & Valencia
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º Sem. 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 2ndH 2011 •
On•Point
Contexto Económico La situación económica internacional no ha variado esencialmente durante el último trimestre del año debido a la incertidumbre generalizada provocada por los últimos datos macroeconómicos mundiales.
PIB Anual EU: European Union 10,00 8,00
Frente a los trimestres anteriores, mientras que Estados Unidos apunta hacia una expansión incipiente con un crecimiento del 0.7% esperado para el cuarto trimestre, la zona euro sigue en una situación de inestabilidad.
6,00 4,00
Dentro de un marco de inestabilidad en la zona euro a causa de la situación desfavorable del mercado laboral, que influye directamente en el consumo de las familias, y de la persistencia de la crisis de deuda soberana, la economía española sigue enfrentándose a retos complicados: • Después unas expectativas de crecimiento sostenido a lo largo del 2011, parece que la economía se vuelve a contraer en este cuarto trimestre.
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
-2,00
1974
0,00
1972
2,00
En Asia, China sigue con un fuerte crecimiento económico, aunque ralentizado por la inflación de mediados de año entre otros factores. Por su parte, en los mercados latinoamericanos, Brasil, que sigue siendo el gran referente de país emergente, también ha sufrido la situación internacional con un estancamiento del crecimiento durante el tercer trimestre, lo que fuerza a modificar a la baja las previsiones tanto del 2011 como del 2012.
F
Spain
-4,00 -6,00
Fuente: Global Insight, Enero 2012
los bienes de consumo y los de capital, mientras que por su parte, las importaciones han crecido débilmente.
• De entre los factores que influyen en el deterioro, uno de los más importantes es el empleo, que ha reducido el número de afiliados durante el mes de noviembre acercando su cifra actual a la del año 2008, y unos registros que como el de diciembre han sido totalmente insuficientes para evitar una aceleración del ritmo de destrucción de empleo.
• La deuda pública moderó su crecimiento en toda la administración pública, concentrándose fundamentalmente en la administración central y en las corporaciones locales.
• El IPC, por su parte, apenas ha descendido durante los últimos meses debido a que tanto los carburantes como la vivienda, bebidas alcohólicas y tabaco, compensan ampliamente la bajada de los precios de los medicamentos tras la normativa que obliga a recetar preferentemente con genéricos.
• La prima de riesgo ha cerrado el año con unos niveles superiores a los 250 puntos de principios del 2011 y su evolución dependerá muy claramente del ajuste fiscal y del crecimiento de la economía española. A la luz de todo esto, el año 2012 se presenta con grandes incertidumbres que se verán subsanadas dependiendo de la efectividad de las medidas que vaya tomando el Gobierno.
• Las exportaciones se han reducido a lo largo de los últimos meses del año fundamentalmente por la contracción de
IPC y tipos de interés Tipos de Interés a c/p
F
IPC
16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00
2014 Q1
2013 Q1
2013 Q1
2012 Q1
2011 Q1
2010 Q1
2010 Q1
2009 Q1
2008 Q1
2007 Q1
2007 Q1
2006 Q1
2005 Q1
2004 Q1
2004 Q1
2003 Q1
2002 Q1
2001 Q1
2001 Q1
2000 Q1
1999 Q1
1998 Q1
1998 Q1
1997 Q1
1996 Q1
1995 Q1
1995 Q1
1994 Q1
1993 Q1
1992 Q1
-2,00
1992 Q1
0,00
1991 Q1
2,00
Fuente: Global Insight, Enero2012
5
On•Point
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º Sem. 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 2ndH 2011 •
Industrial y Suelo en España Industrial
Precios Naves Industriales (no Logística). Madrid
Madrid
9
El año 2011, ha terminado como empezó, con un estancamiento de la economía que se ha visto reflejado en la demanda de las empresas industriales y logísticas.
Desde el punto de vista de la oferta, tenemos que comentar que la primera corona, está viendo cómo se reduce progresivamente la superficie disponible. Esto es debido a que la poca demanda que existe tiende a posicionarse en la mejor ubicación posible y que, la renta que se puede conseguir en esa ubicación, es muy competitiva. Además, los parques industriales cerrados están teniendo muy buena aceptación por parte de los usuarios, donde encuentran resueltas sus necesidades de espacio y cuentan con todos los servicios que necesitan: seguridad, limpieza, mantenimiento… Las operaciones de alquiler que se han cerrado en el último semestre del año han sido, en su mayoría, en este tipo de parques, que ofrecen superficie desde 1.200 m². Estos parques, tienen que competir con inmuebles más obsoletos que tienen un menor precio. Las empresas que no valoran o no necesitan estos
2ª Corona
6 5 4 3 1 0
3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 Fuente: Jones Lang LaSalle 4T 2011
servicios añadidos, se inclinan por este tipo de superficie que, en muchos casos, es más económica. La demanda de espacios industriales continúa muy débil. Observamos que son las empresas multinacionales las más activas. Las superficies que demandan este tipo de empresas no son muy grandes, 1.500 - 3.000 m², pero son las que más garantías dan por lo que los propietarios realizan grandes esfuerzos para que se queden en sus instalaciones. Tenemos que hacer mención a las empresas crossdocking, que están demandando superficie en unas instalaciones muy concretas y la oferta existente no puede satisfacer esas necesidades; por lo general, son naves con una superficie entorno a los 7.000 10.000 m², con un alto número de muelles de carga y descarga y con una ocupación de la parcela de no más del 50%. Este tipo de empresas necesitan emplazamientos situados lo más cerca posible de Madrid y no suelen poder esperar a la operación de Llave en Mano. Los espacios de naves pequeñas o mini polígonos: este tipo de producto que anteriormente tenía mucha aceptación, no está en su mejor momento. No se están promoviendo nuevas superficies, principalmente porque existe una alta disponibilidad de mini naves en casi todas las zonas de Madrid y alrededores a precios que son cada vez más bajos.
BARCELONA
9 8
Zonas Industriales
7 6 5 4 3
Min.
Max.
1ª Corona
4,00
6,00
2ª Corona
2,75
4,75
3ª Corona
1,75
3,25
BARCELONA
VENTA
€/m²
Zonas Industriales
Min.
Max.
1
1ª Corona
800
1.350
2ª Corona
500
900
3ª Corona
325
675
3T 2009
4T 2009
Primera Corona
6
ALQUILER €/m²/mes
2
2T 2009
1T 2010
2T 2010
3T 2010
4T 2010
Segunda Corona
1T 2011
ALQUILER
€/m²/mes
Mín.
Max.
1ª Corona
4,00
4,75
2ª Corona
3,00
3,75
3ª Corona
1,80
2,50
VENTA
€/m²
Zonas Industriales
Mín.
Max.
1ª Corona
650
900
2ª Corona
440
700
3ª Corona
310
390
Fuente: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
€/m²/mes
1T 2009
MADRID
MADRID
2
Precios Naves Industriales (no Logística). Barcelona
0
3ª Corona
7
Las empresas industriales son un buen reflejo de la situación económica de un país y nada hacía presagiar a principios del año, que ésta iba a mejorar por lo que las empresas se han estado preparando para un año difícil, reduciendo costes, ya sean directos o indirectos. Los malos datos del consumo que continúa en descenso así como el incremento del desempleo que a finales del año 2011 llegaba a los 5.250.000 parados han provocado que la mayoría de las empresas miren con preocupación al futuro y no realicen inversiones a medio/largo plazo. Las empresas logísticas, que son las que suelen alquilar mayores superficies, se ven en la determinación de reducir espacios o alquilar los más baratos independientemente de la calidad de los mismos.
1ª Corona
8
2T 2011
3T 2011
Tercera Corona
4T 2011
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2011
Desde el punto de vista de la demanda, cada vez es menor. Las empresas que ocupaban este tipo de superficies son las que más están reduciendo su actividad por culpa de la recesión económica. La mayoría de las operaciones que se realizan son contratos de alquiler con una duración muy corta: menos de 2 años. Tenemos que mencionar que las rentas de los espacios industriales han tocado suelo, encontrándonos puntualmente operaciones por debajo del precio de mercado. Esto es debido a que las instalaciones donde se pretende ubicar una empresa, están obsoletas, por lo que es necesario una adecuación de las mismas. Valencia La demanda del sector industrial es la menos activa. La incertidumbre se ha incrementado y por ende la inversión empresarial ha disminuido. Las operaciones firmadas vienen motivadas por el hecho de cambiar a una ubicación mejor, con mejores condiciones, normalmente reduciendo espacio. En el sector industrial, las rentas son de gran importancia a la hora de seleccionar un inmueble, lo que ha provocado que haya disponibilidad de naves a 1 y 1,5 €/m²/mes. Las pocas ventas que se han realizado, corresponden a oportunidades para el comprador a precios bajos. La calidad de los demandantes ha disminuido, siendo bastante difícil conseguir garantías adicionales al contrato (avales, etc.) La actividad promotora se ha reducido al máximo, por lo que no se prevén nuevas promociones de naves en el mercado, salvo de manos de entidades bancarias. La tendencia para este 2012 será seguir aumentando la disponibilidad de naves industriales, principalmente en las zonas más alejadas de Valencia.
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º Sem. 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 2ndH 2011 •
bancarios y se encontrarán con la alternativa de malvender a precios realmente de ganga, o esperar dos o tres años a ver si la situación cambia.
Precios Naves Industriales (no Logística). Valencia 6
Ribaroja (PRIME)
Norte
Sur
5 4
VALENCIA
3
1 0
ALQUILER €/m²/mes
Mín.
Max.
Ribaroja (PRIME)
2,00
3,00
Norte
1,50
2,50
Sur
1,50
2,50
Zonas Industriales
2
4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 Fuente: Jones Lang LaSalle 4T 2011 Fuente: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
Suelo Madrid Veníamos comentando el escaso interés que existía por parte de los usuarios finales, así como de promotores y constructores y esto se debe a dos razones principales: • Fuertes divergencias en el precio: los precios a los que los potenciales compradores, están dispuestos a realizar la compraventa, no tienen en la gran mayoría de los casos nada que ver con el que ofrecen los vendedores. Esto está poco a poco cambiando, y cada vez son más los propietarios de suelo los que se están dando cuenta de que si quieren venderlo ahora, tendrán que adecuar su precio a lo que ofrecen los potenciales compradores. O la alternativa es esperar varios años. • Falta de financiación por parte de las entidades bancarias: continuamos prácticamente como a principios de año, las entidades bancarias no quieren entrar en procesos de financiación de compra de suelo, por lo que los compradores tienen que ir con recursos propios, lo que imposibilita la viabilidad de la mayoría de las operaciones. Diferente caso es, el suelo que se ofrece por parte de las entidades bancarias, que sí dispone de financiación y en algunos casos por un importe elevado. La oferta de suelo es cada vez más numerosa, sobre todo en la segunda y tercera corona, donde existe una alta disponibilidad de parcelas industriales de todos los tamaños posibles, por lo
On•Point
que los precios son los que más han disminuido, llegando incluso en algunas zonas a ofrecerse al mismo precio que el de urbanización. En la primera corona nos encontramos con un número limitado de parcelas y rara vez, superan los 20.000 m², por lo que los posibles compradores son empresas medianas, que necesitan de una nueva ubicación. Éstas, como hemos comentado, tienen el problema de la financiación para realizar la compraventa. La zona más demandada continúa siendo la primera corona, la demanda se sigue concentrando en las mejores ubicaciones. Es difícil encontrar parcelas industriales de gran tamaño, más de 20.000 m². Además, el alto precio de las mismas, está imposibilitando que empresas que ocupan poca superficie puedan desarrollar un proyecto. Existen pocas transacciones que fijen precios de mercado claros y definidos, pero el precio del suelo industrial en la Comunidad de Madrid oscila entre 150 € y 200 €/m², pudiendo superar los 200 € únicamente en el caso de que se trate de parcelas pequeñas y sean compradas por un usuario final, no por un promotor. Tendencias: Estimamos que el precio del suelo va a seguir bajando durante este año 2012 de forma agresiva, especialmente si las entidades bancarias sacan al mercado (como parece que así está siendo) la cartera de suelo que tienen a precios bajos.
La única salida que tiene hoy un propietario de suelo, es buscar un promotor que tenga algún proyecto en marcha con algún cliente final y no esperar precios superiores a los 200 €/m² casi en ningún caso, pues las rentas que pagará ese cliente, no hacen viable un precio superior. Valencia Son muy escasas las operaciones de suelo, y aquellas que se han producido, han tenido precios muy bajos. La dificultad de encontrar financiación está provocando que haya en el mercado suelos muy atractivos, sin interesados en su compra. Existen algunas demandas activas de suelo en el mercado que buscan una oportunidad, pero la sensación de que el precio del suelo seguirá bajando durante este 2012 y la expectación creada por la salida al mercado de activos de entidades bancarias a precios atractivos, está retrasando la toma de decisiones. Barcelona Ha mostrado en los últimos meses cierta reactivación de la demanda. La tradicional gran diferencia de precios entre lo que estaba dispuesto a pagar un comprador y las altas expectativas de los vendedores, se ha reducido. Muchos vendedores han aceptado la realidad económica y se han materializado transacciones en su mayoría a precios por debajo de los 200 €/m², en zonas como Castellbisbal y Olesa de Montserrat. La paradoja es que el precio es mayor cuanto más grande son los tamaños de las parcelas, superando los 200 €/m², como se observa en parcelas superiores a 50.000 m². Los compradores suelen ser empresas del sector de la distribución, automoción y logística, pero se trata de una demanda, por regla general, de carácter muy patrimonialista y, normalmente, nacional o familiar. En el caso de las multinacionales, no se han mostrado muy activas dado que, generalmente, optan por activos en alquiler.
Además, los propietarios de suelo no podrán competir con las condiciones financieras de los activos
Demanda
Términos contractuales
Leyenda: ALTA ALTA / MEDIA
BAJA
m² Minimos
m² Máximos
1ª sem 2008
2º sem 2008
1º sem 2009
2º sem 2009
1º sem 2010
2º sem 2010
1º sem 2011
2º sem 2011
Pequeñas Empresas
100
1.000
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
15.000
Alta / Media
Alta / Media
Media
Media
Media
Media
Media
Alta / Media
Alta / Media
Baja
Media
Media
Media
Media
Baja
MEDIA
Años de contrato Naves Pequeñas
Paquetería / Cross Docking
1.500
Logistica
3.000
100.000
Alta / Media
Retail
3.000
60.000
Media
Media
Baja
Baja
Media
Media
Media
Media
Producción
2.000
30.000
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Otros términos contractuales
de 1 a 3 años
Logística
de 3 a 5 años
Logística Llave en Mano
de 7 a 10 años
Producción
Más de 10 años
Fianza legal de 2 mensualidades. IBI y otras garantías adicionales. El aval bancario es imprescindible.
7
On•Point
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Logística Madrid Evolución de Precios
Coronas Industriales de la Comunidad de Madrid y Zona de influencia
Los precios de las naves logísticas han tendido a la estabilización durante el año 2011, especialmente en la primera corona, después de las fuertes bajadas sufridas en los dos últimos años.
CORONA 3
Las zonas Prime son las que mejor se están comportando. Las empresas que quieren estar situadas en buenas ubicaciones, están dispuestas a pagar un plus, a sabiendas de que las rentas que podrían obtener en la segunda o tercera corona, son sensiblemente inferiores.
3
CORONA 2
Fontanar
Torija
2
En estas zonas, los propietarios han bajado las rentas todo lo que ellos consideraban necesario y ofrecen otros incentivos para competir con las ubicaciones más alejadas.
1
CORONA 1 BARAJAS
Vicálvaro
En estas zonas, segunda y tercera corona, es donde los precios son más bajos al existir una oferta mucho más alta. Las naves que llevan vacías mucho tiempo, han bajado su precio objetivo con tal de conseguir un inquilino. Además, suele coincidir que este tipo de naves son de una calidad inferior a la media del mercado, y eso los inquilinos lo saben por lo que no están dispuestos a pagar más.
Vallecas
Villaverde
Ciempozuelos
Seseña
Hemos visto como las rentas en las principales ubicaciones, Coslada, San Fernando y Getafe, se sitúan entorno a los 5,5-6 €/m²/mes. Después de haberse cerrado operaciones por debajo de los 5€/m²/mes, los niveles se han conseguido recuperar, principalmente por la poca oferta que existe en estas zonas, destacando el Polígono Industrial de Coslada, donde la ocupación ronda el 90% de su superficie construida.
Tarancón
Ontígola
corona, en zonas secundarias y para activos de calidad media-baja. Oferta Disponible La oferta disponible de espacios logísticos es de aproximadamente 864.090 m², lo que representa una tasa de disponibilidad de un 14%. Se mantiene la misma tasa de disponibilidad, a pesar de que no se han iniciado nuevos proyectos, con fines especulativos, debido a que la absorción neta es negativa, las empresas alquilan espacios menores de los que abandonan.
Tendencias: Pensamos que se producirá una estabilización en las rentas durante el 2012. Podemos encontrar operaciones puntales que modifiquen la renta de mercado un +/- 10%, pero la tónica será la misma, principalmente porque en la primera corona, cuando aparece un producto a una renta interesante, se encuentra un usuario interesado. Será en la segunda y la tercera corona, donde la sobreoferta existente hará que podamos ver rentas un poco más bajas, siendo este descenso mucho más significativo en la tercera
Además, vemos que las empresas logísticas ajustan la demanda de espacio a lo que necesitan, ni un metro cuadrado más. La oferta de Llave en Mano continua siendo la
Noblejas
más atractiva para las empresas que demandan un producto que no ofrece el mercado; superficies de más 25.000 m² con un nivel de calidad por encima de la media. Esto se ha producido con dos empresas que han firmado en parques modernos y muy buenos activos: Decathlon, que ha firmado el alquiler de una nave de aprox. 45.000 m² en los Gavilanes, Getafe, y la firma H&M, que se va a instalar en una nave de más de 35.000 m² en Torrejón de Ardoz. En la primera corona, especialmente en Coslada, ha disminuido significativamente la oferta disponible puesto que ha sido la zona más demandada en el año 2011. La mayor parte de la oferta se concentra en la tercera corona, a más de 40 km de Madrid y, es-
Rentas Naves Logísticas. Madrid 8
6
RENTA NETA €/m²/mes
4
2
0
2002
2003
2004
Fuente: 2011 Fuente:Jones JonesLang LangLaSalle LaSalle4T3Q 2011
8
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
% var. Renta máx
Incentivos
CORONAS
Min.
Max.
trimestral
Contratos 3 y 5 años
Primera
4,80
6,00
0%
Segunda
3,50
3,90
0%
Tercera
2,25
2,90
0%
Descuento de entre el 20% y el 30% en carencias y otros incentivos (pago de instalaciones y traslados…)
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Disponibilidad Llave en Mano 2011- 2015 Millares
Contratación Logística. Madrid 200 150
4º 2011 3er Ttrim 2011
100 50
Millares
On•Point
0
800
1ºT 2010
2ºT 2010
3ºT 2010
4ºT 2010
1ºT 2011
2ºT 2011
3ºT 2011
4ºT 2011
700 600
3ª corona 34%
500 400 300
1ª corona 44%
2ª corona 22%
200 100 0
2.002
2.003
2.004
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
Fuente: 2011 Fuente:Jones JonesLang LangLaSalle LaSalle4T3Q 2011
Fuente:Jones JonesLang LangLaSalle LaSalle4T 4Q2011 2011 Fuente:
pecialmente, en zonas secundarias. Existe suelo para Llave en Mano en varias zonas de Madrid y hay algunos promotores activos buscando realizar este tipo de operaciones en suelos en zonas como San Fernando, Torrejón de Ardoz o Getafe y Pinto en el Sur. El continuado descenso de los precios del suelo propiciará este tipo de operaciones. Tendencias: En los próximos años hay proyectada oferta futura en la zona más cercana a Madrid en San Fernando de Henares y en Getafe, donde aún queda suelo disponible. Es en estas zonas donde la demanda es más fuerte, pero es una incógnita si los promotores más fuertes se lanzarán a construir a riesgo sin inquilino. Lo vemos muy complicado salvo para superficies pequeñas, la oferta seguirá siendo principalmente de Llave en Mano. Va a existir escasez de naves de menos de 5.000 m² en zonas cercanas a Madrid en régimen de alquiler que ofrezcan rentas alrededor de 5 €/m². En estas mismas zonas hay altas posibilidades de que se cierren proyectos Llave en Mano para empresas de transporte. En las zonas más alejadas, pero consideradas Prime para logística, la oferta disponible de naves de baja calidad a rentas bajas irá disminuyendo. Aunque existe suelo calificado, no hay muchos proyectos en marcha por lo que una reactivación de la demanda dentro de dos o tres años puede paradójicamente quedar insatisfecha. Demanda y Transacciones.
El tamaño medio de la operación ha sido de 6.200 m² pero si excluimos las cuatro grandes operaciones mencionadas, ha sido tan sólo de 3.600 m², lo cual es una cifra muy pobre para el sector. Esto se explica en parte porque, del total de transacciones, el 61% se ha firmado en zona cercana a Madrid (Barajas, Coslada, Getafe y Leganés).
Transacciones JLL relevantes
La demanda típica en estas zonas de la primera corona no excede de 5.000 m². Son empresas que valoran la ubicación, la seguridad y los servicios que ofrecen los parques situados en estas zonas. Son ejemplos de ello, el Parque de Saba o de SyV en Coslada o el moderno parque Puerta de Madrid en San Fernando de AIG Lincoln. Se trata de empresas en muchos casos de transporte y distribución o de servicios.
Factor 5. Alovera (Guadalajara) 9.176 m²
Dentro de estas zonas se ubica la demanda de las empresas de transporte que no encuentra en el mercado disponibilidad de plataformas. La demanda típica en la segunda corona se mueve en un rango entre 5.000 m² y 10.000 m². Se trata de empresas de logística que no pueden estar muy alejadas de Madrid y que buscan equilibrio entre precio y distancia.
STX. Coslada (Madrid) 3.651 m²
Finalmente, estarían las empresas de logística que buscan a partir de 10.000 m² y que no les importa estar más alejadas, siempre que las rentas sean bajas. Esta demanda que era tradicionalmente la protagonista de nuestro mercado es la más débil en este momento, de ahí las bajas cifras de contratación.
La contratación de espacios logísticos en Madrid en 2011 fue de 295.000 m², lo que supone un descenso del 35 % respecto a los 455.000 m² que se firmaron en 2010.
Tendencias: Estimamos que va a seguir una fuerte la demanda de espacios en alquiler cercanos a Madrid de menos de 5.000 m² que ofrezcan instalaciones modernas con rentas en el entorno de los 5 €/m²/mes.
Si tenemos en cuenta que sólo cuatro operaciones (H&M, Decathlon, Schweppes y Luis Simoes) han representado el 47% del total (140.000 m²), podemos hacernos una idea del bajo grado de actividad del sector en el pasado ejercicio.
Las empresas de transporte tendrán que ir finalmente a proyectos Llave en Mano para poder crecer. Mientras no se reactive el consumo las demandas de espacio de más de 10.000 m², van a seguir siendo escasas.
Otundal. Coslada. (Madrid) 2.327 m²
Cooper Standard Automotive Getafe. (Madrid). 5.173 m²
9
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On•Point
Logística Barcelona Evolución de los precios
Coronas Industriales. Barcelona Tasa de disponibilidad media
La estabilización de los precios en el último trimestre de 2011 se está consolidando tras ligeros descensos en la primera mitad del año 2011. En zona Prime en algunos casos se ha experimentado el inicio de una tendencia alcista en las rentas, principalmente en plataformas superiores a 10.000 m² que dispongan de instalaciones ya acondicionadas y que no requieran inversión de entrada en la actualización de dichas instalaciones.
CORONA CENTRO
18,9%
La evolución de la ocupación nos hace ser bastante optimistas respecto a la previsión de crecimiento de las rentas, aún contando con un escenario económico adverso. Dicha afirmación es válida para la primera y segunda corona así como para las plataformas triple A en tercera corona. Respecto a las zonas lejanas de la tercera corona y la cuarta corona los precios seguirán teniendo una tendencia ligeramente bajista debido al alto grado de desocupación que provoca mucha competencia en precio entre los diferentes propietarios para captar la poca demanda existente. No obstante lo anterior, ha descendido la disponibilidad en muchas de las zonas donde
CORONA NORTE
5,40%
La evolución de las rentas en el último trimestre de 2011 se ha mantenido respecto al tercer trimestre, manteniendo el precio mínimo de 5,25 €/m²/mes en zona Prime. En el caso de grandes superficies con calidad triple A estaríamos hablando de un mínimo de 6 €/m²/mes. Durante 2011 el buen comportamiento del mercado ha permitido que los propietarios no acepten muchos de los descuentos propuestos de renta. No obstante, se han mantenido fórmulas de descuentos vía carencia u otros incentivos.
VALLÉS OCCIDENTAL
CORONA SUR
BAIX LLOBREGAT
VALLÉS
ÁREA ORIENTAL METROPOLITANA
5,5%
Barcelona
Tasa de Disponibilidad Media 9,90 % Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2011
hace un año presentaban una desocupación muy alta. Oferta disponible La oferta disponible de espacios logísticos asciende a finales de 2011 a 620.735 m² que representa un 9,9% de tasa de disponibilidad . Cabe destacar que en las zona prime ya no existen plataformas logísticas disponibles superiores a 15.000 m² de superficie. La falta de suelo industrial adaptado para logística hace inviable el crecimiento del stock futuro, a menos que no sea en régimen de concesión pública, factor que no atrae a la mayor parte de los inversores. La escasez de naves de naves de gran tamaño en prime se agudizará en el 2012, año en el que está previsto la entrada en funcionamiento de la nueva terminal de mercancías del puerto de Barcelona, que doblará su capacidad de tráfico de contenedores. Dicha ampliación tendrá un impacto positivo en la demanda de es-
pacios logísticos, especialmente en las áreas cercanas al puerto, la zona prime. Al no existir disponibilidad de gran superficie en prime, dicha demanda será expulsada a las coronas exteriores, que se verán beneficiadas y que a su vez, expulsaran demanda a las 3ª y 4ª coronas debido a la falta previsible de espacio. En segunda y tercera corona solo existen dos naves disponibles superiores a 20.000 m² y no son naves AAA, por lo que requieren un coste de actualización. La absorción de naves en estas coronas ha sido debido a la falta de oportunidades en zona prime y a que se han materializado búsquedas por parte de inquilinos que llevaban mucho tiempo en el mercado. En 2ª y 3ª corona, la tasa de disponibilidad es del 5,40 % y del 18,90 % sobre un stock total de 2,7 mill. m² y 2 mill. m² respectivamente
Rentas Logistica Barcelona €/m²/mes
8 7 6
RENTA NETA €/m²/mes
5 4 3 2 1 0
Min.
Max.
Primera
5,25
6,5
Segunda
3
5,25
Tercera
2,25
3,25
Fuente: Jones Lang LaSalle 4T 2011
1T 2010
2T 2010
3T 2010
Primera Corona
10
CORONAS
4T 2010
1T 2011
Segunda Corona
2T 2011
3T 2011
Tercera Corona
4T 2011
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º Sem. 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 2ndH 2011 •
On•Point
Barcelona: Disponibilidad actual, Stock y Oferta Futura Disponibilidad
Stock
1ª Corona 13% 1ª Corona 13%
Oferta Futura 1ª Corona 24%
3ª Corona 33%
2ª Corona 24% 2ª Corona 24%
3ª Corona 63% 3ª Corona 63%
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2011
2ª Corona 45% 2ª Corona 45%
Otros 53% Otros 53%
2ª Corona 43%
Total: 620.735 m²
1ª Corona 2% 1ª Corona 2%
Total: 620.735 m²
Total: 6.274.641 m²
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2011
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2011
Total: 1.118.858 m² Total: 1.118.858 m²
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2011 Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2011
Transacciones más relevantes
Durante 2011, la absorción de espacio logístico en Barcelona se ha situado en 400.000 m², un 38% más que el año 2010. Es el mayor dato de absorción desde el inicio de la crisis y ha superado los mejores pronósticos. La mayoría han sido transacciones en alquiler y algún llave en mano para ocupación propia. Las transacciones en zona prime de Schneider, Logista, Consum, Renhus, Naeko y Azkar, han provocado la absorción de las naves disponibles de gran tamaño. Estas transacciones han tenido lugar básicamente en Sant Boi, la ZAL y Parc Logístic de la Zona Franca de Barcelona. En segunda y tercera corona, las transacciones más importantes han sido las de FCC Logística en La Granada del Penedés, que
ha absorbido 22.000 m² y ha instalado su hub de operaciones para la región de Cataluña, la compra por parte de Miquel Alimentació del suelo para la realización de una plataforma logística llave en mano de 26.000 m² en Abrera. Los 8.000 m² de Alcadema Logística en Montmeló (operación asesorada por parte de Jones Lang LaSalle), la ampliación de la supericie de ADOCAT en el polígono el Molí del Racó en Sant Sadurní d´Anoia y el alquiler de 11.000 m² en la Granada del Penedés por parte de Coral Transports. En la zona de Girona y Tarragona, se han materializado varias transacciones. En concreto, en Valls, Ikea ha alquilado 7.000 m² como ampliación de los 200.000 m² ya existentes, también en una operación asesorada por Jones Lang LaSalle. Cargotrans ha alquilado 10.000 m² en Vilarodona, Prologis ha arrendado 30.000 m² en Valls y Adequare 10.000 m² en Celrà, Girona.
11.021 m² (Alquiler) La Granada del Penedès
8.100 m² (Alquiler) Santa Perpètua de Mogoda
OPERTY
Demanda y Transacciones
Take up Barcelona 400.000
7.659 m² (Alquiler) Montmeló
2011
7.108 m² (Alquiler) Valls
450.000 400.000 350.000 289.000
300.000 250.000
250.000
200.000 150.000 100.000 50.000 0 2009
2010
Fuente: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2011
11
On•Point
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º Sem. 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 2ndH 2011 •
Logística Valencia y otras zonas Rentas. Valencia
Corona Exterior Norte
Corona Exterior Centro Zona Bypass Norte
Área Metropolitana
Valencia
Zona Bypass Centro
Zona Bypass Sur
Corona Exterior Sur
Logística La demanda de logística en Valencia durante el segundo semestre del 2011 se siguió centrando en la zona de Ribarroja, firmándose espacio en naves con un alto grado de calidad. Los contratos se hacen por plazos más cortos, viéndose incluso, alquileres de 2 ó 3 meses, que algún operador ha necesitado para cubrir un exceso de trabajo. En aquellos contratos con una duración de dos años o más, es habitual tener que conceder carencia, que suele rondar los tres meses de media.
Las rentas máximas que se han conseguido en zona Prime han sido de 3,5 €/m2/mes, sin contar los periodos de carencia concedidos.
entre los posibles compradores, que 11 están retrasando las decisiones de compra a la espera de este hecho.
La operación de más metros firmada en este último semestre ha sido de 12.000 m2, si bien la demanda media tiene una superficie entorno a los 4.000 m2. La tendencia durante este 2012 parece indicar que va a ser un año bastante similar al 2011, aunque las últimas noticias publicadas en la prensa sobre la necesidad por parte de las entidades bancarias de aligerar su carga inmobiliaria, están creando muchas expectativas
Rentas Logística. Valencia
Oferta Futura. Valencia 100.000
6
90.000 80.000
5
70.000 4
60.000 50.000
3
40.000 2
30.000 20.000
1
10.000 0
2007
2008
2009
Fuente: Lang LaSalle 4T 2011 Fuente: Jones Jones Lang LaSalle 4Q 2011
12
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
0
Q1 2010
Q2 2010
Fuente: JonesLang Lang LaSalle 4T 2011 Fuente: Jones LaSalle 4Q 2011
Q3 2020
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º Sem. 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 2ndH 2011 •
On•Point
El Mercado de Inversión Rentabilidades Madrid
Rentabilidades Barcelona
10%
10%
9%
4Q 2011: 8%
9%
10% 4Q 2011: 8%
9% 9%
8%
8%
8%
8%
7%
7%
7%
7%
6%
6%
6%
6%
5%
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente:Jones Jones Lang LaSalle 4T 2011 Fuente: Lang LaSalle 4Q 2011
Demanda Existen diferentes tipos de actores en el mercado de inversión que describimos de forma no exhaustiva: 1. Los fondos de inversión que siguen demandando seguridad sobre cualquier otro parámetro en la inversión inmobiliaria en España. Esto se traduce en : • Contratos a largo plazo, idealmente más de 10 años. • Buenos arrendatarios. • Edificios modernos y en zonas Prime, es decir consolidadas. • Rentas de mercado. • Volumen superior a 20 Millones de euros. La rentabilidad buscada por este tipo de fondos es del 8%, aunque si una transacción reúne todos los parámetros anteriores, podría bajar hasta el 7,25 %. 2. Inversores o inversores / promotores especializados del sector que pueden comprar activos de calidad con arrendamientos a menores plazos debido a su know-how del sector y que demandan rentabilidades algo más altas (8,5 – 9%). 3. Inversores dispuestos a financiar operaciones Llave en Mano a promotores buscando rentabilidades superiores al 9%
2010
Q4 2011
5%
1997
1998
1999
2000
4. Inversores tanto nacionales como internacionales oportunistas buscando precios muy bajos. En todo caso, los inversores que no precisan financiación, tienen una ventaja competitiva clave a la hora de poder llevarse las mejores operaciones. Oferta La oferta de inversión ha sido escasa y ha salido al mercado con cuentagotas. En los últimos tres años había mucha oferta pero no era posible su venta, hoy día quien sale al mercado es porque acepta que hay unas condiciones mínimas que deben de concurrir. No hay grandes carteras de activos a la venta y la oferta viene dada por propuestas de sale & lease-back de empresas con interés para los inversores o activos aislados con liquidez o bien las operaciones Llave en Mano, que se producen y que buscan inversor durante la construcción o una vez entregado el inmueble. Rentabilidades La rentabilidad Prime sigue estando en el 8% pero si se dan los parámetros ya explicados, podrían bajar al 7,5%. En el caso de activos secundarios aunque también de una calidad alta se sitúa entre el 8,50% y el 9%
Rentabilidades Valencia
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fuente: Jones Lang LaSalle 4T 2011 Fuente: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
Q4 2011
Transacciones El volumen conocido de inversión en activos logísticos ha estado en los entornos de 135 millones de euros en toda España. Es un volumen aún muy escaso. Entre las operaciones firmadas destacan las siguientes: • Venta de nave logística alquilada a Unipost en San Fernando de Henares a un inversor privado. • Venta de dos activos arrendados a Danone en Madrid y Barcelona a un inversor privado. • Venta de la nave de Ceva Logistics en Ontígola a un fondo internacional. • Operación de Llave en Mano de Decathlon en Getafe adquirida por un fondo internacional. • Loomis en Madrid a inversores privados. Tendencias La financiación sigue siendo el principal obstáculo de la inversión, pero observamos con optimismo que hay más fondos internacionales activos en España que ven que el mercado está tocando fondo a nivel de rentas y existe una potencial revalorización futura, aunque la seguridad en los retornos sigue siendo el principal elemento a la hora de tomar decisiones. Las operaciones Llave en Mano que se firmarán sin duda en 2012, aunque sean escasas, serán una oportunidad para los inversores.
Volumen de Inversión Logística en España
10%
700
10%
4Q 2011: 8,5%
9% 9%
600 500
8%
400
8% 300
7% 7%
200
6% 100
6% 5%
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Fuente: Jones LaSalle 2011 Fuente: JonesLang Lang LaSalle 4T4T 2011
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
0
2008 Fuente: Jones Lang LaSalle 4T 2011 Fuente: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
2009
2010
2011
13
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º Sem. 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 2ndH 2011 •
On•Point
Economic Context The international economic situation remained essentially unchanged over the last quarter of the year, due to the widespread uncertainty caused by recent macroeconomic data.
GDP Annual EU: European Union 10,00 8,00
Compared with previous quarters, whilst the US is beginning to show a fledgling recovery with growth of 0.7% forecast for Q4, the Eurozone continues to be unstable.
6,00 4,00
Within the framework of current instability across the Eurozone caused by the unfavourable situation of the labour market – which directly affects household spending – and by the ongoing sovereign debt crisis, the Spanish economy continues to face serious challenges: • Following the outlook for sustained growth throughout 2011, the economy looks likely to shrink again in Q4. Of all the factors that are contributing to this negative performance, unemployment is one of the most important; the number of people in
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
-2,00
1974
0,00
1972
2,00
In Asia, China continues to register robust economic growth, which has, however, slowed slightly due to mid-year inflation among other factors. As for the Latin American markets, Brazil – which continues to be a reference among the emerging markets – has suffered as a result of the international context, with growth stagnating in Q3, leading to a drop in forecasts for both 2011 and 2012.
F
Spain
-4,00 -6,00
Source: Global Insight, January 2012
work fell in November, with the current figure now close to the levels registered in 2008. • The CPI has scarcely fallen over recent months as fuel, housing, alcohol and tobacco have broadly offset the drop in medication prices brought about by recent regulations that enforce the prescription, wherever possible, of generic drugs. • Exports have fallen over recent months basically as a result of the downturn in sales of consumer and capital goods, whilst imports have registered weak growth.
• All public administrations contained the growth of debt, especially the central and local governments. • Spain’s risk premium closed 2011 at a higher level than the 250 basis points registered at the beginning of the year and its future evolution will be heavily dependent upon fiscal adjustments and the growth registered by the Spanish economy. In light of the above, 2012 presents major uncertainties and whether or not these can be overcome will depend on the effectiveness of the measures taken by the government.
CPI & Interest Rates short term Interest rates
F
CPI
16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00
2014 Q1
2013 Q1
2013 Q1
2012 Q1
2011 Q1
2010 Q1
2010 Q1
2009 Q1
2008 Q1
2007 Q1
2007 Q1
2006 Q1
2005 Q1
2004 Q1
2004 Q1
2003 Q1
2002 Q1
2001 Q1
2001 Q1
2000 Q1
1999 Q1
1998 Q1
1998 Q1
1997 Q1
1996 Q1
1995 Q1
1995 Q1
1994 Q1
1993 Q1
1992 Q1
-2,00
1992 Q1
0,00
1991 Q1
2,00
Source: Global Insight, January 2012
15
On•Point
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º Sem. 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 2ndH 2011 •
Industrial Wharehousing & Industrial Land Spain Industrial wharehousing Madrid: The year 2011 ended the way it started: with a stagnating economy that has affected levels of demand among industrial and logistics companies. Industrial companies are a good mirror for the economic situation of a country and there was no indication at the beginning of the year that the situation was going to improve, so companies steeled themselves for a tough year, cutting direct and indirect costs. Poor consumer spending figures, which continue to fall, and increased unemployment, which stood at 5.25 million people at the end of 2011, have meant that most companies are concerned about the future and are not carrying out medium/long-term investments. Logistics companies, which tend to lease the largest spaces, are determined to cut space or get cheaper leases, regardless of the quality of the space in question. From a supply perspective, it should be mentioned that available space in the first belt is gradually reducing. This is because the little demand there is tends to position itself in the best possible location and because the rental levels that can be obtained in this area are very competitive. Also, the industrial estates completed have been warmly welcomed by tenants, as they meet their needs in terms of space and other services, such as security, cleaning and maintenance. The rental transactions closed in the last six months of the year were located mostly in these kinds of estates, which offer spaces of 1,200 m² and above. These estates have to compete with cheaper, more obsolete buildings. Companies that do not need or want the extra services tend towards these kinds of spaces, to take advantage of the lower prices.
Industrial prices Madrid (no logistic) 9
1st ring
2nd ring
7 6 5 4 2 1 0
3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 Source: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
The demand for industrial space remains very weak. We have noticed that multinationals are the most active. The spaces these kinds of companies require are not especially large – 1,500-3,000 m² – but they are the ones that provide the best guarantees, meaning owners go to great effort to keep them in their buildings. Cross-docking companies, we have observed, are seeking spaces in very specific facilities and the existing supply cannot fulfil their requirements which, in general, are spaces of around 7,000-10,000 m², with numerous loading bays and with no more than 50% occupation of the plot. These kinds of companies need locations as close as possible to Madrid and are generally unable to wait for turn-key projects. Small warehouses and mini-estates: these types of facility, which once attracted a great deal of demand, are currently struggling. No new space is being developed, mostly because there is significant availability in mini warehouses in almost all areas of Madrid and its surroundings at increasingly low prices. Demand is increasingly scarce. The companies that occupied these spaces are the very companies that are being forced to cut back their activity the most as a result of
BARCELONA
8,00 7,00 6,00 5,00
LEASE
€/m²/month
Industrial Areas
Min.
Max.
1st Ring
4,00
6,00
2nd Ring
2,75
4,75
3rd Ring
1,75
3,25
4,00 3,00
BARCELONA
1,00 0,00 3T 2009
4T 2009
Source: Jones Lang LaSalle 4º Trim 2011
16
1T 2010 1st Ring
2T 2010
3T 2010
2nd Ring
4T 2010
1T 2011
3rd Ring
2T 2011
3T 2011
4T 2011
SALE
€/m²
Min.
Max.
1st Ring
800
1.350
2nd Ring
500
900
3rd Ring
325
675
Industrial Areas
2,00
Lease
€/m²/month
Mín.
Max.
1st Ring
4,00
4,75
2nd Ring
3,00
3,75
3rd Ring
1,80
2,50
MADRID
9,00
2T 2009
MADRID
3
Industrial prices Barcelona (no logistic)
1T 2009
3rd ring
8
Purchase €/m² Mín.
Max.
1st Ring
650
900
2nd Ring
440
700
3rd Ring
310
390
the economic recession. Most of the transactions that take place are very short-term leases of under 2 years. We should mention that rental levels for industrial space have hit rock bottom, with occasional transactions taking place below market prices. This occurs when the facilities a company intends to lease are obsolete and require adaptation. Valencia: Demand in the industrial sector is less active. There is increasing uncertainty and as a result business investment is scarce. The transactions signed were all the fruit of relocations to better locations with improved conditions, usually with a reduction in space. In the industrial sector, rental levels are extremely important when it comes to choosing a building, which has led to availability of warehouses at prices of €1 and €1.5/m2/month. The few sales that have taken place correspond to opportunities for the buyer. The quality of the demand has fallen and it is difficult to obtain further guarantees – such as bank guarantees – on top of the contract. Development activity has been reduced as far as possible, so new developments are not expected to come onto the market, except those held by banks. Vacancy rates in industrial warehouses will continue to increase in 2012, especially in the areas furthest from Valencia.
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º Sem. 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistics Market 2ndH 2011 •
On•Point
Industrial prices Valencia (no logistic)
Land Madrid: The industrial land market has varied little in recent months. We have already mentioned the lack of interest from both tenants and developers and construction companies. There are two reasons for this lack of interest: • Major discrepancies on price: the prices potential buyers are prepared to pay are often far removed from the prices sellers are demanding. • This is gradually changing and an increasing number of land owners are realising that if they want to sell now they have no choice but to adapt their price to the levels buyers are prepared to pay. The alternative is to wait and sell in several years’ time. • Lack of bank financing: the situation is virtually the same as it was at the beginning of 2011: Banks do not want to fund land acquisitions, so buyers need to have their own resources, which makes most transactions impossible. The situation is different when it comes to land owned by banks themselves, for which there is financing available – occasionally even for very high amounts. Land supply is increasing, especially in the second and third belts, where there is high vacancy of industrial plots of every possible size. These prices have therefore dropped the most; in some areas these plots are being offered at the same price as land for residential developments. In the first belt there are limited plots which are rarely larger than 20,000 m², meaning that potential buyers are medium-sized companies looking to relocate. As mentioned, these companies are struggling to secure financing for these transactions. The demand continues to be focused mainly
6
Ribaroja (PRIME)
North
South
5 4
VALENCIA
3 2 1 0
Lease €/m²/month
onas Industriales
Mín.
Max.
Ribaroja (PRIME)
2,00
3,00
North
1,50
2,50
South
1,50
2,50
4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 Source: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
on the best locations within the first belt. It is difficult to find large-scale industrial plots of over 20,000 m² and the high prices of these plots make it impossible for companies that occupy small spaces to develop projects. Very few transactions have taken place to indicate clear, defined market prices, but the price of industrial land in the Autonomous Community of Madrid ranges between €150 and €200/m², exceeding €200 only in the case of small plots bought by the end user, not by a developer. Trends: we expect the price of industrial land to continue to fall sharply throughout 2012, especially if banks begin putting their property assets on the market at low prices, which appears likely to be the case. Also, owners will not be able to compete with the financial terms offered by bank assets and will be faced with a choice between selling badly at rock bottom prices, or waiting two or three years to see if the situation changes. The only option land owners have at present is to seek a developer with a project underway for an end client and accept that prices will almost never exceed €200/m², as the rent the end client will pay will not allow for a higher price. Barcelona : Demand in the Barcelona industrial land market has revived to a certain
Demand
extent in recent months. The traditionally large gap between the prices buyers were willing to pay and high expectations of sellers has narrowed. Many vendors have accepted the economic reality and transactions have taken place at prices mostly under €200/m² in locations like Castellbisbal and Olesa de Montserrat. Paradoxically, the larger the plot, the higher the price; prices over €200/m² have been registered for plots over 50,000 m². Buyers tend to be companies in the retail, automobile and logistics sectors, but generally speaking they tend to be highly investment-focused and are usually either domestic or family businesses. Multinationals have not been very active as they generally opt for rental assets. Valencia: The very few industrial land transactions that have materialised have taken place at very low purchase prices. Difficulty securing financing means that there is attractive industrial space on the market with no potential buyers. There is active demand for industrial land with potential buyers seeking opportunities, but the widespread feeling that land prices will continue to fall in 2012 and the expectations generated by banks putting assets on the market are slowing down decision making.
Contract Terms
Legend: HIGH HIGH / MEDIUM MEDIUM LOW
Small companies Packaging / Cross Docking
m² Min
100 1.500
m² Max
H1 2008
H2 2011
H2 2008
H1 2009
H2 2009
H1 2010
H2 2010
H1 2011
Low
Low
Low
Low
Low
Low High / Medium
1.000
Low
Low
15.000
High / Medium
High / Medium
Medium
Medium
Medium
Medium
Medium
High / Medium
Logistics
3.000
100.000
High / Medium
Low
Medium
Medium
Medium
Medium
Low
Retail
3.000
60.000
Medium
Medium
Low
Low
Medium
Medium
Medium
Medium
Manufacturing
2.000
30.000
Low
Low
Low
Low
Low
Low
Low
Low
Years of Contract Small warehouses
Other contracting terms
From 1 to 3 years
Logistics
From 3 to 5 years
Turnkey Logistics
From 7 to 10 years
Manufacturing
More than 10 years
2 months legal deposit. IBI and other additional guarantees. Bank guarantee indispensable.
17
On•Point
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Madrid Logistics Market Madrid Submarkets
Availability Build to Suit by rings 2011-2015 er trim 2011 34Q 2011
CORONA 3
3rd ring 34%
3
CORONA 2
Fontanar
1st ring 44%
Torija
2nd ring 22%
2
1 Source: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
CORONA 1 Supply
BARAJAS
The available supply of logistics space currently stands at approximately 864,090 m², which reflects a vacancy rate of 14%.
Vicálvaro
Vallecas
Villaverde
Ciempozuelos
Seseña
Ontígola
Rental levels Rental levels for logistics warehouses began to stabilise in 2011, especially in the first belt, after sharp declines suffered over the past two years. Prime locations are performing best. Companies that want to be based in good locations are prepared to pay more, well aware that they could negotiate substantially lower rental levels in the second or third belt. In these areas owners have cut rents as far as they considered necessary and are offering other incentives to compete with more distant locations. Rental levels are lowest in the second and third belts, as there is far greater supply. Warehouses that have lain empty for long periods of time have lowered prices to attract a tenant. These kinds of warehouses also tend to offer inferior quality compared with the market average and tenants are aware of that, and are consequently not prepared to pay more. 18
Tarancón
Noblejas
Rental levels in the main locations - Coslada, San Fernando and Getafe – stand at around €5.5-€6/m²/month. Following the completion of transactions at under €5/m²/month, rental levels have now recovered, mainly as a result of the lack of supply in these areas, in particular in the Coslada industrial estate, where the occupancy level stands at 90%. Trends: we believe rental levels will stabilise in 2012. We could see certain transactions taking place at 10% above or below market prices, but the general trend will remain unchanged, mostly because when spaces come on to the market at attractive rental levels, there are potential tenants. Over-supply in the second and third belt could lead to slightly lower rental levels; this decrease will be greater in the third belt, in secondary areas and for assets offering low to average quality.
The vacancy rate has remained unchanged despite the fact that there have been no new speculative projects undertaken, as net absorption is negative; that is, companies are renting spaces that are smaller than the ones they are vacating. Also, logistics companies are limiting the space they rent to the exactly the amount they need; not a single metre more. Turnkey projects are still the most attractive for companies that want products that the market cannot offer; above-average quality spaces larger than 25,000 m². This was the case with two companies that signed deals in very good assets located in modern industrial estates: Decathlon, which leased a warehouse of around 45,000 m² in Los Gavilanes, Getafe, and H&M, which is to occupy a warehouse measuring over 35,000 m² in Torrejón de Ardoz. In the first belt, especially in Coslada, supply has diminished substantially, as this area received the most demand throughout 2011. Most of the supply is concentrated in the third belt, over 40 km outside Madrid, particularly in secondary areas. There is land for turnkey development in various areas of Madrid and some active developers are seeking to carry out this kind of transaction in locations like San Fernando, Torrejón de Ardoz or Getafe and Pinto in South Madrid. The continuing decline in land prices is conducive to these kinds of transactions.
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Logistic Rents. Madrid 8
6
RENTA NETA €/m²/mes
4
2
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
% var. Renta máx
Incentivos Contratos 3 y 5 años
Rings
Min.
Max.
trimestral
1st Ring
4,80
6,00
0%
2nd Ring
3,50
3,90
0%
3rd Ring
2,25
2,90
0%
Discounts between 20% and 30% in rent free period plus other incentives (installment, moving…)
2011
Source: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
JLL Main Transactions
Typical demand in these locations in the first belt does not exceed 5,000 m². These companies value the location, the security and the services that estates located in these areas offer.
Demand and Transactions
The average transaction size was 6,200 m². However, excluding the four large transactions mentioned above, the average is just 3,600 m², a very poor figure for this
Finally, there are logistics companies looking for spaces larger than 10,000 m², which do not mind being further away from Madrid as long as rents are low. This demand – which used to dominate the market – Is currently the weakest, hence the low take-up figures. Trends: We expect to see continued strong demand for spaces for rent near Madrid of under 5,000 m² that offer modern facilities and rental levels of around €5/m²/month.
STX. Coslada (Madrid) 3.651 sqm KETED EXC AR
OPERTY M PR
Typical demand in the second belt ranges between 5,000 and 10,000 m². These are logistics companies that cannot be too far from Madrid and are looking for a balance between price and distance.
Otundal. Coslada. (Madrid) 2.327 sqm KETED EXC AR
Transport companies will have to look to turnkey projects if they are to be able to grow. Until consumer spending picks up, demand for spaces over 10,000 m² will remain scarce.
Cooper Standard Automotive Getafe (Madrid) 5.173 sqm
19
SIVELY BY LU
Take-up of logistics space in Madrid in 2011 totalled 295,000 m², reflecting a 35% drop compared to the 455,000 m² signed in 2010. Just four transactions (H&M, Decathlon, Schweppes and Luis Simões) represented 47% of the total (140,000 m²), which shows how limited activity was in 2011.
Within these areas there is demand from transport companies that are not finding available platforms in the market.
OPERTY M PR
Although there is suitable land, there are few projects underway, meaning that renewed demand arising within two or three years could, paradoxically, remain unsatisfied.
KETED EXC AR
SIVELY BY LU
In more distant areas that are still considered prime for logistics activity, the available supply of low-quality warehouses at low rents will gradually decrease.
Factor 5. Alovera (Guadalajara) 9.176 sqm SIVELY BY LU
There will be few warehouses of under 5,000 m² for lease in areas close to Madrid that offer rental levels of around €5/m². In the same areas there is a good chance that turnkey transactions could be completed by transport companies.
Examples include the Saba and SyV estates in Coslada and AIG Lincoln’s modern Puerta de Madrid estate in San Fernando. In many cases these are transport and retail or service companies.
OPERTY M PR
These are the areas where demand is strongest, but it is not yet known whether the strongest developers will risk beginning the construction phase before securing a tenant. We believe this is unlikely except for small spaces; demand will remain focused mainly on turnkey transactions.
KETED EXC AR
OPERTY M PR
sector. This is partly explained by the fact that 61% of all transactions were signed in locations close to Madrid (Barajas, Coslada, Getafe and Leganés).
SIVELY BY LU
Trends: There is future supply projected for coming years in the area closest to Madrid in San Fernando de Henares and Getafe where there is still available space.
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Barcelona Logistics Market Rental levels
Barcelona vacancy rate by rings
Following a slight decline in the first half of the year, the stabilisation of rental levels was further consolidated in Q4 2011.
CORONA CENTRO
In certain cases in the prime area, the beginnings of an upward trend has been observed, especially for spaces over 10,000 m² with fully conditioned facilities and which therefore do not require an initial investment to upgrade said facilities.
CORONA SUR
The progress registered in occupancy levels makes us rather optimistic as to the outlook for an increase in rental levels, despite the adverse economic situation. This would apply to the first and second belts and triple-A quality space in the third belt. For more remote third-belt locations and those in the fourth belt, rental levels will continue to trend slightly downwards, as the high vacancy levels lead to a great deal of competition in terms of rents between the various owners to try and attract the scarce demand. However, vacancy rates have fallen in many of the areas that had very high levels a year ago.
18,9% CORONA NORTE
5,40% VALLÉS
Rental levels in Q4 2011 remained on a par with those registered in Q3; minimum levels in the prime area were €5.25/m²/month. Large, triple-A quality spaces are registering minimum rental levels of €6/m²/month. The strong market performance in 2011 has allowed owners to refuse many of the rental discounts proposed. However, alternatives to discounts, like rent-free periods and other incentives, have continued.
VALLÉS OCCIDENTAL
BAIX LLOBREGAT
ÁREA ORIENTAL METROPOLITANA
5,5%
Barcelona Average Vacancy Rate 9,9 % Source: Jones Lang LaSalle 4th Quarter 2011
Available supply Available logistics space supply at the end of 2011 stood at 620,735 m², which reflects a vacancy rate of 9.9%. It should be noted that in the prime area there are currently no available logistics platforms larger than 15,000 m². The lack of industrial land customised for logistics makes an increase in future available space unlikely, unless it is within the framework of a public concession, which are not attractive to the majority of investors. The lack of large warehouses in the prime area will be exacerbated in 2012 by the expected opening of the new freight terminal at Barcelona port, which will double the port’s container handling capacities. This extension will have a positive impact on the demand for logistics space, especially in the
area surrounding the port: the prime area. As there is no large-scale available space in the prime area, this demand will be driven to the outer belts which will benefit as a result and will in turn push demand out to the third and fourth belts, due to the likely shortage of space. In the second and third belts there are only two warehouses over 20,000 m² available and they are not AAA warehouses, meaning they require investment in renovation. The take-up of warehouses in these belts has been driven by the lack of space in the prime area and by transactions with tenants who have been in the market for logistics space for some time. In the second and third belts the vacancy rate is 5.4% and 18.9% out of a total stock of 2 million m² and 2.7 million m² respectively.
Logistic Rents. Barcelona €/m²/mes
8 7 6
RENT
€/m²/month
5 4 3 2 1 0
1T 2010
2T 2010
3T 2010
Primera Corona
20
4T 2010
1T 2011
Segunda Corona
2T 2011
3T 2011
Tercera Corona
4T 2011
RINGS
Min.
Max.
First
5,25
6,5
Second
3
5,25
Third
2,25
3,25
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Barcelona: Logistic Availability, Stock & Take up Availability
1st Ring 13%
Stock 1st Ring 24%
3rd Ring 33%
Take up 1st Ring 24%
3rd Ring 33%
2nd Ring 24%
Source: Jones Lang LaSalle 4th Quarter 2011
2nd Ring 45% 2nd Ring 45%
Others 53% Others 53%
3rd Ring 63%
Total: 620.735 m²
1st Ring 1st2% Ring 2%
2nd Ring 43%
2nd Ring
43% Total: 6.274.641 m² 6.274.641 m² Source: Jones Lang LaSalle Total: 4th Quarter 2011
Total: 1.118.858 m² Total: 1.118.858 m²
Source: Jones Lang LaSalle 4th Quarter 2011 Source: Jones Lang LaSalle 4th Quarter 2011
Source: Jones Lang LaSalle 4th Quarter 2011
Logistic Main Transactions
Demand and transactions In 2011, take-up of logistics space in Barcelona stood at 400,000 m2, up 38% on 2010. This is the strongest take-up figure since the beginning of the crisis and surpassed our highest expectations. Most of the total corresponds to rentals, whilst certain turnkey projects for owneroccupancy were also registered. Transactions in the prime area by Schneider, Logista, Consum, Renhus and Naeko have led to the take-up of the large-scale warehouses available. These transactions took place mainly in Sant Boi, the Logistic Activity Zone (ZAL) and the Logistics Park in Barcelona’s Zona Franca. In the second and third belts, the largest transactions were: the take-up of 22,000 m²
for use as an operating hub for Catalonia in La Granada del Penedés by FCC Logística; the acquisition by Miquel Alimentació of a 26,000 m² plot for a turnkey logistics platform project in Abrera; the 8,000 m² leased by Alcadema Logística in Montmeló (on which Jones Lang LaSalle advised); the extension of facilities by ADOCAT in the Molí de Racó logistics estate in Sant Sadurní d´Anoia; and the rental of 11,000 m² in La Granada del Penedés by Coral Transports & Stocks. There have been a number of transactions around Girona and Tarragona. Specifically, Ikea has leased 7,000 m² in Valls as an extension of its existing 200,000 m², through a transaction on which Jones Lang LaSalle advised. Cargotrans leased 10,000 m² in Vilarodona, Prologis leased 30,000 m² in Valls and Adequare leased 10,000 m² in Celrà, Girona.
11.021 m² (Lease) La Granada del Penedès
8.100 m² (Lease) Santa Perpètua de Mogoda
OPERTY M PR
Take up. Barcelona 450.000 400.000
400.000
7.659 m² (Lease) Montmeló
350.000 289.000
300.000 250.000
250.000
200.000 150.000 100.000 50.000 0 2009 Source: Jones Lang LaSalle 4th Quarter 2011
2010
2011
7.108 m² (Lease) Valls
21
SIVELY BY LU
KETED EXC AR
On•Point
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Valencia Logistic market Rents. Valencia
Corona Exterior Norte
Corona Exterior Centro Zona Bypass Norte
Área Metropolitana
Valencia
Zona Bypass Centro
Zona Bypass Sur
Corona Exterior Sur
Logistics Logistics demand in Valencia in H2 2011 remained focused around the Ribarroja area, with deals signed for high-quality warehouse spaces. Leases are shorter and some as short as 2 or 3 months have been signed by certain operators which have needed to cover excess work volumes. For leases of two years or more, rent-free periods of an average of around three months are normal.
Maximum rental levels registered in the prime area are €3.5/m2/month, excluding the rent-free periods granted. The largest transaction closed in the last six months by size was 12,000 m2, although average demand is for spaces of around 4,000 m2. The trend would indicate that 2012 looks likely to be a similar year to 2011, although the news published recently in the press about the need for banks to sell off property assets are generating expectation among
Valencia Logistic rents
Valencia Future Supply
6
6
5
5
4
4
3
3
2
2
1
1
0
2007
2008
2009
Source: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
22
Q1 2010
11
possible buyers, who are delaying purchase decisions as they wait for this to materialise.
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
0
2007
2008
2009
Source: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
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Investment Madrid yields
Barcelona yields
10%
10% 10%
9%
4Q 2011: 8%
9%
4Q 2011: 8%
9% 9%
8%
8%
8%
8%
7%
7%
7%
7%
6%
6%
6%
6%
5%
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Source: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
Demand There are various types of player in the investment market, which we describe – though not exhaustively – below: 1. Investment funds, which continue to prioritise security over all other property investment parameters in Spain. This means: • Long-term leases, ideally over 10 years. • Good tenants. • Modern buildings in prime (wellestablished) areas. • Market rental levels. • Volumes of over €20 million. • Funds of this kind are seeking yield levels of 8%, although if a deal includes all the parameters described above, they may come down to 7.25%. 2. Investors or investor/developers specialising in the sector that can buy quality assets with shorter leases thanks to their knowledge of the sector, and who demand slightly higher yield levels (8.5 9%). 3. Investors prepared to finance turnkey transactions for developers, seeking yield levels of over 9%. 4. Domestic and international opportunity investors seeking very low prices.
Q4 2011
5%
1997
1998
1999
2000
• Investors that do not require financing have a key advantage, which allows them to access the best transactions. Supply Investment supply has been scarce and has come onto the market gradually. Over the last three years there was a lot of supply that could not be sold; at present, owners that put property on the market accept that there are minimum conditions that must be met. There are no large portfolios for sale and the supply is comprised of sale & leaseback transactions by companies of interest to investors, isolated assets which offer liquidity, or turnkey transactions seeking an investor during the construction phase or after handover. Yields Prime yields remain at 8%, though if the requirements described above are met, they can come down to 7.5%. Yields for highquality assets in the secondary area are 8.5% to 9%. Transactions The known investment volume in logistics assets has stood at around €135 million
Valencia yields
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Source: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
Q4 2011
throughout Spain. This is still a very low volume. The most important transactions signed are the following: • Acquisition of a logistics warehouse leased by Unipost in San Fernando de Henares by a private investor. • Acquisition of two assets leased by Danone in Madrid and Barcelona to a private investor. • Acquisition of the Ceva Logistics warehouse in Ontígola to an international fund. • Acquisition of the Decathlon turnkey transaction in Getafe by an international fund. • Loomis in Madrid sold to private investors. Trends Financing continues to be the main obstacle to investment, but we have observed with optimism that there are more active international funds in Spain that have realised that the market has hit rock bottom, and that there is potential for an increase in value in the future, although secure returns continue to be the main factor in decision-making. The turnkey transactions that will undoubtedly be signed in 2012, whilst they may be limited, will represent an opportunity for investors.
Total Logistic investment volume in Spain
10%
700
10%
4Q 2011: 8,5%
9%
600 500
9% 8%
400
8% 300
7% 7%
200
6%
100
6% 5%
0
Q4 2009
Q1 2010
Source: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
2008
2009
2010
2011
Source: Jones Lang LaSalle 4Q 2011
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P a r q u e s
L o g í s t i c o s
d e s t a c a d o s
Madrid
Barcelona
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El Departamento Industrial & Logístico de Jones Lang LaSalle es experto en la prestación de servicios multidiplinares a clientes locales, nacionales e internacionales en la contratación, promoción, comercialización o inversión de espacios industriales y logísticos en todo el mundo. Los servicios que presta el departamento son: • Agencia: comercialización de naves en venta y alquiler. Comercialización de promociones. • Suelo: venta de suelo y ayuda en el desarrollo urbanístico de proyectos. • Llave en mano: asesoramiento en todo el proceso de construcción a medida del proyecto. • Representación de inquilinos (Tenant Representation): optimización de activos y costes inmobiliarios para los usuarios • Inversión: venta de activos arrendados o de carteras. Operaciones de Sale & Lease back.
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Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles. Con unos ingresos mundiales de 34.109.343€ en 2010, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas. La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de aproximadamente 160 millones de metros cuadrados en todo el mundo. LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 40.000 millones de dólares en activos. Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, la actividad de Jones Lang LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellos por equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías de ética empresarial.
Contactos Industrial & Logística en España Gustavo Rodríguez Director Capital Markets Industrial gustavo.rodriguez@eu.jll.com
Guillermo García-Almuzara Director Industrial y Logística Madrid guillermo.garcia-almuzara@eu.jll.com
Luis Guardia Director Industrial y Logística Barcelona luis.guardia@eu.jll.com
Sonia Antolín Directora Industrial y Logística Valencia sonia.antolin@eu.jll.com
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