Informe del mercado de Oficinas Madrid & Barcelona 1Q 2012 by Jones Lang LaSalle Spain

Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid & Barcelona Office Market Report

Informe del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona 1ยบ Trimestre 2012 Office Market Report Madrid & Barcelona 1st Quarter 2012

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1st Q 2012 •

On•Point

Contexto Económico La economía de la Zona Euro y, por ende la economía española, continúa con previsiones sujetas a un elevado grado de incertidumbre, dependiendo directamente de factores y decisiones nacionales e internacionales diversas, tales como el ajuste fiscal sobre el crecimiento de países periféricos, la política económica adoptada por el conjunto de Europa o la evolución de los mercados financieros.

PIB Anual

Durante el primer trimestre de 2012, la economía española ha entrado en recesión al enlazar dos trimestres seguidos un crecimiento negativo del PIB, más concretamente un -0,3% en los últimos tres meses de 2011 y un -0,4% en los tres primeros del 2012. La demanda nacional cayó en un 0,9%, tendencia confirmada en los últimos cuatro años, si bien el descenso experimentado en los primeros meses del año ha sido más atenuado que en el último trimestre del pasado año. Por otro lado, la demanda exterior neta ha resultado de nuevo positiva, un 0,6%, aunque ligeramente inferior a la del trimestre precedente. El PIB interanual en el primer trimestre del 2012 se ha situado en el -0,5%. Tras siete trimestres consecutivos de subidas, en el cuarto trimestre de 2011 registró un descenso del -0,3%. Para 2013 la previsión del PIB es del 0,2% aunque los expertos están advirtiendo de un empeoramiento de las previsiones debido a las dudas que sigue despertando España en torno a su capacidad para corregir el déficit público, la salud de su sistema financiero y la “debilidad” de sus IPC y tipos de interés

fundamentos económicos. A nivel europeo, los países que mejor comportamiento han experimentado desde 2010 y hasta el primer trimestre de 2012 son Suecia, Polonia y Rusia sobre todo, con previsiones de crecimiento del 2%, el 3,9% y el 3,8% respectivamente. La evolución registrada en la tasa de desempleo se situó en los primeros meses de 2012 en un 24,4%, lo que se traduce en 374.300 personas más en paro. El descenso del empleo afectó más a los varones que a las mujeres, 278.300 frente a 96.000 respectivamente. Por nacionalidades, el número de ocupados extranjeros bajó en 87.300 y el de españoles lo hizo en 287.000. En cuanto al gasto del sector privado, éste acusó un nuevo descenso en los primeros

meses del año 2012. En el caso de los hogares, el consumo mostró una notable debilidad —se estima una caída intertrimestral del 0,4%—, como consecuencia del deterioro de la situación del mercado laboral, del efecto del aumento de los tipos impositivos del IRPF sobre la renta disponible, de la disminución de la riqueza y, en general, del clima de mayor incertidumbre. Estos mismos factores obstaculizan la recuperación de la inversión residencial, que siguió contrayéndose en estos primeros meses del año. El IPC, a la baja Durante 2012 se mantiene la tendencia negativa de la inflación, que desde comienzos de 2011 se ha rebajado en 1,4 puntos básicos pese a la escalada inicial que le llevó al 3,8% en el mes de abril. El índice no se encontraba por debajo del 2% desde agosto de 2010, cuando alcanzó el 1,8%. Según informó el INE, la disminución del IPC de marzo de 2012 fue debida al grupo de alimentos y bebidas no alcohólicas y otros bienes y servicios. La bajada viene explicada por la bajada de los precios de las frutas frescas y las carnes. Por su parte, la variación del IPC mensual ha sido del 0,7%. Los grupos con mayor repercusión positiva en el IPC mensual han sido vestido/calzado y transporte. Este aumento viene explicado por el comienzo de la temporada primaveraverano y el aumento de los precios de los lubricantes y carburantes. Todos los grupos han tenido repercusión mensual positiva en el índice general.

On•Point

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Oficinas Madrid Madrid por Zonas

periféricas las rentas se están comportando de una manera más estable, como en la zona de Las Rozas, y en otras áreas que carecen casi de demanda estamos alcanzado rentas ya próximas a las propias de productos de otra tipología como el industrial.

Rentas Durante este período, las rentas han seguido experimentando un moderado descenso en la mayoría de las zonas, situándose el precio máximo en CBD en 25,25 €/m², lo que significa una reducción algo inferior al 2% respecto al trimestre anterior. Mientras siga aumentado la desocupación, es previsible que las rentas sigan bajando (aunque ahora lo hagan de forma más moderada), lo más probable es que luego le seguirá un periodo plano de varios trimestres antes de empezar a subir de nuevo.

Oferta Durante este trimestre, hemos sobrepasado los 2.100.000 m² entre Oficinas y High Tech, aumentando un 2,6% respecto al trimestre anterior y situándose la tasa de disponibilidad en el 11,19%. La zona CBD vuelve a aumentar ligeramente su tasa de disponibilidad a causa de desocupaciones graduales que no se llegan a compensar con nuevas ocupaciones, si bien lo hace en unos niveles mínimos. El resto de las zonas crecen también de manera ligera, siendo la zona de Periferia la que experimenta la mayor subida.

Sin embargo, existen varios factores que pueden acelerar el cambio: la oferta de calidad se absorberá de manera relativamente rápida porque es la preferida de la demanda, y la falta de promoción nueva producirá que cuando las rentas suban otra vez, lo harán de manera rápida y contundente.

La oferta futura esperada para lo que queda de 2012 y 2013 no ha variado frente al último trimestre de 2011, ya que la totalidad de los proyectos se encuentran en fase de construcción/rehabilitación o están comenzando en estos momentos. Esta salida de oferta nueva hará que aún crezca la disponibilidad de manera moderada durante los próximos dos trimestres hasta

Por otro lado, sigue habiendo puntualmente operaciones de pequeño tamaño o con circunstancias excepcionales que se realizan a niveles de renta muy elevados, en gran parte por las excelentes calidades de algunos productos. Por último, hay que resaltar que en ciertas zonas

Alquiler Ocupación Propia

High-Tech

Millares

Pre-alquiler

900 800

Demanda Desafortunadamente la demanda continúa en cifras muy bajas como en los últimos trimestres lo que puede ocasionar que al menos hasta después del verano la contratación se mantenga en niveles similares a los de este trimestre. La tónica dominante sigue siendo la ausencia de grandes corporaciones demandando espacio y en un volumen modesto de empresa mediana (entre 1.000 a 3.000 m2), mientras que la demanda de menor tamaño mantiene un nivel similar a los últimos dos años.

Pre-alquiler

Ocupación Propia

High-Tech

200 180 160 140

700

120

600

100

500

400

300 200

100 0

Es importante señalar que en el 2013 prácticamente toda la oferta que se espera esté pre-alquilada o sea ocupación propia por lo que puede ser la primera vez en años que casi no se promueva oferta nueva para arrendamiento, exceptuando posibles retrasos en la entrega de proyectos previstos para final de año.

Contratación Trimestral Contratación Trimestral

Contratación Anual

Contratación Anual Alquiler

alcanzar cifras superiores al 13-14%, y a partir de ahí tenderá a estabilizarse. Esta hipótesis no obstante está sujeta a que un posible deterioro de la economía durante este año no amplifique las cifras de reducción de espacio de las empresas por encima de la tendencia en los últimos trimestres.

20 0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1Q 2012

Fuente: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 Fuente: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

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Renta Prime y Disponibilidad

Oferta Futura

Disponibilidad

Millares

Renta Prime y Disponibilidad anual Renta Prime €/m²/mes

1.800

45,00 €

1.600

40,00 €

1.400

35,00 €

1.200

30,00 €

250

Prealquilado Ocupación propia Especulativo

200 150 100 50 0

Oficinas Millares

25,00 €

800

20,00 €

600

15,00 €

400

10,00 €

150

200

5,00 €

0,00 €

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

1Q 2012

Estas cifras nos retrotraen a lo vivido en los tres primeros trimestres del 2009 donde la contratación fue incluso inferior a la que se ha registrado en este primer trimestre. Claramente existe un paralelismo entre la situación económica recesiva de aquel año y la que estamos sufriendo actualmente. Sin embargo es cierto que actualmente las rentas existentes son muy inferiores, más aún si tomamos en consideración los incentivos adicionales que se conceden, lo que debería arrojar el resultado de que la contratación fuera algo superior a la registrada en el mencionado 2009. Dado este volumen de transacciones, es previsible no obstante que este año se materialice una cifra de contratación similar o incluso superior, si bien no es probable que se supere las del pasado año 2011, aunque en cualquier caso es difícil en este momento efectuar

Oficina 2014

350 300 200 100 0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

un pronóstico muy preciso dado la enorme volatilidad existente creada por la inestabilidad económica. 12

Operaciones en Madrid del trimestre KETED EXC AR

Tendencias Como tendencia más negativa, es importante recordar que probablemente el mayor problema actual del mercado, es que una parte muy significativa de la demanda, más del 90% en el caso de los grandes demandantes, acaba renovando sus actuales arrendamientos en detrimento de un posible cambio, y en la mayoría de las ocasiones esto implica una reducción del espacio que está en uso por parte de la compañía, lo que ha generado en gran parte el constante crecimiento de la oferta disponible. A ello se ha unido la finalización de proyectos que arrancaron en fechas previas a la crisis.

Alcala 506 5.664 m²

KETED EXC AR

Sin embargo es posible que surja una tendencia positiva para los próximos meses, ya que el mencionado coste tan asequible de las oficinas actualmente, a niveles de los años 90, es muy probable que acabe incentivando a una demanda de mayor tamaño y calidad que la actual. Este fenómeno se puede ver alimentado de manera potente por la reducción de la oferta disponible nueva (la preferida de la demanda) que empiece a reducir su tamaño medio al arrendarse y paulatinamente no existir nueva oferta en construcción.

SIVELY BY LU

La contratación durante este trimestre ha caído por debajo de los 60.000 m², lo que significa un descenso muy significativo de casi el 33% respecto al trimestre anterior. Como es habitual, la zona que tiene el mayor promedio de m² por transacción es la Periferia; además es esta zona la que acumula mayor cantidad de operaciones, que suponen el 39% del total del mercado.

Oficina

2013

SIVELY BY LU

Transacciones

High-Tech

250

Fuente: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

No obstante se están registrando tímidamente aproximaciones al mercado de corporaciones de un cierto volumen, que comienzan a estudiar las oportunidades que este les brinda, si bien en muchos casos con una anticipación temporal importante al vencimiento de sus arrendamientos actuales, lo que puede conducir a que a medio plazo cristalice en búsquedas concretas.

Oficina

2012

OPERTY M PR

1996

High-Tech

400

1.000

1994

High-Tech

OPERTY M PR

Millares

On•Point

Calle Proción 1 2.613 m²

Ello puede llevar a que se mantenga un nivel de desocupación alto y estable durante varios trimestres. Al mismo tiempo, cada vez más, encontraremos edificios antiguos y de calidad baja que irán desocupando los arrendatarios alquilando edificios de reciente construcción.

Disponibilidad y Contratación por Zonas isponibilidad por Zonas Contratación por Zonas trimestre 2012

Disponibilidad

1er trimestre 2012

Contratación

CBD 19%

High-Tech 23%

Pº de la Habana 101 2.400 m²

High-Tech 18% CBD 32%

Satelite 2%

Secundaria 10% Satelite 17%

Calle Alcañiz 23 1.866 m²

Total: 59.799 m²

Total: 2.119.837 m²

Fuente: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

Secundaria 9%

Periferia 39%

Periferia 31%

On•Point

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Inversión Madrid Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas

Demanda Los inversores extranjeros continúan pendientes de la evolución de la economía española, por lo que, en gran medida, se encuentran en una situación de “stand by”, esperando las oportunidades que puedan surgir en el CBD, ya que es la zona que evolucionaría más rápidamente una vez la recuperación comenzara a producirse. Estos inversores estarán, por tanto, dispuestos a asumir más riesgo en productos de calidad en este submercado. No obstante, aunque con una mayor precaución, también analizan el resto de zonas de oficinas. Uno de los principales actores del mercado actual son los fondos oportunistas, quienes se encuentran en busca de oportunidades de inversión para posicionarse en el mercado español, pendientes de la evolución del mercado. De hecho, algunos de estos fondos oportunistas ya han adquirido carteras de préstamos hipotecarios con importantes descuentos. Respecto a los inversores nacionales, al igual que el trimestre anterior, siguen estando activos, aun sin materializarse efectivamente en operaciones.

Tan solo Pontegadea Inmobiliaria ha finalizado el proceso de compra de Torre Picasso. La falta de financiación es uno de los principales motivos del estancamiento del mercado inmobiliario de inversión, ya que son muy pocos los inversores que pueden hacer frente a operaciones de inversión sin necesidad de recurrir al mercado de capitales. La financiación disponible en el mercado existe, aunque está a precios elevados impidiendo que se materialicen inversiones debido a los retornos que demandan los inversores. Oferta La oferta continúa siendo escasa y las oportunidades que surgen no se han ajustado a las condiciones actuales de la demanda. El gap entre oferta y demanda sigue siendo aún muy amplio sin llegar muchas de las operaciones a materializarse por este motivo.

Los pocos edificios ofertados se centran en CBD y esporádicamente en zonas consolidadas fuera de la M-30. Es necesario también hacer alguna referencia al producto proveniente de bancos y cajas de procesos de refinanciación y adjudicaciones, que se están produciendo como consecuencia de las dificultades de hacer frente al servicio de la deuda. Este producto acabará siendo ofrecido al mercado, en algunos casos, y tendrá interés por parte de inversores que buscan activos a precios competitivos o activos que necesiten gestión para reposicionarlos de nuevo en el mercado. Dada la situación económica en la que nos encontramos, otras ciudades europeas, como París o Londres, se han convertido en nuestros grandes competidores, ya que existe oferta de producto de mayor calidad y mejores retornos ajustados por riesgo.

Existen otras opciones de mercado, aunque no son las ideales para los compradores por la calidad del producto, ubicación, contratos o inquilinos.

Volumen de Inversión Total acumulada

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On•Point

Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor

Rentabilidades

Transacciones

Las rentabilidades prime no han sufrido variación alguna manteniéndose en el 6%. Sin embargo, la falta de financiación junto con la situación del mercado de ocupantes y el riesgo de cada producto en cada zona, están presionando al alza, lo que se materializará probablemente en el próximo trimestre.

El volumen de inversión del trimestre alcanza los 400 millones, volumen que supone un 28% más que todo el año anterior. Sin embargo, este volumen está referido en exclusiva a la única transacción reseñable del trimestre, la de Torre Picasso.

Las reformas que está llevando a cabo el Gobierno están tratando de aumentar la confianza de los inversores extranjeros en la economía española; no obstante, continua la incertidumbre, lo que se refleja en el repunte de la prima de riesgo durante los últimos meses. En el caso de transacciones puntuales, de menor volumen, de activos de mucha calidad, ubicados en buena zona, con contratos a largo plazo e inquilinos de renombre, hablaremos de rentabilidades más agresivas pudiendo romper la barrera de las rentabilidades prime.

Operaciones en Madrid del trimestre

Esta transacción podría considerarse como correspondiente al ejercicio 2011 ya que fue comprometida en ese año. Tendencias Aunque no se han materializado por el momento más operaciones y hay una gran correlación respecto la evolución en el corto plazo de la economía, se espera que afloren nuevas oportunidades en el mercado. De igual forma se espera que poco a poco vayan ofreciéndose en el mercado activos adjudicados de entidades financieras o bien de propietarios con dificultades financieras que no puedan hacer frente a las condiciones actuales de su préstamos, así como tampoco renegociar dichas condiciones a unas más ventajosas.

FCC vende a Pontegadea Torre Picasso 400.000.000 €

Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo Amsterdam

Note

Paris London City, London West End, Zurich Oslo Geneva, Helsinki, Moscow Lyon

• This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of March 2012. • Markets can move around the clock at different speeds and directions

Rental Growth Slowing

Rents Falling

Warsaw, Stockholm

• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.

Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart

• Their position refers to Prime Face Rental Values

Berlin, Munich

Rental Growth Accelerating

Rents Bottoming Out

Cologne, Luxembourg Copenhagen

Athens Brussels, Lisbon, Madrid

Milan, St. Petersburg

Barcelona, Budapest

Source: Jones Lang LaSalle IP, April 2012

Dublin, Rome Bucharest, Edinburgh, Frankfurt, Istanbul, Kiev, Prague

On•Point

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Oficinas Barcelona Barcelona por Zonas

Barcelona por Zonas

4T 2011

€/m²/€/m²/ mesmes 14,50 18,50 - 18,25 14,75 €/m²/ -mes 10,00 - 15,75 14,75 -- 18,50 10,00 16,00 9,25 16,00 - 16,00 10,00 9,50 -- 16,25 - 9,75 9,507,00- 16,25 7,00 - 10,00

B-23

14,50 - 18,25

AP-7

SANT JUST DESVENT

20,85 %

10,00 - 15,75

RONDA DALT

ESPLUGUES DE LLOBREGAT

SANT JOAN DESPÍ

DIA

Stock Total 5.942.742 m² Stock Total Stock Total 5.953.995 5.953.995 m²m² Tasa de Disponibilidad

B-10

HOSPITALET DE LLOBREGAT

PRAT DE LLOBREGAT

7,00 - 9,75

B-10

14,87 %

8,91 % GRAN

13,26% Tasa de de Disponibilidad Tasa Disponibilidad 13,31%

9,12 %

20,85 %

9,25 - 16,00

B-10

CORNELLÁ DE LLOBREGAT

- 10,00

7,00

1T 2012

€/m²/ mes

SANT CUGAT DEL VALLÈS

A-2

RONDA LITORAL

Stock Total 5.942.742 m²

BADALONA

VIA CORTS CATALANES

Paseo de Gracia / Diagonal Centro Ciudad Nuevas Áreas de Negocio Periferia

13,31%

Tasa de Disponibilidad 13,26%

Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2012

Los Precios

La Oferta

La Demanda

Las rentas de oficinas en Barcelona continúan su descenso como ya viendo siendo habitual en los último cuatro años. Aunque el descenso se produce de manera lenta y moderada, el hecho de arrastrar tantos años de continuas bajadas, hace que la zona de Paseo de Gracia/Diagonal acumule un descenso del 38,5% en las rentas de oficinas en los últimos cuatro años (pasando de 27 €/m²/mes a 18,25 €/m²/mes). En este sentido, la zona que más ha sufrido es la zona de la Periferia donde el descenso acumulado es del 51% (pasando de 16,50 €/m²/mes a 9,75 €/ m²/mes).

La tasa de disponibilidad continúa su descenso de manera muy contenida situándose en este primer trimestre en el 13,26%

El primer trimestre de 2012 se ha caracterizado por una actividad moderada de contratación. Concretamente se han producido 123 operaciones. Respecto a la tipología de contrato, el 94% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 6% en venta.

No ha habido entregas de inmuebles de oficinas este trimestre ni se prevé que haya entregas hasta final de año, cuando se finalicen las sedes corporativas de Colegio de Economistas en la Plaza Gala Placidia, la sede de MRW en Plaza Europa y la sede Desigual en la Nueva Bocana. Todas las nuevas oficinas que se construirán son para sedes propias, ya que este año 2012 no se entregarán metros cuadrados especulativos en el mercado. Este hecho, afortunadamente, ayudará a absorber la superficie disponible de oficinas en Barcelona con mayor facilidad y provocará a medio plazo la escasez de inmuebles nuevos para gran demanda, un hecho que no se veía en Barcelona desde antes de la crisis. También provocará que muchos propietarios empiecen a rehabilitar y actualizar sus inmuebles ya que el 44% del stock en Barcelona tienen más de 30 años.

En estos momentos la renta máxima en Paseo de Gracia/Diagonal se sitúa en 18,25 €/m²/mes para los mejores edificios. Para la zona Centro Ciudad la renta máxima es 15,75 €/m²/mes, en Nuevas Áreas de Negocio 16 €/m²/mes y en Periferia 9,50 €/m²/mes.

Analizando las operaciones firmadas, el 60% de las transacciones han sido menores de 300 m², el 23% de 300 m² a 600 m², el 10% de 600 m² a 1.000 m² y el 7% mayores de 1.000 m². Como es habitual, la zona de mayor contratación ha sido las nuevas áreas de negocio donde se ha firmado el 44% de la superficie. Este hecho es debido básicamente a que en estas zonas se encuentran los inmuebles de mayor calidad. En este sentido, de los 25.300 m2 firmados en esta zona, el 76% corresponde a 22@ y Frente Marítimo y el 18% a Plaza Europa y zonas de influencia. En este sentido, este trimestre se ha reactivado muchísimo la actividad en 22@ en detrimento de Plaza Europa.

Contratación Contratacióntrimestral Trimestral

Contratación Anual

En ´000 m²

500

150

400 100

300 200

Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2012

Alquiler

66 53

100 0

74 65

Pre-alquiler

Venta

12 acumulado

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 Alquiler

Pre-alquiler

Venta

Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2012

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Renta Prime y Disponibilidad

On•Point

Oferta Futura

Operaciones en Barcelona trimestre

La Contratación

Tendencias

En este primer trimestre de 2012 la contratación de oficinas en Barcelona ha alcanzado un volumen de 53.600 m2, lo que supone un 20% menos que el trimestre anterior y un 18% menos que el mismo trimeste del año anterior.

La bajada de rentas continuará de manera moderada durante el 2012 dada las previsiones macroeconómicas que se esperan para nuestro país. Las empresas continuarán moviéndose por un motivo principal: el ahorro de costes.

Entre las operaciones más representativas durante este trimestre destacar el alquiler de 5.595 m² de Liberty Seguros en Illacuna en 22@, el alquiler de 2.400 m² por parte de Tecsidel en Castanyer 29 o el alquiler de 2.095 m² de oficinas por parte de Calzedonia junto a Plaza Europa.

Por ello, los precios continuarán su corrección a la baja y los propietarios deberán seguir haciendo esfuerzo para atraer a la demanda, ya sea con incentivos o carencias o rehabilitando sus inmuebles para hacerlos más atractivos para los futuros inquilinos minimizando al máximo el impacto del coste del traslado para el inquilino.

5.595 m² (Alquiler) Illacuna 22@

2.400 m² (Alquiler) C/ Castanyer 29

Disponibilidad y Contratación por Zonas

Disponibilidad Centro Ciudad 25%

Paseo de G racia / Diagonal 9%

Contratación

Paseo de Gracia / Diagonal 11% Periferia 8%

Centro Ciudad 37%

1.824 m² (Alquiler) C/ Diputación 260

Periferia 33%

Nuevas Areas de Negocio 33%

Nuevas Areas de Negocio 44%

Total: 788.299 m²

Total: 53.586 m² Fuente: Jones LangL aSalle 1º Trim 2012

1.530 m² (Alquiler) WTC BARCELONA 11

On•Point

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Inversión Barcelona Rentabilidades Prime

Rentabilidad Prime

Barcelona Productos Pequeños : 5 – 5.25%

Madrid Rentabilidades min: Q1 y Q2 2007: 3.9%

Madrid Barcelona 10 year bond yields

7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00%

2007

2008

2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 1Q 2011 2Q 2011 3Q 2011 4Q 2011 1Q 2012

Fuente: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

Demanda

Oferta

Rentabilidades

El mercado de inversión de oficinas vió una actividad limitada durante el primer trimestre del año 2012. La mayoría de inversores se centraron en la venta de los dos portfolios de edificios que la Generalitat de Catalunya puso a la venta en formato sale & leaseback el último trimestre de 2011. Cada portfolio estaba formado por 13 edificios ubicados en el centro de Barcelona. Jones Lang LaSalle, junto al bufete de abogados Roca Junyent fueron mandatados por parte de la Generalitat para liderar la venta de uno de los dos portfolios. El proceso de venta se alargó hasta el primer trimestre de 2012 debido a las negociaciones con un consorcio de inversores, liderados por Moorpark y Och-Ziff, que habían realizado una oferta por la totalidad de inmuebles de los 2 portfolios.

Así pues, el año 2012 se inicia con la posibilidad de compra de alguno de los 26 edificios propiedad de la Generalitat. Estimamos que este proceso se prolongará hasta el mes de noviembre, mes en el que se ha establecido el plazo máximo para la venta de los activos.

La falta de transacciones que demuestren lo contrario hace que mantengamos las rentabilidades en los niveles del 4º trimestre.

Finalmente diferencias entre la Generalitat de Catalunya y el consorcio de inversores hicieron imposible el cierre de la operación. El proceso de venta puso de manifiesto el interés por parte de inversores privados por hacerse con uno o varios activos del portfolio, así como el apetito por parte de fondos internacionales por la compra de uno de los portfolios o ambos, como fue el caso de la oferta finalmente seleccionada. La lección que el mercado nos ha dejado es que no sólo la ubicación y la duración de los contratos son importantes en la venta de activos. Los inversores, ahora más que nunca, tienen muy presente la calidad del arrendatario y las garantías que ofrece de pago, el CAPEX a realizar en los inmuebles y todos aquellos aspectos que tienen impacto económico a lo largo de la vida del inmueble.

Junto a los edificios de la Generalitat también se pusieron a la venta un portfolio de activos propiedad de ICF Equipaments, entre los que se incluía el edificio de oficinas ubicado en Josep Tarradellas 2-6, ocupado por la Generalitat de Catalunya. La operación fue cerrada con el asesoramiento de Jones Lang LaSalle a ICF Equipaments como propietaria del inmueble.

Las rentabilidades mínimas para los mejores edificios en la zona Prime de Barcelona sigue situándose a día de hoy en el 6%. En el CBD las rentabilidades se encuentran entre el 6,25% y el 6,75% y en la zona Secundaria entre el 6,50% y el 7,50%. La Periferia, donde los inversores exigen las mayores rentabilidades que reflejen el mayor riesgo, se sitúan en entre el 8% y el 8,75%.

Respecto a otra oferta en el mercado, encontramos inmuebles ubicados en zonas secundarias con contratos que no cumplen con los requisitos mínimos de la demanda en cuanto a duración de contrato y condiciones, que llevan tiempo en venta, así como con altos niveles de desocupación que están encontrando muchas dificultades para encontrar comprador. Por otro lado, siguen produciéndose operaciones off-market, y estamos convencidos de que junto a los activos de la Generalitat de Catalunya, van a copar toda la atención de los inversores durante este 2012. En todo caso, las ventas que se consigan por parte de Generalitat marcarán el volumen de inversión del año.

Por último, no hay que olvidar la financiación. La existencia “in place”, salvo excepciones muy acotadas, es hoy prácticamente imprescindible para llevar a cabo transacciones inmobiliarias de cierto volumen. 12

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1st Q 2012 •

On•Point

Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor

Tan sólo dos operaciones han tenido lugar en el primer trimestre del año sumando un volumen total de 105,5 M€.

La falta de financiación sigue siendo un principal obstáculo para el mercado de inversión en estos momentos, con pocos bancos dispuestos a financiar la adquisición de un edificio con una duración media de contratos inferior a cinco años, lo que limita la demanda a edificios con contratos largos, o con deuda existente y subrogable.

Una de estas operaciones ha sido la venta del edificio de oficinas ocupado por la Generalitat de Catalunya situado en la Avenida Josep Tarradellas, con un volumen de inversión de 52 M€. Esta transacción ha sido asesorada por Jones Lang LaSalle. La segunda operación, la venta del edificio de oficinas con local comercial en Paseo de Gracia 56, ha sido un “off-market deal” de unos 53,5 M€, adquirido por Pontegadea, el brazo inversor inmobiliario de Amancio Ortega, comprando directamente a Testa Inmuebles.

Como se ha indicado anteriormente, la predicción de volumen de inversión para el 2012 es algo complicada ya que se depende prácticamente del éxito o fracaso de la venta de los edificios de La Generalitat de Catalunya.

Operaciones en Barcelona trimestre KETED EXC AR

OPERTY M PR

Tendencias

SIVELY BY LU

Transacciones

Josep Tarradellas 2-6 Barcelona 52.000.000 € Inversión Oficinas

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1st Q 2012 •

On•Point

Economic Context GDP Annual EU: European Union

8,00 6,00 4,00

Year-on-year GDP growth in Q1 2012 was -0.5%. Following seven consecutive quarters of positive growth, Spain’s GDP fell by 0.3% in Q4 2012. The GDP forecast for 2013 is 0.2%, although experts warn that this outlook could be cut due to doubts over Spain’s ability to correct its public deficit, heal its financial system and strengthen its economic fundamentals. In Europe, the countries that have performed best from 2010 to Q1 2012 are Sweden, Poland and Russia in particular, with growth forecasts of 2%, 3.9% and 3.8% respectively. The unemployment rate has increased to almost 24% in the first three months of 2012,

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

-2,00

1976

0,00

1974

2,00

During Q1 2012, the Spanish economy fell into recession, registering two consecutive quarters of negative GDP growth; specifically, -0.3% in Q4 2011 and -0.4% in Q1 2012. Domestic demand fell by 0.9%, in line with the trend seen over the past four years, although the drop registered in Q1 2012 was less steep than in Q4 2011. Net foreign demand grew again, this time by 0.6%, which is slightly lower than the increase registered last quarter.

Spain

10,00

1972

The outlook for the eurozone economy – and consequently the Spanish economy – remains subject to significant uncertainty and is dependent upon various domestic and international factors and decisions, such as the effects of fiscal adjustments on peripheral countries’ growth, the economic policy adopted by Europe and the performance of the financial markets.

-4,00 -6,00

Source: Global Insight, May 2012

which means another 374,300 people are out of work. This increase in unemployment has had a more severe impact on men than on women; 278,300 compared to 96,000 respectively. By nationalities, the number of employed foreign citizens dropped by 87,300 and the number of employed Spanish citizens fell by 287,000. Private sector spending also dropped again in the first quarter of 2012. Household spending was noticeably weak, falling by an estimated 0.4% quarter on quarter, as a consequence of the downturn in the labour market, the effects of increased tax rates on disposable personal income, the contraction of wealth and the general climate of increased uncertainty. These same factors are an obstacle to the recovery of residential property investment, which continued to contract in Q1.

The CPI is falling 3 Inflation has continued to trend downwards in 2012, falling by a total of 1.4 basis points since early 2011, despite the rally that drove it to 3.8% in April. The CPI had not fallen below 2% since it reached 1.8% in August 2010.

According to Spain’s National Statistics Institute, the drop in the CPI in March 2012 was attributable to food and non-alcoholic beverages, as well as other goods and services. The decrease was driven by the drop in the price of fresh fruit and meat. The monthly CPI for March increased by 0.7%, mainly driven by the clothing/footwear and transport indices. This increase is attributable to the beginning of the spring/summer season and the increase in fuel and lubricant prices. All groups contributed to positive month-onmonth growth of the general CPI.

CPI & Interest Rates

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2012 •

Madrid Offices Madrid Office Submarkets

Finally, it should be noted that in certain peripheral areas, such as Las Rozas, rental levels are showing greater stability, whereas in other areas where demand is extremely scarce, we are seeing office rental levels fall almost as low as the prices paid for logistics space, for example.

Rental levels Rental levels continued to decline moderately in most areas during the Q1 2012, with maximum levels in the CBD reaching €25.25/m², down slightly less than 2% compared with Q4 2011. As long as vacancy rates continue to rise, rental levels are likely to keep falling, albeit less steeply from now on. After that, rental levels should remain stable for several quarters before beginning to increase again.

Supply Available office and high tech office space exceeded 2,100,000 m² in Q1, up 2.6% quarter on quarter, reflecting a vacancy rate of 11.19%. The vacancy rate for the CBD rose again, as tenants are gradually vacating spaces and this is not being offset by new take-up.

However, there are various factors which could act as a catalyst for this change of trend: quality supply, which is preferred by most demand, will be absorbed relatively quickly and the absence of new developments will mean that when rental levels do rise again, they will do so quickly and substantially.

The other areas of Madrid have also seen vacancy rates rise slightly, with the most substantial increase registered in the periphery. The future supply expected for the remainder of 2012 and 2013 has not varied since the last quarter of 2011, as all projects are currently either in or entering the construction/refurbishment phase. Over the next two quarters, vacancy

Occasional transactions – either small-scale or under exceptional circumstances - are taking place at very high rental levels, due in particular to the excellent quality of some products.

Pre-letting

Owner Occupation

Alquiler

High-Tech

Millares

Lease

Millares

It should be noted that practically all the new supply expected for 2013 is either pre-let or owneroccupied, so this could be the first time for years that no new rental supply is developed, with the exception of possible delayed project completions at the end of the year. Demand Unfortunately, like in previous quarters, demand remains very scarce, which could mean that take-up levels registered this quarter will remain unchanged at least until after the summer. There continues to be a lack of large corporations seeking office space; there has been a modest level of mid-scale demand (between 1,000 and

Take up by Quarters

Annual Take up Annual Take up

900 800

Pre-alquiler

Ocupación Propia

High-Tech

200 180 160 140

700 600

120

500

100

400

300

200

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

100 0

rates will continue to increase moderately as this new supply comes onto the market, exceeding 13%-14% and later stabilising. However, this hypothesis will only hold true if a further downturn in the economy this year does not lead companies to downsize even more than the trend registered in recent quarters would suggest.

20 0

1Q 2012

Source: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 Source: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1st Q 2012 •

PrimeRent Rent and & Vacancy Prime Vacancy annual

Offices + High-tech Future Supply

Future Supply

Prime Rent €/m²/month

1.600

40,00 €

1.400

35,00 €

1.200

30,00 €

1.000

25,00 €

Millares

45,00 €

250

400

10,00 €

150

200

5,00 € 2002

2004

2006

2008

2010

1Q 2012

Especulativo

High-Tech

Oficina

High-Tech

2012

350

15,00 €

2000

High-Tech

400

600

1998

Ocupación propia

Offices

20,00 €

1996

Prealquilado

200

100

800

1994

250

150

Millares

Availability 1.800

On•Point

Oficina

2013

2014

300 200 100 50 0

0,00 €

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Source: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

However, corporations of a certain size are beginning to tentatively approach the market and study the opportunities available, although in many cases there is still a significant amount of time left on their existing contracts, so we could begin to see serious search processes being undertaken in the medium-term.

Trends

These figures are reminiscent of those observed in the first three quarters of 2009, when take-up was even weaker than it was in Q1 2012. A clear parallel can be drawn between the economic recession suffered in 2009 and the downturn we are suffering at present. However, rental levels are now far lower – even more so bearing in mind the additional incentives currently available – which should result in a higher take-up level this year than that registered in 2009. Based on current take-up, the overall figure for this year looks likely to be similar to or even higher than the figure registered in 2009, although it is unlikely to be higher than the 2011 figure.

The most negative trend at present and the market’s main problem is that a substantial part of the demand – over 90% in the case of large-scale demand – is choosing to renew existing leases instead of relocating. Most of the time, this implies a reduction of the space leased by the company, which has contributed to the constant increase in available supply. The completion of projects which were initiated before the crisis began has also had a bearing on this increase.

Availability

High-Tech 23%

Alcala 506 5,664 m²

KETED EXC AR

However, we may see a positive trend emerge in the coming months, as low existing office prices – which are currently at 1990s levels – are likely to attract large, quality demand. This trend could also be driven significantly by the drop in new available supply, which is the format that generates the most interest from demand. New available space is gradually reducing in average size, is being leased and there is increasingly less new supply under construction.

Proción 1 2,613 m²

This could lead to continuing high, stable vacancy rates for several quarters. At the same time, we will see an increasing number of older, poorer quality buildings being vacated as tenants move to newly built offices.

up by Submarkets Availability & Take up byTake Submarkets ubmarket Availability

1 2012

KETED EXC AR

Q1 2012

High-Tech 18%

CBD 19%

SIVELY BY LU

Take-up this quarter dropped to under 60,000 m², a significant decrease of almost 33% compared with last quarter. As usual, the periphery registered the largest average space per transaction and also the highest number of transactions, accounting for 39% of the total.

Madrid Main Occupier Transactions

OPERTY M PR

Transactions

OPERTY M PR

However, it is difficult to give a precise forecast at present due to the enormous volatility caused by the current economic instability.

SIVELY BY LU

3,000 m2) and small-scale demand has remained at a similar level to that registered over the last two years.

Take up

Pº de la Habana 101 2,400 m² CBD 32%

KETED AR

OPERTY M PR

Satelite 2%

Secundaria 10% Satelite 17% Secundaria 9%

Periferia 39%

Periferia 31%

Total: 2.119.837 m²

Total: 59.799 m²

Source: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

Alcañiz 23 1,866 m²

Source: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2012 •

Madrid Investment

European Prime Yields

Prime Yields in Major European Cities Q1 2012 Brussels Madrid

Barcelona

Rotterdam Amsterdam Milan Frankfurt/M Paris Hamburg London 0

Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle

Demand Foreign investors remain attentive to the performance of the Spanish economy. For the main part they are on “stand-by”, waiting for opportunities to arise in the CBD, which is the area that will improve the quickest when the recovery begins. These investors will therefore be prepared to take on more risk for quality products in this area. However, they are also analysing opportunities in other office areas, albeit with greater caution. Opportunity funds are key players at the moment; they are keeping a close eye on the performance of the sector and seeking investment opportunities to position themselves in the Spanish market. In fact, some of these funds have already acquired mortgage loan portfolios at heavy discounts. Like last quarter, domestic investors remain inactive and transactions are still scarce. Only Antegrade Inmobiliaria completed a transaction: the acquisition of the Torre Picasso. Lack of financing is one of the main reasons for the stagnation of the property investment market, as very few investors are able to undertake

investments without bank financing. The financing available in the market is very expensive and that is stopping transactions from taking place, due to the returns required by investors.

Given the difficult66 current economic situation, other European cities like Paris and London have become major competitors, as they offer better quality buildings and higher risk-adjusted returns.

Supply

Yield levels

Supply remains scarce and the opportunities arising do not fulfil the demand’s current requirements. The gap between supply and demand remains broad and prevents most transactions from going ahead. Other markets offer opportunities, but these are not ideal for buyers in terms of product quality, locations, leases or tenants.

Prime yield levels have not varied, remaining at 6%. However, the lack of financing combined with the current tenant market situation, as well as the differing risk involved with different products and areas, are driving yield levels up, which will probably become apparent next quarter.

The few buildings available are in the CBD and occasionally in well-established areas outside the M-30 ring-road. There is also supply coming from banks and savings banks, acquired through refinancing processes and repossessions, which are arising as a result of owners’ difficulties in keeping up with debt repayments. These products will end up coming onto the market in some cases and will generate interest from investors seeking competitively-priced assets or assets that require management to re-position them in the market.

The reforms being implemented by the Spanish government seek to boost confidence among foreign investors in the Spanish economy. However, there is still uncertainty and this has been reflected in Spain’s risk premium in recent months. More aggressive yield levels – sometimes even breaking the prime yield barrier – are being registered for occasional, smaller transactions for high-quality assets in good locations with reputable tenants on long-term leases.

Millares

Total Investment Volume Total Investment Volume 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500

Barcelona

2.000

Madrid

1.500 1.000

506

500 0

2.002

2.003

2.004

2.005

2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

2.011

105,5 400

1Q 2012

Source: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1st Q 2012 •

On•Point

Accumulated Investment Volume -- Madrid Madrid accumulated investment volume by Purchaser & Vendor origin

By by vendor Vendor origin Origin

ByPurchaser purchaserOrigin origin by

Cross Border Domestic Global

100%

Total: 400 Mill € Source: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

Transactions

Trends

The investment volume for Q1 stood at €400 million, which reflects a 28% increase on the total volume registered in 2011. However, this volume is accounted for in its entirety by the only noteworthy transaction of the quarter: the Torre Picasso.

Although no other transactions have taken place as yet and there will be significant correlation between the market and the performance of the economy in the short term, we are expecting to see new opportunities arising.

This transaction could be considered as corresponding to 2011, as the commitment to buy was made last year.

Likewise, we expect that the market will gradually begin to see assets that have either been repossessed by financial institutions or are held by owners in financial difficulties who can neither comply with their current loan conditions nor renegotiate more advantageous terms.

Main Transactions in Madrid

FCC sale to Pontegadea Torre Picasso 400,000,000 €

European Office Property Clock Q1 2012

SM JonesThe Lang LaSalle European Property Jones Lang LaSalle Property ClocksClock Amsterdam

Note

Paris London City, London West End, Zurich Oslo Geneva, Helsinki, Moscow Lyon

Rental Growth Slowing

Rents Falling

Warsaw, Stockholm

Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart

• Their position refers to Prime Face Rental Values

Berlin, Munich

Rental Growth Accelerating

Cologne, Luxembourg Copenhagen Milan, St. Petersburg Source: Jones Lang LaSalle IP, April 2012

Rents Bottoming Out

Athens Brussels, Lisbon, Madrid Barcelona, Budapest Dublin, Rome Bucharest, Edinburgh, Frankfurt, Istanbul, Kiev, Prague

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2012 •

Barcelona Offices Barcelona Office Submarkets 1Q 2012

4Q 2011

€/m²/ month €/m²/ mes

A-2

14,75 14,50 - - 18,50 18,25 10,00 - - 16,00 15,75 10,00 7,00

7,00

B-23

14,50 - 18,25

AP-7

SANT JUST DESVENT

20,85 %

16,00 9,25 - - 16,25 9,50

€/m²/month

SANT CUGAT DEL VALLÈS

10,00 - 15,75 9,25 - 16,00

RONDA DALT

ESPLUGUES DE LLOBREGAT

SANT JOAN DESPÍ

- 9,75

- 10,00

B-10

CORNELLÁ DE LLOBREGAT

9,12 %

DIA

Stock Total 5.942.742 Total Stockm²

B-10

5.953.995 m²

HOSPITALET DE LLOBREGAT

B-10

14,87 %

8,91 %

BADALONA

ANES GRAN VIA CORTS CATAL

Tasa de Disponibilidad 13,26%

PRAT DE LLOBREGAT

RONDA LITORAL

Vacancy Rate 13,31%

7,00 - 9,75

Paseo de Gracia / Diagonal Centro Ciudad Nuevas Áreas de Negocio Periferia

Source: Q4 2011 Jones Lang LaSalle

Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2012

Total Stock 5.942.742 m² Vacancy Rate 13,26%

Rental levels

Supply

Demand

Office rental levels in Barcelona continue to fall, which has become the general trend over the past four years. Whilst the descent is slow and moderate, these years of relentless declines have driven office rental levels down by a total of 38.5% over the last four years, from €27/m²/month to €18.25/m²/month.

The vacancy rate has continued to fall very slightly, reaching a figure of 13.26% for Q1.

There was moderate take-up activity in the first quarter of 2012, with a total of 124 transactions. By contract type, 94% of these were rentals and 6% sales.

The area that has suffered the most in this respect is the periphery, where rental levels have dropped by 51%, from €16.50/m²/month to €9.75/m²/month. Maximum rental levels for the best buildings in Paseo de Gracia/Diagonal currently stand at €18.25/m²/month. Maximum rental levels stand at €15.75/m²/month in the city centre, €16/m²/month in new business areas and €9.50/m²/month in the periphery.

There have been no office handovers this quarter and none are expected until the end of the year, when the corporate headquarters of the Association of Economists in Plaza Gala Placidia, of MRW in Plaza Europa and of Desigual in Nueva Bocana are to be completed. All new offices in the pipeline are for owner occupancy, so no speculative office space will come onto the market in 2012.

In greater detail, 60% of the transactions signed were for under 300 m², 23% were for 300 m² to 600 m², 11% were for 600 m² to 1,000 m² and 6% were for over 1.000 m². As usual, new business areas saw the highest take-up levels, accounting for 44% of the total. This is basically because the best quality buildings are located in these areas.

Fortunately, this will lead to greater absorption of the available office space in Barcelona and in the medium term to a scarcity of new buildings for large-scale demand, which has not been the case in Barcelona since before the crisis.

Of the 25,300 m2 taken up in these areas, 76% corresponds to 22@ and the Frente Maritimo area and 18% corresponds to Plaza Europa and its surroundings. Activity in 22@ picked up significantly this quarter, to the detriment of Plaza Europa.

It will also mean that many owners will begin to renovate and modernise their properties, as 44% of the available stock in Barcelona is over 30 years old.

Annual upup AnnualTake Take

Take up by Quarters

En ´000 m²

500

150

400 100

300

74 65

200 50

100

66 53

0 02

Source: Jones Lang LaSalle 1º Q 2012

Lease

pre-letting

Owner Occupation

12 accum

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 Alquiler

Pre-alquiler

Venta

Source: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2012

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1st Q 2012 •

On•Point

Prime Rent and Vacancy Future Supply Future Supply

Prime Rent & Vacancy 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

En ´000 m²

€ / m²/mes

En '000 m²

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 11 11 11 11 11 12

Availability

300

250

200

150

100

-3

30 2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

2.011

2.012

2.013

Source: Jones Lang LaSalle 1º Q 2012

Prime Rent

Source: Jones Lang LaSalle 1º Q 2012

Completions

Speculative

Owner Occupation

Pre-letting

Main Transactions Barcelona

Take-up

Trends

In Q1 2012, take-up in the Barcelona office market reached a volume of 53,600 m2, down 20% quarter on quarter and 18% year on year.

There will continue to be a moderate decline in rental levels throughout 2012, given the macroeconomic outlook for Spain.

The most noteworthy transactions signed this quarter include the rental of 5,595 m² by Liberty Seguros in Illacuna in 22@, the rental of 2,400 m² by Tecsidel at Castanyer 29 and the rental of 2,095 m² by Calzedonia near Plaza Europa.

Companies will continue to be driven by one main factor: cost savings. Rental levels will therefore continue to fall and owners will have to continue to make an extra effort to attract demand, either through incentives or rent-free periods or by renovating their properties to make them more attractive to potential future tenants, minimising the cost of moving for the tenant to as great a degree as possible.

5.595 m² (Lease) Illacuna 22@

2.400 m² (Lease) C/ Castanyer 29

Vacancy & Take up by Submarkets Take up

Vacancy by Submarkets

Vacancy

Q1 2012

by submarkets Take up

Paseo de Gracia / Diagonal 9%

Centro Ciudad 25%

Periferia 33%

Nuevas Areas de Negocio 33%

Total: 788.299 m²

Source: Jones Lang LaSalle 1º Q 2012

Paseo de Gracia / Diagonal 11%

1.824 m² (Lease) C/ Diputación 260 Periferia 8%

Centro Ciudad 37%

Nuevas Areas de Negocio 44%

Total: 53.586 m² Source: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2012

1.530 m² (Lease) WTC BARCELONA 21

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1stQ 2012 •

Barcelona Investment Prime Prime YieldsYields Barcelona Small Products : 5 – 5.25%

Madrid Prime Yields: Q1 y Q2 2007 : 3.9%

Madrid Barcelona 10 year bond yields

7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00%

2007

2008

2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 1Q 2011 2Q 2011 3Q 2011 4Q 2011 1Q 2012

Source: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

Demand

Supply

Yield levels

The office investment market saw limited activity in the first quarter of 2012.

The year 2012 therefore begins with the possibility of an acquisition of one or more of the 26 buildings owned by the Regional Government of Catalonia. We expect this process to last until November, which is the deadline for the sale of the assets.

We maintain the yield levels from Q4 2011, as there have not been enough transactions on which to base a review. Minimum yields for the best buildings in Barcelona’s prime area currently remain at 6%.

As well as the Regional Government’s buildings, a portfolio of properties was also sold by ICF Equipaments, including the office building at Josep Tarradellas 2-6, which is occupied by the Regional Government of Catalonia. Jones Lang LaSalle advised ICF Equipaments, the owner of the property, on the transaction.

Yield levels stand between 6.25% and 6.75% in the CBD and between 6.50% and 7.50% in the secondary area. In the periphery, where investors demand higher yields to reflect increased risk, they stand at between 8% and 8.75%.

Most investors focused their attention on the two building portfolios put up for sale in the last quarter of 2011 by the Regional Government of Catalonia as a sale and leaseback transaction. Each portfolio was comprised of 13 buildings, all in the centre of Barcelona. Jones Lang LaSalle and the law firm Roca Junyent were hired by the Regional Government to manage the sale of one of the two portfolios. The sale process extended through the first quarter of 2012 due to negotiations with an investment consortium led by Moorpark and Och-Ziff which made an offer on the 2 complete portfolios. In the end, differences between the Regional Government of Catalonia and the investment consortium made it impossible to close the deal. This sale process highlighted interest from private investors in acquiring one or more assets of the portfolio and there has also been interest from international funds in acquiring one or both portfolios, such as the aforementioned selected offer by the investor consortium. The lesson the market has taught us is that location and lease duration are not the only things that matter in asset sales.

As for other supply in the market, there are properties located in secondary areas with leases that do not fulfil the demand’s minimum requirements in terms of lease duration and property condition. These buildings have been on the market for some time, have high vacancy rates and are struggling to attract a buyer. Elsewhere, off-market transactions continue to take place and we firmly believe that these, along with the Catalan Government’s assets, will attract the majority of investor attention this year. In any case, the Government’s asset sales will determine this year’s investment volume.

Now more than ever, investors are very aware of tenant quality and the payment guarantees offered, the CAPEX to be carried out on the buildings and all other aspects that have an economic impact on the building over the course of time. Another important element to be in mind is financing. With very few exceptions, financing has to be in place for property transactions of a certain size to go ahead.

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 2012 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1st Q 2012 •

On•Point

Volumen de Inversión Acumulada -- Barcelona Barcelona accumulated Investment Volume by Vendor & Purchaser origin

By vendor origin

By purchaser origin

by Purchaser Origin

by Vendor Origin

Cross Border Domestic Global 100%

100%

Total: 105,5 Mill € Source: Q1 2012 Jones Lang LaSalle

Just two transactions took place in the first quarter of the year, with a total volume of €105.5 million. One of these was the sale of the office building occupied by the Regional Catalan Government in Avenida Josep Tarradellas, with an investment volume of €52 million.

The lack of financing continues to be the main obstacle in the investment market at present. Few banks are prepared to finance the acquisition of buildings with an average lease duration of less than five years, which limits the demand to buildings on long-term leases or with existing, assumable debt.

Jones Lang LaSalle advised on this transaction. The second transaction – for the office building and retail unit at Paseo de Gracia 56 – was an off-market deal worth €53.5 million, through which Pontegadea, the property investment arm of Amancio Ortega bought the property directly from Testa Inmuebles.

Main Transactions in Barcelona KETED EXC AR

OPERTY M PR

Trends

SIVELY BY LU

Transactions

As indicated above, it is tricky to forecast an investment volume for 2012, as it depends almost entirely on whether or not the Regional Government of Catalonia is able to successfully sell its buildings. Josep Tarradellas 2-6 Barcelona 52,000.000 € Offices Investment

On•Point

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Edificios Emblemáticos en Comercialización

Madrid

Barcelona

Martínez Villergas, 49 24.135 m2 en 2 edificios, fachada M-30 y A2. Superficie desde 1.160 m2 Disponibilidad inmediata.

Torre Realia BCN Edificio emblemático en Plaza Europa Casi 30.000 m² de oficinas en 22 plantas Plantas diáfanas y modulables de más de 1.300 m²

Avenida de América 115 Superficies desde 1.150 m² hasta 50.682 m² Disponibilidad verano 2012

Torre Mapfre Impresionantes vistas Plantas de 1.100 m² con divisiones desde 120m².

Titán, 15 Superficie desde 930 m2. Uno de los mejores edificios de oficinas de Madrid. Emplazamiento privilegiado. Excelentes comunicaciones.

Distrito 38 Parque Empresarial Urbano en Paseo de la Zona Franca Dos inmuebles de 16.300 m² y 10.300 m². Plantas diáfanas hasta 3.500 m².

Parque Empresarial Omega 24.810 m² de oficinas, en edificios abanderables. Plantas diáfanas y modulables desde 700 m2.

Vallsolana Garden Business Park (Sant Cugat) Parque Empresarial en plena naturaleza Dos edificios de 9.767 m² y 9.820 m². Plantas modulables desde 200 m². © 2012 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

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On•Point

Oficinas

Inversión

El equipo de Agencia Oficinas & Tenant Representation presta servicios tanto a propietarios como a usuarios, en las modalidades de alquiler, venta y adquisición de inmuebles de oficinas en Madrid y Barcelona.

El equipo de Capital Markets ofrece asesoría e implantación estratégica en ventas, adquisiciones, ventas de activos empresariales, captación de fondos, deuda estructurada y principal, sociedades conjuntas, fusiones y adquisiciones y vehículos de inversión indirecta.

Nuestro conocimiento de la oferta disponible y futura, de las diferentes tipologías de edificios y las soluciones más exitosas a nivel comercial, nos permite asesorar de una forma más eficiente y garantizar los mejores resultados, alcanzando una media del 90% de éxito en las comercializaciones que nos dan en exclusiva.

Cuenta con más de 250 profesionales en 17 países y con cobertura de toda Europa. Nuestro enfoque pan-Europeo nos permite proporcionar altos estándares de servicio de una manera consistente apoyados por uno de los equipos de Research más respetados del sector, el equipo de Capital Markets trabaja para las mejores compañías internacionales.

Agencia Oficinas Madrid ha comercializado 798.000 m² en los últimos 5 años, asesorando más de 366 operaciones de venta y/o alquiler.

Desde el año 2000 ha intermediado transacciones por valor de más de 80 billones de euros .

En 2011 hemos asesorado 97.000m² con una cuota de mercado del 26%. Líderes absolutos del año.

Entre los servicios del equipo de Mercados de Capitales Europeos, destacan:

Agencia Oficinas Barcelona ha comercializado 200.000 m² en los últimos 5 años, asesorando más de 232 operaciones de venta y/o alquiler.

• Ventas de activos: Líderes en la venta de activos individuales y carteras, apoyamos a nuestros clientes en todas las fases del ciclo de venta, desde el due dilligence previo hasta el cierre de la operación, pasando por las campañas de comercialización, las negociaciones y el apoyo en la fase de due dilligence.

En 2011 hemos asesorado 42.872 m² con una cuota de mercado del 26% Fruto de nuestro trabajo, en los últimos 11 años, hemos sido líderes absolutos en el mercado de Madrid incluido 2011, con una cuota de mercado en el 2011 del 27,5%. En 2009 y 2010 hemos sido líderes del mercado de oficinas de Barcelona, incluido el primer semestre del 2011 con una cuota de mercado del 28%.

• Adquisiciones de Activos: Representamos a los clientes en todas las fases del proceso de compra de activos individuales y carteras, desde la consultoría basada en estudios sobre sectores y ubicaciones hasta la selección de la superficie, el due dilligence y la adquisición.

Los servicios que presta el departamento de Oficinas son: • Intermediación en la comercialización de oficinas en Alquiler y Venta. • Análisis comercial del inmueble. • Marketing inmobiliario a propietarios. • Identificación y selección de inquilinos. • Representación de Inquilinos, asesoramiento en procesos de búsqueda de nuevas sedes. • Reagrupación de sedes. • Renegociación de contratos y actualización de rentas de mercado. • Elaboración de estrategias inmobiliarias, rentabilidades o ahorro de costes.

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maximizar

Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles. Con unos ingresos mundiales de 34.109.343€ en 2010, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas. La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de aproximadamente 160 millones de metros cuadrados en todo el mundo. LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 40.000 millones de dólares en activos. Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, la actividad de Jones Lang LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellos por equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías de ética empresarial.

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