Informe del Mercado Industrial y LogĂstico de Madrid, Barcelona y Valencia / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & Logistic Market Report
El Mercado Industrial y LogĂstico de Madrid, Barcelona y Valencia 2Âş Semestre 2010
Industrial & Logistic Market Madrid, Barcelona & Valencia 2nd Half 2010
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º S 2010 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistic Market 2nd H 2010 •
On•Point
Introducción Contexto Macroeconómico Durante el último año, los países emergentes se han afianzado y han logrado un crecimiento económico fuerte, en tanto que los países de las economías más avanzadas se mantienen con incertidumbre.
PIB España y Europa2011 GDP Growth: < 0%
Incluso hay recesión en los países periféricos como Irlanda, Grecia o Rumanía. Sin embargo, en los mercados financieros, poco a poco se va volviendo a la normalidad. En cuanto a España, en este último trimestre del año, se ha hecho cada vez más patente la necesidad de las reformas estructurales (sistema de pensiones, eficiencia del gasto, financiación de las Administraciones Públicas, regulación en los
1.4
European Union
1.6
2.5% 1.9%
1.0 – 1.9% 1.6% 1.4%
> 3.0%
1.8%
1.3% 3.8% 2.5% 2.1%
1.4%
2.3%
2.6% 0.2%
4.6% -2.4%
Source: Global Insight, January 2011
4
mercados de bienes y servicios y mercado de trabajo). Así, también es necesaria la reforma del sistema financiero en un plazo breve de tiempo. La tasa interanual del Índice de Precios de Consumo (IPC) general en el mes de diciembre ha sido la más alta registrada desde el mes de octubre de 2008. Fue del 3,0%, siete décimas por encima de la registrada en el mes de noviembre. Durante ese mismo mes, la subida de los precios de los “carburantes y los lubricantes” fue propiciando que el IPC del transporte alcanzara el 1,9% mensual, y en sentido contrario, las rebajas de invierno y las ofertas previas bajaron la tasa del “vestido y calzado” al –1,2%, contribuyendo a que la tasa de variación mensual del IPC general fuera del 0,6%. En noviembre, la tasa interanual de la ci-
IPC y tipos de interés
Tipos de Interes c/p
16
F
IPC
12 10 8 6 4 2 0 -2 1993 Q4
1996 Q3
1999 Q2
2002 Q1
2004 Q4
2007 Q3
fra de negocios del sector servicios llegó en su conjunto al 1,8%, gracias a que más de la mitad de las actividades aumentaron su cifra, mientras que la media del Índice General de este mismo sector registró una variación del 1,1% en los 11 primeros meses del año respecto al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, el empleo en este sector registró un descenso interanual del 0,4% en el mismo mes, contribuyendo a que la tasa media del Índice General de personal ocupado se situara en el –1,4%. El resto de los sectores sufrieron igualmente descensos interanuales, excepto las actividades administrativas y servicios auxiliares, que presentaron un incremento del 1,7%. El indicador de confianza de los consumidores empeoró ligeramente en noviembre después de un aumento en octubre y se colocó en el mismo nivel del año anterior, bastante por debajo del promedio histórico, lo que sugiere un escaso vigor del relanzamiento del consumo. Con respecto a la inversión en la construcción, los recortes presupuestarios para infraestructuras provocaron en noviembre un marcado retroceso en la confianza en el sector, lo que, unido a otros indicadores adelantados como el consumo de cemento, no ha contribuido a incrementar el optimismo.
14
1991 Q1
2.3%
0.8% -0.3%
IPC y Tipos de Interés %
4.3%
4.0%
2.0 – 2.9%
Todo ello indica una revisión al alza las previsiones del PIB para 2011. Aunque existe un riesgo de la recaída en los precios de la vivienda, hay una mejora de las expectativas económicas para los próximos meses.
En este sentido, en países como Alemania, Suecia, Polonia, Eslovaquia o Reino Unido, la tasa de crecimiento es elevada, frente a países como Francia, Italia y España donde la tasa de crecimiento es muy moderada.
1.8
Eurozone
0.0 – 0.9%
En lo que respecta a los Estados Unidos, las previsiones mejoran: han vuelto los buenos indicadores de confianza empresarial, exportaciones, nuevos programas de expansión de la Reserva Federal y el Plan de Estímulo Fiscal.
Por su parte, en Europa durante el cuarto trimestre de 2010, la demanda interna sigue sin lograr un crecimiento claro, de manera que se pueda sustituir a las exportaciones como motor económico.
Forecast
Europe
2010 Q2
2013 Q1
Fuente: Global Insight, Enero 2011
Por último, después de un estancamiento del tercer trimestre, el crecimiento intertrimestral del Producto Interior Bruto (PIB) para el cuarto trimestre se espera que sea ligeramente positivo gracias a la contribución de las inversiones exteriores.
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On•Point
Precios Industriales: Madrid España: Industrial, Suelo y Llave en Mano Precios Industriales. Madrid €/m²/mes %
8
1ª Corona 2ª Corona 3ª Corona
6 4 2
1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10
Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
Industrial El mercado inmobiliario industrial en España sigue sin mostrar signos claros de recuperación. La mayoría de las empresas usuarias de espacio están buscando reducir costes, externalizar servicios y reducir alquileres. La demanda en compra es muy escasa y puntual debido a los problemas de financiación. El sector de “mininaves” o Parques Empresariales registra muy poca actividad y apenas se construyen nuevos proyectos. Las PYMES no acometen inversiones de compra y los pequeños inversores se han decantado por los sectores de oficinas y retail. Tanto los precios de venta como las rentas aún no se han recuperado y siguen con su goteo a la baja, que dura ya desde el final de la “burbuja” a mediados de 2007. En las principales ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia la disponibilidad sigue siendo muy elevada y asistimos a un “mercado de demanda”, donde el comprador o potencial arrendatario de las instalaciones tiene un amplio abanico de alternativas y presionan los precios a la baja.
MADRID
ALQUILER
MADRID
€/m²/mes
Mín.
Max.
1ª Corona
4,00
2ª Corona
3,00
3ª Corona
1,80
VENTA
€/m²
Zonas Industriales
Mín.
Max.
5,00
1ª Corona
650
900
3,75
2ª Corona
440
700
2,50
3ª Corona
310
390
En Barcelona se ha producido este segundo semestre del 2010 un ligero incremento de la disponibilidad de inmuebles industriales. Este factor, unido a la necesidad de cash flow de muchos propietarios, ha provocado un leve descenso de las rentas y un incremento en la flexibilidad de los contratos de alquiler para los inquilinos.
del consumo han provocado que sigamos viendo numerosos cierres de empresas. El inconveniente que presentan este tipo de activos es que se diseñaron de forma específica para una actividad concreta y su reconversión es complicada al ser necesario el desarrollo de los terrenos para nuevos proyectos.
En zonas muy concretas se ha reactivado la demanda, debido a nuevos proyectos que han surgido en el sector de la automoción o la alimentación, como en MartorellAbrera, donde la adjudicación a la planta de SEAT del nuevo modelo Audi Q-3, así como la implantación de Mercadona en la zona, está creando una demanda nueva de espacio que prevemos que hará descender la tasa de disponibilidad en la zona.
12 Aparte de la actividad logística, el almacenaje de mercancías es el principal uso que se da a los inmuebles. Para ello, se buscan naves baratas y no necesariamente situadas cerca de las grandes ciudades. La segunda actividad más demandada es la distribución de mercancías a las ciudades para lo que se precisan naves de entre 1.500 y 5.000 m². Por sectores de actividad, los mas activos son el de supermercados y mayoristas, el de automoción, el textil y el retail y la electrónica.
La ausencia de financiación por parte de las entidades bancarias para la adquisición de activos sigue siendo un grave inconveniente para la dinamización del sector.
El sector productivo es sin duda el más dePrecios Industriales: Barcelona bilitado y el que presenta mayores problemas. La competencia de los países de Europa del Este y Asia unido a la disminución
Suelo La escasez de demanda en compra ha provocado que los promotores no desarrollen nuevos proyectos por lo que no están adquiriendo suelo y existen pocas transacciones. Además, las entidades bancarias
Precios Industriales. Barcelona
€/m²/mes 9
%
1ª Corona 2ª Corona 3ª Corona
7
5
3
1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 07 07 07 07 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10
Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
6
BARCELONA
ALQUILER
€/m²/mes
BARCELONA
VENTA
€/m²
Zonas Industriales
Min.
Max.
Zonas Industriales
Min.
Max.
1ª Corona
5,00
7,00
1ª Corona
875
1.600
600
1.050
325
700
2ª Corona
3,00
5,50
2ª Corona
3ª Corona
2,50
4,00
3ª Corona
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On•Point
Precios Industriales: Valencia Precios Industriales. Valencia €/m²/mes
6
Ribaroja (PRIME) % Norte Sur
VALENCIA
4
Zonas Industriales
ALQUILER €/m²/mes
Mín.
Max.
2
Ribaroja (PRIME)
2,75
3,80
Norte
2,00
3,00
0
Sur
2,00
3,00
4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 no están dando financiación a la compra de suelo, por esta razón, los compradores tienen que adquirirlo con fondos propios. Hay muchos suelos sin proyecto que pesan en el balance de los promotores por lo que las entidades bancarias se están convirtiendo en propietarios de una forma no deseada, pero no vemos que se ponga en el mercado con una bajada sustancial en el precio. Es más, muchas veces el precio está por encima del mercado porque se ha ido refinanciando la deuda del antiguo propietario con ese suelo como garantía, por lo que el precio en la actualidad supera el precio de mercado. El suelo sigue siendo un activo líquido y no financiable, salvo que exista un ocupante final de las instalaciones que se construyan sobre el mismo. El suelo en Madrid continúa en la misma tónica que a principios de año, con bajadas constantes de precio aunque ya no son tan pronunciadas. Esto es debido a que el mercado de suelo se ha ajustado mucho en los últimos meses de manera muy rápida. En Cataluña, durante este segundo semestre de 2010 la demanda de suelo industrial ha sido muy escasa concentrándose en localidades cercanas a la ciudad de Barcelona donde la disponibilidad de este tipo de activos ha sido y es tradicionalmente muy escasa, por lo que se han materializado muy pocas transacciones. Desde el punto de vista de los promotores se han realizado operaciones a precios oportunistas y, desde el lado de los usuarios, han ajustado considerablemente los precios de cierre respecto a los de salida. En algunos casos, la falta de disponibilidad de suelo finalista en la primera corona industrial de Barcelona ha provocado que usuarios con necesidades muy concretas hayan realizado operaciones de adquisi-
ción de suelo en desarrollo urbanístico, adaptando sus necesidades a la marcha del planeamiento. La demanda actual se centra en muchos casos en zonas cercanas a Barcelona. Existe cierta demanda por parte de promotores e inversores que desean ligar la adquisición del suelo con una demanda “llave en mano”, con la intención de evitar un desarrollo especulativo a riesgo. Existe capital disponible para este tipo de operaciones. Por otro lado, continúa existiendo una gran disponibilidad de suelo, tanto solares disponibles como suelo en desarrollo, en zonas alejadas a Barcelona como Tarragona, Bages y otros desarrollos puntuales en la provincia de Gerona. La absorción de todos estos proyectos, presentes y futuros, se prevé que será lenta y muy gradual, dado que en muchos casos se ha generado la oferta antes que la demanda, cuando el proceso debería ser a la inversa. En la Comunidad Valenciana existe una amplia oferta de suelo finalista a precios muy interesantes, contemplándose por parte de algunos propietarios privados y públicos la posibilidad de productos ‘Llave en Mano’ para el mercado logístico que podrían estar disponibles en tiempo récord. Destacan desarrollos como la ZAL del Puerto de Valencia, cuya gestión urbanística ha finalizado y aporta solares para desarrollos logísticos y posibilidad de “Llave en Mano”. En Zaragoza también existe mucho suelo industrial con precios que han permanecido estables durante estos años. Además, existen numerosos suelos sin urbanizar que iban a constituir proyectos en ciudades como Sevilla que se han quedado parados durante estos últimos años. Por su parte, el poco dinamismo de mercados como Málaga o Bilbao sigue influyendo en los precios de suelo.
Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
Llaves en Mano Las operaciones de Llave en Mano van a ser la única fórmula disponible para las empresas que precisen de grandes superficies y de una calidad por encima de las existentes en el mercado. Pensamos que durante la segunda mitad del año, este procedimiento va a ser el producto estrella del mercado por varios motivos: 1. Hay un gran stock de naves obsoletas que no se ajustan a las nuevas normativas, 16 2. Existe escasez de naves de más de 20.000 m². 3. Un porcentaje elevado de las naves disponibles son de una calidad media-baja, mientras que los usuarios buscan mejorar en calidad de sus instalaciones. Los promotores van a entrar en una dura competición por firmar las escasas demandas que haya en el mercado, lo que le facilitará a los inquilinos la elección de una nueva ubicación a un precio muy interesante.
Para los proyectos “Llave en Mano” los ocupantes deberán estar dispuestos a pagar una renta entre un 10% y un 15% superior a la renta de naves existentes a cambio de tener unas instalaciones adaptadas exactamente a sus necesidades, con unos estándares de calidad muy elevados y que cumplan los criterios medioambientales y corporativos de las empresas. Para poder hacer viables los proyectos “Llave en Mano” es necesario que los precios de suelo se adapten al nivel de rentas de mercado. Con una renta media de 4,5 euros para estos proyectos, con los costes de construcción que han permanecido estables, el promotor no puede pagar un precio elevado por el suelo. La clave para el éxito de estos proyectos estará en poder ofrecer precios competitivos y certeza en los plazos de entrega.
7
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On•Point
Logística Madrid nen entre un 25% y un 30% de la renta bruta que se fija en el contrato.
Coronas Industriales de la Comunidad de Madrid y Zona de influencia
Las rentas brutas en la primera corona o zonas “prime” se sitúan entre 5 y los 6,5 euros, si bien si tenemos en cuenta los incentivos y carencias que se conceden las rentas netas están más próximas a los 4-5 €/m²/mes.
CORONA 3
3
CORONA 2
Fontanar
Es aquí donde existe menor tasa de disponibilidad porque las empresas aprovechan la bajada de precios para mejorar sus ubicaciones y acercarse a estas zonas.
Torija
2
1
En la segunda corona, las rentas de contrato oscilan entre los 3,7 y los 4,5 €/m²/ mes, existiendo una gran diferencia en la calidad de los edificios que se encuentran disponibles.
CORONA 1 BARAJAS
Vicálvaro
Vallecas
Y en la tercera corona las rentas máximas que encontramos se encuentran ente 2 y 3 €/m²/mes. En esta zona se ha dado el fenómeno de una sobre-oferta muy elevada y al existir diversos propietarios que llevan más de quince meses con sus naves vacías, han tenido que hacer un gran esfuerzo para poder alquilar.
Villaverde
Ciempozuelos
Seseña
Ontígola
Rentas
Rentas
Hemos observado una estabilización en las caídas de rentas que se han venido produciendo en los dos últimos años sobre todo en las zonas prime (Coslada, San Fernando de Henares, Getafe, etc.). En las zonas más secundarias y alejadas, las caídas de rentas han sido mucho más rápidas y se encuentran en unos niveles
Tarancón
De hecho hemos visto alquilar naves logísticas a niveles que no concuerdan con un mercado normalizado, por debajo de los 2 euros / m² /mes. Pensamos que esta es una situación coyuntural que está llegando a su fin.
Noblejas
de mínimos. Para conseguir que el cliente muestre interés en su producto se siguen dando todo tipo de incentivos, ya sea en forma de periodos de carencia de renta, o incluso de forma monetaria para que el usuario pueda sufragar los costes de mudanza e implantación. Los incentivos que se están dando en la mayoría de los contratos de alquiler supo-
Demanda y transacciones La demanda logística está muy asociada a varias magnitudes económicas y principalmente al consumo. Es por ello que no se trata de una demanda provocada por nuevos proyectos, sino que los principales motivos son: Reducción de espacio a menor renta, Procesos de consolidación de espacio, Mejo-
Rentas. Madrid 8€
6€ RENTA NETA €/m²/mes
4€
2€
Incentivos Contratos 3 y 5 años
CORONAS
Min.
Max.
trimestral
Primera
4
5,5
-8%
Segunda
3,1
3,7
-8%
Tercera
2
3
0%
Descuento de entre el 20% y el 30% en carencias y otros incentivos (pago de instalaciones y traslados…)
Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
0€
1999
8
% var. Renta máx
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
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On•Point
Disponibilidad Edificios Terminados: Por Coronas Disponibilidad por coronas. Madrid
Take up Madrid Contratación Madrid Millares
2010
4T 2010
Total Thousands
4T 2010
3ª Corona 4T 2010
2ª Corona
800
300 270 240 210 180 150 120 90 60 30 0 Q1
Q2
Q3
Q4
720 640 560 480 400
4T 2010
320
1ª Corona
240 160
0
200
400
Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
600
ra de la ubicación, siendo la reducción de costes el verdadero motor de la demanda. El último semestre se cerró con un volumen de contratación de aproximadamente 157.000 m², lo que nos da un total para el año 2010 de 421.082 m². Esto supone una disminución del 36% respecto al primer semestre, aunque sin embargo, la diferencia es positiva respecto del mismo período del año anterior, en concreto de un 18%. Se ha notado una mayor actividad en las zonas prime y un aumento de la demanda de naves de entre 1.500 y 3.500 m² en estas zonas cercanas a Madrid como Coslada, San Fernando de Henares o Getafe. Por otro lado, las empresas de distribución que precisan estar cerca de las ciudades demandan naves de hasta 5.000 m², mientras que las empresas logísticas que buscan rentas bajas en zonas más alejadas, normalmente la tercera corona, buscan una media de 10.000 m². Por su parte, las grandes demandas, de más de 20.000 m², son las que, curiosamente, no encuentra muchas alternativas.
800
80
1.000
2.007
Millares m²
La duración de los contratos de alquiler ha ido disminuyendo hasta el punto en que hoy día es muy raro ver contratos superiores a los tres años de obligado cumpli29 miento en el sector. Oferta Existe una disponibilidad de naves logísticas de 868.741 m², es decir, una tasa del 14,12 % en las zonas logísticas en Madrid y alrededores, a pesar de que llevamos más de dos años sin que exista apenas promoción a riesgo. Todas las nuevas construcciones se hacen con un ocupante final de las instalaciones. En el último año se han terminado 112.126 m², un 12% más que el año anterior y cerca del 50% de esa superficie corresponde a proyectos en los que el propietario es el ocupante de las instalaciones. En cuanto a ubicaciones, más del 60% de la disponibilidad se concentra en el Corredor del Henares y el resto en la zona sur de Madrid. Por coronas, es la tercera la que concentra un 51,79% de la superficie disponible, sobre todo en zonas menos consolidadas o secundarias.
2.008
2.009
2.010
Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
Junto a las zonas mas consolidadas del Corredor (como Alcalá de Henares, Azuqueca, Alovera o Cabanillas) hay otras que fueron emergiendo en los mejores años (Fontanar, Torija, Quer, etc.) que sufren ahora la mayor bajada de rentas. En cuanto a superficies, la mayoría de la disponibilidad se mueve en el rango de 2.500 m² hasta 15.000 m². Curiosamente existen muy pocas naves disponibles de más de 20.000 m². Las escasas demandas puntuales que hay en el mercado de estas superficies tienen muchas dificultades en encontrar espacio y tienen que pensar en proyectos “Llave en Mano”. Así, parece que en la segunda mitad del año 2011, la disponibilidad de naves mayores de 20.000 m² en las zonas consolidadas será mínima y las zonas más alejadas tendrán nuevamente su oportunidad. Una parte de las naves disponibles presentan un alto grado de obsolescencia, especialmente en lo relativo a la normativa antiincendios que es cada vez mas restrictiva y provoca que las naves precisen una adaptación que es, en ocasiones, muy costosa.
Oferta Futura por Coronas. Madrid 4º trim 2010
Tercera 32%
Primera 46%
Segunda 22%
Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
9
32
On•Point
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Logística Barcelona Coronas Industriales de Barcelona Manresa I gualada Terrassa
CORONA CENTRO
Sabadell
Rubí Vilafranca del Penedés
Granollers
VALLÉS OCCIDENTAL
CORONA SUR
CORONA NORTE VALLÉS
Sant Boi de Llobregat
BAIX LLOBREGAT
ÁREA ORIENTAL METROPOLITANA
BARCELONA Barcelona
Rentas Durante este segundo semestre de 2010 las rentas continúan bajando en todos sus niveles y coronas, registrando un descenso del 7 % con respecto al semestre anterior, con lo que el rango máximo se sitúa en 7 €/m²/mes para naves logísticas de última generación en la zona Prime de Barcelona. La actual escasez de inmuebles disponibles de más de 20.000 m² ha provocado que aquellas demandas que necesiten un espacio considerable deban decidirse por
plataformas ubicadas en la segunda o tercera corona, donde los precios son más competitivos. Además, según qué tipo de proyectos, el diferencial de rentas frente a la primera corona puede compensar el coste por traslado. Durante 2011 prevemos un ligero descenso y estabilización de las rentas en las que llegaremos al suelo mínimo del ciclo, empezando una ligera recuperación en los niveles en 2012, siendo el momento ac-
tual óptimo para la absorción de espacio por parte de los inquilinos. Además en 2012 se pondrá en funcionamiento la ampliación del Puerto de Barcelona y muchos de los operadores ven el momento previo a esta ampliación como una oportunidad para instalarse en la zona Prime de Barcelona. Este hecho provocará un aumento en los precios en esta zona y una absorción inmediata de la disponibilidad que queda en la primera corona.
Rentas Rentas. Barcelona 4T 2010 2T 2010 4T 2009 2T 2009 4T 2008 2T 2008 4T 2007 2T 2007 4T 2006 2T 2006 4T 2005 2T 2005 4T 2004 2T 2004 4T 2003 2T 2003 4T 2002 2T 2002 4T 2001 2T 2001 4T 2000 2T 2000
Renta Prime Min
Renta Prime Max
RENTA €/m²/mes
2
4
6
8 Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
10
10
CORONAS
Min.
Max.
Primera
5,5
7
Segunda
3,75
5,5
Tercera
2,5
3,75
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On•Point
Take up
Millares
Contratación Barcelona
600 540 480 420 360 300 240 180 120 60 0
2008
2009
2010 Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
Demanda y transacciones
Oferta
En lo que respecta a la demanda hemos detectado un aumento considerable de nuevos tenders durante este semestre de 2010, aunque no se han materializado en transacciones debido a la lentitud en la toma de decisiones por parte de las empresas industriales y también debido a que los inmuebles demandados en la primera corona no están alineados en precio entre lo que ofrece pagar el operador y el precio de salida del inmueble.
Durante el año 2010 la oferta de naves logísticas en todas las 38 áreas de Barcelona ha continuado aumentando de forma constante, excepto en la zona prime donde ha experimentado una absorción positiva, con una vacancy rate actual del 6,96%, con 94.979 m² disponibles.
Por otro lado, cabe destacar que algunos de estos tenders se han utilizado por las empresas para renegociar los precios de su actual contrato de logística, no materializándose nuevas operaciones. El volumen de contratación en el mercado de Barcelona durante el año 2010 han sido de 289.000 m² transaccionados en naves logísticas superiores a 5.000 m². Entre las transacciones llevadas a cabo durante este 2010 cabe destacar el alquiler de Kuehne&Nagel de una plataforma logística de 15.900 m² en la ZAL de Barcelona, así como el alquiler por parte de Rhenus de una plataforma de 10.000 m² también en la ZAL, operación asesorada por Jones Lang LaSalle.
La oferta total disponible es de 699.012 m² sobre un stock total de 3.618.505 m², lo que representa un 19%. La desocupación es desigual por zonas, siendo la zona prime y las coronas al norte de Barcelona (donde el stock es más reducido), las que tienen el porcentaje de desocupación más bajo. La desocupación más elevada se encuentra en las zonas del Bages, Lleida y Tarragona, donde el porcentaje supera el 30%. La zona prime carece de grandes superficies de calidad disponibles a corto plazo, por lo que cabe esperar que aquellas demandas con requerimientos elevados de espacio contemplen la segunda y tercera corona, provocando un futuro descenso de la desocupación en las coronas exteriores.
Otra operación destacada son los 25.000 m² para CEPL en La Roca del Vallés. La absorción de espacio logístico en Barcelona en el año 2010 ha sido un 16% superior respecto al año 2009.
Stock total Stock Total Barcelona 699.012 19%
2.919.493 81%
Ocupado
Disponible
11
On•Point
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Logística Valencia y otras zonas red de plataformas en todo el país han parado su expansión debido al mal momento por el que atraviesa el sector.
Rentas. Valencia Corona Exterior Norte
En las ciudades secundarias, las superficies demandadas no pasan de los 3.000 m². La excepción ha sido Zaragoza que ha protagonizado grandes operaciones Llave en Mano gracias a la disponibilidad de suelo a bajo precio.
Corona Exterior Centro Zona Bypass Norte
Valencia ha registrado una notable mejoría respecto al pésimo año precedente triplicándose la contratación (90.000 m²), pero sigue estando muy lejos de los niveles de Madrid o Barcelona.
Área Metropolitana
Valencia
Zona Bypass Centro
La demanda se centra sobre todo en las zonas prime (especialmente Ribarroja) y busca activos de tamaño inferior a 10.000 m². Los proyectos periféricos que se han desarrollado en los últimos años siguen sufriendo elevadas tasas de disponibilidad.
Zona Bypass Sur
Corona Exterior Sur
El único sector que permanece con una demanda estable es el de la logística y el transporte. Hemos notado una mejora de la actividad respecto al año precedente. La política de ahorro de costes de las empresas provoca que aumente la externalización de servicios y que se soliciten nuevos espacios para ofertar servicios logísticos a los clientes. Si bien a efectos prácticos estos nuevos almacenes no disminuyen la disponibilidad, sino que se trata de meros traslados a mejor precio o de procesos de consolidación de espacio. Habitualmente se trata de procesos de renegociación de los contratos logísticos existentes.
Rentas en €/m²/mes Las compañías logísticas siguen ajustando el espacio a las necesidades reales y son muy conservadoras a la hora de contratar
nuevo espacio en alquiler, puesto que no prevén crecimiento.
Por otra parte, se han incorporado al mercado nuevas naves reformadas que amplían la oferta, cubriendo las necesidades de operadores logísticos que deseen estar cerca del puerto de Valencia.
La competencia de los operadores es muy agresiva y están bajando los precios de los servicios que prestan, lo que repercute directamente en las rentas que pagan.
La ciudad ofrece un parque logístico totalmente renovado a unos precios muy competitivos y ofrece ahorro de costes de transporte y portuarios.
El sector del transporte vive momentos difíciles debido a la situación económica, al descenso del consumo y a los elevados precios de los carburantes y algunas firmas ven una oportunidad para posicionarse en el sector durante esta recesión.
En el País Vasco la zona con mayor demanda es la situada en los alrededores de Bilbao, mientras que la zona de Álava tiene una disponibilidad muchísimo mayor. Muchas empresas organizan su logística y distribución en Navarra, La Rioja y Aragón desde Zaragoza mientras que para el País Vasco su ubicación preferida es más al Norte, en la zona de Vizcaya.
11
Hemos notado un fenómeno de bipolarización entre Madrid y Barcelona y el resto de las ciudades españolas. Mientras que en las primeras la superficie media demandada es de 10.000 m², en el resto las superficies demandadas han disminuido notablemente. Las empresas de transporte que han sido
Rentas. Valencia 6€
tradicionalmente las que tenían una mayor 4€
2€
0€ 2.007
2.008
2.009
1T 2010
2T 2010
3T 2010
4T 2010
Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
12
En Sevilla la demanda es muy escasa y siempre para superficies menores de 10.000 m². La zona logística de Dos Hermanas presenta una alta desocupación y proyectos alejados como Carmona se han estancado. La reorganización logística que preveía el Plan General de la ciudad ha quedado relegada a mejores momentos. En Málaga sigue habiendo una escasa oferta de naves industriales.
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º S 2010 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistic Market 2nd H 2010 •
El Mercado de Inversión
Rentabilidades Madrid
On•Point
Rentabilidades Barcelona
Rentabilidades Madrid
Rentabilidades Barcelona
9%
9%
8%
8%
7%
7%
6%
6%
5%
5%
4%
4% 3%
3% 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
2000
Q4 2010
2001
2002
La incertidumbre que se ha cernido sobre nuestra economía ha afectado muy negativamente al mercado de inversión en España y concretamente a nuestro sector. Los fondos e inversores internacionales han optado por volver al mercado vía los sectores de oficinas y retail y en el sector de logística han buscado un tipo de oportunidad que no existía en el mercado. La inversión es muy conservadora respecto a este segmento del mercado y busca retornos seguros y largo plazo. Realmente no ha habido oportunidades en línea con las condiciones que los fondos buscaban; inversiones en activos logísticos con alquileres a largo plazo, inquilinos de calidad y rentabilidades por encima del 8% con rentas de mercado. Además, el descenso continuado en las rentas hace que los precios ofertados no satisfagan a los compradores. Como consecuencia de lo anterior, el volumen de inversión en naves industriales y logísticas en 2010 ha sido de aproximadamente 100 millones de euros, muy similar al del año 2009 (92 Millones). Es ciertamente un volumen de mínimos,
prueba de las incertidumbres que presenta el mercado. 53
En Madrid sólo hubo una operación de un fondo institucional, Invesco, operación que ya venía de 2009. Aparte de ésta, todas las operaciones han sido protagonizadas exclusivamente por inversores privados, Familly Offices españoles y empresas, en todos los casos buenos conocedores y especialistas del sector. Estos inversores se mueven en los volúmenes inferiores a los 10 millones de euros, mientras que los fondos institucionales estudian transacciones a partir de 20 millones. El mercado de inversión en activos logísticos e industriales en Cataluña sigue siendo realmente muy reducido y está en una situación de estancamiento. El volumen de inversión en el mercado industrial-logístico de Barcelona en el año 2010 ha sido de 38 millones de euros. Los principales compradores han sido pequeños inversores privados. La inversión institucional no ha conseguido materializar ninguna operación en el año.
En muchos los propietarios de naVolumen de Inversion Logística encasos, España ves logísticas no están dispuestos a vender sus activos debido a que la capitalización
Volumen Millde Inversión Logística en España 1000 900 800
2005
2006
2007
2008
2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
de mercado con las rentas renegociadas a la baja resultan unos valores considerablemente por debajo de sus expectativas, lo que provoca que el número de transacciones sea muy reducido. Durante 2011 no veremos todavía carteras importantes salir al mercado, pero se han producido una serie de hechos que nos inducen a pensar que puede haber más transacciones: 1. Los vendedores empiezan a concienciarse del auténtico precio de los inmuebles, que no es otro que el que marca el mercado. Hemos visto numerosos intentos infructuosos de sale&leaseback en el sector de la logística donde el vendedor se posicionaba en rentas de antes de la crisis. 2. Se han constituido nuevos fondos pan-europeos que invertirán en nuestro país en sus objetivos de diversificación. 3. Muchos de los grandes propietarios han renegociado rentas y extensiones de sus arrendamientos a precios de mercado con el objetivo de vender en los próximos dos años. 4. Las naves de mas de 20.000 m² de calidad escasean en las zonas mas consolidadas y el repunte de las operaciones “Llave en Mano” será una oportunidad de entrada para los inversores. 5. Se ha agrandado el diferencial de rentabilidad con los principales países europeos donde las yields están contrayéndose. En España la rentabilidad prime continúa en el 8%.
700 600 500 400 300 200 100 0
2004
Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
Inversión
2003
2008
2009
2010 Fuente: Jones Lang LaSalle, 4º trimestre 2010
Las perspectivas sobre la economía de nuestro país han mejorado, o al menos ha desaparecido por el momento el “fantasma” de la intervención y vemos mejorar la percepción que los inversores extranjeros tienen de nuestro país y del sector inmobiliario.
13
5
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º S 2010 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistic Market 2nd H 2010 •
On•Point
Introduction and macroeconomic context Over the past year, emerging countries have consolidated and achieved strong economic growth, whilst uncertainty continues to surround the more advanced economies. The outlook for the US is improving: strong indicators are back for business confidence, exports, new Fed monetary easing programmes and the Economic Stimulus Plan. Everything points to an increased GDP forecast for 2011. Whilst there is a risk of another dip in house prices, the economic outlook for the coming months is stronger. Domestic demand in Europe has not shown clear growth during Q4 2010, so exports have to work as a substitute driver for the economy. Countries like Germany, Sweden, Poland, Slovakia and the UK are seeing high growth levels in this respect, whilst growth in countries like France, Italy and Spain is much more moderate. There is even recession in peripheral countries like Ireland, Greece and Romania. However, financial markets are gradually returning to normal. As for Spain, in the final quarter of 2010, the need for structural reforms (pension system, spending efficiency, financing of public administrations, regulation of the goods and services markets and the labour market) has become increasingly obvious. The financial system, too, needs to be reformed in the very near future. The year-on-year headline Consumer Price Index (CPI) in December was the highest registered since October 2008. December’s CPI stood at 3%, up 0.7% on the level registered in November. During the same month, the increase in the price of fuel and lubricants pushed the monthly transport-related CPI up to 1.9%, whilst winter
GDP Growth: 2011 Forecast GDP Growth: 2011 Forecast < 0%
Europe
1.8
Eurozone
1.4
European Union
1.6
2.5% 1.9%
0.0 – 0.9% 1.0 – 1.9%
4.3%
4.0%
2.0 – 2.9%
1.6% 1.4%
> 3.0%
1.8%
1.3% 3.8% 2.5% 2.1%
1.4%
2.3%
2.3% 2.6%
0.8% -0.3%
0.2%
4.6% -2.4%
Source: Global Insight, January 2011
4
sales and discounts drove the monthly clothing and footwear CPI down to -1.2%, which contributed to placing the monthly change of the headline CPI at 0.6%. In November, the year-on-year business turnover in the services sector grew 1.8%, thanks to increased figures in over half of all services sector activities, whilst the average of the aggregate index for the sector registered a 1.1% year-on-year increase for the first 11 months of 2010. However, employment in the sector dropped 0.4% year on year for the same month, which contributed to placing the aggregate index of employed persons at -1.4%. The other sectors also suffered year-on-year declines, with the exception of administrative and support services, which saw a 1.7% increase.
The consumer confidence index dropped slightly in November following an increase in October and settled at the same level as the previous year, significantly below the historical average, which suggests that consumer spending is being slow to pick up. In terms of investment in construction, infrastructure budget cuts caused a marked drop in confidence in the sector in November which, along with other leading indicators such as cement use, did not help to increase optimism. Finally, following stagnation in Q3, quarter-on-quarter growth of Gross Domestic Product (GDP) for Q4 is expected to see a slight increase, thanks to the contribution of foreign investors.
CPI & Interest Rates %
F
Interest Rate: Short Term
16
Consumer Price Index
14 12 10 8 6 4 2 0 -2 1991 Q1
1993 Q4
1996 Q3
1999 Q2
2002 Q1
2004 Q4
2007 Q3
2010 Q2
2013 Q1
Source: Global Insight, January 20101
15
On•Point
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º S 2010 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistic Market 2nd H 2010 •
Spain: Industrial space, Industrial land & Turnkey projects Industrial prices Madrid €/m²/mes %
8
1ª Ring 2ª Ring 3ª Ring
6 4
MADRID
2
1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10
Lease
€/m²/month
MADRID
Purchase
€/m²
Mín.
Max.
Mín.
Max.
1st Ring
4,00
5,00
1st Ring
650
900
2nd Ring
3,00
3,75
2nd Ring
440
700
3rd Ring
1,80
2,50
3rd Ring
310
390
Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
Industrial space The industrial property market in Spain is still not showing clear signs of recovery. Most tenants are looking to reduce costs, outsource services and lower rents. Demand for acquisitions is very scarce and occasional, due to financing problems. The “mini-warehouse” or industrial park sector is registering very little activity and virtually no new projects are being built. SMEs are not investing in purchases and small investors have opted for the office and retail sectors. Neither sale prices nor rental levels have recovered and both continue to slide downwards, a trend which has been continuous since the end of the bubble in mid2007. In the main cities, like Madrid, Barcelona and Valencia, vacancy rates are still very high and we are seeing a “soft market”; the potential buyer or lessee of facilities have a broad range of alternatives, which drives prices down.
There was a slight increase in the vacancy rate for industrial buildings in Barcelona in H2 2010. This, along with the need for cash experienced by many owners, led to a slight decrease in rental levels and increased flexibility in rental contracts. Demand has picked up in certain areas due to new projects in the automobile and food industries, such as in MartorellAbrera, where the SEAT plant has been awarded the contract for the new Audi Q-3 and where Mercadona supermarkets have been opened, creating new demand and in all likelihood leading to a drop in the vacancy rate in the area. The lack of bank financing for asset acquisitions is still a serious impediment to the recovery of the sector. The manufacturing sector has undoubtedly been the hardest hit, and is the one which is struggling the most. Competition from Eastern European countries and Asia, along with decreased consumer spending, is continuing to cause business closures. The problem with these kinds of assets is that they were designed for a particular
Industrial Prices: Barcelona
use and it is difficult to convert them, as the grounds need to be re-developed for new projects. Aside from logistics activity, industrial properties are mainly used for storage. To this end, companies are seeking cheap warehouses, not necessarily located near major cities. The second most demanded activity is the distribution of goods to cities, which requires spaces of between 12 1,500 and 5,000 m². By activity sector, the most active are supermarkets and wholesalers, car makers, textile companies, retailers and electronics. Industrial land The lack of demand for acquisition means that developers are not undertaking new projects, so they are not acquiring land and few transactions are taking place. Also, banks aren’t granting financing for land acquisition meaning buyers have to use their equity. There is a lot of industrial land with no projects in place weighing on developers’ balance sheets, with banks becoming
Industrial prices Barcelona
€/m²/mes 9
%
1ª Ring 2ª Ring 3ª Ring
7
5
3
1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 07 07 07 07 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10
16
Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
Lease €/m²/month
Purchase
€/m²
BARCELONA
Min.
Max.
BARCELONA
Min.
Max.
1st Ring
5,00
7,00
1st Ring
875
1.600
2nd Ring
3,00
5,50
2nd Ring
600
1.050
3rd Ring
2,50
4,00
3rd Ring
325
700
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º S 2010 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistic Market 2nd H 2010 •
On•Point
Industrial prices Valencia €/m²/mes
6
Ribaroja (PRIME) % Norte Sur
4 VALENCIA
2 0
4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 1ºT 2ºT 3ºT 4ºT 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 unwilling owners of properties, but these properties are not coming onto the market with substantial discounts. Actually, the price is often above market levels as the previous owner has refinanced debt using the property as a guarantee, driving the currently price higher than the market price. Industrial land is still an illiquid, nonfinanceable asset, unless there is a confirmed occupier for the projected facilities. Industrial land in Madrid is continuing in the same vein as at the beginning of the year, with constant price decreases, although these are now less pronounced. This is due to the fact that the land market has adjusted significantly and rapidly in recent months. In Catalonia there has been very little demand for industrial space in H2, all of which has been focused on areas close to the city of Barcelona, where the availability of these kinds of assets is traditionally, and has been, very scarce, which is why very few transactions have taken place. As far as developers are concerned, transactions have taken place at attractive prices, and for tenants, final rental levels have been significantly lower than initial asking rental levels. In certain cases, the lack of available land with planning permission in the inner industrial belt in Barcelona has led users with very specific needs to acquire land under urban development, adapting their requirements as planning progresses. The current demand is very much focused on areas close to Barce-
Lease
€/m²/mes
Mín.
Max.
Ribaroja (PRIME)
2,75
3,80
Norte
2,00
3,00
Sur
2,00
3,00
lona. There is a certain amount of demand from developers and investors who want to link land acquisition with turnkey demand, to avoid high-risk, speculative development. There is capital available for these kinds of transactions. There is still a lot of available land, both under development and ready for use, in areas outside Barcelona, such as Tarragona, Bages and other projects in the province of Gerona. The take-up of these present and future projects is expected to be slow and very gradual, as in many cases supply is generated before demand, when the process should really be the other way around. In the region of Valencia there is extensive supply of land with planning permission at very attractive prices. A number of private and public sector owners are looking into the possibility of turnkey projects for the logistics market which could be ready in record time. One example is the Logistic Activity Zone (ZAL) in the port of Valencia, for which land planning is complete and which allows for site acquisitions for logistics developments and possible turnkey transactions. There is also a great deal of industrial land in Zaragoza, at prices which have remained stable during recent years. There are also numerous empty plots in cities like Seville where projects were previously planned but which have been paralysed in recent years. Sluggish markets like Malaga and Bilbao are still influencing land prices.
Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
Turnkey projects Turnkey transactions are going to be the only option for companies that need large spaces of better quality than is currently offered by the market. We believe that in the second half of the year, turnkey projects will be the star product in the market, for various reasons: 1. There is a significant stock of obsolete warehouses which do not comply with new regulations.2. There is a lack of warehouses larger than16 20,000 m². 3. A significant percentage of the available warehouses are of medium to low quality, whilst users are looking for higher-quality facilities. Developers are going to find tough competition to attract the scarce demand that exists in the market, which should enable tenants to find new locations at very attractive prices. For turnkey projects, tenants should be prepared to pay rental levels between 10 and 15% higher than those of existing spaces, in return for facilities which are perfectly adapted to fit their needs, which are of very high quality and which fulfil companies’ environmental and corporate criteria. To make turnkey projects viable, land prices have to adapt to market rental levels. With an average rental level of €4.5 for these projects and stable construction costs, the developer cannot afford to pay high prices for the land. The key to success is to be able to offer competitive prices and guaranteed handover deadlines.
17
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º S 2010 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistic Market 2nd H 2010 •
On•Point
Madrid logistics market €6.5, although if incentives and rent-free periods are taken into account, net rental levels are closer to €4-€5/m²/month. This is where vacancy rates are lowest, as companies take advantage of price cuts to improve their locations and get closer to prime areas.
Madrid Submarkets
CORONA 3
In the middle belt, lease rental levels range from €3.7 to €4.5/m²/month, with major differences in quality between the various available buildings.
3
CORONA 2
Fontanar
Torija
2
In the outer belt, maximum rental levels stand at between €2 and €3/m²/month. This area has seen significant oversupply and many owners, whose warehouses have lain empty for over 15 months, have made great efforts to obtain leases. We have, in fact, seen warehouses leased at levels which are not in line with a normalised market: under €2/m²/month. We believe this is a temporary situation which is now coming to an end.
1
CORONA 1 BARAJAS
Vicálvaro
Vallecas
Villaverde
Demand and transactions Logistics demand is tightly linked to various economic metrics, particularly consumer spend. For this reason, demand is not driven by new projects, but by the following: 1. Space reduction for lower rent, 2.Space consolidation processes, 3. Location improvement, with cost reductions being the true force behind demand.
Ciempozuelos
Seseña
Ontígola
Rental levels We have noted a stabilisation of the decline in rental levels seen over the past two years, particularly in prime areas (Coslada, San Fernando de Henares, Getafe, etc.). In more secondary, distant areas, rental levels have fallen much more rapidly and are now at record lows. To get clients to show an interest in prod-
Tarancón
Noblejas
ucts, all kinds of incentives are being offered, such as rent-free periods and even financial discounts to help the client with moving and set-up costs. The incentives being offered on most leases comprise between 25% and 30% of the gross rental price fixed by the lease. Gross rental levels in the inner belt or prime areas stand at between €5 and
The second half of the year closed with a take-up volume of approximately 157,000 m², which takes the total for 2010 to 421,082 m². This reflects a drop of 36% compared with H1 2010 but an increase of 18% compared with H2 2009. Greater activity has been noted in prime areas, with increased demand for warehouses of between 1,500 and 3,500 m² in locations close to Madrid, such as
Rents. Madrid 8€
6€
4€
NET RENT
% var. Renta máx
Incentives
Max.
quarterly
Contracts 3 and 5 years
5,5
-8%
3,1
3,7
-8%
2
3
0%
€/m²/month
2€
Rings
Min .
1st Ring
4
2nd
Ring
3rd Ring
0€
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Discounts between 20% and 30% in rent free period plus other incentives (installment, moving…)
2010
Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
18
26
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º S 2010 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistic Market 2nd H 2010 •
On•Point
Availability Completed buildings: By Rings Availability by Rings. Madrid
Take up Madrid Millares
2010
4T 2010
Total Thousands
4T 2010
3rd Ring 4T 2010
2nd Ring
800
300 270 240 210 180 150 120 90 60 30 0 Q1
Q2
Q3
Q4
720 640 560 480 400
4T 2010
320
1st Ring
240 160
0
200
400
600
Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
Coslada, San Fernando de Henares or Getafe. Retailers, which need to be close to city centres, require warehouses of up to 5,000 m², whilst logistics companies looking for lower rents in less central locations - usually the outer belt - want warehouses of an average of 10,000 m². Clients seeking large spaces - over 20,000 m² - are the ones, interestingly, that are not finding many alternatives. The duration of leases has steadily decreased and it is now very unusual to see leases for longer than the obligatory 3-year period imposed in the sector. Supply Available logistics warehouses total 868,741 m², a rate of 14.12% in logistics areas of Madrid and its surroundings, despite the fact that there have been virtu-
800
1.000
80
2.007
Millares m²
2.008
2.009
2.010 Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
ally no speculative developments for over two years. All new projects are built with tenants already on contracts. 29 In the last year a total of 112,126 m² was completed, 12% more than the year before, and almost 50% of this space corresponds to owner-occupier projects.
As for locations, over 60% of available space is concentrated in the Henares River Corridor and the rest is in the south of Madrid. In terms of belts, 51.79% of available space is located in the outer belt, particularly in less established, secondary areas. Along with the well-established areas of the Henares Corridor, such as Alcalá de Henares, Azuqueca, Alovera and Cabanillas, other new areas emerged in stronger years (Fontanar, Torija, Quer, etc.), which are now suffering the greatest drop in rental levels.
Most of the current supply has floor space of between 2,500 m² and 15,000 m². Interestingly enough, there are very few warehouses available of over 20,000 m². The occasional, scarce demand in the market for these spaces is having trouble finding supply and is having to consider turnkey projects. It therefore appears that in the second half of 2011, availability of warehouses larger than 20,000 m² in well-established areas will be limited, meaning less central locations will have an opportunity again. Some of the warehouses are to a large degree obsolete, especially as regards fire safety regulations, which are increasingly restrictive and require warehouses to perform adaptations which are often very expensive.
Availability Build to Suit Buildings 2010-2015:by Rings Q4 2010
3rd Ring 32%
1st Ring 46%
2nd Ring 22%
Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
19
32
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On•Point
Barcelona logistics market Barcelona submarkets Manresa I gualada Terrassa
CORONA CENTRO
Sabadell
Rubí Vilafranca del Penedés
Granollers
VALLÉS OCCIDENTAL
CORONA SUR
CORONA NORTE VALLÉS
Sant Boi de Llobregat
BAIX LLOBREGAT
ÁREA ORIENTAL METROPOLITANA
BARCELONA Barcelona
Rental levels During H2 2010 rental levels have continued to fall in all belts and all categories, down 7% on the first half of 2010, with a maximum of €7/m²/month for high-tech logistics warehouses in Barcelona’s prime area. The current lack of available space of more than 20,000 m² has meant that demand seeking larger spaces has had to opt for warehouses in the middle or outer belts, where rental levels are more competitive.
Also, depending on the kind of project, the difference in rental levels compared with the inner belt can be enough to offset moving costs. During 2011 we expect a slight decline and stabilisation of rental levels, reaching the bottom of the cycle, with a slight recovery of levels being seen in 2012. Now is the ideal time for tenants to take up available space. Also, the extension to Barcelona Port will be opened in 2012 and many operators view this extension
as an opportunity to set themselves up in Barcelona’s prime area. This will lead to an increase in rental levels in the area and immediate take-up of available space in the inner belt. Demand and transactions As far as demand is concerned, we have seen a significant increase in new tenders in the first half of 2010, although these have not resulted in transactions due to the time taken by the industrial companies to make decisions and also to the fact that
Rents
Rents. Barcelona 4T 2010 2T 2010 4T 2009 2T 2009 4T 2008 2T 2008 4T 2007 2T 2007 4T 2006 2T 2006 4T 2005 2T 2005 4T 2004 2T 2004 4T 2003 2T 2003 4T 2002 2T 2002 4T 2001 2T 2001 4T 2000 2T 2000
Min Prime Rent
Max Prime Rent
RENT €/m²/month
2
4
6
8
10
Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
20
Ring
Min.
1st Ring
5,5
7
2nd Ring
3,75
5,5
3rd Ring
2,5
3,75
Max.
• El Mercado Industrial y Logístico de Madrid, Barcelona y Valencia 2º S 2010 / Madrid, Barcelona & Valencia Industrial & logistic Market 2nd H 2010 •
On•Point
Take up
Millares
Take up Barcelona
600 540 480 420 360 300 240 180 120 60 0
2008
2009
2010 Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
the asking rental levels of properties desired in the inner belt are not in line with what operators are prepared to pay. It is also worth highlighting that some of these tenders have been used by companies to renegotiate the rental levels on their existing logistics space, not to create new transactions. Take-up volume in Barcelona in 2010 reached 289,000 m², concentrated in warehouses of over 5,000 m². Among the most noteworthy transactions carried out in 2010 are the rental by Kuehne&Nagel of a 15,900 m² logistics warehouse in Barcelona’s ZAL and the rental by Rhenus of a 10,000 m² warehouse also in the ZAL, on which Jones Lang LaSalle advised. Another noteworthy transaction was the rental of 25,000 m² by CEPL in Roca del Vallés. Take-up of logistic space in Barcelona in 2010 increased 16% year on year.
Supply 37
During 2010, supply of logistics warehouses in all areas of Barcelona continued to increase steadily, except in the prime area, where there was positive take-up, with a current vacancy rate of 6.96% and 94,979 m² available. The available space stands at 699,012 m² out of a total stock of 3,618,505 m², equivalent to 19%. Vacancy rates vary according to area; they are lowest in the prime area and the belts to the north of Barcelona, where there is less stock. The highest vacancy rates - over 30% - are found in Bages, Lleida and Tarragona. There is a lack of good-quality surfaces available in the prime area in the short term, so demand with significant space requirements is likely to consider the middle and outer belts, leading to a drop in vacancy rates in these areas.
Stock total Total Stock Barcelona 699.012 19%
2.919.493 81%
Occupier
Availability
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On•Point
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Valencia and other logistics markets difficult situation the sector is undergoing. In secondary cities, the floor space requested does not exceed 3,000 m². The only exception is Zaragoza, where there have been major turnkey projects thanks to the availability of inexpensive land.
Rents. Valencia Corona Exterior Norte
Corona Exterior Centro
Valencia has experienced a significant improvement compared with a very poor 2009, tripling its take-up level (90,000 m²), but it is still a long way from Madrid and Barcelona levels. Demand is mainly focused on prime areas (particularly Ribarroja), and assets smaller than 10,000 m². Peripheral projects developed in recent years continue to be affected by high vacancy rates. New, refurbished warehouses have also come onto the market, extending available supply and covering the needs of logistics operators that want to be near Valencia port. The city boasts a totally overhauled logistics park at very competitive prices which offers transport and docking cost savings.
Zona Bypass Norte
Área Metropolitana
Valencia
Zona Bypass Centro
Zona Bypass Sur
Corona Exterior Sur
The only sector which is seeing stable demand is the logistics and transport sector. We have noticed an improvement in activity compared with last year. Companies’ cost reduction policies are leading to increased service outsourcing and therefore increased demand for new space to offer logistics services to clients. However, practically speaking, these new warehouses do not decrease availability rates, but are actually just transfers to better priced or consolidated spaces. Often they involve renegotiations of existing logistics contracts. Logistics companies are still adapting space to actual needs and are very conservative when it comes to leasing new space, as they do not forecast growth. There is in aggressive competition between Rents €/m²/month
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operators and these are reducing the prices of the services they provide, which has a direct effect on the rents they pay. The transport sector is struggling at the moment due to the economic situation, the drop in consumer spending and high fuel prices, so some companies are taking advantage of the situation to position themselves in the sector. We have noticed a major divide between Madrid and Barcelona and other Spanish cities. Whilst in the first two, the average demand is for space of 10,000 m², the space required by demand in other cities has reduced considerably. Transport companies, which have traditionally had a greater network throughout Spain, have halted their expansion as a result of the
Rents in euro/m2/month Valencia 6€
4€
2€
0€ 2.007
2.008
2.009
1T 2010
2T 2010
3T 2010
4T 2010
Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
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In the Basque Country, most demand is located around Bilbao, whilst the vacancy rate is much higher in the Álava area. Many companies run logistics and distribution for Navarra, La Rioja and Aragón out of Zaragoza, whilst for the Basque Country they prefer to look further north, to the Vizcaya area. Demand in Seville is very scarce and is always seeking spaces smaller than 10,000 m². The Dos Hermanas logistics area has high vacancy rates and less central projects like Carmona have stagnated. The logistical reorganisation laid out in the new city planning has been set aside until better times. There is still limited warehousing supply in Malaga.
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Investment
Madrid Yields
On•Point
Barcelona Yields
Madrid yields
Barcelona yields
9%
9%
8%
8%
7%
7%
6%
6%
5%
5%
4%
4% 3%
3% 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
2000
Q4 2010
2001
2002
2003
2004
Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
The uncertainty hanging over our economy has had a very negative impact on the investment market in Spain, particularly in industrial sector. International funds and investors have chosen to return to the market through the offices and retail sectors, whilst in the logistics sector they have been looking for opportunities which have not been available. Investors are very conservative regarding this segment and demand secure, long-term returns. There really have not been opportunities in line with the conditions funds are looking for: investments in logistics assets on long-term leases to solvent tenants with yield levels of over 8% and market rental levels. Also, the continued decrease in rental levels means that prices are no longer satisfactory to buyers. As a result, the investment volume in industrial and logistics warehouses in 2010 was around €100m, very similar to the volume seen in 2009 (€92m). This is a very low volume, which reflects the current insecurity in the market. In Madrid there was only one transaction by an institutional fund, Invesco, which
2005
2006
2007
2008
2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
was carried over from 2009. Apart from that, all transactions were carried out by 56 private investors, Spanish family offices and companies, all specialists with strong knowledge of the sector. These investors are working with volumes of less than €10 million, whilst institutional funds look at transactions of over €20 million. The market for investment in logistics and industrial assets in Catalonia is still extremely subdued and sluggish. The investment volume in the industrial-logistics sector in Barcelona for 2010 stood at €38m. The main buyers were small private investors. Institutional investors did not close any transactions in 2010. In many cases, owners of logistics warehouses are not prepared to sell their assets, as market values, combined with lower rental levels, result in prices that are significantly lower than their expectations, meaning that very few transactions are taking place. We will still not see major portfolios coming onto the market in 2011, but a number of factors lead us to believe that more transactions could take place:
1. Sellers are beginning to realise Logistic Investment Volumes in Spain
the
true value of properties, which is the value set by the market. We’ve seen several unsuccessful attempts at sale & leaseback transactions in the logistics sector where the seller was demanding pre-crisis rental levels. 2. New European investment funds have been created, which will invest in Spain to achieve diversification. 3. Many large owners have renegotiated rents and extended leases at market prices with the aim of selling in the next two years. 4. There is a lack of warehouses of over 20,000 m² in the more established areas and the increase in turnkey transactions will provide an opportunity for investors. 5. The yield gap with the main European countries, where yields are tightening, has widened. In Spain prime yields remain at 8%. The economic outlook for Spain has improved. The shadow of a potential bailout has disappeared for now and foreign investors’ perspectives on Spain and the Spanish property sector are looking up.
Total investment volume Mill 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
2008
2009
2010 Source: Jones Lang LaSalle, Q4 2010
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On•Point
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P a r q u e s
L o g í s t i c o s
d e s t a c a d o s
Madrid
Barcelona
Nave Logística en Venta y Alquiler Valdemoro 21.121 m² construidos sobre parcela de 36.327m², 29 muelles de carga y descarga.
Inmueble en Venta P. I. Besós (Barcelona) Conjunto de naves y oficinas de 40.950m² (pl sótano, pl baja y 2 pl s/r). Nave fachada a Ronda Litoral.
Nave Industrial en venta P.I. San Marcos - Getafe Nave 5.173m² sobre parcela de 12.589m²
Plataforma logística en venta y alquiler P. I. Valls 26.014 m² construidos. Posibilidad de módulos desde 5.900 m² hasta 25.502 m². 511,84 m² de oficinas. Amplio patio para maniobras
Nave Logística en Alquiler P.I. Miralcampo Azuqueca de Henares, Guadalajara Nave de 19.064 m² Rápido acceso M-40, M-45, M-50.
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On•Point
El Departamento Industrial & Logístico de Jones Lang LaSalle es experto en la prestación de servicios multidisciplinares a clientes locales, nacionales e internacionales en la contratación, promoción, comercialización o inversión de espacios industriales y logísticos en todo el mundo. Durante 2009, la cuota de mercado obtenida en Madrid fue de 21,81% con 100.000m² comercializados. Asímismo, en Barcelona, el departamento Industrial ha alcanzado durante 2009, una cifra de contratación de 110.000 m² y una cuota de mercado del 46 %. Los servicios que presta el departamento son: • Agencia: comercialización de naves en venta y alquiler. Comercialización de promociones. • Suelo: venta de suelo y ayuda en el desarrollo urbanístico de proyectos. • Llave en mano: asesoramiento en todo el proceso de construcción a medida del proyecto. • Representación de inquilinos (Tenant Rep): optimización del espacio, negociación de rentas y ruptura de contratos. • Inversión: venta de activos arrendados o de carteras. Operaciones de Sale & Lease back.
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Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles. Con unos ingresos mundiales de 34.109.343€ en 2010, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas. La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de aproximadamente 160 millones de metros cuadrados en todo el mundo. LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 40.000 millones de dólares en activos. Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, la actividad de Jones Lang LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellos por equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías de ética empresarial. Contactos Industrial Madrid, Barcelona y Valencia Gustavo Rodríguez Director Capital Markets Industrial gustavo.rodriguez@eu.jll.com Luis Guardia Director Industrial y Logística Barcelona luis.guardia@eu.jll.com Guillermo García-Almuzara Director Industrial y Logística Madrid guillermo.garcia-almuzara@eu.jll.com
Oficinas de Jones Lang LaSalle en España Madrid Pº de la Castellana, 51- 5ª 28046 Tel.: 91 789 11 00 Fax: 91 789 12 00
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