Journal Frankfurt Special: Wohnen 11/2022

BRANCHE IM WANDEL

Die Zeiten der Niedrigzinsphase sind –zumindest auf absehbare Zeit – vorbei. Das hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Hinzu kommen die massiv steigenden Energiepreise, die sowohl Eigentümern, Vermietenden, Mietenden, Kaufinteressierten als auch Immobilieninvestoren sowie insgesamt der Bau- und Wohnungsbranche zusetzen und alle vor immense Herausforderungen stellen.

Text: Sonja Thelen

BRANCHE IM WANDEL

Die Zeiten der Niedrigzinsphase sind –zumindest auf absehbare Zeit – vorbei. Das hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Hinzu kommen die massiv steigenden Energiepreise, die sowohl Eigentümern, Vermietenden, Mietenden, Kaufinteressierten als auch Immobilieninvestoren sowie insgesamt der Bau- und Wohnungsbranche zusetzen und alle vor immense Herausforderungen stellen.

Text: Sonja Thelen

Die Zinsen für Hypothekenkredite sind in diesem Jahr nach langer Zeit stark gestiegen. Käufer stehen daher vor neuen Herausforderungen hinsichtlich ihrer Immobilienfinanzierung. Denn die Zinserhöhung wirkt sich nicht nur auf die Kaufkraft, sondern auch auf die Immobilienpreise aus. Diese Entwicklungen werden bedeutende Folgen für den gesamten Immobilienmarkt haben. Das prognostiziert Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN . In den vergangenen Jahren „hat die Niedrigzinsphase den Immobilienmarkt regelrecht beflügelt. Denn für viele Käufer ist – neben dem Preisniveau – die Finanzierung über einen Immobilienkredit eine entscheidende Voraussetzung für den Immobilienerwerb“. Seit Jahresbeginn sei Ritter zufolge am Finanzmarkt ein deutlicher Wandel zu sehen. Die Inflation lag laut Statistischem Bundesamt im September bei zehn Prozent und ist weiter anhaltend. Seit Mai steigt die Inflation auf Rekordwert. Bei den Verbraucherpreisen für Energie vermeldete das Statistische Bundesamt im September ein Plus von 35,6 Prozent.

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Zusätzlich ist auch die wirtschaftliche und politische Lage auf der Welt ein Auslöser für die derzeit steigenden Zinsen. Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei VON POLL FINANCE, geht tendenziell davon aus, „dass sich die Kreditzinsen angesichts der aktuellen Lage bestenfalls auf dem aktuellen Niveau einpendeln werden – mit den üblichen, leichteren Ausschlägen nach oben und nach unten. Bei einer anhaltenden Inflation sind jedoch weitere Zinssteigerungen wahrscheinlich“. Durch die Zinserhöhungen auf im Schnitt zirka 3,6 Prozent (Stand 5. Oktober 2022) lassen sich bereits erste preisliche Stagnationen am Immobilienmarkt beobachten. Im Vergleich zur Marktsituation vor neun bis zwölf Monaten ergebe sich durch das aktuelle Zinsniveau rein rechnerisch ein Kaufkraftverlust von 20 Prozent bis 30 Prozent. Dazu präsentiert Immobilienexperte Ritter ein Beispiel: Ein Käufer, der vor einem Jahr eine Immobilie in Höhe von 500.000 Euro bei einem Eigenkapitaleinsatz von rund 20 Prozent finanzieren konnte, muss für den identischen Kaufpreis nun monatlich durchaus 1000 Euro mehr aufbringen. „Dies kann insbesondere außerhalb der besten Lagen zu einer kleiner werdenden, zahlungskräftigen Käuferklientel führen und sich damit auch auf die Preisentwicklung auswirken“, so Daniel Ritter und betont zugleich: „Dass jetzt eine Immobilienblase platzt, erwarten wir jedoch nicht. Zwar werden die Immobilienpreise größtenteils stagnieren beziehungsweise in gewissen Segmenten teilweise auch sinken, allerdings werden sehr gute und stark nachgefragte Mikrolagen weniger betroffen sein.

Die Nachfrage nach Wohnraum wird bleiben.“

Ein Nachfragerückgang sei dagegen bei sanierungsbedürftigen Bestandsbauten in der Zukunft wahrscheinlich, mit daraus resultierenden sinkenden Preisen in diesem Segment. Denn aufgrund neuer gesetzlicher Anforderungen an klimaeffiziente Gebäude und die anvisierte Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien würden die Finanzierungskosten steigen, zusätzlich verschärft durch Lieferengpässe, Handwerkermangel und generell steigenden Energiekosten. Gleiches gelte bei Mehrfamilienhäusern, beim Bauträgergeschäft und beim Verkauf von Grundstücken

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für Neubauten, bei denen Kaufinteressierte und Investoren vermehrt mit den genannten Planungsunsicherheiten konfrontiert werden. „Eigentümer sollten bei einer realistischen Preisfindung daher künftig im Blick behalten, dass die Anzahl der potenziellen Käufer aufgrund steigender Hypothekenzinsen, fehlender Planungssicherheiten, gestiegener Bau- und Sanierungskosten und einer vorsichtigeren Kreditvergabe der Banken sinkt“, empfiehlt Immobilienexperte Ritter und ergänzt: „Deswegen werden künftig auch Interessenten kritischer auf Immobilienangebote schauen. Unsere Immobilienfinanzierungsexpertin beobachtet auch, dass viele Immobilienkäufer erstaunt sind, wenn sie erfahren, dass ihnen das vor einigen Monaten definierte Kaufpreisbudget nun nicht mehr zur Verfügung steht oder aber zu einer deutlich höheren, monatlichen Belastung führt. Viele Käufer fürchten zudem einen höheren Eigenkapitalanteil bei künftigen Immobilienkäufen.“ Hier kann Dr. Lucie Lotzkat allerdings Entwarnung geben: „Der Eigenkapitalanteil muss nicht zwingend steigen.“

Auch bleibe der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bestehen. Daher seien Käufer vermehrt zu Kompromissen und Abstrichen bereit, um sich diesen Wunsch erfüllen zu können – auch aus Angst vor weiter steigenden Zinsen, vor einer zunehmenden Geldentwertung sowie vor mit der Inflation einhergehenden Erhöhungen der Mietkosten.

„Grundsätzlich wird die Konsolidierung dem Markt nicht schlecht tun und der aktuellen Preisspirale der vergangenen Jahre entgegenwirken. Nachfrage und Angebot pendeln sich wieder ein. Immerhin stand in den letzten Jahren ein deutlicher Nachfrageüberhang einem eher geringen Angebot gegenüber“, so Daniel Ritters Einschätzung. Seine Prognose: „Klar ist aber auch, der Markt dreht sich nicht wieder zurück. Denn neben der Zinsentwicklung ist der ökologische Anspruch an energieeffiziente und nachhaltige Immobilien gestiegen und beeinflusst die Preise langfristig.“

von-poll.com

STEIGENDE ENERGIEPREISE

Die galoppierenden Energiepreise haben die Bundesregierung zum Handeln aufgefordert, um die finanziellen Folgen für die Menschen ein wenig abzumildern. Die hierfür eingesetzte Expertenkommission hat der Bundesregierung Mitte Oktober ein zweistufiges Entlastungsverfahren vorgeschlagen. Die erste Stufe steht demzufolge im Dezember an und sieht eine Einmalzahlung vor. Die zweite folgt voraussichtlich im März 2023 mit einer Gaspreisbremse. Für private Direktkunden von Energieversorgern soll der Staat bei den Abschlagszahlungen jetzt im Dezember einen Kostenanteil für die Fernwärme und das Gas in Höhe der Abschlags-

zahlungen für September 2022 übernehmen. „Dieser Kostenanteil wird direkt vom Staat an den jeweiligen Energieversorger gezahlt, der wiederum von seinen Kunden diesen Betrag im Dezember nicht einfordern soll. Bei der Jahresrechnung werden die vom Staat geleisteten Zahlungen dem jeweiligen Kunden zugerechnet“, erläutert Gregor Weil, Geschäftsführer von Haus & Grund in Frankfurt. Die 1883 gegründete Eigentümerschutzgemeinschaft mit Sitz im Grüneburgweg vertritt vor allem private Wohnungs- und Hauseigentümer. Auch Vermieter und Vermieterinnen würden die Einmalzahlung erhalten. Allerdings müssten sie – dem Verständnis von Haus & Grund nach – die Betriebskostenvorauszahlungen ihrer Mieter im Dezember entsprechend reduzieren. „So würden die Mieter tatsächlich schon im Dezember eine Entlastung spüren“, so Gregor Weil. Der auf die Mieter und Mieterinnen jeweils entfallende Anteil der Gaskosten werde voraussichtlich anhand des bisherigen Verteilungsschlüssels auf der Basis der Heizkostenabrechnung aus dem Vorjahr ermittelt. „Auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit zentralen Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen soll entsprechend gehandelt werden“, berichtet Gregor Weil. Er sieht allerdings einige Probleme in der praktischen Umsetzung: „Voraussetzung für den Verzicht der Energieversorger auf die Abschlagzahlung für Dezember 2022 ist, dass diese rechtzeitig einer noch zu benennenden staatlichen Stelle die anfallenden Beträge meldet und er diese Beträge bis zum 1. Dezember vom Staat erstattet bekommt.“ Für all diese Abläufe wird aus Sicht von Gregor Weil die Zeit knapp. Zumal es noch einer gesetzlichen Regelung bedarf, mit der er nicht vor Mitte November rechnet. „Das heißt für die Meldung der Erstattungsbeträge durch die Energieversorger und die entsprechenden Überweisungen durch den

Staat verbleiben lediglich zwei Wochen. Falls die Überweisungen nicht rechtzeitig erfolgen, werden die Energieversorger wohl auch nicht auf die Abschlagszahlungen verzichten können, da sie ansonsten selber in finanzielle Schieflage geraten könnten“, befürchtet der Experte. Bei dem Vorschlag sei zudem nicht bedacht worden, dass einige Energieversorger im Dezember keine Abschlagszahlungen erheben, sondern diese auf die Monate Januar bis November verteilen. Wie der Staat dann verfährt, sei noch unklar. Ebenso in den Fällen, in denen Abschlagszahlungen nicht monatlich, sondern in anderen Intervallen erhoben werden.

Weil weist noch auf einen anderen problematischen Aspekt hin. Die Heizkostenabrechnungen der Energiedienstleister enthalten in der Regel nicht den Anteil, den die Mieter und Mieterinnen jeweils tragen. „Diesen Anteil muss der Vermieter also für jeden einzelnen Mieter individuell anhand der Daten aus der Heizkostenabrechnung berechnen. Viele dürften von dieser Berechnung überfordert sein, und sie wird auch zu vermehrten Fehlern bei der Jahresabrechnung für 2022 führen“, prognostiziert der Geschäftsführer. Auch sei die Zeit für die individuelle AnteilsBerechnung bis 1. Dezember schlichtweg zu knapp, damit Mietzahlungen und Überweisungen angepasst werden können. „Die Vermieter werden also vermutlich jedem Mieter eine individuelle Rückerstattung leisten müssen“, vermutet Weil.

Vielen Vermietern war es ihm zufolge bisher nicht möglich, die von den Energieversorgern geforderten erhöhten Abschlagszahlungen durch eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen an die Mieter und Mieterinnen weiterzureichen. „Sie tragen also bisher die Mehrkosten, während bei ihren Mietern bisher noch gar keine Mehrbelastungen durch den Energiepreisanstieg angekommen

sind. Diese Situation wird bei dem aktuellen Vorschlag jedoch nicht berücksichtigt“, betont Weil und fordert: „Die Parteien müssen sich zusammensetzen und schauen, wie man angemessen Liquidität schaffen kann, und wie Vermieter jetzt bereits die Betriebskostenvorauszahlung anpassen können.“

verein.haus-grund.org

Trotz gestiegener Immobilienpreise im Speckgürtel der Großstädte lässt sich beim Kauf einer Eigentumswohnung außerhalb Frankfurts noch Geld sparen. In der Main-Metropole kostet laut Postbank im September der Quadratmeter im Schnitt 6586 Euro. Die Durchschnittspreise in den Umlandkreisen liegen demnach mindestens 2100 Euro niedriger. Wer sich trotz Arbeitsstelle in der Frankfurter Innenstadt für das Umland entscheidet, darf jedoch nicht vergessen, dass durch den Umzug in den Speckgürtel für den verlängerten Arbeitsweg zusätzliche Kosten für Benzin

oder Zugticket anfallen und mehr Zeit eingeplant werden muss. Das Hamburgische WeltWirtschaftsnstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2022 zeigt, wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rechnet und wann der Kostenvorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist. Dabei wurde auch der Faktor Homeoffice einberechnet sowie ebenfalls größere Wohnungen etwa für Familien berücksichtigt. Dabei macht die Postbank bei Offenbach und Langen klare Preisvorteile beim Nutzen von Bus und Bahn statt des Autos aus. Für täglich mit dem Auto Pendelnde rechnen sich demnach nur Bad Soden und Seligenstadt.

Egal wie viel –egal wie weit!

Endlich ist die neue Traumwohnung gefunden. Oder es steht aus beruflichen Gründen ein Wohnortwechsel an. Doch wie bekomme ich meine Sachen von A nach B? Am sichersten, praktischsten und komfortabelsten mit einem professionellen und nach den Vorgaben des Bundesverbands Möbelspedition und Logistik (AMÖ) zertifizierten Umzugsunternehmen. Gut zu erkennen sind diese Umzugsprofis am Qualitätssiegel „Das rollende Känguru“. Nach diesen Standards sind auch Single-Umzüge aus Neu-Isenburg zertifiziert und führt entsprechend fachgerecht Umzüge durch, erläutert Gründer und Inhaber Ülgen Elverisli: „Wir organisieren den kompletten Umzug: vom Einpacken, Abbauen, Transport bis zum Einrichten des neuen Domizils. Bei Bedarf können wir auch einlagern. Hierfür haben wir Kapazitäten. Auch spielt die Entfernung bei den Umzügen keine Rolle.“ single-umzuege.de

Während angesichts steigender Strompreise überall vom Energiesparen gesprochen wird, ist beim Thema Beleuchtung die Energiewende quasi in den Grundzügen vollzogen. „Bei uns ist Energieeffizienz schon Realität. Seit geraumer Zeit ist bei uns alles auf LED umgestellt“, berichten die Firmeninhaber vom Leuchten-Fachgeschäft Overdick Leuchten in Neu-Isenburg.

Auch bei Bestandsleuchten, die bislang mit einem Glühmittel leuchten, sei es möglich, adäquate LED-Leuchtmittel zu verwenden. Die Experten prüfen, bei welchen Lampen das möglich ist. Das hänge in erster Linie von der verbauten Technik ab. Ist eine Umstellung machbar, berät das Team, welche LED-Leuchtmittel sich eignen, auch hinsichtlich der Lichtfarbe und -stärke. Denn diese Punkte hängen davon ab, wo und für welchen Zweck die Lampe genutzt wird, ob eher kaltes oder ein stimmungsvolles warmes Licht bevorzugt wird. „Ästhetik in Licht“ wird bei Overdick Leuchten groß geschrieben. So präsentiert das 1920 gegründete Fachgeschäft eine große Vielfalt und Auswahl an Leuchten und Wohnaccessoires auf seinen Etagen in der Taunusstraße 89. Neben Leuchten etablierter, avantgardistischer und klassischer Hersteller bereichern Exoten, Glasleuchten oder antike Lampen wie Tiffany und Kronleuchter das Angebot. Die gebotene Bandbreite ergänzt den zunehmenden Anspruch vieler Kundinnen und Kunden, auch in Sachen Licht die eigenen vier Wände passend in Szene zu setzen. Auf das Erstellen solcher Beleuchtungskonzepte ist der Fachbetrieb spezialisiert. Das Team bietet einen Service für die Montage der erwor-

benen Leuchten sowie für Reparaturen in der eigenen Werkstatt. Das Serviceangebot von Overdick umfasst neben der Leuchten- und Lichtberatung auch die Planung individueller Lichtkonzepte im gewerblichen Bereich. Außerdem bietet das Team Wartung und Pflege sowie einen Abholund Lieferservice nach einer Reparatur. „Das Thema Licht ist für uns eine Passion“, bringt das Team den eigenen Anspruch auf den Punkt. Außerdem stellt das Geschäft in Neu-Isenburg in seinen Räumen im zweiten Stock regelmäßig Kunst aus: Die

Overdick Leuchten zeigt in seinem Neu-Isenburger Geschäft auch Kunst.

Exponate, meist Fotografien und Bilder, sind käuflich zu erwerben. overdick.de

DAHEIM EINKUSCHELN

Der Winter wird sicherlich kalt. Auch in den eigenen vier Wänden. Angesichts galoppierender Gas- und Strompreise werden viele ihre Heizkörper runterdrehen, um Geld und Energie zu sparen. Doch deshalb muss niemand bibbern

oder frieren. Am besten macht es sich jeder daheim so gemütlich wie möglich.

Eine große, vielfältige Auswahl an Kissen und Decken, um sich hinein zu kuscheln und sich wohl zu fühlen, bietet Möbel + Design in der Bockenheimer Ladengalerie.

Seit 30 Jahren setzt das auf Interieur spezialisierte Geschäft von Uschi Susan Akzente bei Wohntrends. Wer auf der Suche nach einem formschönen Sofa, Stuhl, Tisch oder eben dem passenden Accessoire als das krönende i-Tüpfelchen ist, ist bei Möbel + Design goldrichtig.

Für Kunden und Kundinnen hat Uschi Susan Stoffproben parat. Zudem bietet sie Vor-Ort-Beratungen an, damit beispielsweise das neue Sofa mit der Chaiselongue auch wirklich zum und ins Wohnzimmer passt. Auch gibt es bei Möbel + Design in Hülle und Fülle passende Decken, in die sich an kalten Winterabenden reingelümmelt werden kann mit bequemen Kissen im Rücken, beispielsweise von Eagle Products oder Proflax: in unterschiedlichen Designs, Farben und Materialien. Und wer noch die passende Leselampe zum Schmökern sucht, der wird auch bei Uschi Susan fündig. Einfach vorbeikommen, sich umschauen und beraten lassen! moebel-design-frankfurt.de

DER DRECK BLEIBT

DRAUSSEN

Bei der Auswahl der Marken, die Uschi Susan im Sortiment hat, achtet sie auf Nachhaltig- und Langlebigkeit. Wie etwa bei Signet, den Sofaspezialisten für Funktionssofas, der aktuell von der Deutschen Gütegemeinschaft Möbel (DGM) für seine umweltbewusste Produktion ausgezeichnet worden ist. Damit hat das fränkische Unternehmen auf Anhieb die höchste Zertifizierungsstufe „Klimaneutraler Möbelhersteller“ erreicht. Die Bandbreite von Signet reicht von Schlafsofas fürs Büro oder das Gästezimmer über ganze Wohnlandschaften bis hin zu Sesseln samt Hockern und den passenden Beistelltischen. Auch die Farbpalette ist breit sowie die Auswahl an Materialien für Bezüge reichhaltig.

Die Möbel überzeugen durch vielfältige und funktionelle Einsatzbereiche, solide Herstellung gepaart mit ansprechendem Design ganz nach dem individuellen Geschmack. Mit Signet hat Uschi Susan nur gute Erfahrungen gemacht. Seit mehr als 20 Jahren arbeitet Möbel + Design mit Signet zusammen, das Team ist für die einzelnen Modelle eigens geschult. Susan schätzt die Qualität, den Service, die zuverlässigen Fertigstellungstermine, die nachhaltige Bauweise und Verarbeitung der Produkte.

Mit dem Herbst kommt nicht nur die Kühle ins Heim, sondern auch Dreck und Matsch. Regen, Graupel, Laub oder Schnee verschmutzen so manchen Fuß- und Radweg. Und all der Modder bleibt leider gerne an den Schuhen hängen oder setzt sich im Profil ab. Damit der Matsch möglichst nicht in die heimischen vier Wände oder ins Büro geschleppt wird, empfiehlt es sich, gleich an der Haustür eine Fußmatte auszulegen, einerseits, um den Dreck abzustreifen, andererseits, um das nasse und verdreckte Schuhwerk dort auszuziehen und zum Trocknen auf der Matte stehenzulassen. Doch Fußmatte ist nicht gleich Fußmatte. Das weiß Angelika Kleine aus dem Effeff. In ihrem Bürstenhaus in der Töngesgasse 27 in der Innenstadt hat sie eine große Auswahl an vielfältigen aber vor allem robusten Fußmatten in allerlei Größen, Designs und aus unterschiedlichen Materialien.

Beispielsweise Kokosmatten in verschiedenen Größen, die in der Eifel hergestellt werden, berichtet die Inhaberin. Diese sind sowohl freiliegend erhältlich als Rahmenmatten für die Vertiefung vor der Haustür

oder können nach Kundenwunsch individuell auf Maß angefertigt werden. Die freiliegenden Outdoor-Kokos-Matten sind gewebt. „Das ermöglicht eine bessere Luftzirkulation. Dadurch können diese Matten gut mit Nässe umgehen“, erklärt Angelika Kleine. Die Kokosmatten gibt es unifarben in Naturtönen und bunt gestreift. Das Material Kokos eigne sich sehr gut für Fußmatten, da es sehr robust ist und durch die raue Beschaffenheit Schuhe gut abbürsten können. Kleine rät, nasse und verdreckte Schuhe auf der Matte stehen und trocken zu lassen und anschließend die Matten einfach draußen vor der Haustür auszuschütteln oder auszuklopfen.

Für den Indoor-Bereich empfiehlt die Expertin vom Bürstenhaus Fußmatten aus Nitrilgummi. „Die sehen aus wie kleine Teppiche. Sie sind unten ein bisschen angeraut, damit sie nicht rutschen. Sie nehmen Schmutz und Feuchtigkeit gut auf, lassen sich absaugen und abbürsten und können vor allen Dingen bei 60 Grad in der Waschmaschine gewaschen werden“, beschreibt Angelika Kleine die Vorzüge dieser Fußbodenmatten. In ihrem Bürstenhaus verfügt Angelika Kleine auch hier über eine große Auswahl an Farben und Designs.

Ebenso bei der benötigten Größe werden Kundinnen und Kunden fündig: So gibt es diese Fußmatten in schmalen, 35 Zentimeter langen Versionen, auf die Schuhe gut abzustellen sind, und in den Längen 75 Zentimeter und 1,20 Meter.

Aber auch ansonsten achtet die Inhaberin des 1926 gegründeten Fachgeschäfts bei den in ihrem Sortiment angebotenen Artikeln auf „Funktionalität, Optik, Langlebigkeit und Naturmaterialien: Das sind die Parameter, nach denen wir unsere Produkte aussuchen“. Damit die Kundschaft bei einigen Produkten auch weiß, wie diese am besten im Haushalt anzuwenden sind, veröffentlicht das Team vom Bürstenhaus auf Instagram und Facebook Videos, in denen es die Funktionsweise demonstriert. buerstenhaus.de buerstenhausfrankfurt

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